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VALORACIN DE FINCAS OLIVARERAS DE SECANO

MEDIANTE MTODOS ECONOMTRICOS


J. CALATRAVA LEYVA 1, R. CAERO LEN 2
1

Dpto. de Economa y Ciencias Sociales Agrarias, ETSI Agrnomos.


Universidad Politcnica de Madrid. 28040 Madrid. Espaa
javcal@santandersupernet.com

Dpto. de Economa, Sociologa y Poltica Agrarias, Escuela Politcnica Universitaria, Universidad de


Almera. Caada de San Urbano s/n, 04120 Almera. Espaa

RESUMEN
El objetivo del presente trabajo es realizar la valoracin de fincas de olivar situadas en la regin Subtica,
entre las provincias de Crdoba, Granada y Jan, empleando el mtodo de regresin, para analizar el efecto de
algunas de sus caractersticas sobre el precio de compraventa. Las caractersticas consideradas han sido la dimensin superficial de la finca, un indicador cualitativo de productividad de la tierra y otro de distancia a ncleos de poblacin. Se ha partido de una muestra de 38 fincas y se han utilizado distintas especificaciones de
modelos economtricos para explicar tanto el valor global como el valor por hectrea de una finca de olivar de
secano de dimensin dada.
PALABRAS CLAVE:

Valoracin agraria
Valor de la tierra
Explotaciones de olivar

INTRODUCCIN: LA VALORACIN DE FINCAS AGRARIAS


La valoracin de fincas agrarias se desarrolla junto con la agrimensura desde la antigedad. Parece ser que en Egipto y, posteriormente, en el Imperio Romano existan ciertas formas rudimentarias de Valoracin Agraria. Se sabe que en Egipto, por ejemplo, la
distancia al Nilo era un elemento clave en el valor de las tierras. Segn Caballer (1993),
se puede afirmar que se aplicaron tcnicas de valoracin de fincas agrarias en el antiguo
reino de Aragn y que la Valoracin Agraria como ciencia, tal como se conoce en la actualidad, aparece en el siglo XVI en los pases mediterrneos europeos, de manera especial

Recibido: 10-11-99
Aceptado para su publicacin: 2-3-00
Invest. Agr.: Prod. Prot. Veg. Vol. 15 (1-2), 2000

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J. CALATRAVA LEYVA, R. CAERO LEN

en Italia, con algunos antecedentes contemporneos en el Reino Unido, extendindose


posteriormente a otros pases europeos como Alemania y Suiza.
Por lo que a Espaa se refiere, y siguiendo de nuevo a Caballer (1993), vemos que la
Valoracin Agraria se desarrolla en paralelo a la de Italia debido a la proximidad y a la influencia mutua de las culturas de estos dos pases, aunque hay un mayor inters por esta
ciencia en Italia, por lo que la bibliografa italiana es ms extensa y profunda. Si bien ya
hubo antecedentes de Valoracin Agraria en Catalua durante el siglo X, es en el siglo XVIII cuando aparecen los primeros escritos de valoracin dentro de tratados de temtica ms general. Posteriormente en el siglo XIX aparece el primer tratado especfico de
valoracin cuyo autor es Ruiz Rochera, pionero de la Valoracin Agraria en Espaa, siguiendo criterios y mtodos que se modifican poco hasta comienzos del siglo XX. En
1898 aparece un tratado de Valoracin Agraria, debido a Torrejn, que realiza una formalizacin y clasificacin de los mtodos de Valoracin que perdura hasta los aos sesenta.
Dicho autor publica despus una serie de ediciones actualizadas y textos, a partir del previamente mencionado, que culminan con su trabajo Economa y Valoracin: Agrcola,
Forestal y Urbana (Torrejn, 1935), que puede considerarse la obra cumbre del perodo
clsico en la historia de la Valoracin Agraria Espaola.
Es a principios de los aos setenta cuando Ballestero publica varios trabajos sobre Valoracin que constituyen el punto de arranque para posteriores investigaciones, producindose un avance de la Valoracin Agraria espaola en las dos ltimas dcadas. Algunos de
los trabajos existentes son los de Ballestero (1971, 1973), Ballestero y Caballer (1982), Caballer (1989, 1993, 1999), Romero (1977), Alonso e Iruretagoyena (1990, 1995), Alonso y
Lozano (1985), Ramos (1982), Olmeda (1977, 1978), Caas et al. (1994).
El mercado de fincas en Espaa se caracteriza por ser poco transparente y de transacciones escasas si se compara con otros bienes inmuebles como pisos o apartamentos; los
valores de dichas transacciones casi nunca se conocen con exactitud, debido a motivos diversos (especulativos, fiscales, etc.). Por tanto, dicha informacin es sesgada y poco realista en la mayora de los casos. Los mviles que llevan a la compraventa de fincas son
tanto de carcter empresarial, como especulativo o de inversin, y no siempre se realiza la
valoracin de un terreno agrario con respecto a la productividad esperada. Estas dificultades justifican el inters de llevar a cabo trabajos de valoracin partiendo de datos fiables y
que se correspondan con los verdaderos valores de transaccin.
El presente trabajo tiene por objeto valorar fincas de olivar de secano para almazara
situadas en las provincias de Crdoba, Granada y Jan, empleando el mtodo de regresin, y estudiar la influencia de determinadas caractersticas en la formacin del precio de
compraventa de las fincas.

