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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke

Avalo Realizado

AVALU DE UN BIEN INMUEBLE

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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

Indice del Avalo

01.00.- Introduccin
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodologa de Avalo Empleado
01.03.- Certificacin de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situacin Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propsito del Avalo.
02.0.- Anlisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. Cdigo Catastral :
03.01- Avalo del Terreno.
03.02- Avalo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografas

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01.00.-

INTRODUCCIN

El siguiente trabajo es un avalo de una propiedad utilizando todas las tcnicas


valuatorias e ingenieriles y estadsticas aceptadas por la Cich - Asova

( Asociacin de Valuadores ) y Canabirh .


El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximacin al costo real de la
propiedad.
Incluye informacin tambin del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalo.


01.00.- El avalo se ubica en
01.01.- El Objetivo del avalu es determinar el Valor Neto de Reposicin del
Inmueble visitado el XX de Abril del 2016
01.02.- El Propsito del Avalo es Valorizacin de la propiedad
01.03.- El Avalo realizado se refiere a :
01.03.01.- Terreno
01.03.02.- Edificacin del Inmueble
01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodologa del Avalo Realizado.


El avalo del Bien Inmueble realizado se llev a cabo considerando la siguiente metodologa :
a.- El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, informacin de la zona, y
dems datos necesarios, as como valorndose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien inmueble a valorar.
b.-

El Bien Inmueble Terreno Propiedad ( Edificacin Construida ), se valor tomando el

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo


que costara hoy da construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciacin,
considerando la edad, la vida til total estimada y el estado de conservacin ( Mtodo de Ross
Heidecke ).
c.- La Vida til Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciacin por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida til total estimada
y estado de conservacin ( Mtodo de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposicin ( VNR ).
f.- Y la Vida til Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.
Mtodo Valuatorio Empleado.- Mtodo de Costo de Reposicin Nuevo Mercado y Aplicacin
del Mtodo de Ross - Heidecke
El Modelo empleado es una combinacin de los Mtodos de Costo de Reposicin de la
Construccin Mercado con el mtodo de depreciacin Ross y la tabla de correccin Heidecke.
Nota: Las hojas de clculo se enlazan, y sus frmulas estn bien definidas.

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01.03.- Certificacin de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad
Los Avalos realizados por mi persona es el producto de mtodos universalmente aceptados; por la
Comisin Nacional de Banca y Seguros, Asociacin Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intencin o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algn inters directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna ndole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algn detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Tcnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinacin de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estn en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realizacin de esta avalo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalo y es :
01.- El Avalo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalo mismo.
03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalo

Carlos Valladares Tbora


Ing. Carlos Valladares Tbora
# - 3293

Cich

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01.04. Definiciones.

Valor de Reposicin : El Valor de cotizacin o estimado de una construccin igual o equivalente al


existente, ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por la edificacin de la obra civil, permisos y
seguros.
Valor Neto de Reposicin : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efecta el avalu y
se determina a partir del Valor de Reposicin Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciacin
debidos a la vida til estimada, edad y estado de conservacin de la edificacin.
Vida til Total Estimada ( VUT ) . La Vida que se estima para las edificaciones segn su estructura y que
es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y
Elctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservacin de las edificaciones pueden alargar su
existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).
Vida til Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalo y la fecha en
que se considero que el bien dejar de cumplir con su objetivo. La Vida til remanente se obtiene
multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.
Edad. : Edad de la Edificacin
Factor de Depreciacin : Es el factor de depreciacin siguiendo la metodologa de Ross Heidecki que
se considera la edad del bien, la vida til estimada de conservacin.

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01.05.Situacin Legal. DATOS GENERALES

DEL

BIEN INMUEBLE

ITEM
01.01
01.02
01.03
01.04
01.05
01.06
01.07
01.08

DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL


PROPSITO
DEL AVALO
SOLICITANTE DE AVALO
PROPIETARIO DEL AVALO
TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE
FECHA DE AVALUO REALIZADO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
NMERO :
INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :
DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD NMERO
TOMO
HIPOTECAS
Y
ANOTACIONES
PREVENTIVAS
LUGAR Y FECHA

01.09

SE

01.10
01.11
01.12

DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL

PRESENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON


EL NMERO DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
PRESENTADO A LAS
REGISTRO

:
DE

MINUTOS

NMERO
DE FOLIO

TOMO

:
POSEE UN REGISTRO CATASTRAL
Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIN DE LA FECHA
DIRECCION
DEL
BIEN
ASIENTO

01.13
01.14
01.15

HORAS

LUGAR
FECHA

VER ESCRITURA

INMUEBLE
01.16.
-

TENENCIA DE LA PROPIEDAD

DOMINIO

PLENO

UTIL

01.05.01.- OBSERVACIONES : ____________________________________________________________

01.06.- LOCALIZACIN Y UBICACIN DEL BIEN INMUEBLE


ITEM

DESCRIPCION

TERRENO Y VIVIENDA
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MUNICIPIO
San pedro sula
UBICACIN DIRECCION
DEPARTAMENTO CORTEs
BARRIO :
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA
ESCRITURA
EN EL SITIO
MTRS
MTRS
RUMBOS
MTRS.
S XX XX XX E

01.02.03.-

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.-

AREA MEDIDA TERRENO


POR CATASTRO X
MTRS.2

VARAS 2

AREA MEDIDA VIVIENDA


POR CATASTRO X
MTRS.2

VARAS 2

CALLE

AVENIDA

OBSERVACIONES
COLINDANCIAS

AREA MEDIDA
TERRENO
POR ESCRITURA X
MTRS.2
VARAS 2

AREA MEDIDA TERRENO


EN EL SITIO X

AREA MEDIDA
VIVIENDA
POR ESCRITURA
MTRS.2
VARAS 2

AREA MEDIDA VIVIENDA


EN EL SITIO

MTRS.2

VARAS 2

MTRS.2

VARAS 2

ASPECTOS LEGALES
01.ANOTACIONES
02.GRAVAMENES
03.IMPUESTOS
04.VALOR DE EXCENSION

Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta o lasers,


tomando el interior de los ambientes, sin tomar en cuenta el grosor de la pared.
01.06.- LOCALIZACIN Y UBICACIN DEL BIEN INMUEBLE
ITEM

01.-

DESCRIPCION
MUNICIPIO

TERRENO Y VIVIENDA
CALLE
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AVENIDA

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02.03.ITEM

UBICACIN

DIRECCION
DEPARTAMENTO CORTEs
BARRIO :
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA
EN EL SITIO
OBSERVACIONES
MTRS
MTRS
COLINDANCIAS

01.02.03.04.AREA MEDIDA TERRENO


POR CATASTRO X
MTRS.2

VARAS 2

AREA MEDIDA VIVIENDA


POR CATASTRO X
MTRS.2
VARAS 2
159,48
ASPECTOS LEGALES
01.ANOTACIONES
02.GRAVAMENES
03.IMPUESTOS
04.VALOR DE EXCENSION

AREA MEDIDA
TERRENO
POR ESCRITURA X
MTRS.2
VARAS 2

AREA MEDIDA TERRENO


EN EL SITIO X

AREA MEDIDA
VIVIENDA
POR ESCRITURA
MTRS.2
VARAS 2

AREA MEDIDA VIVIENDA


EN EL SITIO

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MTRS.2

MTRS.2

VARAS 2

VARAS 2

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02.00.- ANLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES

CARACTERSTICAS

MERCADO

02.01.- Clasificacin y Poblacin de La Zona.


