Valuacion de Bienes Inmuebles

INSTITUTO POLITCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERA Y ARQUITECTURA

UNIDAD ZACATENCO
INGENIERA CIVIL
SEMINARIO DE TITULACIN:
VALUACIN DE INMUEBLES
QUE PARA OBTENER EL TTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO
ARQUITECTO PRESENTAN:
CASTILLO MUOZ JESS
CASTORENA OLGUN DANIEL
CONTRERAS CASAS MARA LUISA
CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
CRUZ CALZADA ISAEL
CUAPIO CHAVARRIA PEDRO
DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOS
ESCOBAR ARCE MARA GUADALUPE
FIGUEROA RAMREZ ISRAEL
FLORES FLORES BRENDA VICTORIA
FLORES VIDAL LAURA
HERNNDEZ GONZLEZ FABIOLA
JIMNEZ LPEZ EDGAR FERNANDO
JIMNEZ ZAVALA REY ARMANDO
MARES JIMNEZ DONOVAN MARIO
PREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER
RAYA AGUILAR ALEJANDRO
RIVERA LPEZ ENNIA YUKSABELLY
RODRGUEZ FLORES CSAR EDUARDO
RUZ CEBALLOS EDUARDO
RUZ MARTNEZ LUIS ERASTO
SALMERN CAMPOS ARACELI
SAN JUAN HERNNDEZ MARTN
SNCHEZ HERNNDEZ MANUEL ALEJANDRO
SNCHEZ MORALES ARELI JOCABED
SAUCEDO VZQUEZ ISAO ENRIQUE
SILVA TADEO MANUEL
VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO
VZQUEZ VARGAS NANCY
COORDINADOR DEL SEMINARIO:

E. EN V. ING. ARQ. MANUEL EFRN SNCHEZ VZQUEZ
EXPOSITOR:
ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY
REGISTRO DE SEMINARIO:
DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09
AGOSTO DE 2009.
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
AGRADECIMIENTO.
Los participantes de ste seminario de titulacin

agradecemos a las personas que fsica y moralmente estuvieron
con nosotros, y a la memoria de todos nuestros seres queridos
que desde donde se encuentren estn compartiendo esta inmensa
alegra; por iluminar nuestro camino, nuestro corazn y nuestra
mente pero sobre todo por orientarnos en este destino en el cual
despus de agradables vivencias, esfuerzos, xitos y fracasos
culminamos una meta mas en la vida, por que a pesar de todo nos
ayudaron a vencer obstculos, crecer y madurar; nos brindaron
su apoyo, comprensin y paciencia pero sobre todo creyeron en
nosotros indudablemente.
Ahora que concluimos este sueo sabemos que ya no lo es,

pues es hoy una realidad, es por ello que valoramos cada
experiencia y persona que influyeron en nosotros para llegar a
este momento y hacemos extenso este logro para todos ustedes.
ALUMNOS DEL SEMINARIO.
AGOSTO DE 2009.
III
NDICE.
Oficio de autorizacin del seminario
II
Agradecimiento.
III
Introduccin..
Presentaciones.
IX
Equipo No. 1 tica y Moral...
Equipo No. 2 Modificacin al Artculo 27.
24
Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio
43
Equipo No. 4 Cetes..
75
Equipo No. 5 Rgimen de Propiedad.
96
Equipo No. 6 Experiencia y Pericia
109
Avalos.
IV
INTRODUCCIN.
INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR

La historia del pensamiento econmico nos ubica el inicio de la economa como
ciencia, con el advenimiento de los clsicos: Adam Smith, David Ricardo y Carlos
Marx. Fue una necesidad de encontrar una medida invariable del valor, la cual
les permitiera resolver los principales problemas que se planteaba la nueva
ciencia que fue la Economa. Esta inquietud se ha mantenido latente a travs de
los tiempos con la idea de encontrar el valor nico de los bienes.
As en el mbito de la valuacin el objeto de est es asociar los bienes con el

valor econmico.
BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MXICO
En el ltimo cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la repblica sobre el
imperio de Maximiliano, se inici una lenta recuperacin econmica del pas hasta
afianzarse durante los 30 aos del gobierno del General Porfirio Daz.
En aquellos tiempos, la actividad econmica era reducida, estando enfocada en
la agricultura, minera, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la
industria. Los avalos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados
para efecto del otorgamiento de crditos por parte de los bancos, sino que
dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los
acreditados con una garanta hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder
o no algn prstamo hipotecario se decida con una apreciacin de la propiedad
hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto.
Los pocos avalos practicados eran de carcter judicial; no se ajustaban a
normas preestablecidas sino que cada perito tena su propia percepcin y
metodologa de valuacin segn si experiencia.
Los trabajos de valuacin inmobiliaria en nuestro pas se iniciaron a fines del
siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, establecindose as las
bases para el Catastro de la Cd. De Mxico. Posteriormente, se realizaron
estudios de mtodos catastrales usados en otros pases y al compararlos se
adopt el usado en Italia, redactndose el Proyecto del Reglamento de
Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulacin de
avalos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carcter
fsico.
Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los
procedimientos de avalo, hasta llegar a implementar un formato general
aprobado por la Comisin Nacional Bancaria.
Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el
machote de avalo, as como el instructivo para llenarlo.
V
LA VALUACIN HOY EN DIA
Hoy en da el avalo es la estimacin del valor comercial o fsico de un inmueble

o artculo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico
imparcial, a travs de sus caractersticas fsicas, de uso, de investigacin y el
anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del
inmueble.
Beneficios de realizar un avalo:
* Es una estimacin precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes
muebles e inmuebles.
* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del
propietario.
* Es un proceso tcnico y prctico para estimar un valor determinado.
* Son realizados por personas profesionales en el ramo.
* Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
Tipos de avalos que se realizan
* Comerciales
* Para notarias (fiscales)
* Catastrales (Tesorera)
* Bancarios (Garanta Hipotecaria)
EL PROCESO DE VALUACION
Tcnica de avalu por comparacin de mercado
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una
propiedad comparando el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teora
detrs de esta tcnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado
directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo
es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir,
clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado;
su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms que el
precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al
precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de
caractersticas presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad
comparable, y restando el valor de caractersticas presentas en la propiedad
comparable, con las que no cuenta el sujeto.
VI
Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del

valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un
estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes
que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las caractersticas fsicas
del predio en el terreno, su ubicacin fuera del terreno, condiciones de venta
(motivacin de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que
tomara la operacin a partir de la fecha de venta
Tcnica del Calculo de Costos
Con este mtodo, el valuador hace una estimacin del costo actual que
significara reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya
aadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier prdida de valor causada
por la depreciacin de las mejoras. La depreciacin incluye todos los factores
que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de
reproduccin. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno
mismo, que resulta de un anlisis de ventas de lotes baldos similares. El
razonamiento detrs de mtodo es que el comprador bien informado no pagara
mas por una casa que el costo que le significara construir otra casa parecida,
en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este
mtodo es:
Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor del Predio= Valor

de la propiedad
La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro
es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario
por uso, desintegracin y exposicin a los elementos a lo largo del tiempo. La
obsolescencia puede ser funcional o externa
Tcnica de Capitalizacin por Ingresos
Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o
comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la
misma. Este mtodo se usa principalmente para valuar propiedades que producen
dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros
comerciales. Cuando se aplica este mtodo el valuador debe de elaborar un
informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son
la siguiente formula:
Ingreso Neto de Operacin = Valor de la propiedad
Porcentaje de Capitalizacin
Es evidente que la tcnica de ingreso puede ser el mtodo tcnicamente mas
complejo de valuacin cuando se aplica a propiedades que producen grandes
utilidades.
VII
Relacin entre las tcnicas

Las tres tcnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al
mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los
compradores y constructores en el caso del mtodo de clculo de costos.
Todos los elementos que influyen en un costo son fenmenos de mercado, al
igual que todos los tipos de depreciacin. El deterioro fsico se mide por el
costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la
reparacin. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el
comportamiento de compradores tpicos, ya que proporcionan datos confiables
sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido
BIBLIOGRAFIA
www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf
www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalosInmobiliarios/Quesunavalo.aspx
www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php
VIII
PRESENTACIONES
IX
Seminario de titulacin
Valuacin de Inmuebles
Instituto
Politcnico
Nacional
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
ESIA
U-Z
despeinados.com
1
Instituto
Politcnico
Nacional
TEMA:
CDIGO DE TICA Y MORAL
PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA
VALUACIN EN
MXICO:
ESIA
U-Z
INTEGRANTES:
CRUZ CALZADA ISAEL.

HERNNDEZ GONZLEZ FABIOLA.
RAYA AGUILAR ALEJANDRO.
SALMERN CAMPOS ARACELI.
SNCHEZ MORALES ARELI JOCABED.
Instituto
Politcnico
Nacional
II.- CDIGO DE TICA.
Conjunto de valoraciones
generales de los seres humanos
que viven en sociedad
MORAL:
Es aplicado en el aspecto practico

y concreto, las normas
establecidas o propuestas por los
hombres, o por una sociedad y
poca histrica determinadas.
2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES

PRIMORDIALES DEL VALUADOR.
ESIA
U-Z
Conducirse
con
justicia,
honradez,
honestidad, diligencia, lealtad, respecto,
formalidad,
discrecin,
honorabilidad,
responsabilidad, sinceridad, probidad,
dignidad, buena fe, y en estricta
observancia a las normas legales y ticas
de su profesin.
taringa.net
taringa.net
elcatolicismo.com.co
taringa.net
azoresejecutivo.mex.tl
FUENTE:
http://www.conaii.org.mx
Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).
2.1.1.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE
2.1.1.DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR
ADECUADO.
Instituto
Politcnico
Nacional
1.-Determinar, describir y definir la

expresin de valor adecuado, las
cuales tienen validez en la conclusin
final, es obligacin del valuado elegir
cual es la adecuada particular.
3.- Su propsito de obviar un mal

ESIA
U-Z
entendido y as evitar la aplicacin
equivoca, incorrecta o mala, ya
sea en forma deliberada o no
deliberada.
2.1.2.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE
DETERMINAR RESULTADOS NUMRICOS
ADECUADOS Y APLICABLES CON EL GRADO
DE EXACTITUD QUE EXIGE EL PROPSITO
MISMO DE LA VALUACIN.
2.- El valuador puede considerar las

instrucciones de su cliente o puede
buscar asesora legal o profesional.
taringa.net
filosofia.laguia2000.com
estilod.com
FUENTE:
Fuente:http://www.conaii.org.mx
taringa.net
taringa.net
SEMINARIO: VALUACIN DE INMUEBLES.

2.1.3.- ES OBLIGACIN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMRICOS

FALSOS.
Instituto
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Nacional
taringa.net
taringa.net
taringa.net
ESIA
U-Z
educared.org.ar
2.1.4.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR

TICAMENTE.
taringa.net
taringa.net
taringa.net
taringa.net
2.1.5.-- CARCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIN.

2.1.5.
VALUACIN.
El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su

confianza en el valuador para que aplique sus conocimientos y habilidades
profesionales, para lograr los objetivos del trabajo.
FUENTE:
5
Instituto
Politcnico
Nacional
2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS

PERSONAS.
ESIA
U-Z
Frecuentemente el avalo pasa de manos del cliente a terceras personas

para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero
independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y
objetividad de las conclusiones como lo tiene el cliente
2.1.7.-- RELACIN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.

