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SANEAMIENTO POR EVICCIN

UNIVERSIDAD JOSE CARLOS


UNIVERSIDAD JOS
MARIATEGUI
CARLOS MARIATEGUI

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDCAS,


PEDAGGICAS Y EMPRESARIALES
IX CICLO

TEORIA GENERAL DE LOS


CONTRATOS (NOMINADOS)

SANEAMIENTO
POR EVICCIN
ALUMNAS:
-Lizbeth Ramrez Aguilar
-Shiomara Lopez Ticona
-Vanessa Campana Quispe
-Reyna Pongo Caldern
- Luisa Pacheco Tapia
-Luisa Pacheco Tapia

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SANEAMIENTO POR EVICCIN

DEDICATORIA
Este trabajo primeramente lo dedicamos a
Dios. A nuestros padres y profesor que con
su esfuerzo cada da nos ensea a mejorar
y as ser el orgullo de nuestros padres y de
nuestra

institucin

que

nos

dan

la

enseanza y fuerza para lograr nuestras


metas

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INTRODUCCIN
En el presente trabajo trataremos de profundizar en el estudio de lo que el cdigo
civil seala como saneamiento por eviccin, donde esta aparece regulada como
una de las obligaciones de los transferentes. Por lo tanto, se estudiaran sus
fundamentos en el mbito contractual.
En tales supuestos se dice que el transferente debe garantizar la eviccin o de
responder por eviccin. Esta responsabilidad no fue algo que el derecho romano
acepto de manera indiscriminada y en forma general, si no que fue el resultado de
un proceso histrico, pues se arbitraron varios recursos de naturaleza cautelar
como es el caso de la compra y venta.
Tambin explicaremos acerca del allanamiento, liberacin del transferente,
improcedencia y derechos en el saneamiento todo relacionado al trfico
contractual.

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1.- ANTECEDENTES
La institucin del saneamiento tiene sus orgenes en la antigua Roma con la figura
dela mancipatio (forma antigua de transmitir la propiedad), la cual se llevaba a
cabo mediante el cobre y la balanza, de conformidad con la ley de las doce tablas
o lex deudecim tabularum (texto legal que contena normas para regular la
convivencia del pueblo romano). El mancipante vendedor estaba comprometido a
garantizar el bien objeto de la compraventa, en caso exista algn tercero alegando
mejor derecho, con el objeto de salvaguardar los intereses del comprador.

2.- ETIMOLOGA DE EVICCION


Eviccin es palabra de etimologa latina (evictio-evictionis), derivada del verbo
latino evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa
vencido.
Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquiri;
evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido el
derecho al evicto debe responder.
2.1.- DEFINICIN DE EVICCIN
La eviccin es definida por el art. 1491 como el acto por el cual el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
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en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un
derecho de tercero, anterior a la transferencia.
Conforme a esta definicin, por la eviccin el adquirente no pierde el bien o parte
de l, sino pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o posesin de dicho
bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la finalidad de la adquisicin.
Podemos decir que para el Derecho peruano no hay perturbacin de derecho al
adquirente por la sola interposicin y trmite de una demanda judicial o
administrativa de eviccin, sino cuando el adquirente es privado, total o
parcialmente, del derecho adquirido por efecto de una resolucin judicial o
administrativa firme dictada en un proceso de eviccin. Tambin en el Derecho
romano, el comprador deba esperar a que se le desposeyera efectivamente de la
cosa, para poder proceder contra su vendedor por dao derivado del
incumplimiento, cuando resultare haber recibido cosa ajena.
Caractersticas de manera necesariamente concurrente: Deben intervenir tres
sujetos:
-

el transferente,
el adquirente y
el tercero.

De la Puente los nombra, con mayor propiedad, como:


-

"Evincente a quien hace valer judicialmente su mejor derecho;


evicto al adquirente que sufre la privacin de su derecho, o sea sobre quien

recaen los efectos de la eviccin;


y saneante al responsable del saneamiento por eviccin".

Todos estos trminos derivan del verbo latino "evincere", palabra que: "Sirve para
designar la situacin que sobreviene a raz de una derrota en juicio" (LPEZ DE
ZAVAlA citado por WAYAR).

Como dice Spota, la eviccin parte del supuesto de hecho consistente en un


ataque jurdico al derecho trasmitido. No comprende los ataques fsicos. La
eviccin producida adviene si por una causa anterior o contempornea a la
adquisicin, el adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartcipe,
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aun el donatario) es privado, total o parcialmente, del derecho (o de su uso y goce)
que se le ha transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de
otro un mejor ttulo jurdico a ser titular de ese derecho. Por la eviccin se priva al
adquirente de todo o parte del derecho sobre el bien adquirido (por contrato
oneroso o gratuito), por efecto de una resolucin judicial o administrativa firme que
reconoce un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
Caso 1
Por ejemplo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que
ste puede reivindicar. Si C entabla accin reivindicatoria y obtiene una
sentencia que lo declara propietario y obliga al comprador B a abandonar el
bien, se dice que ese comprador ha sido eviccionado.
2.2.- OBLIGADOS AL SANEAMIENTO POR EVICCIN
Debe el saneamiento por eviccin todo el que transfiere un bien en propiedad,
uso, o posesin, salvo que los contratantes hayan suprimido la obligacin de
saneamiento.
El adquirente puede dirigir su accin de saneamiento por eviccin contra su
inmediato transferente o contra los transferentes anteriores a ste, en la medida
que stos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos
adquirentes.
A su vez, el transferente o antecesor contra quien se dirige el adquirente, puede
accionar por saneamiento por eviccin contra cualquiera de sus antecesores, y as
sucesivamente hasta llegar al autor de la causa de la eviccin.
2.3.-LA ACCIN DE EVICCIN
La accin de eviccin es ejercida por el tercero mediante una demanda o en una
contestacin a una demanda que le ha interpuesto el adquirente.
-

En el primer caso, el tercero demanda al adquirente por eviccin


alegando ser l el titular del derecho transferido, o sea que a l le
pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o posesin.

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-

En el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un


tercero, demanda a ste por reivindicacin del bien, mejor derecho a la
propiedad, uso o posesin del bien, se vale de los interdictos o de otras
acciones reales o personales, y el tercero demandado en la
contestacin a la demanda alega ser l el titular del derecho transferido.

El derecho que el tercero accionante alega tener sobre el bien transferido y que le
es reconocido por resolucin judicial o administrativa, puede ser real o personal;
derecho total o parcial; pretende ser propietario o usufructuario; invoca o impugna
una servidumbre; afirma que es arrendatario, etctera.
2.4.- CLASES DE EVICCIN
La privacin del derecho del adquirente como consecuencia de la eviccin puede
ser total o parcial.
-

Por la eviccin total el adquirente se ve privado de todo el derecho

adquirido, quedando sin ttulo alguno.


Por la eviccin parcial el adquirente es privado del derecho de una parte
determinada del bien (parte del bien no le perteneca al transferente) o
de una parte alcuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad
del derecho de propiedad de un bien, cuando el transferente es
solamente copropietario) o se priva al adquirente de un derecho menor
sobre el bien.

La eviccin puede ser total o parcial, segn que el adquirente pierda todo o parte
del derecho que le fue transferido, o slo alguno o algunos atributos de ese
derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que
compr (experimenta la eviccin total de lo adquirido) o solamente de parte de
dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos
pleno al de la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el adquirente
queda siempre con una parte de su adquisicin).
Como dice Arias Schreiber, la eviccin es total cuando el adquirente pierde todo el
derecho que le fue transferido y es parcial, si slo es privado de parte de ese
derecho. Un ejemplo de eviccin total lo tenemos cuando el tercero obtiene un
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fallo firme por el cual se declara que es el propietario del inmueble transferido al
adquirente. Habr en cambio eviccin parcial, cuando lo que obtiene el tercero es
el reconocimiento de un derecho menos pleno o temporal, como sera el de ser
usufructuario del derecho transferido, en cuyo evento el adquirente slo tendra el
derecho a la propiedad, pero no el uso y disfrute.
2.5.- DERECHO COMPARADO
Extensin de la eviccin
La extensin del concepto de eviccin es establecida por ley. Para nuestro Cdigo
civil vigente de 1984 solamente hay eviccin cuando el adquirente es privado total
o parcialmente del bien adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero
entiende por eviccin no solamente al despojo del bien en virtud de una resolucin
judicial o administrativa, sino tambin a la perturbacin que sufre el adquirente al
ser demandado judicial o extrajudicialmente por un tercero que alega tener un
derecho sobre el bien transferido.
- Derecho Francs, como afirman los Mazeaud, garantizar al comprador contra la
eviccin es, segn el art. 1.625, asegurarle una posesin pacfica de la cosa
vendida; lo cual se expresa de otra forma por el art. 1.626: Aunque con ocasin
de la compraventa, no se haya efectuado ninguna estipulacin acerca de la
garanta, el vendedor est obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente
por la eviccin que sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y por los
supuestos gravmenes sobre ese objeto, y no declarados al vender. El vendedor
debe impedir que un tercero invocando un derecho sobre la cosa vendida, atente
contra la propiedad, la posesin o la tenencia del comprador.
- Derecho Argentino, El Cdigo civil argentino en su art. 2091 seala: Habr
eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la
adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo o en parte del
derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce o
posesin de la cosa. Pero no habr garanta, ni en razn de las turbaciones de
hecho, ni aun en razn de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones
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formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era
conocida al tiempo de la enajenacin.

