CONTRATOS

TRANSMISIVOS DE
LA PROPIEDAD: LA
COMPRAVENTA.

GRUPO 8
Lydia Paniagua Llanos
Cristina Paredes Carrascosa
Tsvetozar Petkov Petkov
Kristiyan Petrov Petrov
ngela Rincn Fernndez
Javier Robles Snchez
1 CURSO DEL GRADO DE SOCIOLOGA

NDICE
Contrato de compraventa: Concepto y caracteres....Pg. 3
La permutaPg. 4
Capacidad para el contrato de compraventaPg. 6
El objetoPg. 9
La transmisin de la propiedad..........Pg. 11
El precio...Pg. 12
Obligaciones del vendedor y el comprador..Pg. 14
Bibliografa..Pg. 16

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EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Es el contrato ms frecuente y el ms importante en el trfico jurdico y
econmico. Este tipo de contrato incluye desde las pequeas compraventas
instantneas que hacemos a diario, hasta grandes transacciones de empresas
internacionales; las compraventas ms importantes suelen ser mercantiles, pero
con todo, el concepto y las obligaciones previstas en el Cdigo civil, pues la gran
masa de compraventas diarias son civiles.

Concepto:

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes (vendedor) se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro (comprador) a pagar un precio cierto, en
dinero o signo que lo represente. (Art. 1.445 C.c.)

Caracteres:
1. Consensual: Porque se perfecciona con el consentimiento sin que haga
falta la entrega de la cosa.
2. Bilateral: Produce obligaciones para las dos partes contratantes
(obligaciones recprocas).
3. Obligacional: Es productor de obligaciones, no transmite de inmediato
la propiedad, sino que la obliga a transmitir.
4. Oneroso: Contraprestacin por ambas partes.
5. Conmutativo: Cada uno asume su obligacin en atencin a la del otro.

Ejemplo:

Un ejemplo de contrato de compraventa puede ser la adquisicin de un coche. A

la hora de comprarlo el comprador est obligado a abonar una cantidad de dinero u
otro smbolo como valor de cambio, en ese momento se crea la obligacin del
vendedor de entregar el bien adquirido, en este caso, un coche, en el plazo de
tiempo que se haya estimado previamente.
Uno de los requisitos claves para que el contrato de compra y venta se pueda
llevar a cabo es que ambas partes estn autorizadas por el Cdigo civil para
obligarse.

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LA PERMUTA.
El artculo 1.538 del Cdigo Civil define la permuta como "un contrato por el cual
cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra".
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a
dar el derecho de propiedad de una cosa para recibir el derecho de propiedad de
otra.
Tambin puede ser el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a
entregar el dominio de una cosa ms la diferencia en dinero, siempre que un objeto
tenga mayor valor econmico.
La permuta es la primera forma de contratacin conocida para obtener bienes de
los que una persona careca antes de la aparicin de la moneda, que tiene sus
orgenes en la Antigua Roma.
Este tipo de contrato es el antecedente del contrato de compraventa, aunque
actualmente su uso no es habitual. Es muy similar, por tanto, al contrato de
compraventa, por lo que en la resolucin y posible eviccin, el artculo 1541
determina que lo que no se establezca en el ttulo del contrato de permuta, se
basar en las disposiciones de la venta.
Caracteres:
1.

Consensual.

2.

Bilateral.

3.

Traslativo de dominio / Obligacional.

4.

Oneroso.

5.

Conmutativo.

6.

Principal.

Relacin con la compraventa:

La permuta se establece por el consentimiento de las partes de la misma manera
que en el contrato de compraventa. Pero se distingue de ste, en que en l, el
objeto es cedido a cambio de un precio establecido en dinero, como determina el
artculo 1.446 del Cdigo civil, mientras en el de permuta, es el trueque de ambos
objetos siempre que el precio sea equivalente o el valor no exceda al otro.

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Otra diferencia es que mientras que en la compraventa existen dos partes

diferenciadas: comprador y vendedor, que intercambian cosa y precio, en el de
permuta existen obligaciones para ambas partes por igual, ya que ambos se
comprometen a la entrega de un objeto a la otra parte.
Adems, en la compraventa se estipula que ms de la mitad del precio que se
paga por el objeto debe ser dado en dinero, mientras que si se estipula la mitad o
menos en dinero, pasa a ser un contrato de permuta.