2.1.7.
Debido a que el bienestar del publico en
general frecuentemente se involucra en la
ejecucin de asignaciones de valuacin
taringa.net
El valuador tiene la obligacin y

responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su obligacin
hacia su cliente.
mirefilosofia1b.wordpress.com
El valuador tiene
la obligacin y
responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su
FUENTE:
obligacin hacia su cliente.
Fuente:
6
Instituto
Politcnico
Nacional
2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU

CLIENTE
ESIA
U-Z
2.2.1 Obligacin del Valuador hacia su

cliente.
La principal obligacin del Valuador hacia su
taringa.net
cliente es entregar un trabajo completo, sin error
y oportunamente, con resultados independientes
de los deseos anhelos del cliente, de otras
personas, organismos instituciones pblicas
taringa.net
privadas.
2.2.2. Carcter confidencial de una Valuacin.
El hecho de que un Valuador sea contratado para
hacer una valuacin es asunto confidencial. En
algunos casos, el simple hecho de que un Valuador
peregrinopoemas.blog
sea contratado, puede constituir informacin que el
mudblood.wordpress.com
cliente, sea un ciudadano particular una
Institucin de crdito prefiere, por razones vlidas,
FUENTE:
mantener en secreto.
Fuente:
7
Instituto
Politcnico
Nacional
2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE
mirefilosofia1b.wordpress.com
2.2.4. Obligacin del Valuador relativa

a rendir testimonio.
Cuando un Valuador es contratado por
una de las partes en un litigio, se
considera prctica contraria a la tica
que el Valuador, en su avalo, suprima u
oculte cualquier hecho, dato u opinin
que sea adverso a la causa de su
cliente; o que destaque o haga resaltar
cualesquiera hechos, datos u opiniones.
FUENTE:
ESIA
U-Z
2.2.3. Obligacin del Valuador de

ofrecer servicio competentes
Es incorrecto que un Valuador
acepte un trabajo que
involucre la valuacin de un
bien para cuya valuacin no
esta calificado; a menos que
se asocie consulte con otro
Valuador debiendo informar al
cliente con antelacin
taringa.net
taringa.net
Instituto
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Nacional
2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

2.2.5. Obligacin del Valuador
relativa a prestar servicio a
ms de un cliente en el mismo
asunto
Cuando dos ms clientes
potenciales buscan los servicios
de un Valuador con respecto a la
misma propiedad con respecto
a la misma causa legal, el
Valuador
no
puede
servir
apropiadamente a ms de uno,
excepto en el caso en que todas
las partes estn enteradas y de
acuerdo
taringa.net
FUENTE:
ESIA
U-Z
taringa.net
taringa.net
2.2.6. Acuerdos y Contratos para

servicios de Valuacin.
Es buena prctica llegar a un
contrato escrito al menos un
acuerdo verbal
claro, entre el
valuador y el cliente, especificando
los objetivos y el propsito del
trabajo, tiempo en que se entregar
el informe y el monto de los
honorarios.
taringa.net
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Nacional
2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS

VALUADORES Y HACIA SU I.M.V.
2.3.1. Proteccin de la reputacin

profesional de otros Valuadores
El Valuador tiene la obligacin de
proteger la reputacin profesional
de todos los Valuadores, (sean
stos miembros de un I.M.V. no),
que trabajen conforme a los
Principios que regulan el ejercicio
de la Valuacin. La Asociacin
declara que es contrario a la tica el
que un Valuador perjudique trate
de
perjudicar
a
travs
de
declaraciones falsas tendenciosas
por insinuaciones, la reputacin
profesional de cualquier Valuador.
Fuente:
FUENTE:
taringa.net
taringa.net
ESIA
U-Z
2.3.2. Competencia
Contraria a la tica
La Asociacin declara que
se considera conducta
contraria a la tica el que
un Valuador disminuya
los honorarios que ha
cotizado a un cliente, para
un servicio especifico de
valuacin,
con
el
propsito de desplazar a
otro valuador, cuando l
se ha enterado de la
cotizacin del mismo.
taringa.net
10
Instituto
Politcnico
Nacional
OBLIGACIONES DEL VALUADOR

Relacin
a
las
acciones
disciplinarias del I.M.V.
Si se tiene conocimiento de un acto, que en su

opinin constituye una violacin de los
principios ticos
Se reporta, la violacin, a la comisin de Honor
y de Justicia del Instituto.
Cooperar con el I.M.V., con la investigacin,
censura, disciplina o la expulsin de los que
haya violado los Principios que Regulan el
ejercicio de la valuacin y el Cdigo de tica
de la Asociacin
Respecto a cumplir y respetar el

Estatuto de la Asociacin y
el particular de su Instituto.
ESIA
U-Z
Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de

la Asociacin y el particular de su Instituto
Mexicano de Valuacin al que esta afiliado.
taringa.net
rea Geogrfica
Limites del rea geogrfica

asignada al Instituto.
Podr asociarse con Valuadores
de otros Instituto para la
realizacin de trabajos.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
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Instituto
Politcnico
Nacional
Practica contraria a la tica y ejercicio no

profesional de la valuacin.
ESIA
U-Z
Establecimiento de la confianza de los clientes y terceros

interesados en la validez del resultado de la valuacin.
Se declaran ciertas practicas contrarias a la tica.
seccionfemenina.com
a) Honorarios Condicionados o
Dependientes
Monto de sus honorarios dependiera del
total del reparto en un convenio inmobiliario o
en una causa judicial.
Dependa de la cantidad de reduccin de
impuestos obtenida por un cliente.
Se sujete a la consumacin de venta.
El financiamiento
inmobiliaria.
de
una
operacin
Contratar por o aceptar ese tipo de

honorarios condicionados o dependientes
de un resultado es contrario a la tica.
1) Altere los resultados numricos de un
trabajo de valuacin.
2)Page o acepte conceder, a fin de obtener un
trabajo valuatorio, cualquier tipo de comisin,

reembolso, divisin de comisin de corretaje o
cualquiera que se les asimile.
3)Compita o concurse por un trabajo o
comisin de avalu sobre la base de postura en
subasta cuando el monto de los honorarios
sea la nica base para que contratacin; sin
embargo esta ultima restriccin no debe
interpretarse como impedimento para la entrega
de propuestas para la presentacin de servicios.
12
Instituto
Politcnico
Nacional
Responsabilidad respecto a las Firmas en los

Informes de Valuacin.
Responsable de las conclusiones, por que

ejecuto personalmente el trabajo o porque
dicho trabajo fue hecho bajo supervisin.
Dos o mas valuadores son contratados
son
colectiva
e
individualmente
responsable en la validez de todas las
conclusiones.
Dos o mas valuadores son contratados
para valuar individualmente tiene derecho
a esperar recibir opiniones independientes
y a usarlas como forma de cotejo entre los
diversos informes.
ESIA
U-Z
Constituye comportamiento contrario a la tica:

a)Engaar en cuanto a quien realizo la valuacin,
aadiendo la firma de cualquier persona que,

ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a su
cargo la supervisin del mismo.
b)En caso
de informes colectivos, omitir
cualesquiera firmas u opiniones disidentes.
c)En caso de que dos o mas valuadores han
hayan intervenido conjuntamente en el trabajo
valuatorio, el que alguno o algunos de ellos,
emitan informes valuatorios separados .
d)En el caso de que dos o mas valuadores han
sido contratados por un mismo cliente para hacer
avalos independientes del mismo bien, el que
colaboren ente si o el que usen el producto y
la informacin de las pesquisas o los
resultados numricos de l o los otros.
FUENTE:
Fuente:
13
Opiniones No ponderadas e
Informes Preliminares.
Si prepara un informe preliminar, sin
sealarlo como tal y estipula que las
cifras podrn estar sujetas a
modificacin, la impresin de un
grado de exactitud y confiabilidad
que estas no poseen.
Los resultados de esta confianza
errnea pueden ser negativos para
valuadores.
Para eliminar la posibilidad, la
Asociacin declara que omitir una
declaracin limitante apropiada y
calificadora
en
un
informe
preliminar
es
practica
no
profesional en la
valuacin.
Instituto
Politcnico
Nacional
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).taringa.net
Publicidad y procuracin del

servicio profesional
ESIA
U-Z
Lo
anuncios
auto
laudatorios
mediante el uso de pretensiones o
promesas
falsas,
inexactas
o
desorientadoras,
son
practicas
totalmente
negativas
al
establecimiento y mantenimiento de la
confianza publica en los resultados de
los trabajos de valuacin.
comportamiento08.blogspot
14
Instituto
Politcnico
Nacional
III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN

3.1. Objetivos en un trabajo de Valuacin
3.1.1. Objetivo de un trabajo de
valuacin.
Una valuacin se realiza para
uno ms propsitos: para
determinar el valor de un bien;
para estimar el costo de
producir, adquirir, modificar
terminar un bien; para estimar
el importe de los daos a un
bien: y para pronosticar las
rentas potenciales que puede
generar un bien.
web.educastur.princast.es
FUENTE:
Fuente:
ESIA
U-Z
emprendimientos.info
santuario.wordpress.com
educared.org.ar
3.1.2. Carcter objetivo de los

resultados de una valuacin.
El objetivo
primordial
de una
valuacin en trminos de dinero es
un resultado
numrico.
Este
resultado numrico es objetivo y
no est relacionado con los deseos,
anhelos necesidades del cliente que
contrata al Valuador para hacer el
trabajo.
15
Instituto
Politcnico
Nacional

3.2 Mtodos y prcticas de Valuacin
3.2.1. Varios tipos de Valor

La Asociacin reconoce que las
diferentes clases de bienes
pueden tener diferentes tipos
de valor. La buena prctica
profesional requiere que el
Valuador describa con
suficiente detalle en cada
caso la naturaleza y
significado del valor especifico
que se le ha pedido determinar.
ESIA
U-Z
3.2.2 Seleccin del Mtodo

de Valuacin.
taringa.net
isftic.mepsyd.es
taringa.net
El procedimiento y mtodo
para
determinar
el
valor
requerido, es una eleccin que
el Valuador
mismo
debe
realizar. No se le puede
hacer responsable del resultado
a menos que tenga la libertad
de seleccionar el proceso a
travs del cual se obtendr
ese resultado. No obstante,
el mtodo seleccionado debe
ser el adecuado e incluir los
factores
que influyen en el
valor y que sea presentado en
forma clara y lgica.
FUENTE:
16
Instituto
Politcnico
Nacional

3.2.3. Valuaciones Parciales.
ESIA
U-Z
Ciertas clases de bienes pueden ser consideradas como compuestas por

partes (por ejemplo: en el caso de empresas; terreno, edificios, planta,
maquinaria y equipo, etc.) Si se considera un elemento como parte de un
bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se
considera como una fraccin separada del bien o de la propiedad.
taringa.net
santuario.wordpress.com
taringa.net
taringa.net
3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una

Valuacin.
En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el

valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las
declaraciones, informacin y/o los datos en que el Valuador se ha basado,
hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u
obtenidos por l de fuentes oficiales.
FUENTE:
17
Instituto
Politcnico
Nacional

3.2.5 Valuaciones en que el

Acceso a los Datos Necesarios
es Negado
Muchas veces, el valuador se
encuentra en situaciones en que
los datos que considera
pertinentes y necesarios para una
valuacin no le son suministrados
y el acceso le es negado, sea por
el cliente mismo por cualquier
otra de las partes involucradas, en
tal caso el valuador puede negarse
a prestar sus servicios y cuando
considere insuficientes los datos
para llevar a cabo su trabajo, no
debe realizarlo.
taringa.net
taringa.net
taringa.net
ESIA
U-Z
3.2.6. Rangos de Valor o

Costos Estimados y
Estimaciones de
Confiabilidad
Algunos trabajos de valuacin
requieren la determinacin de
rangos probables del valor o de
costo estimado con o sin una
declaracin colateral de la cifra
mas probable dentro de ese
rango. Se considera
completamente dentro del
mbito del correcto ejercicio
profesional de la valuacin
determinar tal rango de valor o
de estimacin de costo.
18
Instituto
Politcnico
Nacional
3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hiptesis.

El objetivo de realizar una valuacin puede ser la determinacin de valores
basados en hiptesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalos
residuales).considera dentro de los cnones del correcto ejercicio de la valuacin
producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se
gue por los principios establecidos en este Cdigo.
taringa.net
taringa.net
ESIA
U-Z
taringa.net
3.2.8 Inspeccin, Investigacin, Anlisis y Descripcin del Bien a

Valuar.
La buena prctica de la valuacin requiere que la descripcin del bien, sea
tangible intangible, cubra adecuadamente.
a) Identificacin del bien
b) Derechos y restricciones legales incluidos en el ttulo o documentos que
acrediten la propiedad
c) Las caractersticas del bien que incrementan disminuyen su valor.
Fuente:
FUENTE:
19
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
3.2.9. Colaboracin entre

Valuadores y Utilizacin de los
Servicios de Miembros de Otras
Profesiones.
La colaboracin entre Valuadores es

deseable en algunas situaciones para
facilitar la realizacin del trabajo y en otros
casos, para obtener los beneficios de
juicio y datos combinados.
Tal colaboracin es apropiada siempre y
cuando todos los colaboradores firmen el
informe , si existen opiniones disidentes,
estas se incluyan como parte del informe.
taringa.net
taringa.net
taringa.net
taringa.net
20
3.3- INFORMES DE VALUACIN
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
3.3.1. Descripcin del Bien Sujeto a Valuacin.

