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La publicidad registral en el panorama mundial


actual
D. Rafael Arniz Eguren - Registrador de la Propiedad y
Secretario General del CINDER
Anales (I) 1996-1997. Centro para la investigacin y desarrollo del derecho registral
inmobiliario y mercantil
Sumario
Autor: D. Rafael Arniz Eguren
Cargo del Autor: Registrador de la Propiedad y Secretario General del CINDER
Pginas: 29-66
Id. vLex: VLEX-57755437
http://vlex.com/vid/publicidad-panorama-mundial-actual-57755437

Resumen
Introduccin. I. El Centro Internacional de Derecho Registral. II. Los Congresos
Internacionales de derecho registral. III. Las caractersticas del Registro Inmobiliario y
su relacin con otras instituciones. A) Notas definidoras de un sistema registral
idneo. a) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripcin registral. 1. Los que no
dan lugar a efectos especficos como consecuencia de la prctica de los asientos. 2.
Los llamados sistemas de inoponibilidad. 3. Los que aceptan la suficiencia del asiento
como medio de proteccin. b) El criterio cerrado o abierto en la admisin de derechos
inscribibles. 1. Los que siguen un criterio rgido respecto de los derechos que pueden
tener acceso al Registro y respecto de su contenido. 2. Los que siguen un criterio
flexible y abierto en la inscripcin de diferentes modalidades de derechos reales y de
amplio reflejo registra! de su contenido contractual. c) La compatibilidad y preferencia
de los derechos inscritos. d) La finca como unidad de cuenta del sistema. e) La
descripcin registral del inmueble objeto de inscripcin. 1. Los que parten de que la
identificacin de la finca se lleve a efecto por sus titulares. 2. Los que apoyan la
descripcin e identificacin de las fincas en datos catastrales. f) El cumplimiento de la
legalidad en la transaccin inmobiliaria. g) La funcin del Registrador. La calificacin
registral. h) La publicidad formal depurada. i) El apoyo informtico de la publicidad
registral. B) Relacin entre las instituciones registral y notarial. a) Funcin testifical
pura. b) La actuacin del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro de
documentos. c) La funcin del Notario en los ordenamientos que aplican el principio
de publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de titularidades. C)

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La relacin entre el Registro y el Catastro. a) La conveniencia del funcionamiento


unitario o diversificado del Catastro o Catastros y del Registro. b) La posibilidad de
implantacin de Registros inmobiliarios. IV. El panorama mundial de la publicidad
registral. A) Europa occidental. B) Europa Oriental. C) Amrica Anglosajona. D)
Amrica Latina. a) Sistemas nuevos de modelo argentino. b) Sistemas tradicionales de
origen europeo. 1. Puerto Rico. 2. Brasil. 3. Costa Rica. 4. Per. 5. Cuba. E) frica. F)
Asia. a) Japn. b) China continental. G) Oceana. Fuentes del trabajo.

Texto

Introduccin
I. El Centro Internacional de Derecho Registral
II. Los Congresos Internacionales de derecho registral
III. Las caractersticas del Registro Inmobiliario y su relacin con otras instituciones
A) Notas definidoras de un sistema registral idneo
a) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripcin registral
1. Los que no dan lugar a efectos especficos como consecuencia de la
prctica de los asientos
2. Los llamados sistemas de inoponibilidad
3. Los que aceptan la suficiencia del asiento como medio de proteccin
b) El criterio cerrado o abierto en la admisin de derechos inscribibles
1. Los que siguen un criterio rgido respecto de los derechos que pueden tener
acceso al Registro y respecto de su contenido
2. Los que siguen un criterio flexible y abierto en la inscripcin de diferentes
modalidades de derechos reales y de amplio reflejo registra! de su contenido
contractual
c) La compatibilidad y preferencia de los derechos inscritos
d) La finca como unidad de cuenta del sistema
e) La descripcin registral del inmueble objeto de inscripcin
1. Los que parten de que la identificacin de la finca se lleve a efecto por sus
titulares
2. Los que apoyan la descripcin e identificacin de las fincas en datos
catastrales
f) El cumplimiento de la legalidad en la transaccin inmobiliaria
g) La funcin del Registrador. La calificacin registral
h) La publicidad formal depurada
i) El apoyo informtico de la publicidad registral
B) Relacin entre las instituciones registral y notarial
a) Funcin testifical pura
b) La actuacin del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro de
documentos
c) La funcin del Notario en los ordenamientos que aplican el principio de
publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de titularidades

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C) La relacin entre el Registro y el Catastro


a) La conveniencia del funcionamiento unitario o diversificado del Catastro o
Catastros y del Registro
b) La posibilidad de implantacin de Registros inmobiliarios
IV. El panorama mundial de la publicidad registral
A) Europa occidental
B) Europa Oriental
C) Amrica Anglosajona
D) Amrica Latina
a) Sistemas nuevos de modelo argentino
b) Sistemas tradicionales de origen europeo
1. Puerto Rico
2. Brasil
3. Costa Rica
4. Per
5. Cuba
E) frica
F) Asia
a) Japn
b) China continental
G) Oceana
Fuentes del trabajo

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Introduccin

Las ideas que se van a exponer a continuacin pretenden dar una idea general del
alcance de la publicidad registral como sistema de garanta de los derechos sobre los
bienes inmuebles y de su eficacia en cuanto mecanismo bsico para evitar costos de
informacin y de vigilancia respecto de la titularidad de tales derechos. Por tanto, no
pretende ser un estudio de derecho comparado, aunque resulta inevitable la
referencia a determinadas caractersticas de los distintos ordenamientos jurdicos en
orden a la organizacin de los Registros inmobiliarios, tema nico al que nos vamos a
referir, puesto que el estudio de la publicidad propia de los Registros mobiliarios o de
los Registros mercantiles excedera, con mucho los lmites breves de esta
intervencin.
As, si se clasifican los diferentes sistemas sobre publicidad inmobiliaria de acuerdo
con los principios que inspiran a cada uno de ellos, cabra simplificar su contenido en
funcin de los efectos que genera la inscripcin. Es el criterio tradicional, que pone en
relacin la normativa registral o hipotecaria con la respectiva tradicin civil de cada
pas y que da lugar a distinciones profundas de concepto que no responden, sin
embargo, a la realidad prctica. De hecho, es perfectamente posible que sistemas

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deficientes desde el punto de vista tcnico aseguren suficientemente el trfico


inmobiliario, debido a su implantacin social y la seriedad en su organizacin y
llevanza, y que, en cambio, otras instituciones nacionales, perfectamente ajustadas a
principios tericos, constituyan ejemplos de ineficacia en las finalidades que
persiguen. Esta realidad es muchas veces ms importante que la pura diferenciacin
terica a que estamos tan acostumbrados los hipotecaristas profesionales.
Es ms, esta situacin ha dado lugar a que en la historia de los Congresos
Internacionales de Derecho Registral se haya producido un fenmeno notable. En una
primera fase, que alcanza prcticamente a los nueve primeros, las discusiones
tcnicas han versado sobre principios hipotecarios en su funcin de criterios
inspiradores de la realidad normativa registral de cada nacin. Este fenmeno ha
esterilizado a veces los debates, ante la necesidad de que el pronunciamiento tcnico
concreto fuese asumible por los diferentes especialistas, y ha generado, adems, una
cierta competitividad dialctica sobre las virtudes puramente tericas de
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cada sistema. A pesar de ello ha servido, como veremos luego para centrar y
consolidar una serie de conceptos previos que, de una parte, han permitido un cierto
lenguaje comn y, de otra, han facilitado el entendimiento de los especialistas en
problemas ms universales.
Esta ltima idea se ha manifestado con mucha claridad en los dos ltimos Congresos
celebrados, respectivamente, en Pars y en Lisboa, de tal forma que sus Conclusiones
se han elevado sobre la realidad legal de los pases intervinientes, para pasar a
resolver las cuestiones planteadas en funcin de los intereses sociales concurrentes.
Por utilizar una terminologa que nos es comn en Espaa, y ello slo parcialmente, se
ha pasado de considerar la publicidad registral desde el punto de vista de la
jurisprudencia de conceptos, a tener en cuenta perspectivas de la jurisprudencia de
problemas.
He utilizado la referencia a los Congresos Internacionales de Derecho Registral, cuya
primera manifestacin se produjo en Buenos Aires en 1.972, porque hasta su
aparicin no exista ni siquiera la idea de que la publicidad registral de los derechos
inmobiliarios pudiera plantearse a nivel mundial, con un trmino que parece hasta
pretencioso. La verdad es que nuestra intencin no es esta ni mucho menos. Lo sera,
si en esta breve intervencin intentsemos desarrollar cada legislacin desde el punto
de vista de sus caractersticas jurdicas, para lo cual el que os habla no se siente
capaz en absoluto, salvo en lo que se refiere al examen de algunas consideraciones
generales.
Ahora bien, a partir de hace unos pocos aos, ha surgido una idea que se est
divulgando con la velocidad y capacidad de difusin de los conceptos acertados.
Puede expresarse en dos sentidos. Desde el punto de vista negativo, sin un sistema
de derecho preventivo que asegure el conocimiento previo de la titularidad del
transmitente y garantice la del adquirente se disparan los costos de informacin sobre

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el derecho a adquirir y de defensa del derecho adquirido, lo que supone una grave
distorsin del mercado inmobiliario y un elemento impeditivo del propio desarrollo
econmico. Desde el punto de vista positivo, se entiende que el mejor sistema de
seguridad preventiva en materia inmlobiliaria es el del Registro de la Propiedad
dotado de determinados efectos.
Sin embargo, no vamos a desarrollar este conjunto de conceptos, de cierta
complejidad y que han sido objeto de exposicin en varios trabajos recientes, entre
los que cabe citar al publicado por Fernando Mndez Gonzlez, como prlogo a la obra
"Calificacin Registral", editado por el Colegio de Registradores bajo la direccin de
Francisco Javier Gmez Glligo. nicamente citaremos, como dato que llama
poderosamente la atencin sobre este enfoque de la institucin del Registro, que el
Banco Mundial constituye la organizacin de sistemas de publici[Pgina 31]
dad registral en los pases que carecen de este mecanismo jurdico en uno de sus
objetivos prioritarios. De ah que entendamos que la configuracin de un Registro de
la Propiedad no constituye un problema especfico de determinados ordenamientos
jurdicos, de acuerdo con su peculiar regulacin civil de los derechos sobre inmuebles,
sino que se convierte en una necesidad que afecta a todas las naciones, en la medida
en que el aseguramiento del mercado interesa a todos los ciudadanos y gobiernos, sin
excepcin. Por eso hablamos de la publicidad registral en el mundo, con la intencin
de subrayar esa idea que responde, precisamente a ese inters universal.
De acuerdo con esta premisa la exposicin se centrar en varios aspectos diferentes.
As, contemplaremos en primer trmino y de forma muy sucinta, las caractersticas
del Instituto Internacional de Derecho Registral, (CINDER), ya que se trata de la nica
organizacin que estudia el problema del Registro Inmobiliario con una visin
transnacional. En segundo lugar, nos referiremos a algunos pronunciamientos bsicos
de los Congresos Internacionales ya celebrados y, por ltimo, a la realidad actual de la
publicidad inmobiliaria en funcin de determinados parmetros que se alejan un tanto
de los puntos comnmente utilizados para la comparacin de sistemas. Concluiremos
con la perspectiva actual del problema, tanto en aquellos pases donde la publicidad
registral constituye una institucin plenamente admitida en su ordenamiento, como
de aquellos otros en que esta realidad no existe o tiene efectos muy dbiles por
diferentes razones.

