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UNIDAD Iii

IMPUESTO TERRITORIAL
Concepto
Corresponde al impuesto que se aplica segn el avalo fiscal de las propiedades, que es determinado
por la Direccin General de Catastro, y posteriormente recaudado por la Direccin General de Rentas.

Fundamentos e importancia
El fundamento es el deber solidario de los ciudadanos de contribuir al mantenimiento del Estado en la
medida de las posibilidades de cada uno. Siendo la tierra una de las formas de exteriorizacin de
capacidad contributiva, se considera lgico que su propiedad sea objeto de gravmenes.
El II demuestra que es uno de los tributos de mayor potencial redistributivo, en tanto grava una de las
evidentes manifestaciones objetivas de la riqueza que es la propiedad de bienes races. Los inmuebles
son uno bienes de consumo ms caros y son una de las principales opciones de los inversionistas, ya
que permite protegerse de la inflacin y es menos sensible a las inestabilidades econmicas.

Antecedentes histricos
La tierra era la fuente primordial de riqueza, y por eso era la preferida entre los diversos objetos de
imposicin. Adems, la tierra ofreca una base estable y segura para la realizacin y cobro del tributo.
Por otra parte, se ajustaba a la idea de que el Estado tena un derecho originario sobre todo el suelo
sujeto a su poder, por lo que era lgico que participara en los frutos de la tierra. En consecuencia, el
gravamen era consustancial al fundo, se consideraba una "carga real de los inmuebles.
Con el paso del tiempo, la tierra dej de ser el nico bien demostrativo de riqueza, y el gran auge de
los valores mobiliarios, hizo perder la preponderancia de ese tributo.

Caractersticas
Es un tpico impuesto directo, por tanto en nuestro pas tienen el carcter de locales. En principio, son
reales, a excepcin de algunos casos en que las legislaciones pueden tomar en cuenta las

caractersticas del contribuyente, como los recargos por latifundio o ausentismo, o las desgravaciones
por propiedad nica.
Otra caracterstica es que no tiene en cuenta los gravmenes hipotecarios que pesan sobre los
inmuebles.

Naturaleza
Objeto

IMPUESTO LOCAL, le corresponde a las Provincias

INMUEBLE URBANO e INMUEBLE RURAL

Sistemas de aplicacin de la base del impuesto. Clasificacin.


En la legislacin comparada se han adoptado distintos sistemas como base de medicin del hecho
imponible.
a) Sobre el producto bruto del suelo
Consiste en establecer un porcentaje fijo sobre la produccin de la tierra, sin tener en cuenta los
gastos que ha demandado la produccin de esos bienes.

b) Sobre la renta neta


La renta neta resulta de la deduccin a la renta bruta de las cargas y gastos de explotacin del
inmueble.
En nuestro pas, la renta neta no es base de medicin de los impuestos inmobiliarios; en cambio, esas
rentas estn gravadas en el Impuesto a las Ganancias, que incluye las rentas de edificios en la primera
categora y las rentas agrarias en la tercera categora.

c) La renta normal potencial de la tierra

d) Sobre el valor venal de la tierra


Se establece la valuacin del inmueble, para lo cual se tiene en cuenta el valor directo del suelo y sus
construcciones y el valor indirecto por va de capitalizacin de renta real o presunta. Sobre esa
valuacin se cobra una alcuota de tipo generalmente proporcional.
Este es el sistema que siguen las legislaciones provinciales argentinas.

