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Imposicin al Consumo en el Per. David Bravo Sheen y Walker Villanueva Gutirrez.

Estudio Caballero Bustamante


(Pg.. 235-239)
CAPTULO V
PRIMERA VENTA DE INMUEBLES REALIZADA POR EL CONSTRUCTOR
SUMARIO

1. ASPECTO MATERIAL
1.1. Definicin
1.2. Transferencia de inmuebles entre empresas vinculadas
1.3. Ejemplo de venta de inmueble entre empresas vinculadas
1.4. Crtica al valor de mercado"
1.5. Venta de inmueble con posterioridad a la reorganizacin o traspaso de
empresas
1.6. Resolucin, rescisin, nulidad y anulacin de contrato
1,7. Transferencia de inmuebles ampliados, remodelados o restaurados
1.8. Transferencia de alcuotas entre copropietarios constructores
Fecha de inicio de construccin en el caso de primera venta y transferencia de inmuebles
entre empresas vinculadas
2. ASPECTO SUBJETIVO
2.1. Definicin de constructor
2.2. Habitualidad. Pronunciamiento del Tribunal Fiscal
2.3. Inmuebles construidos o mandados a construir exclusivamente para su
enajenacin
2.4. Fusin y divisin de empresas
3. ASPECTO ESPACIAL
4. ASPECTO TEMPORAL
5. NACIMIENTO DE LA OBLIGACION TRIBUTARIA
5.1. Fecha de percepcin del ingreso
Arras de Retractacin
6. BASE IMPONIBLE
6.1. Exclusin del valor del terreno
6.2. Venta de inmuebles ampliados, remodelados o restaurados
1, ASPECTO MATERIAL
1.1. Definicin
Se encuentra gravada con el Impuesto, a tenor con lo dispuesto en el Inciso d) del Artculo
1 de la Ley del IGV, la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los
mismos. Qu debe entenderse por primera venta, adems de lo obvio; es decir, la primera
transferencia desde que el inmueble fue construido? El legislador nos da la respuesta a esta
interrogante, mientras que el reglamentador precisa y complementa la definicin legal,

aunque con algunos excesos, que en algunos casos constituyen nuevas hiptesis de
afectacin creadas ilegalmente por va reglamentaria, como veremos ms adelante.
1.2. Transferencia de inmuebles entre empresas vinculadas
Seala el Segundo Prrafo del Inciso d) del Artculo 1 de la Ley del IGV que tambin
calificar como primera, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas
vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de ste
o de empresas vinculadas econmicamente con el mismo. Para los efectos de la vinculacin
econmica resultar de aplicacin el Artculo 54 de la Ley 1. Agrega la norma que lo
dispuesto precedentemente no ser de aplicacin cuando se demuestre que el precio de la
venta realizada es igual o mayor al valor de mercado, entendindose por este ltimo el que
normalmente se obtiene en, las operaciones onerosas que el constructor o la empresa
realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasacin, el que resulte mayor. Precisa el
Reglamento que la posterior venta est referida a las ventas que las empresas vinculadas
econmicamente al constructor realicen entre s y las efectuadas por stas a terceros no
vinculados.
La finalidad de gravar la posterior venta de inmuebles que realicen las empresas vinculadas
con el constructor es la de evitar las figuras elusivas que se presentaron durante la vigencia
de la anterior legislacin (Decreto Legislativo N 775) que nicamente consideraba como
operacin gravada con el IGV la primera venta realizada por el constructor. Ello dio lugar a
la creacin de empresas vinculadas a las cuales se venda un inmueble a un precio por
debajo del mercado (operacin gravada) para posteriormente transferirlo a terceros,
encontrndose esta ltima operacin inafecta por ser la segunda venta del mismo. De esta
forma el fisco perciba una cantidad menor por concepto de IGV, pues la base imponible de
la primera venta (gravada) era inferior al de la segunda y posteriores (inafectas). Con la
norma actual, toda transferencia de inmuebles entre empresas vinculadas al constructor
estar afecta al Impuesto, as como la venta a terceros no vinculados que realicen las
empresas vinculadas al constructor, salvo que la posterior venta se haya realizado a un
precio igual o mayor al de mercado, en cuyo caso solamente sta se encontrar alcanzada
con el tributo.
1.3. Ejemplo de venta de inmueble entre empresas vinculadas
Supongamos que la empresa A dedicada a la actividad de construccin de edificios, ha
construido un Chalet ubicado en el Distrito de San Borja, el cual una vez concluido
transfiere a la empresa de corretaje B por un valor de US$ 66,000 (deducido el valor
1