I. El Centro Internacional de Derecho Registral

El Centro Internacional de Derecho Registral naci en Argentina, en 1.972, con ocasin


de la celebracin del primer Congreso Internacional, que haba sido convocado por el
Registro Pblico de Buenos Aires en unin del Instituto Registral de la Universidad
Notarial Argentina. La propuesta en concreto fue formulada por la delegacin de
Puerto Rico y dio lugar a la redaccin del Acta Fundacional y a la puesta en marcha del
Centro Internacional, para cuya Sede inicial se design a Buenos Aires y cuya

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Secretara General se encomend al Dr. Scotti, encargado del Registro Pblico de la


Capital Federal.
Resulta interesante que la convocatoria del primer Congreso y el nacimiento del
CINDER tuvieran como motivo inicial la reforma profunda del sistema registral de la
provincia de Buenos Aires, que organiz un nuevo procedimiento de publicidad
registral, basado en el principio de folio real y cuya implantacin se bas, como
principal novedad, en un fuerte apoyo informtico. En este aspecto la reforma
argentina fue pionera y marc un criterio que luego ha sido seguido, con matices de
todo tipo, por la mayora de los pases.
[Pgina 32]
A partir de su creacin, el Centro Internacional de Derecho Registral experiment una
fuerte expansin sobre todo en Iberoamrica y en algunos pases de Europa
Occidental. Su actividad esencial se centr en la organizacin y celebracin de
Congresos Internacionales, de los que hablaremos a continuacin, y su virtualidad
ms destacable es precisamente la antes citada. El CINDER ha permitido que los
especialistas en derecho registral hayan dispuesto de un foro de conocimiento mutuo
y de discusin tcnica, sin el cual la situacin actual sera imposible. |
Por otra parte, el Centro Internacional se organiz como un organismo no
gubernamental, del que formaran parte Institutos y Centros de Estudio de los
diferentes estados, cuya actividad se centrase en la materia registral. La idea ha dado
un buen resultado, si bien en los ltimos tiempos se hace necesario una revisin del
sistema, por las razones que luego aludiremos.
En un segundo momento, cuyo comienzo se centra en 1.982, el CINDER designa como
Secretario General a un Registrador espaol, Eugenio Fernndez Cabaleiro y traslada
su sede a Madrid. En esta segunda etapa, se produce un nuevo grupo de adhesiones,
se contina con la actividad de Congresos, a los que se dota de una mayor frecuencia
temporal y, en trminos generales, se consolida la institucin. El CINDER no es ya una
idea original de porvenir incierto, sino una institucin consolidada que ha llegado a
formular un cuerpo de doctrina registral de indudable importancia. Es ms,
determinadas conclusiones formuladas por sus Congresos han pasado a formar parte
de algunos ordenamientos. En Espaa, por ejemplo, los criterios recogidos en la
legislacin urbanstica sobre materia registral son plenamente coincidentes con los
consejos del Centro Internacional.
Al final de la segunda etapa que hemos citado, concretamente en el Congreso de
Lisboa, se consolida la sede de la institucin en Espaa, se nombra nuevo Secretario
General a otro espaol y, sobre todo, se alumbra una nueva situacin cuyo origen ha
de buscarse en la idea que antes apuntbamos. La publicidad registral se considera el
mecanismo ideal para asegurar el trfico inmobiliario, para dotar de garanta a los
"property rigths" y para implementar, desde el punto de vista jurdico, los mecanismos
ms adecuados para abaratar los costes de transaccin en la contratacin
inmobiliaria.

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Este fenmeno ha dado lugar a dos consecuencias importantes. De una parte, el


CINDER ha de convertirse en una institucin que, sin perjuicio de sus finalidades
anteriores, desarrolle una actividad de coordinacin y de relacin entre distintos
pases que antes estaba ms desdibujada. De otra, resulta difcil que sus miembros
tengan en todo caso el carcter de instituciones cientficas o de investigacin, puesto
que muchas naciones con un escaso desarrollo econmico y, sobre todo,
[Pgina 33]
carentes de una organizacin adecuada de la sociedad civil con instituciones
independientes de las Administraciones pblicas, desean incorporarse al Centro a
travs de los propios Organismos pblicos los que se ha encomendado por el poder
poltico la implantacin de Registros de la Propiedad. Es el caso normal en los
llamados pases del Este europeo.
Por tanto, el Centro Internacional de Derecho Registral tiene ante si un panorama
nuevo y extraordinariamente sugestivo. De hecho, el ao pasado, se ha ampliado su
base geogrfica a nuevas naciones europeas, americanas y africanas y se han creado
tres Delegaciones con sede respectiva en Francia, Buenos Aires y Marruecos, con el fin
de facilitar y diversificar su actividad de manera ms regionalizada. De todos modos,
esta misma actividad es difcil de comprender sin un anlisis sucinto del contenido de
los distintos Congresos Internacionales, lo que nos lleva al segundo punto de los
anunciados antes.

II. Los Congresos Internacionales de derecho registral

Como decamos antes, la celebracin de Congresos ha constituido hasta la fecha la


principal labor del Centro Internacional. Se han organizado once, el primero en Buenos
Aires y, a continuacin en Madrid, en San Juan de Puerto Rico, en Mxico, en Roma, en
Madrid, por segunda vez, en Ro de Janeiro, Buenos Aires, tambin en segunda
edicin, en Torremolinos, en Pars y en Lisboa, este ltimo en octubre del ao pasado.
Sealbamos al principio que en la historia de los Congresos cabe distinguir dos
diferentes etapas, segn que el espritu de sus discusiones se centrase en el estudio
de principios tericos, con un fuerte respeto a las peculiaridades nacionales o, ms
adelante, en la cobertura jurdica de problemas sociales y econmicos ms
universales. Sin embargo, en su estudio ms pormenorizado es conveniente matizar
un poco ms, puesto que la observacin anterior peca de cierta simplificacin.
As, desde el punto de vista de su contenido, no cabe duda de que las Conclusiones
jurdicas ms importantes se centran en la llamada Carta de Buenos Aires, aprobada
en el primer Congreso, que constituy un esfuerzo terico de enorme importancia,
sobre todo si se tiene en cuenta que se adelant notablemente a necesidades que se
han hecho patentes muchos aos ms tarde. En tal sentido, del conjunto de principios
contenidos en la Carta, destacan una serie de ideas. En primer lugar, que sus

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pronunciamientos se aprueban con independencia de que aparezcan recogidos en los


diferentes ordenamientos nacionales, criterio inicial que no se sostuvo con igual
fuerza en posteriores Congresos. En segundo trmino, que
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constituyen principios bsicos de todos los sistemas regstrales tcnicamente
desarrollados el relativo a la intervencin de profesionales especializados, el de folio
real, el de autenticidad de los documentos inscribibles, el de calificacin del
Registrador en orden a la legalidad del ttulo, el de preferencia entre derechos por
razn de su fecha de ingreso en el Registro y, sobre todo, los que hacen referencia a
los efectos del asiento, tanto desde el punto de vista de la presuncin de la existencia
y pertenencia del derecho, como de la presuncin legitimadora para quien adquiere
confiado en el contenido del Registro.
La Carta de Buenos Aires ha tenido, adems, la virtualidad de convertirse con el paso
de los aos en una especie de norma bsica, siempre respetada en los Congresos
ulteriores y a la que existen constantes referencias en las Conclusiones a que se ha
llegado en estos ltimos. Sin embargo, no ha tenido la misma virtualidad en un
aspecto concreto, muy caracterstico del ordenamiento argentino. Nos referimos a la
certificacin con reserva de prioridad, perfectamente explicable en los ordenamientos
del cono sur de Amrica, pero de muy difcil encaje en sistemas de corte continental
europeo.
El II Congreso se celebr en Madrid, en 1.974 y supuso la consolidacin de este tipo de
reuniones. Trat de un tema, que luego no ha tenido consecuencias prcticas en los
ordenamientos nacionales y que consisti en la aprobacin de un Proyecto de Ley
uniforme sobre la registracin de bienes muebles, cuyo nico efecto puede rastrearse
en la decisin reglamentaria espaola de diversificar el Registro Mercantil y un futuro
Registro mobiliario, que ha trascendido exclusivamente en el tratamiento
independiente del Registro de Buques. Por lo dems este Congreso ratific la
conveniencia del folio real como mecanismo de centralizacin de la informacin
registral y estudi las caractersticas esenciales de lo que ms adelante se convertira
en el proceso de informatizacin de las Oficinas Registrales.
El III Congreso, que tuvo lugar en San Juan de Puerto Rico, en 1.977, volvi a insistir
en el tratamiento de la registracin mobiliaria, y en el principio de titulacin pblica,
pero quiz sus pronunciamientos mas interesantes se refieren a un problema
concreto, el del estado de prehorizontalidad, todava no resuelto en la mayor parte de
los ordenamientos, pero cuya importancia actual no puede desconocerse, ya que
trasciende al mbito propio de los derechos de los consumidores, a la comunidad de
construccin e, incluso, a figuras como la permuta de suelo por vuelo de constante
aplicacin en la prctica de los pases ms desarrollados.
El IV Congreso, organizado en Mxico en 1.980, es quiz uno de los ms importantes
por la transcendencia de los temas tratados. De una parte, delimit la figura del
Registrador, como un profesional pblico, con decisin independiente. De otra, atac

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la siempre fundamental cuestin de la relacin entre el Registro


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como institucin de derecho preventivo y el Catastro, como rgano pblico de
definicin grfica del territorio. Por ltimo, se refiri a la relacin entre el fenmeno de
transformacin del suelo y las tcnicas urbansticas y el Registro, con un cuerpo de
doctrina que ha influido directamente en algunas legislaciones como la nuestra.
El V Congreso, celebrado en Roma en 1.982, se dedic a temas puntuales. Destaca en
l, adems de la decisin de traslado de la sede del CINDER a Espaa, una primera
preocupacin por el contenido y caractersticas de la hipoteca, figura que hasta
entonces no haba sido tratada en reuniones internacionales, pese a su indudable
importancia. Estudi, adems, la figura del conjunto inmobiliario, con algn trabajo
espaol muy destacable, la adquisicin de bienes por extranjeros y la rectificacin del
Registro. :
El VI Congreso, que tuvo por sede Madrid, en 1.984, adems de instituciones
determinadas, como la inscripcin de bienes demaniales y de limitaciones
provenientes del derecho pblico, el leasing"y el derecho de superficie, introdujo una
cuestin, que hoy resulta transcendental. Nos referimos a las limitaciones jurdicas en
la utilizacin de la tcnica de procesamiento de datos, aspecto bsico del
funcionamiento del Registro, que hoy se refleja de forma directa en las cuestiones
referentes al derecho a la intimidad personal y en los lmites al acceso a archivos
informticos.
Los Congreso VII y VIII, celebrados, respectivamente en Ro de Janeiro y Buenos Aires,
en 1.987 y 1.989, pueden considerarse de transicin y se dedicaron a temas muy
puntuales, como la cotirularidad en el derecho inscrito, la inscripcin de negocios
fiduciarios y condicionales, los asientos provisionales, el parcelamiento de tierras, y la
hipoteca mobiliaria, adems de ratificar la doctrina de anteriores reuniones,
especialmente la de Mxico y la de Madrid de 1.984, en orden a la funcin del
Registrador y a la relacin ente informtica y seguridad jurdica. Fueron, quiz, los
Congresos en los que ms destac la tendencia a enfrentar particularismos
nacionales.
El LX Congreso se convoc en Espaa, concretamente en la localidad de Torremolinos, en 1.992. Constituy la primera reunin en la que se discutieron temas
caractersticamente transnacionales como la relacin de la institucin registral con la
entonces denominada Comunidad Europea y otras comunidades internacionales, as
como la libre circulacin de capitales. Destac el Congreso la importancia cada vez
mayor de la internacionalizacin de las relaciones econmicas y su necesario reflejo
en los distintos Registros nacionales, lo que supone el ensanchamiento del principio
de legalidad, en cuanto excede o exceder previsiblemente de los ordenamientos
propios de cada pas. Por otra parte, al tratar de la proteccin
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registral de los negocios inmobiliarios introdujo la nocin del inmueble y del derecho
real inmobiliario como bien de consumo y la necesaria consideracin del mbito
normativo que protege al consumidor en la labor de calificacin y asesoramiento que
corresponde al Registrador. Por ltimo, es necesario destacar que sent las bases y
principios que ha de acomodarse la institucin del Registro Mercantil, tema que hasta
entonces no haba sido tratado. El IX Congreso, en definitiva, recuper en cierto modo
el espritu del primer Congreso de Buenos Aires y estudi temas de carcter general
de indudable importancia.
El X Congreso tuvo lugar en Pars, en 1.994. Volvi a insistir en el tratamiento del
Registro Mercantil o de Comercio, pero, sobre todo, marc una serie de criterios en
materia de hipotecas. Por una parte, estudi la funcin de esta figura en el sistema
financiero, en contraposicin al sistema de crdito personal, se refiri a la relacin
ntima entre el crdito y su garanta, distingui entre la hipoteca de trfico y de
seguridad, trat del tradicional problema entre la proteccin del acreedor hipotecario
y el principio de conservacin de la empresa, ratific las ideas expuestas en Roma
sobre las ventajas del mercado hipotecario secundario y admiti la existencia y
conveniencia de hipotecas con efectos directos en diferentes pases, sobre la base de
la institucin que empieza a ser denominada "eurohipoteca". Desde otro punto de
vista sent las bases o principios a que ha de acomodarse la garanta hipotecaria,
como figura jurdica esencialmente registral.
Por fin, el XI Congreso, celebrado el pasado ao en Lisboa, se ha destacado por la
definicin de criterios sobre la funcin del Registro como medio esencial de
abaratamiento de costes de transaccin y como mecanismo bsico para el desarrollo
econmico. Destaca en esta reunin la asistencia de numerosos pases del Este
europeo y de delegaciones africanas, y, sobre todo, el inters de estas naciones en la
implantacin de un Registro que asegure la titularidad privada y la capacidad de
decisin del ciudadano en el trfico inmobiliario que constituye una realidad nueva en
los pases que provienen del llamado"socialismo real". A mi juicio, este enfoque de las
discusiones y de las Conclusiones del Congreso de Lisboa suponen el mayor avance
en el tratamiento del Registro desde la primera reunin de Buenos Aires e implica un
tratamiento universal del problema registral que abre vas insospechadas para los
especialistas y justifica, entre otras actuaciones, la propia creacin de Institutos como
el CIDDRTM. El Congreso de Lisboa sirvi, adems, como centro de relacin entre
pases con una tcnica registral desarrollada y otros carentes de este sistema de
seguridad preventiva del trfico, facilit acuerdos puntuales entre ellos y destac que
los particularismos nacionales carecen de importancia ante el protagonismo
econmico de la institucin a nivel mundial.
La realidad es que el tema propuesto era el de la definicin de los principios que
deberan afectar a la inmatriculacin o primera inscripcin en Registros Jur[Pgina 37]
dicos, cuestin que al final se resolvi en funcin de la realidad propia de los distintos