LOS MTODOS ECONOMTRICOS O ESTADSTICOS


DE VALORACIN AGRARIA
Los mtodos de valoracin suelen clasificarse en varios grupos, aunque la frontera
entre uno y otro grupo no siempre est clara. En general, suelen dividirse en:
Sintticos o comparativos: Basados en la comparacin entre fincas similares relacionando el valor con caractersticas; tambin llamados en la valoracin clsica espaola (Torrejn, 1935) empricos o sumarios.

VALORACIN DE FINCAS DE OLIVAR

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Analticos: Basados en capitalizacin.


Economtricos: Constituyen la aplicacin de la estadstica y la econometra a la filosofa de los mtodos sintticos.
Basados en valores subjetivos: Se fundamentan en la estimacin de parmetros de
localizacin de la distribucin de valores subjetivos. Son mtodos que pueden beneficiarse en el futuro de tcnicas utilizadas recientemente en otros campos de la
ciencia (Mtodos de expertos, Valoracin Contingente, etc.).
Desde los primeros trabajos de valoracin se desarroll la idea de comparar el valor
de compraventa con unos ndices externos, caractersticos de las fincas (calidad de la tierra, precios de arrendamiento, productividad, etc.), emplendose inicialmente en la prctica, con frecuencia, un solo ndice. El procedimiento ms simple consiste en suponer que
hay una estricta proporcionalidad entre el ndice y el valor de mercado. La aplicacin de
las tcnicas estadsticas a esta idea bsica genera los mtodos economtricos, que utilizan
el anlisis de regresin para relacionar el valor de mercado con ciertas variables explicativas, y los de comparacin de dos funciones de distribucin.
Como precedente lejano de esta idea bsica de relacionar el valor de una finca con
sus caractersticas, entre los varios textos existentes en el siglo XIX, y a modo de curiosidad histrica, citaremos el valioso trabajo de Verdejo (1848), que enumera y comenta una
serie de factores que, en su opinin, determinan el valor de las fincas rsticas, y agrupa
dichos factores en dos grupos que configuran dos componentes distintos de la valoracin:
Valoracin del terreno en s mismo y Valoracin del terreno con arreglo a su disposicin. En el primer grupo el autor incluye factores como la estructura y composicin de la
tierra; en el segundo, la situacin, pendientes, exposicin al sol, proximidad o distancia a
una poblacin, beneficios (cercas, viviendas, acequias, fuentes, etc.) de que dispone el
predio, etc.
Los mtodos estadsticos aparecen en el primer tercio del presente siglo, siendo sus
autores economistas agrarios norteamericanos. George (1941) hace una recopilacin de
estos primeros trabajos. El trabajo pionero de valoracin agraria empleando regresin
mltiple se debi a Haas (1922), que determin el valor de compraventa de fincas localizadas en el estado de Minnesota. Este autor tom cuatro variables independientes y como
variable dependiente el precio del acre de tierra. El tamao de la muestra que utiliz fue
de 160 fincas. Otros trabajos contemporneos al anterior son los de Wallace (1926) en
Iowa, Ezequiel (1926) en Pennsylvania y George (1941) en Illinois.
Anlisis de valoracin ms actuales son, entre otros, los de Morton (1977), Wisse y
Dover (1975), Sandrey et al. (1982), Simonotti (1991), Rosato (1991), Ragazzoni (1992),
y ms recientemente Stewart y Libby (1998).
En Espaa, si bien hay diversos tratados de Valoracin Agraria en general, como
los de Caballer (1993), Alonso e Iruretagoyena (1990, 1995), Ruiz (1986), Guadalajara
(1996), Alonso y Serrano (1998), etc., son escasos los trabajos de valoracin de fincas
empleando modelos economtricos (regresin). As, se pueden citar los de Caballer
(1989), donde la valoracin es de rboles ornamentales, Alonso y Lozano (1985), sobre
valoracin de fincas en las comarcas de Tierra de Campos y Centro en la provincia de Valladolid, en el que adems de regresin se emplea el mtodo de comparacin de dos funciones de distribucin, aplicndolo al caso de distribuciones normales, betas y triangulares, Garca (1992) sobre valoracin de fincas de naranjos, y Caballer (1999), que valora
fincas de almendro en secano en Tarragona en funcin del rendimiento, el riesgo de heladas y la edad de la plantacin.
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Otros trabajos recientes son los de Segura et al. (1998), que valora fincas de ctricos,
utilizando como variables la superficie, caractersticas climticas y de localizacin, y la
electrificacin de la explotacin; y Caballer y Moya (1998), que utilizan el anlisis de regresin por componentes principales, si bien no aplicado a valoracin de fincas rsticas,
sino a valoracin burstil de empresas agroalimentarias.
La escasez, hasta muy recientemente, de los trabajos de valoracin de fincas rsticas
empleando el mtodo de la regresin quiz se deba a la poca fiabilidad que merecen los
datos habitualmente existentes, adems de la dificultad de conseguir informacin correcta
por los motivos antes expuestos. Es importante tambin tener en cuenta que la aplicacin
de dicho mtodo slo es interesante si existe una base de datos sobre los precios de transacciones recientes (Caballer, 1993).

