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SISTEMATIZACIN CONVERSATORIO SOBRE CATASTROS

MULTIFINALITARIOS PARA UNA MEJOR PLANIFICACIN TERRITORIAL

INDICE
INTRODUCCIN
OBJETIVO BANCO DEL ESTADO
OBJETIVO LINCOLN INSTITUTE
OBJETIVO MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
PARTICIPANTES
1.-FILOSOFA DE LA MULTIFINALIDAD
2.-NORMATIVA
3.-ADMINISTRACIN DE DATOS CATASTRALES EN EL ECUADOR
4.-ADMINISTRACIN DE LOS DATOS CATASTRALES PARA AMRICA LATINA
5.-SISTEMAS VALUATORIOS EN EL ECUADOR
6.-SISTEMAS VALUATORIOS EN AMRICA LATINA
7.-INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA CATASTROS EN AMRICA
LATINA

INTRODUCCIN
El BDE conjuntamente con el Lincoln Institute ha tratado de difundir en el pas a travs
de los expertos internacionales, experiencias que se han trado de otros pases hacia
nuestros municipios, a los tcnicos de avalos y catastros a las autoridades, para que
se piense que el catastro no slo es un instrumento de cobro de tributos, sino que ms
bien es una herramienta de planificacin de los territorios y un sistema integral de
informacin.
Para esto se ha invitado a instituciones que dentro del pas estn trabajando en este
tema de catastros, teniendo al MIDUVI como ente rector del tema.
OBJETIVO BANCO DEL ESTADO
Reunir los criterios de expertos nacionales e internacionales para ir diseando y
definiendo lneas de poltica pblica, conceptualizacin, metodologas de cmo
podemos avanzar en nuestro pas con la aplicacin de un catastro multifinalitario.

OBJETIVO LINCOLN INSTITUTE


Mejorar el debate en poltica pblica, financiamiento y planeamiento
Uno de los objetivos principales de Lincoln Institute es crear una malla que cubra todos
los aspectos que se requieran para que el catastro no sea un simple archivo
informativo si no que vaya ms all de eso; transformndolo en un instrumento
estadstico para as poder ejecutar con mayor facilidad anlisis geo estadsticos y otro
tipo de estudios que nos ayuden a mejorar el ordenamiento territorial
OBJETIVO MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
Ejercer la rectora sobre el Sistema Nacional de Catastro Integrado Georeferenciado
de Hbitat y Vivienda cuyo objetivo es registrar de forma sistemtica, lgica, geo
referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros
urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la formulacin de polticas de
desarrollo urbano.
PARTICIPANTES
Instituciones Pblicas:

SENPLADES: (Secretaria Nacional de Planificacin y Desarrollo)


CNC: (Consejo Nacional de Competencias)
DINARDAP: (Direccin Nacional de Registros de Datos Pblicos)
SIGTIERRAS: (Sistema Nacional de Informacin y Gestin de Tierras Rurales
e Infraestructura Tecnolgica)
IGM: (Instituto Geogrfico Militar)
Registro de la Propiedad

Municipios:

Portoviejo,
Zamora,
Ambato,
Gualaceo,
Quito

Expertos Internacionales:

Diego Erba(Argentina) DOCENTE LINCOLN INSTITUTE


Mario Piumetto(Argentina) Especialista en SIG, Cartografa y Catastro
Gustavo Marulanda(Colombia) ADMINISTRADOR PUBLICO

1.-FILOSOFA DE LA MULTIFINALIDAD
1.1.-Para establecer un planeamiento urbano y financiamiento urbano. No se
puede hablar de un planeamiento serio sino se tiene un mapa de valores, que
es una herramienta fundamental
1.2.-La burocracia o planeamientos urbanos ms all de temas Polticos es
ms trascender en el tema capitalista
1.3.-las construcciones deben tener servicios bsicos, tener gas natural para la
calefaccin, aislamiento acstico, buena cimentacin, etc.
2.-NORMATIVA
2.1.- Sistema Nacional de Catastros

Presentacin Felipe Guevara MIDUVI

CONSTITUCIN DE LA REPBLICA:
Art. 375.- El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizar el derecho al
hbitat y a la vivienda digna, para lo cual: Mantendr un catastro nacional integrado
georeferenciado, de hbitat y vivienda.
Disposiciones Transitorias, Primera, numeral octavo: Las leyes que organicen los
registros de datos, en particular los registros civil, mercantil y de la propiedad. En
todos los casos se establecern sistemas de control cruzado y bases de datos
nacionales.
Para establecer un planeamiento urbano y financiamiento urbano. No se puede
hablar de un planeamiento serio sino se tiene un mapa de valores, que es una
herramienta fundamental
COOTAD
Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y Descentralizacin:
Art. 139.- Ejercicio de la competencia de formar y administrar catastros
inmobiliarios.La formacin y administracin de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales
corresponde a los gobiernos autnomos descentralizados municipales, los que con la
finalidad de unificar la metodologa de manejo y acceso a la informacin debern
seguir los lineamientos y parmetros metodolgicos que establezca la ley.
Art. 147.- Ejercicio de la competencia de hbitat y vivienda.El gobierno central a travs del ministerio responsable dictar las polticas nacionales
para garantizar el acceso universal a este derecho y mantendr, en coordinacin con
los gobiernos autnomos descentralizados municipales, un catastro nacional integrado
georeferenciado de hbitat y vivienda

Sistema Nacional de Catastro Integrado Georeferenciado de Hbitat y Vivienda


Art. 1.- Crase el Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de
Hbitat y Vivienda, cuyo objetivo es registrar de forma sistemtica, lgica, geo
referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros
urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la formulacin de polticas de
desarrollo urbano.
Art. 2.- La rectora del Sistema la ejercer el Ministerio de Desarrollo Urbano y
Vivienda
Art. 4.- El Comit Tcnico del Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo
Referenciado de Hbitat y Vivienda estar integrado por:
El Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda o su delegado permanente, quien lo
presidir.
El Ministro de Agricultura, Acuacultura y Pesca o su delegado permanente.
El Ministro de Ambiente o su delegado permanente.
El Ministro de Telecomunicaciones o su delegado permanente.
El Secretario Nacional de Planificacin y Desarrollo o su delegado permanente.
El Director del Instituto Geogrfico Militar, o su delegado permanente.
El Presidente del Comit Ejecutivo de la Asociacin de Municipalidades del Ecuador o
su delegado permanente
Emite poltica, lineamientos y Directrices
-

NORMAS

ESTNDARES

METADATOS

CATALOGOS

Objetivos de la Encuesta:
Conocer la situacin actual catastral nacional y el nivel de gestin de los
gobiernos municipales
Encuesta dirigida a los responsables de la gestin catastral en los GAD
municipales
Cobertura de la encuesta: 132 municipios que representan el 65% del universo
Diseo de un formulario de levantamiento de informacin en campo
Capacidad Organizacional para la gestin de catastros
Situacin actual del catastro en el cantn
Capacidad informtica para gestin de catastros
Informacin
sobre
la
informalidad
en
la
tenencia
de
suelo
Registro
de
la
propiedad
y
notaras
en
el
cantn
Gestin tributaria apoyada en catastros

2.2.-MARCO LEGAL E INSTITUCIONAL PARA LA GESTIN CATASTRAL Y


REGISTRAL EN ECUADOR:
PRESENTACIN SANDRO VALLEJO: REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD
DEFINICIN DE CATASTRO: Es un censo descriptivo, estadstico, ordenado,
clasificado, actualizado de los bienes inmuebles, del Estado, instituciones pblicas y
privadas con el fin de identificar, fsica, jurdica, cartogrfica, tributaria y econmica
permitiendo una estructura funcional y administrativa, en este caso, los municipios.
NOCIONES PRELIMINARES

El Registro de la propiedad es un medio tcnico; para conseguir determinados


fines en el trfico inmobiliario. Su funcin es esencialmente instrumental, por
ello tiene su razn de ser en la utilidad efectiva que presta a la economa y la
sociedad del pas.

Su importancia radica en la proteccin del trfico y la agilizacin de las


transacciones inmobiliarias, al suplir con la garanta que supone la consulta de
un Registro pblico, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los
derechos que, en otro caso, es preciso practicar; el -abaratamiento del crdito,
etc.

SISTEMAS REGISTRALES
- Sistemas Registrales Declarativos: Un Sistema Registral es Declarativo cuando el
acto o el derecho real se constituye fuera del registro y su inscripcin otorga publicidad
registral, protege su derecho y le otorga seguridad. La inscripcin es facultativa.
- Sistemas Registrales Constitutivos: Un Sistema Registral es constitutivo cuando el
acto o el derecho real se constituye con la inscripcin. En los Sistemas Registrales
Constitutivos la traslacin de dominio se produce con la inscripcin.
SISTEMAS POR LA FORMA DE ORGANIZACIN
Sistema de Folio Real
Sistema del Folio Personal

-Folio Personal.- Es el sistema de anotacin de hechos y actos jurdicos que se lleva


de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae.
-Folio Real.- Es el sistema de anotacin de actos jurdicos que se llevan de acuerdo al
objeto del que trata el registro.
LEGISLACIN
-Artculo 1 de la Ley de Registro:
La inscripcin de los instrumentos pblicos, ttulos y dems documentos que la Ley
exige o permite que se inscriban tiene principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradicin del dominio de los bienes races y de los otros
derechos reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienes races o imponen gravmenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los ttulos, instrumentos pblicos y
documentos que deben registrarse.
Principales deberes y atribuciones del Registrador:

Inscribir los documentos cuya inscripcin exige o permite la Ley

Llevar un inventario de los Registros

Llevar LIBROS, con sujecin a las disposiciones de esta Ley

Anotar en el Libro denominado Repertorio los ttulos o documentos que se le


presenten para su inscripcin y cerrarlo diariamente

Conferir certificados y copias con arreglo a esta Ley;

Art. 265.- De la Constitucin ecuatoriana el sistema pblico de Registro de la


Propiedad ser administrado de manera concurrente entre el Ejecutivo y las
municipalidades.
-Art. 240.- de la Constitucin ecuatoriana, los gobiernos autnomos descentralizados,
Distritos metropolitanos tienen facultades legislativas en el mbito de sus
competencias y jurisdicciones territoriales
y todos los gobiernos autnomos
descentralizados ejercern facultades ejecutivas en el mbito de sus competencias y
jurisdicciones territoriales
El art. 260.- seala que el ejercicio de las competencias exclusivas no excluir el
ejercicio concurrente de la gestin en la prestacin de servicios pblicos y actividades
de colaboracin y complementariedad entre los distintos niveles de gobierno.
El Art. 273.- dice que las competencias que asuman los gobiernos autnomos
descentralizados sern transferidas con los correspondientes recursos. No habr
transferencia de competencias sin la transferencia de recursos suficientes, salvo
expresa aceptacin de la entidad que asuma las competencias.

