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1.

ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA HIPOTECA.

1.1. La hipoteca en la legislación griega.
En la antigüedad se le conocía con diferentes modalidades, así en Grecia tenía el
carácter de una dación en pago - DATIO INSOLUTUM - pago por entrega de
bienes y era, además, pública.
Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es una
adaptación del sistema ya conocido en Grecia o se trata de una creación original,
atendiendo a que sus diferencias son notorias; por tanto sólo cabe afirmar de su
existencia en ambos países.
En Grecia se consideró la afectación de un inmueble en favor de un acreedor,
quien tenía preferencia para hacerse pago con su importe sobre cualquier otra
persona, a pesar de quedar el inmueble en manos del deudor.
Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero
como por entonces no existían los medios suficientes que permitieran al público
conocer que determinado inmueble estaba gravado con hipoteca, se ideó la forma
rudimentaria de colocar en la fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una
lápida para dar a saber que el inmueble había sido gravado con hipoteca y que, en
consecuencia, existía un derecho preferente constituido sobre él.
1.2. La hipoteca en la legislación romana.
En el Derecho romano, la hipoteca aparece después de la enajenación como
fiducia y la prenda, como una garantía dada al propietario de un fundo destinado a
la agricultura.
Podía ser general o especial, según recayera sobre la totalidad, uno o más bienes
del deudor. No era tampoco indispensable señalar en el contrato el inmueble
gravado, con lo cual, no se podía conocer si el inmueble que se ofrecía en
garantía estaba libre de gravámenes o no.
Como toda institución primigenia era defectuosa; confería al acreedor, un privilegio
innecesario; el de entrar en posesión de los bienes, lo que ha sido desterrado de
la actual legislación; pues atando de pies y manos al deudor, imposibilitaba nuevas
transacciones, además como no estaba sujeta a un régimen de publicidad, los
terceros ignoraban su existencia con lo que se posibilitaba el fraude.
En Roma, se imaginó la hipoteca como una prenda sin desplazamiento en
beneficio de los chacareros que se encontraban imposibilitados de entregar a sus
acreedores los instrumentos agrícolas que por su naturaleza son indispensables
para la explotación.

se desnaturalizaron para convertirse en registros tributarios.que la hipoteca convencional para su validez debía de ser pública y especial y -de otro. y aunque se estableció la publicidad. Al redactarse. el acreedor sólo tenía a su disposición procedimientos largos y difíciles para ejecutar los bienes de su deudor. La hipoteca en la legislación germana. que estableció -de un lado.4. pero esa igualdad primitiva no se mantuvo. y se cuenta que para resolver el escollo insalvable en que se encontraban dichos legisladores tuvo que recurrirse al mismo Napoleón. Apareció en primer lugar en el siglo XIII con el nombre de OBLIGATIO BONORUM. Primitivamente la "obligatium bonorum" podía establecerse lo mismo por documento privado que por instrumento público. al poco tiempo. como es la especialidad.se admitieron hipotecas que podían ser generales es decir. en ciertas regiones. que surtían efectos sin necesidad de inscribirlas.en 1804. En esa época. quien dirimió la controversia adoptando un sistema transaccional es decir. se daba preferencia a la más antigua. tal sucedió con las hipotecas legales y judiciales. sólo se le permitía embargar los bienes muebles y los frutos de los inmuebles. El acreedor tenía entonces lo que llamaríamos actualmente el derecho de preferencia y el derecho de persecución. con ánimo de atraer capitales del extranjero. . antes de la Revolución hubo intentos para crear registros de ventas e hipotecas que. pero legislaron sobre la hipoteca en forma defectuosa. Entonces. La hipoteca en la legislación francesa. 1.el Código de Napoleón. El acreedor hipotecario adquirió el derecho de vender y se le concedió una acción contra el tercero adquiriente del bien hipotecado. inspiradas en el derecho alemán.3. como ejemplo Picardía. se omitió para algunas clases de hipotecas algo fundamental. las opiniones de los jurisconsultos que elaboraron ese cuerpo de leyes se dividieron en cuanto a la forma como debía considerarse la hipoteca. Durante la Revolución se promulgó el Código Hipotecario y la Ley de Declaraciones Mobiliarias. la inferioridad del documento privado ya había sido señalada en el siglo XVI por Rebuffe y por Dumoulin. Fue esta "obligación de los bienes" la que tomó en el siglo XVI el nombre romano de hipoteca y era realmente su equivalente. Desde entonces únicamente pudo constituirse una obligación hipotecaria por instrumento público o notarial. La introducción de la hipoteca en el derecho francés no ha sido el efecto de una adopción directa y de una sola vez del derecho romano.La diferenciación se hizo lentamente. por una convención especial el deudor declaraba que obligaba todos sus bienes en garantía de la deuda y permitía al acreedor venderlos para pagarse. Continuó siendo así hasta el siglo XV. En el caso de pluralidad de hipotecas. En Francia. 1.

