LOS DERECHOS REALES

LOS DERECHOS REALES

El derecho real es un derecho subjetivo que confiere a su titular un
seoro directo e inmediato sobre una cosa determinada y que
prescinde de todo otro sujeto erga omnes que esta obligando a
respetar el derecho del titular
(Ramn Mara Roca i Sastre).

CONCEPTO
El derecho real es una relacin jurdica inmediata y directa entre una
persona y una cosa, es una relacin de derecho en virtud de la cual una
cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en
parte, sometida al poder de apropiacin de una persona.

ORIGEN Y EVALUACIN
Los derechos reales son los que surgen de la relacin de las personas
con las cosas. La palabra real se deriva del latn res que significa cosa.
Los derechos reales tienen dos prerrogativas fundamentales:

DERECHO DE PERSECUCIN
DERECHO DE PREFERENCIA

DERECHO DE PERSECUCIN
Es el que le otorga al titular el derecho de perseguir judicialmente la
cosa donde quiera que se encuentre, y sin importar las manos que la
tengan.

DERECHO DE PREFERENCIA
Es el que le permite al titular del derecho real satisfacer su prestacin
en primer lugar, con relacin a cualquier otro titular del derecho.

Entre los derechos reales unos se denominan en:

PRINCIPALES
ACCESORIOS
Estos ltimos accesorios de un derecho de crdito, constituyen una
garanta para el acreedor; por ejemplo: la hipoteca. Los derechos reales
tienen como objetos muebles o inmuebles.

DERECHOS REALES PRINCIPALES

Son los derechos que mejor representa el concepto de apropiacin de
la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma.
De estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categora
es el derecho de propiedad.

Los otros derechos reales principales son desmembraciones del

derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las
prerrogativas del derecho de propiedad, sino solamente una o varias de
ellas, mientras que el derecho de propiedad confiere a su titular el
conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa:
Derecho de servirse de ella
El derecho de obtener sus frutos

DERECHO REALES ACCESORIOS

Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de
garantizar el pago de un crdito, y que confiere a su titular el derecho
de preferencia y de persecucin.
Los derechos reales accesorios son:
LA HIPOTECA
LA PRENDA
ANTICRESIS.

LA HIPOTECA
Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crdito, sin
desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectacin real e
indivisible de uno o ms inmuebles del deudor para garantizar un
crdito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su
inmueble.

LA PRENDA
Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de
conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para
garantizar el crdito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el
slo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de
manera inequvocas, y que el deudor entregue el bien afectado.

ANTICRESIS
Es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de
conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo
que dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se
produzcan en el predio dado en anticresis.

CLASES
Los derechos reales reconocidos en Mxico se clasifican de dos formas:
La primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad,
posesin, uso, usufructo, habitacin y servidumbre.
La segunda se denomina de garanta: prenda, hipoteca.

DERECHOS DE GOCE
Propiedad: Poder directo o inmediato sobre un objeto o bien en si
titularidad.
Posesin: Determinada situacin de hecho. significa el control fsico o
material de una cosa.

Uso: Son aquellos bienes, pertenecientes al activo que se utilizan

durante la actividad cotidiana.

Usufructo: Es el derecho real a disfrutar completamente una cosa

ajena, sin alterar su modo de ser, sobre bienes inmuebles.

Habitacin: Derecho real consiste en la facultad de ocupar en casa

ajena las piezas necesarias para si y las personas de su familia.
Servidumbres: Es la denominacin de un tipo de derecho real que
limita el dominio de un predio fundo sirviente en favor de las
necesidades de otro llamado fundo denominante perteneciente a otra
persona.

DERECHOS DE GARANTA

Prenda: Concepto de prenda como garanta real de un crdito (no se

inscribe, cantidad menor).
Hipoteca: De garanta y de realizacin de valor que se constituye para
asegurar el cumplimiento de una obligacin(pago de prstamo o
crdito),sobre un bien o inmueble, el cual aunque gravado pertenece a
su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario promover a la venta
en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, (si se
inscribe, cantidades menores).

LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Conocer algunos aspectos de la dimensin territorial respecto a la superficie
certificada y el destino de la tierra: solares urbanos, parcelas y reas de uso
comn; as como de los sujetos agrarios, y proporcionar informacin sobre la
creacin de sociedades inmobiliarias, el redestino de tierra y dominio pleno son
aspectos centrales del estudio. Da cuenta de la disponibilidad potencial de suelo
social que result de las reformas al Artculo 27 constitucional y ofrece algunas
sugerencias sobre cules zonas metropolitanas podran estar presionando en
mayor o menor medida esa nueva oferta potencial de suelo.

 En un medio urbano existen elementos de equipamiento que brindan

privilegios a aquellos terrenos o inmuebles a los que se encuentran
prximos, estos beneficios ganados de manera inintencionada se
denominan plusvala. En Mxico, los beneficiarios directos e
indirectos de ciertas acciones urbansticas del gobierno no
compensan a la sociedad por las plusvalas de las que son favorecidos.

 Al haber plusvalas no recuperadas, se desaprovechan fuentes de

financiamiento que pueden ser capitalizadas para costear acciones y
proyectos pblicos, como el mantenimiento y construccin de
elementos de equipamiento que brinden servicios a la poblacin.

Antecedentes
Los gobiernos locales recaudan capital para distintos fines por medio
de contribuciones econmicas de otros niveles de gobierno o a travs
de impuestos cubiertos por la poblacin; en ocasiones, los recursos
recaudados se utilizan para la dotacin de servicios bsicos,
elementos de equipamiento e infraestructura, asimismo se llegan a
realizar donaciones en especie mediante fracciones de terrenos como
una manera de compensar al estado.

Gravmenes inmobiliarios en Mxico

En Mxico, los gobiernos municipales utilizan una serie de
gravmenes fiscales y tarifarios para capitalizarse, estos gravmenes
locales relacionados con la propiedad inmobiliaria son la principal
fuente de recaudacin y se basan primeramente en el Artculo 31,
fraccin cuarta de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos que establece lo siguiente:

Contribuir para los gastos pblicos, as de la Federacin, como del

Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera
proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

 Asimismo en el Artculo 115, fraccin cuarta, se establece que el

municipio es libre de administrar su hacienda, formada a partir de los
rendimientos de bienes que le pertenecen, contribuciones y otros
ingresos que se establezcan a su favor. El inciso a de la misma
fraccin prev que los municipios percibirn contribuciones
establecidas por los estados sobre la propiedad inmobiliaria, su
fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejora, as
como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

 Los principales impuestos utilizados por los municipios en Mxico son

los siguientes:

1. Impuesto predial:
Es el principal gravamen sobre propiedad de un inmueble. Se llega a
utilizar en tasas diferentes de acuerdo al tipo de predio (urbano o no
urbano) y al tipo de uso (comercial, habitacional, industrial, etc.). En
algunas entidades del pas, este gravamen se ejecuta y aumenta de
manera progresiva en los inmuebles.
Este impuesto es un gravamen que se basa tanto en el suelo como en
las construcciones adheridas a l; por lo general, la base y monto a
pagar de este impuesto es estipulado por las autoridades hacendarias
correspondientes.

2. Impuesto sobre adquisicin de inmuebles (ISAI):

Es un impuesto llamado en ocasiones impuesto sobre transmisin de
inmuebles o de traslacin de dominio. Este impuesto grava la
adquisicin de inmuebles, independientemente del acto jurdico
utilizado para la adquisicin.

3. Impuesto de plusvala:
Impuesto que grava el incremento de valor que adquiere una
propiedad con motivo de la realizacin de una obra pblica.
Este impuesto establece que las acciones u obras pblicas realizadas
por el municipio y financiadas por la colectividad benefician a
determinados predios, lo que les otorga un aumento de valor o
plusvala de la propiedad inmobiliaria.

