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LA HIPOTECA

ELABORADO POR:
JENNY LUZ VARGAS ARRIETA

PRESENTADO A:
MARCOS DIAZ PROAO

UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE


FACULTA DE DERECHO

CARRERA: DERECHO

PUCALLPA PERU
2015

TABLA DE CONTENIDOS

1. Concepto, fuentes y caracteres


1.1. Concepto
1.2. Fuentes
1.3. Caracteres
2. Clases de hipotecas
3. Hipotecas Especiales
4. Elementos personales del derecho de hipoteca
5. El objeto de la Hipoteca
6. Constitucin del Derecho Real de Hipoteca
7. Extensin objetiva del Derecho Real de Hipoteca
8. La ampliacin de la hipoteca
9. El pacto de responsabilidad a los bienes hipotecados
10. Compraventa de finca hipotecada
11. Fases de la Hipoteca
12. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca
13. La accin real y la accin personal en la ejecucin hipotecaria
14. Procedimientos para la ejecucin de la hipoteca
15. Extincin de la Hipoteca
16. Cancelacin de la Hipoteca

EL DERECHO REAL DE HIPOTECA


1. CONCEPTO, FUENTES Y CARACTERES
1.1. Concepto
El derecho real de hipoteca es definido en los artculos 1876 del Cdigo Civil (Cc) y
104 de la Ley Hipotecaria (LH). Ambos artculos coinciden a la hora de definirla: ``La
hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que
sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
De esta definicin se extraen dos notas:
1 La afeccin de bienes determinados al cumplimiento de una obligacin.
2 La accesoriedad de la hipoteca respecto a la obligacin garantizada.

Roca Sastre defini este derecho como un derecho real de realizacin del valor, en
funcin de garanta del cumplimiento de una obligacin dineraria, de carcter accesorio
e indivisible, de constitucin registral que grava inmuebles ajenos, enajenables y que
permanecen en posesin del propietario.
1.2. Fuentes
La hipoteca aparece regulada en el Cdigo Civil entre los artculos 1874 a 1880 y 1857
a 1862. El artculo 1880 del Cc, acta como norma de remisin a la vigente Ley
hipotecaria, la cual a su vez se encuentra complementada por el Reglamento Hipotecario
de 14 de Febrero de 1947, el cual ha sufrido a lo largo del tiempo varias modificaciones.
1.3. Caracteres
1) Es un derecho real inmobiliario.
2) La hipoteca es un derecho real ya que otorga a su titular una inmediata potestad sobre
una cosa determinada (principio de inmediatividad) y es ejercitable erga omnes.
3) Es un derecho real limitado en cosa ajena.
Es limitativo del dominio ajeno en relacin con el ius disponendi, porque el dueo
tiene que soportar que se disponga de la cosa gravada con la hipoteca, por el titular de
la hipoteca en la fase de realizacin de valor de la misma.
4) Es un derecho de garanta del cumplimiento de una obligacin dineraria.
Su carcter de garanta aparece en los artculos 1857 y 1858 del Cc relativos a la
prenda y a la hipoteca. Es inseparable de la obligacin que garantiza y en
consecuencia, produce la sujecin del inmueble hipotecado y la posibilidad de
realizacin de su valor, mediante su venta judicial o extrajudicial.
Est tambin ntimamente ligada y subordinada, en su existencia, extensin y
extincin con el crdito.
5) Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes.

La hipoteca no coarta la facultad de disposicin del dueo de la cosa. El hipotecante


puede enajenar la cosa hipotecada, si bien el adquirente recibe el transmitido con la
carga y deber soportar, en caso de impago por el hipotecante, la realizacin del valor
por parte del acreedor hipotecario.
6) Es de constitucin registral.
Para su nacimiento se exige su inscripcin en el Registro de la Propiedad (artculos
1875 Cc y145 y 149 LH)- Segn el artculo 1875 cc: `` Adems de los requisitos
exigidos en el artculo 1857, es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente
constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la
Propiedad.
De la misma forma el artculo 145 de la LH establece:
Para que las hipotecas voluntarias queden vlidamente establecidas, se requiere:

Que se hayan constituido en escritura pblica.


Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y el artculo 149 de la LH aade:


El crdito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se
haga en escritura pblica, de la cual se d conocimiento al deudor y se inscriba en el
Registro.
El deudor no quedar obligado por dicho contrato a ms que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente.
El derecho real de Hipoteca, a diferencia de la prenda, no exige un desplazamiento
posesorio del bien gravado al acreedor garantizado, de manera que el deudor sigue
disfrutando y explotando el inmueble.
7) Indivisible

La hipoteca subsistir ntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes


hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada (artculos 1860 Cc y 122
LH) y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve.
Artculo 122 LH
`` La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los
bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada, y sobre cualquiera
parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido;
pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artculos.
La nota de indivisibilidad es una consecuencia de la inseparabilidad de la hipoteca
con el crdito.
La indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto:
a) Del lado del crdito: ya que mientras subsiste parte de l queda ntegra la
hipoteca, aunque el crdito se divida entre los herederos del acreedor.
Artculo 1870 Cc:
``El acreedor no podr usar la cosa dada en prenda sin autorizacin del dueo, y si
lo hiciere o abusare de ella sin otro concepto, puede el segundo pedir que se la
constituya en depsito.
b) Del lado de la deuda: aunque esta se divida entre varios de ellos, ninguno puede
solicitar la liberacin de la finca mientras no est pagado el total de la deuda.
Del lado de los bienes: ya que la garanta mientras no sea cancelada, subsiste
ntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la
obligacin garantizada y sobre cualquier parte de los bienes que se conserve,
aunque la restante haya desaparecido.
8) La especialidad de la hipoteca

La nota de la especialidad, se refiere tanto a los bienes hipotecados como al crdito


garantizado y en su virtud se establece que la hipoteca solamente puede recaer sobre
bienes especialmente determinados y por suma o cantidad asimismo indicada.
9) Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre inmuebles ajenos y enajenables.

Tal como incluyen los artculos 1874 Cc y 106,107 y 108 de la Ley Hipotecaria.
Artculo 106 LH:
Podrn ser hipotecados:
1.- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin
2.- Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, puestos sobre los mismos
bienes.
10) Es un derecho de realizacin de valor.
El acreedor hipotecario, puede perseguir los bienes y utilizar su derecho de
realizacin del valor, aunque stos hayn pasado a manos de terceras personas, tal
como se desprende de los artculos 1858 Cc y 129 LH.
Artculo 1858 Cc:
`` Es tambin de esencia de estos contratos que, vencida la obligacin principal,
puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca que paga el
acreedor
Artculo 129 LH:
`` La accin hipotecaria podr ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados,
sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se establece en el

artculo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trmites pueda ser alterado por
convenio entre las partes.
Adems, en la escritura de constitucin de la hipoteca podr vlidamente pactarse un
procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la accin hipotecaria, el cual
ser aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con arreglo a los trmites
fijados en el Reglamento hipotecario.
La LH establece las debidas garantas para poder extraer de la cosa hipotecada el
valor correspondiente. Esta proteccin se obtiene a travs de los artculos 104 LH,
que establece que ``la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para
cuya seguridad fue constituida.
Y junto a ello el artculo 117 de la LH regula la accin de devastacin, estableciendo
una serie de medidas que velan por el mantenimiento del valor en cambio de la cosa
hipotecada.
Artculo 117 LH:
`` Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o
voluntad del dueo, podr el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera
Instancia del partido en que est situada la finca, que le admita justificacin sobre
estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea
insuficiente la hipoteca se dictar providencia mandando al propietario hacer o no
hacer lo que proceda para evitar o remediar el dao.
Si despus insistiere el propietario en el abuso, dictar el Juez nueva providencia
poniendo el inmueble en administracin judicial. En todos estos casos se seguir el

procedimiento establecido en los artculos 720 y siguientes de la Ley de


Enjuiciamiento Civil.

2. CLASES DE HIPOTECAS
a) Por su origen: Hipotecas voluntarias y legales
El artculo 137 de la Ley Hipotecaria establece que ``Las hipotecas son voluntarias o
legales. Los artculos 138 a 157 de dicha ley regulan las hipotecas voluntarias y los
artculos 158 a 197 las legales.
Las hipotecas voluntarias son definidas en el artculo 138 LH de la siguiente manera:
`` Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del
dueo de los bienes sobre los que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes
tengan la libre disposicin de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para
ello con arreglo a las leyes
Con arreglo a ello podemos establecer dos modos distintos para constituir hipotecas
voluntarias, por una parte, el convenio entre las partes (convenio lateral) y por la otra, la
disposicin del dueo de los bienes, en cuyo caso se trata de una constitucin unilateral.
Las hipotecas legales aparecen en el artculo 158 de la LH:
`` Slo sern hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter.
Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que el
de exigir la constitucin de una hipoteca especial suficiente para la garanta de su
derecho.
El trmino de hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automticamente,
lo que se concede es un derecho a poder exigir su constitucin cuando se est ante el
supuesto de hecho que la ley previene al efecto.

