FORMALIDAD DE LA HIPOTECA

ARTICULO 1098
La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la
ley.
CONCORDANCIAS:
C.C.
LEY 26702
LEY 26002
D.LEG.495
D.S. 007-89-PE

arts. 140, 141-a, 142, 143, 144

arto 176
arto 50 y ss.
arto 27
arto 72

Comentario
Luis Aliaga Huaripata
Segn reconoce la doctrina unnimemente, existen diferencias sustanciales entre
forma y formalidad de los actos o negocios jurdicos; en ese sentido, "toda
declaracin requiere de una forma externa (o sabida ausencia de ella) que refleje
la voluntad; pero no todo negocio reclama de formalidad" (LOHMANN).
Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado en
el artculo 143 del Cdigo Civil, el acto o negocio jurdico puede exteriorizarse a
travs de diferentes formas; excepcin hecha del silencio que importar
"manifestacin de voluntad" cuando por ley o por acuerdo de las partes se le
atribuya ese significado (artculo 142, Cdigo Civil).
Sin embargo -como excepcin a la regla anterior-, la ley o las partes pueden
establecer una determinada formalidad para la exteriorizacin del acto o negocio
jurdico; formalidad que ser ad probationem, si solo sirve como medio de prueba,
o ad solemnitatem, si su inobservancia es sancionada con nulidad por la ley
(artculo 144, Cdigo Civil) o por las partes, en caso de incumplimiento por una de
ellas (artculo 1412, Cdigo Civil).
Debe recordarse que en los supuestos en que la ley establezca que la
manifestacin de voluntad deba hacerse a travs de alguna formalidad expresa o
requiera firma, esta podr ser generada o comunicada a travs de medios
electrnicos, pticos o cualquier otro anlogo (artculo 141-A, Cdigo Civil).
En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su
constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es decir,
"escritura pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados con firmas
legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn
igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej. modificacin,
rectificacin, ratificacin, levantamiento o cancelacin, etc.), salvo que exista

dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales (ej. "declaracin

jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N 26639).
Si bien es cierto, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece una formalidad para la
constitucin de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su
inobservancia, por lo que conforme al artculo 144 del Cdigo Civil el documento
que se extienda solo tendr carcter ad probatonem.
Resulta pertinente sealar que, en tanto la constitucin de hipoteca no se inscriba
en el registro, solo tendr eficacia obligacional o interpartes (obligacin de gravar),
ya que la existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se halla
sujeta a su publicidad registral (artculo 1099, Cdigo Civil), al ser la inscripcin
una conditio sine qua nom de su existencia (MAISCH VON HUMBOLDT); en ese
mismo sentido, en la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se refiere que
"el contrato de hipoteca que no estuviere inscrito no confiere al acreedor la
garanta real hipotecaria, sino un ttulo que sirve al acreedor para obtener a travs
de la inscripcin el derecho real de hipoteca".
La escritura pblica es regulada en el artculo 50 y siguientes de la Ley del
Notariado, aprobada por Decreto Ley N 26002. A su vez, las otras "formalidades"
exigibles para la constitucin de la hipoteca se hallan contenidas en normas
especiales, cuya enumeracin excede los alcances del presente comentario.
Respecto a las otras formalidades, tenemos que el segundo prrafo del artculo
176 de la Ley N 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros, faculta a las
empresas del sistema financiero al empleo de "documento privado con firmas
legalizadas notarial mente", a efectos de celebrar contratos con sus clientes, salvo
que el valor exceda de 40 unidades impositivas tributarias, en cuyo caso debern
ser formalizados necesariamente en escritura pblica.
Asimismo, mediante Decreto Legislativo N 495, artculo 4, se cre el "formulario
registral" para su empleo en el Registro Predial Urbano; documento que requiere
ser certificado por abogado inscrito en el ndice de Profesionales de este Registro
o por notario, a efectos de su inscripcin. Cabe precisar que, adems de las
"hipotecas ordinarias", el referido decreto en su artculo 27 cre la denominada
"hipoteca popular" (hipoteca posesoria) como acto inscribible en el Registro
Predial Urbano; siendo que este gravamen recaa sobre la "posesin de los lotes y
propiedad de las edificaciones construidas sobre ellos, inscritas en el Registro"
(inciso a) o "la posesin de los lotes cuyo derecho est inscrito en el Registro"
(inciso b); esto como un mecanismo alternativo de acceso al crdito en favor de
los poseedores de lotes no saneados legalmente (poseedores no propietarios); sin
embargo, por diferentes razones, de orden econmico, social y legal, el artculo 27
fue finalmente derogado por la Ley N
27046, Octava Disposicin
Complementaria Transitoria y Final.

Mediante Ley N 27755 (El Peruano, 15.6.2002) se cre el "Registro de Predios"

-que integrar progresivamente en dos aos al Registro de Propiedad Inmueble,
Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales-, asimismo, se
dispuso la unificacin de los documentos inscribibles; en ese orden, el artculo 7
establece que ''vencido el plazo (...), todas las inscripciones se efectuarn por
escritura pblica, o mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en
este ltimo caso el valor del inmueble no se~ mayor a veinte Unidades Impositivas
Tributarias (...)"; es decir, a diferencia de lo que sucede con el artculo 1 098 del
Cdigo Civil, la Ley N 27755 limita el empleo de los documentos que pueden
contener actos inscribibles (como la constitucin de hipoteca) a aquellos
formalizados mediante escritura pblica o formulario registrallegalizado
notarialmente.
Finalmente, el Tribunal Constitucional, a travs de la Sentencia del 30 de abril de
2003 (El Peruano, 15.5.2003), declar infundada la accin de inconstitucionalidad
interpuesta contra el segundo prrafo del artculo 7 que establece el uso de
formularios registrales, entre otras consideraciones, por cuanto "si bien el
formulario registrallegalizado por notario no goza de las solemnidades de una
escritura pblica, se ha optado por una medida que no termina por desvirtuar la
seguridad jurdica, sino que, respetndola dentro de trminos todava razonables,
presenta una opcin legislativa proporcional frente al fin legtimo que se pretende
alcanzar, esto es, que un mayor nmero de ciudadanos tenga la posibilidad de
consolidar su derecho de propiedad a travs de su inscripcin registral. (...)".
DOCTRINA
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo VI. Derechos
Reales de Garanta. Lima, Gaceta Jurdica Editores SRL, 1998. DEZ PICAZO,
Luis. Fundamento del Derecho Civil Patrimonial, Volumen 111. Las relaciones
jurdico-reales. El Registro de la Propiedad. La Posesin. Madrid, 1985. GARcA
GARCA, Jos. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo l. Madrid,
Editorial Civitas, S.A, 1988. LOHMANN, Juan. El Negocio Jurdico. Lima, Editora
Jurdica Grijley, 1994. MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia. Exposicin de
Motivos y Comentarios del Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil. En: Cdigo
Civil, Exposicin de Motivos y Comentarios, Tomo V(compiladora: Delia
Revoredo), 1985. MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial,
Tomo IV, Buenos Aires, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, 1979, p. 100. PEA
BERNALDO, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo 11. Madrid,
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, 2001.
SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil Argentino. Tomo 111. Buenos Aires,
Tipogrfica Editora Argentina, 1956. VILLEGAS, Carlos. Las Garantas del Crdito,
Tomo 1, Buenos Aires-Rubinzal-Culzoni Editores, 1998, p. 370.

JURISPRUDENCIA
"No existe escritura de cesin de hipoteca, ya que mediante la cesin de derechos
yacciones de un juicio, el simple documento privado con legalizacin de firmas no
puede suplir la exigencia de la escritura pblica"
(Cas. N 2809-98-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 29/01/99, p.
2547).
"Es condicin sine qua non que el contrato de hipoteca para su validez se
constituya por escritura pblica. Si no eleva a instrumento pblico por falta de
diligencia de la interesada, la obligacin se extingue al no haberse ejecutado la
prestacin por causa no imputable al deudor"
(Exp. N 1473-97, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima, Ledesma
Narvez, Marianella, "Jurisprudencia Actuar, tomo N 2, N 76).
194

REQUISITOS DE VALIDEZ
ARTICULO 1,099
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble.
CONCORDANCIAS:
C.C. arls. 923, 2019
LEY26887 arts. 188 nc. 1), 190 nc. 6), 307
LEY 26702 arto 172
Comentario
Luis Aliaga Huaripata
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936, antecedente inmediato del artculo
materia de comentario, estableca como "requisitos de la hipoteca" que afecte el
bien el propietario que tenga su libre disposicin o, en otro caso, quien est
autorizado para ese efecto conforme a ley (inciso 1) Y que el gravamen sea de
cantidad determinada, o determinable en los casos de reajuste de capital
legalmente admitidos y que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble
(inciso 2).
Lucrecia Maisch Von Humboldt, en un sentido crtico, considera que el artculo
1099 del Cdigo Civil de 1984 reitera un error anterior, "al normar conjuntamente
las condiciones esenciales, (...) con los requisitos meramente formales que deben
figurar en el documento constitutivo".
Desde una perspectiva general, existen dos cambios que consideramos
sustanciales en la nueva regulacin; por un lado, el artculo 1099 se refiere a los
"requisitos para la validez de la hipoteca", no solo a los requisitos de la hipoteca,
modificacin que fue incorporada por la Comisin Revisora a propuesta del
maestro Max Arias-Schreiber, conforme se refiere en la Exposicin de Motivos
Oficial del Cdigo Civil de 1984; de otro lado, en concordancia con el "principio de
especialidad", se ha incorporado un inciso referente a la obligacin garantizada
con la hipoteca (inciso 2: "que asegure el cumplimiento de una obligacin
determinada o determinable").
A continuacin pasaremos a revisar el contenido y los alcances de cada uno de los
requisitos de validez establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil de 1984.

1. Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a la ley
La doctrina es pacfica respecto a la necesidad de intervencin del
propietario en la constitucin de la hipoteca -directamente o a travs de su
representante voluntario (artculo 156, Cdigo Civil) o legal (artculo 167, Cdigo
Civil)-, dada su trascendencia econmica, social y legal; gravamen que en ltima
instancia puede implicar -en caso de incumplimiento y luego del proceso de
ejecucin de garantas correspondiente-, la prdida del propio derecho de
propiedad.
En efecto, la hipoteca es un valioso instrumento de acceso al crdito mediante la
cual se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de una obligacin, que
autoriza "en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, (a) la realizacin
pblica del bien (oo.)" (ARIAS-SCHREIBER).
Segn el artculo 1097 del Cdigo Civil, la hipoteca puede ser constituida por el
propio deudor o por un tercero en garanta de las obligaciones del primero
("hipotecante no deudor", "dador de la hipoteca", etc.).
El inciso 1) del artculo 1099 del Cdigo Civil se refiere genricamente al
"propietario" ("que afecte el bien el propietario.. ."), por lo que algunos han
entendido, basados en que en el ordenamiento jurdico nacional rige el "sistema
consensual" en materia de transferencia de derechos de propiedad inmueble ("la
sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de l .. ."; artculo 949, Cdigo Civil), que resulta suficiente que grave el bien el
propietario con o sin derecho inscrito.
Teniendo en cuenta el carcter constitutivo de la inscripcin de la hipoteca,
creemos que tal afirmacin es parcial. Conforme al artculo 2015 del Cdigo Civil,
"ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane"; por lo que, si bien el propietario "no inscrito" puede
igualmente gravar el bien, sin embargo, al no existir tracto sucesivo -no figura
como "titular registral"-, tal acto no podr acceder al registro (condicin de validez)
y consecuentemente, no podr existir y ser oponible erga omnes; en ese sentido,
el propietario no inscrito, previa o simultneamente, deber regularizar su
situacin registral.
En un supuesto distinto, qu suceder en caso de que se haya transferido el
derecho de propiedad, sin embargo, an figure en el Registro como "titular
registral" el "ex propietario"?
Conforme reconoce la doctrina y la jurisprudencia, en virtud del principio de fe
pblica registrallos terceros que adquieran derechos del ''titular registral" no
propietario (hipoteca a non domino) no debern verse perjudicados por esa
circunstancia, en la medida en que cumplan con los requisitos establecidos en el
artculo 2014 del Cdigo Civil, que dispone "el tercero que de buena fe adquiere a

ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunq ue
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los registros pblicos".
2. Que asegure el cumplimiento de una obli~acin determinada o determinable
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936 no contena un dispositivo similar,
pese al carcter esencialmente accesorio de la hipoteca respecto de la obligacin
garantizada y al "principio de especialidad"; en ese sentido, Max Arias-Schreiber
opina que "en nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin crdito al cual
garantice".
En doctrina y conforme al "principio de especialidad", "solo se pueden gravar
bienes determinados y existentes (especialidad en cuanto al bien) y en garanta de
obligaciones individual izadas y hasta por montos determinados (especialidad en
cuanto al crdito)" (AVENDAO). El inciso 2), materia de comentario, se refiere al
principio de especialidad en cuanto al crdito garantizado.
Respecto al fundamento del principio de especialidad, este permite a los terceros
"conocer la causa y el monto del mismo y la parte por la cual el bien hipotecado
est libre de deudas; y hace posible al deudor obtener crditos, garantizables con
el mismo bien" (MESSINEO); este principio evita la constitucin de "gravmenes
universales" (ARIAS-SCHREIBER).
En la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se reitera la idea que subyace
en la norma vigente, es decir, al legislador le interesa que el bien hipotecado siga
siendo usado y explotado por el hipotecante, quien inclusive no pierde la facultad
de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en garanta varias veces el
inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de pluralidad de gravmenes
sobre el mismo bien.
Estaremos frente a una "obligacin determinada" cuando la obligacin est
perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estar ante una
"obligacin determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede
llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de
voluntades (Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil).
3. Que el eravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el Registro de la Propiedad Inmueble
a) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el legislador establece la
exigencia de especificar el monto del gravamen (especialidad en cuanto al
crdito); su fundamento se halla en la necesidad del ordenamiento de
"proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble

hipotecado o de un derecho real sobre l (...), favoreciendo con ello la circulacin

de los bienes y propiciando el crdito en general" (AVENDAO).
El gravamen, igual que en el inciso anterior, ser "determinado" cuando se ha
establecido expresamente en el contrato y ser "determinable", cuando no
estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o
indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposicin de
Motivos Oficial del Cdigo Civil).
Considerando que, de acuerdo con el artculo 1107 del Cdigo Civil, la extensin
de la hipoteca en cuanto a la obligacin garantizada comprende el capital (crdito),
los intereses, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio,
el monto del gravamen debe comprenderlos, por lo que su cuanta es
ordinariamente superior al crdito u obligacin garantizados.
Qu sucedera si finalmente la cantidad o cuanta del gravamen inscrito resulta
ser inferior a los rubros considerados anteriormente?
Pese a reconocer que la doctrina y la jurisprudencia se hallan divididas en esta
materia, consideramos que la solucin a esta cuestin debera ser concordante
con el "principio de especialidad" que informa al Cdigo Civil, por lo que el
inmueble afectado solo debera responder hasta por el monto o cuanta del
gravamen inscrito, de all la importancia de que el mismo sea determinado o
determinable.
b) Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin es constitutiva;
en efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurdico con su
inscripcin registra!.
Resulta pertinente precisar que, adems del Registro de Propiedad Inmueble
(1888), existen otros Registros en los que igualmente se inscriben hipotecas-de
acuerdo con sus competencias-, como el Registro Predial Urbano y la Seccin
Especial de Predios Rurales, los mismos que se unificarn en un periodo de dos
aos bajo el denominado "Registro de Predios" (Ley N 27755).
Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de que la
constitucin de hipoteca no exige desposesin ni desmembracin de la propiedad;
es decir, el propietario hipotecante mantiene su posesin en todo momento; es por
este motivo que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de
publicidad y oponibilidad del mismo, en proteccin de los terceros adquirentes.
La inscripcin constitutiva busca en ltima instancia evitar la existencia de
"hipotecas ocultas", los mismos que afectan al trfico jurdico (histricamente y en
trminos generales, esa fue la causa inicial de creacin de los Registros
Inmobiliarios).
En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la hipoteca, debe
mencionarse que, conforme al "principio de titulacin autntica" consagrado en el
artculo 2010 del Cdigo Civil, "la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste

en instrumento pblico, salvo disposicin contraria", lo que concordado con el

artculo 1098, implica que deber presentarse el parte notarial de la escritura
pblica correspondiente u otro documento, en caso de que exista norma especial
que autorice su empleo (documento privado con firmas legalizadas, formulario
registral, etc.).
Qu suceder en caso de que se inscriba una hipoteca que no cumpla con los
requisitos de validez establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil?
En general, debe decirse que todo asiento de inscripcin se encuentra amparado
por el "principio de legitimacin", consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil,
que establece "el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez".
Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presuncin relativa de validez y
exactitud en favor del asiento registral, que como tal admite prueba en contrario,
pues la inscripcin no es convalidante de nulidades (excepcin hecha de la
"adquisicin a non domind' del artculo 2014, Cdigo Civil).
Mientras el Poder Judicial no declare la invalidez o se rectifique -de acuerdo con
los procedimientos registrales reglamentarios-, la situacin registral publicitada en
el asiento surtir plenos efectos legales; siendo que la carga de la prueba ser
asumida por quien cuestione la validez del asiento (onus probandi).
DOCTRINA
ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo VI. Derechos
Reales de Garanta. Lima, Gaceta Jurdica Editores SRL, 1998. AVENDAO,
Francisco. La cobertura de la Hipoteca. Diario Oficial El Peruano del 23.7.2003, p.
18. DEZ PICAZO, Luis. Fundamento del Derecho Civil Patrimonial, Volumen 111.
Las reJaciones jurdicoreales. El Registro de la Propiedad. La Posesin. Madrid,
1985. GARCIA GARCIA, Jos. Derecho Inmobiliario Registralo Hipotecario. Tomo
Madrid, Editorial Civitas, S.A, 1988. MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia.
Exposicin de Motivos y Comentarios del Libro de Derechos Reales del Cdigo
Civil. En: Cdigo Civil, Exposicin de Motivos y Comentarios, Tomo V
(Compiladora: Delia Revoredo), 1985. MESSINEO, Francesco. Manual
de Derecho Civil y Comercial, Tomo IV, Buenos Aires-Ediciones Jurdicas EuropaAmrica, 1979, p. 100. PEA BERNALDO, Manuel. Derechos Reales. Derecho
Hipotecario. Tomo /l. Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa, 2001. SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil
Argentino. Tomo 111. Buenos Aires, Tipogrfica Editora Argentina, 1956.
VILLEGAS, Carlos. Las Garantas del Crdito, Tomo 1, Buenos Aires-RubinzalCulzoni Editores, 1998, p. 370.

