Reglamento de Tasaciones

Rubn Daro Mamani Yufra
Ingeniera Civil
5to ao
UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CIVIL
TACNA PERU
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER
Ingeniera Civil
5to ao
Resolucin Ministerial No 469-99-MTC/15.04

INDICE
TITULO IDISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO UNICO (del Art. I.01 al Art. I.09)
TITULO IICAPITULO
CAPITULO
CAPITULO
CAPITULO
A
B
C
D
CAPITULO E
CAPITULO F
VALUACION DE PREDIOS URBANOS

ALCANCES Y FINES
(del Art. II.A.01 al Art. II.A.10)
MEMORIA DESCRIPTIVA
(del Art. II.B.11 al Art. II.B.21)
VALUACION DEL TERRENO (del Art. II.C.22 al Art. II.C.33)
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
(del Art. II.D.34 al Art. II.D.37)
VALOR TOTAL DEL PREDIO (del Art. II.E.38 al Art. II.E.39)
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE
UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN
(del Art. II.F.40 al Art. II.F.43)
TITULO III-
VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS
CAPITULO A
CAPITULO B
CAPITULO C
ALCANCES Y FINES
(del Art. III.A.01 al Art. III.A.06)
MEMORIA DESCRIPTIVA
(del Art. III.B.07 al Art. III.B.23)
VALUACION DEL TERRENO
RUSTICO
(del Art. III.C.24 al Art. III.C.27)
ERIAZO
(del Art. III.D.28 al Art. III.D.32)
VALUACION DE FACTORES
ECOLOGICOS (E)
(del Art. III.E.33 al Art. III.E.34)
VALUACION DE EDIFICACIONES
Y SERVICIOS
(del Art. III.F.35 al Art. III.F.40)
VALUACION DE MAQUINARIAS
Y EQUIPOS AGROPECUARIOS (del Art. III.G.41 al Art. III.G.43)
VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOS
AGROPECUARIOS
EN ALMACEN
(del Art. III.H.44 al Art. III.H.47)
VALUACION DE GANADO, AVES,
PECES Y OTROS ANIMALES (del Art. III.I.48 al Art. III.I.55)
VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS
EN ZONAS DE EXPANSION URBANA
E ISLAS RUSTICAS
(del Art. III.J.56 al Art. III.J.72)
CAPITULO D
CAPITULO E
CAPITULO F
CAPITULO G
CAPITULO H
CAPITULO I
CAPITULO J
TITULO IVCAPITULO A
VALUACION DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOS

ALCANCES Y FINES
(del Art. IV.A.01 al Art. IV.A.03)
TITULO VCAPITULO
CAPITULO
CAPITULO
CAPITULO
VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES

ALCANCES Y FINES
(del Art. V.A.01 al Art. V.A.06)
VALUACION DE INMUEBLES (del Art. V.B.O7 al Art. V.B.08)
VALUACION DE INSTALACIONES (del Art. V.C.09 al Art. V.C.11)
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES
MOVILES, MAQUINARIAS
Y EQUIPOS
(del Art. V.D.12 al Art. V.D.25)
VALUACION DE MUEBLES, ENSERES,
EQUIPOS DE OFICINA
Y REPUESTOS
(del Art. V.E. 26 al Art. V.E.27)
VALUACION DE OTROS BIENES
DE LA EMPRESA
(del Art. V.F.28 al Art. V.F.32)
ESTUDIO ECONOMICO PARA LA
VALUACION DE LA EMPRESA
INDUSTRIAL EN MARCHA (del Art. V.G.33 al Art. V.G.43)
VALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA (Art. V.H.44)
VALUACION DE OTROS BIENES INMUEBLES
Y MUEBLES INDUSTRIALES
Y COMERCIALES
(del Art. V.I.45 al Art. V.I.48)
A
B
C
D
CAPITULO E
CAPITULO F
CAPITULO G
CAPITULO H
CAPITULO I
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
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TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO UNICO
ARTICULO I.01
El presente Reglamento Nacional tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos,
definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y
muebles.
ARTICULO I.02
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el
bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer su
justiprecio de acuerdo a las normas del presente reglamento.
Justiprecio, es la estimacin del valor razonable y justo de un bien.
ARTICULO I.03
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 885 del cdigo civil son bienes
inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
5. Los diques y muelles.
6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes
muebles:
1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin sino estn unidos al suelo.
5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos
o derechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas
pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
ARTICULO I.04
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida, y cuyo valor puede
determinarse por comparacin con otros bienes semejantes que tienen valores fijos establecidos por
normas obligatorias o de general aceptacin en el mercado. Contiene a travs de Ttulos Especiales,
normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones
mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles
indistintamente.
Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este
Reglamento se ampliar con Ttulos referidos a diferentes propiedades.
ARTICULO I.05
El campo de aplicacin de este Reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de
la Repblica.
ARTICULO I.06
El uso de este Reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin en
la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de tasaciones reglamentarias que
sean solicitadas por particulares.
ARTICULO I.07
Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su
experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en
cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son
materia de colegiacin.
ARTICULO I.08
El perito tasador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que
est utilizando. Cuando es retrospectiva debe resaltarse tal condicin.
ARTICULO I.09
El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que
deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria
Descriptiva, Valuacin y Anexos. En cada Ttulo de este reglamento se desarrollar la informacin
requerida en cada una de estas secciones.
TITULO II
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VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPITULO A
ALCANCES Y FINES
ARTICULO II.A.01
Para los efectos de este reglamento, se considera predio urbano a los terrenos urbanos, a las
edificaciones y sus obras complementarias.
ARTICULO II.A.02
Considrese terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio,
industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los
servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras
de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
ARTICULO II.A.03
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.
ARTICULO II.A.04
Las obras complementarias son parte integrantes y funcionales del predio, tales como cercos,
instalaciones de bombeo, cisternas de agua y desage con sus equipos, tanques elevados,
instalaciones exteriores de alumbrado y agua, ascensores con sus equipos, instalaciones contra
incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, excavacin de stanos, subestacin
elctrica, pozos de agua con equipo de bombeo, pavimentos exteriores, jardines, zona de
estacionamiento, zona de recreacin, y otros que a juicio del perito tasador puedan ser calificadas
como tales.
ARTICULO II.A.05
Islas rsticas son los terrenos no mayores de nueve (9) hectreas circundados por zonas habilitadas
como urbanas.
ARTICULO II.A.06
Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido
determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
ARTICULO II.A.07
El valor de mercado es el precio ms alto, expresado en trminos de dinero, que una propiedad que ha
sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo
razonable; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los
cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello.
ARTICULO II.A.08
La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en
trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias y eventuales valores intangibles. A los
componentes fsicos se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y
estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento; y los valores intangibles,
si los hubiere, debern ser determinados y justificados debidamente por el perito.
ARTICULO II.A.09
Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los llamados
"aranceles" en el caso de precios de terrenos y "valores oficiales de la construccin" en el caso de
precios de la edificacin.
ARTICULO II.A.10
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:
- Memoria descriptiva.
- Valuacin.
- Valuacin del terreno.
- Valuacin de las edificaciones.
- Valuacin de las obras complementarias.
- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.
- Valores intangibles si los tiene.
- Cuadro resumen general de las valuaciones.
- Anexos.
- Fotografas, si se requieren.
- Otros.
CAPITULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTICULO II.B.11
La memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietario.
- Nombre de la persona que solicita la tasacin.
- Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.
- Fecha a la cual est referida la tasacin.
- Ubicacin.
- Linderos y permetro
- rea del terreno.
- Zonificacin y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.
- Descripcin de la distribucin de las plantas.
- Descripcin de la edificacin.
- Estado de conservacin.
- Servidumbres.
- Antigedad de la construccin.
- Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse.
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- Observaciones.
ARTICULO II.B.12
Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito al que
pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras
denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y,
eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana
y lote correspondientes.
De no existir o desconocerse la numeracin municipal o la identificacin del lote y manzana dentro
de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se
indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.
ARTICULO II.B.13
La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y
cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados
derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.
ARTICULO II.B.14
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en metros y decmetros
cuadrados.
ARTICULO II.B.15
Se describir la forma de ocupacin existente en el terreno a travs de la siguiente informacin
mnima:
Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; distribucin de los ambientes
de cada planta; reas ocupadas, con y sin techado, por planta y en total.
ARTICULO II.B.16
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los
sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:
. Cimentacin.
. Elementos estructurales.
. Muros y columnas.
. Techos y coberturas
. Pisos y contrapisos
. Contrazcalos y revestimientos
. Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc.
. Vidrios
. Pinturas
. Cerrajera
. Instalaciones sanitarias
. Instalaciones mecnicas y elctricas
. Instalaciones telefnicas
. Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: ascensores, aire acondicionado,
sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna, etc.
. Instalaciones "inteligentes"
. Obras complementarias.
. Otros.
ARTICULO II.B.17
El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o
muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.16
y que se definen de la siguiente forma:
Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro
alguno.
Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y slo tienen ligeros deterioros en
los acabados debido al uso normal.
Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro
y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen
deterioros visibles debido al uso normal.
Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que
la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles
desperfectos.
Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su
colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.
ARTICULO II.B.18
Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y
los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o
sirviente.
ARTICULO II.B.19
Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las
partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes
documentos:
a) Declaratoria de fbrica.
b) Certificado de conformidad de obra
c) Licencia de construccin ms plazo de ejecucin; y
d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya
sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente
A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores
concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.
ARTICULO II.B.20
En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos
o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.
ARTICULO II.B.21
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El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la
valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas registrales; declaratoria de fbrica; escritura
de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn; as como otros documentos que sean pertinentes.
En todo caso, el perito debe estructurar la informacin que ha procesado.
CAPITULO C
ARTICULO II.C.22
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasacin reglamentaria, se tomar como
base el "Valor arancelario urbano".
ARTICULO II.C.23
A falta de un valor arancelario, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro
terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura y que se
encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin; o en su defecto el perito
calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
ARTICULO II.C.24
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor del terreno (VT)
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.29, II.C.30 y II.C.31 del presente
reglamento.
ARTICULO II.C.25
El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente
forma:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se
proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.24 sumndose luego
los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se
les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.24.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b).
ARTICULO II.C.26
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio
privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le
corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo II.C.24 pero con un "supuesto valor urbano" (SVU), el mismo que se determina como sigue:
SVU VT x
a
x 1- 0.01d
3
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado
VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de
sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.00 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin,
expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de
dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como
mnimo 0.5 VT.
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento
sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su
defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de
ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.
ARTICULO II.C.27
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino
a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la
manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.26 del presente reglamento, multiplicndose el
supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTICULO II.C.28
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros,
castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio
del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTICULO II.C.29
La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6 metros), ser
reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente:
Fr = frente/6
ARTICULO II.C.30
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15)
metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente:
Fo = fondo/15
ARTICULO II.C.31
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, slo se
considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre
sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.
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ARTICULO II.C.32
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que
figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano
0.5%
- En terreno accidentado
0.8%
b) En reas
- En terrenos de forma regular
2.0%
- En terrenos de forma irregular
2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito utilizar en la
valuacin las medidas y reas reales, incorporndolas a los planos que correspondan.
ARTICULO II.C.33
En el caso que el perito efecte una valuacin para la cual requiera actualizar valores obtenidos
anteriormente, podr utilizar como factores de variacin los que corresponden al ndice General de
Precios al Consumidor, desde la fecha de elaboracin de los aranceles hasta la fecha en la cual es
requerida la actualizacin.
CAPITULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTICULO II.D.34
En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones bsicas,
obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes
factores:
rea techada (AT):
Valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios oficiales que hayan
sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin, o los que
obtenga el perito a travs de su propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin
predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo
(VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea construida techada (AT) por el valor
unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por
antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.
D = % x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1 - %)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N o 1, 2, 3 y
4, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar y
justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso calificar
como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un
valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.37.
ARTICULO II.D.35
Las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a
los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser
estimada por el perito.
ARTICULO II.D.36
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue
destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros
fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes
construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea
total de la obra si el avance es uniforme.
ARTICULO II.D.37
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se
establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas
constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin, por antigedad
y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
ACONTINUACION LAS CUATRO TABLAS PARA EL CALCULO DE DEPRECIACION SEGN EL USO DE LA ESTRUCTURA
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TABLA N01
TABLA N02
* El perito deber estimar los porcentajes no

