BOLILLA I

DE LOS DERECHOS REALES.

El libro III del Cdigo Civil Argentino. Contenido.

TTULO I - Cosas consideradas en s mismas, o en relacin a los derechos (2311 a 2350)

TTULO II - De la posesin y de la tradicin para adquirirla (arts.2351 a 2467)
TTULO III - De las acciones posesorias (arts. 2468 a 2501)
TTULO IV - De los derechos reales (arts. 2502 a 2505)
TTULO V - Del dominio de las cosas y de los modos de adquirirlo (arts. 2506 a 2610)
TTULO VI - De las restricciones y lmites del dominio (arts. 2611 a 2660)
TTULO VII - Del dominio imperfecto (arts. 2661 a 2672)
TTULO VIII - Del condominio (arts. 2673 a 2755)
TTULO IX - De las acciones reales (arts. 2756 a 2806)
TTULO X - Del usufructo (arts. 2807 a 2947)
TTULO XI - Del uso y de la habitacin (arts. 2948 a 2969)
TTULO XII - De las servidumbres (arts. 2970 a 3067)
TTULO XIII - de las servidumbres en particular (arts. 3068 a 3107)
TTULO XIV - De la hipoteca (arts. 3108 a 3203)
TTULO XV - De la prenda (arts. 3204 a 3238)
TTULO XVI - De la anticresis (arts. 3239 a 3261)

Mtodo seguido por el codificador. Crtica.

Salvat divide a este libro en tres secciones.
1) Comienza con el estudio de la posesin, luego de las cosas, porque segn Mackeldey, son los
elementos que forman los derechos reales;
2) Luego trata directamente los derechos reales; a continuacin legisla sobre el dominio o propiedad,
que es el derecho real por excelencia.
Sigue la seccin con las restricciones y lmites al dominio, para terminar legislando sobre las
variedades del dominio (imperfecto y condominio), y la tutela de los derechos reales.
3) Finaliza el libro tratando de los derechos reales que no son la propiedad.
Algunas crticas realizadas al mtodo de Vlez son las siguientes:
-

El ttulo de las cosas debi ser tratado en la parte general;

El ttulo de las acciones posesorias debera estar en concordancia con el Cdigo Procesal.

Lo relativo a la expropiacin debi haber sido tratado en el ttulo de las restricciones y lmites al
dominio, y no en el ttulo anterior.

La prescripcin adquisitiva tendra que estar ubicada en el libro III.

Las restricciones y lmites al dominio en razn del inters pblico le corresponde al derecho
administrativo y no al derecho civil.

Las acciones reales debi habrselas tratado en el final del libro, porque son protectoras de todos los
derechos reales, y no slo del dominio.

Derechos reales en general.

Concepto. En la nota inicial al ttulo IV de los derechos reales, el codificador da una definicin de los
derechos reales, enrolndose en la teora clsica, y la contrapone con los derechos personales:
EL DERECHO REAL ES EL QUE CREA UNA RELACIN DIRECTA E INMEDIATA ENTRE UNA
PERSONA Y UNA COSA, DE SUERTE QUE NO SE ADVIERTAN EN L SINO DOS ELEMENTOS:
LA PERSONA A QUIEN PERTENECE Y LA COSA SOBRE LA QUE EL DERECHO RECAE.
(Demolombe).
Nocin clsica.
La teora clsica establece una distincin intrnseca entre derechos reales y personales: los primeros crean
una relacin directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho
que le corresponde por s mismo, sin ningn intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un
sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y slo mediatamente
la cosa es su objeto, interponindose entre ella y el titular del derecho creditorio la persona del deudor. Son
expositores principales de esta teora, Demolombe, Maynz, Mackeldey, Savigny, Aubry y Rau.
Otras teoras.
Teora obligacionista (de la obligacin pasivamente universal)- (Planiol): El derecho real debe ser
concebido como una obligacin, en la cual el sujeto activo est representado por una persona (titular del
derecho), mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su nmero y comprende a todas las personas que
puedan ponerse en contacto con el sujeto activo. La relacin directa entre la persona con la cosa es
insostenible, pues los vnculos jurdicos se anudan entre personas: este lazo obligatorio se hace visible
cuando el derecho real es violado: el contraventor no podra ser condenado si previamente no hubiera estado
obligado. Entonces, tanto derechos personales como reales tienen la misma naturaleza: obligacional.
En realidad esta concepcin, tiene el inconveniente de sealar como caracterstico de los derechos reales un
aspecto comn a todos los derechos, es decir, el deber de la sociedad de respetar los derechos ajenos, y
adems, define al derecho real por su contenido negativo y no por lo que en l hay de tpico, que es el
seoro del titular sobre la cosa.
Teora institucionalista: (Hauriou) Institucin es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer
situaciones a favor del grupo, especialmente la relacin del hombre con las cosas, ya que ste para satisfacer
sus necesidades siempre se pone en contacto con ellas. Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se
objetivizan y se convierten en derechos, que permiten hacer respetar la situacin por terceros y por los
propios miembros del grupo: habra nacido n derecho subjetivo.
El derecho subjetivo individual es pues, un reconocimiento de la institucin a favor del individuo y no al
revs como lo ponen de relieve otras teoras, donde la institucin tiene los derechos que el individuo, su
titular originario, consiste en traspasarle.
Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las constitutivas del derecho
disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo imponindoseles aun sin su consentimiento: aqu
ubicaramos a los derechos reales; y las constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses
particulares tienen en cuenta la voluntad individual; aqu se ubicara el derecho de las obligaciones y los
contratos.
Teoras realistas: (Gaudemet) El derecho obligacional sera un derecho sobre los bienes, un derecho real,
indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos los bienes del deudor,
integrantes de su patrimonio, que es la prenda comn de los acreedores.
Estas teoras no recalcan la diferencia existente en la relacin de persona y cosa segn se trate de derecho
real (donde es directa e inmediata) o de derecho personal (donde siempre se necesita la actividad de un
sujeto (el deudor) para acceder a la cosa. Se despersonaliza as la obligacin, al mirar solamente al objeto
sobre el cual va a ejercerse la conducta del deudor.

Adems, enfocan la obligacin en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre los bienes del
deudor: es decs, que la contemplan en su anormalidad, pues lo comn es que las obligaciones se cumplan.
Comparacin con los derechos creditorios.

Derecho real es la facultad que se tiene directamente sobre una cosa; el tpico es la propiedad,
que importa un poder de seoro, de goce y disposicin de la cosa; los restantes derechos reales
son desmembraciones de ella.

Derecho personal es la facultad que se tiene de exigir de otra persona el cumplimiento de una
obligacin; es una vinculacin jurdica que une a dos personas en virtud de la cual el deudor
debe satisfacer al acreedor la prestacin debida.

a)

En los derechos reales slo hay dos elementos: el titular y la cosa sobre la cual se ejerce el derecho. En
los personales hay tres: el sujeto activo o acreedor, el pasivo o deudor y lo debido o prestacin, que
puede ser una obligacin de dar, hacer o no hacer.

b)

Los derechos reales son absolutos, en el sentido de que se tienen erga omnes, contra cualquiera que
pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa. Dan origen a acciones reales, cuyo objeto es
mantener el derecho y que se ejercen tantas veces cono sea necesario para defenderlo. Los derechos
personales son relativos, pues se tienen contra personas determinadas (el deudor, o deudores); por eso,
las acciones personales slo pueden dirigirse contra ellos y tienden a la extincin del derecho, pues una
vez cobrado el crdito, cesa la obligacin.

c)

El titular de un derecho real goza del ius persequendi o sea la facultad de hacerlo valer contra
cualquiera que se halle en posesin de la cosa; aunque el principio no es absoluto y sufre excepciones:
por ejemplo, la del poseedor de buena fe de cosas muebles, contra quien no puede ejercerse la
reivindicacin (2412). Los derechos personales no gozan de este privilegio.

d)

Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos los derechos
creditorios y adems, determina su rango segn su antigedad (como en la hipoteca) o excluye
cualquier otro (como el dominio). El derecho personal supone una completa igualdad para sus diversos
titulares, salvo el caso de los privilegios.

e)

Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley, y por ello su nmero es limitado. Los derechos
personales son ilimitados; las partes pueden crear tantos como convenga a sus intereses, formando el
contrato la ley a la cual las partes deben someterse como a la ley misma.

f)

La constitucin y transmisin de derechos reales es formal; los derechos personales nacen y se

transmiten sin ningn requisito formal.

g)

Los derechos reales son susceptibles de adquirirse por usucapin, no as los personales, que se
extinguen por la prescripcin extintiva.

h)

Los derechos reales tienen, en principio, una duracin ilimitada y no se extinguen por el no uso: la
prescripcin liberatoria no rige respecto de ellos. Los derechos personales se extinguen por el
transcurso del tiempo (prescripcin liberatoria).

i)

La causa fuente del derecho personal es la obligacin, cualquiera sea su origen: la ley, el contrato o
cuasicontrato, delito o cuasidelito. La causa fuente del derecho real es la enajenacin, o generalmente,
los medios legtimos por los cuales se cumple la transmisin en todo o en parte de la propiedad.

Obligaciones propter rem. Su caracterizacin en la doctrina y el Cdigo Civil.

Las obligaciones propter rem son las que nacen como consecuencia de ser propietario o poseedor de una
cosa, y que se transmiten con el derecho real.
Se llaman tambin ambulatorias: acompaan al derecho real, el enajenante queda liberado de la obligacin,
que pasa al adquirente. Generalmente el deudor queda liberado de ellas al hacer abandono de la cosa.
Ejemplos:
- Obligacin de los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento;
- Obligacin de los condminos de contribuir a los gastos de conservacin de la cosa;
- Obligacin de los vecinos de contribuir al pago y reparacin de la pared medianera.

Obligacin del adquirente de un departamento en propiedad horizontal, de pagar las expensas

devengadas del antiguo propietario (Ley 13.512).

El codificador rechaza la idea de que puedan existir obligaciones reales en la nota al art. 497; y esta norma
dispone que no hay obligacin que corresponda a derechos reales.
Sin embargo, el art. 3266 reconoce explcitamente que hay obligaciones que surgen del dominio de una cosa
y que pasan al sucesor junto con la cosa, y el art. 2416 reproduce el concepto en relacin al titular de la
posesin de la cosa.
-

2416. Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a
una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.

3266. Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa,
pasan al sucesor particular: pero el sucesor particular no est obligado con su persona o bienes por
las obligaciones de su autor por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.

Rgimen legal de los derechos reales.Fundamento, importancia.

Los derechos reales tienen una doble importancia: institucional y econmica.
-

Institucional: los derechos reales constituyen una de las dos ramas ms grandes de los derechos
patrimoniales. La propiedad, la hipoteca y la prenda son objeto de miles de transacciones en la vida
jurdica de los pueblos.

Econmica: La propiedad est ntimamente ligada a la riqueza individual, y por consiguiente a la

riqueza colectiva de un pas. La hipoteca y la prenda tienen una influencia y una repercusin
considerable en las operaciones comerciales y en el desenvolvimiento econmico de un pas.

Conflictos.
Son innumerables los conflictos, contiendas civiles e internacionales que han reconocido por lo menos como
una de las causas la mala distribucin de las riquezas o el abuso de sus detentadores. Estos conflictos de la
humanidad han respondido muchas veces a la deficiente legislacin sobre el dominio y los dems derechos
reales. A travs de los siglos, el maquinismo y el intercambio, multiplicaron las fortunas, acentuando las
luchas de clases. Otras de las causas son: lo reducido del suelo, la exigidad de la superficie cultivable y la
escasez de materias primas.
Intervencin del Estado.
El legislador tuvo que vigilar estas relaciones jurdicas que tantos conflictos han creado, a fin de
encauzarlas, de crear o adaptar figuras adecuadas y de protegerlas con defensas suficientes. Se intensific
progresivamente la injerencia del Estado, hasta revertir un papel primordial. Por ello, cada Nacin se ha
reservado celosamente reglamentar los derechos reales.
Creacin: limitaciones a la libertad individual. Enumeracin de los derechos reales. Carcter.
2502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima
voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr
slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.
2503. Son derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo;
3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas;
5 El derecho de hipoteca;
6 La prenda;
7 La anticresis.
El carcter de la enumeracin es enunciativa, puesto que pueden agregarse otros ms, siempre creados por la
ley. Entre los derechos nuevos se encuentran la propiedad horizontal y la prehorizontalidad. Algunos
derechos reales fuera del Cdigo son la prenda agraria, prenda con registro, hipoteca sobre buques, warrants
y debentures, y recientemente la superficie forestal, entre otros.

Casos dudosos.
o La posesin: Algunos sostienen que la posesin es un derecho real, en virtud de la inmediatez de
la relacin ente el poseedor y la cosa, y la posibilidad del poseedor de ejercer las acciones
posesorias, que tienen carcter real, porque confieren el ius persequendi; Otros sostienen que es
un mero hecho con consecuencias jurdicas.
o El privilegio: Es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
Hay tres doctrinas que intentan explicar la naturaleza jurdica del privilegio.
1. Los que dicen que es un derecho real porque se ejerce sobre una cosa;
2. Los que dicen que es personal porque es accesorio de un derecho personal.
3. Los que creen que no es un derecho, sino la calidad del mismo.
o La locacin: el derecho del locatario sobre el bien arrendado es en nuestro cdigo un derecho
personal1. Pero mirado de otra manera, la locacin crea entre el locatario y la cosa una relacin
extremadamente parecida a la del usufructo. Se usa la cosa, se extraen sus frutos, se est en
posesin de ella; ambos se dan por un precio. La legislacin moderna tiende a proteger cada vez
ms al inquilino, y las leyes de prrroga le dieron a su derecho una estabilidad casi perpetua.
o Derecho de retencin: segn Borda, se trata de una excepcin procesal que permite al acreedor
retener la cosa mientras no haya sido pagada.
o La hipoteca: algunos autores sostienen que es un derecho real porque as lo configura el art. 2503,
mientras que otros dicen que es un privilegio convencional.
Art. 2614.
Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni
imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera sea el fin de la
imposicin, ni hacer en ellos vinculacin alguna.
Segn la mayora doctrinaria, el permiso para constituir estos derechos reales por 5 aos slo comprende a
los censos y a las rentas: los otros derechos (enfiteusis y superficie) estn proscriptos.

Enfiteusis: es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de l de la manera ms extensa, en forma

perpetua o por un tiempo muy largo, mediante el pago de una renta, generalmente anual, que se debe
abonar al propietario (canon).

Superficie: derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un
edificio o de parte de un edificio. Puede ser a ttulo gratuito u oneroso.

Censo: es un derecho real sobre cosas inmuebles, en el cual una de las partes (censatario) abona a la
otra (censualista), generalmente en perodos anuales, un determinado canon, en dinero o frutos.

Censo reservativo: Se da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble,
reservndose el derecho de percibir sobre dicho inmueble una pensin anual, que debe pagar el
censatario. Se le transmiten a ste tanto el dominio directo como el til.

Censo consignativo: el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon
o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero. El
censatario no transmite aqu ni el dominio directo ni el til. Es similar a la hipoteca.

Censo enfitutico: es la enfiteusis, en que el censatario es el enfiteuta y a l se le transmite el

dominio til, permaneciendo el dominio directo en manos del propietario, que viene a ser el
censualista.
Vinculacin: implica la sujecin de un bien raz o de varios bienes a la propiedad de una determinada
familia o de determinados sucesores en forma perpetua. Los bienes de la vinculacin son inalienables,
e inalterables en el orden de sucesin; quedan vinculados fuera del comercio y excluidos de la prenda
comn de los acreedores.

Art. 1498: Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico la locacin subsiste por el tiempo convenido.

Mayorazgos: vinculacin perpetua de bienes en los que se sucede con arreglo a la ley (mayorazgo
regular) a no ser que el fundador haya dispuesto distinto orden de sucesin (mayorazgo irregular).
Esta institucin es de raz aristocrtica, destinada a mantener las tierras dentro de una misma familia,
cuando la posesin de ellas era signo de nobleza.

Capellanas: son cargas de celebrar anualmente una o varias misas en cierta capilla, iglesia o altar.
Obliga al que posee el bien afectado a celebrar o hacer celebrar las misas, atenindose a lo dispuesto
por el fundador, con derecho a percibir los emolumentos o gozar de los bienes que constituyen la
fundacin.

Vlez justifica la supresin de estos derechos reales en la nota al art. 2503:

No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis porque por este Cdigo no pueden tener lugar.
Hemos juzgado ms conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales
sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejorara los bienes races y
traera as dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.
Suprimiendo la enfiteusis evitamos los continuos y difciles pleitos que necesariamente trae, cuando es
preciso dividir por nuestras leyes de sucesin el derecho enfitutico y el derecho del seor directo. El
contrato de arrendamiento ser entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un
intermediario suficiente.
Clasificacin.
1. Derechos reales sobre la cosa propia: dominio y condominio.
2. Derechos reales sobre la cosa ajena
a) De disfrute: servidumbres, uso y habitacin, usufructo. Aparecen como
desmembraciones del derecho de propiedad.
b) De garanta: hipoteca, prenda anticresis. Aparecen como accesorios, constituidos en
garanta del cumplimiento de obligaciones contradas por el dueo de la cosa.
Otra clasificacin:
-

Derechos reales enumerados.

Derechos reales nuevos:
a. Horizontalidad y prehorizontalidad;
b. Preacotacin hipotecaria.
Derechos reales fuera del cdigo:
a. Prenda agraria;
b. Warrants y debentures;
c. Prenda con registro;
d. Superficie forestal.

Adquisicin, transferencia, prdida: principio general.

(577) Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real.
(2505) La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no
estn registradas.
Sin embargo, la regla del artculo 577 no es absoluta: no hay desplazamiento de la cosa ni en la hipoteca, ni
en la prenda agraria, ni es ella una condicin previa para la transmisin de los bienes por causa de muerte,
que se produce en el mismo instante de la muerte del causante. En estos casos, no son necesarias ni la
tradicin ni la inscripcin registral.
En cuanto a la prdida de los derechos reales, esta puede ser:
-

Absoluta:
1. Destruccin de la cosa.
2. Consumo total.

3. Colocacin fuera del comercio.

4. Recuperacin de la libertad de animales salvajes, o prdida de la costumbre de volver al hogar
los domesticados.
Relativa:
1. Abandono de la cosa.
2. Disposicin de la ley.
3. Enajenacin de la cosa.
4. Transmisin judicial de la cosa.

Ttulo y tradicin.
Para provocar la transmisin y correlativa adquisicin de derechos reales entre vivos, la tradicin (modo
suficiente) debe ir acompaada de un ttulo suficiente. Estos requisitos no juegan en materia de adquisicin
originaria, y en los casos de adquisicin del dominio por especificacin o transformacin por edificacin,
siembra y plantacin.
Ttulo suficiente es el acto jurdico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el
adquirente, y titularidad del derecho que se transmite en el transmitente) y de forma que en cada caso
resulten exigibles, y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
En el lenguaje comn se suele denominar ttulo al instrumento que formaliza el ttulo suficiente. As,
escritura pblica en el caso de inmuebles. No obstante, este denominado ttulo no sera el ttulo suficiente
del que nos estamos ocupando. Por ejemplo, el contrato de comodato de un inmueble formalizado por
escritura pblica. La escritura pblica podr ser denominada ttulo en el sentido de instrumento-, pero
no ser el ttulo suficiente necesario para adquirir derechos reales, puesto que el contrato de comodato
engendra un derecho personal y no real.
Convalidacin.
2504. Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo
adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera
tenido al tiempo de la transmisin o constitucin.
La hipoteca es el nico derecho real que no admite la convalidacin (3126): La hipoteca constituida sobre
un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la
circunstancia de que aquel a quien pertenece el inmueble viniere a suceder al constituyente a ttulo
universal. El fundamento de esta excepcin es que la titularidad del inmueble es requisito indispensable
para constituir la hipoteca.
En el supuesto de condominio, si bien el condmino en principio no puede realizar actos jurdicos ni sobre
toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validan total o parcialmente- si la cosa o la
parte material de ella, en relacin a la cual el condmino celebr el acto, le toca en particin; pero no por el
principio de convalidacin, sino por el efecto declarativo (retroactivo) de la particin.
Publicidad. Proteccin de los derechos reales. Repercusin a terceros.
Dos son los medios de publicidad de que se vale el Cdigo Civil: la tradicin para todos los derechos reales,
con excepcin de la hipoteca, y la inscripcin registral.
Vlez no instituy los registros, adopt como nico medio la tradicin y slo los instituy para las
hipotecas.
Actualmente, despus de la reforma de la 17.711 y la ley de registro de la propiedad inmueble (17.801), es
requisito indispensable para la oponibilidad a terceros la inscripcin de la constitucin o transmisin de
derechos reales, su inscripcin en los registros correspondientes.
(2505) La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la

jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no
estn registradas.
Art. 2 (Ley 17.801) De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo
Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos
Derechos reales no autorizados. Breve nocin.
2502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima
voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr
slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.
Razones de su supresin. El hecho de que no pueda haber otros derechos reales que los enumerados en la
ley se fundamenta en un doble motivo:
1. Todo lo referente a la propiedad y al rgimen de los inmuebles interesa a la colectividad entera. Son
cuestiones de orden pblico, y la reglamentacin de ellas no puede ser modificada por los
particulares.
2. Si los particulares pudieran modificar o crear libremente los derechos reales, pronto veramos surgir
de nuevo los mismos desdoblamientos de propiedad y las mismas trabas y dificultades existentes
antiguamente, cosas que el legislador ha querido expresamente suprimir.
Valor de la constitucin de derechos reales suprimidos o no enumerados.
a) Valor de los derechos reales creados con anterioridad al Cdigo Civil y no admitidos por ste. El
Cdigo no resuelve expresamente el problema, a pesar de lo cual doctrina y jurisprudencia se
pronuncian por la subsistencia. Desde la ley 17.711, la constitucin de la relacin jurdica se rige por
la ley vigente al momento de esa constitucin. Esa situacin jurdica puede tener consecuencias
producidas antes, en el momento o posteriormente a la entrada en vigencia de una nueva ley.
Entonces: los efectos producidos con anterioridad se rigen por la antigua ley, y los que se producen
una vez que la nueva ley entra en vigencia se rigen por ella (art. 3). Adems, estos derechos
subsisten porque entran dentro del concepto de propiedad, en la amplia acepcin dada por la Corte
Suprema en el Caso Bourdie.
b) Valor de los derechos reales creados por los particulares y no enumerados por el Cdigo Civil u
otras leyes nacionales. Juega a este respecto la regla del art. 2502.

BOLILLA II
POSESIN
Concepto.
(2351) HABR POSESIN TODA VEZ QUE UNA PERSONA TIENE UNA COSA BAJO SU
PODER (POR S O POR OTRO), CON LA INTENCIN DE SOMETERLA AL EJERCICIO DE UN
DERECHO DE PROPIEDAD.
El trmino se utiliza en dos sentidos: como sinnimo de domino y como sinnimo de tenencia (en el
derecho romano, possessio era toda detentacin).
Elementos:

Corpus: Es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento,

independientemente del poder de disponer por actos jurdicos de ella. Esta posibilidad fctica de
disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se est permanentemente en contacto con
ella, y que aquella se pierda cuando dicho contacto cesa por propia voluntad.

Animus: Es la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Implica no

reconocer en otra persona un seoro superior del mismo nivel (a pesar de que el art. 2352, para
caracterizar al tenedor, dice reconociendo en otro la propiedad: en realidad utiliza el trmino
en sentido amplio, refirindose a cualquier otro derecho real).

Objeto de la posesin: (2400) Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin.
Los bienes que no fueran cosas no son susceptibles de posesin.
Cuasiposesin.
Nota al art. 2400: las cosas incorporales no son susceptibles de posesin, mas lo son de una
cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece,
y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesin.
Art. 3961: Habla de la cuasiposesin que le sirve de base al tratar la prescripcin adquisitiva.
En el derecho romano se distingua entre las cosas corporales, que podan ser objeto del dominio y
condominio, y las cosas incorporales, que eran objeto de otros derechos reales y derechos creditorios.
El dominio se identificaba as con la cosa corporal. Quien se comportaba con la cosa como si fuese
dominus era considerado poseedor, y su posesin recaa sobre la cosa corporal. Quien se comportaba
como titular de algn otro de los derechos reales, era considerado cuasiposeedor.
En consecuencia, cuasiposeedores son los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales
distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis
En realidad, slo la terminologa en el terreno de las cosas oblig a esta distincin entre posesin y
cuasiposesin; en verdad, una y otra estn sometidas al mismo rgimen legal. Si bien Vlez es estos
artculos no pudo evitar la influencia del derecho romano, siguiendo a Freitas, califica de poseedores
9

(legtimos) y no de cuasiposeedores a quienes ejercen un derecho real, aun distinto del dominio. La
categora de la cuasiposesin no tiene sentido en el cdigo.
Posesin y propiedad. La posesin no debe ser confundida con la propiedad:

La posesin confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de usarla y

aprovecharla como crea conveniente. La propiedad confiere al propietario el derecho de poseer
la cosa y tambin el de disponer y gozar ampliamente de ella.

La propiedad est protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la negatoria y
la confesoria. La posesin es protegida por acciones equivalentes: de manutencin, de
recuperacin y de despojo.

La posesin crea una presuncin de propiedad. La posesin en s misma es un elemento de

adquisicin de la propiedad. La posesin por el transcurso del tiempo hace adquirir la propiedad
mediante la prescripcin.

Simple tenencia.
El cdigo caracteriza al tenedor como aquel que tiene en su poder una cosa, pero reconociendo en otro
el derecho de posesin (2352-2461). Es decir, mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el
tenedor slo tiene el corpus.
2352. El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor
de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre
un derecho.
2461. Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la
cosa.
Clasificacin:
1. Absoluta o pura: Se da cuando no existe poseedor cuya posesin el tenedor represente, porque
la cosa no admite ser objeto de posesin por estar fuera del comercio.
El ejemplo ms claro son las cosas del dominio pblico del Estado, que pueden ser objeto de un
uso comn o especial.
-

Uso comn: es el que puede realizar cualquiera, como miembro de la comunidad; el

sujeto es annimo e indeterminado. Ej.: trnsito en la va pblica.

Uso especial: es aquel que slo pueden realizar aquellos que hayan adquirido la
respectiva facultad conforme al ordenamiento jurdico correspondiente. el sujeto es
especfico e individualizado. Los medios para adquirirlo son tres:

Permiso de uso

Concesin

Prescripcin

2. Relativa: Aparece cuando existe un poseedor cuya posesin el tenedor representa. Es la

tenencia de la cual se ocupa el cdigo, definindola en el 2352. el tenedor posee para otro o en
nombre de otro, cuya posesin representa: ese otro es el poseedor.
Puede subclasificarse en:
-

Interesada: cuando el tenedor tiene inters personal en conservar la cosa para l mismo,
sacando provecho para s de la cosa (2462), por Ej., locatario, comodatario.

Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la

cosa, no tiene inters en la tenencia (2462 inc. 2), Ej., depositario, mandatario.

Simple tenencia y posesin.

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Una cosa puede encontrarse sometida al poder de una persona, sea en razn de posesin propiamente
dicha o en razn de simple tenencia. La diferencia es importante, porque la posesin da lugar a efectos
que la tenencia no produce: los ms importantes son las acciones posesorias y la posibilidad de
usucapir. La posesin, para producir estos efectos, no debe ser precaria (art. 2480). En otros trminos,
la posesin debe ser una posesin propiamente dicha, no una simple detencin precaria o tenencia. La
ley establece una serie de presunciones para facilitar la prueba de la posesin o simple tenencia:
o Art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la
ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera
aprehensin. Si la mera aprehensin basta, es porque la ley admite que ella, por s sola, acredita
suficientemente la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad; ella
presume, en otros trminos, la existencia del animus.
o Art. 2384: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su
deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de
cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes. la ley considera todos
estos hechos como actos posesorios, y por ello, desde el momento en que se hayan cumplido, la
ley presume la intencin de ejercer un derecho de propiedad y por lo tanto de la posesin.
o Art. 4003: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin el ttulo
traslativo de la propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.
De acuerdo con estas disposiciones, se desprende que desde el momento en que la relacin posesoria
exista la presuncin de la ley es que la detencin corporal de la cosa se ejerce a ttulo de dueo y que
por consiguiente existe una verdadera posesin. El poseedor, pues, no tiene la necesidad de probar la
existencia del animus domini; a l le basta acreditar la detencin material y el ejercicio de actos
posesorios para que la existencia de la posesin se de por comprobada.
Al que afirma que no se trata de posesin sino de simple tenencia, le corresponde la prueba de hecho, la
cual se rendir acreditando que el poseedor detiene la cosa en razn de un ttulo que implica reconocer
en otro el dominio de ella. Por ejemplo: a ttulo de locatario, depositario, etc.
Precariedad.
En el derecho romano la precariedad era un contrato innominado; en nuestro derecho no existe este
instituto jurdico: el Cdigo utiliza la palabra precario para denotar, en ciertos casos, un vicio de la
posesin, y en otros casos, para oponerla a la palabra propiedad (art. 2480: La posesin para dar
derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario).
La precariedad ha sido considerada en algunas disposiciones del cdigo como un vicio de la posesin.
Esta idea segn Salvat es errnea, porque la precariedad no constituye un vicio de la posesin, sino el
elemento que caracteriza y distingue la simple tenencia de la posesin en el concepto tcnico de la
palabra. Cuando existe precariedad, por lo mismo que se reconoce en otro la propiedad de la cosa y en
consecuencia, la existencia de la obligacin de restitucin, no hay posesin, sino simplemente tenencia.
La verdadera posesin, en estos casos, no la tiene el tenedor precario, sino el propietario de la cosa, por
cuenta y representacin de quien este ltimo la ejerce.
Interversin del ttulo.
Es el cambio de la causa o ttulo en virtud del cual se est teniendo o poseyendo la cosa.
Art. 2353: NADIE PUEDE CAMBIAR POR S MISMO, NI POR EL TRANSCURSO DEL
TIEMPO, LA CAUSA DE SU POSESIN. El que comenz a poseer por s y como propietario de la
cosa, contina poseyendo como tal hasta que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que
ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo mientras no se
pruebe lo contrario.
El principio rector en nuestro Cdigo es el de la inmutabilidad de la causa de la posesin. La
transformacin de la posesin en tenencia o viceversa, exige que medie un cambio en la causa o ttulo
11

de la relacin posesoria. La interversin de ttulos se utiliza en nuestro cdigo con una acepcin muy
amplia, abarcando tambin a los vicios y cualidades de la posesin.
Este principio tiene su antecedente en el derecho romano, donde se utilizaba para proteger dos institutos
jurdicos en contra de las actitudes de los simples tenedores. Estos eran: la usucapio pro herede
lucrativa y la usureceptio.
-

La primera consista en la posibilidad de que cualquier sujeto pudiera usucapir durante un ao

los bienes de aquellas personas que al morir no dejaban herederos, lo que no poda hacer el
inquilino de la cosa.

La usureceptio se daba cuando una cosa era enajenada con pacto de fiducia, es decir,
reservndose la facultad de recuperar la cosa si la obligacin era pagada, y el deudor entraba en
la posesin de la cosa nuevamente de propia mano: ste poda adquirir el dominio por usucapin
de un ao.

El Cdigo, despus de consagrar en el art. 2353 la regla de nemo sibi causam possessionis mutare
potest, agrega otras dos reglas que nos dan el alcance y significado de este principio general:
o El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como
tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro (2353, 2 parte).
Por ej., si yo adquiero una finca por compra y entro a poseerla en este carcter, mi
posesin contina y subsiste como tal, mientras no se pruebe que ha existido un cambio
de causa que la convierta en tenencia, como si yo la hubiese enajenado y hubiese
celebrado con el comprador un contrato de locacin.
o El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el
mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario (2353. 3 parte).
Por ej., si yo ocupo una casa en carcter de locatario y despus la compro, mi primitiva
tenencia se habr transformado en una verdadera posesin.
La transformacin de la tenencia en posesin, o de la posesin en tenencia, exigen que medie un
cambio en la causa o ttulo de la relacin posesoria. Este cambio de ttulo, esta mutacin de la causa de
la posesin, base de la transformacin de la relacin posesoria, es lo que se conoce como interversin
del ttulo.
Pero el principio de inmutabilidad o de no intervencin no es absoluto:
Casos en los cuales es posible cambiar la causa de la posesin:
a) Cuando media acuerdo entre los interesados (interversin bilateral);
b) Cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, y los
mismos producen el efecto de excluir al poseedor.
c) Por medio de sentencia (2462 inc. 5)
La teora de la interversin del ttulo o de la causa de la posesin no se aplica solamente a los efectos de
la transformacin de la posesin en detencin, o viceversa; se aplica tambin con relacin a todos los
dems vicios, de los cuales la posesin puede estar infectada y es por eso que el art. 2354 agrega:
Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni
los vicios de la posesin; tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo
ttulo de adquisicin.
As, si yo entr en posesin de una finca por violencia o clandestinidad, la posesin conservar este
carcter mientras no intervenga un nuevo ttulo que haga desaparecer el vicio, por ejemplo: si despus
yo compro la finca de quien es el verdadero propietario.
Existencia legal de la posesin o simple tenencia. Teoras:

12

1. Subjetiva (Savingy): el corpus (posibilidad fsica de actuar sobre la cosa) tiene que ser querida
voluntariamente, para diferenciarla de la mera yuxtaposicin local. El animus domini consiste
en no reconocer en otro una potestad superior.
2. Objetiva (Ihering): critica la anterior, porque la intencin de ejercer el dominio convierte en
diablica la prueba de la posesin. Define al corpus segn un criterio econmico. Es la
relacin que vincula al propietario con la cosa, segn el contenido econmico de sta, incluido
un mnimo de voluntad para que esta relacin no sea una mera yuxtaposicin local. No exige el
animus domini, elemento subjetivo y variable. Reemplaza la voluntad concreta y mutable del
poseedor por la voluntad invariable de la ley. Para demostrar que hay posesin, basta demostrar
que existe corpus. Si la otra parte afirma que existe tenencia, deber demostrar que una
disposicin legal priva a ese corpus de proteccin posesoria, en virtud de la causa por la cual se
origin.
3. Teora de la causa (Saleilles): Pone el acento en el factor econmico: existe corpus, para el que
se beneficia econmicamente de la cosa, para quien tiene el aprovechamiento efectivo de ella, y
el animus domini sera el propsito de realizar esa apropiacin econmica de la cosa, de
explotarla, en beneficio propio y de modo independiente. Es decisiva entonces, la causa en
virtud de la cual comenz la relacin con la cosa, y el estado espiritual de la persona al
momento de la toma de posesin.
Naturaleza jurdica de la posesin.
A. Teoras que la consideran un hecho.

Savigny: opina que la posesin es un hecho porque su basamento se encuentra en

circunstancias fcticas que constituyen el corpus. Pero ese hecho tiene consecuencias
jurdicas, que son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.

Mackeldey: la posesin es un hecho que, junto con las cosas, constituye los elementos de
los derechos reales.

Windscheid. Opina tambin que es un hecho con consecuencias jurdicas. Quienes

consideran que es un derecho estn confundindose con las consecuencias jurdicas de la
posesin.

B. Teoras que la consideran un derecho.

Ihering: consecuente con su concepcin de derecho subjetivo, segn la cual ste es todo
inters jurdicamente protegido, piensa que existiendo tal situacin en materia de posesin,
ella es un derecho. Reconoce que en la base de la posesin hay un sustrato de hecho, que es
necesario que persista para que se d el derecho de la posesin: el poseedor slo tiene
derecho mientras posee, es decir, mientras dura su relacin con la cosa. Ubica a la posesin
dentro de los derechos reales, porque existe una relacin directa entre la persona y la cosa.

Molitor: sostiene que la posesin es un derecho, porque encierra en ella el elemento de

todo derecho en general que es la voluntad. Agrega que su naturaleza es mixta: por un lado
persona, porque ese derecho no puede ser demandado ms que contra los violadores de la
posesin; y real, porque crea una vinculacin directa e inmediata con la cosa.

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BOLILLA III
POSESIN
Distintas clases de posesin
a) En cuanto a su origen o causa: Legtima e ilegtima
b) En cuanto a las condiciones personales del poseedor ilegtimo: de buena o mala fe.
c) En cuanto al modo como fue adquirida la posesin de mala fe: viciosa o no viciosa.
1. Posesin legtima o ilegtima.
(2355) La posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad
a este cdigo. Ser ilegtima cuando se tenga sin ttulo, o por ttulo nulo, o fuese adquirido por un modo
insuficiente para constituir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenga derecho a poseer la
cosa, o no lo tena para transmitirla.
Ley 17.711:

Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando

BOLETO DE COMPRAVENTA (Agregado al art. 2355- 2 apartado).

Agregado al art. 1051: (con respecto al ttulo nulo) Salvo los derechos de terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, SEA EL ACTO NULO O ANULABLE. O sea que la
posesin adquirida en virtud de ttulo nulo es legtima, si el adquirente de ella lo fue de buena fe
y a ttulo oneroso.

La posesin legtima coloca al poseedor en situacin de poder repeler no slo cualquier accin
posesoria, sino tambin las petitorias: implica el reconocimiento de un derecho inatacable a poseer.
Principio general: la posesin se presume legtima (2363) El poseedor no tiene obligacin de
producir ttulo a la posesin: el posee porque posee.
2. Posesin de buena o mala fe
(2356) La posesin es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere
de su legitimidad. Fuera de estas condiciones, se lo reputa de mala fe.
Elementos de la buena fe:
-

Ostentar justo ttulo (causa fuente suficiente para transmitir vlidamente la posesin);

Que el poseedor est persuadido de su legitimidad, por ignorancia o error de hecho (no existe el
beneficio de la duda)

Presunciones legales:

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Todo poseedor tiene para s las presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se
pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. (Presuncin iuris tantum).
(2362)

La mala fe se presume en caso del poseedor de cosas perdidas o hurtadas que al

momento de adquirirlas tena conocimiento de los anuncios del hurto o la prdida (2770).

Tambin en caso de adquisicin de cosa perdida o hurtada de una persona que no

acostumbra vender cosas semejantes, o que no tendra capacidad o medios para adquirirla (art.
2771).

Coposesin: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn la cosa, cada una de ellas
responder de la buena o mala fe de su posesin (2359).

Representacin: (2397) La buena fe del representante que adquiri la posesin, no salva

la mala fe del representado: ni la mala fe del representante excluye la buena fe del representado.

Sociedades o corporaciones: (2360) En la posesin de sociedades o corporaciones ser la

posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero
de miembros de buena fe fuera igual al nmero de los miembros de mala fe, la posesin es de mala
fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin.
3. Posesin viciosa o no viciosa.

(2364) La posesin ser viciosa cuando lo fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o
abuso de confianza, y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; o
siendo precaria, cuando se tuviere por abuso de confianza.
Vicio es todo defecto o irregularidad relativo al hecho material de la adquisicin de la posesin.
Vicios en la posesin de los inmuebles.
1) La posesin es violenta (2365) cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de
violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia, sea
por sus agentes.
La violencia existe (2366), bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes o que se ejecute con
su consentimiento, o que despus de ejecutada se ratifique expresa o tcitamente.
Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueo de la cosa,
o contra el que la tena a su nombre.
La violencia constituye un vicio relativo (2368), respecto de aquel contra quien se ejerce.
2) La posesin es clandestina (2369) cuando los actos por los cuales se la tom o continu fueron
ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los
que tenan el derecho de oponerse.
La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones
para ocultar su continuacin. (2370)
El vicio de la posesin clandestina es relativo solamente con respecto al anterior poseedor (2371).
3) La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla
(2372). Por ejemplo, el locatario que despus de vencido su contrato de locacin se niega a restituir la
cosa alquilada, sosteniendo que en adelante la posee a ttulo de dueo.
Vicios en la posesin de muebles.
1) El hurto est tomado en un sentido general, comprensivo del hurto propiamente dicho y el robo. Lo
esencial es que haya habido apoderamiento ilegtimo de una cosa ajena.

15

2) Segn el Cdigo Penal, el estelionato forma parte de lo que es una especie dentro del gnero de las
defraudaciones: consiste el delito en, a) gravar o vender como bienes libres los que fuesen litigiosos o
estuviesen embargados; b) Vender o gravar o arrendar como propios, bienes ajenos (art. 173 CP).
El Cdigo Civil, en cambio, al reglamentar el objeto de los contratos, establece que se incurre en el
delito de estelionato en los siguientes casos: 1. Contrato sobre cosas ajenas como si fueran propias
(1178); 2. Contratos sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen
libres, siempre que la otra parte fuese de buena fe (1179).
La ley se refiere aqu a todos aquellos casos en que se ha entregado a un adquirente de mala fe la
posesin de una cosa que era litigiosa o estaba pignorada o embargada.
3) Lo mismo que en materia de cosas inmuebles, al sealar el abuso de confianza se refiere a los casos
en que existe obligacin de restituir la cosa precariamente detenida.
Ttulo suficiente. Justo ttulo. Ttulo putativo.
El ttulo es putativo cuando a) no es verdadero, o b) cuando es verdadero pero no se aplica a la cosa que
se posee. Es necesario distinguir el ttulo putativo del ttulo suficiente y del justo ttulo para usucapir.
El ttulo suficiente sobre una cosa determinada implica un acto jurdico que tiene por finalidad
transmitir sobre la misma el derecho real de que se trate, revestido de las formalidades establecidas en
la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto (si no, slo es un justo ttulo para
usucapir- art. 4010).
El justo ttulo para usucapir es segn el art. 4010, todo ttulo que tenga por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido por las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
El ttulo putativo no hace presumir la buena fe, pero a tenor del art. 2357 tampoco la descarta. El ttulo
putativo no obsta a la buena fe, pero para ello debe acreditarse que el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa
poseda.
Accesin de posesiones.
Es la unin o suma de dos posesiones, que tiene su inters prctico en la posibilidad de acumular
tiempo para llegar a obtener la posesin anual a los efectos de intentar las acciones posesorias; o bien
alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapir.
En esta materia deben distinguirse dos supuestos:
a) Sucesin a ttulo universal: como el heredero contina la persona del causante, nos
encontraramos aqu con una misma posesin (la del difunto) que se contina en su heredero,
con sus mismas cualidades o vicios. Es obvio entonces que el sucesor universal no puede
separar su posesin de la del causante (2475).
b) Sucesin a ttulo singular: las posesiones estn separadas ab initio y en ciertos casos pueden
unirse, sumarse o accederse. Los requisitos para que esta accesin pueda darse, son:
-

Que ninguna de las posesiones sea viciosa;

Que no estn separadas por una posesin viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente,
procediendo la una de la otra a travs de un vnculo jurdico, aunque sea defectuoso.
Una vez sumadas o accedidas las posesiones, su carcter se determina en el momento inicial de
la posesin del causante, es decir de la posesin a la cual se suma la posesin actual. As, si el
poseedor de buena fe une su posesin a la de su autor que era de mala fe, toda la posesin ser
de mala fe.

Adquisicin de la posesin.

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Es asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. O sea que al momento de la adquisicin
deben reunirse los dos elementos de la posesin: corpus y animus domini. Luego, la posesin se
conserva solo animo (2445).
Pero en el caso de sucesin mortis causa, la posesin pasa al heredero sin necesidad de acto alguno
material por parte de ste, aunque ignore que la sucesin le ha sido deferida o aunque sea incapaz al
mismo momento de la muerte.
Nuestro cdigo distingue tres situaciones diferentes en cuanto a la adquisicin de la posesin:
1. Adquisicin de la posesin de cosas que nadie posee (aprehensin u ocupacin);
2. Adquisicin de la posesin de cosas que otro posee, pero realizada con el consentimiento de ste
(tradicin);
3. Adquisicin de la posesin de cosas que otro posee, pero sin su consentimiento (desposesin
violenta o clandestina).

Desde el punto de vista de la voluntad, los modos de adquisicin de la posesin se clasifican en:

Convencionales: acuerdo de voluntades entre el adquirente y el poseedor actual. Aqu el nico

modo que cabe es la tradicin.

Unilaterales: slo interviene la voluntad del adquirente. Dentro de esta categora podemos
diferenciar:
-

Adquisicin de cosas muebles no posedas por nadie: Art. 2375 (res nullius- cosas sin
dueo que se adquieren con la mera aprehensin u ocupacin);

Adquisicin de cosas muebles posedas por otro: Art. 2382- La posesin de cosas muebles
no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto
material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato.

Adquisicin de la posesin de inmuebles vacuos: Art. 2384- Se da en casos en que los

inmuebles no estn posedos por nadie (el dominio de los inmuebles que no pertenecen a
nadie son del Estado!!). para adquirir la posesin de estos inmuebles se requiere que hayan
habido actos posesorios por parte del ocupante: su cultura, percepcin de frutos, deslinde,
la construccin o reparacin que de ellos se haga, y en general, su ocupacin de cualquier
modo de que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes.

Adquisicin de la posesin de inmuebles posedos por otro: Art. 2382- Se adquiere la

posesin de los inmuebles en igual caso por la ocupacin o por el ejercicio de actos
posesorios, si fue violenta o clandestina.

Aprehensin u ocupacin (regla general).

La posesin se adquiere por aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya, salvo lo
dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin (2373).
La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona
en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla (2374).
Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere con la ocupacin segn las
disposiciones de este cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin (2375).
Usurpacin. La posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se
toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los
inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o
clandestina (2382.)
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La posesin nueva comienza: si fue tomada por violencia, desde el momento mismo del acto de
despojo; y su fue clandestina, la posesin antigua perdura por un ao y la nueva comienza despus de
transcurrido dicho plazo.
Tradicin.
Es cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra, tambin voluntariamente, la
recibe. (2377) La sola declaracin del tridente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la
posesin de la cosa, no suple las formas legales.
Importancia de la tradicin:
Medio principal de la adquisicin de los derechos reales;
Indispensable para constituir derechos reales sobre las cosas (con las excepciones de la traditio
brevi manu y el constituto posesorio);
Elemento formal para el perfeccionamiento de los contratos reales;
Forma natural de cumplimiento de las obligaciones de dar;
Medio de publicidad de los derechos reales.
Tradicin de inmuebles.
Nuestro cdigo admite dos formas de realizarla:
-

La posesin de los inmuebles slo puede adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales
del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la
recibe, con asentimiento del que la entrega. (2379).

Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesin que
tena, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin
oposicin alguna. (2380)

Para que se juzgue hecha la tradicin, el inmueble debe estar vaco de toda otra posesin, sin
contradictor alguno que se oponga a la toma de posesin (2383), esto es lo que se llama posesin
vacua.
Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin
o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en algunas de sus partes (2384).
Tradicin de muebles.
La posesin de cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas capaces,
consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la posesin (2381).
Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviese en caja, almacn o edificio cerrado, bastar que el
poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada (2385).
-

Muebles no presentes: la tradicin de cosas muebles no presentes, se entiende hecha por la

entrega de los conocimientos, facturas, etc., en los trminos que dispone el Cdigo de
Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las
remite las entrega al agente que deba transportarlas con tal que el comitente hubiese
determinado o aprobado el modo de remisin (2388).

Ttulos y crditos: La tradicin de rentas nacionales y provinciales se juzgar hecha por la

transferencia de ellas, segn la legislacin que las rija.
La tradicin de acciones nominativas de compaas o sociedades se juzgar hecha cuando lo
fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales.
La tradicin de acciones endosables, se juzgar hecha por slo el endoso, sin ser necesaria la
notificacin al deudor.

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Las acciones al portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos
(2390).
La tradicin de instrumentos de crdito slo se juzgar hecha, cuando fuese notificada al deudor,
o aceptada por l (2391).
-

Cosas pendientes de individualizacin: Cuando se hubieran recibido las cosas expresadas en una
obligacin se supone que si era cantidad incierta, ha sido individualizada. Si la obligacin era
alternativa, que la eleccin ha tenido lugar; y que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si
la cosa dependa de estas operaciones (2389).

Cosas futuras: Tratndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles,
como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado posesin
de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble (2376).

Traditio Brevi Manu.

Tiene lugar cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se
transforma en poseedor, como si el locatario compra la finca que arrienda (Traditio brevi manu
propiamente dicha- intervienen dos personas); Tambin ocurre cuando quien posee a nombre de otra
persona comienza a poseer en nombre de un tercero (Traditio brevi manu por extensin- intervienen
tres personas).
Constituto Posesorio.
Es cuando el poseedor transmite a otro la posesin, pero quedando como tenedor de la cosa (art. 2462).
Por el carcter oculto que reviste, esta figura ha sido resistida. Se aduce la falta de publicidad del
cambio, que podra dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, de all que quienes la aceptan lo hacen
con restricciones y exigencias especiales.
Adquisicin de la posesin por medio de representante.
-

Representante legal: Son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso
completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de 10 aos; pero pueden adquirirla
por medio de sus tutores o curadores (2392).

Representante voluntario: La posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la
adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se supone
desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto exterior
(2394).
Aunque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se
adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesin sea
adquirida para el representado (2395).

Influencia respectiva de la incapacidad del representante y del representado.

La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslacin de la posesin, induce la
nulidad de la tradicin, hecha o aceptada por sus mandatarios incapaces: mas la incapacidad de los
mandatarios, no induce la nulidad de la tradicin que hicieran o aceptaren, si fuesen capaces de tener
voluntad, cuando sus representados tengan capacidad para hacerla o aceptarla (2399).
Objeto de la posesin.
Cosas susceptibles de posesin. Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin.
Los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesin (2400).
La nota al art. 2400 dispone que las cosas incorporales no son susceptibles de una verdadera
posesin, sino de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene
aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y vicios que la verdadera posesin.

19

En realidad, slo las cosas, no los derechos, son susceptibles de posesin. Hablar de posesin de
derechos o de cuasiposesin es introducir confusiones en vano en la materia.
Individualizacin de la cosa. Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras,
es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada, y designada distintamente.
Extensin de la posesin en relacin a los distintos tipos de cosas.

La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella (2403);

La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo
un mismo nombre, como un rebao, piara, etc., comprende slo las partes individuales que
comprende la cosa (2404);

Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l sin poseer todo el
cuerpo (2405);

Si la posesin hubiera de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar
posesin de una o algunas de ellas separadamente, es indispensable tomar la posesin de cada
una de ellas, aunque la tradicin se hubiera hecho conjuntamente (2406);

Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que es parte sea idealmente
determinada;

Cuando la cosa es indivisible, la posesin de una parte implica la posesin del todo.

Para tomar la posesin de parte de una cosa divisible, es necesario que esa parte haya sido
material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.

Posesin fundada en ttulo. La posesin fundada en ttulo, comprende slo la extensin del ttulo,
sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor (2411).
Exclusividad de la posesin. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir
sobre la misma cosa (2401).
Coposesin. Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible, y
cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa (2409).
Conservacin y prdida de la posesin.
La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no
tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no
se haya manifestado una voluntad contraria (2445).
La posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud
de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee
(2446).
La posesin se pierde:

Solo corpore.
a) Extincin de la cosa poseda: la cosa puede dejar de existir material o jurdicamente:
lo primero ocurre en caso de muerte, destruccin de la cosa o transformacin de una
especie en otra; lo segundo, cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente
no ser susceptible de ser poseda, por estar fuera del comercio.
b) Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios.
c) Desposesin: Por el hecho de un tercero, por medio de actos que arrojen al poseedor
(o su representante) de su posesin y tomen la cosa con la intencin de poseerla.

20

Solo animus.

a) Usurpacin: cuando se deja que otro usurpe la posesin, entre en la misma y la ocupe
por ms de un ao, sin que el originario poseedor haga ningn acto de posesin o
turbe la posesin del que usurp la cosa.
b) Traditio brevi manu y Constituto Posesorio.
c) Muerte del poseedor.

Corpus y animus.

Tradicin: (2453) La posesin se pierde por la tradicin que el poseedor hiciera a otro de la
cosa, no siendo slo con el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella.

Abandono: (2454) Se pierde tambin la posesin cuando el poseedor, siendo persona capaz,
haga abandono voluntario de la cosa con la intencin de no poseerla en adelante.

La posesin puede perderse tambin por medio de representantes, aplicando a este respecto las reglas
sobre la conservacin de la posesin.

Caso de interversin del ttulo.

Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores
la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto
(2458).
Este es uno de los dos modos, junto con el acto jurdico, por el cual se puede cambiar la causa de la
posesin.

21

BOLILLA IV
EFECTOS DE LA POSESIN
Concepto. Son las consecuencias jurdicas que la posesin produce, sea por s sola, sea mediante el
concurso de otras circunstancias.
Para Savigny slo son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Para Aubry y Rau el nico efecto es que hace presumir la propiedad.
En general, a los enumerados por Savigny se suelen agregar:
-

La posesin de buena fe hace presumir la propiedad de los frutos percibidos por el poseedor.

La posesin de buena fe de cosas muebles hace presumir la propiedad de ella.

El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y tiles
que hubiera realizado.

Tambin tiene derecho a retener la cosa hasta ser satisfecho su crdito sobre la misma.

Efectos de la posesin de cosas muebles.

Art. 2412: LA POSESIN DE BUENA FE DE COSAS MUEBLES, CREA A FAVOR DEL
POSEEDOR LA PRESUNCIN DE TENER LA PROPIEDAD DE ELLA, Y EL PODER DE
REPELER CUALQUIER ACCIN DE REIVINDICACIN SI LA COSA NO HUBIERA SIDO
ROBADA O PERDIDA.
Antecedentes histricos.
En la mayora de las legislaciones antiguas se admita la accin de reivindicacin. En el derecho
romano estaban sujetas a una usucapin, de un ao en el derecho antiguo y de tres aos desde la poca
de Justiniano.
En las antiguas costumbres germnicas y en el antiguo derecho francs, el propietario de cosa mueble
robada o perdida tena acciones especiales.
Durante los siglos XIV y XV, se produjo una evolucin, ya que en Francia se llega a consagrar como un
principio general la admisin de la accin reivindicatoria respecto de las cosas muebles.
Durante los siglos XVII y XVIII se produjo contra ella una fuerte reaccin, por dos caminos:

22

Procurando restringir el plazo de duracin de la accin;

Se suprimi en absoluto la reivindicacin contra terceros de buena fe en los casos en que el

propietario haba confiado la cosa a otra persona y sta haba irregularmente dispuesto de ella,
dndose en este caso lo que se llama abuso de confianza.

El CC. Francs consagr que en materia de muebles, aquel que ha perdido o a quien ha sido robada una
cosa mueble puede reivindicar durante tres aos contra aquel en manos de quien se encuentre.
El cdigo civil alemn, establece que para transferir la propiedad de una cosa mueble es necesario que
el propietario haga la tradicin de la cosa al adquiriente y que haya de ambas partes acuerdo de
voluntades para operar la transferencia.
Alcance del art. 2412.
La ley distingue segn la cosa haya sido robada o perdida o el dueo se haya desprendido
voluntariamente de ella.
1. Casos en que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa: contra el
depositario, prestatario o locatario, el poseedor conserva no solamente una accin personal
para reclamar su restitucin, sino tambin una accin de reivindicacin. La presuncin de
propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentra en virtud de un contrato, o
de un acto lcito o ilcito, obligado a la restitucin de la cosa (art. 2414).
2. Casos en que la cosa haya sido robada o perdida por el propietario: la accin de
reivindicacin es admisible, a menos en principio, contra todo poseedor de ella, aun
tratndose de un poseedor de buena fe.Fundamentos del art. 2412: teoras:

De la prescripcin instantnea: sostiene que la regla del 2412 se funda en una prescripcin
adquisitiva instantnea. Se le critica a esta teora que la prescripcin supone siempre un
transcurso de tiempo ms o menos largo.

De la adquisicin legal: es la ley la que hace que la adquisicin de buena fe de quien se

encuentra n posesin de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier accin
de reivindicacin del antiguo propietario.

De la presuncin de la propiedad: la posesin de buena fe de cosa mueble crea a favor del

poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. Ordinariamente las cosas muebles se
encuentran en posesin de sus verdaderos propietarios.

Carcter de la presuncin legal: est discutido:

-

Salvat sostiene que es iuris et de iure, porque la ley ha querido mantener la seguridad de las
transacciones de cosas muebles; adems, porque el mismo art. 2412 crea el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin si la cosa no fuere robada o perdida.

La jurisprudencia establece que es una presuncin iuris tantum, porque est subordinada a
que la posesin se ejerza de buena fe y con animus domini, extremos stos que se presumen
iuris tantum, por lo que pueden ser objeto de prueba en contrario.

Cosas a las cuales se aplica.

Abarca los objetos materiales susceptibles de valor y que puedan trasladarse de un lugar al otro. Segn
el art. 2415, no puede invocarse el art. 2412 respecto de las cosas muebles del Estado General, o de los
Estados particulares, ni respecto de las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
Semovientes.
Las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil sobre cosas muebles, han sido dictadas para todas ellas,
sea que se muevan por s mismas (semovientes o animales), sea que se muevas por una fuerza externa.
Entonces, el art. 2412 se aplica a los semovientes.
23

Pero tratndose de ganado, la cuestin se complica. Las legislaciones rurales provinciales han
establecido que la propiedad de los ganados se justifica con las marcas y seales, lo que hizo que sea
cuestionada la constitucionalidad de este requisito, porque contrara las disposiciones de una ley
nacional (art. 2412). De los intentos de concordar el cdigo Civil y las normas provinciales, se destaca
la teora de Bibiloni y Lafaille, para quienes no cabra la buena fe del poseedor de un animal con marca
o seal ajena, por la imprudencia que ello implicara, negligencia que excluira la buena fe.
La presuncin de propiedad del art. 2412 prevalece sobre las disposiciones de los cdigos rurales que
establecen que las marcas y seales del ganado son atributivas de propiedad. stas solo pueden crear
una presuncin iuris tantum de propiedad a favor de su titular. Pero para que se presuma la buena fe de
la posesin de semovientes, stos no deben llevar marca o signos correspondientes a otros dueos, si
adems se carece de los certificados pertinentes exigidos por las leyes rurales.
Acciones excluidas. Las acciones de resolucin, nulidad o rescisin a que se halla sometido el
precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe (2413).
Automotores.
Son cosas muebles registrables, por lo que quedan fuera del rgimen del art. 2412. La titularidad se
acredita a travs de la inscripcin en el registro Nacional de la Propiedad del Automotor. A partir de ese
momento el acto produce efectos respecto de las partes y de terceros (es constitutivo) segn el decretoley 6.582/58. Este decreto dispone que la inscripcin de buena fe de un automotor en el Registro
confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si el automotor hubiese sido hurtado o robado. O sea, que se reemplaza la tradicin por
la inscripcin constitutiva.
Derechos y deberes inherentes a la posesin:
Cargas:

Art. 2416: Son derechos y deberes inherentes a la posesin, los concernientes a los bienes, y
que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de
una cosa determinada.

Art. 2417: Es obligacin inherente a la posesin de cosas muebles, la exhibicin de ellas ante
el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de procedimientos judiciales, cuando fuese
pedida por otro que tenga inters en la cosa, fundado sobre un derecho

Art 2418: EL que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceros,
las obligaciones impuestas en el ttulo VI de este Libro(De las Restricciones y lmites al
Dominio).

Art. 2419: Son tambin obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las
servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese
acreedor anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor
precedente al nuevo poseedor.

Derechos:

Art. 2420: Son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, los que no
competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una
cosa determinada.

Art. 2421: Son derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas.

Derechos y obligaciones del poseedor de buena fe, sucedida la reivindicacin.

1.

24

Precio pagado por la cosa (art. 2422): Sucedida la reivindicacin de la cosa, el

poseedor de buena fe non puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin
de ella: pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe haya adquirido una cosa perteneciente

a otro que el propietario la hubiera difcilmente recuperado en esta circunstancia, puede

reclamar una indemnizacin proporcionada.
2.

Frutos percibidos (Art. 2432): El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos
que correspondieran al tiempo de su posesin, pero no basta con esto, si fueron recibidos por
l, cuando ya era poseedor de buena fe.

3.

Frutos pendientes (art. 2426): Los frutos pendientes, naturales o civiles, pertenecen al
propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe,
abonando al poseedor los gastos realizados para producirlos.

4.

Gastos y mejoras (art. 2427): Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor
de buena fe. Son gastos necesarios o tiles los impuestos extraordinarios al inmueble, las
hipotecas que lo gravaban cuando entr en posesin, los dineros y materiales invertidos en
mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.

5.

Destruccin y deterioro de la cosa (art 2431): El poseedor de buena fe no responde de

la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados
por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que se hubiese obtenido, y slo est
obligado a entregar la cosa en el estado en que se hallare. En cuanto a los objetos muebles de
que hubiese dispuesto, slo est obligado a la restitucin del precio que hubiera recibido.

Derechos y obligaciones del poseedor de mala fe, sucedida la reivindicacin de la cosa.

1. Precio pagado por la cosa: si el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que l haya
pagado por la adquisicin de la cosa reivindicada, menos aun podr hacerlo el poseedor de
mala fe.
2. Frutos: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que
hubiere percibido y los que por su culpa hubiere dejado de percibir, sacando los gastos de
cultivo, cosecha o extraccin de los frutos (art. 2438). Est tambin obligado a indemnizar al
propietario de los frutos civiles que habra podido producir la cosa reivindicada.
3. Gastos y mejoras: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos
necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no
goza quien hubiera hurtado la cosa (2440). El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras
tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente
(2441).
4. Destruccin o deterioro: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa,
aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido,
deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario (2435).
SIMPLE TENENCIA.
Concepto: El que tiene efectivamente la cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose
sobre un derecho (2352).
La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la
tradicin, bastando la entrega de la cosa, sin necesidad de formalidad alguna (2460).
Cuando alguno por s o por otro se hallare en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna
cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa
(2461).
Clasificacin:

Tenencia absoluta: es la que se presenta con carcter autnomo, sin vnculo alguno con
la posesin, que por hiptesis no existe, ya que se trata de cosas insusceptibles de ser
25

posedas, porque estn fuera del comercio2; o sea, que no existe poseedor a quien el
tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesin. El ejemplo tpico
son las cosas del dominio pblico del Estado.

Tenencia relativa: aparece cuando existe un poseedor cuya posesin el tenedor

representa. Es la tenencia de la que se ocupa nuestro cdigo. Se subclasifica en:
a. Interesada: Cuando el tenedor tiene inters personal en conservar la cosa
para l mismo, porque saca algn provecho para s de la cosa. Ej., el
locatario, el comodatario.
b. Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar
y gozar de la cosa, no tiene inters en la tenencia. El cdigo los tipifica
como los que son poseedores en nombre de otro, sin derecho a tener la
cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante.

Enumeracin legal de los casos de tenencia (art. 2462):3

1. Los que poseyeran en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el
locatario o comodatario;
2. Los que poseyeran en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el
mandatario o cualquier representante;
3. El que transmiti la propiedad de la cosa y se constituy poseedor a nombre del adquirente;
4. El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista;
5. El que contine en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase
el derecho de poseerla;
6. El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de
poseerla pertenece a otro.
Los servidores de la posesin. No hay que confundirlos con los tenedores: stos ejercen su derecho en
forma autnoma; si bien se ajusta a los trminos de su relacin contractual con el poseedor, no tiene que
obedecer rdenes del poseedor. Lo que caracteriza al servidor de la posesin es precisamente esa
relacin de subordinacin con respecto al poseedor, o sea que hay entre ambos una relacin de
dependencia. Son ejemplos, los administradores de los bienes de un tercero, las personas de servicio,
los huspedes.
El art 2490 excluye de la proteccin posesoria, al que es tenedor en inters ajeno o en razn de una
relacin de dependencia, de hospedaje u hospitalidad.
Adquisicin, conservacin y prdida. En cuanto a la conservacin y prdida de la tenencia, la ley no
contiene disposicin alguna, pero es indudable que ella subsiste mientras la detencin material contina
y que, en consecuencia, ella se pierde cuando esa detencin cesa, sea por un acto de voluntad del
tenedor, o por un acto de desposesin.
Efectos. La tenencia no produce ninguno de los efectos de la posesin: no da lugar a la adquisicin por
prescripcin ni engendra a favor del tenedor de una cosa mueble la presuncin de la propiedad.
Tampoco autoriza al ejercicio de las acciones posesorias. Sin embargo, autoriza a la defensa privada y
tambin el empleo de la accin de despojo.
Derechos y obligaciones del tenedor.

2
3

El simple tenedor de la cosa est obligado a conservarla, respondiendo de su culpa,

conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa (2463).

Conf., Mariani de Vidal, Marina- Tratado de derechos Reales T.1 P. 189.

Esta enumeracin es meramente enunciativa; no excluye otros supuestos de tenencia.

26

Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por
razn de la cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor a
cuyo nombre posee (2464).

Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego de

que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa
(2465).
La restitucin de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibi,
aunque haya otros que la pretendan, pero con citacin de stos (2476).

Si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendr derecho para
retenerla hasta ser indemnizado por el poseedor (2466).

El tenedor de un inmueble est sometido tambin a someterse a todas las restricciones y

lmites del dominio que se refieren particularmente a las molestias ocasionadas a los
vecinos.

BOLILLA V
ACCIONES POSESORIAS.
Definicin. Segn Maynz, son aquellas que tienen por fundamento la posesin y por fin protegerla.
Esta proteccin de la posesin existe en las dos situaciones que pueden presentarse: a) prdida de la posesin; la
proteccin posesoria tiene en este caso por objeto la restitucin de ella; b) Simple turbacin: la proteccin se
realiza entonces con el objeto de conservarla o mantenerla.
Historia. Legislacin comparada.
Derecho romano: Los interdictos eran rdenes especiales que el magistrado dictaba en ciertos asuntos, en los
cuales ordenaba, sea la restitucin de una cosa, sea un prohibicin de hacer algo. Si las partes acataban la
solucin del magistrado, la cuestin quedaba concluida; si por el contrario la resistan, el asunto pasaba, como en
los casos comunes, a un juez especial o al tribunal de los recuperadores, a los efectos de la sentencia
correspondiente.
Los interdictos podan ser de tres clases, segn el contenido de la orden que en ellos se imparta: restitutorios,
cuando la orden era una restitucin; exhibitorios, cuando se ordenaba exhibir alguna cosa; prohibitorios, cuando
se prohiba hacer algo.
Algunos autores creen que estos interdictos eran medidas de seguridad, a falta de leyes concretas sobre la
cuestin; otros consideran que eran medidas de carcter policial, destinadas a mantener el orden y la tranquilidad
pblica.
Entre los interdictos, tenamos los posesorios, que eran de dos clases:
1. Recuperatorios: Tenan por objeto hacer recuperar una posesin perdida y eran los siguientes:
-

Unde Vi: se acordaba en caso de expulsin violenta de un fundo o edificio;

Precario: se acordaba a la persona que haba concedido una cosa en precario y quera recuperar
su posesin;

Clandestina possessione: se otorgaba a quien haba perdido la posesin de un inmueble porque

otra la haba tomado clandestinamente.

2. Conservatorios: tenan por objeto permitir a la persona que posea una cosa, conservar o retener la
posesin de ella, impidiendo de parte del adversario todo acto de violencia a su respecto. Ellos eran:
-

Uti possidetis: En el caso de los inmuebles.

27

Utrubi: en el caso de muebles.

En la Edad Media se introdujeron otros remedios posesorios:

a)

Condictio ex canone redintegranda: nacida del derecho cannico. Se acordaba al

poseedor y a los simples tenedores, contra el autor del despojo y los terceros de buena fe, y se aplicaba
tanto a muebles como a inmuebles. Su objeto era obtener la restitucin de las cosas.

b)

Summariisimum possesorium: era una instruccin sumaria practicada por el juez para
indagar si una de las partes entre quienes se discuta la posesin de una cosa se encontraba o no
manifiestamente en posesin de ella; el juez en tal caso dispona que esa parte la conservara mientras
durase toda la tramitacin del juicio. Aparece como una medida policial, destinada a mantener el orden y
evitar las vas de hecho entre las partes que discutan la posesin de la cosa.

Al lado de estos nuevos remedios, se introdujo en este periodo la condicin de la anualidad de la posesin,
tomada de las costumbres germnicas (saisine).
En el derecho francs del siglo XIV y XV aparecen ya formadas tres acciones:
1. La complaint, inspirada en los principios del derecho germnico, exiga la anualidad de la posesin;
2. La reintegrande, inspirada en la condictio ex canone reintegranda del derecho cannico;
3. La denuncia de nueva obra, derivada de los principios del derecho romano.
Las legislaciones modernas organizan todo su sistema de proteccin de la posesin en base a dos clases de
acciones posesorias: las conservatorias, destinadas a mantener una posesin que ha sido simplemente turbada, y
las recuperatorias, destinadas a obtener la restitucin de una posesin que ha sido perdida.
En algunas legislaciones encontramos al lado de las acciones posesorias, la autorizacin al poseedor para
defender por s mismo y por la fuerza la conservacin o recuperacin de la posesin, siempre a condicin de
obrar inmediatamente.
Legislacin argentina.
El Cdigo Civil trata en el libro III la proteccin de la posesin. En el mismo organiza y reglamenta un doble
sistema de proteccin: 1. De defensa privada de la posesin (2470); y 2. Defensa de la misma por medio de tres
acciones posesorias: a) Accin de despojo, para recuperar la posesin perdida; b) Accin de manutencin en la
posesin, para ser mantenido en la misma, ante un caso de turbacin; c) Accin de obra nueva: cuando por medio
de una obra nueva en terrenos que no son del poseedor, se turba su posesin.
Al lado de las acciones posesorias, encontramos tambin en los cdigos de procedimiento los interdictos:
consisten en juicios de carcter breve y sumario, en los cuales se discute exclusivamente la posesin. Ellos
pueden tener uno de los siguientes objetos: 1. Adquirir la posesin (interdicto de adquirir); 2. Retenerla, en caso
de ser inquietado o turbado en ella (de retener); 3. Recobrarla, en caso de haberla perdido (de recobrar); 4.
Impedir la prosecucin de trabajos que puedan turbar la posesin (de obra nueva).
Se discute cul es la relacin que existe entre las acciones posesorias y los interdictos. Algunos autores, como
Salvat, sostenan que los interdictos constituan la reglamentacin procesal de las acciones posesorias legisladas
en el Cdigo; sin embargo, la jurisprudencia termin por sentar que las acciones e interdictos posesorios eran
remedios distintos e independientes entre s. Las primeras exigen la anualidad y la ausencia de vicios, y las
segundas protegen la posesin actual, aun viciosa.
De este modo, las acciones posesorias fueron cayendo en desuso, en vista de que era ms cmodo y prctico el
interdicto, que no obligaba a pagar esos extremos y con el cual se obtena el mismo resultado.
El Cdigo de Procedimientos nacional (1967) comenz por poner orden en la controversia: legisl por separado
sobre los interdictos y las acciones posesorias, disponiendo que los primeros tramitaran por juicio sumarsimo y
las segundas por juicio sumario.
El art. 623 contiene una disposicin de gran inters prctico: Deducida la accin posesoria o el interdicto,
posteriormente slo podr promoverse accin real.. conforme con ello, quien vea atacada su posesin o tenencia,
deber elegir entre el interdicto o la accin posesoria. Si la va elegida fracasa, slo podr intentar el petitorio.
Finalmente, con la reforma de la ley 17.711, se extendi la proteccin, en el caso de la accin de despojo,
tambin a la tenencia; tampoco son exigibles para este caso la anualidad o la falta de vicios. Con todo ello, el
acceso a las acciones posesorias se hizo mucho menos engorroso y complicado.

28

Fundamento de las acciones posesorias.

1. Teoras relativas. Encuentran el fundamento de la proteccin posesoria fuera de la posesin misma, en
otras instituciones jurdicas que vienen a relacionarse con ella.
a) Interdiccin de la violencia: el acto de perturbacin o desposesin encierran siempre un acto de
violencia y por consiguiente, un acto delictuoso que la ley debe condenar. Para esto ella empieza
por proteger al poseedor por medio de acciones especiales (Savigny);
b) Nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos preponderantes o un derecho mejor:
la persona que se encuentra en posesin de una cosa debe ser mantenida en ella y en ejercicio de
los derechos posesorios, mientras otro no demuestre tener un mejor derecho.
c) Principio de irreprochabilidad: cuando una persona est en posesin de la cosa, debe presumirse
que esa relacin es justa, mientras no se pruebe lo contrario.
d) Las acciones posesorias son un complemento de la propiedad. (Ihering) La ley no ampara la
posesin misma, sino como complemento de la propiedad.
2. Teoras absolutas. Encuentran en la posesin misma los fundamentos de la proteccin que la ley
dispensa.

Teora de la voluntad: la voluntad que se pone de manifiesto en el poseedor en relacin

a la cosa poseda, requiere de proteccin.

Teora de la satisfaccin de las necesidades humanas: para satisfacer las mismas, es

indispensable hacer uso de las cosas por medio de la propiedad o la posesin que se
tenga sobre ellas. Esas necesidades son protegidas por la ley.

Vlez Srsfield, en nota al art. 2470, resume la teora de Savigny. Sin embargo, encontramos disposiciones que
ms parecen responder al sistema de Ihering, inspirada en que la idea de la posesin constituye una
exteriorizacin o manifestacin de la propiedad.
La posesin y la justicia privada.
2468. Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene
sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por
las vas legales (acciones personales derivadas del acto jurdico, y el interdicto de adquirir).
Acciones personales derivadas del acto jurdico. Toda persona que tenga un ttulo que le de derecho a la
posesin de una cosa, pero que carece de sta, puede, para obtenerla, recurrir en primer lugar a las acciones
personales que nacen del acto jurdico que le confiere el derecho a la posesin. Por ejemplo, en el caso del
contrato de compraventa, el comprador tiene accin para exigir del vendedor la entrega de la cosa comprada.
Para el caso de que no pudiera ejercerse, puede recurrirse al interdicto de adquirir.
Interdicto de adquirir.
No es una accin posesoria en sentido propio, porque no tiende a defender la posesin ni se basa en el solo hecho
de poseer, sino que a diferencia de todas las dems acciones e interdictos posesorios, hay que demostrar el ttulo
o derecho a la posesin.
El interdicto de adquirir est previsto en el Cdigo procesal, que dispone:
Art. 607: Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir:
1) que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho;
2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto;
3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
Art. 608: Promovido el interdicto, el juez examinar el ttulo y requerir informe sobre las condiciones de
dominio. Si lo hallare suficiente, otorgara la posesin o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho, y dispondr la
inscripcin del ttulo, si correspondiere.
Si otra persona tambin tuviere el ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber sustanciarse en juicio ordinario o
sumario, segn lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del asunto.

29

Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra el se sustanciara por el trmite del juicio
sumarsimo.
Si el ttulo que presenta el actor para adquirir la posesin o la tenencia deriva del que invoca el oponente para
resistirla, el juez dispondr que la controversia tramite por juicio sumario o sumarsimo, atendiendo a las
circunstancias del caso.
Art. 609: Presentada la demanda, podr decretarse la anotacin de litis en el registro de la propiedad, si los ttulos
acompaados y los antecedentes aportados justificaren esa medida precautoria.
Prohibicin de turbar la posesin.
2469. La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello
ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la
forma que determinen las leyes procesales.
Defensa privada de la posesin.
2470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el
empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que
fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites
de la propia defensa.
Reglas comunes a todas las acciones posesorias.
Objeto. Es obtener la restitucin o manutencin de la cosa (2487).
Quines pueden entablarlas.
2490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo
alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien.
Segn Borda, los requisitos de anualidad y falta de vicios han quedado tcitamente derogados despus de la
reforma de la ley 17.711 (recordemos el art. 2469). Tambin habra quedado tcitamente derogada la disposicin
del art. 2480 (La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de
propietario).
Consecuentemente, tendran la accin:
-

Los copropietarios, sin necesidad del concurso de los otros copropietarios (2489);

El usufructuario (2876);

El usuario y el titular del derecho de habitacin (2950);

El acreedor anticresista (3239);

El prendario (3205);

El titular de heredades dominantes (3034);

El titular del derecho de retencin (3944).

En cambio, carecen de la accin de despojo los llamados sirvientes de la posesin: Exceptase... a quien es
tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad (2490, in fine).
Contra quin se dan las acciones.
Segn el citad artculo 2490, se dan contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. En
relacin a los sucesores, el artculo siguiente dispone que el desposedo tendr accin para exigir el reintegro
contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.4
Aun los subadquirentes de buena fe pueden ser alcanzados por la accin posesoria si se trata de sucesores
universales, o si siendo sucesores particulares se trata de muebles robados o perdidos (2488. Las cosas muebles
pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no
sean robadas o perdidas.)

Hay que recalcar que segn Borda, las disposiciones relativas a la accin de despojo deben aplicarse a las demas acciones
posesorias como regla general.

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Cosas que dan lugar a ellas.

Tanto los muebles como los inmuebles dan lugar a las acciones posesorias. Pero este principio no es absoluto:
-

Cuando se trata de inmuebles por su carcter representativo, es preciso que se trate de cosas que
estn en el comercio; las acciones administrativas no proceden, en principio, contra el Estado
respecto de los bienes dependientes del dominio pblico.

Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular
poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.

Condiciones que debe reunir la posesin.

1. Anualidad: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere
a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es
requerida para las acciones posesorias.
2. Que la posesin anual sea continua y no interrumpida: 2481. La posesin anual para dar derecho a las
acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida.
Continua, o sea, sin intermitencias o lagunas; en cuanto a la interrupcin, la misma puede suceder: por la
privacin del goce de la cosa (interrupcin natural); o por la interposicin de demanda judicial o
reconocimiento de parte del poseedor (civil).
3. Que no sea viciosa: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin
no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina.
2478. Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no
haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se adquiri por violencias
reiteradas.
2479. Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica.
2480. La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de
propietario.
Prueba.
El que entabla la accin posesoria est obligado a probar los diversos hechos en que se apoya, es decir, la
existencia o la tenencia que invoca y los actos turbatorios de los cuales se queja, sean ellos de simple turbacin o
de despojo. El actor no slo debe justificar la existencia de la posesin, sino tambin que ella rene todas las
condiciones exigidas por la ley para cada clase de accin.
Si la prueba producida suscita dudas, la cuestin se resuelve de la siguiente manera:
2471. Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o
turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. Si no constase cual fuera
ms antigua, juzgase que posea el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer.
2472. Fuera del caso anterior, la posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba
en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado.
Juicio posesorio y petitorio.
2482. El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real
que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si
intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones
posesorias podr usar despus de la accin real.
No se permite acumular el posesorio y el petitorio, porque teniendo el primero efectos ms vastos, que incluyen a
la posesin, sera intil la acumulacin.
2484. Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria haya
terminado.
2485. El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesin,
anteriores a la introduccin de la demanda; pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la
posesin anteriores a la demanda.

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2486. El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino despus de haber
satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra l.
Valor de las sentencias en el juicio posesorio: el fallo dictado en el posesorio no hace cosa juzgada sobre el
petitorio; pero las conclusiones del primero en cuanto a hechos y situaciones jurdicas propios de l, como la
referente a la posesin invocada por ambas partes, deben considerarse vlidas y eficaces en el petitorio,
especialmente si sus constancias fueron incorporadas como prueba a ste.
Reformas introducidas por la ley 17.711.

Art. 2469: Agrega la accin de manutencin para la tenencia, otorgndola no slo al

poseedor sino tambin al tenedor, sin requerir que el que la turbe tenga la intencin de poseerla.

Art. 2487: La reforma elimina la frase que estableca que las acciones posesorias
solamente corresponden a los poseedores de inmuebles.

Art. 2488: Antes de la reforma estableca que las cosas muebles no podan ser objeto
de la accin de despojo, sino cuando el poseedor fuese despojado de ellas junto con el inmueble.
Actualmente, las cosas muebles pueden ser objeto de las acciones posesorias, salvo contra el sucesor
particular de cosas muebles que no sean robadas ni perdidas.

Art. 2490: Agrega que la accin de despojo tambin compete al tenedor, excepto al
llamado sirviente de la posesin (tenedor en inters ajeno, o en razn de una relacin de dependencia,
hospedaje u hospitalidad).

Art. 2491: Establece el derecho de exigir reintegro para exigir el reintegro contra el
autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.

Agregado al art. 2499: ...Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao
a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.

Acciones conservatorias de la posesin.

A. Accin de manutencin.
Existen en el cdigo dos categoras de acciones de manutencin:
1. Accin posesoria de manutencin:

2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin
de la cosa.

2495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble,

turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado;

2496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no
resultase una exclusin absoluta del poseedor.

2. Accin policial de manutencin, introducida con la reforma de la ley 17.711, que surge del art. 2469: La
posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello
ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente
en la forma que determinen las leyes procesales. Esta accin se concede a todos los poseedores, aun
viciosos, y al tenedor, sin otra exigencia que el acto de turbacin.
B. Accin de obra nueva.
Obra nueva es toda la que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da origen a esta defensa,
que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio, y concluido ste, se mande deshacer lo hecho.
2498. Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e
inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como
accin de despojo.
2499. Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles
que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que
cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.

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2500. La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su
terminacin se mande deshacer lo hecho.
Si la obra estuviese terminada, o estuviere muy avanzada, ya no sera procedente la accin de obra nueva, sino
las comunes, instituidas como remedios para la desposesin o el despojo.
Respecto de la obra nueva, pueden presentarse dos situaciones:
a.

La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos del poseedor. En

tal caso, la accin ser juzgada como de despojo. Para algunos autores, slo los poseedores anuales
no viciosos podran hacer uso de esta defensa, adems la ley habla de poseedor. Para otros, en
cambio, le son aplicables las reglas de la accin de despojo en cuanto a la legitimacin activa, o sea
que correspondera la accin tambin al tenedor.

b.

La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos que no son del
poseedor. En tal caso, el art. 2499 considera que existir turbacin de la posesin cuando ella
sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.

C. Accin de dao temido.

Agregado al art. 2499 por la ley 17.711: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus
bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Considerando el dao temido como un supuesto de turbacin de la posesin, podran denunciarlo los poseedores
legtimos o ilegtimos, aunque fueran viciosos, y aun los tenedores.
Esta accin tambin est contemplada en el Cdigo Procesal:
Artculo 623 bis: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave e inminente a sus bienes,
puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervencin de autoridad
administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia el juez se constituir en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en
removerlo y termo de dao serio en inminente, podr disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro.
Si la urgencia no fuere manifiesta requerir la sumaria informacin que permitiere verificar, con citacin de las
partes y designacin de perito, la procedencia del pedido.
La intervencin simultnea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura del procedimiento y
el archivo del expediente.
Las resoluciones que se dicten sern inapelables. En su caso, podrn imponerse sanciones conminatorias.
Acciones para recobrar la posesin.
A. Accin de recobrar.
2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
Existen cuatro teoras que tratan de establecer cuantas acciones para recuperar la posesin existen en el Cdigo:
1. Existe una sola accin de recuperar, que es la accin de despojo y se otorga exclusivamente al poseedor
anual no vicioso.
2. Se le otorga exclusivamente a los poseedores, pero sin exigir los requisitos del art. 2473. (El poseedor de
la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao
sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones
posesorias.).
3. Hay dos acciones para recuperar la posesin: una, la mencionada por el art. 2487 (accin de recuperar) y
otra, la que reglamenta en los art. 2490 a 2494 (accin de despojo).
4. Slo existe la accin de despojo. El art. 2487 slo determina el objeto de las acciones posesorias.5

Segn Borda, hay solamente una accin para recuperar la posesin, y es la de despojo. La accin de recobrar la posesin
desapareci de la prctica judicial, borrada por la accin de despojo. Esto, porque habiendo una accin que permite
recuperar la posesin sin exigir los requisitos de anualidad y falta de vicios, nadie optaba por la otra. Despus de la reforma,

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Naturaleza.
En la accin de recuperar se discute la posesin misma. La accin de despojo, ms que una accin posesoria
propiamente dicha, es una medida de carcter policial, cuya finalidad inmediata es impedir que se altere el orden
establecido, evitando que las partes se hagan justicia por mano propia.

ACCIN DE RECOBRAR LA POSESIN: Tambin llamada de restitucin, tiene

por objeto hacer restituir al poseedor de una cosa la posesin perdida, surge del art. 2469 y requiere
que la intente el poseedor anual no vicioso. Tiene efectos reipersecutorios o reales.

ACCIN DE DESPOJO: 2490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o

tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y
cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters
ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
2491. El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus
sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
2492. No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos,
por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en
la tradicin.
2493. La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el
da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l.
2494. El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo
cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus
accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados
en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias.
Esta accin corresponde tambin al tenedor, ya que al referirse al poseedor aun no vicioso, se incluye
a ste, que sera un poseedor con el vicio de precariedad.
Se da slo contra el despojante, sus herederos y terceros de mala fe que recibieron la cosa
directamente del despojante (no tiene efectos reipersecutorios).

la discusin ha perdido sentido: al equipararse el tenedor al poseedor en cuanto al ejercicio de las acciones posesorias, ha
desaparecido todo vestigio de distincin entre la accin de recobrar la posesin y la de despojo.