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grupos de pases en lo que se refiere al desarrollo de sus propias instituciones. En


definitiva, la exigencia social y econmica de implantar un Registro Jurdico de
carcter inmobiliario prevaleci sobre problema jurdicos puramente tcnicos. Desde
otro punto de vista, el IX Congreso, volvi a incidir en el problema del Urbanismo,
especialmente en lo que se refiere a la creacin de nuevas fincas en procesos de
transformacin del suelo, cuestin de indudable importancia, sobre todo en naciones
de corte europeo y occidental, pero es necesario reconocer que la cuestin perdi
protagonismo ante las ideas anteriores.
En definitiva, puede decirse que los Congresos Internacionales de Derecho Registral
constituyen un ejemplo de doctrina comparativista en el mbito jurdico. Difcmente
se encuentra en el mundo un conjunto de Conclusiones en una materia tan compleja,
desarrolladas a lo largo de veinticinco aos, estudiadas con profundidad, en un
ambiente de distensin y de cordialidad y con la pretensin unnime de superar
dificultades y de llegar a criterios comunes. Lo que empez como una reunin de
especialistas, fundamentalmente de origen hispano, se ha convertido en un foro de
discusin consolidado y capaz de suministrar soluciones, no slo a los profesionales
del Registro, sino a problemas econmicos de importancia bsica en el desarrollo
econmico y social de las distintas naciones y comunidades internacionales.

III. Las caractersticas del Registro Inmobiliario y su relacin con otras


instituciones

Despus de exponer estas breves ideas sobre el Centro Internacional de Derecho


Registral y sobre las Conclusiones de los distintos Congresos sobre la materia,
fundamentales, a mi juicio, para enfocar el nudo de esta conferencia hemos de
referirnos ahora a la distinta realidad de la institucin registral. Para ello pueden
utilizarse diferentes criterios, como apuntbamos antes en la Introduccin. La realidad
es que la comparacin entre procedimientos jurdicos de Registro se apoya
esencialmente en el estudio de los efectos de la inscripcin, en definitiva en el juego
de los llamados principios hipotecarios inducidos del sistema alemn en los distintos
ordenamientos. Sin embargo, tales comparaciones pecan a veces de un excesivo
conceptualismo mal entendido fuera de la especialidad. As para un tcnico en la
materia registral, es evidente la importancia de la distincin entre la inscripcin
constitutiva del derecho inscrito y la declarativa de un negocio ya dotado de eficacia
antes de su acceso al Registro. Sin embargo, para un promotor inmobiliario, lo
esencial es que, despus de la decisin sobre la adquisicin de la propiedad de un
terreno y de los clculos sobre su posible explotacin econmica,
[Pgina 38]
pueda asegurarse de que su transmitente tiene el carcter de titular legtimo y, sobre
todo, que su adquisicin no se ver sometida a un proceso de eviccin. En definitiva,
que existe una institucin pblica que protege su transaccin y que le evita
preocupaciones sobre su nueva titularidad y las cargas o los gravmenes a que est
sometida, as como gastos en la defensa de su derecho. En el fondo le da lo mismo el
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tecnicismo, puesto que lo que desea es que la institucin funcione.


Como es natural la doctrina registral, especialmente la espaola se ha detenido en el
anlisis comparativo de sistemas desde el punto de vista conceptual y no tanto desde
la perspectiva de la eficacia social de cada tipo de Registro o de su gestin especfica.
Sin embargo, en este breve apunte parece lgico que contemplamos tambin estos
aspectos, descargando un poco los anteriores. En este sentido, puede ofrecerse un
ejemplo que tiene por objeto el sistema francs. Este procedimiento de registro,
basado en el depsito de ttulos y en el folio personal, hoy corregido en parte, no se
considera en la doctrina como un dechado de tcnica hipotecaria. No obstante, el
Banco Mundial lo alaba por su eficacia, debido a la seriedad de su gestin en la propia
Francia. Dicho de otra forma, no se destaca tanto el sistema en s, como la
Administracin a cuyo cargo se encuentra.
Pues bien, teniendo en cuenta todo lo dicho, el panorama de la publicidad registral en
los diferentes pases y reas geogrficas es muy variado. Para su examen cabe
distinguir diferentes parmetros cuya principal dificultad nace de su falta de
homogeneidad, lo que hace muy complicada su comparacin. De todas formas cabra
pensar, a efectos puramente dialcticos en un sistema en el que se cumplieran una
serie de requisitos ideales, si bien hay que advertir previamente que en ningn
ordenamiento jurdico es posible encontrar ese modelo, ya que el procedimiento
aceptado en cada nacin es la consecuencia directa de sus precedentes de derecho
civil, de las circunstancias que concurrieron en el momento de su implantacin, del
desarrollo social y econmico de cada pas y del rgimen de exigencia que se
demanda de las Administraciones Pblicas.
De todas formas, para configurar el modelo, al cual referir la situacin actual, habran
de tenerse en cuenta dos fuentes de ideas. De una parte, la doctrina sentada en los
Congresos, a que antes nos hemos referido, y que constituye un ejercicio de
abstraccin de principios tomada de los ordenamientos en los que se reconoce la
existencia de un Registro basado en principios aceptados en cuanto a su eficacia y
fundamento jurdico. De otra, las recomendaciones o, dicho con mejor criterio, las
exigencias que los Organismos econmicos internacionales predican de cualquier
sistema de publicidad con el fin de que la institucin registral cumpla con los fines que
de ella se esperan. Pues bien, si se tienen en cuenta ambos aspectos, cabe distinguir
una serie de notas distintivas de ese sistema ideal, concretado, como decamos antes,
en un Registro destinado a la publicidad inmobi[Pgina 39]
liara. Tales notas o caractersticas pueden centrarse en los efectos de la inscripcin,
en el carcter cerrado o abierto en la admisin de derechos inscribibles, en la
determinacin registral de la compatibilidad y preferencia de derechos, en la
consideracin de la finca como unidad de cuenta, en los procedimientos de
descripcin del inmueble objeto de los asientos, en el cumplimiento de la legalidad y
la transcendencia de la calificacin del Registrador, en el sistema de publicidad formal
y en la relacin entre la publicidad registral y la tcnica informtica.

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Adems, para precisar, aunque sea de forma muy general, las notas que van a ser
objeto de exposicin, es necesario examinar brevemente la relacin del Registro con
otras dos instituciones de importancia bsica. De una parte la funcin notarial y, de
otra, el Catastro. Trataremos los distintos temas en apartados diferentes.

A) Notas definidoras de un sistema registral idneo


a) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripcin registral

La primera nota distintiva de un sistema de Registro inmobiliario idneo para el


cumplimiento de los fines a que est destinado es el su eficacia en orden a la
seguridad sobre la titularidad publicada y la del adquirente de la misma. Se trata de
una cuestin esencial, en la que cabe distinguir, simplificadamente, tres tipos de
Registro inmobiliario.

1. Los que no dan lugar a efectos especficos como consecuencia de la


prctica de los asientos

Se trata de instituciones cuya nica finalidad prctica es la de facilitar el conocimiento


del titular y el alcance del derecho, pero sin garantizar uno u otro aspecto. No
eliminan la incertidumbre del adquirente sobre la titularidad del transmitente, sino
que se limitan a facilitar la valoracin del riesgo de privacin de la titularidad del
adquirente, a efectos de determinar la prima del inevitable seguro de ttulos. Se
denominan hoy'Trivate convenyacing systems", que podra entenderse en nuestro
idioma como sistema de toma de datos sobre convenciones o contratos. Su
inconveniente bsico consiste en que el apunte registral, si se quiere utilizar esta
expresin, carece prcticamente de efectos presuntivos, y solo sirve para facilitar el
estudio de la titularidad y de las cargas existentes sobre el inmueble, de forma que
pueda valorarse el riesgo de eviccin, o de aparicin de un mejor derecho, a afectos
de constitucin de un seguro de riesgo a favor del adquirente, denominado
comnmente, como decamos antes,"seguro de ttulos".
[Pgina 40]
Ahora bien, como consecuencia de la aplicacin de este criterio, la garanta consistir,
en el mejor de los casos, en la recuperacin del capital asegurado, no en el
mantenimiento del derecho adquirido. Por tanto, no se dan las caractersticas de un
sistema registral, en sentido propio, aunque pueden constituir un buen archivo de
datos. La garanta del trfico se centra de forma casi exclusiva en la institucin del
seguro. Como veremos luego, se trata de procedimientos caractersticos de pases con
tradicin jurdica anglosajona, si bien con algunas excepciones como la australiana y
la moderna creacin de un Registro con eficacia propia en Gran Bretaa. En realidad,
no puede hablarse de publicidad registral en sentido propio, puesto que el acento del
sistema se pone en la actuacin de profesionales dedicados al estudio de la situacin

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jurdica antecedente/'solicitors", y en el mecanismo del seguro, como nico medio de


asegurar la recuperacin patrimonial del inversor cuando el negocio de adquisicin
deviene ineficaz.

2. Los llamados sistemas de inoponibilidad

En la tcnica econmica se vienen denominando "Registration of deed systems", es


decir Registro de documentos. La inscripcin registral, generalmente en folios
personales, produce el efecto de que solo los titulares de los que han accedido a la
proteccin registral pueden oponer su situacin frente al que pretende la titularidad
firme y definitiva. Se produce, por tanto, una disminucin de la incertidumbre en el
adquirente, pero no en la medida necesaria. El Registro no identifica al titular cierto,
pero acota el grupo de los posibles titulares ciertos. Pues bien, el que pretende la
titularidad segura y definitiva solo puede acudir a dos mecanismos. El primero,
consistente en la purga de los dems derechos inscritos mediante una decisin
judicial basada en la prescripcin, en la contencin sobre la validez de los respectivos
ttulos o en la indemnizacin por la desaparicin de los derechos incompatibles. El
segundo, si el primer mecanismo es ineficaz o demasiado lento supone
necesariamente la contratacin de un seguro que cubra el riesgo de prdida de la
titularidad.
Este tipo de sistemas, caracterstico de los ordenamientos de tradicin francesa, pone
su acento en procurar que todos o la mayor parte de los ttulos que han generado una
mutacin real accedan a un sistema de publicidad y se depositen en el Registro, de
forma que, como deca antes, se acote registralmente el entorno de los derechos que
hay que tener en cuenta a efectos de una posible contencin o de una posible purga.
Normalmente su forma de organizacin es de folio personal, con excepciones, y sus
efectos ms radicales se centran en la proteccin del acreedor hipotecario, pero no
han evolucionado hasta la plena proteccin de adquirente del dominio u otros
derechos no hipotecarios.
[Pgina 41]

3. Los que aceptan la suficiencia del asiento como medio de proteccin

Su caracterstica ms importante consiste en que su informacin y los efectos


protectores del asiento se refieren a la titularidad y a la delimitacin del derecho, a las
cargas que lo gravan, cualquiera que sea su origen, as como a las facultades
dispositivas del dueo. Se agrupan bajo la denominacin de "Titles registration
systems" o Registro de titularidades y su origen y principios se sitan en el derecho
germnico. Para concretar de forma breve su efecto esencial puede utilizarse el
trmino "intabuladn del derecho". Desde el momento en que el derecho se publica
en el Registro, el "derecho publicado" es el nico que necesita conocer quien pretenda
contratar sobre el mismo. En este sentido, producida la intabulacin es indiferente
para quien pretende contratar que existan o no titulares extraos al contenido del
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Registro, puesto que la informacin que recibe de ste goza de una presuncin de
exactitud e integridad. Se trata de una situacin jurdica similar a la de la letra de
cambio. Al tenedor le basta la aceptacin por el librado, sin necesidad de probar la
existencia de la deuda u otras circunstancias del dbito no contenidas en el
documento cambiado.
Como es natural, esta modalidad de publicidad registral exige que se siga el
procedimiento de agrupar todos los pronunciamientos tabulares en relacin con cada
finca, lo que convierte a esta en la unidad de cuenta del sistema. Ahora bien, segn el
sistema civil de que se trate, la situacin de proteccin resultante de lo que hemos
llamado intabulacin o definicin registral de los derechos reales puede producir
efectos plenos, incluso entre las partes, (sistemas alemn, austraco o suizo en los
que la adquisicin se condiciona a la inscripcin), o puede generar efectos solamente
respecto de terceros, (sistema de tipo espaol, en que la adquisicin se produce fuera
del Registro). En este ltimo caso, la consecuencia protectora del sistema nace de la
eficacia autnoma del propio asiento registral. En la prctica, ambos subtipos de
Registro producen idnticos efectos protectores en orden a la seguridad del
adquirente.
Pues bien, en orden a su valoracin no cabe duda de que este ltimo tipo de Registros
es el que se situara como ideal para producir los efectos que se pretenden y as lo ha
declarado recientemente el Banco Mundial. Ello es lgico, puesto que responde de
forma absoluta un doble inters. Por un lado, el de las partes intervinientes, que
aseguran plenamente la adquisicin y el rgimen de cargas. Por otro, a la comunidad,
puesto que disminuyen los costos de transaccin y eliminan los de vigilancia del
derecho adquirido, facilitando el trfico y el crecimiento econmico.
Esta primera nota definidora supone el examen de otros aspectos que, prcticamente,
se constituyen en presupuestos de esta institucin que hemos denominado Registro
de Titularidades. Se examinan en los apartados siguientes.
[Pgina 42]

b) El criterio cerrado o abierto en la admisin de derechos inscribibles

Se trata aqu de un criterio comparativo que tiene plena relacin con el anterior, pero
que parte de un presupuesto distinto, tanto en la realidad econmica como en la pura
tcnica jurdica. En efecto un principio bsico de mercado es el de la libertad
contractual, que supone la posibilidad para el propietario de ceder a otros el derecho
de ejercer en su lugar, de forma completa o parcial, ciertas prerrogativas asociadas al
derecho de propiedad. Permite, en consecuencia, un grado suficiente de flexibilidad
en la forma de organizar, por medio del contrato, la asignacin de derechos de
control, uso y explotacin de los recursos productivos reconocidos al propietario. Este
principio, aplicado a la tcnica civil supone la posibilidad de creacin de nuevos
derechos por va contractual, aunque no estn contemplados como relaciones
jurdicas tipificadas en la norma positiva. Esta tcnica es aplicable a todo tipo de

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titularidades inmobiliarias, tanto referidas a subtipos de organizacin de la propiedad,


como la propiedad por tiempo compartido, los conjuntos inmobiliarios o las
comunidades indivisibles, como a derechos reales menores, bien de uso, como
explotaciones parciales o arrendamientos a largo plazo, de adquisicin preferente
(como las opciones de compra o el "leasing"), bien de garanta, como las diversas
modalidades de hipoteca, de su titulizacin a travs de mercados secundarios o de
afeccin del inmueble a la creacin o conservacin de elementos de equipo urbano.
Pues bien, partiendo de esta realidad, cabe distinguir, dentro de los llamados "titles
registration systems", dos tipos de sistemas:

1. Los que siguen un criterio rgido respecto de los derechos que pueden
tener acceso al Registro y respecto de su contenido

Los ordenamientos que siguen este criterio, que, por otra parte, es el caracterstico de
las legislaciones de influencia germnica conciben el Registro inmobiliario como una
institucin cuyos efectos de informacin y seguridad se limitan al derecho de
propiedad en sentido estricto y a determinadas modalidades de derechos reales
absolutamente delimitados por la Ley.
Normalmente, este sistema que es el aceptado en las versiones ms tradicionales de
organizacin registral, supone que la inscripcin en sus libros de los derechos
configurados en el ttulo inscribible se lleve a efecto por un sistema de encasillado en
fichas inmobiliarias, referidas a cada finca. Con ello, el mbito de la publicidad
inmobiliaria se concreta a determinadas figuras, lo que simplifica el sistema pero le
quita versatilidad en lo que se refiere al principio econmico de libertad de
contratacin a que aludamos antes.
[Pgina 43]

2. Los que siguen un criterio flexible y abierto en la inscripcin de


diferentes modalidades de derechos reales y de amplio reflejo registra! de
su contenido contractual

Se trata de aquellos Registros, que dentro de los sistemas con eficacia material,
admiten, sin modificacin de la norma legal diferentes figuras y distintos contenidos
del derecho, siempre que se sujeten a unas normas mnimas de identificacin y
claridad.
En orden a su calificacin ha de entenderse que la nota de la flexibilidad del Registro
constituye una cualidad estimable. Si lo que se pretende es dotar al trfico de un
mecanismo que proporcione directamente un rgimen suficiente de seguridad que
evite o disminuya costes de transaccin, es evidente que la institucin no ha de
limitarse a recibir determinados derechos, sino que debe abrirse a distintas

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modalidades de explotacin inmobiliaria en cuanto lo requiera el mercado y se


cumplan los criterios mnimos de garanta en la descripcin del propio derecho
inscrito.

c) La compatibilidad y preferencia de los derechos inscritos

Se trata aqu de un tema consustancial con la seguridad preventiva. El conflicto


jurdico en el derecho civil patrimonial tiene siempre como base la confluencia de
derechos sobre una misma realidad jurdica, bien por razn de su incompatibilidad,
bien por razn de su preferencia. En el primer caso el derecho que venza provocar la
extincin o ineficacia del incompatible. En el segundo, el derecho al que se considere
preferente generara la prdida de rango del que se le opone. Pues bien, el sistema de
Registro debe resolver este problema de forma indubitada, cuando se trata de evitar
la contencin sobre los derechos que recaen sobre inmuebles. Se trata, en definitiva,
de que el Registro publique la existencia y pertenencia de un derecho determinado,
con plena garanta de que no surgir otro titular capaz de vencer en juicio frente al
sujeto del derecho inscrito, tanto en lo que se refiere al mbito de la incompatibilidad
como al del rango.
En el mbito civil el conflicto posible se resuelve por un doble procedimiento. En
primer lugar, dando preferencia al que adquiere de titular legitimado para la
disposicin eficaz del derecho adquirido. En segundo trmino, mediante el
reconocimiento del mejor derecho a quien adquiri antes. En el mundo del Registro,
estos dos criterios, que el derecho civil matiza desde hace dos mil aos, dan lugar a
dos principios de carcter personal, el de tracto sucesivo, que impide la inscripcin si
quien la pretende no trae causa de un titular tabular, y el de prioridad, que supone, o
el cierre registral para el derecho incompatible o la definicin de la preferencia entre
derechos compatibles por razn de la fecha de su inscripcin.
[Pgina 44]
Pues bien, en un sistema ideal de Registro, la seguridad jurdica exige el cumplimiento
estricto de ambos principios, puesto que cualquier quiebra de los mismos introduce un
factor de inseguridad no deseable. Debido a ello, se aplican con toda rigidez en los
sistemas de Registro de titularidades y con menos fuerza en los de inoponibilidad, o
de Registro de documentos.

d) La finca como unidad de cuenta del sistema

No puede olvidarse que el Registro se organiza como un conjunto de apuntes en libros


o fichas, es decir de asientos en sentido puramente material. En tal sentido, cabe que
el conjunto de asientos pueda verterse en los libros tomando como unidad de cuenta
al titular de distintos derechos, con apertura para cada uno de ellos de un folio
personal, en el que se apuntan los que le corresponden legtimamente sobre las
distintas fincas.
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Ahora bien, en los sistemas ms dotados de efectos presuntivos materiales se sigue


otro procedimiento, consistente en agrupar en un solo folio o historial todos los
derechos que recaigan sobre una determinada finca, en cuyo caso hablamos de folio
real o de registro particular de fincas. La distincin tiene una importancia
trascendental, puesto que difcilmente puede pensarse que un sistema que excluye
del mbito de la eficacia jurdica a quien no inscribe, es decir, el tipo de Registro que
hemos sealado como modelo al hablar de los efectos del asiento, se organice sobre
la base de folios personales, puesto que en este caso se generara una confusin
constante y llegaran a producirse cadenas distintas de titularidades sobre un mismo
inmueble.
En tal sentido, la nota del folio real ha sido admitida unnimemente como esencial en
un Registro ideal y esta es una idea que, como veremos luego, est influyendo
directamente en la renovacin y perfeccionamiento de los distintos sistemas.

e) La descripcin registral del inmueble objeto de inscripcin

Si se acepta el folio real como idneo para la organizacin del Registro, no cabe duda
de que una de las exigencias del sistema consistir en que la propia finca aparezca en
el Registro con una descripcin que la convierta en plenamente identificable en la
realidad fsica o extrarregistral, de tal forma que no se duplique la inscripcin de un
mismo inmueble en dos folios diferentes o que, an no dndose esta situacin tan
perturbadora y patolgica, la descripcin ofrezca inconvenientes que hagan difcil su
identificacin en los trminos antedichos.
En relacin a este aspecto de la publicidad registral, conocido como principio de
especialidad, cabe diferenciar dos modalidades de sistemas:
[Pgina 45]

1. Los que parten de que la identificacin de la finca se lleve a efecto por


sus titulares

Este procedimiento es el seguido por aquellos pases en los que la implantacin del
Registro inmobiliario se produjo con anterioridad a la organizacin de un Catastro
fiable, es decir de la realizacin de una planimetra parcelaria pblica suficiente. Dicho
de otra forma, en la adecuada descripcin de la finca puede coincidir un doble inters,
a los efectos que estamos tratando, puesto que otro grupo de intereses, el de los
colindantes excede de los lmites de esta conferencia. Este doble inters se centra, de
una parte, en el titular o propietario; de otra, en el Estado o las Administraciones
pblicas y, por ltimo, el de los colindantes. Pues bien, en este primer grupo de
sistemas, el Registro se organiza teniendo en cuenta, con carcter exclusivo o casi
exclusivo, el primer grupo de intereses, puesto que el Estado no puede proporcionar

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un mecanismo de ayuda en la descripcin privada de las fincas a las que se abre folio.
No es necesario insistir en que el Registro sufre en estos casos el peligro de su
ineficacia, no por falta de normas que determinen las presunciones de titularidad a
que da lugar la inscripcin, sino porque, en determinadas ocasiones, es difcil referir
dichas presunciones a un inmueble carente de una descripcin adecuada o
debidamente actualizada.

