Está en la página 1de 47

El Desarrollo Inmobiliario

depende particularmente de
las Normas y Planes de
Desarrollo Urbano.
Para determinar las zonas
donde llevar a cabo
inversiones en Bienes Races y
que se puede .
Estos instrumentos sirven de
base para el planteamiento de
estrategias .

El conocimiento y el buen
manejo de estas Normas, son
imprescindibles para poder dar
un servicio confiable a los
inversionistas y a los
propietarios de bienes races.

VIABILIDAD LEGAL Y TCNICA a los INVERSIONISTAS.

Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento =

$$$.

Los Programas de

Desarrollo Urbano del


Distrito Federal son
instrumentos de
Planeacin cuyo objetivo
fundamental es elevar la
calidad de vida de los
capitalinos.
El fundamento jurdico de
estos programas emana de
la Constitucin Poltica, la
Ley General de
asentamientos Humanos,
la Ley de Desarrollo
Urbano del D.F. del 2010 y

del Programa de Desarrollo


Urbano del D.F. version
2003. El cual regula los
siguientes aspectos:
La Planeacin del

Desarrollo Urbano.
El ordenamiento territorial
del D.F.
Establecimiento de los
Usos del Suelo, su
Zonificacin o su
clasificacin.

versin 1997
Cuajimalpa

versin 2010
Coyoacan
Gustavo A. Madero
Tlalpan

versin 2005

Benito Jurez

Magdalena Contreras

Venustiano Carranza

Xochimilco

versin 2008
Azcapotzalco
Cuauhtmoc
Iztapalapa
Iztacalco
Miguel Hidalgo
Tlhuac

versin 2011
lvaro Obregn
Milpa Alta

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/planes-delegacionales-y-parciales.html
El 29 de agosto de 2008 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprob los
Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano en Azcapotzalco, Cuauhtmoc,
Iztacalco,Tlhuac, Iztapalapa y Miguel Hidalgo.
Los programas delegacionales de Coyoacn,Tlalpan y Gustavo A. Madero, fueron
aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y publicados en la Gaceta
Oficial del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en
2010.
Los Programas Delegacionales de lvaro Obregn y Milpa Alta se aprobaron en
Marzo de 2011 y el de Cuajimalpa de Morelos esta en dictaminacin.

Programas especficos de
algunas zonas o colonias.
Anulan acuerdos y
disposiciones anteriores
relacionadas con el uso y
aprovechamiento.
No son aplicables las Normas

de Ordenacin en estas zonas.

Actual Ley
De acuerdo con el Artculo 25 de la Ley de Desarrollo Urbano del
Distrito Federal (LDUDF), la revisin de los programas se har en
funcin de las determinaciones del sistema de informacin y de
evaluacin a que se refiere esta ley. Dicha revisin se realizar por
lo menos cada 6 aos a partir de su publicacin, o cuando las
condiciones econmicas, ambientales y sociales hayan cambiado
[LDUDF, Reforma de agosto de 2006].

.
Proyectos de Programas Parciales de Desarrollo Urbano

En las Delegaciones Coyoacn, Cuajimalpa de Morelos,


45 Programas Parciales de Desarrollo Urbano:
Gustavo A. Madero y Tlalpan se ratifican 15 Programas
29corresponden a suelo urbano.
Parciales de Desarrollo Urbano y se integran 14 Programas
Parciales
de Desarrollo Urbano a la zonificacin de los PDDU.
16 corresponden a suelo de conservacin.

(Asamblea Legislativa del Distrito Federal).

9 se encuentran vigentes.
27 han concluido su vigencia.
9 no indican temporalidad o vigencia.

Se encuentran en elaboracin los siguientes programas:


Npoles, Ampliacin Npoles, Noche Buena y Ciudad de los
Deportes.
Polanco.
Cerro de la Estrella. (Concluyo la etapa de Consulta Pblica).
Sierra de Santa Catarina. (Concluyo la etapa de Consulta
Pblica).
Lomas de Chapultepec.
Centro Histrico de Coyoacn.
Jardines del Pedregal de San ngel, Ampliacin Oriente.

Los Usos del Suelo

determinan las actividades


de los predios o
inmuebles. A todos los
predios de la Ciudad les
corresponde una
Zonificacin y sta se
encuentra definida en los
planos respectivos.

Esta mal empleado el

trmino: tiene uso de


suelo todos los
inmuebles lo tienen.