3.- CONCEPTO DE SANEAMIENTO POR EVICCIN


El saneamiento por eviccin es la obligacin del transferente de compensar al
adquirente la privacin del derecho que sufre por efecto de la eviccin.
Qu duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien
adquirido y no poder destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o
menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza
indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle pagndole todo lo que ha
perdido como consecuencia de la eviccin.
Conforme al del Cdigo civil, el transferente slo est obligado al saneamiento por
eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolucin
judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente, de la
propiedad, uso o posesin del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente
de un tercero.
Caso 1
Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el comprador B ya se encuentra en
posesin del bien que compr. Ante esta situacin, el propietario C puede
interponer una accin reivindicatoria (art. 923) o una de mejor derecho de
propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no est
obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe sanear
a su comprador B pagndole el valor que tiene el bien al momento de la eviccin,
con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos que
fueron de cargo del comprador, y los daos que ste ha sufrido.
La obligacin de saneamiento por eviccin existe ex lege en todos los contratos
relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien.
Esto significa que el transferente est obligado a sanear no solamente cuando a
enajenado un bien ajeno, sino tambin cuando ha enajenado un bien propio, cuyo
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derecho de propiedad es indiscutible, pero el adquirente es despojado a
consecuencia de un mejor derecho de tercero al uso o posesin de un bien que no
es de su propiedad (usufructuario, arrendatario, ect.).
En otros trminos, el saneamiento procede cuando el adquirente es eviccionado
del derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo ste derecho, es
despojado solamente del uso o posesin. El tercero evicente puede despojar al
adquirente del derecho de propiedad o solamente del derecho al uso o del
derecho a la posesin.
El presupuesto necesario para que haya eviccin es la resolucin judicial o
administrativa que obligue al adquirente a abandonar el bien, por no pertenecerlo
el derecho de propiedad o pertenecindolo no tiene derecho al uso o posesin del
mismo. La sola interposicin de una demanda judicial o reclamo administrativo no
significa que el tercero sea el titular del derecho transferido. No es serio que el
transferente asegure que nadie discutir judicial o administrativamente el derecho
del adquirente; lo que puede asegurarle es que nadie podr despojarlo del bien,
judicial o administrativamente. Mientras no exista despojo judicial o administrativo,
el transferente ha cumplido con su obligacin de entregar un bien idneo para la
finalidad de la adquisicin
Como la eviccin no es del bien sino del derecho sobre el bien, existe la obligacin
de sanear no solamente cuando el adquirente es privado del derecho adquirido,
sino tambin cuando es privado de algunos de los atributos de ese derecho, por
ejemplo, el adquirente en propiedad no es eviccionado de su derecho de
propiedad del bien, sino solamente del derecho de uso o disfrute de ese bien que
le es reconocido a un tercero mediante resolucin judicial o administrativa firme, lo
que disminuye indudablemente el valor del bien.
La eviccin es el antecedente del saneamiento; sin eviccin no hay saneamiento.
Entre eviccin y saneamiento hay una relacin de causa a efecto. Solamente si el
tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesin del bien,
surge para el transferente la obligacin de sanear al adquirente eviccionado.
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No hay eviccin por el solo hecho que el adquirente tome conocimiento que su
transferente no ha sido el titular del derecho que le transfiri. No hay obligacin de
sanear si el tercero titular del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los
mecanismos legales. Si el tercero verdadero titular del derecho transferido despoja
del bien al adquirente por las vas de hecho, el adquirente se defiende solo por los
mecanismos legales que la ley le franquea (interdictos, desalojo por ocupante
precario, denuncia penal por usurpacin). El solo temor del adquirente de ser
eviccionado del bien no le da derecho al saneamiento. El hecho de que un tercero
promueva contra el adquirente accin judicial o administrativa de eviccin, sin que
exista resolucin pasada en autoridad de cosa juzgada que prive al adquirente del
derecho adquirido, no genera la obligacin de sanear del transferente.
Solamente hay obligacin de sanear por eviccin cuando el adquirente es
despojado del derecho adquirido mediante resolucin judicial o administrativa
firme que lo despoja, total o parcialmente, del derecho adquirido.
3.1.- DIFERENCIAS ENTRE OBLIGACIN DE TRANSFERIR LA PROPIEDAD,
EL USO O LA POSESIN DE UN BIEN Y OBLIGACIN DE SANEAR
No hay que confundir la obligacin de transferir la propiedad, uso o posesin de un
bien con la obligacin de sanear por eviccin del derecho de propiedad, uso o
posesin del bien.
La primera es de cumplimiento del contrato y la segunda es poscumplimiento; sta
slo funciona si se ha dado efectivo cumplimiento al contrato, es decir, si el
transferente ha ejecutado su prestacin, objeto del contrato.
Son dos obligaciones distintas del transferente.
En la primera de estas obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestacin
debida consistente en la transferir la propiedad, uso o posesin del bien que ha
enajenado, incurre en incumplimiento del contrato, por lo que el adquirente puede
optar entre demandarlo para que cumpla con el contrato o para que ste se
resuelva por incumplimiento; en cambio, en la obligacin de sanear, el transferente
ha cumplido con ejecutar su prestacin (no hay incumplimiento del contrato), pero
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luego el adquirente, a instancia de un tercero, es eviccionado del derecho
adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa, que lo priva del
poder de destinar el bien a la finalidad de la adquisicin. El incumplimiento de la
prestacin es causa de resolucin del contrato y la eviccin es causa de
saneamiento; la obligacin de transferir es contractual, la de saneamiento es legal.
3.2.- SANEAMIENTO DE BIEN COMN
Si la transferencia es de un bien comn, que pertenece en copropiedad a dos o
ms personas, los copropietarios transferentes estn obligados recprocamente al
saneamiento por eviccin, en proporcin a la parte de cada uno. Por ejemplo, se
divide, contractual o judicialmente, una herencia entre los herederos A, B y C;
cada uno recibe un bien de valor equivalente al de los bienes que reciben cada
uno de los otros dos.
Con posterioridad a la particin, A es eviccionado del bien que se le adjudic,
debido a que un tercero acredit tener un mejor derecho que el del causante.
Sera injusto que A se quede sin herencia, razn por la que B y C deben sanearle;
eso s, cada uno de los tres soportar la prdida en proporcin a su respectiva
cuota, lo que significa que el coheredero A eviccionado soporta la parte que le
toca.

3.2.- NATURALEZA JURDICA DEL SANEAMIENTO


La obligacin de saneamiento por eviccin es un elemento natural del contrato,
est en la naturaleza misma del contrato de transferencia de la propiedad, uso o
posesin de un bien, pero no es de su esencia; es una obligacin impuesta al
transferente por ley. Para algunos cdigos el saneamiento por eviccin es una
obligacin de garanta de posesin pacfica del bien (Cdigo francs, art. 1640;
italiano, art. 1485 y 1497; espaol, arts. 1481 y 1482; chileno, arts. 1843,
1844,18461852; argentino, arts. 2108 a 2112; en cambio, para otros cdigos,
como nuestro vigente Cdigo de 1984, el saneamiento por eviccin es una
obligacin compensatoria. Para ambos sistemas, el que lo considera como

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garanta

el

que

lo

considera

como

una

obligacin

compensatoria

(indemnizatoria), el saneamiento es un elemento natural del contrato mediante el


cual se transfiere la propiedad, uso oposesin de un bien.

3.3.- REQUISITOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIN


Los requisitos para que funcione la obligacin de saneamiento por eviccin son los
siguientes:
1) Transmisin de un bien en propiedad, uso o posesin.
La obligacin de saneamiento por eviccin procede en los contrato a ttulo oneroso
(venta, arrendamiento, etc.) o a ttulo gratuito (donacin, suministro gratuito, etc.),
por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien.
Cdigo civil extiende el mbito de aplicacin de esta obligacin a todos los
contratos, onerosos o gratuitos, por los que se transfiere la propiedad, uso o
posesin del bien.

2) Privacin total o parcial del derecho adquirido.


El saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente
del derecho adquirido en virtud de una resolucin judicial o administrativa que
reconozca el derecho de un tercero, anterior a la transferencia.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el
transferente no est obligado a ningn saneamiento por eviccin; las demandas
que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no
obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligacin de
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saneamiento por eviccin es una sola, y consiste en resarcir (obligacin de dar) a
su adquirente pagndole el valor que tiene el bien al tiempo de la eviccin y los
dems conceptos previstos en la ley.
En otros trminos, el enajenante no est obligado a sanear a su adquirente por las
amenazas de perturbaciones de derecho como son las amenazas de demandarlo
o denunciarlo judicialmente o como es el hecho de que sea efectivamente
demandado o denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de
derecho subsisten hasta la finalizacin del proceso, pero el derecho del adquirente
permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el
demandante o denunciante pierde en el proceso judicial, significa que el bien
transferido no adoleca de vicios jurdicos, por tanto, el transferente no tiene nada
que sanear. Pero si el tercero demandante (en la va civil) o denunciante (en la va
penal) gana en el proceso judicial, el adquirente va a ser eviccionado del bien
adquirido, o sea ser privado de derecho de la propiedad, uso o posesin del bien,
por lo que su transferente debe sanearle. Hay perturbacin efectiva de derecho
cuando el adquirente es privado efectivamente del derecho adquirido mediante
una resolucin judicial o administrativa definitiva.

3) Resolucin judicial o administrativa firme.