Item

Descripcin
De La Zona
Urbana
Comercial
Habitacional
Industrial

01.02.03.04.-

Edificio

Calificacin
Vivienda
Terreno

Calificacin Demogrfica
Densa Escasa Normal
Nula

02.02.- Ubicacin de Bien Inmueble :


Item

Descripcin
De Poblacin

Calificacin

Urbana

Semi
Urbana

Rural
Bosque

Playa

Montaa

01.-

02.03.- Tipo de Vivienda


Item

01.-

Descripcin
De Vivienda

Descripcin de Tipo de la Propiedad o Inmueble


Bueno Regular Malo
Seguridad
Descripcin
Segura Isegura
Ver Fotos

Edificio Aislada

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble, Actuales


Item

01.02.03.04.-

Descripcin
De
Colindancias

CATASTRO

Escritura

Medidas En Mtrs.
Tomadas
Colindancias Encontradas en el
en el Sito
Sitio
Escritura
Observadas

Norte
Sur
Este
Oeste

02.05.- Acceso o Comunicacin por La Zona o Ubicacin del Bien Inmueble.


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Item
01.02.03.04.05.-

Descripcin
De Acceso
Concreto
Asfalto
Calle
Avenida
Boulevard

Aplica
X
X
X
X
X

Bueno
X
X
X
X
X

Descripcin del Acceso


Regular
Malo
Ninguna

Descripcin
Ver Fotos
Ver Fotos
Ver Fotos
Ver Fotos
Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledaas


Item

01.02.03.04.05.06.07.-

Descripcin
De Inundaciones

Ros - Quebradas
Hundimientos
Drenaje del Bien
Hondonada
Cerro ( por
Deslizamiento )
Torres de Radio
Torres de Celular

Ninguno

Riesgo en Zonas Aledaas


Cercano Adjunto
Lejano
-100
+100 +/- 250
Mtrs.
Mtrs
Mtrs.

Inundable
No
Si

X
X
X
X
X

X
X
X
X
X

X
X

X
X

02.07. Topografa del Bien Inmueble.


Item
01.02.-

Descripcin
De Topografa
Propiedad Plana
Propiedad Pendiente

Bueno
X
X

Topografa del Bien Inmueble


Regular
Malo
Descripcin
Ver Fotos de Topografa
Ver Fotos de Topografa

02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Pblicos en La Zona.


Item

Descripcin
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Descripcin de Servicios

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01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.-

Servicios Pblicos Agua Potable, Negra y Energia


Agua Pluvial
Acceso Pavimentado
Telfono Internet Cable TV y Cel en la Zona o Propiedad
Internet en la Zona o Propiedad
Iglesias - Capillas
Parques De Esparcimientos o Deportivos
Comercial ( Pulperas o Centros Comerciales )
Habitacional
Cisterna / Pozo en Propiedad
Transporte Pblico Buses y Taxis
Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes )

02.09. Acceso y Ubicacin del Bien Inmueble


Item

01.02.03.04.05.-

Descripcin

Acceso
B/R/M

Acceso al Bien Inmueble


Bus
Taxi
Moto Carro
Taxis

Transito B / R / M
6a8
9
4-7
03pm

Vehicular
De Esquina
Dos Frentes
Calle
Avenida

Descripcin

Ver
Ver
Ver
Ver
Ver

Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos

02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.


Item

Descripcin
De Ubicacin

Acceso del Bien


Inmueble
Bueno Regular Malo

Medios de Transporte Disponibles


Buses

Taxis

Moto

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Vehicular

Inseguridad

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Taxis
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.-

Bueno

Malo

Urbana
Comercial
Habitacional
Industrial
Apartamentos
Residencial
Privada
Iglesias Capillas
Parques
Canchas
Deportivas
Educativas

02.11. Construcciones en la Cercana.


Item
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.12.13.-

Descripcin
De Construcciones
Iglesias
Escuelas
Centro Comerciales
Bulevares
Fabricas
Restaurantes
Agencias Bancarias
Universidad
Transporte Pblico Buses Rutas
Transporte Pblico Taxis Rutas
Centros Deportivos
Otros ( Viviendas )

Cantidad

+ Cerca
-500 Mtrs

Cercana
-100Mtrs

Lejano
+500Mtrs

Ninguno
+/-

02.12. Clasificacin y Riesgo Social del Bien Inmueble.

01.-

PublicoAlumbrado

Social
Moderada

Baja

Clasificacin
Media

Clasificacin
Social

Buena

Item

Riesgo Social del Bien Inmueble


Robo de
Vehculos

Si

No

Inseguridad
Social
( Maras )

Si

No

Alta
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Cercana
Bordos

Robos a
Vivienda

Extorsin

Si

Si

Si

No

No

No

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02.03.04.-

Medio Alto
Medio
Bajo

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02.15.- Datos del Terreno o Vivienda.


Descripcin :.
02.16.- Caracteriticas del Entorno
02.16.01.- La Zona tiene potenciacin a Futuro Ventajas y Desvantajas.
02.16.02.- Riesgos Naturales Ventajas y Desvantajas.
02.16.03.- Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro.
02.16.04.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. Y a futuro.
02.17.-- Valoracin de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoracin de la propiedad. En la siguiente tabla se


muestra en una Escala de Uno a Diez
Item Descripcin
01.0
02.0
03.0
04.0
05.0
06.0
07.0
08.0
09.0
10.0
11.0
12.0

Calificacin
Del 1 al 10

Observaciones
Texto

Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados )


Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad
Distribucin Arquitectnica y Acabados de la Vivienda
Disponibilidad de Area Util
Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir
Acceso y Vas de Comunicacin a la Propiedad
Cercanas a Centros Comerciales y Educativos
Iluminacin Elctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Seguridad en la Propiedad ( Cercas Elctricas Etc. )
Entorno y Sector Economico de la Propiedad
Total =

Hay que hacer notar que estamos en una ao quinto por lo que esta ao existir una actualizacin de los
valores catastrales.

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3.00 Analisis Fisico de la Propiedad


03.01.- Datos del Terreno o Vivienda.
Descripcin :.