Art. 142.- COOTAD


-La administracin de los registros de la propiedad de cada cantn corresponde a los
gobiernos autnomos descentralizados municipales.
-El sistema pblico nacional de registro de la propiedad corresponde al gobierno
central, y su administracin se ejercer de manera concurrente con los gobiernos
autnomos descentralizados municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que
organice este registro. Los parmetros y tarifas de los servicios se fijarn por parte de
los respectivos gobiernos municipales.
Art.19.- de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Pblicos
El Registro de la Propiedad ser administrado conjuntamente entre las
municipalidades y la Funcin Ejecutiva a travs de la Direccin Nacional de Registro
de Datos Pblicos.
Art. 55.- de la COOTAD, al referirse a las competencias exclusivas de los gobiernos
autnomos municipales, en su literal i) indica que una de las atribuciones es elaborar y
administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.
Art. 139.- de la COOTAD, les compete a los gobiernos autnomos descentralizados
municipales la formacin y administracin de los catastros inmobiliarios urbanos y
rurales. El gobierno central se encarga de la elaboracin de la cartografa geodsica
nacional.
Art. 496.- del mismo cuerpo legal, indica que las municipalidades estn obligadas a
actualizar los catastros y a valorar las propiedades urbanas y rurales cada bienio.
Art.526.- de este cuerpo legal, seala que los notarios y registradores de la propiedad
enviarn a las oficinas de catastros, dentro de los diez primeros das de cada mes,
registros completos de transferencias de dominio urbano y rural e hipotecas.
-Es un conjunto de informacin tcnica, fsica, econmica y jurdica.
-Se encarga de conservar y mantener actualizados los documentos catastrales.
DESAFOS
Temtica catastral para avanzar la planificacin y gestin de la ciudad
Avanzar en esfuerzos importantes que les permita dar un paso un salto
cuantitativo y cualitativo en esta temtica catastral que es muy importante para
las ciudades
A nivel de gobierno central finalmente tenemos que tener una cabeza en el
tema catastral justamente abordar de manera conjunta tambin el tema de
catastro urbano y catastro rural y as se tiene metodologas, realidades
urbanas, formacin de precios con temas tambin de fotografas que tienen
que estar en escalas diferentes y entre otras consideraciones, pero finalmente
el municipio tiene la competencia tanto para el suelo del cantn, suelo urbano,
suelo rural.
tratar de avanzar los temas de catastro y otros que tienen que ver con la
planificacin y ordenamiento de suelos.

Sistema de Catastros busca que se genere polticas en base a criterios


tcnicos y comprender que las ciudades no se pueden planificar con un
espectro muy pequeo ya que los municipios tienen la competencia en el
tema catastral.
Registrar la informacin de los municipios que facilita la planificacin del
ordenamiento territorial en cada una de las ciudades y finalmente en el pas
entero. La Poltica Nacional que de alguna manera esta tambin vinculada con
el tema de la rectora.
Trazar o facilitar la capacitacin en el tema de catastro
Su objetivo es que los contribuyentes se les facilite moverse de un lado a otro.
La competencia es la inscripcin de los instrumentos pblicos, ttulos y dems
documentos que la Ley exige o permite, y la informacin utilizada es para
Inscribir los documentos cuya inscripcin exige o permite la Ley.
La perspectiva es la sistematizacin, depuracin y actualizacin del catastro.
Obtencin de una informacin real y confiable.
Disminuir los tiempos en la prestacin de servicios al usuario. Eliminacin de
conflictos jurdicos sobre tierras, por consiguiente dar seguridad jurdica
patrimonial.
Llevar un inventario de los Registros.
2.3.- INICIATIVAS PARA LA MODERNIZACIN DE LOS CATASTROS EN EL
ECUADOR
RODOLFO SALAZAR: ESPE Catastro 2014
Objeto espacial: espacio de territorio con condiciones homogneas dentro
de sus lmites.
Objeto legal: espacio limitado en el que se aplican derechos,
responsabilidades o restricciones.
ISO 19152, LADM
LAND
ADMINISTRATION
DOMAIN
MODEL

3.-ADMINISTRACIN DE DATOS CATASTRALES EN EL ECUADOR


3.1.-INFORMACIN PARA LA PLANIFICACIN TERRITORIAL
PRESENTACIN LEONARDO ESPINOZA: SENPLADES
-Que es la SEMPLADES?
La SEMPLADES Sintetiza, estudia las capacidades/vocaciones,
potencialidades, y riesgos que determinen un modelo territorial actual.

problemas,

-OBJETIVOS:
El objetivo es comentarles a los alumnos y profesores, sobre las distintas iniciativas
del Gobierno Central en la generacin de la informacin geogrfica. As como tambin,
sobre las diferentes herramientas e informacin que se encuentran disponibles para el
uso de la Geo informacin en la planificacin nacional.

Determinar zonas ptimas para usos:


Agrcolas, industriales, de proyectos estratgicos nacionales e industrias
bsicas (Cambio de matriz productiva), para expansin de asentamientos
humanos.

TCNICAS UTILIZADAS
-Estrategia territorial nacional
Instrumento de ordenamiento territorial con carcter nacional, que contiene
lineamientos para el corto, mediano y largo plazo. Establece criterios, directrices y
guas de actuacin sobre el ordenamiento fsico del territorio y sus recursos naturales,
sus grandes infraestructuras, el desarrollo espacial, las actividades econmicas, los
grandes equipamientos, la proteccin y la conservacin del patrimonio natural y
cultural.
-Agendas Zonales
Instrumentos para la coordinacin de la accin pblica en el territorio. Presentan una
aproximacin a cada uno de los territorios de la Estrategia Territorial Nacional y, a la
vez, proveen lineamientos para la territorializacin de la accin pblica en funcin de
las prioridades nacionales.
-Informacin
Definicin de territorio significado multidimensional y dinmico, ms all del espacio
fsico o la localizacin.
Integracin del territorio continental, insular y marino
-Propuesta: Establecimiento de un modelo de desarrollo basado en las capacidades
territoriales para la erradicacin de la pobreza, el pleno empleo y la sustentabilidad
ambiental
-Modelo de gestin: Trabajo coordinado y permanente entre niveles de gobierno para
contribuir al cumplimiento de metas de impacto nacionales.

OBJETIVOS MUNICIPALES
GUALACEO:
- Un suelo con determinadas caractersticas, la zona urbana no va a dejar de ser
urbana hasta que sea rural.
-Fortalecer los sistemas de informacin y su interaccin
GUAYAQUIL:
-Avanzar en la planificacin de las ciudades
.Adecuar nuestra estructura
-Generacin de los datos
QUITO:
- Legalizar El Palacio de Gobierno no est registrado, sin embargo es parte del
gobierno.
- Legalizar las iglesias
-Dentro del 60% la mayor parte de las propiedades son legales, y el otro 40% este en
proceso

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PORTO VIEJO:

-La formacin y mantenimiento del Catastro, tanto a nivel alfanumrico como grafico

-El dueo del terreno es el dueo de la construccin, si acaso el constructor coge el


terreno.
-Fotografas areas
-Asistencia tcnica
INFORMACIN CATASTRAL INICIAL:
1.
2.
3.
4.
5.

PREDIAL
Arriendo de propiedad es del GAD
Actividades Econmicas
Contribucin especial de mejoras
Va publica

-Desarrollo de Software propietario y software libre, la incorporacin de tecnologas y


especialmente de hardware.

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ZAMORA:

Mejora de ubicacin a las oficinas tanto de recaudacin y Registro de la Propiedad en


la Torre II de la Municipalidad.
-Se readecuaron las oficinas tanto de Recaudaciones, Registro de la Propiedad,
Unidad Financiera y Planificacin Urbana y Rural.
-Transferencia de dominio de manera digital
-El departamento de informacin, requiere el croquis actualizado del predio
-Automatizacin de las declaraciones de patentes municipales.
BENEFICIOS

RECUPERACIN CARTERA VENCIDA


ORDENANZAS
OBRAS DE MEJORA SE EST RECUPERANDO
EN LOS PARQUES SE HA PUESTO PORCELANATO
REINGENIERA
REUNIFICACIN DE LAS PARROQUIAS
OTRAS OBRAS
PLANTA DE ELABORACIN DE ADOQUINES
CUBIERTA Y CANCHN PARA LA FERIA LIBRE

DESAFOS
LA ELABORACIN DEL CATASTRO RURAL EN ZAMORA
INTERCOMUNICACIN ENTRE AVALOS Y CATASTROS, REGISTRO DE
LA PROPIEDAD Y NOTARIAS.
INTERCAMBIO DE INFORMACIN ENTRE INSTITUCIONES
CENTRO DE INFORMACIN DE DATOS TERRITORIALES
INTERVENCIN DEL MUNICIPIO DE ZAMORA, NO TIENE UN CATASTRO
RURAL
14.000 A 15.000 PREDIOS TIENE AL MOMENTO REGISTRADO (A NIVEL
PREDIAL).
RE LEVANTAMIENTO DE CALLES ,360 CONTINAN CON LOS
PROYECTOS
NO HAY CRECIMIENTO DE ORGANIZACIN.

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MENSURA ZAMORA
-Tiene origen en su plano
-Las fotografas no son suficientes si no se necesita ms CROWSOURCING (La base
de cartografa) Est ms actualizado.
CUENCA:
-Catastro multifinalitarios para una mejor planificacin territorial
-El catastro es importante para tener derecho a los servicios pblicos
-Planificar adecuadamente la ciudad
La competencia de la SEMPLADES son los municipios y la informacin la utilizan para
la planificacin y el mejoramiento de los territorios, los suelo con mejores
caractersticas, en el futuro su perspectiva es tener todo los territorios organizados.
Falta de capacitaciones de informacin para el catastro.
TCNICAS UTILIZADAS?
El plan considera una intervencin particularizada en territorios y poblaciones
especficas, donde la gestin puede tener elementos propios segn las realidades.
Crear servicios sociales de calidad, robustecer programas de provisin de agua y
sanidad, proteger de forma integral el ciclo de vida de la gente y fortalecer las
capacidades de la poblacin son parte de sus acciones.
3.2.-PLANEACIN Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Presentacin Santiago Vsquez SENPLADES
Planificacin y Ordenamiento Territorial con visin Prospectiva
Qu es y para quin fue creado el SNI?

