Está en la página 1de 16

Gua prctica para subrogar una hipoteca

CMO SUBROGAR
TU HIPOTECA?
GUA PRCTICA

Gua prctica para subrogar una hipoteca


2

NDICE
1. INTRODUCCIN Pg. 3
2. QU ES LA SUBROGACIN Pg. 4
3. VENTAJAS.. Pg. 5
4. LIMITACIONES... Pg. 7
5. CUNDO TE CONVIENE..... Pg. 8
6. PASOS A SEGUIR.. Pg. 9
7. CUNTO CUESTA.... Pg. 11
8. QU DICE LA LEY Pg. 13
9. BANCOS QUE LA OFRECEN EN 2015.. Pg. 14
10. HERRAMIENTAS.... Pg. 15
11. LINKS DE INTERS Pg. 16

Gua prctica para subrogar una hipoteca


3

1. INTRODUCCIN
Las hipotecas en 2015 son mucho ms baratas que las que se han visto en los ltimos aos.
Con los diferenciales que se ofrecen ahora, algunos incluso por debajo del 1,5 %, y con los
tipos de inters tan reducidos que han dejado el Eurbor en mnimos histricos, muchos
clientes descubren que las condiciones que firmaron en el pasado son peores que las que
podran obtener firmando su hipoteca ahora. Por eso, algunos optan por llevarse su prstamo
a otra entidad y as mejorar las condiciones. Es lo que los bancos conocen como subrogacin
hipotecaria.
Ahora bien, subrogar la hipoteca tiene un coste de aproximadamente el 1 % de la deuda
pendiente. Y en algunos casos este coste no se compensa con el ahorro conseguido o tarda
demasiados meses en compensarse. En otras palabras, no a todos los hipotecados les sale a
cuenta realizar una subrogacin, sino que es necesario estudiar caso por caso.
Por otro lado, los interesados no obtienen fcilmente la informacin que necesitan, y pueden
encontrarse con que nadie les explica aspectos tan importantes como cul es su coste en
euros, qu derechos tienen y si la operacin sale a cuenta en su caso particular.
Por eso HelpMyCash ha diseado esta gua, con los pros y contras de cambiar de banco la
hipoteca, consejos, herramientas, el coste detallado de la operacin para que sepas si te estn
cobrando de ms, y las claves para descubrir si en tu caso una subrogacin te hara ganar
dinero.

ENLACES DE INTERS
Si te interesa la temtica, te recomendamos otras herramientas:

Si buscas una hipoteca que se ajuste a tu perfil:


o Comparativa de hipotecas
o Ranking mensual con las mejores hipotecas
o Calculadora para descubrir la mejor hipoteca para tu perfil
o Otras calculadoras

Si quieres negociar las mejores condiciones para tu nueva hipoteca con el banco:
o Gua Prctica Hipotecaria

Gua prctica para subrogar una hipoteca


4

2. QU ES LA SUBROGACIN DE
HIPOTECA
Subrogar es sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa. Si hablamos de
subrogar una hipoteca es el proceso de llevarnos el prstamo hipotecario que hemos firmado
en una entidad a otra, es decir, cambiarlo de banco. El objetivo de la subrogacin de hipoteca
es siempre ahorrar con la mejora de las condiciones.

3 aspectos clave antes de hacer una subrogacin de la hipoteca:


La subrogacin tienen unos costes. Asegrate de que sean los mnimos posible.
Los bancos no suelen aceptar subrogaciones de clientes que no hayan pagado al
menos 3 aos de hipoteca sin ningn percance en las cuotas.
Si cambias tu hipoteca de banco no podrs pedir ms dinero.

Consejos generales antes de empezar:


No firmes nunca nada que no entiendas. No tengas vergenza de preguntar a los
bancos, un gestor o notario; usa los consultorios y foros de internet (visita el Foro
hipotecario de HelpMyCash!); y consulta los reglamentos y leyes hipotecarias vigentes.
En la ltima pgina de esta gua encontrars los que regulan la subrogacin.
Pide ofertas en al menos 3 bancos a la vez. Cambiar la hipoteca de banco significa que
tienes que buscar nuevas ofertas entre las que elegir. Por tanto es importante hacerlo
en diferentes bancos, as tendrs ms opciones si un banco te deniega la hipoteca.