tabulados.
NOTA: En el caso de la calificacin muy mala del
estado de conservacin, el Perito establecer a
su criterio el porcentaje de depreciacin.
EDIFICIOS
ANTIGED
AD(AOS)
MATERIAL
ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE
ESTADO DE CONSERVACION
MUY
BUENO
%
BUENO
%
REGULAR
%
MALO
%
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
0
0
9
5
8
19
10
20
34
55
60
69
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
3
5
14
8
13
24
13
25
39
58
65
74
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
6
9
19
11
17
29
16
29
44
61
69
79
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
9
13
24
14
21
34
19
33
49
64
73
84
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
12
17
29
17
25
39
22
37
54
67
77
89
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
15
21
34
20
29
44
25
41
59
70
81
*
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
18
25
39
23
33
49
28
45
64
73
85
*
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
21
29
44
26
37
54
31
49
69
76
89
*
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
24
33
49
29
41
59
34
53
74
79
*
*
Hasta
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
27
37
54
32
45
64
37
57
79
82
*
*
Ms de
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
30
41
59
35
49
69
40
61
84
85
*
*
ANTIGEDAD
(EN AOS)
MATERIAL
ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE
TIENDAS Y DEPOSITOS U OTROS

SIMILARES
ESTADO DE CONSERVACION
MUY
BUENO
%
0
0
7
BUENO
%
REGULAR
%
MALO
%
5
8
17
10
20
32
55
60
67
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
2
4
12
7
12
22
12
24
37
57
64
72
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
5
8
17
10
16
27
15
28
42
60
68
77
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
8
12
22
13
20
32
18
32
47
63
72
82
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
11
16
27
16
24
37
21
36
52
66
76
87
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
14
20
32
19
28
42
24
40
57
69
80
*
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
17
24
37
22
32
47
27
44
62
72
84
*
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
20
28
42
25
36
52
30
48
67
75
88
*
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
23
32
47
28
40
57
33
52
72
78
*
*
Hasta
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
26
36
52
31
44
62
36
56
77
81
*
*
Concreto
Ladrillo
Adobe
29
40
57
34
48
67
39
60
82
84
*
*
Ms de
50
Aos
TABLA N03 TABLA N04
* El perito deber estimar los porcentajes no