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LA CAPACIDAD PARA REALIZAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma, y sin
la autorizacin de otra.
Necesidades:
1. Capacidad plena de obrar: Mayora de edad y sin incapacidad.
2. Aprobacin en dicho acto o declaracin (el consentimiento no debe adolecer de
vicio): El consentimiento no debe ser objeto de error, fuerza o dolor.
3. Objeto lcito: Que el objeto sea fsica y moralmente posible.
4. Causa lcita: Que no contravenga al Derecho espaol.
Prohibiciones:
1. Prohibicin absoluta para comprar y vender: Es nulo el contrato de
compraventa entre el padre o madre y el hijo que est bajo la Autoridad
Parental del mismo.
2. Prohibiciones para vender:

Se

prohbe

los

administradores

de

establecimientos pblicos vender parte de los bienes que administran, y cuya

enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias; salvo el caso de expreso consentimiento de la autoridad
competente.
3. Prohibiciones para Comprar: Al empleado pblico se le prohbe comprar los
bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces,
abogados, procuradores o secretarios, los bienes en cuyo pleito han
intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio aunque la venta se
haga en pblica subasta. Por otro lado, no es lcito a los tutores y curadores
comprar parte alguna de los bienes de sus tutelados, sino con arreglo a lo
prevenido en el ttulo "De la administracin de los tutores y curadores".

Los artculos relacionados en el Cdigo civil son:

Art. 1.451 C.c. La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y
en el precio, dar derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el
cumplimiento del contrato.

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Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir para vendedor
y comprador, segn los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el
presente libro.
Art. 1.452 C.c. El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el
contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos 1.096 y 1.182.
Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hechas aisladamente y por un solo
precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relacin al peso, nmero o
medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o
medido, a no ser que ste se haya constituido en mora.
Art 1.453 C.c. La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la
venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirn
hechas siempre bajo condicin suspensiva.
Art 1.454 C.c. Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta,
podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas.
Art 1.455 C.c. Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor,
y los de la primera copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.
Art 1.456 C.c. La enajenacin forzosa por causa de utilidad pblica se regir por lo que
establezcan las leyes especiales.
Art 1.457 C.c. Podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Cdigo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los
artculos siguientes.
Art 1.458 C.c. Los cnyuges podrn venderse bienes recprocamente.
Art. 1.459 C.c. No podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o
judicial, por s ni por persona alguna intermedia:
1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o personas
que estn bajo su guarda o proteccin.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen
encargados.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos
y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuviesen
encargados.

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Esta disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo
intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de
Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorio ejercieran
sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al acto de adquirir
por cesin. Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones
hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta
de los bienes que posean. La prohibicin contenida en este nmero 5
comprender a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos
que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesin y oficio.

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EL OBJETO.
El objeto del contrato de compraventa puede ser bienes muebles o inmuebles,
que estn en el comercio, y cuya venta no est especialmente prohibida. Las cosas
futuras tambin pueden ser objeto de una compraventa aleatoria, por ejemplo,
vender los pescados que se atrapen en un determinado da de pesca, de fecha
posterior al contrato. Deben ser cosas determinadas o indeterminadas, pero la
indeterminacin no puede ser absoluta, por ejemplo, una persona no puede
comprometerse a entregar cualquier cosa, solo puede haber indeterminacin en la
especie, pero no en el gnero ni en la cantidad. Por ejemplo, el vendedor puede
comprometerse a entregar dos caballos, sin especificar cules son, exigindose la
solemnidad de las formas para el caso de compraventa de inmuebles (escritura
pblica).
Caracteres del objeto de la compraventa:
Puede ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas (corporales e
incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuras) y han de reunir
una triple condicin:
1. Que sean de comercio lcito, conforme a la exigencia impuesta
genricamente por el Art. 1.271 C.c.
2. Que tengan existencia real o posible. En tal sentido, dice el artculo 1.460 C.c.
que si al tiempo que se celebrase la venta se hubiese perdido en su totalidad
la cosa objeto del mismo quedara sin efecto el contrato. Porque si ocurriese
despus de su conclusin las consecuencias serian muy diversas, al ser a
cargo del comprador la prdida fortuita de la cosa especfica o de la genrica
ya individualizada, una vez puesta a disposicin del comprador (Art. 1.452 C.c.
en relacin con el Arts. 1.036 y 1.182 C.c.). En cuanto a la prdida parcial de la
cosa, sigue diciendo el Art. 1.460 C.c., que el comprador podr optar entre
desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en
proporcin al total convenido.
Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegara
a tener, la compraventa puede ser de dos modalidades distintas segn la
voluntad de las partes:

Conmutativa: Si las partes subordinan el contrato a la existencia de la

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cosa (compraventa de cosa esperada). En este caso si la cosa no llega a

tener existencia, no hay obligacin por parte del vendedor de entregar
cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio.
Ejemplo: Se contrata la venta de la cosecha que una finca producir
en el prximo ao y el comprador solo pagar la cosecha producida y el
precio convenido.

Condicional: Si por el contrario, los contratantes celebraran la

compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio
aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir (compraventa de
esperanza), se tratara de un contrato aleatorio. El vendedor se limitara a
hacer lo posible para la existencia de la cosa y el comprador vendr
obligado a pagar lo pactado.
Ejemplo: Aunque se pierda la cosecha, por causas meteorolgicas, o

por el contrario haya una cosecha excepcional.

3. Que la cosa haya sido objeto de determinacin o sea sensible de ello; no es
preciso que esta determinacin sea actual, basta que se pueda llegar a
determinar la cosa sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes,
conforme al Art. 1.273 C.c.

~ 10 ~

LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD.

Concepto:

La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos

sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. (Art. 609 C.c.)
o La donacin: Es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.
o La sucesin: Los derechos a la sucesin de una persona se transmiten
desde el momento de su muerte. La sucesin se defiere por la voluntad
del hombre manifestada en testamento y, a falta de ste, por disposicin
de la Ley. La primera se llama testamentaria, y la segunda legtima.

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EL PRECIO.
Concepto:
El precio es el elemento caracterstico de la compraventa y consiste en la suma
del dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa
entregada.
Requisitos:
1. Precio verdadero o real: Si no existiera, estaramos ante un contrato de
compraventa simulado, que si cumple los requisitos de donacin, se
considerar como tal; o bien, constituyendo el precio para el vendedor, la
verdadera causa del contrato, su ausencia o licitud (Art. 1.275 C.c.)
provocara la declaracin de la inexistencia de la compraventa.
2. Precio cierto o determinado: Este requisito no supone que sea necesario
precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebracin, si no que
basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya
sea con referencia a otra cosa cierta, se deje su sealamiento al arbitrio
de persona no participante en el contrato o se determine por el que
tuviese la cosa en el determinado da, bolsa o mercado (Arts. 1.447 y
1.449 C.c.).
3. Precio consistente en dinero o signo que lo represente: Cheques, letras de
cambio, etc. (Art. 1.445 C.c. con relacin al Art. 1.170 C.c.)
En cuanto al precio de otras cosas fijado por disipaciones administrativas
o precio legal, si el convenio es superior, el contrato ser nulo
parcialmente.
En caso de que intervengan arras o seal, nos remitimos al tipo de arras
que sea segn su funcin.
Pueden ser las siguientes:
o Arras confirmatorias: entrega de una cantidad de dinero a modo de
seal o parte del precio, realizada por uno de los contratantes y
dirigida a reforzar de algn modo la existencia del contrato o a

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constituir un principio de ejecucin del mismo.

En caso de incumplimiento del contrato celebrado. Las arras
confirmatorias no excluyen la accin del cumplimiento o la resolucin
del contrato y, por consiguiente, quedan como cantidad a cuenta
en relacin con la posible indemnizacin de daos y perjuicios.
o Arras penitenciales: Entrega de una cantidad de dinero por uno de
los contratantes, en el entendido de que cualquiera de las partes
puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que
tenga entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las
haya recibido.
Dado que permiten a las partes desistir del contrato, se les denomina
tambin a las penitenciales arras de desistimiento.
En la actualidad la mayor parte de los sistemas legislativos regulan ambos tipos
de arras.
En el Cdigo civil, se regulan las arras, en sede de compraventa y en un solo
artculo, en el que las configura como penitenciales: Si hubiese mediado arras o
seal ene l contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato exponindose el
comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (Art. 1.454 C.c.)
Las arras penitenciales, por tanto, no constituyen garanta alguna contra el
incumplimiento. Todo lo contrario: representan el precio de la posibilidad de
desistimiento del contrato celebrado. Por su parte las arras confirmatorias
desempean una funcin diversa de la clusula penal. sta en su funcin sustitutiva,
sirve para valoracin anticipada de los daos causados por el incumplimiento.
Las arras confirmatorias no excluyen la necesaria fijacin de la indemnizacin y
por consiguiente, constituye el mero anticipo (generalmente parcial) de este.