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BOLILLA VI
DOMINIO
Propiedad y dominio: El cdigo Civil utiliza en principio indistintamente ambos vocablos, pero
tambin emplea el primero como sinnimo de derecho real y aun de derecho patrimonial.
En el derecho romano clsico, el concepto de dominium era muy amplio: se lo usaba casi como
sinnimo de ius, expresando una idea de seoro sobre lo suyo que tiene el dominus, sean cosas o
derechos. La expresin propiedad aparece con la influencia griega para indicar la pertenencia
absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho, para distinguirla de los dems seoros que
carecan de estos atributos.
En cambio en el derecho moderno, la relacin se ha invertido: propiedad es el trmino genrico, y
dominio el especfico.
Fundamentos de la propiedad: Segn Salvat, existen tres sistemas que justifican la propiedad.
1. El que considera a la propiedad como complemento de la libertad. Se ha objetado que si as
fuera, ello conducira a reconocer que todo ser humano debe ser propietario, lo que no se da en
la prctica.
2. El sistema que considera a la ocupacin como fundamento de la propiedad. Sin embargo, sta
constituye slo un modo de adquisicin de la propiedad, y por lo tanto supone su existencia y
reglamentacin anterior.
3. El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. Pero en el orden
econmico, el trabajo no siempre tiene la propiedad de la cosa producida como compensacin
de l, sino ms bien el salario.
Evolucin histrica:
En su origen la propiedad fue colectiva; la titularidad perteneca a la tribu, de a poco se fue
complementando con la propiedad individual de los objetos de uso personal y los elementos de trabajo.
La tierra en principio era cultivada en comn para luego atribuirse temporalmente a cada familia
integrante de la tribu una porcin, temporalmente al principio y a perpetuidad despus.
El ltimo peldao de esta evolucin lo constituye la propiedad individual de los bienes inmuebles.
Derecho romano: La propiedad, en principio colectiva, se transforma en individual con la Ley de las
XII Tablas, que atribuy las tierras a distintas familias, perteneciendo el derecho de propiedad al pater
exclusivamente. El titular tena los tres clsicos ius: utendi, fruendi y abutendi.
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El aflojamiento de los vnculos familiares determin el surgimiento de la propiedad individualista, con

ciertas limitaciones inspiradas en el bienestar de la comunidad.
Durante el perodo clsico slo exista una clase de dominio: el dominium ex iure quiritium,
transmisible por dos formas: la Mancipatio y la In iure cesio. Posteriormente, con el derecho pretoriano,
surgi otra forma de dominio: la propiedad bonitaria, que permita adquirirla a los extranjeros.
Edad media: Es importante para el desarrollo del rgimen de la propiedad inmueble el periodo del
feudalismo (a partir del 843), que comienza con la firma del Tratado de Verdn, por el cual los nietos
del emperador Carlomagno se reparten el Imperio: aparecen los seores feudales compartiendo la
soberana con los reyes.
La tierra se enfeuda, es decir, el dominio directo y el til se bifurcan. El primero corresponde al seor
feudal, el segundo a los vasallos.
Frente a la tierra feudal (de dominio dividido) tenemos otra tierra libre, de dominio similar al romano,
individual, absoluto y exclusivo, es la tierra alodial o alodio.
Con el crecimiento de las ciudades o burgos, los seores feudales pierden poder y los ltimos vestigios
del feudalismo desaparecen con la Revolucin Francesa.
La Revolucin Francesa: en agosto de 1789 los seores feudales renuncian a sus privilegios y con la
Declaracin de los Derechos del Hombre la propiedad pasa a ser un derecho individual, exclusivo y
absoluto, adems de perpetuo.
Individualismo: de acuerdo a los principios liberales de lassez faire, lassez passer, se dio lugar a
grandes abusos por parte de los poseedores de riqueza. El industrialismo gener la clase proletaria; se
producen fuertes reacciones al individualismo, nacen las teoras anarquistas que propenden la supresin
de la propiedad y las socialistas y marxistas que tienden a su socializacin.
El catolicismo y la funcin social de la propiedad: el catolicismo considera a la propiedad como una
institucin de derecho natural, que el derecho positivo no puede desconocer, ya que es inherente a la
calidad humana.
Mas el hombre, segn Santo Toms, recibe la riqueza para que, una vez cubiertas sus necesidades,
distribuya el sobrante entre los dems. La propiedad llenara as un doble cometido, ya que satisface un
fin personal, cubriendo las necesidades del poseedor, y un fin social, con el desplazamiento del sobrante
a la comunidad.
Posteriormente, con el surgimiento del neoliberalismo, se observa una mayor intervencin estatal en las
esferas exclusivamente reservadas hasta ese momento a la actividad particular el derecho de propiedad
pas a tener as cada vez ms restricciones en aras del inters social.
Definicin del dominio. Art. 2506: ES EL DERECHO REAL EN VIRTUD DEL CUAL UNA
COSA SE HALLA SOMETIDA A LA VOLUNTAD Y ACCIN DE UNA PERSONA.
Es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que concede
mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es la reunin de todos los derechos
posibles sobre una cosa: esto se concreta en los tres ius del derecho romano: utendi (derecho de uso),
fruendi (de goce) y abutendi (derecho de disposicin).
Clases de dominio. Art. 2507.
Pleno o perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia
otras personas;
Imperfecto: aqu aparecen aminorados ciertos caracteres de la propiedad, como la perpetuidad
(dominio fiduciario y dominio revocable) y la absolutez (dominio desmembrado):
- Dominio fiduciario: existe cuando el titular ha recibido un bien, determinado
singularmente, de una persona, con el fin de que al trmino de un cierto plazo o al
cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo transmita a su vez a un tercero
(fideicomisario)- Art. 2662.
- Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condicin o plazo resolutorios. La
cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del transmitente.
- Dominio desmembrado: seda cuando su titular ha constituido un derecho real de disfrute
o de garanta a favor de otro sobre su propia cosa.
Las cosas del dominio del Estado tambin pueden clasificarse en:
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Cosas del dominio pblico del Estado: (2340) Son las que estn destinadas al uso directo y
general de los habitantes, o estn afectadas a un fin de utilidad o comodidad comn y pertenecen
en propiedad al ente pblico.
Son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Tampoco pueden constituirse sobre ellos
derechos reales a favor de terceros que importan un principio de enajenacin.
Las cosas del dominio pblico del Estado se subclasifican en:
- Dominio pblico natural: est integrado por los bienes a los que la ley declara del
dominio pblico tal como los presenta la naturaleza, sin que sea necesario acto alguno de
creacin por parte del Estado; por Ej., el Mar Territorial.
- Dominio pblico artificial: est constituido por aquellos bienes que la ley declara del
dominio pblico, pero que para su existencia dependen de una creacin del Estado, por
ej., una calle o un camino.
Cosas del dominio privado del Estado: Son las que estn en el comercio jurdico, por ello son
enajenables (previa autorizacin), embargables y prescriptibles.
Para que un bien integre la categora de pblico, es necesario que una ley nacional as lo declare.
Afectar es consagrar un bien del dominio pblico al uso pblico, ponerlo en funcionamiento como tal.
Desafectar es sustraer ese mismo bien pblico de su destino al uso pblico.
Mientras que en el dominio pblico natural la determinacin de su condicin jurdica por la ley
constituye al mismo tiempo su afectacin al uso pblico; en el dominio pblico artificial es menester la
determinacin de su condicin jurdica por la ley nacional ms la creacin del bien por la
administracin, que lo destina al uso pblico. Es decir, que su afectacin o consagracin al uso pblico
se realiza por un acto distinto al de su calificacin como bien del dominio pblico.
Si bien la determinacin de los bienes que han de integrar el dominio pblico corresponde al Congreso
Nacional, ese dominio pertenece a las provincias o a la Nacin, segn la ubicacin de los bienes. La
jurisdiccin sobre dichos bienes ser nacional slo en cuanto se relacione con la navegacin y el
comercio internacional e interprovincial y la defensa nacional y provincial relativamente a las dems
materias.
Caracteres del derecho de propiedad:
1) Absoluto: aqu el trmino no est utilizado en el sentido de oponible erga omnes, pues desde ese
punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en el sentido de que el dominio es el
derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa, lo
cual no impide la existencia de restricciones.
2) Exclusivo: dos personas no pueden tener exclusivamente el dominio de una cosa (art. 2508);
3) Perpetuo: el derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, no se
extingue por el no uso.
De estos tres caracteres, el nico que sera esencial sera la exclusividad, ya que de no existir el derecho
no sera dominio, sino condominio. Los otros dos son naturales, es decir que pueden faltar tanto la
absolutez por ejemplo en el caso del dominio desmembrado-, como la perpetuidad ej., el dominio
revocable-, sin que por ello desaparezca el dominio, que en estas hiptesis sera imperfecto.
Facultades del propietario.
El propietario puede usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla. Antes de la reforma de
la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla, prohibir que otro se
sirviera o percibiera sus frutos.
A partir de la Reforma, se sustituy el art. 2513 por el siguiente:Es inherente a la propiedad el
derecho de poseer la cosa, de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
Art. 2514: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque
privare a terceros de ventajas o comodidades.
Este tema se vincula necesariamente con el del abuso del derecho (art. 1071), norma que permite al
juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal, desconocer el derecho
emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido abusivamente. Dice el nuevo art. 1071: El
37

ejercicio regular de un derecho o el cumplimiento de una obligacin legal no pueden constituir como
ilcito ningn acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que
contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que contrare los lmites impuestos por
la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Segn el art. 2515, las facultades del propietario son amplsimas: tanto en los actos de administracin
como en los de disposicin.
Esta norma hace una enumeracin no taxativa de los actos jurdicos que el propietario puede realizar
con su cosa: alquilarla, enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, gravarla con derechos reales a favor de
terceros o aun abandonarla.
Amparo constitucional de la inviolabilidad de la propiedad: La constitucin protege la propiedad
fundamentalmente en los artculos 14 (que garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio, el derecho de usar y disponer de la propiedad), y el 17 (que consagra su
inviolabilidad, prohbe la confiscacin, exige que la privacin slo derive de una sentencia fundada en
ley y que la expropiacin por causa de utilidad pblica deba ser calificada por ley y previamente
indemnizada).
En Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignacin, la Corte Suprema dispuso que Ni el derecho
de usar y disponer de la propiedad, ni ningn otro derecho reconocido por la constitucin, reviste el
carcter de absoluto Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con los derechos de
los dems.
Extensin del derecho de propiedad.
El problema de la extensin del dominio se plantea slo en relacin a los inmuebles, pues las cosas
muebles son en su totalidad pertenecientes al dueo. Entonces Hasta dnde se extiende la propiedad de
los inmuebles?
Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo sobre el suelo,
en lneas perpendiculares.
Espacio areo: el propietario es dueo exclusivo del espacio areo: puede extender en l sus
construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas: y puede tambin
demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese
espacio.
Subsuelo: La propiedad se extiende a toda profundidad; comprende todos los objetos que se
encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por
las leyes especiales sobre ambos objetos.
- Las minas pertenecen al dominio nacional (Cdigo de Minera)
- Las aguas subterrneas de uso de inters general pertenecen al Estado, sin perjuicio del
ejercicio regular del derecho del dueo del fundo de extraer las aguas subterrneas en la
medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin (Reforma ley 17.711).
- Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico tambin
han sido considerados luego de la reforma, como del dominio pblico del Estado (art.
2340 C.C.)
Accesorios: el propietario de la cosa principal es dueo de las accesorias (2520);
Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteracin de la sustancia y
productos son una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa.
Los frutos naturales e industriales y las producciones orgnicas de la cosa (productos) no son
accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella (2329). En cambio, los frutos civiles son
cosas accesorias.
Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque, o
forman parte de la cosa, o son accesorios de ella.
Garantas del derecho de propiedad.
EXPROPIACIN POR CAUSA DE UTILIDAD PBLICA.
La Constitucin de 1853 estableci en su art. 17 que la propiedad privada es inviolable; nadie puede ser
privado de su propiedad sino por expropiacin por causa de utilidad pblica. Adems, el art. 2511 del
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cdigo Civil aclara que nadie puede ser privado de su propiedad sino por justa causa de utilidad
pblica, previa la desposesin y una justa indemnizacin.
Concepto: la expropiacin consiste en la ocupacin de bienes privados para fines de utilidad pblica,
previa una justa indemnizacin de su valor y de los perjuicios directamente derivados de ella.
Condiciones: para que proceda la expropiacin deben reunirse los siguientes requisitos:
a) Utilidad pblica: La expropiacin no puede tener por finalidad satisfacer intereses particulares;
utilidad pblica significa todo aquello que sirve para mejorar o para el perfeccionamiento social
de una comunidad o de un Estado.
b) Calificacin por ley: La calificacin de utilidad pblica debe ser hecha por el Congreso o las
Legislaturas provinciales; esta calificacin slo puede ser revisada por los jueces en caso de
extrema arbitrariedad. En principio, la calificacin debe ser genrica, pero hay ocasiones en que
esto no es posible; entonces puede ser genrica, pero deber especificar las reas afectadas por
la declaracin de utilidad pblica.
c) Indemnizacin previa, justa y en dinero en efectivo: Se entiende por justa indemnizacin no slo
el pago del valor real de la cosa, sino tambin del perjuicio directo que le venga de la privacin
de la propiedad (art. 2511). Se pagar en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado
para que dicho pago se efecte en otra especie de valor (ley 21.499).
Sujetos. Podr actuar como expropiante el Estado Nacional; tambin podrn actuar como tales la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las entidades autrquicas nacionales, y las empresas del
Estado Nacional, en tanto estn expresamente facultadas para ello por sus respectivas leyes orgnicas o
por leyes especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurdicas, podrn actuar como expropiantes
cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado en ley.
La accin expropiatoria podr promoverse contra cualquier clase de personas, de carcter pblico o
privado.
Objeto. Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes convenientes o necesarios para la
satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera sea su naturaleza jurdica, pertenezcan al dominio pblico
o al dominio privado, sean cosas o no.
La expropiacin se referir especficamente a bienes determinados. Tambin podr referirse
genricamente a los bienes que sean necesarios para la construccin de una obra o la ejecucin de un
plan o proyecto;
Es susceptible de expropiacin el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo.
Igualmente son susceptibles de expropiacin los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad
horizontal.
La declaracin de utilidad pblica podr comprender no solamente los bienes que sean necesarios para
lograr tal finalidad, sino tambin todos aquellos cuya razonable utilizacin en base a planos y proyectos
especficos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las
ventajas estimadas sern utilizadas concretamente en la ejecucin del programa que motiv la
declaracin de utilidad pblica.
Si se tratase de la expropiacin parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere
inadecuada para un uso o explotacin racional, el expropiado podr exigir la expropiacin de la
totalidad del inmueble.
Cuando la expropiacin de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad orgnica,
el o los propietarios de estos ltimos estarn habilitados para accionar por expropiacin irregular si se
afectare su estructura arquitectnica, su aptitud funcional o de algn modo resultare lesionado el
derecho de propiedad.

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Procedimiento. Declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente

del propietario dentro de los valores mximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la
Nacin para los bienes inmuebles, o las oficinas tcnicas competentes que en cada caso se designarn,
para los bienes que no sean inmuebles. Tratndose de inmuebles el valor mximo estimado ser
incrementado automticamente y por todo concepto en un diez por ciento.
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestin ser decidida por el
juez, quien, respecto a la indemnizacin prevista en el artculo 10 y sin perjuicio de otros medios
probatorios requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin el que deber pronunciarse
dentro de los noventa das.
No habiendo avenimiento, el expropiante deber promover la accin judicial de expropiacin
El proceso tramitar por juicio sumario.
Promovida la accin se dar traslado por quince das al demandado. Si se ignorase su domicilio, se
publicarn edictos durante cinco das en el diario de publicaciones legales de la Nacin y en el de la
provincia correspondiente.
Si existieren hechos controvertidos se abrir la causa a prueba por el plazo que el juez estime
prudencial.
Las partes podrn alegar por escrito sobre la prueba dentro del plazo comn de diez das, computados
desde que el secretario certificare de oficio sobre la produccin de la misma.
Presentados los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el juez llamar autos para sentencia, la que
deber pronunciarse dentro de los treinta das de quedar firme aquella providencia.
Las partes podrn interponer todos los recursos admitidos por el Cdigo Procesal Civil y Comercial de
la Nacin.
La sentencia fijar la indemnizacin teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesin.
La litis se anotar en el Registro de la Propiedad, siendo desde ese momento indisponible e
inembargable el bien.
Si la expropiacin versare sobre bienes que no sean inmuebles, el expropiante obtendr la posesin
inmediata de ellos, previa consignacin judicial del valor que se determine.
Otorgada la posesin judicial del bien, quedarn los arrendamientos, acordndose a los ocupantes un
plazo de treinta das para su desalojo, que el expropiante podr prorrogar cuando a su juicio existan
justas razones que as lo aconsejen.
La accin emergente de cualquier perjuicio que se irrogase a terceros por contratos de locacin u otros
que tuvieren celebrados con el propietario, se ventilar en juicio por separado.
Ninguna accin de terceros podr impedir la expropiacin ni sus efectos. Los derechos del reclamante
se considerarn transferidos de la cosa a su precio o a la indemnizacin, quedando aqulla libre de todo
gravamen.
El expropiante podr desistir de la accin promovida en tanto la expropiacin no haya quedado
perfeccionada. Las costas sern a su cargo.
Se entender que la expropiacin ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del
dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesin y pago de la indemnizacin
La accin del expropiado para exigir el pago de la indemnizacin prescribe a los cinco aos,
computados desde que el monto respectivo quede determinado con carcter firme y definitivo.
Para la transferencia del dominio de inmuebles al expropiante, no se requerir escritura pblica
otorgada ante escribano, siendo suficiente al efecto la inscripcin en el respectivo Registro de la
Propiedad del decreto que apruebe el avenimiento o, en su caso, de la sentencia judicial que haga lugar
a la expropiacin.
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Plazos para la expropiacin. Se tendr por abandonada la expropiacin -salvo disposicin expresa de
ley especial- si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos aos de vigencia de la ley que la
autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de cinco aos,
cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez aos cuando se trate
de bienes comprendidos en una enumeracin genrica.
Retrocesin. Ocurre a veces que despus de expropiado un bien, el Estado no le da al inmueble el
destino de utilidad pblica que fuera convenido. A veces, no se le da destino alguno; a veces, se le da
otro diferente. En esos casos, el expropiado tiene derecho a demandar la restitucin del bien mediante la
accin de retrocesin.
Procede la accin de retrocesin cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto
en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos aos computados
desde que la expropiacin qued perfeccionada (cuando se ha operado la transferencia del dominio al
expropiante mediante sentencia firme, toma de posesin y pago de la indemnizacin).
Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado anteriormente, a
efectos de la accin de retrocesin el expropiado deber intimar fehacientemente al expropiante para
que le asigne al bien el destino que motiv la expropiacin; transcurridos seis meses desde esa
intimacin sin que el expropiante le asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los
respectivos trabajos, la accin de retrocesin quedar expedita, sin necesidad de reclamo administrativo
previo.
Es admisible la accin de retrocesin ejercida parcialmente sobre una parte del bien expropiado.
Para que la retrocesin sea procedente se requiere:
a) Que la expropiacin que la motive haya quedado perfeccionada;
b) Que se d alguno de los supuestos anteriormente previstos como causales;
c) Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo que percibi
de ste en concepto de precio o de indemnizacin, con la actualizacin que correspondiere. Si el
bien hubiere disminuido de valor por actos del expropiante, esa disminucin ser deducida de lo
que debe ser reintegrado por el accionante. Si el bien hubiera aumentado de valor por mejoras
necesarias o tiles introducidas por el expropiante, el expropiado deber reintegrar el valor de
las mismas. Si el bien hubiere aumentado de valor por causas naturales, el reintegro de dicho
valor no ser exigido el accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido de valor,
el monto de esa disminucin no ser deducido del valor a reintegrar por el accionante.
La devolucin del bien al expropiado deber hacerse libre de todo ocupante, cargas, gravmenes y
servidumbre que hubieren tenido lugar despus de la desposesin
La accin por retrocesin prescribe a los tres aos, computados desde que, habiendo quedado
perfeccionada la expropiacin en la forma prevista en el artculo 29, al bien se le dio un destino ajeno al
que la determin, o desde que no habindosele dado al bien destino alguno, hubieren transcurrido los
plazos previstos.
Expropiacin irregular. Se llama as porque la iniciativa no la tiene el Estado expropiante, sino el
particular afectado por la obra pblica.
Procede la accin de expropiacin irregular en los siguientes casos:
a) Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pblica un bien, el Estado lo toma sin haber
cumplido con el pago de la respectiva indemnizacin.
b) Cuando, con motivo de la ley de declaracin de utilidad pblica, de hecho una cosa mueble o
inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en
condiciones normales.

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c) Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restriccin o
limitacin, que importen una lesin a su derecho de propiedad.
Ocupacin tempornea. Cuando por razones de utilidad pblica fuese necesario el uso transitorio de
un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos, podr
recurrirse a la ocupacin tempornea.
Clases de ocupacin tempornea. La ocupacin tempornea puede responder a una necesidad
anormal, urgente, imperiosa o sbita, o a una necesidad normal no inminente.

La ocupacin tempornea anormal, puede ser dispuesta directamente por la autoridad

administrativa, y no dar lugar a indemnizacin alguna, salvo la reparacin de los daos o
deterioros que se causaren a la cosa o el pago de daos y perjuicios debidos por el uso posterior
de la cosa en menesteres ajenos a los que estrictamente determinaron su ocupacin
Ninguna ocupacin tempornea anormal tendr mayor duracin que el lapso estrictamente
necesario para satisfacer la respectiva necesidad.

La ocupacin tempornea normal, previa declaracin legal de utilidad pblica, podr

establecerse por avenimiento; de lo contrario deber ser dispuesta por la autoridad judicial, a
requerimiento de la Administracin Pblica.
La ocupacin tempornea normal apareja indemnizacin, siendo aplicables en subsidio las
reglas vigentes en materia de expropiacin.
El bien ocupado no podr tener otro destino que el que motiv su ocupacin.
La indemnizacin a que se refiere el presente artculo comprender el valor del uso y los daos y
perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados, as como tambin el valor de los materiales que
hubiesen debido extraerse necesaria e indispensablemente con motivo de la ocupacin.
Ninguna ocupacin tempornea normal puede durar ms de dos aos; vencido este lapso, el
propietario intimar fehacientemente la devolucin del bien.

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BOLILLA VII
DEL DOMINIO
Modos de adquisicin del dominio. Segn el art. 2524, el dominio se adquiere:
1. Por la apropiacin;
2. Por la especificacin;
3. Por la accesin;
4. Por la tradicin;
5. Por la percepcin de frutos;
6. Por la sucesin en los derechos del propietario;
7. Por la prescripcin.Se critica a esta norma que es incompleta, pues no contempla dos modos fundamentales de adquisicin del
dominio: la ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada
ni perdida; y la expropiacin por causa de utilidad pblica.
Clasificaciones: generalmente se dan las siguientes:
1) Originarios y derivados: segn que la adquisicin se realice en forma independiente (sin atencin al
derecho de un antecesor), o que se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurdico.
El inters prctico de esta distincin reside en que en la adquisicin originaria el dominio se
adquiere sin limitaciones, en cambio en la derivada el derecho se adquiere con las limitaciones que
el de aqul tena (3270- Nemo plus iuris).
2) A ttulo universal y a ttulo particular: segn se adquiera todo o parte de un patrimonio o cosas
individuales.
3) Gratuitos u onerosos: segn se adquiera con o sin contraprestacin.
Ttulo y modo: el ttulo es el antecedente (a veces indispensable) que sirve de base para la transmisin
efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera realmente.
Por ejemplo, la transmisin de inmuebles requiere escritura pblica: ste es el ttulo, pero el dominio no se
transmite efectivamente sino mediante la tradicin y la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad.
En materia de cosas muebles puede o no existir ttulo independiente del modo de transmisin: cuando se
venden cosas muebles valiosas, lo normal es firmar un contrato de venta (ttulo) y luego efectivizar la
transmisin del dominio mediante la tradicin. Pero en el contrato de venta no es indispensable, o sea que
bastara con la tradicin, en la cual en este caso se confunden ttulo y modo de transmisin.

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APROPIACIN: consiste en un modo de adquisicin del dominio mediante la aprehensin o toma de

posesin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo, hechas por persona capaz y con nimo de
adquirir el dominio (2525).
Cosas a las cuales se aplica: Deben ser cosas muebles, pues las cosas inmuebles no son susceptibles de
apropiacin (nunca carecen de dueo). Caben en este modo adquisitivo, tanto las cosas sin dueo, o sea las
que nunca tuvieron dueo, y las cosas abandonadas por el dueo.
Son cosas abandonadas por el dueo aquellas de cuya posesin se desprende materialmente, con la idea de
no continuar en el dominio de ellas. En caso de duda se presume que la cosa no ha sido abandonada por el
dueo sino perdida, si es cosa de algn valor (2530).
El art. 2527 contiene una enumeracin de las cosas susceptibles de apropiacin, que se corresponde con el
art. 2343 (cosas susceptibles de apropiacin privada), de ello resulta que son:
1. Los peces de los mares y ros;
2. Los enjambres de abejas, si el dueo no los reclamare inmediatamente;
3. Las cosas que se hallaren en el fondo de los mares y ros;
4. Las plantas y yerbas que vegetan en las costas;
5. Los tesoros abandonados, monedas, joyas, etc., que se encuentren sepultados o escondidos, sin que
hayan indicios o memorias de que alguien sea su dueo;
6. El dinero u otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos para que se los apropie el
primer ocupante;
7. Los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
Cosas excluidas: Segn el art. 2528 no son susceptibles de apropiacin:
a) Los inmuebles;
b) Los animales domsticos o domesticados;
c) Las cosas perdidas;
d) Las cosas que sin voluntad de los dueos caen al mar o a los ros o las que se arrojan para salvar las
embarcaciones o los despojos del naufragio.
Los casos de apropiacin legislados por el cdigo son:

Caza: (2540) La caza es un medio de apropiacin cuando el animal bravo o salvaje vindose en su
libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador o hubiese caido en las trampas puestas
por l.
Solamente puede cazarse en terrenos propios o ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados.
Los animales que se cazaren en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueo,
pertenecen al propietario del terreno y el cazador est obligado a pagar el dao causado.

Pesca: (2547) La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el
pescador o hubiera cado en sus redes.

Apropiacin de tesoros: (2551) Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido y
que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los
objetos que se encuentran en los sepulcros o en los lugares pblicos destinados a la sepultura de los
muertos.
Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueo, o del que lo represente, aunque
los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto,
puede buscarlos, con tal de que el predio sea restituido al estado en el que se hallaba (2552).

Rgimen jurdico de las cosas perdidas: (2531) El que hallare una cosa perdida no est obligado a
tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere en su poder con las obligaciones del depositario que
recibe una recompensa por sus cuidados.
Si el que hallare la cosa conoce al dueo, debe avisarle inmediatamente, y si no lo hiciere, no tiene derecho
a recompensa alguna.
Si no se conociese al dueo, el hallador debe entregarla al juez ms inmediato o a la polica (2534).
El que hubiera hallado la cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos en ella y a exigir
recompensa por el hallazgo (2533). El monto puede ser el ofrecido por el dueo o en su defecto, lo regular

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el juez. Tambin el propietario puede exonerarse del pago de la recompensa cediendo la cosa al que la hall
(2533).
Procedimiento: el hallador de la cosa de dueo desconocido debe entregarla al juez o a la polica, quienes
pondrn avisos de treinta en treinta das. Si en el trmino de 6 meses desde el ltimo aviso no se presentare
la persona que justifique su dominio, se vendern las cosas en subasta pblica y luego de deducidos los
gastos de aprehensin, conservacin y recompensa debida al hallador, el remanente corresponde a la
municipalidad del lugar en que se hall la cosa.
Quien no diere noticia al dueo de la cosa hallada o no siguiera el procedimiento antes indicado, perder el
derecho a la recompensa de los gastos que hubiese realizado.
ESPECIFICACIN: es la transformacin de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del hombre, o
segn el art. 2567, cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ej., cuando se hace vino con la
uva, tela con la lana, etc.
Debe considerarse que hay especificacin cuando la materia anterior se ha transformado en un objeto que
tiene una individualidad econmico- social propia.
En cuanto a la propiedad de la cosa nueva, el cdigo distingue dos hiptesis:
Especificacin de buena fe (2570) Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la
cosa a su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al
transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la especie de
propiedad del transformador. Si no puede reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr
derecho a la indemnizacin correspondiente.
Especificacin de mala fe (2569) Si la transformacin se hizo sabiendo o debiendo saber que la
materia era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr
derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a la que hubiere lugar, si no
prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese
tomado por ella.
El inters prctico de la especificacin como medio de adquisicin del dominio de una cosa mueble est
notablemente reducido por los efectos del 2412.
ACCESIN: La propiedad de una cosa comprende los accesorios que se encuentran en ella unidos natural
o artificialmente (2520). Por consiguiente, cuando una cosa se adhiere a otra el propietario de sta adquiere
el dominio de la que se ha adherido.
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por
adherencia natural o artificial.
El cdigo se ocupa de los siguientes casos de accesin:
a) Aluvin;
b) Avulsin;
c) Edificacin y emigracin de animales;
d) Adjuncin, mezcla y confusin.
a) Aluvin: (2572) Se llama aluvin a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e
insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas los terrenos ribereos. Esto es lo que se llama
aluvin por acarreo, el caso tpico.
Puede ocurrir tambin que el ro o corriente de agua se retire insensiblemente de una orilla hacia otra,
dejando al descubierto parte del lecho, en cuyo caso el propietario de la ribera adquiere los terrenos dejados
en descubierto por las aguas. Es el primer caso de aluvin por abandono, denominado alveus exsicatu.
El segundo caso de aluvin por abandono no est contemplado en el cdigo, ocurre cuando las aguas el ro
cambian de curso y comienzan a correr por un lecho distinto, dejando abandonado el anterior; o bien cuando
se secan, dejando tambin el cauce al descubierto. En ese caso, la jurisprudencia determin que el lecho
abandonado corresponde a los propietarios ribereos, a menos que el cambio de direccin sea el resultado
de obras y trabajos de rellenamiento que el poder pblico ha efectuado a sus expensas, en cuyo caso el cauce
pertenece al Estado. Es lo que se denomina alveus derelictus.
Condiciones de la adquisicin del dominio:

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Debe tratarse de aguas corrientes por sus cauces naturales;

Debe tratarse de tierras dejadas por ros o arroyos no navegables; si fueran navegables o costas del
mar, los terrenos de aluvin pertenecen al Estado.

Es indispensable que los terrenos de aluvin estn definitivamente incorporados al predio ribereo;
es decir que estn adheridos a la ribera y hayan cesado de ser parte del lecho del ro.

Es indispensable que los terrenos de aluvin estn unidos directamente a las propiedades ribereas y
no estn separadas de ellas por una corriente de agua que haga parte del ro y que no sea
intermitente.

b) Avulsin: supone un hecho sbito, un desprendimiento violento provocado por las aguas que depositan la
tierra en otras propiedades, ya sea inferiores o de la ribera opuesta.
En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el dueo de la tierra conserva su dominio y
puede reclamarla del propietario de esa tierra donde se ha depositado, dentro de los seis meses. Pero carece
del derecho de reivindicar las tierras, arena o plantas desde que se han adherido naturalmente al terreno
ribereo al que fueron a parar.
La avulsin supone siempre cosas susceptibles de adherencia natural, tales como la tierra, la arena y alas
plantas; pero puede ocurrir que la corriente haya trado cosas no susceptibles de adherencia natural como
muebles, materiales de construccin, etc. En ese caso se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas (2586).
c) Emigracin de animales: (2592) Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad emigraren
y contrajeren la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere dominio de ellos, con tal de
que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para
reivindicarlos, ni para exigir indemnizacin alguna.
Edificacin, siembra o plantacin: Todo lo sembrado, plantado o edificado en un inmueble se presume
hecho por el propietario de ste y, como accesorio del inmueble, pertenecen al mismo (superficie solo sedit).
Si los materiales de construccin, semillas o plantas pertenecieren al dueo del inmueble, no hay problema,
pero puede suceder que:
-

Se siembre, plante o edifique en terreno propio con semillas o materiales ajenos: (2587) en ese caso
el que plant o edific adquiere la propiedad de unas u otros; pero estar obligado a pagar su valor, y
si hubiera obrado de mala fe adems ser condenado a pagar los daos y perjuicios, y si las hubiera,
las consecuencias de la accin penal. El dueo de las semillas, plantas o materiales podr
reivindicarlos, si le conviniere, si ulteriormente se separasen.

Se edifique, siembre o plante de buena fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias
(2588). El dueo del terreno tendr derecho a hacer suya la obra, siembra o plantacin, previas
indemnizaciones al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que ste pueda destruir lo que
hubiera edificado, sembrado o plantado, no consintindolo el dueo del terreno.

Se edifique, siembre o plante de mala fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias
(2589). EL dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su
estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador, pero si quisiera conservar lo hecho,
debe el mayor valor adquirido por el inmueble (caso contrario habra enriquecimiento sin causa).

Si hubo mala fe de ambas partes (2590), o sea que el edificio, siembra o plantacin se hicieron a
vista y ciencia del dueo del terreno y este no se opuso, se arreglarn los derechos de uno y otro
segn lo dispuesto respecto al edificante de buena fe.

Si al construir un edificio sobre el lote perteneciente al dueo se invade en algunos centmetros el

predio vecino, la jurisprudencia rechazo la solucin de reivindicacin y destruccin de dicha franja
por parte del vecino perjudicado, ya que consider que importara un abuso del derecho de dominio.

d) Adjuncin, mezcla y confusin: son tres formas de la accesin de una cosa a la otra. Hay adjuncin
cuando una cosa se une a otra de tal modo de formar una sola. En la mezcla, la accesin es ms ntima, no
hay solamente una yuxtaposicin de elementos sino una fusin de ellos. La confusin es la mezcla de
lquidos.

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Tpicamente estos casos se producen por hechos de la naturaleza, pero puede darse un supuesto en que
provengan de la mano del hombre. En este caso, es difcil distinguirlo de la especificacin. El criterio
mayoritario de distincin es el siguiente: si se ha operado una transformacin de la cosa en un objeto nuevo
y ello ha resultado principalmente del trabajo humano, siendo los materiales utilizados de valor secundario,
habr especificacin; si en cambio lo fundamental es el material utilizado y el trabajo es secundario, hay
adjudicacin o mezcla.
Art. 2594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la
separacin, pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere.
Si la persona que realiz la adjuncin fue de mala fe, el dueo de la materia empleada de mala fe puede
optar entre pedir que se le devuelva una cosa igual a la que tena o que se le paguen los daos y perjuicios.
En cambio si el que realiz la adjudicacin era de buena fe, el propietario de la cosa accesoria slo tiene
derecho a exigir lo que sta valiere.
Art. 2597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubieren confundido o mezclado, resultando
una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro
el valor de la materia accesoria.
Si no hay cosa principal ni accesoria, siendo las materias separables, la separacin se har a costa del que las
uni sin consentimiento del dueo de la otra. Pero si la unin se hubiera hecho con el consentimiento del
otro dueo, la separacin se har a costa de ambos.
Si las cosas son inseparables, el dueo de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que hizo la unin o
mezcla el valor que tena ante de la unin. Pero si las cosas inseparables resultaran confundidas o mezcladas
por un hecho casual, y no hay cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a
la parte que le corresponda, entendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
TRADICIN: sistemas de transmisin de un derecho real:

Sistema romano: la transmisin de derechos reales sobre las cosas requera no solo el
consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, o sea la entrega material de la cosa. Se
distingua as entre contrato y transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de
voluntades, para la segunda era necesario la tradicin, que obedeca a razones de publicidad.

Sistema francs: el Cdigo Napolen estableci la transmisin del dominio por el simple
consentimiento. La tradicin era una mera ficcin. Ms adelante, al crearse los Registros, se sent el
principio de que aquella transmisin si bien produca efectos entre las partes no lo produca respecto
de terceros mientras no estuviesen inscriptos en los registros.

Sistema germnico: se mantuvo la tradicin respecto de los bienes muebles, pero en lo respectivo a
los inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de registro.

Vlez Srsfield sigui en este punto las soluciones del derecho romano, estableciendo el requisito de la
inscripcin registral slo para el caso de la hipoteca; sin embargo era necesario crear un registro
inmobiliario, y con la reforma de la ley 17.711 al art. 2505 se fij el requisito de la inscripcin para los
inmuebles. Luego, leyes especiales lo establecieron para el caso de los automotores, aeronaves y los cdigos
rurales fijaron la obligatoriedad de las marcas y seales para los semovientes.
Condiciones para que la tradicin de lugar a la adquisicin del dominio:
a) Propiedad de la cosa: esto en virtud del principio Nemo Plus Iuris (3270): nadie puede transmitir
un derecho mejor ni ms perfecto del que posee.
Excepciones:
- En materia de inmuebles, los terceros que los adquieran de buena fe y a ttulo oneroso sobre la base
de un ttulo nulo o anulable, estn protegidos contra la reivindicacin que intentare el antiguo dueo
(1051);
- En materia de muebles, la posesin de buena fe a ttulo oneroso pone a cubierto de toda accin de
reivindicacin al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida (2412)

47

Ello significa que en estos casos, aun cuando la tradicin haya sido hecha por quien no tena derecho
a hacerla, basta sin embargo para hacer adquirir el dominio al que la recibi.
b) Capacidad para contratar de ambas partes: la tradicin debe ser hecha por quien tenga capacidad
para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir (2601). En cambio, para la adquisicin de la
posesin se exige solamente el discernimiento, que se tiene ya a los 10 aos; esto no debe
confundirse.
c) Ttulo suficiente para transmitir la propiedad: (2602) Esto significa que la tradicin por s sola
no basta para transferir el dominio si no ha sido acompaada de un acto suficiente para producir ese
efecto, tal como la venta, la donacin, etc.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:
Antecedentes Histricos.
La ley de las XII Tablas estableca que la propiedad poda adquirirse por el uso de las cosas continuadas
durante el plazo de un ao para las cosas muebles y de dos para los inmuebles.
En el derecho romano surge la institucin de la usucapio prescriptio longis temporis: constitua una defensa
contra la accin de reivindicacin del verdadero dueo por quien haba posedo la cosa durante 10 o 20 aos
segn fuera mueble o inmueble.
Justiniano separ las dos instituciones: usucapio para los muebles con el plazo de 1 a 3 aos, y praescriptio
para los inmuebles con el plazo de 10 a 20 aos.
Definicin. ES EL DERECHO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UN INMUEBLE ADQUIERE LA
PROPIEDAD POR LA POSESIN DE L DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY (art. 3948).
Elementos. Surgen de la misma definicin:
a) Actividad persistente (posesin);
b) Transcurso del tiempo.Utilidad. La prescripcin funciona para consolidar una situacin realmente existente, para salvar defectos
de un ttulo legtimo, o para evitar las consecuencias perjudiciales de la prdida de un ttulo.
Fundamentos.
a) La necesidad de fijar las relaciones de derecho inciertas;
b) Inters social en que las relaciones jurdicas tengan certeza;
c) Presuncin de haberse extinguido el derecho garantizado por la accin;
d) Castigo a la negligencia del verdadero propietario.
Quines pueden prescribir y contra quines: (3950) Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. La
ley se refiere a la capacidad de derecho y no la de hecho.
Cosas susceptibles de prescripcin: pueden adquirirse por usucapin cosas muebles e inmuebles, aunque
respecto de las primeras hay que recordad la regla de que la posesin de buena fe y a ttulo oneroso otorga el
derecho de dominio sobre la cosa, salvo que esta sea robada o perdida. En este ltimo caso el dominio se
adquiere por prescripcin de dos o tres aos segn que la cosa sea o no registrable (art. 4016 bis). Al no ser
susceptibles de apropiacin privada, son imprescriptibles los bienes del dominio pblico del Estado; no as
los bienes privados del Estado, que son prescriptibles.
Caracteres que debe tener la posesin hbil para usucapir.
c) A ttulo de dueo. Si se detenta la cosa a simple ttulo de tenedor, reconociendo en otro la
propiedad, la posesin no es hbil para usucapir.
d) Continua, no interrumpida. Por posesin continua se entiende aquella que importa el
ejercicio normal de los derechos del propietario. La posesin deja de ser continua cuando el
propietario o un tercero la interrumpe por ms de un ao.
e) Pblica y pacfica.

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Usucapin de inmuebles. El cdigo contempla dos clases de usucapin: la de quien ejerce posesin por
justo ttulo y a buena fe (10 aos; y la de quien no tiene justo ttulo o buena fe (20 aos.)
Prescripcin corta (10 aos): procede siempre que haya habido justo ttulo y buena fe.
-

Justo ttulo: es aquel que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo hubiera
transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble (4010). Su defecto
emana de que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo: por eso no sirve para
transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este ttulo,
concedindole un plazo de prescripcin breve de 10 aos.

Buena fe: se reputa de buena fe al poseedor que tiene la creencia de ser el seor exclusivo de la cosa
(4006). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, pues de haberlas no se reputa de buena fe al
poseedor. Debe tratarse de un error de hecho, porque el de derecho es inexcusable. Basta que la
buena fe exista en el momento de la adquisicin; por ende, el conocimiento posterior que el
poseedor tenga de la falta de derechos de su enajenante para transmitir la propiedad no lo perjudica.

Dispone el art. 4004 que el sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede
prescribir por 10 aos cuando su autor era de buena fe; y recprocamente no es admitida la prescripcin en
el caso contrario, a pesar de su buena fe personal.
Prescripcin larga (20 aos): originariamente, antes del avenimiento de los medios masivos de
comunicacin, el plazo era de treinta aos, pero fue necesario acortarlo.
Basta la posesin continua; no es necesario ni la buena fe ni el justo ttulo (4016). Es decir que quien se
posesiona de una propiedad ajena, con pleno conocimiento y conciencia de que no es suya, adquiere, no
obstante ello, el dominio despus de 20 aos de posesin.
Cuando la posesin se ha tenido siempre a ttulo de dueo, basta probar cundo empez ella para establecer
el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empez a poseer por otro pretenda que, en un
momento dado, sigui poseyendo para s. Es lo que se llama interversin del ttulo. Puesto que se empez a
poseer reconociendo en otro el derecho de propiedad, la prueba de que en un momento dado se empez a
poseer por s debe ser clara e inequvoca.
El juicio de usucapin: la ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableci el carcter contencioso del
juicio y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron excesivas y determinaron la
sancin del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carcter contencioso del procedimiento atenu el rigor
de las disposiciones relativas a la prueba.
-

Al iniciar la demanda debe presentarse una certificacin del Registro de la Propiedad o del Catastro
sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el juicio deber tramitar con
intervencin del titular. Si no pudiere determinarse quien es, se procede en la forma establecida en
los cdigos procesales para la citacin de personas desconocidas. En caso de no dar resultados la
citacin por edictos, debe darse intervencin al defensor de ausentes.

El juez competente es el del lugar del inmueble.

Con la demanda es necesario acompaar el plano de mensura del inmueble.

En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que sta no poda ser exclusivamente
testimonial, y agreg con la demanda deban adjuntarse las constancias de las cuales resultare que el
poseedor haba pagado a su nombre los impuestos durante todo el lapso de la prescripcin. Esto era
excesivo, porque la posesin podra haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los
impuestos. Adems, por lo general las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente
si no es sobre la base de los ttulos.
El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque el fallo no
podr basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que ser especialmente considerado el
pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no
figuren a nombre de quien invoca la posesin.

La sentencia que se dicte en juicio contradictorio har cosa juzgada respecto de las partes
intervinientes en l. Esta sentencia brinda un ttulo de propiedad, tiene efectos erga omnes como que

49

brinda un ttulo perfecto. Ello, sin perjuicio del dueo o condmino que no ha sido odo, de
reivindicar el inmueble demostrando que la posesin no tena los caracteres legales que permiten
usucapir.
Prescripcin de muebles: la regla del art. 2412 cubre la mayor parte de los casos de posesin de cosas
muebles, ya que la mera posesin de buena fe confiere el derecho de propiedad.
Sin embargo, quedan tres hiptesis que no estn cubiertas por dicha regla:
a) La posesin de mala fe. Esta no tiene solucin en nuestro cdigo: ninguna norma permite adquirir
por prescripcin el derecho al poseedor de mala fe.
b) La posesin de buena fe por ttulo gratuito (art. 2778)
c) La posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas. La ley 17.711 agreg un artculo (4016 bis)
que dispone que el que durante tres aos ha posedo de buena fe una cosa mueble robada o perdida,
adquiere su dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles registrables, el plazo es de dos
aos. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Suspensin de la prescripcin: la prescripcin se suspende cuando en virtud de una causa legal el trmino
deja de correr; pero cesada la causa de la sus pensin, el trmino se reanuda, computndose el tiempo
anterior. Esto tiene lugar:
1. Entre marido y mujer (2969);
2. Entre los tutores y curadores y sus pupilos y curados (2973);
3. A favor de la sucesin aceptada con beneficio de inventario (3974).
El art. 3966 estableca que la prescripcin no corre contra los incapaces y emancipados. Era un privilegio
excesivo, que prolongaba por trminos exagerados la incertidumbre sobre los derechos de las partes. la ley
17.711 derog ese privilegio. El nuevo art. 3266 dice: La prescripcin corre contra los incapaces que
tuvieran representantes legales. Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el art. 3980.
Dispone el art. 3980 que cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiere impedido
temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor o al propietario
de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el
acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses. Se trata de un supuesto
de dispensa de la prescripcin cumplida: no es un caso de suspensin de la prescripcin.
Interrupcin de la prescripcin: sus efectos son borrar totalmente el trmino transcurrido, y la
prescripcin vuelve a correr por todo el trmino de la ley, a partir de la cesacin de la causa interruptiva.
Causas.
a) Interrupcin natural: (3984) Surge de la circunstancia de haberse privado al poseedor durante un ao
del goce de la cosa. Es indispensable que el propietario o un tercero hayan privado al usucapiente de
la posesin durante un ao corrido. Esta interrupcin produce efectos aunque la nueva posesin haya
sido ilegtima, injusta o violenta, sin perjuicio de las acciones que el usucapiente pueda intentar en
virtud de la turbacin o el despojo.
b) Demanda contra el poseedor: (3986) La demanda hecha por el propietario contra el poseedor
interrumpe la prescripcin aunque sea interpuesta ante juez incompetente y aunque el demandante
no tuviera capacidad para accionar.
c) Compromiso arbitral: (3988) Se interrumpe la prescripcin por compromiso arbitral hecho en
escritura pblica sujetando la cuestin de los derechos de posesin y de propiedad al juicio de
rbitros.
d) Reconocimiento del derecho del dueo: (3989) es lgico, porque desde el momento en que se
reconoce en otro el derecho de propiedad, no se tiene el carcter de poseedor propiamente dicho sino
de mero tenedor de la cosa.

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Efectos. La posesin que la ha precedido queda como no sucedida, de modo que para que el poseedor
invoque su posesin como ttulo de adquisicin del dominio debe demostrar una nueva posesin prolongada
por todo el trmino de la ley (3998).
OCUPANTES SIN TTULO. Rgimen de regularizacin dominial de inmuebles urbanos. Ley 24.374
(27/09/94)
Beneficiarios. Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesin pblica,
pacfica y continua, durante tres aos con anterioridad al 1 de enero de 1992, y su causa lcita, de inmuebles
urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las
caractersticas previstas en la reglamentacin (art. 1).
Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de la ley, en el orden siguiente:
a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la
ocupacin del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato
familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que
hayan continuado con la ocupacin del inmueble;
d) Los que, mediante acto legtimo fuesen continuadores de dicha posesin.
Quedan excluidos del rgimen de la ley:
a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de
vivienda;
b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin.

Procedimiento:
a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al
presente rgimen, con sus datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble,
especificando las medidas, linderos y superficies, datos dominiales y catastrales si los tuviese, y toda
documentacin o ttulo que obrase en su poder. A la solicitud, deber acompaar una declaracin
jurada en la que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que
data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin;
b) La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems
aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los
requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la
declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms trmite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las
que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y
catastrales del inmueble. No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los
planos pertinentes y su inscripcin;
d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio
conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin mediante edictos que se publicarn por tres das en
el Boletn Oficial y un diario local, o en la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin,
emplazndose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de
que deduzcan oposicin en el trmino de 30 das;
e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con la relacin de lo
actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su
inscripcin ante el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la presente
ley;
f) Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso
g), se interrumpir el procedimiento;

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g) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la
escrituracin se realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin las
exenciones y beneficios previstos por el artculo 3, los que se otorgasen en la reglamentacin, y las
que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal, se proceder
a la inmediata escrituracin por intermedio de las escribanas habilitadas, con los beneficios previstos por el
artculo 3.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrn adherir al rgimen y
procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento, proceder la accin de
amparo.
La inscripcin registral producir los efectos de inscripcin de ttulo a los fines del inicio del cmputo del
plazo de prescripcin del artculo 3999 del Cdigo Civil. Quedan a salvo todas las acciones que
correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa.
EXTINCIN DEL DOMINIO.
Hay que distinguir dos casos de extincin o prdida del dominio:
a) Absoluta: Importa la extincin del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie. Esto
ocurre en los siguientes casos:
- Por destruccin o consumo total de la cosa (2604);
- Cuando la cosa queda fuera del comercio;
- Cuando los animales salvajes o domsticos recuperan su libertad o pierden la costumbre de
volver a la residencia del dueo (2605);
- Abandono de la cosa, aunque nadie se apropie de ella (2607).
b) Relativa: Se pierde el dominio para una persona, porque es adquirida por otra. Esto ocurre en los
siguientes casos:
- Enajenacin voluntaria de la cosa por un ttulo capaz de transmitir el dominio;
- Sucesin mortis causa;
- Transferencia del dominio por los modos establecidos en la ley: transformacin, accesin o
prescripcin.
- Transmisin judicial de la propiedad.

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BOLILLA VIII
RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO
Por ms absoluto que se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer ciertas
restricciones y lmites, fundados algunos en razones de inters pblico y otros resultantes de la mera
coexistencia del derecho anlogo de los vecinos. Esto se infiere del art. 1113, que dispone que la
propiedad supone el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular.
Seguidamente, dice el cdigo que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no
fuere abusivo.
El art. 2611: Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por
el derecho administrativo.
Las restricciones y lmites tienen como fuente exclusiva a la ley, mientras las servidumbres reconocen
como fuente incluso la voluntad.
Limitar es poner lmites o fijar la mxima extensin que puede tener la jurisdiccin, la autoridad o los
derechos y facultades de uno: mientras que restringir es ceir, circunscribir, reducir a menores lmites.
Las restricciones determinan los lmites normales del dominio, por lo tanto no existe ningn dominio
que carezca de restricciones, pues lo acompaan normalmente: son condiciones generales del
ejercicio normal del derecho. En cambio, las servidumbres importan limitaciones excepcionales, que
recaen nicamente sobre determinados dominios.
Las restricciones y lmites originan en general deberes de soportar o de no hacer, pero algunas imponen
hasta obligaciones de hacer. Por el contrario, las servidumbres reconocen los dos primeros contenidos,
pero no se admiten servidumbres cuyo contenido consista en un hacer para el titular del fundo gravado.

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Las restricciones y lmites son recprocamente impuestas a los distintos obligados, en cambio la
existencia de una servidumbre a favor de un titular no supone la presencia de otra servidumbre que
grave su fundo.
Por ltimo, las restricciones y lmites no determinan la necesidad de que se indemnice a quienes los
alcanza, las servidumbres por ser excepcionales, dan derecho a la indemnizacin a favor de quien las
soporta.
Divisin. Las restricciones y lmites al dominio se dividen en:
-

Aquellas que estn fundadas en consideraciones de inters pblico.

Las que se fundan en consideraciones de inters recproco de los vecinos.

RESTRICCIONES FUNDADAS EN CONSIDERACIONES DE INTERS PBLICO.