CALCULADORA: QU BANCO TE CONCEDER LA MEJOR HIPOTECA?


Te facilitamos la calculadora para encontrar la lista de bancos que financiaran tu
vivienda.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


5

3.VENTAJAS DE LA SUBROGACIN
Cambiar la hipoteca de banco puede ser una solucin para aquellos clientes que firmaron unas
condiciones poco atractivas y ahora quieren mejorarlas. Solo rebajando el inters, podremos
conseguir que al final de la vida de la hipoteca hayamos ahorrado decenas de miles de euros.

MODIFICAR EL INTERS
Es la principal razn de los que quieren subrogar su hipoteca, ya que permite cambiar:

Diferencial. Si por ejemplo estamos pagando Eurbor + 2,5 %, ahora es posible


cambiarse a Eurbor + 1,50 % y pagar una cuota mucho ms barata.

ndice. Las hipotecas variables utilizan un ndice de referencia para calcular los
intereses que se pagarn. En Espaa, los ms usados son el Eurbor a 12 meses y el
IRPH. Este ltimo cotiza mucho ms alto que el Eurbor, as que no es de extraar que
muchas personas hagan la subrogacin con la finalidad de pasarse de IRPH a Eurbor.

Tipo de inters. Con la subrogacin de hipoteca es posible pasar de una hipoteca fija
a una hipoteca variable y viceversa. Hay que saber que si se pasa de una hipoteca fija
(o mixta durante el periodo de tipo fijo) a una variable, hay que pagar una comisin
por compensacin de riesgo de tipo de inters. Los bancos la justifican explicando que
ya haban hecho el clculo de lo que iban a ganar con la hipoteca fija, y al pasarse a
variable el beneficio depender de la cotizacin del ndice. Esta comisin puede oscilar
entre el 2 % y el 5 % del capital pendiente, es decir, que puede costar hasta 5.000 de
cada 100.000 an no devueltos al banco.

UNA AYUDA PARA NEGOCIAR


La subrogacin de hipoteca puede servir como
elemento de negociacin con tu banco actual. Si le
dices a tu banco que tienes pensado llevarte el
prstamo a otra entidad, es posible que reaccione y
mejore tus condiciones para evitar perderte como
cliente. Eso s, ser ms efectivo si presentas las
ofertas que te han hecho otros bancos en firme por
escrito, lo que se conoce como oferta vinculante.

ELIMINAR COMISIONES Y PRODUCTOS VINCULADOS


El coste total de una hipoteca no solo se compone del inters aplicado. Junto con el prstamo
tambin tendremos que pagar comisiones y el precio de todos los productos y seguros que el
banco nos ha obligado a contratar a cambio de concedernos la hipoteca.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


6
La buena noticia es que, si te decides por la subrogacin, el contrato que tenas con la antigua
entidad quedar obsoleto y solo sern vlidas las nuevas condiciones que firmes. Por eso es
importante que elijas tu nuevo banco entre los que menos comisiones y seguros carguen en
sus hipotecas.

VER LAS HIPOTECAS CON INTERS MS BAJO Y MENOS SEGUROS


Visita nuestro ranking de hipotecas ms baratas y descubre las ofertas con los
diferenciales ms bajos, menos intereses y menos seguros obligatorios.

ELIMINAR CLUSULAS E INTERESES ABUSIVOS


Si tienes una clusula abusiva como la clusula suelo o unos intereses de demora muy
elevados en tu actual hipoteca, tambin ser posible eliminarlos con el nuevo contrato.
Gracias a la subrogacin, podrs decir adis a las condiciones que ms perjudicaban a tu
bolsillo. Eso s, para ello tendrs que encontrar bancos que te ofrezcan buenas ofertas de
subrogacin. La seleccin del nuevo banco ser la clave.

CALCULADORA: CUNTO HAS PAGADO DE MS A CAUSA DEL SUELO?


