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Cuestionario de contratos

II corte
Obligaciones del comprador:
art. 1.527: 1) La obligacin esencial del comprador es pagar el precio en el
da y en el lugar que han sido determinados por el contrato.
art 1.528: 2) tomando en cuenta lo establecido en relacin al lugar y en la
poca que debe hacerse la tradicin, lo que de all deriva la segunda obligacin
del comprador que es recibir la cosa.
art 1.529: a falta de convencin especial el comprador debe intereses del
precio hasta el dia del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa
vendida y entregada produce frutos u otras rentas(frutos civiles)
EJEMPLO: Si la cosa vendida est sujeta a arrendamiento y el comprador
no le ha pagado el precio al vendedor los canones de ste se reputan como frutos
civiles, lo que en consecuencia pertenecern al comprador y ste deber intereses
al vendedor.
Es importante destacar que el comprador debe intereses al vendedor
cuando el pago no es realizado en su totalidad, si la cosa genera frutos o en su
defecto debe intereses del precio hasta el da de pago.
Obligaciones derivadas al pago de los gastos: art 1.491: los cuales
corresponden al comprador los gastos derivados de la escritura y dems
accesorios de la venta son de cargo del comprador, como lo son los gastos de
transporte de la cosa que se ha vendido, salvo que haya estipulacin en contrario.
art 1.530: (DERECHO QUE TIENE EL COMPRADOR PARAA
SUSPENDER EL PAGO) En los casos donde el comprador fuere perturbado o
tuviere algn temor de serlo por una accin ya sea esta hipotecaria,
reivindincadora, tiene la facultad de suspender el pago del precio hasta que el
vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro; a no ser que el vendedor
de garanta suficiente, es decir, que se haya estipulado que, no obstante
cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.
EJEMPLO: A le vende a B una cosa para que B se la pague en cuotas
durante el transcurso para pagar dichas cuotas A presenta algunas perturbaciones
por C, debido a que ste intenta una accin reivindicatoria, A en vista de ello se lo
notifica a B y pide la suspensin del pago, pero B establece una garanta donde, si
a A le reivindica la cosa el le verificar el precio.

art 1.531: tiene sus bases en el principio exceptio nom adimpleti contractus.
LA VENTA:
Cesin de Derechos y Cesin de Crdito: Es lo mismo la venta y cesin,
aunque para algunos consideran que dentro de un contrato de esta ndole es
menester hacer nfasis a la venta de cesin de crdito u otros derechos, aunque
es absurdo debido a que la palabra cesin hace nfasis a la accin de ceder un
crdito u otro derecho bien sea de manera onerosa como la venta o gratuita como
la donacin.
art 1.549: La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una accin son
perfectas (porque se perfeccionan con el consentimiento legtimamente
manifestado) y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya
convenido sobre el crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho
tradicin.
La tradicin se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o
derecho cedido.
EJEMPLO: Segn lo antes explicado nos deja un entendimiento acerca de la
venta de crditos u otros derechos, estos pueden ser: un derecho litigioso,
hereditarios y crditos pueden venderse. Dentro de este contrato participan en
rigor 2 personas que son A) el cedente y B) el cesionario, el primero es quien cede
y el segundo es quien recibe; dentro de ste, est presente otra figura que es C)
El cedido, que viene a hacer el cedido(deudor).
art 1.550: El cesionario para que tenga derechos contra terceros debe
notificar al deudor sobre dicha cesin o cuando el cedido la ha afectado.
art 1.551: En aquellos casos donde el deudor ha pagado al cedente y aun
no se le haya notificado acerca de la cesin este queda vlidamente libre en
relacin al cumplimiento de la obligacin, de all es que deriva la obligacin del
cesionario de notificar al cedido para prever estos supuestos. (consecuencia
derivada de no cumplir con la obligacin de notificacin).
art 1.552: La venta o cesin de un crdito comprende de la misma manera
todos sus accesorios, extendindose a las cauciones, privilegios o hipotecas.
art 1.553:el cedente debe responder por la existencia del crdito al tiempo
de la cesin, al menos que se haya expresado que ste se haya vendido de
manera dudosa o sin garanta.

(Obligaciones del cedente): a) debe responder de la existencia del crdito art


1.553
art 1.554: b) debe responder por la solvencia del deudor, pero sta debe
ser expresada art 1.555: , en aquellos casos cuando no se ha expresado la
duracin de esta responsabilidad se presume que se ha limitado a un ao a contar
desde la poca de la cesin del crdito, si el plazo de este estaba ya vencido, en
aquellos casos donde el crdito es pagadero el ao correr a partir de su
vencimiento y en aquellos casos donde el crdito es de una renta perpetua
responder en un lapso de 10 aos a partir de la cesin.

1. Permuta: Es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar
una cosa para recibir otra por ella.
Ejemplo: La permuta es muy habitual en cuba debido a que los habitantes
de ese pas no tienen la propiedad de los inmuebles lo que hacen es que
permutan, es decir, cambian una cosa por la otra. Hay una clase de
intercambio
La permuta tiene sus adyacencias en el llamado trueque este fue una de
las primeras manifestaciones de comercio en el hombre.
Segn los romanos la permuta es un contrato civil donde una persona
cambia una cosa por otra
Ejemplo: Una persona publica un aviso VENDO APARTAMENTO RECIBO
GANADO tambin puede ser mixto, la persona puede recibir ganado y
recibir una cantidad de dinero.
LA PERMUTA
Art. 1.558.- Definicin de permuta.
La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una
cosa para obtener otra por ella.

Art. 1.559.Segn su perfeccionamiento es un contrato consensual, se


perfecciona con el solo consentimiento de las partes.
La permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento.

Art. 1.560.- La persona no ha entregado pero lo que ha recibido de la otra parte


no es de su propiedad y sencillamente no se le puede obligar a que entregue la
cosa porque el s es el verdadero propietario y el otro contratante no lo es.
No hay negocio si uno de los permutantes ha recibido ya la cosa que se le dio en
permuta, y prueba que el otro contratante no era dueo de ella, no puede
obligrsele a entregar lo que le prometi dar, y cumple con devolver la que recibi.
Art. 1.561.- Ejemplo: A permuta una casa a B por un terreno y al terreno se le
hace una eviccin, es decir, C que es el verdadero propietario demanda a A por
reivindicacin y perdi el juicio y como consecuencia sufri eviccin consumada y
como en este contrato no hay un precio fijado la ley por lo tanto nos permite dos
acciones
1. el comprador demanda por daos y perjuicios
2. Repite la cosa, es decir, le dice a B devulveme la casa que yo te
permute por el terreno.
El permutante que ha padecido eviccin de la cosa que recibi, puede, a
su eleccin, demandar la indemnizacin de perjuicios o repetir la cosa
que dio.
Art. 1.562.- la ley ordena que en ciertos casos para preservar el
derecho de los terceros esa demanda, Por ejemplo la demanda de
repeticin, decir, va a recuperar el bien inmueble, Qu hace el
demandante? registra su demanda y ante esto, si por casualidad B le
vende la casa a D ya D como la demanda est registrada tiene
conocimiento que hay un juicio por repeticin del bien, en consecuencia
como ya la demanda est registrada D no es un tercero de buena fe. El
registro produce la publicidad Registral, es decir, produce el efecto Erga
omnes se entiende que todo el mundo tiene conocimiento. Y en el
documento habra una nota marginal donde seala que ese bien sujeto
a una demanda de repeticin.
En los casos de resolucin indicados en los dos artculos precedentes,
quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por
terceros, antes del registro de la demanda de resolucin.
Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el
tercero, equivale al registro respecto de los inmuebles.
Art. 1.563.- Cuando hay esa mixtura entre permuta y venta, es decir,
recibi una cosa a cambio y tambin una cantidad de dinero entonces en

ese caso si existe un conflicto en el negocio se aplican las normas referidas


a la venta.
Las dems reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de
permuta.
Art. 1.564.- En este tipo de contratos todo lo referente a los gastos el
legislador establece que sern satisfecho de por mitad.
Salvo convencin en contrario, los gastos de escritura y dems accesorios
de la permuta, sern satisfechos de por mitad por los contratantes.

PACTOS ESPECIALES.
Venta con Pacto de Retracto.
DE LA RESOLUCION DE LA VENTA.
Art. 1.553.- Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del
crdito al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin
garanta.

El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio de derecho de retracto, es


decir, estamos frente a una venta en la cual, el que vende, vende bajo una
condicin, la condicin de retractar (precisamente significa vender bajo un pacto
en el cual el vendedor le dice al comprador si yo te vendo esta casa pero si dentro
de un ao yo te devuelvo el precio, resolvemos la venta si el comprador acepta la
venta con pacto de retracto.
El pacto de retracto solo puede hacerse sobre bienes inmuebles
Tambin se conoce como pacto de resolucin del contrato
Ejemplo: Te vendo bajo una condicin resolutoria, si dentro de 6 meses te
devuelvo, te restituyo el precio la venta queda resuelta.
Esto era generalmente utilizado por los prestamistas donde. El que vende con
pacto de retracto la causa subyacente no es una verdadera venta sino un
prstamo, en primer lugar la causa es ilcita porque no es la verdadera causa que
ha motivado a las partes para hacer el negocio, las partes se motivaron por otra
causa y generalmente estos prstamos son de carcter usureros porque quien

est vendiendo continua en posesin del inmueble, si esa persona continua en


posesin del inmueble cuando se produce la condicin fallida, se cumpli el plazo
y el vendedor no ejerci su accin de retracto, es decir, no cumpli con su
condicin resolutoria, no devolvi el precio por el cual vendi la casa, como no lo
hace el comprador queda irrevocablemente como propietario del bien, de pleno
derecho pero no tiene la posesin del inmueble por ello en el cdigo de
procedimiento civil vigente de la republica bolivariana de Venezuela existe un
procedimiento contencioso llamado entrega material.
Segn la jurisprudencia si quien ha sido notificado por el tribunal y le dice en el
segundo da de retracto voy a presentarme para que haga la entrega material. si la
persona declara que no hubo una verdadera venta que la causa real de ese
contrato es un prstamo y si es evidente que el prstamo es usurero el tribunal
debe abstenerse a la entrega material pero adems debe oficiar a la fiscala del
ministerio publico a los fines de que se haga la correspondiente averiguacin
penal.
El pacto debe estar previsto en el documento, debe estar expresamente
establecido en el negocio jurdico porque es una condicin resolutoria.

RETRACTO CONVENCIONAL
Venta que nace de las partes
Ejemplo: Te vendo bajo la condicin de pacto de retracto, es decir, te vendo bajo
la condicin de que si te restituyo el precio antes de que venza el trmino se
resuelve el contrato.
Art. 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se
reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el
reembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544.
Es nula la obligacin de rescatar que se imponga al vendedor.
El comprador nunca puede decir TE COMPRO pero t tienes que venderme con
pacto de retracto
Art. 1.535.- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda
de cinco aos.
Cuando se haya estipulado por un tiempo ms largo, se reducir a este plazo.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la accin para


intentarlo se prescribe por el trmino de cinco aos, contados desde la fecha del
contrato.
Las disposiciones de este artculo no impiden que puedan estipularse nuevas
prrrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas
prrrogas lleguen a exceder de cinco aos.
El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de 5 aos.
Art. 1.536.- Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el trmino
convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.
Ejemplo: si el lapso es de 6 meses y el vendedor no ejerce su derecho de
retracto, es decir, no restituyo el precio (no ejerce su condicin resolutoria) el
comprador adquiere irrevocablemente la propiedad del inmueble
Art. 1.537.- El trmino corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso
contra quien haya lugar.
Art. 1.538.- El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su accin
contra los terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de stos
no se haya hecho mencin del retracto convenido.
Ejemplo: A le vende la casa a B con pacto de retracto y B se la vendi a C Quin
es el actual propietario? el actual propietario es C y por lo tanto se ejerce el
derecho de retracto contra C. A acuerda con B un plazo de 1 ao y B a los 6
meses le vende a C as C tuviese o no conocimiento del pacto de retracto A ejerce
su derecho de retracto contra C y se resuelve el contrato.
Art. 1.539.- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su
vendedor.
La prescripcin corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como
contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.
Puede oponer el beneficio de excusin a los acreedores de su vendedor.

Art. 1.540.- Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un


fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitacin provocada contra
l, podr obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del
retracto

Art. 1.541.- Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo
contrato un fundo comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos,
el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso,
si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos
verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.
1. El derecho de propiedad es un derecho real y como derecho real el art. 530.establece que se considera como un inmueble, es decir, una persona puede ceder
el 50% de los derechos de la propiedad de su bien inmueble sea una casa con un
terreno no quiere decir que est cediendo la mitad de la casa. Tomando en cuenta
que lo que se transmite o se transfiere es el derecho de propiedad.
Art. 1.542.- Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y
en totalidad, sino que cada uno ha vendido slo su parte, pueden ejercer el
derecho de retracto separadamente, cada uno por la porcin que le corresponda.
El comprador no puede obligar al que ejerce la accin de esa manera a que
rescate el fundo entero.

Art. 1.543.- Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de


retractono podr ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le
corresponda, sea que la cosa vendida est indivisa o que se la haya dividido entre
ellos.
Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la
porcin de uno de los herederos, la accin podr intentarse contra ste por el
todo.