Se fundan exclusivamente en la proteccin de intereses colectivos. Pueden dividirse en tres grupos:
1) Restricciones del derecho administrativo: Las restricciones impuestas al dominio privado slo
en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo (2611). Son de ndole y
naturaleza muy diversa, sus caracteres son:
-

Ilimitadas en su nmero, ya que atienden a necesidades de todo tipo;

Importan generalmente una obligacin de dejar hacer o no hacer impuesta al propietario, aunque
a veces pueden implicar una obligacin de hacer.

No dan lugar a indemnizacin.

Las principales restricciones del derecho administrativo son las siguientes:

Las que reglamentan la alineacin, altura y dems condiciones de la edificacin;

Las que prohben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueolgicos;

Las disposiciones de la ley de Ferrocarriles respecto a los fundos linderos con las vas frreas.

La constitucionalidad de estas restricciones se desprende de los siguientes preceptos:

-

Art. 2513: las facultades inherentes al propietario deben ser ejercidas conforme a un ejercicio
regular del derecho.

Art. 14 CN: al enumerar los derechos de los habitantes de la Nacin, entre ellos el de propiedad,
dice que ellos deben ser ejercidos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio.

Los reclamos judiciales que tales restricciones puedan originar son de competencia de la justicia
administrativa; pero las acciones de daos y perjuicios ocasionadas por la violacin de dichas
restricciones son de competencia de los tribunales civiles por afectar intereses privados.
2) Restricciones a la libre disposicin jurdica de la propiedad. Se dividen en
a) Inalienabilidad de la propiedad: en principio el propietario posee la facultad de
enajenar libremente su propiedad, pero excepcionalmente puede existir inalienabilidad
de la misma sea por clusulas convencionales o por disposicin de la ley. Debe hacerse
una distincin segn cmo sea la enajenacin:
-Clusula de inalienabilidad en los actos a ttulo oneroso (2612): El propietario de
un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin
ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto pudiera
constituir contra l.
-Clusula de inalienabilidad en los actos a ttulo gratuito (2613): Los donantes o
testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que
enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en
testamento, por mayor trmino que diez aos.
54

b) Desmembraciones de la propiedad: (2502-2614) No podrn constituirse otros derechos

reales que los establecidos en la ley. En particular, no pueden gravarlos con derechos
enfituticos ni de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan por ms de
cinco aos, ni hacer en ellos vinculacin alguna.
c) Divisin horizontal de la propiedad: (2617) El propietario de edificios no puede
dividirlos horizontalmente entre varios dueos ni por contrato, ni por actos de ltima
voluntad. Obviamente, este artculo ha sido tcitamente derogado por la ley 13.512.
3) Obligacin de dejar un camino pblico al margen de los ros navegables: (2639) Los
propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua, estn
obligados a dejar una calle o camino pblico de 35 metros hasta la orilla del ro o del canal, sin
ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna
construccin, ni reparar las antiguas que existan, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
Dentro de las ciudades o poblaciones, las municipalidades pueden reducir el ancho de la calle
pblica a no menos de 15 metros. Esto es lo que se llama el camino de sirga.
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS RECPROCO DE LOS VECINOS.
La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigidad existente entre los fundos pertenecientes a
dos o ms propietarios, se encuentra sometida a una serie de restricciones que no se conciben el la
propiedad de los muebles.
Fundamento jurdico. Se ha discutido el tema de los fundamentos de las relaciones vecinales
restringidas:
-

Teora del cuasicontrato de vecindad: entre todos los vecinos existe un cuasicontrato tcito de
vecindad, en virtud del cual nadie debe perjudicar a los dems ni efectuar transformaciones que
afecten a los fundos vecinos. Se le objeta a esta tesis que en un cuasicontrato interviene la
voluntad de una persona al menos, sin embargo estas restricciones tienen su fuente en la ley.

Teora de la culpa: un propietario tendr responsabilidad toda vez que vaya ms all de los
lmites que establece la ley fundamentada en los hechos ilcitos. Se critica esta doctrina en el
sentido de que no siempre existe culpa o negligencia de algn vecino y sin embargo igualmente
se le puede exigir indemnizacin.

Teora del abuso del derecho: el abuso consiste en rehusar de la propiedad en condiciones
normales. Pero la idea del abuso supone la idea de perjudicar, y en determinados casos sta no
existe.

Teora del uso excepcional del fundo: las personas deben convivir ajustndose a limitaciones
impuestas por razn de una recproca tolerancia, pero cuando se utiliza el fundo de una manera
que no es la corriente, ocasionando inconvenientes a los vecinos, entonces s es responsable.

Teora de la expropiacin: cuando un vecino modifica las condiciones comunes de que gozan
los dems fundos, el resto de los vecinos sufre una expropiacin de las comodidades de que
antes gozaban.

Teora de la inmisin: considera limitado el dominio por aquellos actos que impliquen enviar al
fundo vecino sustancias de cualquier naturaleza. Se le objeta observando que hay casos de
inmisin en que nada afectan al goce del dominio, por ej., las hojas de los rboles.

1. Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar al vecino.

Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o
un ataque a su derecho de propiedad, tuvieren simplemente por resultado privarles de ventajas de
que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios.

Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener

en su casa depsitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
55

infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases ftidos, o
perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni mquinas que
lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.

Precauciones de distancia: Nadie puede construir cercad e una pared

medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos,
depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se muevan a vapor u otras fbricas o
empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos,
sin guardar las distancias previstas por los reglamentos y usos del pas.

Precauciones de aislamiento El que quiera hacer una chimenea, o un

fogn u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o
piedra de 16 cm. de espesor.

El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe
dejar un vaco o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de 16 cm.

Precauciones de consolidacin: El que quiera hacer pozos, con cualquier

objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm.
de espesor.

El actual art. 2618: antes de la reforma, el problema estaba solucionado deficientemente: los arts. 2618
y 2619 slo reconocan un derecho de indemnizacin en casos de ruidos ocasionados por
establecimientos industriales.
La ley 17.711 redact el artculo de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares para el ejercicio de actividades en los
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar
y aunque mediare autorizacin administrativa para aquellos. Segn las circunstancias del caso, los
jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin
de esta disposicin, el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al
uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar
sumariamente.
La accin derivada del art. 2618 no slo compete al propietario, sino tambin al locatario,
usufructuario, y de manera ms general, a todo aquel que tiene la tenencia del inmueble por un ttulo
legal; cualquiera que sea, porque se protege la calidad de vecino y no la de propietario.
2. Utilizacin de las paredes medianeras o divisorias.

El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla

cuando le sea indispensable poner o para hacerla ms firme o para hacerla de carga, sin
indemnizacin alguna al propietario o condmino de pared, debiendo levantar inmediatamente la
nueva pared.

Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro

servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo,
siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare.

3. Prohibicin de plantaciones de rboles y arbustos.

El propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a una
distancia de 3 m de la lnea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rstico o
urbano, est o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden
tenerse sino a una distancia de 1 m.

Si las ramas de algunos rboles se extienden sobre las construcciones,

jardines o patios vecinos, el dueo de stos tendr derecho a pedir que se corten en todo lo que se
extendiesen sobre su propiedad; y si fuesen las races las que se extendieren en el suelo vecino, el

56

dueo del suelo podr hacerlas cortar, aunque los rboles en uno u otro caso estn a las distancias
fijadas por la ley.
4. Goteras de techos y desages.

Goteras de techo: Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados

a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la
calle o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino

Aguas pluviales: El propietario de una heredad no puede por medio de un

cambio que haga en el nivel de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que
caan en su heredad.

Aguas servidas: El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra

puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozo que l tenga en su heredad, ni las de
servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que
hubiesen sido llevadas, o sacadas de all para las necesidades de establecimientos industriales.

El propietario est obligado en todas las circunstancias a tomar las

medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno
que le pertenezca o sobre la va pblica.

5. Aguas que descienden naturalmente de los fundos superiores a los inferiores.

Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los
terrenos superiores, sin que para ello hubiese contribuido el trabajo del hombre.

Lo dispuesto anteriormente no comprende las aguas subterrneas que salen al exterior por algn
trabajo del arte, ni las aguas pluviales cadas de los techos, o de los depsitos en que hubiesen
sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza domstica o en el
trabajo de fbricas, salvo cuando fueren mezcladas con el agua de lluvia.

El dueo del terreno inferior no puede hacer un dique que contenga o haga refluir las aguas
arenas o piedras que naturalmente desciendan a l, sobre el terreno superior; Aunque la obra
haya sido vista y conocida por el dueo del terreno superior, puede pedir que se destruya, si no
hubiese comprendido el perjuicio que le hara, y si la obra no tuviese 20 aos de existencia.

6. Luces y vistas.

Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten slo el pasaje de la luz o el aire, no as
la vista hacia el exterior; son vistas, en cambio aquellas aberturas que permiten tambin ver los
fundos contiguos.

En caso de que se trate de muros medianeros, ninguno de los condminos podr abrir ventanas o
troneras en dicho muro, sin consentimiento del condmino (2654).

El dueo de una pared no medianera (divisoria) contigua a finca ajena, puede abrir en ella
ventanas para recibir luces a 3 m del piso de la pieza a la que quiera darse luz, con reja de fierro
cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas.

Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueo de la finca o propiedad contigua, puede
adquirir la medianera de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique
apoyndose en la pared medianera.

El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el
suelo vecino se levante una pared que las cierre y prive de la luz.

No se puede tener vistas (de frente) sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de
ventanas, balcones u otros voladizos, a menos de que intermedie una distancia de 3 m de la lnea
divisoria. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena si no hay 70
cm de distancia
57

PROPIEDAD Y USO DE LAS AGUAS.

El cdigo Civil en el ttulo de las restricciones y lmites al dominio, ha incluido varias disposiciones
sobre el agua: en estas distingue tres situaciones: aguas pluviales, aguas vertientes y aguas corrientes.
a) Aguas pluviales. El cdigo diferencia dos casos:
-

Las cadas en terreno privado. Las aguas pluviales pertenecen a los dueos de las heredades
donde cayesen, o donde entrasen, y les es libre disponer de ellas, o desviarlas, sin detrimento de
los terrenos inferiores (2635).

Las cadas en terreno pblico. Todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan en lugares
pblicos, o que corran por lugares pblicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los
vecinos puedan alegar ningn derecho adquirido (2636).

b) Aguas vertientes. Las aguas que surgen en terrenos de particulares pertenecen a sus dueos,
quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su direccin natural. El hecho de correr por
los terrenos inferiores no da derecho a los dueos de stos derecho alguno. Cuando constituyen
curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio pblico y no pueden ser alterados
(2637).
El propietario de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores, no
puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores.
c) Aguas corrientes. Nuestro cdigo incluye toda clase de ros, sean o no navegables, entre los
bienes del dominio pblico del Estado: en consecuencia, los particulares slo tienen el uso y
goce de ellos. El Estado es el que reglamenta ese uso y goce. Algunas restricciones establecidas
por el Cdigo son:
-

Prohibicin de un uso perjudicial a la navegacin: Si los ros fueran navegables, est prohibido
el uso de sus aguas, que de cualquier modo estorbe o perjudique la navegacin o el libre paso de
cualquier objeto de transporte fluvial (2641).

Prohibicin de alterar el curso de los ros o aguas: Es prohibido a los ribereos sin concesin
especial del Estado, mudar el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas de
cualquier modo y en cualquier volumen para sus terrenos (2642).

Si las aguas de los ros se estancaran, corriesen ms lentas o impetuosas, o torciesen su curso
natural, los ribereos a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrn remover los obstculos,
construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan a su
estado anterior (2643).

Si tales alteraciones fueran motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al Estado
o Provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas
por culpa de alguno de los ribereos, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras
defensivas, los gastos sern pagados por l, a ms de la indemnizacin del dao (2644).

Prohibicin de represas o diques: La construccin de represas de aguas de ros o arroyos se

regir por las normas del derecho administrativo.

Ni con licencia del Estado, provincia o municipalidad, podr ningn ribereo extender sus
diques de represas ms all del medio del ro o arroyo (2546).

Arts. 2637 y 2645 reformados por la ley 17.711.

58

El anterior art. 2637 estableca en su ltima parte que si las aguas

vertientes fuesen el principal alimento de un ro o fuesen necesarias para un pueblo, estn
sujetas a expropiacin por causa de utilidad pblica. En tanto que la nueva redaccin establece
que cuando esas aguas forman un curso natural, pertenecen al dominio pblico.

El reformado art. 2645 reglamentaba la construccin de diques y represas

por parte de los ribereos. Esta norma fue muy discutida, ya que se sostena que corresponda al

derecho administrativo regular este tema. La reforma no hizo sino plasmar en ese sentido la
opinin mayoritaria.

BOLILLA IX
DOMINIO IMPERFECTO.
Concepto. EL DOMINIO ES MENOS PLENO O IMPERFECTO CUANDO DEBE RESOLVERSE
AL FIN DE UN CIERTO TIEMPO O AL ADVENIMIENTO DE UNA CONDICIN, O SI LA COSA
QUE FORMA SU OBJETO ES UN INMUEBLE, GRAVADO RESPECTO DE TERCEROS CON UN
DERECHO REAL, COMO SERVIDUMBRE, USUFRUCTO, ETC. (Art. 2507, 2 parte).
ES EL DERECHO REAL REVOCABLE O FIDUCIARIO DE UNA SOLA PERSONA SOBRE UNA
COSA PROPIA, MUEBLE O INMUEBLE, O EL RESERVADO POR EL DUEO PERFECTO DE
UNA COSA QUE ENAJENA SOLAMENTE SU DOMINIO TIL (Art. 2661)
a) Dominio fiduciario. El art. 2662 dispona que el dominio fiduciario es el que se adquiere en un
fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva,
o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Este dominio fiduciario supona un transmitente o constituyente, un intermediario o dueo fiduciario y
un destinatario final o fideicomisario.
El constituyente se propona transmitir el dominio a una persona, paro por alguna razn no quera
hacerlo en ese momento, entonces se vala de un intermediario a quien transfera el dominio con el
encargo de transmitirlo al destinatario final al cumplirse cierto plazo o cierta condicin. El dominio del
intermediario es denominado fiduciario.
La ley 24.441 sustituy este artculo por el siguiente texto: dominio fiduciario es el que se adquiere en
razn de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y est sometido a durar solamente hasta
la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el
testamento o la ley.
59

Esta nueva legislacin permite la existencia de hasta 4 partes en el negocio del fideicomiso:
a) El fiduciante, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados;
b) El fiduciario, que es a quien se transfieren los bienes, y que est obligado a administrarlos con
prudencia y diligencia;
c) El beneficiario, que es la persona a cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin ser el
destinatario final de los bienes.
d) El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide con la
persona del beneficiario.
El efecto fundamental del fideicomiso es la constitucin de un patrimonio separado, tanto del
patrimonio del fiduciante como del fiduciario.
Otra consecuencia de ello es que los bienes fideicomitidos no pueden ser agredidos por l os acreedores
del fiduciario ni del fiduciante, salvo la accin de fraude, y los bienes del fiduciario no responden por
las obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, las que slo sern satisfechas con los bienes
fideicomitidos.
Por otra parte, la responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art. 1113 se limita al valor de la
cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el fiduciario no pudo razonablemente
haberse asegurado.
Facultades del fiduciario: el titular puede disponer de la cosa, administrarla, percibir los frutos y
productos y ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos.
El fideicomiso se extingue por:
a) Cumplimiento del plazo o condicin a que se hubiera sometido, o vencimiento del plazo legal.
b) Revocacin del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad;
c) Cualquier otra causal prevista por el contrato.
b) Dominio revocable: (2663) Es aquel que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a
voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por
una causa proveniente de su ttulo.
En este ltimo caso todava hay que distinguir dos supuestos: que la causa est mencionada en el mismo
ttulo (Ej., la revocacin por supernacencia de hijos), o bien que la revocacin resulte por imperio de la
ley, unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella constare en el ttulo de la obligacin, como
por ej., la revocacin de la donacin por causa de ingratitud del donatario.
La revocacin supone un dominio que existe y queda sin efecto; por consiguiente, no hay dominio
revocable cuando quien ostentaba la titularidad ha sido privado de l en virtud de una sentencia que
declara la nulidad del acto (2664). Y esto porque la nulidad retrotrae las cosas al momento en que se
produjo el acto invalidado.
Cmo se opera. Existen tres formas de revocacin del dominio:
a) Revocacin por voluntad del transmitente: se opera a partir de la manifestacin misma de su
voluntad. Ej., la venta hecha con pacto de retroventa.
b) Revocacin por clusula legal unida a una declaracin de voluntad: a veces no basta con la mera
declaracin de voluntad del transmitente. Tampoco con el cumplimiento del supuesto previsto
en la ley: por ej., en el caso de revocacin de la donacin por ingratitud del donatario. En estos
casos, la revocacin se produce desde que el donante o los herederos del testador hayan
declarado su voluntad de revocar la donacin o legado. Si las partes discrepan respecto a la
existencia del hecho del que dependa la revocacin, sta se produce recin en virtud del fallo
que la declare.
c) Revocacin por cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato: la revocacin opera de
pleno derecho, por el mero acaecimiento previsto en el contrato como condicin o plazo
resolutorio. Es lo que ocurre en el caso del plazo resolutorio expreso.
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Efectos: la revocacin tiene efectos retroactivos al da en que se transmiti el dominio, salvo que de la
propia ley o del contrato resulte que ella produce sus efectos desde el momento en que opera la
revocacin (2669), un ejemplo de lo ltimo es la revocacin por causa de ingratitud del donatario.

Revocacin con efecto retroactivo de cosas inmuebles: (2670) el antiguo propietario est
autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo
hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor, pero est obligado a respetar los
actos administrativos del propietario desposedo, como los alquileres o arrendamientos que
hubiese hecho.

Revocacin con efecto retroactivo de cosas muebles: (2671 La revocacin del dominio sobre
cosas inmuebles no tiene efectos contra terceros adquirentes, usufructuarios o acreedores
pignoraticios sino en cuanto ellos, por razn de mala fe, tuvieren una obligacin personal de
restituir la cosa. En cuanto a los actos administrativos se aplican las mismas reglas anteriores, y
tambin lo mismo con respecto a frutos y productos.

Revocacin sin efecto retroactivo: (2672) Cuando por ley, o por disposicin expresa en los
actos jurdicos que constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efecto
retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario desposedo, como
tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa.

c) Dominio desmembrado: Es cuando el dueo pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente

de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a
terceros.
Para Borda, la constitucin de un derecho real de garanta no importara la desmembracin del dominio;
en cambio, Laquis opina que s, porque el propietario no puede ejercer con la amplitud que la ley le
otorga su derecho de dominio.
No hay dominio desmembrado en el caso en que se haya conferido a un tercero el derecho personal de
usar y gozar la cosa, como en el arrendamiento o el comodato.
CONDOMINIO
Concepto. EL CONDOMINIO ES EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD QUE PERTENECE A
VARIAS PERSONAS, POR UNA PARTE INDIVISA SOBRE UNA COSA MUEBLE O
INMUEBLE (art. 2673).
Caracteres.
Pluralidad de sujetos: pertenece a varias personas;
Unidad de objeto;
Se ejerce sobre cosas;
Lo que se encuentra fraccionado es el derecho y no la cosa: a cada uno de los condminos
corresponde una parte indivisa. Esta parte indivisa no es una parte ideal ni material de la cosa,
sino slo el haz de derechos que cada comunero tiene sobre la cosa.
Naturaleza jurdica.
a) Para algunos autores, cada uno de los condminos es propietario de una cuota ideal del derecho
de propiedad, entendida ella como una parte intelectual o pro indivisa de la cosa. Se critica a
esta doctrina que una cuota abstracta no puede ser objeto de un derecho de propiedad, que debe
recaer sobre una cosa concreta.
b) De acuerdo con otros autores, el condominio es una persona jurdica, la colectividad de
condminos, que sera la verdadera propietaria de la cosa. Pero nada permite afirmar que el
condominio hace surgir una persona jurdica distinta de los condminos: son stos los titulares
del derecho y quienes lo ejercen. Considerar que el condominio hace surgir una persona jurdica
es desvirtuar los hechos.
61

c) Conforme con otros autores (Lafaille), el condominio sera un derecho real distinto de la
propiedad individual; sta sera la nica forma de poder combinar los dos extremos de la
exclusividad del derecho de propiedad y de la existencia de sujetos mltiples.
d) Segn Borda y Mariani de Vidal, hay que focalizar la atencin en el inters econmico y a veces
espiritual que se procura satisfacer con la regulacin legal del condominio. Este consiste en el
ejercicio simultneo del derecho de propiedad por varias personas. Todos los condminos son
dueos de toda la cosa; pero su derecho a ella no es pleno, sino que est naturalmente limitado
por el anlogo derecho de los restantes condminos; no por ser limitado, deja de ser un derecho
de dominio sobre la cosa.
Distintas clases de condominio.
1. Condominio simple, o sin indivisin forzosa: cada uno de los condminos puede pedir la
divisin de la cosa en cualquier momento. Es una situacin precaria, inestable, dependiente del
mantenimiento permanente de la voluntad de los condminos de conservar el dominio.
2. Condominio con indivisin forzosa: la situacin de copropiedad se mantiene en tanto se den los
presupuestos legales que la originan. Habr indivisin forzosa cuando la ley prohbe la divisin
de la cosa comn o cuando la prohbe una estipulacin vlida y temporal de los condminos o
un acto de ltima voluntad.
CONDOMINIO SIMPLE O SIN INDIVISIN FORZOSA.
Concepto. Existe condominio simple o sin indivisin forzosa CUANDO LOS DIVERSOS
COPROPIETARIOS CONSERVAN EL DERECHO DE PEDIR EN CUALQUIER MOMENTO LA
DIVISIN DE LA COSA COMN. Es el modo ordinario de constituir un condominio; slo
excepcionalmente puede diferirse esa divisin en casos taxativamente enumerados en la ley.
Constitucin. (2675) El condominio puede constituirse por contrato, por testamento o resultar de la ley.
- Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa
comn; o cuando el propietario de una cosa enajena parte de ella a un tercero.
- El condominio resultar de testamento cuando el causante legue una misma cos a s de
una persona.
- Por ltimo, la ley dispone la existencia de condominio en distintos casos: as, el caso de
mutuos, cercos y fosos, los sepulcros, el bien de familia, etc.
Borda agrega otros supuestos no enumerados en el cdigo, de los que puede surgir el condominio:
- Cuando un condmino enajena su parte a un tercero. Aqu el condominio resulta de un
acto unilateral del enajenante.
- En el caso de la sucesin universal: los herederos de uno de los condminos suceden en
los derechos del causante a ste y entran a ser condminos de quien lo era del causante.
- Cuando varias personas hayas posedo simultneamente un inmueble durante el trmino
necesario para usucapir.
Facultades de los condminos.
La copropiedad no es ms que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son
los mismos que corresponden al propietario nico de una cosa, solamente que estando la propiedad
repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario queda sujeto en su ejercicio a las
limitaciones derivadas del concurso del derecho igual de los otros condminos.
a. Facultades sobre la parte indivisa:
(2676) Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la
propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los
dems copropietarios.

62

La parte indivisa no existe como una cosa que tenga entidad propia: slo es el haz de derechos que se le
reconocen al condmino sobre la cosa comn.
Los derechos concretos que el copropietario puede ejercer sin el consentimiento de los condminos son
los siguientes:
-

Pueden enajenar su parte indivisa sin limitaciones;

Pueden hipotecar su parte indivisa, si bien esa hipoteca queda subordinada al resultado
de la particin;
Pueden constituir usufructo sobre su parte indivisa.
El copropietario no puede gravar el inmueble con una servidumbre, sin el acuerdo de
todos los condminos, pero la servidumbre constituida por uno de ellos vendra a cobrar
eficacia si realizada la particin le tocara la propiedad exclusiva de todo o una parte del
inmueble sobre el cual aqulla se constituy.
El condmino tiene las acciones posesorias para defender su derecho contra los otros
condminos que pretendan excluirlo del condominio o bien contra terceros. Tambin
tiene accin reivindicatoria contra los otros condminos que le nieguen su derecho y
contra terceros que pretendan excluirlo de su dominio.

b. Facultades sobre toda la cosa.

El principio general es que cada condmino tiene el uso y goce de toda la cosa; es decir, que su
derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre toda ella. Ese uso y goce debe ejercerse sin
perjuicio del derecho anlogo que tienen los condminos.
El derecho de usar la cosa por cada uno de los condminos no es irrestricto sino que debe hacerse
conforme con el destino de ella y de manera de no deteriorarla en su inters particular (2684). Esta es
la diferencia con el propietario exclusivo, porque ste puede cambiar el destino de la cosa. Este destino
en principio se fija por convencin de las partes, y en su defecto se estar a la naturaleza de la cosa y al
uso al cual ha estado afectado al momento de constituirse el condominio (2713).
El derecho de uso y goce de la cosa lleva aparejado el aprovechamiento de los frutos que la cosa
produce.
Actos materiales de disposicin: (2680) Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de
todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos
materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La
oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto.
Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el
consentimiento de todos los dems (2681).
Actos jurdicos de disposicin o administracin: (2682) El condmino no puede enajenar, constituir
servidumbres ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o
alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
Sin embargo, la enajenacin, constitucin de hipotecas, o el alquiler o arrendamiento hecho por uno de
ellos, sern total o parcialmente eficaces si por el resultado de la particin de todo o parte de la cosa
comn le tocase en su lote.
Derechos de los acreedores de los condminos: los acreedores tienen derecho a hacer embargar y a
vender la parte indivisa de cada condmino (2677).
Abandono de la parte indivisa: la ley reconoce al condmino el derecho de hacer abandono de su parte
indivisa (2608-2685). Ordinariamente, cuando se abandona una cosa esta se vuelve res nullius y es
susceptible de apropiacin por cualquiera; pero el abandono de la parte indivisa no transforma esa parte
en res nullius, sino que provoca una expansin del derecho de los dems condminos, que vienen as a
adquirir automticamente la parte abandonada en proporcin a sus respectivas porciones.
Obligaciones y responsabilidad de los condminos.
63

Los condminos estn obligados a contribuir a los gastos de conservacin y reparacin de la

cosa comn es proporcin a sus partes. el condmino que hace el gasto puede obligar a los
copropietarios a restituirle lo que hubiera gastado en proporcin a sus partes. sin embargo, los
que no hubieran contribuido al gasto pueden liberarse de su obligacin abandonando su derecho
de propiedad: este supone el acrecimiento del derecho de los restantes copropietarios en
proporcin a sus respectivas cuotas.

Si una deuda fuese contrada por todos los condminos en beneficio de la comunidad, responden
todos en forma mancomunada. En cambio, si fue contrada por uno solo de ellos, nicamente
est obligado frente al tercero el que contrajo la deuda, sin perjuicio del derecho que ste tiene
para demandar a sus condminos el reembolso de lo que hubiera pagado.

En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos est
obligado por el todo de la deuda.

En el supuesto de que uno de los condminos fuera insolvente, su parte en la cosa debe
repartirse entre los otros en proporcin del inters que tengan en ella y segn el cual hubieran
contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente.

Administracin de la cosa comn.

En principio, todos los condminos tienen el derecho de administrar la cosa comn. O sea que ante la
ausencia o pasividad de un condmino, otro puede asumir con plenos derechos la administracin de
toda la cosa; significa tambin que todos ellos pueden administrarla conjuntamente. Cuando ello fuera
imposible (por la calidad de la cosa, o por oposicin de alguno de los condminos), la administracin
ser ejercida por el modo y la persona que decida la mayora (2700).
Las determinaciones relativas a la administracin de la cosa comn son tomadas por la mayora, pero es
indispensable que sean tomadas en reunin de todos los condminos o de sus legtimos representantes.
Reunidos los condminos e injustificadamente ausente la minora, la mayora dispondr del modo de
administrar, nombrar y quitar los administradores (2700).
La mayora se computa en proporcin de los valores de la parte de cada uno de los condminos en la
cosa comn, aunque la mayora corresponda a uno solo de ellos (2704). En otras palabras, la mayora se
cuenta por el inters que las partes tienen en el condominio y no por cabezas.
La mayora debe ser absoluta, o sea exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayora
absoluta nada se har (2705).
En caso de empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el
juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
El administrador de la cosa comn puede ser uno de los condminos o bien un tercero. Cuando uno de
los condminos ejerciera la administracin ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las
disposiciones sobre el mandato y no las del socio administrador (2701).
Los condminos, por decisin de la mayora, pueden tambin alquilar o arrendar la cosa comn. Si
as fuera, debe ser preferido a persona extraa el condmino que ofreciere el mismo alquiler o la misma
renta.
Los frutos de la cosa comn, no habiendo estipulacin en contrario o disposicin de ltima voluntad,
sern divididos por los condminos, en proporcin a los valores de sus partes.
En caso de duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condminos, se presume que son
iguales (2708). Esta regla se aplica para:
a) La distribucin de frutos;
b) El cmputo de los votos en todo lo atinente a la administracin de la cosa;
c) La asignacin de partes materiales en caso de divisin o liquidacin del condominio.
Extincin del condominio.
64

Puesto que el condominio no es ms que un estado particular de la propiedad, le son aplicables los
modos de extincin de ese derecho:
Extincin absoluta:
Por destruccin o consumo total de la cosa;
Cuando la cosa queda fuera del comercio;
Cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua libertad; o pierden la
costumbre de volver a la residencia de sus dueos.
Cuando todos los condminos abandonan la cosa, sin que nadie se apodere de ella.
Extincin relativa:
Cuando el tercero adquiere la propiedad de la cosa que era comn a otros a ttulo de
transformacin, accesin, o prescripcin;
Cuando los condminos la enajenan a un tercero;
Cuando la cosa es expropiada por causa de utilidad pblica.
Modos propios de extincin del condominio:
Por abandono del derecho hecho por uno de los copropietarios para liberarse de contribuir a los
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn (2685).
Por enajenacin de sus derechos que uno de los copropietarios hace a favor de otro.
Si los condminos son varios, el condominio se extinguir slo respecto del condmino que
haya enajenado sus derechos. Si slo son dos, el condominio se extinguir totalmente, pues el
dominio quedar consolidado en la cabeza del otro condmino.
Por adquisicin, por parte de uno de los condminos, de la parte del otro por usucapin;
Por divisin de la cosa comn, que sera el supuesto tpico.
Particin. Efectos.
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los copropietarios est autorizado para pedir
en cualquier momento la divisin de la cosa comn (2692).
El fundamento de esta solucin es que el buen funcionamiento del condominio exige una cierta
armona, una coincidencia de intereses y a veces de afectos, desaparecidos los cuales su mantenimiento
ya no es razonable.
Los condminos no pueden renunciar de manera indefinida al derecho de pedir la divisin: slo
pueden hacerlo por un plazo de 5 aos, el cual es renovable.
Segn Borda, la accin de particin es de carcter personal: ya que no implica ninguna discusin
respecto del derecho mismo de copropiedad; simplemente tiende al ejercicio del derecho estrictamente
personal que tienen los condminos de requerir de sus otros condminos la divisin de la cosa comn.
El juicio de particin tramita por va sumaria (CPCCN).
La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad: cada
condmino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario
exclusivo de lo que le hubiera correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn
derecho de propiedad en lo que ha tocado a otros condminos (2695). Esto quiere decir, que es
retroactiva.
Las consecuencias de la retroactividad de la particin sern las mismas que en este cdigo se
determinan sobre la divisin de las sucesiones (2697). Es aplicable entonces lo siguiente:
a) Quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres que hubiese constituido uno de los
condminos no adjudicatarios sobre la cosa comn;
b) Los embargos trabados por los acreedores particulares de los condminos caducarn si el bien
sobre el cual recaigan se adjudica a otro.
c) Puesto que no importa una enajenacin, est exenta de los impuestos que gravan estas
operaciones.
El principio de que se reputa que cada uno de los adjudicatarios ha tenido la cosa del causante comn y
no de sus condminos no es absoluto, tiene las siguientes excepciones:
65

Los frutos percibidos y divididos durante el condominio son definitivamente adquiridos

por cada uno de los condminos, sin que los que resulten adjudicatarios definitivos de la cosa
tengan derecho a pretender que les sean devueltos.
Los condminos se deben entre s la garanta de eviccin de los objetos que se han
adjudicado a algunos de ellos (3505)
Tambin se deben los condminos la garanta por los vicios redhibitorios de la cosa.

Art. 2698: Las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los
efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares.
De esta norma se desprende que:

Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los
coherederos la venta de ellos;

La particin puede hacerse en forma privada en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen conveniente los herederos si todos ellos son capaces; en cambio, ser necesaria la
particin judicial:
a) Cuando haya menores aunque estn emancipados o incapaces interesados o ausentes cuya
existencia sea incierta;
b) Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga particin
privada;
c) Cuando los herederos mayores y presentes no acuerden en hacer la divisin privadamente.

En cuanto a los efectos de la particin, teniendo carcter declarativo, sus efectos se retrotraen al
origen de la indivisin.

BOLILLA X
CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA.
Nocin. En el condominio con indivisin forzosa la situacin de copropiedad se mantiene en tanto se
den los presupuestos legales que la originan. La habr, cuando la ley prohba la divisin de la cosa
comn, o cuando la prohbe una estipulacin vlida y temporal de los condminos o un acto de ltima
voluntad (2715).
Fuentes. El origen de la indivisin (voluntad de los interesados o la ley) tiene gran importancia
prctica, porque la indivisin surgida de la voluntad de los interesados es esencialmente precaria, tiene
un trmino mximo que no puede excederse y se rige por las mismas reglas que el condominio normal.
En cambio, cuando la indivisibilidad se origina en la ley, tiende a tener carcter permanente, lo que
motiva un rgimen legal propio y distinto del ordinario.
1. Indivisin surgida de la voluntad de los condminos o del testador:
Puede ocurrir que la indivisin sea pactada por los condminos que no son coherederos, en este
caso la indivisin no puede extenderse por ms de 5 aos (plazo renovable).
Si se trata de una comunidad hereditaria, los herederos pueden acordar la indivisin por un
plazo de hasta 10 aos, tambin renovable.
Tambin la indivisin puede ser dispuesta por el causante, por un lapso no mayor a 10 aos;
pero si se trata de un establecimiento comercial agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que
constituya una unidad econmica, el plazo de la indivisin podr extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayora de edad.
Cuando en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge
66

suprstite que lo hubiera adquirido o formado en todo o parte podr oponerse a la divisin del
bien por un trmino mximo de 10 aos. El mismo derecho tiene con respecto a la casa
habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante,
si fuese la residencia habitual de los esposos.
2. Indivisiones surgidas de la ley. Los supuestos de condominio con indivisin forzosa son los
siguientes:
El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de dos
o ms heredades;
El supuesto de que la divisin resultare nociva para la cosa;
Los sepulcros;
El bien de familia;
La vivienda que hubiese constituido el hogar conyugal;
Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.
Condominio de accesorios de dos o ms heredades.
El condominio es indivisible cuando recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios (2710). Para que haya
condominio es necesario que la cosa sobre la cual se ejerce el derecho pertenezca en comn a los 2
propietarios linderos, pues si slo pertenece a uno de ellos y sirve a ambos, habr servidumbre
constituida a favor de uno de ellos, el no propietario, y que gravara al otro.
Derechos y obligaciones de los condminos
1. Derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria comn. Este derecho tiene solamente dos
limitaciones:
No hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada;
No embarazar el derecho igual de los condminos (2712).
2. El destino de la cosa comn se determina en primer lugar, por convencin de los condminos, y
en ausencia del mismo, por la naturaleza del inmueble y por el uso al cual hubiera sido afectada
la cosa.
3. Los copropietarios de la cosa comn no pueden usar de ella sino para las necesidades de las
heredades, en el inters de las cuales ha sido dejada indivisa.
4. Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa es muy amplio, el de disponer de ella es muy
limitado: los condminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa (como
puede hacerlo un copropietario con indivisin simple), puesto que la cosa es accesoria y est al
servicio de la heredad, slo puede enajenarse su parte en el condominio junto con la heredad.
5. Deben contribuir al pago de cargas y de los gastos de conservacin o reparacin de ella, en
proporcin a su respectivo inters.
Condominio de muros, cercos y fosos.
(2716) EL CONDOMINIO DE LAS PAREDES, MUROS, CERCOS Y FOSOS QUE SIRVAN DE
SEPARACIN ENTRE DOS HEREDADES CONTIGUAS ES DE INDIVISIN FORZOSA.
Esto es lo que se denomina en su acepcin amplia, MEDIANERA. Nuestro derecho fomenta el sistema
de la pared divisoria nica y comn. Hay que hacer una distincin entre una pared divisoria y una pared
medianera:
-

Pared divisoria es la que se encuentra asentada en el lmite del terreno y que

pertenece en su totalidad al propietario del mismo.
Estos se clasifican a su vez en:
Muro encaballado: aquel cuyo eje vertical que pasa por su centro
coincide con la lnea divisoria.
67

Muro contiguo: aqul construido en el mismo lmite, pero totalmente

sobre la propiedad del que lo construy.

Pared medianera es la que se asienta mitad en un terreno y mitad en el otro.

Pertenece en condominio a los dueos de esas heredades contiguas.

Hay que aclarar que Llambas hace una distincin diferente de acuerdo a la titularidad del muro (en que
distingue el muro privativo del medianero) y por otra parte, de acuerdo al emplazamiento, donde
diferencia el muro divisorio y no divisorio, aclarando que no siempre que el muro no es divisorio es
medianero.
a) Derecho de asentar la pared propia en terreno vecino.
(2725) El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino, con tal que la pared
sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 metros y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas.
Este derecho de asentar el muro en terreno vecino es una restriccin al dominio del vecino impuesta por
la ley. El colindante sobre cuyo lmite se construye una pared no pierde la franja sino que est obligado
a soportar que su vecino la construya tomando parte de su propiedad.
Si se trata de un muro encaballado, los vecinos adquieren el condominio desde el momento mismo de la
construccin, independientemente del pago de su valor por el vecino que no lo construy o de la
utilizacin que de l haga.
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la construy tiene derecho a
reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construccin de la pared.
Tratndose de muros contiguos, el muro pertenece exclusivamente al edificador, y por consiguiente,
carece del derecho de reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a menos que ste utilice el
muro.
La obligacin emergente de la medianera es un tpico caso de obligacin propter rem. Es decir, el
crdito resultante de la medianera se transmite con el inmueble a los sucesivos adquirientes. Quien
demanda el pago debe exhibir su ttulo de propiedad.
b) Obligacin de encerramiento en las ciudades.
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes
de 3 m. de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que
estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. (2726)
EL vecino requerido para contribuir a la construccin y conservacin de una pared medianera, o a su
conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de esa obligacin cediendo la mitad del
terreno sobre el cual la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera. Este es el supuesto del
muro encaballado, pues si el muro es contiguo el vecino que linda con l no tiene obligacin de
contribuir a la construccin mientras no apoye en la pared. El abandono no puede tener lugar si el
vecino que pretende hacerlo ya hubiese utilizado la pared.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y en su costa, un
muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y
del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso de que el vecino quiera servirse de la pared
divisoria.
c) Medianera de muros o paredes en las ciudades.
Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a
su costa en el lmite separativo de las dos heredades (2717).
Presunciones. .

68

(2718) Toda pared o muro que sirva de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su
altura hasta el trmino del edificio ms bajo. La parte que pasa la extremidad de esta ltima
construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo prueba en
contrario.
(2719) La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios,
jardines, quintas, etc., aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados.
Prueba.
La presuncin de la medianera es IURIS TANTUM, mientras no se pruebe lo contrario. La prueba
puede ser, segn el art. 2718 por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianera de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte ms baja del
edificio.
(2720) Los instrumentos pblicos o privados que se invoquen para combatir la medianera deben ser
actos comunes a las dos partes o a sus autores.
(2721) En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera y los signos de no haberla, el ttulo es
superior a los signos.
Se critica a estas disposiciones que el establecimiento de los medios de prueba es ms digno de un
cdigo de forma y no de un cdigo de fondo.
Obligaciones y cargas de la medianera.
1. La primera y principal obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad del
precio de su construccin:
a) Si se trata de una pared de cerco, es decir, de una altura inferior a 3 m., la obligacin de
pagar la medianera surge desde el mismo momento de la construccin, cuando se trata
de un muro encaballado;
b) Si el muro excede el 3 m., aun encaballado, la obligacin slo surge cuando el vecino se
sirve de la medianera.
c) Igual solucin en el caso del muro contiguo, o sea construido ntegramente en el terreno
de quien lo construy; el vecino slo debe pagar el precio cuando se sirviera de dicho
muro.
2. Luego viene la obligacin de contribuir a los gastos de reparacin o reconstruccin (2722): Los
condminos de un muro o pared medianera estn obligados en proporcin de sus derechos, a los
gastos de reparacin o reconstruccin de la pared o muro.
Pero si el dao o destruccin de la pared se debe al hecho de uno de los propietarios vecinos,
ste est obligado a reconstruir o reparar la pared a su cargo exclusivo.
Cada uno de los condminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de
conservacin de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un
edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria
por un hecho suyo (2723).
e) Derechos de los condminos.
1. Derecho a servirse del muro medianero: (2730) La medianera da derecho a cada uno de los
condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est
destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su
solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.
2. La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a todos los vecinos en pie de igualdad
en todo lo que atae al uso y goce de la pared, como tambin en todo lo relativo a su
conservacin (2740).
69

Por efecto de tal igualdad, el que la adquiere puede pedir la supresin de obras, aberturas, luces
establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la
medianera.
(2737) Uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al
otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni
hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.
e) Derecho de adquirir la medianera. Obligaciones del adquirente.
Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad
de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca
de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared,
como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del
suelo sobre el que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una parte del espesor de la
pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est
obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. En otras palabras, el propietario vecino est
autorizado a servirse de la pared medianera indemnizando al que la construy en la mitad de su valor.
(2376).
Efectos.
La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a todos los vecinos en un pie de perfecta
igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o luces
establecidas en la pared medianera que fuesen incompatibles con los derechos que confiere la
medianera.
El vecino que ha adquirido la medianera no puede prevalerse de los derechos que ella confiere, para
embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentra gravada.
Del Encerramiento y la Medianera en campaa
Obligacin de encerramiento.
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos
heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est
obligado a contribuir para las paredes fosos o cercos divisorios (2742).
Presuncin. Prueba de la medianera.
Todo cerramiento de que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los
terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
Derechos y obligaciones.
Lo dispuesto en materia de derechos y obligaciones de los condminos respecto de las paredes
medianeras en las ciudades, es aplicable a las zanjas o cercos de campaa en la medida en que la
naturaleza de sta lo permita (2744).
Derecho de adquirir la medianera.
No existe en nuestro ordenamiento disposicin alguna que establezca el derecho de adquirir la
medianera de un muro o pared divisoria en la campaa. No obstante ello, se considera que existe.
Condominio de rboles.
Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son tambin medianeros. Cada
uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si les causaren perjuicios. Y si cayesen por
algn accidente, no podrn ser replantados sin consentimiento de otro vecino. Lo mismo se observar
respecto de los rboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
70

Otros casos de indivisin forzosa de origen legal

El bien de familia. (Ley 14.394)
Toda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo
valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia
Se entiende por familia la constituida por el propietario y su cnyuge, sus descendientes o ascendientes
o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de
consanguinidad que convivieren con el constituyente
Requisitos para su constitucin.
a) Que se trate de un inmueble urbano o rural cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y
vivienda de la familia;
b) Que el constituyente tenga cnyuge o ascendientes o descendientes o hijos adoptivos; en defecto
de ellos, parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que convivieran con el
constituyente.
c) Que el constituyente asuma el compromiso de habitar la vivienda o de explotar por cuenta
propia el inmueble o la industria en l existente;
d) Que el solicitante no sea titular de otro bien de familia.
Efectos:

El bien no puede ser enajenado ni legado, ni podr con l hacerse mejora a alguno de los
coherederos;

El bien de familia no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su

inscripcin como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra;

Son inembargables tambin los frutos que produzca el bien en la medida que sean
indispensables para satisfacer las necesidades del bien de familia.

El bien de familia est exento del impuesto a la transmisin gratuita por muerte, cuando ella se
opere a favor de los beneficiarios del bien y siempre que los herederos no resolvieren
desafectarlo dentro de los 5 aos del fallecimiento del causante.

Desafectacin. Procede en los siguientes casos:

a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cnyuge; a falta del cnyuge o si ste
fuera incapaz, se admitir el pedido siempre que el inters familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayora de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por
testamento, salvo que medie disconformidad del cnyuge suprstite o existan incapaces, caso en
el cual el juez de la sucesin o la autoridad competente resolver lo que sea ms conveniente
para el inters familiar;
c) A requerimiento de la mayora de los copartcipes, si hubiere condominio, computada en
proporcin a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos
en los artculos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiacin, reivindicacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por
esta ley o existencia de causa grave que justifique la esafectacin a juicio de la autoridad
competente
Sepulcros.
En principio, los sepulcros en condominio se hallan en estado de indivisin forzosa, mxime si ese fue
el deseo del causante en su testamento. Esta indivisin es de origen jurisprudencial. Sin embargo, se ha
admitido la posibilidad de su divisin:
71

Cuando estn desocupados;

Cuando media conformidad de todos los condminos manifestada en forma

expresa;

Cuando el sepulcro puede ser dividido materialmente entre los condminos, siempre que no se
desvalorice ni menoscabe su estructura arquitectnica;
Cuando median razones graves o especiales.

Bienes de origen hereditario. (Ley 14.394)

Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes
hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya
una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos
alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino
superior al mximo permitido, se entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o inters legtimo de tercero.

Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o parcialmente
por un plazo que no exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de
los bienes entre los copartcipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus
representantes legales, no tendr efecto hasta la homologacin judicial. Estos convenios podrn
renovarse al trmino del lapso establecido. Cualesquiera de los herederos podr pedir la divisin
antes del vencimiento del plazo siempre que mediaren causas justificadas.

Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,

agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge
suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podr oponerse a la divisin del
bien por un trmino mximo de diez aos.

A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la

indivisin antes del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad
econmica que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin constituida o adquirida
con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.

La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su inscripcin en

el registro respectivo.

Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los

copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero s podrn
cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondiente a su respectivo deudor.

Del condominio por confusin de lmites.

Nocin: Los muebles son siempre individualizables, mientras no se unan o mezclen con otras cosas; los
inmuebles se nos presentan, por el contrario, siempre unidos, dada la natural continuidad de la
superficie terrestre. Los fundos se individualizan a la vez que se separan, por sus lmites. La
determinacin del lmite separativo recibe el nombre de demarcacin. Cuando los lmites que marcan
los confines de dos heredades son inciertos o desconocidos, se presenta la confusin de lmites.

72

Por sus semejanzas con el condominio, el cdigo legisla esta institucin bajo el nombre de condominio
por confusin de lmites, y reputa condminos a los propietarios, pero slo dentro de la zona en la que
se cierne la incertidumbre.
Accin de deslinde.
El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante,
reptase condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho a pedir que los lmites confusos se
investiguen y demarquen (2746).
Cuando los lmites de los terrenos aparezcan cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones por
haber sido stos destruidos, la accin competente a los colindantes es la de reivindicacin para que a
uno de los poseedores le sea restituido el terreno en cuya posesin estuviese el otro.
La accin de deslinde tiene por antecedente inmediato la contigidad y confusin entre dos predios
rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Esta accin nicamente compete a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario
del fundo contiguo.
Hay dos maneras de realizar el deslinde:
1. Por convencin de las partes: el deslinde de los terrenos puede hacerse entre los
colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser
de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen
concurrido a formarlo deben presentarse ante el juez para su aprobacin; y si fuese
aprobado. La escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn
en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a un tercero.
En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten volver
sobre una convencin.
2. Judicialmente: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio
ser la que prescriban las leyes de procedimiento (2754).
No siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por
la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida entre los colindantes, segn el
juez lo considere conveniente (2755).
Diferencias con la accin reivindicatoria.
Si no han existido nunca lmites o desaparecieron por accin del tiempo, los lmites estarn
confundidos, dando lugar a la accin de deslinde. Si por el contrario, tales lmites no existieran por
accin del hombre, los lmites estarn cuestionados, y dar lugar a la accin reivindicatoria (2747).
En el deslinde, sobre las partes pesa por igual la carga de la prueba, en cambio en la reivindicacin la
carga pesa sobre el actor.
En lo atinente a las facultades del juez, en la accin de deslinde tiene facultades atributivas, porque si
los lmites no pueden determinarse ni por los vestigios antiguos ni por la posesin, podr dividir la parte
dudosa entre los colindantes (2755).
Ejecucin del deslinde.
El primero de los objetivos de la accin de deslinde es que los lmites confusos se investiguen y el
segundo es su ejecucin, tambin llamada DEMARCACIN o AMOJONAMIENTO.
La demarcacin es el acto material de colocar determinados signos, cotos, setos o mojones en los
lmites establecidos por la sentencia del deslinde.

73

BOLILLA XI
PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto. La propiedad horizontal ES EL DERECHO REAL SOBRE UNA UNIDAD DE UN
INMUEBLE EDIFICADO, INTEGRADA POR PARTES PROPIAS Y PARTES COMUNES, QUE
ATRIBUYE FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIN JURDICA, conforme a su peculiar
rgimen legal.
La propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV; el primer cdigo moderno en contener
disposiciones sobre la misma fue el Cdigo Napolen.
Vlez Srsfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la proscribi
expresamente en el art. 2617. Pero a mediados de este siglo la necesidad de admitir y regular la
propiedad horizontal, sobre todo teniendo en cuenta la concentracin masiva de poblacin en las
ciudades y la explosin demogrfica, se hizo urgente. En 1948 se dict la ley 13.512, que derog el art.
2617 y estableci el rgimen de propiedad horizontal en el pas.
Naturaleza jurdica:
a) Derecho de superficie: Surge esta asimilacin por el afn de vincular nuevas instituciones al
derecho romano. En realidad la misma es imposible, porque este derecho consiste en desdoblar
el dominio de tal forma que el superficiario tiene derecho a plantar, cultivar el suelo, edificar, y
levantar construcciones a condicin de no causar perjuicio al dueo del suelo, que a su ve tiene
el derecho de realizar construcciones subterrneas siempre que no perjudique los derechos del
superficiario. La propiedad de la superficie, en la propiedad horizontal, no est separada de la
propiedad del edificio.
74

b) Teora de la copropiedad o comunidad: la propiedad por pisos o departamentos crea una

comunidad de derechos que se ejerce sobre todo el edificio en su conjunto. Todos seran dueos
de todo, con la salvedad de que cada uno tiene facultades exclusivas de uso, goce y disposicin
de ciertas partes objetivamente determinadas. En realidad no se trata este rgimen de una
copropiedad, sino de una propiedad exclusiva que recae sobre una parte del bien.
c) Teora de la sociedad o de las personas jurdicas: la propiedad horizontal sera una sociedad de
todos los condminos, que formaran as una persona jurdica independiente de cada uno de los
integrantes. Sin embargo, la misma supone un dominio separado y ejercido sobre cada una de
las unidades, pisos o departamentos.
d) El sistema de nuestra ley. Establece que cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o
departamento, y copropietario del terreno y las dems cosas de uso comn del edificio. Es decir,
la propiedad horizontal supone la coexistencia de una propiedad particular y exclusiva sobre el
departamento o piso, con una copropiedad sobre las partes comunes.
Ley 13.512. Fuentes. EL art. 2617 del Cdigo Civil dice: El propietario de un edificio no puede
dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. Este
precepto ha quedado sin efecto en virtud de la promulgacin de la ley 13.512, que admite y reglamenta
el rgimen de propiedad horizontal. As lo establece el art. 18 de la ley (deroga los artculos 2617, 2685
in fine y 2693).
Las fuentes ms cercanas de la ley fueron las leyes de Chile, Uruguay y el Cdigo Italiano de 1942. en
algunos aspectos tambin fue fuente la ley francesa de 1938.
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona
(art. 1- Ley 13.512).

Objeto del derecho.

Partes privativas y partes comunes. Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, e indispensable para
mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
1.
2.
3.
4.
5.

Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y vestbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin,
etc.;
Los locales para alojamiento del portero y portera;
Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. Esta enumeracin no tiene carcter
taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en contrario.

Requisitos para la afectacin al rgimen de propiedad horizontal.

1) Requisitos materiales:
a.
b.
c.
d.

Terreno edificado;
Divisin del edificio en pisos horizontales;
Divisin de los pisos en parcelas o departamentos;
Salida a la va pblica, directamente o por pasaje en comn.

2) Requisitos formales:
a.
b.
c.
d.

Dictado de un Reglamento de Copropiedad y Administracin;

Conformacin del consorcio y la Asamblea;
Designacin del Administrador;
Redaccin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad.
75

Reglamento de Copropiedad y Administracin. El consorcio del edificio se constituye

definitivamente cuando se otorga por escritura pblica el Reglamento de Copropiedad y
Administracin, que es el alma del consorcio y sin el cual no se puede otorgar los ttulos de propiedad
de cada uno de los propietarios.
Naturaleza jurdica. Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un contrato o un
conjunto de normas jurdicas. La tesis contractualista se funda en la circunstancia de que el Reglamento
es el producto del acuerdo de los copropietarios. Este acuerdo se produce a veces en un solo acto, otras
veces resulta de la adhesin de los compradores de unidades al reglamento de copropiedad redactado
por el vendedor. En este caso, se tratara de sucesivos contratos de adhesin (Mariani de Vidal).
Segn otra doctrina (Borda), el reglamento es el conjunto de normas jurdicas que rigen la vida interna
del consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de esta relacin sin
consentimiento ni conocimiento de los dems copropietarios, por el solo hecho de comprar o vender un
departamento. Esto es inconcebible en una relacin contractual.
Redaccin: formalidades. Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un
Reglamento de Copropiedad y Administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podr mortificare por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
1.

2.
3.
4.

Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que
tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y
empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio
de la casa y despedirlo.
Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo
nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
La forma de convocatoria a reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la
reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial.

Segn Borda, de acuerdo al decreto reglamentario (18.374/1949), adems debe mencionar:

5. Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
6. Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento en relacin al valor
del conjunto;
7. Enumeracin de las cosas comunes;
8. Uso de las cosas y servicios comunes;
9. Destino de las diferentes partes del inmueble. El reglamento debe determinar si las unidades se
destinarn a viviendas, oficinas, locales de comercio, tipo de comercio, etc.;
10. Constitucin de domicilio de los propietarios que no habitarn el inmueble;
11. Persona que certificar los testimonios de las actas de las asambleas de consorcio.Efectos de su inscripcin. Una vez que est inscripto el reglamento, existe estado de propiedad
horizontal, pero el inmueble aun no est dividido; la divisin recin se concretar al otorgarse las
escrituras correspondientes. La inscripcin en el Registro de la Propiedad es requerida para ser oponible
a terceros.
Modificacin. La reforma de los estatutos debe consignarse en escritura pblica en el Registro de la
Propiedad. La reforma exige una mayora no menor de los dos tercios de los propietarios; computados
los votos por cabeza, a menos que el reglamento prevea otra forma.
76

Si bien en principio, el reglamento slo puede ser modificado por el consorcio, la justicia puede
intervenir cuando la mayora ha abusado de sus poderes imponiendo a la minora clusulas que son
contrarias a la ley o a su espritu o son arbitrarias o importan un abuso del derecho.
Consorcio de propietarios.
Concepto. Es el conjunto de propietarios de los distintos pisos del mismo edificio que actan reunidos
por el desempeo de diversas funciones que la ley les encomienda.
Naturaleza jurdica. Dos criterios prevalecen a este respecto:
1. La doctrina que admite la personalidad jurdica del consorcio;
2. La doctrina que se apoya en la teora de la ficcin de Vlez, en cuyo sentido no existen ms
personas jurdicas que las enumeradas por el Cdigo.
La jurisprudencia ha establecido que el consorcio tiene una personalidad jurdica distinta de cada uno
de sus componentes. El factor fundamental est configurado por la existencia de una voluntad colectiva.
Los atributos de la personalidad del consorcio son: nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propio.
Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. El hecho de que el consorcio tenga
personalidad jurdica y patrimonio propio, plantea el problema de si existe o no responsabilidad
conjunta de los consorcistas. Si bien el consorcio tiene patrimonio propio, constituido por los fondos
adelantados por los consorcistas y los crditos contra stos por expensas comunes, ese patrimonio ser
generalmente insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes, tal como las deudas
originadas en la reparacin del edificio o la responsabilidad emergente de un dao causado por las
cosas comunes, como la cada de un ascensor. La ley aclara que los propietarios son responsables por
tales obligaciones (artculo 8, ley 13.512):
Los

propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo

convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y
decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio
comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de
mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo
excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad,
destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin
formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra
nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dems,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes
o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr tambin, cualquiera de los propietarios,
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo
reclamar el reembolso en la medida en que resultaron tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su
costa las cosas a su anterior estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de
los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
El administrador.

77

El reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designacin de un administrador.

Puede ser designado cualquier propietario, o un tercero extrao al consorcio. Tambin pueden ser
administradores las personas ideales.
Hay que distinguir dos supuestos:
-

Designacin originaria: es la que se hace en el Reglamento al momento de constituirse

el consorcio. Puede ser hecha por el enajenante o propietario vendedor, o por los compradores. La
designacin debe hacerse por escritura pblica y debe ser inscripta en el Registro.

Designacin posterior: requiere de una mayora de los dos tercios porque es una reforma
al reglamento. Tambin debe ser hecha en escritura pblica e inscribirse en el Registro.

Funciones:
La ley caracteriza la funcin del administrador como la del mandatario (artculo 11: El representante de
los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos); la jurisprudencia ha resuelto que la relacin entre el consorcio y el
administrador es la que surge del contrato del mandato. Como corresponde a todo mandatario, est obligado
a rendir cuentas.
Cometen al administrador las siguientes funciones:

Funciones administrativas: la funcin esencial es administrar las cosas de aprovechamiento comn y

proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.

Debe cuidar de las partes comunes del edificio, de su limpieza y mantenimiento, del funcionamiento
de los servicios, etc.

Debe asegurar el edificio contra incendio.

Debe llevar los libros del consorcio: de Actas de asambleas y de Administracin del inmueble.

Representacin administrativa: representa al consorcio en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase.

Representacin judicial: el administrador tiene la representacin judicial del consorcio para demandar
6
a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el art. 6 .

Remocin. La administracin supone un acto de confianza en la persona del administrador, por lo tanto los
mandantes pueden revocar en cualquier momento el mandato de administracin, sin necesidad de invocar
justa causa para ello, y aunque el reglamento hubiera dispuesto la irrevocabilidad de la designacin.
La remocin puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno de los copropietarios si demuestran que
existen causas serias que aconsejen tal solucin, y a pesar de que l os peticionantes no renan la mayora
exigida por el reglamento para tomar tal determinacin.
Asambleas.
Concepto. Constituyen el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se
halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de sta.

Tipos. El decreto reglamentario se refiere a la forma de las asambleas y tipos de convocatoria:

1. Asambleas ordinarias: deben reunirse peridicamente en los tiempos prefijados por el
reglamento, con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios decidan tratar
regularmente.
2. Asambleas extraordinarias: se convocan fuera de los plazos prefijados o, convocados dentro de
los plazos ordinarios, tratan temas fuera de lo comn.
3. Asambleas judiciales: cuando no fuera posible lograr la mayora necesaria de propietarios, se
solicitar al juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar
6

Artculo 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:

1. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de
Copropiedad Administracin;
2. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

78

autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms
procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.
Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones
conferidas al representante de los condominios, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por
mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumir
que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se
unificar la representacin.

Funciones.

Derechos y obligaciones de los propietarios.

Respecto de las partes comunes:

Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto
por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y
goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos
actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la

hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso
o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.

Respecto de las partes privativas:

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o
departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o

departamento: estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad
del edificio o los servicios comunes.

Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores
con tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en
el Reglamento de Copropiedad Administracin;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o
perjudiciales para el edificio.

El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin
el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o
subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, stanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin
de todos los propietarios.

Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos,

salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y
bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad, y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
79

primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en
dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos,
de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad,
solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser
objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los
dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacin o
reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr tambin,
cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgente sin llenar los
requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron tiles.
En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y
goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobraran a cada propietario

independientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a
la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la

hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada
piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

Extincin del sistema.

Los casos previstos por la ley son los siguientes:
1. Destruccin total o parcial: En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes
del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la
mayora no lo resolviera as, podr recurriese a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere
menor, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de esta, segn valuacin
judicial.
2. Vetustez del edificio: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la
mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr
adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.
Breve nocin de prehorizontalidad.
Rgimen de la ley 19.724.
La aplicacin prctica de la ley de propiedad horizontal trajo aparejados algunos graves problemas con
relacin a la venta de los departamentos, sobre todo en la etapa de la construccin. Constructores
desaprensivos ofrecan en venta departamentos sobre terrenos an no escriturados o hipotecaban el bien
vendido, obligando a los compradores que ya haba pagado el precio a levantar la hipoteca, o
simplemente, despus de haber cobrado el importe caan en quiebra, arrastrando a ella a los
departamentos todava no escriturados. El agudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores
a adquirir departamentos sin tomar las seguridades del caso, suscribiendo verdaderos contratos de
adhesin, en los que las clusulas eran fijadas por el vendedor. La solucin del problema lleg con la
ley de prehorizontalidad.
80

Afectacin del edificio.

Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un
edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el Rgimen de Propiedad
Horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a
la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen (art. 1).
Segn la ley 20.276, quedan excluidas de las disposiciones de la ley 19.724, y por consiguiente, de la
obligacin de someterse al rgimen de afectacin previsto en ella:
1.

La adjudicacin de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condminos, comuneros,

socios o asociados, por particin o divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o
asociacin;

2.

La adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado
Nacional, las provincias y municipalidades;

3.

La adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles cuya construccin se realice con

prstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones
del mutuo con garanta hipotecaria resulte que la celebracin de los contratos con los futuros
adquirentes queda a cargo exclusivo del ente financiador, y los propietarios otorguen a tal fin poder
irrevocable a favor de dicho ente. El rgimen de excepcin establecido en el presente inciso slo
producir efectos a partir de la inscripcin en el Registro inmobiliario del instrumento constitutivo de
la obligacin hipotecaria. Si en infraccin a este rgimen el propietario celebrare contratos con
terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el edificio a construir o en
construccin, se har pasible de la sancin establecida en el primer prrafo del artculo 32 de la ley
19.724, y los contratos celebrados sern inoponibles al ente financiador y a quienes hubieren
contratado con l;

4.

Los edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13.512 dentro de los noventa (90)
das de la publicacin de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado
previamente una o ms de sus unidades.

La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa
circunstancia en los certificados que expida.
Efectos de la afectacin.
-

La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma
distinta a la prevista en la Ley. La venta total o parcial de inmuebles a terceros no
afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos hayan sido
registrados.

Los acreedores con hipoteca constituida conforme con la ley estn obligados a aceptar
cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad.

En caso de ejecucin del inmueble por acreedores hipotecarios o comunes, los

adquirentes tienen el derecho a adjudicarse el inmueble bajo ciertas condiciones.

Publicidad de la afectacin.
El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y
fecha en que se efectu:

1.

En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;

2.

En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por
el Rgimen de Propiedad Horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones
periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin
de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro
procedimiento de difusin.

3. En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades.

Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:

1.

Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si
se menciona una parte;

81

2.

Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago.

3.

Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceros personas o instituciones de
crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.

El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades:

1.

Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin,
de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las escrituras de hipoteca;

2.

Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la

Propiedad Inmueble,

3.

La informacin relativa al desarrollo material de la obra;

4.

La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El
comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no
hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar
directamente tales gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor.

Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente Ley, estn obligadas
respecto de terceros a precisar:

1.

Carcter en que acten;

2.

Identidad del propietario del inmueble;

3. La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque, y los
instrumentos que lo acrediten.
Retractacin.
Procede si la transferencia de unidades hubiera quedado condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de
un nmero determinado de ellas, y no se hubiere cumplido dicha condicin. En tal caso el propietario queda
autorizado a dejar sin efecto los contratos de venta, devolviendo a los adquirentes las sumas entregadas
como seas o anticipos, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las
operaciones normales de descuento.
Desafectacin.
Para retractar la afectacin de un inmueble, basta la sola expresin de voluntad del enajenante, siempre que
se cumplan los requisitos legales; en cambio la desafectacin exige una resolucin judicial tomada a pedido
del propietario enajenante.
El propietario puede solicitar la desafectacin, si acredita sumariamente que:

1.

Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin no ha enajenado unidades.

2.

Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los

contratos registrados.

3.

Transcurrido un (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado

paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.

En los supuestos de los incisos b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la
restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual
al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento.

82

BOLILLA 12
DESMEMBRACIONES DE LA PROPIEDAD- SERVIDUMBRES
ANTECEDENTES: En Roma, la propiedad de la tierra estaba generalmente liberada de cargas
que pudieran complicar su aprovechamiento y explotacin. En la Edad Media esta situacin cambi: el
complicado rgimen feudal fue creando numerosas cargas, reales y personales, que pesaban sobre la
tierra. A veces, la propiedad de sta se divida entre el dominio til y el directo; los seores feudales
entregaban sus tierras a veces en usufructo, a veces en una propiedad sujeta a restricciones perpetuas, a
los verdaderos trabajadores. Este era un rgimen confuso, que variaba de lugar en lugar.
En Espaa se organiz bastante el rgimen de la tierra: se reconocieron los derechos de
superficie, enfiteusis, mayorazgos, capellanas y censos.
DEFINICIN: SERVIDUMBRE ES EL DERECHO REAL, PERPETUO O TEMPORARIO,
SOBRE UN INMUEBLE AJENO, EN VIRTUD DEL CUAL SE PUEDE USAR DE L O EJERCER
CIERTOS DERECHOS DE DISPOSICIN, O BIEN IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA
ALGUNO DE SUS DERECHOS DE PROPIEDAD (Art. 2970).CARACTERES:
a)

Son derechos reales, porque se ejercen sobre cosas sin intervencin jurdica de otras
personas y conceden las ventajas del ius persequendi y ius preferendi.

b)

Pueden ser temporarias o perpetuas.

c)

Se ejercen sobre predios ajenos, no pueden haber servidumbres sobre bienes propios;

d)

Son excepcionales, porque importan una restriccin al derecho de propiedad, por

naturaleza ilimitado en principio; toda duda sobre la existencia de una servidumbre, se
interpreta a favor del propietario del fundo sirviente (3011).

e)

Salvo el derecho de usufructo, son indivisibles;

f)

Consiste en un no hacer o dejar que otros hagan;

83

g)

No puede ejercerse sobe otra servidumbre.

DIVISIN FUNDAMENTAL: La mayora de las legislaciones del mundo divide las

servidumbres reales de las personales; Nuestro cdigo no hace tal distincin, slo legisla separadamente
al usufructo, uso y habitacin por un lado y a las servidumbres por otra. El codificador dice en la nota al
art. 2971 que la palabra servidumbre debe reservarse exclusivamente para las reales.

Art. 2971: Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre
otra heredad ajena para utilidad de la primera.

Art. 2972: Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona

determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y que acaba con ella.

Diferencias:
-

Las servidumbres personales existen a favor de una persona sin depender de la posesin
de fundo alguno. Las servidumbres reales exigen siempre dos fundos: uno dominante y el
otro sirviente.

Las personales, al ser inherentes a las personas, se extinguen con ellas si son de existencia
visible, y a los 20 aos si son ideales o jurdicas. Las reales, en cambio, pueden ser
perpetuas o temporales.

Las personales pueden establecerse sobre bienes muebles e inmuebles. Las reales slo
sobre inmuebles.

Las personales pueden ser divisibles o indivisibles; las reales son siempre indivisibles.

USUFRUCTO: Concepto. Es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia (2807).
Caracteres:
a) Es un derecho real: el titular lo tiene directamente sobe la cosa sin intermediacin del
propietario;
b) Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa ajena;
c) Es divisible, carcter que lo diferencia de los dems derechos reales; puede ser constituido a
favor de varias personas simultneamente;
d) Es vitalicio: no puede constituirse para durar ms que la vida del usufructuario, ni a favor de
una persona y sus herederos;
e) Es temporal: cuando no se le ha fijado trmino, se entiende que es por la vida del
usufructuario.
Especies:

Usufructo perfecto: es el de cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la

sustancia de ellas, aunque se deterioren con el tiempo o el uso.

Usufructo imperfecto: o cuasiusufructo, es el de las cosas que seran intiles al

usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero,
etc.

El usufructo perfecto otorga solamente el uso y goce de la cosa, pero no su propiedad; en cambio
en el cuasiusufructo se adquiere el dominio de la cosa y puede el usufructuario disponer de ella
libremente. Al trmino del usufructo el usufructuario no estar obligado a devolver la misma cosa, sino
otras de la misma especie, calidad y cantidad o bien el valor estimativo que se les haya dado.
El usufructo tambin puede desdoblarse en particular o universal. El primero se tiene sobre uno o
varios objetos determinadnos. El universal es el que comprende una universalidad de bienes o una parte
alcuota de la universalidad: es el que tienen los padres respecto de los bienes de sus hijos.
84

Cmo se establece el usufructo:

1) Por contrato oneroso; (2813) Cuando es objeto directo de una venta, cambio, particin
transaccin, etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo,
reservndose su goce.
2) Por contrato gratuito; (2814) Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa,
reservndose su goce; o cuando no da ms que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho
de propiedad, y a otro el goce de la cosa.
3) Por actos de ltima voluntad; (2815) Es establecido por testamento, cuando el testador lega
solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a
alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al
legatario sino la nuda propiedad.
4) En virtud de la ley: (2816) Es establecido en los bienes de los hijos menores a favor de sus
padres, y en los bienes sujetos a reserva por el cnyuge binubo (institucin derogada).
5) Por prescripcin: (2817) Del goce de la cosa, segn lo dispuesto para adquirir la propiedad de
los bienes (posesin de buena fe y con justo ttulo: 10 aos; posesin sin ttulo: 20 aos).
Cmo se adquiere: (2820) El usufructo que se establece por contrato, slo se adquiere como el
dominio de las cosas por la tradicin de ellas; y el establecido por testamento, por la muerte del
testador. El usufructo legal queda constituido por el solo imperio de la ley, sin que sea necesaria
ninguna formalidad.
Modalidades:
Modalidades propiamente dichas: En principio, el usufructo puede constituirse bajo condicin,
plazo o cargo (2821) Sin embargo, no puede ser constituido bajo condicin o plazo suspensivos, salvo
que siendo hecho por testamento, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento
del testador.
Modalidades referidas al nmero de usufructuarios: El usufructo puede constituirse a favor de
varias personas. Si fueran varios los usufructuarios, ellos podrn gozar del usufructo por partes
indivisas o por partes separadas (2821).
Siendo dos o ms los usufructuarios, no habr entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el
instrumento constitutivo del usufructo se estipulare expresamente lo contrario (2823).
El propietario no podr constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo
sucesivamente las unas despus de las otras, aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin
del usufructo.
Modalidades relacionadas con el objeto del usufructo: El usufructo puede ser alternativamente
legado, colocando el derecho del usufructo mismo en alternativa con otra cosa de propiedad del
testador.
Duracin: Cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo, se entiende que es por
la vida del usufructuario. El usufructo no puede ser constituido para durar ms que la vida del
usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos (en virtud de su carcter vitalicio). No puede
establecerse a favor de personas jurdicas por ms de 20 aos.
Quines pueden establecerlo: El usufructo no puede ser separado de la propiedad sino por una
disposicin de la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de nulidad, no pueden
constituir usufructo por ningn motivo en la divisin y particin de bienes (2822).
El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin.
El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su
parte indivisa.
85

Capacidad para constituir usufructo: Como principio general, se necesita la capacidad para
vender, si se trata de contrato oneroso, y la capacidad de donar, si se trata de usufructo a ttulo gratuito
(2831).
Siendo la cosa fungible, es necesaria la capacidad para prestar por mutuo, pero como a este
respecto el cdigo no menciona reglas especiales sobre capacidad, esta disposicin carece de contenido.
Para constituir usufructo por testamento, se requiere capacidad para testar (2833).
Capacidad para adquirir: No tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas muebles o
inmuebles por contrato oneroso o por disposicin onerosa de ltima voluntad, los que no la tengan para
comprar bienes de la misma especie (2836).
Capacidad para transmitir: es la misma que para constituir el usufructo de que se trate (2837).
Bienes que pueden ser objeto de usufructo: El usufructo puede recaer sobre toda especie de
bienes, sean muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que puedan ser vendidos o donados, y
todos los que puedan ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas
(crditos) slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus
respectivos instrumentos. Las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen al poder
del usufructuario, sern su objeto futuro (2838).Las cosas consumibles o fungibles slo pueden ser
objeto de un cuasiusufructo.

Bienes excluidos:
a) Bienes del Estado nacional o provinciales, o de las municipalidades, sin ley especial que lo
autorice;
b) El propio usufructo (basta su cesin para producir iguales efectos);
c) Los derechos de uso y habitacin (son intransmisibles);
d) Las servidumbres reales activas (porque ellas se constituyen teniendo en miras las
necesidades del fundo dominante, o sea que no pueden cederse ni siquiera indirectamente);
e) La hipoteca, anticresis y la prenda, separadas de los crditos garantidos con ellas (2842), en
virtud de su accesoriedad;
f) Los crditos que fueran intransmisibles, porque el usufructo importara una cesin parcial del
derecho sobre el cual se lo constituye (por ej., el crdito de alimentos).
Derechos y obligaciones del usufructuario
Derechos:
1. Uso y goce de la cosa. El usufructuario puede usar y gozar de la cosa como si fuera el
propietario mismo, con la limitacin de que no se altere su sustancia (salva rerum substantia).
Esto significa no destruir la cosa y no alterar su individualidad, as como tampoco su destino:
la cosa debe ser usada en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo (o sea,
su destino econmico). 2878.Tambin tiene derecho a percibir los frutos de la cosa, sean naturales, industriales o civiles.
Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al
usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse, pertenecen al propietario y si estn
vendidos, el precio corresponde tambin la propietario.
Le corresponden los productos de canteras y minas de toda clase que estn en explotacin al
tiempo de comenzar el usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras (2866).

86

El usufructuario tiene el derecho de hacer mejoras en la cosa con tal de que no alteren su
sustancia ni su forma principal; tambin puede reconstruir cualquier edificio arruinado por
vejez u otras causas. No tiene derecho a reclamar su pago del propietario, aunque puede
llevarse las mejoras tiles y voluntarias cuando sea posible extraerlas sin detrimento de la
cosa sujeta a usufructo (2874).
Tiene derecho a servirse de las cosas que se gastan y deterioran lentamente en los usos a los
que estn destinadas, y slo est obligado a devolverlas, en el estado en que se encuentren al
extinguirse el usufructo, salvo si se deterioran o consumen por su culpa.
2. Poderes jurdicos: El usufructuario puede dar en arriendo un usufructo, o ceder el ejercicio de
su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable ante el
propietario. Los contratos que celebre terminan al finalizar el usufructo.
Cuando el usufructo est constituido sobre crditos o rentas, los ttulos deben ser entregados,
notificndose a los deudores; pero el usufructuario no puede cobrarlos judicialmente sin el
concurso del nudo propietario (2875).
En principio, el usufructuario carece de poderes de disposicin sobre la cosa. No puede
enajenarla, ni gravarla con derechos de hipoteca o prenda, aunque s puede dar en anticresis el
derecho de usufructo. En este caso, la anticresis estar limitada a la duracin del usufructo.
Puede constituir servidumbres, slo por el tiempo de duracin del usufructo. Si
posteriormente el usufructuario se convierte en dueo de la cosa, la servidumbre por l
consentida deviene definitiva.
3. Acciones que puede ejercer el usufructuario: tiene todas las acciones reales y personales
necesarias para la realizacin del derecho que corresponden al usufructo.
Entre las acciones reales estn ante todo las posesorias, que puede ejercer tanto contra el nudo
propietario como contra terceros que perturbaren el ejercicio de su derecho (2876). Puede
ejercer tambin contra cualquiera de ellos las acciones petitorias (reivindicacin) si ha sido
desposedo y la negatoria si ha sido perturbado en el ejercicio de su posesin.
En su carcter de poseedor, el usufructuario tiene derecho a repulsar la fuerza con el empleo
de la fuerza suficiente, en los casos y condiciones del art. 2470 (defensa extrajudicial).
Obligaciones:
Antes de entrar en el uso y goce de la cosa:
1)

El usufructuario, antes de entrar en el uso y goce de la cosa, debe hacer inventario de los
muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario y su
representante (2846). El incumplimiento de esta obligacin causa la presuncin de hallarse
los bienes en buen estado cuando los recibi.

2)

Tambin debe dar fianza de que gozar de la cosa y la conservar conforme a las leyes, y
que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por el cdigo o por el
ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo (2851).
La ley admite ante todo la fianza personal, pero el usufructuario puede reemplazar la fianza
por prendas, depsitos en bancos pblicos, aunque no por hipotecas (2854).
La fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y el importe de
los deterioros que el usufructuario podra hacer en los inmuebles. Si las partes no se ponen de
acuerdo, el juez la fijar de acuerdo a la importancia de los bienes sujetos al usufructo (2855).
La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. Para ello
es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
- Que el usufructuario sea persona residente en el lugar;
- Que sea de reconocida solvencia.
87

Despus de entrar en el uso y goce:

1. Usar y gozar de la cosa conforme a su destino: debe limitar su aprovechamiento y goce de la
cosa al destino que tena en el momento de constituirse el usufructo, dejar a salvo la sustancia
de la cosa y usarla conforme a su destino econmico.
2. Guardar y conservar la cosa, con la diligencia de un buen administrador.
Cuando de cualquier modo se perturbare por un tercero el derecho del propietario, el
usufructuario est obligado a ponerlo en conocimiento de ste; si as no lo hiciere responder
de todos los daos que al propietario le resulten como si hubieran sido ocasionados por su
culpa (2880).
La obligacin de proveer a las reparaciones de conservacin no concierne sino a aquellas que
se han hecho necesarias despus de entrar en el goce de las cosas. El usufructuario no est
obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o a causa de un estado de cosas
anterior a su entrada en el goce (2893).
3. El usufructuario debe hacer ejecutar a su cargo las reparaciones necesarias para la
conservacin de la cosa. Aun est obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se
hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservacin, desde que se recibi de las
cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa (2881).
4. El usufructuario debe satisfacer los impuestos pblicos, considerados como gravmenes a los
frutos, o como una deuda del goce de la cosa y tambin las contribuciones directas impuestas
sobre los bienes del usufructo (2894).
El usufructuario est obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que
durante el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad. (2895)
5. Si el usufructo hubiera sido constituido a ttulo gratuito, el usufructuario debe soportar todo o
parte de los pleitos relativos (gastos judiciales).
Si el pleito slo tuvo por objeto el goce de la cosa, los gastos estn exclusivamente a cargo
del usufructuario.
Si el pleito es sobre la plena propiedad e interesa tanto al usufructuario como al nudo
propietario, y si se ha ganado, los gastos que no sean rembolsados deben ser soportados por el
nudo propietario y por el usufructuario en la proporcin antes establecida. Igual regla debe
seguirse si el pleito se ha perdido, cuando el propietario y el usufructuario han sido partes en
el juicio. Cuando uno solo de ellos ha sido parte, los gastos a los cuales uno u otro hayan sido
condenados, quedan a su cargo exclusivo.
Cuando ha tenido slo por objeto la nuda propiedad, estn a cargo exclusivo del propietario.
Derechos y obligaciones del nudo propietario.
Derechos.

88

El usufructo supone una disgregacin de la nuda propiedad y del derecho a usar y gozar
de la cosa. El principio es que el propietario conserva todos los derechos que sean
compatibles con los del uso y goce transferidos al usufructuario. En consecuencia, puede
vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres
que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que
pertenezcan al propietario en su calidad de tal (2916). La enajenacin o venta de la nuda
propiedad en nada afecta al usufructuario, desde que el nuevo nudo propietario deber
respetar el usufructo tanto como el anterior.

Tambin tiene el derecho de intentar todas las acciones que pertenezcan al propietario.

En principio, el propietario no puede realizar ningn acto material de disposicin sin

consentimiento del usufructuario; pero de todos modos, puede realizar todos los actos
necesarios para la conservacin de la cosa.

El propietario tiene derecho a impedir que el usufructuario realice actos de goce que
alteren la sustancia de la cosa o se desven del destino econmico que ella tena.

Obligaciones:

Debe entregar la cosa constituida en usufructo, con todos sus accesorios en el estado en
que se hallaren.

El nudo propietario no puede hacer nada que dae el goce del usufructuario, o restrinja su
derecho (2912): no puede levantar construcciones, ni extraer del inmueble piedras o
arena, ni cortar rboles grandes, ni gravar el inmueble con servidumbre (2913).

Cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo propietario debe garantizar
al usufructuario el goce pacfico de su derecho. Esta garanta es de la misma clase que la
que le debe el vendedor al comprador (eviccin)- (2915).

Extincin del usufructo.

Causales. El usufructo se extingue por la revocacin directa de su constitucin, por la revocacin
del acto demandada por los acreedores del dueo del fundo, por la resolucin de los derechos del
constituyente del usufructo, y por las causas generales de la extincin de los derechos reales (2918).
Borda enumera las siguientes causales:
a) Nulidad del ttulo constitutivo;
b) Revocacin: cuando el usufructo ha sido constituido por testamento y contiene un cargo, el
incumplimiento de ste por el legatario da lugar a la revocacin del usufructo cuando el cargo
haya sido la causa final de la disposicin testamentaria.
c) Resolucin de los derechos del constituyente: si el derecho del constituyente ha quedado sin
efecto retroactivamente, caen los derechos que l haya constituido. Sin embargo, si estos
derechos se hubieran constituido a favor de un tercero de buena fe y a ttulo oneroso, la
resolucin de los derechos del constituyente no afecta el usufructo (1051).
d) Cumplimiento de la condicin resolutoria impuesta en el ttulo para la cesacin de su derecho.
e) Expiracin del trmino por el cual fue constituido el usufructo, o en su defecto, muerte del
usufructuario o transcurso de los 20 aos correspondientes a las personas jurdicas.
f) No uso del derecho durante 10 aos.
g) Consolidacin: reunin de la propiedad y del usufructo en la persona del usufructuario.
h) Enajenacin o renuncia por parte del usufructuario. El usufructuario tiene derecho a enajenar
o ceder, o a renunciar a su usufructo; en ese caso, el usufructo se extingue para l, pero
subsiste para el propietario y el adquirente o cesionario.
i) Prdida o deterioro de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible. Si la
prdida o destruccin es parcial, el usufructo contina no slo en lo que de ella queda en su
forma primitiva, sino tambin en los restos y accesorios.
Efectos:
La cesacin del usufructo por cualquier causa que no sea la prdida de la cosa fructuaria, o la
consolidacin en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo
propietario en el derecho de goce, del cual haba sido temporariamente privado (2943).

89

Si el usufructo consistiera en dinero o hay dinero en el usufructo el usufructuario debe entregarlo

inmediatamente despus de la cesacin del usufructo, y si no lo hiciere debe los intereses desde el da
en que termin su derecho (2944).
El usufructuario que se encontrare en imposibilidad de restituir en especie los objetos que toma
en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el da que
los recibi (2945).
La obligacin de restituir, impuesta al usufructuario o sus herederos, comprende no slo los
objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino tambin los accesorios que
ellos han podido recibir, y las mejoras hechas por el usufructuario, salvo lo dispuesto sobre el derecho
de ste de llevarse lo que puede extraerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen estado en usufructo
(2964).
Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda
obligado a ninguna indemnizacin respecto de los terceros, cuyos derechos quedan tambin resueltos,
ni tampoco el usufructuario, a menos que se obligare expresamente o hubiera procedido de mala fe,
aunque esos derechos fueran de arrendadores o locatarios (2947).
USO Y HABITACIN.
Concepto: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa
de otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de
ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y
su familia.
Si se refiere a una casa, y la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin (2948).

Caracteres:
1.

Son derechos reales, porque se establece en ellos una relacin directa e inmediata entre
el titular del mismo y la cosa. Adems conceden al usuario y al habitador el ius preferendi y
el ius persequendi.

2.

Se ejercen sobre cosa ajena;

3.

Son estrictamente personales: no pueden ser cedidos;

4.

Son temporarios: estn limitados a los plazos que establecen las leyes.

5.

Son vitalicios: intransmisibles a ttulo de herencia;

6.

Son indivisibles.

Hasta la sancin de la ley 20.798, la importancia prctica del uso y la habitacin era
prcticamente nula. Esta ley establece un derecho de habitacin vitalicio y gratuito a favor del cnyuge
suprstite sobre el inmueble en que estuvo constituido el hogar conyugal, siempre que se den las
siguientes condiciones:
a) Que a la muerte del causante, ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber
hereditario;
b) Que el valor de dicho inmueble no sobrepase el lmite mximo admitido para que una
vivienda pueda ser constituida como bien de familia.
El derecho de habitacin se pierde si el cnyuge contrae nuevas nupcias.
Derechos y obligaciones del usuario o habitador:
Derechos:

90

1)

Poderes materiales: El uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del

usuario, o del habitador y su familia, segn su condicin social (2953). El que tiene el
derecho de habitacin no puede servirse de la casa sino para habitar en ella l y su
familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su
destino (2963).

2)

Poderes jurdicos: Es prohibida la cesin de los derechos de uso y habitacin, en

principio. Pero este tema debe estudiarse teniendo en cuenta lo siguiente:
a. Cesin o locacin del derecho de uso: se distinguen a su vez tres situaciones:
- Uso sobre un fundo: El usuario que no fuese habitador, puede alquilar el fundo en
el cual se ha constituido el uso (2965).
- Uso sobre muebles: Cuando el uso fuera establecido sobre muebles, el usuario no
tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, o en el de su familia, sin
poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tena la
costumbre de alquilar (2964).
- Uso sobre frutos: El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un ttulo gratuito
no puede dar a otro por cesin o locacin, el derecho de percibirlos, pero puede
ceder el uso si fue obtenido a ttulo oneroso.
b. Cesin o locacin del derecho de habitacin: el habitador no puede ceder el uso de la
casa ni alquilarla (2963).
c. Derecho de embargo por los acreedores: en el caso de uso a ttulo oneroso o gratuito,
al uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando
tienen la calidad de alimenticios.

3)

Acciones: el usuario cuenta con las acciones reales y tambin con las posesorias (2950),
estas pueden ser ejercidas no slo contra terceros sino tambin contra el mismo
propietario que pretenda perturbar su derecho.

Obligaciones.
1)

Prestar fianza y practicar inventario, de la misma manera que el usufructuario (2967).

Estn exentos el usuario o habitador de hacer lo anterior, si la cosa fructuaria o la casa
quedan en manos del propietario y su derecho se limita a exigir de los productos de la
cosa lo que sea necesario para sus necesidades personales y las de su familia, o cuando
reside slo en una parte de la casa que se le hubiese sealado para habitacin.

2)

Usar de la cosa como lo hara el dueo. El usuario o habitador tiene las mismas
obligaciones respecto de la cosa que el usufructuario, respecto a su conservacin y
reparaciones.

3)

En materia de reparaciones, contribuciones y conservacin tiene las mismas obligaciones

que el usufructuario. Si slo toma una parte de los frutos, o slo ocupa una parte de la
casa, contribuir en proporcin de lo que goce.

Extincin del usufructo: Lo dispuesto sobre la extincin del usufructo se aplica al derecho de
uso y habitacin, con la modificacin de que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia
que hiciere de sus derechos.

91

BOLILLA XIII
SERVIDUMBRES REALES
El Cdigo reglamenta esta materia en los ttulos XII, De las Servidumbres y XIII De las servidumbres
en particular. El Cdigo no ha limitado ni enumerado las clases de servidumbres reales que los particulares
pueden establecer sobre las heredades. El principio es el de la libertad de las partes para establecer todas las
servidumbres que crean convenientes, con tal de que renan los caracteres y condiciones que la ley exige para la
constitucin de estos derechos. No obstante esta disposicin, el cdigo ha legislado detalladamente sobre las
servidumbres de trnsito, de acueducto, de sacar agua y de recibir agua de los predios ajenos.
Concepto: SERVIDUMBRE REAL ES EL DERECHO ESTABLECIDO A FAVOR DEL POSEEDOR
DE UNA HEREDAD, SOBRE OTRA HEREDAD AJENA PARA UTILIDAD DE LA PRIMERA (2970).
Caracteres:
1) Son derechos reales.
2) Se constituyen sobre inmuebles ajenos.
3) Consisten siempre en una carga que se impone o bien en la obligacin de soportar que el propietario
del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente, o bien la obligacin de abstenerse
de realizar ciertos actos que estn dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone
al propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer (3010).
4) Son unilaterales: toda la ventaja est puesta en una de las partes.
5) Son cualidades inherentes al fundo dominante y al sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder a
que pasen (o sea, son ambulatorias). Y no pueden ser separados del fundo, ni formar el objeto de una
convencin, ni ser sometidos a gravamen alguno.

92

6) Son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas
ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicin de
la heredad sirviente.
Pero no hay que confundir la indivisibilidad de la servidumbre con la divisibilidad de su ejercicio: La
servidumbre se considerar divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de divisin, y
en tal caso cada uno de los dueos de predio dominante puede ejercerla en todo o en parte, con tal de
que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante (3029).
Comparacin con otras instituciones jurdicas:

Propiedad: la propiedad confiere al titular las ms amplias facultades de uso y disposicin de la cosa.
La servidumbre, un uso restringido dentro de lo convenido.
La propiedad se adquiere por prescripcin adquisitiva, la servidumbre slo si es aparente y continua.
El derecho de propiedad no se extingue con el no uso; la servidumbre s, luego de 10 aos.
Copropiedad: La copropiedad crea entre los diversos copropietarios un estado de comunidad; en el
caso de las servidumbres este estado no existe: hay dos derechos distintos.
Las facultades de uso y disposicin que tienen los copropietarios son los mismos de los que nacen de
la propiedad; en las servidumbres, nacen del ttulo constitutivo.
Los copropietarios pueden hacer cesar en cualquier momento el estado de indivisin; las servidumbres
son permanentes.
Restricciones al dominio: Las relaciones de vecindad se caracterizan por la reciprocidad, casi siempre
excluida de las servidumbres reales), la ausencia de compensacin (que existe frecuentemente en las
servidumbres reales), el automatismo de su nacimiento y la imposibilidad de la prdida por el no uso
(caracteres que no tienen las servidumbres reales).

Divisin:
a)

Continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho
actual del hombre (2975); las discontinuas son las que exigen un hecho actual del hombre para ser
ejercidas. Las servidumbres no dejan de ser continuas aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por
intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre.

b)

Aparentes o no aparentes: las aparentes son las que se anuncian por signos exteriores, como una puerta o
una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de
elevar un edificio a una altura determinada.

c)

Positivas o negativas: Son positivas cuando confieren al propietario de la heredad dominante la facultad
de hacer una cosa respecto a la heredad sirviente. Las negativas son las que permiten exigir al dueo de la
heredad sirviente la abstencin de un cierto hecho.

d)

Voluntarias y coactivas: son voluntarias las que las partes pueden pactar libremente; son coactivas las
que tienen su origen en la ley y a cuya constitucin y ejercicio no puede oponerse el propietario del fundo
sirviente. Por ejemplo, la servidumbre de paso.
Condiciones para la existencia de las servidumbres:
1.