MATERIAL Y MTODOS
Informacin empleada
Los datos utilizados en este trabajo corresponden a una muestra de 38 explotaciones
de olivar de la Subtica andaluza, que comprende comarcas de las provincias de Crdoba,
Granada y Jan, que fueron objeto de transaccin entre los aos 1992 y 1996. Incluyen las
cantidades pagadas por las explotaciones, as como su superficie, un indicador cualitativo,
en tres niveles, de la calidad de la tierra, y su situacin relativa con respecto al ncleo de
poblacin (como mnimo, cabecera de municipio). Dichos valores han sido suministrados
por un corredor de fincas, por lo que el valor de venta de las explotaciones corresponde
efectivamente a las cantidades reales pagadas por las mismas, y no a valores escriturados
o catastrales. Los tres niveles de productividad de la tierra considerados (alta, media y
baja) han sido suministrados por el informante segn su experto criterio y conocimiento
de las fincas (1).
Se trata de explotaciones con un tamao medio de 57 ha, si bien la mitad de las mismas tienen un tamao inferior a 27 ha, con un valor medio real por hectrea de 2,17 millones de pesetas, valor que presenta un bajo nivel de dispersin. En la Tabla 1 pueden
verse las principales medidas descriptivas de las caractersticas de las explotaciones de la
muestra.
En la Tabla 2 puede verse el nmero de explotaciones que corresponde a cada categora de calidad de la tierra y situacin con respecto al ncleo rural.
Metodologa
Se ha buscado obtener una ecuacin que ligue el valor de transaccin de la finca con
variables tales como la superficie, la calidad de la tierra y la situacin con respecto al ncleo de poblacin ms cercano.

(1) La productividad media corresponde a niveles de rendimientos comprendidos entre 1.500 y 2.500 kg
de aceituna por hectrea en aos de pluviometra normal.