Se requiere que el bien sujeto a valuacin, sea tangible intangible, real
personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal
descripcin son:
a) identificacin,
b)derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos
de propiedad, cuando estas no sean obvias,
c)caractersticas de valor
d)condicin fsica cuando sea aplicable.
umsoi.com
taringa.net
3.3.2 Declaracin de los Objetivos del Trabajo de Valuacin

Se requiere que un informe de valuacin incluya una
declaracin de los objetivos para los cuales se llev a cabo el
estudio: determinar un valor, para estimar un costo para
pronosticar el potencial de ingresos, etc.
Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier
clase especifica de valor costo estimado que sea el propsito
del trabajo de valuacin, se describa y explique en el informe.
Fuente: http://www.conaii.org.mx
FUENTE:
21
Instituto
Politcnico
Nacional
3.3.3 Declaracin de las

Condiciones Contingentes y
limitantes a las Cuales las
conclusiones de la Valuacin
estn Sujetas.
Se requiere que las declaraciones,
informacin y datos que fueron
obtenidos por el Valuador de
miembros de otras profesiones o de
fuentes oficiales presumiblemente
confiables, cuya validez afecte las
conclusiones de la valuacin, puedan
ser verificadas en caso requerido.
taringa.net
taringa.net
ESIA
U-Z
taringa.net
3.3.4. Declaracin de Desinters

Se requiere que el Valuador incluya una
declaracin o certificacin en el informe de
valuacin de que no tiene inters actual o
futuro en el bien sujeto a valuacin u otro
inters cualquiera que pudiera evitar el que
haga una valuacin justa, imparcial y sin
prejuicio o, si tuviere tal inters, que
estipule completa y claramente la
naturaleza y alcance del mismo.
22
Instituto
Politcnico
Nacional
FUENTE BIBLIOGRAFICA:
ESIA
U-Z
El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales (CONAII), es una

asociacin civil, constituida el 24 de febrero de 1978 dentro de las
disposiciones que emanan de los artculos 4 y 5 Constitucionales.
Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros
Industriales su actualizacin y mejoramiento profesional as como
proyectar a la profesin a travs de la participacin en diferentes
eventos acadmicos y en la elaboracin de propuestas y
recomendaciones
que
mejoren
su
formacin.
CODIGO DE ETICA PROFESIONAL
(REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375)
Este Cdigo de tica Profesional se elabora integrando el esfuerzo
y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo
del mismo que nos present la Direccin General de Profesiones de
la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servir
como un documento rector para los integrantes del Colegio.
El Cdigo de tica Profesional tiene como funcin sensibilizar al
profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un
mbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la
sociedad.
23
Instituto
Politcnico
Nacional
INTRODUCCIN
Preservacin de: recursos naturales, la

tenencia de la tierra, reparto agrario de la
misma.
ESIA
U-Z
Contenidos
en
el
artculo
27
Constitucional,
las
constantes
modificaciones que ha sufrido la
propiedad de la tierra, desde la
Colonia,
pasando
por
la
Independencia, la Reforma, as como
por el perodo de la Revolucin
Mexicana hasta nuestros das.
www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg
La
Reforma
hecha
al
artculo
27
constitucional en el ao de 1992, cuyo
efecto principal fue diversificar los
mecanismos de incorporacin de suelo de
propiedad social al mercado inmobiliario
urbano y provocar un auge del mercado
libre.
http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
24
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Las tierras ejidales

podan incorporarse
al desarrollo urbano
mediante el mercado
ilegal de suelo.
Las autoridades municipales
urbanas,
carecan
de
toda
posibilidad de accin para
procurar
la
incorporacin
ordenada del suelo ejidal al
crecimiento urbano. Ello deriv
en una doble ilegalidad, la de la
venta del ejido y de los terrenos
comunales, y la conformacin de
colonias
populares
(principalmente) que incumplan
la normatividad exigida por las
autoridades .
La
Ley
Agraria
que
reglamenta lo relativo a la
tenencia del suelo ejidal
prohiba su enajenacin y
su conversin a usos
urbanos a pesar de lo
inminente
de
su
urbanizacin.
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd
25
Instituto
Politcnico
Nacional
La propiedad de la tierra ha sido, a travs de

los inicios de la humanidad, motivo de
conflictos y en la Repblica Mexicana no es la
excepcin,
tradicionalmente
se
ha
considerado a la tierra como el bien ms
preciado; la riqueza va casi siempre en
relacin directa a la cantidad que se posea.
Todas las reformas al artculo 27

constitucional, que se han hecho en Mxico,
considerando tambin a la poca colonial,
se caracterizaron por tratar de separar o
desplazar al productor ya sea indgena,
comunero, campesino o ejidatario de su
nico instrumento de produccin, que es la
tierra, en favor de un proceso de
reconcentracin de la misma en manos
privadas as como de su incorporacin a la
economa de mercado.
ESIA
U-Z
ANTECEDENTES
26
Instituto
Politcnico
Nacional
EPOCAS QUE DESTACAN POR LA TENENCIA DE LA TIERRA
PREHISPNICA
(EL CALPULLI)
representa una propiedad con valor de uso y no poda venderse

venderse..
se pierde los derechos al usufructo, si se dejaba de cultivar por dos ciclos

agrcolas consecutivos
consecutivos..
Surge al respecto de las tierras de los pueblos, con las normas y la dotacin
de tierras otorgadas a los conquistadores de la Nueva Espaa, por el rey de
Espaa..
Espaa
aparecen los latifundios formados por las haciendas que crecieron a

expensas de las tierras y de la libertad de los pueblos
pueblos..
Los campesinos seran dotados de tierras de cultivo para gozar del usufructo
de sta, ms no para venderla, pero eso s, trabajarla para producir
producir..
Adems podan nombrar un sucesor para que la siguiera trabajando y gozar

de dicho usufructo
usufructo..
Se reconoce el rgimen de tenencia de la tierra en tres partes

partes:: la comunal, la
ejidal y la pequea propiedad
propiedad..
el rgimen de tenencia de la tierra sealado en la carta magna en el artculo 27

y modificado en 1992
1992,, reconoce que las tierras de los ejidatarios son
propiedad de los mismos
mismos..
COLONIAL
INDEPENDENCI
A
POS
REVOLUCIO
NARIA
ACTUAL
ESIA
U-Z
27
Instituto
Politcnico
Nacional
EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA
ESIA
U-Z
Las reformas de este articulo constitucional, las polticas de gobierno que se

manejaban en cada una de ellas, que transforma dicho texto desde su creacin hasta la
actualidad, da pie para que sociedades mercantiles incursionen en el campo, por
mencionar solo alguno de los cambios realizados en el campo mexicano.
La propiedad de las tierra y aguas

comprendidas dentro de los lmites del
territorio nacional, corresponden a la
Nacin, la cual ha tenido y tiene el
derecho de transmitir el dominio de
ellas a los particulares; constituyendo
la propiedad privada.
www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg
La Nacin tiene en todo momento el

derecho de regular y lograr el desarrollo
equilibrado del pas as como el
mejoramiento de las condiciones de
vida rural y urbana.
www.imagenes.reuniones.jpg
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
28
Instituto
Politcnico
Nacional
Las leyes de la Federacin y de los

Estados determinarn los casos en
que sea de utilidad pblica la
ocupacin de la propiedad.
En los Estados Unidos Mexicanos

quedan prohibidos los latifundios
por lo que se declaran revisables
todos los contratos y concesiones
hechas
por
los
gobiernos
anteriores desde 1876.
Se reconoce la personalidad
jurdica
de
los
ncleos
de
poblacin ejidal y comunal.
La ley, establecer un rgano

dotado de autonoma y plena
jurisdiccin para la procuracin de
justicia agraria.
ESIA
U-Z
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/
29
Permite por primera vez la
venta del suelo ejidal y
comunal,
lo
que
paulatinamente
permitir
su incorporacin ordenada
al desarrollo urbano.
Instituto
Politcnico
Nacional
Rompe con el tab del

ejido como institucin
intocable y se le retira su
carcter de inalienable
imprescriptible
e
inembargable.
REFORMA
AL
ARTICULO
27
ESIA
U-Z
Induce la modernizacin
del campo e incide en una
mayor inversin privada
con el objeto de hacerlo
mas productivo.
Permite que los ncleos de

poblacin se beneficien con la
urbanizacin de sus tierras,
sujetndose
a
las
leyes,
reglamentos y planes vigentes
en materia de asentamientos
humanos.
30
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Argumentos que motivaron la reforma al articulo 27:

I. El sistema ejidal es una limitante para el desarrollo econmico del
pas debido a la falta de incentivo.
Falta de propiedad de los campesinos.
El ejido acta y opera contrario a los principios de vialidad de
crecimiento.
Se presume que la industrializacin es la base del crecimiento
econmico.
II. No establece Capital Individual
El campesino no es dueo de su parcela por lo que no tiene
motivo alguno para cuidar de ella.
El campesino no puede usar ese capital para obtener algn
beneficio.
No es posible la superacin econmica individual usando el
sistema ejidal.
31
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
El
conjunto
de
medidas
polticas,
econmicas, sociales y legislativas cuyo
fin es definir la estructura de la tenencia y
produccin de la tierra se plasman en esta
ley, cuyo decreto es de observancia para
toda la Repblica Mexicana
En casos de manifiesta utilidad para los ncleos

de poblacin ejidal, se tendr todo el derecho
por ley; de transmitir el dominio, de vender,
enajenar, rentar, hipotecar y explotar en
asociacin con terceros las tierras de uso
comn, en caso de terrenos baldos con carcter
de nacionales; la SRA esta facultada para
enajenarlos a titulo oneroso a particulares, de
acuerdo al valor que fije el comit tcnico de
VALUACION o bien la Comisin de Avalos de
Bienes Nacionales.
LEY AGRARIA
En el caso de terrenos tursticos, urbanos,

industriales
y
cuya
ndole
no
sea
agropecuaria, la SRA esta facultada para
enajenarlos
de
a
cuerdo
al
VALOR
COMERCIAL que determine la Comisin de
Avalos de Bienes Nacionales.
El sustento legal de las acciones mencionadas

con anterioridad, se encuentra en los
artculos: 46, 51, 75 fraccin IV, 86, 94 y 161 de
la llamada Ley Agraria.
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 26 de febrero de 1992
32
FORMAS DE INCORPORACION DEL SUELO
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
PROCEDE
Disposicin mas relevante por sus implicaciones tanto para el

sector agrario como urbano es el Programa de Certificacin de
Derechos Ejidales y Titulacin de Solares.
Qu es el
PROCEDE?
Programa del Gobierno Federal obviamente de carcter Nacional,

Gratuito y Voluntario; producto de la decisin soberana de la
Asamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a los
campesinos entregndoles certificados parcelarios y de derechos
sobre la tierra de uso comn.
OBJETIVOS Y
PROPOSITOS
Otorgar certeza jurdica y seguridad en la tenencia de la tierra a

travs de certificados parcelarios.
Fomenta respeto a la autonoma y voluntad de los ncleos
agrarios.
Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos y
sus familias.
Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra
Propicia la inversin privada, el acceso a crditos y mayores
apoyos institucionales.
Fomenta el desarrollo econmico y combate la pobreza en los
ejidos.
http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf
33
Instituto
Politcnico
Nacional
PROGRAMA DE INCORPORACIN DE SUELO SOCIAL (PISO)
ESIA
U-Z
Creado en 1996
Instrumento del Gobierno Federal
Promueve la incorporacin de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo
urbano e inmobiliario,
aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia
agraria como en materia de asentamientos humanos.
PISO
Coordina entre los tres rdenes de gobierno y de concertacin con la sociedad

civil
facilita la incorporacin gil y legal de suelo , mediante este programa
Pone en oferta legal suelo al servicio de las instituciones pblicas, privadas y
sociales de la vivienda y desarrollo inmobiliario, de organizaciones sociales y
personas fsicas y morales en general, para la construccin, promocin, venta y
utilizacin de vivienda, equipamiento urbano y desarrollo regional.
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
34
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
En este programa los ncleos agrarios, estarn en condiciones de poner en

oferta legal suelo al servicio de:
I.
II.
Instituciones
privadas
publicas
sociales de la vivienda
desarrollo inmobiliario
organizaciones sociales
Personas fsicas y morales en general

www.gifmania.com/
35
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
OBJETIVO:
Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para
satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades
de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.
Que deseen
acceder a la tierra
para su:
Construccin
Promocin
Venta
Utilizacin de vivienda
Equipamiento urbano y
desarrollo regional.
www.gifmania.com/
36
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
I
N
S
T
I
T
U
C
I
O
N
E
S
ESTANCIAS
NORMATIVAS
Secretaria de la Reforma Agraria (SRA)
COORDINADORA
NACIONAL
Comisin para la Regularizacin de la

Tenencia de la Tierra (Corett)
Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL)
Procuradura Agraria (PA)

Registro Agrario Nacional (RAN).
OTRAS
Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento

Ejidal (Fifonafe)
Instituto Nacional de Desarrollo Agrario
(INDA)
Instituciones que estn relacionadas con

la vivienda, el suelo, el medio ambiente y
el desarrollo urbano.
37
QUE ES LA CORETT ?
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, (Corett), es

un organismo pblico descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de
carcter tcnico y social, con personalidad jurdica y patrimonio propios,
cuyos objetos principales son:
I.
Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos

humanos irregulares ubicados en predios de origen social (ejidal y
comunal) y de propiedad federal, y
II. Promover la adquisicin y enajenacin de suelo y reservas territoriales

para el desarrollo urbano y la vivienda.
La Comisin, a partir de 1999, est integrada al Sector Social del Gobierno
Federal coordinado por la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), en
el marco de la planeacin nacional de las polticas de combate a la
pobreza y de la ordenacin de los asentamientos humanos en los centros
de poblacin.
http://www.corett.gob.mx/corett.html
38
DIAGRAMA DE OPERACIN
Instituto
Politcnico
Nacional
SELECCION
ESIA
U-Z
SOLICITUD DE
REGULARIZACIN
INTEGRACION DE EXPEDIENTE TECNICO

