10 dudas sobre la Ley de

Arrendamiento Comercial
Los arrendamientos de los locales comerciales desde el pasado 23 de
mayo se pueden calcular bajo tres mtodos, y uno de esos sistemas
permite estimar las rentas de acuerdo a un porcentaje de las ventas,
siendo el tope mximo 8%. Adicionalmente, los condominios son
establecidos por un comit que integran propietarios e inquilinos.
1. Cmo se estimaban los cnones de arrendamientos en los locales
comerciales?
Los alquileres de los establecimientos se regan por la Ley de Arrendamientos
de 1999, aunque los precios por lo general eran determinados por los
propietarios y tomaban en cuenta la naturaleza del comercio, la ubicacin
geogrfica,
entre
otros
aspectos.
2. Por qu se modific el clculo de las rentas el pasado ao?
Tras el "Dakazo", los comerciantes argumentaron que las rentas incidan en los
precios de los productos, por ello, en noviembre del pasado ao el Gobierno
impuso un rgimen transitorio para los alquileres. En dicho sistema se
estableci que el precio del metro cuadrado de los locales no poda exceder de
los 250 bolvares el metro cuadrado. Y el costo del condominio equivala a 25%
de
ese
canon.
3.

Cmo

se

regulan

ahora

los

arrendamientos

comerciales?

Luego de cinco meses de discusin entre los privados y el Ministerio de la

Vivienda se defini el marco legal, y en la Ley de Regulacin del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial se fijaron tres mtodos para el clculo de las
rentas.
4. Cules son los mtodos?
El primero contempla la fijacin de un canon nico que considera el precio del
metro cuadrado, el rea y una rentabilidad de 12%. Cuando los locales sean
nuevos
la
rentabilidad
sube
a
20%.
El segundo esquema es variable y considera las ventas del local. Para la
estimacin se toma en cuenta el monto bruto de las ventas expresados en la
declaracin del Impuesto al Valor Agregado (IVA). El porcentaje a aplicar
oscilar entre 1 y 8%. Para las operaciones comerciales cuya actividad sea el
entretenimiento
ese
porcentaje
estar
entre
8
y
15%.

El tercer mtodo es mixto. En este caso el canon ser 50% fijo y el restante
50% ser variable y el porcentaje de las ventas no podr ser superior a 8%.
5.

Cmo

se

calcula

el

condominio?

El "Comit Paritario de Administracin del Condominio" determinar las

condiciones del condominio. El instrumento legal indica que "los gastos
comunales se calcularn sobre la base de alcuota parte que corresponde al
inmueble".
6. De cunto ser la duracin de los contratos de arrendamiento?
Los contratos tendrn una duracin mnima de un ao, excepto cuando la
actividad est enmarcada en temporadas especficas. Al vencimiento del
contrato, si el propietario pretende mantener el arrendamiento del local, el
arrendatario tendr un derecho preferente siempre y cuando est solvente.
7. A cunto asciende la garanta?
El depsito no puede exceder de los tres meses del canon de arrendamiento
establecido. El marco legal agrega que cuando se constituya una fianza de fiel
cumplimiento tampoco podr exceder de los tres meses del canon.
8. Cules son las causales de desalojo?
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cnones de arrendamiento o dos
cuotas de condominio. Que el inmueble se haya destinado a usos deshonestos,
que se hayan causado deteriores mayores que los provenientes del uso normal,
que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado y
que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prrroga.

9. Qu aspectos prohbe la Ley?

Se prohben los ajustes de los cnones durante la vigencia del contrato, cobros
de penalidades, cobros por mostrar el inmueble, fijacin de rentas en moneda
extranjera y los subarrendamientos.

10. Cmo quedan las sanciones?

Las sanciones van desde 500 Unidades Tributarias (Bs 63.500) hasta 2.500
Unidades Tributarias (Bs 317.500).

Las multas mximas aplican cuando se incumplan con los mtodos de clculo
de los arrendamientos y la estimacin de los condominios.

Con la publicacin del Decreto Presidencial nmero 929, publicado en la Gaceta

Oficial 40.418, entr en vigencia este 23 de mayo la Ley de Regulacin del
Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Esta legislacin se aplica solo a los inmuebles de uso comercial. Oficinas, consultorios
mdicos e industriales, as como tambin espacios destinados al sector educativo y
otros, continuarn rigindose por Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente
desde el ao 2000
1. Que est especialmente dirigida a regular y controlar los arrendamientos de locales
comerciales en general pero especialmente los que estn situados dentro de centros
comerciales.
2. Los contratos deben tener una duracin mnima de un ao.