IMPUESTO inmobiliario

En la provincia de Crdoba est regulado entre los artculos 163 y 176 del CDIGO TRIBUTARIO LEY
6006 (texto ordenado 2015) bajo la denominacin de Impuesto Inmobiliario.
El impuesto inmobiliario es un tpico impuesto DIRECTO que grava una manifestacin inmediata de
capacidad contributiva.
El impuesto es REAL, porque no tiene en cuenta las condiciones personales de los contribuyentes.
Pero no debe confundirse con la obligacin tributaria, que siempre es personal.
Existe una tendencia a considerar la situacin personal de los contribuyentes a gravando
manifestaciones aisladas de la capacidad contributiva, como por ejemplo: el mecanismo de la
progresividad, las disposiciones relativas a la pequea propiedad, y el ausentismo.
Es de carcter LOCAL, es decir que las provincias legislan y recaudan el impuesto, gravando los
inmuebles situados dentro de su territorio. Se ha discutido cul es la situacin en que se hallan los
inmuebles dentro del territorio provincial pero que por diversos motivos han sido cedidos a la Nacin
(puertos, aeropuertos). La jurisprudencia resolvi que si hay inmuebles particulares en esas zonas las
provincias tienen derecho a gravar tales propiedades.
Tambin los Municipios establecen gravmenes inmobiliarios sobre la prestacin de servicios de
alumbrado, barrido y limpieza, cuya naturaleza jurdica es la contribucin especial.

HECHO IMPONIBLE
El hecho imponible consiste, en general, en la situacin jurdica de ser propietario o poseedor a ttulo
de dueo de un bien inmueble; vale decir que la circunstancia generadora de la obligacin tributaria
es el hecho de tener la disponibilidad econmica del inmueble como propietario o haciendo las veces
de tal.
La obligacin tributaria se genera por el solo hecho del dominio/posesin, con prescindencia de su
inscripcin en el padrn de contribuyentes o de la determinacin por parte de la Direccin. Verificado
el presupuesto la obligacin nace el 1 de enero de cada ao.

El Impuesto Inmobiliario incluye a todos los inmuebles ubicados en la provincia de Crdoba,


estando conformado por los siguientes conceptos:

Impuesto
BSICO

Impuesto
ADICIONAL

Surge de aplicar sobre la base imponible

El resultado se obtiene al aplicar lo

determinada conforme a las previsiones del

dispuesto en el prrafo 3 del Art 168 de

prrafo 1 y 2 del Artculo 168 del

acuerdo con las escalas y alcuotas que fije

Cdigo, las alcuotas que fije la Ley

la Ley Impositiva Anual [LIA]

Impositiva Anual [LIA]

BASE IMPONIBLE
BSICO
La base imponible es la valuacin fiscal de cada inmueble determinada por la Ley de Catastro,
multiplicada por los coeficientes de actualizacin que fije la LIA.
Adems la LIA establece el impuesto mnimo a pagar por cada inmueble.

ADICIONAL

Se aplica cuando el contribuyente tiene PROPIEDADES RURALES

La base imponible est formada por la base o suma de bases imponibles del Impuesto Bsico.

Supuestos especficos del Impuesto Adicional:

Cuando sobre una misma parcela exista condominio o indivisin hereditaria o posesin a
ttulo de dueo de varias personas, cada condmino, heredero, o poseedor, computar la
proporcin que le corresponda a dicho derecho.

En los casos de inmuebles pertenecientes a los componentes de la sociedad conyugal,


corresponder atribuir al marido, adems de los bienes propios, la totalidad de los que
revistan el carcter de gananciales.

Excepto:
a) Que se trate de bienes adquiridos por la mujer con el producto del ejercicio de su profesin
b) Que exista separacin judicial de bienes
c) Que la administracin de los bienes gananciales la tenga la mujer en virtud de una
resolucin judicial

Las sucesiones indivisas, y en tanto que al primero de enero se haya producido el


fallecimiento del causante y an no se hubiere dictado el auto de declaratoria de herederos o
que declare vlido el testamento, debern tributar por las parcelas o derechos que sobre las
mismas correspondan al causante.

SUJETOS PASIVOS
Quienes al da primero de Enero de cada ao detenten alguno de estos Derechos sobre los
inmuebles ubicados en la Provincia de Crdoba:

DOMINIO

POSESIN A TTULO DE DUEO

CESIN EFECTUADA POR EL ESTADO (Nacional, Provincial o Municipal) en usufructo, uso,


comodato u otra figura jurdica, para la explotacin de actividades comerciales

TENENCIA PRECARIA otorgada por entidad nacional, provincial o municipal

La ley no menciona el caso del Dominio Desmembrado, si quien tiene que pagar el tributo es el Nudo
propietario o el Usufructuario.