03.02.- CIMENTACIN Y ESTRUCTURAS


Descripcin

Contorno
Si
No

# de
Zapatas

TIPO DE SUELO
Duro Blando Suave

Longitud
Muro

Cimentacin Corrida
Cimentacin de Maposteria
Cimentacin Aislada
Muro de desplante
Muro o Cerco Perimetral
Losa en Piso ( Garaje )

03.03. Topografa del Bien Inmueble.


Item
01.02.03.04.05.06.-

Descripcin
De Topografa
Propiedad Plana
Propiedad Pendiente
Propiedad Irregular
Propiedad Barranco
Propiedad Quebrada
Otros

Bueno

Topografa del Bien Inmueble


Regular
Malo
Descripcin
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03.04.- Servicios Pblicos en la Propiedad


ITEM
01.02.03.04.05.06.07.-

SERVICIOS
Agua Potable
Agua Negras
Energia Elctrica
Pozo
Cable TV
Internet
Educativos

SI

NO

CALLE

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CERCANO

LEJANOS

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03.05.- Paredes y Acabados

ITEM

DESCRIPCION

SI NO
Si

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.-

PINTURA
No Descolorida

AGRIETAS
Si
No

RAJADAS
Si
No

Vivienda Completa
De bloques de 4
De bloques de 6
De bloques de 8
Ladrillo Rafn
Ladrillo Planchado
Bloque de 04 Visto
Bloque de 06 Visto
Bloque de 08 Visto
Adobe
Panelit
Madera Rstica
Madera Machimbre
Repellada la Casa
Pulida
Enchapada
Ceramica en Cocina
Ceramica en Ducha
Otros

03.06.- Acabados de Pisos


ITEM
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.-

DESCRIPCION

AMBIENTE
Total %
Parcial %

SI

Fundicin No Armada
Fundicin Armada
Terrazo
Granito
Ceramica
Porcelanato
Ceramica Decorativa
Garaje
Vivienda
Otros

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NO

AREA ESTIMADA

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03.07.- Elementos de Concreto Firmes de Concreto, Soleras, Castillos, Columnas, EntrePisos


ITEM

DESCRIPCION

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00
08.00
09.00
10.00
11.00

Firme de Concreto No Armados


Firme de Concreto
Armados
Castillos
Columnas
Entrepisos Solida
EntrePisos Canaletas
Entrepisos Bloques
Entrepisos Bovedillas
Hundimiento
Agrietadas
Otros

SI

NO

PARED ESTADO
Bueno
Malo

OBSERVACIONES
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Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos

03.07 Techo Exterior y Cielo Falso


ITEM

DESCRIPCION

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00
08.00
09.00
10.00
11.00
12.00
13.00
14.00
15.00
16.00
17.00
18.00
19.00
20.00

Techo Asbesto
Losa Concreto
Techo Lamina de Zinc
Techo Aluzinc Natural
Techo Aluzinc Color
Techo Shingles
Otros
Deteriorado
Goteras
Panelyt
Plywood
Tabla Yeso
Pintura Deteriorada
Artezn de Madera Rstica
Artezn Madera Curada
Artezn Madera Podrida
Canaletas Galvanizadas
Canaletas Negras
Losa Superior
Otros

SI

NO

ESTADO FISICO
Bueno
Malo

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OBSERVACIONES
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03.08.- Ventanas y Balcones


ITEM DESCRIPCIN

SI

NO

ESTADO
si

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00

OBSERVACIONES

no

Ventanas de Madera
Ventanas de Celosias
Ventanas de Celosias y Fijo
Francesas Corredizas
Balcones

Ver
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Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos
Fotos

03.09.- Puertas
ITEM DESCRIPCIN

SI

NO

ESTADO
si

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00

OBSERVACIONES

no

De Tambor Plywood
De Color Decorativa
De Color
De Pino
Mdf
Cerradura Economica
Cerradura Lujo

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03.10.- Sistema Elctrica


ITE
M

DESCRIPCIN

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00
08.00
09.00
10.00
11.00
12.00

Tomacorrientes Economicos
Tomacorrientes Lujo
Iluminacin Bombillos Luz Blanca
Iluminacin Bombillos Luz Amarilla
Rosetones
Interruptores Economicos
Interruptores Lujo
Panel Central Adecuado
Varilla a Polo a Tierra Visto
Alambrado Adecuado
Ducha Elctrica
Base Contador

SI

NO

ESTADO
Bueno

Tel. Cel. 972 224 59 / 883 541 - 54


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OBSERVACIONES

Malo
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Avalo Realizado

03.11.- Muebles Sanitarios


ITEM

DESCRIPCIN

SI

NO

ESTADO
si

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00
08.00
09.00

OBSERVACIONES

no

Sanitarios Economicos
Sanitarios de Lujo
Lavamanos Economicos
Lavamanos de Lujo
Mueble de Lavamano Economico
Mueble de Lavamano de Lujo
Puerta de Ducha Vidrio Acrilico
Puerta de Ducha Vidrio
Jacuzzi

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03.12.- Muebles
ITEM

DESCRIPCIN

SI

NO

ESTADO
si

01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00

OBSERVACIONES

no

Armario de Dormitorio MDF


Armario de Dormitorio De Color
Armario de Dormitorio Plywood
Mueble de Cocina
Mueble de Sala Divisin
Librero Empotrado

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03.13.- Otros
ITE
M
01.00
02.00
03.00
04.00
05.00
06.00
07.00
08.00
09.00

DESCRIPCIN

SI

NO

ESTADO
si

Cisterna
Sistema Agua Caliente
Portn Garaje Decorativo Lujo
Portn Garaje Seguro Visor de Pierna
Portn Peatonal Decorativo Lujo
Portn Peatonal Decorativo Visor de Pierna
Portn Peatonal Decorativo Visor
Muro Repellado y Pulido - Serpentinas
Cerco Malla Cicln

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OBSERVAC.

no
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Avalo Realizado

R = Regular M = Malo

EN MTRS.2
01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.-

Vivienda
Sala
Comedor
Cocina
Pasillo Planta Baja
Dormitorio Principal
Dormitorio # - 01
Dormitorio # - 02
Sanitaria Principal
Sanitaria # - 01
Porche
Garaje
Cerco
Servidumbre
Bodega
Area de Lavandera

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Puerta Ducha

Ducha

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Sanitarios

Ceramica

Drenaje

Cisterna

Agua Potable

Jacuzzi

Varilla a Tierra

Sistema
Hidrulico
Contador

Panel

Cable Tv

Tomacorrientes

Iluminacin

Sistema
Elctrico
Lam para

Pin tura
.

Llavn

Puerta
Y
Cerrajera
Pu erta

Francesa

Celosas

Ventana
Enchapados

Pintura

Paredes
Repello y
Pintura
Ladrillos

Mueble de Cocina

Sanitario

E = Economico L = Lujo

( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVN = LL, PINTURA = PINTURA

Pa red
Cermica
Cocina

Pintura Del C i e l o

Falso
Cielo

Dormitorio

Desayunador

ASBESTO

ZINCLAMINA DE

MUEBLES
DE
AMBIENTES
Cocina

ACABADOS POR AMBIENTE


TECHO
EXTERIOR

Pared

AREA

ALUZINC

AREA DE LA
VIVIENDA
CERRADA Y
ABIERTA

Estado fsico del ambiente

ITEM

B = Bueno

P i s o

03.14.- Estado y Acabados de la Vivienda Medido u Obervados en el Sitio

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

03.15.- Descripcin y Area de Edificacin medido en el Sitio Valorizacin de Construccin