Pueden distinguirse dos supuestos, segn el propietario acceda o no. En el primer caso, la
hipoteca legal se constituir a travs de un contrato de cumplimiento de la obligacin
legal. En el otro caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos que
establece o a los que se remite la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
La hipoteca voluntaria recae sobre bienes concretos y determinados, no sobre todos los
que forma el patrimonio de la persona obligada a constituirla. Mientras que en la legal, se
tendr que efectuar una especificacin de que bien en concreto va a ser afectado por la
misma.
Las hipotecas legales tambin necesitan inscripcin del ttulo en cuya virtud se
constituyan para su vlida constitucin, si bien a diferencia de las voluntarias no se exige
el requisito de escritura.
Todas las hipotecas legales, una vez constituidas, surten los mismos efectos que las
voluntarias.
El artculo 168 de la Ley Hipotecaria establece quienes tienen derecho a exigir hipoteca
legal.
b) Por su forma: Expresas y tcitas.
Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro, ya que si no cumplen
este requisito no se consideran vlidamente constituidas. Sin embargo, las hipotecas
tcitas son las que se exigen para su validez y eficacia, ni su construccin voluntaria ni su
inscripcin registral.
En la actualidad las hipotecas son expresas por norma general.
c) Por su objeto: Generales y especiales

En el derecho anterior a la Ley Hipotecaria, eran llamadas hipotecas generales, las que
afectaban a todos los bienes del deudor e hipotecas especiales, las establecidas sobre
bienes determinados.
En la actualidad puede decirse que solamente existen hipotecas especiales en base del
principio de especialidad.
d) Por su contenido: Hipotecas ordinarias y de seguridad
Se define como ``Hipoteca ordinaria o de trfico, la que asegura una obligacin
existente y determinada, de modo que la fe pblica del Registro de la Propiedad, ampara
tanto la existencia del derecho real de garanta, como la existencia de la cuanta de la
obligacin asegurada.
Mientras que la ``Hipoteca de Seguridad garantiza una obligacin de existencia dudosa
o de garanta indeterminada, aunque determinable por encontrarse dentro de unos lmites
determinados.
Hoy en da, las hipotecas suelen ser de seguridad y, en concreto, de mximos, con el fin
de garantizar, no slo el capital debido, sino tambin los intereses moratorios y
remuneratorios (variables) y los dems gastos producidos por la constitucin de la
hipoteca o su ejecucin (costas procesales).
Tambin valdra sealar dos tipos de hipotecas, como son las de capital y renta. Las
primeras garantizan el cumplimiento de una obligacin de cumplimiento unitario,
mientras que las segundas, aseguran la obligacin de hacer pagos peridicos.
e) Por los efectos: comunes y privilegiadas

Son hipotecas comunes, las que aseguran el pago de la obligacin, guardando prioridad
que les corresponde segn el Registro y son privilegiadas, las que se anteponen a todas
las dems, son preferentes.
f) Por su rgimen: Normales y excepcionales
Son hipotecas normales las que se adaptan a las condiciones tpicas de la Ley hipotecaria
y del Cdigo Civil. Se constituyen a travs de escritura pblica, en favor de persona
determinada, cantidad precisa, con duracin limitada, etc.
Son excepcionales, aquellas en las que se modifican estas normas en parte o totalmente.
Entre las ms importantes destaca la hipoteca en garanta de ttulos endosables.

3. HIPOTECAS ESPECIALES
El artculo nmero 107 de la Ley Hipotecaria enumera una serie de hipotecas especiales segn su
objeto:
a) Hipoteca del derecho de usufructo.
Artculo 107.1 LH: `` queda extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo
por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
b) Hipoteca de la nuda propiedad.
En la subasta se vender la nuda propiedad, por la que se obtendr un valor inferior al que
tendra la plena propiedad.
c) Hipoteca de bienes hipotecados.

Segn se desprende del artculo 107.3 LH, los bienes que anteriormente han sido
hipotecados, podrn volver a ser hipotecados.
d) Hipoteca de la Hipoteca.
El artculo 107.4 LH considera hipotecable el derecho de hipoteca voluntaria `` pero
quedando pendiente la que se constituya sobre l, de la resolucin del mismo derecho
e) Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos.
El artculo 107.5 LH establece la posibilidad de hipotecar `` Los derechos de superficie,
pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza real.
f) Hipoteca de concesiones administrativas.
La concesin administrativa de obra pblica es posible si la misma tiene la consideracin
de bien inmueble, lo que suceder si recae sobre un bien de esta naturaleza, tal como se
desprende del artculo 334.10 del Cdigo Civil.
Art 334.10 Cc ``Son bienes inmuebles, las concesiones administrativas de obras pblicas
y las servidumbres y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
Es necesario contar con autorizacin administrativa para poder constituir gravmenes
sobre la concesin.
g) Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia.
El vendedor de los bienes tiene un derecho de recuperacin durante un plazo de tiempo,
restituyendo el precio de la venta.
h) Hipoteca del retracto.
Segn establece el artculo 107.8 LH `` el acreedor no podr repetir contra los bienes
hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que ste
tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere necesaria.

Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no slo subsistir la hipoteca, sino que ste
recaer directamente sobre los bienes retrados.
i) Hipoteca sobre bienes litigiosos.
Los bienes litigiosos son inscribibles, si la demanda origen del pleito se ha anotado
preventivamente o si se hace constar que el acreedor hipotecario tiene conocimiento del
litigio, pero en ambos supuestos la hipoteca quedar pendiente del fallo del litigio.
j) Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
Tal como se expresa en el artculo 107.10 de la Ley Hipotecaria `` Los bienes sujetos a
condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el
derecho del hipotecante.
k) Hipoteca de pisos o locales en propiedad horizontal.
l) Hipoteca de censos.
Recogido en el artculo 148 LH, establece que `` Cuando se redima un censo gravado con
hipoteca, tendr derecho el acreedor hipotecario a que el redimente, a su eleccin, le
pague su crdito por completo con los, intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su
misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.

4. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO DE HIPOTECA


Dos son los elementos personales del derecho de hipoteca: el acreedor titular del derecho real
de hipoteca y el dueo de la finca hipotecada.
De los artculos 138 LH y 1857 del Cc se extraen los requisitos necesarios para constituir
hipoteca, que son:
-

Que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que hipoteca.

Que las personas que constituyan la hipoteca tengan capacidad de obrar y la libre
disposicin de sus bienes.

4.1. El acreedor y el deudor hipotecario


El titular del derecho de hipoteca es el acreedor hipotecario, en garanta de cuyo crdito
se constituye la hipoteca. Si la hipoteca es voluntaria se le exige capacidad general de
obrar.
Por otro lado, el deudor hipotecario o constituyente ha de tener la misma capacidad de
obrar y adems la libre disposicin de la cosa, tal como se extrae del artculo 138 LH:
`` Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del
dueo de los bienes sobre los que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes
tengan la libre disposicin de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados
para ello con arreglo a las leyes.

4.2. El hipotecante no deudor


El hipotecante no deudor, tambin conocido como ``fiador real, es aquella persona que
sin ser deudor personal del acreedor hipotecario, hipoteca voluntariamente un bien de su
propiedad en garanta de una deuda ajena; su responsabilidad tiene carcter real por lo
que se limita al bien hipotecado.
La hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es una hipoteca voluntaria,
convenida con el acreedor o constituida unilateralmente por el dueo del bien y puede
hacerse a ttulo oneroso o gratuito.

4.3. El tercer poseedor de la finca hipotecada

Ni el Cdigo civil ni la Ley Hipotecaria definen al tercer poseedor, aunque el artculo


38.4 de la LH hace una pequea mencin a este ``Cuando persigan bienes hipotecados
que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor.

5. EL OBJETO DE LA HIPOTECA
Los elementos reales del derecho de hipoteca son, la obligacin que se garantiza con la
hipoteca y la cosa gravada como garanta de la obligacin.
5.1. Obligaciones garantizadas con Hipoteca
Tal como expresan los artculos 1861 del Cdigo Civil y 105 de la Ley hipotecaria, la
hipoteca ``puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a
condicin suspensiva o resolutoria.
El hecho de que la hipoteca sea un derecho de realizacin de valor (segn establece el
artculo 1858 Cc), exige que el crdito asegurado consista en una obligacin pecuniaria
o que sea reducible a ella, puesto que la finca hipotecada slo puede proporcionar dinero
con su venta, slo indirectamente puede asegurar el incumplimiento de una prestacin
no dineraria, al asegurar la responsabilidad derivada del incumplimiento.
Es indispensable que se fije el importe de la prestacin garantizada as como sus
intereses si se hubiesen pactado (artculo 12 LH) o en el caso de la denominada hipoteca
de seguridad, que se determine la cantidad mxima de que responda la finca y el plazo
de duracin, tal como se desprende el artculo 153 LH.
En cuanto a los intereses, estos pueden ser en una cantidad porcentual o relativa anual o
en una cantidad absoluta y fija, pero aplazada. Si el inters es variable, puede asegurarse

mediante hipoteca, determinando el porcentaje mximo o una cantidad mxima


asegurada, como derivacin del principio de especialidad.
Por lo que hace referencia a los intereses moratorios, estos se regirn por el lmite
temporal del artculo 114 LH, tres y cinco aos, segn los casos.
Por otro lado, respecto a las costas y dems gastos, segn establece el artculo 131.5 LH,
la extensin de las costas de un proceso judicial slo se produce cuando se haya pactado
expresamente.
La deuda garantizada por la hipoteca ha de ser de capital o de renta y la cantidad
asegurada con la hipoteca, segn el artculo 219 del Reglamento Hipotecario, ha de ser
determinada en moneda nacional, o sealando la equivalencia de las monedas
extranjeras en signo monetario de curso legal en Espaa, asimismo se permite la
incorporacin de clusulas de estabilizacin.

5.2. Cosas y derechos hipotecables


Segn establece el artculo 106 de la Ley Hipotecaria podrn ser hipotecados, como
hemos visto en puntos anteriores:
-

Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.


Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los
mismos bienes.

5.2.1.