3. Los cnones de arrendamiento no estn regulados, sino que sern acordados entre
arrendador y arrendatario sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, los cuales
son:
a. Canon de arrendamiento fijo, se debe establecer el costo de reposicin del rea
arrendable, cuyo mtodo para fijarlo se establecer mediante un reglamento que dictar la
SUNDEE, y sobre ese valor calcular un porcentaje de rentabilidad del 12% el primer ao (20%
si se trata de un local nuevo) y no seala porcentaje para los aos subsiguientes.
b. Canon de arrendamiento variable basado en porcentaje entre el 1 y el 8% de ventas
brutas, salvo en actividades de entretenimiento que podr ser entre el 8 y el 15%.
c. Canon de arrendamiento mixto con una porcin fija equivalente mximo del 50% del
canon de arrendamiento fijo calculado de la manera como ya se explic mas un porcentaje de
ventas del 8% mximo. Si la porcin del canon que corresponde a porcentaje de ventas brutas
supera el doble de la porcin fija, se pagar solamente el porcentaje.
d. La SUNDEE intervendr en caso de desacuerdo entre arrendador y arrendatario, adems

de tener atribucin para modificar anualmente los porcentajes de la renta variable.

Los contratos de arrendamiento de locales comerciales tendrn una duracin mnima de un
ao y disfrutarn de la prrroga legal segn haya durado la relacin arrendaticia (hasta 1 ao,
tendr 6 meses; entre 1 y 5 aos tendr 1 ao; entre 5 y 10 aos tendr 2 aos; mas de 10
aos tendr 3 aos).

Los arriendos debern ser pagados mediante depsito en cuenta bancaria a nombre del
arrendador y este deber expedir factura fiscal detallada de los conceptos que paga el
arrendatario.
En cuanto a los gastos de mantenimiento que deber pagar el arrendatario se calcularn en
base al porcentaje o alcuota que corresponde a cada local del valor total del inmueble del
cual forma parte. Ahora bien esos montos de gastos sern establecidos por un Comit
Paritario de Administracin del Condominio integrado por arrendadores y arrendatarios. No se
fija ninguna cantidad ni porcentaje para estos gastos de mantenimiento o condominio.
Se establece la preferencia ofertiva en favor del arrendatario, es decir el derecho del inquilino
a que se le ofrezca en venta el local, con preferencia a cualquier tercero y si no se hiciese o se
vendiera sin cumplir con la oferta previa, tendr derecho a intentar el retracto legal para
que se le venda en las mismas condiciones en que se le dio en venta a un tercero.
El procedimiento administrativo est mencionado pero no fue normado en la nueva ley, se dej
para que sea reglamentado por la SUNDEE, el procedimiento judicial ser el oral previsto en
el Cdigo de procedimiento Civil.
Se suprimi la direccin General de Inquilinato de Vivienda y Hbitat, se le dieron atribuciones
en esta materia a la SUNDEE y el Ejecutivo dictar un reglamento de transicin al nuevo
rgimen que establece esta ley. Se desaplica La ley de Arrendamientos Inmobiliarios

para los locales de uso comercial y se deroga el Decreto 602 de 29 de noviembre de 2013
que congel los alquileres comerciales en Bs. 250 por metro cuadrado.
Esta ley contiene muchas otras normas, que merecen un estudio ms detallado, pero este
trabajo pretende ser una gua inicial para su conocimiento y aplicacin en su normativa bsica.

10 claves para conocer la Ley de Arrendamientos (Viviendas):