Actual. ( Depreciacin o Revalorizacin de la Propiedad )
Item

Descripcin de Ambientes

Area de Ambientes Metros 2


Sitio

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.-

Estado
Fisico %

Vivienda
Sala
Comedor
Cocina
Pasillo Planta Baja
Dormitorio Principal
Dormitorio # - 01
Dormitorio # - 02
Sanitaria Principal
Sanitaria # - 01
Total de Ambiente Interno
Porche
Total
Garaje
Servidumbre
Bodega
Area de Lavandera
Total
Total de Ambiente
Cerco

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Avalo Realizado

Item

01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.-

Descripcin de Ambientes

Area de Ambientes
Metros 2
En Sitio
01 Nivel
02 Nivel

Vivienda
Sala
Porche
Vestbulo
Comedor
Cocina
Sala Aire Libre
Pasillo Planta Baja
Pasillo Planta Alta
Barbacoa
Piscina
Jardn
Dormitorio Principal
Dormitorio Huspedes
Dormitorio # - 01
Dormitorio # - 02
Dormitorio # - 03
Garaje
Cerco
Servidumbre
Medio Bao
Sanitaria Principal
Sanitaria # - 01
Sanitaria # - 02
Sanitaria # - 03
Sanitaria Servidumbre
Fosa Sptica
Garaje
Porche
Bodega
Area de Lavandera
Area de Tendedero
Cisterna

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Avalo Realizado

03.16.- . Detalles Constructivos de la Vivienda. Por Mejorar ( Bueno = B , Regular = R, Malo = M )


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Descripcin de Ambientes

01.-

Elementos Estructurales Visibles y No


Visibles
Estructura de Techo Techo Exterior e Interior
Iluminacin - Lmparas de Vivienda
Puertas Madera de Pino
Puertas Desniveladas / Pega en el Suelo
Puertas Marco Contramarco
Puertas Descoloridas
Puertas Cerraduras
Falta de Repellos y Pulido ( Externo Interna)
Muro Exterior
Altura de Primer Nivel Adecuada
Asentamiento de Pisos - garje
Techo Exterior e Interior
Fascia y Cielo Falso Tabla Asbesto
Cielo Falso
Alero Exterior
Aislacin Termica en Techo
Cielo Falso Presenta Goteras
Cimentacin y Piso Presentan Asentamientos
Pintura en Paredes
Paredes Presentan Falta de Pintura
Paredes Presentan Humedad
Paredes Presentan Rajaduras / Grietas
Falta de Repellos y Pulido
Mejorar Piso Exterior
Piso de la Vivienda de Granito
Sistema Elctrico Mejorar Calidad Tv
Cable, AA
Iluminacin - Lmparas de Vivienda
Sistema Hidrulico Sanitario
Sistema Hidrulico Potable
Tipos de Ventanas Celosas /
Cerco Perimetral. / Pintura / Repello - Pulido

Estado de Ambientes En Sitio


Descripcin de Area a Mejorar
Estado

Item

02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.-

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Avalo Realizado

03.17.- Detalles Constructivos de la Vivienda. Por Mejorar ( Bueno = B , Regular = R, Malo


= M ) Ver Fotos de Ambientes Clasificacin en Escala de Uno a Diez

01.02.03.04.05.06.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.-

D e s c r i p c i n
Acabados y Elementos Constructivos
Primera y Segunda Propiedad

Estado de Construccin
Estado

Item

Descripcin de Area a
Mejorar

Portn de Vehculos / Seguridad


Servicio Sanitario Ducha Principal
Servicio Sanitario Ducha Huespedes
Anaquel de Cocina De Lujo Modesto - Econmica
Cocina Desayunador
Muebles de Ambientes Cocina - Dormitorios
Cermica de Pared en Sanitarios - Cocina
Seguridad en la Propiedad ( Cercas Elctricas Etc. )
Ventilacin e Iluminacin ( Entrada de Luz Solar )

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Avalo Realizado

03.18.- Mantenimiento y Estado de Construccin


ITEM

DESCRIPCION PROPIEDAD

ESTADO FISICO
Bueno

01.02.03.04.05.06.08.09.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.-

Regular

Cimentacin
Paredes
Paredes Repelladas
Paredes Pulidas
Acabados de Piso
Acabados de Pared - Enchapados
Muebles de Madera - Cocina
Muebles de Madera - Dormitorios
Puertas
Ventanas
Seguridad de Ventanas
Artesn de Techo
Entrepiso
Techo
Muro o Cerco
Instalacin Hidralico
Instalacin Elctrica
Techo

Observacines al Mantenimiento y Construccin. =

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AMBIENTES

Malo
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Avalo Realizado

03.19.-- Valoracin de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoracin de la propiedad. En la siguiente tabla se


muestra en una Escala de Uno a Diez
Item Descripcin
01.0
02.0
03.0
04.0
05.0
06.0
07.0
08.0
09.0
10.0
11.0
12.0

Calificacin
Del 1 al 10

Observaciones
Texto

Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados )


Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad
Distribucin Arquitectnica y Acabados de la Vivienda
Disponibilidad de Area Util
Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir
Acceso y Vas de Comunicacin a la Propiedad
Cercanas a Centros Comerciales y Educativos
Iluminacin Elctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Seguridad en la Propiedad ( Cercas Elctricas Etc. )
Entorno y Sector Economico de la Propiedad
Total =

Hay que hacer notar que estamos en una ao quinto por lo que esta ao existir una actualizacin de los
valores catastrales.

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Avalo Realizado

04.0.- Avalo Valoracin del Inmueble y Mejoras. Cdigo Catastral : ?????????


03.01- Avalo del Terreno.

Item

Descripcin
de
La
Propiedad

Area del Terreno


x Catastro

En Mtrs.2
01.-

En Varas2

Area del Terreno


x Escritura

En
Mtrs.2

En Varas2

Area del Terreno


Medido en El Sitio
( Plano )
En Mtrs.2

En
Varas2

Valor
Unitario
( Lps. /
Mtrs.2
Catastral

Valor
Unitario
( Lps. /
Mtrs.2
Comercial

Valor Unitario
( Lps. / Mtrs.2 )
Catastral
En Mtrs.2

En Varas2

Valor Unitario
( Lps. / Mtrs.2 )
Comercial

Coeficiente
Motivo o
De
Causa del
Depreciacin Coeficiente
Esta
Bueno

Valor
Ajustado
( Lps./Mtrs.2 )
Catastral

Valor
Ajustado
( Lps./Mtrs.2
Comercial

En Mtrs.2 En Varas2

Terreno
Total =>

03.02- Avalo del Inmueble u Obra Civil.


Item

01.02.06.-

Descripcin del
Bien Inmueble

Area del Bien


Inmueble
( Segn Catastro)

Area del Bien


Inmueble
( Segn Escritura )

Area
Medida En
el Sitio

Mtrs.2

Mtrs.2

Mtrs.2

VRN
Actual Estimado
En Lps
Catastral

Comercial

VUT
En Aos
De Tabla
de Ross Heidcke

Edad
Probable
Del Bien
(VNR /
VRN )

Factor de
Depreciacin
Ross - Heidke

VNR Actual Estimado


Depreciado
En Lps.
Catastral

VUR
( Vida til
Remanente ) En
Aos

Comercial

Vivienda
Muro Perimetral
Total

Observaciones : La Valoracin del Bien Inmueble se realiza a la ubicacin urbana y que el nuevo propietario de la propiedad ha de construir una nueva edificacin en la misma, por lo que se valoro la
zona, que es altamente comercial y su ubicacin, por lo que es altamente rentable para el nuevo propietario Y este la dara a la nueva construccin que el desee . Vida Util de la propiedad XXX Aos

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Avalo Realizado

4.00.- Valor del Bien - Inmueble.


( Descripcin del Valor del Bien Inmueble ). El Avalo es una opinin del Valuador basado el
valor de una propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalo. En concordancia con los
factores de oferta y demanda del momento y adems en base a las condiciones topogrficas y
geolgicas del terreno, su ubicacin con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construccin y
estratos sociales, comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a
otros servicios pblicos bsicos, la calidad de la construccin y duracin probable de la misma, as
como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador, considero
que el precio del inmueble es el siguiente :

Ite
m

Descripcin
del Valor

Unidad

Area por
Escritura
/Catastral

01.02.03.-

Terreno
Vivienda
Muro

Area
Medido
En el Sitio

Valor
Unitario
Catastral

Valor
Unitario
Comercial
En Lps

Mtrs.2
Mtrs.2
Mtrs.2

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Valor
Catastral
En Lps

Valor
Comercial
En Lps

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Avalo Realizado

Total
Algo muy importante en la realizacin de esta avalo. Se tomo muy en consideracin tres cosas y se le hizo saber a la
persona que solicito el avalo y es :
01.- El Avalo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en
la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en
que fue realizado el avalo mismo.
03.- El Avalo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este
Avalo
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser sujeto a Negociacin por el propietario
para Venta del bien o para ser sujeto a Credito de una Institucin Bancaria.

Carlos Valladares Tbora


Ing. Carlos Valladares Tbora
# - 3293 Cich

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Avalo Realizado

05.00.- Conclusiones.
00.01.- Caracteriticas del Entorno
00.01.- La Zona tiene potenciacin a Futuro Ventajas y Desvantajas.
Ventajas. La seguridad de la zona, con sus respectivas areas de esparcimiento y sociales, y las
propiedades existentes son de acabados finos, le darn mayor plusvala a la propiedad misma asi mismo
la seguridad
Desventajas. El acceso a la residencial al remodelarse la seguridad le da mayor al mismo. Y la
propiedad al estar frente al area social le da mayor esparcimiento y seguridad a esta.
00.02.- Riesgos Naturales Ventajas y Desvantajas. Ninguno
01.00.- Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. Una zona residencial de alto poder
adquisitivo.
02.00.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. Y a futuro.
La Valoracin del Bien Inmueble se valoro, ubicacin esta se ubica en la parte alta de la ciudad, cerca
de la montaa. La vivienda esta diseada al gusto del propietario separando las areas por nivel y social.
El acceso, acabados y mantenimiento en la misma, la zona, que es altamente habitacinal en su
momento en la parte superior se construir un centro comercial por todo lo anterior por lo que es
altamente rentable para el nuevo propietario si este decide venderla, alquilar o ponerla en crdito. Vida
Util de la propiedad 25 a 50 Aos. Si se le da el mantenimiento adecuado
03.00.- Un avalo es la estimacin, sustentada, del valor comercial de un bien en un momento
especfico en que fue realizado este.
03.01.- Al determinar la valoracin de una propiedad es con el objetivo de valorizar la misma para
comprar, vender, o establecer un canon arrendatario, para adquirir una hipoteca u otros tipos de
garantas y hasta para efectos de declaraciones de renta, entre otros.
03.01.01.- Este Avalo sirve para Conocer el valor de un bien inmueble o propiedad determinando la
valoracin de la propiedad para vender o comprar, o alquilar el bien inmueble o expropiaciones de
pagos de impuestos y Embargos. El avalo del bien inmbueble o terreno se toma en cuenta lo descrito arriba,
fotos asi como el plano de ubicacin en este avalo por lo que respecta en lo legal, descripcin del bien inmueble.
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Avalo Realizado

Lo construido tomando en cuenta la localizacin del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso,
calidad de los acabados y mantenimiento etc. Y la depreciacin y edad cuando fue edfificada y queda
de vida a al propiedad misma.
03.02.- Situacin legal. En el presente informe Valatorio no se juzga la propiedad legal de los
bienes escritos. Solo se muestra la situacin legal del inmueble para que el propietario verifique la
misma situacin legal. O el valuador pudo observar es a un perito jurdico analizarla ( Licenciado o
Abogado ).
03.03.- La valorizacin mostrada aca contiene una completa descripcin del inmueble, tanto de su
parte de su situacin jurdica. Fsica, como de la zona donde se encuentra y Adems, seala aspectos
como la reglamentacin urbanstica, referencias de los servicios pblicos, condiciones del terreno en
que se halla y datos particulares que pueda tener cada el bien valorizado.
03.04.- Vigencia del Avalo. Es de un mximo de 6 meses a un 1 ao mximo, ya que las condiciones
en que se tomo pueden variar, tanto del entorno, econmicas, seguridad y de comunicacin o acceso al
bien inmueble. Pues los precios reales de las propiedades varan con el paso del tiempo. ( El precio
real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relacin justa de oferta
y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una
propiedad y es susceptible de negociacin ).
04.00.- Edad y Mantenimiento. Para llevar a cabo el avalo se consideran situaciones como el edad y
tipo de mantenimiento, el estado de conservacin, las cualidades de funcionamiento y operacin, la
obsolescencia, el mayor y mejor uso, el mercado y las posibilidades de comercializacin, el medio
ambiente, la edad del inmueble y su depreciacin, adems de aspecto tcnicos especficos
05.00.- Ubicacin de la Propiedad. Del terreno se reviso en dnde est ubicado geogrficamente, si
es urbano, rstico o en transicin; utilidad existente, los metros cuadrados; los usos que tiene -si es
para uso agrcola, habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto
a densidad para construccin, limitaciones de altura.

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Avalo Realizado

06.00.- Metodologia Valuatoria. Existen tres mtodos bsicos para determinar la valoracin de la
propiedad que se muestran.
El ms conocido y practicado es el de comparacin de mercado, que consiste en analizar inmuebles
que tengan caractersticas similares al que es objeto de la valoracin. El mtodo de renta consiste en
aplicar un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones normales de uso, sin
tener en cuenta valorizaciones e inflacin, equiparndola con tasas reales de inters bancario.
Y el tercer mtodo es el de costos de reposicin, que se hace en edificaciones deterioradas, y consiste
bsicamente en calcular el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstruccin del bien.
07.00.- Reparacines. Esta propiedad despus de ser valorada es propicia para Reparacines
Minimas los acabados son propios del propietario actual ( pintura e ilimunacin, estilo de lamparas ) o
que el futuro dueo requiera a, debes conocer el avalo y revisarlo antes de decidir si compras ;
construyes; amplas, reparas o mejoras tu vivienda; o pagas el pasivo de la vivienda, ya que su
informacin te servir para tomar la decisin.
06.01.- Metodologia Empleada. En esta avalo se tomo en consideracin tres cosas o valores para llegar al
valor del Avalo de la propiedad. Este avalo muestra tres tipos de valores :
06.01.- Catastral. El Valor Catastral el valor tasado por la municipalidad por la tasa de impuestos.
En el mercado de bienes races en Honduras es frecuente que el valor de los avalos catastrales ( que
son los que usa el Gobierno para la liquidacin de impuestos ) sea menor que el de los avalos
comerciales ( que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transaccin
comercial ). Esto bsicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinmica mucho ms
rpida que la gestin de los entes gubernamentales para mantener la informacin actualizada. Por ello
coexisten estos dos tipos de avalos en Honduras:
Avalo catastral.-

Consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante

investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.

El valo catastral de cada predio se

determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y
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Avalo Realizado

para las edificaciones en l comprendidos. Aca esta valor catastral es actualizado cada 5 aos.
06.02.- Escritura. El Valor por Escritura por el valor que se taso por la propiedad cuando se adquiri
no se muestra ya que los valores mas importantes son el Catastral y el Comercial.
06.03.- Comercial ( Fisico cuando fue realizado el Avalo ). El Valor Comercial - Fsico es el de los
materiales. Y est relacionado con las propiedades en la zona.
Avalo Comercial. Es el realizado por un perito o profesional que es contratado por una persona,
empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de
acuerdo con sus caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno que afectan
positiva o negativamente el precio de transaccin del predio.

Los bancos, solicitan los avalos

comerciales para tener certeza de que financiarn una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que
el dinero que presta s estar respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas
naturales solicitan avalos comerciales para saber cunto valen sus propiedades o para definir un valor
de venta que les asegure que obtendrn una retribucin justa. El valor comercial tiene mucho que ver
en el avalo, aunque tambin se toma en cuenta el mantenimiento ( depreciacin del inmueble ) en
cuestin versus el de las otras propiedades, el uso, si est en una esquina, el tiempo del inmueble y
dems caractersticas antes mencionadas.
06.04.- Y el Rentabilidad ( de ser necesario ). Es lo que uno podra pagar por una propiedad que
quisiera rentar o adquirir. La tcnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y
pregunta o determina el precio comercial de stas. Luego se hace una homologacin, que es tratar de
eliminar las diferencias entre los bienes y as se llega al valor comercial del inmueble en cuestin. En
nuestro caso no se tomo ya que como se podr observar en las fotos la propiedad mientras pasa el
tiempo ms se podr depreciar.
07.00.- Todo Avalo. Le indica al propietario o futuro comprador si la misma esta por arriba o debajo
del valor del mercado, con esto puede solicitar o fijar un precio justo para la compra venta de su
inmueble. Este valor aca presentado NO debe de tomarse como un valor final si no como un valor
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Avalo Realizado

por el cual realizar una transaccin. En el inciso 2.0 Analisis de la propiedad misma, le brinda la
informacin necesaria que tomo el valuador, para determinar la valoracin de la propiedad para que sea
sujeta a crdito hipotecario, o venta de la misma.
Mostrando al final en el inciso o tablas de valorizacin 4 y 5.00 los valores Catastrales y Comerciales o
de Mercado. Este informe se presenta incluyendo todo lo necesario por la CNBS Comisin Nacional de
Banca y Seguros.
07.01 Metodos Empleados. La mtodologia empleado en este avalo son
07.01.- Metodo de Valoracin de Reposicin nuevo Mercado. Que se describi arriba inciso 04.00
y la de Ross Heidecke que pasaremos a describir a continuacin
07.02.- El Metodo de Ross Heidecke, consiste en en considerar
07.02.01.- La edad de la edificacin o se determina a partir de la escritura. Que se ha de valorizar.
07.02.02.- Se Estima la vida til probable de la edificacin a valorizar, a partir del momento que se
realiza el avalo a la fecha probable como vida til que le resta, depreciando el inmueble mismo. O se
toma un valor de las tablas mostradas.
07.02.03.- Determinar o Estimar el estado de conservacin del bien inmueble a valorizar.
Al ser la valorizacin una ciencia y arte, no es una ciencia exacta y siendo el perfil del valuador, con
sus conocimientos y sensibilidad queda a su criterio el considerar la vida til estimada. Por lo que
existen tablas o frmulas para calcular esas vidas vidas tiles, por lo algo se les califica como
estimadas. que estiman la vida til del bien inmueble.
El Mtodo de Ross Heidecke.- El mtodo de Ross Heidecke ha sido diseado exclusivamente para
calcular la depreciacin en la valoracin de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros
mtodos, la consideracin del estado de conservacin de las mismas; permitiendo calcular una
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depreciacin ms acorde con la realidad. Este mtodo es exclusivo para la valoracin de construcciones
e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado. Este mtodo
considera los siguientes principios bsicos :

La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. En
nuestro caso se deprecio tomando los estados de la tabla mostrada arriba 3.19 ( Valoracin de la
Propiedad ) y en caso de la tabla de mantenimiento de la propiedad.

.- Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.


.- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado
se deprecia ms rpidamente
El Informe Valatorio. Es un dictamen tcnico practicado por un PERITO certificado ante autoridad
competente en el que se indica el valor de mercado de un inmueble con base en su uso, caractersticas
fsicas, caractersticas urbanas de la zona donde se ubica, as como en la investigacin anlisis y
ponderacin de mercado inmobiliario, todo esto contenido en un documento que rena los requisitos de
forma y contenido de la normatividad de mercado, catastral ( local ) y Nacional ( CNBS ) aplicable.
Es el resultado de anlisis de por lo menos tres ( O los mtodos Necesarios que apliquen ) parmetros
valuatorios: Valor fsico o neto de reposicin ( enfoque de costos ), valor de capitalizacin de rentas
( enfoque de ingresos ) y valor comparativo de mercado.
El avalo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que ms convenga en cuanto
a ubicacin, calidad y precio. Tambin es un documento necesario para tramitar crditos, ya que ah se
inicia el valor de la vivienda, informacin que se utiliza para determinar el valor de la operacin de
crdito y le permite a la institucin donde se tramita...
08.00.- Consideracines Previas al Avalo Realizado. A partir de la revisin de los diferentes
enfoques o mtodos de valoracin y considerando el desarrollo de mercado en la zona de influencia del
inmueble, se concluye que por los dos mtodos utilizados el valor obtenido, es el idneo por que
reflejan con exactitud el valor de la zona.

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Avalo Realizado

Es importante hacer notar que para llegar a este valor se hizo una revisin y un anlisis de las ventas
recientes en la zona o zonas equivalentes, para inmuebles de iguales o similares caractersticas al
valuado. Adicionalmente, en el caso del terreno se revisaron sus condiciones de rea, frente, fondo,
forma, pendiente, nivel respecto a la calle, tipo de vas de acceso, servicios pblicos, ubicacin,
capacidad de uso del suelo, vistas panormicas, nivel socioeconmico de la zona, contaminacin, etc.
En el caso de la construccin se calcul su valor de reposicin como nuevo, a partir de las condiciones
y caractersticas del inmueble y seguidamente se aplic el porcentaje de depreciacin ( 95 % ) por
efecto de la edad y estado de conservacin, obsolescencia funcional, etc. Obteniendo as su valor neto
de reposicin, o valor de mercado, o valor ms probable al que puede venderse el inmueble en la zona.

Carlos Valladares Tbora


Ing. Carlos Valladares Tbora
# - 3293 Cich

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Anexos

Fotografas - Planos y Anexos

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Avalo Realizado

Estimada Sr(a). __________________


Le informo que el avalo realizado ubicado en el __________________ de su
propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el da
__________________por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposicin mostrado
en la tabla descrita abajo.
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser
sujeto a Negociacin por el propietario para Venta del bien o para ser sujeto a
Credito de una Institucin Bancaria.
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser
sujeto a Negociacin por el propietario para Venta del bien o para ser sujeto a
Credito de una Institucin Bancaria.

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Avalo Realizado

Ite
m

Descripcin
del Valor

Unidad

Area por
Escritura
/Catastral

01.02.03.-

Terreno
Vivienda
Muro
Total

Area
Medido
En el Sitio

Valor
Unitario
Catastral

Mtrs.2
Mtrs.2
Mtrs.2

Carlos Valladares Tbora


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Valor
Unitario
Comercial
En Lps

Valor
Catastral
En Lps

V
Com
En

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Avalo Realizado

Propiedad en Venta
ITEM

DESCRIPCION
Descripcin
AREA DE AMBIENTES

DE

PR O PI E D AD

Vivienda
Sala
Comedor
Cocina
Pasillo Planta Baja
Dormitorio Principal
Dormitorio # - 01
Dormitorio # - 02
Sanitaria Principal
Sanitaria # - 01
Porche
Garaje
Cerco
Servidumbre
Bodega
Area de Lavandera
Total

Acceso a

AREA DEL TERRENO


AREA DE VIVIENDA
LOCALIZACION DE PROPIEDAD
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AREA

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Tabla de Vida til de Edificaciones.

Item
01.02.03.04.-

Descripciones de Propiedad
Represas
Centrales Atmica
Puertos y Puentes
Edificios

De Hormign
De Hormign
De Hormign
Estructura

Vida til
Aos

Armado
Armado
armado o mixtas
de
Hormign

armado

100 a
100 a
100 a
80 a

200
200
200
100

independientes, paredes gruesas y finos


05.06.-

07.-

Edificios
Edificios

Industriales

acabados, sanitarios y elctricos


Idem al anterior o mixtas
y Estructuras de hormign o acero, techos

Galpones

de aluzinc, paredes de bloques y finos

Vivienda

acabados, y sanitarios de buen acabados


Techo de tejas o aluzinc, paredes de

100 a 120
50 a 80

50 a

80

50 a

80

40 a
20 a

60
40

ladrillos, bloques, pisos de mosaicos o


cermicas, acabados de cermicas o
azulejos,

paredes

gruesas

finos

08.-

Vivienda

acabados
Idem al anterior con cubiertas de madera y

09.10.-

Vivienda
Vivienda

cubiertas planas ( terrazas ).


Idem al anterior con cubiertas de madera
Puertas de Cerraduras Econmicas,
Paredes

de

Madera,

Carpintera

de

madera, pisos de cemento y Sanitarios de


Cermicas

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Avalo Realizado

Para la aplicacin de este mtodo, ROSS HEIDECKE

define 5 categoras de

estados de conservacin con cuatro categoras intermedias, atribuyendo a cada una


de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla :

TABLA N 1 DEPRECIACIN POR ESTADO


TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO
ESTADOS1[1]

CONDICIONES FSICAS

NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones

REGULAR
Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia

4
5

Requiere reparaciones
Simples
Requiere reparaciones
importantes
Requiere muchas
reparaciones importantes
Sin Valor = Valor de
Demolicin

CLASIFICACIN
NORMAL

Coeficiente de
Depreciacin

ptimo - O

00

Muy bueno - MB

0,032

Bueno B

2,52

Intermedio - I

8,09

Regular-R

18,10

Deficiente D

32,20

Malo - M

52,60

Muy Malo - MM

72,20

Demolicin - DM

100

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Avalo Realizado

Tabla de Ross-Heidecke.
%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

Excelente
1.00
0.000
0.505
1.020
1.545
2.080
2.625
3.180
3.745
4.320
4.905
5.500
6.105
6.720
7.345
7.980
8.625
9.280
9.945
10.620
11.305
12.000
12.705
13.420
14.145
14.830
15.625
16.380
17.145
17.920
18.705

Muy
Buena
1.50
0.032
0.537
1.052
1.577
2.111
2.656
3.211
3.776
4.351
4.935
5.530
6.135
6.750
7.375
8.009
8.654
9.309
9.974
10.649
11.333
12.028
12.733
13.448
14.173
14.907
15.652
16.407
17.171
17.956
18.731

Buena

Normal

Regular

Malo

Muy Malo Demolicin

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

2.520
3.010
3.510
4.030
4.550
5.080
5.620
6.170
6.730
7.300
7.880
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.510
15.600
16.310
17.030
17.750
18.490
19.230
19.990
20.750

8.090
8.550
9.030
9.510
10.000
10.500
11.010
11.530
12.060
12.600
13.150
13.700
14.270
14.840
15.420
16.020
16.620
17.230
17.850
18.480
19.120
19.770
20.420
21.090
21.770
22.450
23.140
23.850
24.560
25.280

18.100
18.510
18.940
19.370
19.800
20.250
20.700
21.170
21.640
22.120
22.600
23.100
23.610
24.120
24.630
25.160
25.700
26.250
26.800
27.360
27.930
28.510
29.090
29.680
30.280
30.890
31.510
32.140
32.780
33.420

33.200
33.540
33.890
34.230
34.590
34.950
35.320
35.700
36.090
36.480
36.870
37.270
37.680
38.100
38.520
38.950
39.390
39.840
40.290
40.750
41.220
41.690
42.160
42.650
43.140
43.640
44.140
44.650
45.170
45.690

52.600
52.840
53.090
53.340
53.590
53.840
54.110
54.380
54.650
54.930
55.210
55.490
55.780
56.080
56.380
56.690
57.000
57.310
57.630
57.960
58.290
58.620
58.960
59.300
59.650
60.000
60.360
60.720
61.090
61.460

75.200
75.320
75.450
75.580
75.710
75.850
75.990
76.130
76.270
76.410
76.560
76.710
76.860
77.020
77.180
77.340
77.500
77.660
77.830
78.000
78.170
78.350
78.530
78.710
78.890
79.070
79.260
79.450
79.640
79.840

100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000

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Irrecuperable

Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65

19.500
20.305
21.120
21.945
22.780
23.625
24.480
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.545
35.520
36.505
37.500
38.505
39.520
40.545
41.580
42.625
43.680
44.745
45.820
46.905
48.000
49.105
50.220
51.345
52.480
53.625