Para que exista la obligacin de sanear por eviccin, la privacin al adquirente del
derecho de propiedad, uso o posesin debe producirse por efecto de una
sentencia o resolucin administrativa firmes que decidan que el derecho trasmitido
pertenece, total o parcialmente, a un tercero.
Hay obligacin de sanear toda vez que exista una resolucin judicial o
administrativa, pasada en autoridad de cosa juzgada, que reconozca a un tercero
el derecho o mejor derecho (que el del adquirente) a la propiedad, uso o posesin
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del bien transferido, obligando al adquirente a abandonar dicho bien, con lo que se
frustra su inters de destinarlo a la finalidad de la adquisicin. Es decir, cuando el
adquirente, por efecto de la eviccin, no logra alcanzar la finalidad para la que
adquiri el bien, surge para el transferente la obligacin de sanear.
La ley exige resolucin firme y sta puede tener esa calidad por haber quedado
consentida, al no haber sido impugnada, o por haber quedado ejecutoriada,
cuando se han usado los recursos impugnatorios para que la causa se resuelva en
ltima instancia.
Para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que la sentencia
quede consentida, porque el transferente no puede exigir del adquirente una
diligencia que l no ha observado, puesto que fue notificado con la demanda de
eviccin.
4) Causa anterior a la transferencia.
El transferente no responde por las perturbaciones que se basan en causas
posteriores a la transferencia, por ejemplo, una expropiacin El transferente est
obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido privado del derecho a la
propiedad, uso o posesin del bien adquirido por existir un derecho del tercero
evicente, anterior a la transferencia. Los derechos de terceros adquiridos con
posterioridad a la transferencia no producen eviccin.
La prdida del bien por el accipiens debe tener un origen jurdico. El tradens no
est obligado a sanear a su adquirente por los despojos o perturbaciones de
hecho, sin derecho, realizados por terceros, como son las amenazas de invasin o
la invasin ya efectuada, los deterioros causados en el bien, la ocupacin precaria,
el hecho de que el tenedor de la posesin se niega a restituirle el bien; de estas
perturbaciones o privaciones de hecho el adquirente se defiende con los recursos
que le franquea la ley, como es la defensa extrajudicial a que se refiere el art. 920

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o la judiciales a travs de los interdictos, las acciones posesorias, la reivindicatoria
o, en su caso, las acciones personales.
De lo dicho se concluye que la turbacin de derecho puede o no conducir a la
privacin del derecho del adquirente. Slo la privacin de su derecho al adquirente
obliga al transferente a sanear por eviccin. Es decir, la privacin, no la simple
perturbacin, de derecho es el presupuesto necesario del saneamiento por
eviccin. En otros trminos, para nuestro ordenamiento jurdico civil, slo hay
perturbacin de derecho cuando el adquirente es despojado del bien adquirido por
efecto de una resolucin judicial o administrativa que reconoce el derecho del
tercero evicente, anterior a la adquisicin.
El accipiens adquiere un derecho con todos sus atributos (cum omni sua causa)
que permitan destinar el bien a la finalidad para la cual es adquirido. El derecho
que se trasmite debe ser con todos sus atributos que permitan que el bien pueda
cumplir con sus fines, libre de todo derecho de tercero. Cuando el adquirente es
privado de alguno de los atributos del derecho adquirido por virtud de una
sentencia o resolucin administrativa que reconoce el derecho de un tercero, el
transferente debe el saneamiento por el menoscabo del derecho trasmitido,
siempre que el derecho del tercero tuviera su origen mientras el bien transmitido
estuvo en el patrimonio del transferente o antes que l lo adquiriera, nunca por
causa posterior a la transferencia. Si, por ejemplo, el que compr una casa es
desalojado de ella como consecuencia de una sentencia que reconoce a un
tercero el derecho de usufructo, anterior a la compraventa, el derecho de
propiedad del comprador se ve disminuido, no es despojado de la propiedad, pero
s del uso y disfrute de dicho bien; en este caso, el transferente est obligado a
sanear por el menoscabo del derecho de propiedad que transmiti (eviccin
parcial).

4.- EVICCIN POR ALLANAMIENTO O ABANDONO


ARTICULO 1492

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Se produce la eviccin cuando el adquirente, con el asentimiento del transferente,
se allana a la demanda o hace abandono del bien sin esperar la resolucin de que
trata el artculo 1491.
4.1.- ALLANAMIENTO A LA DEMANDA
Se trata de un acto procesal de disposicin sustantiva, permitido por la ley, que
ejerce el emplazado, y tiene por objeto acceder a la pretensin de su contraparte.
Es una manifestacin de voluntad procesal de autocomposicin de la litis que, por
su efecto preclutorio, se encuentra admitida en nuestro ordenamiento en cualquier
etapa del proceso, hasta antes de la sentencia.
Este acto procesal responde en la mayora de los casos al reconocimiento de la
inexistencia de fundamentos jurdicos para defender el derecho propio o a una
evaluacin de las dificultades reales para ganar el pleito, incluyendo el criterio de
costo-beneficio.
En el caso propuesto por este artculo, la referida evaluacin debe ser realizada
por el adquirente y transferente, de manera conjunta, toda vez que el acto
procesal resultar de la suma de ambas voluntades, aunque sea ejercido por uno
solo de ellos.
En

nuestro

ordenamiento

procesal

se

diferencia

entre

allanamiento

reconocimiento, en el sentido de que en el primero sefeconoce la validez de la


pretensin propuesta en contra, y en el segundo se aceptan los fundamentos
fcticos y jurdicos de la misma. En este sentido, debemos entender que la
referencia solo al allanamiento encuentra su sustento en que el adquirente
(eventual demandado) no tiene por qu reconocer los hechos y el derecho de los
que deriva la pretensin o la demanda, los cuales s podran ser conocidos por el
transferente. Sin embargo, no vemos por qu no pudo incluirse al reconocimiento
de la demanda (con asentimiento del transferente) como una causa de produccin
de eviccin, al igual el allanamiento, toda vez que este acto siempre deber

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realizarse de manera consensuada entre el transferente y el adquirente, es decir
como una voluntad nica.
Asimismo, prev nuestro Cdigo adjetivo que el allanamiento puede estar dirigido
a una o ms pretensiones contenidas en la demanda, y solo en caso de que
contemple a todas se emitir inmediata sentencia. Al respecto, pensamos que por
la especialidad de la norma que estamos analizando, bastar que el allanamiento
incluya la pretensin que tiene por objeto reconocer el derecho de propiedad, uso
o posesin del tercero y no de toda la demanda. Adems, siguiendo esta lnea de
pensamiento, concluimos que la referencia "a la demanda" debe ser entendida
tambin a la reconvencin descrita en el artculo 445 del C.P.C. (ms conocida
como contrademanda en la teora general del proceso) y, especficamente, a la
pretensin contenida en la reconvencin, que permitir la privacin total o parcial
de los derechos reales adquiridos por el e victo. Sustentamos nuestro criterio en
que solo en estos casos se perder la finalidad de la transferencia.
4.2.- EL ABANDONO DEL BIEN
A diferencia del anterior supuesto, que se desarrolla en la prctica procesal, al
igual que el supuesto principal de eviccin jurdica, el acto de abandonar el bien es
un acto esencialmente fsico que per se no supone necesariamente la privacin de
los derechos del adquirente, por tanto, la prdida de la finalidad de la
transferencia, como veremos ms adelante.
En efecto, si bien el abandono es una causa de extincin del derecho de posesin,
para que se configure jurdicamente debe ser irrevocable (entendemos asel
requisito del factor fsico e intencional que menciona ARIAS SCHREIBER). Nos
explicamos, para que se produzca la evicci6n no bastar solo el abandono del
bien, sino adems ser necesario que ese abandono se realice a travs de la
entrega fsica del bien al tercero, ya que en el extremo fctico en el que se realiza
esta operacin, los efectos negativos para el adquirente solo podran surgir luego
de que el bien pase a la esfera jurdica del tercero, ya que de otro modo la
desposesin podra ser reversible.
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Algunos podran observar que este supuesto fctico contiene un vestigio de la


tradicin romana y francesa, que entiende como obligacin fundamental del
vendedor asegurar al comprador la posesin pacfica de la cosa, de modo que
bastar la desposesin del bien para que se produzca eviccin. Esta posesin
inclusive fue fuente de distincin entre el ejercicio de Algunos podran observar
que este supuesto fctico contiene un vestigio de la tradicin romana y francesa,
que entiende como obligacin fundamental del vendedor asegurar al comprador la
posesin pacfica de la cosa, de modo que bastar la desposesin del bien para
que se produzca eviccin. Esta posesin inclusive fue fuente de distincin entre el
ejercicio de la pretensin de eviccin y la de resolucin, ya que se conceba que
esta ltima poda plantearse cuando el vendedor no cumpla con la entrega de la
cosa, mientras que la primera resultaba procedente cuando ya se habra
producido la posesin del bien por parte del adquirente (MESSINEO citado por
PESCHIERA), lo que induce a pensar que la accin de abandono del bien, como
acto productor de eviccin, tiene su antecedente en la doctrina reseada.
Al respecto, consideramos que, ms que antiguas reminiscencias, el recurso al
"abandono del bien" tiene mayor sentido en la necesidad legislativa de coherencia
con los sistemas de traslacin de propiedad existentes en el Per, aquel del mero
consenso para los inmuebles y el de la traditio para los bienes muebles. Entonces,
cuando se trate de bienes inmuebles la eviccin se puede producir por el
allanamiento consentido por el enajenante a la demanda del tercero, y cuando se
trate de bienes muebles, bastar el abandono del bien con asentimiento del
transferente. Empero, esta conclusin nos obligara a hacer, por va de
interpretacin, una distincin que la ley no hace, lo cual no est permitido por
nuestro sistema constitucional, por lo que corresponder al legislador precisarla.
Por su parte, el profesor De la Puente observa que en el caso del derecho de
propiedad, el abandono del bien solo afecta a uno de los privilegios de este
derecho, el de posesin, permitindole al propietario continuar ejerciendo sus
otras facultades.

