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La fe pblica registral

La proteccin que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente


definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho
inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren
un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro.
La

proteccin

del

titular

registral

surge

travs

del

principio

de legitimacin registral en la medida que de la presuncin relativa de exactitud


que impone, se desprende que aqul no podr ser despojado de su derecho
sin su previo consentimiento o intervencin (Art. 2013 del C.C.) Por su parte, la
proteccin de los terceros, adems del principio de oponibilidad de lo inscrito,
emana del principio de fe pblica registral. Este, establece que, aqullos no
podrn ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez
o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su
adquisicin (Art. 2014 del C.C).
El principio de fe pblica registral, como se advierte, adquiere especial
importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los
terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien,
aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un
negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo
pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable
el derecho del tercero.
Presentamos un ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a
satisfaccin y acude al Registro. All toma conocimiento que el propietario del
mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravmenes ni
anotaciones de demanda. Sobre la base de tal informacin, busca a Pedro y
celebra con l un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio
jurdico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su
derecho en el Registro. S, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad
del negocio jurdico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro haba adquirido
el inmueble; l principio de fe pblica registral surge sealando que aquella
nulidad no afectar el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. Como
se aprecia, este principio protege fuertemente a quien de buena fe y a ttulo

oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el Registro, apareca


como titular y facultado para disponerlo.
el Cdigo Civil destaca la importancia de este principio calificndolo como el
ms trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en
todo sistema registral donde aparece, la mdula central de su estructura y la
expresin mas clara de los alcances de la proteccin que el registro brinda al
trfico patrimonial.
Las normas jurdicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio
de fe pblica registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art..
2014 del C.C. "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causa que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro".
En este orden de ideas, consideramos que el principio de fe publica registral
es aquella regla general normativa que brinda seguridad jurdica a los terceros
regstrales que confan en los pronunciamientos del registro. Sin embargo
ocurre en la realidad que mafias de traficantes de terrenos utilizan el principio
de fe pblica registral para convalidar actos fraudulentos como suplantaciones
del verdadero propietario y as despojarlos de su propiedad, hay que tener
presente que si existe un tercero registral el propietario despojado no podr
recuperar su propiedad.
La consecuencia que implica este principio de fe pblica registral es que otorga
al tercero registral una seguridad jurdica en las adquisiciones patrimoniales
que ha realizado confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que
pretenda debilitar su derecho adquirido, pero para alcanzar la proteccin de
tercero calificado de la fe pblica, tiene que cumplir

con los

siguientes

requisitos: a) adquisicin valida a titulo oneroso.,b) confianza en el registro., c)


buena fe., d) no debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia
y, e) inscripcin de su propio ttulo.
Si el tercero no cumple con todos estos requisitos mencionados no estar
protegido por el principio de fe pblica registral, y por lo tanto su derecho puede
ser atacado y debilitado.

Conclusiones:
El principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del
acto o derecho previamente inscrito en el Registro, pues confiere proteccin a
quien adquiri un derecho de persona que, segn el Registro se encontraba
legitimado para transferirlo y/o negociarlo. Respecto al concepto de buena fe ,
queda una duda quin debe haber obrado con buena fe: quien adquiere el
derecho, quien lo transfiere, o ambos? El principio de buena fe registral otorga
al tercero registral una seguridad jurdica, en las adquisiciones patrimoniales
que realiza confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que
pretenda debilitar su derecho adquirido. Hay que tener en cuenta, si el tercero
no cumple con los requisitos establecidos en el cdigo civil, no estar protegido
por el principio de fe pblica registral, y por lo tanto su derecho puede ser
atacado y debilitado. Tambin sin el principio de fe pblica registral, que
asegura el trfico inmobiliario, sera posible que una entidad bancaria, cajas
municipales y cooperativas, pudiera efectivamente otorgarle un crdito con
garanta hipotecaria. Concluyo, que la construccin jurdica, es sinnimo de
reglas claras, lo que se traduce en confianza, principalmente para los que
realizan o participan en el trfico patrimonial debido a la seguridad jurdica que
le garantiza el principio de fe pblica registral.