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Poder Judicial de la Nacin

CAMARA CIVIL - SALA J

EXPTE. N 98.474/2.011, VILLANUEVA MANUEL Y OTRO c/


PROPIETARIO VALLEJOS 3213 CABA s/PRESCRIPCION
ADQUISITIVA JUZG. N 16
///nos Aires, a los

das del mes de julio de

2015, reunidas las Seoras Jueces de la Sala J de la Excma. Cmara


Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de
pronunciarse en los autos caratulados: VILLANUEVA MANUEL Y
OTRO

c/

PROPIETARIO

VALLEJOS

3213

CABA

s/PRESCRIPCION ADQUISITIVA
La Dra.a Beatriz A.Vern dijo:
La sentencia de grado (fs.414/419) hace lugar a la
demanda, en consecuencia, declara la prescripcin adquisitiva de
dominio a favor de los actores M. Villanueva y G. A. De Simone,
sobre el inmueble sito en la calle Vallejos 3213 de esta ciudad. Con
costas.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el Defensor
Pblico Oficial, apelan y expresan agravios a fs. 435/439 y fs.
454/456, respectivamente. Corridos los traslados pertinentes, son
contestados por el coactor Villanueva a fs. 441/449 y fs.457/458.
1.- Sintetizar ambos agravios.
Reprochan la falta de prueba de los requisitos esenciales
previstos en la ley 14.159 y el Cdigo Civil. As, tambin, que no fue
acreditado el carcter del ingreso a la vivienda, que fue denunciado al
Sr. P. Fernndez, abuelo de uno de los coactores, como nica persona
que podra identificarse como titular del inmueble -lo cual
desprendera del Registro de Obras y Catastro-, que se ha incumplido
al art. 2353 del Cdigo de Vlez, no probado la conversin de
tenencia en posesin, insatisfecha con simples expresiones verbales,
Fecha de firma: 07/07/2015
Firmado por: MARTA DEL R MATTERA, JUEZ DE CAMARA
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Firmado por: ZULEMA DELIA WILDE, JUEZ DE CAMARA

que la sola declaracin de testigos no alcanzan a demostrar el


requisito temporal exigido por la legislacin de fondo y contraviene lo
dispuesto en el art. 24 inc. c) de la ley 14.159.
En cuanto a la prueba, mencionada en ltimo trmino,
uno de los testigos est comprendido en las generales de la ley, pues
tuvo relacin tutor pupilo respecto del usucapiente, por ello, adolece
de imparcialidad.
Se sostiene, que no fue acreditado el pago de impuestos
por el lapso de veinte aos, que el pago por s solo no constituye un
acto posesorio y que a pesar de la falta de acreditacin de obras y
arreglos en la propiedad que precisen el nimo de dueo, el
sentenciante determin que se encontraban acreditados los requisitos
de corpus y animus.
A la luz de estos reproches, reclaman la revocacin de la
sentencia, con costas.
2.- Advierto, que analizar las argumentaciones de las partes,
conducentes y relevantes para decidir el caso, como as tambin,
ponderar las pruebas que estime apropiadas para tal fin (CSJN,
Fallos. 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 274:113, 278:271;
291:390, 305:537, 307:1121, entre otros y remarcado por destacada
doctrina: Fassi, S.-Yez, C. Cdigo Procesal Civil y Comercial de
la Nacin, Comentado, Anotado y Concordado, t.1, pg. 825;
Fenochietto, C.-Arazi, R. Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin, Comentado y Anotado T.1, pg. 620; Aragoneses Alonso
Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pg. 971,
prrafo 1527; Calamandrei, P. La gnesis lgica de la sentencia
civil, en Estudios sobre el proceso civil, pgs. 369 y ss.).
3.- Cabe sealar que el art. 3948 del Cdigo Civil define la
prescripcin adquisitiva como "un derecho por el cual el poseedor
de una cosa inmueble adquiere la propiedad

