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Voces: LOCACION ~ INTIMACION PREVIA ~ DESALOJO POR FALTA DE PAGO

Ttulo: Locaciones urbanas: falta de pago e intimacin previa.


Autores: Abatti, Enrique L. Rocca, Ival (h.)
Publicado en: LA LEY1985-B, 810
Cita Online: AR/DOC/963/2001
Sumario: SUMARIO: I. Consideraciones generales. - II. Alerta de los propietarios. - III. Caracteres de la
nueva norma legal. - IV. Requisitos y efectos de la intimacin. - V. Utilidad del requerimiento. - VI.
Consecuencias de la falta de pago. - VII. Distintas deudas de la locacin. - VIII. Prestaciones incumplidas
que exigen previo requerimiento. - IX. Destino de la locacin. - X. Locaciones especiales y situaciones
afines. - XI. Subrogaciones. - XII. Garantas de fianza y seguro. - XIII. Locaciones verbales, precio y pago
por tercero
I. Consideraciones generales
a) En el habla hispana, las denominaciones ms usuales de la prestacin bsica que debe cumplimentar el
locatario en el contrato de arrendamiento, como respuesta ineludible al uso y goce que se le concede, han sido
las siguientes: alquiler, arriendo, arrendamiento, conduccin, canon, precio, retribucin
(1).
b) No se concilian las opiniones vertidas en el Congreso Nacional, respecto de la finalidad del art. 5, con lo
expresado por el Poder Ejecutivo en el mensaje. Los legisladores, aluden a la necesidad de evitar maniobras
injustas de los propietarios. El Poder Ejecutivo (mensaje, 15/5/84), alude a la necesidad de otorgar un "respiro"
a los inquilinos, con esta virtual ampliacin de plazo. A nuestro entender, la exigencia del previo requerimiento,
tiende a evitar abusos que se han cometido -con regular frecuencia- por parte de acreedores que no se han
encontrado presentes para cobrar, y que despus han demandado desalojo por falta de pago.
c) Tenemos expresado, que aunque se contradicen las razones dadas por el, Poder Ejecutivo y por los
legisladores oficialistas, en cuanto a la inclusin del art. 5 en la ley 23.091 (ADLA, XLIV-D, 3709) el motivo
principal, ha sido -como lo fue en anteriores leyes de alquileres- evitar que mediante artificios o alguna ausencia
sigilosa del propietario del lugar del pago natural, se coloque al inquilino en trance de desalojo (2).
d) La exigencia del requerimiento previo, no es sino el reconocimiento que impone la ley, en contradiccin
con el contrato, de que el locatario -lisa y llanamente- se atrase, sin sancin, en el pago de los alquileres (3).
e) Aunque se la pueda reputar de escaso peso, de todas maneras, la imposicin del previo requerimiento,
para la procedencia del desalojo por falta de pago (4), es una medida discriminatoria contraria a la garanta del
art. 6 de la ley 21.342 (ADLA, XXXVI-C, 1981).
f) La descripcin del mecanismo del art. 5, y de sus efectos naturales est simplificada en una reciente
anotacin al texto de la ley 23.091 (5).
g) A pesar de la imposicin del art. 5, siguen en vigor todas las dems normas sobre falta de pago, no
contempladas en la nueva ley (6).
h) Sobre los distintos aspectos de implicancia, de los trmites previos al desalojo por falta de pago, existen
recensiones, que pueden consultarse (7).
i) Las clusulas convencionales, sobre los efectos de la mora en la locacin, con respecto a la posibilidad de
desalojar, sin intimar previamente, resultan nulas, por aplicacin del art. 5 de la ley 23.091 (8).
j) Por va del ejercicio de las facultades reglamentarias, ser posible, mejorar, el sistema de la intimacin
previa y formular determinaciones, en este momento inexistentes (9).
k) Existe opinin, acerca de la posibilidad de impedir el ejercicio continuado o abusivo del beneficio de la
previa intimacin por el inquilino, por conducto de la reglamentacin (10); sin embargo, puede ocurrir que dicha
norma no merezca atencin por parte del Poder Ejecutivo.
II. Alerta de los propietarios
a) Algunas normas de la ley 23.091 vulneran garantas de lealtad procedimental, por ejemplo, la que exige la
previa intimacin en el desalojo por falta de pago (11).
b) Se ha sostenido, en materia de falta de pago de los alquileres, que la norma del art. 5 de la ley 23.091,
mantiene un principio de "verdad" dirigido a evitar sorpresas (12).
c) La redaccin del art. 5, deja dudas, sobre la posibilidad de que, a travs del cuestionamiento de cuentas,
en sus detalles menores, pueda quedar suspendida, la accin judicial de desalojo, o dilatado el ejercicio de
acciones del locador (13).
d) Si el legislador, crey que la imposicin del previo requerimiento, antes del desalojo por falta de pago,
constituye un amparo para la vivienda, se equivoc; por el contrario, alarmar a los propietarios (14).
III. Caracteres de la nueva norma legal

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a) La legislacin dictada por el Congreso de la Nacin en 1984 -ley 23.091- constituye una nueva
frustracin, en materia locativa y no se ha sabido aprovechar la experiencia corrida (15).
b) A pesar de su espritu liberal, la actual ley de alquileres -reiterando la posicin del art. 17 de la ley 21.342
igualmente liberal- exige un trmite previo, al desalojo por falta de pago, no contenido en el ms liberal Cdigo
Civil (16).
c) Una de las normas de la ley 23.091, que puede originar retraccin en la oferta de unidades en locacin es
el art. 5; no, por el contenido, en s mismo, sino porque insina una intervencin del contrato, que contrara las
garantas del art. 6 de la ley 21.342, vigente en ese aspecto (17).
d) Si analizamos, todas las notas de autores diversos sobre la nueva ley de alquileres 23.091, advertiremos
que -lo expresen o no- hay ineficacia en las disposiciones, y no aparecen cambios de inters, como quiera que
ciertas normas, como la del art. 5, aparezcan impregnadas de sentido social (18).
IV. Requisitos y efectos de la intimacin
a) Entendemos previo, efectuar una brevsima resea, sobre el contenido del "pago", lo que -obviamentesurge de las normas del Cd. Civil.
El deudor debe pagar aquello a que se oblig (art. 725), pudiendo efectuar el pago, un tercero, por el deudor
(art. 728, inc. 9); el pago debe realizarse al acreedor (art. 731), y lo que se haya acordado (art. 740), en el lugar
que qued convenido (art. 744), en el tiempo correcto del vencimiento (art. 750).
El acreedor, debe aceptar el pago realizado en las circunstancias correctas de monto, tiempo, lugar y dems
condiciones (art. 729), liberar al deudor que pag (art. 505), a riesgo -caso contrario- de abrir para el deudor, la
va de la consignacin (art. 757 inc. 1).
b) Los requisitos de la intimacin, son: que sea "previa" a la demanda de desalojo por falta de pago; que se
expresa la cantidad adeudada, que se conceda un plazo no inferior a los diez (10) das corridos, y que se indique
el lugar de pago. Leyes anteriores sobre locaciones urbanas, contenan descripciones ms minuciosas que el art.
50 de la ley 23.091, que ahora tratamos.
c) La norma del art. 50 sobre la "previa intimacin de pago", resulta incompleta, y no preserva debidamente
el inters del locatario, en caso de maniobras del locador (19), entre otras razones; porque no fija lmites
territoriales, para la determinacin del lugar de pago, no exige discriminar la deuda, etctera.
d) Involucra un defecto, de la ley 23.091, no imponer la especificacin rubral, en la intimacin previa al
desalojo por falta de pago (20).
e) No se encuentra suficientemente determinado el procedimiento y contenido de la previa intimacin de
pago, establecida por la nueva ley (21).
F) Son exigibles ciertas "formas" para la intimacin, desde que la norma alude a la "fehaciencia"; esto
excluye como prueba nica o exclusiva, a la testimonial.
Se entiende por "fehaciente" a lo que hace fe, art. 393, Cd. Procesal (ADLA, XLI-C, 2975); generalmente,
lo instrumental o lo derivado de actuaciones oficiales, hace fe. Seran fehacientes y ms an, "indubitables", las
constancias de expedientes judiciales o administrativos, las escrituras pblicas, las actas notariales de
constatacin, las recepciones de intimacin firmadas en su original o en su duplicado por el destinatario
receptor, las cartas certificadas con recibo de retorno de cuyo contenido certifique el escribano que las ensobr y
despach en el Correo, los telegramas colacionados, los telegramas con copia autenticada y aviso de entrega, las
cartas documentales, las exhibiciones en juicio bajo firma reconocida y fecha cierta (arts. 979, 993 y 1035, Cd.
Civil).
g) En el orden contractual, la norma del art. 5, solamente modifica, el valor de las clusulas de
accionamiento inmediato por desalojo, como consecuencia de mora automtica en la falta de pago (22).
h) Hemos sostenido, repetidamente (23), que los trminos establecidos en el Cdigo Civil para que se pueda
desalojar, son de orden pblico.
i) Si bien, no se pueden exigir pagos anticipados, es vlido estipular el pago de los alquileres, por adelantado
y, en caso de incumplimiento, aunque el mes de que se trate, no se encuentre vencido, es previo al desalojo,
formular intimacin (24).
j) El pago tardo, autorizado por el art. 5 de la ley 23.091, "no deja rastro" en la relacin locativa -a menos
que por sus caractersticas o uso repetido pueda constituirse en un abuso del derecho y resulte por ello
descalificable-, art. 1071 Cd. Civil y el antecedente lo tenemos en la legislacin uruguaya, art. 12 de la ley
13.870, estableciendo que "se entender que no han perdido la calidad de buenos pagadores" los inquilinos que
paguen dentro del plazo de gracia admitido, aunque haya vencido el plazo convencional de pago (25).
V. Utilidad del requerimiento
a) Casi, podra afirmarse, que pese a que involucra un propsito de contemplacin y de buena voluntad, hay
ms perjuicios que beneficios, en la nueva ley (arts. 3, 5, 9, etc.) (26).

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b) El mantenimiento de la vigencia, del rgimen defacto de la ley 21.342, se contradice, con normas como el
requerimiento, que se exige, para desalojar por falta de pago (27).
c) El art. 5 de la nueva ley, no contiene los elementos necesarios, que signifiquen garanta, para las partes
del contrato. Faltan especificaciones, en favor del inquilino, y,. en cuanto a los locadores, origina una etapa que
puede constituirse en dilatoria, segn como la utilice un locatario malicioso (28).
d) Se ha sealado globalmente, que normas como la del art. 5, originan inseguridad jurdica y no ayudan a
la nueva legislacin (29).
e) Con indicaciones estadsticas, se acenta el criterio de la inconveniencia de normas discriminatorias,
como la del art. 5 (30).
f) No es demasiado osado, imaginar, que habr locatarios que hagan uso reiterado de la espera virtual, que
les concede el art. 5 de la nueva ley (31).
VI. Consecuencias de la falta de pago
a) Es absolutamente normal, que se seale como consecuencia de la falta de pago de los alquileres, la
posibilidad de desalojo, y la apertura de la va de ejecucin y embargo, por el monto de lo adeudado. Sin
embargo, existen otras consecuencias, sistemticamente olvidadas, que hacen a la situacin y a los derechos del
locatario.
b) El locatario, segn resulta del art. 1198 del Cd. Civil, texto segn ley 17.711 (ADLA, XXVIII-B, 1799)
tiene derecho a demandar la resolucin del contrato, cuando acontecimientos extraordinarios e imprevisibles,
tornaran excesivamente onerosas las obligaciones a su cargo. Pero, de este beneficio, no podr gozar, "si
estuviese en mora" (art. 1198, cit., apart. 4, in fine).
c) El locatario, no responde de daos en el inmueble locado, en los casos fortuitos que deterioren el bien (v.
gr., art. 1517, Cd. Civil), pero el art. 513, hace responsable al deudor, cuando se encontrase constituido en
mora en su obligacin.
d) El locador, est obligado al reintegro de mejoras y gastos al locatario, en los supuestos del art. 1539 del
Cd, Civil; est igualmente obligado a garantizar un goce pleno de la locacin (art. 1528) y a reparar la unidad
locada (art. 1515) tanto como a restituir lo gastado por el inquilino en las reparaciones urgentes (art. 1544);
pero, a sus veces, si el locador no cumpliese, encontrndose el locatario en incumplimiento por falta de pago,
opera el principio del art. 1201, segn el cual, "en los contratos bilaterales, una de las partes, no podr demandar
su cumplimiento, si no probase ella haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligacin es a plazo".
De manera que, vencido el plazo de pago del alquiler (art. 509), no puede, el inquilino, reclamar a su locador
-al menos en los rubros que dejamos indicados, que no son de orden pblico- estando impagos los alquileres. A
esto debemos agregar, que si por falta de pago, se llega al desalojo, el locatario -conforme al art. 1552 Cd.
Civil- pierde derechos sobre reparaciones y gastos no urgentes, que el locador deja -entonces- de tener
obligaciones de devolver.
e) El art. 1618 del Cd, Civil, permite al locatario retener el inmueble locado si no se afianza lo que le
adeude por mejoras el locador. Conforme a los arts. 3932 y 3939, el locatario que invirti en mejoras
reembolsables queda confirmado en su privilegio ante otros acreedores y en la facultad de retencin. Pero si el
pretensor, resulta a su vez deudor -por alquiler- del locador, desaparece la razn de la proteccin, y el derecho
de retencin.
f) Por fin, la falta de pago de los alquileres, da nacimiento a un derecho de retencin del locador sobre los
muebles del inquilino (aplicacin, art. 3939) y a privilegios (art. 3883) sobre muebles introducidos en el
inmueble locado, no slo por el importe de la deuda de alquileres, sino tambin por sus accesorios y por las
costas (art. 3884, Cd. Civil).
g) Los locatarios gozan de algunas facultades, que no son frecuentemente ejercitadas, que les permitiran
circunscribir el ejercicio de los derechos creditorios por parte de los locadores. Esto tiene relacin con lo que
establecen los arts, 1578 y 1580 del Cd. Civil.
aa) Conforme al art. 1580, el locatario no podr ser condenado a pagar alquileres o rentas, "si tuviese que
compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de stos dependa de la liquidacin".
bb) De acuerdo al art. 1578, en la accin ejecutiva del locador, por cobro de los alquileres, el mandamiento
de ejecucin, debe ser -primero- nicamente, "sobre los bienes sujetos al privilegio" (del locador), con arreglo al
art. 3883, Cd. Civil; o sea, "muebles que se encuentren en la casa, aunque no pertenezcan al locatario",
llevados all "de una manera permanente" o bien "para ser vendidos o consumidos"; y "el dinero, ttulos de
crditos y cosas muebles accidentalmente en la casa", salvo que el locador conociera la razn de la estancia
"accidental" de esos bienes en el inmueble, o supiera "que ellos no pertenecan al locatario" (art. 3883, 2 ap., in
fine).
h) La intimacin de pago, ha de realizarse "cuando no se paga", pero tambin hay problemas, derivados de
la ley 23.091, cuando se paga "demasiado adelantado" y respecto de los derechos de terceros.