tabulados.
NOTA.- En el caso de la calificacin muy malo del
estado de conservacin, el perito, establecer a su
criterio el porcentaje de depreciacin.
Ingeniera Civil
5to ao
CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO II.E.38
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias.
En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total del predio.
ARTICULO II.E.39
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador
considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.
CAPITULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN
ARTICULO II.F.40
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno
matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su
valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:
a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de
participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estn debidamente registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada
una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del
edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
ARTICULO II.F.41
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la
edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este
reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las
que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con
el porcentaje de bienes comunes.
ARTICULO II.F.42
En caso que no se conozca el porcentaje de las reas comunes de la seccin por tasar el valor se
calcular en base al 15% (quince por ciento) del valor de cada una de las zonas de uso exclusivo.
ARTICULO II.F.43
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz
que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los
bienes comunes que igualmente le corresponde.
TITULO III
VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS
CAPITULO A
ALCANCES Y FINES
ARTICULO III.A.O1
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona
rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de
destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos si estn comprendidos dentro de
los lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e
instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas mencionadas en el
artculo II.A.06, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.
ARTICULO III.A.02
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y
los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la
Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se
entiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios
urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos
naturales dedicados a la ganadera.
ARTICULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como
viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas
industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.
ARTICULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que
son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a
cualquiera de las categoras siguientes:
a) Frutales
Ingeniera Civil
5to ao
b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar
nueva siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente,
pues en este caso su valuacin ser individual.
ARTICULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao.
ARTICULO III.A.06
Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:
a) Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
b) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
c) Tierras aptas para pastos (Clase P)
d) Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)
e) Tierras de proteccin (Clase X).
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del
suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo
tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad
productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes; pastoreo,
produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior
al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado
as lo requiera.
1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:
a) con riego por gravedad y agua superficial.
b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.
d) que se riegan con agua de lluvia (secano).
1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:
a) Hasta 2000 m.s.n.m.
b) De 2001 a 3000 m.s.n.m.
c) De 3001 a 4000 m.s.n.m.
d) Ms de 4001 m.s.n.m.
1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte
predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos:
a) hasta 1 Km distancia del ro o carretera.
b) ubicadas de 1 a 2 kms. de distancia del ro o carretera.
c) ubicadas de 2 a 3 kms. de distancia del ro o carretera.
d) ubicadas a ms de 3 kms. de distancia del ro o carretera.
1.4 En todo caso, las tierras aptas para cultivo en limpio se sub clasifican en las
siguientes categoras;
a) Primera categora:
Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y
climticas por temperatura muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma
permanente y econmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de labranza, constituyendo
las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que
facilita el establecimiento de una infraestructura de riego.
Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva,
textura adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (pH) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina,
condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales.
b) Segunda categora:
Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen su
capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para
evitar su deterioro o para mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de:
- Suelos con profundidades inferiores a la capa arable.
- Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
- Susceptibilidad moderada a la erosin.
- Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
- Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
- Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
- Exigencias en el riego
- Limitaciones de clima
c) Tercera categora:
Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riesgo por inundacin que reducen la eleccin
de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen
mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o
tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y
mantener para asegurar una produccin econmica y continuada. Pueden usarse para cultivos en
general, pastos cultivados y produccin forestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4%,
susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad.
d) Cuarta categora:
Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un
cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la
adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso
y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden
usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.
10
Ingeniera Civil
5to ao
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada
del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o
arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los
agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y
proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se
obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo
requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la
fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un cuadro diversificado de cultivos
tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la
selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras.
Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las
tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se
utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva.
Las tierras aptas para cultivo permanente sub clasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categora
del cuadro de valores arancelarios y su definicin resumida es la siguiente:
e) Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son
pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en
cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos
perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones
trmicas (heladas) y fuertes vientos.
f) Sexta categora:
Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en
inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente
a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad,
salinidad y/o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas
desfavorables.
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o
permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del
recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta
forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines
de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa,
sierra y selva.
En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden
distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:
a) hasta
2000 m.s.n.m.
b) desde 2001 a
3000 m.s.n.m.
c) desde 3001 a
4000 m.s.n.m.
d) a ms de
4001
m.s.n.m.
4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso
para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma
tcnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen
hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el
inters del Estado lo requiera.
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o
produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de
ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso
no es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida
silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o
de inters social. Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de bisfera.
CAPITULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTICULO III.B.07
En la memoria descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:
- Nombre del predio.
- Nombre del propietario.
- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin.
- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.
- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).
- Fecha a la cual est referida la valuacin del predio.
- Linderos.
- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
- Area total.
- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.
- Produccin dominante en la regin agrcola.
- Plantaciones.
- Recursos de agua y derechos de riego.
11
Ingeniera Civil
5to ao
- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.

- Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).
- Forma de explotacin.
- Beneficio e industrializacin de los productos.
- Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de productos
industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.
- Mejoras y obras complementarias.
- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
- Semillas y otros productos en almacn.
- Animales: ganados, aves, peces, etc.
- Servidumbres.
- Gravmenes.
- Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.
- Depreciacin.
- Rendimiento y produccin bruta.
- Gastos de explotacin y administracin.
- Datos complementarios.
- Ttulos de propiedad y planos de predio.
- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.
ARTICULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse
a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de
carcter permanente, bordes, etc.
c) En caso que los linderos estn constitudos o relacionados a cerros es preciso definir
especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte
de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar.
ARTICULO III.B.09
El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la
que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en
hectreas y metros cuadrados, segn corresponda.
ARTICULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica
agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado
en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el
arancel de terrenos rsticos.
El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin
que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.
ARTICULO III.B.11
Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por su
importancia econmica sobre las otras producciones de la zona.
ARTICULO III.B.12
En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques
explotables.
ARTICULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial,
de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las
necesidades del predio. En caso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.
El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn,
segn la legislacin vigente.
ARTICULO III.B.14
En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la mano
de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y
dems elementos suficientes para la explotacin.
ARTICULO III.B.15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental.
ARTICULO III.B.16
En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo o en parte; y si es
conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, u otras
formas.
ARTICULO III.B.17
Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un
beneficio previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados o su exportacin,
o se los industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les
consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados.
ARTICULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales,
materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.
ARTICULO III.B.19
Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos,
cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales,
tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los
linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad
o en parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en beneficio colectivo.
ARTICULO III.B.20
Se considerarn las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como
las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o
sirviente. (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17).
ARTICULO III.B.21
12
Ingeniera Civil
5to ao
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin,
debidamente inscritos.
ARTICULO III.B.22
En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o
prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus
componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.
ARTICULO III.B.23
En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la
propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual,
colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se
consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el
caso.
Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo firm, escala,
orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del
levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial, del predio y/o sus
construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida al predio.
CAPITULO C
VALUACION DEL TERRENO RUSTICO
ARTICULO III.C.24
La valuacin considerar, segn el caso:
a) Terrenos rsticos
b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereos al mar
d) Construcciones e instalaciones fijas
e) Maquinaria y equipo
f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn
g) Ganado, aves, peces y otros animales
h) Factores ecolgicos
ARTICULO III.C.25
En las valuaciones arancelarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin
de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo
determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras.
El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con aguas de lluvia,
("secano") ser igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados de aranceles
rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario, segn sea el caso.
Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales,
multiplicando cada una de estas, por su correspondiente valor arancelario o comercial vigente;
obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.
ARTICULO III.C.26
El valor rstico (VR) de las tierras de primera categora "Aptas para cultivo en limpio con riego
por gravedad y agua superficial" se obtiene de los valores arancelarios del distrito en que se ubica
el terreno materia de valuacin y/o producto del mercado inmobiliario de la zona en estudio.
VR = Valor rstico de tierras de primera categora
En el caso de valuaciones arancelarias en los distritos que tengan V.R. inferior a la tercera parte
de arancel del valle de mayor precio arancelario del departamento, deber asumirse como tal el
equivalente a la tercera parte del V.R. correspondiente a este ltimo valle.
ARTICULO III.C.27
En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas
legales vigentes sobre la materia.
CAPITULO D
VALUACION DEL TERRENO ERIAZO
ARTICULO III.D.28
La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el "valor
bsico eriazo" (VBE) por el rea (A), materia de valuacin.
ARTICULO III.D.29
El valor bsico eriazo se determina, aplicando la siguiente expresin:
VBE
1
x VR x d x U x T x V xE
10
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar, se determina por la expresin siguiente:
VBER
En donde:
VBE
=
VBER
=
VR
=
d
=
U
=
T
=
V
=
D
=
1
x VR x U x T x V xD x E
10
Valor bsico eriazo
Valor bsico eriazo ribereo
Valor arancelario rstico de las tierras de primera categora.
Distancia al rea con precio arancelario urbano.
Uso
Topografa y naturaleza del terreno.
Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno.
Distancia a la lnea de ms alta marea
13
Ingeniera Civil
5to ao
Factor de correccin ecolgica
ARTICULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas NE05
hasta la NE08-A La valorizacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta
y demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de
ser el caso, los factores consignados en las tablas Nos. 05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLA No 05
No CARACTERISTICAS, FACTOR, EXPRESION NUMERICA
I
Distancia a la zona con valor arancelario urbano
Hasta 500 m
De 501 a 1,000 m.
Ms de 1,000 m.
D
D
D
1.50
1.20
1.00
a) Uso Industrial y turismo

- Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes
pesqueros, balleneros, etc.
U
- Hoteles, hostales, casinos
U
2.00
1.80
II
Usos
b) Uso comercial
- Grifos y servicentros
- Restaurantes y locales comerciales
c) Uso Especiales
- Centros de recreacin y otros
d) Uso de vivienda y equipamiento
- Vivienda
III
U
U
1.60
1.40
1.20
1.00
Topografa y Naturaleza del Terreno
A) Topografa del terreno

Pendiente menor 5%
De 5 a 10%
De 11 a 20%
De 21 a 30%
Ms de 30%
T
T
T
T
T
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
B) Naturaleza del terreno

- Arenoso o arcilloso
- Con afloramiento rocos
- Con napa fretica superficial
T
T
T
0.70
0.65
0.60
* Si se presenta en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor "T"
se determina multiplicando los factores correspondientes
ARTICULO III.D.31
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la tabla
No 06 se definen en la forma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades
mayores de 80 km/h. y pavimentadas con asfalto o concreto.
Carreteras de primera clase
Tiene un ancho mnimo de 8.40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80
km/h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%.
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3.50 m. y 8.00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80
km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.
Carreteras de tercera clase.
Ancho promedio entre 3.50 m y 5.00 m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su
pendiente mxima es de 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos.
En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.
TABLA No 06
FACTOR VIAS (CARRETERAS)
CLASE DE VIA
(CARRETERAS)
Carreteras duales
Carreteras de primera clase
Carreteras de segunda clase
Carreteras de tercera clase
Trochas carrozables
Sin carretera
DISTANCIA
Hasta 500 m
1.50
1.40
1.30
1.20
1.10
1.00
De 501 a 1000 m.
1.25
1.20
1.15
1.10
1.05
1.00
* El perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin y el
14
Ingeniera Civil
5to ao
servicio, segn la normatividad vigente.

ARTICULO III.D.32
El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla No
07.
Tabla No 07
DISTANCIA CON RESPECTO
FACTOR "D"
A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA

Hasta
50.00 m.
1.50
De
50.01 a 500.00 m.
Ms de 500.00 m.
1.20
1.00
CAPITULO E
VALUACION DE FACTORES ECOLOGICOS (E)
ARTICULO III.E.33
Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:
- Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc.
- Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos bosques, etc. que
determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el paisaje.
- Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos o emanaciones, que pudieran
atentar contra la salud y el medio ambiente.
ARTICULO III.E.34
Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B), regular (R)
y malo (M), y se aplicar la Tabla Nos. 08 y 8-A.
Tabla No 08
FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO "E"
VARIABLE
CATEGORIA
Bueno
Regular
Malo
CLIMA
PAISAJE
1.04
1.00
0.96
1.04
1.00
0.96
Tabla No 08 A
FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICO "E"
VARIABLE
CATEGORIA
Bueno
Regular
Malo
CONTAMINACION
AMBIENTAL
1.10
1.00
0.90
Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor "E"

multiplicando los ndices correspondientes de stas.
se determina
CAPITULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS
ARTICULO III.F.35
Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la
explotacin, tales como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales,
escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad,
instalaciones de servicio u otras instalaciones.
ARTICULO III.F.36
La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: descripcin de
materiales, distribucin de ambientes, metrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El
procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a evaluacin de
edificaciones o construcciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que
le sea aplicable.
ARTICULO III.F.37
La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas,
partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y y sistemas de riego
tecnificado.
En todos los casos se har el metrado del movimiento de tierra y de las estructuras, sealando sus
caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamente
justificados.
ARTICULO III.F.38
La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc.
Para los efectos de la valuacin se har el metrado de las diferentes partidas que conforman la
infraestructura vial, y se asignarn los valores unitarios de mercado, correspondientes.
ARTICULO III.F.39
Infraestructura de servicios.
a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de
distribucin y conexiones domiciliarias.
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Ingeniera Civil
5to ao
Se describir cada una con el metrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de
construccin, materiales y equipamiento.
b) Desage: se har la descripcin y metrado de las instalaciones, determinando los valores
unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin.
c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores
unitarios de mercado.
d) Otras instalaciones.
ARTICULO III.F.40
Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su
construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado.
CAPITULO G
VALUACION DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS
ARTICULO III.G.41
La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo,
estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin,
valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo
dado.
ARTICULO III.G.42
El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin
de propiedades industriales, Ttulo IV del presente reglamento.
ARTICULO III.G.43
En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le
asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.
CAPITULO H
VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN
ARTICULO III.H.44
El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio
promedio de los productos en el mercado.
El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastos
incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados, debidamente
indicados en anexos adjuntos.
ARTICULO III.H.45
Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin,
teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos
no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del perito.
ARTICULO III.H.46
En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan,
disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin
ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.
En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la
valorizacin de la plantacin en si.
ARTICULO III.H.47
Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito,
debidamente sustentado.
CAPITULO I
VALUACION DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES
ARTICULO III.I.48
El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie,
raza, volumen de produccin y otros considerandos que estime el perito.
El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el "pedigree", la edad, conformacin exterior y
otros.
En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg.
Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o
menores.
El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal en
ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)
Tener presente, las bonificaciones siguientes:
A.- Grado de Cruzamiento
Cruce Simple
:
15-08%
Cruce Intermedio
:
30-15%
Puro por Cruce :
50-30%
B.- Produccin de leche: Factor 1.4-1.0
Varia de ser primerizas lactando de segunda o ms lactancias.
C.- Edad: Permite reajustar valores A y B
3 a 5 aos
:
20-40%
5.1 A 7 aos
:
60-80%
7.1 a ms
:
100%
Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su condicin de
animales reproductores en tanto sean puro por cruce (Pedigree).
PM
=
PN x PK x V.R.C.
PM
:
Precio de Mercado
PN
:
Peso Neto
PK
:
Peso Kg. Vivo
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Ingeniera Civil
5to ao
V.R.C. :
Valor rendimiento en carne (1.15 1.20).
Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin
a su aptitud de servicio, ejemplo:
2-3 aos - F = 2.50
7-8 aos - F = 0.42
+ 8 aos - F = 0.00
- Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de "pedigree",
considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y
color, como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por stos o sus
progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus
apreciaciones y criterio, bonificar o no la valuacin respectiva.
- En ganado equino de competicin se considera el "elevage"; las lneas de consanguinidad de
progenitores y descendientes.
- En crianzas de "caballo de paso peruano", hay que tener en cuenta su "pedigree", edad, presencia
en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la
normatividad vigente.
ARTICULO III.I.49
Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo
en cuenta el "pedigree", la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies.
Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin,
produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere
el perito.
ARTICULO III.I.50
Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser
destinadas: Cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.
ARTICULO III.I.51
La valuacin de "especies protegidas" esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su
informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente.
ARTICULO III.I.52
Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos, etc. se
valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los
precios promedio en mercado.
ARTICULO III.I.53
Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de
conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.
ARTICULO III.I.54
La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el color, estado
de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado.
ARTICULO III.I.55
Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito,
quien la sustentar.
CAPITULO J
VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS
ARTICULO III.J.56
Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los
planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una
zonificacin y plan vial oficial.
ARTICULO III.J.57
Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de
rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo
a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.
ARTICULO III.J.58
Se denomina isla rstica conforme al Artculo 1 II.05 de este reglamento a aquel terreno rstico no
mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico.
ARTICULO III.J.59
En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.
ARTICULO III.J.60
El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no habilitada
se obtendr aplicando la metodologa siguiente:
1 Estableciendo zonas de influencia del terreno.
2. Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria
ARTICULO III.J.61
Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta
zona.
La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra
paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos
de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser
habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2, y 50 m. de profundidad cuando la
superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.
La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta
zona por la profundidad restante.
ARTICULO III.J.62
Frmula para determinar la valuacin arancelaria.La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas
se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de
cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula:
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Ingeniera Civil
5to ao
n
V.D. = s (VB)J x AJ
j = 1
En donde: V.D. = Valuacin definitiva
V.B. = Valor bsico
A = Area
ARTICULO III.J.63
En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:
1er. Caso
Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de
infraestructura urbana.
2do. Caso
Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.
3er. Caso
Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
ARTICULO III.J.64
1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura
urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de
infraestructura igual o superior a 0.04 (aplicar la Tabla No 10)
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura,
o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En
el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de
un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores
bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.
Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.
ARTICULO III.J.65
Clculo del Valor Bsico (V.B.) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son
inherentes, el "Valor Bsico", para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente
frmula:
V.B. = CAV (Vp - VOH)
Donde:
V.B. = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.
VOH = Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.
ARTICULO III.J.66
El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor
bsico de la primera zona, respectivamente.
La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno.
ARTICULO III.J.67
El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible
y el rea bruta de la habilitacin urbana.
Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de
habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional a la entidad
respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.
ARTICULO III.J.68
El valor Promedio (V.P.) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se
obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de
valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m. del terreno a valuarse. En caso que en esa zona
no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100 m. en 100 m.
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est
entre los ms altos de la zona en estudio.
ARTICULO III.J.69
Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH)
Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin del las Tablas
Nos. 10 y 11. El total de puntos obtenido se multiplicar por el valor "VTH" oficial
correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de
deducir el valor del terreno rstico, del valor del terreno habilitado; segn la frmula:
VOH = VTH _ VTR
Donde:
VOH = Valor de obras de habilitacin urbana
VTH = Valor de terreno habilitado
VTR = Valor de terreno rstico de 1o Categora, con riego de la zona.
ARTICULO III.J.70
2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.
- En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, o que poseen un
puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla No 10)
- Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de
acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta
las zonas que involucran al terreno materia de valuacin.
ARTICULO III.J.71
3er. Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el "Valor Bsico", se calcula sobre
la base de los siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote
normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de
profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote
a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80% del
valor fijado en el tem anterior.
18
Ingeniera Civil
5to ao
c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor arancelario, el

valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er. caso.
ARTICULO III.J.72
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del Valor Bsico.En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los
siguientes criterios:
a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera
categora del distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados
anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son
las siguientes:
Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con aguas superficiales y riego por gravedad.
Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se ubica
la ciudad.
Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o
carretera.
c) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del
terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se
han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico incluyendo el factor "T" de la Tabla No
09.
TABLA No 09
F A C T O R "T"
TOPOGRAFIA (T)
a. Pendientes:
Menor de 5%
1,00
De 5 a 10%
0,90
De 11 a 20%
0,80
De 21 a 30%
0,70
Mayor de 30%
0,60
NATURALEZA DEL TERRENO
b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos
0,70
Con afloramiento rocoso
0,65
Con napa fretica superficial
0,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor "T"
se determinar multiplicando los factores correspondientes.
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Ingeniera Civil
5to ao
TABLA No 10
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH)
DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS
CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS
PUNTOS
Estudios,trazo
Y calzada
Para habilitaciones planificadas

Trazo definido de calle
Tierra nivelada con trazo definido, con
Rasante construida en terreno natural,
con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Afirmado compactado, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio,
o similares y con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
0.02 (*)
0.02 (*)
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con

tratamiento superficial de asfalto, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Empedrado con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
Mayor de 18.00 m o avenidas de doble va.
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
Calzada
Canalizacin
de agua para
regado
0.04
0.05
0.06
0.08
0.09
0.10
0.09
0.10
0.12
0.12
0.13
0.14
0.12
0.14
0.16
0.18
0.21
0.24
0.27(*)
Adoquinado con un ancho de va:

Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
0.26
0.32
0.36
0.41
Losa de concreto, con un ancho de va:

Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
0.32
0.36
0.41
0.49
Con Canales sin revestir

Con canales revestidos con concreto:
Agua de captacin
0.07
Agua de pozo
0.02
Red de agua
Potable
Para piletas pblicas

Para conexiones domiciliarias
0.06
0.15(*)
Red de
alcantarillado
Tanques o pozos spticos

Para conexiones domiciliarias
Con cables areos sin postes
Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos
Con postes de concreto, fierro o madera
Con cables subterrneos y pastorales
Con cables subterraneos
con cables areos
0.08
0.14(*)
0.08
0.12
Agua
Alcantarillado
Energa Elctrica:
Cables areos
Cables subterrneos
0.05
0.04(*)
De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple
0.04
0.08
0.09
De empedrado
De asfalto con sardinel de concreto
De concreto simple
0.07
0.09
0.011(*)
Red de Energa
tratada:
Elctrica
Conexiones
Domiciliarias
Vereda
ancho
menor
de 1.20 m
de
Vereda de
ancho entre
1.20 m - 2.40
m
0.08
0.18
0.14(*)
0.15
0.02
0.03(*)
20
Vereda de
ancho mayor
de 2.40 m
Ingeniera Civil
5to ao
De empedrado
De asfalto con sardinel de concreto
De concreto simple
0.09
0.12
0.13
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una
habilitacin urbana tipo.
TABLA No 11
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL
Partidas
Estudios
Trazo
Calzada
Calzada
CARACTERISTICAS
Para habilitaciones planificadas
Trazo definido de calle
Tierra Nivelada con trazo definido,
con rasante construida en terreno
natural, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Afirmado compactado, con un
ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Suelo estabilizado con cal, cloruro de
calcio, o similares y con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Suelo estabilizado con cemento o
asfalto o con tratamiento superficial
de asfalto, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
Mayor de 10.00 m
Empedrado con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
Mayor de 18.00 m o avenidas dedoble va.
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
Adoquinado con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
Losa de concreto, con un ancho de va:
Menor de 6.00 m
De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m
PUNTOS
0.02(*)
0.02(*)
0.03
0.04
0.05
0.03
0.08
0.09
0.08
0.09
0.10
0.10
0.11
0.12
0.09
0.10
0.11
0.13
0.16
0.18
0.21
0.24
0.24
0.26
0.28
0.32
0.28
0.30
0.32(*)
0.36
Red de agua
Potable
Con red pblica

Con red particular
0.11(*)
0.10
Red de
alcantarilla
Con red pblica

Con red de desage industrial
0.10(*)
0.17
Red de Energa
Elctrica para
alumbrado
pblico
Con cables areos sin postes