JURISPRUDENCIA
"Solo se admite la prueba de la hipoteca cuando la deuda est determinada o es
determinable, por lo que se permite garantizar mediante hipoteca deudas futuras
cuya cantidad no se sepa y aun cuando tengan el carcter de eventuales"
(Cas. N 788-96- Tacna, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 28/05/98, p.
1193).
"El ttulo de ejecucin aparejado a la demanda adolece de nulidad formal, desde
que el requisito sine qua non de la hipoteca es que quien afecte el bien sea su
propietario, habindose demostrado que a la fecha de constitucin de la hipoteca,
este se encontraba muerto"
(Exp. N 760-98, Segunda Sala para Procesos Ejecutivos y Cautelares de la
Corte Superior de Lima, Ledesma Narvez, Marianella, "Jurisprudencia Actual",
tomo N 2, N 77).
"Uno de los requisitos para la validez de la constitucin de la hipoteca es su
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que la inscripcin es
constitutiva del derecho"
(Cas. N 306-97-Arequipa, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El
Peruano, 3/04/98, p. 609).
"Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin propia o de un tercero, siendo sus requisitos de validez que afecte el
bien el propietario o que est autorizado para ese efecto conforme a ley, que
asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable y que el
gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro
de la Propiedad Inmueble"
(R. N 015-97-0RLC/TR, Jurisprudencia Registral. Vol. IV, Ao 11, p. 81).

BIENES SOBRE LOS QUE RECAE LA HIPOTECA

ARTICULO 1100
La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 140, 219, 885
Comentario
Carlos Granda Boulln
Considero que es posible sostener que esta norma comprende una disposicin
dirigida a precisar, en un sentido determinado, el diseo del derecho de hipoteca
en nuestro ordenamiento y, a la vez, un mandato relativo al contrato de hipoteca,
que impone que el objeto del mismo sea especficamente determinado.
Desde la primera perspectiva, Borda nos ensea con claridad que si bien ya en
Roma se concibi que la hipoteca poda afectar tanto bienes inmuebles como
bienes muebles; pronto el Derecho restringi el alcance de las hipotecas a los
bienes inmuebles. La razn de este cambio tuvo que ver con que los bienes
muebles, cuando eran afectados en hipoteca, en la medida en que quedaban en
posesin de los deudores, se perdan con facilidad y ocasionaban frecuentemente
conflictos, haciendo el vehculo hipotecario inseguro para estas transacciones.
Frente a esta realidad, -sigue- se opt por restringir las hipotecas a los bienes
inmuebles.
Hoy, sin embargo, la realidad nos permite constatar que existen bienes muebles
que en s mismos tienen un valor muy alto y que, en algunos casos, constituyen
adems fuentes productivas muy relevantes para el desarrollo comercial del
deudor; por lo que si se entregaran al acreedor, bajo la estructura tradicional de
una prenda, el deudor perdera una fuente importante de ingresos que le permitira
hacer frente de mejor modo a la acreencia, a la vez que podran presentarse
casos en los que se le hara carecer de una fuente de garanta importante para
adquirir otros financiamientos. Los ejemplos de los buques, aeronaves, utensilios
de labranza, etc., son conocidos.
Frente a esta nueva situacin, los distintos ordenamientos han generado
soluciones como las llamadas "prendas sin desplazamiento" y las "hipotecas
mobiliarias".
Nuestro ordenamiento ha hecho frente a esta dinmica restringiendo las hipotecas
a los bienes inmuebles, pero admitiendo en el listado de estos a los buques,
aeronaves y derechos sobre inmuebles inscribibles en los Registros Pblicos,

entre otros, y admitiendo legislaciones especiales que regulan prendas sin

desplazamiento.
Consideramos que el criterio para delimitar el mbito de extensin objetiva de la
hipoteca no debera ser la movilidad o inmovilidad de los bienes. Un criterio para
determinar los bienes a los que es posible aplicar la hipoteca, que consideramos
es el preferible y que por lo dems ya ha sido resaltado por la doctrina, es aquel
que permite que sean afectados en hipoteca los bienes y los derechos sobre los
mismos a los que el ordenamiento haya dotado de publicidad.
La publicidad consiste en establecer un mecanismo a travs del que terceros,
ajenos a una relacin jurdica, a un negocio jurdico o distintos al titular del
derecho, puedan tomar noticia de estas circunstancias jurdicas. En torno a la
misma se pueden establecer varias formas de asegurar la titularidad y la
intangibilidad de los derechos que se trafican.
En conclusin, creemos que el vehculo hipotecario se puede extender a cualquier
bien o derecho sobre un bien que haya sido dotado de publicidad por el
ordenamiento jurdico de que se trate.
Desde la segunda perspectiva, el mandato contenido en la norma constituye una
reiteracin de lo prescrito por los artculos 140 y 219 del Cdigo Civil, que regulan
el objeto de los negocios jurdicos. En este sentido el artculo se refiere, en nuestra
opinin, al objeto del contrato de hipoteca.
Cabe admitir, de manera preliminar, que la entidad del objeto de un contrato de
hipoteca es una materia que admite una discusin de proporciones que podran
rebasar un ensayo de esta naturaleza. De plano, la doctrina acostumbra estudiar
el objeto de la hipoteca en referencia solo a los bienes que pueden ser afectados
por la misma, pronuncindose regularmente a favor de los bienes que se puedan
perseguir jurdicamente.
Sin embargo, ello no impide que, de manera resumida al menos,
ofrezcamos nuestra posicin al respecto.
Bigliazzi, Busnelli, Natoli y Breccia, entre otros, son de la opinin de que el objeto
del negocio jurdico es el bien o la materia sobre la cual se vierte la operacin
negocial.
As, si tenemos por objeto a la utilidad o bien que persiguen las partes a travs del
vehculo negocial, puede afirmarse que en un contrato de hipoteca el objeto es el
derecho real de hipoteca. Precisamente, es la obtencin de este bien patrimonial
el elemento que permite componer los intereses en el negocio hipotecario.
Desde esta perspectiva, el mandato contenido en el artculo bajo comentario
obliga a la determinacin del derecho de hipoteca.
Por determinacin, en sede de negocios jurdicos, se advierte que el bien debe ser
individual izado o deben las partes establecer por lo menos los mecanismos para
su individualizacin. Tal individualizacin consiste en su especificacin al punto de
que sea posible identificarlo de entre el conjunto de bienes de especie similar o
idntica a los que tambin podra referirse el negocio.

En el caso del negocio hipotecario, tal individualizacin del derecho de hipoteca

supone determinar qu bien va a ser afectado por el derecho de hipoteca; en qu
medida, o, de ser el caso, hasta por qu monto, y cul es el mecanismo para la
realizacin del bien.
DOCTRINA
BORDA, Guillermo. Manual de los Derechos Reales. Buenos Aires, Ed. Perrot,
1994; BIGLlAZI GERI, Lina, BRECCIA, Humberto, BUSNELLI, Francesco D.,
NATOLl, Ugo. Derecho Civil, Tomo 1, Volumen 2, Primera Edicin, Universidad
Externado de Colombia, Bogot, 1992; ARIAS-SCHREIBER, Max y CARDENAS
QUIROS, Carlos. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo VI, Derechos Reales de
Garanta. Lima, Gaceta Jurdica, 2002; MARIANI DE VIDAL, Marina. Curso de
Derechos Reales. Buenos Aires, Zavala, 1989.
JURISPRUDENCIA
"Un carcter jurdico de la hipoteca es que se constituya sobre un bien inmueble
determinado"
(Cas. N 306-97-Arequipa, Sala Civil TransItoria de la Corte Suprema, El Peruano,
3/04/98, p. 609).