que significa poder conocer de la existencia de los gravámenes mediante las inscripciones que producen pleno efecto. apareciendo en el Código Prusiano de 1774. Conviene señalar las principales diferencias entre el sistema germano y francés por cuanto. esto es. lo que determinaba que dichos actos fueran públicos. Son estos mismos principios establecidos para la hipoteca en el Código Prusiano los que la norman en el derecho moderno. derecho que llegó a adoptarse con él. Era necesario realizar ciertos actos solemnes ante un consejo o un tribunal que debía aprobarlos. como veremos después. la que es responsable por los errores o perjuicios que ocasionen las inscripciones defectuosas. nuestra legislación adoptó el último. 4°) La prioridad. Pero. Reaccionando contra esta perjudicial influencia. que consiste en la preferencia establecida según la antigüedad de la inscripción. a saber: 1°) La especialidad. fue en Prusia que se restableció el sistema germano. mientras que en el francés se consideran de orden privado. En el francés la inscripción no tiene ese carácter. en la misma Alemania se dejó sentir la influencia del derecho romano. lo que determina las siguientes consecuencias: a) Para ser válidas en el germano tiene que intervenir la autoridad. la hipoteca con los caracteres fundamentales que la distinguen en el derecho moderno. la hipoteca reposaba en dos principios fundamentales: la publicidad y la especialidad. las hipotecas dejaron de tener publicidad apareciendo también las generales y ocultas. En el derecho germano la transmisión de la propiedad y la constitución de gravámenes sobre ella se consideraba un acto de interés público y no privado. por primera vez. 3°) La publicidad.En el derecho germano. que consiste en que la inscripción debe hacerse por la autoridad de acuerdo con los requisitos de la ley. no es . b) En el germano la inscripción tiene valor sustantivo y es indispensable para la validez del acto. que el gravamen debe constituirse afectando determinado inmueble e inscribirse separadamente sobre él. en oposición al sistema romano. por lo que debía intervenir la autoridad para que tuvieran valor. en el francés no es necesaria tal intervención. 2°) La legalidad. posteriormente. Diferencias en cuanto a la transmisión de la propiedad: 1°) En el germano las relaciones de las personas con la cosa son de interés público.

sin necesidad de que fueran registradas. no aceptó con ese mismo carácter a las hipotecas judiciales. La hipoteca en la legislación peruana: Los redactores del Código de 1852 se inspiraron.fundamental para la validez. De allí resultó que adoptaron el sistema mixto. pero con menos rigor que el del Código francés. en la legislación española y en el Código de Napoleón. siendo su finalidad más bien transcriptora del derecho. no otorgando la seguridad que es indispensable. en el francés la hipoteca es forzosamente un derecho accesorio. esto es. puesto que la misma ley derogó la primera parte del artículo 2033 del Código de 1852 que les reconocía validez sin necesidad de ser registradas. ya que el sistema de dicho Código era muy defectuoso y existía una gran incertidumbre en relación con las hipotecas. A dichos oficios de hipotecas se refieren los artículos 2051 a 2054 del Código Civil de 1852. Para las hipotecas convencionales hizo obligatoria la especialidad y el registro mientras que se admitieron las hipotecas legales. La reforma operada en 1888 sobre el sistema del Código de 1852 fue muy importante y útil. artículos que quedaron derogados en el año de 1888 por la ley que creó el Registro de la Propiedad Inmueble. pudiendo existir hipotecas independientes de crédito u obligaciones principales. con el fin de garantizar el derecho de quienes contraten amparados en las inscripciones del Registro. como en el derecho francés. que se estableció en cada capital de departamento a cargo de un Escribano Público. . que se extingue junto con la obligación principal. pues exigió el registro para su validez. 2°) En el germano la validez de la hipoteca subsiste mientras no se cancela la inscripción. examinaremos nuestra legislación hipotecaria. En cambio. 1. Bastaba que existiera la posibilidad de que apareciera un solo caso para que todo el sistema fuera defectuoso. ni tampoco se habían creado los registros de la propiedad. fecha en que se subsanó esa deficiente forma de publicidad y se estableció la inscripción obligatoria de toda clase de hipotecas. como hipotecas generales y ocultas. Como en la época en que se promulgó el Código de 1852 no existían los medios de publicidad suficientes o adecuados a las circunstancias. Diferencias en cuanto a la hipoteca: 1°) En el germano sólo tienen valor con la inscripción. como en esa época se llamaba a los actuales Notarios. Precisadas estas diferencias. dado que los terceros no tenían cómo conocer con certeza la condición del bien que debían recibir en garantía. como era natural. como vamos a comprobarlo. inclusive las legales. En el francés se admiten hipotecas que surten efectos sin haber sido inscritas. el que podía estar afecto a alguna hipoteca oculta. muy defectuosas ambas en materia hipotecaria.5. se quiso salvar el problema estableciendo que las hipotecas debían inscribirse en el oficio de hipotecas.