El primer Programa General de

Desarrollo Urbano del Distrito


Federal se aprob en 1976 y se
decret en 1979.

Actualizaciones en 1980,1982, y

el actual 2003

Los Programas Delegacionales

de Desarrollo Urbano
determinan:

1.
2.

Modalidad de Uso y Ocupacin


del Suelo.
Modalidad de Uso y Ocupacin
de las construcciones.

LDUDF Artculo 35. Los programas y


sus modificaciones sern formulados
con base en los resultados que arroje
el Sistema de Informacin y
Evaluacin del Desarrollo Urbano, a
fin de verificar su congruencia con
otros instrumentos de planeacin y
determinar si los factores que
determinaron la aprobacin de un
programa, tales como los
econmicos, ambientales, sociales,
de infraestructura urbana o de
riesgo en el
Distrito Federal, persisten o han
variado de tal manera que sea
necesario modificar los programas
vigentes, o en su caso, formular unos
nuevos.

Por ejemplo: la Zonificacin


Es la serie de caractersticas

fsicas con las que debe


contar una zona, siendo
parte fundamental de los
Programas Delegacionales.
Se compone por la gama de
mezclas de Usos
Compatibles.

Industrial se combina con


servicios de apoyo como lo
son; bancos, fondas,
papeleras, etc.
Los tipos de zonificacin se
redujeron de 43 a 16.
Es una informacin bsica
para conocer el potencial
comercial de un inmueble.

H. Habitacional. Zonas

donde predominan las casas


unifamiliares o conjuntos
plurifamiliares.
HC. Habitacional con
comercio en planta baja.
HO. Habitacional con
Oficinas. Principalmente
sobre Ejes Viales.
HM. Habitacional Mixto.
Vivienda, Comercio, Oficinas,
Servicios e Industria no
contaminante.

CB. Centro de Barrio.

Comercios y Servicios
Bsicos, Mercados, Centros
de Salud, Escuelas e
Iglesias.
E. Equipamiento. Todo tipo
de instalaciones pblicas o
privadas. (Salud, Recreacin,
Cultura, Deportes,
Cementerios, Abasto,
Seguridad e Infraestructura.
I. Industria. Todo tipo de
Industria, bien sea Ligera o
Mediana.

EA. Espacios Abiertos.

Deportivos, plazas, parques y


jardines (generalmente son
propiedad del GDF.)
AV. Areas verdes de Valor
Ambiental. Bosques,
barrancas y zonas verdes
(generalmente propiedad del
GDF Zonas Federales).
RE. Rescate ecolgico.

Tipos de Zonificacin para


Suelo de Conservacin:
RE. Rescate ecolgico. reas

intermedias entre urbanizadas


y boscosas.
PARA. Produccin rural
agroindustrial.
PE. Preservacin ecolgica.

TIPOS DE ZONIFICACIN
Tipos de Zonificacin para
comunidades rurales.
HRB. Habitacional Rural de

baja densidad: 80% de rea


libre/lote mnimo de 1000 m2.
HR. Habitacional Rural: 2
niveles/ 60% de rea libre/
lote mnimo de 750 m2.
HRC. Habitacional Rural
con Comercio y Servicios:
2 3 niveles/ 50% de rea
libre/ lote mnimo de 350 m2.

ER. Equipamiento Rural.

Existe un plano especfico


por Delegacin donde se
sealan las Tablas de Usos
Permitidos.

USO PREDOMINANTE

NMERO DE NIVELES

40%

REA LIBRE
100 % Sup. Total Terreno
- 40 % rea Libre

H 3 / 40

= 60% rea de Desplante P.B.

COS= rea de desplante 60% de la


superficie del predio.
CUS= 60% x 3 niveles. Superficie mxima
de construccin.

COS = Coeficiente de

Ocupacin del Suelo.


rea del terreno que puede ser
ocupada o techada en P.B. (nivel
de desplante).

CUS = Coeficiente de

Utilizacin del Suelo.


La letra H indica el Tipo de Zonificacin:
Habitacional, 3 equivale al nmero de niveles;
y 40 es el porcentaje de rea libre que debe
dejarse sin construir.

Superficie mxima de
construccin permitida (a partir
del nivel de banqueta).

1.

2.

Por lo tanto, los datos


necesarios de un predio
donde se pretende construir
son:
La zonificacin: para saber el
uso permitido (oficinas,
comercio,etc.)
Area del terreno: saber la
superficie mxima de
construccin CUS.
Ambos, determinarn el valor
del terreno.

azotea
cuarto nivel
tercer nivel
segundo nivel
primer nivel
planta stano

nivel de banqueta

CLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.