~ 13 ~

LAS OBLIGACIONES.
Obligaciones del comprador:
o

Pagar el precio.

Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio

aplazado.
o

Recibir el bien comprado.

Recibir en buen estado.

Entrega del precio: El comprador tendr la obligacin de entregar al vendedor el

precio, en la cantidad, lugar y fecha determinados en el contrato. As pues, podr
darse un aplazamiento en la obligacin de entrega del precio o de entrega de la
cosa, adems de convenir la localizacin concreta donde se haya de producir la
tradicin de la cosa o del precio. En caso de que no se especificase el lugar o el
tiempo en que se haya de entregar el precio, se presumen situados en el momento y
localizacin de la entrega de la cosa que se est vendiendo, tal y como se especifica
del Art. 1.500 C.c.

Obligaciones del vendedor:

o

Transmitir la propiedad o ttulo de derecho.

Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

Entregar el bien.

Garantizar al adquiriente una posesin til.

Garantizar al comprador una posesin pacfica.

Responder a la eviccin.

Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Entrega de la cosa o tradicin: Obligacin principal del vendedor, consistente en la

puesta en poder y posesin del comprador de la cosa vendida, en el estado en que
se encontrase al perfeccionar el contrato, junto con los frutos producidos desde
entonces, as como sus accesorios.
Saneamiento por eviccin: El vendedor quedar obligado a garantizar al
comprador la "posesin legal", con lo que en caso de que se produzca la eviccin
(privacin de la cosa fundada en un derecho anterior), surge la obligacin de

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recuperar la cosa, ahora en manos de un tercero, y en todo caso a indemnizar daos

y perjuicios.

Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor habr de responder por los vicios y
defectos ocultos de la cosa, cuando stos dificultasen o impidieran el uso para el
que se la destina, de manera tal que en caso de haberlos conocido, el comprador no
hubiera hecho la adquisicin, o hubiera dado un precio menor por ella. El comprador
podr desistir del contrato (accin redhibitoria) o podr establecerse una rebaja
proporcional y fijada por peritos sobre el precio original, teniendo el vendedor que
abonar tal cantidad (accin quanti minoris). Hay aadir que no cabe el saneamiento
por vicios ocultos cuando el comprador no acta diligentemente, plantendose dos
casos en los que no podr exigirse el saneamiento al vendedor. El primero supone
que el comprador, por razn de su oficio o profesin, deba de haber reconocido los
vicios con facilidad. El segundo, en caso de que tales vicios fueran evidentes y
saltaran a la vista de cualquier persona diligente.
Saneamiento por eviccin de cargas y gravmenes: En caso de que existan cargas o
gravmenes no declaradas por el vendedor que hagan disminuir el goce, uso o
disposicin de la cosa, de tal forma, que el comprador, de haberlo sabido, hubiera
dado un precio menor, o sencillamente no habra seguido interesado en realizar la
compraventa, se permitir a ste desistir del contrato (accin redhibitoria), o bien
establecer una rebaja proporcional a las cargas y gravmenes existentes, en cuanta
a determinar por peritos (accin quanti minoris). Cabe destacar que la regulacin de
esta obligacin sigue el cauce marcado para el saneamiento por vicios ocultos.

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BIBLIOGRAFA.
Derecho
Civil
Patrimonial.
Conceptos
y
normativa
bsica.
Bernardo Moreno Quesada, Ceferino bustos Valdivia, M Isabel Trujillo
Calzado.
Ed. Comares. Sexta edicin, 2006.
Curso de Derecho Civil Patrimonial. Introduccin al derecho.
Carlos Lasarte. Ed. Tecnos. Decimosexta edicin, 2010.
Comentarios al Cdigo civil Espaol.
Jos Mara Manresa y Navarro. Ed. Hijos de Reus. 4 Edicin.
Cdigo Civil Espaol.

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