porque la hipoteca sólo podía inscribirse sobre inmuebles que ya estuvieran registrados. desaparecieron las hipotecas generales y ocultas. que no la hizo obligatoria sino facultativa. Se suprimieron las hipotecas judiciales porque eran una institución vieja que ya no tenía defensores. que comentaremos al ocupamos de las hipotecas legales y que no tenía mayor trascendencia. o porque las resoluciones judiciales interpretan los contratos o la ley. Con el Código Civil de 1936 se reconoció el doble carácter que tiene la hipoteca voluntaria. Al mismo tiempo. Se mantuvieron las hipotecas legales. como es la de constituir derechos reales sobre los bienes del deudor. con una sola excepción en favor del Fisco. que si bien ha producido beneficios a la propiedad territorial. u otorga al juez una facultad excesiva. en cuyo caso no hay creación de hipoteca.La Ley de 1888 creó el Registro de la Propiedad de Inmuebles para la inscripción de los inmuebles. Así pues. se autoriza la emisión de títulos hipotecarios al portador o transmisibles por endoso sancionando una práctica establecida entre nosotros al margen de la ley. que servia como derecho de garantía y como instrumento de crédito. Puede decirse que con la Ley de 1888 se obtuvo un positivo mejoramiento en nuestro régimen hipotecario. ha dejado sentir la ausencia de control. resultó que la propiedad que no aparecía inscrita en él no podía ser hipotecada. Como consecuencia inmediata de la creación del Registro de la Propiedad Inmueble. obligatoriedad que sí se exigió para las hipotecas. .

con prescindencia de su propietario. pues se establece un vínculo entre el acreedor y el inmueble hipotecado. Pero de cualquier modo.LA HIPOTECA La Hipoteca es un medio de crédito territorial sumamente cómodo pues permite al propietario de un inmueble. si tuviéramos que acceder a fuentes financieras para captar capitales que permitan afianzar el desarrollo económico. la hipoteca conferirá al acreedor la seguridad de que su crédito será satisfecho. porque solo nace cuando se inscribe. y el gravamen debe establecerse también por cantidad 1 Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007 . La hipoteca puede ser reputada entonces como el medio jurídico de asegurar el pago de un crédito. al convertirse en dinero. mediante la constitución de una o varias hipotecas sucesivas. a diferencia del carácter puramente declarativo que la inscripción tiene para otros derechos. porque respalda una obligación determinada o determinable. sin embargo. Es de garantía concreta. La inscripción es en este caso constitutiva. Es un derecho registral. como dice Beatriz Arean. el contrato es necesario pero no suficiente para hacer surgir la hipoteca. c. puede resultar insuficiente para satisfacer el crédito. se encontrará en la hipoteca el mejor aliado. la hipoteca se constituye únicamente cuando él que está provisto del título procede a inscribirlo en el registro hipotecario. CARACTERISTICAS: Sus características son: 1 a. Si para el desarrollo económico de una comunidad se requiere abundantes capitales. citado en la Exposición de Motivos Oficial del artículo 1988º del Código Civil señala. la misma autora agrega: "Es cierto que estas garantías tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta. sin abandonar ninguno de los atributos de la propiedad. en una palabra. pues la cosa. proporcionarse un capital que represente todo o parte del valor de un inmueble sin perder por eso su disfrute ni el derecho de enajenarlo. b. Persigue pues. Messineo. el riesgo es mucho menor que el que dejan subsistente las garantías personales". de tal manera que."asegurar el cumplimiento de una obligación así garantizada". Es un derecho real.