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Tambin concordamos con el autor antes mencionado cuando dice que no se


puede asimilar el abandono del bien al allanamiento a la demanda, ya que este
ltimo caso no implica la culminacin del proceso y, ms an, no priva
necesariamente al adquirente de realizar la finalidad econmica para la que se
procur el bien.
Los supuestos deben desarrollarse en el marco del proceso Si bien con esta
norma se abandona la exigencia del previo reconocimiento judicial o administrativo
del mejor derecho del tercero frente al adquirente, la llamada "eviccin jurdica", se
mantiene el requisito de la discusin ante autoridad competente del derecho del
tercero, ya que es en este mbito donde debe necesariamente producirse la
eviccin.
Como hemos visto, el allanamiento a la demanda puede tener un efecto procesal
inmediato, declarndose el derecho del tercero sobre el bien. A la larga se logra un
efecto similar al enunciado en el artculo anterior. Adems, con este acto, el
adquirente y el transferente, luego de haber evaluado sus posibilidades de xito,
habrn evitado los gastos que suponen esperar hasta la conclusin del proceso,
optando por una decisin ms eficiente.
Ante esto nos preguntamos por qu no se incluyeron en el texto otras formas de
conclusin del proceso, como la conciliacin, la transaccin judicial, el
desistimiento de la pretensin (para los casos que la eviccin se produce por juicio
iniciado por el propio adquirente) e inclusive la conciliacin prejudicial? La razn
que impuls al legislador a incluir al allanamiento resulta perfectamente asimilable
a estos casos. La introduccin de estas alternativas de solucin de conflictos debe
esperar

una

futura

modificacin

legislativa

prximas

interpretaciones

jurisprudenciales.
Finalmente, otra modificacin que nos atrevemos a recomendar, en mrito de las
consideraciones anteriores, es el cambio de la disyuntiva "o" por la copulativa "y"

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SANEAMIENTO POR EVICCIN


o, en todo caso, la unin "y/o" de los supuestos de allanamiento a la demanda y
abandono del bien, lo que dara mayor coherencia a la norma y perfeccionara sus
efectos
Cuando el derecho de quien reivindica es manifiesto, o sea es claro e indiscutible,
el adquirente demandado, con el asentimiento de su transferente, puede allanarse
a la demanda o abandonar el bien a favor del tercero demandante, con el fin de
evitar todos los gatos, mortificaciones y prdida de tiempo que implican seguir un
proceso judicial, o en su caso administrativo, sabiendo que la resolucin final de
todos modos le va a ser adversa. Es, pues, justificada la razn por la cual el art.
1492 dispone que la eviccin se produce cuando el adquirente demandado por
eviccin, con el asentimiento del transferente, quien es el que en definitiva soporta
los riesgos de la eviccin, se allana a la demanda o abandona el bien sin esperar
la resolucin judicial o administrativa.
Con el allanamiento a la demanda, o el abandono del bien a favor del
demandante, previo el asentimiento del transferente, ste queda obligado al
saneamiento por eviccin. Estamos frente a un caso en que el saneamiento por
eviccin procede sin resolucin, judicial o administrativa, que prive al adquirente
de su derecho, pero debido a que el derecho del tercero es claro e indiscutible.
Para que se deba el saneamiento es necesario que el adquirente recabe el
asentimiento de su transferente para allanarse a la demanda del tercero
eviccionante o para abandonar el bien en su favor. Si el adquirente se desiste de
la demanda o abandona el bien sin el asentimiento de su transferente pierde el
derecho al saneamiento. No se puede dejar a la libre decisin del adquirente el
determinar si el derecho del tercero demandante es o no indiscutible, porque
podra actuar en perjuicio del transferente, por cuya razn la ley establece como
presupuesto necesario para que se deba el saneamiento que el adquirente recabe
previamente el asentimiento de su transferente para allanarse a la demanda o
abandonar el bien en favor del tercero eviccionante.

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SANEAMIENTO POR EVICCIN


5.- LIBERACION DEL TRANSFERENTE
Cuando el derecho del tercero es claro e indiscutible, el adquirente, con el
asentimiento del transferente, puede evitar la eviccin pagando al tercero el valor
del derecho transferido, valor que establecern de mutuo acuerdo entre las partes
involucradas (transferente, adquirente y el tercero).
En este caso, el transferente puede liberarse de las consecuencias del
saneamiento reembolsando a su adquirente lo que ste pag al tercero, con los
respectivos intereses legales, pagndole los gastos en que ha incurrido el
adquirente, y, si el transferente en la celebracin del contrato ha actuado con dolo
o culpa, deber indemnizar a su adquirente por los daos sufridos.
Como el transferente es el que en definitiva sufre los efectos de la eviccin, para
evitarla pagando al tercero es necesario que el adquirente recabe el asentimiento
del transferente. Si el adquirente paga al tercero sin el asentimiento de su
transferente pierde el derecho al reembolso de lo pagado, intereses, gastos y a la
indemnizacin por daos; en pocas palabras, cesa la obligacin de sanear por
parte del transferente.
5.1.- LEGISLACIN EXTRANJERA
El antecedente normativo del art. 1493 es el art. 1486 del Cdigo civil italiano que
seala: Responsabilidad limitada del vendedor. Si el comprador ha evitado la
eviccin de la cosa mediante el pago de una suma de dinero, el vendedor puede
liberarse de todas las consecuencias de la garanta con el reembolso de la suma
pagada, de los intereses y de todos los gastos.
5.2.- IMPROCEDENCIA DEL SANEAMIENTO
Cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien transferido y triunfa en su
reclamo despojando del bien al adquirente mediante una resolucin judicial o
administrativa definitivas, el transferente est obligado a sanear, siempre que el
derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea antes de sta
el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o l era el que tena el derecho a
la posesin, uso o goce de dicho bien, pero el transferente nunca responde por
derecho de terceros que surjan con posterioridad a la transferencia.
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


Sin embargo, puede suceder que antes de la transferencia un tercero tena un
derecho en potencia pobre el bien trasferido, derecho que, despus de la
transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente,
razn por la que ste pierde el derecho al saneamiento por eviccin.
La ley castiga con la prdida del derecho al saneamiento por eviccin al
adquirente que deliberadamente (dolo) o por negligencia grave (culpa inexcusable)
no impide que el potencial derecho que tena el tercero antes de la adquisicin se
haga exigible despus de la transferencia, por ejemplo, el adquirente no hace
nada para evitar que el tercero, que viene poseyendo animus domini desde antes
de la adquisicin, adquiera el bien por usucapin.

6.- DERECHOS EN EL SANEAMIENTO


Artculo 1 4 9 5 . -El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de
pedirle al transferente:
1. El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad
para la que fue adquirido.
2. Los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3. Los frutos devengados por el bien Durante el tiempo que lo posey de buena fe
o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4.Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a
pagarlas.
5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
6.Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por
el evincente.
7. La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo
o culpa al celebrar el contrato.
Producida la eviccin total del derecho patrimonial trasmitido, dado el carcter
indemnizatorio del saneamiento por eviccin, el transferente

debe

pagar

al

adquirente: el valor del bien al momento de la eviccin con sus intereses


legales, los frutos devengados desde que posey de buena fe o su valor,
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


reintegrarle las costas que pag el adquirente en el juicio de eviccin y
pagarle las costas del juicio de saneamiento, los tributos y gastos del contrato,
las mejoras hechas de buena e indemnizarle los daos que le ha causado con
su dolo o culpa. Lo que se quiere con la compensacin por todos estos conceptos
es evitar al adquirente un empobrecimiento injustificado.
Con forme a ley cules son las indemnizaciones que corresponden al adquirente
frente al transferente en caso de eviccin total? El art. 1495 establece cada uno
de los rubros en que se divide el resarcimiento que el transferente debe al
adquirente que ha sufrido la eviccin total. A ellos nos referimos a continuacin.
El evicto tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle a su transferente:
1. El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo encuentra la finalidad
para la que fue adquirido.
Como para nuestro ordenamiento jurdico la obligacin de saneamiento por
eviccin tiene carcter indemnizatorio, el transferente no est obligado a restituir
por saneamiento a su adquirente el valor que ste pag en el acto de la
adquisicin, sino a pagarle el valor que tiene el bien al momento de la eviccin.
Solucin justa puesto que lo que pierde el adquirente no es el valor que pag en el
acto de la adquisicin, sino el valor que tiene el bien en el momento de la eviccin,
valor que puede ser igual, inferior o superior al que pag al hacer la adquisicin.
Si el saneamiento por eviccin es de carcter indemnizatorio, y como la
indemnizacin de un dao patrimonial tiene por finalidad resarcir a la vctima del
dao, y resarcir no es otra cosa que reponer el patrimonio perdido, y como lo que
pierde el adquirente es el valor que tiene el bien al momento de la eviccin
teniendo en cuenta la finalidad de la adquisicin, razn por la que el adquirente
debe recibir ni ms ni menos que ese valor que pierde. Si recibe ms se estara
enriqueciendo indebidamente, sin causa, que no es la finalidad de la
indemnizacin; si recibe menos no se le estara reponiendo su patrimonio perdido,
se le estara obligando a empobrecerse indebidamente, injustamente, que
tampoco es la finalidad de la indemnizacin de dao econmico.

El transferente

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SANEAMIENTO POR EVICCIN


est obligado a pagar por saneamiento al adquirente el valor que tiene el bien al
momento de la eviccin aun cuando la transferencia se haya realizado a ttulo
gratuito. El transferente no restituye el valor indebidamente percibido de su
adquirente, pues si el contrato es gratuito no ha recibido nada, sino que indemniza
pagando el valor que tiene el bien al momento en que el adquirente lo pierde.

El adquirente tiene derecho a obtener por saneamiento una cantidad de dinero


que le permita recomponer su patrimonio con otro bien de las mismas o parecidas
caractersticas o cualidades que el que le fue arrebatado por efecto de la eviccin,
sin interesar

que su adquisicin haya sido a ttulo oneroso o gratuito, y sin

importar que el valor que tiene el bien al momento de la eviccin sea inferior o
mayor que el que tena en el momento de la celebracin del contrato.