Art. 1.544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar
al comprador no slo el precio recibido, sino tambin los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan
aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que ste tenga.
No puede entrar en posesin sino despus de haber satisfecho todas estas
obligaciones.
El vendedor que entra en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de
todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

El vendedor que hace uso de su derecho de retracto A esta haciendo uso del
derecho de retracto y lo est ejerciendo a C entonces le reembolsa al comprador
el precio por el cual el vendi, mas reparaciones necesarias, mejoras que haya
aumentado el valor de la propiedad, etc.
No puede entrar en posesin hasta no haber satisfecho todas estas obligaciones
Lo toma libre de toda carga Ejemplo: A le vendi a B y B en el sexto mes
hipoteco la casa y en el mes 8 hipotecada B se la vendi a C
si A vende bajo una condicin resolutoria, bajo que condicin le est
comprando B? A vendi con pacto de retracto, es decir, te vendo bajo la
condicin que si en el lapso de un ao te restituyo el precio la venta queda
resuelta (condicin resolutoria) y B compra bajo una condicin suspensiva, B no
es definitivamente el propietario de la cosa pero si A no le restituye el precio B se
convierte en el propietario de la cosa pero mientras tanto B no es propietario de
manera irrevocable e indefinida. Por ello cualquier negocio que haga B con ese
bien lo har bajo la condicin suspensiva, si B hipoteca la casa la est
hipotecando bajo la condicin suspensiva, es decir, que si A ejerce contra B la
hipoteca desaparece, se extingue, porque su derecho de propiedad es suspensivo
porque estaba sujeto a la condicin resolutoria
Art. 1.892.- Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una
condicin, o resoluble en ciertos casos o dependientes de un ttulo anulable, no
pueden constituir sino una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con
excepcin de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolucin o
rescisin no tienen efecto en perjuicio de terceros.

Si est sujeto a la eventualidad de la condicin resolutoria, A ejerci la condicin


resolutoria, se resolvi la venta y como B no era el propietario definitivo la hipoteca
tambin se extingue por lo tanto cuando A recibe la casa lo hace sin ningn tipo de
carga, el crdito se convierte en quirografarios, crditos sin garantas.
En caso de mejoras que hayan aumentado el bien o que C en este caso le haya
comprado a B por un precio mayor al que le compro B a A , es decir, cuando A
ejerce su derecho de retracto el debe devolver el precio, resulta que B le compro a
A la casa en 100 y posteriormente B le vendi a C la casa en 200 cuando A
restituye el precio solo son 100 bs en este caso C puede ejercer una demanda
contra B por saneamiento por eviccin para que le restituya los otros 100.
En caso de la devaluacin de la moneda se aplica la plusvala que est dentro del
saneamiento por eviccin.

Art. 1.509.- Art. 1.510.- Art. 1.511.- En caso que la casa disminuya de valor,
aumente de valor y reembolso por las refracciones y mejoras tiles.
Artculo 1.509.- Si al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halla disminuida
en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador,
ya por fuerza mayor, el vendedor est, sin embargo, obligado a restituir el precio
ntegro.
Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el
vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.
Artculo 1.510.- Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la
eviccin, aun independientemente de hechos del comprador, el vendedor est
obligado a pagar el exceso de valor, adems del precio que recibi.
Artculo 1.511.- El vendedor est obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle
reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras tiles
que haya hecho al fundo y a que tenga derecho.
Art. 1.545.- Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que
el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, ser nula toda clusula
por la cual se pone la falta de pago de pensiones con la prdida del derecho de
rescate.
Las pensiones de arrendamiento podrn cobrarse ante el Tribunal competente,
segn su cuanta, y podr pedirse la desocupacin de la casa en juicio breve, o
que el subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador
bajo pacto de retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el
derecho de rescate ni el trmino estipulado para usarlo.
2. Del Retracto Legal
RESERVA CON RETRACTO LEGAL
Impuesto por la ley, la ley establece los efectos jurdicos ante ciertos supuestos.
tambin se define como un presupuesto, una situacin jurdica que ya no es
pactada por las partes sino que lo impone la ley.

Art. 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al


extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago,
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho slo podr
ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin
menoscabo.

En el caso de que dos o ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn
hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.
4 comuneros, A, B, C, D 4 hermanos que heredaron un fundo y cada uno tiene
un 25% de los derechos de propiedad. El retracto legal es el derecho que tiene el
comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad
puede ser por compra, por dacin en pago o por permuta. Z le compra a D su
25% de derecho de propiedad, la ley le permite a los dems comuneros
subrogarse, que significa sustituir a Z (el 3ro) lo demandan por retracto legal. lo
pueden hacer A, B, C juntos en la proporcin de su 25% as como lo puede hacer
independientemente A, es decir, A puede demandar a Z por retracto legal. Cuando
lo demanda la sentencia va a decir que A sustituye a Z en las mismas condiciones
en que Z compro Esto impide que Z entre dentro de la comunidad
Ojo: en el retracto legal no hay derecho de preferencia, en la comunidad no hay
derecho de preferencia, los comuneros no gozan de este derecho. El derecho que
tiene el comunero es el retracto legal.
Lo ms conveniente para Z en caso de querer comprar el 25% de D es que
compre con la condicin que los dems comuneros renuncien a su derecho de
retracto legal, pero ya esto es libre, es decir, voluntad de las partes.
D no tiene que ser autorizado por los dems comuneros para vender su 25% de
su propiedad pero lo que si se puede hacer es acordar que A, B, C declaren en la
misma venta que renuncian al ejercicio derecho de retracto legal.
Este derecho solo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cmodamente o sin menoscabo, es decir, que la cosa para ser divida sufra un
deterioro, e que la cosa sufra un dao interno, con el menoscabo de que algunas
partes sufran un dao, etc.
Las partes solo podrn hacerlo a prorrata de la proporcin que tengan en la cosa
comn. Es decir, en caso de que A y C ambos van a ejercer su 25%, en cambio si
A solo ejerce estara sustituyendo a B y a C y estara comprando el 25% de Z mas
25% que tiene son 50%

25% 25% 25%

25%

Art. 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve das,
contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene
este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien
lo represente, el trmino ser de cuarenta das, contados desde la fecha del
registro de la escritura.

El derecho de retracto no aplica en los 9 das que establece el legislador, el


establece 40 das a partir de la fecha del registro de la escritura presente o no
presente.
Art. 1.548.- En el retracto legal se aplicar lo dispuesto en los artculos 1.539 y
1.544.

Si Z hipoteco y al da 20 A ejerce retracto legal, la hipoteca que impuso Z se


extingue, es decir, cuando A lo subroga, lo sustituye el 25% lo va a recibir A libre
de hipoteca y el acreedor de Z queda sin garanta.

VENTAS ESPECIALES:
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
LEY:
Art. 1.- En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor
podr reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de
la ltima cuota del precio, pero asume el riesgo desde el momento en que la
recibe
La cesin del crdito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el
dominio reservado.
En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podr
reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la totalidad

del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la ltima


cuota del precio, pero asume el riesgo desde el momento en que la recibe.
La cesin del crdito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el
dominio reservado
Asume el riegos como comprador y propietario, es decir, asume el riesgo como
comprador y acta como propietario, la cosa perece para el comprador Ejemplo:
una persona compra una camioneta y el vendedor se reserva el derecho de
dominio y posteriormente al comprador le roban la camioneta el no puede exigir
que se le devuelva otra camioneta o dejar de pagar las cuotas restantes porque la
ley establece que la cosa perece para su dueo as el vendedor se reserve el
derecho de propiedad y no lo transfiri al comprador.
La venta con reserva de dominio se refiere a venta a crdito de cosas muebles por
su naturaleza completamente identificable mediante unos seriales, es decir, Esta
es una venta que se encuentra enmarcada en el derecho civil pero es muy
utilizada por los comerciantes
Cmo hace un comerciante para garantizarse que el vende una cosa
mueble a crdito y el ejercicio de la accin reivindicatoria de la cosa mueble
si el comprador no se la paga?
Tomando en consideracin el art.794.- que establece que en la posesin de buena
fe de los bienes muebles equivale a titulo, entonces Cmo lo percibe? entonces
no puede garantizarse ese negocio, no puede reivindicar la cosa que vendi con
una resolucin de contrato, porque cuando resuelve el contrato de venta ejemplo
de una aire acondicionado porque primero como lo va a localizar y segundo en
caso de que el aire acondicionado haya sido vendido la persona que lo compro
puede alegar que es comprador de buena fe porque tiene su documento.
Entonces que hace el legislador? El hace una venta especial debido a que el
vendedor no le puede exigir a su cliente que le lleve un fiador porque eso
retardara el negocio y el negocio en el comercio es dinmico por lo tanto el
legislador ha establecido una venta especial que mediante la cual el vendedor se
reserva el dominio tomando en cuenta que en una venta ordinaria la obligacin del
vendedor es transferir la propiedad por que la entrega de la cosa puede estar
sujeta a una condicin o termino, en cambio en esta venta especial el vendedor
dice TE VENDO pero me reservo el derecho de propiedad y transfiero por ley el
derecho de propiedad cuando el comprador pague la ultima cuota por lo tanto
mientras el comprador este pagando las cuotas el vendedor se reserva el derecho
de propiedad. De manera que si el vende ese bien y queda a manos de 3ros el
vendedor ejerce la accin reivindicatoria y puede ejercerlo de pleno derecho

porque es el propietario y puede ir en contra del tercero que no puede alegar que
compro de buena fe debido a que el vendedor es el propietario porque se reservo
el derecho de propiedad.
Art. 2.- No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas
destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o
transformacin que no sean identificables.
No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas
especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformacin que
no sean identificables.
Cuando una persona se dirige a un concesionario a comprar un vehculo el
concesionario dice dame todos los papeles para que el banco te de un crdito, el
banco no te est dando un crdito el banco lo que est haciendo es aceptndote
como deudor y por su puesto para aceptarlo como deudor debe reunir una
cantidad de condiciones porque el banco le va a comprar el crdito al
concesionario, entonces el concesionario dice vendo este carro en 100, quien est
comprando le da 40 y en el documento el le dice me pagas 40 y me quedas
debiendo 60, en esa venta de reserva de dominio que es el contrato tiene un
subsiguiente contrato la venta del crdito o cesin de crdito el concesionario le
vende el crdito al banco, pero es compra que hace el banco, esa venta que hace
el concesionario conlleva tambin la reserva del dominio, en consecuencia quien
tiene la reserva de dominio? El banco, pero en caso del servicio tcnico del
vehculo le corresponde al concesionario porque hay 2 contratos.
Art. 3.- No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las
cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no
pueden separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor
individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean
parte de un conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.

No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas
destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no pueden
separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor individual sea
inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean parte de un
conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.

Art. 4.- Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, debern ser
identificadas individualmente y de modo preciso.

En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendr efectos contra


terceros.
Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, debern ser
identificadas individualmente y de modo preciso.
En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendr efectos contra
terceros.
Si forma parte integrante de un inmueble ese bien mueble se vuelve un bien
inmueble por destinacin. Ejemplo: un horno de pizza que se empotra en una
concina y para extraerlo de all habra que romper paredes etc., y por lo tanto no
se puede ejercer la reserva de dominio sobre ese bien porque ese horno ha sido
incorporado a un inmueble.
Art. 5.- Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con
respecto de terceros cuando se cumplan los requisitos siguientes:
a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre,
apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin exacta de
la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar
donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva;
precio de la venta; fecha de la misma y condiciones de pago, con indicacin de si
se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.
b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido o
simplemente de fecha cierta, y ser extendido por lo menos en dos ejemplares:
uno para el vendedor y otro para el comprador.
A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las
partes podr presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del domicilio del
vendedor, un ejemplar de aqul, firmado por los otorgantes.
nico.
Quedan a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra
-venta de determinados bienes muebles.
Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto
de terceros cuando se cumplan los requisitos siguientes:
a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre,
apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin exacta de
la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar
donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva;
precio de la venta; fecha de la misma y condiciones de pago, con indicacin de si
se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.

b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido o


simplemente de fecha cierta, y ser extendido por lo menos en dos ejemplares:
uno para el vendedor y otro para el comprador.
A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las
partes podr presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del domicilio del
vendedor, un ejemplar de aqul, firmado por los otorgantes.
nico.
-Quedan a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra
-venta de determinados bienes muebles.
Para que el contrato de venta con reserva de dominio pueda surtir efecto hacia los
terceros ese contrato tiene que cumplir con los requisitos que estn establecidos
en el art 5.- lo que significa es que el hecho de que un vendedor diga te vendo
con reserva de dominio ya cumpli con reserva de dominio? tiene que cumplir
con los establecido en el art. 5.Qu son los efectos hacia terceros? Ejemplo: si el que compro la camioneta,
la compro con reserva de dominio lo van a embargar, le debe a Jos y Jos viene
a embargarlo y dice yo compre la camioneta con reserva de dominio El tribunal
ejecutor de la medida de embargo dice mustrame el ttulo de propiedad donde
aparece que te vendieron en reserva de dominio pero no cumple con los requisitos
del art 5.- constituir ese documento ser jurdicamente suficiente para que no le
embarguen la camioneta porque l no tiene la propiedad? No, porque l no cumple
con los requisitos entonces no le va a operar la oposicin en ese momento
En tal caso Por qu l puede hacer oposicin como comprador? porque si el
tribunal le va a embargar la camioneta esta seria rematada y como va en este
caso el tribunal rematar ese bien del ejecutado si no tiene la propiedad, en
consecuencia el comprador alega que tiene la cosa pero que no tiene el derecho
de propiedad por lo tanto se opone a que el tercero ejecute la medida de embargo.
A) letra de cambio se lleva al banco y constituye el titulo autnomo, tambin se
llama letra causal donde se dice valor dice este contrato de reserva de
dominio numero tal, debe estar causado para que le pueda reconocer,
cuando la persona a a demandar dice me debe 10 cuotas y le presenta al
tribunal las 10 letras de cambio que estn vencidas
Por ejemplo los vehculos usados la ley de transito dice que la venta debe hacerse
por documento autenticado, no lo pueden hacer por documento de fecha cierta
(documento de fecha cierta art. 1.369.- La fecha de los instrumentos privados no
se cuenta, respecto de terceros, sino desde que alguno de los que hayan firmado
haya muerto o haya quedado en la imposibilidad fsica de escribir; o desde que el
instrumento se haya copiado o incorporado en algn Registro pblico, o conste

habrsele presentado en juicio o que ha tomado razn de l o lo ha inventariado


un funcionario pblico, o que se haya archivado en una Oficina de Registro u otra
competente.
B) Ley con reserva de dominio art.5.- establece los requisitos para los efectos
frente a los terceros
Cul es la situacin del vendedor? El vendedor vende bajo una condicin
resolutoria
Cul es la situacin del comprador? Compra bajo una condicin suspensiva.
Art. 7.Cuando por razn del pago u otra causa licita, quede adquirida por el comprador la
propiedad de la cosa vendida, el vendedor deber otorgarle la constancia del
caso. A falta de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir
sus efectos.