Calcula cunto dinero te ha hecho perder el suelo de tu hipoteca y cunto tendra
que devolverte el banco si demostraras falta de informacin precontractual.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


7

4. LIMITACIONES DE LA
SUBROGACIN
A pesar que la subrogacin es una muy buena opcin para abaratar el coste total de la
hipoteca, tambin tiene limitaciones, ya que no permite modificar ciertas condiciones.
Esto es lo que NO podrs hacer si te llevas la hipoteca a otro banco:

Ampliar el capital y pedir ms dinero


Reducir o alargar el plazo de amortizacin
Aadir o quitar titulares a la hipoteca
Aadir o quitar avalistas

Todas las condiciones anteriores s son modificables con una novacin de la hipoteca.

Si en tu caso simplemente quieres cambiar una de estas condiciones, no te hace falta


pasar por todo el proceso de subrogacin. Podrs conseguirlo sin cambiarte de banco.
Si por el contrario te interesa bajar el inters y adems cambiar una de las condiciones
anteriores, debers pedir una novacin de la hipoteca al nuevo banco una vez ya ests
subrogado y hayas firmado las nuevas condiciones.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


8

5. CUNDO TE CONVIENE CAMBIAR


LA HIPOTECA DE BANCO?
Te recomendamos empezar un proceso de subrogacin hipotecaria si te encuentras en alguna
de las siguientes situaciones:

Quieres que tu banco actual mejore las condiciones de tu hipoteca pero cuando le
has propuesto una novacin no la ha aceptado o no te ha dado la solucin que
esperabas. Presentarle las ofertas que te han hecho otros bancos puede hacer que se
ponga las pilas.
Calculas que los gastos que comporta hacer una subrogacin los amortizars rpido y
en poco tiempo empezars a notar un verdadero ahorro. Esta situacin ser ms
probable si an te quedan muchos aos para acabar de pagar la hipoteca.
Quieres cancelar tu actual hipoteca pero no pagar impuestos. Cancelar la hipoteca y
abrir una nueva supone un coste muy elevado. La subrogacin puede ser una
alternativa para modificar alguna de las condiciones del prstamo sin tener que pagar
el impuesto de Actos Jurdicos Documentales (IAJD), que suele ser muy elevado.

CONSEJO:
Te recomendamos que te imprimas la gua Cmo pedir una hipoteca y la lleves contigo cada
vez que acudas a un banco a solicitar informacin sobre una nueva hipoteca a la que
subrogarte. Te ayudar a no olvidar ninguna pregunta y a saber distinguir en el momento una
buena de una mala oferta.

DESCARGA GRATIS LA GUA HIPOTECARIA


25 preguntas listas para imprimir y rellenar durante la entrevista, consejos,
herramientas y todo sobre cmo te protege la ley.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


9

6.

POR DNDE EMPIEZO? PASOS


A SEGUIR PARA SUBROGARSE

Si despus de leer los pros y los contras de la subrogacin tienes claro que cambiar la hipoteca
de banco es la mejor solucin para ti, a continuacin te explicamos todos los pasos a seguir
para que te sea mucho ms fcil el proceso.

1. NO HACE FALTA QUE PIDAS PERMISO A TU BANCO


Debes tener claro que puedes subrogar la hipoteca cuando quieras, y no hace falta ni
notificrselo a tu banco ni esperar su autorizacin.

2. BUSCA ALTERNATIVAS
El trmite de la subrogacin empieza cuando ya has encontrado un nuevo banco. As que antes
de iniciar cualquier gestin debes iniciar una bsqueda activa y pedir alternativas a varias
entidades, valorar cul te parece la mejor, y decidir en firme con qu banco e hipoteca te
quedas. Por otro lado, tambin debes a esperar que el nuevo banco te acepte como cliente, lo
que seguramente ocurrir si considera que tienes un buen perfil financiero y ha comprobado
que has estado pagando sin falta todas las cuotas mensuales de tu hipoteca sin fallar ni una
durante al menos 3 aos.

