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Leccin 12. La Compra y Venta de Bienes Inmuebles.

La compra y la venta, actan independientemente, pero siempre coexisten las


dos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto siempre se
deben tomar los dos casos individualmente.
La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal que
rige para l, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo que
tiene que ver con impuestos, gravmenes, servicios pblicos, etc.
El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago, del
recibo del bien inmueble, las caractersticas de la entrega, etc. Adems de
cumplir con los compromisos que se han pactado por las partes.
La compra venta de un bien inmueble o de un bien raz, como tambin se
llama al objeto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es una
actividad de doble va, que permite que dos individuos que tienen un objetivo
diferente, logren consolidar una misma y nica actividad, es decir para uno es
la venta y para el otro la compra.
Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales
actan como intermediarios o a nombre de otros, con el objeto de facilitar las
labores, trmites y actividades que se generan en el proceso de compra y
venta de cualquier tipo de bien inmueble.
La venta de un inmueble se puede ejecutar directamente sobre el objeto a
vender sobre el proyecto de ejecucin.

12.1. El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientes


etapas:

Consignacin del inmueble

Mercadeo del inmueble

Celebracin de la promesa de compraventa

Tramitacin de crditos ante entidades financieras

Firma de la escritura de venta e hipoteca

Entrega del inmueble

La consignacin del inmueble

En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicio


necesario para realizar la venta de su inmueble. Para ello gestiona una visita
de la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalan sus
caractersticas fsicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendar
reparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modificaciones en el precio de
acuerdo con las condiciones del mercado.
Una vez conocido el inmueble, se formaliza la consignacin a travs, de la
firma de un documento en el cual se relacionan las caractersticas del inmueble
en cuanto a nmero de habitaciones, rea, precio, etc.: tambin se especifica
la comisin para la inmobiliaria.
Se pueden efectuar diversos formatos para la consignacin del inmueble a la
agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que se
exigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble,
tales como:

Copia de Escrituras de compraventa anteriores.

Copia de Certificado de Libertad.

Recibos de pago de servicios pblicos y cuotas de administracin, si las


hubiere.

A continuacin se ejecuta la actividad de promocin mercadeo, de acuerdo


con las caractersticas especficas del inmueble de acuerdo como se ha hablado
de ello en el presente texto y una vez sea promocionado el inmueble, se inicia
la etapa de venta propiamente dicha; se encuentra el cliente interesado en
comprar; los trminos de la negociacin se plasman en el contrato de promesa
de compraventa.

12.1.2.

Firma de la promesa de compra venta

En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen vender


y comprar, respectivamente un bien inmueble, bajo determinadas
condiciones de precio, forma de pago, financiacin, condicin material
del inmueble, fecha de entrega y otros.

MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. ANEXO 4

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Por qu se celebra la promesa de compraventa?

Para garantizar que en fecha futura, comprador y vendedor celebrarn


un Contrato de Compraventa.

Para permitir al comprador tramitar los crditos que fuere necesarios.

Para dar tiempo al vendedor y para facilitar al comprador el anlisis de


los documentos necesarios, tales como escrituras, declaracin de
impuesto predial, certificado de tradicin y libertad (expresar quienes
han sido los diferentes propietarios del inmueble y las hipotecas o
gravmenes existen sobre el inmueble), entre otros.

Qu informacin debe contener la Promesa de Compraventa?


Debe incluir entre otros los siguientes aspectos:

Primero, identificacin del prometiente vendedor y de prometiente


comprador. Modelo Resumen del contrato de Promesa de Compraventa
(Vase en el ejemplo)

Segundo, determinacin del inmueble objeto de contrato, sealando


principalmente su direccin, linderos identificacin catastral y si est
sometido al rgimen de propiedad horizontal.

Tercero, determinacin del precio, forma de pago, financiacin y


estipulacin de arras o clusula penal.

Cuarto, indicacin de la fecha y hora y notara en que se perfeccionar


la escritura de compraventa.

Quinto, indicacin del ttulo a travs del cual el prometiente vendedor


adquiri el inmueble.

Sexto, estipulacin sobre la existencia de hipotecas o gravmenes sobre


el inmueble.

Sptimo, indicacin sobre la fecha en que entregar el inmueble.

Octavo, determinacin de la forma en que comprador y vendedor se


distribuirn los gastos de escrituracin.