4. Contribucin especial por mejoras:

Esta es una contribucin que se llega a denominar contribucin por
obras pblicas, es utilizada cuando el municipio realiza acciones no
contempladas en su presupuesto de egresos para satisfacer
necesidades pblicas por medio de obras.

5. Impuesto sobre fraccionamientos, subdivisin y fusin de predios:

Es un gravamen para la realizacin de fraccionamientos, sin importar
su tipo. El concepto tributario incluye la subdivisin, divisin y fusin
de predios. Este impuesto se determina basndose en el tipo de
fraccionamiento, su ubicacin y superficie.
Asimismo se llega a utilizar la Ley de Fraccionamientos que hace que
los fraccionadores otorguen a ttulo gratuito la donacin de una
proporcin del terreno a fraccionar, previamente urbanizado.
Esta donacin vara entre el 10% y el 20% (Zarzosa, 1997) del total del
terreno sujeto al impuesto y sirve para dotar al municipio de reas
para la construccin de infraestructura necesaria para otorgar
servicios pblicos.

6. Derechos por permiso de construccin:

Es el impuesto ms comn en la recaudacin municipal, se da
frecuentemente e incluye los permisos por ampliacin,
reconstruccin, demolicin de inmuebles y construccin. En
ocasiones, los municipios adhieren a este impuesto los conceptos de
alineamiento y nmero oficial, uso de la va pblica con materiales de
construccin, excavaciones, etc. El impuesto toma como base los
metros cuadrados de la superficie construida, a construir, remodelar o
demoler, tambin llega a utilizarse como base los metros cuadrados
de la construccin.

7. Impuesto sobre radicacin:

Es un impuesto poco comn en el pas, utilizado principalmente en el
Estado de Mxico. Es de carcter municipal y se impone a quienes se
establecen de forma permanente, continua y habitual en inmuebles
dedicados a actividades comerciales, industriales y de prestacin de
servicios. Est basado en el aprovechamiento de los servicios pblicos
generalizados, con motivo de la radicacin.

EL DERECHO DE SUPERFICIE
Derecho de superficie:
Es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesin, que
confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede
exceder al mximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la
facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la
superficie del suelo, una edificacin en propiedad separada, obtenida
mediante el ejercicio del derecho anexo de edificacin... o por medio
de un acto adquisitivo de la edificacin preexistentes o por contrato
accesorio al de arrendamiento de un terreno.

El derecho de superficie es una figura legal que en los ordenamientos

jurdicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la funcin
econmica que est llamada a cumplir. El derecho de superficie
permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una
contraprestacin, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se
asienta la construccin. Se pretende as, disminuir los costos de las
construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo.

Tambin posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no

quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin
desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario
realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una
organizacin empresarial, que no estn al alcance del propietario. Al
trmino de la superficie, dicho propietario recuperar el dominio pleno
sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues har suyo lo construido.

El funcionamiento del derecho de superficie tiene que ver tambin con

la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para
obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede
interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a
su trmino la construccin ser obsoleta y, de esa manera, abonar un
precio menor por el uso del terreno.

 Naturaleza jurdica
El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del
contrato correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para
hacerlo. Siendo la constitucin del derecho de superficie un negocio de
tipo dispositivo, el concedente deber ser propietario del terreno sobre
o bajo la cual se constituir dicho derecho, tener poder de disposicin
sobre la misma, y plena capacidad de ejercicio. En cuanto al
superficiario, bastar que disponga de capacidad suficiente para
contratar, para que se complete el crculo contractual y surja
vlidamente el derecho de superficie.

 Elementos Reales
Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificacin. El
objeto bsico del derecho de superficie es tener y mantener una
edificacin de propiedad del superficiario (propiedad superficiaria) en
terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del mismo, de manera
temporal. En cuanto a la edificacin, la doctrina coincide en exigir que
tenga permanencia; entonces, por ejemplo, no se consideran los casos
de quioscos de revistas y peridicos, casetas de baos o de feria, etc.