3. ESPERA LA OFERTA VINCULANTE


Una vez hayas encontrado un nuevo banco, tienes que presentar una solicitud de subrogacin.
Si te aceptan esta solicitud, el banco
tendr un plazo mximo de 7 das
para presentarte una oferta con las
nuevas condiciones.
Despus, t tendrs 10 das para
decidir si te interesa esta nueva
oferta y firmarla. Recuerda que,
pasados esos 10 das, el banco no
tiene ninguna obligacin de
conservar estas condiciones.
Llegados a este punto, ser tarea de la nueva entidad notificar a tu banco actual que tienes
pensado llevarte la hipoteca a su entidad.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


10
4. ESPERA LA CONTRAOFERTA DE TU BANCO
A estas alturas tu banco ya ha sido informado de que planeas irte y terminar de pagar la
hipoteca en otra entidad. As que es su momento para que enerve la subrogacin y te
presente una oferta de novacin (una mejora de las condiciones), para evitar que te vayas.
Tiene un plazo mximo de 15 das para presentarte una oferta que, como mnimo, iguale la del
otro banco. Si pasan dos semanas y no has recibido ninguna notificacin, puedes deducir que
no tiene inters en que te quedes.
Qu ocurre a partir de este punto?
Si la oferta de novacin de tu banco actual es igual o mejor que la que te
ha presentado el nuevo banco, el proceso de subrogacin acaba aqu, ya
que tendras que quedarte. Solo te quedara firmar el contrato de
novacin con tu banco de siempre.
Si por el contrario tu actual banco no ha enervado la oferta de la otra
entidad puedes quedarte con las condiciones de la nueva entidad, y por
tanto, sigues con el proceso de cambio de banco.

5. LA ENTIDAD SUBROGADA PAGA LA


PARTE PENDIENTE DEL PRSTAMO
Si llegas a este paso significa que ya eres cliente
del nuevo banco. Es momento para que la nueva
entidad le pague a tu anterior banco la parte que
te quedaba pendiente de la hipoteca. En
consecuencia, ya no tienes ninguna deuda con el
primer banco, sino con el segundo.

6. DISFRUTA DE LAS NUEVAS CONDICIONES


Ahora solo te queda disfrutar de las nuevas condiciones y comprobar cmo pagas menos cada
mes y has logrado un verdadero ahorro. Recuerda que, al cambiar de banco, muy seguramente
habrs cambiado de cuenta corriente. Asegrate de que tus proveedores de servicios (luz,
agua, telfono) saben que has cambiado de banco.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


11

7.

CUNTO CUESTA LA
SUBROGACIN?

Como ya hemos apuntado, hacer una subrogacin de hipoteca no es la mejor solucin a todos
tus problemas financieros, ya que comporta unos gastos que podran no compensarse en
mucho tiempo, es decir, que la subrogacin puede salirte ms cara que quedarte con tu actual
hipoteca.
A continuacin, te especificamos todos los gastos a los que tendrs que hacer frente si has
decidido cambiar tu hipoteca de banco:

Comisin por subrogacin. Ya hemos explicado que esta comisin tiene un mximo
establecido por ley de 0,50 % los primeros cinco aos y 0,25 % a partir del sexto,
siempre sobre el capital pendiente. Es decir, entre 2.500 y 5.000 euros por cada
100.000 euros de deuda. Esta comisin no se puede negociar ahora que has decidido
irte, sino que ser la que pactaste al principio, cuando firmaste tu hipoteca.

Notara. Los gastos de notara tambin dependen del importe pendiente a amortizar, y
estn fijados por ley (consultar ley en la seccin Links de inters de esta gua). En
general, no superan los 300 euros.

Tasacin. Por ley, una tasacin de vivienda tiene una validez de 6 meses, y si ya ha
pasado este plazo te pedirn volver a tasar la vivienda, por lo que tendrs que volver a
pagar. El coste de tasacin suele estar entre los 250 y los 400 euros.

Gestora. Los costes del gestor no estn fijados por ley, por lo que te recomendamos
que pidas a tu banco los costes desglosados de la subrogacin, para ver cundo te
quieren cobrar por el trabajo del gestor. El precio depender del gestor contratado por
el banco para llevar la subrogacin. Normalmente oscila entre 200 y 500 euros. Si te
quieren hacer pagar ms, habla con tu banco y explcale que sabes que ese no es el
precio habitual.