Se entender que existe vinculacin econmica, de conformidad con el Inciso b) del Artculo 54 de la Ley
del IGV, cuando:
- Una empresa posea ms del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de una tercera.
Ms del 30% del capital de dos o ms empresas pertenezca a una misma persona, directa o
indirectamente.
En cualesquiera de los casos anteriores; cuando la indicada proporcin de capital pertenezca a cnyuges
entre s o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.
- El capital de dos o ms empresas pertenezca, en ms del 30% a socios comunes de dichas empresas.
- Por Reglamento se establezcan otros casos.

actualizado del terreno) gravando dicha operacin con el Impuesto General a las Ventas,
por tratarse de la primera venta de inmueble realizada por el constructor de la misma. Como
dato adicional debe mencionarse que A es accionista mayoritaria de B con una
representacin en su capital social del 92%. Posteriormente B transfiere el referido Chalet a
la empresa C por un precio de venta de US$ 85,500 (deducido el valor actualizado del
terreno), empresa en la cual no se tiene ninguna participacin directa o indirecta. Cabe
acotar que el valor que normalmente obtiene B en sus operaciones onerosas con terceros es
de US$ 85,500, mientras que el valor de tasacin del inmueble es de US$ 60,000.

Empresa A

(a) US$ 66,000

Empresa B
(vinculada)
(b) US$ 85,500
Empresa C
(no

(a) Primera venta del inmueble realizada por el constructor.


(b) Posterior venta del inmueble realizada por la empresa vinculada.

En el caso planteado, la posterior venta que realiza la empresa vinculada con el constructor
(operacin b), no se encontrar gravada con el Impuesto General a las Ventas, toda vez que
la transferencia se est realizando al valor de mercado, lo cual deber demostrarse ante un
eventual requerimiento por parte de la Administracin Tributaria. Una forma de
demostracin sera a travs de los comprobantes de pago emitidos por ventas de inmuebles
a terceros.
1.4.Crtica al "valor de mercado"
De otro lado, si bien no puede negarse que la disposicin legal bajo comentario acab con
las prcticas elusivas, consideramos que definir "valor de mercado" como sinnimo de
'valor de operaciones con terceros o valor de tasacin, el mayor no constituye una
alternativa con suficiente sustento tcnico, atendiendo al hecho que el IGV grava el
consumo, el mismo que debe ser medido sobre una base real, que tenga como parmetro el
comportamiento del contribuyente con terceros no vinculados, resultando innecesaria la
referencia a la tasacin. Este es el criterio recogido en la legislacin sobre el Impuesto a la
Renta, en relacin a la enajenacin de existencias (el valor de tasacin slo es utilizado en
caso de venta de bienes del activo fijo). La distorsin de aplicar el criterio "valor de
operaciones con terceros o valor de tasacin, el mayor; puede observarse en el siguiente
ejemplo: Supongamos que para la empresa A el valor de venta de un inmueble de
determinadas caractersticas a terceros no vinculados es de US$ 70,000 (excluido el valor
arancelario del terreno); siendo su valor de tasacin de US$ 80,000 (excluido el valor
arancelario del terreno). Por aplicacin del criterio antes indicado, si dicha empresa
transfiere el inmueble a la empresa B con la cual tiene vinculacin econmica (a US$
70,000 ms IGV), sta ltima tendr que transferirlo a US$ 80,000, a los efectos de no
gravar la operacin con IGV an cuando dicha empresa venda normalmente a terceros