Fecha de firma: 07/07/2015


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de ella por la

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continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley", o


sea que es un modo de adquirir el dominio.
Profundamente fueron analizados lo extremos del art.
4015 del Cdigo Civil, poniendo de resalto las caractersticas de la
posesin para legitimar la usucapin: continua, ininterrumpida, a
ttulo de dueo, pblica y pacfica.
La prescripcin adquisitiva, conforme lo legisla nuestro
Cdigo Civil (ver. arts. 3947, 3948 y sigs.) importa la posibilidad de
adquirir un derecho real -no personal- por el transcurso del tiempo
fijado por la ley, el que ser distinto segn haya o no justo ttulo y
buena fe (conf. arts. 3999 y 4015).
La usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio es
una situacin jurdica que consiste en reconocer como propietario de
un inmueble a aqul que lo ocupe, utilizndolo como si fuera el
dueo durante

el plazo que la misma ley fija. Es un modo de

consolidar una adquisicin hecha por la posesin durante el tiempo y


con los requisitos exigidos por la ley. Se funda en una presuncin de
renuncia del dueo derivada del abandono de la cosa y ejercicio del
derecho por parte de otro. En definitiva, puede
explicacin resulta del conjunto de

decirse que la

todas las razones y motivos

haciendo de tal institucin jurdica una cosa justa, moral, conveniente


y necesaria al orden social y jurdico.
La posesin, como se manifieste debe revestir los
siguientes caracteres: 1) a ttulo de dueo; 2) continua y no
interrumpida; 3) pblica y pacfica (conf. Salvat-Argaraaz, Derecho
Civil Argentino, Derechos Reales T.II, pg. 225, n1925 y 954 y sus
citas; Lafaille, Tratado de Derechos Reales T.I, pg. 772; Borda,
Guillermo A., Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales T.II, pg.
210/212, n631 a 636; Salas-Trigo Represas, Cdigo Civil Anotado
T.3, pgs. 337 y sigs.; Smayevsky, Miriam-Penna, Marcela A.,

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Usucapin-Procesos Judiciales ed.La Ley, pgs. 135 y sigs.; Arean,


Beatriz, Juicio de Usucapin ed. Hammurabi, pgs. 108 y sigs.).
El art. 2351 dispone que habr posesin en las cosas
cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder (corpus) con la intencin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad. La intencin del poseedor, el animus
possidendi no implica creerse propietario, ni siquiera pensar que se va
a llegar a ser propietario, sino slo actuar con prescindencia de la
existencia de un propietario, sometiendo la cosa a su poder y
excluyendo la intromisin de extraos, independientemente de que
conozca o no quin es el propietario (conf. Highton, Elena, Posesin
y tenencia (Concepto de ambos institutos. Semejanzas y diferencias
en la doctrina en general y en nuestro Cdigo Civil) LL 1988-A973).
Esta posesin puede ser legtima cuando corresponde al
ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley (art. 2355,
parte 1 Cd. Civil); e ilegtima cuando se tenga sin ttulo, o por un
ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir
derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a
poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla (art. 2355, parte 2).
La intencin de tener la cosa para s debe acreditarse en
forma indispensable mediante actos que no sean comunes a toda
ocupacin, sino propios y exclusivos de la posesin propiamente
dicha.
En sntesis, la voluntad de cambiar de ttulo la posesin,
requiere la prueba de actos materiales, que objetivamente sean
compatibles con el ejercicio del dominio del dueo de la cosa (conf.
Alterini, Jorge N., Cdigo Civil Anotado dirigido por Llambas,
Jorge J. T.IV-A, pg. 83, com. Art. 2353 y pg. 1078, com. Art. 3468;
Salvat-Argaaraz, ob. cit., T.II, n 991; Laquis, M. Derechos Reales
T.I, pg. 380 y sigs.).
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La posesin como elemento de derecho es la que


permitir la adquisicin de cosas por prescripcin, ya que tiene
innegables efectos publicitarios, permite revelar a los terceros cual es
la aparente situacin jurdica con relacin a la cosa, y los actos
posesorios contemplados en el art. 2384 del Cdigo de Fondo junto
con la exigencia del art. 2479 implican la posibilidad de que aquel que
ha posedo la cosa efectivamente de manera quieta, pblica, pacfica,
e ininterrumpida y exclusiva, con animus domini adquiera el dominio
de ella por usucapin (conf. Garrido Cordobera, Lidia M. R:
Problemtica de la prescripcin adquisitiva y la publicidad posesoria.
(Un fallo ajustado a derecho), LL 1989-B-71).
Se ha sostenido que el fundamento del instituto es la
estabilidad del derecho de propiedad, permitiendo, cuando se
verifiquen sus recaudos, dar finiquito a toda posible controversia
sobre la base de acreditar efectiva posesin. Ante el argumento de que
es inmoral premiar al usurpador o en general aquel que se apropia
carente de ttulo y buena fe, se sostiene que la inaccin negligente del
propietario durante tantos aos en que debi ejercer sus derechos,
hace presumir su renuncia. Consecuentemente los transmitir como
castigo a favor de quien purg sus falencias desempendose en
sociedad como propietario. Por otra parte, esta prescripcin ms que
una