Utilidad: La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una
ventaja real a la heredad dominante (3005).

2.

Posibilidad: la situacin de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen.

3.

No deben consistir en simples obligaciones de hacer a cargo del propietario de la heredad

sirviente (3010).

4.

Debe tratarse de bienes que estn en el comercio (3002).

Constitucin y adquisicin: Las servidumbres pueden constituirse por:

1. Ttulo (contrato o disposicin de ltima voluntad);
2. Destino del padre de familia;
3. Prescripcin adquisitiva;
4. Por disposicin de la ley.

93

Forma y prueba:
La constitucin de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones relativas a la
venta, cuando es hecha a ttulo oneroso, y a las donaciones y testamentos cuando tiene lugar a ttulo gratuito.
El establecimiento de una servidumbre constituida por ttulo puede ser probado por el acto original que
demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese
tiempo, sin necesidad de que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad
dominante, o por una sentencia ejecutoriada.
Quienes pueden establecer y adquirir servidumbres:
Para consentir que un fundo quede gravado con servidumbres, se requiere:
-

Para las servidumbres onerosas, la misma capacidad que para vender.

Para constituir servidumbres por contrato gratuito, la misma capacidad que para donar.

Para constituir servidumbre sobre un inmueble por testamento, se requiere capacidad para testar.

Capacidad para adquirir una servidumbre:

-

Para adquirirla por contrato, gratuito u oneroso, se requiere capacidad para contratar

Para adquirirla por legado, o por disposicin del padre de familia, no se requiere gozar de la capacidad
de hecho; ms aun, los incapaces pueden adquirirla (3012).

Para adquirirla por usucapin, basta la capacidad para adquirir la posesin.

Estn legitimados para constituir servidumbres:

a) El propietario.
b) El usufructuario, slo por el tiempo que durase el usufructo.
c) El copropietario: Como principio, no puede gravarse con una servidumbre un fundo perteneciente a
varios copropietarios sin el consentimiento de todos ellos. Pero la servidumbre establecida por uno de
ellos, llega a ser eficaz cuando por el resultado de la particin o adjudicacin la heredad gravada cae
en todo o parte en el lote del comunero que constituy la servidumbre, y no puede oponer la falta de
consentimiento de los condminos.
d) El no propietario: una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que
debe ser gravada, pero el que no sea propietario puede obligarse a establecer cuando lo sea (2989).
Personas que pueden adquirir la servidumbre:
a)

El propietario: la servidumbre constituida por el nudo propietario a favor del inmueble sometido al
usufructo es vlida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de ella.

b)

El usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista: pueden crear servidumbres a favor de los

inmuebles que estn en poder de ellos, como para el nudo propietario, si ste aceptare la estipulacin.
No habiendo este consentimiento, la servidumbre ser meramente un derecho personal de los que la
estipularon; y se extinguir con el derecho de ellos sobre la cosa.

c)

El copropietario: Uno de los condminos puede estipular una servidumbre a favor del fundo comn,
ms los otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no pede
sustraerse a la obligacin contraida.

Modalidades: La condicin puede establecerse bajo condicin o plazo, sea suspensivo o resolutorio
(2988). Se juzgan perpetuas las servidumbres cuando no hay convencin que las limite a cierto tiempo. Slo
habiendo plazo o condicin resolutoria quedan las servidumbres limitadas temporariamente.
Destino del padre de familia: Se llama destino del padre de familia la disposicin que el propietario de
dos o ms heredades ha hecho para su uso respectivo. Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo
sujetado la una respecto de la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin
de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convencin alguna respecto de la
servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo.

94

Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la
otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta
contina existiendo activa o pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado.
El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente de la causa que haya
motivado la separacin, sea sta el resultado de una particin o de una enajenacin voluntaria o forzosa, o por
haber perdido por la prescripcin la propiedad de uno de ellos.
Prescripcin adquisitiva: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo, o por la
posesin de 20 aos. Las servidumbres continuas no aparentes no pueden establecerse sino por ttulos. La po
sesin aunque sea inmemorial no basta para establecerlas.
Si la servidumbre ha sido adquirida por posesin del tiempo fijado por la ley para la prescripcin, slo
podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin.
Derechos del propietario del fundo dominante.
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante,
la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el ejercicio de la servidumbre
principal: pero la concesin de una servidumbre, no lleva virtualmente a la concesin de otras servidumbres, para
slo hacer ms cmodo el ejercicio del derecho, si no son indispensables para su uso (3018).
El propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente, todos los
trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre; ms los gastos son de su cuenta, aun en el
caso de que la necesidad de reparacin hubiese sido causada por un vicio inherente a la naturaleza del predio
sirviente. Esta disposicin comprende la servidumbre de sufrir la carga de un muro o edificio, como todas las
dems (3022).
Extensin de las servidumbres.
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario (contrato o testamento), se
arreglar por los trminos del ttulo de su origen (3019); si fuera adquirida por usucapin, su contenido est
regido por los lmites de la posesin (3027). En la servidumbre constituida por el padre de familia, ya que no
existe titulo, debe estarse al mismo principio de la usucapin, es decir, su extensin est fijada por los lmites en
que ha sido ejercida.
Modo de ejercer las servidumbres: Si la manera de usar de las servidumbres es incierta, como si el lugar
necesario para el ejercicio de un derecho de paso no es reglado por el ttulo, corresponde al deudor de la
servidumbre designar el lugar por donde l quiera que se ejerza.
Efectos del condominio o divisin de las heredades:
Si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separador, cada
uno de ellos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de
manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no
modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles (3028).
La servidumbre se considerar divisible cuando consistiera en hechos susceptibles de divisin; en tal caso,
cada uno de los dueos del predio dominante puede ejercerla en todo o parte, con tal de que no exceda la
cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante (3029).
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede
ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente,
si por la naturaleza de la el mayor gravamen fuera inevitable (3030).
Si el inmueble dominante pasara a ser de don o ms dominantes por separado, y la servidumbre
aprovechare slo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuera
poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningn derecho (3032).
Acciones que corresponden al dueo de la heredad dominante.
Las servidumbres tienen todos los medios de defensa que corresponden a los derechos reales, es decir,
acciones reales, posesorias e inclusive las defensas posesorias extrajudiciales (3034).

95

La accin confesoria es la que tpicamente corresponde a la defensa de las servidumbres. Es la accin

derivada de actos que impidan de cualquier modo la plenitud de los derechos reales o servidumbres activas, con
el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan (2795).
Obligaciones y derechos del propietario de la heredad sirviente.
Obligaciones:

El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de

disposicin o goce que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del
propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer (3036).

Si el propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la

servidumbre, est obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser
condenado a satisfacer daos y perjuicios (3038).
Derechos:

Cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse, el propietario del fundo sirviente conserva el
ejercicio de todas las facultades de dueo. Inclusive puede hacer lo mismo que puede hacer el propietario
del fundo dominante (3039).

El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos
que forman el objeto de la servidumbre (3040).

El propietario de la heredad sirviente tiene el derecho de abandonar el inmueble, cuando la

servidumbre resulte onerosa o gravosa (3025).

El propietario de la heredad sirviente puede exigir que el ejercicio de una servidumbre se arregle de
un modo menos perjudicial para sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las
ventajas a que tenga derecho (3041).

Si el lugar primitivamente asignado por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo, o le privase
de hacerle en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante,
y ste no podr rehusarlo.

El propietario que pretende que su inmueble se halla libre de servidumbres puede ejercer la accin
negatoria contra quien invoque tal derecho. Esta accin compete tambin para el que quiera reducir una
servidumbre cuya existencia no se discute, a sus lmites verdaderos. Adems, el propietario del fundo
sirviente cuenta con las acciones posesorias contra toda persona que de hecho ejerza actos que importen
una servidumbre.

Divisin de la heredad sirviente: si la heredad sirviente pasara a pertenecer a dos o ms poseedores

separados, y la servidumbre se ejerciere solamente sobre una de ellas, las otras partes quedarn libres (3043).
Regla general de interpretacin: En caso de duda, tendrn que tenerse en cuenta las costumbres locales
sobre la forma de ejercer las servidumbres de ese gnero; En segundo lugar, habr que considerar el fin u objeto
de la servidumbre y tratar de que l se logre con el menos perjuicio posible para el predio sirviente. Si an
subsisten las dudas, deben ser interpretadas a favor del propietario del fundo sirviente (3011).
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe
resolverse a favor de la libertad de la heredad (3044).
Extincin de las servidumbres. (3045)

96

1)

Nulidad, resolucin o rescisin del derecho del constituyente de la servidumbre.

2)

Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria.

3)

Renuncia del beneficiario de la servidumbre, expresa o tcita.

4)

Prdida de la utilidad de la servidumbre.

5)

Imposibilidad de usar la servidumbre.

6)

Confusin: reunin en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente.

7)

No uso durante 10 (diez) aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.

8)

Expropiacin del inmueble sirviente, por causa de utilidad pblica.

DE LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR
Servidumbres de trnsito.
Este tema se estudia teniendo en cuenta los siguientes supuestos:
a) Fundo sin salida a la va pblica.
b) Servidumbre de trnsito sin encerramiento.
c) Derecho accidental de trnsito por heredades ajenas.
a) Fundo sin salida a la va pblica.

Quines pueden reclamarla. El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda
comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas
las servidumbres de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo adems todo
otro perjuicio (3068).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a
la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin.
Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no edificada de esta
heredad, est separada de la va pblica por construcciones que hacen parte de ella.
Fundos sujetos a esta servidumbre: Es impuesta a todas las heredades contiguas al predio encerrado, sean
habitaciones, parques, jardines, etc. El trnsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el
trayecto ms corto a la va pblica. Los jueces pueden, sin embargo, separarse de esta regla, sea en inters de las
heredades vecinas, o en inters del predio encerrado, si la situacin de los lugares o las circunstancias
particulares as lo exigen.
Efectos: El trnsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para l y sus obreros,
como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es necesario para el uso y
explotacin de su heredad (3075).
Si en la constitucin de la servidumbre de trnsito no se expresa el modo de ejercerla, el derecho de
trnsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, segn la naturaleza y el destino del inmueble al
cual se dirige el paso. Si no se hubiese determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, slo se podr pasar
de da, si el lugar fuese cercado, y a cualquier horario si no lo fuere. Cuando el derecho de trnsito tuviere
determinado el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejercindolo de
otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre (3079).
Extincin: la servidumbre de trnsito se extingue por las causas generales de extincin de toda
servidumbre. Aparte de ellas tenemos la cesacin del encerramiento y la renuncia.
-

Cesacin del encerramiento: Si concedida la servidumbre de trnsito llega a no ser indispensable al

predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunin del fundo a una heredad que
comunique con la va pblica, el dueo del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la
servidumbre, restituyendo lo que al establecerse sta se le hubiese pagado por el valor del terreno.
Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una particin o enajenacin parcial, la
servidumbre de trnsito constituida por las disposiciones de este captulo, continuar subsistiendo a
pesar de la cesacin del cerramiento (3076).

Renuncia: Puede ser expresa o tcita. Habr renuncia tcita del derecho de trnsito si el dominante
consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin reservar de algn
modo su derecho (3080).

b) Servidumbre de trnsito sin encerramiento

Se establece por comodidad, a diferencia de la servidumbre de trnsito con encerramiento, que se
establece por necesidad. Se rigen por las reglas generales de las servidumbres.
c) Derecho accidental de trnsito.
El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar a sus obreros por la del
vecino, puede obligar a ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que le cause (3077).

97

No se trata en rigor de una servidumbre real, porque no tiene el carcter de utilidad permanente para el
fundo dominante, sino simplemente es un derecho accidental que la ley reconoce a quienes tienen necesidad de
edificar o reparar su casa.
Servidumbre de acueducto.
Por acueducto debe entenderse todo canal, acequia o tubera que permita transportar el agua de un lugar al
otro. La ley impone una servidumbre coactiva de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas
necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el
servicio domstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial (3082). Esta servidumbre es
siempre continua y aparente (3083).
Pueden reclamarla todos los que posean el inmueble dominante. Adems puede hacerlo el pueblo que las
necesite, para el servicio domstico de sus habitantes.
Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependan de ellas y las huertas de superficie menor de
diez mil metros cuadrados, no estn sujetos a la servidumbre de acueducto (3084). Esto no excluye la posibilidad
de que sus propietarios la concreten voluntariamente, pero en tal caso la servidumbre ya no sera coactiva.
El dueo del predio sirviente tendr derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno que
fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de ancho
en toda la extensin de su curso. Este ancho podr ser mayor por convenio de partes, o por disposicin del juez
cuando las circunstancias as lo exigieren. Se le abonar tambin un diez por ciento sobre la suma total del valor
del terreno, el cual siempre pertenecer al dueo del predio sirviente.
Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos: este tipo de servidumbres pueden ser:
a) De recibir aguas de los techos vecinos (goteraje y aguas servidas);
b) De recibir aguas artificiales que brotan en el terreno del vecino (servidumbre de desage);
c) De recibir aguas para desecar terrenos inundados (servidumbre de desage o avenamiento).
Servidumbre de recibir aguas pluviales o servidas: Los propietarios de terrenos y edificios estn obligados
a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle, pero no
sobre el suelo del vecino (2630). Ello no impide que se constituya una servidumbre que obligue al vecino a
recibir tales aguas. Se trata de una servidumbre no coactiva.
Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueo del
predio no podr hacer salir lo caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otras
aguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer salir o caer aguas
servidas en vez de aguas pluviales (3094).
Servidumbre de desage: Los propietarios de los fundos inferiores estn obligados a recibir las aguas
naturales que vengan de los fundos superiores; en cuanto a las aguas alumbradas artificialmente (molinos,
bombas, etc., el principio es que el propietario de los predios inferiores no est obligado a recibirlas, salvo que
por su abundancia sea imposible contenerlas, o que hubieran sido llevadas por las necesidades del riego o las de
los establecimientos industriales. En tal caso, se establece una servidumbre coactiva, mediante el pago de una
justa indemnizacin (2650-3097). El propietario del terreno superior adems est obligado a pagar los gastos
necesarios en los fundos inferiores para disminuir, en cuanto sea posible, el dao que le resulte de la corriente de
las aguas.
Estn exentos de esta servidumbre los edificios, patios y jardines y las huertas en extensin de diez mil
metros cuadrados (3099).
Servidumbre de desagote o avenamiento: Cuando un terreno se encuentra anegado por las aguas que lo
perjudican e impiden su explotacin agrcola, ganadera o industrial, o que lo hacen inhabitable, el dueo tiene
derecho a desaguar el terreno por los inmuebles vecinos, sea por canales subterrneos o descubiertos, previa una
justa indemnizacin (3100). Se trata de una servidumbre coactiva.
Servidumbre de sacar agua. Esta servidumbre puede ser constituida como real o como personal: habr
que estarse al ttulo constitutivo. si ste no define el punto, debe tenerse en cuenta lo siguiente: si al constituir la
servidumbre se han considerado las necesidades permanentes del fundo dominante, la servidumbre debe
reputarse real; si se han tenido en cuenta las necesidades personales del poseedor, ser personal. En caso de
duda, debe reputarse personal (3104).

98

Es siempre discontinua y no aparente, o sea que no pueden ser constituidas por disposicin del padre de
familia ni por usucapin. Sin embargo, la servidumbre de sacar agua por medios mecnicos y conducida al
predio dominante por tuberas, tiene los mismos caracteres que la servidumbre de acueducto, que es continua y
aparente.
Nunca es coactiva, slo puede constituirse por contrato o disposicin de ltima voluntad; y si consiste en
sacar agua por medios mecnicos, por disposicin del padre de familia y por usucapin.
El derecho fundamental del dueo del predio dominante es extraer agua del inmueble vecino y llevarla
hasta su propiedad. Este derecho supone dos accesorios: el derecho de paso, y el derecho de limpiar el aljibe,
pozo o fuente de donde se extraiga el agua.

BOLILLA XIV
DERECHOS REALES DE GARANTA
Seguridades. Son todos los medios legales de que gozan los acreedores para garantizar sus crditos. Se
dividen en personales y reales.
Personales: el acreedor se satisface con que otra persona cuya solvencia le merece crdito, afiance la
obligacin, de tal modo que ahora el acreedor tendr dos deudores; aunque generalmente su confianza est puesta
en el fiador.
Reales: Pueden asumir distintas formas:
-

El deudor entrega al acreedor en plena propiedad una cosa con el compromiso por parte de ste
de restituirla una vez que el deudor haya pagado su deuda. Es la llamada venta con pacto de
retroventa.

El deudor transfiere al acreedor slo la posesin de la cosa, comprometindose a devolverla

cuando le sea pagada la deuda. Es el pignus o prenda.

La garanta consiste en el derecho de ejecutar la cosa y hacerla vender en subasta pblica, para
cobrarse con el producido la deuda.

Antecedentes histricos. Las seguridades reales surgieron en Grecia y Roma, pero luego sufrieron
transformaciones en el derecho germnico y angloamericano.
En el derecho romano existan tres clases de seguridades reales:
a)

Enajenacin con pacto de fiducia: el deudor, para garantizar una operacin, transfera a su acreedor
una cosa, ya sea por la mancipatio o por la in iure cessio. Si el deudor no pagaba, el acreedor se

99

quedaba definitivamente con la cosa: pero si pagaba, el acreedor deba restituirle la cosa mediante una
nueva mancipatio o in iure cessio.
b)

Prenda o pignus: la cosa dada en garanta era entregada al acreedor, pero el deudor conservaba la
propiedad. El deudor luego de pagar la obligacin, poda reclamar la cosa no slo contra el acreedor,
sino tambin contra terceros.

c)

Pignus sin tradicin o hipoteca: el deudor conservaba la propiedad y la posesin de la cosa, pero si no
pagaba su obligacin el acreedor tiene derecho para entrar en poder de ella y hacerla vender para
cobrarse el importe con el precio de la venta.

En el derecho griego existan tambin tres formas de seguridades: la venta con pacto de retroventa, el
pignus del derecho romano y la hipoteca.
En el derecho germnico, se distinguan dos formas:
-

El Pfand, un derecho de prenda sobre cosas muebles o inmuebles;

El Satzung, el acreedor era puesto en posesin de un inmueble. Esta forma luego se

transform en una verdadera hipoteca.
En el derecho angloamericano, encontramos las siguientes:
Mortgage: Se transfera la propiedad de la cosa.
Pledge: se entregaba una cosa mueble.
Hipoteca
Lien: era el derecho de retener la cosa hasta el pago.
-

Ventajas de las seguridades reales: aparecen despus de las personales por los siguientes
motivos:
Los vnculos personales se debilitan por la constante aislamiento de los hombres. Las
seguridades reales son ms eficaces, porque seran necesarias crisis muy grandes para que el
precio de venta de la cosa no alcanzase a cubrir el monto de la obligacin.
Estn ligadas a too el movimiento econmico y son factores del desarrollo del crdito en
general.
-

Si faltaran las seguridades reales, se formaran una serie de preferencias de los acreedores
entre s, que perjudicara al progreso del pas.
HIPOTECA.

Antecedentes histricos: en el derecho romano primitivo se practic la fiducia cum creditote,

que consista en una efectiva transmisin de la propiedad de la cosa con el compromiso del comprador
de restituirla al vendedor si le era pagado el crdito asegurado.
En una segunda etapa nace el pignus, consistente en la entrega no ya de la propiedad, sino
simplemente de la posesin de la cosa, que era devuelta al ser satisfecha la deuda.
Pero estos medios eran insuficientes: el arrendatario no poda entregar al arrendador sus
instrumentos de labranza en garanta del pago del canon: era su nico patrimonio. Pero a la vez, el
acreedor deba ser garantizado por el pago de su crdito.
El pretor Salvius introdujo un interdicto que permita al arrendador no pagado tomar posesin de
los instrumentos de labranza en caso de que la deuda no fuera pagada a trmino.
Esto segua siendo insuficiente, porque el arrendador no tena derecho de persecucin: si el
arrendatario se haba desprendido de los elementos de labranza, aqul perda su derecho.
El pretor Servius introdujo as otro interdicto que permita al arrendador perseguir los
instrumentos de labranza de cualquier persona que los poseyera, creando as una preferencia con todos
los caracteres esenciales de la actual hipoteca.
Legislacin argentina: hasta la sancin del Cdigo rega la legislacin hipotecaria de las
antiguas leyes espaolas. El derecho de pao poda ser de tres clases: voluntario, judicial o legal.
100

En la actualidad, nuestro cdigo ha dedicado el tema en el ttulo XIV, presentando las siguientes
caractersticas:
1) No existen hipotecas tcitas (legales), ni judiciales, sino nicamente convencionales.
2) Deben ser siempre especiales;
3) No produce efectos respecto de terceros sino mediante su inscripcin en el registro.
Importancia econmica:
a. Como operacin de garanta en el prstamo comn: permite obtener, a un inters moderado,
capitales tiles en inversiones para incrementar el desarrollo econmico.
b. Como operacin de garanta en el prstamo para la edificacin: permite, a personas sin el
capital suficiente, edificar o adquirir su casa propia.
c. El deudor, al conservar la cosa, puede seguir trabajando y produciendo en ella.
d. El deudor, al tener la cosa, puede contraer otras obligaciones sobre ella hasta agotar el valor
real.
Definicin: LA HIPOTECA ES EL DERECHO REAL CONSTITUIDO EN SEGURIDAD DE
UN CRDITO EN DINERO, SOBRE LOS MUEBLES INMUEBLES, QUE CONTINAN EN
PODER DEL DEUDOR.
Se critica a esta definicin lo siguiente: en primer lugar, que no slo el deudor puede constituir
hipoteca, sino tambin un tercero. Adems, no todos los bienes inmuebles son susceptibles de hipoteca:
slo las cosas inmuebles, no los derechos.
Caracteres:
a)

Es un derecho real: genera una relacin directa entre el sujeto y la cosa. Adems
concede al acreedor el ius preferendi y el ius persequendi.

b)

Es accesorio: Su existencia depende de la del crdito al cual garantiza.

c)

Es convencional: no hay otra forma de constituirla (3115).

d)

Es indivisible: Respecto de la cosa: Mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste

ntegra sobre la totalidad del inmueble (3112). La cancelacin parcial de la deuda no
extingue parcialmente la hipoteca.
Excepcin: En la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en
lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la
enajenacin en lotes, y la cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se
siga lesin al acreedor (3112, 2 prr.).
Tambin es excepcional el caso de la propiedad horizontal: los adquirentes de
departamentos tienen derecho a obtener la cancelacin parcial de la hipoteca al
escriturar en cada unidad. De esta manera, los compradores pueden liberar su
departamento sin verse arrastrados a una subasta pblica por la insolvencia del
constructor o por falta de recursos de los dems adquirentes.
Respecto del crdito: El codeudor o coheredero del deudor, que hubiese pagado su cuota
en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no est
totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado
su cuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o
coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y
cancelaciones parciales, autorizadas por el art. 3112.-

e)

Es especial: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por una suma
de dinero tambin cierta y determinada. Con respecto al crdito, el art. 3109 admite
inclusive los crditos condicionales o eventuales y aun los indeterminados en su valor o
que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer
101

o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha

obligacin.
f)

Es solemne: La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por
documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por
autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. La hipoteca slo
queda perfeccionada como derecho real cuando se la inscribe en el Registro de la
Propiedad; hasta ese momento ella no produce efectos contra terceros.

Cosas susceptibles de hipoteca. En principio, la hipoteca slo puede ser constituida sobre bienes
inmuebles. Sin embargo, lo que tipifica realmente a la hipoteca y la distingue de la prenda, no es la
naturaleza del objeto que sirve de garanta a la deuda en dinero, sino la circunstancia de que la cosa
permanece en poder del deudor.
A pesar de lo anterior, no todo inmueble puede ser susceptible de hipoteca: recordemos que los
inmuebles se subdividen en inmuebles por su naturaleza, por accesin fsica, por destino y por su
carcter representativo. Con respecto a los inmuebles por naturaleza y por accesin fsica no hay dudas
de que pueden ser hipotecados. Los inmuebles por destino estn comprendidos dentro de los accesorios
de la cosa principal. En cuanto a los inmuebles por su carcter representativo7, no pueden ser objeto de
la hipoteca, que requiere como asiento una cosa material y concreta, y no slo un instrumento
representativo de un derecho.
En nuestro pas, se acepta tambin la constitucin de hipoteca sobre algunos muebles registrables,
dispuesta en leyes especiales: as, las aeronaves y los buques.
1.

2.
3.
4.
5.
6.

Extensin. La hipoteca del inmueble se extiende a:

Todos los accesorios, mientras estn unidos al inmueble principal; Dentro del concepto
de accesorios estn comprendidas las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesin
fsica, y las que sin estar adheridas fsicamente al suelo, son inmuebles por destino.
A todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o
artificiales, aunque sean el hecho de un tercero;
A las construcciones hechas sobre un terreno vaco;
A las ventajas que resultaren de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el
inmueble;
A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios;
Y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
Cosas y derechos excluidos.

Inmuebles contiguos.
Tesoros hallados en el inmueble hipotecado.
Derechos de usufructo, uso y habitacin (no pueden ser objeto de la hipoteca). Del mismo
modo:
Cosas muebles.
Debentures.
Bienes futuros.

Constitucin de la hipoteca. La nica forma de constituir una h hipoteca es a travs del contrato
hipotecario. El mismo es unilateral, aunque necesita de la conformidad del acreedor, y formal.
Puede constituirse bajo cualquier condicin, y desde un da cierto o hasta un da cierto, o por una
obligacin condicional. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde un da cierto, no tendr valor sino
desde que se cumpla la condicin, o desde que llega el da: pero cumplida la condicin o llegado el da,
ser su fecha la misma en que se hubiese tomado razn de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca

Inmuebles por su carcter representativo: Instrumentos pblicos en donde consta la adquisicin de derechos reales sobre
inmuebles, con exclusin de la hipoteca y la anticresis.

102

fuese por una obligacin condicional, y la condicin se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da
de la convencin hipotecaria (3116).
El que hubiera enajenado un inmueble bajo una condicin resolutoria, o bajo un pacto comisorio,
expreso o tcito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condicin resolutoria.
Condiciones de fondo para la constitucin de la hipoteca:
1. Que el constituyente sea propietario del inmueble gravado. La hipoteca constituida sobre un
inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciera ulteriormente
ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al
constituyente a ttulo universal.
Supuesto de condominio: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su
parte indivisa en el inmueble comn, o una parte materialmente determinada del inmueble;
pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o
licitacin entre los condminos.
Cuando el propietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisin
o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble comn, la hipoteca queda limitada a la
parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble.
En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos est
obligado a para el todo de la deuda.
2. Que tenga capacidad de enajenar sus bienes. Para constituir una hipoteca se necesita tener la
capacidad de enajenar bienes inmuebles.
Los que no pueden vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca
constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando
la incapacidad.
En cuanto a los comerciantes fallidos y concursados civiles, la hipoteca constituida por ellos
despus del desapoderamiento de sus bienes es inoponible a los acreedores; pero si
desinteresados stos y levantado el concurso o quiebra, el inmueble permaneciese en el
patrimonio del deudor, la hipoteca tiene plena validez.
3. Que tratndose de bienes gananciales o inmuebles en los que est constituido el hogar
conyugal, el cnyuge preste su asentimiento. No se puede constituir hipoteca sobre los bienes
gananciales del matrimonio sin el asentimiento del otro cnyuge. Los bienes propios pueden
ser hipotecados libremente por el cnyuge propietario, salvo que se trate del inmueble en que
se encuentra ubicado el hogar conyugal, y que existan hijos menores de edad (1277).
4. Que se respete el principio de especialidad. la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles
determinados y por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Con respecto al crdito,
el art. 3109 admite inclusive los crditos condicionales o eventuales y aun los indeterminados
en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones
de hacer o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de
dicha obligacin.
Condiciones de forma. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por
documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad
competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura de la hipoteca
y la del contrato a que acceda.
La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por
escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al
da mismo de su constitucin: o sea que no es indispensable que el acuerdo de voluntades se exprese en
un mismo acto.
Enunciaciones que debe contener la escritura:
103

1.

Nombre, apellido, domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al

acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal y el lugar de su
establecimiento.

2.

Fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;

3.

Situacin de la finca y sus linderos, y si fuese rural, el distrito a que pertenece; y si fuera
urbano, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre;

4.

La cantidad cierta de la deuda.-

Reforma a los artculos 3113 y 3135. En su texto primitivo, el art. 3113 dispona que el
acreedor cuya hipoteca se extiende a varios inmuebles tiene derecho a elegir cualquiera de dichos
inmuebles, para ser pagado con su valor de la totalidad de su crdito, aunque sobre l se hubiesen
constituido posteriormente otras hipotecas. Este texto fue reemplazado por el siguiente: el acreedor
cuya hipoteca comprenda varios inmuebles, podr a su eleccin, perseguirlos a todos simultneamente
o slo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o
existieran otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la
venta de los bienes afectados. La solucin es muy importante, porque a veces el acreedor, con evidente
abuso, suele elegir el inmueble cuya ejecucin ms perjudica al deudor o a un tercero. Es una aplicacin
concreta de la teora del abuso del derecho.
Al artculo 3135 la ley 17.711 agreg el segundo prrafo, de manera que qued redactado de la
siguiente manera: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho
pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus
herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica se considera
registrada. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor,
reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto que
sta podr alcanzar. Esto es lo que se llama la RESERVA DE RANGO, y constituye una excepcin al
principio de que la prioridad entre dos o ms inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el
nmero de orden de presentacin en el registro.
PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA. Si bien el codificador en la nota al ttulo de la hipoteca se
manifest contrario a implantar el registro como sistema general de publicidad de los derechos reales,
en cambio lo admiti para la hipoteca, porque si sta no se registra, permanece como un acto oculto
entre propietario y acreedor, al contrario de la transmisin de los dems derechos reales, en que bastaba
la tradicin para dar publicidad al acto.
A) INSCRIPCIN. La hipoteca constituida en los trminos prescritos debe ser registrada y
tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas,
que debe existir en la ciudad capital de cada provincia.
Es oportuno reiterar el primer prrafo del art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a
terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos,
no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por
escritura pblica se considera registrada.
Plazo. Ley 20.089. El antiguo art. 3137 estableca el plazo de 6 das siguientes al otorgamiento
de la escritura pblica para que la hipoteca registrada tenga efectos contra terceros. Actualmente, el
artculo reformado establece que el registro de la hipoteca debe hacerse dentro del plazo de 45 das,
como cualquier otra escritura.
Oponibilidad a terceros: La hipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da del
otorgamiento de la obligacin hipotecaria, si el ingreso se hubiese producido dentro de los 45 das
104

(3149); Pero si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar
razn, sta no tendr efectos contra terceros, sino desde el da en que se hubiere registrado (3150).
Hasta cuando puede ser hecha la inscripcin: podr registrarse en todo tiempo la hipoteca, sin
necesidad de autorizacin judicial.
Responsabilidad del deudor en caso de hipotecas no registradas: Si el que ha dado una
hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripcin para hipotecarlos a otra persona, sin
prevenirle de la existencia de esa hipoteca, ser culpado de fraude, y como tal, sujeto a satisfacer los
daos y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo (3142).
Reserva de rango: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del
acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el
monto que sta podr alcanzar (3135).
Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el
trmino legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin
hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crdito se le haya constituido, la
prioridad del registro es de ningn efecto respecto a la primera hipoteca, si sta se registrare en el
trmino de la ley (3136).
B) FORMAS DE LA INSCRIPCIN. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial
pblico encargado del oficio de hipotecas, la primer copia de la escritura de la obligacin, cuando no se
hubiese extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de razn son de
cuenta del deudor (3138).
Enunciaciones que tiene que tener. La toma de razn debe reducirse a referir la fecha del
instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su
vecindad, la calidad de la obligacin o contrato, y los bienes races gravados que contiene el
instrumento, con expresin de sus nombres, situacin y linderos, en la misma forma que se exprese en
el instrumento (3139).
Quienes pueden pedirlas.
1. El que transmite el derecho;
2. El que lo adquiere;
3. El que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos;
4. El que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario.
Si el escribano originario de la obligacin hipotecaria remitiese el instrumento que contiene la
hipoteca para que se tome razn, el oficial anotador debe tomar razn de ella en el trmino de 24 horas.
Ser de ningn valor toda otra toma de razn de hipoteca sobre el mismo inmueble, hecha en el tiempo
intermedio de 24 horas (3141).
A nombre de quin y contra quin debe hacerse. El Cdigo no trat expresamente el punto,
pero es indudable que la inscripcin se hace a favor del titular del crdito, es decir, del acreedor
hipotecario o sus herederos. La inscripcin se hace a cargo del deudor hipotecario, sea ste el verdadero
deudor directo de la obligacin o un simple garante hipotecario.
Lugar de la inscripcin. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo
distrito estn situados los inmuebles que se hipotecan (3143).
Orden de inscripciones. La toma de razn de las hipotecas debe hacerse en los registros
sucesivamente, sin dejar blancos, en los que se pudiera anotar otros registros (3144).
Nota en el ttulo. Tomada razn de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la
obligacin, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el da en que lo
ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razn de la hipoteca (3145).

105

Expedicin de certificados. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del
juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre de gravamen
(3146).
Responsabilidad del oficial pblico encargado del registro. El registrador es responsable de la
omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable
tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las
inscripciones o tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona
autorizada para ello (3147).
C) DURACIN Y RENOVACIN DE LA INSCRIPCIN. El primitivo artculo 3151
estableca: La hipoteca registrada conserva los derechos del acreedor sobre el inmueble hipotecado
por el trmino de 10 aos, si antes no se renovare. Sin embargo, esta redaccin no clarificaba que lo
que caducaba era solamente la inscripcin. Tambin era conveniente extender el trmino del cdigo,
que resultaba demasiado breve. Con la ley 17.711, la redaccin se modific y qued de la siguiente
manera: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de 20 aos, si antes no se
renovare; los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados 20 aos desde que fue
registrada. La ley 17.801 agrega que si la inscripcin no se renovare oportunamente, caducan de
pleno derecho los efectos de la inscripcin, sin necesidad de solicitud alguna de parte interesada.
Hipotecas constituidas fuera de la jurisdiccin territorial del inmueble. Es lcito constituir en
el extranjero hipotecas sobre bienes existentes en la Repblica, siempre que constaren en instrumentos
pblicos y se presentaren legalizados (3129). De la hipoteca as constituida debe tomarse razn en el
oficio de las hipotecas, en el trmino de 6 (seis) das contados desde que el juez ordene la
protocolizacin de la obligacin hipotecaria. La hipoteca constituida desde el extranjero debe adems
tener una causa lcita por las leyes de la Repblica.
LETRAS HIPOTECARIAS.
Las letras hipotecarias reguladas en la ley 24.441 constituyen ttulos valores con garanta
hipotecaria, es decir, con todas las caractersticas de los ttulos circulatorios (formalidad,
completitividad y abstraccin).
En la letra hipotecaria, a diferencia de lo que ocurre en la letra de cambio, no existen tres sujetos
(librador, girado y beneficiario), sino slo dos, pues el librador y el girado concurren en la misma
persona.
La emisin de letras hipotecarias extingue por novacin la obligacin garantizada por la hipoteca,
lo que impide la invocacin de las acciones derivadas de la relacin fundamental (la hipoteca), pues
extingue la primera obligacin garantizada con la hipoteca para dejar slo subsistente la emergente del
ttulo valor.
Las letras hipotecarias deben ser emitidas por el deudor e intervenidas por el Registro de
Propiedad Inmueble, en papel que asegure su inalterabilidad; deben ser firmadas por el deudor, el
escribano y un funcionario del Registro, y asentadas en el mismo asiento de la hipoteca. Deben
contener el nombre del acreedor, del deudor, y en su caso, del propietario; el monto de la obligacin;
los plazos y estipulaciones de pago; el lugar donde debe hacerse el pago; la tasa de inters; la ubicacin
del inmueble y sus datos registrales y catstrales; y deben indicar, expresamente, que la entrega de
cupones acredita el pago, estando el acreedor obligado a hacerlo.
Procedimiento especial de ejecucin hipotecaria.
El carcter ejecutivo u ordinario del juicio hipotecario depende de que el ttulo al que accede la
hipoteca traiga o no aparejada la ejecucin; pero como la hipoteca debe constituirse por escritura
pblica tiene por esa circunstancia carcter de ttulo ejecutivo. En la prctica, sin embrago, tramitan
casi siempre por va ejecutiva. Este procedimiento ha sido expresamente indicado por la ley 24.441 (art.
75).
El cdigo procesal declara admisibles las siguientes excepciones en la ejecucin hipotecaria:
106

a)
b)
c)
d)
e)

f)
g)
h)
i)

Incompetencia;
Falta de personera en el ejecutante, en el ejecutado o su representante,
por carecer de capacidad civil para estar en juicio o de representacin suficiente;
Litispendencia en otro juzgado o tribunal competente;
Cosa juzgada;
Nulidad de la ejecucin por no haberse hecho legalmente la intimacin de
pago o por incumplimiento de las normas establecidas para la preparacin de la va ejecutiva
en los casos en que sta corresponda;
Prescripcin;
Pago total o parcial;
Quita, espera o remisin;
Falsedad de ttulo.

El acreedor tiene derecho a solicitar directamente al Registro de la Propiedad informe sobre el

estado y gravmenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicacin del importe de los crditos,
sus titulares y domicilios, y tambin requerir la liquidacin de las deudas que existan en concepto de
expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones.
Si del informe o de la denuncia a que se refiere el artculo anterior resultare que el deudor
transfiri el inmueble hipotecado, dictada la sentencia de remate contra aqul, se le intimar al tercer
poseedor para que dentro del plazo de cinco das pague la deuda o haga abandono del inmueble, bajo
apercibimiento de que la ejecucin se seguir tambin contra l.
Ejecucin extrajudicial de la hipoteca introducida por la ley 24.441.
Pueden ajustarse a este sistema, las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias y
todas las otras siempre que las partes lo hubieran pactado.
Una vez efectuada la verificacin del inmueble, el acreedor ordena por s la venta en remate
pblico del inmueble afectado a la garanta, por intermedio del martillero que designe y en las
condiciones usuales de plaza.
El deudor, el propietario y los dems titulares de derechos reales sobre el inmueble deben ser
notificados de la fecha de la subasta con 7 das de anticipacin.
La base de la subasta es el monto de la deuda a la fecha de la venta, a diferencia de lo que ocurre
en las ejecuciones judiciales, en las que si las partes no acordaron la base, sta se fija segn la valuacin
fiscal del inmueble o su tasacin y adems el juez est facultado para apartarse de estas pautas para
evitar que el inmueble sea malvendido.
La venta queda perfeccionada con el pago del precio y la tradicin a favor del comprador, aun
cuando para que sea oponible deba efectuarse la inscripcin registral.

107

BOLILLA XV
EFECTOS DE LA HIPOTECA
Efectos Con Relacin Al Crdito.
Hay que dividir el tema segn las clases de obligaciones.
a)

Crditos puros y simples: La hipoteca garantiza los siguientes rubros:

- El capital o crdito principal;
- Intereses pactados, los vencidos pero liquidados, los debidos de dos aos y los que
corran durante el juicio;
- Las costas judiciales;
- Los costos y gastos ocasionados por el incumplimiento;
- Los daos y perjuicios derivados de la inejecucin.

b)

Crditos con modalidades: la hipoteca los garantiza de una manera tan completa como los
crditos puros y simples.

108

Crdito a trmino: el titular de este tipo de crdito puede, cuando hubiera de hacerse una
distribucin del precio del inmueble que le est hipotecado, pedir una colocacin como el
acreedor cuyo crdito estuviese vencido (3154).

Crdito con condicin resolutoria: si el crdito estuviera sometido a una condicin

resolutoria, el acreedor puede pedir una colocacin actual, dando fianza de restituir la suma
que se le asigne, en el caso de incumplimiento de la condicin (3155).

Crdito con condicin suspensiva: El acreedor en este caso puede pedir que los fondos se
depositen, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir
el dinero recibido por ellos, en el caso de que la condicin llegue a cumplirse (3156).

Relaciones entre el acreedor y el deudor considerado como dueo del inmueble hipotecado.
1. Antes del ejercicio de la accin hipotecaria.
Principio general: El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas
las facultades inherentes al derecho de propiedad: pero no puede, con detrimento de los derechos del
acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de disposicin material lo jurdico, que tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecario (3157).
Medidas precautorias: Todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a plazo o condicional,
tiene derecho a asegurar su crdito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos
mencionados en el artculo anterior (3158).
Suplemento de garanta: Cuando los deterioros se hubieran consumado, y el valor del inmueble
hipotecado hubiera disminuido al trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores
hipotecarios, stos podrn pedir la estimacin de los deterioros causados y el depsito de lo que
importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (3159).
2. Ejercicio de la accin hipotecaria.
El efecto fundamental de la hipoteca en la actualidad es la venta de la cosa gravada. Pero a
diferencia del derecho romano, en nuestro derecho la liquidacin no se realiza privadamente. El
procedimiento aplicable a la accin hipotecaria es el siguiente: la accin por cobro del crdito
hipotecario y venta del inmueble hipotecado, se ejerce en juicio ejecutivo, por existir un ttulo. Con esta
clase de juicio, el acreedor tiene a su disposicin un procedimiento breve y sumario, destinado a
permitirle la venta del inmueble y su conversin en dinero.
Los cdigos de procedimiento exigen que se trabe embargo del bien raz, para llegar despus a su
enajenacin y al posterior cobro de lo adeudado.
Relaciones entre el acreedor hipotecario y los terceros poseedores del inmueble gravado.
La hipoteca confiere al acreedor un doble derecho:
-

De preferencia

De persecucin.

Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o
una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en
poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor. Pero, si la
cosa enajenada fuere mueble, que slo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria
del inmueble, el acreedor no podr perseguirla en manos del tercer poseedor (3162).

Diligencia previa: En el caso de la primera parte del artculo anterior, antes de pedir el
pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y
de los intereses exigibles en el trmino de tercero da, y si ste no lo verificare, cualquiera que fuese
la excusa que alegare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el
abandono del inmueble que la reconoce. (3163)

Excepciones oponibles: El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecucin del

inmueble, alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario, como la nulidad de la
toma de razn o inenajenabilidad de la deuda. (3166).

Subrogacin: El tercer poseedor que paga el crdito hipotecario, queda subrogado en las
hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tena por su crdito, no slo sobre el inmueble
librado, sino tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad que el
acreedor hipotecario le ceda sus acciones. (3185)
109

Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca en seguridad del crdito, la accin de
indemnizacin que le corresponde, es la que compete al fiador que hubiera hecho el pago, y puede
pedir al deudor despus de la expropiacin, el valor ntegro de su inmueble, cualquiera que fuere el
precio en que se hubiere vendido. (3186)

EXTINCIN DE LA HIPOTECA.
Por ser un derecho accesorio, la hipoteca puede extinguirse por va principal o por va de consecuencia.

Extincin por va de consecuencia: La hipoteca se acaba por la extincin total de la

obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las
obligaciones (3187).

Extincin por va principal: el Cdigo prev las siguientes causales:

1) Renuncia de la hipoteca (3193) La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y
constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,
consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a
pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la
deuda.
2) Extincin de la propiedad condicional o revocable del inmueble hipotecado
(3194) La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena
sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se
realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto.
3) Prdida total del mismo (3195) Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son
destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que
formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
4)

Su venta judicial (3196) La hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el

registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate
pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas
hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a
la orden del juez.
Los derechos de los acreedores hipotecarios se trasladan al precio pagado por el
comprador.

5) Consolidacin de los derechos del acreedor hipotecario y propietario del

inmueble (3198) Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se
encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.

Modos extintivos no enumerados por el cdigo.

-

Prescripcin adquisitiva de la hipoteca;

Purga de la hipoteca.

Expropiacin del inmueble por causa de utilidad pblica (ley 23.264). el privilegio
del acreedor se traslada al precio de la expropiacin.

Venta extrajudicial del inmueble. Tambin se extingue la hipoteca por la subasta

extrajudicial del inmueble de acuerdo con lo dispuesto en la ley 24441, una vez
efectuada la subasta, pagado el precio y hecha la tradicin al comprador.

Supervivencia del derecho de preferencia al de persecucin.

Ambos derechos no pueden ser separados; la extincin de la hipoteca trae aparejada su extincin.
Hay casos excepcionales en que, extinguindose el derecho de persecucin, perdura el de preferencia:
110

a)

Cuando el inmueble ha sido expropiado por causa de utilidad pblica; en

ese caso el inmueble pasa al expropiante libre de todo gravamen, y los derechos de
preferencia del acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado;

b)

En caso de ejecucin extrajudicial del inmueble. (3196) La hipoteca se

extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese
adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los
acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador
consign el precio de la venta a la orden del juez. Tambin en este caso los derechos del
acreedor hipotecario se trasladan de la cosa al precio pagado. El depsito del precio no es un
requisito ineludible: el adquirente puede efectuar el pago directamente al acreedor.

c)

En el caso de las cosas muebles enajenadas a un adquirente de buena fe

(3162) . En tal supuesto, los muebles que se separan del inmueble quedan excluidos de la
hipoteca y su adquirente protegido por la regla liminar del art. 2412.
8

Cancelacin de la hipoteca.
Es la extincin jurdica o anulacin del asiento hipotecario, en virtud de una anotacin marginal.
Hay que diferenciar la extincin de la hipoteca de su cancelacin. La extincin hace desaparecer la
hipoteca con todos sus efectos; en la cancelacin lo que se extingue es la inscripcin de la hipoteca en
el Registro. Mientras en el primer caso lo que est en juego es la hipoteca misma, tanto en relacin a las
partes como a terceros, en el segundo slo se afectan los efectos de la inscripcin en el Registro, es
decir, los efectos de la hipoteca con relacin a terceros; pero la hipoteca se mantiene viva entre las
partes.
La cancelacin se opera:
a) Por va indirecta, como consecuencia de la extincin de la hipoteca;
b) Por va directa, cuando la registracin queda sin efecto sin afectar la hipoteca en s misma. Esto
puede ocurrir por voluntad de las partes o bien por el transcurso del tiempo, si en 20 (veinte)
aos no ha sido renovada.