APROBADA
NO APROBADA
http://www.corett.gob.mx/corett.html
39
Instituto
Politcnico
Nacional
EFECTOS DE LA REFORMA AL ARTCULO 27 CONSTITUCIONAL
ESIA
U-Z
Afecta el carcter y las caractersticas de las relaciones sociales como econmicas en el

medio rural y urbano.
Pretende consolidar un sistema de mercado en la esfera de la produccin como en el

mercado inmobiliario.
Afecta los procesos de urbanizacin, en la distribucin territorial de los negocios, nuevos
patrones en la migracin y la distribucin territorial de la poblacin, deterioro del medio
ambiente, principalmente.
La falta de visin en el reparto agrario de los aos 20 a los 40, caus la proliferacin de
asentamientos irregulares en el crecimiento urbano y metropolitano.
Es causa de que la enajenacin de la pequea propiedad y ejidos en calidad enajenable

sea uno de los mviles que explican el crecimiento de las ciudades medias, la extincin de
localidades de 99 o menos habitantes, y sobre todo el cambio de patrones en la migracin
y la distribucin territorial de la poblacin.
El ejido deja de ser un instrumento de control poltico y lo deja a la sociedad civil y a

las fuerzas del mercado.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf
40
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Implic desde su concepcin nuevas frmulas de control poltico, cambios en el

ordenamiento territorial y en la organizacin del territorio, as como de la planeacin
urbana (Nava, 1992; 15 23).
Los conflictos en la transicin rural urbano que se viven en el pas, as como en la
configuracin urbano metropolitano, a razn de dicha reforma constitucional, expresa
nuevos conflictos.
La desaparicin del ejido se presenta como una estrategia ms del desmantelamiento

del aparato corporativo del estado social-demcrata, para poder ir configurando la nueva
frmula de control estatal basada en la democracia cristiana.
La reforma resta apoyo a los pequeos agricultores quienes, al no contar con el respaldo
del Estado ( sin subestimar el apoyo de procampo), y evidente incapacidad de producir
con precios competitivos en el mercado, causan la inminente enajenacin y renta de
esta nueva pequea propiedad surgida de la extincin del ejido.
Los antiguos ejidatarios, ahora pequeos propietarios pronto se ven obligados a bien,
rentar sus parcelas, o bien venderlas y emigrar a las zonas urbanas. Lo que explica el
reciente crecimiento de las ciudades medias y el sustancial aumento de la migracin.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf
41
CONCLUSIONES
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Principios que siguen sin haberse modificado son los siguientes:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
Propiedad originaria y propiedad privada:

Expropiacin
Recursos naturales
Propiedad de la nacin sobre aguas
Concesionabilidad
Exclusividad del Estado en el aprovechamiento y la explotacin de
energa elctrica y nuclear.
7. Zona econmica exclusiva.
8. Zona prohibida para extranjeros.
9. Limitaciones a instituciones de crdito para adquirir inmuebles.
10. Slo a los que sean indispensables para el cumplimiento de su
objeto.
11. Justicia agraria.
12. Desarrollo rural integral.
42
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
La Reforma Agraria parte desde

1915 y 1917 cubri el reparto
agrario.
www.gifmania.com/
La etapa de 1915 a 1934; se fijo el

Cdigo Agrario.
La Reforma Agraria fue volvindose
cada vez ms completa hasta que
en el sexenio 1958-64 del licenciado
Adolfo Lpez Mateos.
www.gifmania.com/
El gran reparto agrario con Lzaro

Crdenas, se extendi en cifras de
magna consideracin hasta finales
del sexenio del licenciado Gustavo
Daz Ordaz, en 1970.
43
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
I. El reparto de las tierras legalmente afectables.

II. El apoyo a la produccin mediante una infraestructura econmicoproductiva y una infraestructura de bienestar social rural; y
III. El apoyo al desarrollo integral, desde:
1.- La organizacin productiva de los campesinos y de los productos;
2.- La comercializacin, el transporte y el almacenamiento; hasta
3.- La distribucin y el abasto popular nacional;
4.- La comercializacin internacional de los productos agropecuarios y
forestales.
www.gifmania.com/
44
Instituto
Politcnico
Nacional
FRASE
ESIA
U-Z
EL ARBOL DE LEYES HA DE PODARSE CONTINUAMENTE

CONTINUAMENTE..
JACQUES ANATOLE
45
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

TEMA

CONTRERAS CASAS MARIA LUISA
ESCOBAR ARCE MARIA GUADALUPE
FIGUEROA RAMREZ ISRAEL
RUZ CEBALLOS EDUARDO
INTEGRANTES
46
Instituto
Politcnico
Nacional
1. OBJETO
ESIA
U-Z
REGULAR LA CONSTITUCIN, MODIFICACIN,

ORGANIZACIN, ADMINISTRACIN, TERMINACIN Y
REGULACIN DEL RGIMEN DE CONDOMINIO.
ESTABLECE LOS DERECHOS Y

LAS
LIMITACIONES
PARA
MANEJAR
LA
PROPIEDAD
PRIVATIVA Y LA COMN.
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999
47
Instituto
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Nacional
2. LA CONSTITUCIN DE RGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ESIA
U-Z
SE HACE ANTE NOTARIO PBLICO, EN EL QUE

SE OBTIENE UN DERECHO PRIVATIVO, Y SI
UTILIZAN Y COMPARTEN REAS O ESPACIOS DE
USO COMN OBTENDRN PROPIEDAD COMN
3. LA LEY CLASIFICA LOS CONDOMINIOS SEGN SU ESTRUCTURA Y
SU USO:
1.- ESTRUCTURA (CONDOMINIO VERTICAL,
HORIZONTAL, MIXTO)
2.- USO (HABITACIONAL, COMERCIAL
Y SERVICIOS, INDUSTRIAL,
MIXTO)

48
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
I. - POR SU ESTRUCTURA:
a) CONDOMINIO VERTICAL,
II.- POR SU USO:
A) HABITACIONAL
COMIT DE ADMINISTRACIN, EL CUAL

QUEDAR INTEGRADO POR:
I.
- UN ADMINISTRADOR,
II.
.- UN SECRETARIO,
III.
.- UN TESORERO,
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
49
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
4. LA LEY ESTABLECE LO NECESARIO PARA CONSTITUIR UN RGIMEN

DE PROPIEDAD:
1.
2.
3.
4.
LICENCIA DE CONSTRUCCIN.
UBICACIN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS.
DESCRIPCIN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS.
CARACTERSTICAS DEL CONDOMINIO.
5.
6.
7.
DESCRIPCIN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMN.

LA OBLIGACIN DE LOS CONDOMINIOS DE CONTRATAR PLIZA
DE SEGURO CONTRA TERREMOTO, INUNDACIN, EXPLOSIVOS,
INCENDIO Y COBERTURA DE DAOS A TERCEROS.
DE LA ESCRITURA SE AGREGARAN DEBIDAMENTE CERTIFICADOS
EL PLANO GENERAL, MEMORIA TCNICA, INSTALACIONES
HIDRULICAS, ELCTRICAS, ESTRUCTURALES Y AREAS
COMUNES.
50
Instituto
Politcnico
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ESIA
U-Z
SOLICITUD DE ENTRADA DE
TRAMITE CERTIFICADO DE
GRAVAMENES
CERTIFICADO DE EXISTENCIA O
NO DE GRAVAMENES
LICENCIA DE CONSTRUCCION
51
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
52
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
53
Instituto
Politcnico
Nacional
5. QUE ESTABLECE LA LEY DE CONDOMINIO?
ESIA
U-Z
LA LEY PROHBE
HACER
CAMBIOS A FACHADAS O A LA
ESTRCUTURA DEL EDIFICIO
EL
TERRENO,
SOTANOS,
ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA
PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS,
DRENAJE,
ETC.;
SON
DE
PROPIEDAD COMN
LA ASAMBLEA ASIGNAR UN ADMINISTRADOR,

RESULVER PROBLEMAS ENTRE LOS CONDOMINOS,
EN CASO DE QUE NO LOS PUEDA RESOLVER
INFORMARAN
A LA PROCURADURIA SOCIAL
Fuente:
54
Instituto
Politcnico
Nacional
EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN

COLONIA MIXCOAC
ESIA
U-Z
AREA DE USO
EXCLUSIVO
AREA COMUN
AREAS DE COMUN
USO ASIGNADO
55
Instituto
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ESIA
U-Z
ART. 10
FRACCION VI
ART 31
ART 33
ART 47
56
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ESIA
U-Z
57
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
58
Instituto
Politcnico
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6. REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
ESIA
U-Z
LA ELABORACIN SER POR QUIENES

OTORGUEN LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL
CONDOMINIO. CUALQUIER MODIFICACIN SE
ACORDAR EN ASAMBLEA GENERAL, LAS
RESOLUCIONES REQUERIRN DE UN MNIMO
DE VOTOS QUE REPRESENTE EL 51% DEL
VALOR DEL INDIVISO DEL CONDOMINIO.
EL CONDOMINO ESTA OBLIGADO A CUMPLIR

CON SUS CUOTAS PARA EL PAGO DEL
MANTENIMIENTO, VIGILANCIA Y ALGUN
DESPERFECTO EN AREAS COMUNES
59
Instituto
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ESIA
U-Z
PROHBE HACER UN ACTO QUE AFECTE

LA TRANQUILIDAD, SALUD, SEGURIDAD
O DIFICULTE EL USO DE LAS REAS
COMUNES.
LOS CONDOMINOS PODRAN PEDIR A LA

SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y
VIENDA RECURSOS PARA EL MEJORAMIENTO
Y REPARACIONES DE LAS AREAS COMUNES.
60
Instituto
Politcnico
Nacional
EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN

COLONIA MIXCOAC
ESIA
U-Z
61
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
BIBLIOGRAFIA

EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO

DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
62
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Logotipo Secretaria de Hacienda y Crdito Publico

Fuente: http://www.banxico.org.mx
Equipo 4
De la Cruz De la Cruz Jos.
Prez Soltero Esteban Javier.
Flores Flores Brenda Victoria.
Logotipo de los Certificados de la Tesorera de la Federacin

Logotipo del Banco de Mxico

63
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Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
NDICE
1.- INTRODUCCIN
2. DESCRIPCIN DE LOS TTULOS
2.1 Nombre
2.2 Valor Nominal
2.3 Plazo
2.4 Pago de Intereses
2.5 Colocacin Primaria
2.6 Mercado Secundario
2.7 Identificacin de los Ttulos
ANEXO 1
VALUACIN DE LOS CETES
METODOLOGA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES
ANEXO 2
EJEMPLO PRCTICO
64
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DESCRIPCIN TECNICA DE LOS CERTIFICADOS

DE LA TESORERA DE LA FEDERACIN
ESIA
U-Z
1. INTRODUCCIN
Los Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES) son el

instrumento de deuda burstil ms antiguo emitido por el Gobierno
Federal. Se emitieron por primera vez en enero de 1978 y desde
entonces constituyen un pilar fundamental en el desarrollo del
mercado de dinero en Mxico. Estos ttulos pertenecen a la familia de
los bonos cupn cero, esto es, se comercializan a descuento (por
debajo de su valor nominal), no devengan intereses en el transcurso
de su vida y liquidan su valor nominal en la fecha de vencimiento. A
continuacin se presenta una descripcin detallada de los mismos.
65
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Politcnico
Nacional
2. DESCRIPCIN DE LOS TTULOS
ESIA
U-Z
2.1 Nombre
Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES).
2.2 Valor Nominal
10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a
pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento.
2.2.2 Caractersticas:
Son Ttulos de deuda del Gobierno Federal.
Su compra y venta es nicamente a travs de las Casas de Bolsa e
Instituciones de Crdito.
Est garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es
prcticamente total.
Es una inversin de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar
y vender en cualquier da hbil en lo que se llama el mercado secundario.
66
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Nacional
ESIA
U-Z
2.3 Plazo
Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de
vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este
en caso de que fuera inhbil. De hecho, estos ttulos se han llegado
a emitir a plazos mnimos de 7 das y a plazos mximos de 728 das.
En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91
das, y a plazos cercanos a los seis meses y un ao1.
Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos ttulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el
nmero de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los
ltimos aos la SHCP ha colocado una misma emisin de CETES a plazo cercano a seis meses y a
plazo cercano a un ao en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y
colocan CETES de entre 335 y 364 das para el caso de los de un ao y de entre 153 y 182 das para el
caso de los de seis meses.
67
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2.4 Pago de Intereses
ESIA
U-Z
Estos ttulos no devengan intereses debido a que son bonos cupn

cero. Sin embargo, la tasa de inters del ttulo est implcita en la
relacin que existe entre su precio de adquisicin, el valor nominal
del ttulo y su plazo a vencimiento.
2.5 Colocacin Primaria
La colocacin primaria de estos ttulos se realiza mediante subastas,
en la cual los participantes presentan posturas por el monto que
desean adquirir y la tasa de descuento que estn dispuestos a
pagar. Las reglas para participar en dichas subastas se encuentran
descritas en el Anexo 6 de la Circular 2019/95 emitida por el Banco
de Mxico y dirigida a las Instituciones de Crdito.
(http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/Circular2019/anexo06.html#TopOfPage ).
68
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ESIA
U-Z
2.6 Mercado Secundario

