PRESENTACIN

PROPIETARIO:

ALIRIO JOS ARTEAGA GOMEZ

INMUEBLE:

Estructura de Edificacin Mdico Asistencial

UBICACIN:
Cojedes

Av. Estadium "Alfonzo Rios". Municipio San Carlos, Edo.

REAS QUE CORRESPONDAN:

Construccin Tipo A:
2.497,30 M2
Terreno:
7.312,15 M2
BREVE DESCRIPCIN DE LOS MTODOS APLICADOS:
Para este caso especfico, emplearemos dos mtodos, a saber:
-

Mtodo del Mercado o de Factibilidad para Terrenos

Mtodo de Ingeniera para las Construcciones

VALOR ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE A LA FECHA:

-

QUINIENTOS
VEINTE
520.000.000,00)

MILLONES

QUINIENTOS
520.000,00)

MIL

VEINTE

DE

BOLVARES

Elaborado por:

BOLVARES

(Bs.

FUERTES

(Bs.F

Arq. Jos V. Moreno P.

C.I.V No. 48234 - S.O.I.T.A.V.E No. 832
SUDEBAN P-2262
Telfono: 0414-485.03.30
Email: hmoreno7@hotmail.com

CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD

Yo, Arq JOS VICENTE MORENO, Inscrito en el Colegio de Ingenieros de

Venezuela bajo el Nro. 48.234 y en la Sociedad de Tasadores de Venezuela
bajo el No. 832, abajo firmante, certifico:
a.- Que el Avalo obtenido para el inmueble, solicitado por: ALIRIO JOS
ARTEAGA GOMEZ, en fecha: 22-09-2007 es producto de mtodos
esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos,
sin que halla influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento
personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de
trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.
b.- Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad
avaluada en cualquier posible operacin comercial; ni me liga con los
propietarios lazos familiares de ninguna otra ndole.
c.- Que mi servicio fue requerido nica y exclusivamente en mi carcter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido
conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de
este avalo.
e.- Declaro, no ser Funcionario Pblico y que ejerzo mi profesin en forma
libre.

Arq. Jos V. Moreno P.

C.I.V No. 48234 - S.O.I.T.A.V.E No. 832
SUDEBAN P-2262
Telfono: 0414-485.03.30
Email: hmoreno7@hotmail.com

ANTECEDENTES:
FECHA DEL INFORME:

22-09-2007

SOLICITANTE:

ALIRIO JOS ARTEAGA GOMEZ

OBJETIVO:

Determinar el Valor Actual del Inmueble en

referencia, aplicando los Mtodos descritos
con anterioridad

PROPIETARIO:

ALIRIO JOS ARTEAGA GOMEZ

CONSIDERACIONES DE LOCALIZACIN
Descripcin:
El inmueble en referencia se encuentra ubicado Av. Estadium "Alfonzo Rios".
Municipio San Carlos, Edo. Cojedes; y est constituido por: estructura de
concreto armado en fundaciones, columnas y vigas con estructura de techo
metlico y cubierta de losa de techo en tabelon de arcilla. Tuberas de Aguas
Blancas, Aguas Negras y electricidad, embutidas en losa de piso y losa de
techo.
Ubicacin:
Av. Estadium "Alfonzo Rios". Municipio San Carlos, Edo. Cojedes
Zonificacin:
Residencial
Tipo de Construccin Dominante en la Zona:
Las construcciones dominantes en la zona son: Construcciones
Gubernamentales y Deportivas (Zona Educativa, Estadium de Bisbol, entre
otros)
Vialidad:
La vialidad es asfaltada
Servicios:

Calles:
Aceras:
Acueductos:
Cloacas:
Drenajes:
Electricidad:
Alumbrado Pblico:
Aseo:
Transporte:
Telfonos:

Asfalto
Concreto
Hidrocentro
Hidrocentro
Naturales
Eleoccidente
Eleoccidente
Municipal
Pblico y Privado
CANTV

Usos:
Mixto
CONSIDERACIONES LEGALES

Tradicin Legal. Documento de Propiedad

Dicho Documento est asentado en la Oficina de Registro Pblico Subalterno
de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes, bajo el Nmero 18, Folios 70-71
vto. IV Trimestre, Protocolo Primero de Fecha 13-12-01
Linderos Generales del Inmueble
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
Educativa.