2. Los que apoyan la descripcin e identificacin de las fincas en datos


catastrales

Este segundo grupo de sistemas exige que la entrada de las fincas en el Registro y sus
posteriores modificaciones de descripcin y superficie se apoyen en datos
suministrados por un Catastro pblico. Con ello se consigue que la descripcin citada
est contrastada por el pronunciamiento de las partes que intervienen en el ttulo
inscribible y de las Administraciones gestoras del inters pblico. Se atiende, por
tanto, en un tema tan esencial al doble inters pblico y privado, que en los tiempos
actuales se convierte en una exigencia ineludible y ese sentido se pronuncia hoy tanto
la opinin jurdica como la econmica.

f) El cumplimiento de la legalidad en la transaccin inmobiliaria

En este punto nos encontramos ante un presupuesto esencial de un sistema registral


de titularidades. En efecto, si se parte de la base de que los asientos del Registro han
de producir efectos presuntivos materiales, tanto respecto del titular del derecho,
como de sus adquirentes, es indispensable que el ttulo en que se apoye la inscripcin
registral se adapte plenamente a la legalidad vigente, hoy cada da ms compleja.
Para conseguir este resultado los ordenamientos parten, generalmente, de un doble
mecanismo. De una parte la documentacin
[Pgina 46]
autntica. De otra, la calificacin del Registrador, de la que hablaremos en el apartado
siguiente.
Con el trmino documentacin autntica, nos referimos a la intervencin en el
documento formal en el que se plasma la transaccin de un funcionario o profesional
dotado por el Estado de facultades para dar fe pblica de la existencia de la
transaccin de que se trate y de la identificacin de las que intervienen en ella, con
un primer juicio sobre la validez y adaptacin al ordenamiento del negocio
correspondiente, as como de la apreciacin del cumplimiento de requisitos legales.
Normalmente esta funcin se encomienda al Notariado, si bien con un mbito de
actuacin muy variable que examinaremos especialmente al tratar de la relacin del

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Registro con otras instituciones.

g) La funcin del Registrador. La calificacin registral

En este punto se centra fundamentalmente el cumplimiento del principio de legalidad


de los ttulos inscribibles. Si el sistema produce efectos materiales que llegan a
asegurar con certeza absoluta, o casi absoluta, que el contenido del Registro en
relacin a cada finca es exacto e ntegro y que el adquirente puede actuar con la
plena confianza de que su adquisicin no se ver perturbada por otro titular que
alegue un mejor derecho, el filtro de entrada de los derechos a la publicidad tabular
debe ponerse en manos de un profesional con una tcnica depurada.
Es ms, esta exigencia vara en funcin de la propia eficacia de la publicidad registral,
de tal forma que a efectos dbiles del sistema se corresponder un filtro jurdico de
bajo perfil, mientras que en los esquemas regstrales de amplios efectos, los filtros de
entrada deben ser ms profundos. Es ms, si se piensa en un Registro inmobiliario de
amplio espectro, en el que quepa la publicidad registral de figuras de derechos reales
no tipificadas expresamente por la norma, en el que el carcter del derecho como
inscribible depende de la calificacin del Registrador, esa exigencia en la preparacin,
independencia y responsabilidad de ste aumenta de forma clara.
En definitiva, el cumplimiento de los requisitos de validez del ttulo inscribible, de
capacidad y representacin de los que intervienen en el negocio traslativo y de las
exigencias del sistema en orden a la legitimacin registral del que transmite y a la
compatibilidad o rango del derecho adquirido, da lugar a la necesidad de que todo
este conjunto de exigencias de legalidad se corresponda con la existencia de un
funcionario, tcnico en derecho, sin cuyo concurso difcilmente puede pensarse en un
Registro eficaz.
Por otra parte, como veremos luego al tratar de la publicidad formal, es decir la
[Pgina 47]
exteriorizacin del contenido del Registro frente a quien pretende la adquisicin de la
propiedad o de algn otro derecho real, la funcin calificadora del Registrador se
constituye tambin en un elemento bsico, puesto que esa exteriorizacin debe
realizarse de tal forma que la informacin que emite el Registro est plenamente
depurada.
En tal sentido, la previsin normativa de las cualidades y caractersticas del
Registrador y la propia existencia de ste, en cuanto encargado de la calificacin
jurdica de los ttulos que acceden al Registro y de la informacin que ste genera es
una de las notas esenciales en la organizacin de un sistema de publicidad material
que pueda servir de arquetipo a los efectos que estamos contemplando.

h) La publicidad formal depurada


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La funcin del Registro no se agota en la inscripcin o transcripcin de los derechos


que acceden a la publicidad tabular, en sentido material. Es cierto que los efectos del
asiento se producen por el hecho de su prctica, pero es necesario, adems, que su
contenido pueda ser conocido con rapidez y perfeccin por quien quiere contratar
confiado en el Registro o, simplemente, por quien quiere conocer la existencia de una
determinada titularidad o el estado de cargas de una finca.
La exteriorizacin del contenido de los asientos regstrales, denominada
habitualmente "publicidad formal", se suele producir a travs de las certificaciones o
de algunos sistemas ms simplificados y en su organizacin deben cumplirse una
serie de requisitos que, en general, dependen del grado de eficacia del propio asiento
y de la bondad en la gestin de cada sistema. De todas formas, a los efectos que
queremos destacar, la publicidad formal emitida por el Registro, al menos en los
sistemas que hemos sealado como arquetipos no puede limitarse a la transcripcin
del asiento, sino que debe advertir, con una redaccin adecuada, de la naturaleza de
los derechos y cargas inscritos, as como de la preferencia entre ellos, puesto que, en
principio, la certificacin constituye una transcripcin del contenido del Registro que
debe producir los mismos efectos que ste.
En tal sentido, por utilizar una terminologa comn la calificacin del Registrador es
igual de importante en el"imput"o filtro de entrada, que hemos examinado antes,
como el "output", o exteriorizacin eficaz de dicho contenido. Este problema se
radicaliza hoy da como consecuencia de la rapidez del trfico inmobiliario moderno,
de la constante consulta del contenido del Registro y de la utilizacin de tcnicas
informticas, que exigen un grado de vigilancia por parte del Registrador cada vez
ms importante.
[Pgina 48]

i) El apoyo informtico de la publicidad registral

En la medida en que el Registro, desde el punto de vista material, est integrado por
un conjunto de apuntes, es evidente que el soporte informtico que permite la actual
tcnica, se presenta como un mecanismo insoslayable en la organizacin de la
publicidad registral, hasta el punto de que sigue en pie la discusin sobre si resultara
conveniente, incluso, la supresin del soporte en papel. Esta ltima posicin, que
naci en un momento de entusiasmo por los nuevos mtodos de tratamiento de
datos, puede decirse que hoy se encuentra en regresin, puesto que la informtica
genera sus propios problemas que difcilmente posibilitan una autntica mejora en la
garanta que supone el sistema tradicional.
Sin embargo, no cabe duda de que la ayuda que pueden aportar los nuevos
mecanismos sobre tratamiento de datos y de textos resulta esencial para facilitar la
llevanza del Registro y la informacin sobre sus datos, cualquiera que sea el sistema

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de publicidad formal que se siga. Hemos distinguido adrede entre tratamiento de


textos y tratamiento de datos, pues slo desde fechas muy recientes,
aproximadamente 1.986, existe maquinaria y "software" suficiente para su desarrollo
conjunto. En tal sentido, en todos los pases se estn llevando a efecto intentos para
acomodar su propio sistema de Registro y su relacin con el Catastro a las tcnicas
informticas de ltima hora.
En definitiva, sin perjuicio de los lmites que el Derecho impone a la utilizacin de los
procedimientos de computarizacin, su adecuado uso supone una nota ms de un
sistema idneo de Registro, en tanto puede ayudar sensiblemente en su eficacia y
gestin, cuestin que hemos destacado como prioritaria en la comparacin entre los
diferentes ordenamientos y pases.
De las ideas expuestas puede deducirse que un sistema de Registro que cumpla todas
las exigencias a que se ha hecho referencia debera reunir una serie de notas
definidoras que, en su totalidad no pueden predicarse de ningn Registro nacional en
concreto. As, si se quisiera organizar este registro ideal, sera necesario.
- Establecer un tipo de inscripcin dotado de plenos efectos presuntivos, de forma que
el que contrata confiado en el contenido del libro, evite todo peligro de eviccin o de
accin procesal que pueda poner en duda el derecho adquiere.
- Admitir un criterio flexible en la posibilidad de inscripcin de derechos no tipificados,
siempre que cumplan con determinados requisitos generales.
- Determinar con toda claridad la preferencia entre derechos sobre inmuebles y la
compatibilidad interna de tales derechos, de tal forma que el Registro expul[Pgina 49]
se preventivamente a los incompatibles y determine la preferencia o rango entre los
compatibles
- Organizar la publicidad registral en torno a la finca como unidad de cuenta, con un
sistema de folio real.
- Exigir que la descripcin de las fincas en el Registro est plenamente coordinada con
los datos resultantes de los Catastros pblicos.
- Exigir de forma plena el cumplimiento de los requisitos de legalidad de los ttulos
que provoquen la mutacin de los derechos inscritos, mediante la atribucin al
Registrador, como profesional pblico independiente y responsable, de facultades
suficientes para calificar la adecuacin del ttulo a las exigencias del ordenamiento.
- Organizar la publicidad formal de tal forma que la exteriorizacin del contenido del
Registro se acomode a la rapidez adecuada, pero con sumisin a un control jurdico
profundo, puesto que de otro modo no cumplira con las exigencias de seguridad

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propias de un Registro desarrollado.


- Regular adecuadamente la utilizacin de mecanismos informticos con el fin de
facilitar la gestin del Registro y, sobre todo, el rgimen de publicidad formal a que
antes nos hemos referido.
De todas formas, antes de entrar en el examen de la situacin actual de los Registros
inmobiliarios, en funcin de este grupo de notas, es necesario como advertamos
antes matizar algunos aspectos de la relacin entre la publicidad registral y otras
instituciones.

B) Relacin entre las instituciones registral y notarial

Con la denominacin de este epgrafe nos referiremos al problema antes apuntado de


la relacin entre la funcin notarial y los efectos de la publicidad registral.
Naturalmente la referencia al Notariado se limita a su intervencin en documentos
pblicos que tienen acceso a los Registros inmobiliarios y no al conjunto de
actuaciones en materia sucesoria, dacin de fe de hechos o negocios jurdicos que,
por razn de su naturaleza, escapan al mbito de la publicidad tabular.
Para deslindar la cuestin conviene precisar que el Notario desempea, o puede
desempear, dos papeles distintos. De una parte, es un testigo privilegiado, cuya
intervencin en la formalizadn del negocio dota a ste, en trminos generales, de
autenticidad en cuanto a dicha formalizacin y en cuanto a la intervencin de las
partes en el documento. De otra, como veremos luego, supone la inter[Pgina 50]
vencin de una persona, generalmente encuadrado en la funcin pblica, con
conocimientos jurdicos suficientes para la redaccin tcnica del documento en que se
plasma la transaccin y para el asesoramiento de las partes.
En el sistema del llamado notariado anglosajn, no se produce mas que el primero de
los aspectos de la fundn a que antes nos hemos referido. Al notario no se le exige
preparacin preparacin jurdica alguna, puesto que la redaccin del documento y el
asesoramiento de las partes en el negocio corresponde al abogado, si es que stas
requieren la asistencia de un jurista en la contratacin. En tal sentido, el notario se
limita a la testificacin, no es funcionario y no requiere para el ejercicio profesional
requisitos especiales.
Ahora bien, en el llamado derecho continental, la funcin notarial suma a la labor de
testificacin otra fundamental, en cuanto el otorgamiento de la documentacin
autntica que ha de generar la inscripcin registral exige la necesaria intervencin de
un jurista especializado, que no se limita a dar fe del hecho del otorgamiento, sino
que, adems, asesora a las partes y redacta el documento de acuerdo con la legalidad
vigente. Este el sistema denominado del"Notariado Latino", que es el generalmente

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aceptado en todos los ordenamientos encuadrados en el sistema jurdico conocido


como continental, en sus diversas variantes. As, la vieja denominacin se ha
ampliado y hoy se conoce el sistema como del "Notariado Latino y Germnico".
De todas formas, tanto en un sistema como en otro la intervencin notarial produce el
efecto de la preconstitucin de una prueba de tipo documental, generalmente de
efectos plenos. En cambio, la publicidad registral lo que genera es una prueba por
presunciones, cuyos efectos son variables segn las caractersticas de cada sistema,
si bien en los ordenamientos ms evolucionados llega a suponer la inatacabilidad
absoluta del titular inscrito.
Planteadas as las cosas, la cuestin consiste en determinar cul es el sistema idneo
de relacin entre el Registro Inmobiliario y la funcin notarial. En tal sentido, cabe
diferenciar tres situaciones:

a) Funcin testifical pura

La funcin testifical pura del notariado se produce, generalmente, en los


ordenamiento que le limitan a los procedimientos de seguridad preventiva que hemos
denominado "Prvate convenyacing systems". El Registro no existe con el carcter de
institucin publicitaria con efectos presuntivos materiales, de tal forma que la
seguridad del adquirente se apoya en dos mecanismos. De una parte la averiguacin
de la cadena de titulares anteriores y, de otra, la utilizacin constante del seguro de
ttulos, que funciona como un seguro de riesgo para el caso de eviccin.
[Pgina 51]
En definitiva, ni la funcin notarial ni la publicidad registral desempean un papel
bsico en la organizacin de la seguridad del trfico.
En tal sentido, es lgico que el notariado carezca de desarrollo tcnico. La pura labor
de dacin de fe es suficiente y no hace falta que el notario llegue a alcanzar una
preparacin tcnica que permita considerarlo como un jurista.