en cualquiera de estas dos condiciones. que es normalmente accesoria. Es también una excepción la hipoteca para garantizar obligaciones futuras o eventuales prevista en el artículo 1104º del Código Civil. Ahora hay que decir. lo que resulta de su necesaria inscripción en el Registro Público. la hipoteca presenta las siguientes notas:  Es inseparable de la cosa gravada. Siempre se dijo que es accesoria. es indivisible. también queda hipotecado.  Es pública. El artículo 1099º del Código Civil establece sus requisitos. sin perder su individualidad. La incorporación de la auto hipoteca en nuestra legislación. pues sujeta directa e inmediatamente el bien sobre el que recae. d. lo que quiere decir que lo que se agregue al bien. deteriorar o alterar el bien. subsiste íntegra sobre el bien o bienes hipotecados mientras no sea cancelada aunque se reduzca el monto de la obligación.determinada o determinable.) REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA HIPOTECA. (artículos 1100º y 1099º inciso 3 del Código Civil. que tiene un carácter de independencia constituye una excepción a esta regla. aún cuando cambie de propietario. están afectados a un fin económico u ornamental con respecto al bien. pues se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus accesorios. y sobre el monto de las indemnizaciones de los seguros si los hubiere y la expropiación.  Es Especializada. pues garantiza el cumplimiento de obligaciones. Desde un punto de vista registral. para cuya seguridad se constituye. como a las cantidades por la que estos responden. y como accesorios los que. Los requisitos para la validez de la hipoteca están enunciados en el artículo 1099 del Código Civil: "Son requisitos para la validez de la hipoteca: 1°)Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a la ley. 2°) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. . Esta regla recogida en el artículo 1101º del Código Civil debe concordarse con los artículos 887º y 888º del mismo Código que definen como integrante lo que no puede ser separado sin destruir. tanto en cuanto a los bienes afectados. o sobre la parte que quede si se ha destruido.

el cumplimiento de una obligación determinada o En nuestra legislación. Que asegure determinable. Aunque originariamente la obligación no consista en pagar una suma de dinero. tanto las de dar bienes ciertos o sumas de dinero como lo indica el artículo 1133 del Código Civil. va a estar facultado para promover la acción hipotecaria y con ella provocar la venta forzada de aquél. 2. Se justifica esta exigencia porque quien la constituye está consintiendo indirectamente la enajenación del inmueble. la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble que por eso se califica de constitutiva. todas las obligaciones pueden asegurarse con hipoteca. el constituyente adquiera la propiedad del inmueble o el verdadero propietario lo suceda a título universal. encaminado a establecerlas. además. No basta. OBJETO DE LA HIPOTECA. en caso de incumplimiento. o como las de hacer y no hacer. la hipoteca no puede realizarse sin que previamente se convierta el crédito asegurado en obligación pecuniaria. pero lo más frecuente es que se constituya en garantía de obligaciones de pago de sumas de dinero. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley. La obligación asegurada por la hipoteca. El objeto material de la hipoteca debe ser un inmueble.3°) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble". En una obligación dineraria. sino que se precisa. es decir. puede ser de cualquier tipo. la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. y de esta manera estar acorde con lo que señala el artículo 1648 del Código Civil. y ni siquiera se convalida en el supuesto de que luego de la constitución. . la hipoteca puede garantizar el mutuo mismo o solamente sus intereses. no obstante. Sólo la hipoteca de inmueble está sujeta a inscripción en el registro de instrumentos públicos y sólo ella se gobierna directamente por el Código Civil. 3. Que el gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble. BIENES HIPOTECABLES. que se otorgue el documento que la ley requiera. Tan importante es este requisito que la hipoteca constituida a NON DOMINO es nula. 1. toda vez que el acreedor. pues.