PRINCIPALES LINEAMIENTOS LEGALES


Pago
A los efectos del pago la administracin confecciona guas anuales y emite una boleta denominada
Ceduln, que envan al contribuyente para su cobro en las fechas fijadas.
El impuesto resultante es abonado con la actualizacin que establezca la LIA. Esta actualizacin no
rige si el contribuyente opta por el pago total (anual) del impuesto inmobiliario.

Inmueble empadronado con menor superficie que la real


Mejoras no denunciadas

ADICIONAL

Pago del impuesto + recargos


por el trmino no prescripto =
CUOTA EXTRAORDINARIA

La Direccin podr liquidar y exigir ingresos a cuenta, por perodos no

prescriptos, a contribuyentes y responsables, del monto de impuesto + actualizacin + recargos que


NO fueron ingresados ante el requerimiento. La liquidacin se efecta sobre la base expuesta en la
DDJJ.

RECARGOS
BALDOS: Los recargos por tierras no edificadas consisten en aumentar el impuesto a aquellas
tierras que no han sido objeto de mejoras por parte de sus propietarios.
Otras legislaciones consideran a los latifundios y al ausentismo (cuando el propietario se halla en
el exterior).

Posibilidad de traslado
El II puede trasladarse insertando una clusula de traslacin en la instrumentacin del acto jurdico,
pero resulta inoponible al Fisco; salvo que la ley expresamente lo permita. En Santa Fe puede
autorizarse la E.P., pendiente el pago del impuesto, si el comprador se hace responsable y libera al
vendedor del pago.

SOLIDARIDAD
Solidaridad de los Responsables --> ver en NORMATIVA DIRIGIDA A L@S ESCRIBAN@S!
Solidaridad de Sucesores a Ttulo Particular
El adquirente responde solidaria e ilimitadamente con el transmitente por el pago de la obligacin
tributaria relativa al bien transferido, adeudado hasta la fecha de la transferencia.
Cesa la responsabilidad del adquirente:
1) Cuando la Direccin expidi un informe sobre el II no conste como adeudado, o cuando ante
un pedido expreso de los interesados no lo expida dentro de un plazo.
2) Cuando el transmitente afianz el pago de la obligacin tributaria o solicit la compensacin.
3) Cuando transcurrieron 2 aos desde la fecha en que el responsable comunic el cambio de
titularidad registral ante la Direccin, sin que sta haya determinado la obligacin tributaria,
reclamado administrativa o judicialmente la deuda.
Cuando se verifica la transferencia de un inmueble mediante BOLETO DE COMPRAVENTA, el
titular registral responde solidaria e ilimitadamente con el adquirente por boleto por el pago de la
obligacin relativa al bien, adeudados hasta la anualidad -inclusive- en que se perfecciona la
inscripcin de la E.P. traslativa de dominio.
Solidaridad de Cesionarios y Adquirentes
Los cesionarios y adquirentes por BOLETO DE COMPRAVENTA en los casos de inmuebles de
mayor superficie respecto de los cuales la Direccin de Catastro dispone la incorporacin de unidades
tributarias, responden en la parte que les corresponda, solidaria e ilimitadamente con el titular
registral del inmueble y, si los hubiere, con otros responsables del pago del impuesto inmobiliario,
por las deudas.
La Direccin General de Rentas efectiviza la responsabilidad cuando el contribuyente no cumple la
intimacin administrativa de pago.

El vendedor sigue siendo responsable por la deuda del II an cuando el


comprador ya se encuentre en posesin del inmueble y an cuando haya pagado totalmente el
precio.
Distinta es la situacin de la E.P. que estipula un saldo de precio, porque en este caso ya oper la
transferencia dominial y el vendedor queda liberado.
Efectos de la Solidaridad
La obligacin podr ser exigida, total o parcialmente, a cualquiera de los deudores, a eleccin
de la Direccin, sin perjuicio del derecho de demandar el cobro en forma simultnea a todos los
deudores.
El pago en dinero o compensacin realizada por 1 deudor, libera a los dems.
La exencin, condonacin, remisin o reduccin de la obligacin beneficia a todos los
deudores.
Excepto = se concedi a 1 persona determinada. Aqu, la Direccin podr exigir el cumplimiento de la
deuda los dems deudores con deduccin de la parte proporcional del beneficiario.
La interrupcin o suspensin de la prescripcin a favor de 1 deudor, beneficia a los dems.

