Está en la página 1de 3

ADMINISTRACIN DE HECHO DEL BIEN COMN

ARTICULO 973
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin y emprender
los trabajos para la explotacin normal del bien, si no est establecida la
administracin convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.
En este caso las obligaciones del administrador sern las del
administrador judicial. Sus servicios sern retribuidos con una parte de la utilidad,
fijada por el juez y observando el trmite de los incidentes.
1. PRELIMINARES
Se trata de un precepto relativamente novedoso en nuestra legislacin,
referan su actuacin solo respecto de determinados bienes inmuebles
comunes: "un fundo, una nave o un negocio industrial".
Otras legislaciones no reconocen esta figura, al menos con la amplitud y la
autonoma conceptual que la nuestra le confiere
El legislador ha conseguido recoger una figura aplicable en los casos de
inexistencia de las otras dos formas de gestin indirecta reconocida por el
Cdigo Civil, como son la gestin convencional y la gestin judicial
2. PRESUPUESTOS DE LA GESTIN INDIRECTA DE HECHO
La gestin de hecho tiene algunos presupuestos que conducen a su
aplicacin. El primer presupuesto es la ausencia de un administrador
convencional el segundo es la falta de nombramiento de un administrador
judicial y, el tercero es el de los copropietarios, que en ejercicio de su
autonoma privada no hayan tomado acuerdos de gestin directa de los
bienes comunes y vengan exigiendo su implementacin, de forma tal que la
gestin de hecho pueda convertirse en un obstculo para la eficacia de los
mismos. El objetivo es evitar que los bienes se pierdan o no sean
aprovechados eficientemente. Los presupuestos que hemos mencionado
son indicadores de la inaccin de los otros copropietarios.
3. ACCIONES PROPIAS DE UN GESTOR DE HECHO
La administracin de la cosa corresponde a todos en comn sin embargo,
cada uno puede tomar por s solo las medidas necesarias para la
conservacin de la cosa. Esa idea est implcita en nuestro artculo 976 del
Cdigo Civil en el que se establece que "el derecho de
disfrutar corresponde a cada copropietario".
Cada
copropietario
puede
iniciar las
acciones
tendientes
al
aprovechamiento de la cosa comn, hablamos, por cierto, de acciones
materiales, puesto que las jurdicas practicadas sobre la parte o el todo
quedarn sujetas a lo dispuesto por el artculo 978
El comportamiento de un administrador de hecho implica que realice la
gestin observando ciertos requisitos que permitan calificarlo como tal, lo

cual significa que se encuentra realizando actos que corresponden


nicamente a su inters.
En la gestin de hecho el desempeo de la actividad del copropietario que
ha asumido la misma, implica que el sujeto que la asume no acta
meramente en inters suyo, o movido por fines egostas, si cabe el trmino
todo lo contrario, este tipo de gestin se caracteriza por velar no solo por el
derecho propio sino tambin por el derecho, no tan ajeno, del resto de los
copropietarios.
4. SITUACIN JURDICA DEL GESTOR DE HECHO
a) Atributos y obligaciones
Para determinar, tanto los atributos como las obligaciones del
gestor de hecho ser necesario, remitimos a la regulacin que al
respecto existe para el caso de la administracin judicial, y aunque
se usa la palabra "obligaciones" resulta obvio, a estos efectos, que el
legislador se ha estado refiriendo tanto a las atribuciones como a las
obligaciones propiamente dichas.
El administrador se encuentra sujeto, entre otras cosas, a observar
regularidad en el reparto de las utilidades o a rendir cuentas con una
periodicidad no menor de 6 meses, todo lo cual lo nico que hace es
generar mayores obligaciones y atribuciones que las que
usualmente se observan en la realidad, con el consiguiente
incremento de responsabilidades y de ulteriores conflictos en los que
quienes se beneficiaron de la administracin de hecho, realizada
por quien de manera voluntaria y movido por el afn de evitar que la
falta de explotacin de los bienes perjudique a todos, alegarn
despus que cada una de las atribuciones y obligaciones puntuales
de la ley no fueron ejercidas diligentemente o cumplidas a cabalidad.
b) Retribucin
La compensacin al copropietario por las labores efectuadas durante
el tiempo en que actu como administrador de los bienes comunes
se determina, segn el artculo que comentamos, sobre base de la
utilidad que se genere como resultado de haber emprendido trabajos
y por realizar la explotacin normal de estos. Cabe aclarar que el
legislador ha sido enftico al mencionar que la retribucin se deduce
de la utilidad obtenida por la administracin de los bienes. En
efecto, segn el texto del artculo 973 del CC los "servicios sern
retribuidos con una parte de utilidad, fijada por el.
Es necesario conocer cul es la situacin del gestor de hecho si en
el desempeo de la administracin no obtiene utilidades o peor an,
si se generan prdidas
5. EXTINCIN
La administracin de hecho se mantiene mientras no sea solicitada la
administracin convencional o judicial, cuestin que merece un primer

cuestionamiento de carcter conceptual y un segundo de carcter prctico,


por las consecuencias que acarrea.
En cuanto a lo segundo, lo grave de la opcin legislativa es que al haberse
referido la cesacin en el cargo al momento de la solicitud se pone en
riesgo la continuidad de la explotacin de los bienes e incluso se puede
llegar a una situacin de abandono de los bienes, por cuanto se tendr que
esperar a que los copropietarios lleguen a un acuerdo para nombrar al
administrador convencional o, en su caso, que el rgano jurisdiccional
designe un administrador judicial.
En la prctica lo comn ser que el administrador de hecho permanezca en
el ejercicio fctico de sus atribuciones y obligaciones, caso en el cual el
problema al que venimos aludiendo, al menos en cuanto a los bienes, no
tendr relevancia: alguien se ocupar de ellos hasta la designacin del
nuevo administrador.