CASO DE BOLETO DE COMPRA VTA SUSCRIPTO POR PERSONA CIEGA

Andrs Permisiori y ngela Bosco de 35 y 30 aos de edad respectivamente,

mantuvieron una relacin afectiva de varios aos, en cuyo transcurso realizaron
diversas actividades juntos. El 14 de Julio del 2003 firman un boleto de
compraventa de un departamento ubicado en Calle Milicias N 1483, Piso 5to Torre
B, de la Capital Federal, adquiriendo en condominio su propiedad.
Andrs Permisiori presenta un cuadro de casi ceguera, derivada de una miopa
congnita bilateral con posterior desprendimiento de retina en ambos ojos.
El 7 de marzo de 2005, el Sr. Permisiori le vende a ngela Bosco, por boleto de
compraventa privado, su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado
en calle Milicias de Capital Federal.
Ante la negativa de escriturar, ngela Bosco le remite carta documento al
vendedor. Dicha notificacin no fue contestada.
El 19 de noviembre de 2005, ngela Bosco inicia un juicio a Andrs Permisiori,
quien al contestar el traslado de la demanda afirma que nunca tuvo la intencin de
venderle a la actora su parte indivisa en el departamento referenciado y que al
momento de la supuesta promesa de venta se encontraba virtualmente ciego.
1. El cuadro patolgico del Sr. Andrs Permisiori lo torna incapaz para otorgar
actos jurdicos vlidos?
2. Es vlido el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende a
ngela Bosco su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle
Milicias de Capital Federal?
3. Ud. es el juez de la causa, resulvala fundado en normas jurdicas.
RESOLUCION DEL CASO
1. El cuadro patolgico del Sr. Permisiori no est categorizado como una
discapacidad en el Cdigo Civil. En el artculo 54 de dicho cdigo nombra
solamente como incapaces absolutos adems de las personas por nacer, a
menores impberes, a los dementes y sordomudos; en el art. 55, como incapaces
relativos a los menores adultos para ciertos actos que las leyes les autorizan.
En algunas situaciones las personas sin llegar a ser dementes, presentan ciertas
anomalas que los inhabilitan parcialmente para los actos de la vida civil, por
ejemplo en el caso de la ceguera, son los semialienados, que de acuerdo con el art.
152 bis inc. 2 del Cd. Civil podr inhabilitarse judicialmentea los disminuidos
en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artculo 141 de este
cdigo, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar
presumiblemente dao a su persona o patrimonio. En estos casos, se le nombra
un curador al inhabilitado. En principio l puede administrar sus bienes, pero para
disponer de ellos necesita la conformidad del curador, o sea, ste lo asiste a los
fines del acto impedido. 1
En los casos especficos en los que el C.C. no otorga capacidad a los ciegos para
ciertos actos es en los artculos 990 y 3708, casos en los que personas con esta
deficiencia no pueden ser testigos en los instrumentos pblicos y testamentos,
1

ALTERINI, Atilio Anibal. Derecho Privado Parte General. Ed. Abeledo Perrot 2000.

respectivamente. Tales incapacidades no son de hecho, sino de derecho, porque

estos actos no los pueden realizar los incapaces ni por s ni tampoco por medio de
un representante legal.
En comparacin, tenemos que, en el Derecho Alemn los que padecen debilidades
mentales o fsicas, y particularmente los sordos, ciegos, mudos pueden recibir un
curador para aquellos negocios que no sepan cuidar por s mismos; pero esta
curatela no puede ser organizada sino con el consentimiento del enfermo a menos
que no sea posible entenderse con l (art. 1910).

En conclusin tenemos que el Sr. Permisiori mientras no se le declare judicialmente

un curador a los efectos de inhabilitarlo para disponer de sus bienes previamente
al otorgamiento del acto jurdico es para el derecho civil capaz de adquirir derechos
o contraer obligaciones, de disponer de sus bienes y de vender, por lo que es
absolutamente capaz para otorgar actos jurdicos vlidos.
Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada cosa de que es
propietaria (art. 1357 C.C.)
2. En cuanto a compraventa de inmuebles el art. 1184 inc. 1 C.C. dispone que
debe ser efectuada por instrumento pblico. Ms adelante, en el art. 1185, nos
dice que en los que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen realizados por
instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por
instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle
firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han
obligado a hacer escritura pblica. Este artculo nos da la pauta de la importancia
que se le asigna a la firma, al boleto de compraventa y al elemento volitivo de las
partes.
Por otro lado, la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto de
compraventa tambin puede pedir que la escrituracin sea suscripta por el juez en
caso de negativa de aqul.
El boleto privado de compraventa de inmuebles, implica el encuentro de dos
voluntades concurrentes: por un lado la transmisin del dominio por el vendedor y
la consecuente adquisicin por el comprador; pero la consumacin de dichas
voluntades requiere que el acuerdo se eleve a escritura pblica.
Al suscribir el instrumento privado ambas partes asumen la obligacin de escriturar
(art. 1185 C. C.). Pero, como la escritura cumple la funcin de ttulo para operar la
transferencia

del

dominio

(artculos

1184

2609

Cdigo

civil),

es

fundamentalmente el vendedor el principal obligado a otorgarla, puesto que sa es

la prestacin que prometi al comprador en este acuerdo.3
Dicho instrumento privado contiene la firma de las partes, condicin esencial para
su validez (art. 1012 C.C.), adems no poseen estos actos forma especial alguna
por lo que las partes pueden formarlos del modo que les resulte ms conveniente
( art. 1020 C.C.). 4
2

BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Parte general tomo I. Ed. Abeledo Perrot 1999.
Cm. Civil Capital, sala A, 10 noviembre 1970 "Barrio Juan Bautista Alberdi S.R.L. c/ Peralta
de Grebol, Florentina L..
4
www.acader.unc.edu.ar
3

Por lo dicho, el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrs Permisiori vende su
parte indivisa en condominio a ngela Bosco es vlido.
Sentencia del Juez
Crdoba, veintiocho de septiembre del ao dos mil ocho.
VISTOS: En autos caratulados Permisiori Andrs c/ Bosco ngela s/ escrituracin:
La Sra. Bosco demanda al vendedor Sr. Permisiori por escrituracin de su cuota
parte de condominio de un inmueble situado en calle Milicias N 1483 Piso 5to Torre
B, de la Capital Federal que l le vendi por un boleto de compraventa firmado.
Previamente se lo notific a escriturar sin obtener contestacin. La actora ofrece
como elemento probatorio el boleto de compraventa firmado por las partes. El
demandado, por su parte, no reconoce la venta del inmueble fundndose en que
nunca tuvo la intencin de venderlo y tampoco pudo leer lo que firmaba por su
virtual ceguera sin ofrecer ms prueba que su testimonio.
CONSIDERANDO:
1. Que el demandado demuestra haber efectuado el acto con discernimiento,
intencin y libertad, presupuestos de su voluntariedad. Nuestro Cdigo, siguiendo
el criterio de Savigny toma primordialmente en cuenta la intencin o voluntad real,
qu quiso en realidad, lo que se patentiza por la invalidez de los actos en que hay
exteriorizaciones viciadas por error, dolo, violencia o actos que encierran un vicio
propio, como el fraude o la simulacin. Pero el principio sufre atenuaciones por
ejemplo en base al art. 533 donde nos dice que las condiciones deben cumplirse
de la manera en que las partes verosmilmente quisieron y entendieron que haban
de cumplirse, corroborado por el art. 1198 segn el cual los contratos deben
celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que
verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y
previsin.
Lopez Olaciregui apoya la jurisprudencia que entiende que la firma del ciego es una
situacin similar a la de la firma en blanco; en ese caso, lo obligara como al
vidente que la estampa sin contralorear el contenido del documento que la
extiende en blanco5
En cuanto a que si nunca tuvo la intencin de vender su parte indivisa del
inmueble, al no ser una persona incapaz para nuestro derecho, debera haberse
asegurado y tomado precauciones el demandado antes de firmar un escrito a la
contraparte. Queda bajo el mbito de su negligencia el no asesorarse con alguien
de confianza, al no tener posibilidad l mismo de leer lo que estaba acreditando
con su firma.
2. Que l podra oponerse al contenido del acto probando que las declaraciones
dispuestas en l no son las que ha tenido intencin de hacer o de contratar, pero
no ofrece pruebas de esto, salvo su testimonio que no puede ser tenido en cuenta
a los fines probatorios (art. 1017 C.C.), o sea

que no ha logrado demostrar que

no tuvo intencin de vender.

ALTERINI, Atilio Anibal. Derecho Privado Parte General. Ed. Abeledo Perrot 2000.

3. Que el Sr. Permisiori no puede fundamentar su actuacin imprudente en base a

la disminucin visual que posee, en principio no es ceguera total y segundo, dicha
disminucin visual no lo torna incapaz para otorgar actos jurdicos vlidos. O sea
que no se puede amparar en esta supuesta incapacidad. l es mayor de edad y
tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones (art. 54; 55; 1357
C.C.).
4. Que al corroborarse que la firma es del Sr. Permisiori es suficiente para que el
cuerpo del instrumento quede tambin reconocido. (art. 1028 C.C.)
RESUELVO: Hacer lugar a la demanda de escrituracin y condenar al Sr. Permisiori a
escriturar dentro del plazo de diez das a favor de la Sra. Bosco ngela el inmueble
en cuestin conforme con el boleto de compraventa. 6

FERREYRA DE DE LA RUA, Angelina y GONZALEZ DE LA VEGA DE OPL, Cristina. Teora General

del Proceso T. II. Ed. Advocatus 2003.