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LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS

La crisis inmobiliraria acontecida en los Estados Unidos ha sido la peor


desde la Gran Depresin de los aos treinta. Histricamente, la
globalizacin y la liberalizacin han resultado de las grandes crisis del
capitalismo.
En este sentido, los procesos de globalizacin, flexibilizacin de los
mercados de trabajo, liberalizacin comercial, desregulacin financiera,
as como la fundacin de un rgimen de acumulacin cuyo principal pilar
lo ha constituido el capital financiero han sido la respuesta de los
sectores productivos y del gobierno para restablecer las vas de
reproduccin del capital y de modificacin de las relaciones
capitaltrabajo en aras de una mayor tasa de ganancia. (Barcelata
Chvez, 2010)
El modelo de acumulacin basado en el desarrollo del sector financiero
en detrimento del productivo, se ha convertido en el background de la
crisis inmobiliaria actual. Ello evidentemente signific un cambio en la
lgica de reproduccin del capital, donde la esfera financiera establece
sus necesidades de alta rentabilidad a corto plazo ms que la
perspectiva productiva de largo plazo, por tanto la economa real queda
supeditada a la bsqueda de esos objetivos.

Antecedentes
La economa estadounidense represent el 25% de la produccin
mundial y durante el perodo de 1985 al 2008 su posicin financiera neta
respecto al resto del mundo fue deficitaria en un porcentaje cercano al
20% (accounts, 1976-2008), lo cual explica la naturaleza global de la
actual crisis financiera.
La inestabilidad financiera es caracterstica del capitalismo moderno y
su frecuencia y magnitud tienden a incrementarse cuando los mercados
financieros actan sin regulacin del banco central y cuando el sector
financiero crece en mayor proporcin que la economa real y el empleo.
Un acontecimiento de lo ms irracional en los ltimos tiempos lo
constituye las hipotecas subprime, que surgieron como una de las
innovaciones ms importantes del sector financiero durante la dcada
de los noventa.

Con el objetivo de incrementar las ganancias de corto plazo y a partir de


una liberacin de los programas gubernamentales de apoyo a la
vivienda, diversas instituciones financieras otorgaron crditos a millones
de ciudadanos que anteriormente no hubieran calificado para ningn
crdito.
Para muchos estadounidenses la concesin de crditos hipotecarios
signific una valiosa oportunidad de hacerse de su casa, pero que
tambin se tradujo en el aumento de los delitos de cuello blanco, el
abuso de las condiciones crediticias y la bancarrota. Los prstamos
subprime se definieron como de alto riesgo, en virtud del pobre perfil
financiero de quienes los contrataron (estas familias apenas si contaban
con las rentas mensuales a bajos intereses).
El historial crediticio del solicitante era evaluado por FICO (Fair Issac
Company) mediante puntajes; aquellos sujetos de crdito que
obtuvieran menos de 620 puntos eran calificados como altamente
riesgosos, razn por la cual se le descartaba como cliente de un
prstamo prime.
Segn los expertos en crdito hipotecario, un pobre historial crediticio
ocurra cuando familia obtena un bien inmueble con apenas una
calificacin de 350 puntos al nivel de tasas de inters vigente.
En comparacin a los prstamos prime, los prstamos subprime
mantenan una relacin mayor entre el crdito y el valor de la casa, o
sea que la participacin del crdito era mayor al valor del inmueble lo
cual pona al deudor como altamente riesgoso en caso de insolvencia
econmica (Reyes Guzmn, 2007-2009). Estas hipotecas subprime
llegaron a representar el 15% del total de hipotecas en los Estados
Unidos.
El desastre financiero se desarroll en torno a los activos subprime y el
aumento desmesurado del precio de las casas existentes, mientras
durante el perodo 1975-1995 los precios reales de las casas se
incrementaron en promedio por ao un 10%, en la dcada de 1995-2004
este indicador fue del 36%.
Tan solo entre 1997 y 2006, los precios de las casas se incrementaron
vertiginosamente un 93%, en tanto que en los cien aos precedentes los
precios inmobiliarios fluctuaron entre el 10 y el 20%. El aumento real en
los precios de las casas estimul significativamente el auge del crdito y
el consumo, el cual termin en junio de 2007 cuando los ndices de

morosidad de
internacional.