DETERMINACIN DEL IMPUESTO


La determinacin es llevada a cabo por la Direccin, que expide una liquidacin
BSICO

administrativa de oficio.

La fijacin del impuesto inmobiliario adicional se confecciona obre la


ADICIONAL

base de la Declaracin Jurada que deben presentar los contribuyentes o


responsables.

SISTEMA DE CATASTRO
El catastro consiste en un inventario general de las distintas propiedades del
Estado que son registradas en los libros que se llevan al respecto,
complementndose con el registro general de propiedades para perfeccionar la
situacin jurdica de los inmuebles.

La estructura bsica de la determinacin del II se sustenta en el relevamiento de las propiedades a


travs de:

Operaciones geomtrico- trigonomtricas que tienen por objeto establecer todo lo relativo a la
superficie del fundo, ubicacin y linderos.

Operaciones econmico-financieras que tienden a estimar el valor del fundo conforme a las pautas
de valuacin establecidas en las leyes de la materia (por caracteres de la tierra, mejoras, fines de su
explotacin).

Operaciones jurdicas que tienen por fin individualizar el inmueble en relacin a su propietario
(existencia de derechos reales, regmenes de arrendamiento o de aparcera rural).

Sistema del catastro fijo: montos que nicamente son modificables mediante procedimientos de revaluacin general o situaciones especiales de incremento o prdidas de valores.

Sistema del catastro mvil: consiste en la aplicacin de coeficientes anuales de actualizacin de


valores, preparados con arreglo a elementos computables en las distintas zonas territoriales. Es el que
rige en la actualidad.

La Direccin General de Catastro efecta peridicamente el revalo general de las parcelas urbanas.
En las parcelas sujetas al rgimen de Pre-horizontalidad la valuacin se efecta para cada unidad de
dominio exclusivo.

MEJORA = Toda edificacin de carcter permanente, susceptible de ser


computada en metros cuadrados de superficie cubierta.
Excluidos: depsitos de fluidos, silos, hornos y sepulcros.

VALUACIN DE
CADA PARCELA

VALOR DE LA TIERRA

En las parcelas urbanas se multiplica la


superficie de la parcela por el valor
unitario bsico1, corregido de acuerdo a
las normas y tablas que fije Catastro.

VALOR DE LAS MEJORAS

Se determina multiplicando su superficie


cubierta por el valor unitario bsico2 que le
corresponda de acuerdo al tipo de
edificacin, corregido conforme a las
normas y tablas que fije Catastro.

En las parcelas rurales se multiplica la


superficie de la parcela por el valor
unitario que le corresponda segn su
ubicacin.

CLASIFICACIN DE LOS INMUEBLES


Segn la LEY DE CATASTRO Ley 5057 son parcelas urbanas las ubicadas en ciudades, pueblos, villa
o en fraccionamientos destinados a formacin o ampliacin de aquellos. Son parcelas rurales aqullas
no comprendidas en la definicin anterior. Cuando dentro de un radio municipal existan zonas
especficamente destinadas a actividades de explotacin del suelo (agropecuarias o mineras), se
consideran como parcelas rurales.
Las ALCUOTAS varan segn esta clasificacin.
Adems son proporcionales y progresivas, van aumentando a medida que aumenta la base imponible.

Se establece por cuadras o zonas y ser el valor venal medio de los ltimos 2 aos. Para la determinacin se considerarn los precios
fijados por la oferta y la demanda, por sentencias judiciales, por informes de entidades bancarias o inmobiliarias y los registrados en
transferencias.
2
Es el promedio de los costos de edificacin de los ltimos 2 aos. Su determinacin se har en forma analtica por tipos y categoras de
edificacin y atendiendo a las distintas caractersticas zonales.