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VALORACIN DE FINCAS DE OLIVAR

TABLA 1
MEDIDAS DESCRIPTIVAS DE LAS CARACTERSTICAS
DE LAS EXPLOTACIONES DE LA MUESTRA
Descriptive measurements of the characteristics of farms in the sample
Variable
Valor (106 pta)
Superficie (ha)
Valor por ha (106 pta/ha)

Media

Desviacin
tpica

Coeficiente
de variacin

Mnimo

Mximo

114,19
57,047
2,1722

133,38
75,404
0,4670

1,17
1,32
0,21

12,000
4,5000
1,5022

629,50
407,50
3,2222

TABLA 2
NMERO DE EXPLOTACIONES QUE CORRESPONDEN A CADA TIPO DE
RENDIMIENTO Y UBICACIN
Number of farms corresponding to each type of soil productivity and farm location
Calidad de la tierra

N. de
explotaciones

Baja
Media
Alta
Total

Situacin

10
20
8
38

Lejana
Cercana
Prxima
Total

N. de
explotaciones
10
18
10
38

Se han supuesto para ello cuatro formas funcionales distintas (lineal, lineal-logartmica, logartmica-lineal y doble logartmica), que son las ms empleadas en la literatura al
respecto:
K

modelo lineal: Yi = a 0 + a k X ik
k =1

modelo lineal-logartmico: Yi = a 0 + a k ln X ik
k =1

modelo logartmico-lineal: ln Yi = a 0 + a k X ik
k =1
K

modelo doble logartmico: ln Yi = a 0 + a k ln X ik


k =1

Y es la variable dependiente del modelo. Xk es la k-sima variable explicativa del


modelo, siendo k = 1, ..., K, donde K es el nmero de variables explicativas.
Se han estimado los cuatro modelos anteriores considerando dos variables dependientes diferentes, a saber, el valor total de venta de la explotacin (expresada en millones de
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pesetas) y el valor de venta por hectrea de la explotacin (expresada en millones de pesetas por hectrea). Los valores corrientes de compraventa de las fincas se han convertido
en valores reales, a precios de 1996, que han sido los valores de la variable dependiente,
bien totales o bien por hectrea, en los modelos de regresin estimados.
Las variables exgenas consideradas son:
La superficie de la explotacin expresada en hectreas.
Un conjunto de tres variables ficticias (Da, Dm y Db) referidas a la calidad de la
tierra, expresada en funcin de los rendimientos de la explotacin, que pueden ser
bajos, medios o altos:
Da = 1 si los rendimientos son altos y Da = 0 si no lo son.
Dm = 1 si los rendimientos son medios y Dm = 0 si no lo son.
Db = 1 si los rendimientos son bajos y Db = 0 si no lo son.
Un conjunto de tres variables ficticias (Dp, Dc y Dl) referidas a la situacin de la
explotacin con respecto al ncleo rural, que puede ser prxima (Dp), cercana (Dc)
o lejana (Dl) (2):
Dp = 1 si la situacin es prxima y Dp = 0 si no lo es.
Dc = 1 si la situacin es cercana y Dc = 0 si no lo es.
Dl = 1 si la situacin es lejana y Dl = 0 si no lo es.
Como es lgico, las especificaciones lineal-logartmica y doble logartmica slo contendrn una variable explicativa expresada en forma logartmica (la superficie de la explotacin). Se trata pues de una modificacin de dichas especificaciones, en las que el trmino de la derecha contiene una parte logartmica (la variable cuantitativa) y otra lineal
(las variables binarias).
Los modelos se han estimado por mnimos cuadrados ordinarios. En primer lugar, y
para cada una de las formas funcionales y variables dependientes consideradas, se ha estimado un modelo que inclua como variables la superficie de la explotacin y la variable
ficticia de calidad de la tierra. Al tratarse de tres variables binarias cuya suma vectorial es
un vector unitario, es necesario eliminar una de ellas en la estimacin, a fin de evitar la
denominada trampa de la variable ficticia. De esa forma, la significacin de cada uno
de los niveles de la variable ficticia se analiza con respecto a la no incluida. Se han realizado, por tanto, tres estimaciones para cada forma funcional y variable dependiente considerada, tomando las variables binarias de calidad de la tierra dos a dos. La bondad de
ajuste de cada modelo y los coeficientes de las variables cuantitativas (en nuestro caso, la
superficie) sern iguales en cada una de las tres estimaciones. Esto permite estudiar el nivel de influencia y su significacin de cada tipo de calidad de la tierra en el valor de la explotacin. Posteriormente, se toma una de esas tres estimaciones y se repite el proceso
aadiendo la variable ficticia de situacin con el mismo objeto.