Existe un mercado secundario amplio para estos ttulos. En la
actualidad se pueden realizar operaciones de compra-venta en
directo, as como operaciones de prstamo de valores.
Las compra-ventas en directo de estos ttulos se pueden realizar ya
sea cotizando su precio, su tasa de descuento o su tasa de
rendimiento. Sin embargo, la convencin actual del mercado es
cotizarlos a travs de su tasa de rendimiento. El anexo 1 describe la
metodologa que se utiliza como convencin para calcular el precio
de los CETES y para convertir una tasa de rendimiento a una tasa
de descuento y viceversa. El anexo 2 presenta un ejemplo prctico
de dichos clculos.
69
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2.7 Identificacin de los Ttulos
ESIA
U-Z
La clave de identificacin de la emisin de los CETES est diseada

para que los instrumentos sean fungibles entre s. Esto es, CETES
emitidos con anterioridad y CETES emitidos recientemente pueden tener
la misma clave de identificacin siempre y cuando venzan en la misma
fecha. Para ello, la referida clave est compuesta por ocho caracteres, el
primero para identificar el ttulo (B), el segundo es un espacio en
blanco, y los seis restantes para indicar su fecha de vencimiento (ao,
mes, da). Como se puede observar, lo relevante para identificar un
CETE es su fecha de vencimiento, esto significa que dos CETES
emitidos en fechas distintas pero que vencen el mismo da cuentan con
la misma clave de identificacin, por lo que son indistinguibles entre s.
Ejemplo de clave de identificacin de CETES que se emiten el 24 de
agosto del 2000 a plazo de 28 das y que vencen el 21 de septiembre
del 2000: B 000921.
70
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ANEXO 1
ESIA
U-Z
VALUACIN DE LOS CETES

El objetivo de este anexo es mostrar una metodologa que permita
valuar el precio de los CETES de forma general y, adicionalmente,
presentar un ejemplo de acuerdo a las prcticas de mercado.
METODOLOGA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES

El precio de un CETE se puede calcular a partir de su tasa de
rendimiento o de su tasa de descuento, el precio final puede variar
ligeramente en funcin del nmero de cifras decimales que se
ocupen.
71
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ESIA
U-Z
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
72
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ANEXO 2
ESIA
U-Z
EJEMPLO PRCTICO
Compra en directo
Una empresa desea invertir el sobrante de tesorera en un instrumento de renta fija y
conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 das cuya tasa de descuento
es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por ttulo, es decir,
Formula para determinar precio de los Cetes

Dentro de 28 das la empresa recibir $10.00 pesos por ttulo, por lo que el rendimiento
nominal de la inversin es del 6.0281% anual, o sea,
Formula para determinar La Tasa de Rendimiento Nominal

73
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Venta Anticipada
Un inversionista adquiere Cetes a 91 das cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a
un precio de$9.8261 pesos por ttulo, lo que equivale al valor presente del nominal, es
decir,
ESIA
U-Z

Transcurridos 28 das, el inversionista requiere de liquidez, por lo que decide vender su

posicin en Cetes con 63 das por vencer. Las condiciones del mercado le favorecen al
inversionista ya que se encuentran demandados los Cetes, por tanto, logra vender la
posicin al 6.50% anual a 63 das, lo que implica un precio de $9.8875 pesos por ttulo.

74
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ESIA
U-Z
Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 das, siendo ste
superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversin menor, es decir,
Formula para determinar El Rendimiento generado

Cabe sealar, que el rendimiento generado del ejemplo anterior, depende

fundamentalmente de las condiciones del mercado en ese momento; ganando un
mayor rendimiento si las tasas de inters disminuyen o un menor rendimiento si
stas suben.
En algunos criterios de la Valuacin se utilizan las tasas de

rendimiento de los CETES.
75
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ESIA
U-Z
REGIMEN DE PROPIEDAD
76
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ESIA
U-Z
CONTENIDO
INTRODUCCION
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PUBLICA
PROPIEDAD SOCIAL
PROPIEDAD RURAL
77
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Nacional
INTRODUCCION
ESIA
U-Z
El articulo 27 constitucional establece las bases constitucionales referidas

al alcance de los derechos de particulares sobre los llamados ELEMENTOS
NATURALES SUCEPTIBLES DE APROPIACIN.
La Constitucin permite que estos elementos naturales susceptibles de
apropiacin sean aprovechados por sus propietarios. Sin embargo, la
propia
Constitucin defini un rgimen regulatorio que el Estado puede
establecer
con el propsito de asegurar la conservacin, la distribucin equitativa de
tales elementos, el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la poblacin tanto rural como urbana.
Cabe aclarar que la Constitucin determina que el
aprovechamiento de los mencionados elementos naturales susceptibles de
apropiacin pueden ser regulados nicamente por el Congreso de la
Unin.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
78
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PROPIEDAD PRIVADA
ESIA
U-Z
La propiedad privada sufrio un gran cambio para la

Constitucin de 1917, en lugar de ser considerada como un
derecho natural que deba permanecer intocado e inalterado
por el estado, pas a ser un derecho relativo, derivado de un
derecho superior, y sujeto en razn de ello a la posibilidad
de regulacin fuerte por parte del propio Estado, por medio
de la imposicin de las modalidades que dicte el inters
pblico.
Dichas modalidades han implicado el establecimiento de

ciertos lmites al ejercicio del derecho de propiedad privada.
Dichos lmites podran resumirse de la siguiente forma:
79
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ESIA
U-Z
No todos los bienes pueden ser objeto de apExisten lmites

en cuanto a la capacidad legal de los extranjeros para ser
propietarios de bienes races dentro del territorio nacional.
Tambin hay lmites en cuanto a la capacidad de algunas
personas para tener en propiedad ciertos bienes.
Apropiacin privada.
La propiedad privada agraria, en el mbito rural, tiene lmites
precisos en cuanto a su extensin, establecidos en el propio
artculo 27 Constitucional fracciones IV y XV.
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Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
El uso de la propiedad privada por parte de los

propietarios puede ser lmitada por diversas leyes de
carcter administrativo.
La propiedad privada puede ser expropiada u ocupada,
por causas de utilidad pblica y mediante indemnizacin.
81
Instituto
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Nacional
Como puede apreciarse, la Constitucin de 1917 estableci un

rgimen de propiedad que tiene como trasfondo el modelo de
un Estado intervencionista y regulador, que choc con la
concepcin de la propiedad imperante anteriormente, que
corresponda a un modelo de Estado liberal no interventor y
garantista. Ambos modelos conviven actualmente en el texto
de la Constitucin, y la tarea de conciliarlos no siempre es
tarea sencilla para los operadores jurdicos.
ESIA
U-Z
El artculo 14 constitucional establece el requisito del la

previa audiencia y el debido proceso legal para que una
persona pueda ser privada de sus propiedades; y el artculo 16
constitucional requiere mandamiento escrito de autoridad
competente, que funde y motive la causa legal del
procedimiento, para que una autoridad pueda ejercer actos de
molestia sobre una persona, su familia, domicilio papeles o
posesiones.
82
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PROPIEDAD PUBLICA
ESIA
U-Z
La constitucin seala en su art 27 hay cierto tipo de

bienes que corresponden al dominio directo de la nacin y
son susceptibles de ser apropiados por los particulares.
adems dispone que el dominio sobre estos bienes. es
decir no se pueden enajenar a otras personas con la
pretensin de que salgan del patrimonio de la nacin.
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III
83
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Corresponde a la nacin el dominio directo de todos los

recursos naturales de la plataforma continental y los
zcalos submarinos de las islas; de todos los minerales
o substancias que en vetas, mantos, masas o
yacimientos, constituyan depsitos cuya naturaleza sea
distinta de los componentes de los terrenos, tales como
los minerales de los que se extraigan metales y
metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de
piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas
directamente por las aguas marinas; los productos
derivados de la descomposicin de las rocas, cuando su
explotacin necesite trabajos subterrneos; los
yacimientos minerales u orgnicos de materias
susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; los
combustibles minerales slidos; el petrleo y todos los
carburos de hidrogeno slidos, lquidos o gaseosos; y el
espacio situado sobre el territorio nacional, en la
extensin y trminos que fije el derecho internacional.
ESIA
U-Z
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
84
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Nacional
ESIA
U-Z
la nacin es propietaria directa para ejercer actos y

dominio sobre ellos
el art. 27 admite que la explotacin, uso y
aprovechamiento de estos bienes (con excepcin los
hidrocarburos y minerales radioactivos) puede ser
transferida a particulares o sociedades conforme a las
leyes mexicanas mediante concesiones otorgadas por el
ejecutivo federal de acuerdo a leyes respectivas
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y
aguas de la nacin, se regir por las siguientes
prescripciones:
85
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ESIA
U-Z
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la

nacin, se regir por las siguientes prescripciones:
I. solo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las
sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de
las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de
explotacin de minas o aguas. el estado podr conceder el mismo
derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la
secretaria de relaciones en considerarse como nacionales
respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la
proteccin de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajo
la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la
nacin, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. en
una faja de cien kilmetros a lo largo de las fronteras y de
cincuenta en las playas, por ningn motivo podrn los extranjeros
adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.
86
II. las asociaciones religiosas que se constituyan en los trminos U-Z

del articulo 130 y su ley reglamentaria tendrn capacidad para
adquirir, poseer o administrar, exclusivamente, los bienes que
sean indispensables para su objeto, con los requisitos y
limitaciones que establezca la ley reglamentaria;
III. las instituciones de beneficencia, publica o privada, que
tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigacin
cientfica, la difusin de la enseanza, la ayuda reciproca de los
asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrn adquirir mas
bienes races que los indispensables para su objeto, inmediata o
directamente destinados a el, con sujecin a lo que determine la
ley reglamentaria;
IV. las sociedades mercantiles por acciones podrn ser
propietarias de terrenos rsticos pero nicamente en la extensin
que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto.
Instituto
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ESIA
87
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ESIA
U-Z
V. los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de

instituciones de crdito, podrn tener capitales impuestos sobre
propiedades urbanas y rusticas de acuerdo con las prescripciones
de dichas leyes, pero no podrn tener en propiedad o en
administracin mas bienes races que los enteramente necesarios
para su objeto directo
88
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ESIA
U-Z
PROPIEDAD SOCIAL
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
89
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ESIA
U-Z
PROPIEDAD SOCIAL
La propiedad social es Aquella que tiene un impacto
directo en el entorno social o en la sociedad en su
conjunto.
Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el ao de 1992
por el Artculo 27 constitucional.
Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes
latifundios existentes.
90
Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
REFORMA AGRARIA
ACCIONES
REFORMA
AGRARIA
ACCIN DE
RESTITUCIN
AQUELLOS
RECLAMANTES
DE TIERRA
ACCIN DE
DOTACIN
AQUELLOS SIN
NINGUN TIPO
DE TITULO
ESTAS ACCIONES MEDIANTE LAS CUALES OPERO DICHO PROGRAMA DE

REFORMA, LA ACCION DE RESTITUCION, PARA AQUELLOS RECLAMANTES
DE TIERRA (PUEBLOS, RANCHERIAS, CONGREGACIONES, TRIBUS) QUE
CONTARAN CON TITULO SOBRE TIERRA DE LA CUAL HABIAN SIDO
DESPOJADOS; LA ACCION DE DOTACION, PARA AQULLOS GRUPOS DE
CAMPESINOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO SOBRE TIERRA ALGUNA.
91
Instituto
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Nacional
PROPIEDAD SOCIAL
ESIA
U-Z
EL EJERCICIO DE ESTOS DOS TIPOS DE ACCION Y EL CONSIGUIENTE

REPARTO DE TIERRAS DIO LUGAR A DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL:
LA COMUNAL Y LA EJIDAL CUYOS TITULARES NO SON LOS INDIVIDUOS,
SINO EL NUCLEO DE POBLACION CONFORMADO POR GRUPOS
DECAMPESINOS. LA CANTIDAD DE LA TIERRA SUJETA A ESTE4 TIPO DE
PROPIEDAD EQUIVALE ALREDEDOR DEL 50% DE LA SUPERFICIE DEL
TERRITORIO MEXICANO. EL REGIMEN DE ESTOS DOS TIPOS DE
PROPIEDAD RURAL FUE BASICAMENTE EL MISMO.
92
Instituto
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ESIA
U-Z
PROPIEDAD RURAL
Limitaciones al derecho de disposicin.
Prohibicin de cambio de rgimen.
Prohibicin de asociacin.
En 1992 se dio por concluido el reparto agrario.
Las razones fueron capitalizar el campo y brindar
certidumbre a la tenencia de la tierra.
93
Instituto
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ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD
SOCIAL
ESIA
U-Z
La mxima autoridad es el comisariado ejidal

Un consejo de vigilancia
Ejidatarios que poseen los ttulos de propiedad

Los posesionarios
94
BIBLIOGRAFIA
Instituto
Politcnico
Nacional
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do
_pdf=1&id=66
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l
egislativas.htm#III
ESIA
U-Z
95
Instituto
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PRESENT:
ESIA
U-Z
CASTORENA OLGUIN DANIEL
RODRGUEZ FLORES CSAR EDUARDO