Es el sistema oficial del Estado ecuatoriano que integra informacin estadstica


y geogrfica.

Fue creado para las instituciones pblicas y privadas, docentes, estudiantes


universitarios y ciudadana en general, con el objetivo de acceder a informacin
de las distintas bases de datos gubernamentales.

La SENPLADES, coordina los procesos de gestin y entrega de la informacin


con las instituciones pblicas responsables de producirla y actualizarla.
Adems, establece metodologas y polticas, para el manejo de informacin del
pas.

Objetivos:

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Integrar sinrgicamente a las entidades gubernamentales generadoras de


informacin.

Integrar informacin referida a diferentes mbitos de la realidad nacional para


facilitar: (a) la toma de decisiones; (b) la formulacin de polticas pblicas; y, (c)
el desarrollo de propuestas de planificacin;

Consolidar a escala nacional y local una red de proveedores de informacin;

Desarrollar capacidades internas y externas para acopiar, producir, difundir y


manipular la informacin;

Democratizar el acceso a informacin sobre la realidad nacional.

Antecedentes tcnicos:

Informacin dispersa.

Manejo Inadecuado de informacin

Existencia limitada de informacin.

Duplicacin en el uso de los recursos estatales

Falta de homologacin y estandarizacin de la informacin

Indicadores poco consistentes, pertinentes y confiables

Sin ninguna sinergia la informacin geogrfica y estadstica

Dependencia de Organismos Internacionales en la generacin de informacin


Carretera: Ortofoto
Aloag Santo Domingo

Planificacin de apropiacin y uso del suelo nacional

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Garanta de derechos Constitucionales

Salud, Educacin, Alimentacin, Hbitat, Seguridad, etc.

Cumplimiento de principios Constitucionales

Soberanas: Alimentaria, Energtica, Ecolgica, etc.


Adaptacin y mitigacin del cambio climtico, desarrollo sustentable.
Equilibrios inter e intra regionales

Estrategia Territorial Nacional (ETN)


Operatividad del Modelo Territorial Deseado
Art. 10.- Planificacin Nacional.- se desarrollar una Estrategia Territorial Nacional
como instrumento complementario del Plan Nacional de Desarrollo, y procedimientos
de coordinacin y armonizacin entre el gobierno central y los gobiernos autnomos
descentralizados para permitir la articulacin de los procesos de planificacin territorial
en el mbito de sus competencias.
Art. 53.- Estrategia Territorial Nacional.- La Estrategia Territorial Nacional es el
instrumento de la planificacin nacional que forma parte del Plan Nacional de
Desarrollo y orienta las decisiones de planificacin territorial, de escala nacional,
definidas por las entidades del gobierno central y los gobiernos autnomos
descentralizados.
En su formulacin se propondrn polticas integrales para zonas de frontera, la
Amazona y el rgimen especial de Galpagos.
Objetivo:
Simulador de Sistemas Complejos a escala nacional, aplicado a territorio.
Un Sim-city para planificacin territorial nacional
Diagnstico:
Sntesis que estudie capacidades/vocaciones, problemas, potencialidades, y riesgos
que determinen un modelo territorial actual.
Propuesta:
Establecimiento de un modelo de desarrollo basado en las capacidades territoriales
para la erradicacin de la pobreza, el pleno empleo y la sustentabilidad ambiental.
Modelo de gestin:
Trabajo coordinado y permanente entre niveles de gobierno para contribuir al
cumplimiento de metas de impacto nacionales.

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3.3.-MANEJO DE DATOS PBLICOS ARTICULACIN CON CATASTROS:


PRESENTACIN ALEJANDRO PORRAS-DINARDAP
OBJETIVOS:
Estabilizacin de los registros catastrales, los servicios como por ejemplo SRI,
SERVICIOS BSICOS, ETC que son necesarios
Su competencia son los municipios en general y utilizan la informacin para un
mejoramiento territorial y Definir datos pblicos su perspectiva futura es la
implementacin Nacional del catastro.
Art. 19.- La ley regular la prevalencia de contenidos con fines Informativos,
educativos y culturales en la programacin de los medios de comunicacin, y
fomentar la creacin de espacios para la difusin de la produccin nacional
independiente.
Se prohbe la emisin de publicidad que induzca a la violencia, la discriminacin, el
racismo, la toxicomana, el sexismo, la intolerancia religiosa o poltica y toda aquella
que atente contra los derechos.
Sern registrados los servicios pblicos
El 41% de los registros de la propiedad es para los municipios, el 62% no es
autosustentable.
IMPLEMENTACIN
2013 INICIO

2014 Estabilizacin
Restauracin

2015 Inicio de Implementacin


Nacional

SINARDAP
Qu es SINARDAP?
SINARDAP es el Sistema

Nacional

de

Registro

de

Datos

Pblicos

Cul es la finalidad del SINARDAP?


LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO DE DATOS PBLICOS
Art. 28.- Creacin, finalidades y objetivos del Sistema Nacional de Registro de Datos
Pblicos.- Crase el Sistema Nacional de Registro de Datos Pblicos con la finalidad
de proteger los derechos constituidos, los que se constituyan, modifiquen, extingan y
publiciten por efectos de la inscripcin de los hechos, actos y/o contratos determinados
por la presente Ley y las leyes y normas de registros; y con el objeto de coordinar el
intercambio de informacin de los registros de datos pblicos. En el caso de que
entidades privadas posean informacin que por su naturaleza sea pblica, sern
incorporadas a este sistema.

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3.4.-INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES:


PRESENTACIN EDISON BRAVO: IGM
Que es la Infraestructura?
Es el conjunto de polticas, acuerdos, leyes, normas, estndares, organizaciones,
planes, programas, proyectos, recursos humanos, tecnolgicos y financieros,
integrados adecuadamente para facilitar la produccin, el acceso y uso de la geo
informacin regional, nacional o local, para el apoyo al desarrollo social, econmico y
ambiental de los pueblos
-

Global
Regionales
Subregionales
Nacionales
Estatales Municipales
Institucionales

SISTEMA CATASTRAL
-Conjunto de polticas, acuerdos, leyes normas, estndares, organizaciones, planes,
proyectos, recursos humanos, tecnolgicos y financieros, integrados adecuadamente
para facilitar, la produccin y el acceso de la geo informacin regional, nacional o local,
para el apoyo al desarrollo social, econmico y ambiental de los pueblos.
-El catastro es un inventario actualizado de los bienes inmuebles pblicos y privados
que ocupan un determinado espacio, el cual debe tener informacin fsica, jurdica,
econmica, de usos, servicios y obras de infraestructura que tienen cada uno de os
predios
-Manejar datos que sean heterogneos para poder acceder de una forma ms rpida y
soporte de servicios
-Interoperabilidad: es la capacidad de intercambiar y usar informacin geoespacial en
diferentes sistemas, baja los costos y aumenta productividad.
-Acceso y explotacin a una gran variedad de datos
-Art. 177.-Base del gravamen.- Para el clculo del impuesto se considerara como base
imponible el rea del inmueble determinada en el catastro que para el efecto elaborara
el Servicio de Rentas Internas con la informacin anual que le proporcionaran los
Municipios del pas y el Ministerio de Agricultura y Ganadera; y su reglamento que en
lo pertinente a las tierras rurales.
-Art. 3.-Base Imponible.- Para el clculo del impuesto se considerara como base
imponible el rea del inmueble determinado en el catastro que para el efecto elaborara
el Servicio de Rentas Internas con la informacin anual que le proporcionaran los
Municipios del pas y el Ministerio de Agricultura y Ganadera quien definir la
metodologa a seguir a nivel nacional, permite plantear la metodologa desarrollada y
ajustada conforme a la experiencia como la base para el cumplimiento de lo
establecido en la referida ley.

17

- Establecer un sistema de informacin moderno, confiable y actualizacin continua


para asegurar los derechos de propiedad sobre la tierra y mejorar el sistema de
traspasos de tierras pblicas a los productores
-Solucin integral a los problemas relacionados con el catastro rural y la tendencia de
la tierra
- Catastro manual: debera pagarse todo por internet, etc
-Tener un sistema integral muy eficiente como WMS, WFS, WCS , para saber cunto
vale un terreno en otras provincias, entre otras cosas.
- el catastro 2014 proceder a recuperar los costos
-El catastro 2.0: Reconoce la situacin de tenencia de tierras nica en cada pas,
territorio, regin individual, tambin es un sistema flexible, configurado que permite el
uso de las nuevas tecnologas medida que est disponible. Basndose en las normas
internacionales de datos, software, la nube as como datos abiertos proporcionados
por los gobiernos, el sector privado y los ciudadanos, proporciona el marco y las
capacidades para afrontar los retos de administracin de tierras de hoy y maana.

Las competencias establece servicios y usuarios del servicio de agua potable,


alcantarillado y aseo, publico, y al capital en giro de establecimiento comerciales e
industriales, utilizan la informacin para un mejoramiento territorial y la perspectiva
futura es actualizar los bienes inmuebles pblicos y privados que ocupan un
determinado espacio, falta establecer conocimientos para fomentar la participacin
ciudadana y una mayor transparencia y rendicin de cuentas para generar ms
confianza y apoyo al sistema catastral
Gobierno 3.0: Orquestar la diversidad de servicios pblicos electrnicos en la forma
de un Nuevo Modelo de Servicios de la Administracin Pblica, sostenido por una
arquitectura de Servicios Web Semnticos, fundado en una Ontologa de Gobierno
Electrnico, una Ontologa de los Servicios pblicos y bases de datos abiertas
geolocalizadas, ofreciendo a los ciudadanos un acceso completo a datos enriquecidos
para identificar, encontrar, decidir y realizar trmites a travs de las tecnologas que
ellos prefieran. (Brys, Aldana 2011)

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Caso Inmobiliar
Servicio para el Relevamiento Predial Inmobiliario para la formacin y actualizacin del
Catastro de los bienes inmuebles del estado ecuatoriano.

4.-ADMINISTRACIN DE LOS DATOS CATASTRALES PARA AMRICA LATINA


4.1.-CASO CRDOVA ARGENTINA: MARIO PIUMETTO
Actualizacin y reforma del sistema valuatorio en Crdoba,
Argentina (2009)
EVALUACIN DE LOS INMUEBLES:
VALOR SUELO

Superficie del terreno.