Establece que cuando la persona termina de pagar de pleno derecho, el derecho


de propiedad se le transfiere. En la venta de contrato no es necesario que se
otorgue un finiquito y con el ltimo recibo de pago es suficiente.
En la venta con reserva de dominio el comprador no puede vender la cosa que se
le ha vendido con reserva de dominio porque no tiene la propiedad, sin embargo la
ley establece que a menos que haya autorizacin expresa establecido en el
contrato por el vendedor.
Qu pasa si ese comprador vende lo que se le ha vendido con reserva de
dominio? Qu recurso en este caso tendra el vendedor?
Ej.: Una persona compro un carro con reserva de dominio y luego lo vendi en
este caso que recurso podra ejercer el comprador
Art. 9.- El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa
adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin
expresa del propietario. Si los realizare, el propietario podr reivindicar del tercero
la cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para con el comprador se
determinaran por lo establecido en el artculo 14. En vez de reivindicar la cosa,
podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de
venta. Queda a salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo
con el artculo 468 del Cdigo Penal.

Tomando en consideracin lo que establece este art. Como el vendedor vendi


con reserva de dominio, es decir, tiene la propiedad y el comprador vendi, el no
poda hacerlo porque l no tiene legitimidad para vender porque no tiene la
propiedad del bien, es decir, vendi pero no trasmiti el derecho de propiedad.
Como el vendedor tiene el derecho de propiedad este puede reivindicar contra el
tercero que compro, es decir, en este caso el concesionario reivindica. En
conclusin el vendedor puede perseguir como propietario y ejercer el recurso de
reivindicacin.
El vendedor en vez de ejercer su recurso de reivindicacin puede demandar por el
pago inmediato de la totalidad del precio, es decir, la demanda por el cumplimiento
de la obligacin que es pagar el precio.
Son 3 acciones.
1. Contra el tercero ejerce el recurso de reivindicacin
2. Contra el comprador pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago
total del precio
3. La accin penal que seala el art. 468 C.P Defraudacin que es
responsabilidad penal por la venta de la cosa ajena.
Art. 10.- El pacto de reserva de dominio no podr tener un trmino mayor de cinco
(5) aos.

Art.11.- Quien de buena fe adquiera en feria o mercado, en venta pblica o en


remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva de dominio, slo
estar obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya
hecho en la adquisicin.

Ej.: Una persona se dirigi a un concesionario, compro un vehculo y resulta que


este es propiedad de otra persona, es decir, lo robaron le hicieron sus papeles y
el vehculo fue vendido al concesionario y este lo vendi, el concesionario debe
reembolsar al comprador por los gastos de daos y perjuicios.
Art. 794.- C.C Respecto de los bienes muebles por su naturaleza y de los ttulos al
portador, la posesin produce, en favor de los terceros de buena fe, el mismo
efecto que el ttulo. Esta disposicin no se aplica a la universalidad de muebles.

Sin embargo, quien hubiese perdido una cosa o aquel a quien la hubiesen quitado,
podrn reclamarla de aquel que la tenga, sin perjuicio de que este ltimo pueda
exigir indemnizacin a aquel de quien la haya recibido.
Art.795.- C.C Si el actual poseedor de la cosa sustrada o perdida la hubiere
comprado en una feria o mercado, en una venta pblica, o a un comerciante que
vendiese pblicamente objetos semejantes, no podr el propietario obtener la
restitucin de su cosa, sin reembolsar al poseedor la cantidad que le haya
costado.

Art.12.- Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el


comprador, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente
su existencia, o quede afectada por cualquier otro suceso que d lugar al pago de
una indemnizacin de seguro, el crdito del vendedor se considerar prendario a
los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a ste, de las
cantidades debidas por los aseguradores. A los efectos de este artculo, se
cumplir con lo dispuesto en el Cdigo Civil./ Art.1.865 C.C Si las cosas sujetas a
privilegio o hipoteca han perecido o se han deteriorado, las cantidades debidas por
los aseguradores, por indemnizacin de la prdida o del deterioro, quedan afectas
al pago de los crditos privilegiados o hipotecarios, segn su graduacin, a menos
que se hayan empleado en reparar la prdida o el deterioro.
Los aseguradores quedan libres sin embargo, cuando hayan pagado despus de
treinta das contados desde la publicacin que hayan hecho durante tres das
consecutivos en un peridico de amplia circulacin editado en la capital de la
Repblica, avisando la prdida o el deterioro, sin que se haya hecho ninguna
oposicin. La publicacin deber hacerse dentro de los ocho das siguientes a
aqul en que reciban los aseguradores la participacin que el asegurado o tenedor
de la pliza les haya hecho sobre el siniestro.
Tambin quedan afectas al pago de dichos crditos las cantidades debidas por
expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica, o de servidumbre impuesta por
la
Ley.
En todo caso, se aplicar con preferencia a lo establecido en este artculo, lo que
dispongan sobre la materia el Cdigo de Comercio o las leyes especiales de
seguros.
Ej.: El comprador aseguro el vehculo en la compaa de seguros por 500.000bs y
pago 100.000bs por el vehculo, el vehculo es robado y va a reclamar al seguro el
vehculo, el seguro le dar la indemnizacin de 500.000bs, estos 500.000bs
segn el art 12.- y el art.1.865 C.C se convierte en prenda, es decir, en garanta

del concesionario, es decir, que el concesionario como es una prenda, un


privilegio, el privilegio le da al acreedor un derecho de preferencia frente a los
dems acreedores lo que significa, se hace la pliza y aparece como asegurado.
Entonces el seguro le paga los 500.000bs al vendedor con reserva de dominio que
pudiera ser el banco y lo que quede se lo paga al comprador.
Este crdito, es un crdito privilegiado porque se convierte en prenda, como una
garanta prendaria. Y el legislador lo denomina privilegio por la preferencia, es
decir, cobra primero el vendedor con reserva de dominio y despus el comprador.
Art. 13.- Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado
para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de
pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del
precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de
la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el
mercado, conservando el comprador el beneficio del trmino con respecto a las
cuotas sucesivas.

El legislador establece que cuando el comprador deja de pagar cuotas si la sumas


de esas cuotas no sobre pasa la octava parte del precio el vendedor no tiene la
accin de resolucin del contrato, sino que tiene que demandar el pago de las
cuotas insolutas, es decir, las cuotas que se debe, las que estn en mora (cuotas
cadas) paga los intereses y conserva el beneficio del trmino, es decir, que si
haba dejado de pagar hasta la cuota 13 conserva el derecho de continuar
pagando las dems cuotas.
Ej.: la Persona dejo de pagar la cuota 10,11, 12,13, 4 cuotas de 2000bs que son
8000bs. El precio del vehculo son 72.000bs (sin la suma de los intereses)
72000 / 8 = 9000bs Lo que quiere decir que las cuotas insolutas no sobre pasan la
8va parte.
Cuando el pago de las cuotas insolutas no pasa la 8va parte, el vendedor no
puede demandar por resolucin ni por reivindicacin, se debe demandar al
comprador para que pague la cantidad de 8000bs de las cuotas insolutas.
En caso de que deba desde la 10 a la 14. La suma de las cuotas insolutas es de
10.000, es decir que sobre pasa la 8va parte del precio puede el vendedor con
reserva de dominio demandar la resolucin del contrato. Art. 14.- es decir, el
comprador debe devolver el carro y en el documento establece que las cuotas que
el comprador ha pagado van a quedar como compensacin por indemnizacin del

uso que el comprador le ha dado al vehculo y por daos y perjuicios. (justa


compensacin)
En caso de secuestro la ley le permite a que el juez declare al mismo vendedor
(concesionario) depositario judicial porque ya el propietario tiene el vehculo en su
posesin y no tiene que dirigirse a un depositario para que le haga entrega de la
cosa
Art. 14.- Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por
el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas,
salvo el derecho a una justa compensacin por el uso de la cosa, adems de los
daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
titulo de indemnizacin, el Juez
, segn las circunstancias, y slo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de
la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducir la
indemnizacin convenida.
Qu pasa si la persona (comprador) ha pagado ms de la 4ta parte del
precio, que hace el legislador si el vendedor pacta quedarse en justa
compensacin por las cuotas que el comprador ha pagado?
La regla general es devolver la cosa por la demanda de resolucin de contrato,
salvo que el derecho a una justa compensacin que este expresa en el contrato,
pero la justa compensacin tambin la establece la ley.
Cuando el comprador ha pagado ms de la 4ta parte la ley permite exigir la
reduccin de la compensacin convenida en el contrato, o en caso de que no est
establecida en el contrato la misma ley la establece.
Ej.: La persona dejo de pagar las cuotas 51, 52, 53, 54, 55 y le faltaba pagar solo
5 cuotas para llegar a la cuota 60 (la ultima cuota)
72.000/ 4 = 18.000
Tomando en cuenta que un vehculo usado vale ms que un vehculo nuevo,
entonces en la experticia dice que el vehculo actualmente vale 200.000bs, que si
el concesionario se queda con el vehculo y los 60.000bs pagados entonces se le
solicita al juez que reduzca esa compensacin Qu hace el juez? En su
sentencia le va a decir al vendedor que esa compensacin donde el se va a
quedar con todas esas cuotas, los 60.000bs las va a reducir a 20.000bs, es decir,
el vendedor se queda con el vehculo mas 20.000 porque ese vehculo que antes
vala 72.000 hoy en dia vale 200.000 entonces si esa persona prcticamente ha

pagado el vehculo el concesionario sabe queda con los 60.000 y vende el


vehculo nuevamente y seria un exceso en su enriquecimiento por ello se le pide al
juez que haga una justa reduccin en la compensacin que haban convenido en
el contrato que se establece que lo que se haya pagado queda como
compensacin por el uso del bien y por el pago de daos y perjuicios.
PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La ley de propiedad horizontal nos habla de diferentes tipos de bienes. En el
edificio hay copropietarios y a pesar de que son copropietarios del edificio no son
comuneros, es decir, porque son copropietarios por ejemplo de un 25% del 100%
de la propiedad, en cambio en la propiedad horizontal se es propietario de un bien
exclusivamente pero al mismo tiempo hay un derecho de propiedad que le
pertenecen sobre otros tipos de bienes que es lo que se denomina condmino o
copropietario, en cuanto al rgimen es propiedad horizontal.
Ej.: tenemos el edificio y existen reas comunes, cuando la persona compra ese
apartamento en el piso 10, esto es propiedad exclusiva, est comprando el
apartamento pero tambin compra todos los bienes que estn en reas comunes
(piscinas, canchas, parques) as como tambin su estacionamiento etc. En esta
propiedad hay diferentes bienes
1. El apartamento es la propiedad exclusiva.
2. Lo que se encuentra en un rea comn (estacionamiento) se le denomina
bienes en reas comunes pero con el agregado de privativo porque le
corresponden a un determinado propietario.
3. Los bienes o cosas comunes generales que son (escaleras, piscinas,
canchas, reas verdes, azotea, etc.)
La persona que compro el apartamento 10 va a tener un porcentaje de cargas
y derechos de todos los bienes comunes para el mantenimiento y conservacin
de toda la propiedad, entonces el documento de condominio le va a dar un
porcentaje en base a la construccin ejemplo 2.354. de derechos y
obligaciones lo que significa que cuando esa persona vaya a una asamblea no
representa un voto sino que representa el 2.354 del 100% de los derechos de
todos los apartamentos, de pronto hay otro apartamento que mide ms que el
de la persona entonces la representacin en porcentaje que tiene ese
apartamento no ser igual ser superior, la representacin en obligaciones
cuando se saca los gastos comunes del mes sealados por el administrador
correspondientes al mantenimiento y conservacin ser en funcin a ese
porcentaje establecido en el documento en base a las medidas del