Registro de la Propiedad. Este gasto tambin viene regulado por ley y no suele ser
ms caro de 100 euros. Tambin tienes derecho a acudir t mismo/a al Registro de la
Propiedad para comprobar que todo est en orden en la vivienda que quieres comprar
y ahorrarte este arancel.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


12
La subrogacin de la hipoteca te saldr a cuenta si el ahorro que obtengas en los primeros
aos compensa el pago de todos estos gastos. Para que puedas hacer tus clculos y saber si
en tu caso te sale a cuenta, te puede servir de ejemplo el siguiente caso.
En el ao 2005 firmamos una hipoteca de 150.000 euros a Eurbor + 2 % a devolver en
30 aos.
Calculando sobre un valor medio del Eurbor al 2 %, las cuotas ascienden a 716, 12
euros.
Al cabo de 10 aos, cuando hemos pagado 120 cuotas y todava le debemos 118.179
euros de capital pendiente al banco, decidimos hacer una subrogacin de la hipoteca y
firmamos un tipo de inters de Eurbor + 1 %.
A partir de ahora, solo pagaremos 655,40 euros mensuales.
El ahorro obtenido habr sido de 60 euros al mes y 720 euros al ao.
Cunto nos costara la subrogacin en este caso?

Comisin por subrogacin del 0,25 % = 295 euros


Notaria: 250 euros
Tasacin: 300 euros
Gestora: 350 euros
Registro de Propiedad: 80 euros

En total, los gastos ascienden a 1.275 euros.


Ahora solo hay que dividir 1.275 (los gastos de subrogacin) entre 60 (el ahorro mensual que
vamos a obtener) para saber cuntos meses tardaremos en amortizar los costes de
subrogacin.

1.275 60 = 21,25 1 ao y 9 meses


Es decir, que si aceptamos la oferta del nuevo banco, antes de 2 aos ya estaremos ganando
dinero, en concreto, 60 euros al mes.
CONSEJO: Te dejamos una calculadora para que puedas determinar cunto te costar la nueva
hipoteca, teniendo en cuenta todos los gastos, las comisiones y los seguros vinculados.

CALCULADORA: COSTE TOTAL CON COMISIONES, GASTOS Y SEGUROS


Utiliza este informe para conocer el coste final de tu hipoteca.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


13

8.

QU DICE LA LEY?

La subrogacin de hipoteca est regulada por la ley 2 del 30 de marzo de 1994. A continuacin
te explicamos algunas de las premisas importantes recogidas en esta ley y que debes tener en
cuenta:

En el artculo 2 se advierte que,


para que la hipoteca quede
constituida, es indispensable que
el documento en que se
constituya sea inscrito en el
Registro de la Propiedad.
Tambin se insiste en que el
deudor podr subrogar a otra
entidad financiera sin el
consentimiento de la entidad
acreedora.
En el mismo artculo se especifica
que si tu banco se niega a comunicar la cantidad que falta a amortizar o se negase por
cualquier causa a admitir el pago, bastar con que la entidad subrogada la calcule,
bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no sern
repercutibles al deudor. La suma pasar en poder del notario, que notificar a la
entidad acreedora y tendr hasta 8 das para alegar algn error.
En la Primera Disposicin Adicional se establece que la entidad acreedora no podr
percibir por comisin de amortizacin anticipada no subrogatoria ms del 1 por 100
del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisin mayor.

Por otro lado, el Banco de Espaa califica como malas prcticas bancarias las siguientes:

Que la entidad no acredite haber informado a su cliente, con todo detalle y antes de
formalizar el contrato, de todos los gastos de gestin y las repercusiones fiscales.
Que la entidad no acredite el consentimiento del cliente a su cargo, inicial o
sobrevenido.
Que el porcentaje de desviacin del importe provisionado e informado sea muy
elevado.
Que ambas entidades se despreocupen de las incidencias surgidas en las actuaciones
de las gestoras elegidas por ellas.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


14

9.