utilidad

prctica

contempla

la

necesidad

de

aventar

incertidumbres como las que podrn plantearse a cualquier


propietario, ante el eventual cuestionamiento de uno de los eslabones
en la cadena de transmisiones de sus antecesores. Se enfrentara
entonces con la prueba diablica, a veces imposible, de acreditar una
legitimidad remota. Una norma sabia como la del art. 3270 del Cdigo
civil le obligara a demostrar su derecho con todos sus antecedentes,
dado que nadie podr transmitir uno mejor ni ms extenso que el
propio. La conjuncin de estos fundamentos ms que uno solo en
particular, hace que la usucapin sea justa, adems de conveniente y
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necesaria para el orden pblico y social. Confiere seguridad jurdica,


estimulando el aprovechamiento y explotacin de los bienes por los
que adems de operar en inters del usucapiente, lo hace en el inters
social (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo L. La usucapin
veinteaal y sus recaudos, LL 1996-C-67; esta Sala Expte.
n119.221/95 Calautti, Roberto Felipe c/DAntuono de Rapicavali,
Antonieta Gracia y otros s/ prescripcin adquisitiva voto en primer
trmino la Dra. Marta del Rosario Mattera, del 4/3/2009).
El respaldo probatorio debe ser pleno e indubitable, y en
forma inequvoca poner de manifiesto el nimo posesorio y no la mera
ocupacin del bien, lo cual lleva aparejado la exigencia de estrictez y
rigurosidad con que la prueba debe apreciarse (esta Sala, entre otros,
Expte. n121.028/2004, Pisapia, Antonio Jos c/Sucesores de Rafael
Vicente Pisapia s/prescripcin adquisitiva, del 09/6/2008, Expte.
n21.250/2008, Nieto, Haydee Ofelia y otro c/ Arce, Federico Miguel
y otros s/ Prescripcin adquisitiva, del 05/12/2013).
En nuestro ordenamiento jurdico,
usucapin inmobiliaria: breve,

existen dos clases de

corta u ordinaria y larga o

extraordinaria.

Ambas

tienen requisitos comunes referidos a la

posesin y el

tiempo. La usucapin breve tiene adems ciertos

requisitos propios que, de existir, permiten justamente abreviar el


plazo para adquirir la cosa frente a todos, y que son el justo ttulo y la
buena fe.
La usucapin larga, requiere como elemento fundamental la
"posesin" en los trminos del art. 2351 del C. Civil.
La posesin necesaria, a los efectos de usucapir, es la posesin
establecida por el art. 2351 del Cdigo Civil y ccs., vale decir con sus
dos elementos el corpus y el animus domini, es decir "con nimo de
tener la cosa para s", como reza el art. 4015 del cuerpo citado, o sea
que debe tratarse de un poseedor a ttulo de propietario o dueo.
Poseedor es toda persona que dispone de hecho como lo har el
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propietario; debe tratar la cosa como si le perteneciera por derecho;


debe comportarse de dicha manera negndose a reconocer en cabeza
de otro un derecho cualquiera, superior al suyo.
La posesin debe ser inequvoca, es decir
manifestarse por actos suficientemente

que debe

caracterizados como para

anunciar de manera indudable la pretensin de parte del poseedor de


comportarse como dueo de la cosa. Debe ser pblica en el sentido
de que

debe exteriorizarse a los efectos de que los terceros,

especialmente el dueo, adviertan la existencia del poseedor en su


inmueble. Debe aparecer como el
propiedad en forma pacfica

ejercicio de un derecho de

o quieta (ver sobre el tema Beatriz

Arean, Juicio de Usucapin, Hammurabi, Buenos Aires, 2005.


4ta.edicin, pg.152 y sgtes.).
Finalmente, exige la ley adems del hecho de la posesin, el
curso de la prescripcin. Significa que la posesin que revista los
caracteres exigidos por la normativa no conduce a la adquisicin por
usucapin sino a travs de un cierto tiempo que

vara para las

diferentes clases de prescripcin.