Bienes hipotecables
El artculo 107 LH establece que pueden hipotecarse:
1- El derecho de usufructo.
2- La mera propiedad.
3- Los bienes anteriormente hipotecados.

4- El derecho de hipoteca voluntaria.


5- Los derechos de superficies, pastos, aguas, leas y otros semejantes de
naturaleza real.
6- Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, etc.
7- Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
8- El derecho de retracto convencional.
9- Los bienes litigiosos.
10- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
11- Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal.
Mientras que el artculo 108 de la Ley Hipotecaria, establece que no podrn
hipotecarse:
1- Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio
dominante, exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.
2- Los usufructos legales, con excepcin del concedido al cnyuge viudo por el
Cdigo civil.
3- El uso y la habitacin.
5.3 La pluralidad de objetos en el derecho real de hipoteca.
Nuestro ordenamiento jurdico permite que, en garanta de un solo crdito, se
hipotequen varias fincas a la vez. En nuestro Derecho positivo se exige la
distribucin del gravamen, es decir, la fijacin de la parte de responsabilidad que
deba soportar cada uno de los bienes hipotecados.

El principio de especialidad registral impone la distribucin y el artculo 119 de la


Ley Hipotecaria establece que ``cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un
solo crdito se determinara la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba
responder.

6. CONSTITUCIN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA


6.1. La constitucin de las hipotecas voluntarias
Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o disposicin
unilateral del dueo de los bienes sobre los que se establezca, tal como establece el
artculo 138 de la Ley Hipotecaria.
Para considerar vlidas las hipotecas voluntarias, estas deben de cumplir dos requisitos
de forma: deben constituirse mediante escritura pblica y que se inscriban en el Registro
de la propiedad (Artculo 145 LH). La inscripcin de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad, tiene naturaleza constitutiva.
6.2. La constitucin de hipotecas legales
La constitucin de hipoteca legal expresa exige para quedar vlidamente constituida, la
inscripcin del ttulo en cuya virtud se constituya y desde entonces produce los mismos
efectos que la voluntaria (Artculo 161 LH).
Las personas facultadas para exigir la constitucin de la hipoteca legal podrn exigir
dicha hipoteca sobre cualesquiera inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el
obligado a prestarla (Artculo 160 LH).
Hay que sealar tambin que las hipotecas legales tcitas, no precisan acto alguno de
constitucin ni de inscripcin en el Registro de la Propiedad, puesto que se constituyen
automticamente.

6.3. La constitucin unilateral de la hipoteca


El artculo 138 LH permite la constitucin unilateral de la hipoteca por el dueo de los
bienes, si bien el artculo 141LH exige la aceptacin de la persona a cuyo favor se
establezca. La aceptacin se har constar en el Registro mediante nota marginal y cuyos
efectos se retrotraern a la fecha de la constitucin de la hipoteca.
La inscripcin de la hipoteca unilateral produce los siguientes efectos:
-

La hipoteca unilateral goza de rango registral a los efectos del principio de

prioridad desde el momento en que es inscrita.


Permite la actuacin del principio de legitimacin en el sentido de presumir de
su existencia como gravamen.

7. EXTENSIN OBJETIVA DEL DERECHO DE HIPOTECA


La extensin de la hipoteca trata de establecer como afecta a la hipoteca ya constituida las
vicisitudes del bien hipotecado (accesiones, mejoras, intereses, etc.).
La doctrina establece tres supuestos de extensin de la hipoteca:
a) Extensin natural de la hipoteca
La hipoteca se extiende segn establece el artculo 109 de la Ley Hipotecaria ``a las
accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o
debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados
b) Extensin convencional de la hipoteca.
El artculo 111 LH establece que la hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y
rentas del bien hipotecado.
c) Extensin de la hipoteca frente al tercer poseedor.

Cuando la finca pasa a manos de un tercero que la ha adquirido del constituyente de la


hipoteca, y no asuma la obligacin garantizada, las reglas sobre la extensin de la
hipoteca experimentarn las siguientes modificaciones en su favor:
-

La denominada ``extensin natural de la hipoteca, en el caso de transmisin de la


finca a un tercer poseedor, no ser extensiva a las mejores que no consistan en obras
de reparacin, seguridad o transformacin, siempre que se hayan costeado por el

nuevo dueo, tal como se establece en el artculo 112 LH.


La extensin pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles permanentemente
colocados en los edificios costeados por el nuevo dueo, ni a los frutos pendientes y
rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo (artculo 112 LH).