BANCOS QUE OFRECEN


SUBROGACIN DE HIPOTECA

EN

2015
Afortunadamente, hacer una subrogacin de hipoteca es mucho ms fcil ahora que hace
dos aos. Los bancos vuelven a conceder hipotecas y estn abiertos a esta prctica.
Si entramos en la pgina web de las diferentes entidades, veremos que muchos de ellos
anuncian que aceptan hipotecas de otros bancos, aunque en ocasiones publican las
condiciones (inters, comisiones) a priori y en otras no.
Adems, aun en los casos en que no hayamos visto una oferta de subrogacin anunciada, es
posible que el banco tenga algo que ofrecernos si nos pasamos por una oficina a preguntar.
Por otra parte, aunque las hipotecas de ahora nos parecen muy baratas, las que se concedan
antes de la crisis tenan diferenciales por debajo del 0,50 % (ya que el Eurbor cotizaba por
encima del 3 %). Si firmaste en esta poca (hasta 2011), no te interesa cambiar tus condiciones
ya que ahora, como mucho, encontraras ofertas a Eurbor + 1 %.
Si por el contrario, firmaste una hipoteca despus de la crisis, cuando los bancos no concedan
financiacin o lo hacan con unas condiciones muy exigentes, el cambio seguramente sea a tu
favor.
A continuacin te damos unos consejos para encontrar las mejores ofertas de subrogacin:
1. Ve al mximo nmero de bancos posible y pregntales qu pueden ofrecerte. Pon
todos tus puntos fuertes encima de la mesa: estabilidad laboral, un buen sueldo,
ahorros
2. Aprovechars ms el tiempo si, adems de pasar por las oficinas, llamas o escribes a
los bancos online, los que, por cierto, suelen tener muy buenas ofertas.
3. Recuerda que muchos bancos no tienen publicadas sus ofertas de subrogacin, pero
eso no significa que no puedan hacerte una oferta si hablas con ellos.
4. No olvides que las hipotecas de subrogacin no son ms caras que el resto.
Normalmente, para las ofertas de subrogacin deberan ofrecerte el mismo tipo de
inters que para una hipoteca de compra.

Gua prctica para subrogar una hipoteca


15

10.

HERRAMIENTAS

Ranking de mejores hipotecas actualizado mensualmente


http://www.helpmycash.com/mejores-hipotecas/
Calculadora: Qu casa te puedes permitir?
http://www.helpmycash.com/calculador/10/que-casa-te-puedes-permitir/
Calculadora: Qu hipoteca te concedern?
http://www.helpmycash.com/hipotecas/calcula-tu-mejor-hipoteca/

Calculadora: 2 bancos te dan hipoteca? Compara y qudate con la mejor


http://www.helpmycash.com/calculador/4/comparar-dos-hipotecas/
Calculadora: Coste total de tu hipoteca incluyendo comisiones, gastos y seguros
http://www.helpmycash.com/calculador/3/calcular-coste-hipoteca-seguros/
Calculadora: Te interesa pedir una carencia?
http://www.helpmycash.com/calculador/6/hipoteca-carencia/
Cotizacin actual del Eurbor
http://www.helpmycash.com/hipotecas/euribor-actual/
Cotizacin actual del IRPH
http://www.helpmycash.com/hipotecas/irph

Gua prctica para subrogar una hipoteca


16

11.

LINKS DE INTERS

Gua de acceso al prstamo hipotecario del Banco de Espaa


http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Fic/Guia_hipote
caria_2013.pdf
Recomendaciones antes de firmar
http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/contratacion/contratacio
n.htm
http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Guia%20de%20
acceso%20al%20prestamo%20hipotecario/folletoGuiaHipotecaria_BDE_02.pdf
Derechos y obligaciones del hipotecado
http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/derechos/derechos.htm
Aranceles mximos de notarios y registradores
http://www.boe.es/boe/dias/2011/11/17/pdfs/BOE-A-2011-17962.pdf
Qu dice la Ley sobre la subrogacin
http://www.boe.es/boe/dias/1994/04/04/pdfs/A10364-10366.pdf
http://www.bde.es/clientebanca/es/areas/Derechos_de_los_/Regulacion_de_in
/Fichas_de_normas/Ley_2_1994__de__b8d3d2beb6d5a41.html