A los efectos de llenar el requisito del tiempo, el poseedor no
necesita acreditar el nmero de aos de posesin requeridos (20 aos
en este caso), sino que puede aprovecharse de la posesin de sus
antecesores, siempre que renan los requisitos propios de la accesin
de posesiones (conf. Mariani de Vidal, "Curso de Derechos Reales",
T. 1, cap. 3, pto. XI).
En cuanto a la continuidad de la posesin, de acuerdo a la nota
del art. 2481 del C. Civil,

depende de la actividad del propio

poseedor, pues debe poseer sin intermitencias ni lagunas. Es decir,


que la continuidad de la posesin se traduce en la realizacin por parte
del poseedor de actos posesorios cumplidos con regularidad, como los
hara el verdadero propietario (conf. Salvat, R. Tratado de Derecho
Civil Argentino. Derechos Reales, T I, pg.280, n46; Lafaille,
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Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales, T III, pg.308, n82;


Beatriz Arean, Juicio de usucapin, pg.161).
4.- Sentados los pilares jurdicos sobre los cuales se basar el
anlisis de la causa, proceder al estudio de las pruebas aportadas a
las actuaciones (conf. art. 377 CPCC).
Debo destacar que toda vez que en los juicios de usucapin se
ve afectado el orden

pblico, al estar en juego el derecho de

propiedad del inmueble y su forma de transmisin, la incontestacin


de la demanda, o el allanamiento, no adquiere la virtualidad decisoria
que puede tener en otros procesos en los que se discuten derechos
privados eminentemente subjetivos y patrimoniales por lo que debe
estarse a las resultas de la prueba rendida en autos (conf. entre otros,
CNCivil, Sala I, "Foster, Hebe y otro c/ Pasman,

E.; s/posesin

vicenal; CNCivil sala F del 10-04-2003, Sumario N15424 de la Base


de Datos de la Secretara de Jurisprudencia de la Cmara Civil Boletn N13/2003, Fallo completo publicado en: Gaceta de paz del
29/05/2003; etc.).
La prueba aportada por la actora no hace ms que ratificar los
dichos expuestos en su libelo inicial.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informa sobre el
bien en cuestin, que consultada la Base de Datos que conforma el
padrn inmobiliario de propiedad de la Ciudad no se hallaron
antecedentes sobre el dominio del inmueble (fs.280 y fs. 390).
El Defensor Oficial, para dar cumplimiento del art. 24 de la ley
14.159 indica una serie de pautas a fin de dirigir la accin contra
Pascual Fernndez, quien sera el titular de acuerdo al catastro (fs.294,
fs. 299, fs. 303).
A fs. 308 el juez interviniente ordena la publicacin de
edictos por dos das en el Boletn Oficial y en la Prensa emplazando a
quien resulte propietario del inmueble sito en la calle Vallejos 3213 de

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esta ciudad (v. fs. 311, 313, fs. 368), resultando infructuosa la
convocatoria (fs. 323).
En lo que respecta a la declaracin testimonial, an cuando
prescinda de Sandoval (fs.358), los dichos de Zavala resultan
contundentes (fs.357/vta.). No descarto, que al ser tenido en cuenta
como testigo nico deba valorarse con la mayor severidad y rigor
crtico, tratndose de desentraar el mrito o la inconsistencia de la
declaracin mediante su confrontacin con las dems circunstancias
de la causa (Guasp.Derecho Procesal Civil, T.1, pgs. 565/6,
Palacio, L. Derecho Procesal Civil ed. Abeledo Perrot, 1975, t.V,
pg. 266; esta Sala, Alonso, Rubn Delfor c/ Morales, Antonio
Roberto y otros del 30/9/05, expte. n 84737/07. Macchi, Daniel
Roberto c/ Autopistas del Sol S.A. s/ daos y perjuicios del 14/5/10,
expte. n109.017/2.000, Canosa, Juan Manuel y otro c/Empresa
Transporte Automotor Plaza y

otros s/daos y perjuicios, del

17/6/2008).
A la luz de esos conceptos no encuentro mengua en la
declaracin de Zavala, quien conoce a Villanueva desde hace 27 aos,
que su casa est enfrente del inmueble que pretende usucapir
(preg.Primera), que el actor vive all por lo menos hace 50 aos (preg.
Tercera), que hizo arreglos en el frente, pintura, rejas, jardn pero
puedo ver -como vecina- que el mantenimiento es continuo (preg.
Quinta).
Aysa, Metrogas (fs. 373, fs. 375), entre otras empresas,
informan que no registran deudas y la documentacin aportada por la
actora contenida en el sobre N 11.120, permite inferir que los
importes fueron abonados por ella, y autorizan a proponer que la
accin prospere (ver Llambas, J.J. Obligaciones, T II, pg.937,texto
y nota n536).
5.- En cuanto a las costas, la funcin que les compete a los
Defensores Oficiales, en defensa de personas ausentes, no conlleva a
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que pueda aplicarse en relacin a la postura procesal que asumen, el