 Derechos y obligaciones del superficiario

El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y
mantener por encima del suelo ajeno, o por debajo de l, una
edificacin. Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza
real, el superficiario se encuentra en aptitud de enajenar y gravar
libremente su derecho. Sobre el particular, el artculo 882 del Cdigo
Civil establece que no se puede establecer contractualmente la
prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita; asimismo,
segn el artculo 1031 del mismo cdigo, el derecho de superficie es
trasmisible, salvo prohibicin expresa; en consecuencia,
contractualmente no se podr prohibir enajenar o gravar la edificacin,
a menos que exista una norma que lo autorice.

 El ejercicio del derecho de superficie deber encuadrarse dentro de

los trminos del ttulo en virtud del cual ha sido constituido. Al
respecto, De los Mozos, citado por Arias-Schereiber y Crdenas,
afirma lo siguiente: "si el derecho de superficie ha sido constituido
para edificar viviendas no puede destinarse para instalaciones
industriales y, como en ello va implcita la denegacin del principio de
accesin, toda extralimitacin del superficiario o de sus
causahabientes supone una infraccin de los trminos de la
concesin."

 Conclusiones
1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo
constituye sobre ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a
tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella.
Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por sucesin y
temporal (se confiere por un plazo determinado que no puede exceder
al mximo fijado por la ley).

 2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogacin

del principio de accesin. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno,
de acuerdo con las reglas de la accesin, existen dos regmenes
teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del
suelo o del invasor. En la accesin nos encontramos ante el supuesto
de la edificacin en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no
se presenta la comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en
la accesin estamos ante la ausencia de un acto jurdico; sin embargo,
ello no ocurre en el derecho de superficie, pues ste tiene como
origen a un acto jurdico.

3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la

propiedad de una edificacin; y el derecho de superficie, que es el
derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. Entre ambos
conceptos se presenta una relacin de dependencia, de forma tal que
la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de
superficie.
4) El derecho de superficie no puede durar ms de noventa y nueve
aos. Las partes pueden pactar la renovacin del derecho de superficie,
aun excediendo el total de los noventa y nueve aos, y aun antes del
vencimiento del plazo, pero observando que a partir de la renovacin
no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve aos. La
prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos
derechos que se consolidaran al extinguirse la superficie.

5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las

partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin
fuera de la esfera contractual, deberan inscribir la constitucin de este
derecho. No obstante, lo anterior no podra aplicarse al caso de predios
no registrados, pues en aplicacin del artculo 912 del Cdigo Civil, la
presuncin de propiedad basada en la posesin favorecera al
superficiario, en perjuicio del propietario.

6) El supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria puede

solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual. No
obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo
en cuenta el carcter supletorio de las normas respecto de la voluntad
de las partes, se deber seguir lo dispuesto para el caso de la
resolucin del contrato por imposibilidad de la prestacin, parcial o
total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; segn corresponda.
7) Producida la extincin del derecho de superficie el principio de
accesin recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada
en cabeza del titular del suelo

Bibliografia
EcuRed
http://www.ecured.cu/Derecho_de_superficie

Derecho real de Superficie

http://www.eumed.net/libros-gratis/2011c/1001/derecho_real_superficie.html
Temas de Derechos Reales por: Orlando Rivero Valds.Disponible en: "www.biografiasyvidas.com".
Consultado: 24 de noviembre de 2011.
http://www.eumed.net/libros/2011c/1001/index.htm
http://www.bibliojuridica.org/libros/1/371/12.pdf Disponible en: "www.bibliojuridica.org". Consultado: 2 de
Diciembre de 2011.
http://www.codigo-civil.org/nulidad/lodel/document.php?id=520 Disponible en: " www.codigo-civil.org.
Consultado: 2 de Diciembre de 2011.