8. LA AMPLIACIN DE LA HIPOTECA
Ante el impago de los intereses vencidos no prescritos, la ley hipotecaria permite al acreedor,
la llamada ampliacin de la hipoteca en los siguientes trminos:
a) Para asegurar los intereses no vencidos y no satisfechos, dice el artculo 115 LH, no
garantizados conforme al artculo 114 LH, el acreedor puede exigir del deudor una
ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, la cual no perjudicar en
ningn caso los derechos reales inscritos con anterioridad.
b) Si la finca hipotecada no pertenece al deudor, el acreedor no puede exigir la citada
ampliacin de la hipoteca sino que podr ejercitar igual derecho respecto de cualesquiera
otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados (Artculo 115 LH).
9. EL PACTO DE RESPONSABILIDAD A LOS BIENES HIPOTECADOS
En el artculo 1911 Cc se establece el principio de responsabilidad patrimonial universal,
segn el cual el deudor responde sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.

Dentro de la hipoteca hay dos tipos de responsabilidades. Por una parte, la responsabilidad
real, que es la que recae sobre los bienes singulares y determinados en el contrato de hipoteca
y por la otra, la responsabilidad personal, cuyas caractersticas son las de recaer sobre todo el
patrimonio del deudor.
Ambos tipos de responsabilidad son compatibles, en relacin al contenido del artculo 105
LH. El acreedor hipotecario para hacer efectivo el importe de su deuda tiene dos
posibilidades, ejercitar la accin personal contra todo el patrimonio del deudor o ejercitar la
accin hipotecaria sobre los bienes hipotecados.
En el artculo 140 LH existe una excepcin a lo dispuesto en el artculo 105, ya que se admite
la posibilidad de que en la escritura de constitucin de hipoteca voluntaria se pacte que la
obligacin garantizada se haga efectiva nicamente sobre los bienes hipotecados. Este tipo de
hipoteca se denomina hipoteca de responsabilidad limitada.

10. COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA


La hipoteca no impide al hipotecante el ejercicio del ius disponendi, de manera que este
puede enajenar la finca a un tercero, que tendr que soportar la afeccin real que aquella
representa, pese a que el deudor sigue siendo el enajenante.
Surge as la figura del tercer poseedor de finca hipotecada, que es la persona que responde
aunque no deba, pues ella solo ha adquirido el objeto hipotecado, sin asumir la obligacin
garantizada, su responsabilidad es una consecuencia del carcter real del derecho de hipoteca,
de su oponibilidad erga omnes , contra quien sea el titular de la misma.
Ahora bien, ese tercer poseedor carece de responsabilidad universal (personal) frente al
acreedor hipotecario, por lo que su responsabilidad llega slo hasta la finca hipotecada, por lo

que si el acreedor no obtiene satisfaccin total con la realizacin de su valor, no podr


perseguir con otros procedimientos bienes suyos con los que cobrarse el resto.
La figura del tercer poseedor adquiere su relieve cuando se insta la accin hipotecaria contra
los bienes, no la accin personal contra el deudor.
El tercer poseedor puede evitar la ejecucin pagando el importe de lo adeudado, con derecho
de repeticin a cargo del obligado. Por ello el tercer poseedor ha de ser requerido de pago en
cualquier procedimiento bien en el procedimiento ejecutivo ordinario, para el extrajudicial
(artculo 235 del Reglamento Hipotecario) o en el judicial sumario (artculo 131 LH).

11. LAS FASES DE LA HIPOTECA


Dentro de la relacin jurdica hipotecaria podemos distinguir dos fases. Por una parte, la
primera fase o perodo de seguridad o cautela, la cual comienza al quedar constituida la
hipoteca.
En esta situacin de garanta inmediata la hipoteca produce ciertos efectos reflejos o
derivados como son:
1- La concesin de la accin de deterioro o devastacin a favor del acreedor hipotecario
para la conservacin del valor en cambio del bien hipotecado (Artculo 117 LH)
2- La ampliacin de las hipotecas legales, cuando en cualquier tiempo llegaren a ser
insuficientes.
Art 163 LH `` En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas
legales inscritas, podrn reclamar su ampliacin o debern pedirla los que, con arreglo a
esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligacin de exigirlas y de calificar su
suficiencia.
3- La extensin de la hipoteca a los incrementos, elementos accesorios y subrogados de la
cosa gravada (Artculos 109 y siguientes de la Ley Hipotecaria)

4- El derecho del acreedor hipotecario a consentir la distribucin de la responsabilidad


hipotecaria cuando la finca se divida en dos o ms (Art 123 y 125 LH).
5- El derecho de abstencin y ejecucin separada en los procedimientos concursales.
6- La posibilidad de que al acreedor hipotecario se le reconozca judicialmente la existencia
de su hipoteca mediante el ejercicio de la accin declaratoria o de constatacin de la
misma.
7- El derecho de hipoteca es susceptible de enajenacin y gravamen, y tambin de pos
posicin y renuncia.
Por otro lado, por lo que hace referencia a la segunda fase o perodo de ejecucin de la
hipoteca hay que sealar que dentro de la misma tiene efectividad ejecutiva el derecho real
de hipoteca, por vencimiento, anticipado o no del crdito garantizado por sta, seguido del
impago de la deuda asegurada.
Entonces es cuando entra en funcionamiento la denominada accin hipotecaria para lograr el
importe del dbito asegurado, a travs de la realizacin de valor de la finca o derecho
hipotecado.
En el caso de existir sobrante, ste se repartir entre los acreedores hipotecarios posteriores y
en el caso de quedar todava algn residuo, se indemnizar a los titulares de derechos, cargas
o gravmenes constituidos sobre la finca afectada, entregando el ltimo remanente al
propietario ejecutado.