EXTENSiN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN

ARTICULO 1101
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la
expropiacin, salvo pacto distinto.
CONCORDANCIAS:
C.c.

arts. 519, 887, 888, 889

Comentario
Ximena Benavides Reverditto
La especialidad es una de las caractersticas de la hipoteca. Esta se manifiesta
respecto al crdito y a los bienes hipotecados. El artculo bajo comentario, al igual
que su antecedente el artculo 1017 del Cdigo Civil de 1936 derogado, regula la
especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. As seala que, a falta de acuerdo,
la hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e indemnizaciones que
correspondan al bien hipotecado; lo que tambin se denomina "extensin natural
de la hipoteca".
1. Partes integrantes
Nuestro Cdigo Civil define, en su artculo 887, a los bienes integrantes como
aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el
bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de las
partes integrantes radica en que, segn seala el artculo 889, siguen la condicin
jurdica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita su
diferenciacin o separacin. Ello significa que si el bien es inmueble, las partes
integrantes del mismo se entendern tambin como inmuebles, aun cuando por su
naturaleza y segn la clasificacin de los bienes que regula nuestro Cdigo Civil,
pudiera corresponder serbienes muebles.
Para Albaladejo, la existencia de partes integrantes presupone la existencia de
una cosa compuesta, la misma que se entiende por una unidad cuyas piezas,
antes o fuera del todo que conforman, tienen su propia individualidad. Las partes
integrantes, unidas entre s, forman la cosa compuesta.
Las partes integrantes gozan de cierta autonoma, individualidad; pero estando
unidas o coligadas entre s forman un todo. Al respecto, Dez-Picazo y Gulln
afirman que "partes integrantes son todos aquellos objetos que poseyendo
nombre e individualidad fsica e incluso independencia econmica, han pasado a
formar, junto con otros elementos, una unidad real superior y ms completa".

Como seala el artculo bajo comentario, la hipoteca se extiende a las partes

integrantes del bien hipotecado. As, si se hipoteca una casa se entienden tambin
hipotecados los ladrillos, losetas, piedras, cemento que formen parte de la misma.
Ello parece lgico atendiendo que si son partes integrantes se entiende que
forman parte del bien hipotecado. Las partes integrantes se someten a la misma
condicin del bien del que forman parte.
Sin embargo, el artculo 1101 permite el pacto en contrario, lo que significa que
podran excluirse de la hipoteca las partes integrantes. Este precepto no es claro.
Como hemos dicho, el artculo 887 dispone que las partes integrantes no pueden
ser objeto de derechos singulares. Sin embargo, segn lo dispuesto en el artculo
1101, es posible hipotecar una vivienda y excluir de la garanta el segundo piso, o
en todo caso hipotecar solo las paredes de una casa. En este ltimo caso, ante
una eventual ejecucin de la hipoteca y consecuente transferencia en propiedad
de las paredes a favor de un tercero, este no podra retirar las paredes de la casa
sin deteriorarla o destruirla. Recordemos que las partes integrantes no pueden ser
separadas del bien principal sin deteriorar, destruir o alterar el bien principal. Si se
hipotecara la casa excluyendo de dicha hipoteca sus paredes, en caso de ejecutar
la garanta, quin quisiera adquirir dicha casa?
En cambio, creemos sera distinto si se constituye una hipoteca sobre una
vivienda y se excluyen de la misma los pisos que en un futuro se construyan. Es
decir, es posible excluir de la hipoteca aquella parte integrante respecto de la cual
puedan constituirse derechos singulares. El segundo prrafo del artculo 887 debe
interpretarse en concordancia con el artculo 889, en virtud del cual las partes
integrantes de un bien siguen la condicin de este, salvo que por norma o acuerdo
se permita su diferenciacin o separacin. Asimismo, tal "diferenciacin o
separacin" no debe ocasionar la alteracin, destruccin o deterioro del bien
principal.
Si se acumulan dos inmuebles y uno de ellos se encontraba previamente
hipotecado, se entender hipotecado el bien acumulado? Creemos que s, en
tanto el bien acumulado se integra al bien anterior, formando una sola unidad
fsica y jurdicamente. La hipoteca debe cubrir por tanto todo el bien.
2. Partes accesorias
El artculo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su
individualidad estn permanentemente afectos a un fin econmico u ornamental
respecto de otro bien, siguiendo la condicin jurdica de este ltimo. A diferencia
de las partes integrantes, los accesorios pueden ser separados del bien principal
para servir a la finalidad econmica de otro bien, sin que dicha separacin
-siempre que sea provisional- haga perder su condicin de accesorio. Asimismo,
pueden constituirse derechos singulares respecto de las partes accesorias.
Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes accesorias. As, si se hipoteca
una casa se entendern afectas por la hipoteca las alfombras, los cuadros y los

enseres que se ubiquen dentro de la misma. Si se hipoteca una concesin, la

hipoteca se extender a los bienes adscritos a la misma finalidad econmica,
como pudieran ser maquinarias, equipos, vehculos, etc.
Como sealamos, las partes accesorias deben estar permanentemente afectas a
un fin econmico u ornamental. A efectos de la extensin de la hipoteca, se
entendern comprendidos aquellos bienes que estn afectos al bien al momento
de la ejecucin de la hipoteca. Aun cuando al momento de constituir la garanta,
los bienes accesorios no hayan estado afectos econmica u ornamentalmente al
bien principal, estarn comprendidos en la hipoteca si al momento de su ejecucin
s estn adscritos al fin del bien principal.
Qu ocurre si por el contrario las partes accesorias adscritas al fin econmico u
ornamental del bien principal desde la constitucin de la hipoteca son separadas o
retiradas del bien hipotecado? Para algunas legislaciones, la hipoteca se extiende
a los accesorios mientras estn unidos al inmueble hipotecado; ni el Cdigo Civil
vigente ni el derogado de 1936 se pronuncian al respecto. Para Avendao Arana,
la hipoteca no se extiende a los accesorios que son separados definitivamente del
inmueble. S los comprende, en cambio, si son separados provisionalmente del
bien. Esto ltimo se debe a que la separacin provisional del accesorio no le
suprime su condicin (artculo 888). En efecto, si la parte accesoria se separa
definitivamente del bien pierde la condicin de accesorio, y por tanto la condicin
jurdica de ser inmueble y de correr la misma suerte que el bien principal. As, si un
accesorio se vende o se prenda con entrega fsica (en caso de que el accesorio
sea un bien mueble), perdera su condicin de accesorio y se desafectara de ,la
hipoteca
En la prctica suele suceder que el deudor hipotecario retire del bien hipotecado
los adornos, alfombras, cuadros, etc., y que el acreedor hipotecario ejecute la
hipoteca solo respecto del bien principal, aun cuando dichos bienes se consideren
hipotecados por ser accesorios (afectos al fin ornamental del bien principal). Para
evitar estas prcticas, al constituir la hipoteca suelen detallarse los bienes que
tengan la condicin de accesorios y que como consecuencia se entiendan
comprendidos bajo la hipoteca.
Los bienes accesorios usualmente son bienes muebles. Adicionalmente, la
mayora de los bienes muebles no son identificables por los registros. Incluso si se
entendieran gravados por ser accesorios de un bien principal hipotecado, la
publicidad registral tampoco les alcanzara. Los terceros no tendran forma de
identificar si los bienes accesorios (asumiendo que sean muebles) estn
hipotecados, pues dicha hipoteca figurara solo en la ficha o partida del bien
inmueble (bien principal).
Qu ocurre si se prenda sin desplazamiento un accesorio previamente afecto con
la hipoteca del bien principal? Creemos que la prenda debiera entenderse como
un gravamen de segundo rango mientras el bien no pierda su condicin de

accesorio. De ocurrir esto ltimo, es decir si perdiera la condicin de accesorio, la

prenda se considerara como primera y preferente.
3. Importe de indemnizaciones de los seeuros y de la expropiacin
Si el bien hipotecado est asegurado y se produce un siniestro, la
indemnizacin que corresponda se considerar gravada. Ello en la medida en que
el monto indemnizatorio reemplaza al inmueble hipotecado.
Para Dez-Picazo y Gulln "si el inmueble hipotecado perece enteramente por
siniestro o resulta expropiado, la hipoteca se extingue. El acreedor hipotecario se
transforma de titular de un derecho de real de hipoteca en acreedor titular de un
derecho de prenda sobre el crdito (cuando la indemnizacin es debida) o sobre el
dinero (cuando la indemnizacin se ha satisfecho)". En cambio, si la destruccin
del inmueble es parcial, la hipoteca existir respecto de la parte del bien no
destruido. As, existira hipoteca sobre el terreno y prenda sobre el importe de la
indemnizacin (AVENDAO ARANA).
Al igual que en los casos de partes integrantes y accesorias, puede pactarse en
contrario de la extensin de la hipoteca al importe de las indemnizaciones de
seguro y de la expropiacin Uustiprecio).
A diferencia de otras legislaciones, existen supuestos de extensin de la hipoteca
respecto del bien no comprendidos expresamente en el Cdigo Civil peruano. As
tenemos:
a) Las mejoras: si bien es cierto el artculo bajo comentario no se refiere
expresamente a las "mejoras", se entienden estas incluidas al referirse a las
partes "integrantes" y "accesorias". Se entendern comprendidas en la hipoteca
aquellas mejoras que se integren al bien o se adhieran a un fin econmico u
ornamental del mismo.
Al respecto, Avendao Arana sostiene que las mejoras tiles y necesarias, segn
se definen estas en el artculo 916, son partes integrantes. Las de recreo no
integran necesariamente al bien hipotecado, pues cabe la posibilidad de retirarlas
del bien principal sin daar el mismo. As por ejemplo, una escultura podr
retirarse del bien principal sin daarlo (entendindose como un accesorio); en
cambio, una piscina s se integra al bien principal.
El Cdigo Civil argentino incluye dentro del gravamen hipotecario a las mejoras. Al
respecto Pea Guzmn distingue los accesorios de las mejoras en que "los
accesorios existen al tiempo de la constitucin de la hipoteca, mientras que las
mejoras son modificaciones que se introducen al inmueble hipotecado con
posterioridad a la constitucin del gravamen", Consideramos dicha distincin
innecesaria pues es irrelevante si las mejoras se integran o se adhieren al fin
econmico u ornamental del bien principal al momento de constituirse la garanta o
con posterioridad. Como hemos mencionado, importar cules de estos bienes
existen como tales (integrantes o accesorios) al momento de ejecutar la hipoteca.