vinculados un inmueble similar a US$ 75,000 (excluido el arancelario del terreno). Lo


lgico sera que la empresa B no pueda transferirlo por menos de US$ 75,000, pues ese es
el valor de sus transacciones con sujetos no vinculados. La norma, sin embargo, la obliga a
encarecer el bien materia de transferencia en US$ 5,000.
1.5. Venta de inmueble con posterioridad a la reorganizacin o traspaso de empresas
De otro lado, el ltimo prrafo del inciso d) del artculo 1 de la Ley del IGV dispone que
tambin se considera primera venta la que se efecte con posterioridad a la reorganizacin
o traspaso de empresas. Ello, porque la transferencia de bienes que se realicen como
consecuencia de la reorganizacin y traspaso de empresas no est gravada con el Impuesto,
de conformidad con lo dispuesto en el Inciso c) del Artculo 2 de Ley. Qu sucedera si
una empresa dedicada a la construccin es absorbida y como consecuencia de ello
transfiere a la absorbente inmuebles? Si estos ltimos son transferidos por la absorbente a
terceros se entender que para efectos del IGV recin se est produciendo la primera venta
de los mismos encontrndose gravada la operacin con el IGV. De lo contrario, si no se
hubiera establecido esta disposicin legal, la transferencia de los inmuebles a terceros se
tratara de la segunda venta, constituyendo una operacin inafecta, a pesar que primer
transferente fue un constructor.
Fusin
Empresa
Constructora A
(Absorbida)
Transfiere los
inmuebles a B

Implicancia
Tributaria
Empresa B
(Absorbente)
Transfiere los
inmuebles a C

Se considera
primera venta
para efectos
del IGV

1.6. Resolucin, rescisin, nulidad y anulacin de contrato


Por su parte, el Segundo Prrafo del Inciso d) del Numeral 1 del Artculo 2 del
Reglamento de la Ley del IGV seala que se considera primera venta la realizada con
posterioridad a la resolucin, rescisin, nulidad o anulacin de la venta gravada.
Sobre el particular, la norma reglamentaria no hace ms que corroborar una consecuencia
lgica, pues si el contrato de la primera venta del inmueble queda rescindido, resuelto, nulo
o anulable (y no confirmado), la posterior venta ser en realidad la primera, pues producida
las situaciones antes indicadas la primera transferencia carece de efectos jurdicos. As, de
conformidad con el Artculo 1370 del Cdigo Civil, por la rescisin se deja sin efecto un
contrato por causal existente al momento de celebrarlo. Por su parte, de conformidad con el
Artculo 1371, la resolucin deja sin efecto un contrato vlido por causal sobreviniente a
su celebracin. Las causales de nulidad y anulabilidad se encuentran contempladas en los
Artculos 219 y 221 del Cdigo Civil.2
2

Artculo 219 del Cdigo Civil.


El acto jurdico es nulo:
Cuando falta la manifestacin de voluntad del agente.

Empresa A
(Constructora)
vende un
inmueble a B

El Contrato de
Compra-Venta con
B se resuelve, se
rescinde, es
declarado nulo o
anulable (No
Confirmado)

La Venta
del
Inmueble a
C Califica
como
Primera
Venta

1.7. Transferencia de inmuebles ampliados, remodelados o restaurados


Agrega el Cuarto Prrafo del Inciso d) del Numeral 1 del Artculo 2 del Reglamento de la
Ley del IGV que tratndose de inmuebles en los que se efecten trabajos de ampliacin, la
venta de la misma se encontrar gravada con el Impuesto, aun cuando se realice
conjuntamente con el inmueble del cual forma parte, por el valor de la ampliacin,
considerndose para tal efecto como ampliacin, toda rea nueva construida.
Adicionalmente se indica que tambin se encuentra gravada la venta de inmuebles respecto
de los cuales se hubiera efectuado trabajos de remodelacin o restauracin, por el valor de
los mismos.
Al respecto, debemos sealar que si bien la norma tributaria ha definido expresamente la
ampliacin, no lo ha hecho respecto de la remodelacin y la restauracin. En tal sentido,
consideramos que resultar de aplicacin el concepto de remodelacin contemplado en el
Reglamento para el otorgamiento de Licencia de Construccin, Control y Conformidad de
Obra, aprobado por Decreto Supremo N 25-94-MTC (07.12.94), el mismo que seala en
su Articulo 2 que por tal se entender la modificacin total o parcial de una edificacin
existente, sin aumentar el rea construida. En dicho Reglamento, sin embargo, no se define
la restauracin, no obstante, consideramos que dicho concepto es perfectamente asimilable
-