las

hipotecas

promovieron

la

crisis

financiera

El desempeo econmico de los Estados Unidos durante 2001 y 2002


fue posible gracias al boom de las inversiones inmobiliarias y a la
existencia de menores tasas de inters. La atraccin de capitales
extranjeros sostuvo el crecimiento del consumo privado, las
importaciones y el mantenimiento de las tasas de inversin.
El auge de las inversiones hipotecarias permiti soportar a la economa
despus de que los estadounidenses, hartos del mercado de acciones,
mostraron una enorme euforia por los bienes races.
En el caso particular de los Estados Unidos, los bienes races
incrementaron su valor significativamente al grado de que las familias
aumentaron sus inversiones inmobiliarias.
En este sentido, el valor de la propiedad en bienes inmobiliarios en
manos de los estadounidenses se increment cerca de 10 billones
(trillions) de dlares en 2000, cifra que se increment a 20 billones en
2005, evidenciando la presencia de una importante burbuja inflacionaria
en la historia moderna de los Estados Unidos. Durante el bienio 20002002, los precios de las casas se incrementaron en promedio anual un
7.5%, es decir ms del doble de la cifra registrada en aos precedentes.
En 2006 cerca del 70% de las familias en Estados Unidos eran
propietarias de sus bienes races, contra el 64% en 1994 y 44% en 1940
(Guilln, 2009). Al trmino del boom inmobiliario, al saturarse el
mercado, es cuando se canalizan los prstamos subprime los cuales en
su mayora fueron concedidos sin garantas y con elevados riesgos.
La burbuja inflacionaria fue impulsada por una poltica monetaria
expansiva aplicada por la reserva federal (Fed) para evitar que la
economa se hundiera en una deflacin generalizada. Esto aceler el
aumento del endeudamiento y foment la innovacin en nuevos
instrumentos financieros, de bonos, obligaciones e instrumentos
derivados.

Crisis Hipotecaria
El boom por invertir en casas se termin en el 2005, cuando los precios
de los bienes races comenzaron a descender rpidamente. De hecho,

en agosto del mismo ao , se coment la prediccin acerca de una cada


cercana al 40% en los precios de los bienes races en Estados Unidos.
Sin embargo, fue a inicios del 2007 cuando se evidenci la disminucin
de las ventas de casas con respecto a las vendidas en 2006. Los
primeros indicios de crisis se observaron con las hipotecas subprime,
debido a que se registraron crecientes carteras vencidas con este tipo
de crditos otorgados sin anlisis de garantas y con elevados riesgos.
La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos se desarroll
hasta poner en riesgo real de quiebra a todo el sistema financiero y
adems provoc la mayor recesin a nivel mundial poniendo en riesgo
no slo al sistema financiero sino tambin al sistema productivo de cada
pas.
Sin embargo las crisis subprime y bancaria fueron realmente las
consecuencias del deterioro de las variables econmicas y no al revs.
Despus de la crisis de 2001, las bajsimas tasas de inters estimularon
el endeudamiento a corto plazo (apalancamiento) que permiti financiar
la demanda de hipotecas a su vez impulsada por las mismas tasas de
inters.
A finales de 2007 la Fed, de acuerdo con la evaluacin de su Comit
Federal de Mercado Abierto (FOMC, por sus siglas en ingls) consider
que los riesgos derivados de las hipotecas subprime eran ms
equilibrados con respecto al mes anterior. Pero a tres semanas de
diferencia la situacin pareca ser otra.
Ben Bernanke economista y poltico estadounidense anunci al Congreso
de Estados Unidos que el mercado inmobiliario comenzara a sufrir una
desaceleracin por un mayor tiempo del pronosticado.
Posteriormente, Henry Paulson, secretario del Tesoro de Estados Unidos
tambin realiz la advertencia de que el mercado hipotecario de mala
calidad tendra un serio debacle.
Instituciones hipotecarias como New Century Financial, Nova Star,
Country Wide Financial, Washington Mutual, entre otras, comenzaron a
mostrar dificultades en sus posiciones financieras, lo que vino a
agregarse a la ya menor tasa de ganancia reportada en la industria
automotriz apremiada por la agresiva competencia de las empresas
japonesas y europeas.

