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I.

NOCIONES BSICAS
- Arrendamiento (CC. 1666 y ss.)
Es un contrato civil sinalagmtico (de prestaciones recprocas) y oneroso. Los tres
requisitos esenciales que caracterizan al contrato de arrendamiento y que son
necesarios para su existencia son: bien, renta y plazo. Por el arrendamiento, el
arrendador (propietario) se obliga a ceder temporalmente al arrendatario (inquilino)
el uso de un bien (es decir, cede la posesin generalmente de un inmueble) por
cierta renta convenida. Tambin se denomina relacin o contrato de locacinconduccin, y a las dos partes aqu se les denomina locador (propietario) y
conductor (inquilino). Se precisa que, no siempre quien arrienda un bien es el
propietario, pues podra ser un sujeto distinto a aqul, como por ejemplo el
arrendatario podra sub-arrendar el inmueble si el arrendador lo facult
expresamente para ello.
- Desalojo (CPC. 586, 693-6)
La pretensin de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce
de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea
por tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter de simple
intruso sin pretensiones a la posesin (Garrone). Pueden demandar el desalojo: el
propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, considere tener
derecho a la restitucin de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el
subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la
restitucin. Usualmente, la restitucin de un predio es un tipo de proceso de
conocimiento, pero se tramita en la va sumarsima.
La doctrina seala que el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una
pretensin tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra
ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por tener una obligacin exigible
de restituirlo o por revestir el carcter de simple intruso aunque sin pretensiones a
la posesin (Lino Enrique Palacio. Derecho Procesal Civil. Tomo VII. Pg. 77.
Cuarta Reimpresin). Se infiere de ello, que la legitimidad activa ordinaria, no solo

la tienen los que han participado en la relacin jurdica material (contrato de


arrendamiento), sino tambin cuando a pesar de no existir vnculo contractual
alguno, el demandado es un ocupante precario.
El numeral en comento nos refiere que el proceso dc desalojo, se tramita por la va
procedimental sumarsima, en virtud de que la pretensin demandada es de
pronta solucin, por tratarse de que el dueo del predio necesita la recuperacin
de su propiedad.
El proceso de desalojo como lo seala el Cdigo, debera sentenciarse en un
plazo no mayor de 15 das, ya que el demandado solo tiene demanda, y de
hacerlo deber sealar da y hora para la audiencia nica en un plazo que no
exceder de 10 das, y como sabemos el Juez puede sentenciar en dicha
audiencia la controversia. Sin embargo, tambin es cierto que dada las recargadas
labores de nuestros magistrados, ello no se cumple; porque en la praxis, un
proceso sumarsimo puede ser sentenciado en un ao, sin contar con la apelacin
o el recurso de casacin si lo hubiere.
Por otro lado, se puede acumular a la pretensin de desalojo, la de cobro de
arriendos, como un homenaje al principio de economa procesal, en este caso se
tratara de una acumulacin objetiva originaria, puesto que en la demanda existe
ms de una pretensin.
- Acumulacin
Es la institucin procesal que explica la naturaleza de aquellos procesos en los
que se advierte la presencia de ms de una pretensin o ms de dos personas en
un proceso. La acumulacin constituye, por as decirlo, la estructura procedimental
bsica de otros temas que, apoyndose en su estructura, adquieren una mayor
complejidad, pero no dejan de ser slo variantes de la misma acumulacin.
- Acumulacin de pretensiones (Requisitos, CPC, 85)

Se puede acumular pretensiones en un proceso siempre que stas: l) Sean de


competencia del mismo Juez; 2) No sean contrarias entre s, salvo que sean
propuestas en forma subordinada o alternativa; y 3) Sean tramitables en una
misma va procedimental.
Antes de la modificatoria, la demanda de cobro de arrendamientos se tramitaba
por la va procedimental ejecutiva, sin embargo ahora se puede acumular a la
pretensin de desalojo, el de cobro de arriendos que en la actualidad se tramita
por la va de proceso nico de ejecucin; y en este caso, queda exonerado del
requisito de que las pretensiones acumuladas se tramiten por una misma va
Procedimental. Los otros requisitos a que se refiere el Art. 850, es que las
pretensiones sean de competencia del mismo Juez y que no sean contrarias entre
si, salvo que se interpongan como subordinadas y alternativas.
El jurista Juan Monroy Glvez propuso la acumulacin de la Pretensin de pago
de arriendos al desalojo por falta de pago, justificndola del modo siguiente.- Lo
que pretende la propuesta es, simplemente, derrumbar dos mitos:
1. El primero, segn el cual la circunstancia de que una pretensin tenga una va
procedimental especial (en el caso del pago de arriendos me refiero al proceso
ejecutivo) descarta que puede tambin ser tutelada en calidad de pretensin
acumulada a otro proceso.
2. El segundo, es que un procedimiento especial (desalojo por falta de pago) no
puede soportar la acumulacin de un petitorio autnomo (pago de arriendos).
En lo referente a la determinacin de la competencia para la restitucin de un
predio debe tenerse en cuenta los siguientes criterios:
El territorio, la cuanta y la materia.
En cuanto se refiere a la competencia territorial del proceso de desalojo, es
competente el Juez civil del domicilio del demandado, como el Juez donde se

