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La demanda en desalojo en nuestro pas surge como resultado para garantizar

las contestaciones que pudiesen surgir en torno al derecho de propiedad. Esta


accin legal es incoada por el o los propietarios.
El Desalojo
a) Conceptualizacin
El desalojo se define como la expulsin de un inquilino o arrendatario
por una causa justificada y tipificada legalmente de un bien inmueble,
propiedad del demandante.
Para Guillermo Cabanellas, el desalojo es el desahucio de un inquilino o
arrendatario por falta de pago, expiracin del trmino, alteracin del
destino de la cosa arrendada, expropiacin forzosa, necesidad de ocupar
el inmueble, el propietario y otra de las causas legales o convencionales
que autoricen a desalojar o expulsar al propietario 27. En el mismo
orden, el propietario de un inmueble con alquiler que pretenda un
aumento 28 en el precio de este, se dirigir al Control de Alquileres y
Desahucios por solicitud descrita que exprese tal propsito, violando as
y transgrediendo la fuerza de Ley del acuerdo entre las partes
establecido en el artculo 1134 de Cdigo Civil 29, cuando las partes va
contractual estipularan dicho aumento. Partiendo de esto, decimos que
dicha normativa prev distintos casos en los cuales se contempla la
estandarizacin del cobro del precio por concepto de mensualidad, y las
instituciones por ante las cuales se deben llevar a cabo dichos
procedimientos, estas prevenciones van de los artculos 14 hasta el 20
del mencionado decreto.
Arrendatario rstico o urbano. 23 Esto en cuanto a la definicin pura y
simple de desalojo.
Sin embargo, cuando hablamos de procedimeintos nos referimos a lo
que es la demanda en desalojo, que no es ms que el conjunto de
acciones llevadas a cabo de manera legal incoadas por el propietario de
un inmueble, contra su inquilino, a los fines de que este por voluntad
propia abandone el inmueble o en el mayor de los caos sea expulsado
del mismo.
El desalojo de inmuebles, es posible por diversas jurisdicciones, la
diferencia radica, en si la ocupacin es legal o ilegal, si hablamos de
ocupacin legal de un inmueble, los Tribunales en materia civil son los
que se encargaran de atender los inconvenientes al respecto, dgase de
los que pudiesen surgir de la relacin propietario-inquilino. Ahora bien, si
se trata de ocupacin ilegal de un inmueble, la Jurisdiccin Inmobiliaria
territorialmente competente ser la encargada de conocer las
contestaciones en lo que respecta al derecho de propiedad. Dichas
legislaciones desarrolladas ms adelante, son las que regulan el sistema
Inmobiliario de la Repblica Dominicana.
b) Tipos de Desalojo.

Como habamos sealado en el apartado anterior el desalojo o la


demanda en desalojo depende de los casos donde se lleve a cabo, la
eviccin, para delimitar a qu tipo y ante qu jurisdiccin corresponde
conocer los mismos. Ahora bien, nuestra normativa prev determinadas
moralidades de demanda en desalojo, de las cuales existen tres formas
primordiales, que son: 32
a) Desalojo por ante el Abogado del Estado, tipificado por la Ley 108-05
de Registro Inmobiliario del 23 de marzo del 2005, modificada por la
Ley No.51-07.
b) Desalojo por ante el Control de Alquileres y Desahucios de Alquileres
y Desahucios; establecido por el Decreto No. 4807, de 1959.
c) Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres Vencidos, reglamentado
por los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil, as como el Decreto
No.4807, del 1959.
a.1) En el primer apartado Desalojo por ante el Abogado del Estado, se
refiere a la demanda en desalojo incoada por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria,
en busca de solucionar los conflictos ciudadanos que surgen por la ocupacin
ilegal de terrenos legalmente investidos de un registro catastral. Segn la Ley
108-05 sobre Registro Inmobiliario, el desalojo de inmuebles registrados se
llevara a cabo por ante el fiscal de la Jurisdiccin Inmobiliaria, as como se
hablaba en los tiempos que funga la Orden Ejecutiva No.511. Este
representante del Estado, es el Abogado del Estado, el cual ante la luz de dicha
legislacin modificada en varios de sus artculos por la Ley 51-07, denota las
funciones y atribuciones realizadas en las Oficinas de dicho funcionario ante la
Jurisdiccin Inmobiliaria. As como tambin, los procesos que debe asistir en los
Tribunales que rigen esta materia. Cabe sealar, que con la implementacin de
la Ley de Registro Inmobiliario, los procesos de desalojos se llevan tanto ante la
Oficina del Abogado del Estado como por ante los Tribunales de la Jurisdiccin
Inmobiliaria, eliminando as la prctica implementada por la pasada Ley 1542
sobre Registro de Tierras que estableca el desalojo judicial de manera
accesoria al procedimiento de Litis sobre Derecho Registrados.
b.1) En la segunda clasificacin se constata el Desalojo por ante el Control de
Alquileres y Desahucios, el cual como seala su apartado est regulado por el
Decreto No. 4807 del 1959, en l se establece la normativa que rige las
relaciones propietario-inquilino ante los tribunales en materia Civil, en busca de
contrarrestar los inconvenientes que pudiesen surgir en dicha relacin.
Adems, de regular estas relaciones, esta normativa posee hasta la
fiscalizacin producto de los procesos que se lleven a cabo a la luz de la
misma. Sin embargo, en el mbito jurisdiccional instituye antes cuales
tribunales atribuidos en la materia, son los que se encargarn de atender los
procesos que la misma prev. En adicin, dicha normativa establece de
manera limitativa las causas por las cuales no se puede incoar el desahucio del
inquilino, donde ms adelante se expondrn algunas de las consecuencias que
han surgido a medida que transcurren los aos.
c.1) En la tercera de las principales clasificaciones, est el Desalojo por Falta de
Pago por los Alquileres Vencidos, reglamentado por los Cdigos Civil y de
Procedimeinto Civil34, los cuales establecen los deberes de los inquilinos para