Coeficientes de ajuste por forma, tamao.

Valor unitario (VU) de la tierra por cuadra.

VALOR MEJORAS (CONSTRUCCIONES)

Superficie cubierta.

Valor unitario por tipologa y categora de la construccin.

Antigedad (tabla de depreciacin).

Presupuesto para mejoras descubiertas permanentes (piletas, instalaciones,


otras).

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Evolucin de la mancha urbana 1984 2008

-Cambios y proyectos institucionales previos:

Modernizacin en el manejo de la informacin territorial (SIT/GDB).

Incorporacin de tecnologa en general.

Acciones para el fortalecimiento institucional (recursos humanos, capacitacin).

Estudio del mercado inmobiliario en 2005.

-Objetivos:

Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por predial para el ao


siguiente (2009.)

Obtener valuaciones actualizadas y reales para todos los inmuebles de la


ciudad (462.000).

Repensar el esquema fiscal, acompaando las nuevas valuaciones y


eliminando las inequidades y regresividades presentes.

Desafos:

Plazo: deba hacerse para la emisin 2009.

Recursos: no haba presupuesto.

Reclamos: bajo impacto

Respuestas:

Ejecutado por el Departamento Valuaciones del Catastro.

Equipo multidisciplinario de ms de 25 personas.

7 meses (mayo a noviembre de 2008).

Sin presupuesto extra (slo 6 pasantes y 3 PCs).

Cambios / innovaciones metodolgicas

20

Principales definiciones metodolgicas

Valor del suelo por comparacin.

Utilizacin de GIS para el anlisis masivo de los datos (geo estadstica).

Sin ZHG (zonas homogneas).

Valor de las mejoras por reposicin

-Lecciones aprendidas:
-Se logr revaluar una ciudad sin presupuesto especial para el proyecto.
-Desarrollo de capacidades institucionales previas.
-Estudio previo del mercado de suelo.
-Decisin y apoyo poltico, pero se present como proyecto tcnico.
-Los valores del suelo no requieren aprobacin del poder legislativo.
-El cambio metodolgico de eliminacin de las ZHG funcion.
-Las herramientas SIG fueron claves:
-Base de informacin (predios, unidad espacial, etc.).
-Ejecucin del proceso completo.
-Facilitan la implementacin de iniciativas de observatorios de valores.
Conclusiones

Fue un proyecto que requiri mucho esfuerzo, pero no presupuesto.

As planteado, no podra replicarse. Un observatorio de valores y la IDE son


una salida (para informacin de valores y temtica).

Valor suelo sin ZHG es una va para analizar.


metodolgicas.

La diferencia la harn los recursos humanos capacitados.

Explorar alternativas

4.2.-CASO BOGOT COLOMBIA: GUSTAVO MARULANDA


CASO BOGOT CATASTRO
PLANIFICACIN TERRITORIAL.

MULTIFINALITARIOS

PARA

UNA

MEJOR

ANTECEDENTES
-La falta de Informacin se convierte en una limitante para la formulacin de polticas,
el seguimiento y la evaluacin de programas
- Desarrollo espontaneo con altos Niveles de informalidad. Dificultades para capturar
informacin del mercado
-La falta de Informacin se convierte en una limitante para la formulacin de polticas,
el seguimiento y la evaluacin de programas

21

-Presin sobre suelos de frontera con fines de recreacin o actividades de alto impacto
ambiental.
-El mercado inmobiliario es opaco ( Se declara por un menor valor).
-Gran dinmica que presenta el mercado.
-El registro est separado del Catastro (no es oficioso)
-Esfuerzos y Recursos para obtener informacin confiable del mercado inmobiliario
-No hay bases de datos consolidadas de la dinmica del mercado
-Duplicidad de informacin que estudia parcialmente el mismo fenmeno
-Mecanismos centrales que establezcan estndares y unifiquen criterios (tcnicos,
tecnolgicos y normativos)
-Heterogeneidades tcnicas y no tcnicas (naturaleza de los datos, propiedad de los
datos, derechos sobre la informacin).
-Altos costos de transaccin (convenios bilaterales y exigibilidad limitada).
-nfasis en la importancia de la informacin de la capa econmica, no se
potencializaba el uso de la informacin para la planeacin, la definicin de polticas y
la toma de decisiones

BASES DEL CATASTRO


-Catastro Multipropsito (Para el OT)
-Ttulo de propiedad (Jurdico)
-Impuestos (Econmico)
CONSTITUCIN POLTICA DE COLOMBIA
-Plan Nacional de Desarrollo
-Plan de Ordenamiento Territorial
-Plan de Desarrollo Distrital
-Iniciativas articuladoras de las variables que controlan la dinmica de largo plazo de
los territorios
Importancia de IDECA:
-Apoyando el suministro de informacin geogrfica confiable, abierta y oportuna para
soportar mejor la toma de decisiones.
-Estableciendo estndares con el fin de trabajar con informacin de calidad y
actualizada.
-Reduciendo los altos costos de transaccin Compartir informacin.
-Disminuyendo heterogeneidades en la naturaleza de los datos, propiedad y derechos
sobre la informacin.

22

Aporte del Catastro de Bogot al OT


Suministra informacin Inteligente sobre el desarrollo territorial (sistema de
informacin dinmico).
-Seguimiento al comportamiento edificador
-Identificacin de usos del suelo, reas construidas; Dinmicas Constructivas
-Localizacin Actividades econmicas
-Anlisis a travs del tiempo de variaciones fsicas (tendencias y variaciones)
-Conocimiento de proyectos de desarrollo urbanstico, proyectos inmobiliarios en
ejecucin
-Disponibilidad
urbansticas).

de

tierra

urbanizable

(descripcin

fsica,

tendencias,

normas

-Tendencias del Desarrollo Urbano, Ritmo del consumo del suelo


-Consumo y organizacin del espacio, impactos por densidad, ocupacin, deterioro,
saturacin, congestin, ZH.
-Intensificacin o disminucin de usos comerciales de servicios, industriales.
-Intensificacin o disminucin de usos comerciales de servicios, industriales.
-Identificacin e impactos en la intervencin de zonas de renovacin

Aporte del Catastro de Bogot al M.I.


Anlisis del Mercado Inmobiliario y Variacin de los precios
- Oferta y demanda de transacciones Inmobiliaria.
-Inventario de desarrollo de precios, Anlisis de vacancias y rotacin
-Dinmica de Actividades econmicas
-Propiedad de los bienes races y tipo de inmuebles ms transados.
-Anlisis especficos del M/do
-Valor del Suelo
-Clculo del IVIUR
-Plusvalas, Valorizacin y otros Instrumentos
-Anlisis de tendencias y variaciones

23

5.-SISTEMAS VALUATORIOS EN EL ECUADOR


5.1.-DANIEL HIDALGO: MUNICIPIO DE QUITO

VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE MERCADO

24

VALOR DE MERCADO, es el precio ms alto de un inmueble, en condiciones


razonables de transaccin. Constituye lo que la propiedad realmente vale (valor
comercial).
PRECIO DE MERCADO, es el precio que se paga efectivamente por el
inmueble, bajo las condiciones inmediatas y existentes en una determinada
fecha en que se realiza la transaccin.

MERCADO INMOBILIARIO

Se da cuando existen suficientes transacciones a determinado precio, que


permiten establecer un valor de mercado.
Al existir suficientes transacciones se determina un comportamiento del
mercado que permite determinar el valor comercial.
Si las transacciones no son representativas, no hay mercado y los precios de
estas transacciones no conforman el valor comercial.

VALUACIN Y TASACIN

VALUACIN, es un proceso masivo para estimar el valor de un gran nmero


de inmuebles, en la misma fecha, ajustndose a parmetros comunes,
mediante el uso de mtodos estandarizados.
TASACIN, es una valuacin individual de un inmueble, en el que es necesario
identificar con precisin el bien y describirlo con sus caractersticas
representativas.

VALOR FISCAL Y JUSTO PRECIO

VALOR FISCAL, es el que la administracin asigna a un bien para efectos


tributarios. Generalmente para estimar la base imponible se utiliza el valor del
catastro.
JUSTO PRECIO, es el valor que se determina a efectos de expropiacin y que
generalmente est normado o regulado en leyes nacionales o locales.

BASE LEGAL NACIONAL


COOTAD, Art 139 reformado:

Es obligacin de dichos gobiernos (MUNICIPALES) descentralizados,


actualizar cada dos aos los catastros y la valoracin de la propiedad urbana y
rural. Sin perjuicio de realizar la actualizacin cuando solicite el propietario, a
su costa.

COOTAD, Art. 494:

Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrn actualizados en


forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes
inmuebles constarn en el catastro con el valor de la propiedad actualizado

COOTAD, Art 495:

25

Avalo de los predios.- El valor de la propiedad se establecer mediante la


suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan
edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrnseco, propio o
natural del inmueble y servir de base para la determinacin de impuestos y
para otros efectos tributarios, y no tributarios.
Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza
establecern los parmetros especficos que se requieran para aplicar los

elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de


cada localidad.
Con independencia del valor intrnseco de la propiedad, y para efectos
tributarios, las municipalidades y distritos metropolitanos podrn establecer
criterios de medida del valor de los inmuebles derivados de la intervencin
pblica y social que afecte su potencial de desarrollo, su ndice de
edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor
del inmueble que no sea atribuible a su titular.

COOTAD, Art 502:

Normativa para la determinacin del valor de los predios.- Los predios urbanos
sern valorados mediante la aplicacin de los elementos de valor del suelo,
valor de las edificaciones y valor de reposicin previstos en este Cdigo; con
este propsito, el concejo aprobar mediante ordenanza, el plano del valor de
la tierra, los factores de aumento o reduccin del valor del terreno por los
aspectos geomtricos, topogrficos, accesibilidad a determinados servicios,
como agua potable, alcantarillado y otros servicios, as como los factores para
la valoracin de las edificaciones.

COOTAD, Art. 516:

Valoracin de los predios rurales.- Los predios rurales sern valorados


mediante la aplicacin de los elementos de valor del suelo, valor de las
edificaciones y valor de reposicin previstos en este Cdigo; con este
propsito, el concejo respectivo aprobar, mediante ordenanza, el plano del
valor de la tierra, los factores de aumento o reduccin del valor del terreno por
aspectos geomtricos, topogrficos, accesibilidad al riego, accesos y vas de
comunicacin, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos
semejantes, as como los factores para la valoracin de las edificaciones.
Para efectos de clculo del impuesto, del valor de los inmuebles rurales se
deducirn los gastos e inversiones realizadas por los contribuyentes para la
dotacin de servicios bsicos, construccin de accesos y vas, mantenimiento
de espacios verdes y conservacin de reas protegidas.