Av. Estadium Alfonzo Jos Rios, que es su frente

Terreno ocupado por la Escuela "Carlos Tovar" y Zona Residencial
Aeropuerto.
Zona Residencial Aeropuerto
Terreno Ocupado por Taller de Educacin Laboral y Zona

CONSIDERACIONES INTRNSECAS
Las caractersticas que a continuacin se especifican, pertenecen al
inmueble en referencia.

rea de Terreno

El rea de terreno que segn Documento de Propiedad es de: 7.312,15

m2

rea de Construccin:
El rea de construccin del Inmueble es de: 2.497,30 m2 (aprox.)
Caractersticas de la Construccin:
Presenta varios tipos, a saber:
Estructura:
Base para Pisos:
Techo:

Concreto Armado
Concreto Armado
Estructura de Hierro con cubierta de tabelon

Estado de Conservacin y Mantenimiento

Bueno
Edad de la Construccin:
Cero (0) Ao, sin habitabilidad, obra inconclusa

RECOLECCIN, CLCULO Y ANLISIS DE LA INFORMACIN

RELACIONADA CON LA LOCALIZACIN, INSPECCIN, MERCADO,
REFERENCIALES Y ESTUDIOS DE COSTOS E INGRESOS.
Para proceder a efectuar el Avalo correspondiente al inmueble, se
investig la parte legal en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio
Autnomo Falcn del Estado Cojedes, todo lo que refiere a la Tradicin Legal
del Inmueble. As mismo, se obtuvo toda la informacin referente a las ventas
de terrenos en la zona y sus alrededores. Se debe hacer la siguiente
observacin; de tomar en cuenta slo los Valores Fiscales del Terreno donde se
ajuste el mismo de acuerdo a su Zonificacin, Ubicacin y Servicios.

CONSIDERACIONES VALORATIVAS
Enfoque Metodolgico
Como se explic anteriormente en este Informe, se considera
conveniente usar dos Mtodos Valorativos, a saber:

- Mtodo del Mercado para el Terreno (V.F)

- Mtodo del Costo para las Construcciones

Notas Importantes

Conceptos
Costo de Reposicin
Se define como la cantidad de dinero requerida para construir un
duplicado exacto del activo bajo avalo, a los precios corrientes.
Cuando los detalles constructivos sean imposibles de reproducir con los
mismos materiales, se utiliza el COSTO DE REEMPLAZO, que es el costo del
activo nuevo con unidades semejantes a precios corrientes.
Costo Histrico
Es el costo pagado por el activo al momento de entrar a formar parte del
Patrimonio del Propietario.
Depreciacin Acumulada
Es la prdida de valor del Costo Original, ocasionada por el deterioro
fsico y la obsolescencia funcional y econmica, entre otros.
En la segunda parte de la Ecuacin del Mtodo del Costo, dicha
depreciacin se sustrae del costo de reposicin.
Valor Actual
Es el Costo de Reposicin Depreciado, es decir, es la cantidad de dinero
al cual llegar el Activo si fuese expuesto en venta en un mercado abierto, bajo
condiciones tales que no el Comprador ni el Vendedor pudieran aprovecharse de
las exigencias del otro y actuando ambos en conocimiento de todos los usos y

propsitos del activo para los cuales est adaptado y de las restricciones
forzosas que sobre el pudiera existir.

Vida til
Es el perodo de tiempo durante el cual puede, razonablemente,
esperarse que el activo vaya a cumplir con la funcin para la cual fue diseado.
Vida til Remanente
Es el perodo de tiempo restante, a partir de la fecha de la valuacin,
que puede prestar un activo en condiciones normales de uso y mantenimiento.