b) La actuacin del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro


de documentos

Cuando el sistema registral se organiza con este tipo especial de efectos, consistentes
en dotar de oponibilidad procesal solamente a los ttulos inscritos, la funcin notarial
se desarrolla de forma esencialmente distinta a la anteriormente sealada. El
Registro, generalmente organizado en folios personales, no produce efectos
presuntivos materiales plenos, sino que se limita al depsito de los ttulos
acreditativos de los derechos sobre inmuebles. Ello supone que el adquirente de
cualquiera de ellos conozca a travs de la publicidad registral a los dems titulares

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que pueden oponerse con mejor situacin jurdica a la que es objeto del negocio
traslativo, puesto que los titulares no inscritos carecen en principio de tal posibilidad
de oposicin. Este sistema, caracterstico en los ordenamientos del tipo francs,
acenta la actuacin notarial en la medida en que el fedatario pblico es el primer
llamado al estudio de las posibles titularidades opuestas o preferentes, lo que le
obliga a poseer conocimientos profundos en materia civil e, incluso, a
responsabilizarse personalmente de la existencia de cargas sobre la finca.
Por tanto, el Notario se convierte en el eje bsico de la seguridad preventiva y el
Registro en un medio de conocimiento primordial para el fedatario en su funcin de
operador y asesor jurdico, que pasa a tener carcter esencial, a diferencia de la mera
funcin de testificacin caracterstica del notario anglosajn. El inconveniente del
sistema consiste, precisamente, en que los efectos de la publicidad registral son
limitados, de tal forma que la carencia de efectos plenos de la inscripcin en orden a
la proteccin del adquirente ha de suplirse mediante decisiones judiciales de purga de
los derechos inscritos o mediante la correspondiente pliza complementaria de
seguro.
De todas formas, los sistemas de inoponibilidad constituyen el medio jurdico idneo
para el protagonismo del Notario como experto y conocedor del derecho y para el
nacimiento y desarrollo del llamado Notariado Latino.
[Pgina 52]

c) La funcin del Notario en los ordenamientos que aplican el principio de


publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de
titularidades

En este supuesto es necesario distinguir los dos tipos de Registro a que hemos hecho
referencia antes. En efecto, en los ordenamientos que admiten y preconizan el efecto
material de la publicidad registral, cabe que esta se reserve para determinados
derechos reales, ("nmerus clausus"), con un contenido tambin tipificado que se
traslada al Registro con un procedimiento de encasillado, o que, por el contrario, el
Registro admita un sistema abierto de derechos reales, con un contenido tambin
variable. Pues bien, si se parte de la primera hiptesis, la funcin notarial responde a
su doble carcter de dacin de fe y asesoramiento tcnico, pero indudablemente, al
menos en lo que se refiere a la inscripcin registral de los documentos en que
interviene, la ltima funcin es relativamente sencilla. En cambio, en la segunda
hiptesis, en la que el Registro se convierte en un procedimiento jurdico de
inscripcin con efectos presuntivos plenos y, adems, con un contenido variable, la
situacin es muy distinta y se reviste de notas especficas.
En primer lugar, la redaccin del documento puede ser compleja, ya que el Notario
debe ajustar el contenido del ttulo que autoriza, no slo a determinados requisitos
formales, sino que debe configurar el derecho transmitido o constituido a criterios

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generales, en los que quepa distinguir las clusulas inscribibles por razn de sus
efectos reales en sentido propio, de aquellas otras puramente obliga-cionales que
quedarn excluidas de la inscripcin, como consecuencia de la calificacin del
Registrador.
En segundo trmino adquiere una transcendental importancia el asesoramiento a las
partes intervinientes sobre el alcance de lo pactado y sus consecuencias jurdicas,
sobre todo cuando el contenido de la convencin se refiere a situaciones no
tipificadas, pero no obstante inscribibles. De aqu que los ordenamientos que han
establecido este tipo de Registro abierto con efectos plenos, el Notariado haya
alcanzado una importancia determinante en el rgimen general de la seguridad
preventiva.
Todo lo anterior da lugar a una situacin que, en cierto modo, resulta paradjica. La
funcin del Notario, en su relacin con el rgimen de la publicidad registral, resulta
esencial en dos modalidades de Registro contrapuestas. As, en los sistemas de
inoponibidad, de eficacia registral restringida. La actuacin notarial se centra en la
averiguacin de la titularidad legtima del transmitente y el conjunto de cargas que
pueden ser opuestas al titular adquirente, es decir el estudio de ttulos, para cuya
eficacia es esencial un Registro en el que conste la existencia de todos o la mayor
parte de los que se refieran al inmueble o derecho objeto de la
[Pgina 53]
transaccin. En cambio, en los sistemas de eficacia plena de la publicidad registral, el
Notario tiene como funcin propia, adems de la dacin de fe que genera la
autenticidad documental/ la de la redaccin tcnica de la convencin y el asesoramiento a las partes, precisamente como consecuencia de los fuertes efectos que
puede generar la inscripcin del ttulo.
En este sentido, la funcin del llamado Notariado Latino es de similar importancia en
ambos sistemas de Registro, pero el signo y la finalidad de su existencia es
radicalmente diferente, de tal forma que la unificacin doctrinal de esta funcin da
lugar, a veces, a cierta confusin. As, la organizacin profesional, su carcter de
funcionarios y su preparacin son muy similares, pero los efectos de su intervencin
en la contratacin son distintos. En los sistemas de inoponbilidad, o de eficacia del
ttulo, llegan a constituirse en la columna vertebral de la seguridad preventiva/
aunque en los actuales momentos no llegan a dotar al trfico de seguridad plena, de
acuerdo con las exigencias actuales. Sin embargo en los sistemas de Registro de
titularidades, con presuncin material plena, o de eficacia del asiento, su funcin es la
de colaboracin con la publicidad registral, justificada, precisamente, por la
complejidad inevitable del sistema registral.

C) La relacin entre el Registro y el Catastro

Decamos antes que una de las notas que caracterizan un Registro inmobiliario

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consiste en que la descripcin fsica de las fincas que constituyen el objeto de cada
folio real est debidamente coordinada con la que resulte de los trabajos catastrales.
Ahora bien, en funcin de la existencia previa de un Catastro pblico en el momento
del nacimiento de la institucin registral en cada pas, esta deseable coordinacin
tiene un alcance muy distinto en los diferentes ordenamientos/ de tal forma que en
algn caso el Registro y el Catastro se unifican en un nico organismo, en otros la
coordinacin es plena o casi plena y, por fin, en algunos ambas instituciones
funcionan independientemente y sin coordinacin suficiente, aunque esta ltima
situacin se est corrigiendo prcticamente en todas partes.
Por otra parte, el propio desarrollo tcnico de los Catastros y de la planimetria
digitalizada est dando lugar a un reestudio de la organizacin catastral en muchos
pases, lo que genera una serie de cuestiones que podramos plantear en los
siguientes trminos:
[Pgina 54]

a) La conveniencia del funcionamiento unitario o diversificado del


Catastro o Catastros y del Registro

Se trata de un tema de estrategia en la organizacin administrativa que no afecta de


forma determinante al rgimen de seguridad de los que intervienen en el mercado
inmobiliario. De hecho, lo esencial para conseguir esta finalidad es el rgimen de
efectos de la inscripcin registral de los derechos reales inmobiliarios, tema
esencialmente jurdico, que ya hemos examinado antes.
En tal sentido, lo verdaderamente peligroso es confundir la plena identificacin del
inmueble con la proteccin jurdica de la titularidad y contenido de los derechos que
recaigan sobre el mismo. Un magnfico sistema catastral que olvide estos ltimos
aspectos puede resultar muy til para finalidades administrativas, fiscales o de otro
tipo, pero constituir un fracaso econmico en lo que se refiere a la proteccin de la
seguridad del trfico, y, desde el punto de vista econmico, para la disminucin de
costes de transaccin. Un sistema registral con un desarrollo tcnico que permita la
intabulacin perfecta de la titularidad y contenido de los derechos sobre inmuebles
conseguir estas finalidades, si bien, en determinados casos puede sufrir
perturbaciones no deseadas por una imperfecta descripcin del inmueble que dificulte
su identificacin en la realidad fsica. Se trata de dos problemas graves, pero de
importancia no comparable.

b) La posibilidad de implantacin de Registros inmobiliarios

Con efectos plenos en pases carentes total o parcialmente de catastro


La respuesta a esta cuestin viene dada, en alguna medida, por las afirmaciones

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contenidas en el apartado anterior. No cabe duda de que el ideal es el desarrollo


conjunto de ambas actividades, registral y catastral. Sin embargo, la opinin tcnica
mas actual entiende como bsica la organizacin de un adecuado sistema registral,
aunque se carezca en el pas correspondiente de un Catastro fsico desarrollado. En
efecto, si la formacin del Registro se condiciona al desarrollo del Catastro, labor
econmicamente ms costosa, que exige un lapso de tiempo mucho ms largo y cuya
nota ms caracterstica es la de que no puede formarse finca por finca, sino de forma
general para todo el territorio, el pas que siga ese criterio carecer durante un plazo
temporal muy dilatado de un sistema jurdico que permita la proteccin de los
derechos reales inmobiliarios y el desenvolvimiento del mercado inmobiliario. Es ms,
aunque exista una buena planimetra territorial, si sta no distingue con claridad los
distintos inmuebles susceptibles de derechos atribuibles a los ciudadanos, el sistema
catastral no responder a las demandas de mercado, lo que puede llevar a una
confusin peligrosa, si se entiende errneamente que se dispone de una herramienta
que realmente es ineficaz, al
[Pgina 55]
menos a medio plazo, para cumplir su finalidad de apoyo descriptivo a un sistema
registral de urgente implantacin.
De acuerdo con esta idea, lo lgico es invertir los trminos. Lo prioritario ser el
montaje jurdico de un sistema legal de Registro de fuertes efectos, gil y seguro.
Simultnea o posteriormente, en la medida en que se cree o desarrolle la labor
catastral de soporte suficiente, sus datos identificadores deben coordinarse con los
que resulten del Registro, por el procedimiento ms completo que sea posible, incluso,
y muy deseablemente, mediante la utilizacin de cdigos identificadores de los
inmuebles de uso comn a las dos instituciones y a las dems que acten en el campo
inmobiliario, como las fiscales, de ordenacin del territorio, las urbansticas u otras de
similar naturaleza.
Este criterio tiene fundamental importancia en aquellos pases en los que la alteracin
de su situacin poltica ha dado lugar a una masiva devolucin al mercado libre de
bienes inmuebles que tradicionalmente han permanecido en manos de las
Administraciones y en los que es fundamental la organizacin jurdica de un sistema
de seguridad que evite el fraude y el incremento constante de los costes de
transaccin.

IV. El panorama mundial de la publicidad registral

Con las ideas anteriores es posible dibujar, de forma necesariamente simplificada, la


actual situacin de la publicidad registral en el mundo. Para ello, hay que tener en
cuenta una doble idea.
Por un lado, el nivel econmico y social de un pas determinado no siempre coincide
con la existencia de una institucin registral eficaz y tcnicamente desarrollada. As,

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naciones como la norteamericana, que constituyen ejemplo en muchos aspectos de su


propia organizacin, apoyan el sistema de seguridad preventiva en sistemas de mera
acumulacin de datos, carentes prcticamente de efectos presuntivos, y en la
institucin del seguro de ttulos, mientras que otras naciones, especialmente algunas
del rea europea, con posibilidades econmicas menores, han montado hace muchos
aos procedimientos ele seguridad, jurdica mucho ms eficaces. _,
De otra parte, el enjuiciamiento y la comparacin entre los distintos sistemas de
Registro no pueden apoyarse slo en su definicin jurdica, sino que, adems, tiene
esencial importancia la calidad en la gestin del propio sistema. Este funciona bien si
goza de la confianza de la comunidad, aunque los principios tcnicos de su
organizacin no sean jurdicamente ptimos. Como decamos antes, cabe citar
[Pgina 56]
como ejemplo el de Francia, al que se refiere en trminos muy positivos el Banco
Mundial, aunque se site en el plano jurdico entre los procedimientos de inoponibilidad, evidentemente menos perfeccionados que los sistemas de origen germnico
con plenos efectos presuntivos.
Finalmente, hay que destacar tambin que no existen sistemas puros de Registro. En
todos ellos existen peculiaridades nacidas de la propia idiosincrasia del pas donde
funcionan y de las caractersticas de su ordenamiento civil, especialmente en materia
patrimonial. Por ello, nos limitaremos a una breve mencin de cada una de las
distintas reas geogrficas, especialmente la europea mediante una sucinta
referencia a su sistema y a la comparacin de sus respectivas notas dife-renciadoras
con las expuestas anteriormente al intentar definir un procedimiento evolucionado de
publicidad preventiva.