Cancelacin voluntaria: La hipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento de

partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada
(3199).

Cancelacin por sentencia judicial: procede en los siguientes casos:

a.

Cuando la inscripcin no se ha fundado en un instrumento

suficiente para constituir la hipoteca (3200);

b.

Cuando el crdito ha sido pagado (3200);

c.

Cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa

legal (3200).

Cancelacin de pleno derecho por el transcurso de 20 aos

(3197) Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte aos desde
que fue registrada..
Antes de la reforma de la 17.711, el cdigo dispona que la hipoteca se extingue pasados 10
aos desde su registro en el oficio de hipotecas. Haba un error de tcnica al establecer que
lo que se extingua era la hipoteca, cuando en realidad deba interpretarse que lo que
caducaba era el registro. Adems, el trmino era muy breve: con frecuencia las hipotecas se
arrastran durante varios aos sin que se renovara la inscripcin, fuera por ignorancia de la ley,

Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca,
el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere
mueble, que slo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podr perseguirla en manos del tercer poseedor.

111

por descuido, por confianza en el deudor, etc. Y as, el acreedor se encontraba sin garanta. El
nuevo texto hace mucho ms improbable esta situacin.

BOLILLA XVI
DE LA PRENDA
Nociones generales.
La prenda es, como la hipoteca, un derecho real constituido por el deudor a favor del acreedor en
seguridad del pago de una obligacin; pero mientras en la hipoteca, la cosa dada en garanta permanece
en poder del deudor, en la prenda la posesin de la cosa se transfiere al acreedor.
En nuestro Cdigo, la palabra prenda tiene tres acepciones distintas:
1. Sirve ante todo para denominar el contrato de prenda, es decir, al acto jurdico que da
nacimiento al derecho real;
2. Es la designacin del derecho real;
3. Finalmente, se llama as a la cosa dada en garanta.
Antecedentes histricos.
Histricamente la prenda aparece en el campo del derecho antes que la hipoteca. Se constitua
simplemente por la entrega manual de la cosa.
Pero esta forma de garanta consistente en la entrega de la cosa al deudor es insuficiente en las
sociedades modernas; las cosas muebles han adquirido un valor antes insospechado. Esto ha motivado
la organizacin de registros en donde se inscribe el dominio de las cosas muebles ms valiosas. Por otra
parte, hoy muchos muebles son productores de bienes, de modo que existe gran inters por parte del
deudor en retenerlos en su poder, inclusive como medio de pagar la deuda contraida con el acreedor
112

prendario. As ha nacido la prenda sin desplazamiento, es decir el derecho real constituido a favor de
terceros sobre una cosa mueble que no pasa al poder del acreedor, sino que la conserva el deudor. La
prenda clsica ocupa hoy un lugar muy reducido en las transacciones econmicas: lo que tiene
verdadera importancia son las prendas sin desplazamiento. En nuestro pas, este tipo de prenda est
contemplada en leyes como la 9644 (de prenda agraria) y la 12.962 (de prenda con registro)
Legislacin argentina.
Nuestro Cdigo trata de la prenda como contrato en el ttulo XV del libro III. Es un contrato igual que
el mutuo, el comodato y el depsito, pero se diferencia de los tres, por el hecho de que stos generan
obligaciones de carcter personal y por lo tanto, el legislador los ha tratado en el libro de los contratos.
Banco Municipal de Prstamos.
Su funcin principal era otorgar prstamos con garanta prendaria sobre alhajas y dems bienes
muebles; actualmente negocia tambin warrants y certificados de la deuda pblica, descuento de letras
de tesorera y depsitos en caja de ahorro. Su misin fue siempre facilitar el crdito a personas de
situacin econmica precaria, que se ven obligados a desprenderse de sus valores personales, con la
esperanza de recobrarlos cuando mejoren las condiciones.
Definicin.
Art. 3204. HABR CONSTITUCIN DE PRENDA CUANDO EL DEUDOR, POR UNA
OBLIGACIN CIERTA O CONDICIONAL, PRESENTE O FUTURA, ENTREGUE AL
ACREEDOR UNA COSA MUEBLE O UN CRDITO EN SEGURIDAD DE LA DEUDA.
Caracteres del contrato de prenda.
a) Es un contrato real; slo se perfecciona con la entrega efectiva de la cosa; en eso difiere de la
prenda comercial que admite la entrega simblica.
b) Entre las partes no tiene carcter formal: cualquier forma es suficiente, sea escrita u oral; pero si
se lo quiere hacer valer ante terceros, debe constar en instrumento pblico o privado de fecha
cierta.
c) Es bilateral imperfecto, porque genera obligaciones slo para el acreedor, y eventualmente para
el deudor.
d) Es oneroso, porque hay contraprestaciones recprocas.
e) Es accesorio: su existencia depende de la existencia de la obligacin principal.
Obligaciones que pueden garantizarse con prenda.
La prenda puede constituirse en garanta de una obligacin cierta o condicional. Tambin pueden
garantizarse las obligaciones presentes o futuras. En principio, no cabe constituir prenda en pago de una
obligacin natural, porque sta no es exigible; pero si la cosa ha sido entregada en prenda por un deudor
capaz, la obligacin se convierte en civil dado que la constitucin de prenda importa un
reconocimiento.
Puede garantizarse con prenda cualquier obligacin, no slo las pecuniarias, sea de dar, hacer o no
hacer; pero en estos casos la estimacin pecuniaria del monto del crdito debe estar constituida en el
contrato.
Bienes susceptibles de ser dados en prenda.
(3211) Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda. Entonces, hay dos
categoras de bienes pignorables:
-

Las cosas muebles: deben ser ciertas, determinadas y presentes: deben encontrarse en el
comercio y ser susceptibles de venderse o cederse.

Las deudas activas: El nico requisito es que consten en un ttulo por escrito (3212).
113

Condiciones de la constitucin de la prenda.

1) Que la cosa dada en prenda sea entregada al acreedor pignoraticio o a un tercero.
Nuestro Cdigo exige en la definicin que la cosa debe ser entregada al acreedor. Pero hay otra
disposicin de la cual se desprende que tambin puede ser entregada a un tercero. Lo importante
es que haya desplazamiento de la cosa.
- 3205. La posesin que el deudor da al acreedor de la cosa constituida en prenda, debe ser
una posesin real en el sentido de lo establecido sobre la tradicin de las cosas
corporales. El responde de la eviccin de la cosa dada en prenda.
- 3206. Los derechos que da al acreedor la constitucin de la prenda slo subsisten
mientras est en posesin de la cosa o un tercero convenido entre las partes.
- 3207. Cuando el objeto sobre el cual la prenda ha sido constituida no se ha entregado al
mismo acreedor, sino que se encuentra en poder de un tercero, es preciso que ste haya
recibido de ambas partes el cargo de guardarlo en el inters del acreedor.
La entrega de la cosa es indispensable por dos motivos:
a. En relacin a las partes: mientras no haya desplazamiento de la cosa, no queda
perfeccionado el contrato de prenda, sino slo una promesa de prenda.
b. En relacin a terceros: desempea una funcin de publicidad y es indispensable
para que exista el privilegio del acreedor pignoraticio.
Prenda de crditos: en este caso la entrega material de ellos al acreedor es en s misma
imposible, por lo que el legislador implement dos requisitos:
- La notificacin al deudor del crdito: (3209) Si el objeto dado en prenda fuese un
crdito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el
contrato, para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del crdito
dado en prenda...
- La entrega del ttulo al acreedor (3209, in fine) ...y entregarse el ttulo al acreedor, o a un
tercero aunque l sea superior a la deuda.
2) Que el constituyente sea propietario de ella.
(3213) Slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa...
La constitucin de una prenda de cosa ajena genera los siguientes efectos:
a. Relacin entre el acreedor pignoraticio y el propietario de la cosa: hay que distinguir si el
dueo de la cosa entreg voluntariamente la misma, o si hubiera sido robada o perdida.
- (3213) El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual ste no
era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al
verdadero propietario.
- (3214) Si la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueo, y el deudor la ha
comprado en venta pblica o a un individuo que acostumbraba vender cosas
semejantes, el propietario podr reivindicarla de manos del acreedor, pagndole lo
que le hubiese costado al deudor.
b. Relaciones entre las partes: (3213) El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un
objeto del cual ste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su
entrega al verdadero propietario.
(3215) Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que la crea del deudor, y la
restituye al dueo que la reclamare, podr exigir que se le entregue otra prenda de igual
valor; y si el deudor no lo hiciere, podr pedir el cumplimiento de la obligacin principal,
aunque haya plazo pendiente para el pago.
(3216) La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo
obligaciones personales entre las partes.
Garanta de eviccin.
En caso de reivindicacin, el deudor responde de la eviccin de la cosa dada en prenda
(3205).
3) Que el constituyente tenga capacidad para enajenar y el acreedor para contratar.
114

Slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa y tiene capacidad para enajenarla,
y slo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar (3213).
4) Que el contrato se realice por escrito.
La constitucin de la prenda para que pueda oponerse a terceros, debe constar por instrumento
pblico o privado de fecha cierta, sea cual fuere la importancia del crdito. (3217)
Contenido
El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener una designacin detallada de la
especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas
indicaciones fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa.
Prenda bajo forma de cesin
Puede ocurrir que la prenda se realice en forma de una venta con pacto de retroventa, es decir,
realizando un contrato de compraventa con clusula de poder el vendedor recuperar la cosa
vendida, restituyendo al comprador el precio recibido, con exceso o disminucin. En nuestro
derecho es nula la operacin de esta ndole (Art. 1380: Las cosas muebles no pueden venderse
con pacto de retroventa).
Efectos de la prenda.
Derechos del acreedor pignoraticio.
1.

Percepcin de frutos e intereses. (3231) Si la prenda produce frutos o intereses, el

acreedor los percibe de cuenta del deudor, y los imputar a los intereses de la deuda, si se
debieren, o al capital si no se debieren.

2.

Derecho de retencin. (3229) El deudor no puede reclamar la devolucin de la

prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas.
Este derecho de retencin que da la prenda no priva a los dems acreedores de la facultad de
hacerla vender, sin estar obligados a satisfacer antes la deuda. El derecho del acreedor se limita a
ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa.

3.

Accin de reivindicacin. (3227) Si el acreedor pierde la tenencia de la cosa,

puede recobrarla en cualquier poder que se halle sin exceptuar al deudor.

4.

Derecho de venta. (3224) No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al

tiempo convenido, el acreedor, para ser pagado de su crdito con el privilegio que la ley le
acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate
pblico con citacin del deudor. Si la prenda no pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede
ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la prenda por la compra que haga en
el remate, o por la venta privada, o por su adjudicacin.
(3222) ...Es nula la clusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa.

5.

Derecho de preferencia. (3889) La prenda da al acreedor el derecho de hacerse

pagar con preferencia a los otros acreedores, salvo las excepciones que en este ttulo se
establecen. El privilegio no subsiste, cuando la prenda ha salido del poder del acreedor.
En el sistema del primitivo Cdigo la preferencia del acreedor pignoraticio era simple, porque esa
preferencia tena una sola fuente: la prenda. Pero la cuestin se complic a partir de la sancin de
las leyes 17.711 y 24.522, ya que stas confieren tambin una preferencia al retenedor y como el
acreedor prendario es al mismo tiempo retenedor, se produce un doble orden de preferencias.
Segn el Cdigo, el crdito del acreedor prendario es pospuesto por los gastos de justicia y los de
venta judicial o extrajudicial hechos en inters del acreedor prendario (3900-3913); por los gastos
de conservacin que precedieron a la constitucin de la prenda, si el acreedor prendario conoca el
crdito del conservador (3902); por el precio debido al vendedor de la cosa mueble, si el acreedor
115

prendario, al constituirse la prenda, conoca la deuda (3907); y finalmente por los gastos
funerarios y de ultima enfermedad (3913).
Sin embargo, por su carcter de retenedor, tiene preferencia no slo respecto de los privilegios
generales, sino tambin de los especiales, si comenz a ejercerse antes del nacimiento de los
dems crditos privilegiados (3946).
Concurso de prendas: (3210) Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que
el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada, o
que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn. El derecho de los acreedores sobre
la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha constituido.
Prenda tcita: derecho de retencin.
Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada
posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a
devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar
la cosa al pago de la segunda (3218.)
La disposicin del artculo anterior no tiene lugar si la nueva deuda, aunque debida por el mismo
deudor, y exigible antes del pago que aqulla por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al
mismo acreedor por haberla recibido de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin (3219).
El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda est limitado al derecho de retencin,
pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente la
cosa en prenda (3220).
El derecho de retencin de la prenda, en el caso del artculo anterior, no tiene lugar cuando la prenda ha
sido constituida por un tercero (3221).
Obligaciones del acreedor pignoraticio.
1. Facultades inherentes al derecho de propiedad. El deudor que pignora una cosa conserva el
derecho de propiedad y todas las facultades inherentes a l, con la sola limitacin que surge de
la entrega de la posesin al acreedor.
2. Secuestro de la cosa. (3230) Si el acreedor abusare de la prenda, ejerciendo en ella derechos que
no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.
3. Indemnizacin por uso indebido. El acreedor prendario no tiene derecho a servirse de la cosa ni
usar de ella. Si lo hiciera, independientemente del secuestro de la cosa, el deudor tiene derecho a
pedir que se tase el valor del uso indebido y se lo impute al pago total o parcial de la deuda.
Tambin tiene derecho a que se lo indemnice por los deterioros o la destruccin de la cosa
originados en su uso indebido.
4. Restitucin de la cosa. (3238) Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el
acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que
dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despus hubiese recibido.
Extincin de la prenda.
Al igual que la hipoteca, la prenda puede extinguirse:
a) Por va de consecuencia: (3236) La prenda se extingue por la extincin de la obligacin
principal a que acceda.
b) Por va principal:
-

116

Confusin: (3237) Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa
empeada pasa al acreedor.

Renuncia: El acreedor puede renunciar voluntariamente a los derechos que la prenda le confiere.
Adems la renuncia puede resultar tcitamente de la devolucin, que el acreedor haga
voluntariamente de la cosa dada en prenda.

Venta de la cosa pignorada, en la forma que la ley establece. En tal caso, los derechos del
acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado (3889).

Prdida total de la cosa pignorada.

ANTICRESIS.

Antecedentes.
Tuvo origen en el derecho griego, luego pas al derecho romano. Significa etimolgicamente uso
contrario. El deudor aprovechaba el capital del acreedor y ste a su vez dispona del inmueble del otro.
En Roma se denomin Pacto de anticresis a la clusula agregada al contrato de prenda, permitiendo al
acreedor que retena la cosa usufructuar de ella. Poda recaer sobre cosas muebles o inmuebles.
Concepto.
LA ANTICRESIS ES EL DERECHO REAL CONCEDIDO AL ACREEDOR POR EL DEUDOR, O
UN TERCERO POR L, PONINDOLE EN POSESIN DE UN INMUEBLE, Y
AUTORIZNDOLO A PERCIBIR LOS FRUTOS PARA IMPUTARLOS ANUALMENTE SOBRE
LOS INTERESES DEL CRDITO, SI SON DEBIDOS; Y EN CASO DE EXCEDER, SOBRE EL
CAPITAL, O SOBRE EL CAPITAL SOLAMENTE SI NO SE DEBEN INTERESES. (3239)
Elementos.
1. Existencia de un inmueble como asiento del derecho.
2. Entrega del inmueble al acreedor.
3. Que el acreedor perciba los frutos y que los impute en la forma establecida por la ley.
Caracteres.
a) Es un derecho real. Genera una relacin directa entre la cosa y el sujeto. Confiere el ius
persequendi, aunque no el ius preferendi, por lo que est discutido su carcter de derecho real
(3255- Si el acreedor solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio de prenda sobre el
precio de la venta.)
b) Accesorio del crdito principal.
c) Se constituye convencionalmente. (3240) El contrato de anticresis slo queda perfecto entre las
partes, por la entrega real del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad.
d) Es especial. En cuanto al crdito y en cuanto a la cosa. Resulta de la misma definicin.
e) Es indivisible. (3245) El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado
en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El derecho de retencin
del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
Condiciones de la constitucin de anticresis.
1) Entrega del inmueble al acreedor: (3240) El contrato de anticresis slo queda perfecto entre
las partes, por la entrega real del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad.
2) Que el constituyente sea propietario o usufructuario (3241) La anticresis slo puede ser
constituida por el propietario (3242) El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de
usufructo.
3) Que el constituyente capacidad para disponer (3241) que tenga capacidad para disponer
del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos.
Derechos del acreedor anticresista.
117

1. Posesin del inmueble. Surge de la misma definicin.

2. Percepcin de frutos. (3249) El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen
administrador, percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivando l mismo la tierra,
o dando en arrendamiento la finca.
3. Demandar ante la justicia la venta del inmueble. (3251) No pagando el deudor el crdito al
tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se haga la venta del inmueble. Es
de ningn valor toda convencin que le atribuya el derecho de hacer vender por s el inmueble
que tiene en anticresis.
4. Persecucin. (3254) El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por la anticresis,
contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra
los hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis.
5. Derecho de retencin. (3245) El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido
entregado en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El derecho de
retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
Obligaciones.
1. Conservar y administrar el inmueble. (3258) El acreedor est obligado a cuidar el inmueble y
proveer a su conservacin. Si por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algn detrimento,
debe l repararlo, y si abusare de su facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de
ser pagado del crdito.
2. Pagar los impuestos y cargas. (3259) El acreedor est tambin obligado a pagar las
contribuciones y las cargas anuales del inmueble, descontando de los frutos el desembolso que
hiciere, o repitindolo del deudor, como en el caso del artculo anterior.
3. Conservar todos los derechos que tena la finca. (3260) Es responsable el deudor si no ha
conservado todos los derechos que tena la heredad, cuando la recibi en anticresis.
4. Restituir el inmueble. (3261) Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito,
debe restituir el inmueble al deudor.
5. Rendicin de cuentas. (3246) El acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble, con
el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. Las partes pueden,
sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o
hasta determinada concurrencia. (3247) Si nada hay convenido entre las partes sobre la
compensacin de los frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar
cuenta de ellos al deudor.
Pacto comisorio.
(3252) Es de ningn valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por
el importe de la deuda, si sta no se pagare a su vencimiento; como tambin toda clusula que lo hiciera
propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.
(3253) El deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis, antes o
despus del vencimiento de la deuda.
Anticresis tcita.
(3261, 2 parte) Si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva
deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.

118

BOLILLA XVII
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Legislacin comparada. Sistemas.
Los sistemas de registracin pueden dividirse en tres grandes grupos:
1. De acuerdo al primer sistema, el registro inmobiliario no es requisito ineludible para la
transmisin o constitucin de los derechos reales entre las partes, pero s es requisito
inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es el sistema del derecho
francs, italiano y argentino.
2. En el sistema germnico, la inscripcin no tiene efectos de mera publicidad, sino que es
constitutiva aun para las partes. sin embargo, los efectos de la inscripcin no son exactamente
los mismos respecto de las partes y respecto de terceros. Segn el cdigo alemn, cuando
alguien tiene un derecho inscripto a su favor en el registro, se presume que le corresponde ese
derecho (es lo que se llama principio de legitimidad). Pero entre las partes, es posible impugnar
el acto en que se fund la registracin, y por consiguiente, obtener la cancelacin de sta. en
cambio, respecto de terceros de buena fe la presuncin de legitimidad del acto no admite prueba
en contrario.
3. Finalmente, el sistema Torrens, vigente el Australia y algunos estados de Amrica del Norte,
confiere al registro una mxima importancia: la inscripcin del inmueble en el registro a nombre
119

de una persona confiere a sta una situacin de propietario definitiva e inatacable, sea con
relacin a las partes, sea con relacin a terceros. Si ha existido vicio en las transmisiones no por
ello queda afectada la transmisin, porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo
del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de accin de reivindicacin y todo su
derecho consiste en una accin de daos y perjuicios contra el Estado, que es quien otorga cada
nuevo ttulo. La matriculacin de los inmuebles en este sistema no es obligatoria, pero su xito
ha sido tal en Australia que un gran porcentaje de tierras se han registrado e incorporado a dicho
sistema.
Legislacin argentina. Sistema del Cdigo Civil.
En el primitivo Cdigo Civil, la adquisicin de derechos reales exiga el cumplimiento de dos
requisitos: la escritura y la tradicin. Vlez admita la necesidad de publicidad en materia de
adquisicin y transmisin de derechos reales, y pens que el medio propio para lograr esa publicidad
era la tradicin. Pero rechaz el sistema de registros, salvo para la hipoteca, en cuyo caso, al no haber
tradicin, la nica forma de exteriorizar el gravamen y de evitar hipotecas ocultas, con las consiguientes
posibles defraudaciones, era crear un Registro. Sin embargo, no descartaba que algn da llegaran a ser
necesarios los registros para las transmisiones y gravmenes en general.
En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias comenzaron a
instaurarlos; desde el primer momento de la creacin de los registros, se los tach de inconstitucionales,
porque imponan un requisito para la transmisin del dominio que no estaba previsto en el cdigo civil,
invadiendo su esfera propia.
En la prctica se planteaban problemas de difcil solucin, en especial respecto de las medidas
cautelares que se anotaban sobre algn inmueble, luego de que el mismo haba sido enajenado por
escritura pblica, pero antes de que de la inscriba en el registro. La jurisprudencia se dividi en dos
grandes tendencias:
1) Una reconoce que el embargo anotado con posterioridad a la escritura, pero antes de su
inscripcin, prevalece sobre el dominio as adquirido.
2) La otra corriente establece lo contrario, ya que las normas de fondo del cdigo prevalecen sobre
las leyes locales.
Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objecin constitucional reformando el art. 2505 del
cdigo, estableciendo: La adquisicin o transmisin de los derechos reales sobre inmuebles, solamente
se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios
de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros
mientras no estn registradas.
Ley 17.801 (Registro de la propiedad inmueble)
La palabra solamente que surge del art. 2505 provoc inmediatas reacciones crticas, en primer lugar
porque nadie se arriesgara a pagar ntegramente el precio del inmueble si no estaba inscripto en el
registro; segundo, porque el adquirente no podra establecerse una hipoteca por el saldo del precio, ya
que no habiendo adquirido el dominio del inmueble, ese gravamen sera nulo. Esto oblig a
complementar con urgencia el sistema consagrado por la ley de reformas, mediante una nueva ley
(17.801). La misma crea los registros inmobiliarios y aclara que la inscripcin de los ttulos es al nico
efecto de ser oponibles a terceros, pero no constituyen un requisito ms para adquirir el dominio.
Documentos que deben registrarse.
De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de la ley, en los registros se inscribirn o
anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
120

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Folio real.
Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registracin se hace
teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se hace sobre la base de la
matriculacin de cada inmueble.
En nuestro pas, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de folios reales se
extendi a todo el pas.
Hay que distinguir claramente la inscripcin de la matriculacin: la primera se refiere al registro de toda
constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos reales o medidas
precautorias. La matriculacin, en cambio, importa asignar a cada inmueble un folio determinado, en el
que se individualizar con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que
luego servir para designarlo. Una vez matriculado el inmueble, se anotan en esa matrcula o folio real,
todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y
otras medidas cautelares.
Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos anteriores, sern
previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del
dominio pblico (art. 10).
La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo (art. 11).
El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de
breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando
existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura
correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el
nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras
pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase
de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se
expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro (art. 12).
Tracto sucesivo.
Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera tal que la nueva
transmisin se apoye en la anterior.
Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artculos 22,
24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico que
impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artculo 12, en cuanto
fuere compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relacin al derecho que se inscriba (art. 14).

121

No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones (art. 15).
Reserva de prioridad.
Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores.
Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro
del plazo establecido en el artculo 5, (45 das desde la fecha de su otorgamiento)- (art. 17).
El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero la ley hace una
excepcin: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado dentro del plazo del bloqueo
del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y adems, se lo presente dentro de los 45 das
desde la fecha de su otorgamiento.
No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el
Registro proceder de la siguiente forma:
a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin,
tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta
anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional;
b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o
certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5,
aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien
hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral
mediante notificacin fehaciente (art. 18).
La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por
la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el
artculo 409. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la
prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su
voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que
sta sea compartida (art. 19).
Calificacin registral.
La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes (4).
El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se
solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos (art. 8).
Ley nacional de catastro 20.440
El catastro es la delimitacin de la propiedad inmueble, pblica y privada.
Procura diversos objetivos. Por lo pronto, adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a
completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la determinacin exacta de su
superficie, ubicacin y linderos. Tiene tambin un objeto fiscal. Un buen catastro permite ubicar con
9

(Art. 40) El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar
la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda.
122

precisin los inmuebles sujetos a gravacin impositiva, as como tambin quines son los propietarios
responsables del pago del gravamen. Permite tambin conocer la riqueza territorial y su distribucin.
El primer artculo de la ley 20.440 establece como finalidades de los registros:
1.

Determinar la correcta ubicacin, lmites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con
referencia a los ttulos jurdicos invocados o a la posesin ejercida;

2.

Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;

3.

Conocer la riqueza territorial y su distribucin;

4.

Elaborar datos econmicos y estadsticos de base para la legislacin tributaria y la accin de

planeamiento de los poderes pblicos nacionales y locales.

Relaciones con el registro de la propiedad.

El catastro hace el censo de los bienes inmuebles; el registro le proporciona informacin adecuada.
Ambos se apoyan mutuamente, aunque conservando su autonoma. El registro pide ayuda al catastro
para detectar interposiciones de inmuebles que no lo puede hacer por s mismo.
Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la tributacin, cosa que
al registro no le interesa.
El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la obligatoriedad de
ellas para que las organicen. El registro est regido por una ley nacional (17.801), que integra el cdigo
civil.
En sntesis, tenemos el registro de las realidades fsicas (el catastro) y el registro de las situaciones
jurdicas (el registro de la propiedad.)

BOLILLA XVIII
ACCIONES REALES
Concepto.
2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
Son sus caractersticas:
a) Gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra cualquiera que
se halle en posesin de la cosa;
b) Tienden al mantenimiento del derecho, y se ejercen tantas veces como sea necesario para
defenderlo;
c) Deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa.
-

Se discute si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales. Segn Borda,
tienen el carcter de reales, porque renen las notas que tipifican a las mismas, que son: a) Se
dan en proteccin de un derecho real, la posesin; b) Su objeto es mantener al poseedor en goce
de su derecho y no de extinguir el derecho por el ejercicio de la accin; c) Se dan no contra
determinada persona, el deudor, sino contra cualquiera que turba el derecho y cuantas veces sea
ste sea turbado; Se dan no slo contra el despojante, sino tambin contra sus sucesores a ttulo
particular.
123

En cuanto a las acciones que surgen de la hipoteca, es necesario distinguir entre las que tiene el
acreedor hipotecario para mantener inclume su garanta (3157)10, y la accin para obtener el
pago de la obligacin garantizada por la hipoteca. Las primeras son inequvocamente de carcter
real, y las segundas de carcter personal.

Divisin.
2757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la accin de reivindicacin, la
accin confesoria, y la accin negatoria.

La accin reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la
posesin. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesin.

La accin negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos, para defenderlos contra una
lesin de menor importancia.

La accin confesoria se da en defensa de las servidumbres activas; asimismo, se protege al

acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyan o afecten la garanta.

Accin subsidiaria.
2779. En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la accin de reivindicacin contra
el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una accin
subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnizacin del dao causado por la
enajenacin; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la
cosa.
En otras palabras: el titular del dominio tiene la accin reivindicatoria contra el actual poseedor o bien
una accin de daos y perjuicios contra el enajenante y sus herederos; y si obtiene de stos completa
indemnizacin del dao, cesa su derecho de reivindicar.
Reivindicacin.
Concepto.
2758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra
aquel que se encuentra en posesin de ella.
Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los
derechos reales que confieren la posesin de la cosa. Tampoco es exacto que slo proceda cuando el
propietario ha perdido la posesin, pues tambin la tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha
posesin.
Borda la define como la accin que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla
de quien efectivamente la posee.
La accin reivindicatoria se vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con independencia de la
posesin misma.
Condiciones para su ejercicio:
1. Derecho de poseer en el demandante;
2. Prdida de la posesin de la cosa.
Objeto de la accin.

10

3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de
propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin
material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

124

2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto
de la accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su carcter representativo se
consideran como muebles o inmuebles.

2760. Son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan
cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del
poseedor imperfecto, o simple detentador.

2761. Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de
los condminos contra cada uno de los coposeedores.

2762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas
accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas reivindicadas, ni las
cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, ttulos al portador, o
cosas fungibles

2763. Si la cosa ha perecido en parte, o si slo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar la
parte que subsista o los accesorios; determinando de un modo cierto lo que se quiere reivindicar.

2764. Una universalidad de bienes, tales como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto de
la accin de reivindicacin; pero puede serlo una universalidad de cosas

El art. 3923.
3923. El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado trmino para el pago, puede reivindicarlo del
comprador, o de terceros poseedores.
En la prctica, en las relaciones entre comprador y vendedor, basta con la accin de resolucin por
incumplimiento de contrato; con respecto a los terceros poseedores, la accin reivindicatoria proceder
solamente si stos son de mala fe o si han adquirido la cosa a ttulo gratuito.
Posibilidad de reivindicacin por parte del comprador a quien no se le ha hecho la tradicin.
Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador tiene una accin
de cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pblica fue otorgada,
demandar simplemente la entrega de la posesin de la cosa; si la escritura no se ha otorgado,
demandar la escrituracin y la posesin.
La cuestin a analizar es si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene accin
reivindicatoria contra el tercero que la posee.
a) Una primer teora sostiene que el comprador no tiene accin reivindicatoria, porque sta nace
del dominio y no habiendo recibido la tradicin de la cosa, nunca ha ostentado dicho dominio.
b) Una segunda tesis cree que el comprador que no ha recibido la posesin tiene accin
reivindicatoria contra los terceros. Se admite unnimemente la posibilidad de ceder la accin
reivindicatoria, o sea que quien enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultnea y
necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra cualquiera. Esta es la
opinin mayoritaria en la doctrina.
A quin se acuerda la accin.
1)

El propietario: 2758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
A pesar de que este artculo habla del dominio, se suele extender la posesin a todos los
derechos reales que se ejercen mediante la posesin: usufructo, uso y habitacin, prenda y
anticresis. En cambio, no protege a los titulares de hipotecas y servidumbres activas.

2)

El copropietario: Reivindicacin entre condminos: 2761. Son tambin reivindicables

las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada
125

uno de los coposeedores. Este artculo prev el supuesto de que uno de los condminos le
niegue a otro su derecho a la cosa y lo prive de su posesin, uso y goce.
Reivindicacin del condmino contra un tercero: El condmino tiene la facultad de reivindicar
la totalidad de la cosa contra terceros. Esta es la opinin predominante en doctrina, fundada en
el art. 2679: Cada uno de los condminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la
cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y
determinada de ella.
3)

El cesionario: 1444. Todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa
que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a
alguna prohibicin expresa o implcita de la ley, o al ttulo mismo del crdito.

4)

El heredero.

5)

El legatario.

Contra quin se dirige.

-

2772. La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos
los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o imperfecto.

2782. La reivindicacin puede dirigirse tambin contra el que posee a nombre de otro
(tenedor). Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la
persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero
poseedor de la cosa.

Ficta possessio.
Nuestro Cdigo admite la reivindicacin en dos supuestos en los cuales el demandado, al entablarse la
demanda, no es ni poseedor ni tenedor de la cosa reivindicada. Esos casos son los siguientes:
3.

2784. El que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la indemnizacin
de cualquier perjuicio que de este dao haya resultado al reivindicante.
La sentencia no podra condenar a la restitucin de la cosa, puesto que el demandado no es
poseedor ni tenedor, pero sera injusto exonerar de toda responsabilidad a quien ha inducido a
error al reivindicante. La ley castiga su mala fe imponindole la indemnizacin de todos los
daos y perjuicios resultantes de este engao.

4.

2785. La reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado
de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin.
La ley supone el caso de que el demandado haya enajenado la cosa a un tercero; si es a ttulo
oneroso y de buena fe, la reivindicacin se habr hecho imposible; si lo ha sido de mala fe o a
ttulo gratuito, la reivindicacin se dificulta, pero no se hace imposible. En ambos casos, el
que ha procedido con dolo debe indemnizar con todos los daos y perjuicios al reivindicante.

Reivindicacin contra el heredero.

2773. La accin de reivindicacin no se da contra el heredero del poseedor, sino cuando el heredero es
poseedor l mismo de la cosa sobre que versa la accin, y no est obligado por la parte de que sea
heredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin.
El heredero que hubiera resultado adjudicatario luego de la particin es el nico que puede ser
demandado; y si la cosa ha sido adjudicada en condominio, cada uno de los herederos no est obligado
por el todo, sino por la parte que tenga en la cosa.
Reivindicacin de cosas inmuebles.
2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto de la
accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su carcter representativo se consideran como
muebles o inmuebles.
126

Lmites.
Antes de enumerar las disposiciones de esta seccin del cdigo, hay que recordar los siguientes
artculos:
3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que
gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el
que tena aquel de quien lo adquiere.
3271. La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
1051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona
que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser
reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe
a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Diversos casos de reivindicacin.
-

Reivindicacin contra el despojante. 2776. Si la cosa fuere inmueble compete la accin contra el
actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante.

Reivindicacin contra el adquirente que posee un ttulo nulo o anulable. 2778. Sea la cosa
mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe
que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado.

Reivindicacin contra terceros adquirentes: hay que distinguir si el adquirente es de buena o

mala fe:

Tercero adquirente de mala fe: Procede la reivindicacin en todos los casos.

Tercero adquirente de buena fe: debemos subdistinguir:

a) A ttulo gratuito: 2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete
contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena
fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante.
b) A ttulo oneroso: La segunda parte del art. 2778 niega implcitamente la accin
reivindicatoria contra el actual poseedor de buena fe que la hubiese de un enajenante de
buena fe a ttulo oneroso; tampoco es procedente la accin reivindicatoria contra el
actual poseedor de cosa adquirida por ttulo oneroso y de buena fe del heredero aparente
(3430); o del que la adquiri por fraude (968) o por permuta (2130). Ms an, los
poseedores de buena fe estn libres de los efectos de la reivindicacin aunque hubieran
adquirido la cosa a ttulo gratuito del heredero que fue declarado indigno (3309); o del
que adquiri la cosa por un acto simulado (996) o en el caso de revocacin de la
donacin por ingratitud del donatario (1865).
A partir de la reforma de la ley 17.711 al art. 1051, quedan protegidos de la
reivindicacin los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo
o anulable. Este nuevo texto legal colisiona con el art. 2777, segn el cual compete (la
accin de reivindicacin) tambin contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo
oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un sucesor obligado a
restituirla al reivindicante, como el comodatario. Como consecuencia, este artculo ha
quedado tcitamente derogado por ley posterior.

Accin contra el nuevo poseedor por el precio adeudado.

2780. Sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor, si ste hubo la cosa del enajenante
responsable de ella, y no hubiese an pagado el precio, o lo hubiese slo pagado en parte, el
reivindicante tendr accin contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a
deber.
127

Prueba de la propiedad.
1) Reivindicacin con ttulo posterior a la posesin del demandado: 2789. Si el ttulo del
reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el
demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
2) Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: 2790. Si presentare ttulos de
propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el
autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.
3) Presentacin de ttulos por el reivindicante y por el reivindicado:
a) Emanados de la misma persona: 2791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra
quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma
persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se
reputa ser el propietario.
b) Emanados de diferentes personas: 2792. Cuando el demandado y el demandante
presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes
personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se
presume serlo el que tiene la posesin.
Efectos de la accin.
2794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo,
satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su
posesin.
Medidas de conservacin.
Si iniciado un juicio de reivindicacin existe el peligro de que el demandado enajenase la cosa, las leyes
de procedimientos autorizan el embargo preventivo que impide la enajenacin y la imposicin de
gravmenes sobre la cosa. El requisito para que proceda es que haya verosimilitud del derecho.
2788. El que ejerce la accin de reivindicacin puede, durante el juicio, impedir que el poseedor haga
deterioros en la cosa que se reivindica.
Reivindicacin de cosas muebles.
Reivindicacin de cosas muebles entregadas voluntariamente. Reivindicacin contra el
causahabiente del propietario.
2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere
de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual
poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito
y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que
hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
En este caso, al propietario le competen dos acciones:
1. La accin personal derivada del contrato;
2. La accin reivindicatoria.
Reivindicacin contra terceros.
2767. La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble,
que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella,
para guardarla o para cualquier otro objeto. En estos casos procede la accin por faltar los requisitos del
art. 2412.
Reivindicacin de cosas robadas o perdidas.
128

2775. La reivindicacin de cosas muebles compete contra el actual poseedor que las hubo por delito
contra el reivindicante.
2765. El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle
en un tercer poseedor de buena fe.
2766. La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a
un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho
salir la cosa del poder del propietario.
Obligacin excepcional de reembolsar el precio al poseedor actual.
2768. La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe,
no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la
cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos
semejantes.
2769. El que hubiese adquirido una cosa robada o perdida, fuera del caso de excepcin del artculo
anterior, no puede, por vender la cosa en una venta pblica, o en casas donde se venden cosas
semejantes, mejorar su posicin, ni empeorar la del propietario autorizado a reivindicarla.
Efectos de la reivindicacin.
2793. Cuando la cosa reivindicada est en manos del demandado contra quien la sentencia se hubiese
pronunciado, debe ste volverla en el lugar en que ella se encuentre; pero si despus de la demanda la
hubiese transportado a otro lugar ms lejano, debe ponerla en el lugar en que estaba.
Medidas de seguridad durante el juicio.
2786. Si la cosa sobre que versa la reivindicacin fuere mueble, y hubiese motivos para temer que se
pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella, o que el
poseedor le d suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser condenado.
Rgimen de los ttulos al portador robados o perdidos.
(Cdigo de Comercio).CAPTULO III - Del robo, prdida o inutilizacin de ttulos y cupones
746. Los tenedores de ttulos al portador estn obligados a observar todas las precauciones necesarias
para su conservacin, y sufrirn las consecuencias de su prdida, robo, estafa, abuso de confianza y
destruccin parcial o total, si fuese comprobada la inobservancia de esta disposicin.
747. Todo propietario de ttulos, que haya sido desposedo por robo, abuso de confianza, estafa, prdida
o inutilizacin, tendr los derechos y obligaciones declarados en los artculos siguientes.
748. Si el valor de los ttulos es menor de $1000 moneda nacional, o se tratara de cupones cuyo importe
no exceda de la misma suma, el propietario desposedo en cualquier forma, se presentar por escrito a la
oficina pblica correspondiente o de la empresa emisora, denunciando el hecho y dando todos los
detalles necesarios para reconocer los ttulos. Se comunicar tambin el hecho a todas las bolsas y
mercados de la Repblica que lo harn publicar por un mes en su local y revistas.
749. La denuncia, de la cual se dar constancia al interesado en el acto mismo de la presentacin,
paraliza los efectos ordinarios del ttulo o cupn en favor del nuevo tenedor, si lo hubiere.
750. Inmediatamente, el emisor proceder a verificar la propiedad de los ttulos o cupones alegada por
el denunciante, y si resultare comprobada, se publicar un aviso en dos diarios locales, declarando
provisoriamente nulos dichos ttulos; y se dar al interesado un certificado provisorio, que despus de
dos (2) aos ser canjeado por un ttulo definitivo, cuyo certificado producir los mismos efectos
legales y comerciales que el ttulo originario si durante dicho trmino no se hubiere presentado un
tercero opositor. Si el capital de los ttulos fuese ya exigible ser depositado hasta la expiracin del
trmino fijado o hasta la resolucin judicial en su caso.
129

751. En el caso de oposicin de tercero, se aplicarn las reglas dadas en seguida para asuntos de mayor
cuanta.
752. Si los ttulos o cupones tuvieran mayor valor que el fijado en el artculo 748, el interesado ocurrir
ante escribano pblico y formular un acta que contenga:
1 El nombre, naturaleza, valor nominal, numeracin y serie de los ttulos, si tuvieran todos esos
requisitos o los que contengan;
2 La manera como adquiri los ttulos, y, si fuera posible, la fecha o la poca de la adquisicin;
3 La poca en que percibi el ltimo dividendo o inters;
4 La manera como ha tenido lugar la desposesin;
5 La constitucin de un domicilio legal, si no lo tuviera notorio el recurrente.
753. Dentro de las 24 horas de firmada el acta ser notificada a la oficina pblica o a la empresa
emisora que corresponda, y se dar al interesado el testimonio que exija.
754. Esta notificacin suspende los efectos del ttulo o cupn en favor del nuevo tenedor, de acuerdo
con lo prescripto en los artculos siguientes, y el emisor publicar un aviso por un mes en dos diarios
locales, con un extracto de la denuncia hecha, y dar a las bolsas y mercados la noticia correspondiente,
para la debida publicacin conforme al artculo 748.
755. Desde entonces, los dividendos o intereses vencidos y no pagados, y los que vencieron en
adelante, sern depositados en el banco pblico respectivo, en las pocas fijadas para el pago.
Vencidos dos (2) aos sin que se haya presentado un nuevo tenedor de los ttulos o cupones, el
interesado reclamar del emisor el pago de los dividendos e intereses depositados y de los que
vencieren en adelante y el capital mismo, si fuera a la sazn exigible.
756. El emisor har los pagos exigiendo garanta suficiente, la cual caducar a los dos (2) aos, si
durante ellos no apareciera opositor.
757. Si dentro de los cuatro (4) aos acordados por los artculos anteriores, no apareciera el nuevo
poseedor de los ttulos o cupones, se presumir que stos no existen y no se admitir reclamo contra los
derechos de su primitivo propietario, debiendo el emisor otorgarle ttulos duplicados, publicando avisos
que declaren la caducidad de los primeros. Los duplicados tendrn todos los efectos legales y
comerciales que correspondan a aqullos.
758. Los emisores que hayan hecho los pagos de acuerdo con las prescripciones de este ttulo, quedan
exonerados de toda responsabilidad respecto del tercer poseedor, que pudiera aparecer. Si los pagos
hubieran sido hechos en perjuicio de dicho tercer poseedor, ste podr deducir accin personal contra el
que recurri invocando el carcter de propietario legtimo de los papeles y contra la garanta, en su
caso.
759. Si dentro de los plazos de dos (2) o de cuatro (4) aos establecidos por los artculos 750 y 757, se
presentara un tercer poseedor, el emisor lo har saber inmediatamente y por escrito al autor del reclamo,
suspendindose los efectos de los artculos 748 y 753, si no se hubieren cumplido, o reteniendo la
garanta, en su caso, hasta que el tribunal competente se pronuncie sobre el punto.
760. Los ttulos o cupones perdidos o robados no sern negociables despus de la publicacin de los
avisos a que se refieren los artculos 748 y 754.
761. Toda negociacin posterior al ltimo da de la publicacin, realizada en la plaza donde se public
el aviso, o verificada en otra plaza nacional, despus de quince (15) das contados desde el ltimo de la
publicacin ser nula, quedando a salvo los derechos del comprador contra el vendedor y contra el
corredor o rematador que hubiera intervenido, por el reembolso y las prdidas o intereses.
El comprador podr tambin impugnar ante el emisor los derechos invocados por el primer propietario.
762. Todos los gastos que originen las diligencias ordenadas por este ttulo, sern de cuenta del
interesado en la conservacin de sus derechos; y en los casos de contestacin judicial se estar a lo que
las leyes de procedimientos dispongan.
130

763. En todos los casos en que sea plenamente justificada la destruccin de un ttulo ante los emisores,
stos tienen la obligacin de expedir duplicados, publicando avisos.
764. La desposesin por cualquier causa de un billete de banco, no autoriza a exigir otro en su lugar. El
billete parcialmente destruido ser cambiado con arreglo a las leyes y reglamentos del banco emisor.
765. El propietario puede reivindicar su ttulo de un tercer poseedor de mala fe dentro de los plazos de
dos (2) y cuatro (4) aos respectivamente sealados en los artculos 750 y 757.
Accin confesoria.
2795. La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los
derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se
restablezcan.
A quienes se acuerda y contra quines.
2796. Compete la accin confesoria:
a) a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin, que se determinan en este Cdigo:
a) a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen
impedidos de ejercerlas:
b) a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de
ejercer derechos inherentes a su posesin.
2797. La accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de
otro o sus servidumbres activas.

Prueba.
2798. Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho
impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa
o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido.
Caso de coposeedores.
2799. Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la
accin confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en
los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarn o aprovecharn a todos
respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del dao.
Efectos.
La sentencia que acoge la accin debe disponer el cese de toda resistencia u obstculo para que se
ejerza plenamente la servidumbre.
Accin negatoria.
2800. La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les
impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
A quienes se acuerda y contra quines.
2801. La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios
impedidos de ejercer libremente sus derechos.

