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OBJETO DE LA P.H.
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Concept La PH es un derecho real inmobiliario que, adems, debe
recaer sobre un inmueble edificado, ms concretamente, sobre un
o

Requisit
os

sector del mismo. El inmueble en su totalidad constituye el objeto

de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el
mismo.
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que
adems, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que
constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.
Respecto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de
los casos previstos por el art. 1 de la ley o de otros distintos,
siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos
esenciales:
Privativas: 1) la independencia: El concepto de
independencia debe entenderse en el sentido de que el piso, el
departamento, el local, etc., tengan autonoma funcional, o
sea, que se basten a s mismos segn su destino. Por tal
motivo, el criterio de determinacin de la independencia variar
segn los casos. 2) y la salida a la va pblica directamente
o por un pasaje comn. En cuanto a la salida a la va pblica,
no parece ser en realidad un requisito autnomo, pues
precisamente hace a la independencia de una unidad el poder
acceder a la calle sin tener que atravesar otros sectores de
propiedad exclusiva. La comunicacin con la va pblica puede ser
directa o por un pasaje comn.
Partes Comunes: El art. 2 de la ley 13.512: cada
propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento, y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.
Se consideran comunes por dicha razn: 1) los cimientos, muros
maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y vestbulos
comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines; 2) los locales
e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua
caliente o fra, refrigeracin, etc.; 3) los locales para alojamiento
del portero y portera; 4) los tabiques o muros divisorios de los
distintos departamentos; 5) los ascensores, montacargas,
incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. Esta
enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas
revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en
contrario.

ESTADO DE P.H.
Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada
una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es
necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de
PH.
Esto sucede cuando es redactado por escritura pblica el reglamento
de copropiedad y administracin y, adems, es inscripto en
el Registro de la Propiedad Inmueble.
1) La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin
de edificio, sino para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las
unidades a ttulo oneroso y bajo el rgimen de la propiedad horizontal.
2) Adems de la manifestacin de voluntad claramente expresada en
escritura pblica, sta debe contener:
Estado de ocupacin del inmueble.
Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier
ndole a la fecha del otorgamiento.
3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin
en un plazo cierto de un nmero determinado de ellas; en este caso dicho
plazo no podr ser mayor de un ao, y el nmero de unidades a vender no
deber exceder el 50%.
4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACIN: contenido y
formalidades:
Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por
escribano.
Plano de mensura debidamente aprobado.
Copia de plano de proyecto de obra con constancia de
aprobacin por autoridad competente.
Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional
con ttulo habilitante.
Proyecto de reglamento de copropiedad y
administracin.
5) La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la
Propiedad Inmueble, debiendo constar esa circunstancia en los
certificados que este rgano expida.
La P.H se adquiere mediante la Tradicin, la Sucesin y la Prescripcin

Trabajo Prctico de Derechos Reales

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Concept
o

Alumno:

ASAMBLEA

ADMINISTRADOR

La asamblea es el rgano mximo de representacin de la

voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se encuentra la
resolucin de asuntos de inters comn.
Sus poderes son soberanos y sus decisiones, tomadas dentro
del marco de las previsiones legales y reglamentarias,
obligan a todos, an a la minora disidente y a los
ausentes.
Las asambleas pueden ser de 2 TIPOS:
ORDINARIAS: son las que se renen peridicamente, en los

El administrador es un representante de los propietarios, ms precisamente,

el representante legal del consorcio, encargado de la gestin
inmediata de los intereses comunes. Acta por mandato directo de la
asamblea o por iniciativa propia, ejerciendo facultades que le confiere
la ley o el reglamento, para la solucin de problemas que, por su
magnitud, no justifican la convocatoria a asamblea o que, por su urgencia, no
admiten dilaciones. El administrador puede ser tanto una persona fsica
como una persona jurdica, integrante del consorcio o ajena a l.
Generalmente, la administracin es unipersonal, pero nada impide que el

plazos determinados por el reglamento, para tratar cuestiones

que los propietarios deben analizar regularmente: aprobar la
rendicin de cuentas del administrador, proveer a la designacin
de los nuevos
miembros del consejo de administracin, etc.
EXTRAORDINARIAS: son convocadas por el administrador a
solicitud de cierto nmero de propietarios, para considerar
asuntos extraordinarios, como ser, la remocin del administrador,
el nombramiento de un reemplazante, la hipoteca de todo el
edificio, etc.
Resuelta la realizacin de una asamblea, el 1 paso que debe
cumplirse es la CONVOCATORIA, que consiste en citar a los
propietarios en un LUGAR Y FECHA DETERMINADOS para
tratar los temas que se incluyen en el ORDEN DEL DA.