A) Europa occidental

La caracterstica comn de los principales pases de la llamada Europa occidental,


agrupada bsicamente en torno a la Unin Europea, consiste en que se trata de
naciones con ordenamientos jurdicos plenamente desarrollados y en funcionamiento,
cuyos respectivos Registros inmobiliarios han nacido a partir de mediados del siglo
pasado y se han organizado posteriormente de acuerdo con sus necesidades
especficas, sin influencias recprocas partir de su implantacin. Su influencia ha sido
total en el resto del mundo, especialmente en los pases que pertenecen a su entorno
lingstico y cultural.
Dentro de estos pases cabe destacar varios grupos:
1. Los que se organizan siguiendo el modelo de inoponibilidad o de registro de
documentos:
Su principal ejemplo es el francs y a su rbita pertenecen, en trminos generales, el

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sistema italiano, el belga y el griego, aunque con distinto grado de eficacia


administrativa. El modelo propiamente francs se caracteriza, esencialmente, por el
folio personal, por la gran importancia del notariado en la investigacin de la
titularidad anterior y en la averiguacin de cargas preexistentes sobre la finca objeto
del negocio, por la independencia y profesionalidad del Conservador o Registrador y
por su evolucin reciente a la organizacin en folio real. Se trata de un sistema con
dbiles efectos en la determinacin de la compatibilidad y el rango de los derechos
inscritos y en que la inscripcin carece de efectos presuntivos absolutos en la
proteccin del adquirente, salvo en materia de hipotecas. Adems, en lo que se refiere
a los actos y derechos inscribibles, puede situarse dentro de la
[Pgina 57]
rbita de los sistemas con criterio flexible o de "nmerus apertus". aunque los efectos
de la publicidad registral en relacin a cada uno de ellos sean distintos y no siempre
fciles de diferenciar. En definitiva, se trata de un sistema caracterstico de los que
hemos llamado de inoponibilidad, bastante adecuados a la tradicin civil francesa y a
su antecedente normativo inmediato, es decir el Cdigo de Napolen.
Desde el punto de vista organizativo, la Conservadura de Hipotecas francesa est
coordinada con el Catastro, en lo que se refiere a la descripcin de los inmuebles
inscritos por un sistema de reenvo de datos. Su administracin y gestin ha sido
objeto de una crtica positiva por el Banco Mundial y puede decirse que ha seguido un
grado de evolucin ms importante que sus homlogos belga, italiano y griego. La
utilizacin de tcnicas informticas est, en general, en sus inicios.
2. Los que se organizan siguiendo el modelo alemn, de plenos efectos de la
inscripcin.
Con diferentes matices, es el procedimiento seguido en la organizacin de los
Registros del norte de Europa, con inclusin de Austria y Suiza, si bien con una
distincin esencial. En el sistema alemn puro la transmisin se opera slo a travs de
la inscripcin, de tal forma que sta no slo es constitutiva, sino que opera sus efectos
son independencia del pacto obligacional previo y en base a un acuerdo real traslativo
propio. Se trata por tanto de un sistema que funciona en rgimen de abstraccin. Por
el contrario, todos los sistemas que derivan de este procedimiento parten de la base
de que la inscripcin registral ha de apoyarse en un ttulo anterior, aunque el asiento
registral sea indispensable para el reconocimiento y eficacia del derecho nacido o
transmitido.
En realidad el sistema germnico, aplicado a derechos reales tipificados, de folio real
puro y de encasillado, que determina con toda claridad la expulsin del derecho
incompatible, as como el rango del incompatible y que apoya la descripcin de la
finca en el precedente catastral, viene siendo considerado como paradigmtico. Sin
embargo, su rigidez en la admisin de derechos inscribibles plantea problemas
evidentes sobre todo en el trfico moderno y, en este sentido, ha sido objeto de crtica
desde hace aos. De todas formas se incardina plenamente en el grupo de los

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llamados sistemas de plena eficacia o de registro de titularidades, recomendados hoy


especialmente por el Banco Mundial en sus ltimos informes.
En lo que se refiere a su organizacin est plenamente coordinado con el Catastro
desde su implantacin y su gestin puede considerarse de muy alta calidad. Sin
embargo, la utilizacin de procedimientos informticos es desigual, si bien destacan
algunos pases como los nrdicos, Holanda y Austria.
[Pgina 58]
3. Los sistemas latinos con influencia germnica
Nos referimos en este grupo a los ordenamientos profundamente influenciados por el
derecho civil latino y francs, que, no obstante han organizado su Registro inmobiliario
en base a principios de carcter germnico. Sus dos ejemplos ms caractersticos son
el espaol y el portugus. En el sistema espaol las diferencias ms importantes con
su modelo alemn consisten en que la inscripcin no tiene carcter constitutivo, salvo
en materia de hipotecas, si bien se habla ya de inscripcin cuasi constitutiva o
configuradora del derecho real y en que rige claramente el sistema flexible o
de"nmerus apertus", de forma ms acentuada, incluso, que en el sistema francs.
Este criterio abierto se manifiesta decididamente en la posibilidad de inscripcin de
los derechos con un contenido variable, de acuerdo con su ttulo de transmisin o
constitucin. Esta ltima caracterstica genera una gran versatilidad de la institucin
que, a su vez, da lugar a una exigencia tpica, consistente en la necesaria preparacin
del notariado, en los trminos que examinbamos antes. Lo mismo ocurre en Portugal,
aunque su sistema de encasillado y una menor fuerza presuntiva de los asientos, dan
lugar a un Registro ms sencillo.
Desde el punto de vista de su organizacin el Registro espaol esta independizado del
Catastro y mal coordinado con su contendido. Es el principal defecto del sistema que
ha de ser corregido sin duda alguna. Por ltimo, hay con estas peculiaridades est
claramente incluido dentro del grupo de "Title Registration Systems", con una
adecuacin mayor al mercado por razn de su adaptabilidad y versatilidad. La
utilizacin de tcnicas informticas est en pleno desarrollo, pero todava no se ha
llegado a un grado suficiente e idneo de estos nuevos procedimiento, en los que el
Registro espaol aventaja hoy al portugus.
d) Los sistemas britnicos
Encuadramos en este apartado a los utilizados en Gran Bretaa e Irlanda. Ambos
responden a la tradicin jurdica anglosajona que, en general huye de los grandes
principios y mezcla tcnicas de derecho comn con otras procedentes de la aplicacin
directa de la equidad, lo que trasciende directamente a la organizacin de los
derechos reales o"estates", sobre los bienes inmuebles.
Sin profundizar en las caractersticas civiles del sistema jurdico, que parte de la
propiedad eminente de la Corona, hoy muy debilitada en la prctica, de la admisin

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de derechos reales con un criterio abierto y de la importancia jurdica de la


legitimacin de la titularidad por la simple tenencia del documento acreditativo de
aquella, la realidad es que, desde el punto de vista registral, se siguen dos
procedimientos.
[Pgina 59]
El primero agrupa las tcnicas tradicionales de Registros parciales de gravmenes, de
eficacia muy limitada y el tradicional mtodo de Registro de Cargas, esencialmente
destinado a la toma de razn de documentos, a travs de folios personales y con unos
efectos, que muy simplificadamente se parificaran a los Registros de documentos o
de mera inoponibilidad.
El segundo, Registro de Titularidades/'Registry of Titles", constituye el sistema
moderno, destinado a sustituir al anterior. Se va implantando progresivamente, se
organiza en folios reales, admite caractersticas del sistema de ActaTorrens, al que
luego nos referiremos y que toma algunas soluciones, protege de forma plena, si bien
con algunas excepciones al adquirente a ttulo oneroso y acepta conceptos tpicos de
los sistemas germnicos.
En orden a su organizacin, es un Registro que no afecta de momento a la totalidad
del pas, muy bien coordinado con el Catastro, que funciona desde el punto de vista
notarial de acuerdo con la tradicin anglosajona, lo que supone el mantenimiento de
la labor del"solicitor"y que utiliza ampliamente tcnicas informticas.

B) Europa Oriental

El problema de las naciones procedentes del llamado socialismo real es bastante


peculiar. De todas formas es necesario distinguir entre esos pases que antes de la
segunda guerra mundial gozaban de un sistema de mercado libre, de aquellos otros
en los que la economa de mercado no existi nunca en la prctica. De todas formas,
unos y otros se encuentran ahora con una cuestin preocupante, que consiste en el
desarrollo de un mercado inmobiliario suficientemente protegido desde el punto de
vista jurdico a partir de un sistema de propiedad predominantemente pblica. En
definitiva, en estos pases es necesario, no slo la implantacin de un rgimen de
seguridad preventiva, sino, sobre todo, una reconversin de su legislacin civil y,
prcticamente, de su actitud cultural ante la propiedad privada y la libertad de
decisin contractual del ciudadano.
Se trata, por tanto, del mayor reto actual a la tcnica de la publicidad registral y as se
ha puesto de manifiesto en el ltimo Congreso Internacional de Derecho Registral. La
situacin de los llamados pases del Este europeo demanda una colaboracin
importante de los especialistas de nuestro entorno, con la peculiaridad de que no nos
hallamos ante naciones carentes de desarrollo, sino deficitarios de una especial
tcnica, aunque dominen con toda claridad otras en las que estn esplndidamente
preparados. Ello hace que sus especialistas y polticos sean especialmente sensibles a

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la necesidad de implantacin de sistemas de Registro a la


[Pgina 60]
que dedican Comisiones y Ctedras especiales, por ejemplo en Rusia, o convenios
especficos de colaboracin, como los firmados con el Ministerio de Justicia espaol
por Armenia, Bielorrusia o Letonia.
En esta actividad, en la que volcar al CINDER en los prximos aos, tendr
importancia bsica la financiacin de Organismos internacionales como el Banco
Mundial o la Comisin para Asuntos Econmicos de la Unin Europea, as como la
utizacin, en la medida de lo posible, de algunos mecanismos de publicidad registral
y de documentacin autntica que han funcionado durante la etapa socialista, aunque
carezcan hoy de virtualidad debido al limitado alcance de su mbito y a su muy
deficitaria organizacin administrativa.

C) Amrica Anglosajona

He preferido distinguir en Amrica dos tipos de pases, no tanto por su ubicacin


geogrfica como por su influencia cultural, diferenciacin que parece ms clara a los
efectos que tratamos. En la Amrica anglosajona destaca por su evidente importancia
mundial Estados Unidos. En este pas no existe una tradicin registral, aunque s una
preocupacin por el problema, especialmente en materia de garantas sobre bienes
muebles. Las razones son muy variadas, si bien destacan la tradicin jurdica
anglosajona y la evidente importancia econmica y financiera del seguro de ttulos.
Este ltimo pese a su implantacin, no constituye el modelo preferido por las grandes
instituciones financieras internacionales y, en tal sentido, lucha a nivel terico con los
sistemas de registro pblico ms desarrollados.
En definitiva, en Estados Unidos, aunque existen Registros pblicos, aproximadamente
en diecisis estados, no puede hablarse propiamente de publicidad registral. La
eficacia de los sistemas admitidos se centra en la acumulacin de datos sobre la
titularidad previa/'Convenyacing Systems", carentes prcticamente de efectos
jurdicos.
Por el contrario en Canad, aunque tambin con distintas variantes segn la tradicin
jurdica de cada provincia, la tendencia se vierte hacia el modelo francs, con amplia
utilizacin de la informtica y una buena coordinacin con los Catastros.