0.05
Con postes de madera sin tratamiento
y con cables areos
0.09
Con postes de concreto; fierro o madera tratada.
Con cables areos
0.09(*)
Con cables subterrneos
0.13
Con postes de madera sin tratamiento
y con cables areos
0.07
Con postes de madera con tratamiento,
concreto o fierro:
Con cables areos
0.09
0.11(*)
Red de Energa
Elctrica para
uso industrial
Conexiones
de lotes
Agua
Vereda de
ancho
menor de 1.40
m
Vereda
de
ancho
normal de
1.40 m a 2.00
m
Alcantarillado
Energa elctrica
Con cables areos
De empedrado
0.03
De asfaltado con sardinel
De concreto simple
De empedrado
0.05
De concreto simple
0.04(*)
0.04(*)
0.02
0.04(*)
0.07
0.08
0.09
0.11(*)
21
Vereda
de
ancho
mayor de 2.00
m
Ingeniera Civil
De empedrado
0.08
De concreto simple
5to ao
0.11
0.13
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una
habilitacin industrial tipo.
TITULO IV
VALUACION DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPITULO A
ALCANCES Y FINES
ARTICULO IV.A.01
En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglas fijas por la gran variedad de casos que
al respecto pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para usar un procedimiento
tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios
que resultaren al propietario del predio sirviente.
ARTICULO IV.A.02
El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de l si ste es
ajeno. Tiene como caractersticas:
1 La de ser un derecho real
2 La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal
3 La de no poder modificar substancialmente el bien
4 Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que slo da derecho a percibir
renta.
El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por contrato y por testamento, puede recaer
sobre toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la
obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso razonable, el imperfecto o casi
usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo
personal.
ARTICULO IV.A.03
El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente frmula:
En donde:
C
=
A
=
n
i
=
=
Capital
Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de
un perodo (ao).
Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato.
Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.
La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la siguiente

frmula:
Donde:
Vt: Valor del terreno
Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la
siguiente frmula:
TITULO V
VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES
CAPITULO A
ALCANCES Y FINES
ARTICULO V.A.01
La valuacin de una Industria deber comprender todos sus bienes tangibles e intangibles.
Bienes tangibles: El valor de su local (terrenos y construcciones) si es propio, o de su usufructo;
el de sus instalaciones; el de sus sistemas y equipos industriales (procesos productivos, mquinas,
herramientas, vehculos, etc.); el de los muebles, enseres, equipos de oficina, materiales,
repuestos, productos y otros bienes que posean.
Bienes intangibles: gastos del proyecto, gastos de supervisin, promocin, organizacin y puesta en
marcha; patentes, marcas de fbrica, franquicias, opciones, contratos, derechos a servicios y otros
bienes.
Tambin comprende otros elementos que pueda tener su activo y pasivo; debiendo agregar el perito las
observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo
ocupa.
ARTICULO V.A.02
La tasacin de propiedades industriales, comprende las siguientes etapas:
22
Ingeniera Civil
5to ao
a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasacin;

declaratoria de fbrica, certificado de gravamen, planos de las edificaciones, instalaciones y obras
complementarias; relacin de mquinas y equipos, capacidad de produccin, muebles, enseres,
repuestos, vehculos, materias primas, productos en proceso y productos terminados; sus facturas de
compra respectivas, plizas de importacin, etc.
b) Inspeccin de campo: medir o comprobar las dimensiones de su local, inspeccionar las
edificaciones, constatar el estado de conservacin, calificndolo segn las tablas de depreciacin.
Verificar los equipos contraincendios, alarmas, cmaras de video, equipos de bombeo, hidroneumtico,
de aire acondicionado, grupo electrgeno etc. Constatacin y verificacin de cada mquina y/o
equipo, tomando los datos de marca, tipo, modelo, nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin,
estado de conservacin, grado de operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc.
Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrficas, grabacin o
filmacin de ser posible, de la visita de campo.
c) Anlisis y obtencin de precios similares nuevos.
d) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodologa a utilizar en la tasacin, clculos,
frmulas y fundamentos.
e) Preparacin del informe pericial:
Comprende la memoria descriptiva, inspeccin de campo y valorizacin de los bienes.
ARTICULO V.A.03
1. Memoria descriptiva
La memoria descriptiva para propiedades industriales comprende:
a) Inmuebles industriales: similar a la memoria descriptiva de los Ttulos II, Captulo B y Ttulo
III, Captulo G.
b) sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos:
Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la tasacin y
metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual est referida la tasacin, ubicacin y uso
actual del activo; sus caractersticas generales, edad, estado actual y expectativa de vida til,
observaciones.
2.- Inspeccin de campo: Verificacin del estado de conservacin y estado de operatividad de la
mquina.
3.- Valorizacin de los activos: Teniendo como base la memoria descriptiva, se procede a la
valorizacin de los activos, de acuerdo a las pautas indicadas en los siguientes artculos.
ARTICULO V.A.04
Metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y
equipos:
El mtodo consiste en determinar el VALOR ACTUAL de tasacin del bien; obtenido a partir del valor
de adquisicin a la fecha, de uno similar nuevo; al que se le aplica un factor de depreciacin,
calculado a base de su edad y perodo de vida til, as como por obsolescencia, teniendo como lmite
inferior, el valor residual que pueda obtenerse por el bien, al ponerlo fuera de uso.
Este valor actual de tasacin del bien se le denomina VALOR ACTUAL COMERCIAL de tasacin, en razn
de que la base del precio similar nuevo es el del mercado en el momento de la tasacin.
El perito sobre la base de este valor y a su criterio previo estudio de mercado; puede afectar dicho
valor actual con un factor de mejoramiento o desmejoramiento, fundamentando dicho factor,
obtenindose as un valor de mercado definitivo a la fecha.
ARTICULO V.A.05
Deber consignarse en las valuaciones de peritajes industriales, todos los datos necesarios para
identificar los bienes tasados; as como los derechos y restricciones legales que tengan.
ARTICULO V.A.06
Para muchos fines, y a pedido de los interesados, podr hacerse la valuacin de solo alguno de los
bienes de una industria, particularmente del local, instalaciones y equipos.
CAPITULO B
VALUACION DE INMUEBLES
ARTICULO V.B.07
La tasacin de los terrenos dedicados a industrias se har de acuerdo con las disposiciones del
presente reglamento; segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III,
Captulo G.
ARTICULO V.B.08
La valuacin de las construcciones industriales, instalaciones fijas, y obras complementarias, se
harn segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, Captulo B del presente reglamento. El
perito deber tener en cuenta las caractersticas y condiciones especiales de la construccin,
materia de la tasacin.
CAPITULO C
VALUACION DE INSTALACIONES
ARTICULO V.C.09
En la tasacin de las instalaciones industriales, stas debern ser divididas en los siguientes
grupos.
a) Instalaciones fijas o permanentes al inmueble, no recuperables, tales como conexiones de
servicios, desage, conductos para aire acondicionado, cimentaciones, pozas, excavaciones y otras.
b) Instalaciones mviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria, tales como
tuberas, conductores elctricos externos, castillos y otras estructuras metlicas, etc.
ARTICULO V.C.10
Las instalaciones sealadas en el Inciso a) del artculo anterior, se tasarn con el inmueble al que
estn fijas; y su depreciacin se estimar en razn de una vida probable similar a la del inmueble.
ARTICULO V.C.11
Las instalaciones sealadas en el inciso b) del artculo anterior, sern tasadas en forma similar a
23
Ingeniera Civil
5to ao
los equipos que sirven y su depreciacin se calcular de igual manera.

CAPITULO D
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS
ARTICULO V.D.12
La valuacin de sistemas o procesos productivos que comprenden varias maquinarias, equipos y
elementos complementarios; o de un solo equipo de manera individual, deber comprender lo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Precio original, fecha de fabricacin fecha de adquisicin y fecha de instalacin (para la
determinacin de su edad).
- Estado actual:
- Nuevo
- Bueno
- Regular
- Malo
- Expectativa de vida til
- Valor del equipo similar nuevo
- Depreciacin y mejoras
- Valor actual comercial de tasacin del equipo dado.
ARTICULO V.D.13
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe indicarse, con la mayor exactitud
posible, la capacidad, las dimensiones principales. La marca, el tipo, modelo y el nmero de serie.
En la estimacin de la capacidad de un equipo, deber indicarse claramente el rendimiento por unidad
de tiempo.
ARTICULO V.D.14
La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar considerando la fecha de instalacin.
Se considera para estos efectos la fecha correspondiente a la primera vez que se instal, de manera
que una reinstalacin para fines de la frmula no cambia la referencia inicial. Cuando no se conozca
la fecha de instalacin, el perito estimar su edad a base del tipo, modelo y apariencia general del
equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin, son referenciales para el perito en su evaluacin de riesgo
de obsolescencia del equipo.
ARTICULO V.D.15
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del equipo, calificndolas
como nuevo, bueno, regular o malo, asignndole el perito un factor que no exceda la unidad, para las
condiciones buenas, y un factor no menor de 0.10 para las condiciones malas.
ARTICULO V.D.16
La expectativa de vida til o posibilidades futuras del sistema, instalacin industrial, maquinarias
o equipos, se refieren a sus condiciones para continuar funcionando; y a las posibilidades de
ampliacin hasta llegar al final de su vida til.
ARTICULO V.D.17
El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos similares nuevos, es el que
tendra en la fecha de tasacin en el mercado local ms prximo. Cuando no sea posible tener el
precio del bien, en la fecha de la valorizacin se buscar el precio de una fecha anterior, y se
revaluar de acuerdo a las fluctuaciones ms o menos estables que haya sufrido el poder adquisitivo
de la moneda, o de los ndices de variacin de precios.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los gastos de
transporte, e internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local hasta la ubicacin
definitiva.
ARTICULO V.D.18
El concepto de depreciacin, se refiere a la forma gradual en que el sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor equivalente nuevo; y que aumenta
a medida que se acerca al final de su vida til.
Las mejoras efectuadas se refieren a las inclusiones, acreditadas; de elementos complementarios al
bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.
ARTICULO V.D.19
La depreciacin ser calculada de acuerdo a la siguiente frmula:
D = (Vsn - R) x _E__
T
En donde:
D
=
Vsn
=
R
=
E
T
P
T
=
=
=
=
Monto calculado de la depreciacin

Valor similar nuevo
Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su vida, en el momento de
drsele de baja.
Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de 6 meses se considera un ao)
Vida til del equipo o vida probable total
Expectativa de vida til que tiene el equipo por delante, a partir de su edad.
E + P
ARTICULO V.D.20
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al ponrsele
trmino de su vida total o til. El perito podr considerar como valor residual
mayor del 10% del valor similar nuevo; fundamentando el mismo.
ARTICULO V.D.21
La vida til o vida probable total del equipo. (T), es igual a la suma de la
expectativa de vida til que an tiene por delante el equipo (P). Esta expectativa
fuera de uso, al
un porcentaje no
edad (E), ms la
de vida til ser
24
Ingeniera Civil
5to ao
calculada a base de las tablas de vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la
industria elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general.
Cuando no hubiera tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar su vida
probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes y
lo fundamentar.
ARTICULO V.D.22
El valor actual comercial o valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial, maquinarias
o equipos, sern igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada; afectada
por un coeficiente o grado de operatividad (Go)
VT
=
(Vsn - D) Go
VT
=
Valor actual o valor de tasacin
Go
=
Grado de operatividad
ARTICULO V.D.23
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado al valor actual o valor de
tasacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos a partir de
los dos tercios de su vida til (T); o cuando a criterio del perito, el sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad de repuestos,
accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin y confiabilidad, debindose tener en cuenta lo
establecido en el siguiente cuadro:
GRADO DE OPERATIVIDAD DEL EQUIPO O SISTEMA (Go)
Factores
B (Bueno)
R (Regular)
Repuestos
0 a 0.05
0.06 a 0.11
Accesorios
0 a 0.05
0.06 a 0.11
Capacidad de ampliacin
0 a 0.05
0.06 a 0.11
Confiabilidad
0 a 0.05
0.06 a 0.11
D (Deficiente)
0.12 a 0.18
0.12 a 0.18
0.12 a 0.18
0.12 a 0.18
ARTICULO V.D.24
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito para reajustar el valor de
tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos y en su Informe deber
indicar los criterios y conceptos considerados que fundamentan el uso de este coeficiente.
ARTICULO V.D.25
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo,
y a criterio del perito, estos bienes cumplen con todos los requisitos de repuestos, accesorios,
capacidad de ampliacin o modernizacin, y confiabilidad, el Go ser igual a la unidad. (Go = 1).
En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el resultado de
la suma se restar de la unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial; maquinarias o equipossea menor
que el valor residual; al aplicar el Go, se tomar como valor de tasacin su valor residual.
CAPITULO E
VALUACION DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS
ARTICULO V.E.26
Para los muebles, enseres, equipos de oficina, y repuestos de una industria, el valor de tasacin
(VT) ser el producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciacin (FD), segn el
estado de conservacin: (Nuevo: 1.00, Bueno: 0.70, Regular: 0.40, Malo: 0.10)
VT
En donde:
VT
=
VSN
=
FD
=
VSN x FD
Valor de tasacin
Valor similar nuevo
Factor de depreciacin
ARTICULO V.E.27
El perito podr modificar los factores de depreciacin, de acuerdo a lo indicado por su experiencia
y sus conocimientos sobre bienes semejantes y lo fundamentar.
CAPITULO F
VALUACION DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA
ARTICULO V.F.28
Las materias primas, los materiales en proceso y los productos de la industria, se tasarn al costo
y de acuerdo al estado en que se encuentren.
El perito deber estimarle un coeficiente por depreciacin.
ARTICULO V.F.29
El activo exigible y el pasivo de una industria sern valuados por el perito, de acuerdo a los
valores actuales de los diversos dbitos y crditos, que cuando no devenguen intereses, estarn
dados por la frmula:
VF
V = --------(1 + i) n
En donde:
V
=
Valor actual
25
VF
n
i
=
=
=
Ingeniera Civil
5to ao
Valor final
Nmero de aos de plazo del dbito o del crdito a partir de la fecha de tasacin.
Inters correspondiente a la industria considerada.
El valor encontrado para el activo exigible podr ser castigado por el perito en un porcentaje
prudencialmente fijado, para hacer frente a posibles deudores morosos o deudas incobrables.
ARTICULO V.F.30
El activo intangible, comprende los valores siguientes:
a) Gastos de promocin.
b) Gastos de organizacin y puestas en marcha.
c) Patentes, marcas de fbrica, opciones, contratos y derecho a servicios.
ARTICULO V.F.31
Para la valuacin de los bienes intangibles de una empresa industrial o comercial se recurrir a
mtodos indirectos, y a la comparacin con otros bienes similares conocidos por el perito. Deber
evitarse que estos bienes sirvan para absorber prdidas durante los primeros aos, ocasionados por
la mala administracin de la empresa, financiacin defectuosa o desastres imprevistos.
ARTICULO V.F.32
La depreciacin de los bienes intangibles de los incisos a) y b) del artculo V.F.30 deber hacerse
en corto tiempo. La depreciacin de los bienes correspondientes al inciso c) se har dentro del
plazo en que probablemente se haga uso de los beneficios otorgados por las patentes, marcas de
fbrica, opciones, contratos y otros derechos.
Cuando el plazo sea indefinido se tomar 10 aos, como mximo.
CAPITULO G
ESTUDIO ECONOMICO PARA LA VALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA
ARTICULO V.G.33
La tasacin de una industria deber comprender: Descripcin del proceso, capacidad e idoneidad del
proceso empleado, de los equipos y construcciones usadas, y de la administracin adoptada;
produccin en los ltimos aos, estudio de los mercados, y posible produccin futura; utilidades
obtenidas en los ltimos aos (recomendndose no menos de tres si es posible); medidas aconsejadas
para mejorar y aumentar la produccin y los beneficios de la industria; apreciacin de los costos y
utilidades probables futuras y valor definitivo de la industria.
ARTICULO V.G.34
La capacidad de produccin se determinar por el factor ms desfavorable, sea impuesto por el
mercado, el aprovisionamiento de materia prima, la facilidad de obtener mano de obra, la capacidad
de los equipos o de la misma administracin de la empresa. En todo caso se indicar al determinarla
el factor limitante, el tiempo de trabajo usado como base en el clculo (horas diarias o semanales
de trabajo, nmero de das o semanas tiles del ao, etc.). Cuando mediante pequeos cambios o
sobretiempos es posible aumentar apreciablemente la capacidad de la industria, el perito deber
dejar constancia de ello.
ARTICULO V.G.35
El clculo de los costos de produccin de una industria debe comprender los siguientes puntos:
a) Costos de fabricacin
b) Costos generales de la empresa
c) Costos de comercializacin
ARTICULO V.G.36
a) Costo de Fabricacin:
El costo de fabricacin comprende todos los gastos o inversiones originados en la planta industrial,
dividindose en costo directo y costo indirecto.
1. El costo directo est constituido principalmente por el de las materias primas e insumos
y la mano de obra, equipos y herramientas directamente empleadas en la fabricacin.
Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse directamente a la fabricacin, debern
tambin incorporarse al costo directo, principalmente los costos de combustibles, energa elctrica
e impuestos unitarios a la produccin.
2. El costo indirecto, estar constituido por todos los dems gastos efectuados en la planta
industrial o taller, tales como mano de obra indirecta, sueldo de empleados de la fbrica,
reparaciones, mantenimiento, luz, telfono, alquiler si lo hubiere y la depreciacin; as como los
seguros de los equipos e inmuebles industriales.
b) Costos generales de la empresa: sern los sueldos del personal no directamente dedicado a la
fabricacin, los gastos de oficinas administrativas, la depreciacin; y los seguros de los muebles,
enseres, equipos e inmuebles no dedicados a la fabricacin, los intereses y comisiones pagados por
deudas de la empresa, etc.
c) Los costos de la comercializacin: sern los costos para la distribucin y venta de los productos
de la industria, tales como sueldos y comisiones de los agentes vendedores, gastos de las oficinas
de venta si las hubiere, etc.
ARTICULO V.G.37
Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto participacin de utilidades) de los
trabajadores debern ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el jornal o sueldo
respectivo. No debern considerarse dentro del costo del producto, los impuestos a las utilidades,
la participacin en stas de los servidores de la industria, ni los intereses por el capital propio.
ARTICULO V.G.38
En el clculo de las utilidades de una industria deber determinarse separadamente cada una de las
siguientes:
a) Utilidad bruta unitaria
b) Utilidad bruta total
c) Utilidad neta
26
Ingeniera Civil
5to ao
d) Utilidad de libre disposicin