Aplicacin del Mtodo

Terreno
Mtodo de Factibilidad del Desarrollo para Terrenos: este mtodo es exclusivo
para terrenos y se usa aplicando los principios del uso mejor y mayor, en ningn
momento puede ser hipottico, ya que est ajustado a aspectos reales, como es
la zonificacin que le corresponde, establecida en las ordenanzas municipales.
En funcin de ellos se proyecta una determinada obra, se construye y se vende,
con lo cual se obtiene un ingreso bruto. Luego se comienza a deducir todos los
gastos incurridos en el mismo (gastos administrativos, financieros, etc.), los
costos directos y la utilidad, lo que queda al final es el Valor del Terreno.

Valores:
V = T + CO + U
Donde:
V = Valor de Venta del rea til
T = Valor del Terreno en su estado actual
CO = Costo Total del Desarrollo
U = Lucro o Utilidad Empresarial

Valores:
VF = P (1 + r) n

Donde:
VF = Valor Futuro de la Inversin
P = Inversin del Promotor
R = Rendimiento esperado
N = Perodo de realizacin del Proyecto
Avalo

Terreno (V.F)
A continuacin el Mtodo de Factibilidad para determinar el Valor
Actual del Terreno.
VDF (Consejo Municipal)
Correccin:
Tipo Media Alta
Alcalda Sector Banco Obrero:
Registro Sector Banco Obrero:
IPC 2004-2005 = 90.8%

Bs/m2
Bs/m2
Bs/m2

Tipo Media Baja

Alcalda Sector Las Lajitas-Av. Sucre:
Av. Sucre:

=
=
=

Bs/m2
Bs/m2

Factor Ajuste = 1.50 Av. Sucre

Factor Ajuste = 2.00 Av. Bolvar
Precio Actualizado de Mercado Sector Las Lajitas
Av. Sucre 27.561,00/1.50 = 18.374,00 Bs/m2
Av. Bolvar 18.374,00/2.00 = 36.748,00 Bs/m2
PRECIO PROMEDIO: 27.561,00 Bs/m2
V.T: 7.312.15 M2
VALOR DEL TERRENO: Bs. 201.530.167,00
Bs.F 201.530,17

1.500,00
14.445,00
237.561,00

=
=

1.000,00
2.000,00

MTODO DE FACTIBILIDAD DEL DESARROLLO

Costos Directos
Construccin Bienhechuras
rea de Construccin Totales
2.497,30
Estructura de Concreto
600,00
500.000,00 300.000.000,00
Total Construccin
600,00
Obras Exteriores
00,0
Estacionamiento
00,0
Total Obras Exteriores
00,0
Total Costos Directos
300.000.000,00
Costos Indirectos (7.35% de C.D)
22.050.000,00
Proyecto y Estudio de Suelos
Acometidas
Inspeccin de Ingeniera
Habitabilidad
Seguros
Total Costos Indirectos
22.050.000,00
CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO (V.F)
rea del Terreno (M2)
7.312,15
Bs. 201.530.167,00
Bs.F
201.530,17

VALOR ACTUAL DE LAS BIENHECHURAS

Valor de la Construccin Tipo A = 322.050.000,00 Bs.
Factor de Depreciacin por edad y estado de conservacin: 1
Valor Actual de la Construccin: 322.050.000,00 Bs.

Construcciones

Mtodo del Costo

Costo de Reposicin

La metodologa utilizada para calcular el valor de las obras civiles, se

inicia con la estimacin del costo de reposicin, que no es ms que el costo de
construccin a precios actuales de esas obras civiles con una utilidad
equivalente a la que se est valorando, pero con materiales modernos y de
acuerdo con las mismas, diseo y distribucin actual. Para ello se tom en
consideracin los costos netos de construccin (mano de obra, materiales,
equipos y herramientas), los costos indirectos (proyectos, inspeccin,
permisologa, costos financieros y gastos administrativos) y por ltimo, la
utilidad empresarial e imprevistos.
Avalo de la Construccin existente
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN
Act,
No.