apartamento. Entonces son cargas, derechos y cargas comunes. Las cuotas


de condominio no estn establecidas en la ley.
Cuando el dueo del edificio lo construyo y lo quiere vender Qu tiene que
hacer? El puede vender todo el edificio, pero tambin puede ser que el dueo
lo destine a venta de propiedad horizontal, es decir, va a vender apartamento
por apartamento, para poder hacer esto debe hacer el documento de
condominio. Cuando esta persona va a construir y vende en propiedad
horizontal hace un documento de condominio, ese documento de condominio
va a tener unos administradores, es decir, unos rganos de administracin y
cuando esta persona vende el 75% de los apartamentos el constructor
(propietario) tiene 60 das para convocar a la primera asamblea en la que se va
a nombrar la junta de condominio y el administrador, entonces este 75% de
propietarios se renen en asamblea y el les entrega la administracin, ellos
nombran la junta de condominio que estara compuesta por tres principales,
tres suplentes, del seno de esos tres principales se nombra un presidente (a)
pero este no ser nombrado por la asamblea sino que va a ser nombrado del
seno de la junta de condominio, esa misma asamblea va a nombrar un
administrador que puede ser una persona jurdica o natural, no necesariamente
debe ser un copropietario que se va a encargar de administrar los gastos de
conservacin y mantenimiento y el propietario paga su cuota de conformidad
como lo dice el administrador.
La junta de condominio maneja el dinero que va a ser destinado al pago de
esos gastos, que tiene una funcin controladora, el administrador debe pasar
los gastos con los debidos soportes para que de este modo la asamblea de
condominio pueda pagarlos.
Tambin puede presentarse el supuesto que el que construyo el edificio pidi
un prstamo y para ello el banco le pide una garanta e hipoteca el terreno, al
hipotecar el terreno el edificio construido all forma parte de la hipoteca porque
la hipoteca se extiende a todos los bienes construidos sobre el bien
hipotecado, el cdigo civil establece que la hipoteca es indivisible, es decir, Ej.:
unos comuneros no pueden dirigirse al banco y decir, nosotros heredamos un
terreno pero yo quiero liberar con el pago de 250.000 500 hectreas de la fina
que ya nos dividimos y el banco le respondera que no puede hacer eso porque
la hipoteca recae sobre la totalidad de la finca porque la hipoteca y el crdito es
indivisible. En cambio, segn la ley de propiedad horizontal para que esto
funcione el legislador seala la divisibilidad de la hipoteca, es decir, la seala
diciendo en el documento de condominio con la autorizacin del acreedor
hipotecario que existe una hipoteca y cul es el monto de cada uno de los
apartamentos para liberar esa hipoteca, significa que cuando una persona va a

comprar un apartamento, comenzando por el documento el banco dice que le


concedi a esa constructora 10.000.000bs para construir el edificio que ya lo
tiene construido segn el documento de condominio 243, por cuanto este acto
que est pagando un 1.000.000bs libero de la hipoteca el apartamento numero
10, por lo tanto dicho apartamento queda libre de hipoteca y si queda libre de
hipoteca el dueo puede vender ese apartamento. Esto es lo que se denomina
la divisibilidad de la hipoteca.
Art.1.- Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrn pertenecer a
distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en
cuanto no se opongan a stas las del Cdigo Civil.
A los efectos de esta Ley, solo se considerar como apartamento o local a la parte
de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a
la va pblica directamente o a travs de un determinado espacio comn, sea que
ocupe todo, o una fraccin de un piso o ms de uno.
Tiene que tener salida pblica ya sea de manera independiente o por reas
comunes, quiere decir que hay varios locales y tiene que haber un
estacionamiento, tambin puede ser que haya un pasillo y locales comerciales
y eso es rea comn entre los copropietarios
Art.5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente
permiso de construccin;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras, vestbulos,
escaleras, ascensores y vas de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a travs de un
apartamento o local necesariamente sern del uso exclusivo del propietario de
ste;
d) Los stanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido
de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos stanos hubieren
puesto de estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las disposiciones
especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros
o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin
o reunin social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas,
agua fra y caliente, refrigeracin, cisterna, tanques y bombas de agua y dems
similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio comn;

i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el


documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el
puesto asignado a un apartamento o local no podr ser enajenado ni gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situacin antes
indicada, podrn enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los
propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento
(75%) de ellos, no podrn ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean
propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre debern
ser utilizados como puestos de estacionamiento. El
Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podr autorizar una asignacin
diferente a la prevista en este artculo, en determinadas reas de una ciudad y
siempre que las necesidades del desarrollo urbano asilo justifiquen.
j) Los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o ms maleteros o depsitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o algunos de ellos o uno
de ellos. En tales casos los maleteros o depsitos asignados a un apartamento o
local no podrn ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el
uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l)Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, stanos, depsitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o
parcial de los gastos comunes;
No hay apartamento ni local comercial que no tenga estacionamiento, de esta
forma lo establece la ley y ningn lugar comn privativo puede enajenarse o
arrendarse.
Art.7.- La cuota de derechos y obligaciones. A cada apartamento se atribuir una
cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a
centsimas del mismo. Dicha cuota servir de modulo para determinar la
participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada apartamento no alterarn la cuota atribuida, que solo podr
variarse por acuerdo unnime.
Art.12.- Los propietarios de apartamentos o locales debern contribuir a los gastos
comunes, a todos o a parte de ellos, segn los casos, en proporcin a los
porcentajes que conforme el artculo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un

apartamento en los casos autorizados por esta Ley, sern por cuenta del
propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de
los mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
Reparaciones menores
. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de
su apartamento en favor de los propietarios restantes.
En tal caso, el apartamento abandonado se hace comn a stos, en proporcin a
los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deber hacer constar esa decisin en
documento registrado, y el abandono no tendr efecto frente a la comunidad hasta
tanto no se haga la notificacin correspondiente al administrador del condominio,
acompaada del documento donde conste el abandono.
Art.26.- Antes de procederse a la enajenacin de uno cualquiera de los
apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble
declararn por documento protocolizado en la correspondiente Oficina
Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales. Este documento contendr adems de la descripcin de
los ttulos inmediatos de adquisicin, los pisos, apartamentos y dependencias de
que consta, con especificacin de los linderos de los apartamentos y locales, la
descripcin de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes
limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin de cules son esos
apartamentos; la indicacin precisa del destino dado al edificio, el valor que se le
da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras
partes del edificio susceptibles de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con
tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y
sus derechos y obligaciones en la conservacin y administracin del inmueble; los
gravmenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que
interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador
estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil.
Se acompaara el documento a que se refiere este artculo, a fin de que sean
agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectnicos debidamente
aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben
estar demarcadas claramente las reas comunes. Todos los planos a que se
refiere el aparte anterior debern ser previamente conformados por el proyectista
de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien har constar que
el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las reas y los uso
comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de
construccin.
Igualmente el documento de condominio se acompaara de un ejemplar del

Reglamento de Condominio el cual ser de obligatorio cumplimiento, ser


modificable por la Asamblea de Propietarios, y versar sobre las siguientes
materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2) Garanta que debe prestar el Administrador para responder de su gestin;
3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del
edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalacin en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y
dems accesorios que no afecten la estructura, distribucin y condiciones
sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del rgimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la
construccin, debern determinarse tales modificaciones en el documento
complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artculo, se considerarn
reproducidas en el documento de enajenacin o gravamen de cualquier
apartamento, local, estacionamiento, depsito o maletero.
Pargrafo nico:
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podr excluirse
del mismo ninguna porcin del terreno que sirvi de base para la obtencin del
permiso de construccin ni ninguna de las anexidades o pertenencias de
inmueble. Cualquier exclusin expresa o tcita que se hiciera en el Documento de
Condominio, no se considerar vlida
Art.27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizara el Documento de
condominio, a menos que conste en forma autntica el conocimiento del acreedor
hipotecario
Para que el pueda vender el apartamento porque todo el edificio est
hipotecado, para que el pueda vender independientemente, de forma individual
cada apartamento en el documento de condominio al acreedor hipotecario
tiene que dar su consentimiento para que ese edificio sea destinado a la venta
de propiedad horizontal
Art.28.- En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a
ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinacin y hacer mencin
expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.

Art.29.Documento de condominio solo puede ser modificado por una


unanimidad. Los propietarios de los apartamentos podrn modificar por
unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta

Ley exige para su elaboracin, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificacin.

Art.30.- Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones


producirn efectos incluso frente a los causahabientes de losotorgantes por
cualquier ttulo.

TITULO CUARTO
De la enajenacin
Art.31.- Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se
abstendrn de protocolizar, autenticar o reconocer segn el caso, los documentos
de enajenacin, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de
negociacin que verse sobre las cosas comunes definidas en el artculo 5. De
esta Ley que se encuentren dentro del rea de un edificio destinado a ser vendido
en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de
condominio. Cualquier operacin celebrada en contravencin a esta disposicin es
nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.

En cuanto a las negociaciones que hacen los copropietarios sobre las areas
comunes, no solo la ley los prohbes sino que adems son totalmente nulos, es
decir la ley establece la nulidad plena de esos actos. Estos bienes comunes no
pueden darse ni en arrendamiento, ni en comodato lo que quiere decir que si
una persona celebra este tipo de negocios y la otra parte incumple carece de
accin para ejercer cualquier recurso porque la ley prohbe este acto.
Art.32.- No podr registrarse ningn ttulo de propiedad o de cualquier otro
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a
los planos arquitectnicos aprobados por los organismos correspondientes del
inmueble y al condominio establecido en el artculo 26.No podr enajenarse
ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Es decir, que para que se pueda vender un apartamento, cuando se va a registrar
el documento de condominio la persona debe tener el permiso de habitabilidad
sino no puede registrarlo.
Art.33.- -

Los ttulos a que se refiere el artculo anterior debern contener:


a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de
Condominio;
b) La designacin del apartamento, con expresin del rea correspondiente,
situacin, nmero o letra que lo distinga, linderos y dems circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en relacin con el
fijado a la totalidad el inmueble.
Cuando una persona (propietario del edificio) va hacer la venta de un apartamento
o de un local comercial, el documento de venta debe contener los elementos
establecidos en este artculo.
Art.34.- El contrato por el cual se enajena a ttulo oneroso un apartamento es
anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para ste la obligacin de
pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente
documento registrado de enajenacin. La misma sancin civil acarrear la
estipulacin de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento
negociable antes de la protocolizacin del correspondiente ttulo.
Pargrafo nico:
Sin embargo se podr recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podr
obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se
otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin, y aun cuando el
inmueble est hipotecado, nicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de
los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que
destine dichos fondos a financiar la construccin;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan
obtenido los permisos de construccin respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los trminos que establezca el documento,
constituya garanta fiduciaria para responder de la devolucin
De cantidades recibidas y los daos y perjuicios que su incumplimiento pudiera
ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artculo 1.263 del
Cdigo Civil, stas no podrn exceder del porcentaje del precio del
Apartamento objeto de la negociacin que fija el Reglamento, y siempre que se d
cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar
plazo para cumplir su obligacin de transferir la propiedad de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte deprecio del inmueble, objeto del contrato, en
dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas
corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibdas.