(2) Para esta caracterstica tampoco ha podido obtenerse informacin cuantitativa, incluyendo la variable
no slo la distancia en kilmetros, sino tambin las dificultades de acceso a la explotacin.

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VALORACIN DE FINCAS DE OLIVAR

RESULTADOS
Tomando como variable exgena el precio real total de la finca
De la estimacin de los cuatro modelos que incluyen como variable endgena el valor
total de venta de la explotacin, se obtienen ajustes con elevados niveles de significacin
(P 0,0000 en todos los casos), as como elevadas bondades de ajuste (coeficientes de determinacin superiores al 90 % en todos los casos) y similares signos de los coeficientes
de las variables, si bien con algunas pequeas variaciones en cuanto a la significacin de
la variable calidad de la tierra. Se ha optado por mostrar tan slo los resultados del modelo doble logartmico, que es el que presenta una mayor bondad de ajuste.
En la Tabla 3 pueden verse los resultados del modelo doble logartmico. En cada una
de las especificaciones se toma un nivel de la variable ficticia calidad de la tierra como
referencia, lo que, como se ha explicado, permite analizar la significacin entre niveles.
De dicha tabla se deduce que los tres niveles de la variable ficticia son significativamente
diferentes entre s, lo que quiere decir que el hecho de que la calidad de la tierra sea baja,
media o alta, influye significativamente en el valor de venta de la explotacin. Los signos
de dichos coeficientes son coherentes desde el punto de vista econmico. Tambin lo es el
de la variable superficie (en este caso, tomada en logaritmos).
En los resultados de los modelos lineal y logartmico-lineal, no mostrados aqu, se obtienen ajustes cuadrticos del valor total con respecto a la superficie, indicando una ligera
reduccin en el valor pagado por hectrea al ir aumentando la superficie de la explotacin.
Este resultado coincide con el de este ajuste doble logartmico y con los que se presentan
ms adelante de los modelos que incluyen el valor por hectrea como variable endgena.

TABLA 3
RESULTADOS DEL MODELO DOBLE LOGARTMICO CON EL VALOR
TOTAL DE VENTA COMO VARIABLE ENDGENA Y LA SUPERFICIE
Y LOS RENDIMIENTOS DE LA EXPLOTACIN COMO VARIABLES
EXGENAS
Results for the double-logarithmic model considering total farmland value as
endogenous variable and farm area and yield as explanatory variables

Constante
Log. Superficie
Db
Dm
Da
R2
R2 ajustado
Estadstico F
Prob. Estadstico F

Especificacin 1

Especificacin 2

Especificacin 3

1,320 (21,56)
0,914 (60,61)
0,512 (11,45)
0,253 (6,41)

0,807 (14,6)
0,914 (60,61)

0,259 (6,93)
0,512 (11,45)

1,067 (17,9)
0,914 (60,61)
0,259 (6,93)

0,253 (6,41)

0,992
0,9913
1406,89
0,000

0,992
0,9913
1406,89
0,000

0,992
0,9913
1406,89
0,000

Valor del estadstico T entre parntesis. T-ratio in brackets.

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Se ha elegido de manera arbitraria la especificacin n. 2 para aadir al modelo las


variables de situacin con respecto al ncleo urbano. Como en la tabla anterior, en cada
una de las especificaciones que se muestran en la Tabla 4 se toma una variable ficticia de
situacin distinta como referencia, lo que permite analizar la significacin de cada una de
ellas.