con sus propietarios de los inmuebles que les son arrendados y los deberes, de
los propietarios para con sus inquilinos, es decir, lo que deben ofrecer para
asegurar la estancia del inquilino sobre el inmueble de su propiedad. Ms bien,
en el caso ms especfico se refiere a las relaciones contractuales propietarioinquilino. Al igual que lo anterior, el Decreto No. 4807 sobre el Control de
Alquileres y Desahucios se prev ante los inconvenientes y contestaciones que
surjan por la falta de pago del precio por concepto de alquiler.
Estas son las principales clasificaciones de la demanda en desalojo, por ante
las reglamentaciones que rigen su materia. Dicho sea de paso, debo sealar
que a estos casos se exceptan los procedimientos por violaciones
contractuales y los especiales por su naturaleza, regulados por el Cdigo de
Trabajo 35.

El Abogado del Estado es el representate del Estado y Ministerio Pblico ante la


Jurisdiccin Inmobiliaria. Desde sus inicios se le conocia con el seudnimo de
Fiscal o guardin en los asuntos que estuviesen vinculados a la materia de
ierras como se le denominaba co la Ley 1542 de Regisro de Tierras. Este
funcionario del Estado, es el que tiene la representacin del Estado por ante la
Jurisdiccin Inmobiliaria y quien debe intervenir en su nombre, e los procesos
de saneamiento y adjudicacin de ttulos de propiedad sobre le cual siempre
tendr iners36 por lo establecido en el principio III de la Ley 108-0 de Registro
Inmobiliario.37 El artculo 26 de la Ley1542 sobre Registro de Tierras 38,
establece una mencin muy importante sobre la cual giran las funciones del
Abogado del Estado, y es que el mismo no podr representar a nadie ms, ya
sea persona fsica o moral, siendo esta una prohibicin expresa, a la que debe
limitarse solo a representar el Estado.
Otra de las funciones que lleva a cabo dicho funcionario est su participacin activa en las
audiencias que conlleven la representacin del Estado, tanto en los procesos de
saneamiento, como adjudicacin de ttulos de propiedad, expresando en el prrafo
segundo de este apartado. Adems, en el mismo orden elTribunal que est apoderado de
un proceso de saneamiento debe poner en conocimiento al Abogado del Estado del
proceso y de la fecha de la primera audiencia, a los fines e que este emita su opinin
acerca del caso42. En este ltimo, la falta de comparecencia y por ende, de opinin
acreca del caso por parte del Abogado del Estado se considera como no objecin del
mismo frene al proceso en cuestin y por ende, no se prohbe la adjudicacin del
inmueble3 objeto de saneamiento, ay que el Juez es soberano. En los procesos de
desalojo de inmuebles registrados por ante , ya que tambin es judicial, el Abogado del
Estado se encarga de examinar los documentos y verificar si los documentos depositados
por las partes avalen realmente el derecho de propiedad que se reclama, y por sus
mismas atribuciones puede ordenar el auxilio de la fuerza pblica en caso de que lo
considere conveniente, y optar por otras medidas preventivas que considere en adicin
pertinente, para el cabal cumplimiento del proceso.
Otras caracterstica relevante que posee el guardin del Estado ante la
Jurisdiccin Inmobiliaria es que, gracias a los instrumenos qu ele confiere la
Ley44, podr dictar las rdenes de conducencia, arresto o prisin que se sean
convenientes, y perseguir que los tribunales apoderados de los casos que le
atanen apliquen las fracciones a los infractores de conformidad con esta Ley.