Es decir, una nulidad relativa y es anulable a solicitud del adquiriente, la ley le


da la legitimidad procesal al comprador, es decir, el vendedor no puede
demandar la anulabilidad de esa negociacin.
Esta venta es anulable cuando hay una venta futura, es decir, cuando la
persona vende un apartamento y no lo ha construido
Se habla de letra de cambio o de dinero porque la letra de cambio se convierte
en dinero, las letras de cambio son un titulo comercial, la persona se dirige al
banco la persona descuenta la letra y el banco le da el dinero y el banco tiene
el titulo se lo presenta a la persona y le dice me debes determinada cantidad
de dinero.
Sin embargo la venta es anulable si la persona se obliga a pagar la totalidad
del precio antes de que haya el otorgamiento del documento de enajenacin y
si no hay este documento es porque el edificio no est terminado y por lo tanto
no hay documento de condominio, sin embargo si se cumple con cualquiera, es
decir, con uno de los requisitos establecidos en este articulo que establece el
legislador la venta es vlida.
Art.35.- En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que
pagarse mediante cuotas, no podr estipularse que la falta de pago de una o ms
cuotas d lugar a la resolucin del contrato o a la prdida del beneficio del trmino
que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino despus de
transcurrido cuarenta y cinco (45) das que se contarn a partir de la fecha de
vencimiento de la primera cuota insoluta.
Art.36.- Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier
causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensacin por el uso de
apartamento, equivalente al monto del inters legal sobre el precio fijado por las
partes en el contrato resuelto, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a
ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
titulo de indemnizacin, el Juez segn las circunstancias podr reducir la
indemnizacin convenida si el comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte
del precio total del apartamento.
En caso de venta de apartamento a plazo y el comprador incumple, el vendedor
tiene derecho a una justa compensacin por el uso del apartamento y por los

daos y perjuicios. Concordancia con el art.14.- ley de venta con reserva de


dominio
Art.37.- Las disposiciones anteriores se aplicarn sin perjuicio de la denominacin
que las partes dan al contrato, as como tambin a las promesas de venta y a los
arrendamientos con opcin de compra.
Art.38.- La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble
hipotecario produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, tanto en lo que
respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en
proporcin al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artculo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenacin se indicar el monto de la
Hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba
pagar el adquiriente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Solo respecto de
la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de
cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el
adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se
harn por intermedio de la administracin del inmueble, salvo pacto en contrario
La enajenacin de un inmueble que forma parte de un apartamento o local que
forme parte de un edificio hipotecado produce de pleno derecho la divisin de la
hipoteca, como lo que se refiere al crdito Qu sucede? El art. 1.867.- c. c
establece que la hipoteca es indivisible, es decir, no se puede dividir la hipoteca ni
por el objeto, ni por el crdito. En la propiedad horizontal y en la ley de venta con
reserva de dominio se da la divisibilidad de la hipoteca, es decir, se produce la
excepcin de la regla que est en el cdigo civil Ej.: Si el dueo del edificio pidi
un crdito, construyo el edificio, hipoteco el terreno cuando construyo el edificio y
por lo tanto el edificio quedo hipotecado Cmo har la persona para vender los
apartamentos si todo el inmueble est hipotecado? 1. Cuando va a realizarse, a
registrarse el documento de condominio el acreedor hipotecario (el banco) tiene
que dar su consentimiento, al dar su consentimiento se le autoriza a esta persona
vender cada uno de los apartamentos.
El banco expresa en el documento yo banco BOD le hice un prstamo a
Alberto Bastidas de 20.000.000bs
los cuales fueron destinados a la
construccin del edificio y para garantizar el pago de esa cantidad de dinero
ped en hipoteca ese terreno, sobre ese terreno se construyo un edificio que va
a ser vendido bajo el rgimen de propiedad horizontal segn el documento de
condominio numero 73534, como la constructora me ha pagado en este acto
1.000.000bs libero el apartamento 19 por lo tanto el que construyo el edificio
puede vender el apartamento 19.

Qu pasa con el resto del inmueble? Sigue hipotecado.


Paredes medianeras: propiedad de dos apartamentos o locales
Caso prctico: Albanis Molina compro un apartamento que estaba en
construccin y pago el precio Es vlido este contrato? Quin puede
demandar si el contrato no es vlido? Este contrato es anulable, el ejercicio de
la accin la tiene el que compra, el adquiriente, sin embargo si en esa venta se
da cualquiera de los requisitos establecidos en el art. 34 Ej. Que haya
documento de condominio, que sea propietario del terreno y que haya
destinado el dinero para la construccin, que del dinero dice que va a pagar
intereses, si se da cualquiera de estos requisitos este contrato que se refiere a
la venta de la cosa futura bajo el rgimen de propiedad horizontal es
completamente valido.
VENTA DE PARCELAS
LEY DE VENTA DE PARCELAS
Esta ley se asemeja mucho a la ley de propiedad horizontal.
Qu es vender parcelas para hacer una urbanizacin? Primero se debe hacer
obras de urbanismos, anteriormente eran de tal manera que eran vas
pblicas, cuando habla de obras de urbanismos es el uso de servicios pblicos,
asfaltar calles, etc. La persona (dueo de la urbanizacin) va a parcelar el
terreno y vende cada parcela para hacer esto es necesario hacer un plano y
se constituye un documento de parcelamiento, en caso de que el dueo
construya casas en las parcelas el documento es de urbanizacin, estos
documentos deben hacerse para poder venderse las parcelas.
Este documento de parcelamiento y en el plano tendr sealado un nmero,
ubicacin, linderos, sus medidas.
Hoy en da estas urbanizaciones que eran entregadas al dominio pblico, al
concejo municipal son llamadas villas porque por razones sociales se han
convertido en urbanizaciones privadas, sus calles son comunes porque ya no
son pblicas y todos los servicios son hechos por el urbanizador ya no se
sirven de servicios pblicos.
Como esta ley es ms antigua hay situaciones que no son reguladas, en este
caso se aplica la analoga es decir, en caso de que alguna situacin no est
regulada se aplica lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal en su defecto
el Cdigo Civil Vigente.

Este caso tambin entra en la venta parcelas en los cementerios.


Cuando se habla de documento de condominio en las ventas de parcelas la
expresin es vlida porque las personas son copropietarias y los copropietarios
son condminos.
Art. 13.- Divisibilidad de la hipoteca.
Art.7.- Cosas comunes
Art. 9.- Anulabilidad de la venta de la cosa futura
Art.1.Caso prctico: Una persona compra una casa en construccin en una
urbanizacin y cree que est comprando en modo de opcin a compra, pues
no. La venta se perfecciono porque en el documento dice que la casa vale 500
y t pagaste 100bs y los 400bs restantes los vas a pagar en un lapso de 3
meses. Entonces es una venta a plazo.
MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO COMPARTIDO
LEY DE MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO COMPARTIDO
Esta venta significa que hay sistemas de ventas de las construcciones de tipo
hotel, lo que llama venta de construcciones de unidades de desarrollos
tursticos vacacionales recreativos.
El constructor construye el edificio destinado para ser un hotel, despus que
el hotel est construido y equipado entra el llamado promotor que va a
determinar que este hotel va a estar destinado a la venta de dos sistemas:
1. El de multipropiedad: Que es la venta de una alcuota de derechos de
propiedad sobre el complejo, sobre el desarrollo habitacional. Esto es
comprado a travs de una unidad habitacional, Como hace la persona
que ha comprado un porcentaje de derechos reales? Se le asigna un
uso porque la persona no es la propietaria del 100%
2. El de tiempo compartido: Aqu el negocio jurdico ya no va dirigido una
alcuota de derechos de propiedad sino un derecho de uso y goce de
una unidad determinada pero no tiene derecho de propiedad, es decir, tu
vas a gozar esa habitacin o una similar en un periodo de tiempo
determinado del ao o en cualquier periodo del ao.
Ambos sistemas se refieren a semanas y a das.
Ese tiempo compartido, el contrato no es un contrato donde se
transfieren derechos reales sino derechos personales, porque la

persona lo que tiene son derechos de uso y goce de una semana, esa
semana podra ser en una habitacin determinada o en una habitacin
tipo. Algunas veces el sistema permite escoger una habitacin fija a la
persona.
Esta la figura del operador que es la persona que vende estos sistemas
El operador son las cadenas hoteleras que operan ese hotel destinado a la venta
de esos sistemas
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Contrato de arrendamiento: Como contrato comn, es decir, previsto en el
Cdigo Civil arrendamiento de bienes e inmuebles.
Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por
cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a
aqulla. Se entender que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas
muebles con la obligacin de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la
propiedad de las cosas arrendadas.

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador


se obliga a hacer gozar una cosa mueble o inmueble, se obliga hacer el goce de la
cosa al arrendatario por cierto tiempo que puede ser determinado (contratos
escritos) o indeterminado (contratos verbales) aunque tambin en un contrato
escrito puede haber un tiempo indeterminado por un precio que se obliga a pagar
el arrendatario, este precio puede ser en dinero o en especie.
UBICACIN DENTRO DE LA CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS:
Por el modo de adquirir las obligaciones; Es un contrato bilateral porque
ambas partes se obligan.
Por su contraprestacin: Es un contrato oneroso por que ambas partes se
procuran una ventaja a travs de un equivalente.
Por su perfeccionamiento: El contrato de arrendamiento se forma y perfecciona
con el solo consentimiento de las partes, es un Contrato consensual
Este contrato es tracto sucesivo porque se cumple en el transcurso del tiempo.
DIFERENCIAS DEL ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS AFINES:

Diferencia entre el arrendamiento y la venta: La diferencia consiste es que en la


venta hay una transferencia de derechos de propiedad, en cambio en el
arrendamiento no se transmite un derecho de propiedad sino que sencillamente el
arrendador le da la cosa al arrendatario para que la goce. En todo caso como el
arrendatario va a gozar la cosa es un poseedor precario, es decir, el detenta la
cosa en nombre de otra persona porque el verdadero poseedor legitimo de la cosa
es el arrendador, este posee la cosa con nimo de dueo. El arrendador le est
dando al arrendatario el corpus, el goce de la cosa.
Diferencia entre el arrendamiento y el comodato: El comodato es un contrato
de prstamo, de uso que es gratuito y en el arrendamiento existe un pago por
parte del arrendatario por el uso de la cosa.
Diferencia entre el arrendamiento y usufructo: El usufructo es un derecho real,
es decir, es un derecho que recae sobre la cosa. El usufructo se da cuando el
propietario se deprende de uno de los atributos de derecho de propiedad que es el
derecho de usar y disfrutar la cosa y el propietario solo tiene el derecho de
disponer de la cosa. El propietario tomo esos atributos de derecho de propiedad y
se los transfiri a otra persona, el usufructo es un derecho real limitado porque
limita el derecho de propiedad, de manera que el usufructuario puede dar en
arrendamiento la cosa porque el tiene un derecho real sobre ella a diferencia del
arrendatario que tiene el goce de la cosa pero de manera precaria, en cambio el
usufructuario tiene el uso y goce de la cosa y el nulo propietario solo tiene la
disponibilidad, el derecho de disponer.
Si el propietario vende la cosa podr el comprador gozar del uso y disfrute de la
cosa? Es decir, el propietario dio en usufructo una casa a su hijo y despus vendi
la casa. Podr el comprador llegar a la casa y decir entrgame la casa que yo se
la compre a tu padre y la vengo a habitar, la vengo a usar y gozar? El comprador
no lo puede hacer porque el usufructuario alega tener el uso y disfrute de la cosa
que son dos atributos derivados del derecho de propiedad, el propietario transfiere
el derecho de propiedad al comprador por motivo de la venta pero no lo transfiri
completo.
USUFRUCTO
Art. 583.REQUISITOS DE EXISTENCIA Y DE VALIDEZ.
CONSENTIMIENTO: El contrato de arrendamiento es consensual, con el solo
consentimiento de las partes se forma y se perfecciona el contrato
Sobre qu elemento debe manifestarse este consentimiento?

1. Sobre la naturaleza del contrato Ej.: si una persona dice prstame la


camioneta y el dueo de la camioneta dice pero me pagas 100bs por hora.
Aqu hay arrendamiento a pesar de que la persona dijo prstame la
camioneta.
2. En relacin a la cosa que se est arrendando. Que puede ser cosa mueble
o inmueble
3. Debe estar de acuerdo con el precio, es decir, el pago puede ser con dinero
o en especie.
LA CAPACIDAD: La persona puede hacer el arrendamiento de sus bienes que
constituye un acto de simple administracin pero sin embargo, los actos que
exceden de la simple administracin, por ejemplo si el arrendamiento supera los 2
aos se constituye un acto que excede de la simple administracin de manera que
por ejemplo si una persona le otorga un poder a otra con el fin que arrende bienes
inmuebles por ms de dos aos porque el poder se confiere para realizar actos de
simple administracin y estos actos deben estar expresos.
En caso de que los padres administran los bienes de los hijos y van a arrendar un
bien de un hijo porque tiene la facultad, el atributo de administrar los bienes de su
hijo, si ese arrendamiento dura los tres aos debe pedirle la autorizacin al tribunal
de proteccin de nios, nias y adolescentes
Lapso de duracin: El arrendamiento no puede durar un lapso mayor de 15 aos.
Cuando el arrendador hace un arrendamiento por ms de 6 aos por ejemplo
arrenda un local comercial ese contrato debe ir al registro Pblico y ser registrado
por el hecho que excede la simple administracin y afecta los derechos de los
terceros.
Art. 1.580.- lapso de 15 aos. Los inmuebles no pueden arrendarse por ms de
quince aos. Los arrendamientos celebrados por ms de aquel tiempo se limitan a
los quince aos. Toda estipulacin contraria es de ningn efecto. Si se trata del
arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por
toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente
incultos, bajo la condicin de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse
hasta cincuenta aos.

