1.

SISTEMAS REGISTRALES
1.1. Definiciones.

Jos Luis Lacruz Berdejo: El conjunto de normas que en un pas determinado

regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles
mediante el registro de la propiedad, as como el rgimen y organizacin de esa

institucin1.
Luis Vsquez Lpez: Es la organizacin del registro de la propiedad raz o
inmobiliaria es muy importante, porque tiene fines de publicidad de los actos y
contratos jurdicos y las acciones declarativas de derecho, por ello es necesario una
adecuada organizacin que contenga normas que garanticen la constitucin,

autenticidad, legalidad, y que sirva de prueba al estar inscritos2.

Atilio Cornejo Amrico: Son el conjunto de normas que regulan la funcin pblica
registral y su actividad (el acto jurdico registral) desarrollado por el funcionario
registral (registrador) as tambin la forma de cmo se hace el proceso de
inscripcin, la manera de llevar los registros y los efectos que pueden tener las
inscripciones, en cuanto a ser de naturaleza constitutiva o de naturaleza declarativa3.

1.2. CARACTERSTICAS.

Integrar la informacin del registro de la Propiedad Raz e Hipoteca y del Catastro

para implementar un nuevo territorio, por medio de la creacin de un sistema que
integre la identificacin de parcelas a travs de medios grficos, as como la de sus
titulares.

1 La cruz Berdejo, Jos Luis: Derecho Inmobiliario y Registral, Librera

Broch,Barcelona , Espaa, 1995, Pg. 28.
2 Vsquez Lpez, Luis: Derecho y Prctica Registral, Editorial Liz, San Salvador,
El Salvador, 2001, Pg. 37.
3 Cornejo, Amrico Atilio, Derecho Registral, 1 edicin, Editorial Astrea de
Alfredo y Ricardo de Palma, Buenos Aires-Argentina, 2001, citado en la Tesis
Titulada: Anlisis y eficacia del soporte jurdico del sistema de integracin
registro y catastro en el registro de San Salvador, presentada por Hernndez
Parada, Luis Emilio y otros, UPES, 2005, Pg. 10.
1

Proporcionar seguridad jurdica, a travs de la identificacin tcnica de los

inmuebles, de sus propietarios o poseedores, a fin de garantizar la pureza en la

tenencia y agilidad en el trfico de los mismos.

Cumplir con los principios de publicidad y legalidad, respecto a la correcta
localizacin de los inmuebles, estableciendo sus medidas, superficie, naturaleza,
nomenclatura y dems caractersticas con mayor precisin y que consten
pblicamente los actos y contratos que lo afecten.

1.3. CLASIFICACIN.
1.3.1. Sistema por Transcripciones o Francs.
El sistema francs se bas en el folio personal donde el elemento bsico es el sujeto titular
de los derechos reales.
Este Sistema Registral se llama tambin de transcripciones, porque consiste en transcribir o
copiar el documento en los libros que lleva la oficina del Registro, con la finalidad de dar
publicidad frente a los dems de la adquisicin; es decir, que la inscripcin es obligatoria,
pero su carcter es meramente declarativo de los derechos y slo implica una simple
condicin o registro necesario para oponer el derecho inscrito a los terceros, de lo contrario
solo tiene valor entre los contratantes (inscripcin voluntaria), por lo que ste es catalogado
como un sistema menos pleno de registro, ya que no ofrece una seguridad absoluta a la
inscripcin4.
1.3.2. Sistema Alemn.
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre s la debida
concordancia, esto es, el registro predial o territorial y el registro catastral.

Registro Predial o Territorial: Contiene la matricula del inmueble donde constan

originalmente los datos especficos del inmueble y los datos generales del

4 Caldern Lovos Luisa Margarita; Orantes Rodrguez Marta Mara: efectividad

de la aplicacin de la Ley de Procedimientos Uniformes para la presentacin,
trmite, registro o depsito de instrumentos en el registro de la propiedad raz
e hipotecas de la primera seccin del centro. Agosto 2004 - agosto 2005,
trabajo de graduacin para optar al ttulo de licenciada en ciencias jurdicas,
Universidad de El Salvador, El Salvador, Pg.16.
2

propietario, y se van anotando todos los actos que dentro del trfico del inmueble se

realizan.
Registro Catastral: se tiene la configuracin topogrfica del inmueble,
conteniendo la descripcin tcnica del mismo, y tambin se anotan las
transformaciones que sufre el inmueble.

1.3.3. Sistema Australiano (Sistema del Acta Torrens).

En este sistema, el solicitante de la inscripcin debe presentar su ttulo y un plano del
inmueble al encargado del registro, y se hacen dos certificaciones de ttulos, los cuales
deben ser idnticos y deben contener un plano de propiedad en los cuales se hace constar
las transferencias y los gravmenes que experimenta el inmueble5.
1.4. SISTEMAS REGISTRALES DE INSCRIPCION EN EL SALVADOR.
1.4.1. Sistema de Folio Personal (Registro Tradicional).
Este sistema de folio personal, se hace la inscripcin con referencia a la persona titular del
derecho y no por inmuebles o finca que contenga la escritura, y se va formando por la
tcnica de encuadernacin de las copias fotosttica de los instrumentos incluyendo en ella
la autorizacin de la inscripcin, siguiendo una numeracin correlativa, anotado en el
mismo documento de inscripcin, folio, libro y departamento, constituyendo en este asiento
la verdadera inscripcin registral. En los casos en los cuales la mala impresin del
instrumento haga difcil su reproduccin en las fotocopiadoras se har en forma manual.
(Art. 58 inc.2 Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas).
Lo que prevaleca en este sistema era la inscripcin por persona, es decir, que el interesado
presentaba, su acto o contrato para su inscripcin y se inscriban a mano los datos ms
relevantes o los requisitos que la ley le exiga: naturaleza, situacin del inmueble, extensin
superficial, descripcin del inmueble, otorgantes y precio de la venta, este sistema se
transcriba y se formaba un libro denominado De Propiedad, posteriormente este cambi
y se fotocopiaba el acto o contrato6.
1.4.2. Sistema de Folio Real.
5 dem, Pg. 16.
3