131

2802. Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del
inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida.
Prueba.
2805. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer.
2806. Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el
poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao
causado, ser juzgada como meramente personal.
Efectos.
2803. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un
derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar
al demandado a asegurar su abstencin por una fianza.
Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCION

Ley N 24.441
Fideicomiso. Fiduciario. Efectos del fideicomiso. Fideicomiso financiero. Certificados de
participacin y ttulos de deuda. Insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso
financiero. Extincin del fideicomiso. Contrato de "leasing". Letras hipotecarias. Crditos
hipotecarios para la vivienda. Rgimen especial de ejecucin de hipotecas. Reformas al Cdigo
Civil. Modificaciones al rgimen de corretaje. Modificaciones a la Ley de Fondos Comunes de
Inversin. Modificaciones al Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin. Modificaciones al
Rgimen Registral. Modificaciones al Cdigo Penal. Modificaciones a las leyes impositivas.
Desregulacin de aspectos vinculados a la construccin en el mbito de la Capital Federal.
Sancionada: Diciembre 22 de 1994.
Promulgada: Enero 9 de 1995.
El senado y Cmara de Diputados de la Nacin Argentina, reunidos en Congreso, etc. sancionan con
fuerza de Ley:
TITULO I
132

Del fideicomiso
CAPITULO I
ARTICULO 1 Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se
designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al
fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
ARTICULO 2 El contrato deber individualizar al beneficiario, quien podr ser una persona fsica
o jurdica, que puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este ltimo caso debern
constar los datos que permitan su individualizacin futura.
Podr designarse ms de un beneficiario, los que salvo disposicin en contrario se beneficiarn por
igual; tambin podrn designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptacin, renuncia o
muerte.
Si ningn beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entender que el
beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no
aceptare, el beneficiario ser el fiduciante.
El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo
disposicin en contrario del fiduciante.
ARTICULO 3 El fideicomiso tambin podr constituirse por testamento, extendido en alguna de
las formas previstas por el Cdigo Civil, el que contendr al menos las enunciaciones requeridas por el
artculo 4. En caso de que el fiduciario designado por testamento no aceptare se aplicar lo dispuesto en
el artculo 10 de la presente ley.
CAPITULO II
El fiduciario
ARTICULO 4 El contrato tambin deber contener:
a) La individualizacin de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal
individualizacin a la fecha de la celebracin del fideicomiso, constar la descripcin de los requisitos y
caractersticas que debern reunir los bienes;
b) La determinacin del modo en que otros bienes podrn ser incorporados al fideicomiso;
c) El plazo o condicin a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podr durar ms de treinta
(30) aos desde su constitucin, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podr durar
hasta su muerte o el cese de su incapacidad;
d) El destino de los bienes a la finalizacin del fideicomiso;
e) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
ARTICULO 5 El fiduciario podr ser cualquier persona fsica o jurdica. Slo podrn ofrecerse al
pblico para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales

133

sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurdicas que autorice la Comisin
Nacional de Valores quien establecer los requisitos que deban cumplir.
ARTICULO 6 El fiduciario deber cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convencin
con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que acta sobre la base de la confianza
depositada en l.
ARTICULO 7 El contrato no podr dispensar al fiduciario de la obligacin de rendir cuentas, la
que podr ser solicitada por el beneficiario conforme las previsiones contractuales ni de la culpa o dolo
en que pudieren incurrir l o sus dependientes, ni de la prohibicin de adquirir para s los bienes
fideicomitidos.
En todos los casos los fiduciarios debern rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no
mayor a un (1) ao.
ARTICULO 8 Salvo estipulacin en contrario, el fiduciario tendr derecho al reembolso de los
gastos y a una retribucin. Si sta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijar el juez teniendo en
consideracin la ndole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
ARTICULO 9 El fiduciario cesar como tal por:
a) Remocin judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante; o a pedido del
beneficiario con citacin del fiduciante;
b) Por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona fsica;
c) Por disolucin si fuere una persona jurdica;
d) Por quiebra o liquidacin;
e) Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa. La renuncia tendr
efecto despus de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.
ARTICULO 10. Producida una causa de cesacin del fiduciario, ser reemplazado por el sustituto
designado en el contrato o de acuerdo al procedimiento previsto por l. Si no lo hubiere o no aceptare,
el juez designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el
artculo 19. Los bienes fideicomitidos sern transmitidos al nuevo fiduciario.
CAPITULO III
Efectos del fideicomiso
ARTICULO 11. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria que se rige
por lo dispuesto en el ttulo VII del libro III del Cdigo Civil y las disposiciones de la presente ley
cuando se trate de cosas, o las que correspondieren a la naturaleza de los bienes cuando stos no sean
cosas.
ARTICULO 12. El carcter fiduciario del dominio tendr efecto frente a terceros desde el momento
en que se cumplan las formalidades exigibles de acuerdo a la naturaleza de los bienes respectivos.
ARTICULO 13. Cuando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes debern
tomar razn de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario. Cuando as resulte
134

del contrato, el fiduciario adquirir la propiedad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos
de los bienes fideicomitidos o con el producto de actos de disposicin sobre los mismos, dejndose
constancia de ello en el acto de adquisicin y en los registros pertinentes.
ARTICULO 14. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario y del fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del artculo 1113 del
Cdigo Civil se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el
fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado.
ARTICULO 15. Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la accin singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del
fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del beneficiario podrn ejercer sus
derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.
ARTICULO 16. Los bienes del fiduciario no respondern por las obligaciones contradas en la
ejecucin del fideicomiso, las que slo sern satisfechas con los bienes fideicomitidos. La insuficiencia
de los bienes fideicomitidos para atender a estas obligaciones, no dar lugar a la declaracin de su
quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario segn
visiones contractuales, proceder a su liquidacin, la que estar a cargo del fiduciario, quien deber
enajenar los bienes que lo integren y entregar el producido a los acreedores conforme al orden de
privilegios previstos para la quiebra; si se tratase de fideicomiso financiero regirn en lo pertinente las
normas del artculo 24.
ARTICULO 17. El fiduciario podr disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran
los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del
beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario.
ARTICULO 18. El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan
para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.
El juez podr autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustitucin del fiduciario,
cuando ste no lo hiciere sin motivo suficiente.
CAPITULO IV
Del fideicomiso financiero
ARTICULO 19. Fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas
precedentes, en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada
por la Comisin Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero, y beneficiario son los
titulares de certificados de participacin en el dominio fiduciario o de ttulos representativos de deuda
garantizados con los bienes as transmitidos.
Dichos certificados de participacin y ttulos de deudo sern considerados ttulos valores y podrn ser
objeto de oferta pblica.
La Comisin Nacional de Valores ser autoridad de aplicacin respecto de los fideicomisos financieros,
pudiendo dictar normas reglamentarias.
ARTICULO 20. El contrato de fideicomiso deber contener las previsiones del artculo 4 y las
condiciones de emisin de los certificados de participacin o ttulos representativos de deuda.
CAPITULO V
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De los certificados de participacin y ttulos de deuda

ARTICULO 21. Los certificados de participacin sern emitidos por el fiduciario. Los ttulos
representativos de deuda garantizados por los bienes fideicomitidos podrn ser emitidos por el
fiduciario o por terceros, segn fuere el caso. Los certificados de participacin y los ttulos
representativos de deuda podrn ser al portador o nominativos, endosables o no, o escriturales conforme
al artculo 8 y concordantes de la ley 23.576 (con las modificaciones de la ley 23.962). Los certificados
sern emitidos en base a un prospecto en el que constarn las condiciones de la emisin, y contendr las
enunciaciones necesarias para identificar el fideicomiso al que pertenecen, con somera descripcin de
los derechos que confieren.
Podrn emitirse certificados globales de los certificados de participacin, para su inscripcin en
regmenes de depsito colectivo. A tal fin se considerarn definitivos, negociables y divisibles.
ARTICULO 22. Pueden emitirse diversas clases de certificados de participacin con derechos
diferentes. Dentro de cada clase se otorgarn los mismos derechos. La emisin puede dividirse en
series.
CAPITULO VI
De la insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso financiero
ARTICULO 23. En el fideicomiso financiero del captulo IV, en caso de insuficiencia del
patrimonio fideicomitido, si no hubiere previsin contractual, el fiduciario citar a asamblea de
tenedores de ttulos de deuda, lo que se notificar mediante la publicacin de avisos en el Boletn
Oficial y un diario de gran circulacin del domicilio del fiduciario, la que se celebrar dentro del plazo
de sesenta das contados a partir de la ltima publicacin, a fin de que la asamblea resuelva sobre las
normas de administracin y liquidacin del patrimonio.
ARTICULO 24. Las normas a que se refiere el artculo precedente podrn prever:
a) La transferencia del patrimonio fideicomitido como unidad a otra sociedad de igual giro;
b) Las modificaciones del contrato de emisin, las que podrn comprender la remisin de parte de las
deudas o la modificacin de los plazos, modos o condiciones iniciales;
c) La continuacin de la administracin de los bienes fideicomitidos hasta la extincin del fideicomiso;
d) La forma de enajenacin de los activos del patrimonio fideicomitido;
e) La designacin de aquel que tendr a su cargo la enajenacin del patrimonio como unidad o de los
activos que lo conforman;
f) Cualquier otra materia que determine la asamblea relativa a la administracin o liquidacin del
patrimonio separado.
La asamblea se considerar vlidamente constituida cuando estuviesen presentes tenedores de ttulos
que representen como mnimo dos terceras partes del capital emitido y en circulacin; podr actuarse
por representacin con carta poder certificada por escribano pblico, autoridad judicial o banco; no es
necesaria legalizacin.

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Los acuerdos debern adoptarse por el voto favorable de tenedores de ttulos que representen, a lo
menos, la mayora absoluta del capital emitido y en circulacin, salvo en el caso de las materias
indicadas en el inciso b) en que la mayora ser de dos terceras partes (2/3) de los ttulos emitidos y en
circulacin.
Si no hubiese qurum en la primera citacin se deber citar a una nueva asamblea la cual deber
celebrarse dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha fijada para la asamblea no efectuada; sta
se considerar vlida con los tenedores que se encuentren presentes. Los acuerdos debern adoptarse
con el voto favorable de ttulos que representen a los menos la mayora absoluta del capital emitido y en
circulacin.
CAPITULO VII
De la extincin del fideicomiso
ARTICULO 25. El fideicomiso se extinguir por:
a) El cumplimiento del plazo o la condicin a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo
mximo legal;
b) La revocacin del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocacin no
tendr efecto retroactivo;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.
ARTICULO 26. Producida la extincin del fideicomiso, el fiduciario estar obligado a entregar los
bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a
las inscripciones registrales que correspondan.
TITULO II
Contrato de "leasing"
(Ttulo derogado por el Art. 27 de la Ley N 25.248 B.O. 14/6/2000)
TITULO III
De las letras hipotecarias
ARTICULO 35. Las letras hipotecarias son ttulos valores con garanta hipotecaria.
ARTICULO 36. La emisin de letras hipotecarias slo puede corresponder a hipotecas de primer
grado y estar consentida expresamente en el acto de constitucin de la hipoteca.
ARTICULO 37. La emisin de letras hipotecarias extingue por novacin la obligacin que era
garantizada por la hipoteca.
ARTICULO 38. La emisin de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del
inmueble; el nuevo propietario tendr los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa
hipotecada. La locacin convenida con posterioridad a la constitucin de la hipoteca ser inoponible a
quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o el tercero poseedor tienen la

137

obligacin de mantener la cosa asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza; el
incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la letra.
ARTICULO 39. Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de
la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdiccin donde se encuentre el inmueble hipotecado, en
papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario autorizado
del registro, dejndose constancia de su emisin en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras
hipotecarias debern contener las siguientes enunciaciones:
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;
b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligacin incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en moneda
nacional o extranjera;
d) Plazos y dems estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo lo previsto en el
artculo 41 para las letras susceptibles de amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de inters compensatorio y punitorio;
g) Ubicacin del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deber prever la anotacin de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicacin expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y que
el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los dems que fijen las reglamentaciones que se dicten.
Tambin se dejar constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crdito,
como las relativas a plazos de pago, tasas de inters, etctera, las letras hipotecarias tambin podrn ser
escriturales.
ARTICULO 40. Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se har en el lugar
habilitado para ello en el ttulo, o en su prolongacin; deber constar el nombre del endosatario, quien
podr volver a transmitir el ttulo bajo las mismas formas, y la fecha del endoso. No es necesaria
notificacin al deudor, y ste no podr oponer al portador o endosatario las defensas que tuviere contra
anteriores endosatarios o portadores del ttulo salvo lo dispuesto en el artculo 42, in fine. El endoso de
la letra hipotecaria es sin responsabilidad del endosante.
ARTICULO 41. Las letras hipotecarias tendrn cupones para instrumentar las cuotas de capital o
servicios de intereses. Quien haga el pago tendr derecho a que se le entregue el cupn correspondiente
como nico instrumento vlido acreditativo. Si la letra fuera susceptible de amortizacin en cuotas
variables podr omitirse la emisin de cupones; en ese caso el deudor tendr derecho a que los pagos
parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual sern oponibles aun al tenedor de
buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.
ARTICULO 42. El pago se har en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podr ser
cambiado dentro de la misma ciudad, y slo tendr efecto a partir de su notificacin al deudor.
138

ARTICULO 43. Verificados los recaudos previstos en el artculo precedente, la mora se producir
en forma automtica al solo vencimiento, sin necesidad de interpelacin alguna.
ARTICULO 44. El derecho real de hipoteca incorporado al ttulo se rige por las disposiciones del
Cdigo Civil en materia de hipoteca.
ARTICULO 45. El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el
ttulo por el procedimiento de ejecucin especial previsto en el ttulo IV de esta ley cuando as se
hubiere convenido en el acto de constitucin de la hipoteca. De ello deber dejarse constancia en la
letra y en los cupones.
ARTICULO 46. Al ttulo valor son subsidiariamente aplicables, en cuanto resulten compatibles, las
reglas previstas por el decreto ley 5965/63 para la letra de cambio.
ARTICULO 47. Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres (3) aos
contados desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o inters.
ARTICULO 48. La cancelacin de la inscripcin de la emisin de las letras, y por ende de la
hipoteca, se podr hacer a pedido del deudor mediante la presentacin de las letras y cupones en su caso
con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e intereses. El certificado extendido por
el juez tendr el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentacin para la
cancelacin de la hipoteca.
ARTICULO 49. Las personas autorizadas a hacer oferta pblica como fiduciarios o a administrar
fondos comunes de inversin, podrn emitir ttulos de participacin que tengan como garanta letras
hipotecarias o constituir fondos comunes con ellos, conforme las disposiciones reglamentarias que se
dicten.
TITULO IV
De los crditos hipotecarios para la vivienda
ARTICULO 50. En los crditos hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad con las
disposiciones de esta ley, los gastos de escrituracin por la traslacin de dominio e hipoteca a cargo del
cliente por todo concepto, excluidos los impuestos, e incluido el honorario profesional, no podrn
superar el dos por ciento (2%) del precio de venta o la valuacin del inmueble; cuando deba otorgarse
hipoteca, el honorario podr convenirse libremente. Los aportes a los regmenes de previsin para
profesionales -si correspondiere- y otras contribuciones, exceptuadas las tasas retributivas de servicio
de naturaleza local, sern proporcionales a los honorarios efectivamente percibidos por los
profesionales intervinientes.
ARTICULO 51. En los crditos hipotecarios para la vivienda el plazo se presume establecido en
beneficio del deudor, salvo estipulacin en contrario. Es inderogable por pacto en contrario la facultad
del deudor de cancelar el crdito antes de su vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del
capital adeudado, el contrato podr prever una compensacin razonable para el acreedor cuando la
cancelacin anticipada se hiciere antes de que hubiere cumplido la cuarta parte del plazo total
estipulado.
TITULO V
Rgimen especial de ejecucin de hipotecas

139

(Nota Infoleg: Por art. 16 de la Ley N 25.563 B.O. 15/2/2002 se establece lo siguiente: " Suspndese
por el plazo de ciento ochenta (180) das contados a partir de la vigencia de la presente, la totalidad de
las ejecuciones judiciales o extrajudiciales, incluidas las hipotecarias y prendarias de cualquier origen
que stas sean, incluso las previstas en la presente Ley. Exceptense de esta disposicin los crditos de
naturaleza alimentaria y los derivados de la responsabilidad de la comisin de delitos penales, los
crditos laborales, los que no recaigan sobre la vivienda del deudor o sobre otros bienes afectados por
el mismo a produccin, comercio o prestacin de servicios, los derivados de la responsabilidad civil y
contra las empresas aseguradoras, las obligaciones surgidas con posterioridad a la entrada en
vigencia de la ley de referencia y los casos en que hubiera comenzado a cumplirse la sentencia de
quiebra, con la correspondiente liquidacin de bienes.
Suspndese por el plazo de ciento ochenta (180) das las medidas cautelares trabadas y prohbese por
el mismo plazo las nuevas medidas cautelares sobre aquellos bienes que resulten indispensables para
la continuidad de las actividades relacionadas con el giro habitual del deudor".)
ARTICULO 52. Las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la constancia
prevista en el artculo 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente someterse a las
disposiciones de este ttulo, podrn ejecutarse conforme las reglas siguientes.
ARTICULO 53. En caso de mora en el pago del servicio de amortizacin o intereses de deuda
garantizada por un plazo de sesenta (60) das, el acreedor intimar por medio fehaciente para que se
pague en un plazo no menor de quince (15) das, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago ntegro
de la suma intimada, el inmueble ser rematado por la va extrajudicial. En el mismo acto, se le intimar
a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del
inmueble hipotecado.
ARTICULO 54. Vencido el plazo de la intimacin sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el
acreedor podr presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si
stos hubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado
de ocupacin del inmueble y obtener el acreedor, si as lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dar
traslado de la presentacin por cinco (5) das al deudor a los efectos de las excepciones previstas en el
artculo 64. El juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin, designando a tal fin al escribano
que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el
mismo acto se intimar a su desocupacin en el plazo de diez (10) das, bajo apercibimiento de
lanzamiento por la fuerza pblica. El lanzamiento no podr suspenderse, salvo lo dispuesto en el
artculo 64.
No verificada en ese plazo la desocupacin, sin ms trmite se proceder al lanzamiento y se entregar
la tenencia al acreedor, hasta la oportunidad prevista en el artculo 63. A estos fines, el escribano
actuante podr requerir el auxilio de la fuerza pblica, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner
en depsito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este
procedimiento tramitar in audita parte, y ser de aplicacin supletoria lo establecido en los cdigos de
forma.
ARTICULO 55. El acreedor estar facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad
un informe sobre el estado del dominio y gravmenes que afectaren el inmueble hipotecado, con
indicacin del importe de los crditos, sus titulares y domicilios.
ARTICULO 56. Asimismo el acreedor podr:
a) Solicitar directamente en el registro correspondiente la expedicin de un segundo testimonio del
ttulo de propiedad del inmueble, con la sola acreditacin de ese carcter y a costa del ejecutado;
140

b) Requerir la liquidacin de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad

horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de
no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) das hbiles desde la recepcin de su
solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran
por aplicacin de lo dispuesto anteriormente no afectarn el trmite de remate del bien gravado.
ARTICULO 57. Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenar por s, sin intervencin
judicial, la venta en remate pblico del inmueble afectado a la garanta, por intermedio del martillero
que designe y con las condiciones usuales de plaza. Se debern publicar avisos durante tres (3) das en
el diario oficial y en dos (2) diarios de gran circulacin, uno al menos en el lugar de ubicacin del
inmueble. El ltimo aviso deber realizarse con una anticipacin no mayor de dos (2) das a la fecha
fijada para el remate. En el remate estar presente el escribano quien levantar acta.
ARTICULO 58. La base de la subasta ser el monto de la deuda a la fecha de procederse a la venta
y los avisos debern como mnimo informar sobre la superficie cubierta, ubicacin del inmueble,
horario de visitas, estado de la deuda por tasas, impuestos, contribuciones y expensas, da, hora y lugar
preciso de realizacin de la subasta.
ARTICULO 59. El deudor, el propietario y los dems titulares de derechos reales sobre la cosa
hipotecada debern ser notificados de la fecha de la subasta por medio fehaciente con siete (7) das
hbiles de anticipacin, excluido el da de la subasta.
ARTICULO 60. Realizada la subasta, el acreedor practicar liquidacin de lo adeudado segn el
respectivo contrato y las pautas anteriormente dispuestas, ms los gastos correspondientes a la
ejecucin, los que por todo concepto no podrn superar el tres por ciento (3%) del crdito. Proceder a
depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendicin
de cuentas documentada dentro de los cinco (5) das siguientes. El juez dar traslado al deudor de la
citada presentacin de la acreedora por el trmino de cinco (5) das a los efectos de la impugnacin o
aceptacin de la liquidacin. De no mediar embargos, inhibiciones u otros crditos, y existiendo
conformidad entre deudor y acreedor con respecto al remanente, ste podr entregar directamente a
aqul dicho remanente.
ARTICULO 61. Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondr otro reduciendo la base en
un veinticinco por ciento (25%). Si tampoco existieren postores se ordenar la venta sin limitacin de
precio y al mejor postor. No se proceder al cobro de suma alguna en concepto de honorarios por los
remates fracasados. Si resultare adquirente el acreedor hipotecario proceder a compensar su crdito.
ARTICULO 62. Cuando el comprador no abonare la totalidad del precio en tiempo, se efectuar
nuevo remate. Aqul ser responsable de la disminucin real del precio que se obtuviere en la nueva
subasta, de los intereses acrecidos y de los gastos ocasionados.
ARTICULO 63. La venta quedar perfeccionada, sin perjuicio de lo dispuesto por el artculo 66,
una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y hecha la tradicin a favor del comprador,
y ser oponible a terceros realizada que fuere la inscripcin registral correspondiente. El pago se har
directamente al acreedor cuando ste sea titular de la totalidad del crdito.
El remanente ser depositado dentro del quinto da de realizado el cobro.
Si hubiere ms de un acreedor el pago se har al martillero interviniente, quien descontar su comisin
y depositar el saldo a la orden del Juez para que ste cite a todos los acreedores para distribuir la suma
obtenida.

141

Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla directamente al comprador;
caso contrario y no habiendo mediado desposesin anticipada deber ser realizada con intervencin del
juez, aplicndose en lo pertinente el artculo 54. La protocolizacin de las actuaciones ser extendida
por intermedio del escribano designado por el acreedor, sin que sea necesaria la comparecencia del
ejecutado, y deber contener constancia de:
a) La intimacin al deudor en los trminos del artculo 53;
b) La notificacin del artculo 59;
c) La publicidad efectuada;
d) El acta de la subasta.
Los documentos correspondientes sern agregados al protocolo.
Los embargos e inhibiciones se levantarn por el juez interviniente con citacin de los jueces que han
trabado las medidas cautelares, conforme a las normas de procedimiento de la jurisdiccin.
ARTICULO 64. El ejecutado no podr interponer defensas, incidente o recurso alguno tendiente a
interrumpir el lanzamiento previsto por el artculo 54 ni la subasta, salvo que acreditare verosmilmente
alguno de los siguientes supuestos:
a) Que no est en mora;
b) Que no ha sido intimado de pago;
c) Que no se hubiera pactado la va elegida; o
d) Que existieran vicios graves en la publicidad.
En tales casos el juez competente ordenar la suspensin cautelar del lanzamiento o de la subasta.
Si el acreedor controvierte las afirmaciones del ejecutado, la cuestin se sustanciar por el
procedimiento ms abreviado que consienta la ley local. Si por el contrario reconociese la existencia de
los supuestos invocados por el ejecutado, el juez, dejar sin efecto lo actuado por el acreedor y
dispondr el archivo de las actuaciones salvo en el caso del inciso d), hiptesis en la cual determinar la
publicidad que habr que llevarse a cabo antes de la subasta.
ARTICULO 65. Una vez realizada la subasta y cancelado el crdito ejecutado, el deudor podr
impugnar por la va judicial, por el procedimiento ms abreviado que solicite el deudor:
a) La no concurrencia de los hechos que habilitan la venta;
b) La liquidacin practicada por el acreedor;
c) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente ttulo por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deber indemnizar los daos causados, sin perjuicio de las sanciones
penales y administrativas a que se hiciere pasible.

142

ARTICULO 66. Dentro de los treinta (30) das corridos de efectuada la ejecucin extrajudicial, el
deudor podr recuperar la propiedad del inmueble si pagara al adquirente el precio obtenido en la
subasta, ms el tres por ciento (3%) previsto en el artculo 60.
ARTICULO 67. Si el precio obtenido en la subasta no cubriera la totalidad del crdito garantizado
con la hipoteca, el acreedor practicar liquidacin ante el juez competente por el proceso de
conocimiento ms breve que prev la legislacin local. La liquidacin se sustanciar con el deudor,
quien podr pedir la reduccin equitativa del saldo que permaneciere insatisfecho despus de la subasta,
cuando el precio obtenido en ella fuera sustancialmente inferior al de plaza, teniendo en cuenta las
condiciones de ocupacin y mantenimiento del inmueble.
TITULO VI
Reformas al Cdigo Civil
ARTICULO 68. Incorprase como prrafo final del articulo 980 del Cdigo Civil el siguiente:
Los instrumentos pblicos extendidos de acuerdo a lo que establece este cdigo gozan de entera fe y
producen idnticos efectos en todo el territorio de la Repblica Argentina, cualquiera sea la jurisdiccin
donde se hubieren otorgado.
ARTICULO 69. Incorprase como prrafo final del articulo 997 del Cdigo Civil el siguiente:
Cuando un acto fuere otorgado en un territorio para producir efectos en otro, las leyes locales no podrn
imponer cargas tributarias ni tasas retributivas que establezcan diferencias de tratamiento, fundadas en
el domicilio de las partes, en lugar del cumplimiento de las obligaciones o en el funcionario
interviniente.
ARTICULO 70. Se aplicarn las normas de este artculo y las de los artculos 71 y 72, cuando se
cedan derechos como componentes de una cartera de crditos, para:
a) Garantizar la emisin de ttulos valores mediante oferta pblica;
b) Constituir el activo de una sociedad, con el objeto de que sta emita ttulos valores ofertables
pblicamente y cuyos servicios de amortizacin e intereses estn garantizados con dicho activo;
c) Constituir el patrimonio de un fondo comn de crditos.
ARTICULO 71. La cesin prevista en el artculo anterior podr efectuarse por un nico acto,
individualizndose cada crdito con expresin de su monto, plazos, intereses y garantas. En su caso, se
inscribir en los registros pertinentes.
Los documentos probatorios del derecho cedido se entregarn al cesionario o fiduciario o, en su caso, a
un depositario o al depositario del fondo comn de crditos.
ARTICULO 72. En los casos previstos por el artculo 70:
a) No es necesaria la notificacin al deudor cedido siempre que exista previsin contractual en el
sentido. La cesin ser vlida desde su fecha;
b) Slo subsistirn contra el cesionario la excepcin fundada en la invalidez de la relacin crediticia o el
pago documentado anterior a la fecha de cesin;
143

c) Cuando se trate de una entidad financiera que emita ttulos garantizados por una cartera de valores
mobiliarios que permanezcan depositados en ella, la entidad ser el propietario fiduciario de los activos.
Sin embargo los crditos en ningn caso integrarn su patrimonio.
ARTICULO 73. Sustityese el articulo 2662 del Cdigo Civil por el siguiente:
Articulo 2662: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razn de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el
efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.
ARTICULO 74. Agrgase, como segundo prrafo del articulo 2670 del Cdigo Civil, el siguiente:
Quedan a salvo los actos de disposicin realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en
la legislacin especial.
ARTICULO 75. Agregase como segundo prrafo del articulo 3936 del Cdigo Civil el siguiente:
Las legislaciones locales dispondrn el rgimen procesal de la ejecucin judicial de la garanta
hipotecaria, conforme a las siguientes pautas:
a) El procedimiento ser el del juicio ejecutivo;
b) el trmite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas, contribuciones y
expensas podr tramitarse de manera extrajudicial, y el estado de ocupacin podr constatarse por acta
notarial;
c) No proceder la compra en comisin;
d) En ningn caso podr declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el
juez podr exigir caucin suficiente al acreedor;
e) Si fuera solicitado por el acreedor, el juez decretar el desalojo del inmueble antes del remate.
ARTICULO 76. Agrgase como ltimo prrafo del articulo 3876 del Cdigo Civil el siguiente:
Puede convenirse la postergacin de los derechos del acreedor hasta el pago total o parcial de otras
deudas presentes o futuras del deudor.
TITULO VII
Modificaciones al rgimen de corretaje
ARTICULO 77. Para la matriculacin y el desempeo del corredor no ser exigible el hallarse
domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer.
En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas slo se recibir comisin del comitente. En
las restantes operaciones la comisin al comprador no podr exceder el 1 1/2 del valor de compra.
TITULO VIII
Modificaciones a la Ley de Fondos Comunes de Inversin

144

ARTICULO 78. Modifcase la Ley 24.083, de la siguiente forma:

a) Incorpranse dos prrafos finales al articulo 1, el que queda redactado de la siguiente forma:
Artculo 1: Se considera fondo comn de inversin al patrimonio integrado por valores mobiliarios con
oferta pblica, metales preciosos, divisas, derechos y obligaciones derivados de operaciones de futuros
y opciones, instrumentos emitidos por entidades financieras autorizadas por el Banco Central de la
Repblica Argentina, y dinero, perteneciente a diversas personas a las cuales se las reconocen derechos
de copropiedad representados por cuotapartes cartulares o escriturales. Estos fondos no constituyen
sociedades y carecen de personera jurdica.
Los fondos comunes se constituyen con una cantidad mxima de cuotapartes de acuerdo con el artculo
21 de esta ley, podrn tener objetos especiales de inversin e integrar su patrimonio con conjuntos
homogneos o anlogos de bienes reales o personales, o derechos creditorios con garantas reales o sin
ellas de acuerdo con lo que disponga la reglamentacin del rgano de fiscalizacin previsto en el
articulo 32 de esta ley.
Los fondos comunes de inversin podrn emitir distintas clases de cuotapartes con diferentes derechos.
Las cuotapartes podrn dar derechos de copropiedad de acuerdo con lo previsto en el primer prrafo de
este articulo y tambin podrn emitirse cuotapartes de renta con valor nominal determinado y una renta
calculada sobre dicho valor cuyo pago ser sujeto al rendimiento de los bienes que integren el haber del
fondo.
b) Sustityese el articulo 2 por el siguiente:
Articulo 2: La denominacin fondo comn de inversin as como las anlogas que determinen la
reglamentacin podrn utilizarse nicamente para los que se organicen conforme a las prescripciones de
la presente ley, debiendo agregar la designacin que les permita diferenciarse entre s. La denominacin
fondo comn de inversin inmobiliario as como las anlogas que determine la reglamentacin solo
podrn ser utilizadas por aquellos fondos comunes de inversin con una cantidad mxima de
cuotapartes cuyo patrimonio se hallare integrado, adems de por los bienes previstos en el prrafo
primero del artculo 1 de esta ley, por derechos sobre inmuebles, crditos hipotecarios en primero o
ulterior grado y derechos de anticresis constituidos sobre inmuebles en las proporciones que establece
en la reglamentacin.
c) Modifcase el inciso a) del artculo 13, el que quedar redactado de la siguiente forma:
Artculo 13: El Reglamento de Gestin debe especificar:
a) Planes que se adoptan para la inversin del patrimonio del fondo, especificando los objetivos a
alcanzar, las limitaciones a las inversiones por tipo de activo y, de incluir crditos, la naturaleza de los
mismos y la existencia o no de coberturas contra el riesgo de incumplimiento.
d) Modifcase el inciso c) del articulo 14, el que queda redactado de la siguiente forma:
c) La guardia y el deposito de valores y dems instrumentos representativos de las inversiones, pago y
cobro de los beneficios devengados, as como el producto de la compraventa de valores y cualquiera
otra operacin inherente a estas actividades. Los valores podrn ser depositados en una caja constituida
segn lo dispone la ley 20.643.
e) Incorporase como inciso e) del articulo 14 el siguiente:
e) En los casos de fondos comunes de inversin inmobiliaria:
145

I. Actuar como fiduciario, en los trminos del articulo 2662 del Cdigo Civil respecto de los inmuebles,
derechos de anticresis y crditos hipotecarios, en beneficio de los cuotapartistas y conforme a las
instrucciones de la sociedad gerente. Esta ltima deber prestar su asentimiento expreso en todo acto de
adquisicin o disposicin de los bienes antes indicados.
II. Realizar respecto de los bienes inmuebles todos los actos de administracin que sean necesarios para
su conservacin, venta, hipoteca o constitucin de otros derechos reales, arrendamiento o leasing
conforme a las instrucciones que imparta la sociedad gerente. El reglamento de gestin podr asignar
esas tareas directamente a la sociedad gerente, sin necesidad de ningn otro instrumento.
III. Custodiar los dems bienes que integran el fondo comn.
IV. Llevar por s a travs de una caja constituida segn la ley 20.643, el registro de cuotaparte
escriturales o nominativas y expedir las constancias que soliciten los cuotapartistas.
f) Sustituyese el articulo 17 el que quedara redactado de la siguiente forma:
Articulo 17: el dinero en efectivo no invertido perteneciente al fondo, debe depositarse en entidades
financieras autorizadas por el Banco Central de la Repblica Argentina, o para el caso de los depsitos
y otras transacciones en moneda extranjera que fueran necesarias para las operaciones de los fondos
comunes en mercados del exterior en las entidades financieras internacionales que renan las
condiciones que determine la reglamentacin.
g) Incorporase un prrafo final al articulo 18, el que quedara redactado de la siguiente forma:
Articulo 18: Las cuotapartes emitidas por el fondo comn de inversiones estarn representadas por
certificados de copropiedad nominativos o al portador, en los cuales se dejara constancia de los
derechos del titular de las copropiedad y debern ser firmados por los representantes de ambos rganos
del fondo. Las firmas podrn ser estampadas por medios mecnicos copiadores. Prodrn emitirse
cuotapartes escriturales, estando a cargo de la depositaria el registro de cuotapartistas. Un mismo
certificado podr representar uno o ms cuotapartes. La emisin de cuotapartes debe expedirse contra el
pago total del precio de suscripcin, no admitindose pagos parciales.
Los fondos cerrados podrn emitir certificados globales para su deposito en regmenes de deposito
colectivo.
h)Agregase como ultimo prrafo del articulo 21 los siguientes:
El reglamento de gestin puede prever que al menos un (1) ao antes de la expiracin del plazo por el
que se constituyo el fondo, una asamblea de cuotapartistas resuelva su prrroga. Los cuotapartistas
disconformes con lo dispuesto por la asamblea, podrn solicitar el rescate de su cuotapartes, a las que se
les integrara el valor de su participacin en el trmino mximo de un (1) ao.
A la asamblea de cuotapartistas se aplicaran las disposiciones de la ley 19.550 de sociedades
comerciales relativas a la asamblea extraordinaria.
i) Agrganse como segundo, tercero y cuarto prrafo del articulo 25 de la ley 24.083, los siguientes:
Las cuotapartes y cuotapartes de renta de los fondos comunes de inversin, sern objeto del siguiente
tratamiento impositivo:
a) Quedan exentas del impuesto al valor agregado las prestaciones financieras que puedan resultar
involucradas en su emisin, suscripcin colocacin, transferencia y renta;
146

b) Los resultados provenientes de su compraventa, cambio, permuta, conversin y disposicin, as

como tambin sus rentas, quedan exentos del impuesto a las ganancias, excepto para los sujetos
comprendidos en titulo VI de la Ley de Impuestos a las Ganancias (texto ordenado en 1986 y sus
modificaciones). Cuando se trate de beneficiarios del exterior comprendidos en el ttulo y de ocupacin,
designados a tal fin al expuesto en su articulo 21 y en el artculo 104 de la ley 11.683 (texto ordenado
1978 y sus modificaciones).
El tratamiento impositivo establecido en el prrafo anterior ser de aplicacin cuando los referidos
ttulos sean colocados por oferta pblica.
Asimismo, a los efectos del impuesto al valor agregado, las incorporaciones de crditos a un fondo
comn de inversin, no constituirn prestaciones o colocaciones financieras agravadas. Cuando el
crdito incorporado incluya intereses de financiacin, el sujeto pasivo del impuesto por la prestacin
correspondiente a estos ltimos continuar siendo el cedente, saldo que el pago deba efectuarse al
cesionario o a quienes indique, en cuyo caso ser quien lo reciba el que sumir la calidad de sujeto
pasivo.
TITULO IX
Modificaciones al Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin
ARTICULO 79. Modificase el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin de la siguiente
forma:
Articulo 598: Dictada la sentencia de trance y remate se proceder de la siguiente forma:
1. El juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin, designado a tal fin al escribano que
proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo
acto se intimar a su desocupacin en el plazo de diez (10) das, bajo apercibimiento de lanzamiento
por la fuerza pblica.
No verificada en ese plazo la desocupacin, sin ms trmite se proceder al lanzamiento y se entregar
la tenencia al acreedor, hasta la aprobacin del remate, con intervencin del notario al que se refiere el
prrafo anterior. A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pblica,
allanar domicilio los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estar facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre
el estado y gravmenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicacin del importe de los
crditos, sus titulares y domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidacin de las deudas que existan en concepto de
expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble,
bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) das hbiles
desde la recepcin de su solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los
reclamos que se dedujeron por aplicacin de lo dispuesto en este inciso no afectarn el tramite de
remate del bien gravado.
4. La venta quedar perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y
realizada la tradicin a favor del comprador. El pago se podr realizar directamente al acreedor, quien
deber depositar el remanente dentro del quinto da verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la
tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla directamente al comprador: caso contrario y no
habiendo mediado desposesin como lo prev el inciso 1 deber ser entregado con intervencin del
147

juez. La protocolizacin de las actuaciones ser extendida por intermedio del escribano designado por
el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso
alguno, salvo las defensas del articulo 64 en la oportunidad del articulo 54, sin perjuicio de que el
deudor pueda ejercitar, en juicio sumarsimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor.
Si existiera peligro de desproteccin de alguno de los interesados, se notificar al defensor oficial para
que asuma el control del proceso de ejecucin de la garanta.
6. Una ves realizada la subasta y cancelado el crdito ejecutado, el deudor podr impugnar por la va
judicial:
a) La liquidacin practicada por el acreedor, y
b)El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente articulo por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deber indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las
sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7. en los casos previstos en el presente articulo, no proceder la compra en comisin ni la
indisponibilidad de los fondos de la subasta.
No obstante el juez podr pedir caucin suficiente al acreedor.
TITULO X
Modificaciones al Rgimen Registral
ARTICULO 80. Cuando la ley lo autorice pueden ser inscritos los instrumentos privados, siempre
que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico.
ARTICULO 81. La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters para asegurar el derecho que se ha de registrar.
TITULO XI
Modificaciones al Cdigo Penal
ARTICULO 82. Agrgase al artculo 173 del Cdigo Penal, los siguientes incisos:
12. El titular fiduciario, el administrador de fondos comunes de inversin o el dador de un contrato de
leasing, que en beneficio propio o de un tercero dispusiere, gravare o perjudicare los bienes y de esta
manera defraudare los derechos de los cocontratantes.
13. El que encontrndose autorizado para ejecutar extrajudicialmente un inmueble lo ejecutara
extrajudicialmente un inmueble lo ejecutara en prejuicio del deudor, a sabiendas de que el mismo no se
encuentra en mora, o maliciosamente omitiera cumplimentar los recaudos establecidos para la subasta
mediante dicho procedimiento especial.

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14. El tenedor de letras hipotecarias que en prejuicio del deudor o de terceros omitiera consignar en el
titulo los pagos recibidos.
TITULO XII
Modificaciones a las leyes impositivas
CAPITULO I
ARTICULO 83. Los ttulos valores representativos de deuda y los certificados de participacin
emitidos por fiduciarios respecto de fideicomisos que se constituyan para la titulizacin de activos,
sern objeto del siguiente tratamiento impositivo:
a) Quedan exentas del impuesto al valor agregado las operaciones financieras y prestaciones relativas a
su emisin, suscripcin, colocacin, transferencia, amortizacin, intereses y cancelacin, como as
tambin las correspondientes a sus garantas;
b) Los resultados provenientes de su compraventa, cambio, permuta, conversin y disposicin, como
as tambin sus intereses, actualizaciones y ajustes de capital, quedan exentos del impuesto a las
ganancias, excepto para los sujetos comprendidos en el Ttulo VI de la Ley de Impuesto a las Ganancias
(texto ordenado 1986) y sus modificaciones. Cuando se trate de beneficiarios del exterior comprendidos
en el ttulo V de la citada norma legal, no regir lo dispuesto en su artculo 21 y en el artculo 104 de la
Ley 11.683 (texto ordenado 1978) y sus modificaciones.
El tratamiento impositivo establecido en este artculo ser de aplicacin cuando los referidos ttulos
sean colocados por oferta pblica.
ARTICULO 84. A los efectos del impuesto al valor agregado, cuando los bienes fideicomitidos
fuesen crditos, las transmisiones a favor del fideicomiso no constituirn prestaciones o colocaciones
financieras gravadas.
Cuando el crdito cedido incluya intereses de financiacin, el sujeto pasivo del impuesto por la
prestacin correspondiente a estos ltimos continuar siendo el fideicomitente, salvo que el pago deba
efectuarse al cesionario o a quien ste indique, en cuyo caso ser quien lo reciba el que asumir la
calidad de sujeto pasivo.
ARTICULO 85. Las disposiciones del presente captulo entrarn en vigencia el primer da del mes
subsiguiente al de la publicacin de la presente ley.
TITULO XIII
Desregulacin de aspectos vinculados a la construccin en el mbito de la Capital Federal (artculos 86
al 98)
ARTICULO 86. Agrgase al artculo 2.1.3.7 del Cdigo de la Edificacin (ordenanza 33.387
oficializada por ordenanza 33.515 de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires) el siguiente
prrafo:
Ante la presentacin de la documentacin exigida para la ejecucin de obras que requieran permiso, se
expedirn inmediatamente y en un mismo acto, el nmero de expediente y la registracin, postergando
cualquier anlisis sobre aquella documentacin para la etapa siguiente de fiscalizacin, basada en la
responsabilidad profesional.
149

ARTICULO 87. Agrgase al inciso a) del artculo 2.1.2.2. del Cdigo de la Edificacin (ordenanza
33.387 oficializada por la 33 515 de la Municipalidad de Buenos Aires), como ltimo prrafo el
siguiente:
Cuando la entrega de los certificados exigidos para el permiso de obra demorase ms de cuarenta y
ocho (48) horas, el interesado quedar autorizado para suplirlos con la presentacin de la solicitud
correspondiente en la que constar el incumplimiento del plazo antes mencionado.
ARTICULO 88. Dergase la exigencia del registro de gestores, prevista por el artculo 2.5.9.6. del
Cdigo de Edificacin (ordenanza 33.387 oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 89. Redcese el costo del derecho de ocupacin y uso de la va pblica con obradores
de empresas privadas por cuenta de terceros, previsto por el artculo 26 de la Ordenanza Tarifaria para
el ao 1994 (47.548), a la suma de cinco centavos ($ 0,05).
ARTICULO 90. Redcese la contribucin por publicidad prevista por el artculo 65 de la
Ordenanza Tarifaria para el ao 1994 (47 548), al cinco por ciento (5%) del valor anual de la mayor
tarifa para un aviso frontal simple conforme el artculo 13.4.14 del Cdigo de la Publicidad (ordenanza
41.115), con un importe nico para toda la Capital.
ARTICULO 91. Dergase el artculo 2 y la obligacin de percibir honorarios por etapas prevista en
los captulos II, III y IV del arancel aprobado por decreto ley 7887/55.
ARTICULO 92. Dergase el artculo 2.1.1.4. del libro segundo del Cdigo de Etica para la
Agrimensura, Arquitectura e Ingeniera, aprobado por decreto 1099/84.
ARTICULO 93. Dergase la intervencin del Consejo Profesional respectivo en la extensin del
certificado de encomienda de tareas profesionales, previsto en el apartado 4, inciso a), del artculo 2
1.2.2. del Cdigo de la Edificacin (ordenanza 33.387, oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 94. Prohbese a los colegios profesionales de agrimensura, arquitectura e ingeniera
exigir a sus matriculados, en forma previa a la realizacin de actividades en que stos asuman
responsabilidad profesional, cualquier clase de certificado de habilitacin y registro de encomienda.
ARTICULO 95. Suprmese el Registro Municipal de Profesionales al que se refiere el artculo
2.5.9.1. y concordantes del Cdigo de la Edificacin (ordenanza 33.387, oficializada por ordenanza
33.515) y crase, en su reemplazo un Registro de Profesionales Sancionados, donde figurarn
exclusivamente aquellos profesionales que hayan sido suspendidos o inhabilitados para ejercer en el
mbito municipal.
Podrn ejercer libremente su profesin en el mbito de la Capital Federal, de conformidad con lo
establecido por el decreto 2293 del 2 de diciembre de 1992, quienes no se encuentren incluidos en el
Registro de Profesionales Sancionados mencionado en el prrafo anterior.
ARTICULO 96. Dergase el visado del consejo profesional respectivo del letrero reglamentario de
obra, previsto en el apartado 5, inciso a), del artculo 2.1.2.2. del Cdigo de la Edificacin (ordenanza
33.387, oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 97. Djase sin efecto toda norma legal que se oponga al contenido de la presente ley.
ARTICULO 98. Comunquese al Poder Ejecutivo. ALBERTO R.PIERRI. FAUSTINO
MAZZUCCO. Esther H. Pereyra Aranda de Prez Pardo. Eduardo Piuzzi.
150

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A

LOS VEINTIDOS DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DEL AO MIL NOVECIENTOS NOVENTA
Y CUATRO.

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