en general. si una finca es propiedad de uno. Por el contrario. no pueden ser hipotecados. Un inmueble no inscrito en el registro no es susceptible de hipoteca. sobre o bajo la superficie del suelo puede hipotecar su derecho independientemente del propietario del suelo. pero quedará extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. 1. Es inherente a su naturaleza. obviamente limitándola al tiempo en que debe gozar de este derecho. Podrán hipotecarse los derechos de superficie. por lo que basta decir. del municipio. b) Superficie. En este presupuesto. que ha de tratarse de una finca o un derecho inmobiliario enajenable e inscribible en el Registro de la Propiedad. El superficiario que tiene el derecho a gozar temporalmente una construcción en propiedad separada. requiere que esté inscrito lo que se hipoteca. y a otro le corresponde su usufructo. La hipoteca puede recaer sobre derechos. a) Usufructo. la cosa hipotecada ha de ser enajenable. puesto que estableciéndose la hipoteca mediante inscripción. por ejemplo. 2. 2.Pero no todos los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca. Derechos Inmobiliarios. Si concluye por su voluntad. Bienes de uso público. Bienes no hipotecables. los bienes del dominio privado están en el comercio. o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. que es un derecho sobre la cosa. Según lo ya previsto. es decir. y por lo tanto son susceptibles de hipoteca. Los inmuebles que componen el dominio público del estado. la hipoteca puede recaer sobre cosas o sobre derechos. Podrá hipotecarse el derecho de usufructo. sino únicamente los inmuebles que por naturaleza se encuentren en el comercio y que sean "predios". que estén debidamente delimitados y matriculados en los libros de registro.1. subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada. . desde luego que pueden hipotecarse tanto aquella propiedad como este usufructo.

No es hipotecable el usufructo legal por ser un derecho concedido no en beneficio del usufructuario. Finalmente en situaciones excepcionales los bienes del patrimonio familiar solo podrían ser arrendados transitoriamente y con autorización del Juez. nadie aceptaría una garantía hipotecaria sobre un bien de carácter inembargable. . Derechos Inmobiliarios. Bienes Afectados como Patrimonio Familiar. puesto que no podría efectivizar su crédito. que redundan en provecho de otro.3. hermanos menores de edad. y en esas circunstancias obviamente no podrán ser objeto de gravamen hipotecario. Para que la institución del patrimonio familiar opere frente a terceros debe realizarse el trámite pertinente (Proceso no contencioso e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Públicos en la ficha correspondiente a la propiedad). a fin de protegerlos de las contingencias y circunstancias propias de la vida. b) Servidumbre. pudiendo ser sus beneficiarios el cónyuge. es decir. explicable porque si el bien deviene inembargable el correlato es que no podría ser gravado. a) Usufructo legal. que su inseparabilidad de la finca impide que puedan hipotecarse de modo independiente.2. sino para el cumplimiento de deberes legales del mismo. c) Uso y Habitación. padres. No pueden hipotecarse las servidumbres. Significará extraer del comercio inmobiliario a dicho bien. 2. a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante. hijos menores.2. siendo inalienables separadamente. El carácter no hipotecable de las servidumbres prediales obedece a que éstas son inseparables de la finca a que activa y pasivamente pertenece. el Patrimonio Familiar no es sino la afectación de una vivienda. predio aunado a una explotación económica para garantizar el sustento de los miembros de la familia. En efecto. El Articulo 488 del Código Civil dice "El patrimonio familiar es inembargable. Comentando decimos. inalienable y transmisible por herencia". para asegurar como dice la parte final del artículo 491 del Código Civil "El sustento de la familia".