12. DERECHOS DEL ACREEDOR ANTES DEL VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA


12.1.
Facultades de conservacin del valor de los bienes hipotecados
El acreedor hipotecario dispone de los siguientes medios para evitar que se produzca
ninguna merma en el valor del bien hipotecado:
o La accin de devastacin

El artculo 117 LH, otorga al acreedor hipotecario, la denominada accin de


devastacin, en el caso de que la finca se deteriore disminuyendo de valor, por dolo,
culpa o voluntad del dueo, la facultad de solicitar al juez que ordene que aquel a
hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el dao.
Si el propietario insiste en su conducta perjudicial, el juez puede poner el inmueble
bajo administracin judicial.
El acreedor hipotecario est protegido frente a los arrendamientos concertados por el
propietario en dao de la hipoteca, es decir cuando despus de la constitucin de la
hipoteca se arriende el inmueble con ocasin o en circunstancias que revelen que la
finalidad del arriendo es acausar dao a la hipoteca.
o El vencimiento anticipado del crdito.
Aparece regulado en el artculo 1129.3 Cc segn el cual el deudor perder el derecho
a utilizar el plazo, es decir que la deuda vencer anticipadamente, si el deudor no
sustituye inmediatamente las garantas disminuidas o desaparecidas por otras nuevas e
igualmente seguras.
o Otras vas de proteccin de la garanta
El acreedor hipotecario tambin dispone de:

La posibilidad de solicitar, dentro del procedimiento judicial sumario, que s ele


conceda la administracin o posesin interna, de la finca si as se pact en la

escritura de constitucin d e hipoteca.


El principio de indivisibilidad de la hipoteca.
Artculo 122 LH `` La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se cancele sobre la
totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada, y
sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante

haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes
artculos.

La posibilidad de solicitar la ampliacin de la hipoteca legal


Artculo 163 LH `` En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las
hipotecas legales inscritas, podrn reclamar su ampliacin o debern pedirla los
que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligacin de
exigirlas y de calificar su suficiencia.

Dentro de los procedimientos concursales al acreedor hipotecario le asiste un doble


derecho: el de abstencin y el de ejecucin separada.

12.2.

Los derechos de preferencia y de prioridad del acreedor hipotecario: el rango

de las hipotecas.
La preferencia del crdito hipotecario
Es la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia a otros
sobre un bien o bienes del deudor comn, y, en consecuencia, una derogacin del
principio de igualdad de los acreedores, que tiene su razn de ser en la naturaleza de o
causa del crdito.
Cuando el privilegio es cualidad inherente a un crdito garantizado con un derecho de
prenda o hipoteca se le denomina crdito singularmente privilegiado.
La prioridad y el rango hipotecario
Para establecer el orden entre las diferentes hipotecas se acude a la regla prior
tempore potior iure, que viene a decir que el primero en el tiempo tiene un derecho
ms fuerte.

De este modo, la prioridad la determina la fecha de inscripcin de la hipoteca en el


Registro. La prioridad afecta a las hipotecas en el sentido de que las ms antiguas
tienen preferencia sobre las ms modernas.
El criterio de prioridad determina el rango, que consiste en el puesto o lugar que
ocupa cada una de las diversas hipotecas que concurren sobre un determinado bien. El
rango tiene gran importancia, puesto que ejecutada la primera hipoteca las restantes se
extinguen.
Los acreedores hipotecarios adems, pueden pactar alterar entre ellos el rango de las
hipotecas. Los pactos ms habituales son:

La permuta de rango, en la que dos acreedores hipotecarios intercambian los

rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecas ya inscritas.


La posposicin de rango, que se trata de un acuerdo en virtud del cual el titular de
una hipoteca ya inscrita cede el rango a una posterior que se constituir, es decir
todava no inscrita, la cual gozara de un rango posterior de no existir la

posposicin.
La reserva de rango, que es una especia de posposicin de rango en la propia
escritura de hipoteca. Es una especie de hipoteca de propietario habida cuenta que
se reserva un determinado rango en favor de una hipoteca futura, es decir an no

12.3.

constituida.
La cesin de crditos hipotecarios.
El acreedor hipotecario dispone como cualquier otro deudor, de la posibilidad de ceder y
enajenar de su crdito, en virtud de lo dispuesto en el artculo 1112 del Cc, que autoriza
la transmisin de los derechos adquiridos en virtud de una obligacin, de acuerdo con lo
establecido en las leyes, salvo que se hubiese pactado lo contrario.