b) Las accesiones: estas se integran naturalmente al bien principal; por tanto, se

entienden hipotecadas si el bien principal as lo est. Existen sin embargo
excepciones: la avulsin regulada por el artculo 940.
c) Las construcciones: estas constituyen bienes que se integran al terreno. Sin
perjuicio de que las construcciones sean hechas por el propietario del bien
principal o por un tercero, estas sern consideradas "partes integrantes" y por
tanto hipotecadas si el bien principal tambin lo est,
Al respecto, cabe comentar una sentencia del Tribunal Constitucional del 21 de
julio de 1999 que, revocando la sentencia expedida por la Sala de Derecho
Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia, declar improcedente la
accin de amparo interpuesta por un deudor hipotecario contra el juez que orden
el remate del bien hipotecado sin sus construcciones. El Tribunal consider que la
hipoteca deba extenderse sobre el rea del terreno especficamente determinado
al momento de constituirse la hipoteca. Las construcciones que se edificaron con
posterioridad a la constitucin del gravamen sobre dicho terreno no se
encontraban comprendidas por la hipoteca. El Tribunal obvi referirse a las
construcciones como bienes integrantes.
El artculo bajo comentario no distingue entre las partes integrantes o accesorias
incorporadas al inmueble como tales con anterioridad o posterioridad a la
constitucin del gravamen. Ello es irrelevante; todo lo que le corresponda al
inmueble se encuentra afecto a la hipoteca.
d) Rentas que perciba el inmu~ble: renta pudiera ser la merced conductiva que
recibe el deudor hipotecario por el alquiler del bien. Nuestro Cdigo Civil entiende
por "rentas"los frutos de un bien. En ese sentido, no entendindose las rentas ni
como partes integrantes ni como accesorias (salvo excepciones; los frutos
mientras no se retiren del bien principal, son bienes integrantes), no estaran
comprendidas por la hipoteca.
DOCTRINA
ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil l. Introduccin y Parte General. Volumen 11.
Barcelona. Jos Mara Bosch Editor, 1991. p. 117, AVENDAO ARANA, Francisco.
La Extensin de la Hipoteca. En: THEMIS Revista de Derecho,N 26, Lima, 1993;
DEZPICAZa, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen 111,
sptima edicin, Tecnos S.A., 2001. HORNA ZEGARRA, Zoila. La Extensin de la
Hipoteca. Comentarios a la Sentencia del Tribunal Constitucional. En: THEMIS
Revista de DerechoN 40. Lima, 1999. MURO, A. Manual de Derechos Reales de
Garanta. Librera y Ediciones Jurdicas, Lima. 1999. PEA GUZMN, Luis
Alberto. Derecho Civil. Derechos Reales. Buenos Aires. Tipografa Editora
Argentina, 1975.

JURISPRUDENCIA
"Un carcter jurdico de la hipoteca es su indivisibilidad, de tal manera que recae
sobre el todo y cada una de las partes, y si el bien hipotecado se divide, todas y
cada una de las partes continan gravadas en garanta del cumplimiento o pago"
(Cas. N 306-97-Arequipa, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El Peruano,
3/04/98, p. 609).
"La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene el
derecho de persecucin y venta del bien, se constituye en garanta de un crdito u
obligacin y se extiende a todas las partes del bien hipotecado"
(Cas. N 723-98-Arequlpa, El Peruano, 21/01/99, p.2514).

INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
ARTICULO 1102
La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados.
CONCORDANCIAS:
C.C. arls. 1100, 1101, 1107, 1109, 1175, 1176, 1177
Comentario
Marco Becerra Sosaya
Lo primero por mencionar es que el artculo 1102 del Cdigo es una norma
dispositiva; esto es, las partes pueden pactar en contrario; ello resulta lgico, pues
el nico beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el acreedor de la
obligacin -o eventualmente sus sucesores-, con lo que al Estado no le interesa
imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al derecho
real mismo. Claro que si no se dice nada en el ttulo constitutivo de la hipoteca, la
misma tiene la caracterstica de indivisible pues con ello protegemos al crdito(1).
En realidad, como dice Borda -citado por Avendao-, la indivisibilidad no hace a la
esencia de la hipoteca, sino a su perfeccin como garanta del pago de la
obligacin principal.
Ahora bien, buena parte de la lectura de los artculos del Cdigo Civil puede
hacerse desde dos vertientes: de un lado, por lo que literalmente manifiestan y del
otro, por lo que a travs de esa literalidad puede entenderse. El artculo bajo
comentario no escapa a esa situacin de lectura interpretativa, ms an dada la
parquedad en su redaccin. Sin embargo, podemos decir con Dumoulin -citado
por Papao- sobre la base de su clsico aforismo, que en virtud a la indivisibilidad
"cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas, estn
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de esta"(2).
De una lectura atenta del aforismo arriba transcrito, advertimos que la figura que
comentamos est ntimamente relacionada con el principio de especialidad
. en materia hipotecaria, el que a su vez se bifurca: por un lado, la especialidad en
el objeto sobre el cual va a recaer el gravamen (artculos 1100 Y 1101 del Cdigo
Civil), con lo que la hipoteca que se constituya recae sobre todo el bien inmueble o
bienes inmuebles especficamente determinados, extendindose el derecho real
(1) A diferencia del Cdigo Civil suizo, en cuyo artculo 8330 se recoge como regla
la divisibilidad de la hipoteca. (2) El articulo 2433 inciso 10 del Cdigo Civil
colombiano ha sido ms generoso que el nuestro en su redaccin, habiendo
recogido el aforismo de manera casi textual: "En consecuencia, cada una de las
cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas son obligadas al pago de
toda la deuda y de cada parte de ella" a todas las partes integrantes del bien, a

sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la

expropiacin, salvo pacto distinto; y de otro lado, a la especialidad en cuanto al
crdito (artculo 1099 inc. 2 y 1107 del Cdigo Civil), con lo que concluimos -como
reza el Cdigo- que la hipoteca "asegura el cumplimiento de una obligacin
determinada o determinable(3)" y que en tanto dicha obligacin subsista -aun
cuando fuere parcialmente-, o se hubiere dividido, la hipoteca tampoco se
modifica.
1. Consecuencias de la indivisibilidad
De esta forma, si recurrimos -con fines didcticos- a una situacin tipo a que se
alude cuando se refiere a la indivisibilidad de la hipoteca, podemos decir que
mientras subsista la obligacin garantizada o parte de ella, la hipoteca permanece
inmutable pues as lo prev el artculo 1102 del cdigo sustantivo. El derecho real
en buena cuenta siempre permanecer tal cual se le configur en el documento
constitutivo(4), pese a que las condiciones del crdito puedan verse modificados
de manera subsecuente, o si el inmueble mismo sufre alteraciones o
modificaciones. Empero, esta es solo una de las maneras de enfocar la eficacia de
la figura de la indivisibilidad.
Siguiendo a Prez Vives, Papao, Kiper y Arias-Schreiber, vamos a resumir las
principales consecuencias que la indivisibilidad comporta:
a) Cuando la hipoteca afecta un inmueble en su totalidad y este ltimo sufriera una
desmembracin, la parte separada continuar gravada con la misma hipoteca y
hasta por el mismo monto, pese a que hubiera operado una transferencia de titular
dominial.
Esta es la razn que -entre otras-, justifica en los Registros Pblicos el traslado de
la hipoteca global que grava la partida matriz, a las partidas de los lotes que se
independizan de aquella; o por ejemplo, el traslado de la hipoteca que grava el
ntegro del terreno, a las partidas que nacen fruto de la independizacin de los
departamentos de un edificio.
A propsito de estos ejemplos, nos resulta interesante mencionar que la figura de
la indivisibilidad busca proteger sobremanera al acreedor, a fin de que este no sea
burlado en la satisfaccin de su crdito, incluso en casos en que a primera vista la
solucin no es del todo justa. Imagnese el siguiente supuesto: A, B Y e son
copropietarios de un predio de 200,00 m2. En el ao 2000, "B"
(3) En puridad y por cuestin de propiedad terminolgica y conceptual, no hay
figura jurrdica que pueda asegurar el cumplimiento de una obligacin; en todo
caso, el papel de la hipoteca importa responder ante el eventual incumplimiento.
(4) Generalmente se trata de una escritura pblica, pues en algunos casos-a
manera de excepcin- se ha previsto el documento privado con firmas legalizadas
ante notario pblico (vase el artIculo 176 de la Ley N" 26702).

hipoteca su cuota ideal; por ende, las acciones y derechos de "A" y "C" no estn
gravadas. En el ao 2001 , se subdivide el predio en tres sublotes y ruto de la
adjudicacin por particin, cada copropietario se adjudica un sublote.
Fruto de la indivisibilidad de la hipoteca podemos sostener lo siguiente:
- Aun cuando se hipotec nicamente la cuota ideal de "B", la hipoteca subsistir
sobre los tres sublotes que se independicen, salvo que el acreedor diga lo
contrario bajo la consideracin de que el sublote resultante adjudicado a "B", es
suficiente para garantizar la obligacin a su favor.
- Si consideramos que para no perjudicar a los copropietarios "A" y "C", no
debemos trasladar la hipoteca a los sublotes que estos se adjudican, podramos
perjudicar al acreedor -atentando contra la indivisibilidad-, toda vez que
vlidamente en la adjudicacin por particin pudo obviarse a "B", quien no recibe
ningn sublote y ms bien recibe otros bienes, conformantes de un acervo mayor
distinto del predio; lo que supondra finalmente extinguir la hipoteca.
b) Consecuencia de la indivisibilidad es tambin la persecutoriedad prevista en la
norma sustantiva -a eleccin del acreedor-, cuando la hipoteca comprenda varios
inmuebles, pudiendo perseguirlos a todos ellos simultneamente o solo a uno, aun
cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o
existieran otras hipotecas, con la posibilidad del juez para fijar una prelacin para
la venta de los bienes afectados (artculo 1109 del Cdigo Civil).
Debemos aadir que, aun cuando el artculo 1102 del Cdigo, parece reclamar la
necesaria concurrencia de varios inmuebles afectados para que opere la figura de
la indivisibilidad, ello no es cierto, pues basta en realidad un nico inmueble
afectado para que hablemos de indivisibilidad. Mariani de Vidal nos recuerda -a
partir del Cdigo Civil argentino- que "la norma se coloca en la hiptesis de que
sean varias las cosas hipotecadas, pero casi de ms est decirlo, esta
caracterstica de la hipoteca aparece tambin en el caso de que sea una sola cosa
la afectada".
c) Cuando la obligacin principal se extingue parcialmente, la hipoteca subsiste en
su integridad; de tal suerte que -llevando el supuesto a la exageracin-, si una
hipoteca constituida hasta por US$ 300,000.00, gravaba un predio para garantizar
una obligacin pecuniaria de US$ 220,000.00, de la que a la fecha solo resta
pagar US$ 2,500.00, la hipoteca subsiste ntegra y con el mismo monto en virtud a
la indivisibilidad, salvo el caso de la reduccin forzosa prevista en el artculo 1116
del mismo Cdigo, que constituye un supuesto distinto, conforme veremos ms
adelante.
d) Si existieran varios codeudores mancomunados en la obligacin garantizada
con la hipoteca de sus inmuebles, la deuda se divide ciertamente entre los
mismos, pero la hipoteca subsiste ntegra, no pudiendo reclamar quien pague la
parte de la deuda que le corresponde la cancelacin del derecho real. La
indivisibilidad la hace subsistir, sin perjuicio -tambin en este caso- de la reduccin

del monto del gravamen, que implica la puesta en marcha de otra figura, no
necesariamente atendible por el juez.
De la misma manera, si existieran varios coacreedores hipotecarios y alguno de
ellos recibiera la parte que le corresponde, este no puede solicitar al Registro la
extincin de la hipoteca, as como tampoco la reduccin del monto del gravamen,
salvo obviamente, las acciones en el mbito jurisdiccional.
Asimismo, aquel coacreedor que estuviere impago podr oponer el ntegro de la
hipoteca sobre el inmueble para hacerse cobro.
Entrados en el campo sucesorio, si el constituyente de la hipoteca (el propietario
del inmueble) es a la vez deudor y fallece dejando varios herederos, la obligacin
se divide entre los mismos, pero bajo el supuesto de que el bien se adjudique a
uno de ellos y que este cumpla con pagar su parte, la hipoteca se mantiene
ntegra hasta la total extincin de la obligacin.
2. Relacin con la reduccin del monto de la hipoteca (artculo 1115 del Cdil!o
Civil)
Si como se ha mencionado, el acreedor puede renunciar al beneficio de la
indivisibilidad dada la naturaleza dispositiva del artculo 1102 de nuestro Cdigo,
queda claro que la hipoteca s es divisible. Lo que debe quedar ms claro todava,
es que la divisibilidad de la hipoteca no es la reduccin de su monto(5).
Ambos supuestos son distintos, pues la divisin de la hipoteca implicara (desde la
casustica) justamente la desafectacin de uno de los inmuebles gravados de
manera primigenia, o que por ejemplo, la hipoteca -por declaracin del acreedorno garantice ms la integridad de la obligacin, o finalmente, todos aquellos
supuestos contrarios a los literales a), b), c) y d) arriba detallados. La reduccin
del monto de la hipoteca previsto en el artculo 1115 de Cdigo es solo eso, la
reduccin del monto del gravamen mismo, mas no la desafectacin de uno de los
inmuebles gravados de manera primigenia, por ejemplo(6).
La finalidad que por un lado persigue la indivisibilidad de la hipoteca es justamente
proteger al acreedor, por tanto su renuncia a la misma le somete a un riesgo que
l acepta. En tanto que la finalidad de la reduccin del monto hipoteca
(5) Anibal Torres Vsquez parece no interpretarlo as cuando en su Cdigo Civil Comentado (Ed.
mayo de 1998) seala que "Las partes pueden acordar la divisin de la hipoteca mediante la
reduccin de su monto".
(6) A propsito de este supuesto (limitar la hipoteca a una parte de los bienes), decra Lucrecia
Maisch Von Humboldl. que "la reduccin de la hipoteca sobre el o los inmuebles gravados,
autorizada por el Cdigo italiano y recogida por el boliviano en los artlculos 1384 a 1387, muestra
indudables implicancias con el principio de la indivisibilidad de la hipoteca, por lo que la ponencia
se decidi por la no inclusin de la misma" (citada por AVENDAO).

rio es beneficiar al hipotecante -que no siempre es el deudor-, para que su

inmueble aparezca con un gravamen menor y por tanto se revalorice y a la vez se
vuelva atractivo para un potencial segundo acreedor hipotecario. La razn que
obligara a la reduccin del monto del gravamen sera justamente la extincin
parcial de la obligacin.
Ahora bien, como se seala en la Exposicin de Motivos del Cdigo vigente, "es
importante precisar que la circunstancia de que a travs de este precepto (se
refiere al artculo 1102) se consagre el principio de indivisibilidad de hipoteca, no
impide la reduccin voluntaria o judicial de 1a hipoteca; puede por tanto reducirse
el monto del gravamen que soporta el bien sin que por tal motivo la integridad del
inmueble siga asegurando el pago de la obligacin".
Siendo as, podemos concluir en que la indivisibilidad de la hipoteca no es
excluyente con la reduccin de su monto.
Finalmente, nos parece relevante mencionar -a ttulo de complemento-, que si bien
en este artculo hemos comentado la indivisibilidad de la hipoteca, figura no menos
interesante y no regulada en el Cdigo Civil y que podra aparecer como contraria
a la indivisibilidad para el caso de predios, es la de la acumulacin de predios
gravados con hipoteca, al amparo del artculo? 4 del Reglamento de las
Inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble. Como no es este el espacio
para pronunciamos al respecto, nos limitamos a dejar constancia de que la
Directiva N 005-2003-SUNARP/SN aprobada mediante Resolucin SUNARP N
119-2003-SUNARP/SN del? de marzo de 2003 ha regulado dicho supuesto.
DOCTRINA
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo VI.
Derechos Reales de Garanta, Gaceta Jurdica, Lima, 2002; ASOCIACiN NO
HAY DERECHO, El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, Ediciones
Legales, Editorial San Marcos, Lima, julio, 2001. AVENDAO VALDEZ, Jorge,
Garantas, PUCP, lluvia Editores, mayo, 1991. EXPOSICiN DE MOTIVOS DEL
CDIGO CIVIL DE 1984. Diario Oficial "El Peruano", Publicado el9 y 12 de
noviembre, 1990. PAPAO, KIPER, DILLON, CAUSSE, Derechos Reales. Tomo
11, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1993. PEA BERNALDO DE QUIRS,
Manuel, Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Centro de Estudios Registrales,
Tomo 11, Tercera Edicin, Madrid, 1999. PEREZ VIVES, lvaro. Garantas Civiles,
Segunda Edicin, Editorial Temis S.A., Colombia, 1999. MARIANI DE VIDAL,
Marina. Curso de Derechos Reales, Tomo l. Zavala. Buenos Aires, 1989.
JURISPRUDENCIA
"Los caracteres jurdicos de la hipoteca son: a) constituye un derecho real sobre
bien determinado; b) es un derecho accesorio, puesto que se constituye en
seguridad del cumplimiento de una obligacin; c) es indivisible, de tal manera que
recae sobre el todo y cada una de las partes, y si el bien hipotecado se divide,

todas y cada una de las partes continan gravadas en garanta del cumplimiento o
pago, como as lo establecen los artculos 1100, 1101 Y 1102 del Cdigo Civil"
(Cas. N" 306-97-Arequipa, SCTSS. P. 3/4/1998. El Cdigo Civil a travs de la
Jurisprudencia Casatoria. Asociacin No hay Derecho. Ediciones Legales).

HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCiN

ARTICULO 1103
Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la
hipoteca, toda explotacin econmica que forma un conjunto de bienes unidos o
dependientes entre s.
Comentario
Oswaldo Hundskopf Exebio
Se trata de una norma que reproduce casi textualmente lo dispuesto por el artculo
1020 del Cdigo Civil de 1936 que estableca: "Pueden los contratantes considerar
como una sola unidad para los efectos de la hipoteca toda explotacin agrcola o
industrial que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sr'. La nica
diferencia entre la norma vigente y la derogada, consiste en que se ha incluido la
expresin "explotacin econmica", en lugar de "explotacin agrcola e industrial".
En opinin de la doctora Lucrecia Maisch Von Humboldt (p. 266), miembro de la
Comisin Encargada del Estudio y Revisin del Cdigo Civil y autora de la
Ponencia sobre Derechos Reales, dicha modificacin podra obedecer a la
presunta voluntad del legislador de no ocuparse de los predios rsticos.
En efecto, el artculo 883 del Cdigo Civil dispone que los derechos reales sobre
predios rsticos se rigen por la ley de la materia.
Respecto del tema, la doctora Maisch, en el artculo 318 de su Ponencia, expone
un criterio contrario al del artculo bajo comentario y, en concordancia con lo
dispuesto por el artculo 217 del Cdigo Civil de 1936, propona que, en el caso de
hipoteca sobre tierras de cultivo o fundas ganaderos, el gravamen se limite al
casco del inmueble, al monto de los seguros que existieran en su favor, y al valor
de su expropiacin.
Segn la ponente: "La finalidad de esta prescripcin es permitir que el propietario
pueda gravar con prenda los bienes muebles de su heredad y para ello quedan
expresamente excluidos de~la hipoteca". La opinin de la doctora Maisch es
compartida, en la doctrina nacional, por Ronald Crdenas Krenz (p. 1623).
En cuanto a la expresin "explotacin econmica", consideramos pertinente citar
las definiciones jurdicas de la palabra "explotacin", que tengan relacin con
actividades econmicas.
As, Cabanellas (p. 152) define el trmino "explotacin" como "organizacin de los
medios conducentes al aprovechamiento de las riquezas de toda ndole, y
principalmente agrcolas, pecuarias, mineras e industriales.!/ Elementos
destinados a una industria o empresa".

En el mismo sentido, Flores Polo (p. 572) entiende la palabra "explotacin" como
"Organizacin de los medios de produccin para conseguir el aprovechamiento de
la riqueza".
Por su parte, el doctor Jack Bigio (p. 48) define la expresin "explotacin
econmica", como "...un conjunto de bienes integrantes de una actividad
econmica".
El mismo autor recuerda que, durante los debates para la aprobacin de esta
norma, el doctor Jorge Avendao Valdez seal que esta responde a una
necesidad prctica, citando como ejemplo el caso del deudor que constituye
hipoteca sobre el local industrial en que funciona la fbrica, as como respecto de
otros bienes, como son las mquinas, la materia prima, o sobre bienes en proceso
de fabricacin.
Segn seala el doctor Bigio, en la hiptesis descrita en el prrafo anterior, "... es
obvio que el conjunto de bienes que por convenio se tiene como una unidad,
deber estar integrado por un bien inmueble, pues, de no ser as, no se podr
cumplir con el requisito de inscripcin del gravamen".
Asimismo, los doctores Max Arias-Schreiber y Carlos Crdenas Quirs (p. 187),
consideran como un acierto que la norma bajo comentario tenga una redaccin
genrica y no se limite a las explotaciones agrcolas e industriales, definiendo la
expresin "explotacin econmica" como "oo. un conjunto de bienes
ontolgicamente independientes pero a los que la ley considera como una unidad,
dada la vinculacin jurdica o econmica existente".
Los mismos autores sealan que, al operar la garanta hipotecaria sobre la unidad
as definida, "...se favorece el desarrollo del crdito y toda clase de actividades
econmicas".
Por nuestra parte, coincidimos con las opiniones antes mencionadas, en el sentido
de que la norma contenida en el artculo 1103 del Cdigo Civil vigente permite
extender los efectos de la hipoteca, adems de a un bien inmueble, a aquello.s
bienes que, individualmente considerados, no tienen la calidad de tales, pero que
considerados, para estos efectos, como una unidad o (en los trminos de la
norma) "explotacin econmica", pueden otorgar mayor valor al conjunto de
bienes otorgados en garanta.
Debe tenerse en cuenta, asimismo, que se trata de una norma dispositiva y no
imperativa; es decir, depender de la voluntad de las partes considerar o no como
una unidad, para efectos de la hipoteca, a un conjunto de bienes que conforman lo
que el legislador denomina una "explotacin econmica".
Discrepamos, pues, respetuosamente, de la crtica efectuada por la doctora
Maisch Von Humboldt, toda vez que, en nuestra opinin, nada impide que el
propietario de un inmueble destinado a uso agrcola o ganadero, pueda gravar con
hipoteca el bien inmueble dedicado a esa actividad y, adems de ello, otorgar
garanta prendaria respecto de los bienes muebles que utiliza para sus
actividades.

Como un ejemplo de desarrollo legislativo de la norma bajo comentario, podemos

mencionar lo dispuesto por los artculos 172 y 173 del Texto nico Ordenado de la
Ley General de Minera (D.S. N 014-92-EM, publicado en el Diario Oficial El
Peruano el 4 de junio de 1992), que disponen a la letra lo siguiente:
"Artculo 172.- Puede constituirse hipoteca sobre concesiones inscritas en el
Registro Pblico de Minera".
"Artculo 173.- Para los efectos de la valorizacin y remate, los contratantes
pueden considerar como una sola unidad, varias concesiones que formen un
conjunto de bienes unidos o dependientes entre sr'.
Como puede apreciarse, las normas transcritas, desarrollando lo dispuesto por el
artculo 1103 del Cdigo Civil, permiten la constitucin de hipotecas sobre
unidades constituidas por varias concesiones mineras, siempre que estas formen
un conjunto de bienes unidos o dependientes entre s.
Se trata, pues, de una aplicacin prctica del trmino "explotacin econmica",
contenido en la norma actualmente vigente, y que difcilmente hubiera sido posible
de mantenerse la redaccin del derogado artculo 1020 del Cdigo Civil de 1936, o
la propuesta en la ponencia de la doctora Maisch Von HumboldL
A manera de conclusin, podemos sealar que se trata de una norma de
innegable importancia y aplicacin prctica, que permite incorporar, dentro de las
garantas hipotecarias, a conjuntos de bienes integrados a una actividad
econmica, superando de esa manera las dificultades que plantea la distincin
rgida entre bienes muebles e inmuebles.
DOCTRINA
MAISCH VaN HUMBOlDT, lucrecia. Exposicin de Motivos y Comentarios del
Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil. En: REVOREDO DE DEBACKEY,
Delia (compiladora) Cdigo Civil. Comisin Encargada del Estudio y Revisin del
Cdigo Civil, Tomo V. Lima, 1985; CARDENAS KRENZ, Ronald. Instituciones del
Derecho Civil. Derechos Reales de Garanta, tomo 111. de 1984, 'tomo VI,
Derechos Reales de Garanta. Cultural Cuzco, Lima; CABANElLAS, Guillermo.
Diccionario de Derecho Usual, tomo 11. Editorial Heliasta, Buenos Aires, 1976;
FLORES pala, Pedro. Diccionario de Trminos Jurdicos, tomo l. Cultural Cuzco,
Lima, 1980; BIGIO CHREM, Jack. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil.
Comisin Revisora del Cdigo Civil. Cultural Cuzco, Lima, 1988; ARIASSCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984, tomo VI, Derechos Reales
de Garanta, Primera edicin. Gaceta Jurdica, Lima, 1995.