Supone excepción la que resulta del artículo 194 de la L. La hipoteca podría extenderse al monto de los arrendamientos que devengue el bien. Los bienes futuros. En el antiguo Derecho eran hipotecas generales las que afectaban a todos los bienes del deudor. Toda hipoteca es necesario que sea expresa para su validez. El inmueble debe determinarse en el contrato hipotecario.El carácter de no hipotecable se debe a ser derechos personalísimos e intransmisibles. y a medida que los adquiera. en este caso. Por la forma pueden ser expresas y tácitas. figura que ha desaparecido por lo que sólo cabe hablar de hipotecas especiales en base del principio que rige en esta materia. Actualmente han desaparecido las hipotecas tácitas. sin embargo.4. cuyo imperio en la legislación positiva está fuera de toda duda. "No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros". pero que espera adquirir. los pueblos y los aseguradores. sus provincias. El contrato de arrendamiento. Por el objeto pueden ser generales y especiales. pues no vale la hipoteca sobre los inmuebles que indeterminadamente el deudor espera adquirir en el futuro. el derecho real de hipoteca no nace en favor del acreedor sino una vez que el deudor haya adquirido la propiedad del inmueble y que pueda entonces registrarse la escritura pública en los libros de registros. al establecer los privilegios a favor del estado.5. 2. o a los productos que se extraen de una explotación minera. quedando como reminiscencia de ellas los créditos singularmente privilegiados. Las hipotecas legales son aquellas que están admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.H. 2. pactada en documento público e inscrita en el Registro de la propiedad. Un deudor puede obligarse a hipotecar un inmueble del cual no es propietario actualmente. . Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la Ley. CLASIFICACIÓN DE LA HIPOTECA Por su origen pueden ser voluntarias y legales. La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo. ya que ello iría contra la regla de la especialidad. planteamiento que recoge el artículo 1106 del Código Civil que textualmente dice.

mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse. el que nos la vende la tiene que cancelar previamente (para que la compremos libre de cargas). Un préstamo es. según garanticen una obligación de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones periódicas. en el momento oportuno. En el caso de las hipotecas de bienes inmuebles. . Por su régimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Y el que compra firma a su vez una escritura de préstamo hipotecario. la cosa que se presta y se devuelve es el mismo dinero. la constituida en garantía de cuentas de crédito y las que regula la Ley de Mercado Hipotecario. como concepto general. mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe pública registral sólo cubre la garantía real. Esto significa que la obligación garantizada por la hipoteca está “anclada” al inmueble y se traspasa al que compra si no se elimina antes. DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA Y CRÉDITO HIPOTECARIO La hipoteca es un derecho real de garantía. obligándose el prestatario a restituir dicha cosa después de haberla utilizado. También pueden ser hipotecas de capital o de renta. este derecho real se inscribe en el Registro de la Propiedad y tiene efectos erga omnes (frente a cualquier persona que quiera adquirir la propiedad del inmueble). Es por ello que cuando se compra una casa con una hipoteca anterior. Si la hipoteca es la garantía. Y llegamos así al concepto de préstamo hipotecario. Son excepcionales o extraordinarias aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garantía de títulos transmisibles o al portador. por medios extrarregistrales lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad.Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. En el caso de dinero. La ordinaria o de tráfico sigue la normativa general. Por los efectos pueden ser comunes y privilegiadas. Las privilegiadas son las hipotecas tácitas anteriormente aludidas o mejor créditos singularmente privilegiados. un contrato por el cual una persona (prestamista) entrega una cosa a otra (prestatario) para que se sirva de ella. el que nos vende firma antes una escritura de cancelación de hipoteca. para a continuación firmar ambos la escritura de compra-venta de inmueble. En la notaría. el préstamo hipotecario es la obligación garantizada.

el banco prestamista puede instar la ejecución forzosa del bien inmueble. la venta en subasta de la casa. Si no pagamos adecuadamente. el gravamen hipotecario por un monto determinado. 2. Del dinero que se nos ha prestado mediante un préstamo hipotecario se responde con todo nuestro patrimonio presente y futuro (y el de los posibles avalistas). En esencia. a favor de su último tenedor. CARACTERÍSTICAS a. el Título representará también el crédito garantizado con la hipoteca señalada en el mismo documento. El Titulo puede ser endosado libremente a cualquier persona. al que se refiere el Art. sólo en respaldo de un crédito dinerario.Por tanto. . b. el préstamo hipotecario es la deuda y la hipoteca la garantía de que devolveremos ésta al banco. Previamente. TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE Una de las novedades que nos trae la nueva Ley General del Sistema Financiero son precisamente los Títulos de Crédito Hipotecario Negociable. a cambio de unos intereses determinados y con un vencimiento cierto. 1. DEFINICIÓN El Titulo de Crédito Hipotecario Negociable es un Titulo Valor que representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. cuya garantía de devolución es una hipoteca sobre un bien inmueble. Se trata de un Titulo Valor emitido por el Registro Público donde se encuentra inscrito el inmueble. teniéndose en cuenta la tasación efectuada por perito autorizado por la SBS. 838-97 del 28 de Noviembre de 1997. no sólo con el inmueble puesto como garantía hipotecaria. un préstamo hipotecario es un préstamo de dinero que hace una entidad financiera (si bien podría ser un particular) a un particular o empresa (el prestatario). En estos casos. el que se insertará en la escritura. los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y por escritura pública. 239 de la Ley GSF y que ha sido reglamentado por la SBS mediante Resolución SBS No.