SAN JUAN HERNNDEZ MARTN
MARES JIMNEZ DONOVAN MARIO
JIMNEZ ZAVALA REY ARMANDO
96
Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
SEMINARIO DE VALUACION DE
INMUEBLES
EXPERIENCIA Y PERICIA
INTEGRANTES:
RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY
SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE
SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO
JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO
97
Instituto
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ESIA
U-Z
Experiencia (del Lat. experiri = comprobar) es una forma de conocimiento o

habilidad derivados de la observacin, de la vivencia de un evento o
proveniente de las cosas que suceden en la vida.
POR
MEDIO
DE
LA
OBSERVACION
PODEMOS
ADQUIRIR LA EXPERIENCIA
http://www.masternewmedia.org/images/eye-water_id620886_size1.jpg
98
Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
El concepto de experiencia generalmente se refiere al conocimiento

procedimental (cmo hacer algo), en lugar del conocimiento factual (qu son
las cosas). Los filsofos tratan el conocimiento basado en la experiencia
como "conocimiento emprico" o "un conocimiento a posteriori".
PRIMERO
HAY
QUE
APRENDER
COMO
HACER LAS
COSAS
http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw
I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg
PARA
DESARROLLARLAS
MAS
FACILMENTE
http://justoserna.files.wordpress.com/200
9/03/viejovs.jpg
99
Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
La experiencia contribuye sensiblemente a la sabidura. Aunque se puede

obtener cierto grado de sabidura al sufrir castigo u observar a otros recibirlo,
una mejor manera de adquirir sabidura, y que adems ahorra tiempo, es
beneficiarse y aprender de la experiencia de los que ya son sabios.
PODEMOS OBTENER
EXPERIENCIA DE
OTRAS PERSONAS
http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri
as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg
100
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
Es el conocimiento de algo o habilidad para ello que se adquiere al haberlo

realizado, sentido o vivido una o ms veces.
CUANDO
SE
TRABAJA EN ALGO
POR
MUCHO
TIEMPO, TAMBIEN
SE
OBTIENE
EXPERIENCIA
http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg
101
Instituto
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Nacional
ESIA
U-Z
TANTO EL SER HUMANO COMO TAMBIEN MUCHOS ANIMALES

PUEDEN OBTENER ESTA FORMA DE CONOCIMIENTO
LLAMADA EXPERIENCIA A LO LARGO DE SUS VIDAS.
EL ESTUDIO ACERDA DE CMO ADQUIRIR EXPERIENCIA SE
RELACIONA CON LA NEUROPSICOLOGIA, LA PSICOLOGIA
EDUCACIONAL, LA PEDAGOGIA Y LA ACTITUD PERSONAL DE
CADA SER HUMANO.
102
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ESIA
U-Z
PERICIA
Aptitudes o habilidades adquiridas a travs del estudio o la experiencia en

una disciplina.
PARA OBTENER PERICIA
HAY QUE TENER
DISCIPLINA
http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg
103
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
HABILIDAD PARA RESOLVER CON ACIERTO, FACILIDAD Y RAPIDEZ

UNA COSA DE CIERTA DIFICULTAD COMO POR EJEMPLO TRAS
REVENTAR UN NEUMTICO EN UNA AUTOPISTA, SOLO LA PERICIA
DEL CONDUCTOR EVITA LA TRAGEDIA.
PERICIA AL MANEJAR
http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg
104
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
PERITO:
Se define como sabio, prctico, experto, hbil, versado en una ciencia, arte
u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada
legalmente para dar su opinin acerca de una materia.
CON
LA
EXPERIENCIA Y
DEDICACION SE
PUEDE LLEGAR
A
SER
UN
PERITO
Fuente:
http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg
http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene
s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350
105
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
CONCEPTO DE PERITAJE.
ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL
PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU
INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIN A LO
DISPUESTO POR LA LEY.
106
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
LA PRUEBA PERICIAL.
ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON
PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O
TRIBUNAL, POR RAZN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES
Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTFICO,
TCNICO O PRCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.
107
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
CONCLUSION
LA EXPERIENCIA SE VA ADQUIRIENDO A TRAVES DE LOS CONTINUOS

ACONTECIMIENTOS SUCITADOS EN LA VIDA DIARIA ASI COMO
TAMBIEN SE GENERA DEL CONTINUO REPETIR DE LAS ACTIVIDADES.
PERO DEPENDE DE LA ACTITUD Y LA MADUREZ CON QUE SE
DESARROLLEN ESTOS.
LA PERICIA SE OBTIENE A TRAVES DE LA REALIZACION CONSTANTE

DE DIVERSAS ACTIVIDADES POR ELLO LA EXPERIENCIA Y LA PERICIA
VAN DE LA MANO.
108
Instituto
Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
BIBLIOGRAFA
http://www.inacipe.gob.mx/
http://www.pgr.gob.mx/
EL AVALO DE LOS BIENES RACES
ANTONIO ANTUANO ITURBIDE
ED. LIMUSA
109
AVALOS
X
AISA
AVALO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Once
35,101-A
Valentn Gmez Faras
Venustiano Carranza
15010
Distrito Federal
Fecha del avalo:

CONCLUSIN DEL AVALO:
VALOR COMERCIAL:
$452.374,32
AISA
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col. Veldromo Olimpico;Deleg. Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR:
Jess Castillo Muoz
ESPECIALIDAD
En Inmuebles
REGISTRO DE LA :
94310444
INMUEBLE QUE SE VALA:
Un Departamento en Condominio
RGIMEN DE PROPIEDAD:
En Condominio
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
C. Rodolfo Muoz Herrera
USO DEL AVALO:
Para su Posible Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar su Valor Comercial
:
UBICACIN DEL INMUEBLE:
Calle:
Once
Nmero:
35,101-A
Colonia:
Valentn Gmez Faras
Delegacin:
Venustiano Carranza
Cdigo Postal:
15010
Entidad Federativa: Distrito Federal

NMERO DE CUENTA PREDIAL:
02208804001-3
NMERO DE CUENTA DE AGUA:
27-42-569-414-01-001-0
III.- CARACTERSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIN DE LA ZONA:
Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:
Casas Habitacin de dos niveles, Tipo medio y de Buena calidad
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:
100%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Alta, Provocada por el ruido de las Aeronaves y el trafico de

Vehculos Automotores
HC 3/20/Z
USO DEL SUELO:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8
(Gral. Francisco Morazn)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
Estacin del Metro Boulevard Puerto Aereo,Escuelas,Centros

comerciales y Zona de Bancos
AISA
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Av.4
Al Sur Av.6
Al Oriente Av.11
Al Poniente Av.9
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto
Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Snchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F.
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
Al Norte
0.95 m y 5.85 m
Con rea Comn
Al Sur
6.80 m
8.20 m
Con Propiedad Particular
Al Oriente
Al Poniente
2.35 m y 5.85 m
Con Calle 11
Con rea Comn y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero
Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A
155,00
m2
SUPERFICIE DEL TERRENO:
155.OO
m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
155,00
41,18
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
19,010

La segunda
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Terreno Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
184 Hab/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
Coef.Ocup.Suelo=12.76 m2 (rea libre neta), y Coef.Utilizac.Suelo= 9.0 Viviendas
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
AISA
V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:
Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cual
se Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con la
siguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Bao y Una Zote huela
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Tipo
Clasificacin
Superficie
Edad
T-1
155.00 m2
24 aos
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
24
VIDA TIL REMANENTE:
66 Aos
VIDA TOTAL:
90 Aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO:
Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, La Casa Habitacin
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
Se supone: Cimentacin de Mampostera con Refuerzos Horizontales y Verticales
ESTRUCTURA:
Se Supone: Muros de Carga y Marcos Rgidos
MUROS:
De Block
ENTREPISOS:
Se Supone: Losa de Concreto Armado
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
Impermeabilizado
BARDAS:
De Block
AISA
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES:
Tirol Planchado
APLANADOS EXTERIORES:
Junteado de Cemento Arena
PLAFONES:
Tirol Rustico
LAMBRINES:
En Bao
PISOS:
De Loseta Cermica
ESCALERAS:
Estructura Metlica, Huellas con Recubrimiento de Loseta Cermica
PINTURA:
Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguno
c) CARPINTERA:
Puertas de Intercomunicacin y Closet de Madera
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Ramaleo de Cobre, Tubera de PVC y Albaal
MUEBLES DE BAO / COCINA:
W.C. y Lavabo de Color
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Oculta con Salidas Normales
f) PUERTAS Y VENTANERA:
Puerta de Acceso: Metlica con Vidrio

Puerta de Patio de Servicio: Metlica con Vidrio
Ventanas de Aluminio Anodizado
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Protecciones en Ventanas y Portn de Acceso al Edificio
h) CERRAJERA:
Chapa de Acceso y de Intercomunicacin Normales (Nacionales)
i) FACHADA:
Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas de
Color Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera
Traslucidos y Normales (Delgados)
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
AISA
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de

informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo
de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx
El Croquis de Localizacin se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx
El Reporte Fotogrfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de
Mercado, Fsico y de Capitalizacin de Rentas se tomaron de la pagina
http://www.metroscubicos.com
AISA
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Jamaica
Jamaica
S/N
5591-1013
Grupo Aitex S.A. de C.V.
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estacin del Metro
Jardn Balbuena
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Century 21 Covarrubias
Una Recamara, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Siete Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta
Magdalena Mixhuca
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Ocho Aos, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados
Revolucin
6 de Marzo
30
5673-6448
Alter House Inmobiliaria,S.C.
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estacin del Metro
Federal
Universidad Nacional
4
5658-3000
Rosario Zamora
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta
Century 21 Covarrubias
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
502.100,00
43,00
11.676,74
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
0,73
8.512,35
620.000,00
42,00
14.761,90
0,90
0,95
1,00
0,95
1,00
1,10
0,89
13.189,39
630.000,00
42,02
14.992,86
0,90
0,95
1,00
0,90
1,00
1,00
0,77
11.537,01
450.000,00
42,00
10.714,29
0,90
1,05
1,00
0,90
1,00
0,90
0,77
8.201,25
616.758,00
44,79
13.769,99
0,90
1,00
0,95
0,85
1,00
0,90
0,65
9.006,61
VALOR HOMOLOGADO:
10.089,32
11.244,34
EN N.R. $/m
m2
41,18
SUBTOTAL:
463.041,75
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:
0,10
0,90
Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
463.041,75
AISA
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Chimalhuacn
S/N
5687-2654
Umbral Bienes Races
Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real
Aeropuerto Internacional de C.M.
Ignacio Zaragoza
29
S/N
5563-1314
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios
Moctezuma 1ra Seccin

Oriente 174
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes
Valle Gmez
Proao
S/N
5525-3411
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,
Veinte de Noviembre
Apicultura
S/N
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3.500.000,00
1.500.000,00
1.900.000,00
6.049.400,00
1.890.000,00
419,00
190,00
207,00
1.043,00
300,00
8.353,22
7.894,74
9.178,74
5.800,00
6.300,00
446
2455-1166
5398-0665
Juan Contreras
Century 21 Amici-Premier
Grupo HIR Impulsores Inmobiliarios
Padilla y Alcal Asociados
NEG.
UBIC.
ZONA
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
1,10
1,10
1,10
FORMA
SUP.
OTRO
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0,90
0,90
0,80
0,89
0,80
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Forma :
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
7.517,90
7.105,26
7.360,43
5.167,80
5.051,97
6.440,67
6.441,00
AISA
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
lvaro Obregn
Av. del Taller
321
5574-2959
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Aos, Ubicado en el Primer Nivel
Informante
Erika Boeneker
Cuatro Arboles
Seguro Social
S/N
5786-0625
VBW Bienes Races S.A. de C.V.
Una Recamara, Un Bao, Edad Cinco Aos, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto
Lorenzo Boturini
Ixnahualtongo
S/N
5277-1888
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador
Nicols Bravo
Boleo
75
1054-6554
Century 21 Prestigio
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Dos Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo Venustiano
Carranza
Nicols Bravo
Boleo
S/N
5603-7181
Rent A House Inmobiliaries
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unin
Century 21 Cedros
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5.000,00
3.000,00
5.000,00
3.400,00
4.200,00
52,50
50,00
54,00
47,00
50,00
95,24
60,00
92,59
72,34
84,00
NEG.
UBIC.
SUP.
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,05
1,10
1,00
1,10
1,10
0,90
0,90
0,90
1,00
0,90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0,85
0,89
0,73
0,89
0,80
0,10
0,90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Edad
$/m
81,00
53,46
67,69
64,63
67,55
66,87
67,00
AISA
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
Ninguna
SUMA
p/c
EA10
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Equipo de Bombeo
Unidad
Pza.
Cantidad
EDAD
24
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6.000,00
0,9
0,9
1,0
0,77
$4.590,00
$4.590,00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OC01
OC10
OC17
OC03
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Cisterna
Portn de Acceso al Edificio
Patios y Andadores
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4.590,00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
19,65
24
$2.373,43
0,90
0,85
1,00
0,77
$1.815,67
$35.677,99
Pza.
1,00
24
$35.000,00
0,90
0,85
1,00
0,77
$26.775,00
$26.775,00
Pza.
1,00
24
$2.624,92
0,90
0,85
1,00
0,77
$2.008,06
$2.008,06
M2
48,82
24
$559,95
0,90
0,85
1,00
0,77
$428,36
$20.912,62
0,10
0,90
VIDA UTIL
80,00
EDAD
24,00
SUMA: $
85.373,68
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
472.025,02
SUBTOTAL COMUNES: $
89.963,68
0,73
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
INDIVISO %
TOTAL: $
10
19,01
89.982,69
AISA
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
6.441,00
$/m
TERRENO
ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
nica
155,00
6.441,00
TOTAL:
155,00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6.441,00
998.355,00
SUMA (a): $
998.355,00
Ninguno
1,00
INDIVISO
VALOR
19,01%
SUBTOTAL $
189.787,29
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
Departamento
41,18
5.187,39
0,90
4.668,65
192.255,05
TOTAL
41,18
SUBTOTAL (b): $
192.255,05
SUBTOTAL (c): $
89.982,69
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)
% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA7%
GRAFICA:
15%
Terr.
998.355,00
Const.
Inst.
192.255,05
89.982,69
78%
VALOR FSICO o V.N.R. :

Terr.
Const.
Inst.
11462,4823
11
(a+b+c) $
472.025,02
AISA
AVALO No.
A-DPTO-08-09
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3,00%
ENERG. ELC.
3,00%
DEDUCC. FISCALES (ISR)

I.S.R
SEGUROS
2,00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23,00%
b).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const.
Terr > Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
Const. > Terr
Const. > Terr
Const. > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1,5714
1,7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1,0000
1,1429
1,2857
1,4286
TASAS PARCIALES
2,0000
1,1429
3,8571
1,4286
TASA RESULTANTE:
8,43%
DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:

TIPO
T-1
DESTINO:
Departamento
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
41,18
RENTA MENS.
67,00
2.759,06
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $

TOTAL DEDUCCIONES:
23,00%
RENTA NETA MENSUAL:
2.124,48
RENTA NETA ANUAL:
25.493,71
2.759,06
634,58
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:
8,43%
TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:
P.U. $/M2.
12
#DIV/0!
302.467,80
AISA
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC.
463.000
FSICO
472.000
INGRESOS
302.000
53%
56%
INGRESOS
100%
Valor Comparativo de mercado

Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas
FSICO
$463.041,75
472.025,02
302.467,80
PONDERADO
$463.041,75
30,00%
$138.912,52
$472.025,02
60,00%
$283.215,01
$302.467,80
10,00%
$30.246,78
100,00%
$452.374,32
VALOR COMERCIAL
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.

El Valor Comercial es el Resultado de la Ponderacin de los Tres Anlisis:
De Mercado:
30%
Fsico:
60%
De Capitalizacin: 10%
XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.

Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:
$452.374,32
(CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y

CUATRO PESOS 32/100 M.N.)
VALUADOR:
C.Jess Castillo Muoz
13
AISA
DEPARTAMENTOS EN VENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
TERRENOS EN VENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
TERRENOS EN VENTA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
DEPARTAMENTOS EN RENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO
Sala: Piso de Loseta Ceramica,Tirol Planchado y

Pintura Vinilica en Muros
Bao con Lambrin de

Azulejo
Recamaras con Closet de

Madera
AISA
Bao con Muebles

sanitarios de Color
Lavabo con Pedestal de

Color
AISA
Fachada Principal con Vista a la Calzada Gral. Ignacio

Zaragoza
Fachada Principal con Vista a la Av.8 (Gral. Francisco

Morazn)
Fachada Principal
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
AVALO No.
001/HGV
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
7
MZ. 64 LT. 13A
VALLE DE LOS REYES
LA PAZ
56430
ESTADO DE MXICO
ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,522,064.00
AVALO No. 001/HGV

PERITO VALUADOR:
Daniel Castorena Olgun
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
ESIA 2004310556
Casa Habitacin
Privado
C. Maria Elena Olgun Cern
USO DEL AVALO:
Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Estimar Valor comercial
Calle: 7
Nmero: Mz 64 Lt 13A
Colonia: Valle de los Reyes
Delegacin: La Paz
Cdigo Postal: 56430
Entidad Federativa: Estado de Mexico
21630
351321

Habitacional
Casa habitacion de 1 nivel
90%
Media
Baja, principalmente por vehiculos, zona libre de industrias
USO DEL SUELO:
HB1
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calzada Ignacio Zaragoza, Carretera

Distribuidor vial "La Concordia"
LAS MISMAS:
Mexico - Texcoco,
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
Bancos, Escuelas, Iglesias, Centros Comerciales, Mercados,

Gasolineras, Jardines, Parques, Gimnasios, Sealizacin y
Nomenclatura de Calles, Deportivos, Panteones, Centros
Nocturnos.
AVALO No. 001/HGV
IV.- TERRENO.
Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
Al Norte
DISTANCIA
20.000
Predio
COLINDANCIAS
Al Sur
20.000
Calle 7
Al Este
10.000
Predio
Al Oeste
10.000
Predio
200.00 m2
La segunda

INDIVISO:
200.00 m2
200.00 m2
207.00 m2
100.000 %
Terreno plano y con forma rectangular
NMERO DE FRENTES:
Uno
Urbana
101 Habitantes / Hectarea Aproximadamente
1.4
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
Ninguno que afecte
NORTE
AVALO No. 001/HGV

USO ACTUAL:
Casa Habitacin con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitacin encontramos un portn
de herrera, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del
patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un bao, en el
comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una
sencilla y una mas grande con un bao, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores
de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte
del patio, en este patio hay un medio bao y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras
en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.
Casa Habitacion Mediano Moderno
NMERO DE NIVELES:
Uno
EDAD APROXIMADA:
30
VIDA TIL REMANENTE:
60
VIDA TOTAL:
90
Bueno
Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

CIMIENTOS:
Se supone cimientos de mampostera
ESTRUCTURA:
Marcos rigiddos de concreto
MUROS:
Tabique rojo recocido mortero cemento arena.
ENTREPISOS:
Losa de concreto armada con varilla de 1/2 @20 en claros medianos.
TECHOS:
Planos con yeso
AZOTEAS:
Impermeabilizada en algunas partes, transitable
BARDAS:
De tabique, con castillos y cerramientos de concreto
AVALO No. 001/HGV

Aplanados con yeso, pasta y mortero
Aplanado fino con mortero y pintura
PLAFONES:
yeso
LAMBRINES:
azulejo en cocina
PISOS:
Terrazo, colocado en el mes de mayo del ao 2009
ESCALERAS:
De rampa de Concreto armado con escalones forjado y recubrimiento de terrazo
PINTURA:
Pintura de aceite en fachada y muros exteriores
no
c) CARPINTERA:
2 Habitaciones con closet de madera
SANITARIAS:
Muebles de Bao de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y
barra
Oculta, Salida spot normales.
Hechas en herreria
HERRERA:
Zahuan de fachada, puerta de acceso, escalera de azotea, cancel de cocina, cancel de

recamara
g) VIDRIERA:
Cristales Claros Normales, Filtra sol y Traslucidos
h) CERRAJERA:
Normales
i) FACHADA:
Aplanada y pintada, incluye herreria en zahuan y parte superior

AVALO No. 001/HGV
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
NOTAS:
El domicilio valuado no cuenta con escrituras
Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad
A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F.
La vigencia de este avalo esta determinada por por su proposito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca
en su caso la institucin emisora
AVALO No.
001/HGV

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Agicola Oriental
Oriente 251 B
126
28846461
Jose Carlos Perz Vazquez
Casa Sola, con 120 m y 200 m de Construccin cuenta con 4 recamaras y un bao. Con un a edad de 40 aos con 2 Niveles
No.
1
Construidos y estado de conservacin: Bueno

Los Reyes Acaquilpan
Privada de Puebla
S/N
24553641
VAC Inmobiliaria
Casa Sola, con 94 m y 180 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y 2 baos. Con un a edad de 2 aos con 2 Niveles Construidos y
estado de conservacin: Excelente

Ixtapaluca Centro
Cerrada 2 de Abril
S/N
56706298
Grec Grupo Inmobiliario
Casa Sola, con 362.24 m y 128 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y un bao. Con un a edad de 10 aos con 2 Niveles
Construidos y estado de conservacin: n/d

Loma Bonita
Josefa Ortiz de Dominguez
S/N
55198478
Eduardo Chavez Nuez
Casa Sola, con 200 m y 140 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y 3 baos. con 2 Niveles Construidos y estado de
conservacin: Bueno
Loma Bonita
Igancio Zaragoza
S/N
41974975
Bandin Haro
Casa Sola, con 201 m y 296 m de Construccin cuenta con 5 recamaras y 4 baos. Con un a edad de 25 aos con 2 Niveles
Construidos y estado de conservacin: Bueno
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
$/m
EDO.
CONS.
OTRO
FRe
1,500,000.00
200.00
7,500.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.15
1.04
7,762.50
1,200,000.00
180.00
6,666.67
0.90
1.00
1.10
0.90
0.90
1.20
0.96
6,415.20
1,250,000.00
128.00
9,765.63
0.90
1.00
1.20
1.10
0.95
0.80
0.90
8,817.19
1,000,000.00
140.00
7,142.86
0.90
1.00
1.15
1.10
1.00
1.10
1.25
8,945.36
1,600,000.00
296.00
5,405.41
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
0.90
0.80
4,334.59
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
7,255.00
25,000.00
1,526,785.00
Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construccin en obra negra.
0.90
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
7,254.97
7,255.00
207.00
AVALO No.
001/HGV

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Los Reyes
9
13
52778366
Coldwell Banker Acro
Terreno excelente ubicacin, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.
Santo Tomas Ajusco

Carretera al ajusco
s/n
Lugar en expansin, cuenta con cimentacin de 2 mts, agua luz y telefono
Lindavista
Vicente Villada
s/n
53431555
Century 21
Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5
de fondo
La Fama
Joaquin Romo
24
445540711242
Agustin Rodriguez
a 100m de la estacin del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2
No.
1
2
3
4
5
(55)58100813
Rey Lucky Real Estate
Pedregal de santo domingo

Tosnene
s/n
56640505
Proyecsa Inmobiliaria
Cerca del metro CU, tiene una construccin de un nivel, uso de suielo HC3.30, CUS 0.36, 209m2, 10m de frente y 20m de fondo
Oferta
2,700,000.00
280,000.00
1,050,000.00
2,548,000.00
1,485,000.00
Sup.
490.00
200.00
215.00
260.00
209.00
$/m
5,510.20
1,400.00
4,883.72
9,800.00
7,105.26
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
0.90
0.80
0.80
1.00
1.20
1.00
0.80
0.80
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
0.90
0.80
0.85
1.00
1.00
0.85
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.52
1.56
0.81
0.35
0.49
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
$/m
2,856.49
2,177.28
3,955.81
3,454.62
3,478.74
3,184.59
3,185.00
AVALO No.
001/HGV

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Lomas Estrella
Mauritania
s/n
56597777
Maricela Camarillo
Cuenta con una pequea bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
Cacama
Sur 83
s/n
56978325
Miriam Figueroa
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
3
Valle Dorado
5370
s/n
54872054
Rafael Martinez
s/n
2771000
Mary Hernandez
s/n
7222197964
No H. Silva
3 Recamaras, 1.5 baos, 160m2 de terreno, 160m2 de construccin

4
San Mateo Otzacatipan
Nicolas Tolentino
3 Recamaras, 1.5 Baos, 268m2 de terreno, 140m2 de construccin

5
Xinantecatl
Jorullo
250m2 de Terreno, 220m2 de construccin, 4 recamaras, 3.5 baos
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,500.00
11,000.00
8,000.00
5,500.00
10,000.00
180.00
200.00
160.00
140.00
220.00
52.78
55.00
50.00
39.29
45.45
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
0.90
1.10
1.15
1.05
1.00
1.20
1.20
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.15
1.15
1.10
1.20
1.10
1.10
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
1.20
0.90
0.90
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.24
1.24
0.87
1.72
0.60
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Edad
$/m
65.30
68.28
43.74
67.77
27.44
54.50
55.00
AVALO No.
001/HGV

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
EA1 GAS ESTACIONARIO

EA2 TINACO Y BOMBA
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
10
$3,646.00
1.0
0.4
1.0
0.40
$1,458.40
$1,458.40
PZA
$5,350.00
1.0
0.6
1.0
0.60
$3,210.00
$3,210.00
SUMA
p/c
OC MARQUESINA
OC1 PATIO
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4,668.40
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
PZA
1.00
15
$12,000.00
1.00
0.51
1.00
0.51
$6,120.00
$6,120.00
PZA
1.00
20
$30,000.00
1.00
0.51
1.00
0.51
$15,300.00
$15,300.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
30.00
21,420.00
0.70
SUBTOTAL COMUNES: $
26,088.40
INDIVISO %
100
TOTAL: $
26,188.40
AVALO No.
001/HGV

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
3,185.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
200.00
3,185.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,185.00
637,000.00
SUMA (a): $
637,000.00
1.00
200.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
637,000.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
207.00
4,859.32
0.90
4,373.39
905,291.32
CASA HABITACIN
TOTAL
207.00
SUBTOTAL (b): $
905,291.32
SUBTOTAL (c): $
26,188.40

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
2%
637,000.00
905,291.32
26,188.40
40%
Terr.
Const.
58%
Inst.
7577.196696
(a+b+c) $
1,568,479.72
AVALO No.
001/HGV

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
REGULAR
MALO
RUINOSO
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.86%

TIPO
H1
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
207.00
TOTAL:
RENTA MENS.
55.00
11,385.00
207.00

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
8,766.45
RENTA NETA ANUAL:
11,385.00
2,618.55
105,197.40
8.86%

P.U. $/M2.
$5,737.74
1,187,712.58
AVALO No.
001/HGV

1,526,785.00
1,568,479.72
1,187,712.58
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC.
1,527,000
FSICO
1,568,000
INGRESOS
1,188,000
29%
32%
INGRESOS
100%
FSICO
$1,522,064.06

Para poder dar una conclusin del valor comercial se hizo una ponderacin considerando un 70% del valor fisico, un 20% del valor comparativo de
mercado y un 10% del valor de capitalizacin de rentas.