Art. 1.582.- arrendamiento por ms de dos aos


Art. 1.920.- Ord. 5 Cuando debe registrarse el arrendamiento porque el acto
excede de la simple administracin, el lapso es por ms 6 aos
Art.- 267.- arrendamiento por ms de 3 aos

OBJETO DE CONTRATO: El objeto en el contrato de arrendamiento es hacer


gozar una cosa y pagar un precio sea en dinero o en especie. Esa cosa debe ser
mueble o inmueble.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
Las obligaciones esenciales del arrendador es hacer gozar la cosa
Art. 1.585.Art. 1.586.- El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias de la cosa para
poderla arrendar aunque segn el uso (costumbre) las reparaciones menores son
a cargo del arrendatario aunque en la prctica forense se utiliza poner un precio
tope en lo que se entiende reparaciones menores y mayores
Art. 1.612.- Reparaciones menores tambin denominadas locativas que son a
cargo del arrendatario o inquilino.
Art. 1.587.- Debe probar que los ignoraba, si no los ignoraba hay indemnizacin
por daos y perjuicios. Si se conoce el vicio hay mala fe cuando hay mala fe hay
indemnizacin por daos y perjuicios
Art. 1.588.- Si la cosa perece por caso fortuito no hay indemnizacin
Art. 1.589.- Obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa.
As como el arrendador est obligado a mantener al arrendatario en el goce
pacifico de la cosa tambin est obligado a mantenerlo en el goce til de la cosa.
En el goce pacifico es por ejemplo evitar que el arrendatario de derecho, mas no
de hecho.
Art. 1.591.- Si hay perturbacin el arrendatario puede ejercer un interdicto de
amparo Art. 782.OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
Art. 1.592.Art. 1.593.- El arrendatario tiene la obligacin de hacer las reparaciones locativas,
tambin existe la obligacin de vender la cosa, en caso de que se venza el
contrato de arrendamiento y el arrendatario no cumple con devolver la cosa se
demanda por cumplimiento, tiene que cumplir con el contrato que es devolver la
cosa porque el contrato se venci
Art. 1.594.-

Art. 1.597.- Obligacin de notificar de hechos daosos en la cosa, de notificar al


arrendador
Art. 1.596.- En el derecho comn el arrendatario tiene el derecho de gozar de la
cosa, este derecho de gozar la cosa puede ser cedido por el arrendatario a otra
persona, es decir, su contrato de arrendamiento se lo est cediendo a otra
persona tambin que el arrendatario puede sub arrendar, en el derecho civil es
sencillamente lo que la cosa le permite al arrendatario. Si en el derecho comn el
arrendador se lo prohbe al arrendatario debe estar expresa su prohibicin.
Art. 1.583.- El arrendatario puede sub arrendar sino hay convenio expreso en
contrario
CAUSAS DE EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
1. Mutuo disenso, el mutuo disentimiento de las partes, se extingue, se
disuelve con el mutuo consentimiento de las partes. Art.1.159.2. Resolucin del contrato cuando una de las partes no cumple con la
obligacin, entonces la otra parte puede reclamar la resolucin para que se
le restituya la cosa
3. Si la cosa perece totalmente el contrato se extingue porque ya no tienes
que gozar
4. Por expiracin del trmino fijado Ej. Si el contrato est fijado para el 31 de
julio ese da se extingue el contrato pero si la parte continua arrendada
pacficamente con el consentimiento del arrendador se produce la tacita
reconducos el contrato se convierte de tiempo determinado a tiempo
indeterminado, es el mismo contrato de arrendamiento solo que el contrato
venci y la persona sigue arrendada de forma pacfica pero sin tiempo
determinado, se renov a tiempo indeterminado.
Art. 1.599.- Desahucio: Cuando el arrendador le exige al arrendatario que debe
entregarle la cosa y por lo tanto la persona no est pacficamente en el inmueble
adems que el arrendador no le recibe el pago del arrendamiento.
El contrato de arrendamiento verbal es de tiempo indeterminado porque no hay
forma de probar la existencia del tiempo.
Art. 1.601.Art. 1.614.Requisitos de existencia y de validez del contrato de arrendamiento:
Consentimiento de las partes

El pago de una cosa que puede ser en especies o en dinero


La causa debe ser lcita
Efectos del contrato de arrendamiento.
Obligaciones del arrendador
1585cc, 1586cc
Artculo 1.585.- El arrendador est obligado por la naturaleza del contrato y sin
necesidad de convencin especial 1 A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2 A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3 A mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa arrendada, durante el
tiempo del contrato.
Artculo 1.586.- El arrendador est obligado a entregar la cosa en buen estado y
hechas las reparaciones necesarias.
Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa
necesite, excepto las pequeas reparaciones que, segn el uso, son de cargo de
los arrendatarios.
Es una obligacin legal
La posesin pacifica de la cosa arrendada
Entregar la cosa
Hacer las reparaciones necesarias de la cosa para que l pueda tener la posesin
de la cosa y mantenerlo en la posesin pacifica de la cosa.
1595cc
Artculo 1.595.- Si no se ha hecho la descripcin se presume que el arrendatario
ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe
devolverla en la misma condicin, salvo prueba en contrario.
Artculo 1.587.- El arrendador est obligado para con el arrendatario al
saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su
uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la
indemnizacin de los daos y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y
defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba.
La posesin de la cosa, posesin pacifica de la cosa, saneamiento de la cosa; que
es la posesin nica de la cosa.
En dicho artculo hay un supuesto:

Si la persona ignoraba los vicios est obligado a sanear el vicio mas no est
obligado a pagar indemnizacin siempre que no est actuando de mala fe, al
actuar de mala fe si estara obligado a pagar indemnizacin.
1597cc
Artculo 1.597.- El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que
sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya.
Tambin responde de las prdidas y deterioros causados por las personas de su
familia y por los subarrendatarios.
1591 obligaciones del arrendador en caso de perturbaciones a tercero.
Artculo 1.591.- arrendador no responde de la perturbacin que un tercero
causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en
ella; pero el arrendatario tendr accin directa contra el perturbador.
Si, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de
una accin relativa a la propiedad de la cosa, tendr derecho a una indemnizacin
proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el
impedimento se hayan denunciado al arrendador.
Si la perturbacin es de pleno hecho el arrendador no responde, es decir el
arrendador responde si el tercero detenta algn derecho sobre la cosa, es decir
que el tercero diga que es el propietario de la cosa y que a el se le debe pagar en
canon de arrendamiento por que puede tomar posesin de la cosa, o perturbar en
la posesin al arrendatario porque es el propietario de la cosa, en este caso
responde el arrendador.
Obligaciones del arrendatario:
Artculo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1 Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el
uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqul que pueda
presumirse, segn las circunstancias.
2 Debe pagar la pensin de arrendamiento en los trminos convenidos
Servirse de la cosa arrendada, es decir a l lo van hacer gozar pero l va a
servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensin o
pagar el precio el canon.
Obligacin de pagar el canon de arrendamiento 1593.cc
Artculo 1.593.- Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aqul a
que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, ste
puede, segn las circunstancias, hacer resolver el contrato.

Obligacin de hacer las reparaciones locativas, es decir de hacer las reparaciones


menores. 1612. cc
Artculo 1.612.- Se estar a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones
menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino.
En caso de duda sern de cuenta del propietario.
Estas son por cuenta del arrendatario
Obligacin de devolver la cosa 1594cc
Artculo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibi de
conformidad con la descripcin hecha por l y el arrendador, excepto lo que haya
perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.
Si termina el contrato de arrendamiento en el tiempo y el arrendatario por su
puesto al terminar el contrato de arrendamiento por el vencimiento del termino
est obligado a devolver la cosa si se tiene que demandar porque se demanda?
Por resolucin de contrato o por cumplimiento de contrato?
Se demanda por cumplimiento de contrato artculo. 1167. cc
Artculo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su
obligacin, la otra puede a su eleccin reclamar judicialmente la ejecucin del
contrato o la resolucin del mismo, con los daos y perjuicios en ambos casos si
hubiere lugar a ello.
Si una de las partes en un contrato bilateral no cumple con sus obligaciones
ustedes pueden exigir ya sea el cumplimiento de la obligacin la ejecucin del
contrato o la resolucin del contrato.
En el cdigo civil se nos habla del derecho que tiene el arrendatario de ceder los
derechos derivados de un contrato de arrendamiento no solamente que puede
ceder los derechos derivados de un contrato de arrendamiento, puede tambin
subarrendar.1583. cc
SEGN EL CODIGO CIVIL.
Artculo 1.583.- El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay
convenio expreso en contrario.
El arrendatario puede ceder derechos a otra persona, en el subarrendamiento el
arrendatario se convierte en arrendador
La ley establece un presupuesto diferente al cdigo.

Las 2 leyes especiales prohben el subarrendamiento, pueden subarrendar salvo


que el arrendador lo prohba es decir que la prohibicin debe estar en el contrato
reza en el contrato porque la ley lo permite.
El arrendatario tiene un local y lo convierte en varios localcitos pequeos y los
subarrienda, (arrendador) ya sabemos que el arrendatario se ha convertido ahora
en arrendador (subarrendador); pero dicho arrendatario no cumple con su
obligacin de pagar el canon de arrendamiento, no paga el precio del
arrendamiento.
Que se debe hacer como abogado? A quien se cobrara?
Se le cobra a los subarrendatarios. 1278. cc
Artculo 1.278.- Los acreedores pueden ejercer, para el cobro de lo que se les
deba, los derechos y las acciones del deudor, excepto los derechos que son
exclusivamente inherentes a la persona del deudor. ACCION OBLICUA.
SE DEMANDA POR ACCION OBLICUA.
Se le cobra al deudor de mi deudor, sea se cobra a los subarrendatarios porque
ellos le deben a mi deudor, se les cobra los cnones de arrendamiento que le
pagaran a mi deudor.
ACREEDOR
(arrendador)

DEUDOR
(arrendatario)-ACREEDOR
(subarrendador) DEUDOR DEL DEUDOR (subarrendatarios).
EN CASO DE LAS LEYES ESPECIALES Ley de arrendamiento de vivienda y
para inmuebles de uso comerciales
En estas leyes la ley lo prohbe (subarrendar) se prohbe al arrendatario que
subarriende y que ceda el contrato, salvo por autorizacin del arrendador, se hace
un matato mutandis cambia la situacin con respecto al cdigo civil es lo contrario.
Si la ley lo prohbe no debe decirse ni especificarse en el contrato, en tal caso en
el contrato debe establecer la autorizacin por parte del arrendador para poder
subarrendar.
Causa de extincin del contrato de arrendamiento.
-

El contrato nace por el consentimiento de las partes, por ende se disuelve


POR EL MUTUO DISENSO. (bilateral)

UNILATERALMENTE. Por resolucin se debe reclamar por va judicial la


resolucin del contrato. Cuando se pide la resolucin del contrato?
Cuando una de las partes incumple su obligacin.

La expiracin del termin: si expiro el trmino, termina el contrato si se dice


que el contrato termina el 31 de agosto, el 31 de agosto vence el trmino
del contrato y ah se produce el DESAHUCIO.
El desahucio: es cuando el arrendador se opone a que el arrendatario contine en
posesin y le exige la devolucin de la cosa. (ya el contrato termino entrgueme la
casa, la cosa )
1599, 1600, 1601,1614cc.
Artculo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluye en el da prefijado, sin necesidad de desahucio.
Cuando vence el termino se hace el desahucio si vence el 31 de agosto pero es 1
de septiembre la persona solicita que le sea devuelta la cosa.
Artculo 1.600.- Si a la expiracin del tiempo fijado en el arrendamiento, el
arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el
arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artculo relativo a
los arrendamientos hechos sin determinacin de tiempo.
Tacita reconduccin
Es decir no hace desahucio sino que lo deja as, si llega el 1 de septiembre y el
sigue la persona continua en la posesin pacifica de la cosa paga el canon de
arrendamiento y el arrendador recibe ese pago, se renueva el contrato pero el
contrato va a pasar de ser un contrato de tiempo determinado a tiempo
indeterminado se produce la tacita recontucio (osea tcitamente el contrato
continuo) entonces se tiene el mismo contrato que se firm en notaria, el contrato
sigue vigente sigue produciendo todos los efectos para ambas partes menos en
relacin al tiempo fijado que era el 31 de agosto, ahora se convierte en un contrato
a tiempo indeterminado.
Artculo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya
continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tcita reconduccin.
Por qu le arrendador est diciendo entrgame el inmueble, entonces ya ah no
est en posesin pacifica de la cosa; el arrendador dijo el contrato termino el 31 de
agosto debes entregarme la cosa, en este caso hubo desahucio, y si hay
desahucio no hay tacita reconduccin, pero si no hay desahucio sino que el
arrendador continua en la posesin pacifica de la cosa se produce la tacita
reconduccin es decir, se convierte el contrato a tiempo indeterminado.
Artculo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el
inquilino continuare ocupando la casa despus de vencido el trmino, sin
oposicin del propietario, se juzga que el arrendamiento contina bajo las mismas
condiciones; pero, respecto al tiempo, se proceder como en los que se hacen sin
tiempo determinado.

(si se est en un contrato que se rige por las leyes y normas especiales de
arrendamiento, te tipifica que para poder solicitar devolucin de la cosa solo se
puede hacer a travs de causales de desalojo establecidas en las leyes, si estas
en el derecho civil o derecho comn se tiene el derecho de demandar a la otra
parte por la resolucin del contrato)
-

La prdida o destruccin de la cosa

Si la cosa que el arrendador est obligado a ser posar al arrendatario y el


arrendatario est obligado a darle un uso como buen padre de familia desaparece,
sino hay cosa que gozar no hay arrendamiento o contrato porque no hay cosa que
gozar.
-

La enajenacin de la cosa arrendada el cdigo civil dice que si la cosa


arrendada el compra la cosa continua en su condicin de arrendador.

LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS


DE VIVIENDA
(El profesor est en contra de esta ley porque demuestra a un gobierno
fracasado y comunista, mal redactada porque las leyes son para controlar no
hace falta el nombre de regularizacin y control, a su concepto la ley dice
que el arrendador es un bandido que siempre se castiga pero para el
arrendatario no hay ningn tipo de castigo porque l es el dbil)
Artculo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el rgimen jurdico
especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a
vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco
de la novedosa legislacin y Poltica Nacional de Vivienda y Hbitat, como un
sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a
nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente;
con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano
y la garanta plena de este derecho a toda la poblacin; contrarrestando la
mercantilizacin y la especulacin econmica con la vivienda, que la convierte en
un medio de explotacin y opresin del ser humano por el ser humano; y
promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado
democrtico y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de
refundacin de la Repblica, establecido en la Carta Magna.
La ley poltica habitacional est en la ley

Relacin arrendaticia.

Estamos hablando de contrato de arrendamiento y estamos hablando de relacin


arrendaticia.
Arrendador----arrendatario (1 de diciembre fecha de trmino del contrato)
Llega el 1 de diciembre y el arrendador dice al arrendatario vamos a firmar un
nuevo contrato de arrendamiento y van a la notaria y firman un nuevo contrato
como si hubiesen arrendado por primera vez, y as desde el ao 2000 hasta el
2010.
Cuando el arrendador le dice al arrendatario hasta este 31 de diciembre, no voy a
renovar el contrato entrgame el inmueble hace el desahucio, el arrendatario dice
voy hacer uso de mi prorroga legal (la ley dice que un ao de arrendamiento tiene
6 meses de prorroga legal)
Aun cuando el ltimo contrato tenga fecha del 1 de enero del 2009 hasta el 31 de
diciembre del 2010, hay una relacin anterior a esa y a eso se le denomina
relacin arrendaticia
Un contrato de arrendamiento si lo celebras una vez la prorroga legal es de 6
meses, pero si tienes 10 aos como arrendatario y tienes 10 contratos la prorroga
es de 10 aos porque la relacin arrendaticia con el arrendador es de 10 aos
tiene 10 contratos con el arrendador.
Hay artculos de la ley que estn establecidos en el cdigo civil y que el ya explico
por ende no los explica en la ley.
Subrogacin de los contratos
Artculo 38. Si durante la relacin arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble
arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurdica, el nuevo
propietario se subrogar totalmente de pleno derecho en la persona de los
propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y
obligaciones derivados de la relacin arrendaticia existente y, por consiguiente, las
partes estarn obligadas a respetar dicha relacin en los mismos trminos
pactados, y las acciones relativas a la terminacin de la misma slo podrn
tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.
sea estn obligados eso tambin lo establece el cdigo civil, si el propietario
vende el inmueble el arrendatario queda all y ahora su relacin arrendaticia
Daos maliciosos
Artculo 40. El arrendador no estar obligado a efectuar reparaciones que se
originen por daos maliciosos causados por los arrendatarios o arrendatarias.
Estos daos debern ser determinados por las autoridades competentes, las
cuales identificarn si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o
arrendataria.
El cdigo civil no nos habla de dao malicioso solo habla de dao en el 1185cc

Artculo 1.185.- El que con intencin, o por negligencia o por imprudencia, ha


causado un dao a otro, est obligado a repararlo.
Debe igualmente reparacin quien haya causado un dao a otro, excediendo, en
el ejercicio de su derecho, los lmites fijados por la buena fe o por el objeto en vista
del cual le ha sido conferido ese derecho.
El arrendador no est obligado a efectuar reparaciones que se originen por daos
maliciosos causados por el arrendatario, estos daos debern ser determinados
por las autoridades competentes, o sea le hicieron un dao al inmueble entonces
la autoridad competente va a ir y decir y determinar si el dao fue causado
maliciosamente.
Osea cuando una persona realiza un dao por maldad o adrede, pero si la puerta
de los closets se desprendieron porque los hijos del arrendatario se columpiaban
ah y como son nios de 5,6 aos ellos no saben lo que es romper una puerta no
es determinado un dao malicioso.
Prohibicin del subarrendamiento
Artculo 44. Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin
autorizacin expresa y escrita del arrendador, as como la cesin del contrato.
Los infractores o infractoras de esta disposicin, sern objeto de sancin de
conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al
arrendador de solicitar la resolucin del contrato.
De la obligacin de formalizar la obligacin arrendaticia
Artculo 45. El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido
subarrendados o dados en cesin, sin la autorizacin expresa y escrita del
arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, estn
en la obligacin de formalizar la relacin arrendaticia con las personas que ocupen
en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, en los trminos establecidos de comn acuerdo sin menoscabo de
los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigedad
de permanencia en el inmueble deber ser reconocida por el arrendador, previa
certificacin, mediante documento pblico o privado.
De los contratos de arrendamiento
Artculo 50. El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador
se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un
arrendatario o arrendataria, de manera pacfica, quien a su vez se obliga a pagar
un canon, el cual deber cumplir con las formalidades establecidas en la presente
Ley.
Este concepto dice: Transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un
arrendatario, si se va al cdigo civil es usufructo, que es un derecho real dice que

es la transferencia real del uso y goce de un mueble o inmueble es decir que aqu
el legislador toma el concepto de usufructo como derecho real y lo identifica en el
contrato; pero que es el uso y el goce? Cuando una persona tiene el usufructo de
un inmueble puede arrendar porque tiene el uso y el goce.
El derecho de propiedad tiene 3 atributos: el ius utendi, el ius abutendi y el ius
fruendi el propietario se queda con el derecho de propiedad de disposicin de la
cosa que lo transfiere a otra persona el ius utendi y el ius afruendi.
Cuando un padre vende la casa a un hijo pero se reserva el uso y disfrute de la
cosa, es decir se reserva el usufructo de la cosa, se le transfiere al hijo solo el ius
abutendi el derecho de ser nudo propietario, pero si al hijo le da la gana de vender
la casa el uso y el goce de la casa la tiene el padre y eso no se puede transferir
porque lo tiene el padre y como el padre tiene uso y goce de la cosa puede
arrendar la casa.
Aqu el legislador mezclo el derecho de usufructo con la obligacin o sea el
derecho de gozar y tener el goce til de la cosa porque el arrendatario es un
poseedor precario, el depositario es un poseedor precario, el comodatario que es
un prstamo de uso (porque le prestaron la camioneta para ir a buscar a la novia)
es un poseedor precario. (El usufructuario no es poseedor precario porque es un
derecho real, lo que no es ni tiene es la posesin con nimo de dueo)
Duracin de los contratos
Artculo 51. Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de un
ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del arrendatario o
arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la
culminacin del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de
tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes.
Derecho preferencial: es la preferencia al arrendatario de ser preferido para
continuar en el arrendamiento de la cosa
Principios de los contratos.
Principio de autonoma de las partes Los contratos nacen por la autonoma
voluntad de las partes, tenemos una tipificacin legal en los contratos son las
partes quienes ponen las condiciones, los trminos y dems son las partes; aqu la
ley nos dice vas a arrendar pero tiene que ser por un ao, la carga la tiene el
arrendador por que el arrendatario puede resolver el contrato cuando a l le d la
gana unilateralmente, es decir a los 2 meses te puede decir esta casa no me gusta
aqu esta te la dejo no te sigo pagando ms y me voy.
Otras estipulaciones de la ley
Se suscriben 3 ejemplares del contrato
Se tienen que anexar la fijacin del canon que lo hace la superintendencia

No se puede pagar en moneda extranjera (esto viola nuestro principio de libertad


econmica establecido en la constitucin, nosotros como ciudadanos tenemos
derecho de utilizar cualquier tipo de moneda y establecer negocio a cualquier tipo
de moneda) solo hay que pagar el equivalente de la moneda en bolvares.
Subrogacin de contratos
Artculo 56. Cuando se produzca la disolucin del grupo familiar que ocupe una
vivienda arrendada, sea esta disolucin ocasionada por divorcio, separacin
judicial, nulidad del matrimonio o finalizacin del concubinato, y el cnyuge,
concubino, concubina o miembro del grupo familiar que fuera el arrendatario o
arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de esa vivienda, manifestase su
voluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cnyuge, concubino,
concubina o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario o
arrendataria, tendr derecho a permanecer en esa vivienda, con el contrato
subrogado a su nombre, y con los mismos deberes y derechos aceptados en la
relacin arrendaticia.
El hombre y la mujer se divorcian, el hombre es el arrendatario se est divorciando
y por dicho motivo quiere resolver el contrato conforme a esta ley no se puede
porque la ex esposa o ex concubina puede continuar como arrendatario de la
vivienda arrendada bajo el mismo contrato.
Subrogacin por muerte del arrendatario o arrendataria
Artculo 57. En caso de fallecimiento del arrendatario o arrendataria, podrn
subrogarse la relacin arrendaticia los ocupantes beneficiarios o beneficiarias del
inmueble, quienes prueben una permanencia pacfica y continua en la vivienda,
debiendo cumplir los trminos expuestos en el contrato. Esta situacin ser
homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en
un plazo no mayor a treinta das hbiles del fallecimiento del arrendatario o
arrendataria.
En el cdigo civil dice en el 1603cc que los causahabientes del arrendatario
continan en la relacin arrendaticia, es decir los derechos del arrendamiento
continan en los causahabientes en los herederos. Pero en el caso de esta ley no
aqu nos dice que podr subrogarse en la relacin arrendaticia los ocupantes
beneficiarios del inmueble quienes prueben una permanencia pacfica y continua
en la vivienda debiendo cumplir con los trminos expuestos, es decir se muri la
persona que tenan un empleado o chofer dice que es ocupante porque viva ah
con ella es beneficiaria; Esto no tiene sentido el derecho se transmite hacia el
causahabiente, si se muere el arrendatario no puede hacerse una cadena de
todas partes.
(No puede haber desalojo arbitrario porque la ley no es arbitraria)
Artculo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del
arrendador ni por la del arrendatario.

Una cosa muy importante en esta ley es que el pago se efecta a travs de una
cuenta corriente bancaria.
Del procedimiento para la cancelacin del canon de arrendamiento de
vivienda
Artculo 68. El pago se efectuar en una cuenta corriente, en una institucin
bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podr ser clausurada
durante la relacin arrendaticia.
No se considerar en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el
arrendador haya clausurado la cuenta corriente y ste no podr demandar la falta
de pago, as mismo, no podr solicitarle al arrendatario o arrendataria el
cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta
corriente y el pago se realizar desde el momento en que sta se encuentre
operativa.
Si el arrendador cierra esa cuenta el arrendatario no entra en mora solamente
continuara pagando cuando el vuelva abrir esa cuenta.
Del recibo de pago
Artculo 69. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o
arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realice
mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligacin de
pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo
sustituya, deber contener separadamente las cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y
especficamente el canon en vigor.
No hay garantas
La preferencia arrendaticia.
La preferencia que tiene en arrendatario de continuar en el inmueble en su
condicin de arrendatario si el arrendador va a continuar arrendando.
De la preferencia arrendaticia
Artculo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al
vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a
vivienda, el arrendatario o arrendataria tendr derecho preferente a seguir
ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier
tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando est solvente en el
pago de los cnones de arrendamiento y haya cumplido con las dems
obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de
arrendamiento seguir por lo establecido en la presente Ley.
El arrendador que incumpla esta disposicin estar obligado a indemnizar al
arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias
(100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.

Causas para el desalojo


Artculo 91. Slo proceder el desalojo de un inmueble bajo contrato de
arrendamiento, cuando la accin se fundamente en cualquiera de las siguientes
causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya
dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento sin causa justificada, de
acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a
usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el
uso o destino que para el previ.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas
no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violacin o
incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia
ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comit Multifamiliar
de Gestin.
Preferencia ofertiva
El derecho de preferencia que tiene el arrendatario si el propietario del inmueble lo
va a ofrecer en venta si el propietario vende el inmueble y no se lo ofrece al
arrendatario, al arrendatario le nace el llamado retracto legal arrendaticio, que es
subrogarse en el nuevo comprador bajo las mismas condiciones en que ese
contrato compro y lo sustituye por que lo est subrogando.
Artculo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la
preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria
que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a
cualquier tercero.
Slo ser acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o
arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cnones de
arrendamiento.
Hay que estar pendiente en los cnones de arrendamiento, segundo en el tiempo
en la ley derogada estableca que tena que tener 2 aos como arrendataria

De las condiciones y modalidades de la negociacin


Bajo qu condiciones se hace la oferta:
Artculo 133. En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podr
exigir el pago de contado, ni se podr establecer un plazo menor de un ao a los
efectos de la obtencin del crdito hipotecario, tampoco ser exigible la entrega de
arras o cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la compraventa
como garanta del cumplimiento de la obligacin.
En los contratos de opcin de compraventa no se podr colocar clusula alguna
que contemple la posibilidad de resolucin unilateral por parte del propietario
oferente.
No se puede exigir el pago de contado, no significa que vaya a vender a crdito.
Cuando se hace la oferta de venta debe esperar por un ao al arrendatario para
que el pueda encontrar el crdito hipotecario.
Del retracto legal
Artculo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los
arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones
estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien
adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia
de la propiedad del inmueble que est en arrendamiento. Para ejercer este
derecho, los arrendatarios y arrendatarias debern cumplir con los requisitos
establecidos en el artculo 136 de la presente Ley, segn sea el caso.
REQUISITOS PARA LA PREFERENCIA OFERTIBA:
Art 132 Ley de arrendamiento de vivienda.
Documento autentico que es a travs de la notaria pblica o un tribunal
La notificacin de la oferta debe de contener:
1. Precio que se fijo en el valor del inmueble, es decir, cuando se fue hacer el
canon de arrendamiento, cuando se fue a hacer el evalo para establecer el
canon, a inmueble se le da un valor, ese es el valor por el cual se debe de
vender salvo que la persona pida una regulacin nueva del valor del
inmueble.
2. Condiciones de ventas, hay que recordar que en los contratos se estipulan
condiciones y trminos