dicho saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o. cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de este frente a terceros. será separado de la masa concursal. por el organismo encargado de dichos procesos. El titular del título tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona. luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia señalada en el Título con la venta del bien. teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado. Sólo de existir saldo a favor del propietario. constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. Constituirá garantía exclusiva del crédito a favor del Banco acreedor. será puesto a disposición del propietario. El bien gravado con esta hipoteca. c. d. La garantía hipotecaria constituida debe ser de primer rango. b. más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda originar. En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos de insolvencia o concursal a los que este fuese sometido. También será destinado a atender con el carácter de preferente. en su caso. según las leyes de . el pago de hasta el importe del crédito que garantiza. alimenticio o tributario y. NATURALEZA JURÍDICA ESPECIAL La garantía hipotecaria tiene la siguiente protección jurídica: a. se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. Los demás tenedores del Título. gozarán de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango. 3. seguramente a favor de un Banco. una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del predio gravado con la primera hipoteca que representa el Título. que no sean empresas del sistema financiero. la empresa del sistema financiero tenedora del Título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor. aún los de carácter laboral. d. respaldando un crédito dinerario.c. y no debe reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposición.

podrá además ejercitar acción ejecutiva contra el obligado principal y/o sus garantes. En el caso de pagos por cuotas o períodos. no surtirán efectos del endoso. sino de la cesión de derechos. Las transferencias hechas en forma contraria a esta prohibición. así como las demás condiciones del mismo. e. a la orden de cualquier persona natural o jurídica. y con la facultad del tenedor del Título de exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el valor de realización del predio gravado. o. con cargo al valor del predio afecto a ese fin. deberán constar literalmente en el mismo Título. obligación que estará garantizada con la hipoteca. oponer al cesionario todas las excepciones personales que le corresponda.la materia. El crédito representado por el Título. el pago deberá hacerse en las respectivas fechas que a cada cuota o periodo que corresponda. En caso de incumplimiento del obligado principal. en su caso. el tenedor del Título goza de la acción de cobro del crédito representado por el Titulo. ENDOSO DEL TITULO El primer beneficiario del Título queda facultado a realizar su primer endoso y consignar en el mismo documento el monto determinado o determinable del crédito dinerario que se garantizará con la hipoteca. la falta de pago de una o más de ellas. pudiendo el propietario u obligado principal del Título. 5. en las condiciones señaladas en el mismo Título. acción de enriquecimiento indebido contra este mismo. aun cuando el tenedor fuese una empresa del sistema financiero. PAGO DE LA OBLIGACIÓN El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del crédito señalado en el Título a favor de su tenedor. El endoso y negociación secundaria del Título será libre. 4. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento . salvo que el primer o subsiguientes endosantes incluyan una cláusula prohibiendo su posterior negociación. La hipoteca contenida en el Título no respalda otras deudas distintas al crédito que originó el primer endoso del mismo. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados. bajo responsabilidad del tomador que lo recibe. hasta por el equivalente al valor de realización del predio. Este primer endoso podrá hacerse también en garantía de créditos dinerarios indirectos. faculta al tenedor del Título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crédito garantizado. deberá ser pagado en la fecha señalada para ese efecto y cuando se traten de pagos en cuotas o períodos. Si el valor de realización del predio no fuese suficiente para cancelar dicho crédito.

el lugar de pago será el domicilio del obligado principal. dirigido al obligado principal deberá constar por escrito. tal protesto o constancia de incumplimiento podrá hacerse. en relación a la última cuota o pago periódico incumplido. En el caso de créditos pagaderos en cuotas o por períodos. En el caso de no haber ofertas de compra del predio el proceso de venta directa. Dicho protesto surtirá plenos efectos respecto a todas y cada una de las cuotas o pagos periódicos que figuren en el Titulo como incumplida con fecha de vencimiento anterior al protesto o constancia de incumplimiento de ley. En el Titulo deberá consignarse expresamente el poder que otorga el constituyente para proceder a la venta del inmueble afectado. 7. en caso de incumplimiento de la obligación a su cargo. indistintamente y según decisión del tenedor del Título. o. por lo menos por los importes seña lados en el párrafo anterior. Esta venta directa se realizará sólo si hubieren oferta u ofertas de compra del bien por monto no inferior al 75% de la valuación que se haya consignado en el acto de constitución del gravamen. PROTESTO DEL TITULO Dentro del plazo de ocho días contados a partir del día siguiente de su vencimiento. o en relación a cada cuota o pago periódico incumplido. para que en nombre y representación del deudor hipotecario. ajustado por las variaciones ocurridas en el mercado inmobiliario desde dicha fecha. y previa solicitud del último tenedor del título proceda a la venta del inmueble afectado. o. además se requerirá haber dirigido requerimiento escrito al obligado principal para que cumpla con verificar el reembolso correspondiente. sin ninguna intervención de autoridad judicial y recurriendo. 6. de estimar necesario. VENTA DEL BIEN HIPOTECADO El deudor hipotecario podrá convenir con el acreedor para el otorgamiento de poder especial e irrevocable a una empresa del sistema financiero. en forma directa. a los servicios de corredores de inmuebles o de medios de comunicación difundida. A falta de indicación expresa. adjudicándose al mejor postor. distinta de la que interviene en el Titulo.y plazo que pueda concederse para el efecto. o. En el caso que el Titulo garantizará un crédito indirecto. la venta y ejecución del predio realizará observando las disposiciones que contiene el Código Procesal Civil en materia de ejecución de garantías . en relación a la cuota o pago periódico en el que el tenedor ejercite la facultad de preclusión que se señala en el artículo anterior. si así lo estimase por conveniente el tenedor del Título. el tenedor del Título procurará el protesto por ante el Notario del domicilio del obligado.

y. dejará constancia de la venta extrajudicial realizada y del precio pagado por el adquiriente del predio. En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial. en mérito a la escritura pública de cancelación solicitada por el propietario. sólo podrá ser cancelada por el Registro Público en mérito a la devolución del original del Título. así como el pago total o parcial del crédito hipotecario. haberse completado el Titulo con datos referidos al crédito en forma contraria a los acuerdos. o. debiendo la autoridad judicial agregar. equivalente al doble del valor del predio. sea como consecuencia de la venta directa o venta judicial del predio realizada por su último tenedor. o. quedando éste anulado. DAÑOS Y PERJUICIOS En los casos de demostrarse que el Titulo ha sido protestado a pesar de haberse cumplido con los pagos señalados en el mismo. el afectado sólo podrá dirigir sus acciones personales contra la persona que actuó en su perjuicio. el original del Título protestado. el último tenedor del Título y ejecutante de la hipoteca. éste será sancionado a pagar una multa a favor del afectado. la transferencia de propiedad del predio a favor del adquiriente y simultáneamente anotará la cancelación de la primera hipo-teca representada por el Titulo. en cuyo mérito el respectivo Registro Público anotará en el asiento de la ficha registral del inmueble. 9. el original del Título. con indicación del saldo mayor que pueda existir en su favor. debiendo ser insertado en la escritura pública. 8.reales. a los partes que curse al Registro Público emisor. . CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA La hipoteca representada por el Titulo. en la inscripción de la propiedad del adquiriente del predio. En el caso de venta judicial. en cuyo caso éste deberá figurar como el último endosatario del Título o encontrarse el mismo cancelado por su último endosatario o por el mismo constituyente en caso que no haya sido endosado. sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios que la venta haya originado al afectado. se observarán las normas procesales respectivas. en esos casos. el que quedará anulado por el Registro Público. acompañando como anexo o inserto. El mismo otorgare la escritura pública respectiva a favor del adquiriente del predio.