encuentra el bien, aplicndose en este caso la competencia facultativa a que se


refiere el Art. 240 inciso 1 del Cdigo Procesal Civil.
Por otro lado, en cuanto a la competencia por cuanta, cuando la renta mensual es
mayor de cincuenta unidades de referencial procesal ( 50 URP), o no exista
cuanta (por ejemplo, el desalojo por ocupacin precaria) es competente el Juez
Especializado en lo Civil, y cuando la cuanta sea hasta cincuenta unidades de
referencial procesal (< o = 50 URP), son competentes los jueces de paz letrados
(Art. 5470 tercer prrafo del Cdigo Procesal civil)
Y cuanto a la Competencia por materia, es competente el juez civil por tratarse de
pretensiones sobre derecho privados; sin embrago, como ya vimos dependiendo
del monto de la renta puede ser competente el La demanda de desalojo puede
intentarse por varios causales, como 10 seala el artculo 1697 del Cdigo Civil
como son:
- Desalojo por falta de pago de la renta, si vence dos meses ms quince das,
si la renta se pacta por periodos mensuales. Si se pacta por periodos
mayores, se incurre en mora cuando no se paga un periodo ms quince das.
Si la renta es por periodos menores a un mes, tienen que dejarse de abonar
tres cuotas.
- Desalojo por darle uso distinto a lo pactado en el contrato de arrendamiento,
o permita un acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.
- Desalojo por subarrendar o ceder el arrendamiento contrato pacto expreso, o
sin asentimiento escrito del arrendador.
- Desalojo por dejar de pagar quince das, sin que haya pagado la nueva renta
devengada, desde que obtuvo sentencia en el proceso de desalojo para pagar
parte de la totalidad de la renta demandada.
- Desalojo por ocupacin precaria, por quien tiene en posesin un bien
inmueble, sin ttulo alguno o el que lo tena ha vencido, como lo estatuye el
artculo 911 del Cdigo Civil.

- Desalojo por vencimiento del plazo, por haber concluido la duracin del
arrendamiento pactado.
- Desalojo para poner fin a un contrato de duracin indeterminada, cuando ha
vencido el contrato de arrendamiento y el arrendador no ha solicitado su
devolucin, y como quiere que a tenor de lo dispuesto por el artculo 1969 del
Cdigo Civil, no existe renovacin tcita, sino la continuacin del
arrendamiento con sus mismas clusulas y estipulaciones, hasta que el
propietario puede solicitar la devolucin del bien.
- Desalojo para reparar el bien para su mejor conservacin.
- Desalojo por sentencia con condena a futuro, ello significa, que el propietario
puede demandar la desocupacin del inmueble dado en arrendamiento, antes
que venza el contrato (NOTA: Este causal, ser materia de anlisis ms
adelante).
En qu consiste la posesin precaria?
En un proceso sobre desalojo por ocupacin precaria, el actor debe acreditar
fehacientemente su derecho de propiedad con relacin al bien sublitis y que la
parte demandada ejerce una posesin sin ttulo que la respalde o habindolo
tenido, este ha fenecido (Cas. No. 2474-99-La Libertad, pub. 11-01-2000).
La posesin precaria implica no tener ttulo solo del terreno o tambin de la
construccin?
Resulta improcedente la demanda de desalojo de un terreno sobre el cual se ha
edificado cuando quien solicita el desalojo no tiene ttulo de lo construido y los
demandados sean dueos de lo edificado, pues no se puede ordenar la
desocupacin solo del lote prescindiendo de lo construido. La interpretacin
correcta de la posesin Precaria es que el supuesto precario no deba tener ttulo
alguno, ni del terreno de la construccin, mientras que el propietario debe serlo
tanto del terreno como de la construccin
II. CONCEPTO

