LEASING INMOBILIARIO

1. INTRODUCCIN:
A inicios de la dcada de los 60 se suscitaron los primeros disensos
en torno al enfoque del problema de la vivienda en el pas, las
necesidades del pblico usuario y el rumbo que deban tener las
polticas de vivienda del Estado. Para estos aos los gobiernos tenan
dos actitudes diferenciadas con respecto al problema de vivienda:
Para los sectores de bajos recursos, el asistencialismo y la
construccin de unidades de vivienda de bajo costo como el
caso del Gobierno de Prado en ese entonces.
La introduccin de programas de vivienda para sectores medios
a travs del financiamiento va sistema mutual.
Hacia los primeros aos de los setenta, las polticas pblicas de
vivienda se afianzaron en la construccin de vivienda para sectores
medios, favoreciendo la presencia de financieras y constructoras
privadas. Paralelamente los sectores populares consolidan las
barriadas y obtienen los servicios bsicos, tales como el agua y
energa elctrica.
Pero sobre todo es en estas zonas donde el crecimiento urbano de
Lima cobra mayor importancia, tanto en el rea del terreno como en
densidad poblacional.
En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para la clase
media y construyeron conjuntos habitacionales.
Con la creacin del Banco de Materiales, en los ochenta, se inici un
periodo de crecimiento del sector inmobiliario popular. El prstamo en
materiales, sobre todo para el mejoramiento de vivienda fue una de
las primeras iniciativas estatales destinadas al mejoramiento de la
vivienda de los sectores de bajos recursos.
A diferencia de la Constitucin de 1979, la de 1993 no reconoci al
derecho a la vivienda como una necesidad bsica de la persona, y
restringi el concepto de polticas pblicas. En ese contexto, el
financiamiento para la vivienda estatal priorizo a los sectores medios.
El Banco de Materiales sin embargo sigui prestando apoyo a nivel

nacional para la autoconstruccin pero en menor escala que en la

dcada anterior. Como consecuencia, empezaron a aparecer
instituciones financieras privadas, que no tuvieron xito debido a las
altas tasas de inters, bajo nivel de endeudamiento del posible
beneficiario, y a las altas tasas de morosidad que se presentaron.
Hoy en da, la poltica de vivienda actual se caracteriza por la
centralizacin de programas destinados tanto a la construccin de
nuevas viviendas para sectores medios va el Fondo Mivivienda, el
mejoramiento de la vivienda, con muy poco alcance tanto por la poca
difusin como por el bajo presupuesto asignado, al Banco de
Materiales, y por ltimo el programa de mejoramiento integral de
Barrios, que permite la construccin de obras urbanas, adems
brinda trabajo a aquellos vecinos que se encuentran en condiciones
desocupados.
Con lo anterior y con todas las polticas de vivienda, an existen
dificultades para adquirir un bien inmobiliario. Es por eso que
recientemente el Poder Ejecutivo ha publicado el reglamento de la
Ley de Arrendamiento (DL N 1177), la cual permite el acceso a
una vivienda a travs de tres modalidades: arrendamiento, leasing
inmobiliario y el alquiler-venta. As, el sueo del departamento propio
ya no est tan lejos de la realidad.
2. CONCEPTO:
La ley de promocin del arrendamiento decretada recientemente crea
un marco para formalizar el mercado de alquileres. Esta norma define
tres escenarios: el alquiler como tal; y dos modalidades con opcin de
compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing
inmobiliario.
Todas estas alternativas se gestionan a travs de formularios que
sern inscritos en un registro que ser pblico, y los alquileres se
abonarn obligatoriamente a una cuenta bancaria. Las entidades
financieras y cualquier interesado podr saber, por medio del
registro, si el inquilino es un buen pagador.
Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de
arrendamiento con una opcin de compra a futuro. Al inicio de
cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la

vivienda si se desea tomar esa opcin. El precio no variar, aunque

cambien las condiciones del mercado.
El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien
tome esta opcin no estar ms de 2 o 3 aos en ella. Aqu el trato
directo ser con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de
disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca
ha podido ser bien calificado para un crdito, por tener ingresos
irregulares o informales.
Servir para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una
vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que s tiene
capacidad de pago.
Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del
inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el
cliente tendr la primera opcin de comprar y para eso puede tomar
un crdito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica
para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que s lo haga
para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluacin de su
capacidad de pago.
El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a
travs de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del
inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre
ambos y adems le cede el derecho de concretar la compra al final
del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final
depender del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.
Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sera
menor que si se tomara un crdito hipotecario. El perfil crediticio del
cliente definir que opcin es la mejor para l. En el camino tendr la
alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de
leasing a la de hipotecario.
Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se
pide en el crdito hipotecario. Pero si se cobrara antes de habitar la
vivienda una prima por estreno (sera un 5% del valor la vivienda si
esta es nueva), alguna garanta, o algn otro concepto que las
condiciones del mercado y la competencia definirn.