Impuesto
BSICO
BASE IMPONIBLE
INMUEBLES URBANOS
TIERRA
CIUDAD DE CRDOBA
RESTO DE LA PROVINCIA --> Se desglosa en departamentos y ciudades

MEJORAS
CIUDAD DE CRDOBA
RESTO DE LA PROVINCIA --> Se desglosa en departamentos y ciudades
INMUEBLES RURALES
TIERRA O,8O%
MEJORAS 1%

ALCUOTAS
INMUEBLES URBANOS
o EDIFICADOS

o BALDOS

INMUEBLES RURALES

PORCENTAJE FIJO

14,28

MNIMO
Por ejemplo= Inmueble urbano edificado $133 p

Impuesto
ADICIONAL

slo para INMUEBLE RURAL!!!

BASE IMPONIBLE

EXENCIONES
SUBJETIVAS (de pleno derecho)
Estado Nacional, los Estados Provinciales y las Municipalidades a condicin de su reciprocidad,
sus dependencias y reparticiones autrquicas o descentralizadas.
No estn exentos:
- Las reparticiones y empresas estatales que realizan operaciones comerciales, bancarias o de
prestacin de servicios pblicos
- Los inmuebles estatales que hayan sido cedidos en usufructo, uso, comodato, cesin u otra figura, a
terceros para la explotacin de su actividad comercial

El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o su grupo familiar que


convive con l cuando el mismo sea categorizado como hogar indigente
Lotera de la Provincia, Consorcios Camineros, inmuebles de culto y enseanza de la Iglesia
Catlica, bienes de las representaciones diplomticas de los Estados Extranjeros

Cuando se verifica la transferencia de un inmueble de un sujeto exento a otro que debe abonar el
impuesto o viceversa, la obligacin tributaria o la exencin nace al ao siguiente de la fecha de
inscripcin de la E.P. en el Registro de la Propiedad.
Cuando uno de los sujetos fuera el Estado, la obligacin o la exencin nace al ao siguiente a la fecha
de la toma de posesin.

OBJETIVAS
Inmuebles de Religiones, Asociaciones, Fundaciones, Mutuales, Colegio Profesional, PP

Inmuebles relacionados con la prestacin de salud, educacin y servicios pblicos domiciliarios

El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o de su grupo familiar y los


baldos, cuando el propsito presente o futuro sea la construccin de la vivienda familiar.

Condiciones
El contribuyente tiene 1 solo inmueble
La base imponible no puede superar el monto que establezca la LIA

El inmueble destinado a la vivienda permanente del contribuyente o de su grupo familiar cuando


este sea -una persona con discapacidad.

La unidad destinada a casa-habitacin, siempre que se trate del nico inmueble de un jubilado.

Otros (inmueble del fallido, inmueble declarado patrimonio histrico)

Los contribuyentes tienen que solicitar su reconocimiento a la Direccin, acompaando las pruebas.
En el caso de la vivienda de los jubilados, la Direccin puede actuar de oficio.
La exencin rige a partir del 1 de enero del ao siguiente al momento en que el beneficio hubiera
correspondido.

CASOS PRCTICOS NOTARIALES


Pago Previo

El Escribano est obligado a controlar el pago del Impuesto Inmobiliario con los intereses, recargos y
multas.
La inscripcin en el Registro de la Propiedad de los actos traslativos de dominio debe ser precedida
del pago del impuesto, computado hasta el ao en que se efecte la inscripcin, inclusive.
Para la transmisin dominial, en Crdoba se prev que debe estar el ao pagado completo (no la
cuota vencida).

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El Certificado que emite Rentas libera de responsabilidad al Notario y al adquirente. Tcnicamente no


es un libre de deuda porque si luego de transferido el dominio aparecen deudas no incluidas,
pueden exigirse al vendedor.
El Notario puede autorizar la E.P. pese a que haya deuda del II siempre que haya convenio de pago.
Para este caso, Rentas solicita el auto-embargo y emite una autorizacin especial, quedando slo
como obligados el vendedor y el comprador.