1. Qu es la Ley de Arrendamientos?
La Ley de Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como Ley de
Arrendamientos o Ley de Alquileres, es el nuevo instrumento jurdico que regula los contratos entre
propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de
las viviendas que tienen ms de 20 aos alquiladas.
2. Qu dice la nueva ley sobre los contratos?
La nueva redaccin de los contratos, segn lo dispuesto por la nueva ley, notificar los acuerdos
entre las partes e incluir un anexo en el que estar la resolucin emitida por la Superintendencia
de Nacional de Arrendamientos con la fijacin del canon de arrendamiento (es decir, el precio del
alquiler), que deber ser solicitado previamente para ser anexado en el contrato final
Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y
otro para la Superintendencia, que ser el organismo encargado de calcular el costo y revisar el
contrato, as como incluir el contrato en el registro correspondiente.
3. Y cmo se calcula ahora el precio?
El precio del alquiler, llamado cnon de arrendamiento, se calcular con una frmula que aplicar
la Superintendencia Nacional de Vivienda, que tomar en cuenta los siguientes puntos: valor de
reposicin del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciacin, vulnerabilidad ssmica y
regin geogrfica. Asimismo, la rentabilidad para el propietario (establecida entre un 3 y 5%), la
cual podr ser modificada por razones de inters social.
En el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la Superintendencia evaluar ha ejecutado
mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda, para fijar un
nuevo precio del alquiler.
El precio del alquiler, luego de solicitarse el clculo por la Superintendencia, ser notificado a los 20
das.
4. Y cunto durarn los contratos?
Los contratos debern tener duracin mnima de un ao, siendo renovado por preferencia del
inquilino. El cierre del contrato y su renovacin deben ser notificados ante la Superintendencia.
5. Cundo el contrato se acabe Qu pasa?, Quien tiene derecho a ocupar el inmueble?
stos derechos se denominan "preferencias arrendaticias". stas determinan que el inquilino
tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir
arrendando la vivienda, o puede recomendar a un tercero, siempre que est solvente en sus
pagos. En caso de que el inquilino no quiera ocupar seguir ocupando la vivienda, deber

notificrselo al propietario 30 das antes del vencimiento del contrato.

6. Qu justifica un desalojo?
La ley permitir la desocupacin (causales de desalojo) cuando el inquilino, sin causa justificada,
haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. Asimismo, cuando el inquilino haya hecho
un uso deshonesto del inmueble o haya producido daos mayores a los del uso normal del
inmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana.
Cabe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa justificada, el
propietario no podr pedir el desalojo.
Otra causal es que el propietario presente una causa justificada para ocupar el inmueble con algn
pariente de segundo grado.
Todos estos procesos deben ser notificados a la Superintendencia. En la Ley de Arrendamiento se
especifican los procesos para las demandas as como los pasos para las audiencias de mediacin
y los juicios, as como las sanciones.
7. Qu dispone la ley si el propietario le pide al inquilino que desaloje la vivienda porque la
va a vender y no la vende o se la alquila a otro?.
En ese caso, el propietario estara incurriendo en un engao de la preferencia arrendaticia contra el
inquilino. La ley en ese caso estable el pago del propietario al inquilino de 100 Unidades Tributarias
(7.600 bolvares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.
8. Cules son las sanciones por incumplimiento de la Ley?
La ley prev multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolvares y 30.400 bolvares) y se
aplicarn si no se garantiza el uso pacfico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras
causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas.
Asimismo si los dueos incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de
alquiler segn los trminos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectan
reintegros por los cobros en exceso.
9. Si un caso va a juicio, y gana el propietario. Qu pasar con el inquilino?
Los inquilinos desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda
les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.
10. Y para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas. Qu dice la ley?
Para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas, la ley establece que ellos tendrn el
derecho a ser titulares de la vivienda. Ser la Superintendencia la que determine los precios de
venta.

2. Los contratos de alquiler, de acuerdo a la nueva ley, por cunto tiempo se

firmarn? Los contratos tendrn una duracin mnima de un ao y podrn ser renovados
por
preferencia
del
arrendatario
(inquilino).
3. Cmo ser el contenido de los contratos? Los contratos notificarn los acuerdos

entre las partes y debern tener un anexo en el que estar la resolucin emitida por la
Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituir a la Direccin
Nacional de Inquilinato) con la fijacin del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen
que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la
Superintendencia.
4. Por qu se tiene que entregar un ejemplar del contrato al nuevo ente
supervisor? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendr entre sus
atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, segn la ley, "tiene
que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que estn contemplados
en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el
canon".
5. Qu har la Superintendencia con los contratos? Esa instancia crear un registro de
contratos de arrendamiento. El plazo para la conformacin de ese mecanismo estar
definido
en
el
reglamento
de
la
ley.
6.Cmo se realizar el clculo del canon de arrendamiento? En la ley existe una
frmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del
inmueble y para ello tomar en cuenta cinco aspectos: valor de reposicin del bien,
dimensiones del inmueble, valor de depreciacin, vulnerabilidad ssmica y regin
geogrfica. En el reglamento se detallarn otros criterios para el clculo del canon, all se
incluiran los tipos de vivienda y los materiales de construccin, entre otros puntos. El
presidente de la Comisin de Administracin y Servicios de la Asamblea Nacional,
Diosdado Cabello, ya adelant que se acelerar la norma para definir el cobro de la
renta.
7. Cmo ser la rentabilidad por el alquiler? La rentabilidad estar entre 3 y 5% y el
Ejecutivo Nacional la podr revisar por razones de inters pblico o social.
8. Cada cunto tiempo se revisar el canon? El canon se revisar cada ao, porque
es el plazo de duracin del contrato. La ley permite efectuar una revisin previa al
vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello
excedan
el
20%
del
valor
de
la
vivienda.
9. Una vez que se firme el contrato cundo notificar el organismo supervisor el
monto a cobrar por el alquiler? En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica
que una vez que se presente la solicitud para el clculo del canon la Superintendencia de
Arrendamientos
tendrn
un
lapso
de
20
das
para
determinarlo.
10.Qu contempla la ley sobre las preferencias arrendaticias? Cuando el contrato de
arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendr derecho preferente a
seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El
inquilino que la ocupa tendr preferencia sobre un tercero, siempre que est solvente en
sus
pagos.
11. Qu sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el