De acuerdo con Vanoli (2008) las sociedades financieras otorgaban


crditos hipotecarios poco transparentes a diversos sectores de la
poblacin norteamericana los cuales, dado el dficit corriente y fiscal de
la economa estadounidense, eran pactados a tasas de inters bajas
pero variables. Cuando estas sociedades decidieron vender la cartera de
crditos hipotecarios a la banca, transfirieron el riesgo inherente
mientras obtenan su respectiva comisin como generadores de los
crditos.

El Auge de Crdito
Como ya se mencion, las bajas tasas de inters impulsaron el auge del
crdito que a su vez se aliment mutuamente con la dinmica misma
del auge inmobiliario y las refinanciaciones.
Cuando las tasas llegaron a niveles mnimos, la corriente de crditos
finalmente alcanz a las familias de menores ingresos y escaso o nulo
historial crediticio (segmento subprime).
El auge en los prstamos subprime fue impulsado por prcticas laxas de
crdito, como la exigencia mnima de requisitos o el no requerimiento de
pruebas de ingresos, esquemas de pagos iniciales mnimos que no
reducan los montos adeudados, y otras prcticas de relajacin en la
evaluacin de riesgo de los deudores, que se amparaban en los precios
al alza de las garantas.
Pero las hipotecas subprime fueron en su mayora contratadas a tasas
variables (ARMs-Adjusted Rates Mortgages), lo que expona a los
deudores a la reversin en los precios del dinero y de las viviendas.
Las hipotecas subprime fueron a su vez promovidas por la aplicacin de
una amplia gama de nuevos productos que ofrecan proteccin contra el
default, los cuales partan de procesos de titularizacin que permitan a
los bancos sacar de sus balances, crditos ms riesgosos y as evitarse
constitucin de reservas de saneamiento o requerimientos de capital.
Al tiempo que contribuyeron a proteger los balances
titularizacin y los otros productos hicieron posible la
recursos frescos para continuar concediendo crditos. La
hipotecas subprime y near-prime titularizadas, pasaron
2001 a 40% en 2006. (Osorio, 2008)

bancarios,
obtencin
proporcin
de un 9%

la
de
de
en

En Estados Unidos las propiedades son de otro nivel y su valor oscila


entre los 200 mil, hasta los millones de dlares. Y como los bancos

comenzaron a otorgar crditos sin regulacin y control y tampoco hubo


una intervencin regulatoria por parte del estado, todos los ciudadanos
empezaron a pedirlos.
Estos crditos fueron con intereses variables (podan aumentarlos o
disminuirlos sin previa consulta), entonces comenz a ser imposible para
millones de personas, tanto como de clase media, como de clase mediaalta, pagarlo (ej.: las cuotas aumentaban de mil a cuatro mil dlares).
Por esta causa las propiedades comenzaron a ir de regreso a los bancos.
El colapso llego cuando, enormes bancos como Lehman Brothers y
Merryl Lynch, los ms grandes prestamistas, como tambin pequeos
bancos nacionales, se declaran en quiebra, no tenan flujo de capital
pero tenan las propiedades de los ciudadanos que las haban perdido,
las cuales terminaron rematndolas a bajos precios.
La forma en que este problema afecta al resto del mundo es en el valor
de las monedas, el dlar revienta frente a las monedas nacionales
haciendo que inversiones de todos lados se cancelen hasta que las
bolsas de valores se estabilicen.
Sin embargo, el sistema entra en crisis por la confluencia de estos dos
factores:

El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de


agotamiento, los precios de las viviendas ya no suben tan
rpidamente, se estabilizan o, inclusive, bajan en algunos casos.
La Reserva Federal americana sube la tasa de inters del 1 al 5%
para frenar la tendencia al crecimiento de la inflacin que precisa
y paradjicamente haba contribuido a alimentar el sector de la
construccin.

La Diseminacin del Riesgo


El auge inmobiliario atrajo al negocio a grandes bancos de inversin que
vieron una oportunidad formidable de ganancias y adems aplicaron
nuevas herramientas de ingeniera financiera para empaquetar los
crditos subprime y dividirlos en segmentos, algunos de los cuales
fueron posteriormente calificados como de bajo riesgo por las agencias
calificadoras.

Como describe Tustain (2007), los prestamistas hipotecarios se


deshicieron del riesgo de impago (default) de los deudores subprime,
empacando las hipotecas en bonos llamados MortgageBacked Securities
(MBS) que vendieron a otras organizaciones financieras. (Vega, 2009)
La gama de instrumentos, sus agrupaciones y denominaciones,
categoras hipotecarias, instituciones involucradas, es mucho ms
amplia y compleja de lo que se plantea en este apartado, por lo que la
situacin del mercado y los instrumentos derivados se volvi difcil de
esclarecer incluso para los especialistas financieros.

CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS Y


SUS EFECTOS EN HONDURAS
El hecho de tener a Estados Unidos como el principal socio comercial
repercuti en forma directa y casi inmediata sobre Honduras. Fue en el
ltimo trimestre de 2008 cuando comenz a manifestarse el mayor
impacto de la crisis econmica de Estados Unidos en la regin.
La menor demanda por sus productos se manifest en una cada de sus
exportaciones a Estados Unidos de 1,9% respecto del mismo trimestre

de 2007. (Comisin Econmica para Amrica Latina y el Caribe (CEPAL) ,


2009).
La crisis internacional afect al pas en un momento en el cual la
coyuntura econmica nacional ya haba perdido dinmica a lo largo del
2008. Ya desde el ao 2007 la economa hondurea se estaba enfriando,
pasando de un crecimiento de 6,3% en el 2007 a un crecimiento de
3,8% en el 2008.
Dada esta tendencia, para el 2009 un crecimiento igual o menor al del
2008 era de esperar.
Un shock externo afecto a la economa nacional a travs de aquellos
canales econmicos que tienen relacin con el exterior. Ellos son:
comercio exterior, remesas familiares, inversin extranjera directa e
inversin pblica (determinada por disponibilidad de crditos externos).

Lecciones de la Crisis
Como reconoce el Fondo Monetario Internacional - FMI en su informe
Perspectivas de la Economa Mundial del mes de abril de 2008, la
innovacin reciente de los mercados de financiamiento de la vivienda
agudiz el impacto de la poltica monetaria en los precios de la
vivienda.
Se menciona que la distensin monetaria de comienzos de la dcada
parece haber estimulado el aumento de los precios de la vivienda y de la
inversin residencial en Estados Unidos, aunque probablemente hayan
ampliado ese efecto, la relajacin de las normas crediticias y la toma
excesiva de riesgos por parte de los prestamistas.
El informe sugiere que la poltica monetaria debe tener en cuenta el
nivel de desarrollo de los mercados hipotecarios, dados los efectos de
las tasas de inters en las burbujas de precios de los activos.

Pero adems matiza que la carga de reaccionar frente a posibles


burbujas no puede recaer completamente en la poltica monetaria,
tambin a la poltica regulatoria le corresponde un papel crtico para
evitar que una relajacin de las normas de otorgamiento de crdito,
como la ocurrida en el mercado estadounidense, pueda alimentar
fluctuaciones extremas de los precios de la vivienda.

A nivel de agentes econmicos y mercados, existi subvalo de los


riesgos vinculado con la falta de informacin, la anteposicin de los
deseos de beneficios por sobre la prudencia financiera y la experiencia
histrica de que tanto los perodos de tasas bajas, como de
revalorizaciones continuas de activos tarde o temprano se revierten.

Bibliografa
accounts, I. E. (1976-2008). Catalog of major revisions to the U.S. International
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