COOTAD, Art 420 reformado:

() Se excluirn del valor de la propiedad los siguientes elementos:


1. El valor de las viviendas, centros de cuidado infantil, instalaciones
educativas, hospitales, y dems construcciones destinadas a mejorar
las condiciones de vida de los trabajadores y sus familias; y,
2. El valor de las inversiones en obras que tengan por objeto conservar
o incrementar la productividad de las tierras, protegiendo a stas de la
erosin, de las inundaciones o de otros factores adversos, incluye
canales y embalses para riego y drenaje; puentes, caminos,
instalaciones sanitarias, centros de investigacin y capacitacin, etc. de
acuerdo a la Ley.

DETERMINACIN DE LOS SECTORES HOMOGNEOS

26

ANLISIS DE FACTORES DE INFLUENCIA


DETERMINACIN DE ZONAS HOMOGNEAS

ESTABLECIMIENTO DEL VALOR BASE EN LOS SECTORES HOMOGNEOS

COLECTA DE DATOS DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS


APLICACIN DE METODOLOGAS DE VALORACIN

DESARROLLO DEL MODELO DE VALORACIN

ESTABLECIMIENTO DEL PLANO DE VALORES DE SUELO


ESTABLECIMIENTO DE FACTORES DE LEY

ASPECTOS GENERALES

RELATIVOS A LA UBICACIN:
Acceso a equipamientos y servicios, seguridad
Centralidades
Disponibilidad de infraestructura vial y servicios bsicos, riego
Tipo de suelo (agrcola)

RELATIVOS A LA FUNCIONALIDAD:
Zonificacin y usos compatibles
Potencialidad para uso intensivo y modernizacin

URBANOS Y LEGALES:
Restricciones urbansticas
Gravmenes para preservacin
infraestructura y equipamiento

ASPECTOS PARTICULARES

27

FSICOS Y GEOMTRICOS:
Topografa
Tamao, frente, fondo
UBICACIN MANZANERA:
Lotes internos
Lotes con servidumbre
LEGALES:
Riesgos no mitigables
Fajas de proteccin

cultural,

histrico,

ambiental,

VALOR DEL SUELO URBANO

VALOR EN LAS ZONAS HOMOGNEAS


En cada rea se establece un valor bsico referencial del m 2 de suelo urbano, que se
aplicar al lote modal o tipo definido en cada zona homognea.
VALOR EN LOTE
Es el valor de la zona homognea que debe ser ajustado por los coeficientes que se
aplican de acuerdo a las caractersticas fsicas que presenta cada lote. Este valor
servir de base para el clculo del avalo individualizado del lote.
VALOR DEL SUELO RURAL
VALORES EN LAS ZONAS HOMOGNEAS
Valor por clases agrolgica de suelo en cada zona homognea.
VALOR EN LOTE
Es el valor de la zona homognea por clase agrolgica ajustado por los coeficientes
de correccin de acuerdo a las caractersticas de cada lote.

28

AVALO DE LA PROPIEDAD
Frmula general:
Ap. = Al + Ac + Ad
Dnde:
Ap. = Avalo del predio
Al = Avalo del lote
Ac = Avalo de la construccin
Ad = Avalo de los adicionales constructivos al predio
5.2.-JHONNY HIDALGO: DINAC (Direccin Nacional de Catastros)
DINAC
Transferida al MIDUVI en 1996 con sus recursos humanos, funciones
competencias (Avalos y Catastros Rurales).

Actualmente es una Direccin de la SHAH y presta servicios especializados


en Avalos Inmobiliarios a las entidades solicitantes (Naturales y Jurdicas)
LOSNCP
Ley Orgnica Sistema Nacional de Contratacin Pblica

29

SECCIN III
DE LA ADQUISICIN DE BIENES INMUEBLES:
Art. 58.- Procedimiento.- Cuando la mxima autoridad de la institucin pblica haya
resuelto adquirir un determinado bien inmueble, necesario para la satisfaccin de las
necesidades pblicas, proceder a la declaratoria de utilidad pblica o de inters social
de acuerdo con la Ley.
El precio se fijar, tanto para bienes ubicados en el sector urbano como en el sector
rural, en funcin del avalo realizado por la Direccin de Avalos y Catastros de la
Municipalidad en que se encuentren dichos bienes, que considerar los precios
comerciales actualizados de la zona.
El precio que se convenga no podr exceder del diez (10%) por ciento sobre dicho
avalo.
Se podr impugnar el precio ms no el acto administrativo, en va administrativa.
REGLAMENTO A LA LOSNCP
SECCIN I
ADQUISICIN DE BIENES INMUEBLES
Art. 63.- Avalo.- El valor del inmueble se establecer en funcin del que constare en
la respectiva unidad de avalos y catastros del municipio en el que se encuentre
ubicado el inmueble antes del inicio del trmite de expropiacin, el cual servir a
efectos de determinar el valor a pagar y para buscar un acuerdo en los trminos
previstos en la ley.
En las municipalidades que no se cuente con la Direccin de Avalos y Catastros, o a
peticin de esa entidad, el avalo lo podr efectuar la Direccin Nacional de Avalos y
Catastros
La Direccin Nacional de Avalos y Catastros realizar el avalo si es que habiendo
sido requerido el Municipio no efectuare y entregare el avalo en el plazo de treinta
das de presentada la peticin.
LEY DE HIDROCARBUROS
CAPITULO X
DISPOSICIONES GENERALES
Art. 91.- A peticin de una empresa contratista o de la Secretara de Hidrocarburos,
podr el Ministerio del Ramo, previa declaratoria de utilidad pblica, expropiar a favor
de la Secretara de Hidrocarburos, para que sta ceda su uso a la empresa interesada,
terrenos y otros bienes inmuebles, o constituir servidumbres, que fuesen
indispensables.
Previo el avalo practicado por la Direccin Nacional de Avalos y Catastros.
REGLAMENTO GENERAL DE BIENES DEL SECTOR PBLICO (R.O. No. 378, 1710-2006)
CAPITULO IV
DEL EGRESO DE BIENES
Art. 18.- Los avalos.- El avalo de los bienes muebles se har por peritos designados
por la mxima autoridad, quienes considerarn el valor comercial actual, el precio de
adquisicin, el estado actual, el valor de bienes similares en el mercado y, en general,
todos los elementos que ilustren su criterio en cada caso. El avalo de los bienes
inmuebles lo realizar la Direccin Nacional de Avalos y Catastros, para lo cual se
tomar en cuenta el valor del terreno, de las edificaciones y de todos los bienes que
vayan a incluirse en la enajenacin con sus valores comerciales.

30

CONCEPTOS
Valoracin Masiva: Es asignar valores de forma extensiva global (masiva) es decir
sin una identificacin precisa del bien objeto de la valoracin. Es definir valores a
zonas de similares condiciones que poseen parmetros comunes e identifica a todos
los predios que se encuentran en la misma.
Tasacin o Peritaje: Es identificar con exactitud el bien inmueble y describirlo con sus
caractersticas representativas con el objeto de individualizarlas frente a las dems
inclusive as est en una misma gama valorativa o zona de valor.
VALORACIN DEL TERRENO
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO
Es el mtodo de comparacin o anlisis de ventas ya efectuadas o en oferta de venta,
es decir, es un mtodo que utiliza datos de transacciones recientes en el mercado
inmobiliario para procesarlos y establecer el precio unitario base del terreno en
anlisis.
El mtodo comparativo exige una correcta comparacin, utilizando la metodologa de
la homogeneizacin.
FRENTE FONDO: De acuerdo al Instituto Brasileo de Ingeniera y Comentarios de
Expertos de Sao Paulo (IBAPE (Brasil), establece el frente a avaluar entre la mitad y el
doble del frente tipo:
0.5Ft < FX < 2Ft, ----------- F= (FX / Ft) 0.25
Dnde: Fx = frente a valorarse
Ft = frente tipo y/o investigado
Al aplicar este factor se debe manifestar que se aplicara la siguiente condicin bsica:
La variacin del frente tipo Tendr como factor mnimo igual a 0,84 y el valor del
factor mximo ser de 1.189
Este factor funciona tanto para incrementar como para reducir el valor del terreno.
MTODO DE REPOSICIN
El mtodo de Costo de Reposicin sirve para valorar la construccin como nueva,
mtodo que se aplica a partir del anlisis de sistemas constructivos expresados en
tipologas de construccin definidos por el empleo de diferentes tipos de materiales de
construccin en: Estructura, Paredes y Cubierta, elementos que definen un sistema
constructivo, as como la estabilidad de la misma.
El valor de la Unidad se realizar a partir de los anlisis de precios unitarios y de
costos de construccin por tipologa a precios actualizados en el rea de trabajo y
objeto
de
estudio.
PROCESO
Recopilacin y anlisis de informacin bsica y requisitos
Investigacin previa de gabinete
Investigacin de campo
Procesamiento de la informacin
Informe de avalo
Recopilacin y anlisis de informacin bsica y requisitos
Solicitud
Escritura o certificado de la propiedad
Ficha Catastral actualizada y/o carta de pago del Impuesto Predial
Plano, con cuadro de reas, afectaciones, linderos y medidas

31

Lnea de fbrica con usos de suelo, zonificacin, COS, CUS, y ms


regulaciones
Declaratoria de propiedad horizontal (si aplica)
Volmenes de obra ejecutada (en caso de edificaciones inconclusas)
Certificado de estar patrimoniado (si aplica)
Investigacin previa de gabinete
Anlisis de la informacin presentada (requisitos)
Buscar informacin (archivo DINAC)
Investigacin de precios (compras-ventas) en peridicos
Investigacin de campo
Entorno fsico y socio-econmico
Reglamentacin urbana (Municipio)
Tipologa y altura de edificaciones
Equipamiento urbano (reas de influencia)
Nivel de consolidacin o deterioro urbano del sector y elementos
valorizantes o perjudiciales presentes
Entorno socio econmico.
Accesibilidad al predio en anlisis y al espacio pblico

Terreno
Tipo de lote, tamao, forma, topografa, servicios bsicos,
servicios complementarios, uso actual del suelo y afectaciones.
Construcciones
Confirmacin nmero y tipos de bloques existentes
Tipo de estructuras, materiales, recubrimientos, acabados,
instalaciones, pisos, infraestructura adicional.
Uso edificacin
Edad de la construccin
Fecha de reconstruccin (si aplica)
Estado de conservacin

Investigacin de campo
Investigacin de precios de mercado
Se investigar los precios de terrenos y edificaciones, utilizando las siguientes
Fuentes.
Municipio (Avalos y Catastros)
Notaras y Registro de la Propiedad
Inmobiliarias
Inmuebles que se encuentren en venta en el sector, o vendidos
recientemente.
Costos de construccin (Colegio de Profesionales y Cmara de
la Construccin)
Expediente Fotogrfico
Fotos de interiores y exteriores, que capten los aspectos ms
importantes y su entorno.
Confirmacin de la Informacin
Titularidad de dominio, Ubicacin, reas, Linderos
Procesamiento de la Informacin
TERRENOS (mtodo comparativo del mercado): El valor del suelo,
es el precio unitario del suelo (urbano o rural) determinado por un
proceso de comparacin con precios unitarios de venta de inmuebles
de condiciones similares y homogneas del mismo sector, multiplicado
por la superficie del inmueble.