Por medio de este sistema, el registro de los instrumentos se realizara a razn de cada
inmueble y no de su propietario, debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios
jurdicos que se relacionen con una determinada finca, cada inmueble deber identificarse
de manera inequvoca. Art. 5 LRRPRH.
1.4.3. Sistema de Folio Real Computarizado.
La LRRPRH, incursiono con una disposicin la cual revoluciono por completo la dinmica
registral, a continuacin el mencionado artculo 20: Facultase al rgano Ejecutivo en el
Ramo de Justicia para que incorpore al sistema registral, aquellos cambios necesarios
orientados a propiciar la reforma, as como lo que permitan los adelantos tecnolgicos,
siempre que ello proporcione seguridad Jurdica y d mayor eficiencia a la prestacin de los
servicios registrales. Este artculo fue el gnesis de la revolucin e innovacin que se dio en
el RPRH tanto a fines del siglo pasado como el presente.
1.4.3.1. Regisal I.
Es el primero de los llamados folio real computarizado, creado sobre una base FOX,
contiene informacin relativa a personas propietarias de inmuebles inscritos as como la
historia de cada inscripcin y su ubicacin catastral, mas no mantena una descripcin
completa del inmueble ya que esta se completaba con la ficha catastral, este no fue ms que
un programa experimental, por lo que su capacidad de produccin fue limitada.
Es un sistema computarizado que contiene informacin registral relativa a las personas
propietarias de los fundos inscritos as como la historia registral de cada inscripcin y su
ubicacin catastral.
El objetivo especfico de este era crear un sistema de registro ms gil y el objetivo general
era consolidar la modernizacin. Este sistema se utiliz poco, ya que tena una capacidad
limitada en el sistema informtico.
1.4.3.2. Regisal II.

6 HERNANDEZ PARADA, Luis Emilio y otros, Tesis para obtener el Ttulo de

Licenciatura en Ciencias jurdicas, Titulada: Anlisis y Eficacia del Soporte
Jurdico del Sistema de Integracin Registro y Catastro en el Registro de San
Salvador, UPES, 2005, Pg. 27.
4

Este sistema era similar al Regisal I, con la diferencia que proporcionaba una mayor
capacidad de produccin. Creado igual en una base FOX, creado con dos objetivos: mejorar
el sistema REGISAL I y servir de base para el SIRyC; en este sistema encontramos una
mayor capacidad (ya que era la versin final del REGISAL).
El objetivo especfico de este era crear un sistema compatible con la versin final, de
manera que los esfuerzos invertidos en su creacin no se perdieron, sino que se agregaron
al ltimo sistema de inscripcin (SIRYC); el objetivo general era mejorar el sistema regisal
I7.
Este es el sistema que ms se utiliza en el Registro de la Propiedad por ser el que ha ido
superando las dificultades de los otros sistemas en el sentido que, por ejemplo: los libros
por ser de acceso pblico son susceptibles a sustraccin de pginas o inscripciones o hasta
el libro completo; el deterioro del tiempo; no haba orden cronolgico en la marginacin;
no estaba integrado a catastro; el Folio Real no estaba apto para trabajar segregaciones; el
Regisal I no tena suficiente capacidad de produccin por ser prcticamente un sistema
experimental.
1.4.4. Sistema de Informacin de Registro y Catastro (SIRyC).
Es un sistema de datos multidisciplinarios de carcter jurdico que comprende los aspectos
extrnseco e intrnsecos de los registros y de cada uno de los ttulos, incluyendo adems la
informacin del titular como todas sus generales, tipo de transaccin o la clase de acto
jurdico, como venta, hipoteca, embargo, anotacin preventiva, imgenes de las escrituras
inherentes a su respectivo inmueble relacionado con la parte catastral, imgenes ntidas a
travs del escaneo de los instrumentos.
El Sistema de Informacin de Registro y Catastro (SIRyC) es la versin final de los
sistemas computarizados, la que actualmente est en uso, y se desarroll en una base de
datos ORACLE.
7 Grande Gomez Ellman Eduardo; Melendez Carrillo Jose Alberto: La evolucin
de la publicidad registral inmobiliaria y su incidencia en la seguridad jurdica
registral a partir de la implementacin del folio real respecto del anterior
sistema de folio personal, trabajo de graduacin para optar al ttulo de
licenciada en ciencias jurdicas, Universidad de El Salvador, El Salvador, Pg.
47.
5

Su objetivo es integrar en un solo sistema computarizado los procesos de registro de la

propiedad inmobiliaria y el mantenimiento de la informacin catastral y geogrfica del pas,
as como tambin los mecanismos para proveer informacin a los ciudadanos y a las
instituciones que lo requieran8.

8 Ibdem, Pg. 48.

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