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ARTÍCULOS DE INTERES PARA COMUNIDADES DE VECINOS

INDICE:

Cuotas de participación……………………………………….Pag.2

Morosos en las comunidades………………………………….Pag.3

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Cómo cambiar la cuota de participación de la
comunidad de vecinos

En una comunidad de vecinos y en los títulos de propiedad, consta el dato

denominado porcentaje de participación, pero está muy falseado y favorece de forma
notoria a algunos propietarios en perjuicio del resto de vecinos. Mis preguntas son:
¿es viable, legal y efectivo un cambio de la base, de tal modo que se sustituya el
porcentaje de participación por la superficie útil de cada vivienda?, ¿puede realizarse
este cambio mediante un acuerdo de la Asamblea y sin la intervención del notario? Y
en el caso de que así sea, ¿qué porcentaje de votos sería preceptivo con arreglo a la
nueva Ley de Propiedad Horizontal?

Contribuir a los gastos comunes no ha de hacerse necesariamente conforme al

coeficiente de participación señalado en el título. La Junta de Propietarios puede, por
unanimidad, señalar otro sistema de contribución, como, por ejemplo, el pago a partes
iguales (es bastante habitual al menos en lo que se refiere a la cuota ordinaria). En este
sentido, se debe tener en cuenta el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que
señala como obligación de los propietarios contribuir a los gastos generales conforme a la
cuota fijada en el título o a lo especialmente establecido. En el caso concreto de esta
consulta, entendemos que la solución llegaría mediante un acuerdo de nuevos
porcentajes de participación, modificando los existentes para su adecuación a los
criterios legales. Esto, teóricamente, a todos interesa, no sólo en beneficio de una mejor
convivencia, sino también porque el coeficiente no determina únicamente la
contribución a gastos; también establece los ingresos (la indemnización de un seguro, una
expropiación, la venta de un bien común como la vivienda del portero...). Y según la Ley
de Propiedad Horizontal, para la fijación del coeficiente de participación se toma como
base la superficie útil de cada piso o local en relación al total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente
para los servicios o elementos comunes.

Un acuerdo unánime de los vecinos permitiría modificar los coeficientes. Pero si no se

obtuviera ese apoyo mayoritario, quedaría la opción de acudir a los tribunales aportando
datos técnicos, porque a pesar de las diferentes opiniones al respecto, diversas
sentencias vienen considerando que la fijación arbitraria del coeficiente es susceptible
ser corregida en procedimiento judicial. En todo caso, si se alcanza la unanimidad
necesaria para la modificación, el acuerdo se debe hacer constar en el Libro de Actas, ya
que, en principio, tendrá plenos efectos entre todos los propietarios. Aunque no será
válido ante terceros mientras no se escriture y registre

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Existe el proceso monitorio que permite el cobro rápido a los morosos
sin necesidad de recurrir a un abogado

Con el fin de proteger los intereses de los propietarios que pagan las cuotas, la ley
contempla un procedimiento rápido de cobro a los morosos que puede ponerse en marcha
sin la necesidad de recurrir a un abogado: el proceso monitorio. Con el acuerdo de la
Junta de Propietarios convocada a tal efecto (quienes adeudan cuotas tienen voz pero no
voto en esta reunión), el administrador de la propiedad o el presidente pueden exigir
ante el juez el pago de la deuda. Además, puede ser la propia comunidad quien tramite
la demanda sin necesidad de hacerlo mediante abogado o procurador. Una vez admitida
la demanda en el juzgado, se concede al moroso un plazo inferior a un mes para liquidar
la deuda o alegar ante el tribunal los motivos por los que no estima justo pagar la
totalidad de la deuda o parte de la misma. Cuando concluye este plazo, si el demandado
no paga ni alega, el juez dictará la ejecución de la cantidad adeudada más los intereses,
los gastos y los honorarios del abogado, si la comunidad lo hubiera contratado. En este
caso, el juez puede dictaminar el embargo del piso o local del vecino moroso, que si
decide apelar la decisión del juez, deberá antes liquidar la deuda con la comunidad