32

Homogeneizacin: anlisis cualitativo de los elementos fsico


espaciales observados en el campo as como de sus
caractersticas cuantitativas econmicas y geomtricas.
ANLISIS DE FACTORES: Tipo; topografa; superficie; rea/permetro; frente; fondo;
forma; fuente; servicios y obras de infraestructura.
CONSTRUCCIONES (mtodo de reposicin): proceso de simulacin
de construccin de la obra a costos actualizados de construccin,
depreciada de forma proporcional al tiempo de vida til.
ANLISIS DE FACTORES: Coeficientes que mantienen o demeritan
Estado de conservacin: cuidado y mantenimiento de la
edificacin:
Muy bueno; bueno; regular; malo
EDAD DE LA CONSTRUCCIN: depreciacin que sufren los materiales de
construccin. Se considera: estructura, paredes y cubierta.

MARCO LEGAL
Constitucin de la Repblica
Art. 323.- Con el objeto de ejecutar planes de desarrollo social, manejo sustentable del
ambiente y de bienestar colectivo, las instituciones del Estado, por razones de utilidad
pblica o inters social y nacional, podrn declarar la expropiacin de bienes, previa
justa valoracin, indemnizacin y pago de conformidad con la ley. Se prohbe toda
forma de confiscacin.

33

COOTAD
Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y Descentralizacin
Art. 449.- Avalo.- Mediante el avalo del inmueble se determinar el valor a pagar y
que servir de base para buscar un acuerdo sobre el precio del mismo. El rgano
competente del gobierno autnomo descentralizado, para fijar el justo valor del bien a
ser expropiado, proceder del siguiente modo:
a) Actualizar el avalo comercial que conste en el catastro a la fecha en que le sea
requerido el informe de valoracin del bien a ser expropiado. .
b) A este avalo comercial actualizado se descontarn las plusvalas que se hayan
derivado de las intervenciones pblicas efectuadas en los ltimos cinco aos;..

5.3.-ANTONIO BERMEO: SIGTIERRAS (Sistema Nacional de Informacin y


Gestin de Tierras)
CATASTRO RURAL Y VALORACIN CATASTRAL
CATASTRO: inventario detallado de los bienes inmuebles, con descripcin de sus
caractersticas fsicas, jurdicas y econmicas, es tambin una HERRAMIENTA.
Pero ahora es un objetivo prioritario para el desarrollo social y econmico del pas, que
se articula en torno a
El catastro no es:
Cartografa
Urbanismo
Agricultura
Propiedad
SIG
Tributos
Valoracin debe ser:
Es una valoracin administrativa que, salvo excepciones, est gestionada por
una administracin pblica.
Es una valoracin tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los
administrados y garantiza la proporcionalidad en la aplicacin de los tributos
con los que tiene relacin.
Es una valoracin legal que est regulada por normativa propia aprobada al
efecto.
Es una valoracin que sigue un procedimiento tcnico regulado y
comprende diferentes fases hasta la determinacin del valor catastral.
Es una valoracin masiva que debe asignar, de forma automtica, valores a
todos y cada uno de los inmuebles.
Consideraciones previas sobre NTVCR
El procedimiento de valoracin se apoyar en informacin que haya podido
capturarse y procesarse a travs de diferentes fuentes:
(Estadsticas, notara, GADM, agricultura, declaraciones titulares, prcticos
locales,)
Pero, la informacin contenida en la ficha predial rural ser la parte fundamental
para asignar correctamente el valor catastral al predio (y para otras utilidades)
La calidad y rigurosidad del VC asignado al predio depender de:

34

la CARTOGRAFA TEMTICA
la informacin predial capturada en el LEVANTAMIENTO PREDIAL
los EMR
el procedimiento de COORDINACIN y ACTUALIZACIN

El Modelo de Valoracin Catastral


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Metodologa sencilla, eficaz, dinmica, actualizable, automtica


Reutilizacin de la informacin
Referencias VC /.
Soberana e independencia
Fcilmente informatizarle y asumible tcnicamente
Completar las caractersticas catastrales de los predios
Calidad
Garanta y confianza en el proceso
Bajo costo de actualizacin y monto.

CATASTRO NACIONAL

Fotografa area y orto fotografa


Cartografa temtica y valoracin
Levantamiento Predial
Sistema Nacional de Administracin
de Tierras
Catastro funcionando en los Municipios

EL LEVANTAMIENTO PREDIAL INCLUYE:


Superficie y linderos
Datos y foto de cdula de propietarios, posesionarios
Descripcin de la situacin legal de tenencia
Uso de la tierra
Cultivos principales
Edificaciones
Mejoras e instalaciones agroindustriales
Acceso a servicios bsicos
Croquis y fotografas de las construcciones
Plano de cada predio
Cartografa temtica
Escala 1:25.000 con cobertura nacional:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

35

Geomorfologa
Pendientes
Suelos
Capacidad de Uso de la Tierra
Cobertura vegetal y uso de la tierra
Sistemas Productivos
Dificultad de Labranza
Zonas Homogneas de cultivo
Accesibilidad a la red vial
Accesibilidad a infraestructura de acopio y facilidades agrcolas

10. Accesibilidad a infraestructura de acopio y facilidades


Agrcolas
11. Accesibilidad a centros econmicos importantes
12. Zonas homogneas de accesibilidad
13. Peligros volcnicos

OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
PROCESO:
Evaluacin del Cantn
Recopilacin y anlisis de la informacin
OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
PROCESO:
Evaluacin del Cantn
Recopilacin y anlisis de la informacin
Diseo del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconmicas Homogneas

OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
PROCESO:
Evaluacin del Cantn
Recopilacin y anlisis de la informacin

36

Diseo del Estudio de Mercado


Propuesta de Zonas Agroeconmicas Homogneas
Agregaciones de cultivos (a base del Levantamiento predial)
OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
Evaluacin del Cantn
Recopilacin y anlisis de la informacin
Diseo del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconmicas Homogneas
Propuesta de Agregaciones de cultivos
Matriz de captura de muestras

OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
Evaluacin del Cantn
Recopilacin y anlisis de la informacin
Diseo del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconmicas Homogneas
Propuesta de Agregaciones de cultivos
Matriz de captura de muestras
Distribucin espacial de las muestras a tomar
Levantamiento de la informacin

37

Captura de informacin: Valor en venta,


locales

oferta firme, entrevista con prcticos

Levantamiento de la informacin
Captura de informacin: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prcticos
locales
Informacin con conocimiento y apoyo del GAD
Anlisis y estandarizacin de la muestra
Elaboracin de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades
Levantamiento de la informacin
Captura de informacin: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prcticos
locales
Informacin al servicio de catastro del GAD

Anlisis y estandarizacin de la muestra


Elaboracin de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades
Redefinicin de zonas agroeconmicas homogneas y confeccin de matriz de
valores: mapa de valores catastrales para el GAD ajuste de zonas y valores de
la matriz

Levantamiento de la informacin

38

Captura de informacin: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prcticos


locales
Informacin al servicio de catastro del GAD

Anlisis y estandarizacin de la muestra


Elaboracin de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades
Reajuste de zonas y valores de la matriz
Presentacin del documento en municipalidad
Valoracin Masiva

Asignacin de valor catastral al predio.

6. SISTEMA VALUATORIO EN AMRICA LATINA


6.1.-Reforma y fortalecimiento del predial en Crdoba, Argentina (2009): Mario
Piumetto
Agenda:

Datos del caso y contexto previo.

Reforma implementada.

Acciones de actualizacin catastral y niveles de fortalecimiento del predial.

Otros impactos y usos de los valores actualizados.

Conclusiones, y notas para Ecuador

Marco legal:

Regulada por dos ordenanzas: Cdigo Tributario y Ordenanza Tarifaria.

Es una contribucin territorial por servicios, aunque en la prctica se comporta


como un impuesto. Adems, se paga el predial provincial.

39

Hecho imponible: todo inmueble dentro del ejido beneficiado directa o


indirectamente con servicios municipales.

Sujeto: titular de dominio; los usufructuarios y/o poseedores a ttulo de dueo


y/o concesionarios son solidariamente responsables.

RESUMEN:
-El desfinanciamiento de los servicios pblicos era crtico (al trmino de 2008 slo se
cubra el 63% del servicio de higiene).
-El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo.
-Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal.
-Las transformaciones fsicas desde 1984 eran tan significativas que deba ejecutarse
un revalo a nuevo.
Objetivos:

Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por inmobiliario para el 2009.

Obtener valuaciones reales de todos los inmuebles de la ciudad (462.000).

Repensar el esquema fiscal, acompaando las nuevas valuaciones y


eliminando las regresividades presentes.

Resultados obtenidos:

Hoy se tributa con mayor equidad: actualizacin de las valuaciones de acuerdo


al mercado y aplicacin de una alcuota general para la mayora de los predios.

Disminuy la regresividad. Se baj de 65%, las parcelas que tributaban por un


mnimo general, a 20%.

113 % de aumento de la facturacin: de 124 millones de pesos (2008) a $ 264


millones para 2009.

Cantidad de reclamos: 1.850 (0,4% del total de inmuebles) administrativos y 4


judiciales (todos resueltos favorablemente para la Municipalidad).