criterio de vencido al que alude el art. 68 del rito.
El Defensor Oficial niega los hechos invocados en la
demanda en virtud de lo prescripto por el art. 356, inc. 1 del Cdigo
Procesal y reserva su respuesta definitiva (conf. fs. 324).
En el caso del ausente, el funcionario asume su
representacin y no le queda otra posibilidad que contestar la
demanda oponiendo resistencia a la procedencia de la accin. El
Defensor Oficial en resguardo de la garanta de la defensa en juicio
que consagra el art. 18 de la Constitucin Nacional y de la
reglamentacin vigente no se encuentra facultado para allanarse a la
accin, puesto que su funcin es justamente defender en juicio a la
persona del ausente (esta Sala, expte. n21.250/2008, Nieto, Haydee
Ofelia y otro c/Arce, Federico Miguel y otros s/prescripcin
adquisitiva, del 05/12/ 2013, Expte. n 59.378/2009, Leiva, Elsa
Hortensia c/Montero, Antonio y otros s/ Prescripcin adquisitiva, del
27/02 /2015).
Se trata un supuesto de decisin judicial necesaria para el
reconocimiento del derecho que se invoca en la demanda, en el que no
puede computarse la resistencia opuesta, lo que conduce a la
declaracin de las costas en el orden causado (conf. Loutayf Ranea,
Roberto G. Condena en costas en el proceso civil, ed. Astrea pgs.
60 y sigs.; CNCiv. Sala I LL 1991-C-130; Sala H M., J.C. y L.
de M., M.E. del 24/5/2000, pub. Rev. Jurisprudencia Argentina
n6226 del 27/12/2000 pg.69, d. expte. n386603 Asociacin
Profesional de Capitanes y Baqueanos de Marina Mercante
c/Domnguez Y Zacarela, Hugo Manuel y otros s/posesin vicenal
del 3/6/2004, d. Marini, Anala Eva c/Lagana, Antonia y otros del
11/6/2007; Sala D S., S.B.c/ D., J.A. del 9/11/2007, pub. en la LL
del 26/02/2008; esta Sala expte. n58.818/2002, Marond Company
SA c/Sircovich, Jonathan Jonas y otro s/ divisin de condominio,
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03/02/2011, d. Expte. n87.702/03, Santaguida, Gracia y otros c/


Filgueira, Peregrina s/prescripcin adquisitiva, del 15/02/2011).
Por todo ello, propicio que se haga lugar a la queja, en
consecuencia, por la representacin asumida por el Sr. Defensor
Pblico Oficial, las costas se impongan en el orden causado.
Igual solucin propongo, para el Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires por el carcter que asume en el proceso claramente
expuesto a fs. 283/284 vta. Su intervencin fue en cumplimiento de
una obligacin legal y al slo efecto de verificar si mediaba o no un
inters fiscal

comprometido (art. 24, inc. d), de la ley 14.159

modificado por el decreto 5756/58) y no hubo oposicin al progreso


de la demanda por parte de aqul, por ende, es procedente la exencin
de costas por no ser parte vencida, fijndose tambin en este supuesto
por su orden.
Por estas consideraciones, propongo:
1)

Confirmar la sentencia de grado en cuanto al objeto de

la demanda.
2)

Imponer las costas de ambas instancias en el orden

causado conforme lo expresado en el considerando 5.Las Dras. Marta del Rosario Mattera y Zulema Wilde adhieren al
voto precedente.
Con lo que termin el acto, firmando las Seoras Vocales por ante m
que doy fe.-

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///nos Aires, julio

de 2015.-

Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el


Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:
1) Confirmar la sentencia de grado en cuanto al objeto de la
demanda.
2)

Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado

conforme lo expresado en el considerando 5.3) Difirase la regulacin de los honorarios para su


oportunidad.
Regstrese, notifquese y comunquese a la Direccin de
Comunicacin Pblica de la Corte Suprema de Justicia de la
Nacin

(Acordada N 15/13 art. 4) y oportunamente

devulvase.-

Fecha de firma: 07/07/2015


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