Descripcin de Partidas

1
2
3
4
5

C.T. Bs/M2 Bruto

Trabajo Preliminares
Infraestructura
Superestructura
Obras Exteriores
Otros Equipos

COSTO TOTAL CALCULADO

%
Partida

45.000,00
90.000,00
260.000,00
30.000,00
75.000,00

9.00
18.00
52.00
6.00
15,00

%
Ejecuci
n
100%
100%
100%
100%
100%

500.000,00

100%

100%

Costo Actual
Bs/M2 Bruto

500.000,00

45.000,00
90.000,00
260.000,00
30.000,00
75.000,00

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN = 500.000,00 Bs/m2

Coeficiente de Depreciacin
Este costo de reposicin, es castigado por su edad, vida til,
mantenimiento y estado de conservacin, de tal manera de lograr un valor que
se acerque al de mercado (valor actual).
Las Frmulas Bsicas utilizadas son:
D = {A + (1 A) x (CR VR)}
Donde:
A = es un factor introducido por Ross

CR = Costo de Reposicin
VR = Valor de Rescate
A = (e/v + e 2/2v2)
Donde:
e = edad
v = Vida til
c = es un factor estimado por Heidecke en funcin de cinco estados de
conservacin bsicos
Luego en Valor Actual de las construcciones ser igual al costo de
reposicin (CR) menos la depreciacin acumulada: D = 0
VA = CR D --> VA = CR
Aplicaremos a continuacin el referido mtodo para cada una de las
reas con anterioridad.
Los cinco estados de conservacin se expresan como:
1.- Nuevo o muy nuevo
2.- Regular (conservacin normal)
3.- Necesita reparaciones simples
4.- Necesita reparaciones importantes
5.- Inmueble que debe ser demolido
En nuestro caso de la Edificacin, tenemos lo siguiente:
Edad =
Vida til =
e/v=
Estado =
Factor R-H

0 aos
50 aos
0.00
1

COSTO ACTUAL
Clculo de la Depreciacin (Ross-Heidecke) Construccin Nueva
D = (Cr Cs) {dt + 1 (1 dt)}
Donde:
dt =
Depreciacin Tcnica
dt =
e = Edad aparente de la Edificacin
e = 50
V = Vida til de la Edificacin
V = 50
K = Factor de Estado de Conservacin
K = 0,00
Cr =
Costo de Reposicin
Cr = Costo de Salvamento
reposicin
Cs =
Valor de Salvamento
Cs = Total
Depreciacin:
VALOR ACTUAL:

No hay
318.469.000,00 Bs.

CONCLUSIN
Sobre la base de los criterios y mtodos empleados, el Valor Actual del
Inmueble propiedad de: ALIRIO JOS ARTEAGA GOMEZ, ubicado en la Av.
Estadium "Alfonzo Rios". Municipio San Carlos, Edo. Cojedes, de acuerdo al
presente informe, es:

DESCRIPCIN
Valor Fiscal (Mtodo del Mercado)

VALOR ACTUAL (Bs.)

Bs. 201.530.167,00
Bs.F
201.530,17
Bs. 318.469.000,00
Bs. F.
318.469,00
Bs. 520.000.000,00
Bs.F
520.000,00

Bienhechuras (Mtodos del Costo)

TOTAL AVALO

VALOR ACTUAL:
-

QUINIENTOS
VEINTE
520.000.000,00)

MILLONES

QUINIENTOS
520.000,00)

MIL

Fecha:

VEINTE

DE

BOLVARES

22-09-2007

Elaborado por:

Arq. Jos V. Moreno P.

C.I.V No. 48234 - S.O.I.T.A.V.E No. 832
SUDEBAN P-2262
Telfono: 0414-485.03.30

BOLIVARES

(Bs.

FUERTES

(Bs.F

Email: hmoreno7@hotmail.com

Propietario
ALIRIO JOS ARTEAGA GOMEZ

INFORME DE AVALO

Estructura de Unidad Oncolgica

Av. Estadium "Alfonzo Rios". Municipio San Carlos, Edo. Cojedes

Elaborado por:

Arq. Jos V. Moreno P.

C.I.V No. 48234 - S.O.I.T.A.V.E No. 832
SUDEBAN P-2262
Telfono: 0414-485.03.30
Email: hmoreno7@hotmail.com