7.- DOCTRINA COMPARADA


7.1.- EVICCIN PRODUCIDA Y PRINCIPIO DE EVICCIN
La ley permanece fiel al concepto prstino de "eviccin", cuando en la primera
parte del art. 2091 nos dice: "Habr eviccin, en virtud de sentencia y por causa
anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue
privado en todo, o en parte del derecho que adquiri." Pero a rengln seguido
agrega: "o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce o posesin de
la cosa". Qu tiene que ver el primer concepto que alude a la eviccin como una
"privacin", con el segundo que se refiere a ella como una "turbacin"? Si Cayo es
demandado por reivindicacin de la cosa que adquiri, desde que est
demandado, est "turbado", pero slo cuando pierda el proceso estar "privado".
Aqu se ve que la turbacin es el antecedente de la privacin, pero la privacin es
algo distinto, y en manera alguna su consecuencia necesaria, pues Cayo, en el
ejemplo, tambin puede ganar. Llamar a las dos cosas con el mismo nombre es
introducir una confusin, del mismo tipo que la que se producira si alguien
explicando lo que significa "derrota" en un match de box, dijera: hay derrota
cuando un boxeador ha perdido o cuando comienza la pelea.
Pero, lo decimos una vez ms, las palabras slo son ruidos. La ley usa el trmino
en forma genrica para aplicarlo a las dos situaciones. A nosotros nos
corresponde, para evitar la confusin expositiva, dar un nombre a cada una de las
especies. Llamaremos as a la eviccin por privacin, "eviccin producida", y a la
por turbacin, "principio de eviccin".
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


7.2.- EVICCIN PRODUCIDA: CASO TPICO Y CASOS ASIMILABLES
La definicin del art. 2091 de la eviccin "producida" (esto es, de la eviccin por
privacin) se verifica enumerando sus requisitos. Cuando ellos concurren, y si no
se da una circunstancia impeditiva, nace la accin de eviccin del evicto contra su
garante. Pero veremos que la exigencia de esos requisitos es relativa y que, no
obstante la ausencia de alguno de ellos, puede surgir la accin de eviccin. Eso
tambin es eviccin, o sea que al lado del caso tpico definido en la primera parte
del art. 2091, hay casos "asimilados" de eviccin producida.
7.3.- GENERALIZACIN DE LAS REGLAS
La definicin dada por el art. 2091 para la eviccin producida, conviene a la que
acontece en la compraventa y en otros contratos anlogos. Pero desde que el
Cdigo ha generalizado las reglas para todos los contratos, se vuelve necesario
adaptar mutatis mutandi los requisitos del supuesto tpico a las caractersticas de
estos actos, donde tambin sean posibles tanto el caso tpico como los asimilados,
y el principio de eviccin.
7.4.- IDEA GENERAL DEL INSTITUTO
Antes de entrar en detalle, conviene dar una idea aproximativa del instituto.
El transmitente garantiza al adquirente contra la eviccin. La garanta abarca dos
aspectos: garanta del hecho de terceros, y garanta del hecho personal. La
garanta del hecho de terceros significa que el transmitente garantiza contra los
hechos de terceros que turben o priven al adquirente. Se efectiva la garanta
contra las turbaciones saliendo el transmitente en defensa del adquirente, y la
garanta contra las privaciones, indemnizndolo. La garanta del hecho personal
significa que el propio transmitente tampoco puede turbar o privar al tercero. Quien
debe garanta no puede vencer. No debe confundirse, pese a la similitud de las
palabras, la "garanta del hecho" (ya personal, ya de terceros) con la "garanta de
hecho". Cuando se emplea la expresin "garanta de hecho" se la utiliza como
sinnimo de "garanta convencional", para distinguirla de la "garanta de derecho"
o "garanta legal"; por "convencional" se entiende, entonces, la garanta atpica
(que no responde al modelo de la ley) y por "garanta legal", la garanta tpica (que
se ajusta a ese modelo).
En cambio, cuando se habla de "garanta del hecho" (ya personal, ya de terceros)
se est aludiendo a la clase de consecuencias daosas por las que se responde.
Es con este sentido que, superando la anfibologa de las expresiones, puede
decirse que la "garanta de derecho" (que constituye el rgimen normal en defecto
de pacto expreso, en cuanto la ley lo permita) abarca tanto la garanta del hecho
personal, como la garanta del hecho de terceros.
En la exposicin del tema seguiremos el siguiente mtodo:

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SANEAMIENTO POR EVICCIN


a) Trataremos slo de la teora general de la eviccin, prescindiendo de las reglas
que trae el Cdigo sobre el pago por entrega de bienes (art. 2114), sobre las
transacciones (art. 2115), y en sendos captulos sobre la eviccin entre
compradores y vendedores, entre permutantes, entre socios, entre copartcipes,
entre donantes y donatarios, y entre cesionarios y cedentes. Toda esta materia
nos parece que es impropia de una parte general, y debe ser examinada a
propsito de cada uno de los contratos.
b) Circunscripto as el terreno de nuestro examen, hablaremos primero de los
requisitos de la eviccin producida, para recin pasar a considerar los del principio
de eviccin. Ello, porque aun cuando cronolgicamente la turbacin preceda a la
privacin, su concepto es lgicamente dependiente de la de sta, pues slo es
turbacin la que pueda conducir a una privacin. Sealados los requisitos,
veremos los efectos, siguiendo ya, en este caso, el orden cronolgico de los
acontecimientos, es decir, tratando primero el principio de eviccin, y luego la
eviccin producida. A continuacin examinaremos la garanta del hecho personal,
y el tema comn de la divisibilidad o indivisibilidad. Cerraremos el estudio
examinando la incidencia de la autonoma de la voluntad en la regulacin de la
garanta (garanta convencional), y los efectos que tiene el conocimiento del
adquirente sobre el peligro de la eviccin, aadiendo una brevsima referencia a la
eviccin en los contratos en particular.
I. Primer requisito de la eviccin producida: privacin de un derecho.
Debe haber privacin, desconocimiento de un derecho. Excepcionalmente, a la
privacin se asimila la inoperatividad econmica del derecho.

1. Privacin.
El concepto de privacin puede extraerse de las reglas sobre la cesin. El cedente
responde de la existencia y legitimidad del derecho (art. 1476). As tambin
quienes transmiten o constituyen un derecho real responden de la existencia y
legitimidad del mismo. La victoria del evincente demuestra que frente a l no se
daba esa existencia o legitimidad, y el evicto se ve privado de la posibilidad
jurdica de que gozaba. La privacin puede ser total o parcial (art. 2091). La total
afecta a la posicin jurdica ntegra de que se trate. La parcial puede ser
cuantitativa o cualitativamente tal:
a) Es cuantitativa cuando permaneciendo el derecho intacto en su sustancia, se
limita la extensin o el nmero de objetos al que se aplica, como si el adquirente
fuere privado "de una parte de la cosa adquirida o de sus accesorios o
dependencias, o... de una de las cosas que adquiri colectivamente" (art. 2093). El
que adquiri 100 has. y es vencido respecto a 20 has, se encuentra parcialmente
evicto.
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


b) Es cualitativa cuando afecta la sustancia misma del derecho que experimenta
una modificacin, como acontece cuando quien adquiri el dominio pleno se ve en
la necesidad de sufrir un derecho real limitado (art. 2507), o cuando se declarase
que un inmueble est sujeto a alguna servidumbre pasiva (art. 2093 n fine).
c) Naturalmente, puede haber privacin cuantitativa en un aspecto, y cualitativa en
cuanto al resto, como ocurrira si quien adquiri 100 has. con dominio pleno,
quedara con 80 has. sujetas a una servidumbre.
2. Inoperatividad econmica
En ciertos casos la existencia y legitimidad del derecho no se encuentran enjuego:
a) Por excepcin (arts. 1476 y 1480), el cedente garantiza la solvencia del deudor
cedido.
b) Tratndose de la locacin de cosas, la victoria de un tercero puede dar lugar a
una privacin ya total, ya parcial del goce del locatario. En s el locatario no se
encuentra privado del derecho, que por sus caractersticas personales se dirige
contra el locador. Pero se crea una situacin particular en que puede decirse que
el locatario se encuentra evicto. Dejamos sentada la hiptesis, y prescindimos de
mayores consideraciones, por tratarse de un rgimen que presenta diversas
peculiaridades y que ha sido regulado en forma independiente por el Cdigo.5
Valga lo dicho para que en los desenvolvimientos que siguen prescindamos de
aludir nuevamente, en cada caso, al rgimen de garanta en el contrato de
locacin.

3. Terminologa
Cuando la ley habla de privacin de un derecho que se adquiri, utiliza la
expresin en un sentido particular. Parece que pudiera decirse que si el adquirente
es vencido por un tercero, ello constituye la mejor prueba de que nunca adquiri el
derecho y de que fuera un lenguaje abusivo hablar de la privacin de un derecho
que nunca se tuvo. Pero basta pensar en la relatividad de las posiciones jurdicas,
para concluir que el lenguaje de la ley no deja de tener su correccin. Como
recuerda Freitas en la nota a los arts. 1052/3 de su Esbogo hay tambin una
"propiedad putativa, la cual se reputa legtima mientras no constare lo contrario".
La existencia de esa propiedad putativa bastara para aceptar la fraseologa del
art. 2091. Pero ms que aceptarla, corresponde aprobarla, pues ella trasluce dos
consecuencias:
a) Interesan las privaciones de derecho, no las de hecho. La ley trae este principio
para las turbaciones; si stas no son computadas como comienzo de eviccin, es
porque ellas no pueden conducir a una privacin de derecho. El transmitente no
tiene por qu responder de los actos injustos de terceros que lesionen el derecho
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


del adquirente sin privarlo de l. La prueba es que ni siquiera las turbaciones de
derecho acarrean responsabilidad al enajenante, cuando el adquirente resulta
victorioso (art. 2117).
b) El adquirente se encuentra evicto desde el momento en que est privado de su
derecho, aunque conserve la posesin o tenencia material de la cosa. La eviccin
existe desde que media sentencia judicial (art. 2091) y aunque el evicto conserve
la cosa (v.g., a ttulo de retencin) como existe, desde que se hubiere adquirido el
derecho transmitido por un ttulo independiente (art. 2092 in fine).
II. Segundo requisito de la eviccin producida: privacin por sentencia
Segn los arts. 2091 y 2093, la privacin debe resultar de sentencia judicial: La ley
parte de un caso tipo. Supone que ha habido un juicio entre el adquirente de un
derecho y un tercero, que el juicio se ha realizado de acuerdo con ciertas reglas, y
que no obstante eso, aqul ha perdido. Entonces, considera al adquirente evicto, y
le acuerda la accin de eviccin contra el enajenante. Si no hay juicio, no hay
sentencia. Si habiendo juicio, ste no se desarrolla segn ciertas reglas, puede
decirse que la privacin no se produce en realidad "por sentencia" sino por dolo,
negligencia, incuria, del adquirente. Pero todo esto reconoce sus excepciones, que
dotan al instituto de una gran flexibilidad.
1. Carga de citar
La primera regla del juicio (en lo que al tema interesa), es que el adquirente debe
citar de eviccin y saneamiento al enajenante. Ms adelante estudiaremos el
rgimen de esta citacin. Bstenos ahora con esta nocin provisoria: cita al
enajenante para que lo defienda en el juicio que tiene con el tercero. Por ejemplo:
Cayo que adquiri de Ticio, cita a ste cuando Sempronio lo demanda por
reivindicacin. Si Cayo no cita a Tirio, Tirio no responde por la eviccin (art. 2110)
y esto es justo, porque bien puede Tirio decir: Si me hubieran citado, hubiera
hecho una defensa adecuada, y Cayo hubiera vencido; Cayo no ha sido privado
por sentencia sino por su culpa. Pero Cayo, que se defendi solo de Sempronio,
sin citar a Ticio, puede luego decir a ste: he opuesto todas las defensas posibles;
es verdad que no he citado de eviccin, pero lo mismo hubiera ocurrido si citado
mi enajenante me hubiera defendido, pues no haba oposicin justa que hacer,
"era intil citarlo". El art. 2111 decide en este caso, que aun cuando no se ha
observado la regla sub examen del juicio, todo se juzgue como si se hubiera
observado, y que producida la prueba de que era intil citar al enajenante, ste
responde por la eviccin. La solucin de justicia guarda un gran paralelismo con lo
que se dispone para el caso fortuito, pues el deudor que responde por el casus, se
exime si la prdida hubiera ocurrido igualmente estando la cosa en poder del
deudor (doctrina de los arts. 789, 892); aqu el adquirente, al no citar al
enajenante, asume el riesgo de que el juicio se pierda, pero todava puede probar
que igual se hubiera perdido estando la defensa en poder del enajenante. En el
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ejemplo anterior, hemos supuesto que Cayo, sin citar a Ticio, se ha defendido con
algunas defensas que crey justas, aunque luego el resultado del juicio demuestra
que fueron inocuas (res judicata pro veritate habeturl). Pero puede ocurrir que, de
entrada, advierta que no tiene absolutamente ninguna defensa, y se allane,
reconociendo la justicia de la demanda. El caso es igual al anterior, y as lo
resuelve el art. 2111 en su segunda parte. No oponer algunas defensas, o no
oponer ninguna, tanto da, si lo no opuesto no hubiera alterado el resultado final.
Pero aqu, como en el caso anterior, Cayo obra a su riesgo; frente a Ticio tendr
que probar que la actitud que asumi era la que corresponda, por no haber
oposicin justa que hacer. Lo mismo debe predicarse si Cayo, no habiendo citado
a Ticio, se defendi en primera instancia, y luego, ante la sentencia, no apel o no
continu la apelacin. La no apelacin est prevista por el art. 2112 para una
hiptesis distinta (aqu, sub 2) pero su doctrina es, sin duda, aplicable a la
presente, pues allanarse a la demanda, y consentir una sentencia o desistir de una
apelacin, son actitudes todas que tienen la misma sustancia, y que no perjudican
al adquirente, cuando otra actitud hubiese sido "intil".
2. Carga de defenderse
La segunda regla del juicio (tambin en lo que aqu interesa) es que si el
enajenante citado no acude en defensa dela adquirente, ste debe defenderse por
s solo.
En otros trminos: no por el hecho de haber citado a Ticio, Cayo queda liberado de
defenderse. De all que pierda contra Ticio los derechos a que da lugar la eviccin,
si deja de oponer "por dolo o negligencia las defensas convenientes, o
Si no apel de la sentencia de primera instancia, o no prosigui la apelacin" (art.
2112, primera parte). Todo el supuesto est dominado por la idea de dolo o de
culpa. Y desde luego, no hay culpa en no apelar o en no proseguir la apelacin, si
ello era intil (art. 2112, segunda parte).
3. Generalizacin
Los casos anteriores dan la base para una generalizacin: cuando objetivamente
sea intil una defensa, no puede afearse al adquirente el no haberse defendido.
Desde que se admite que pueda estar evicto si se ha allanado en juicio, debe
concluirse que el mismo efecto debe tener un "allanamiento" antes de todo juicio,
porque sabedor el adquirente de la existencia de un reclamo extrajudicial, a qu
habra de ir a juicio si no hubiera oposicin justa que hacer?
El adquirente que as acte podr decir que est evicto. Pero una vez ms lo
repetimos: obra a su riesgo, de tal modo que para ir contra su enajenante deber
probar que no haba oposicin justa que hacer. El Cdigo no ha contemplado
expresamente este caso, cuya solucin emerge de los principios expuestos, pero
en cambio, ha regulado expresamente lo que puede ser mirado como una
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aplicacin de l: Puede haber eviccin si el adquirente adquiere luego el derecho
transmitido por un ttulo independiente de la enajenacin que se le hizo (art. 2092).
He aqu que Cayo, que compr a Ticio, luego compra lo mismo a Sempronio.
Como el que "una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un ttulo, no
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al ttulo por el cual
haba adquirido" (art. 2509), resulta claro que el fenmeno debe ser interpretado
as: Cayo reconoce que no tiene justa oposicin que hacer a Sempronio, y desde
ese momento est privado de lo que haba adquirido de Ticio, y luego compra lo
que qued establecido que era de Sempronio. Insistimos, Cayo obra a su riesgo, y
en el pleito con Ticio podr surgir que haba una oposicin justa que hacer, y que
el ttulo que le dio Ticio, era bueno. Igualmente, he aqu que Cayo que compr a
Ticio, hereda lo mismo de Sempronio. Si suponemos una aceptacin beneficiara
(que hoy se presume: art. 3363), Ticio puede considerar que no hay oposicin
justa que hacer a la sucesin. O tambin, y yendo al caso de la aceptacin simple,
teniendo los dos ttulos en su poder, en una apreciacin interna advierte que su
primer ttulo no tiene oposicin justa que hacer al nuevo. Que, en cualquiera de
estos casos, su decisin haya sido correcta, depende, como para los anteriores,
de que no hubiera una oposicin justa.

4. Sujecin a rbitros
Segn el art. 2113: "Cesa igualmente la obligacin por eviccin, cuando el
adquirente sin consentimiento del enajenante, comprometiese el negocio en
arbitros, y stos laudasen contra el derecho adquirido."
Aparentemente, desde que Cayo, sin el consentimiento de Ticio, compromete el
asunto en arbitros, entrega su suerte a stos, de tal modo que si es vencido, nada
puede reclamar a su enajenante. Pero el adverbio "igualmente" con que se
enuncia la regla, y la comparacin con los casos anteriores, lleva a la conclusin
de que siempre podr probar Cayo que no haba oposicin justa que hacer. Y en
verdad, si Cayo puede estar evicto cuando reconoce extrajudicialmente, por qu
no ha de poder estarlo cuando recurre a arbitros?
III. Tercer requisito de la eviccin producida: adquisicin a ttulo oneroso
Para que el adquirente vencido tenga los derechos que nacen de la eviccin, es
preciso que el derecho de que se vio privado fuera adquirido a ttulo oneroso (art.
2091).
1. Momento de la adquisicin
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Las normas del Cdigo tienen en cuenta la transmisin de derechos (art. 2089).
Tratndose de la transmisin de derechos reales, hay que aplicar las reglas sobre
el ttulo y el modo. Antes de la transmisin, no hay posibilidad de eviccin sino la
aplicacin de otros principios. As, por ejemplo, aunque el Cdigo habla de
eviccin entre comprador y vendedor, debe sobreentenderse "despus de la
transmisin del derecho", porque antes entran a jugar la regla del art. 1329 y los
principios sobre el incumplimiento contractual.
2. Las adquisiciones a ttulo gratuito
A estar a la letra del Cdigo, para que haya eviccin es preciso que la adquisicin
se haya verificado a ttulo oneroso (art. 2091). Fuera ms exacto decir que
eviccin hay en todo tipo de transmisiones, sean a ttulo oneroso o a ttulo gratuito,
pero que en las segundas el transmitente no responde por la eviccin sino en
casos excepcionales de los que el art. 2146 suministra una enumeracin. Se
preguntar qu inters hay en llamar "eviccin" (as lo hace la ley en el art. 2145)
a una privacin de la que no responda el transmitente. Contestamos que el inters
existe, pues aun cuando el donatario no tenga accin contra el donante, puede
tenerla contra el transmitente del donante, a tenor del art. 2154.