3. Modalidades de negociacin que viene siendo lo mismo que las


condiciones tomando en cuenta que las estipulaciones en los contratos son
condicin y termino, la condicin puede ser suspensiva o resolutoria y los
trminos pueden ser instantneos o de tracto sucesivo.
4. Direccin donde ser recibida vlidamente la oferta
5. Documento de propiedad del inmueble
6. Documento de condominio
7. Certificacin de gravamen, que es para saber el estado del inmueble, si
tiene un embargo una hipoteca, etc.
DE LAS CUALIDADES Y CONDICIONES DE LA NEGOCIACION:
Art 133.- La persona no est obligada al pago de contado, al pago instantneo, es
decir, la persona no est obligada a pagar todo y el tiempo para que la persona
pague no puede ser menor de un ao, es decir, el plazo tiene que ser mayor de un
ao.
En esta oferta no hay arras, por lo tanto no es una opcin a compra, esto solo
consiste en una venta con un plazo determinado que no puede ser menor de un
ao y no puede hablarse de opcin porque la opcin es una promesa unilateral de
compra donde aquel ha manifestado su voluntad de comprar y este no ha
manifestado su voluntad de vender. En esta figura la persona hizo la oferta y la
otra va a tener un plazo para aceptar la oferta, cuando la persona acepta la oferta
se produce el contrato y la ley establece que el ofertante no puede exigir el pago
instantneo sino que debe dar un plazo no menor de un ao (oferta de venta de
parte del arrendatario al arrendador)
CONTESTACION AL OFERENTE:
Si el arrendatario esta contestando esta aceptando la oferta o la esta rechazando,
si acepta la oferta quiere decir que va a comprar y por lo tanto se produce el
contrato.
Art 134.- Son el plazo de 90 das para la contestacin de la oferta, es decir, para
la aceptacin o el rechazo
Art 137.- CONSIDERACION POR LA RELACIN ARRENDATICIA
Art 135.- Ej.: Te vendo el inmueble, la otra persona tiene 90 das para contestar, la
persona rechazo la oferta o sencillamente no contesto, como trascurrieron los 90
das el vendedor esta libre para vender el inmueble a un tercero libremente sin
modificar las condiciones, modalidades, ni el precio fijado con que se le ofreci al
arrendatario, transcurrido un ao y el vendedor no vendi el inmueble debe

hacerle nuevamente la oferta al arrendatario, le nace de nuevo el derecho al


arrendatario a que se le ofrezca en venta el inmueble
OFRECIMIENTO POR UN TERCERO
Esto es cuando una persona en representacin del propietario, que es el
apoderado judicial.
Qu sucede si el propietario no le hace la oferta al arrendatario o el propietario
habindole hecho la oferta al arrendatario vende bajo condiciones diferentes a un
tercero? En este caso le nace al arrendatario el derecho del retracto legal, es
decir, el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en ese comprador, es
decir, sustituir al comprador y pagarle al vendedor bajo las mismas condiciones
que el comprador compro. Es la sustitucin que hace el arrendatario al comprador
en las mismas condiciones.
Art 138.- RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. / Art 131.- Para poder ejercer el
retracto legal el arrendatario debe estar solvente con los pagos, sino esta solvente
con los pagos no tiene derecho de ejercerlo.
Art 139.- LAPSO PARA EJERCER EL RETRACTO LEGAL 180 das hbiles
para ejercer el retracto legal arrendaticio a diferencia en el cdigo civil que
establece que el retracto legal de la venta tiene 40 das a partir del registro del
documento.
si el adquiriente no hace la notificacin cuando puede ejercer el derecho? La
jurisprudencia establece que ese derecho le nace al arrendatario cuando se
registre el documento venta a un tercero porque a partir de all se produce el
efecto de la publicidad registral efecto erga omnes porque se entiende que el
registro es pblico y todas las personas tiene acceso y tiene conocimiento a que
esa venta se efecto, si el adquiriente nunca publico a la persona como
arrendatario como este har para ejercer el retracto legal si nunca lo notifico.
Art 140.ARRENDAMIETO DE USO COMERCIAL
Art 2.Inmuebles destinados al uso comercial: En un inmueble donde se desempee
una actividad una actividad comercial o mercantil o una prestacin de un servicio.
Establecimiento, que en esta materia se habla de establecimientos mercantiles o
fondo de comercio.

Qu quedan excluidos de esta ley? Art. 4.El ministerio competente es el ministerio en materia de comercio.
RELACION ARREDATICIA
Cuando una persona tiene un contrato de arrendamiento por un ao, vence y hace
otro por otro ao y de esta manera consecutiva hasta durar diez aos. Una
relacin arrendaticia puede nacer hasta de un contrato verbal, es decir, la persona
puede comenzar con un contrato de arrendamiento no escrito y posteriormente
puede hacerse un contrato escrito Ej.: 5 aos de contrato verbal y 5 contrato
escrito por lo tanto la relacin arrendaticia es de 10 aos.
RESPONSABILIDAD SOLIDARIA
En la responsabilidad solidaria no hay el beneficio de divisin, es decir, si son 2 o
3 los responsables no puede uno solo liberar la obligacin y tampoco hay beneficio
de excusin, es decir, que uno no puede decir, cbrale primero al deudor y cuando
ya los bienes no satisfagan la obligacin el fiador, es decir, yo, respondo. Esos
dos beneficios no lo tiene el responsable solidario Art.6.- Cuando el propietario le
da el poder a una persona para que le venda o le da un poder a un administrador,
a un gestor, un recaudador o a un sub arrendador, el propietario y el gestor son
solidariamente responsable El de la inmobiliaria al gestor al que le dieron el poder
para vender el local ese es solidariamente responsable con el propietario por lo
tanto si el que compro va a demandar por daos y perjuicios como el gestor tiene
un poder el arrendatario tiene el derecho de demandarlo a l que es un
mandatario, lo cual es distinto a lo que est establecido al cdigo civil el
mandatario solo representa mas no responde. Pero tambin hay una contradiccin
que dice que la relacin arrendaticia genera para las partes obligaciones y
derechos de carcter personal como se puede establecer que el que no es
personalmente responsable es responsable solidariamente porque las
obligaciones cuando son personales no son transferibles, es decir, el fiador utiliza
todas las defensas del deudor menos las personales porque corresponden a su
persona.
Relacin arrendaticia por lo tanto es el vinculo convencional que se establece
entre el arrendador del inmueble destinado al comercio en su carcter de
propietario y el arrendatario quien toma el inmueble para ejecutar actividades de
naturaleza comercial.
Art.8.- Obligacin del arrendador del mantenimiento y conservacin
Art 13.- El arrendatario tiene derecho a que se elabore un contrato inscrito y
autenticado, es decir, ante una notaria o un tribunal y que en ese contrato se haya

fijado una cantidad segn lo que esta fijado en la ley que es la regulacin, es decir,
el canon de arrendamiento de conformidad con el mtodo que la persona va a fijar
para darle valor al inmueble.
El articulo tambin seala que los arrendatarios no estn obligados a pagar prima,
ni traspaso, ni punto de comercio
Art.9.- DAO PUEDE SER MALICIOSO, En caso de comprobarse el dao, el
arrendador podr entonces acudir a la va jurisdiccional o a la va administrativa y
solicitar el inicio del procedimiento correspondiente aunque para que esto se
pueda ejercer el dao debe ser malicioso
El arrendador est obligado a pagar el canon de arrendamiento segn la cantidad
que se fije conforme al mtodo de regulacin
VENTA DEL INMUEBLE A TERCEROS
La ley establece el derecho de preferencia que tiene el arrendatario a que se le
venda el inmueble, pero tambin establece que si el arrendador, el propietario le
vende el inmueble a un tercero, el arrendatario puede desistir del contrato dndolo
por terminado
Ej.: El arrendatario tena buena relacin con el arrendador, pero este le vendi el
inmueble a un tercero y ese tercero trato mal al arrendatario por lo tanto el
arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento porque no quiere al nuevo
arrendador, tomando en cuenta que el cdigo civil establece que el arrendamiento
continua, as haya cambio de arrendador, de propietario, as se haya cambiado de
propietario el nuevo arrendador debe respetar el termino de arrendamiento
Art.18.GARANTIA.
Aqu existen dos tipos de garanta
1. El depsito que es hasta 3 meses mximo
2. La fianza aunque tambin se introduce una modalidad de fianza que es la
fianza de fiel cumplimiento pero el fiador solo se va a obligar por tres
meses, es decir, le establecen un lmite a la fianza
Las dos garantas no pueden coexistir, no se pueden solicitar simultneamente
Art 20.- si terminada la relacin arrendaticia quedan pendientes obligaciones
insolutas entonces las partes se pondrn de acuerdo para el cumplimiento de
esas obligaciones

Qu pasa dentro de los 15 das de terminada la relacin arrendaticia? El


arrendador debe de devolverle al arrendatario su tres meses de depsito en
todo caso o declarar extinguida la fianza porque se termino el contrato
principal, extinguido el contrato principal se extingue la garanta, porque la
fianza existe para garantizar una obligacin principal o un contrato principal,
tambin nace para el arrendador si la relacin arrendaticia no finaliza, si las
partes no se ponen de acuerdo y existen obligaciones insolutas se procede de
la siguiente manera:
1. Si el arrendador se niega a restituir la garanta debe pagar intereses
2. Si las obligaciones insolutas corresponden a arrendatario que se niega a
incumplir la obligacin tambin debe pagarle intereses al arrendador
3. Y si el arrendatario se niega a desocupar el inmueble a pesar de que el
termino de la relacin arrendaticia finalizo, se extingui tiene que pagar el
precio diario del monto del canon de arrendamiento mas el 50% de ese
valor (clausula penal) Art.22.Art. 23.- ACCION DE REINTEGRO
La accin que va a ejercer el arrendatario para que el arrendador le restituya
los tres meses que da en garanta
Art.24.- QUE DEBE CONTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Especificacin de las caractersticas del inmueble


Duracin que es un ao
El valor del inmueble
El canon de arrendamiento
Modalidad de calcular ese canon de arrendamiento
Las obligaciones del arrendador y del arrendatario
La declaracin de ellos a que se estn sometiendo a lo establecido en la
ley.

Art 25.- PREFERENCIA ARRENDATICIA


Para que haya preferencia arrendaticia del arrendatario para continuar como
arrendatario se deben dar los siguientes supuestos:
1. Estar solvente con el pago de arrendamiento, que estn de acuerdo en
el ajuste que se le va a hacer al canon de arrendamiento Ej.: si tenia un
ao el arrendador tiene el derecho de volver a hacer un ajuste
arrendamiento, entonces si la persona quiere continuar como
arrendatario tiene que fijar un nuevo canon de arrendamiento
2. Cumplir con todas las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento

3. Aceptar el ajuste del canon de arrendamiento que se a a ser conforme a


la modalidad de calculo
Art. 26.- PRORROGA LEGA. Se da:
1.
2.
3.
4.

Hasta un ao: 6 meses.


Un ao y menos de 5: Un ao,
Ms de 5 y menos de 10: 2 aos
Ms de 10: 3 aos

Art. 32.- MODALIDADES DE PAGO. Las modalidades para hacer la


fijacin del canon se hace a travs de un evalo. Y esta es:
1. Precio fijo: Ej.: te arrendo por 100 mil bs.
2. Porcentaje de ventas. Ej.: te arrendo por el 20% de la ventas brutas
3. Mixto. Ej.: te arrendo por un precio fijo de 100 mas un 2 % por las ventas
brutas, es decir, combinan los dos mtodos de pago.
Art.38.- RETRACTO.
1. Primer supuesto, 2 aos
2. Solvente en pagos.
3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En arrendamiento el ofrecimiento debe hacerse conforme al ajuste del valor
que se le dio al inmueble cuando se fijo el canon de arrendamiento en
cambio en el arrendamiento de inmuebles para el uso comercial seala que
satisfaga las aspiraciones del propietario, es decir, que el propietario va a
fijar un precio de tantos bolvares.
Cmo hace el propietario para ofrecerle en venta al arrendatario el
inmueble destinado a uso comercial? Art. 39.- PREFERENCIA OFERTIVA.
La oferta dura 3 meses y la respuesta que le debe dar el arrendatario al propietario
debe ser en 15 das. Si la persona acepta se mantiene la oferta por 3 meses.
Qu sucede si el arrendador no le hace la oferta al arrendatario o le hace la
oferta a un tercero pero vara las modalidades de oferta que le hizo al
arrendatario? Art. 39.- RETRACTO LEGAL 6 meses a partir de la fecha del
registro del documento de compra venta para ejercer la demanda de retracto legal
arrendaticio que es que el derecho que tiene el arrendatario de sustituir al
comprador, de subrogarse en el comprador bajo las mismas modalidades que el
comprador realizo en el negocio de compra venta.