contrato? Tiene que notificrselo al propietario 30 das antes del vencimiento del
contrato.
12. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovar, porque el
inmueble ser vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente qu prev la Ley? El
propietario que incumpla con la preferencia y engae al inquilino tendr que indemnizarlo
con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolvares) por cada mes que haya permanecido de
forma
indebida
fuera
de
la
vivienda.
13. Con la reforma cules son las causales de desalojo? La reforma permitir la
desocupacin cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro
cnones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el
dueo de la vivienda no podr pedirle el desalojo. La desocupacin tambin proceder si
el dueo del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de
sus
parientes
consanguneos
hasta
el
segundo
grado.
14. Existen ms causas para ordenar la desocupacin? S. La Ley seala que el
desalojo proceder si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha
ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o
incumple las normas de convivencia ciudadana. El texto, adicionalmente, contempla los
procesos para las demandas as como los pasos para las audiencias de mediacin y los
juicios.
15. La Ley hace referencia a los desalojos forzosos? S, pero los procedimientos
contra esas desocupaciones forzosas estn en detalle en la Ley contra los Desalojos
Arbitrarios
que
fue
oficializada
en
mayo.
16. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios en qu
momento los inquilinos dejarn las viviendas? Los arrendatarios desocuparn las
viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un
refugio
temporal
o
un
destino
habitacional
definitivo.
17. El incumplimiento de la Ley, qu implicar? El texto prev multas entre 50 y 400
Unidades Tributarias (3.800 bolvares y 30.400 bolvares) y se aplicarn si no se garantiza
el uso pacfico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la
ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas. Tambin se multar si
los dueos incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de
alquiler segn los trminos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no
efectan
reintegros
por
los
cobros
en
exceso.
18. Si hay reincidencias cmo sern las sanciones? En la primera reincidencia la
multa se duplicar, pero a la tercera reincidencia se realizar la expropiacin de los
inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene ms de cinco inmuebles.
19. Con los inquilinos que habitan en los edificios que estn destinados al alquiler
qu procedimientos fija la ley? La venta de las viviendas. El texto seala que "los
arrendatarios tendrn derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios

que tengan 20 aos o ms dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de

Arrendamientos establecer los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios
de los inmuebles tendrn que dar descuentos en los precios, que estarn sujetos a los
aos de relacin arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles sern de 10 a
25%.
20. Quines estarn exentos de esa obligatoriedad de venta de las viviendas? Los
pequeos arrendadores no cumplirn con esa disposicin transitoria de la Ley. En el
marco legal, los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. Se considera
pequeo arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o
habitaciones). El multiarrendador es quien tiene en alquiler ms de tres inmuebles.
21. Qu ha argumentado el Gobierno para impulsar la ley? En primer lugar las
autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la
Asamblea Nacional y argumentan que normar las relaciones entre propietarios e
inquilinos, acabando con los abusos y la especulacin. El diputado Diosdado Cabello ha
salido al paso a las crticas con sealamientos como los siguientes: "Los que dijeron que
se iban a acabar los alquileres y que se vera afectada la propiedad privada le mintieron al
pas" porque esta Ley "evitar atropellos, persecuciones y ser cumplida".
22. Qu sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario
y de la construccin, as como propietarios de inmuebles, han formulado varios
cuestionamientos. Entre otras cosas sealan que la ley no es equilibrada porque castiga
al dueo del inmueble. Tambin han sealado que el texto promover la formacin de un
mercado irregular de alquileres, reducir la oferta y desincentivar la inversin en el
sector. Presentarn un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia.