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USOS DEL SUELO : Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012
USOS DEL SUELO : Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012
USOS DEL SUELO : Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012

USOS DEL SUELO :

USOS DEL SUELO : Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012 Título
USOS DEL SUELO : Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012 Título

Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas

conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012 Título
conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas Carlos E. Ferrufino Mayo 2012 Título

Carlos E. Ferrufino Mayo 2012

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AGENDA: 1. Antecedentes históricos 2. La LODT (2011) en El Salvador 3. La zonificación de
AGENDA: 1. Antecedentes históricos 2. La LODT (2011) en El Salvador 3. La zonificación de

AGENDA:

AGENDA: 1. Antecedentes históricos 2. La LODT (2011) en El Salvador 3. La zonificación de los
AGENDA: 1. Antecedentes históricos 2. La LODT (2011) en El Salvador 3. La zonificación de los

1. Antecedentes históricos

2. La LODT (2011) en El Salvador

3. La zonificación de los usos del suelo

4. Potencialidades y limitaciones

5. Perspectivas

del suelo 4. Potencialidades y limitaciones 5. Perspectivas Título TítuloINSERTAR………………
del suelo 4. Potencialidades y limitaciones 5. Perspectivas Título TítuloINSERTAR………………

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ANTECEDENTES HISTÓRICOS En el marco de la industrialización y del crecimiento urbano Nueva York (1916)
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ANTECEDENTES HISTÓRICOS En el marco de la industrialización y del crecimiento urbano Nueva York (1916)
ANTECEDENTES HISTÓRICOS En el marco de la industrialización y del crecimiento urbano Nueva York (1916)

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

En el marco de la industrialización y del crecimiento urbano

Nueva York (1916) primera Zoning Ordinance: el gobierno local tiene derecho a establecer restricciones de uso de los inmuebles dentro de la ciudad para “proteger el bien común”.

En la tradición anglosajona: “ejercer el poder de policía y velar por los intereses de la comunidad sobre el interés particular”

Protección de los usos residenciales respecto a los industriales y a “otros” usos residenciales

Búsqueda de la homogeneidad de las zonas

• Búsqueda de la homogeneidad de las zonas Título TítuloINSERTAR………………
• Búsqueda de la homogeneidad de las zonas Título TítuloINSERTAR………………

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ANTECEDENTES HISTÓRICOS Le Corbusier y el urbanismo moderno: La casa es una “maquina para vivir”
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Le Corbusier y el urbanismo moderno: La casa es una “maquina para vivir”
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Le Corbusier y el urbanismo moderno: La casa es una “maquina para vivir”
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Le Corbusier y el urbanismo moderno: La casa es una “maquina para vivir”

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Le Corbusier y el urbanismo moderno:

La casa es una “maquina para vivir” y el urbanismo debe planear “la ciudad contemporánea”. La ciudad moderna se zonifica según cuatro funciones básicas:

Vivir: zona habitacional en periferia

Trabajar: zona comercial y de oficinas en el centro, edificios en altura

Recrearse: parques naturales en periferia, espacios abiertos en zona habitacional

Circular: grandes infraestructuras de transporte: autopistas, aeropuerto, puertos. Importancia de los nuevos medios motorizados. Resultan zonas monofuncionales y separación de usos

Resultan zonas monofuncionales y separación de usos INSERTAR……………… TítuloINSERTAR………………
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ANTECEDENTES HISTÓRICOS Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928. La Carta de Atenas
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928. La Carta de Atenas
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928. La Carta de Atenas
ANTECEDENTES HISTÓRICOS Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928. La Carta de Atenas

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928. La Carta de Atenas (1933) propone:

Preocupación “higienista”, evitar: hacinamiento, promiscuidad, alta densidad, edificios degradados.

Las materias primas del urbanismo son: “sol, vegetación y espacio”.

Prioridad a la localización residencial re ulación de densidades promoción de vivienda en altura

Retiro de las construcciones respecto a la calle, facilitar los medios de transporte motorizados

Liberación de espacio abierto entre edificios

Exigencia de “superficies verdes” por barrio

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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento
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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento
ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento

ANTECEDENTES EN EL SALVADOR

La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento (1992)

No establece zonas de uso del suelo ni criterios para definirlas

Remite la calificación de lugar a los “planes vigentes”; criterio “plan por plan” y resolución “proyecto por proyecto”.

Centraliza decisiones en VMVDU

Elaboración de primeros planes de desarrollo urbano:

o

Metroplan 80 (1968); Santa Ana (1977); San Miguel (1981)

o

Plamadur (1997)

Proponen zonas de uso del suelo “indicativas”, pero sin respaldo legal

de uso del suelo “indicativas”, pero sin respaldo legal INSERTAR……………… TítuloINSERTAR………………
de uso del suelo “indicativas”, pero sin respaldo legal INSERTAR……………… TítuloINSERTAR………………

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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”; aborda
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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”; aborda
ANTECEDENTES EN EL SALVADOR • Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”; aborda

ANTECEDENTES EN EL SALVADOR

Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”; aborda tema suelo “rústico”; no establece zonas; establece límite de propiedad (245 Ha); prevé un régimen especial para tratar el tema.

Otras formas de zonificación del espacio:

o

Ley Forestal: categorías agrológicas

o

Experiencia de los planes parciales de desarrollo urbano: San Benito (2002), Miramonte (2003)

o

Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial (2004):

escala nacional, urbano y rural

Territorial (2004): escala nacional, urbano y rural Título TítuloINSERTAR………………
Territorial (2004): escala nacional, urbano y rural Título TítuloINSERTAR………………

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Metroplan 80: zonificación

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PNODT (2004): zonificación Título TítuloINSERTAR……………… INSERTAR……………… dede lala
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PNODT (2004): zonificación

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LA LODT (2011) Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel
LA LODT (2011) Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel
LA LODT (2011) Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel

LA LODT (2011)

LA LODT (2011) Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel nacional

Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel nacional (art. 62, 63, 64):

1. Zona Urbana: consolida y no consolidada

2. Zona Urbanizable: sujeta a transformación

3. Zona No Urbanizables: protegidas por razones ambientales, patrimoniales, productivas

4. Zona Rural: espacios de producción

Define la obligatoriedad de establecer zona especial de vivienda de interés social (ZEIS) dentro de la Z. Urbanizable.

La LODT NO califica los inmuebles dentro de cada categoría; establece criterios generales para que los planes municipales lo hagan.

Cada zona podrá subdividirse en zonas menores más específicas

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LA LODT (2011) La calificación de los inmuebles queda para: 1. Planes Municipales de Ordenamiento
LA LODT (2011) La calificación de los inmuebles queda para: 1. Planes Municipales de Ordenamiento
LA LODT (2011) La calificación de los inmuebles queda para: 1. Planes Municipales de Ordenamiento

LA LODT (2011)

LA LODT (2011) La calificación de los inmuebles queda para: 1. Planes Municipales de Ordenamiento y

La calificación de los inmuebles queda para:

1. Planes Municipales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial:

instrumentos de escala municipal que deben incluir un plano de zonificación del territorio

2. Planes Parciales: instrumentos de escala menor para planificar la transformación urbanística de una porción del territorio

Retos:

A. Criterio para definir zona urbanizable y no urbanizable, espacios con vocación de transformación (urbanización) y espacios que “nunca” deberían ser sometidos a ese proceso.

B. Implica la capacidad de la administración local de definir un “perímetro urbano” o los “límites de expansión de la ciudad” durante la vigencia del plan

de expansión de la ciudad” durante la vigencia del plan TítuloINSERTAR……………… INSERTAR………………
de expansión de la ciudad” durante la vigencia del plan TítuloINSERTAR……………… INSERTAR………………

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ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO Definir zonas de uso del suelo más precisas: i. Zonas
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO Definir zonas de uso del suelo más precisas: i. Zonas
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO Definir zonas de uso del suelo más precisas: i. Zonas
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO Definir zonas de uso del suelo más precisas: i. Zonas

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO

Definir zonas de uso del suelo más precisas:

i. Zonas de Uso:

a. Habitacionales / diferentes tipos de vivienda (tamaño, configuración). / AMARILLO

b. Comerciales – Servicios / ROJO

c. Institucionales / AZUL

d. Industriales / MORADO

e. Recreativas y espacios abiertos / VERDE

f. Infraestructuras / GRIS

En principio tantas zonas como lo requiera la escala y la complejidad del territorio:

A menor escala y mayor complejidad, mayor cantidad de zonas posibles

A mayor cantidad de zonas, mayor potencial de conflicto y difícil administración

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Zonas de Uso I. HABITACIONAL (HAB)   1.1 Vivienda Unifamiliar 1.2 Vivienda Unifamiliar en condominio
Zonas de Uso I. HABITACIONAL (HAB)   1.1 Vivienda Unifamiliar 1.2 Vivienda Unifamiliar en condominio
Zonas de Uso I. HABITACIONAL (HAB)   1.1 Vivienda Unifamiliar 1.2 Vivienda Unifamiliar en condominio

Zonas de Uso

Zonas de Uso I. HABITACIONAL (HAB)   1.1 Vivienda Unifamiliar 1.2 Vivienda Unifamiliar en condominio

I.

HABITACIONAL (HAB)

 

1.1

Vivienda Unifamiliar

1.2

Vivienda Unifamiliar en condominio horizontal

1.3

Apartamento en condominio vertical

II.

COMERCIO Y SERVICIOS (CYS)

2.1

Comercio al por menor

 

2.1.1

Venta de artículos diversos

 

2.1.2

Restaurantes

 

2.1.3

Bares

 

2.1.4

Centro Comercial

 

2.1.5

Mercado

 

2.1.6

Supermercado

2.2

Comercio al por mayor

 

2.2.1

Central de abastos

 

2.2.2

Venta de materiales de construcción

 

2.2.3

Distribuidora de vehículos

   

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ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO ii. Dentro de cada zona de uso definir: a. Usos
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO ii. Dentro de cada zona de uso definir: a. Usos
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO ii. Dentro de cada zona de uso definir: a. Usos
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO ii. Dentro de cada zona de uso definir: a. Usos

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO

ii. Dentro de cada zona de uso definir:

a. Usos deseados: usos promovidos

b. Usos permitidos: usos aceptables, compatibles

c. Usos no permitidos: usos no compatibles

d. Usos condicionados: usos compatibles bajo condiciones especiales

e. Usos no conformes: usos legales pre existentes en el territorio previo a la vigencia de la normativa

iii. Zonas morfológicas:

a. Zonas homogéneas por sus características territoriales: condiciones ambientales, disponibilidad de infraestructura.

b. Cada zona contiene diversos usos del suelo

c. Énfasis en mixtura de usos

diversos usos del suelo c. Énfasis en mixtura de usos TítuloINSERTAR……………… Título
diversos usos del suelo c. Énfasis en mixtura de usos TítuloINSERTAR……………… Título

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1 6 Apopa, Plan El Angel (2007): zonificación Título TítuloINSERTAR……………… INSERTAR……………… dede
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Apopa, Plan El Angel (2007): zonificación

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San Salvador, Plan Escalón (2011): zonificación Título TítuloINSERTAR……………… INSERTAR………………
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San Salvador, Plan Escalón (2011): zonificación

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San Salvador, Plan Escalón: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos Usos deseados: Servicios Turísticos: restaurantes,
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San Salvador, Plan Escalón: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos

Plan Escalón: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos Usos deseados: Servicios Turísticos: restaurantes, bares,

Usos deseados:

Servicios Turísticos: restaurantes, bares,

discotecas, centros nocturnos, alojamiento y hospedaje, convenciones, centros sociales

Cultura: bibliotecas, centros culturales, galerías, teatros y auditorios, casas de cultura

galerías, teatros y auditorios, casas de cultura Usos permitidos: Habitacional: vivienda Comercio y
galerías, teatros y auditorios, casas de cultura Usos permitidos: Habitacional: vivienda Comercio y

Usos permitidos:

Habitacional: vivienda

Comercio y servicios: tiendas,

oficinas financieras, profesionales, diversas

Institucional: oficinas públicas

Salud: clínicas, laboratorios

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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 1. Definir las reglas del juego urbanístico i. Establece reglas claras para
POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 1. Definir las reglas del juego urbanístico i. Establece reglas claras para
POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 1. Definir las reglas del juego urbanístico i. Establece reglas claras para
POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 1. Definir las reglas del juego urbanístico i. Establece reglas claras para

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES

1. Definir las reglas del juego urbanístico

i. Establece reglas claras para la actividad de los privados y del Estado en el territorio

a. ¿solidez de la base técnica? : estudios especializados:

geológicos, hidrológicos, tráfico.

b. ¿instrumento técnico? carácter tecnocrático o admite / promueve la participación social (información y toma de decisiones)

c. ¿posibilidad de cambio? Períodos de revisión y adaptación , la realidad es más dinámica que la normativa

d. ¿instrumento para excluir usos “no deseados”? o grupos no deseados, exclusión social. ¿Es posible la promoción de la mezcla social?

social. ¿Es posible la promoción de la mezcla social? INSERTAR……………… TítuloINSERTAR………………
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 2. Ordena el territorio y previene los conflictos de actividades: i. Organiza
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 2. Ordena el territorio y previene los conflictos de actividades: i. Organiza
POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 2. Ordena el territorio y previene los conflictos de actividades: i. Organiza

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES

2. Ordena el territorio y previene los conflictos de actividades:

i. Organiza la distribución / emplazamiento de las actividades productivas, administrativas, comerciales y residenciales.

a. No es la única variable que determina el “orden” en el territorio:

e.g. infraestructura

b. No todos los conflictos son de uso del suelo: e.g. tráfico

c. Requiere de una importante capacidad de implementación, control y sanción / institucionalidad

d. Dificultad para aplicar a los procesos informales / espontáneos de la urbanización

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los procesos informales / espontáneos de la urbanización INSERTAR……………… TítuloINSERTAR………………

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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral del territorio:
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral del territorio:
POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES 3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral del territorio:

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES

3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral del territorio:

i. Otorga poder real al municipio sobre su territorio y capacidad de interlocución con los actores sociales:

a. Requiere una capacidad de gestión instalada (planificación, regulación, inversión, administración)

b. Implica la toma de decisiones controvertidas con impactos económicos, ambientales, sociales.

c. Requiere una situaciones capacidad de negociación para situaciones ambiguas y no precisas

d. Es parte integral de un proceso político

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PERSPECTIVAS La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión
PERSPECTIVAS La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión
PERSPECTIVAS La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión

PERSPECTIVAS

PERSPECTIVAS La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión del

La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión del territorio. Se complementa con otras herramientas:

… sobre las cuales hay que tomar posición…

1. El aprovechamiento del suelo

i. La intensidad con la que se usa el suelo o de desarrolla una actividad. Además del ¿qué puedo hacer? Cuánto puedo hacerlo?

a. Densidad: unidades / superficie; viviendas / Ha ¿ validez del lote mínimo?

b. Ocupación: proporción máxima de la superficie del inmueble que puede ser edificada

c. Edificabilidad: proporción máxima de área edificada en relación al área del inmueble.

Estos elementos están anunciados en la LODT (2011) (art. 34)

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PERSPECTIVAS 2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el uso del suelo
PERSPECTIVAS 2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el uso del suelo
PERSPECTIVAS 2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el uso del suelo

PERSPECTIVAS

PERSPECTIVAS 2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el uso del suelo en

2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el uso del suelo en el territorio:

i.

En las demandas de infraestructura y servicios públicos:

a. Infraestructura hidraúlica, AP, AS, ALL; demanda de agua potable

b. Energía telecomunicaciones

,

c. Infraestructura vial, transporte y tráfico

ii.

Impactos en otros territorios: conexión sistémica del territorio:

a. Contaminación y escorrentías

b. Amenazas ambientales

iii.

Beneficios y perjuicios económicos ocasionados

Definición de compensaciones , anunciadas en la LODT (art. 34, 66)

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de compensaciones , anunciadas en la LODT (art. 34, 66) Título TítuloINSERTAR………………

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PERSPECTIVAS 3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el uso del suelo generan importantes beneficios
PERSPECTIVAS 3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el uso del suelo generan importantes beneficios
PERSPECTIVAS 3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el uso del suelo generan importantes beneficios

PERSPECTIVAS

PERSPECTIVAS 3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el uso del suelo generan importantes beneficios

3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el uso del suelo generan importantes beneficios “privados” :

i.

Generación de plusvalías para el propietario del suelo= precio de tierra agrícola (zona rural / Mz) vs. precio de tierra urbanizable (con permisos / v2)

ii.

Recuperación de esas plusvalías para el beneficio público, más allá del “costo del trámite”

iii.

En América Latina, casos Brasil - Colombia:

a.

Menos énfasis en regulación de usos del suelo y más atención a la gestión del suelo para:

b.

Generar ingresos a los gobiernos locales

 

c.

Generar tierra para fines públicos (equipamientos, vivienda social)

 

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PREGUNTAS Y COMENTARIOS Carlos E. Ferrufino: cferrufino@uca.edu.sv cferrufi@gmail.com 2210-6685 Título
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