Posteriormente se ejecuta la Minuta o Escritura de Compraventa, en la cual se


formaliza la transaccin de Compra y Venta del inmueble, se entrega
fsicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dicho
inmueble.
Se eleva a Escritura Publica en una Notaria a la que corresponda la zona el
contexto. sta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de la
promesa, y firma el vendedor y los nuevos propietarios a satisfaccin de
ambas partes.

MODELO DE MINUTA DE COMPRAVENTA. ANEXO 4

12.2.

Estrategias para la Adquisicin de Inmuebles

Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas


formas de hacerlo, dentro de las cuales encontramos:

10.2.1. De Contado. Donde el interesado paga la totalidad del monto


del bien inmueble, al recibir el bien inmueble y firmar la escritura de
venta.

10.2.2. Mediante un Crdito Hipotecario a travs de una entidad


financiera

10.2.3. Por Leasing, donde una empresa de leasing, se encarga de


comprar un inmueble de carcter productivo, por encargo especfico de
un cliente, para arrendrselo y posteriormente, dar la opcin de compra
del bien inmueble.

10.2.4. Por Titulacin Inmobiliaria, donde las propiedades se elevan


a ttulos valores, para ofertarlos al mercado inmobiliario.

10.2.1. De Contado:
La compra y venta de un bien inmueble es una transaccin de un monto
alto de dinero, por lo tanto es muy difcil encontrar la compra de un

inmueble
con
el
dinero
en
efectivo
para
ejecutar
la
negociacin. Igualmente, se requiere de un determinado tiempo para
ejecutar la legalizacin de la compra y la venta, de las partes.
Se ejecuta de la misma forma como se viene describiendo en ste
capitulo, cuando ya se tiene el comprador y ste cuenta con el valor del
inmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva a
Escritura, de manera que a la firma de sta, se entrega el inmueble.

10.2.2. Crdito Hipotecario

Derechos de los usuarios de un crdito hipotecario

Durante el trmite, gestin y duracin del crdito hipotecario, los usuarios


tienen el derecho a que la entidad crediticia les garantice transparencia total
en la liquidacin de las cuotas y les atienda en todo momento cualquier
inquietud o reclamo.

Firma De Escrituras de Compraventa e Hipoteca

Aprobado el crdito y realizado el estudio de ttulos y el avalo, la corporacin


solicita la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y sus
correspondientes trmites ante la notara y la oficina de registro y
beneficencia.
La escritura de compraventa expresa la negociacin realizada entre comprador
y vendedor: precio de venta, forma de pago y entrega del inmueble; contiene
fundamentalmente los trminos de la promesa de compraventa, un modelo de
minuta de contrato de compraventa, estos modelos se pueden encontrar
dentro del presente contenido temtico.
Realizados estos trmites, la corporacin realiza la liquidacin del prstamo y
su correspondiente abono al vendedor.
En sntesis, estos son los derechos de los usuarios:

1. Antes del crdito

Deben entregarle un folleto con todas las caractersticas y requisitos del


crdito.

Proyeccin del crdito as en el que se discriminen los abonos a capital y


a intereses (en UVR y pesos).

Valores que le aplicarn por concepto de seguros.

2. Contenido mnimo del pagar


El sistema de amortizacin que se usar, los gastos en la firma del
contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento,
identificacin clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y
UVR. Tambin especificarse claramente que el deudor tiene la libertad
de elegir la compaa que le expida seguros necesarios para el
crdito.

3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagar

Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crdito o cuotas.

Aplicacin de intereses por encima de las tasas permitidas.

Clusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones


unilaterales a las condiciones del contrato.

Restricciones para ceder o traspasar el crdito a otro establecimiento.

Notas o clusulas que permitan la capitalizacin de intereses.

4. Durante el crdito

La entidad solo puede cobrar interese despus del desembolso.

No se puede cobrar un inters de mora por cuotas no vencidas.

En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o parciales

Se puede pedir la cesin del crdito a otra entidad financiera; este


trmite no debe tardar ms de 10 hbiles.

La cesin a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto de


timbre.

Envo de extracto mensual con todos los detalles del crdito

El primer mes de cada ao, el banco debe enviar informacin sobre: el


comportamiento histrico del crdito, proyeccin para el ao en curso,
supuesto claros de inflacin

Si la proyeccin del ao pasado no coincidi, una explicacin de las


causas.

Cualquier abono al crdito se debe aplicar as: a) Primas de seguros b)


Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas en orden de
antigedad.

Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurdico.

Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia


inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crdito sea inferior
al 50 por ciento del bien. No obstante este perder su vigencia cuando la
deuda sea menor al 20 por ciento de este.