La cesin de hipoteca ha de realizarse en escritura pblica, ha de darse conocimiento al


deudor y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En el polo opuesto a la cesin de crdito hipotecario se encuentra la subrogacin, que
consiste en la posibilidad de sustituir al antiguo acreedor hipotecario por otro nuevo, sin
que sea necesario por el consentimiento del primero.

13. LA ACCIN REAL Y LA ACCIN PERSONAL EN LA EJECUCIN


HIPOTECARIA
Una vez vencido el crdito, si el deudor no lo satisface, el acreedor hipotecario puede
ejercitar el derecho de realizacin del valor a travs de la enajenacin del objeto gravado,
para obtener con su importe la cantidad que le es debida.
Hay que distinguir dos elementos: el crdito y la hipoteca con carcter accesorio respecto del
otro. En el aspecto de la efectividad, el elemento crdito origina la correspondiente accin
personal, que conduce a la realizacin dineraria sobre los bienes del patrimonio del deudor
(artculo 1911).
Del elemento garantizador de la hipoteca, deriva la correspondiente responsabilidad real,
cuya efectuacin, se consigue por el ejercicio de la accin hipotecaria, de carcter real y
hecha valer a travs de una variedad de procedimientos de ejecucin.
Las principales diferencia entre ambos tipos de actuaciones son:
La accin personal se dirige contra el deudor u obligado personalmente; la accin real
hipotecaria se dirige contra los bienes, aunque ser necesaria ejercitarla contra el
hipotecante o tercer poseedor.

La accin personal se dirigir contra cualquiera de los bienes del patrimonio del deudor u
obligado (Artculo 1911 Cc `` Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor
con todos sus bienes, presentes y futuros).
Mediante la accin personal se solicita al Juez que dicte una sentencia de condena al
cumplimiento de una obligacin dineraria, o de dar otra cosa de hacer, cuyo
cumplimiento forzoso tendr lugar en los trmites de ejecucin de la sentencia de
condena; la accin real hipotecaria persigue una actividad procesal para obtencin de una
suma de dinero mediante la enajenacin por precio de la cosa hipotecada.
La accin real hipotecaria prescribe a los veinte aos (Artculos 1964 Cc y 128 LH `` La
accin hipotecaria prescribir a los veinte aos, contados desde que pueda ser ejercitada.
) y la accin personal prescribe a los quince aos (Art 1964 Cc)

14. PROCEDIMIENTOS PARA LA EJECUCIN DE LA HIPOTECA


En el ordenamiento jurdico se han previsto cuatro procedimientos:
1) Procedimiento judicial sumario.
Se trata de un procedimiento rpido puesto que se pasa casi directamente a la subasta del
bien hipotecado. Este procedimiento debe de pactarse en la escritura de constitucin, en
la que deber figurar el precio en que se tasa la finca para el supuesto de que fuese
subastada.
2) Juicio ejecutivo ordinario
El acreedor hipotecario tendr la posibilidad de instar contra el acreedor hipotecario un
juicio efectivo ordinario.
3) Procedimiento ejecutivo extrajudicial

La legislacin hipotecaria concede al acreedor hipotecario la posibilidad de realizacin de


su garanta mediante un procedimiento ajeno a la va judicial, de ah su nombre de
procedimiento extrajudicial.
Este procedimiento, regulado en los artculos 234, 235 y 236 del Reglamento
Hipotecario, solo puede ser utilizado cuando as se haya convenido en la escritura de
constitucin de la hipoteca, en la que tambin deber figurar el precio en que se tasa el
bien para el caso de subasta. Este procedimiento slo puede seguirse ante notario hbil.
4) Juicio declarativo ordinario
El acreedor hipotecario se limita a interponer una pretensin contra el deudor sin que esta
va procesal le reporte ningn tipo de ventaja, como sucede en las siguientes.

15. EXTINCIN DE LA HIPOTECA


La hipoteca puede extinguirse por:
-

La extincin del crdito cuyo cumplimiento o satisfaccin garantiza.


La extincin del derecho real en que consiste la propia hipoteca.
Se extinguir por las mismas causas de extincin de los derechos reales, destruccin del
bien dado en garanta inmobiliaria, expropiacin forzosa, consolidacin, etc.

16. CANCELACIN DE LA HIPOTECA


La hipoteca es un derecho real de constitucin registral, por lo que su extincin deber de ser
acompaada por el asiento de cancelacin en el Registro de la Propiedad, tal como se indica
en el artculo 144 de la Ley Hipotecaria.

El artculo 76 LH establece con carcter general que las inscripciones, en cuanto a terceros,
no se extinguen sino por su cancelacin o por la inscripcin de la transferencia del dominio o
derecho real inscrito en favor de otra persona.