TABLA 4
RESULTADOS DEL MODELO DOBLE LOGARTMICO CON EL VALOR
TOTAL DE VENTA COMO VARIABLE ENDGENA Y LA SUPERFICIE, LOS
RENDIMIENTOS Y LA SITUACIN DE LA EXPLOTACIN COMO
VARIABLES EXGENAS
Results for the double-logarithmic model considering total farmland value as
endogenous variable and farm area, yield and farm location as explanatory variables

Constante
Log. Superficie
Dm
Da
Dl
Dc
Dp
R2
R2 ajustado
Estadstico F
Prob. Estadstico F

Especificacin 4

Especificacin 5

Especificacin 6

0,781 (15,78)
0,930 (69,22)
0,261 (8,26)
0,512 (13,43)
0,120 (3,77)

0,008 (0,25)(*)

0,789 (16,06)
0,930 (69,22)
0,261 (8,26)
0,512 (13,43)
0,128 (3,42)
0,008 (0,25)(*)

0,660 (17,9)
0,930 (69,22)
0,261 (8,26)
0,512 (13,43)

0,120 (3,77)
0,128 (3,42)

0,9947
0,9939
1206,60
0,000

0,9947
0,9939
1206,60
0,000

0,9947
0,9939
1206,60
0,000

Valor del estadstico T entre parntesis. (*) Variable no significativa (P 0,95).


T-ratio in brackets. (*) Non-significant variable (P 0.95).

De la Tabla 4 se deduce que existen diferencias significativas en el valor total pagado


por la explotacin por el hecho de que est lejos del ncleo de poblacin (o con un acceso
dificultoso) con respecto a que est cercana o prxima al mismo, pero no entre estos dos
casos. Es pues slo una situacin de verdadera lejana al ncleo de poblacin lo que determina un menor precio para la finca.
Tomando como variable exgena el precio real por hectrea de la finca
De la estimacin de los cuatro modelos que incluyen como variable endgena el valor
por hectrea de la explotacin, se obtienen tambin ajustes con muy elevados niveles de
significacin y similares signos de los coeficientes de las variables. La forma funcional
que presenta una mayor bondad de ajuste es la lineal-logartmica, con un coeficiente de
determinacin ajustado de 0,8814, del mismo orden que los valores obtenidos reciente-

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VALORACIN DE FINCAS DE OLIVAR

mente por otros autores en trabajos similares para otro tipo de fincas (Segura et al., 1998;
Caballer, 1999).
En la Tabla 5 pueden verse los resultados de dicho modelo. De dicha tabla se deduce
que los tres niveles de la variable ficticia son significativamente diferentes entre s, lo que
quiere decir que el hecho de que la calidad de la tierra sea baja, media o alta influye significativamente en el valor de venta de la explotacin. Los signos de dichos coeficientes son
coherentes desde el punto de vista econmico. Tambin lo es el de la variable superficie
(tomada en logaritmos), ya que, tal y como vimos anteriormente, se produce una reduccin en el valor de la hectrea al aumentar el tamao de la explotacin.

TABLA 5
RESULTADOS DEL MODELO LINEAL-LOGARTMICO
CON EL VALOR DE VENTA POR HECTREA COMO VARIABLE
ENDGENA Y LA SUPERFICIE Y LOS RENDIMIENTOS DE LA
EXPLOTACIN COMO VARIABLES EXGENAS
Results for the double logarithmic model considering per hectare farmland value as the
endogenous variable and farm area and yield as explanatory variables

Constante
Log. Superficie
Db
Dm
Da
R2
R2 ajustado
Estadstico F
Prob. Estadstico F

Especificacin 7

Especificacin 8

Especificacin 9

3,479 (27,21)
0,195 (6,21)
1,14 (12,28)
0,616 (7,48)

2,863 (23,0)
0,195 (6,21)
0,530 (6,79)

0,616 (7,48)

2,332 (20,19)
0,195 (6,21)

0,530 (6,79)
1,147 (12,28)

0,8383
0,8240
58,76
0,000

0,8383
0,8240
58,76
0,000

0,8383
0,8240
58,76
0,000

Valor del estadstico T entre parntesis. T-ratio in brackets.