Requisito
s

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QURUM: Otro de los requisitos necesarios para que la

asamblea sea vlida es que haya qurum. La ley 13.512
dispone como requisito obligatorio que el reglamento
debe referirse al qurum. Por ello, le corresponde a
ste determinar en cada caso la cantidad de personas
que deben estar presentes para sesionar. Qurum y
mayora no se identifican, pues el primero apunta al
nmero de presentes necesarios para deliberar
vlidamente, mientras la segunda se refiere a la cantidad
de votos necesarios para adoptar una decisin. Ello es as
porque las mayoras no se computan teniendo en cuenta a los
presentes en la asamblea, sino a la totalidad de los
propietarios.
FORMACIN DE LA DECISIN: La decisin, para ser vlida,
debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas
que corresponda segn el tema que se trate. Los votos
pueden COMPUTARSE POR UNIDAD, POR VALOR O POR
COMBINACIN de ambas pautas. La ley establece en su art.
10 que los
votos se computarn en la forma que prevea el reglamento
y, en su
defecto, se presumir que cada propietario tiene 1 voto.

reglamento de copropiedad prevea que sea colegiada.

Las funciones del administrador son:
1) administrar las cosas de aprovechamiento comn.
2) proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
3) elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
4) representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
5) convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios
constituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron
ausentes.
6) llevar el libro de acta que har rubricar en el Registro de la Propiedad
y expedir copias certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los
propietarios.
7) conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de
domicilio de los propietarios y toda documentacin relativa al inmueble.
8) rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que
determine el reglamento o cuando lo exija la asamblea.
9) asegurar el edificio contra incendio; contratar seguro de vida obligatorio
respecto del encargado y dems personal en relacin de dependencia, y
seguros contra otros riesgos cuya concertacin haya sido resuelta por la
administracin.
Para inscribirse los administradores de consorcios deben presentar la
siguiente documentacin:
Formulario de inscripcin.
Nombre y apellido o razn social. Para el caso de personas de existencia
ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y ltima
designacin de autoridades, con sus debidas inscripciones.
Constitucin de domicilio especial
Nmero de C.U.I.T.
Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadstica
Criminal. En el caso de las personas jurdicas, la reglamentacin deber
establecer qu autoridades de las mismas deben cumplir con este
requisito.
Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
Certificado de aprobacin de un curso de capacitacin en administracin
de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca
la reglamentacin de la presente

EXPENSAS

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Concepto

Requisitos

Se trata de los gastos normales u ordinarios originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios
comunes y que, como tales, estn a cargo de todos los propietarios. En principio, cada uno responde en proporcin al valor de su
piso o departamento con relacin al conjunto, o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor ser la contribucin. No obstante ello, la
ley permite que se adopten otros tipos de distribucin. Exenciones: puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porcin
menor, e incluso que queden eximidas en contribuir, siempre y cuando no se beneficien con la cosa o servicio que general el gasto (por ej: un
local de planta baja que no tiene caeras de agua caliente o calefaccin puede estar exceptuado de pagar los gastos de uso de tales servicios).
Procedimiento para el cobro de las expensas: el titular del crdito por expensas es el consorcio y no los propietarios individualmente. El
administrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudar y emplear los fondos necesarios que le permitirn cumplir
con su deber de administrar.

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PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO

Concepto

Es un tema controvertido. Los que afirman a favor de la

admisin de la personalidad del consorcio acreditan estos
argumentos:
- tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer
obligaciones, aunque circunscribindose a la realizacin de actos
indispensables para la defensa de los intereses comunes;
- tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el
mismo est constituido;
- tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas
recaudadas en concepto de expensas comunes y fondo de
reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados
portales sumas;
- la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los
propietarios.
El consorcio tiene personalidad, con las limitaciones propias del
fin por el que es creado.
a) Ser capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones.
b) Atributos inherentes (nombre, persona, domicilio, capacidad).
Personas Fsicas o Jurdicas

Requisito
s

PERSONALIDAD JURIDICA RESTRINGUIDA

Por otra parte, otra parte de la doctrina desconoce la personalidad
jurdica del consorcio, donde se postulan estos argumentos:
- la ley 13.512 menciona en todo momento a los propietarios; y alude al
nombramiento del administrador como representante de los propietarios;
- el consorcio carece de patrimonio propio. No es titular de derechos, por
cuanto los mismos permanecen en cabeza de los titulares de la PH;
- la ley no le reconoce personalidad.

1)Nombre, 2)Patrimonio, 3)Domicilio, 4)Capacidad,