Cuando se haya practicado por persona absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el artculo
1358.
Cuando su objeto sea fsica o jurdicamente imposible o cuando sea indeterminables.
Cuando su fin sea ilcito.
Cuando adolezca de simulacin absoluta.
Cuando no revista la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
Cuando la Ley lo declara nulo.
En el caso del Artculo V del Ttulo Preliminar (contrario a las leyes que interesan al orden pblico o a
las buenas costumbres), salvo que la Ley establezca sancin diversa.

Artculo 221 del Cdigo Civil.


El acto jurdico es anulable:
Por incapacidad relativa del agente.
Por vicio resultante del error, dolo, violencia o intimidacin.
Por simulacin, cuando el acto real que lo contiene perjudica el derecho de tercero.
Cuando la Ley lo declara anulable.

al de refaccin, el mismo que s se encuentra definido en el Reglamento precitado como la


reparacin de una edificacin daada, mejorando o renovando sus instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar la estructura ni el uso de la
edificacin3.
Por su parte, como podemos apreciar de la lectura de la norma reglamentaria precitada, se
trata en estos casos no de la primera venta de un inmueble, sino de la venta de un inmueble
ampliado, remodelado o restaurado, independientemente que se trate de la primera
transferencia. Si bien no puede negarse que la ampliacin, remodelacin o restauracin
constituyen un valor agregado, ste no puede asimilarse a la hiptesis de afectacin primera
venta de inmuebles; razn por la cual, consideramos que por va reglamentaria se ha
introducido una nueva hiptesis de incidencia (venta de inmuebles ampliados, remodelados
o restaurados), lesionando con ello el Principio de Legalidad contenido en el Artculo 74
de la Constitucin Poltica del Estado y la Norma IV del Ttulo Preliminar del Cdigo
Tributario, pues esta nueva hiptesis solamente puede ser establecida por Ley.
1.8. Transferencia de alcuotas entre copropietarios constructores
Finalmente el Reglamento de la Ley del IGV seala en el Ultimo Prrafo del Inciso d) del
Numeral 1 de su Artculo 2 que no constituye primera venta para efectos del Impuesto, la
transferencia de las alcuotas entre copropietarios constructores.
Es comn que las personas naturales o jurdicas que construyen en forma conjunta varios
inmuebles, de los cuales son copropietarios, se transfieran mutuamente sus cuotas ideales
de copropiedad, a los efectos de adjudicarse uno o varios de los inmuebles construidos.
Civilmente, esta figura recibe el nombre de Particin, la misma que a tenor con la norma
reglamentaria se encuentra inafecta del IGV. Entendemos sin embargo, que al margen de lo
dispuesto en la norma reglamentaria, la inafectacin antes indicada fluye de la, propia
naturaleza de este acto jurdico; por lo tanto, se trata en realidad de un supuesto de no
sujecin que opera de suyo, sin necesidad que una norma lo seale en forma expresa.
En efecto, el Artculo 983 del Cdigo Civil establece que por la Particin permutan los
copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le
adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Siendo la
Particin una permuta de derechos entre los copropietarios, a los efectos de adjudicarse
cada uno de ellos uno o ms bienes en su integridad, extinguiendo de esta forma el rgimen
de copropiedad, en el caso que nos ocupa estaremos frente a la cesin definitiva de
derechos sobre bienes inmuebles. Ahora bien, el Inciso a) del Artculo 1 de la Ley del IGV,
dispone que se encuentra gravada con el Impuesto la venta en el pas de bienes muebles,
entendidos como tal, entre otros, los corporales que pueden llevarse de un lugar a otro, as
como los derechos referentes a los mismos. Si bien no cabe duda que un inmueble es un
bien corporal, no califica como bien mueble para efectos del IGV, pues no puede ser
trasladado de un lugar a otro. Siguiendo este razonamiento, la, transferencia de derechos
3