El objeto del proceso de desalojo es dejar libre el uso de los bienes materia del
litigio, sustrayndolos, con el auxilio de la fuerza pblica si fuese necesario, a la
accin de sus detentadores.
Palacio define al desalojo como la accin que tiene el propsito de recuperar el
uso y goce de un inmueble que se encuentre ocupado por quien carece de ttulo
para ello, sea por tener obligacin exigible de restituir o por revestir el carcter de
simple intruso.
III. COMPETENCIA POR CUANTA
Cuando la renta mensual sea mayor a las 50 unidades de referencia procesal o no
exista cuanta ser competente de conocer el proceso de desalojo el Juez
especializado en lo civil, y cuando la renta mensual sea hasta las cinco unidades
de referencia procesal ser competente el Juez de paz letrado (artculo 547, tercer
prrafo, del Cdigo Procesal Civil).
IV. CASOS EN QUE PROCEDE EL DESALOJO
El desalojo puede intentarse por varias causales, como lo seala el artculo 1697
del Cdigo Civil:
a) Desalojo por falta de pago de la renta. Si vence dos meses ms quince das. Si
la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo
ms quince das. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta
que venzan.
b) Desalojo por darle al bien destino diferente de aquel para que se le concedi
expresa o tcitamente, o permite un acto contrario al orden pblico o a las buenas
costumbres.
c) Desalojo por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
d) Desalojo por dejar de pagar quince das, sin que haya pagado la nueva renta
devengada, desde que obtuvo sentencia en el proceso de desalojo para pagar
parte de la totalidad de la renta demandada.
e) Desalojo por ocupacin precaria.

f) Desalojo por vencimiento de contrato.


g) Desalojo para poner fin a un contrato de duracin indeterminada.
h) Desalojo por vencimiento de contrato por sentencia con condena de futuro.
i) Desalojo para reparar el bien para su mejor conservacin.
V. ARTCULO 585.- PROCEDIMIENTO
La restitucin de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso
sumarsimo y las precisiones indicadas en este Subcaptulo. Procede a decisin
del demandante, el acumular la pretensin de pago de arriendo cuando el desalojo
se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulacin, el demandante
podr hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo
a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulacin del pago de arriendos al desalojo,
queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artculo 85 de este
Cdigo.
ESTE ARTCULO ESTABLECE LAS SIGUIENTES REGLAS PROCESALES:
Procedimiento de restitucin de predio.- El proceso sumarsimo y las reglas
procesales que lo componen (Arts. 5850 - 5960) se aplican a la tramitacin de
la materia de restitucin de un predio.
Acumulacin de pretensin de pago de arriendo al desalojo y su tramitacin
va proceso sumarsimo (nuevo modo de cobranza).- se introduce el derecho
del demandante para poder acumular la pretensin de pago de arriendo a la
desalojo; siempre y cuando, el desalojo se fundamenta en dicha causal de
falta de pago.
Exoneracin de requisito en la acumulacin (innovacin).- Si el demandante ejerce
su derecho de acumulacin del pago de arriendos al desalojo, ste queda a su vez
exonerado de cumplir el requisito previsto en el inciso 3) del artculo 85 del CPC:
Artculo 85.- Requisitos de la acumulacin objetiva.Se pueden acumular pretensiones en un proceso siempre que stas:

l. Sean de competencia del mismo Juez;


2. No sean contrarias entre s, salvo que sean propuestas en forma
subordinada o alternativa;
3. Sean tramitables en una misma va procedimental.
Se exceptan de estos requisitos los casos expresamente establecidos en
este Cdigo.
Pretensin de pago de arriendo va proceso ejecutivo (cobranza tradicional).- En
caso que el demandante, no ejerza su derecho de acumulacin (descrito en el inc.
b), deber hacer efectivo el cobro de los arriendos exclusiva y nicamente a travs
de un proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
VI. ARTCULO 586.- SUJETOS ACTIVO Y PASIVO EN EL DESALOJO
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que,
salvo lo dispuesto en el Artculo 598, considere tener derecho a la restitucin de un
predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o
cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin.
ESTE ARTCULO PRESCRIBE LAS REGLAS PROCESALES SIGUIENTES:
Legitimidad activa (demandantes).- Tienen derecho de accin de desalojo los
siguientes sujetos:
El propietario (poseedor mediato),
El arrendador (poseedor inmediato),
El administrador (poseedor inmediato), y
Todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artculo 598 (legitimacin activa en
interdicto), considere tener derecho a la restitucin de un predio.
VI. ARTCULO 598.- LEGITIMACIN ACTIVA
Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesin puede
utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de
distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbacin.