Se ha seleccionado arbitrariamente la especificacin n. 8 para aadir al modelo las


variables de situacin con respecto al ncleo urbano. En cada una de las especificaciones
se toma un nivel distinto de la variable ficticia de situacin como referencia, con el fin de
analizar sus niveles de significacin. De los resultados contenidos en la Tabla 6 se obtiene
idntica conclusin que en la Tabla 4, en el sentido de que el hecho de que la explotacin
est lejos del ncleo de poblacin (o con un acceso dificultoso) influye negativamente en
el valor de la hectrea, mientras que parece ser indiferente que est prxima o simplemente cercana al ncleo de poblacin.
Con los resultados anteriores se puede estimar el valor de una finca con determinadas
caractersticas, bien en forma de valor total o bien en forma de su valor por hectrea. En
el primer caso se utiliza el modelo de la Tabla 4 en su especificacin correspondiente, y
en el segundo el de la Tabla 6. En la Tabla 7 podemos ver dichos valores estimados, junto
con los observados, para las explotaciones de la muestra utilizada en el anlisis.
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TABLA 6
RESULTADOS DEL MODELO LINEAL-LOGARTMICO CON EL VALOR DE
VENTA POR HECTREA COMO VARIABLE ENDGENA Y LA
SUPERFICIE, LOS RENDIMIENTOS Y LA SITUACIN DE LA
EXPLOTACIN COMO VARIABLES EXGENAS
Results for the double logarithmic model considering per hectare farmland value as
endogenous variable and farm area, yield and farm location as explanatory variables

Constante
Log. Superficie
Dm
Da
Dl
Dc
Dp
R2
R2 ajustado
Estadstico F
Prob. Estadstico F

Especificacin 10

Especificacin 11

Especificacin 12

2,014 (16,7)
0,161 (5,86)
0,534 (8,25)
1,145 (14,67)

0,257
0,282 (3,68)

2,296 (22,83)
0,161 (5,86)
0,534 (8,25)
1,145 (14,67)
0,282 (3,68)
0,025 (0,38)(*)

2,271 (22,41)
0,161 (5,86)
0,534 (8,25)
1,145 (14,67)
0,257 (3,95)

0,025 (0,38)(*)

0,8974
0,8814
55,99
0,000

0,8974
0,8814
55,99
0,000

0,8974
0,8814
55,99
0,000

Valor del estadstico T entre parntesis. (*) Variable no significativa (P 0,95).


T-ratio in brackets. (*) Non-significant variable (P 0.95).

CONCLUSIONES
El mtodo de regresin se manifiesta como un instrumento de anlisis vlido para valorar fincas rsticas, siempre que se disponga de suficiente informacin reciente sobre
transacciones.
Las tres caractersticas de las fincas analizadas de las que se tena informacin, esto
es, la calidad de la tierra, el tamao de la explotacin y su ubicacin, tienen influencia en
la determinacin del valor de las mismas.
Como era de esperar, el valor de la finca est directamente relacionado con su superficie, mientras que la relacin entre el valor por hectrea y la superficie es inversa.
La mejor calidad de la tierra influye positivamente en el valor de la finca a todos los
niveles de la escala de calidad considerada.
La localizacin de la finca con respecto al ncleo de poblacin tiene igualmente un
efecto positivo de proximidad, pero ste tan slo se manifiesta para ubicaciones cercanas
y prximas con respecto a lejanas.
Hay que tener en cuenta finalmente que, a falta de contrastes posteriores, las conclusiones obtenidas son vlidas slo para el rea Subtica, una de las regiones olivareras ms
importantes de Espaa.

101

VALORACIN DE FINCAS DE OLIVAR

TABLA 7
VALORES REALES DE COMPRAVENTA DE LAS FINCAS Y VALORES
CALCULADOS A PARTIR DE LOS MODELOS ESTIMADOS DE LAS
TABLAS 4 Y 6
Real sale farm values in the sample and farmland values calculated from the estimated
models in tables 4 and 6
Superficie
(ha)

36,5
45
12,1
13,7
22,4
9,5
12
8,1
123,6
407,5
46
18,3
211,5
17,4
6,5
46,3
59
64
4,5
28,7
96
11,2
14,6
32,1
17,4
14,2
107,3
7,5
91,6
60
183
22,3
19,8
63
41
27,2
103
64