ARTICULO V.G.39
Se considera como utilidad bruta unitaria, la diferencia entre el precio medio de venta del
distribuidor al pblico si se hiciera sta directamente, y el costo medio de fabricacin.
ARTICULO V.G.40
La utilidad bruta total ser el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos
vendidos, o que probablemente se vendan.
ARTICULO V.G.41
La utilidad neta de una empresa industrial, ser la diferencia de la utilidad bruta total y los
gastos generales y de venta. Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido
tener por actividades distintas a las propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus
propiedades, intereses o dividendos por crditos o inversiones realizadas, etc.
ARTICULO V.G.42
La utilidad neta de libre disposicin es la que quedar despus de deducir los tributos de ley, los
dividendos de pago obligatorio, la participacin de los servidores que la tuvieran, y cualquier otro
desembolso obligado.
ARTICULO V.G.43
Toda valuacin sobre estos aspectos de la industria, debe estudiar la tendencia de los costos
totales y los precios de venta. En el estudio de mercado, el perito deber considerar el efecto de
la posible aparicin de productos competitivos, los cambios de costumbres, la introduccin de nuevos
materiales, etc.
CAPITULO H
VALUACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA
ARTICULO V.H.44
El valor directo de
el valor actual de
obligaciones.
Se utiliza tambin
econmico agregado
tcnico respectivo.
la industria ser la diferencia entre los valores del activo y del pasivo, o sea
todos los bienes y derechos de la empresa, menos el valor actual de todas sus
los mtodos de flujo de caja proyectado a valor presente y el mtodo del valor
para determinar el valor de la empresa; siempre y cuando se haga el sustento
CAPITULO I
VALUACION DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES
ARTICULO V.I.45
Dentro de las propiedades industriales y comerciales, existen bienes inmuebles tales como las naves,
aeronaves, diques, muelles,
pontones, plataformas; y los bienes muebles, tales como vehculos,
ttulos valores, instrumentos financieros, derechos patrimoniales, warrants, rentas, acciones o
participaciones y otros, a los cuales para su valuacin se aplican las normas del presente
reglamento adems de las normas y disposiciones especficas que establecen para cada bien otras
entidades (vida til, valor residual, depreciacin, normas nacionales e internacionales de
mantenimiento, seguros; cotizacin de valores en bolsa, tasas bancarias de inters, etc.) en tales
casos, el perito fundamentar la aplicacin de las normas respectivas.
Para la valuacin de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los siguientes
mtodos:
1) Mtodo comparativo o de mercado
2) Mtodo de costo o directo
3) Mtodo de la renta o del Producto
ARTICULO V.I.46
El mtodo comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. En este
caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes races semejantes, para mediante un
proceso de homogeneizacin de antecedentes determinar el valor del bien raz.
El parmetro de comparacin es el valor del mercado.
Este mtodo se sustenta en la investigacin de valores indicativos de mercado, de ventas recientes
de propiedades comparables, se subdivide en dos procedimientos:
1.1 Comparativo por la renta, cuando se comparan directamente los valores de mercado obtenidos por
medio de la renta (real o equivalente).
1.2 Comparativo por la renta residual.
Cuando se comparan los valores de mercado en forma indirecta, en cuanto al inmueble al ser valuado
es comparado considerando su transformacin probable, lgica por medio de la renta que transformado
pueda o deba producir. En este caso el valuador obtiene por mtodos en los que se consideran datos
tangibles, ms confiables.
ARTICULO V.I.47
El mtodo de costo o directo se basa en el principio de sustitucin. Es el mtodo en el anlisis de
valuacin que se basa en la tesis de que el comprador bien informado no pagara ms de lo que le
costara producir una propiedad similar, con la misma utilidad que la propiedad sujeto. El mtodo es
particularmente aplicable cuando la propiedad que est siendo valuada incluye mejoras relativamente
nuevas que representan el uso mejor y ms productivo de la tierra o cuando se trata de mejoras
relativamente nicas o especializadas para las cuales no existen propiedades comparables en el
mercado.
El valor de las construcciones se determina calculando el costo de reposicin o reproduccin de las
mismas como nuevas y deduciendo de este costo, la prdida de valor ocasionada por depreciacin
acumulada por deterioro fsico, as como por obsolescencia funcional y/o econmica, segn el caso.
El valor de la tierra se determina por investigacin de valores indicativos de mercado de ventas,
27
Ingeniera Civil
5to ao
recientes de propiedad comparables semejantes a la zona de estudio.

ARTICULO V.I.48
El mtodo de renta o del producto se vincula a la renta lquida que el bien a valuar devengue y cuya
capitalizacin se calcular al tipo de inters bancario. La renta bruta obtenida por el ingreso de
los alquileres del ao, se le restarn los gastos generales.
28

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VALUACION DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOS

VALUACION DE PROPIEDADES INDUSTRIALES

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* El perito deber estimar los porcentajes no

TIENDAS Y DEPOSITOS U OTROS

TABLA N03 TABLA N04

* El perito deber estimar los porcentajes no

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2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

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- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.

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Factor de correccin ecolgica

Distancia a la zona con valor arancelario urbano

a) Uso Industrial y turismo

Topografa y Naturaleza del Terreno

A) Topografa del terreno

B) Naturaleza del terreno

* El perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin y el

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servicio, segn la normatividad vigente.

A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA

Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor "E"

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c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor arancelario, el

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CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS

Para habilitaciones planificadas

Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con

Adoquinado con un ancho de va:

Losa de concreto, con un ancho de va:

Con Canales sin revestir

Para piletas pblicas

Tanques o pozos spticos

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Con red pblica

Con red pblica

Con cables areos sin postes

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La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la siguiente

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a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasacin;

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los equipos que sirven y su depreciacin se calcular de igual manera.