Se mantuvo el nivel de pago de los aos anteriores (75% al 80%, en el primer


ao).

Una clave para el proceso de aprobacin legislativa es la comunicacin

40

-Mejor aprovechamiento del suelo vacante (se inici un paulatino proceso de mejor

uso
-Contencin de los precios del suelo
-Recuperacin de plusvalas (simblico).
-Clculo de transferencia de derechos de edificacin
patrimonio.

para preservacin de

-Clculo de transferencia de derechos de edificacin para infraestructura vial


(proyecto en 2010).
Conclusiones:
1. El involucramiento del Catastro en la reforma fiscal es clave (por ejemplo, un
punto en la tarifa ya es una diferencia del 50%!)
2. Para el proceso de aprobacin legislativa: (1) presentacin como proyecto
tcnico y (2) explotar las posibilidades de la cartografa (las cosas pueden
mostrarse de muchas formas distintas).
3. La implementacin de los instrumentos urbansticos y de financiamiento es
mucho ms viable si se cuenta con valores del suelo actualizados.
Reflexionar y Analizar:
-Valor del predial en algunas ciudades

Por ejemplo, Quito: 850.000 inmuebles / 40 MM dlares recaudacin


(47 promedio.).
Crdoba: 500.000 / 100 MM dlares. de recaudacin (200
promedio). Bogot 500 dlares. promedio.

-Tarifas de 0,25 a 5 bien para valores actualizados. Deberan ser


progresivas por valuacin? Y/o por zonas?

41

-Impuesto a los predios no edificados, de un adicional del 2 es suficiente?


Cunto ha sido la valorizacin anual? Discriminar segn distintas zonas?
-Ampliar definiciones d la unidad de registracin (predio): procedimiento de ABM,
derechos y obligaciones.
-Sujetos pasivos: los propietarios (a diferencia del impuesto rural, que fija a
propietarios y poseedores). Significa que hay que profundizar los procesos de
regularizacin / titulacin

6.2.-SISTEMAS
VALUATORIOS
Y
OBSERVATORIOS
DE
VALORES
OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL OIC: GUSTAVO MARULANDA
Catastros Multifinalitarios y la base econmica Territorial
Marco Normativo: Se entiende por actualizacin catastral permanente el conjunto
de actividades destinadas a renovar continuamente los datos del censo o inventario
catastral en sus aspectos fsico, jurdico y econmico, conforme con la dinmica
inmobiliaria.
Dinmica inmobiliaria que refiere a las transformaciones que experimentan los
bienes inmuebles en sus elementos fsico y jurdico o a las transacciones que sobre
ellos se realizan o asocian.
-Resolucin 070 de 2011 del IGAC
-Resolucin 1008 de 2012 Por la cual se establece la metodologa para desarrollar la
actualizacin permanente de la formacin catastral.
-Resolucin 1055 de 2012 Por la cual se modifica parcialmente la Resolucin 070 de
2011
Artculo 1. Modifica el artculo 8 de la Resolucin 70
El avalo catastral consiste en la determinacin del valor de los predios,
obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
El avalo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los avalos
parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones
en l comprendidos.
- Avalos para las reas geoeconmicas, dentro de las cuales determinarn los
valores unitarios para edificaciones y para terrenos. Para la determinacin del avalo
catastral las autoridades catastrales se apoyarn en la informacin que provean los
observatorios inmobiliarios.
-PARGRAFO 2o. El avalo es el valor asignado a cada predio, tomando como
referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningn caso los
supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarn los modelos que
reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus
condiciones y caractersticas.

42

COMO LO HACE EL CATASTRO DE BOGOTA


INGRESOS:
-Hacienda impuestos
-Informacin Jurdica (propietarios)
-Informacin Fsica (ubicacin, reas, pisos, etc
-Informacin econmica DIC (Valores comerciales, valores catastrales, avalos,
plusvalas, valores de referencia.)
Servicios
Planeacin
Infraestructura
Academia y Sector Privado
-Arquitectura Empresarial (Personas, estrategia, procesos, cultura organizacional y
tecnologa.)
CONOCIMIENTO:
-Infraestructura de Datos Especiales IDEC (Mapa de referencia, mapas temticos)
-O.T.C-Observatorio Tcnico Catastral (Investigacin y estudios)

Qu es el CIB?
Es la renovacin o inventario de Todos los bienes inmuebles de Bogot, que refleja la
situacin actual del mercado inmobiliario y en el que se registran los cambios en la
informacin fsica, jurdica y econmica de los predios.
- Es la base para la planeacin urbana: informacin sobre dinmicas de crecimiento,
uso real de la tierra, etc.
-Contribuye a la sostenibilidad fiscal de la ciudad
-Informacin georreferenciada para el diseo de proyectos de infraestructura (predios
y redes
De infraestructura) IDECA
-Informacin de calidad para el ciudadano (reas, valores, etc.)
Zonas Homogneas Fsicas Geoeconmicas
Art.51.- Zonas Homogneas Fsicas. Son espacios geogrficos con caractersticas
similares en cuanto a vas, topografa, servicios pblicos, uso actual del suelo, norma
de uso del suelo, tipificacin de las construcciones y/o edificaciones, reas
homogneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras
variables que permitan diferenciar estas reas de las adyacentes.
Artculo 52. Zonas Homogneas Geoeconmicas. Son los espacios geogrficos
determinados a partir de Zonas Homogneas Fsicas con valores unitarios similares en
cuanto a su precio, segn las condiciones del mercado inmobiliario.

43

Operacin del OIC


Informacin confiable sobre el mercado inmobiliario
-Tcnicos y Valuadores vinculados y contratados por Catastro
-Comits de Avalos

Actualizacin

Conservacin

-Validacin de avalos a partir de anlisis cuantitativo (Depuracin)


Anlisis de sensibilidad de los modelos de econometra espacial (Procesos Masivos)

Zonas Homogneas Fsicas - Geoeconmicas


Norma de Uso del Suelo
Clase de suelo (Urbano-Protegido o no Protegido-, Rural).
rea de Actividad
Edificabilidad (2 a 5 Resultante, Restringido, Predominante reas restringidas
A,B,C- Corredores Viales, Otros rangos).
Topografa (Plana0-7%, Inclinada 7-14%, Empinada +14%)
Servicios (Sin Servicios, Bsicos incompletos, bsicos, bsicos ms
complementarios)
Vas (Clase de Va, Estado e Influencia)
Actividad Econmica de los inmuebles (no edificado, Residencial, Comercial y
de Servicios, Industrial, Equipamientos, Espacio Pblico, recreacional y
deportivo)

44

Valores de Referencia
Ley 388/1997, articulo 61.
-Enajenacin Voluntaria Al valor comercial, se le debe descontar el monto
correspondiente a la plusvala o mayor generado por el anuncio del proyecto u obra
que constituye el motivo de utilidad pblica, para la adquisicin, salvo que el
propietario hubiese pagado la participacin en plusvala o la contribucin por
valorizacin
Decreto 2729/12
-Se descontara del avalo comercial de adquisicin, el monto correspondiente a la
plusvala o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, para tales efectos se
deber calcular el valor de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las
condiciones fsicas, jurdicas y econmicas del SUELO al momento del anuncio del
proyecto.

45

-El avalo de referencia es aquel destinado a definir el valor del suelo antes del
anuncio del proyecto y se realiza por zonas y sub zonas homogneas que resulten
del estudio de M/do y la norma vigente al momento de anuncio del proyecto.
-Clculo del mayor valor: se comparan los dos avalos (indexando el primero con
ndices) y la diferencia corresponde al mayor valor corresponder al incremento
generado por el anuncio del proyecto.
MODELOS ECONOMTRICOS 2013
SELECCIN DEL MODELO ANLISIS ECONMICO
1. Pronsticos (valores estimados).
2. Clculo Error de Pronstico (ei), (valor observado - valor estimado)
3. Anlisis econmico predios con errores de pronostico extremos.
4. Correccin.
5. Clculo parmetros de Modelos.

7. INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA CATASTROS EN AMRICA


LATINA
7.1 ADMINISTRACIN DE DATOS CATASTRALES PARA EL PLANEAMIENTO EN
AMRICA LATINA ACTUALIZACIN CONTINUA: MARIO PIUMETTO
1. Ejecutados cada determinado perodo de tiempo
2. Grandes presupuestos
3. Poco impacto en las capacidades de la organizacin
PROYECTOS:
1. Acciones de ejecucin permanente, sistmicas y concurrentes
2. Presupuestos ms acotados

46

3. Fortalecimiento de capacidades de la organizacin

Crowdsourcing:
Consiste en externalizar tareas que, tradicionalmente realizaba un empleado o
contratista, a un grupo numeroso de personas o una comunidad, a travs de una
convocatoria abierta (Wikipedia).
Ejemplo: OpenStreetMap es mantenida en forma colaborati por ms de 700.000
personas.

Alternativas para un mejor mantenimiento de datos


Proyectos de actualizacin:

Relevamientos areos y/o lidar

Censos parcelarios

Relevamientos masivos en campo

Revalos inmobiliarios

Programas masivo de titulacin de tierras

(+) Actualizacin contina:


(Adicionalmente a los proyectos)

Mensuras de predios

Declaraciones Juradas

Servicios de imgenes satelitales y deteccin de cambios

Alianzas institucionales

Observatorios de valores

47

Crowdsourcing

Actualizaciones previas por usuarios

Programas sectoriales de regularizacin dominial

Opcin por el desarrollo institucional


Proyectos de actualizacin:

Organismo catastral como espectador y receptor de datos.

Cursos de software, generalmente.

Catastro ofrece los datos resultados al resto de los organismos.

Esencialmente cambian las herramientas de administracin de datos.

Las deficiencias organizacionales previas, normalmente persisten

(+) Actualizacin contina:

Organismo catastral activo e involucrado.

Desarrollan capacidades en la organizacin y su gente.

Promueve la integracin institucional del catastro (IDEs, datos abiertos, etc.).

Generan desafos y cambios en la organizacin (nuevos paradigmas,


procesos, etc.).

Fortalecimiento de la organizacin en general.