HIPOTECA RESPECTO DE OBLIGACiN FUTURA

ARTICULO 1104
La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual.
CONCORDANCIAS:
LEY 26702 arto 172
Comentario
Alonso Morales Acostar.
1. El Rgimen General
La regulacin de la hipoteca respecto de una obligacin futura o eventual recin
aparece en nuestro Cdigo Civil de 1984, inspirado en el artculo 224 del Cdigo
Civil suizo y en el artculo 2921 del Cdigo Civil mexicano (AVENDAO, p. 194;
ARIAS-SCHREIBER y CARDENAS, p. 193).
De conformidad con el artculo 1104, un acreedor podr asegurar el cumplimiento
de cualquier crdito que otorgue en el futuro mediante la constitucin de una
garanta hipotecaria por parte de su futuro deudor.
En atencin al principio de accesoriedad(1), la garanta solo ser eficaz una vez
que la obligacin garantizada llegue a generarse, lo cual implica esperar que la
obligacin principal sea contrada. Por consiguiente, si bien la hipoteca de
obligacin futura se constituye por escritura pblica y se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble salvaguardando su prioridad(2), ser el surgimiento de la
obligacin principal, vale decir de "la obligacin garantizada", la que determinar la
eficacia de la garanta hipotecaria; de no surgir aquella la hipoteca carecer de
eficacia.
(.) Con la colaboracin de la seorita Paola Montes Salgado
(1) De acuerdo con el principio de accesoriedad, el cumplimiento del contrato de garanlfa
hipotecaria (obligacin accesoria) depende de la existencia de la obligacin cuyo cumplimiento
efectivo garantiza (obligacin principal); de tal manera que, si la obligacin garantizada no existe o
deviene en nula, tampoco existir la obligacin accesoria. En ese sentido, seala el doctor Jorge
Avendao Valdez (p. 158), que: "(...) La hipoteca sigue la suerte de la obligacin principal: si sta
se extingue por pago o prescripcin, se extingue tambin la hipoteca, si la obligacin principal se
declara anulada, queda invlida la hipoteca (...)".
(2) Si bien a la fecha de constitucin e inscripcin de la hipoteca no existe obligacin alguna, la
norma permite que el acreedor garantizado asegure su rango frente a los terceros acreedores.
Dicha prioridad en el tiempo solo se har efectiva una vez contrada la obligacin principal que se
desea garantizar.

En ese orden de ideas, los artculos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria de Espaa
(PUIG BRUTAU, p. 418), disponen lo siguiente:
Artculo 142: "La hipoteca constituida para la seguridad de una obligacin futura o
sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtir efecto contra tercero, desde su
inscripcin, si la obligacin llega a contraerse o la condicin a cumplirse (...)".
Artculo 143: "Cuando se contraiga la obligacin futura o se cumpla la condicin
suspensiva de que trata el prrafo primero del artculo anterior, podrn los
interesados hacerlo constar as por medio de una nota al margen de la inscripcin
hipotecaria".
De lo expuesto, podemos afirmar que uno de los objetivos de la regulacin de
la hipoteca sobre obligaciones futuras o eventuales reside en el hecho de asegurar
al acreedor un rango o prelacin respecto de la potencial ejecucin de una
obligacin no existente, pero con grandes probabilidades de ser contrada en el
futuro. En ese sentido, si no surge la obligacin futura, la hipoteca no surtir efecto
alguno debiendo, en consecuencia, extinguirse o cancelarse.
2. Res;!ulacin especial en el rs;!imen bancario: s;!aranta sbana como s;!
aranta de oblis;!aciones futuras
La legislacin del Sistema Financiero, al igual que la legislacin civil, regula la
hipoteca respecto de obligaciones futuras.
El artculo 172(3) de la Ley N 26702, Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros,
prev lo siguiente:
"Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una empresa del
sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes
o futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garanta siempre
que as se estipule expresamente en el contrato.
Cuando los bienes afectados en garanta a favor de una empresa del sistema
financiero son de propiedad distinta al deudor, stas slo respaldan las deudas y
obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente sealadas por el
otorgante de la garanta" (resaltado agregado).
(3) Texto vigente conforme a la modificacin efectuada por la Ley N 27851. publicada en el Diario
Oficial "El Peruano", con fecha 22 de octubre de 2002.

Esta es la denominada garanta sbana, en virtud de la cual, el deudor de una

empresa del Sistema Financiero puede constituir una garanta real, con el fin de
respaldar todas las obligaciones asumidas frente a dicha empresa, sean
obligaciones directas o indirectas, existentes o futuras.
De esta forma, si por ejemplo, un banco presta a un cliente determinada cantidad
de dinero y este ltimo constituye una hipoteca (sobre un inmueble de su
propiedad), lo usual sera que la garanta se circunscriba a dicho crdito. Sin
embargo, en aplicacin de la norma antes citada, la hipoteca respaldar adems
todas aquellas obligaciones futuras que el mismo deudor contraiga con dicha
entidad bancaria.

La denominada "garanta sbana" no alcanza a las garantas reales constituidas

por terceros en favor de una entidad financiera, dado que en dicho caso las
obligaciones objeto de garanta sern solo aquellas que expresamente hayan sido
detalladas por el deudor en el contrato de garanta respectivo. Dicha excepcin
cautela el patrimonio del tercero, pues tiene por objeto no obligarlo a respaldar el
cumplimiento de obligaciones presentes o futuras del deudor, en cuya generacin
no ha participado o de las que, simplemente, no ha tenido conocimiento.
Como vemos, esta disposicin que concuerda con lo dispuesto por el artculo 1104
del Cdigo Civil peruano de 1984, tiene por objeto aliviar los costos de transaccin
(4) propios de las operaciones de crdito en el Sistema Financiero, de forma tal,
que no se deban incurrir en los costos que demanda constituir una garanta
hipotecaria cada vez que se otorga una lnea de crdito(5).
Obsrvese que esta institucin legal permite que las empresas del Sistema
Financiero puedan otorgar con mayor celeridad los crditos requeridos por los
agentes econmicos en el mercado, evitando de esta manera la necesidad de
celebrar un nuevo contrato de garanta para cada operacin de crdito. Ello diluye
el riesgo y reduce los costos de operaciones en las que finalmente se
comprometen recursos que se obtienen del ahorro pblico.
Como puede apreciarse, este tipo de disposicin brinda celeridad al trfico jurdico
y reduce los costos de acceso al crdito, los cuales son trasladados por las
entidades del Sistema Financiero a sus clientes.
(4) "Los costos en los que se incurre en la bsqueda de alguien para realizar negocios, en alcanzar
un acuerdo acerca del precio y de otros aspectos de la transaccin, y en asegurarse de que los
trminos del acuerdo se cumplan" (PARKIN, p. G-2).
(5) Bsqueda de informacin dentro del Sistema Financiero, las centrales de riesgo, los centros
laborales, los Registros Pblicos, entre otros; a efectos de conocer el grado de solvencia de su
deudor.

DOCTRINA
ARIAS-SCHREIBER, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos. Exgesis del Cdigo
Civil de 1984, tomo VI, Derechos Reales de Garanta. Gaceta Jurdica S.A., Lima
2000; AVENDAO VALDEZ, Jorge. Garantas. Materiales de enseanza. Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima 1991; PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de
Derecho Civil, vol. 111, Derechos Reales. Bosch Casa Editorial S.A., Barcelona,
1989; PARKIN, Michael. Microeconoma, Quinta edicin. Addison Wesley, Mxico,
2001.
JURISPRUDENCIA
"La hipoteca puede constituirse en garanta de una obligacin especfica y
determinada y tambin para garantizar una obligacin futura o eventual"
(Cas. Nf! 2809-98-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 29/01/99, p.
2547).

"El artculo 1104 permite claramente garantizar mediante hipoteca o fianza

solidaria deudas futuras cuya cantidad no se sepa y aun cuando tengan el carcter
de eventuales"
(Cas. N 788-96-Tacna, El Peruano, 28/05/98, p. 1193).
"Si el contrato de hipoteca prev la cobertura de deudas futuras que pudieran
resultar a cargo del obligado, no se puede restringir su aplicacin a garantizar
ttulos transmisibles o por endosos"
(Cas. N 320-94. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatorla, p. 363).
"La hipoteca puede garantizar obligaciones futuras. En este acto no se puede
exigir que se fije plazo ni monto de la deuda, pero la garanta se encuentra
limitada por el monto de la hipoteca"
(Cas. Nf! 328-94. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatorla, p. 363).
"Si un bien se otorga en hipoteca a favor de una empresa del sistema financiero,
respaldar todas las deudas y obligaciones directas e indirectas, existentes o
futuras, asumidas para con ella tanto por quien afecte el bien como por el deudor
hipotecario, salvo disposicin en contrario"
(Exp. N 21765-2863-98 del 26/01/t999. Explorador Jurlsprudenclal. Gaceta
Jurdica).