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aa) El art. 1574 del Cd. Civil, da derecho a las partes de la locacin, a pagos adelantados que ellas
convengan, y, en principio, tales pagos, tienen valor y fuerza, ante los terceros.
bb) El art. 7, inc. a) de la ley 23.091, prohibe exigir, en las locaciones destinadas a vivienda, a los
inquilinos, "el pago de meses anticipados por perodos mayores de un mes", y la parte final de dicha norma,
establece que: "la violacin de estas disposiciones, facultar al locatario, a solicitar el reintegro de las sumas
anticipadas en exceso debidamente actualizadas". Siendo necesario, hacer juicio, para esa restitucin, "las costas
sern soportadas por el locador".
i) En numerosos incisos, el art. 1575 del Cd. Civil, establece la presuncin de que "el pago adelantado no
fue de buena fe aunque alegue el locatario la clusula de su contrato que lo obliga a hacerlo" en los siguientes
supuestos.
aa) Cuando se hubiesen hecho los pagos por arrendamiento por mayor tiempo al que poda el locador
contratar; bb) Si el inquilino, no obstante la prohibicin del contrato sobre subarriendo, hubiese subarrendado y
recibido pagos adelantados; cc) En relacin a los acreedores del locador, si se hicieron pagos adelantados
despus de publicada la falencia del locador; dd) En relacin a los acreedores hipotecarios del locador, si fuesen
hechos sin ser obligacin contractual (o legal); ee) En relacin a los acreedores quirografarios del locador, si los
pagos se hicieron despus de estar embargadas las rentas o alquileres; ff) Cuando no siendo obligado por el
contrato y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados; gg) En relacin a los adquirentes de la
cosa arrendada por venta voluntaria y a los cesionarios de la locacin o de los alquileres o rentas por cesiones
voluntarias del locador, si se prueba que el locatario pag, sabiendo o debiendo saber, la enajenacin o la
cesin.
j) Segn el Cdigo Civil, es posible desalojar por falta de pago, cuando se adeudan "dos perodos
consecutivos de alquiler".
El art. 17 de la ley defacto 21.342, habla de dos perodos de alquiler, en su art. 17. Sobre este tema, la ley
actual, 23.091, nada expresa. Consecuentemente, en virtud de que la ley defacto es posterior al Cdigo y sus
normas no modificadas continan en vigencia, podra sostenerse que tiene validez lo que prev su art. 17. Pero,
como una norma -el art. 17- no puede estar vigente parcialmente, y la ley 23.091 modifica lo relativo al pago
tardo y a la intimacin, entendemos que -en este momento- la cuestin debe resolverse por los dos meses
consecutivos, art. 1579, Cd. Civil.
k) En la mecnica de la distribucin de las piezas postales, si el destinatario se niega a recibir una carta
documental o un telegrama o manifiesta no encontrarse el interesado, la pieza es devuelta. Quiere decir que si
un locatario avieso quiere demorar el desarrollo del sistema de la previa intimacin, puede hacerlo, ms o
menos impunemente.
l) La ley 23.091, no contiene arbitrios que puedan ponerse en funcionamiento, para evitar las demoras a que
nos referimos precedentemente.
m) La ley defacto estableca en cinco das hbiles el trmino para el pago tardo por el locatario; la ley
actual, fija diez (10) das corridos. Esto tambin puede originar inconvenientes. v. gr., si se espera a un perodo
continuado de festividades, v. gr., carnaval, semana santa, fin de ao, ferias, vacaciones.
n) Resulta de sumo inters, pasar revista a los antecedentes legislativos provinciales, en nuestro pas, que
muestran a la legislacin local -en actos de dudosa constitucionalidad (32)- estableciendo rebajas y ajustes
locativos, bajo distintos regmenes de emergencia, fundamentalmente, en el lapso 1943-1945 (33).
VII. Distintas deudas de la locacin
a) Segn el art. 22 de la ley defacto 21.342, las sumas que se adeuden, por daos, por ocupacin ilegtima,
por ajustes de alquileres o por falta de pago, deben actualizarse conforme a la variacin del ndice del salario del
pen industrial para la Capital y correspondiente al perodo que medie entre la notificacin de la demanda.
Con arreglo al art. 3 de la ley 23.091, para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse los ndices
oficiales que publiquen los institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias, siendo vlidas las
clusulas de ajuste, relacionadas con el valor de la mercadera del ramo de la explotacin desarrollada por el
inquilino, en el inmueble arrendado. Para las locaciones promocionadas, de la ley 23.091, su art. 10. ap. e),
establece que el precio de la locacin ser reajustado trimestralmente, segn el ndice de actualizacin elaborado
por INDEC (o similares institutos de las provincias), en base a la evolucin de los precios al consumidor y
salarios, promediados en partes iguales, y rebajado dicho ndice, en un 20 % no acumulativo.
b) Pueden darse, cuanto menos, las siguientes situaciones de actualizacin: aa) Locacin habitacional comn
u ordinaria; locacional no habitacional comn u ordinaria; locacin mixta comn u ordinaria; locacin
promocionada; locacin promocionada convertida en comn u ordinaria por incumplimiento de sus requisitos
mnimos; bb) Otras deudas de la locacin: constitucionalidad, generalidades, supervivencia, procedimientos.
c) Los diversos orgenes de las deudas de la locacin, son por lo menos: aa) alquileres; bb) ajustes de
alquileres; cc) importe de otras prestaciones a cargo contractualmente del locatario (por ej., expensas,
impuestos, tasas, reparaciones, mejoras, servicios); dd) reparacin del dao causado por abandono; ee)

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reparacin del dao causado por ocupacin ilegtima.


d) Las posibilidades contractuales en cuanto a los perodos de ajuste, son: aa) locacin habitacional comn y
ordinaria; bb) locacin habitacional comn u ordinaria; cc) locacin promocional; dd) locacin de destino
mixto.
e) Las posibilidades contractuales en cuanto a la utilizacin de los ndices de ajuste, son: aa) ndice
determinado; bb) ndice alternativo; cc) ndice facultativo; dd) ndice mixto o complejo; ee) ndice electivo
absoluto; ff) ndice electivo relativo; gg) falta de publicacin de los ndices; hh) clusula de indagacin de
veracidad de ndices; ii) analogas para el caso de la locacin para ejercicio profesional.
f) Posibles convenios de la locacin, sobre ajustes o actualizacin: aa) contrato originario; bb) modificacin
posterior del contrato de origen; cc) acuerdo hallndose ya el locatario en el uso y goce del inmueble locado;
dd) revisin judicial de convenio; ee) requerimiento de aplicacin de la teora de la imprevisin.
g) Respecto de locaciones para sedes de embajadas, consulados, organismos internacionales para personal
diplomtico o consular o funcionarios internacionales, es de analizar: aa) normas legales especficas; bb)
carcter discriminatorio respecto del art. 6 de la ley 21.342 y de la garanta de los arts. 16 y 17 Constitucin
Nacional; cc) fundamentos de las soluciones propuestas; dd) enriquecimiento sin causa y abuso del derecho; ee)
exclusin de la situacin, cuestin del art. 2 de la ley 23.091 y del art. 3 de la ley 21.342.
Todos los supuestos y situaciones -que hoy citamos como ejemplo de los intrincados problemas que se
arrastran- sern tratados en profundidad, en otro trabajo.
VIII. Prestaciones incumplidas que exigen previo requerimiento
a) En nuestro pas, se han dictado numerosas leyes de alquileres, que establecen la obligatoriedad de intimar,
previamente, al locatario deudor, como presupuesto inexcusable, para la iniciacin del desalojo por falta de
pago.
b) A pesar de que -interrumpidamente- durante 35 aos, hemos estado regidos por normas de ese tipo,
siempre, la cuestin, ha quedado ceida al cumplimiento de entregar el precio pactado en la locacin: se ha
entendido que, "falta de pago", quiere decir que no se han pagado los alquileres propiamente dichos; que,
"pago" ha sido la entrega del dinero importe del alquiler; que, "alquiler", debe tomarse, como valor del uso y
goce, o "renta" o "arriendo", en todo caso, acordado como tal, y con exclusin de cualesquiera otras
prestaciones.
c) Es nuestro deseo, examinar, con algn mayor cuidado, esta cuestin, porque si bien hace 50 aos, no
interesaba indagar qu constitua, realmente, el alquiler o el precio del alquiler, ahora s, interesa, porque se ha
transformado en usual, acordar, por ejemplo, que el locatario "cargar con las expensas comunes", o "con los
impuestos o tasas", o con "los gastos de mantenimiento", o con las "reparaciones", o con "tales o cuales
mejoras", o con el "seguro de la propiedad". La transformacin econmica y la inestabilidad de la moneda, han
llevado, a los propietarios, a agregar, al precio propiamente dicho del alquiler, las expensas, los impuestos, las
tasas, el mantenimiento, como forma casi nica, de preservar una virtual renta neta, desprovista de riesgos.
d) Paralelamente, debemos recordar, que la expresin "falta de pago de alquileres", puede tanto querer decir
-como lo quiere decir, vulgarmente- "falta de pago del precio del alquiler de la locacin", como "falta de
cumplimiento del contrato de locacin", ya que para nuestro art. 725 del Cd. Civil, "pagar" es "cumplir con la
prestacin objeto de la obligacin" y para nuestro art. 1493, "alquiler", es, tanto el contrato de locacin, como el
precio que se paga, por el uso y goce, que discierne dicho contrato. Si el art. 5, se refiere, a "pago", como
"cumplimiento" y a "alquiler", como "contrato", se hara menester intimar previamente al inquilino, como
presupuesto necesario, en cualquiera de las acciones de desalojo admitidas; o, dicho de otro modo, no se podra
desalojar, ni rescindir el contrato, si, previamente, no se hubiera formulado la intimacin del art. 5 y hubiera
fenecido el plazo establecido en esa disposicin legal, sin que se hubiera dado cumplimiento por el inquilino, al
objeto de la intimacin.
e) Meditemos, tambin, que, en la actualidad, en los contratos de locacin, resulta por dems usual, imponer
de cargo al locatario -a veces, mencionando que algunos rubros, constituyen precio, y otras veces, sin que se
haga esa mencin- adems de la cantidad estipulada como renta o precio, propiamente dicho, los impuestos,
tasas y dems contribuciones, las expensas comunes del sistema de la propiedad horizontal; y, en menor
cantidad de casos, la carga del mantenimiento de la propiedad (gastos de conservacin), de sus arreglos (gastos
de reparacin), de su acomodacin para los fines del contrato (gastos de mejoramiento; mejoras) y hasta los
gastos de "seguro" (no, seguro de la locacin; sino, seguro de la propiedad).
f) Si el art. 5, se refiere exclusivamente, al precio de la locacin, como importe del arriendo o renta del
inmueble, no sera preciso, intimar previamente, el cumplimiento de otras prestaciones, que cargan sobre el
inquilino; y si el art. 5, fuera interpretado ampliamente, para todo incumplimiento, sera previo, intimar, antes
de demandar por desalojo.
g) An, suponiendo que el art. 5, se refiera exclusivamente al precio, canon o renta del bien locado, queda
por determinar, si cuando en el contrato, se establecen como a cargo del locatario, los impuestos, las tasas, las

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contribuciones, las reparaciones, las mejoras, las expensas comunes, los gastos de conservacin o la prima del
seguro del inmueble, esas prestaciones, que se traducen en forma directa, inmediata y fatal, en desembolso de
dinero, integran por esencias, el "precio del alquiler", o si se trata de obligaciones externas al precio.
Porque, si, esencialmente, por naturaleza, formaran parte del precio, cuando el inquilino no paga las
expensas, los impuestos, las tasas, las contribuciones, las reparaciones, las primas, etc., a que se oblig por
contrato, sera inexcusable para el locador, la intimacin previa como presupuesto de la accin por rescisin o
por desalojo, que se iniciara con motivo de esos incumplimientos. Queda tambin como cuestin aneja, la
determinacin de la suerte de los incumplimientos de servicios propios de la unidad, que se contratan con
terceros y de los que aprovecha el locatario, como el gas, la luz, el telfono.
h) Desde el punto de vista jurdico, en su acepcin restringida, "alquiler o renta" es el precio que paga el
locatario, por el uso y goce del inmueble locado (art. 1493, in fine, Cd. Civil). Desde el punto de vista
econmico y fiscal, el "alquiler o renta", cuando se lo menciona sin salvedades, es tambin el precio que se paga
(34), pero en los vocablos indicados, se encuentran subsumidos diversos conceptos, que se corresponden con el
beneficio "neto o lquido" del locador, los impuestos en sus diversas expresiones (salvo los "sancionatorios" que
son personales en su origen), los gastos de explotacin (35).
Conjugados, el criterio econmico y el criterio jurdico, en la legislacin comparada, no cuesta trabajo
apreciar, que va implcito, que, en el concepto de "precio del alquiler", se encuentra contenida, la renta neta, y,
consecuentemente, para que ello sea posible, en dicho precio, tambin estn incluidos los gastos de explotacin,
conservacin y amortizacin, que, sumados a la renta lquida o neta, hacen una renta "bruta", sinnimo -en
definitiva- de "precio del alquiler".
En ese sentido, en la legislacin espaola, encontramos jalonadas disposiciones, de las leyes de alquileres,
que, para el mantenimiento de una cierta renta "neta", reconocen a los locadores el llamado derecho de
"repercusin"(36), que les permite trasladar al precio que pagan los inquilinos, los impuestos, tasas,
contribuciones y gastos, que las distintas leyes tributarias van creando (37). Nuestro pas, no desmiente el
concepto, y por el contrario, aparece reafirmndolo, cuando nuestra legislacin determina, que "el locador est
obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la casa arrendada", ya que -a esos fines- cuando
calcula el precio del alquiler, debe tener en cuenta todos esos rubros (38).
i) Si sumamos las significaciones vulgares, la significacin jurdica, los conceptos econmicos y
sociolgicos, obtendremos como resultado, que, el "alquiler", como "precio de la locacin", es el "valor
pecuniario" que paga el inquilino por el uso y goce del bien arrendado; resultando comparable, la relacin entre
"valor" como fundamento del "precio" y ste propiamente dicho, con la relacin existente entre "el
pensamiento" y su "expresin": el valor es la base del precio, el pensamiento refleja la expresin. Y, la base del
precio, su valor, se fija, habida cuenta de los gastos y de la ganancia: de los impuestos, tasas, etc., y cantidad
lquida que se desea conseguir.
j) Si, a esta altura, fuera imperativo contestar, si la exigencia de la falta de pago, previa al desalojo,
comprende las dems prestaciones que se consideran subsumidas en el concepto de precio del alquiler (se las
mencione o no por separado; porque las formas no pueden violentar las esencias; y porque en los actos, la
calificacin emerge de "naturaleza" y no de la designacin que imponga la parte), o si para ellas no se necesita
intimacin, la respuesta, ya se hace difcil; pero quedan, todava, otros elementos para analizar.
k) Nosotros consideramos, con Eduardo Echegaray (39), que los jueces "deben abstenerse de integrar las
voluntades de las partes, y, en cambio, deben saber interpretarlas". Por esta razn, nos parece decisivo -a esta
altura de la exposicin- el anlisis de los distintos rubros implicados en la cuestin que analizamos, a fin de
determinar, la suerte que cada uno de ellos corre, en la exigencia del previo requerimiento de pago, del art. 5 de
la ley 23.091.
aa) Impuestos, tasas y contribuciones. El art. 1553 del Cd. Civil, establece, que el locador, est obligado a
pagar las cargas y contribuciones, que graviten sobre la cosa arrendada. Quiere decir, que cuando se conviene el
alquiler y el propietario fija sus pretensiones, ha debido tener en cuenta, que son de su cargo esos gastos.
Inversamente, cuando el propietario pide un alquiler libre de impuestos, tasas, contribuciones, y se acuerda que
estos rubros cargarn sobre el inquilino, el propietario, ha debido calcular, que recibir lquido, lo convenido
como alquiler propiamente dicho. Esto indica, a nuestro juicio, que si el locatario deja de pagar los impuestos,
tasas y contribuciones -integrantes natos de la "renta bruta" y por tanto del "alquiler", y, como quiera se formule
la mencin en el contrato de locacin- es indispensable, antes de iniciar juicio rescisorio o desalojo, por ese
incumplimiento, cumplir con la previa intimacin del art. 5 de la ley 23.091.
bb) Gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras. En los casos de deterioro, de desatencin del deber de
conservacin, de falta de reparacin del bien o de carencia de realizacin de las mejoras obligatorias, las
distintas disposiciones legales que tratan estos casos, establecen el derecho de exigir el cese del acto perjudicial
o la realizacin del acto obligado, para recin despus de ello, tener va expedita para obtener la compensacin
por camino del precio -reduccin o aumento, segn sea la parte afectada- o la rescisin (40); o sea, que estas
situaciones no se corresponden con el art. 5. de la ley 23.091, y cuentan con mecanismos propios, que exigen

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trmites que previenen de sorpresas. No se les aplica, en consecuencia, el art. 5 de la ley 23.091.
cc) Servicios de asistencia al locatario (gas, luz, telfono). Se trata de prestaciones contratables con terceros,
de las que goza en forma directa el locatario, quien puede tambin concertarlas a su nombre, con independencia
del dominio o de la titularidad del inmueble donde el servicio se preste. Si bien, interesa al locador, que los
servicios se paguen, a fin de no tener problemas futuros, o para no perder la concesin -v. gr., tema del telfonose trata de obligaciones, que no son parte integrante del precio del alquiler, excluidas, por ende, del sistema de
la intimacin previa obligatoria, del art. 5 de la ley 23.091.
h) En conclusin: Estimamos, que la exigencia de la intimacin previa al desalojo por falta de pago de los
alquileres, debe tambin cumplimentarse, si se desea desalojar al locatario, por falta de pago de los impuestos,
tasas, expensas y contribuciones reales, que hayan quedado a cargo del inquilino. Entendemos, que esta
solucin es inalterable, tanto en el caso de que el contrato hable de que la carga de esas contribuciones en
cabeza del locatario integra el precio del alquiler, como si nada se expresase al respecto, como si se expresara
exactamente lo contrario; o sea, que, tambin es inexcusable, el cumplimiento de esa intimacin, si el contrato
expresase que los impuestos, tasas, etc., no integran el concepto del precio del alquiler.
Si fuera exacto lo que sostenemos, sera necesario revisar el criterio que versa sobre los alcances de la
intimacin previa, dado que -hasta ahora- la misma no se ha exigido -en regmenes anteriores similares- para la
demanda de desalojo basada en el incumplimiento de esos pagos. Formulamos advertencia y llamado de
atencin, en ese sentido.
IX. Destino de la locacin
a) La norma del art. 5 de la ley 23.091 -intimacin previa, al desalojo por falta de pago- es aplicable a todos
los contratos, cualquiera sea la fecha de celebracin, si la situacin, se produce con posterioridad al 16 de
octubre de 1984, o si, habindose producido antes, no existe todava demanda de desalojo notificada (doctr. arts.
3, Cd. Civil y 29 ley 23.091) (41).
b) Se ha sustentado, el principio, que, cuando existen ms de un destino en la locacin urbana y entre ellos
est el habitacional, el deber de proteccin mayor hacia la vivienda y el principio "in dubio pro locatario",
aplicable en los pases con dficit habitacional, hace obligatorio asignar a esa locacin de destino mixto, el
tratamiento de locacin de vivienda (42), tesis perfectamente aplicable al sistema de nuestra ley, que de todos
modos exige previa intimacin en la falta de pago, para todas las locaciones.
c) La exigencia del previo requerimiento para la procedencia del desalojo del locatario por falta de pago,
tiene vigor, tambin, en las locaciones de finalidad no habitacional, pues se trata de una de las normas generales
de la nueva ley, aplicable a todas las locaciones urbanas, cualquiera sea su destino (43).
d) En el rgimen de promocin, si bien se conceden importantes beneficios a los locadores (44), no existe
diferencia, en el tratamiento de la falta de pago del alquiler. El eje de la locacin promocional es el contrato
tipo, y el eje de la nueva locacin comn, es el sistema de ajuste, prohibiciones y exigencias sobre el pago del
alquiler (45).
X. Locaciones especiales y situaciones afines
a) Aunque, las locaciones temporarias, usualmente quedaron excluidas de los regmenes locativos
especiales, en oportunidad de sancionarse la ley 23.091, slo se las exime del plazo del art. 2, por lo que el art.
5 (intimacin previa al desalojo por falta de pago), es ntegramente aplicable (46).
b) En las locaciones para turismo, descanso o veraneo, es exigencia previa, al desalojo por falta de pago, la
intimacin (47) que debe cursar el locador.
c) Una de las diferencias de efectos, entre la locacin y el hospedaje, radica en que, en ste, basta el mero no
pago ocasional o momentneo, para que proceda la desocupacin de las comodidades ocupadas por el husped
(48).
d) A los efectos del pago del importe de la ocupacin, por parte del husped de hotel, solamente puede tener
vigencia la norma del art. 5 de la ley 23.091, si existiese la conversin de aqul en locatario, en las
circunstancias determinadas por el art. 27 de la mencionada ley (49).
e) Un tema ntimamente conexo con la falta de pago, y, ms propiamente, con la intimacin legal previa al
desalojo, es el de la actualizacin de las deudas de la locacin. Segn se llegue a la conclusin, de que,
cualquiera deuda, exige el previo requerimiento, para justificar la rescisin del contrato, o que la norma del art.
5, slo se refiere al "precio del alquiler" propiamente dicho, resultar tanto ms importante, lo que a
continuacin exponemos. Al respecto, conviene primero recordar, las disposiciones de las leyes 21.342 y 23.091
(50).
XI. Subrogaciones
a) Si hay cesin o sublocacin excluyente, debe intimarse al cesionario o al sublocador segn el caso (51).
b) En los supuestos de continuacin admitida o judicialmente declarada, la intimacin debe cursarse al
continuador (52). En estos casos de continuacin -art. 9, ley 23.091- el mecanismo previo al desalojo por falta

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de pago -art. 5- puede tener una complicada tramitacin, en tanto los continuadores asuman la contestacin o
elijan el camino del juicio de consignacin (53).
c) Cuando existen transferencias -cualquiera sea la causa- y el locatario ha sido reemplazado legalmente, la
intimacin previa, debe cursarse, al reemplazante legal del inquilino (54).
XII. Garantas de fianza y seguro
a) En la fianza (arts. 1968, 1988, 1993, Cd. Civil), es previo requerir al deudor, salvo solidaridad o clusula
de principal pagador, del fiador, o renuncia a los beneficios de exclusin (art. 2003). Las cartas de
recomendacin, aunque aseguren solvencia, no constituyen una fianza (art. 2008, Cd. Civil), salvo falsedad en
la informacin u otras formas de dolo (art. 2009). La fianza, se extingue, si el acreedor, otorga al fiador, carta de
pago o por cualquiera forma de extincin de la obligacin principal (art. 2042), tambin se extingue por
novacin de la obligacin acordada entre el deudor y el acreedor sin intervencin del fiador (art. 2047, Cd.
Civil), o si el acreedor acepta del deudor, pagos directos de la deuda (art. 2050). Todas estas reglas, se aplican a
la fianza de la locacin; pero, de todas maneras, el art. 5 de la ley 23.091, no incluye al fiador, entre los sujetos
materia de intimacin.
b) La intimacin previa, no debe ser cursada al fiador, puesto que, de todas maneras, para ejecutar por pago
de los alquileres adeudados, no se necesita de intimaciones previas (55).
c) Coinciden los autores, en que el seguro de la locacin debe cubrir, en primer lugar, el pago de los
alquileres (56). Se estima, que, el factor nmero "uno", que debe recibir cobertura, es el pago puntual del precio
del alquiler, desvirtuando los criterios de que en ese caso; no se trata propiamente de un seguro (57). El seguro
de la locacin, debi ser instituido por la ley 23.091, aunque sea como optativo, en las locaciones no
promocionadas (58).
XIII. Locaciones verbales, precio y pago por tercero
El sistema del art. 5 debe ser aplicado igualmente a las locaciones verbales (59).
Los contratos verbales que admite la nueva ley, contribuirn a originar las mayores indeterminaciones, entre
otras razones, porque se carece de la pauta fundamental del precio o de elementos idneos para acreditarlo (60),
salvo casos especiales.
Judicialmente, se ha declarado, que "es vlida la clusula que establece como precio del arrendamiento, el
valor bruto de dos quintales de trigo por determinada superficie", segn cotizacin a fijar por la Junta Nacional
de Granos (61).
Si bien en el pago por tercero -se declar repetidamente- no haba posibilidad de paralizar el desalojo por
falta de pago cuando se permita al locatario abonar lo adeudado al contestar la demanda (62) -porque se trataba
de un beneficio personalsimo (63)- es distinto el caso del art. 5, actual, ante el cual, formulada la intimacin
respectiva, un tercero puede pagar y con ello evitar la demanda de desalojo (64).
Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723)
(1) CLAVIJO, "Cuestiones semnticas y derecho, ps. 17, 18, 66, 102, 164, respect., Ed, Labor, Barcelona,
1941.
(2) ROCCA, Ival, "Reforma del Cdigo Civil. Ley 23.091, Nueva locacin urbana", p. 139, Ed. Bias,
Buenos Aires; dem, sent., en "Sntesis de la ley de alquileres 23.091", p. 10, Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.
(3) ROCCA, Ival, "El futuro inmediato de la locacin urbana", en La Nacin del 26/11/84, p. 21, Buenos
Aires.
(4) ROCCA, Ival, "Discriminacin en la ley 23.091", en Ambito Financiero, del 8/11/84, 3. sec. ps. 1 y 2,
Buenos Aires.
(5) ABATTI, ROCA (h.) DIBAR, en ADLA, XLIV-D, 3709.
(6) ROCCA, Ival, "Contratos de locacin, Precios, Forma de pagos e indexaciones", La Razn del
22/10/84, Buenos Aires.
(7) ROCCA, Ival, ABATTI, ROCCA, Ival (h.), "El nuevo sistema de nuestra locacin urbana", en DJA,
5/12/84, ps. 1 a 3.

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(8) ABATTI, Enrique L., "Exposicin, Jornadas nacionales de la locacin". Cmara Inmob. Argentina,
26/10/84, Buenos Aires.
(9) ROCCA, Ival; GRIFFI y ALLENDE, "Dictamen, Comisin Especial, Jornadas Nacionales de la
Concertacin en las Locaciones Urbanas", Casa de la Prov. de Buenos Aires, diciembre de 1984.
(10) ROCCA, Ival, "La necesidad de simplificar en la reglamentacin de la ley de locaciones 23.091", en
Ambito Financiero del 31/10/84, 3. sec., p. 1, Buenos Aires.
(11) ROCCA, Ival, "Aspectos salientes de la ley de alquileres 23.091", Exposicin Rotary Club, Versailles,
20/9/84, Buenos Aires.
(12) CLAVELL BORRAS, "Exposicin, Jornadas de la locacin": Cmara Inmob. Argentina, 26/10/84,
Buenos Aires.
(13) ROCCA, Ival, "Dudas en la ley 23.091", Mesa Redonda, U.P.G. 5/11/84, Buenos Aires.
(14) ROCCA, Ival, "Amparo de la vivienda", La Razn del 21/10/84, Buenos Aires.
(15) ROCCA, Ival, "Panorama locativo 1984-1985", Conferencia en la Asociacin de Propietarios, Gran
Buenos Aires, el 25/9/84, Avellaneda.
(16) ROCCA, Ival, "Los nuevos procedimientos en la ley 23.091", Exposicin en Radio Excelsior el
29/8/84, Buenos Aires.
(17) ROCCA, Ival, "Las perspectivas que ofrece al mercado la ley de locaciones 23.091", en Ambito
Financiero del 19/10/84, 3. sec., ps. 1-2.
(18) DIBAR, "Sealamientos para la nueva ley de locaciones urbanas 23.091", en Rev. LA LEY, t. 1984-D,
p. 1047; ROCCA- CARIDE - DUFRECHOU, "El proyecto oficial de alquileres, ED, 15/6/84; LEIVA
FERNANDEZ, "Ley de locaciones urbanas 23.091", Rev. LA LEY, t. 1984-D, p. 1151; ROCCA- GRIFFI, "El
seguro de la locacin", 3. ed. Ed. Bias, Buenos Aires, 1984; SALERNO, "Las seguridades del locador de
inmueble", ED. 2/10/84; SERANTES PEA, "Nuevo rgimen de promocin de locaciones ley 23.091", LA
LEY Actualidad del 11/10/84, p. 6; TRIGO REPRESAS, "Primeras aproximaciones de la ley 23.091", Rev. LA
LEY, t. 1984-D, p. 1092; ROCCA, Ival, "Resumen de la ley de alquileres 23.091", en la Cmara Inmob.
Argentina, Buenos Aires, 26/11/84, y de ste mismo. Entrevista, 15/11/84, Canal 7, Buenos Aires. Por su parte
ALVAREZ ALONSO, que actu en la redaccin del anteproyecto, no logra desdibujar la impresin de
ineficacia de la nueva ley (Problemas relacionados con la vivienda y la posibilidad de coberturas aseguradoras,
en ED, 7/12/84). Otros expositores, apuntan a definiciones tcnicas, sin que de las mismas, emerjan elementos
de inters para nuestro anlisis (STRATTA, en exposicin sobre alcances de la ley de locaciones 23.091, conf.
informacin dada por el Encuentro de Rematadores y Corredores, en Ambito Financiero del 5/12/84, 3, sec.).
(19) ROCCA, Ival, "Defectos de la ley de alquileres 23.091", Exposicin por Radio el 29/10/84, Buenos
Aires.
(20) ROCCA, Ival, Exposicin por Radio Continental, Ciudad Abierta, el 30/10/84, Buenos Aires.
(21) ROCCA, Ival, Exposicin, Centro Argentino Der. Inmob. Prop. Horizontal el 28/9/84, Buenos Aires.
(22) Ver "La contratacin anterior normal", ABATTI-DIBAR-ROCCA (h), 1.500 Modelos de contratos,
clusulas e instrumentos, ts. I a III, Locaciones, Ed. Abacaca, Buenos Aires, 1981 a 1984.
(23) ROCCA, Ival, "Locaciones", t. IX, comentario al art. 5., ley 23.091, Ed. Bias, Buenos Aires.
(24) ROCCA, Ival, "Pagos anticipados de alquiler y ley 23.091". Exposicin en Seminario Locaciones

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Urbanas, Foro Auditorio de Bias Editora, el 16/10/84, Buenos Aires.