El costo de la prima se podra cubrir con el Bono del Buen Pagador

(entre S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mivivienda
solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.
Son causas de desalojo permanecer ms tiempo de lo acordado en el
contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses
consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis
meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un
proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.
Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y
financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan
que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y
volverlo a poner en oferta al mercado.
3. VENTAJAS DEL LEASING INMOBILIARIO:
3.1.
Para el arrendatario:
Financiacin del cien por ciento de la inversin:
Generalmente cuando una persona obtiene un crdito, sea
de una entidad bancaria o financiera para la compra de un
bien, ste, en el mejor de los casos, alcanza a cubrir a lo
mucho el 80% del valor total del bien dando lugar que el
20% o 30% restante sea cubierto con recursos propios.
El leasing no presenta estos inconvenientes, pues el
arrendatario con este sistema puede obtener el uso del bien
que necesita sin necesidad de disponer del capital requerido
para la adquisicin.
Protege contra la inflacin: En opinin de expertos, el
leasing es una manera de protegerse contra la inflacin por
cuanto que el bien se obtiene inmediatamente a cambio de
pago de unos cnones fijados en el momento de la firma del
contrato e inamovibles durante el plazo contractual, lo que
se traduce en unos costes fijos.
Celeridad: Ordinariamente se dice que las operaciones de
crdito se caracterizan por una evidente lentitud y por estar
sometidas, la mayora de veces a determinadas normas
preestablecidas que tienden a garantizar el futuro
prstamo, exigiendo entonces avales bancarios, fianzas,
hipotecas y, en ciertas oportunidades, se exige una
determinada cantidad de recursos propios en la futura
prestataria, todo lo cual ocasiona un retraso en la operacin

y, adems, la conviene en excesivamente onerosa, no slo

por los gastos que la obtencin de estas garantas implica,
sino tambin por la limitacin de sus posibilidades de
obtencin de nuevos crditos.
La prctica del leasing nos ensea, en cambio, que una de
las principales ventajas es, precisamente, su rapidez con la
que se evalan o aprueban las operaciones, lo que nos lleva
a suponer un ahorro de tiempo y costos que, algunas veces,
la usuaria no valora- Esta rapidez quiz tenga una razn
suficiente: la propiedad del bien, que como sabemos,
pertenece a la empresa de leasing.
3.2.
Para el arrendador:
La principal ventaja que tiene la empresa de leasing es, pues, el
propio leasing como actividad constitutiva de empresas, es
decir, como medio de financiamiento alternativo a los
tradicionales.
Puntualizando un tanto, debemos decir que una de las mayores
ventajas de este medio financiero para la empresa de leasing
es el peculiar sistema de garanta que le acompaa: la
propiedad del bien, que en todo caso pertenece a la empresa
de leasing, y que esta puede recuperar en caso de
incumplimiento de la usuaria o cuando el plazo contractual
termina sin haberse ejercitado las opciones correspondientes.
Esta propiedad no se ver afectada, tampoco, por procesos
concrsales o por cualquier otro evento que pueda afectar a la
usuaria o a sus bienes.
4. DESVENTAJAS DEL LEASING INMOBILIARIO:
4.1.
PARA EL ARRENDATARIO:
El carcter irresoluble que tiene el contrato de leasing, que
implica para ambas partes un compromiso definitivo durante un
determinado perodo, en el cual la usuaria est obligada al pago
del canon pactado con independencia de las dificultades
financieras por las que atraviese, la obsolescencia del bien o que
ste haya dejado de utilizarse por cualquier razn
4.2.
PARA EL ARRENDADOR:
Los riesgos derivados de la declaratoria de insolvencia de la
empresa usuaria, que plantea el problema no slo de la
recuperacin de los bienes, sino tambin del futuro de ellos, en
caso de resolucin del contrato por esta causa.

 La refinanciacin de las deudas acumuladas de la usuaria, que

suele ser difcil y costosa en muchos casos.
La de no existir prcticamente un desembolso inicial; cuando el
leasing es de bienes de consumo duradero, aunque se podra
exigir un depsito en garanta el cual al final puede servir para
ejercitar la opcin de compra o. en su defecto, para garantizar
el leasing de otros bienes.
5. CONCLUSIN:
El leasing inmobiliario es una alternativa muy grande para cumplir el
sueo de la vivienda propia, sin embargo debemos tener en cuenta
los pros y los contras de esta nueva ley. SI queremos adquirir un bien
inmobiliario bajo este medio es necesario asesora legal pues
debemos dejar en claro los trminos que cumplirn el arrendador y
arrendatario.