Valor
Calidad Ubicacin observado
1

M
B
M
A
M
M
B
M
A
A
M
A
M
B
A
M
M
B
B
M
M
B
M
B
M
M
M
M
B
M
A
A
A
B
M
M
M
B

L
L
C
P
P
L
C
C
L
P
P
C
C
C
C
L
L
L
C
P
C
P
C
P
C
C
C
L
C
P
P
C
L
C
C
P
L
C

64,1
67,6
29
34,5
48
16,5
30,56
24,8
286,2
629,5
74
41
505
52
18,2
134,5
120
106,5
14,5
60
175,5
19,5
26
71,5
42
23,8
206
12
189
122
318
42,5
40
143
112,5
78,5
237
123,8

Valor
estimado1*

Valor
estimado1+

Valor ha
observado2

Valor ha
estimado2+

Valor ha
estimado2*

71,271776
66,699410
28,780010
32,563047
45,260138
17,702420
28,558744
25,672838
251,855877
672,053579
76,756379
42,284389
469,387779
52,274950
16,277373
128,854263
125,600951
104,351111
14,743347
56,992194
175,185221
18,298147
26,399630
71,882734
40,347010
25,932967
219,057586
14,322902
189,087729
127,579595
359,898527
45,072198
35,046796
134,574143
116,003692
78,570144
240,398499
104,351111

71,862394
63,050730
29,083486
32,997810
45,862682
18,131149
28,859160
25,144100
253,930621
644,00624
76,111081
42,766897
485,809107
51,871284
16,436159
129,572501
126,762472
102,490869
14,282295
57,616385
174,061434
18,200424
26,854590
72,915605
40,804884
26,537358
220,203612
14,787004
190,316731
128,748632
359,827909
45,674002
35,448043
136,266184
116,567711
78,449752
248,519289
102,490869

1,756164
1,502222
2,396694
2,518248
2,142857
1,736842
2,546666
3,061728
2,315533
1,544785
1,608695
2,240437
0,298463
2,988505
2,8
2,904967
2,033898
1,664062
3,222222
2,090592
1,828125
1,741071
1,780821
2,227414
2,413793
1,676056
1,919850
1,6
2,063318
2,033333
1,737704
1,905829
2,020202
2,269841
2,743902
2,886029
2,300970
1,934375

1,968832
1,401127
2,403593
2,408599
2,047441
1,908542
2,404930
3,104209
2,054454
1,580383
1,654588
2,336988
2,296969
2,981108
2,528639
2,798542
2,148516
1,601419
3,173843
2,007539
1,813139
1,625037
1,839355
2,271514
2,345108
1,868828
2,052223
1,971600
2,077693
2,145810
1,966272
2,048161
1,790305
2,162955
2,843114
2,884182
2,412808
1,601419

1,952651
1,482209
2,378513
2,376864
2,020541
1,863412
2,379895
3,169486
2,037668
1,649211
1,668616
2,310622
2,219327
3,004307
2,504211
2,783029
2,128829
1,630486
3,276299
1,985790
1,824846
1,633763
1,808193
2,239337
2,318793
1,826265
2,041543
1,909720
2,064276
2,126326
1,966658
2,021174
1,770040
2,136097
2,829358
2,888608
2,333966
1,630486

1 Expresados en millones de pesetas. 2 Expresado en millones de pesetas por hectrea. * Estimado a partir del
modelo de la Tabla 4. + Estimado a partir del modelo de la Tabla 6.
1 Expressed in millions of spanish pesetas. 2 Expressed in millions of spanish pesetas per hectare. * Estimated
from model in Table 4. + Estimated from model in Table 6.

Invest. Agr.: Prod. Prot. Veg. Vol. 15 (1-2), 2000

102

J. CALATRAVA LEYVA, R. CAERO LEN

SUMMARY
Determinants of non-irrigated olive tree farmland values:
an appraisal using the regression method
The aim of this paper is to valuate olive tree farms in the Sub-btica region, belonging to the provinces of
Crdoba, Granada and Jan, in Southern Spain, using the regression method for farmland valuation to analyse
the effect of some of their farm characteristics on the market value of the land. The determinants of farmland value considered are the size of the farm, a qualitative index for soil productivity, and another index for the distance to rural population nuclei. Using a sample of 38 farms, and considering several econometric model specifications, both the total market value of a non-irrigated olive tree farm and its per hectare value are explained.
KEY WORDS:

Agricultural valuation
Farmland value
Olive tree farms

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