De acuerdo con la definicin de la Real Academia Espaola, restaurar es reparar, renovar o volver a poner
una cosa en aquel estado o estimacin que antes tena. Por su parle, el Diccionario de la Real Academia
define a la refaccin como compostura o reparacin de lo estropeado.

referidos a inmuebles, como el que se presenta en el caso de la Particin, no califica como


una operacin gravada con el IGV.
Ejemplo:

A y B son copropietarios en un 50% de los inmuebles 1 y 2. A los efectos que cada uno
tenga el 100% de un inmueble A transfiere a B su alcuota (50%) en el inmueble 1 y B
transfiere su alcuota (50%) en el inmueble 2 a A. As:
Inmueble 1
100%
(B)

Inmueble 2
100%
(A)

Esta transferencia de alcuotas entre copropietarios est inafecta, pues se trata de la


transferencia de derechos sobre bienes inmuebles.
1.9. Fecha de inicio de construccin en el caso de primera venta y transferencia de
inmuebles entre empresas vinculadas
Por ltimo, respecto del aspecto material debe tenerse presente lo siguiente: De
conformidad con el Artculo 1 del Decreto Supremo N 088-96-EF (12.09.96), para que
resulte aplicable el IGV, la construccin del inmueble cuya primera venta se va a realizar,
debe haberse iniciado a partir del 10 de agosto de 1991. Asimismo, seala el Artculo 2 de
la norma precitada, respecto de las transferencias que realicen las empresas vinculadas con
el constructor, estarn gravadas con el IGV slo tratndose de inmuebles cuya construccin
se haya iniciado a partir del 24 de abril de 1996. Agrega la norma que para determinar el
inicio de la construccin, se considerar la fecha de otorgamiento de la Licencia de Construccin, salvo que el contribuyente acredite fehacientemente fecha distinta, mediante actos
o documentos que en forma conjunta puedan demostrar que la construccin se inici antes
del 24 de abril de 1996, entre otros, la de autorizacin del Libro de Planillas o la del
otorgamiento de la Licencia de Demolicin. Esta ltima acreditar el inicio de la
construccin, siempre que se haya obtenido la licencia Provisional de Construccin.
Consideramos que estos mismos criterios debern observarse para determinar si la
construccin se inici antes del 10 de agosto de 1991, para los efectos de la aplicacin del
Artculo 1 del Decreto Supremo N 088-96-EF, an cuando la norma no lo seale en forma
expresa, en aplicacin de la Norma VIII del Ttulo Preliminar del Cdigo Tributario.
2. ASPECTO SUBJETIVO

2.1. Definicin de constructor


Seala el Inciso d) del Artculo 1 de la Ley del IGV que se encuentra gravada la primera
venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos. Por su parte, el Inciso e)
del Artculo 3 de la Ley define qu debe entenderse por constructor, sealando que
calificar como tal cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de
inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente
por un tercero para ella. Para este efecto, se entender que el inmueble ha sido construido
parcialmente por un tercero cuando este ltimo construya alguna parte del inmueble y/o
asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construccin.
2.2. Habitualidad. Pronunciamiento del Tribunal Fiscal
Por su parte, el Quinto Prrafo del Numeral 1 del Artculo 4 del Reglamento de la Ley del
IGV dispone que tratndose de lo dispuesto en el Inciso e) del Artculo 3 de la Ley, se
presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta, cuando menos de dos
inmuebles dentro de un perodo de doce meses, debindose aplicar el Impuesto a partir de
la segunda transferencia del inmueble.
Ejemplo:
Una persona que no se dedica a la construccin manda a edificar un inmueble y lo vende en
julio de 1998. Posteriormente en enero de 1999 vende un segundo inmueble:

Al haber transcurrido siete meses entre la primera y segunda ventas se encuentra dentro del
supuesto de habitualidad consecuentemente, la segunda transferencia (de enero de 1999)
estar gravada con el IGV.
De realizarse en un solo contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender que la
primera transferencia es la del inmueble de menor valor.
Ejemplo:
Si una persona vende simultneamente dos inmuebles por US$ 50,000 y el otro por US$
60,000, se entender que la primera transferencia fue la de menor valor y por lo tanto estar
inafecta, debiendo aplicarse el IGV sobre el valor del inmueble de mayor valor, esto es,
US$ 60,000 (excluido el valor arancelario del terreno).

Se discute a nivel acadmico si la primera venta de un inmueble realizada por una empresa
que no califica como constructor, de acuerdo a la definicin contemplada en el inciso e) del
Artculo 3 de la Ley, se encuentra gravada con el IGV, en el entendido que se trata de una
entidad que realiza actividad empresarial y para la cual resultara irrelevante la
habitualidad. Por ejemplo, una empresa dedicada a la fabricacin y venta de artculos para
el hogar decide vender uno de sus locales en 1998, el mismo que fue mandado a construir
por ella en 1996 y fue utilizado durante todo este tiempo como activo fijo. La operacin
deber estar gravada, tratndose de la primera transferencia del inmueble de: el mismo fue
construido, en 1996?
Al respecto, consideramos que si bien no puede negarse la actividad empresarial de la
entidad que realiza la primera transferencia del inmueble, sta no califica como
"constructor" para efectos de la aplicacin del Impuesto, pues tal aptitud se encuentra
establecida en el propio texto legal, sin hacer discriminacin respecto de la calidad del
sujeto (empresario o no empresario). Dicho en otras palabras, para opere la hiptesis de
afectacin materia de anlisis la norma tributaria exige que el sujeto, sea cual fuere,
califique como habitual en dicha actividad, sealndose para ello en el Reglamento los
parmetros de habitualidad. En el caso planteado, la empresa no deber gravar con IGV la
transferencia de uno de sus locales, a pesar de tratarse de la primera venta, pues no califica
legalmente como constructor. Este es tambin el parecer del Tribunal Fiscal, el mismo que a
travs de la Resolucin N 434-4-97 (25.04.97), tratndose de la transferencia de un
inmueble realizado por una empresa de transporte de carga ha sealado que "si bien (la
recurrente) realiz la primera venta de un inmueble, no califica como sujeto para efectos
del IGV por dicha actividad pues es una empresa dedicada al transporte de carga no rene
los requisitos para ser considerada como constructor, ya que no se dedica en forma habitual
a la venta de inmuebles construidos total o parcialmente por ella, ni construye para
terceros".
2.3. Inmuebles construidos o mandados a construir exclusivamente para su enajenacin
Tratndose de inmuebles que hubieran sido construidos o mandados a construir
exclusivamente para su enajenacin, no operar la habitualidad y en consecuencia su
transferencia se encontrar gravada con el IGV, aun cuando el sujeto no se dedique a la
construccin, o no realice actividad empresarial (ltimo prrafo del Numeral 1 del Artculo
4 del Reglamento de la Ley del IGV).
2.4. Fusin y divisin de empresas
Con relacin al aspecto subjetivo de la hiptesis de afectacin en comentario, el Numeral 4
del Artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV establece que en caso de fusin, la
calidad de constructor alcanza a la empresa absorbente o que se constituye como
consecuencia de esta operacin. En caso de divisin de empresas, la calidad de constructor
alcanza a la empresa a la cual se adjudique el inmueble construido. Como sealramos en el
ejemplo planteado al comentar el aspecto material, si la empresa A que se dedica a la
construccin en forma habitual es absorbida y como consecuencia de ello transfiere dentro
de sus activos bienes inmuebles a la empresa B que no se dedica a la construccin, y dichos
inmuebles son transferidos a terceros, se entender para efectos del IGV que recin se est