As como tambin, en su calidad de ejecutar las sentencias penales dictadas


por los Tribunales e la Jurisdiccin Inmobiliaria4, las denes que sean
susceptibles de ejecucin forzosa a travs del auxilio de la fuerza pblica, el
mismo acta como Ministerio pblico en los procesos de saneamiento, vigilando el
desarrollo regular de este.
Una vez analizado el papel que desempea el Abogado del Esado ante la Jurisdiccin
Inmobiliaria, y su participacin en los procesos que se llevan a cabo en virtud de la
normativa que rige dicha materia, y habiendo resultado de dicha normativa, es posible
decir que, a la fecha, el Abogado del Estado se ha convertido en protagonista de la
mayora de los casos presentes ante esta jurisdiccin, as como tambin, es considerado
el guardin del Certificado de Titulo, en el caso de inmuebles ocupados por personas que
no poseen derechos registrados sobre el mismo, y donde su veracidad es cuestionable.
Como ya se haba mencionado antes, es funcin del Abogado del Estado dirigir por ante
la Jurisdiccin Inmobiliaria, el desalojo de inmuebles registrados, va administrativa,
conforme a lo establecido en los artculos 48 y siguientes de la Ley 108-05 sobre Registro
Inmobiliario, teniendo en cuenta que el desalojo de inmuebles no registrados1 es
competencia de la Jurisdiccin Ordinaria.
El procedimiento de desalojo por ante el Abogado del Estado se encuentra establecido en
los artculos 48 y siguientes de la mencionada Ley.2 Este procedimeinto tiene un carcter
admnistrativo53. Pero antes, hay que sealar que se han realizado modificaciones a la
Ley de Registro Inmobiliario, dentro de ellas est lo relativo al procedimiento de desalojo,
que explicaremos a continuacin:
El artculo 48 de la Ley de Registro Inmobiliario establece el procedimiento de Desalojo
ate la Comisin Inmobiliaria. El propietario de un inmueble registrado, amparado en su
certificado de Ttulo o Constancia Anotada puede requerir a la Comisin Inmobiliaria el
auxilio de la Fuerza Pblica para proceder al desalojo del ocupante o intruso.
De esta disposicin que estableca el proceso de desalojo ante la Comisin Inmobiliaria,
se puede establecer que fueron modificados varios artculos de la Ley 108-05, por la Ley
51-07, y entre ellos se encuentra la Comisin Inmobiliaria, aunque no de manera expresa,
se entiende que si dentro de esta modificacin fue sustituida la Comisin Inmobiliaria por
la figura del Abogado del Estado, entonces el propietario de un inmueble registrado
debidamente avalado por su Certificado de Ttulo, o en una Constancia Anotada, debe
requerir el auxilio de la fuerza pblica al Abogado del Estado para poder ejecutar el
desalojo.54 Dicho procedimiento que tiene lugar ante el Abogado del Estado de la
jurisdiccin territorialmente competente, el propietario o reclamante del terreno ocupado
de manera ilegal debe proveerse de una autorizacin emitida por el Abogado del Estado,
la cual a su vez deber ser notificada al presunto ocupante ilegal, por un Alguacil de la
misma Jurisdiccin Inmobiliaria, en su defecto por Alguaciles de los tribunales de la
Repblica territorialmente competentes, hasta se lleve a cabo la implantacin del Centro
de Citaciones de la Jurisdiccin Inmobiliaria, conforme a lo que estable el artculo 3 de la
Resolucin No.662-2007 que aprueba formatos de certificados de Ttulos, caras
Constancias y otras disposiciones dl 29 de marzo del ao 200756, empezndolo a
desocupar voluntariamente en un plazo de 15 das a partir de la notificacin de dicho acto,
el inmueble que ocupa de manera ilegal objeto de desalojo.57
En el acto de notificacin a enviar por un Ministerial de la Jurisdiccin inmobiliaria, deber
hacerse mencin del Certificado de Titulo que le da calidad al propietario o persiguiente
de incoar una accin ante la justicia para solicitar el desalojo del inmueble ocupado de
manera ilegal. Dicho acto deber contener, la delimitacin del inmueble, as como

tambin: nmero de solar, parcela, nmero de certificado de Ttulo, u nombre del titular
del mismo.58 Se recomienda en este caso que el reclamante apoye dicho acto,
anexndole al mismo una copia del Certificado de Titulo (duplicado del dueo) copia de la
Constancia Anotada o si fuere el caso de un extracto del Certificado de Titulo si existiese
copropiedad.
Tomando en cuenta esto, y una vez realizada la intimacin, el ocupante ilegal debe
desalojar el inmueble en el plazo establecido, en el caso contrario, puede el Abogado del
Estado conceder un plazo adicional de quince (15) das ms39, a los fines que se
desocupe el inmueble, y dndole la oportunidad al intruso u ocupante ilegal, de expresar
de manera escrita sus alegatos o las pruebas que fuera a hacer valer, depositando el
mismo por ante las oficinas de este.
Para el Abogado del Estado es costumbre citar a las partes vencido el plazo de los quince
(15) das, para que comparezcan ante l, ya sea de manera personal o con abogados
constituidos, para as verificar los documentos depositados por las partes, y si diere lugar,
escuchar sus alegaos, a los fines de determinar si hay o no ocupacin ilegal del inmueble
registrado por parte del presunto intruso, o si el mismo se encuentra en ocupacin por
algn derecho adquirido, que haya sido otorgado por el mismo persiguiente u otro
copropietario.60 En caso de que el presunto ocupante ilegal o intruso llegare a probar
alguna calidad legal sobre el inmueble por el que se persigue el desalojo, el Abogado del
Estado decidir acerca del mismo declinando el caso o declarndose incompetente ante
el mismo, de esta forma se proceder a archivar el expediente61.