(25) ROCCA-GRIFFI, "Jurisprudencia de alquileres ley 18.880", p. 145, Ed. Cadi, Buenos Aires, 1971.
(26) ROCCA, Ival, "Los pro y contra de una ley (23-091)", en Ambito Financiero del 14/12/84, 3. sec., p.
5, Buenos Aires.
(27) ROCCA, Ival. "Una ley conflictiva", en La Razn del 27/11/84, p. 8, Buenos Aires.
(28) ROCCA, Ival, "Los artculos 1. a 5. de la ley de alquileres 23.091". Exposicin en las Jornadas
nacionales de la locacin, de la Cmara Inmob. Argentina el 24/10/84, Buenos Aires.
(29) ROCCA, Ival, "Efectos de la nueva ley de alquileres, 23.091", con motivo de las Jornadas de la
Cmara Inmobiliaria Argentina, el 5/11/84, Buenos Aires.
(30) BLANCO, "Serias objeciones a las leyes sobre alquileres", en La Razn del 27/10/84, p. 6, Buenos
Aires.
(31) ROCCA, Ival. "Flanco abierto para el abuso en la nueva ley de alquileres 23.091", en Ambito
Financiero del 7/11/84, p. 1,3. sec., Buenos Aires.
(32) Ver arts. 67. inc. 11 y 31 Constitucin Nacional y 1493-1494 y 1323 y sigtes. del Cd. Civil.
(33) Buenos Aires: dec. 5201/43. ADLA, III, 630. Catamarca: der. 92/43, ADLA, III, 674. Crdoba: der.
253/43.
Corrientes: dec. 105/43, ADLA, III, 674. Entre Ros: dec. 398/43, ADLA, III, 826. Jujuy: dec. 51/43,
ADLA, III, 864. La Rioja: dec. 8513/43, ADLA, III, 889. Mendoza: dec. 862/43, ADLA, III, 931. Salta: dec.
74/43, ADLA III, 1013. San Juan: dec. 33/43, ADLA, III, 1054. San Luis: dec. 1078/44, ADLA, IV, 1249.
Santa Fe: dec. 4/43, ADLA, III, 1152, Stgo. del Estero: dec. 95/43, ADLA, III, 1178, Tucumn: dec. 86/625/43.
ADLA, III, 1198, etctera.
(34) ROCCA, Ival, "Alquileres y Vivienda", t. I, p. 119, Ed. Ua, Buenos Aires, 1965, con cita de Chandas,
"Tasacin de inmuebles urbanos", p. 16, Ed. Alsina, Buenos Aires, 1954 y de MC. MICHAEL, "Tratado de
tasaciones", ps. 450 y sigtes., Ed. Labor, Buenos Aires, 1949.
(35) La frmula, es: "RL: RB- (GO ms I ms A)"; y tanto el Banco Hipotecario Nacional, como la DGI y
las Oficinas Recaudadoras provinciales, para el clculo de las tributaciones computan la "renta", deduciendo los
gastos de conservacin y de amortizacin -ver ROCCA, Ival, "Alquileres y Viviendas", at., t. I, p. 324,
conforme a la conocida regla universal de "Hoskold".
(36) LAU de 1954, en, FUENTES- LOJO, "Suma de arrendamientos urbanos", p. 439, 3 ed. Dux,
Barcelona, 1957; dem Rev. Priv. Madrid, agosto 1955, p. 657.
(37) ROCCA, Ival, "Locaciones", t. I, p. 438, Ed. Bias.
(38) Art. 1553, Cd. Civil.
(39) Cita de ROCCA, Ival, en "Tratado de la locacin", t. II, p. 131, nota 230, Ed. Elives, Buenos Aires,
1968.
(40) Arts. 1559-1561; 1576; 1562-1563; 1573-1580, todos del Cd. Civil.
(41) ROCCA, Ival, "Aplicacin de la ley 23.091", Conferencia en la Academia Argentina de la Locacin,
Plenario, 22/10/84, Buenos Aires.

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(42) JACOBO, Juan, "Derecho de arrendamientos uruguayos", ps. 38 y 100, Ed. Jurdica, Montevideo,
Uruguay, 1981.
(43) ROCCA, Ival, "Locacin comercial y ley 23.091", Asamblea Asoc. Inquilinos el 5/9/84, Buenos Aires.
(44) ROCCA, Ival, "Principales temores en la locacin promocionada", Ambito Financiero del 13/12/84, 3,
sec., p. 6, Ver tambin, "La locacin promocionada en la ley 23.091", SUAREZ, Jornadas Nacionales, Cmara
Inmob. Argentina, 26/10/84, Buenos Aires.
(45) ROCCA, Ival, "Ley de alquileres III", La Razn, del 24/10/84, Buenos Aires.
(46) ROCCA, Ival, "Locaciones temporarias", Conferencia en la Academia Arg. de la Locacin, Plenario,
Buenos Aires, 22/10/84.
(47) ROCCA, Ival, Proyecto presentado ante el Instituto de Estudios Legislativos de la Fed. Argentina de
Colegio de Abogados, seccin Derecho ambiental, 6/12/84, Buenos Aires.
(48) ROCCA, Ival, "Hospedaje", p. 51, apart. 30, 2 col., 3 ed., Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.
(49) ROCCA, Ival, "Pseudohoteles y presunciones de la ley 23.091", Exposicin Jornadas Nacionales de la
Locacin Urbana, 26/10/84, Cmara Inmob. Argentina, Buenos Aires.
(50) Ver. arts. 22 ley defacto 21.342, 3 y 10 apart. e) ley 23.091.
(51) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), "La incorporacin anmala de locatarios", nota diario "Clarn, en
prensa, Buenos Aires.
(52) ROCCA, Ival, "Los arts. 6 a 9 de la ley de alquileres 23.091", Exposicin en las Jornadas Nacionales
de la Locacin de la Cmara Inmob. Argentina, 25/10/84, Buenos Aires.
(53) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), El "ABC" de los contratos de la locacin urbana actual, La Nacin,
en prensa, diciembre 1984.
(54) ROCCA-ABATTI-ROCCA (h.), "La continuacin impuesta por la ley 23.091 afecta la libertad de
contratacin", DJA, 20/12/84.
(55) ROCCA, Ival, "Informe ante com. locaciones", Centro Argentino Der. Inmob. Prop. Horizontal,
14/11/84, Buenos Aires.
(56) GRIFFI, "El seguro", Jornadas Nacionales de la locacin, Cmara Inmob. Argentina, Buenos Aires,
26/10/84; ROCCA-GRIFFI, "Seguro de la locacin", ps. 51 y sigtes., 2 ed., Ed. Bias, Buenos Aires, 1984.
(57) RICCIO, "Locaciones urbanas ley 23.091", p. 68, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1984.
(58) ROCCA, Ival, "Seguro y locacin", Conferencia en la Academia Argentina de la Locacin, Plenario,
29/10/84, Buenos Aires.
(59) ROCCA, Ival, Exposicin en el Centro Unificador de Investigaciones Derecho Ambiental, 29/9/84,
Buenos Aires.
(60) ROCCA, Ival, "Aspectos de la ley 23.091 que generan inseguridad", en Ambito Financiero del
8/11/84, 3 sec., ps. 1 y 4.

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(61) Fallo SCBA, "Sac. c. Cohen", 21/12/65, (Rev. LA LEY, t. 122, p. 936) fallo 13.594-S., cit. por Rocca,
Ival, en Rgimen de precios de los alquileres ley 16.739, Ed. Derecho Prctico, Buenos Aires, 1966.
(62) Plenario, CNPaz, expte. 3577, 30/10/59, GF, t. 127, p. 7, cit. por ROCCA-GRIFFI, 500, Fallos, ley
18.880, p. 141, Ed. Grial-Cadi, Buenos Aires, 1971.
(63) DARAY, "La jurisprudencia plenaria en materia de locaciones", en E. D. nm. 2693, 1016/71, ps. 1 a
6.
(64) Art. 729, Cd. Civil; fuente; art. 1236, Cd. Francs y Digesto, 53-III-Lib. 46; perfectamente
aplicables al caso de la ley 23.091.

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