produciendo la primera venta, recayendo la calidad de constructor en la empresa B. De no


ser as, la operacin no se encontrara gravada, pues al no dedicarse a la construccin, B
tendra que ser habitual para que la venta de los inmuebles transferidos como consecuencia
de la absorcin de A, estuviera alcanzada con el Impuesto, situacin que ya no es necesaria,
en aplicacin de la disposicin reglamentaria bajo comentario.
3. ASPECTO ESPACIAL
Tal como lo dispone el Inciso d) del Artculo 2 del Reglamento de la Ley del IGV,
constituye operacin gravada la primera venta de inmuebles ubicados en el territorio
nacional que realicen los constructores de los mismos. En tal sentido, respecto de qu debe
entenderse por "territorio nacional" a los efectos de determinar el lugar de ubicacin del
inmueble, vase el Numeral referente al aspecto espacial en la venta de bienes muebles, con
la precisin sealada en el caso de los contratos de construccin, en lo que resulte aplicable.
4, ASPECTO TEMPORAL
Siendo un tributo de realizacin inmediata, el hecho imponible se verificar. respecto de
cada una de las primeras ventas celebradas en un mes determinado. No debe confundirse
este aspecto con la liquidacin o determinacin del Impuesto, que es siempre de carcter
mensual.
5, NACIMIENTO DE LA OBLIGACION TRIBUTARIA
5.1. Fecha de percepcin del ingreso
De conformidad con el Inciso f) del Artculo 4 de la Ley del IGV, en la primera venta de
inmuebles, la Obligacin Tributaria nace en la fecha de percepcin del ingreso, por el
monto que se perciba, sea parcial o total. Respecto de qu debe entenderse por fecha de
percepcin del ingreso (fecha, de pago o puesta a disposicin de la contraprestacin
pactada, o la fecha de vencimiento o aqulla en la que se haga efectivo un documento de
crdito), vase nuestros comentarios sobre el Inciso c) del Artculo 3 del Reglamento de la
Ley del IGV en el Numeral 5 del captulo referido a los Contratos de Construccin.
Por su parte, el Tercer Prrafo del Numeral 3 del Artculo 3 del Reglamento de la Ley del
IGV seala que en el caso de Pagos Parciales en la primera venta de inmuebles, la
Obligacin Tributaria nacer en el momento y por el monto que se percibe, inclusive
cuando se le denomine Arras de Retractacin, siempre que stas superen el 3% del valor
total del inmueble, estando tambin gravadas las Arras Confirmatorias (estas ltimas,
entendemos, slo cuando se imputan al crdito).
5.2. Arras de Retractacin
Respecto de las Arras de Retractacin reiteramos nuestro comentario en el sentido que en
este extremo el Reglamento de la Ley del IGV contempla tambin una nueva hiptesis de
incidencia tributaria, consistente en gravar la sola entrega de Arras de Retractacin en la
primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuando stas

superan un monto determinado (3% del valor total del inmueble). Esto es tan cierto, que el
Numeral 3 del Artculo 7 del Reglamento de la Ley del IGV dispone que tratndose de la
primera venta de inmuebles efectuada por los constructores de los mismos, cuando no se
llegue a celebrar el contrato definitivo, se podr deducir del Impuesto Bruto el
correspondiente al valor de las Arras de Retractacin gravadas y Arras Confirmatorias
restituidas, en el mes en que se produzca la restitucin; con lo cual se confirma que el
reglamentador ha creado esta hiptesis de afectacin contra legem, pues no corresponde a
un supuesto legal sobre el cual debe precipitarse el tributo. Consecuentemente, debemos
concluir como lo hicimos en el Captulo anterior, que por va reglamentaria se est creando
un supuesto de afectacin distinto a los sealados en el Artculo 1 de la Ley del IGV,
contraviniendo expresamente el Principio de Legalidad contemplado en el Inciso a) de la
Norma IV del Cdigo Tributario.

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