VII. ARTCULO 599.- PROCEDENCIA


El interdicto procede respecto de inmueble, as como de bien mueble inscrito,
siempre que no sea de uso pblico.
Tambin procede el interdicto para proteger la posesin de servidumbre, cuando
sta es aparente.
VIII. ARTCULO 600.- REQUISITOS Y ANEXOS
Adems de lo previsto en el Artculo 548, en la demanda deben expresarse
necesariamente los hechos en que consiste el agravio y la poca en que se
realizaron.
Los medios probatorios deben estar referidos, exclusivamente, a probar la
posesin y el acto perturbatorio o desposesorio o su ausencia.
Legitimidad pasiva (demandados).- Tienen derecho de contradiccin en un
desalojo los siguientes sujetos:
El arrendatario,
El sub-arrendatario,
El precario, o
Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin.
No solamente tienen la legitimidad activa en la demanda de desalojo el propietario,
quien ha dado en arrendamiento el bien de su propiedad; sino tambin, el
arrendador, quien sin ser propietario tiene la posesin del bien dado en alquiler.
En la co-Propiedad, cualquiera de ellos puede iniciar la demanda de desalojo a
tenor de 10 dispuesto por el artculo 9790, que estatuye que cualquier copropietario puede iniciar la demanda de desalojo, por cualquiera de las causales
antes referidas. El usufructuario, est legitimado para accionar contra cualquiera
que detente el bien. Tambin puede ser sujetos activos el usuario, cuando ha dado

en alquiler el uso y el comodante al margen que sea o no propietario de la cosa


dada en comodato.
Tambin puede demandar la demanda de desalojo, el subarrendatario, cuando
tiene autorizacin para subarrendar el bien dado en alquiler; con salvedad de que
los casos de perturbacin de la posesin, tendran que recurrir a las acciones
posesorias (CPC Art. 601 va proceso de conocimiento).
Pueden ser demandados por Desalojo, el arrendatario, el subarrendatario, el
ocupante precario. Tambin son sujetos pasivos en esta clase de proceso, el
comodatario, cuando el comodato no est sujeto a plazo y el comodante pide la
restitucin del bien; asimismo el depositario que no restituy el bien bajo custodia.
Es importante resaltar, que la regla bajo anlisis cuando prescribe "todo aquel que
considere tener derecho a la restitucin de un predio", excluye expresamente de
dicha legitimidad a los poseedores de hecho (Art. 5980 del CPC). Es decir, estos
no podrn recurrir al desalojo sino nicamente a los interdictos.
Si bien el garante termina con su obligacin al vencer el contrato o al momento de
devolucin del inmueble, por Vencimiento de contrato se entiende tambin todos
los efectos que deriven del mismo, esto quiere decir que el garante contina
obligado al pago de daos y perjuicios o de los alquileres que quedaron sin
abonar, ms all de la finalizacin del contrato. Un problema que se presenta en
este tipo de contrataciones es la vigencia de la garanta. () si el inquilino se
resiste a dejar el inmueble contra la voluntad del propietario, el garante entonces
no queda liberado de su responsabilidad.
Tambin precisamos, que habiendo fallecido el arrendador, el contrato de
arrendamiento no se extingue sino que sigue surtiendo efectos entre los herederos
del arrendador con la arrendataria; pues la muerte de aquel, no est prevista como
causal de resolucin ni conclusin del arrendamiento.

IX. DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA


LA DESOCUPACIN
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el
bien. Sin embargo, de ampararse la demanda el lanzamiento slo puede
ejecutarse luego de 6 das de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien
a disposicin del demandante, este debe pagar las costas y costos del proces (Art.
594 del CPC).
X. NOTIFICACIN DE LA DEMANDA
Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser
notificada en el predio materia de la pretensin, si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador debe
inquirir a los vecinos y redactara un acta sobre lo ocurrido (Art. 589 del CPC).
XI. LANZAMIENTO
EL lanzamiento se ordenara, ha pedido de parte, luego de 6 das de notificado el
decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo
ejecutoriado (Art. 592 del CPC).
Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada
consentida, y notificarse esta resolucin para que empiece a contarse el trmino
para solicitar el lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al
demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los 2 meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha
vuelto a ingresar al predio, el vencedor pude solicitar un nuevo lanzamiento (Art.
593 del CPC).