48

ABRIR EL JUEGO

Niveles de
provincia
Otras
Instituciones

Profesionales
Desarrollo hacia un catastro
con presupuesto limitado
Crdoba, Argentina, 2006 - 2010
La nueva BD Territorial:
Se registran objetos territoriales y objetos territoriales legales (Catastro 2014):
- Calles pblicas y su dimensin
- Espacios verdes de dominio pblico
- Predios, lotes
- Lmites parcelarios
- Posesiones
- Ttulos superpuestos
- Expropiaciones
- Divisiones no aprobadas (situaciones informales)
- Servidumbres administrativas (en proceso)
- Divisiones administrativas y jurisdiccionales
- Valores de la tierra (por cuadra)

49

Resultados y logros principales:


Tcnicos
1. BD Territorial nica.
2. Todos los procesos sobre la misma base.
3. Se discontinuaron los procesos manuales.
Institucionales
1. Se cambi completamente la manera de administrar la informacin territorial.
2. Relacin costo beneficios (presupuesto: US$250.000).
3. Desarrollo de capacidades institucionales.
4. Nuevas demandas, roles y proyectos
Campana, Argentina
Catastro digital usando software libre (interface de gvSIG)

Perfil de algunos GAD (encuesta 2014) que tal vez puedan requerir un crdito al
BDE

89% de la superficie urbana y 46% de la rural est catastrada.

En la mayora de los casos el levantamiento topogrfico es la metodologa


principal de levantamiento, tanto en urbano como en rural

23% tienen SIG para administrar el catastro urbano.

50

65% tienen hardware insuficiente.

7% tiene integracin con el registro de ttulo.

Muy bajo % tiene integracin con empresas de servicios pblicos.

92% de los municipios tiene banda ancha de internet.

Algunas ideas para lograr el crdito!

Usar un SIG en la nube (por ejemplo, GIS Cloud, USD 55/ mes). No requiere
software adicional ni inversin en hardware. Como herramienta de escritorio,
usar algn SIG libre.

Usar el servicio de imgenes gratis de Google o Bing, y efectuar un


relevamiento expeditivo de parcelas y mejoras faltantes.

Notificar a propietarios / poseedores, y rectificar segn DDJJ y/o plano del


predio, a presentar con informacin adicional (ttulo, domicilio, construcciones
existentes, etc.).

Publicar un WMS para la empresa de servicios pblicos y la comunidad en


general. Y el inspector de catastro en su celular!

Repasemos los resultados y los costos.

Objetivos que perseguimos


Polticas de administracin de datos:

Mejorar la pertinencia y calidad

- Aumentar el uso

- Mejorar el acceso

- Integrar a gobierno electrnico

7.2.
EL ROL DEL CATASTRO EN LA APLICACIN DE LOS INSTRUMENTOS
DE FINANCIAMIENTO: GUSTAVO MARULANDA
Catastros Multifinalitarios Realidad Nacional e Internacional
Impuestos en Bogot Predial
La tarifa baja se aplica cuando el avalo es inferior al lmite establecido (ltima
columna) y el alta, cuando es superior
Ordenamiento Territorial
A destacar proceso de OT desarrollado a travs de la ley 388 de 1997, mnimos para
establecer el O.T. de los Municipios y los objetivos de gestin del suelo

Municipio; ente activo en el desarrollo urbano local.

Funcin social y ecolgica de la propiedad.

Prevalencia del inters general sobre el particular.

51

Regular el mercado del suelo (retencin de terrenos, segregacin, ilegalidad) y


asegurar sus procesos de incorporacin.

Mejorar la capacidad de gestin pblica y coordinacin en la provisin de


servicios.

La poltica se sustenta esencialmente en el reparto equitativo de cargas y


beneficios y la norma no puede ser otorgada de manera incondicional y gratuita
Sistema de Gestin integrada distribucin equitativa de cargas y beneficios
Se aplica en las siguientes escalas:

A nivel general de la ciudad (a travs de Contribucin por valorizacin, tarifas


de servicios pblicos, participacin en plusvalas y mecanismos de
compensacin y transferencia de derechos de construccin).
A nivel zonal (contribucin por valorizacin, mecanismos de compensacin y
transferencia de derechos de construccin, planes parciales).
A nivel local (reparto entre propietarios de cargas del nivel local).

Sistema de Gestin integrada distribucin equitativa de cargas y beneficios


Se aplica en las siguientes escalas
A nivel general de la ciudad (a travs de Contribucin por valorizacin, tarifas
de servicios pblicos, participacin en plusvalas y mecanismos de
compensacin y transferencia de derechos de construccin).
A nivel zonal (contribucin por valorizacin, mecanismos de compensacin y
transferencia de derechos de construccin, planes parciales).
A nivel local (reparto entre propietarios de cargas del nivel local).

Instrumentos de Gestin del suelo


PLANEACIN
-Planes Parciales (para reas determinadas del
expansin).Unidades de actuacin urbanstica, Licencias

suelo

urbano

de

TRIBUTARIOS
-Participacin en plusvalas.
-Contribucin de valorizacin (de mejoras)
-Mecanismos de compensacin estmulo y beneficios en tratamiento de conservacin
histrica o arquitectnica y proteccin ambiental
NO TRIBUTARIOS
-Declaratorias de desarrollo y construccin prioritarios (venta forzosa)
-Bancos de tierras (derechos de preferencia)
-Porcentajes obligatorios para proyectos VIS-VIP
-Expropiacin administrativa.
-Sistemas de reparto de cargas y beneficios

52

Plusvala

Ley 388 de 1997


-Los municipios participaran de los beneficios generados por sus acciones
urbansticas que regulan el uso del suelo y el espacio areo, recursos se emplearan
en el mejoramiento urbanstico del municipio.
Antecedentes para la determinacin
Acuerdo reglamentario.
Reglamentacin urbanstica nueva.
Comparacin normas.
Clculo del efecto.
Liquidacin del efecto.
Recaudo de la participacin.
Las oficinas de Planeacin Municipal reglamentan el uso del suelo. Comparacin
normativa anterior vs. Actual:
Incorporacin de suelo rural a suelo de expansin urbana o la consideracin de parte
del suelo rural como suburbano.
Uso ms rentable.
Mayor potencial edificatorio.
Clculo del efecto
1. Clasificacin del suelo:
Se calcula mediante la realizacin de dos avalos, hallando su diferencia (ruralExpansin- Suburbano).
2. Mayor aprovechamiento:
Se determina el precio de referencia y los metros del potencial adicional de edificacin.
3. Cambio a mejor uso:
Determinacin de la diferencia entre dos avalos tomando como base otro sector
similar.

53

4.-Ejecucin de obra pblica:


Exigibilidad
Solicitud de licencia de urbanizacin o construccin.
Cambio efectivo de uso del inmueble.
Transferencia del dominio del inmueble.
Adquisicin de ttulos valores representativos de los derechos adicionales de
construccin y desarrollo.

Procedimiento
-Anlisis Normativo
-Inspeccin sectores generadores
-Determinacin de ZHF
-Seleccin puntos de investigacin Realizacin avalos puntuales
-Anlisis resultados
-Definicin de ZHG
Valorizacin
Definicin del instrumento:
Es un instrumento para financiar la ejecucin de obras de inters pblico, soportado en
los beneficios que stas generan, Considera la capacidad de pago de los propietarios.
El beneficio es por el mayor valor econmico que se generar en los inmuebles como
consecuencia de la ejecucin de las obras de inters pblico
Propuesta Reforma Institucional
Definicin de inversiones a realizar (SDP)
Definicin de reas de influencia y predios beneficiados (SDP)
Definicin de presupuestos de obra (IDU)
Metodologa para determinar la participacin (Catastro)
Recoleccin de la informacin de los predios (Catastro)
Recoleccin de los pagos (SDH)
Administracin de la cartera (SDH)
Expropiacin administrativa Enajenacin
Ley 388/1997, articulo 61.

Enajenacin Voluntaria Al valor comercial, se le debe descontar el monto


correspondiente a la plusvala o mayor generado por el anuncio del proyecto u
obra que constituye el motivo de utilidad pblica, para la adquisicin, salvo que
el propietario hubiese pagado la participacin en plusvala o la contribucin por
valorizacin.

Decreto 2729/12

54

Se descontara del avalo comercial de adquisicin, el monto correspondiente a


la plusvala o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, para tales
efectos se deber calcular el valor de referencia en los cuales se debe tener
en cuenta las condiciones fsicas, jurdicas y econmicas del SUELO al

momento del anuncio del proyecto. El avalo de referencia es aquel destinado


a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y se realiza por
zonas y sub zonas homogneas que resulten del estudio de M/do y la norma
vigente al momento de anuncio del proyecto.

Clculo del mayor valor: se comparan los dos avalos (indexando el primero
con ndices) y la diferencia corresponde al mayor valor corresponder al
incremento generado por el anuncio del proyecto.

RETENCIN DE TERRENOS
Terrenos dotados con servicios pblicos, predios abandonados
Infraestructura de servicios
Incentivan la expansin de las ciudades
Buscan mejores precios, especulacin

MANEJO FISCAL
Tarifas
Valoracin catastral/comercial
DECLARATORIA
Identificacin de Terrenos vacantes (Informacin. Catastral)
Acto administrativo, (expansin 3 Aos para su desarrollo, Urbanos: Urbanizables 2
aos, Urbanizados 1 ao)
Subasta y limitacin de su desarrollo precio base el 70% del avalo comercial, luego
70% del avalo catastral, expropiacin al 70% Avalo Catastral

55

RESULTADO MESAS DE TRABAJO


PRESENTAR EL MERCADO
EL CATASTRO NO REPRESENTA EL MERCADO

ESTRATEGIAS CATASTRALES
(MIDUVI)
Integrar Instituciones
-Pblicas
(BIESS/RP/NOTARIAS)
(Catastro)
(DINAC/SIG)
-Privadas
(BANCOS, CORREDORES)
(CONSTRUCCIONES,
COLEGIOS, PROFESORES)
MTODOS VALUATORIOS Variables mnimas Investigacin, Definicin.
NORMA
FORMACIN

56

RESULTADO DE MESAS DE TRABAJO


INSTRUMENTOS DE INTERVENCIN
ACTUALIZACIN:
ESTRATEGIAS Y DIAGNSTICOS
(MIDUVI), (SIGTIERRAS), (Indicadores), (BDE)

INFORMES
-m2 construidos
-Emisin (Fiscal)
PLAN DE ACTUALIZACIN
-Procesos (Informacin, Equidad)
-Cronograma
-Inversin
PLAN GESTIN CATASTRAL

-Personal (Capacitacin, multitematica, Coordinada)


-Contenido Mejoras
-Predial (Tarifas Diferentes)
-Plusvalas
-Alcabalas
-Informalidad Tenencia
Irregularidad Plan Urbano

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