3. La particin
A la transmisin, el Cdigo asimila la particin (arts. 2089/2090 y 2140).
IV. Cuarto requisito: causa anterior o contempornea a la adquisicin.
Es preciso que la victoria del evincente se produzca invocando una causa anterior
o contempornea a la adquisicin por el evicto. Por ejemplo, el vendedor no era
propietario de la cosa al tiempo de la tradicin8 y el reivindicante invoca su
derecho de propiedad anterior a la adquisicin por el evicto.
1. Excepcin: la causa en curso
Una importante excepcin al principio se encuentra en el art. 2095: "Cuando el
derecho que ha causado la eviccin es adquirido posteriormente a la transmisin
de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces estn autorizados para
apreciar todas las circunstancias 3' resolver la cuestin." La hiptesis considerada
es la de la adquisicin de un derecho por el evincente en virtud de la prescripcin.
Por ejemplo se adquiere un inmueble que goza de una servidumbre activa. Como
las servidumbres se extinguen por el no uso (art. 3059), es posible que la
prescripcin liberatoria haya comenzado a correr antes de la adquisicin y que el
plazo se cumpla despus. En esta hiptesis, podra pretenderse afirmar que la
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causa es anterior porque el plazo de la prescripcin empez a correr antes de la
adquisicin, o por el contrario sostener que es posterior porque el trmino se
cumpli despus y recin entonces el titular del fundo sirviente lo vio liberado.
Pero el Cdigo no ha admitido ninguna de las dos tesis extremas. La primera, en
verdad, conduce a la injusticia de que por no haber usado el enajenante de la
servidumbre durante el da anterior a la transmisin, se responsabilizara ya de lo
que sera en realidad resultado de la incuria del adquirente; lo segundo, invirtiendo
los trminos, podra llevar a igual injusticia, catalogando de incuria el hecho de que
el adquirente no utilizara la servidumbre durante un da despus de la adquisicin.
La ley ha preferido convertir el problema en una cuestin de hecho, dejndolo a la
prudente consideracin judicial.
2. Causacin por el transmitente
No interesa que la causa sea posterior cuando ella deriva de hecho del
transmitente. El transmitente responde de sus hechos anteriores o posteriores (art.
2102). Obligado el transmitente a garantizar, no puede vencer (quem de evictione
tenet actio, eumden agentem repellit exceptio); de all que cabe responsabilizarlo
cuando por un acto suyo coloca a un tercero en posicin de vencer al adquirente.
La doctrina francesa da como ejemplo el caso de dos ventas sucesivas, cuando el
vendedor pone en posesin al segundo comprador. El ejemplo se explica en el
derecho francs, pues si Cayo vende a Ticio, y luego a Sempronio, poniendo en
posesin a este ltimo, Ticio se ve privado de un derecho que haba adquirido en
virtud del efecto traslativo de la compraventa. Pero el ejemplo no vale para el
derecho argentino, porque entre nosotros, antes de la tradicin de la cosa, el
acreedor no adquiere ningn derecho real (art. 577). Ticio ningn derecho real
adquiri, y como por lo tanto no se ve privado de ninguno a raz de la tradicin que
se verifica a Sempronio, mal podra accionar invocando la eviccin. Lo que Ticio
tenaera un derecho personal, y eso, pese a la tradicin hecha a Sempronio, lo
conserva contra Cayo. Sin duda que Ticio tiene una accin contra Cayo, pues su
crdito es de imposible satisfaccin especfica, pero no una accin de eviccin,
sino la general para los casos de incumplimiento.
3. El hecho del prncipe
El art. 2094 trae una norma de enigmtica redaccin: "Habr lugar a la eviccin,
cuando un acto del Poder Legislativo, o del Poder Ejecutivo privase al adquirente
en virtud de un derecho preexistente; pero no habr lugar a la eviccin, si el acto
que trae la privacin del derecho no fuese fundado sobre un derecho preexistente,
o sobre una prohibicin anterior, que pertenece al soberano declarar, o hacer
respetar." Lo que se quiere decir es lo siguiente. Los actos del Estado implican
eviccin si se fundan en un derecho preexistente, y no se computan como tal en
caso contrario. El Estado que vence en un juicio reivindicatoro, es evincente, pero
no el Estado que expropia. Pero si se piensa que el derecho preexistente es una
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causa "anterior" y el no preexistente una "posterior", se advierte que los hechos
del prncipe jams pueden configurar eviccin, sin necesidad de que lo diga el art.
2094, porque ya lo expresa el art. 2091.13
V. Los requisitos del principio de eviccin.
El principio de eviccin supone una "turbacin", que puede conducir a una eviccin
producida. Examinado ya, cuando se da esta ltima, slo nos queda por tratar el
concepto de "turbacin". La turbacin que se computa es la de derecho, y no la de
hecho (art. 2091). No es simple determinar el concepto de una y otra, y el tema se
complica cuando se trata de explicar el contenido del art. 2091 con arreglo a la
nota. Se cae generalmente en ejemplificaciones, que nada iluminan. Nos parece
que lo prudente es determinar qu se entiende por turbacin de derecho,
estableciendo el de turbacin de hecho por va negativa.
1. Turbacin de derecho
A estar a la nota al art. 2091, la turbacin de derecho consiste en una demanda
judicial o extrajudicial. Partiendo de la base de que no hay demandas
"extrajudiciales", se sustituye la expresin por la de "reclamacin judicial o
extrajudicial".
a) La reclamacin judicial se manifiesta por demanda. Esta es la forma ms tpica
e indubitable de turbacin de derecho. Toda accin judicial que se intente contra el
adquirente, que de ser acogida conducira a una eviccin producida, entra en este
concepto. Puede tratarse por ejemplo de una accin reivindicatora, confesoria,
negatoria, posesoria, incluso de una accin hipotecaria (art. 2090). Pero que los
ejemplos sin mayores aclaraciones pueden ser peligrosos, lo demuestra el hecho
de que todas esas acciones pueden ser intentadas contra el adquirente sin que
impliquen "turbacin", como acontecera si no se fundaran en una causa anterior o
contempornea a la adquisicin (en el sentido dado a este requisito), porque no
seran aptas a conducir a una eviccin producida. Contra tales turbaciones no
tendra por qu salir en garanta el transmitente.
b) Claro el concepto de demanda judicial, ya no lo es el de"reclamacin
extrajudicial".
Les ha parecido a los autores que no toda reclamacin extrajudicial puede ser
conceptuada como "turbacin", pensando sin duda que resultara absurdo
pretender que el transmitente garantiera contra toda afirmacin de un tercero, y
han exigido que ellas sean llevadas "al terreno o a la accin prctica, por ejemplo
si se reclama la posesin o la propiedad de la cosa vendida, y el reclamante entra
en posesin de ella". Conceptuamos correcta la afirmacin con esta inteligencia:
que es a raz de esa reclamacin extrajudicial que el adquirente se dirigir al
transmitente citndolo a defenderlo en el juicio que se decida a entablar contra el
turbador. Pero ser necesario siempre la referencia a una litis actual (si el
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adquirente es demandado) o futura (si asumir la calidad de actor) para poder
hablar de turbacin de derecho. Para saber si existe o no una reclamacin
extrajudicial en el caso de desposesin, no es necesario que el desposeyente
adems de desposeer haga una declaracin de que lo hace sosteniendo un
derecho. Por regla general, el que desposee no proclama a los cuatro vientos la
razn por la que lo hace. Basta con que de la interpretacin de su conducta resulte
que su actitud es incompatible con la existencia o legitimidad del derecho del
adquirente.
2. Turbacin de hecho.
Si para que exista una turbacin de derecho exigimos que haya un ataque al
derecho del adquirente que se funde en la negacin de su existencia y legitimidad,
a contrario consideraremos como simples turbaciones de hecho todos los ataques
que, lesionando en cualquier forma el derecho, no supongan dicha negacin.
Cuando de los principios se desciende a las ejemplificaciones, se advierte lo difcil
que resulta establecer una neta lnea separativa. As v.g., desposeer puede
constituir una turbacin ya de derecho, ya de hecho. Habr que interpretar la
conducta segn las circunstancias. Como no es idntica la situacin del adquirente
segn que sea demandado o que demande, pues en el primer caso conoce las
pretensiones del tercero y diagnostica, mientras que en el segundo ignora a
menudo las defensas que podrn oponerle y slo le cabe profetizar, bien har el
que, en la duda, se d por turbado y requiera el auxilio del enajenante.
7.5.- LOS EFECTOS POSCUMPLIMIENTO. GARANTA DE EVICCIN Y VICIOS
REDHIBITORIOS
Responsabilidad objetiva poscumplimiento.Con el epgrafe hemos querido
enmarcar el tema en su correcta ubicacin en la secuencia jurdico-temporal, ya
que ambas garantas slo pueden funcionar si se ha otorgado el efectivo
cumplimiento del contrato o de la prestacin, objeto mediato del contrato. Esto
supone la factibilidad de uso y goce de la cosa o servicio en su plenitud, pues es
de la esencia del negocio jurdico emprendido, de ah que compartamos el criterio
sostenido por Mosset Iturraspe en cuanto a que se trata de un supuesto de
responsabilidad objetiva (como caracterizacin en el esquema de reparacin de
daos).
La garanta de eviccin. - E l art. 2091 del Cd. Civil seala: "Habr eviccin en
virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el
adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que
adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce, o posesin de
la cosa. Pero no habr lugar a garanta, ni en razn de las turbaciones de hecho,
ni aun en razn de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o
establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones
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formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era
conocida al tiempo de la enajenacin" (queda as acotado su mbito de inluencia).
Son dos las ideas que se manejan en torno de la figura: la de disposicin -que
debe entenderse en el sentido ms amplio del vocablo- y la sentencia judicial,
como necesaria causacin de la privacin del derecho.
a) Requisitos de procedencia. Esta responsabilidad objetiva est instituida en