19.526

21.530

26.010

34.070

46.220

61.840

80.040

100.000

20.330
21.155
21.970
22.805
23.649
24.504
25.349
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.646
33.601
34.566
35.541
36.525
37.520
38.525
39.539
40.564
41.599
42.643
43.698
44.763
45.837
46.922
48.017
49.121
50.236
51.361
52.495
53.640

22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
37.140
38.100
39.070
40.050
41.040
42.040
43.050
44.070
45.100
46.140
47.190
48.250
49.320
50.390
51.470
52.570
53.680
54.800

26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
40.740
41.640
42.560
43.480
44.410
45.350
46.300
47.260
48.240
49.220
50.200
51.200
52.200
53.220
54.250
55.280
56.320
57.380

34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390
47.190
48.000
48.810
49.630
50.460
51.300
52.150
53.010
53.870
54.740
55.620
55.610
57.410
58.320
59.230
60.150
61.080
62.020

46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
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50.130
50.710
51.300
51.900
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54.990
55.630
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56.930
57.590
58.250
58.920
59.600
60.280
60.970
61.670
62.380
63.090
63.810
64.530
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66.000
66.750
67.500
68.260
69.020

62.220
62.610
63.000
63.400
63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970
69.430
69.900
70.370
70.850
71.330
71.820
72.310
72.800
73.300
73.810
74.320
74.830
75.350
75.870
76.400
76.940
77.480
78.020

80.240
80.440
80.640
80.850
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81.700
81.920
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82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
84.010
84.250
84.500
84.750
85.000
85.250
85.510
85.770
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86.290
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87.100
87.380
87.660
87.940
88.220
88.500

100.000
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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

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96
97
98
99

54.780
55.945
57.120
58.305
59.500
60.705
61.920
63.145
64.380
65.625
66.880
68.145
69.420
70.705
72.000
73.305
74.620
75.945
77.280
78.625
79.980
81.345
82.720
84.105
85.500
86.905
88.320
89.745
91.180
92.625
94.080
95.545
97.020
98.505

54.794

55.930

58.440

62.960

69.790

78.570

88.790

100.000

55.959
57.134
58.318
59.513
60.718
61.932
63.157
64.391
65.636
66.891
68.155
69.430
70.714
72.009
73.314
74.628
75.953
77.287
78.632
79.986
81.351
82.725
84.110
85.505
86.909
88.324
89.748
91.183
92.627
94.082
95.546
97.021
98.505

57.060
58.200
59.360
60.520
61.700
62.880
64.080
65.280
66.490
67.710
68.950
70.190
71.440
72.710
73.980
75.260
76.560
77.850
79.160
80.480
81.820
83.160
84.510
85.870
87.230
88.610
90.000
91.400
92.810
94.560
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97.100
98.540

59.510
60.590
61.680
62.780
63.880
65.000
66.130
67.260
68.400
69.560
70.720
71.890
73.070
74.270
75.470
76.670
77.890
79.120
80.350
81.600
82.850
84.120
85.390
86.670
87.960
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90.570
91.890
93.220
94.560
95.910
97.260
98.630

63.920
64.880
65.850
66.830
67.820
68.810
69.810
70.830
71.850
72.870
73.910
74.950
76.010
77.070
78.140
79.210
80.300
81.390
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83.600
84.720
85.850
86.980
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91.590
92.770
93.960
95.150
96.450
97.560
98.780

70.570
71.360
72.150
72.950
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74.560
75.380
76.210
77.040
77.880
78.720
79.570
80.430
81.300
82.170
83.050
83.930
84.820
85.720
86.630
87.540
88.460
89.380
90.310
91.250
92.200
93.150
94.110
95.070
96.040
97.020
98.010
99.000

79.120
79.680
80.240
80.800
81.370
81.930
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83.120
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84.300
84.900
85.500
86.110
86.730
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87.970
88.600
89.230
89.870
90.510
91.160
91.810
92.470
93.130
93.790
94.460
95.140
95.820
96.500
97.190
97.890
98.590
99.290

89.080
89.370
89.660
89.960
90.260
90.560
90.860
91.170
91.470
91.780
92.100
92.420
92.740
93.060
93.380
93.700
94.030
94.360
94.700
95.050
95.350
95.720
96.060
96.400
96.750
97.100
97.450
97.810
98.170
98.530
98.890
99.260
99.630

100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
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100.000
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100.000
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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

Constancia de Avalo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos Valladares
Tbora, ha desarrollado el avalo de mi propiedad en ubicado en la
_____________________________________,

en

__________________________________________,

el
en

la

sector

de

Ciudad

de

____________________________, siguiendo todos los procedimientos que exige


la Banca y Seguros de Honduras, el criterio seguido en este avalo son
metodologas y capacitaciones valatorias impartidas por la Cich - Asova y
Canabirh, el mtodo aplicado fue el de Reposicin Nuevo Mercado y el de Ross
Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota, el da de ____ del mes de
__________________ del Aos Dos mil ________.

Nombre del Solicitante del Avalo


Nmero de Identidad ____ 19__ - _____

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Mtodo de Valoracin de Reposicin Nuevo Mercado y Ross Heidcke


Avalo Realizado

ITEM
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Tabla de Conversion de Medidas


D E
P O R
RESULTADO
1 MANZANA
1 MANZANA
1 MANZANA
1 HECTAREA
1 HECTAREA
1
ACRE
1
ACRE
1
ACRE
1
VARA
1
VARA
1 METRO2
1 METRO2
1 METRO
1 METRO
1 METRO
1
VARA
1
VARA
1
VARA
1
Mtr
1
VARA
1
PIE
1
PIE
1
PIE2
1
PIE2

P
P
P
P
P
P
P
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R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R

0.7050 HECTAREA
1.74 ACRE
10,000 v2
1.4184 MANZANA
2.47105 ACRE
0.5747 MANZANA
0.4047 HECTAREA
43560.00 PieS
0.7022 METRO2
7.5579 PIES2
1.4242 VARA2
10.7639 PIES2
1.1934 VARA
3.2808 PIE
39.37 pulgadas
0.8379 METRO
2.7492 PIE
33.00 pulgadas
1.1976 VARA
0.835 Mtr
0.3637 VARA
0.3048 METRO
0.1323 VARA2
0.0929 METRO2

La manzana, como medida de superficie, es un rea correspondiente a un cuadrado de 100 varas, es decir
10 000v (10 mil varas cuadradas). La vara, medida espaola, corresponde a 0,836 metros, elevando al
cuadrado dicha igualdad equivale a 1 vara = 0.698896 metros. La manzana (10 000v), por tanto es de una
superficie equivalente a 6 988,96m 0,698896 Ha; para fines de clculo se usa 1 mz = 0,70 ha.
Cuanto mide una manzana de tierra?
Una (1) Manzana de Terreno mide 10,000 varas cuadradas o 7,025.82 metros cuadrados : 1 metro = 39.37
pulgadas
1 Vara = 33.00 pulgadas
1 mz = 10,000 v2 (100 varas x 100 varas)
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Avalo Realizado

33.00/39.37= .8382 x 100= 83.82 metros por cada lado.

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