El uso de las literales.
El nmero de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el nmero
de niveles, el rea libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de
Desarrollo Urbano. El nmero de viviendas y metros cuadrados de uso no habitacional que se
puede construir, depende de la dotacin de servicios con que cuenta cada rea de la ciudad.
Esta condicin se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una
literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificacin, altura y rea libre.

H 3/40/ A

USO PREDOMINANTE

NMERO DE NIVELES

40%

REA LIBRE

NMERO DE VIVIENDAS

La letra H indica el Tipo


de Zonificacin: Habitacional,
3

equivale al nmero de niveles;

40 es el porcentaje de rea libre


que debe dejarse sin construir y
A es el nmero de viviendas que
se puede construir.

CLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.


El uso de las literales.

A.

Densidad Alta.
1 vivienda cada 33.0 m2
de terreno.

M.

R.

1 vivienda cada 500.0


1,000 m2 de terreno,
segn lo indique el
programa respectivo.

Densidad Media.
1 vivienda cada 50.0 m2
de terreno.

B.

Densidad Baja.
1 vivienda cada 100.0 m2
de terreno.

MB. Densidad Muy Baja.


1 vivienda cada 200.0 m2
de terreno.

Densidad Restringida.

Z.

Zonificacin.
Lo que indique la
zonificacin del
Programa Delegacional
o Parcial.

Suelo Urbano
Las Normas en reas de
Actuacin contenidas en
los Programas
Delegacionales tienen
como objetivo definir la
orientacin prioritaria de la
Polticas de
Desarrollo
del D.F.

1. Con Potencial de
Reciclamiento.
2. Con Potencial de Desarrollo.
3. Con Potencial de
Mejoramiento
4. De Integracin Metropolitana.
5. De Conservacin Patrimonial.
La ubicacin de estas zonas se encuentra
publicada en cada uno de los
Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?
option=com_content&view=article&id=152&Itemid
=89

Suelo de Conservacin
6. De Rescate Ecolgico.
7. De Preservacin Ecolgica.
8. De Produccin Rural y
Agroindustrial.
La ubicacin de estas zonas se encuentra
publicada en cada uno de los
Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?
option=com_content&view=article&id=152&Itemid
=89

AREAS CON POTENCIAL DE


RECICLAMIENTO O POTENCIAL
DE MEJORAMIENTO.

En stas reas, se puede


incrementar la altura sealada
en la zonificacin y disminuir
el rea libre con el fin de
fomentar la construccin de
vivienda de cualquier tipo de
ingreso.
Ejemplo: Predio ubicado en la
calle de Pocito, entre Mar
Adritico y Mar Cantbrico, en
la Col. Popotla.
Zonificacin: H3/30.
rea de Potencial
de Reciclamiento:

H4/30

En stas zonas se puede


incrementar la altura que
seala la zonificacin, segn
la superficie de los predios.
Para saber si un predio se
encuentra en este tipo de rea,
lo tiene que sealar el
Certificado de Zonificacin y
consultar la Norma de
Ordenacin General 10.
Ejemplo:

AREAS CON POTENCIAL DE


DESARROLLO.

En los lotes con frente a


vialidades primarias que
colinden con el Edo. Mex., se
podr optar por la zonificacin
Habitacional Mixto (HM) o
Equipamiento (E). Adems
podr aplicar la Norma 10
referente a las alturas
mximas dependiendo de la
superficie del predio.
Ejemplo:

AREAS DE INTEGRACIN
METROPOLITANA

Se permiten nuevas
construcciones, siempre y cuando
se observen los lineamientos
indicados en el croquis.

AREAS DE CONSERVACIN
PATRIMONIAL.

Las reas de Conservacin


Patrimonial son los permetros
en donde aplican normas y
restricciones especficas con el
objeto de salvaguardar su
fisonoma, para conservar y
mantener el patrimonio
arquitectnico y ambiental, la
imagen urbana y la traza y del
funcionamiento de los barrios.

REAS DE PRESERVACIN
ECOLGICA
Extensiones naturales no alteradas y
que requieren medidas para el control
del suelo, as como para desarrollar
actividades compatibles con su
funcin ambiental. No podrn
realizarse obras y acciones de
urbanizacin.
REAS DE PRODUCCIN RURAL Y
AGROINDUSTRIAL
reas destinadas a la produccin
agropecuaria, pisccola, turstica,
forestal y agroindustrial.

REAS DE RESCATE
ECOLGICO
reas alteradas por la presencia
de usos inconvenientes o por el
manejo indebido de recursos
naturales y que requieren de
acciones para restablecer, en lo
posible, su situacin original.

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?

option=com_content&view=article&id=153&Itemid=89

Estas son Normas Complementarias


a todas las anteriores, estan
indicadas por letras maysculas en
los Planos de Zonificacin.
Corredores Urbanos y Vialidades
Primarias donde el Uso del Suelo
tiene mayor potencial de desarrollo
y de negocio, que el que se indica
en la zonificacin.

Ejemplo: Colonia del Valle. Av.


Divisin del Norte
Zonificacin:
H4/20/M- Habitacional / 4 niveles /
20% de rea libre / densidad M
Norma sobre Vialidad: Av. Divisin
del Norte, tramo G-V de Viaducto a
Circuito Interior:
HO/6/20/Z - Habitacional y
Oficinas / 6 niveles / 20% de rea
libre / densidad Z.
Es evidente que el valor de un
predio en sta zona aumenta. Es
por eso de gran valor saber
identificar e interpretar las
NORMAS.

Si los Usos no estn permitidos


en la zonificacin actual, no
podrn llevarse a cabo.

Sin embargo existe el


recurso de solicitar una
Modificacin al Programa de
Desarrollo Urbano (Ley de
Desarrollo Urbano del DF,
Artculos 4, 5, 6, 7, fraccin V, 10,
25 y 41. ) y (Reglamento de la Ley
de Desarrollo Urbano del D.F.,
Artculos 8, 10, 11 y 12. )

Es un trmite complejo, ya que


para su aprobacin intervienen
diversas instancias.

En conclusin, para una transaccin


inmobiliaria sobre usos prohibidos
con base en una posible
Modificacin, su resolucin tomara
cerca de 2 aos y sin ninguna
seguridad de obtenerla.
Otros procedimientos especiales
ante la SEDUVI:
1.
2.
3.

Delimitaciones de Usos.
Aplicacin de Normas de
Ordenacin.
Aplicacin de Normas a
Barrancas.

El Universal: Noticias de
Mxico y el Mundo.
Mxico D.F., a 15 de febrero de 2011 |
El delegado Eduardo Santilln informa
que cuando se indique cules
construcciones han usado documentos
apcrifos se iniciarn los procesos de
revocacin
Robles | El Universal 21:12
La delegacin lvaro Obregn est a la espera de
que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda
(Seduvi) le indique cules son las construcciones en
que se ha comprobado el uso de documentos
apcrifos para iniciar con los procesos de
revocacin.
El titular de la Seduvi, Felipe Leal, seal en su
momento que se trataba de un grupo de personas
que operan en el exterior de dependencias pblicas
en la cual podran estar ligados ex funcionarios o
directores responsables de obra.

Clausuran obra irregular de Millet 39

La Secretara de Medio Ambiente del Distrito Federal clausur la obra de Millet 39,
luego de quejas de vecinos y recomendaciones de autoridades, debido a violaciones
cometidas por la constructora del edificio, Grupo Rouz, a leyes ambientales y de
vivienda

Predios con uso del


suelo actualmente
prohibido, pero que
pueden demostrar un
Uso Continuo anterior
a la entrada en
vigencia del Plan.

Por su conocimiento del

Mercado, el Agente
Inmobiliario posee un sentido
prctico de valuacin. Sin
embargo consideramos que
debe asesorarse de un
profesional con el fin de
medir todos los elementos
valorizantes y demeritantes
de un inmueble para definir
un justo valor de Mercado y
de Potencial de Negocio en
Base al Uso de Suelo.

Existen elementos

intrnsecos al bien inmueble


que pueden reducir su valor
en forma considerable e
inclusive extinguirlos en
algunas ocasiones, entre
ellos:

Fsicos: atentan contra la


estabilidad del inmueble.
Econmicos: deseabilidad,
versatilidad y obsolesencia.
Jurdicos: tenencia de la
tierra, la coopropiedad, la
inmatriculacin, afectaciones,
expropiaciones y
restricciones o
potencialidades de uso del
suelo.

ARQ SALVADORA. VZQUEZBADER


COACHING &MENTORINGINMOBILIARIO
http://svazquezbader.wordpress.com/
svazquezbader@gmail.com
56.64.35.35
(04455)13.33.65.53