D) Amrica Latina

En este grupo de naciones la situacin es muy variada. En general, y hasta tiempos


muy recientes la tendencia, con algunas excepciones como Puerto Rico, Cuba o Brasil,
era la organizacin de Registros inmobiliarios de tipo francs, puesto que

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la influencia jurdica espaola se debilit bastante a partir de los movimientos de
independencia. Hoy da se observa un fuerte movimiento a favor del
perfeccionamiento y desarrollo de los sistemas regstrales, que podemos diferenciar
segn se trate de Registros inmobiliarios de nuevo corte, nacidos con ocasin de la
reforma argentina o de los tradicionales organizados de acuerdo con criterios
procedentes de Europa, especialmente de los ordenamientos espaol y francs.

a) Sistemas nuevos de modelo argentino

Todas las provincias de Estado Federal argentino se regan hasta finales de la dcada
de los sesenta por un sistema de tipo francs, bastante deteriorado que fue objeto de
una remodelacin total, iniciada en la capital federal y la provincia de Buenos Aires. La
nueva regulacin del Registro Pblico inmobiliario, que dio lugar al primer Congreso
Internacional de Derecho Registral y a la creacin del CIN-DER, lo que constituye un
mrito indudable, se basa en una serie de principios, muy caractersticos de su
sistema de derecho preventivo. Por una parte, organiz un Registro basado en el folio
real, consistente en una ficha en la que se toma razn de los ttulos notariales
relativos a derechos constituidos o transmitidos sobre cada finca. Por otra, reforz el
mbito de actuacin de los Escribanos o Nota-ros, sobre los que recae, de acuerdo
con el modelo francs, la responsabilidad esencial de la seguridad preventiva
mediante la averiguacin de la titularidad legtima y del estado de cargas. Por ltimo,
implant un sistema de reserva de prioridad, perfectamente lgico en un
ordenamiento que dota a la escritura pblica notarial del carcter de ttulo
constitutivo de la adquisicin.
Ahora bien, su caracterstica ms destacable fue la organizacin informtica del folio o
ficha real. En este punto el sistema se constituy en ejemplar y pionero e,
indudablemente, influy directamente en la actitud de otros sistemas. Sin embargo,
desde el punto de vista puramente tcnico, carece de efectos presuntivos materiales,
salvo en materia de hipotecas, la calificacin del Registrador es muy limitada y
descansa, todava con ms incidencia que el modelo de inoponibilidad desarrollado,
en la labor notarial que en Argentina tiene una influencia determinante.
En cuanto a su organizacin, es necesario destacar que su implantacin ha alcanzado
ya a casi la totalidad de la nacin y que su ejemplo ha sido seguido por Uruguay, por
Paraguay y, con criterios muy parecidos, por la Ciudad de Mxico. En cuanto a su
gestin es de eficacia variada.
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b) Sistemas tradicionales de origen europeo

Aunque, en general toda la doctrina iberoamericana reconoce la influencia espaola


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en su sistema registral, la realidad es que, por sus efectos, slo Puerto Rico y Cuba, en
este ltimo caso antes de la revolucin de 1.958, tienen un claro antecedente en el
sistema de la Ley Hipotecaria de 1.861. En trminos generales, los dems
ordenamientos siguen el sistema de folio personal, carecen de efectos presuntivos,
salvo variantes del principio de inoponibilidad, son objeto de una crtica interna muy
dura, especialmente en Venezuela, Colombia y algunos pases centroamericanos y su
gestin suele ser criticable, especialmente por el carcter poltico y temporal que se
sigue en la designacin de los Registradores. Sin embargo conviene precisar algunas
excepciones y algunas matizaciones.

1. Puerto Rico

El Estado independiente de Puerto Rico aplica la Ley Hipotecaria espaola de


Ultramar, si bien con modificaciones que le han hecho perder eficacia, como por
ejemplo, la supresin del plazo de caducidad del asiento de presentacin, alteracin
que se entendi necesaria por el gran retraso existente en algunos Registros en
1.989, fecha de la reforma. Su caracterstica ms destacable es su carcter anticuado
y la coexistencia del Registro con el sistema de seguro de ttulos de clara influencia
norteamericana.
En lo que se refiere a su organizacin no es especialmente eficaz ni en materia de
relacin con el Catastro ni en utilizacin de medios informticos. En general, su
tendencia se vierte a la modernizacin legal y de gestin mediante procedimientos
similares a los espaoles.

2. Brasil

A diferencia de sus naciones vecinas, la repblica brasilea sigue un sistema de clara


inspiracin germnica. Establece el sistema de folio real, el criterio de la inscripcin
constitutiva, los efectos poderosos de la inscripcin, aunque no con eficacia plena del
asiento respecto del adquirente, la perfecta determinacin del rango y la
compatibilidad de derechos y el alcance de la calificacin registral.
Desde el punto de vista de su organizacin, destaca la funcin del Notariado, de corte
muy similar al espaol, precisamente por las caractersticas flexibles del sistema
registral. Su grado de informatizacion es todava inicial y lo mismo puede decirse de
su relacin con el Catastro. De todas formas, el sistema brasileo, constituye
tradicionalmente una excepcin en su regin, en cuanto ha sabido combinar con
eficacia criterios latinos en materia de derecho civil y criterios germnicos de
desarrollo tcnico en la organizacin del Registro.
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3. Costa Rica

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En Costa Rica se observa una gran preocupacin por el sistema registral, de corte
francs en cuanto a sus principios. De todas formas lo ms destacable es su alto
grado de coordinacin con el Catastro, el criterio de folio real y la utilizacin
importante de tcnicas informticas.

4. Per

Per constituye un ejemplo especial del afn de algunos de los pases de la regin que
se estudia en mejorar su propio sistema. Se trata de una nueva regulacin, todava
parcialmente en estudio, y sobre todo, de una forma original de organizacin del
Servicio registral, que se pone en manos de una Intendencia especfica, dedicada
solamente a este problema. Este intento peruano, muy reciente, parte de la base de
considerar el Registro como un elemento bsico en la organizacin de la seguridad del
trfico, a cuyo efecto se subraya especialmente la eficacia de la inscripcin.

5. Cuba

El sistema cubano, tambin basado en la Ley Hipotecaria espaola de Ultramar,


carece hoy da de virtualidad y, probablemente, su renovacin plantear problemas
similares a los antes examinados al tratar la situacin de los pases del este europeo.

E) frica

El desarrollo de la publicidad registral en el continente africano, como medio de


asegurar las transacciones inmobiliarias es, en general, escaso. En principio hay que
reconocer que una buena parte de los pases que lo componen se encuentra ante una
situacin social, poltica y econmica en la que hablar de este problema puede
resultar sangrante.
No obstante, en los pases del Norte, especialmente los de influencia francfona, el
sistema es similar al francs, concretamente en Tnez y Marruecos. En este ltimo,
est prevista, en principio, la celebracin del prximo Congreso Internacional de
Derecho Registral. En los dems del continente, la publicidad registral se organiza
siguiendo modelos anglosajones y franceses, segn su procedencia colonial, aunque,
en general carece de un desarrollo serio. De todas formas, se aprecia un inters
especfico en el problema, sobre todo en naciones del rea portuguesa, como
Mozambique y Angola, que se ha demostrado en el ltimo Congreso de Lisboa.
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F) Asia

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En Asia, la situacin es muy cambiante. Obedece, lo mismo que en frica, a la


influencia d la potencia colonial respectiva, de todos modos, conviene precisar
algunos casos:

a) Japn

El sistema japons responde, en trminos generales, al modelo francs, y su grado de


gestin es bastante avanzado, aunque se percibe cierta resistencia a los procesos
informticos. Hoy da Japn no pertenece al CINDER, si bien los especialistas
japoneses se han desplazado a Espaa en un par de ocasiones y se han mostrado
muy interesados en el tipo de Registro espaol, especialmente en funcin del sistema
de folio real.

b) China continental

El proceso chino de privatizacin se encuentra en estos momentos en una situacin


que podra denominarse explosiva, desde el punto de vista econmico. Nuestros datos
no permiten exponer una situacin completa, aunque es obvio que habrn de
contemplarse en este pas problemas parecidos a los que ofrece la Europa del este.

G) Oceana

En este Continente destaca una organizacin especfica de la publicidad regis-tral de


enorme importancia terica y con un rgimen de organizacin que destaca por varias
razones. Nos referimos al sistema australiano, con influencia en Nueva Zelanda y en
otros pases de su entorno geogrfico. Se debe a una idea original de un emigrante
irlands, Sir Robert Richard Torrens, y se denomina sistema del Acta Torrens o sistema
Torrens. Es el nico del mundo con firma personal.
Su contenido ha influido de forma directa en el actual "Registry ofTitles" britnico, en
algunos procedimientos espaoles aplicados al frica colonial y de forma muy
pronunciada en la doctrina jurdica. Sus notas caractersticas son las siguientes:
- Desde el punto de vista de sus efectos es un verdadero Registro de titularidades, con
presuncin plena de la inscrita a favor del adquirente, de similar fuerza a la de los
sistemas de origen germnico, si bien con algunas excepciones como la de algunas
servidumbres no inscritas, la proveniente del fraude probado o de la doble
inmatriculacin y la resultante de la oponibilidad de derechos no inscritos
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nacidos de la equidad, como una clara reminiscencia del derecho tradicional


anglosajn. Esta ltima excepcin desvirta, en alguna medida, la eficacia del
sistema.
- En lo que se refiere a su organizacin, el Registro australiano funciona bajo el
esquema del folio real puro, lo que constituye una excepcin en el derecho
anglosajn, salvo en lo que se refiere al suevo sistema britnico, antes estudiado.
- En cuanto a la organizacin del notariado, el sistema responde al rgimen
anglosajn, con admisin generalizada de la figura del"solicitor".
- En orden al sistema de preferencia de derechos, Australia admite la reserva de
prioridad, si bien con un criterio no exactamente comparable con el argentino.
- Por ltimo, la nota ms destacada es la de la unificacin administrativa del Registro
con el Catastro, de forma que el plano catastral se convierte en elemento esencial del
ttulo inscribible. En tal sentido se dota a la transmisin del ttulo, con el carcter de
ttulo real, de eficacia traslativa de los derechos reales.
En definitiva, el sistema australiano responde a un criterio extraordinariamente
imaginativo, muy adaptado a las grandes extensiones territoriales de la fincas del
subcontinente, y constituye un ejemplo de sincretismo entre soluciones tradicionales
anglosajonas en materia de derecho civil y las tcnicas ms adelantadas en orden a la
proteccin registral de los derechos inmobiliarios.
Este es el panorama actual. Como hemos podido ver responde directamente a las
peculiaridades culturales y jurdicas de cada nacin o de cada grupo de naciones y ha
permanecido inalterado durante muchos aos. Los sistemas de publicidad inmobiliaria
nacen en el siglo XLX y empiezan a relacionarse entre s a partir de la segunda mitad
de la presente centuria.
La gran cuestin es la de si esta situacin va a cambiar. Probablemente no a corto
plazo, si bien las exigencias econmicas y la globalizacin de las relaciones jurdicas
impondrn necesariamente un nuevo ritmo, que ya se est empezando a ver en
algunos pases como los de Europa del este. En tal sentido, la funcin del CLNDER, en
cuanto organizacin internacional de estudio y de relacin entre profesionales del
derecho registral se presenta hoy cargada de sugerencias y de posibilidades de
actuacin.
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Fuentes del trabajo

- La doctrina sentada en las Conclusiones de los Congresos Internacionales de


Derecho Registral. Revista del Centro Internacional de Derecho Registral. Nmero
especial dedicado al XXV aniversario.

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- Las opiniones de Fernando P. Mndez Gonzlez en el trabajo "La funcin calificadora.


Una aproximacin desde el anlisis econmico del derecho". La Calificacin Registral.
Colegio de Registradores. 1.996. Tomo I.
- Los criterios sobre el anlisis comparativo de los sistemas francs, alemn y espaol
de Celestino Pardo Nez. "La organizacin del trfico inmobiliario. El sistema espaol
ante el derecho comparado". Libro homenaje a Jos Mara Chico Ortiz. Colegio de
Registradores. 1.995.
- Las observaciones del autor de este trabajo sobre la aplicacin de la informtica a la
funcin registral en"El derecho como condicionante de la tcnica de procesamiento de
datos". Publicaciones delVI Congreso de Derecho Registral. Colegio de Registradores.
1.984
- Los ltimos informes de instituciones econmicas, especialmente el recientemente
emitido por el Banco Mundial, "Land registration and titling projects in ECA Countries"
- El anlisis comparativo de los sistemas regstrales de Jos Manuel Garca
Garca."Derecho inmobiliario registral o hipotecario". Tomo I. Civitas.
- Documentacin interna del CINDER.
Barcelona enero de 1996
Rafael Arnaiz Eguren
Secretario General del Centro Internacional de Derecho Registral

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