el Libro Segundo, Seccin Tercera, Ttulo XIII, art. 2089: "El que por ttulo
oneroso transmiti derechos, o dividi bienes con otros, responde por la
eviccin, en los casos y modos reglados en este ttulo", como elemento
natural en la contratacin sealada en el precepto. De lo expuesto se infiere
que deben contratarse esos derechos.
1) Privacin o turbacin de un derecho. El art. 2091 dispone que la
privacin o turbacin deber provenir de una sentencia judicial para que
engendre responsabilidad; de ah entonces que debemos eliminar algunos
supuestos: cuando proceda por una ley de orden pblico, que no sea de
fecha anterior a la adquisicin dominial, ni conocido por el transmitente (uso
del vehculo para traslado de damnificados en una situacin de emergencia
por incendio, inundacin, etctera).
2) Causa anterior o contempornea al acto de transmisin.
Este claro requisito se ve empaado por lo dispuesto en el art. 2095 del Cd. Civil:
"Cuando el derecho que ha causado la eviccin es adquirido posteriormente a la
transmisin de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces estn autorizados
para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestin".
Sin embargo, esto es en apariencia, ya que la disposicin alude correctamente a
la causa anterior pero cuyos efectos se materializan con posterioridad, por lo que
no cabe ninguna duda de que no escapa al supuesto el requisito sealado
anteriormente. De todas formas, sabiamente el codificador ha adecuado la
cuestin a las circunstancias particulares del caso.
Los efectos poscumplimiento.
3) Sentencia judicial. La sentencia del proceso judicial (arts. 2092, 2110 y 2111)
es el requisito que diferencia a la garanta de eviccin de la "turbacin de hecho",
legislada en el Libro Tercero, Ttulo III, del Cdigo Civil.
b) Eviccin total o parcial. El art. 2093 del Cd. Civil alude a la eviccin parcial
establecindola "cuando el adquirente fuere privado, por sentencia, de una parte
de la cosa adquirida o de sus accesorios o dependencias, o si fuere privado de
una de las cosas que adquiri colectivamente, o cuando fuere privado de alguna
servidumbre activa del inmueble, o se declarase que ese inmueble estaba sujeto a
alguna servidumbre pasiva, o a otra obligacin inherente a dicho inmueble".
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c) Consecuencias. Las podemos diferenciar en dos, para su mejor estudio: la
defensa judicial y la reparacin de daos.
1) Defensa judicial. Se requiere que el demandado-adquirente "cite judicialmente"
al transmitente-garante para que se produzca este efecto. As lo exige el art. 2108:
"El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por ste en el trmino
que designe la ley de procedimientos, o en el caso que un tercero le demandase la
propiedad o posesin de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro
derecho comprendido en la adquisicin, o lo turbase en el uso de la propiedad,
goce o posesin de la cosa". Se trata pues de un supuesto de intervencin
obligada, para que funcione la garanta y para que la sentencia cause cosa
juzgada, pues de ser desfavorable, es requisito necesario para que funcione la
segunda consecuencia: la indemnizacin de los perjuicios. Los arts. 2110 y 2111
facultan al adquirente demandado para no citar al transmitente, asumiendo la
carga de la prueba de su inutilidad jurdica; riesgo que, por cierto, en determinados
supuestos requiere de un conocimiento jurdico afinado.

2) Reparacin del dao. Sostenemos el principio de que siempre ser en


"dinerario sustitutivo", pues nuestro anlisis supone la transmisin de cosa
determinadamente cierta, aun en el supuesto de eviccin parcial, salvo la facultad
de retener la cosa y demandar el plus afectado; o en bienes producidos en serie,
por su sustitucin. En este aspecto, como sostenemos que la garanta de eviccin
supone una responsabilidad objetiva, debemos atenernos a lo dispuesto en las VII
Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en la Universidad de Buenos
Aires en 1978: a) la extensin de la reparacin en la responsabilidad objetiva, con
excepcin de los casos especficamente legislados en leyes especiales, se rige
por las mismas disposiciones legales que regulan los cuasidelitos; son
indemnizables las consecuencias inmediatas y mediatas; b) no son reparables las
consecuencias casuales emergentes del hecho de la cosa; c) la atenuacin de la
responsabilidad prevista en el art. 1069 del Cd. Civil es aplicable a la
responsabilidad objetiva, y d) son reparables los daos morales originados en el
riesgo de la cosa.
No dejamos de lado, por supuesto, la opcin del adquirente- vencido de probar el
dolo que contempla el art. 2123 del Cd.Civil al sostener: "El vendedor de mala fe
que conoca, al tiempo de la venta, el peligro de la eviccin, debe a eleccin del
comprador, o el importe del mayor valor de la cosa, o la restitucin de todas las
sumas desembolsadas por el comprador, aunque fuesen gastos de lujo, o de mero
placer", obviamente el alcance de la reparacin est demarcando la extensin
sealada por los arts. 905 y 906 del mismo cuerpo legal. En este sentido, la misma
opcin plantea el art. 2125 para el caso de eviccin parcial: "/ comprador tiene la
eleccin de demandar una indemnizacin proporcionada a la prdida sufrida, o
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exigir la rescisin del contrato, cuando la parte que se le ha quitado o la carga o
servidumbre que resultase, fuere de talimportancia respecto del todo, que sin ella
no habra comprado la cosa". Conviene recordar que debe ser ejercida, conforme
al ejercicio regular (art. 1071) y de buena fe (art. 1198), principios que delimitan
este derecho potestativo.
Los efectos poscumplimiento.
La extensin de la indemnizacin proporcional se regula por el art. 2127:
''Habiendo eviccin parcial, y cuando el contrato no se rescinda, la indemnizacin
por la eviccin sufrida, es determinada por el valor al tiempo de la eviccin, de la
parte de que el comprador ha sido privado, si no fuere menor que el que
correspondera proporcionalmente, respecto al precio total de la cosa comprada.
Si fuere menor, la indemnizacin ser proporcional al precio de la compra".
Subsidiariamente se aplican los principios expuestos para la indemnizacin total.
Es importante recordar que el adquirente-vencido goza del derecho de retencin
(art. 2124, Cd. Civil).

CONCLUSIONES

Hemos llegado a la conclusin que las obligaciones principales del transferente,


derivadas de la perfeccin de un contrato en general, consisten en entregar el
bien transferido, y prestar la garanta de saneamiento en los casos de eviccin,por
hecho propio del transferentey vicios ocultos.
Por medio de la obligacin de saneamiento por eviccin el transferente responder
frente al adquirente de la posesin legal y pacfica del bien transferido; pero hay
una excepcin, en la que el transferente se ve liberado de todas las
consecuencias del saneamiento y solo le corresponder al transferente devolver el

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reembolso al adquirente, de lo que l ha pagado al tercero, pero para esto, tiene
que haber primero el asentimiento del transferente hacia el adquirente.

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SANEAMIENTO POR EVICCIN

BIBLIOGRAFA

- ANIBAL TORRES VASQUEZ- SANEAMIENTO


- Badenes Gasset, Ramn
- Barbero, Domenico, Sistema del Derecho privado, IV, Contratos,
trad. de SantiagoSentis Melendo, Ejea, Buenos Aires, p. 20
- Spota, Alberto G., Instituciones de Derecho civil, Contratos, Vol.
IV, compraventa y permuta, efectosde la compraventa, cesin de
crditos, locacin de cosas, Desalma, Buenos Aires, 1986, p.
213
- http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_10545.pdf
- https://bibliovirtualujap.files.wordpress.com/2011/04/tesisyaraury-marcano.pdf
- Carlos Alberto Ghersi (Contratos Civiles y Comerciales)-Tomo IParte General y Especial

INDICE
INTRODUCCIN................................................................................................... 3
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SANEAMIENTO POR EVICCIN


SANEAMIENTO POR EVICCIN............................................................................. 4
1.- ANTECEDENTES.............................................................................................. 4
2.- ETIMOLOGA DE EVICCION.............................................................................. 4
2.1.- Definicin De Eviccin.................................................................................. 4
2.2.- Obligados Al Saneamiento Por Eviccin..........................................................6
2.3.-La Accin De Eviccin................................................................................... 7
2.4.- Clases De Eviccin...................................................................................... 7
2.5.- Derecho Comparado.................................................................................... 8
3.- CONCEPTO DE SANEAMIENTO POR EVICCIN.................................................9
3.1.- Diferencias Entre Obligacin De Transferir La Propiedad, El Uso O La Posesin De
Un Bien Y Obligacin De Sanear.........................................................................11
3.2.- Saneamiento De Bien Comn......................................................................12
3.2.- Naturaleza Jurdica Del Saneamiento...........................................................13
3.3.- Requisitos Del Saneamiento Por Eviccin.....................................................13
4.- EVICCIN POR ALLANAMIENTO O ABANDONO...............................................17
4.1.- Allanamiento A La Demanda........................................................................17
4.2.- El Abandono Del Bien................................................................................. 18
5.- LIBERACION DEL TRANSFERENTE.................................................................22
5.1.- Legislacin Extranjera................................................................................ 22
5.2.- Improcedencia Del Saneamiento..................................................................23
6.- DERECHOS EN EL SANEAMIENTO..................................................................23
7.- DOCTRINA COMPARADA................................................................................ 25
7.1.- Eviccin Producida Y Principio De Eviccin...................................................25
7.2.- Eviccin Producida: Caso Tpico Y Casos Asimilables.....................................26
7.3.- Generalizacin De Las Reglas.....................................................................26
7.4.- Idea General Del Instituto............................................................................26
7.5.- Los Efectos Poscumplimiento. Garanta De Eviccin Y Vicios Redhibitorios.......36
CONCLUSIONES................................................................................................ 39
BIBLIOGRAFA.................................................................................................... 40

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