A MI LEAL SABER Y ENTENDER.
VALOR COMERCIAL:
VALUADOR:
$1,522,064.00 (UN MILLN QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y CUATRO PESOS

00/100 M.N.)
DANIEL CASTORENA OLGUN
SUJETO
OFERTA DE CASAS EN VENTA
OFERTA DE TERRENOS
OFERTA DE RENTAS
Mara Luisa Contreras Casas
AVALO No.
INM-HAB-001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Av. 613
35
San Juan de Aragon
Gustavo A. Madero
7979
Distrito Federal
Fecha del avalo:
19-ago-09
CONCLUSIN DEL
AVALO:
AGOSTO 2009
$1,627,930.00
VALOR COMERCIAL:
$1,627,929.94
PATIO DELANTERO
FACHADA PRINCIPAL
RECAMARA PLANTA
ALTA
COCINA
RECAMARA PLANTA
BAJA
PATIO
TRASERO
PATIO
TRASERO
AGOSTO 2009
ESTANCIA PLANTA
ALTA
BAO
AVALO No. INM-HAB-001

PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO :
2004310170
Casa habitacion
Privado
C. Aurora Calderon
USO DEL AVALO:
Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar el Valor Comercial
Calle: Av. 613

Nmero: 35
Colonia: San Juan de Aragon
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 7979
066-477-41-000-6
30-45-556-926-01-000-2

Predomina la habitacional, con una calle comercial
Casa habitacional de dos niveles, tipo medio
100%
Media
No
USO DEL SUELO:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:
Metro bosque de aragon a 1.78 km, metro deportivo

oceania 4 km y Av. 602
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
Escuelas, mercados, metros, tienda de abarrotes, iglesias,

sealizacion en calles, parques y sitio de taxi
AGOSTO 2009
AVALO No.INM-HAB-001
IV.- TERRENO.
Al norte c. 1a 603
Al sur Av. 602 al oriente
Al oriente c. 615
Al poniente Av. 613
Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la f del notaio 129 Ingnacio Soto borja
La primera
ORIENTACIN
Al norte
DISTANCIA
21.850
con el lote seis
COLINDANCIAS
Al sur
21.850
con el lote ocho
Al oriente
8.000
con el lote cuarenta y uno
Al poniente
8.000
con la av. Seiscientos trece
174.80
m2
174.80
m2
129.51
INDIVISO:
100.00
m2
%
A nivel de banqueta de forma regular
NMERO DE FRENTES:
Uno
Urbana
203 hab /ha
HC2/20
Ninguno que afecte
AGOSTO 2009
AVALO No.INM-HAB-001
AGOSTO 2009
USO ACTUAL:
Casa habitacional de dos plantas sobre un terreno regular en

Av. principal, con la siguiente distribucion: en planta baja un
bao completo, cocina, comedor, sala y tres recamaras una
con un bao completo; y en planta alta un vestibulo y una
recamara. Con patio delantero bastante amplio para cuatr
automoviles y patio trasero con escalera de servicio para la
azotea de la planta baja, con un pasillo de servicio que
comunica el patio principal con patio de servicio y con dos
Mediano moderno
Tipo
Clasificacion
Superficie
Edad
Vida total
Vida util
remanente
T-1
T-2
T-3
4
4
3
90.69
6.75
32.07
35
25
20
80
80
70
45
55
50
NMERO DE NIVELES:
2
Muy bueno
Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

CIMIENTOS:
Se supone de maposteria de junteada con mamposteria cemento mortero arena
ESTRUCTURA:
Muros de carga
MUROS:
Se supone de concreto armado
ENTREPISOS:
Losa nervada de concreto armado
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
Impermeabilizada
BARDAS:
Si, tabicon asentado con mortero cemento arena
AGOSTO 2009

Aplanados de yeso en muros y tirol planchado en techos
Aplano fino de cemento arena
PLAFONES:
No
LAMBRINES:
No
PISOS:
Loseta de granito
ESCALERAS:
Escalera de concreto armado forrada de granito
PINTURA:
Pintura vinilica en interiores y exteriores
Loseta ceramica en baos y cocina
c) CARPINTERA:
Mubles de cocina integral
SANITARIAS:
Instalacion hidraulica tuberia de cobre e instalacion sanitaria tuberias de pvc
W.c, regadera, lavabo y en cocina tarja
Tubera de poliducto y cableado de cobre
De herreria
HERRERA:
puertas y ventanas
g) VIDRIERA:
Vidrios de 3mm transparentes
h) CERRAJERA:
Cerraduras de seguridad en puertas principales de acceso
i) FACHADA:
Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y
marquesina
1.- Cocina integral movil
5.- Antena satelital
2.- Gas estacionario

3.- Equipo de bombeo
4.- Bardas
6.- Marquesinas
7.- Cisterna
8.- Patios y andadores
AGOSTO 2009
( Ver detalle en hoja especfica.)
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder
llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que se estn
valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al

analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN
NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y
obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes,
con prudencia y sin compulsin.
AGOSTO 2009
CONCIDERACIONES PREVIAS
1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que
no guardamos ningun tipo de relacin o nexo de parentesco con el propietario del
inmuebl.e
2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta
establecido en este documento.
3.- La vigencia del presente avaluo dependera de la temporalidad que establesca en su

caso la institucion emisora o autoridad competente
4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo fsico, de mercado y comercial
5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que
ESCRITURA
ACTUALES
LOTE 6
LOTE 37
LOTE 8
LOTE 33
Las otras colindancias siguen igual a la escritura
6.- El numero de la boleta predial establecido en la escritura es f-4-3-66-477-41 por lo

que no concide con el actual numero de boleta predial que es 066-477-41-00-6
7.- En la inspeccion oculta del bien motivo del presente avaluo no es posible detectar
todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad los considerados son los
resultados de la observacion o por informe del propietario
8.- El cliente a presentado la escritura de la propiedad , la boleta predial y plano de
construccin
9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra
el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener
el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion
actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se
le restara el valor de la construccion al de terreno.
10.- En el mercado de rentas se olimina la oferta No. 2 y No. 5 debido a que no es

representativo
AGOSTO 2009
AVALO No.
INM-HAB-001

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Naeciso Bassol
Av. 606 Agrupamiento "a" 66
s/n
(55) 1054 6554
Alejandro Mendoza
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuart
2
San juan de Aragon 4ta secc
647
14
3537 9210
Gustavo Martinez Garcia
2451 5555
century 21 Soluciones
5257 0099
Century 21 Trueba de torres
Excelente ubicacin
3
San Juan de Aragon 6ta seccion
412-402
s/n
Excelente ubicacin
Lindavista
Poniete (Wilfrido Massieu)
S/N
Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
5
Guadalupe tepeyac
Guadalupe Tepeyac
S/N
5379 2458
Mariana estarada
Excelente ubicacin, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
780,000.00
45.00
17,333.33
0.90
1.00
1.20
0.95
1.05
1.00
1.08
18,673.20
1,000,000.00
90.00
11,111.11
0.90
1.00
1.20
0.95
1.05
1.00
1.08
11,970.00
2,700,000.00
207.42
13,017.07
0.90
1.05
0.90
0.95
1.10
1.00
0.89
11,569.21
4
5
3,990,000.00
266.00
15,000.00
2,300,000.00
144.00
15,972.22
0.90
0.90
0.85
0.85
0.85
1.10
0.80
0.95
0.95
1.05
1.00
1.00
0.49
0.84
7,412.85
13,407.02
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
12,606.00
129.51
SUBTOTAL:
12,606.00
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del suelo

Colonia
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Edad
AGOSTO 2009
10
12,606.46
1,632,603.06
AVALO No.
INM-HAB-001

No.
1
Colonia
Naeciso Bassol
No.
s/n
Calle
Av. 606 Agrupamiento "a" 66
Telfono
(55) 1054 6554
Informante
Alejandro Mendoza
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuarto
2
San juan de Aragon 4ta secc
647
14
3537 9210
2451 5555
century 21 Soluciones
5257 0099
Century 21 Trueba de torres
Excelente ubucacion
3
San Juan de Aragon 6ta seccion
412-402
s/n
Excelente ubicacin
Lindavista
Poniete (Wilfrido Massieu)
Guadalupe tepeyac
S/N
Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
Guadalupe Tepeyac
S/N
5379 2458
Mariana estarada
Excelente ubicacin, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
617,617.67
321,724.04
800,060.56
2,601,382.43
1,583,354.08
45.00
90.00
207.42
266.00
144.00
13,724.84
3,574.71
3,857.20
9,779.63
10,995.51
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.05
0.85
0.85
1.20
1.20
0.80
0.85
1.10
FORMA
SUP.
OTRO
0.95
1.20
1.00
0.95
1.15
1.00
0.95
0.95
1.00
0.80
0.90
1.00
0.95
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.23
1.18
0.68
0.47
0.84
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
AGOSTO 2009
11
$/m
16,898.02
4,217.80
2,631.73
4,578.63
9,229.59
7,511.15
7,511.00
COSTO DE TERRENO
FACTOR DE GRADO DE
RUINOSO
MALO
NORMAL
BUENO
0.0
0.8
1.0
1.1
ELEGIDO
1.0
FACTOR DE ESTADO DE
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP
VP =
40
E=
25
OFERTA
IMPORTE (TERRENO
+ CONSTRUCCION)
SUP.
CONSTRUIDA
COSTO DE
REPOSICION
NUEVO (C.R.N.)
FACTOR DE
EDAD (Fed)
EDO. DE
CONSERVACION
(Fco)
FRET
COSTO NUEVO
DE REPOSICION
(C.N.R.)
TERRENO
(M2)
VALOR DEL
CONSTRUCCION
VALOR DEL
TERRENO
$/M2
DE
TERRENO
$780,000.00
100.50
4971.52
0.33
1.0
0.325
$1,615.74
45.00
$162,382.33
$617,617.67
$13,724.84
$1,000,000.00
115.00
6938.88
0.85
1.0
0.85
$5,898.05
90.00
$678,275.96
$321,724.04
$3,574.71
$2,700,000.00
324.00
10471.45
0.70
0.8
0.56
$5,864.01
207.42
$1,899,939.44
$800,060.56
$3,857.20
$3,990,000.00
332.00
10724.57
0.39
1.0
0.39
$4,182.58
266.00
$1,388,617.57
$2,601,382.43
$9,779.63
$2,300,000.00
187.00
8709.84
0.44
1.0
0.44
$3,832.33
144.00
$716,645.92
$1,583,354.08
$10,995.51
OFERTA
COSTO DE
REPOSICION DE
ABRIL
INPC
COSTO AL MES
DE AGOSTO
4963.58
1.0016
4971.52
6927.80
1.0016
6938.88
10454.72
1.0016
10471.45
10707.44
1.0016
10724.57
8695.93
1.0016
8709.84
AGOSTO 2009
12
AVALO No.
INM-HAB-001

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
San Juan de Aragon
Av 412
S/N
57744440
Ramon Paredes
Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos
2
Aragon
S/N
35379210
Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baos, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones.
3
Lindavista
Pisco
716
55868164
Administradora Lindavista
53431555
Century 21 Batz y Ca
Zona tranquila
4
Valle Tepeyac
Moctezuma
S/N
Eespacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto, jardin con asador

5
lindavista
Matagalpa
S/N
51191000
Century 21 Beta
Espacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
9,000.00
14,000.00
14,500.00
5,600.00
132.00
300.00
161.04
154.00
200.00
53.03
30.00
86.93
94.16
28.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
0.90
0.85
0.95
0.80
1.15
0.85
1.05
1.10
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.05
0.95
1.00
0.95
0.80
1.00
1.05
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
AGOSTO 2009
13
FRe
0.98
0.52
0.76
0.80
0.55
$/m
52.01
15.70
65.99
75.71
15.32
64.47
64.47

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
P
P
P
Cocinas integral movil

Equipo de bombeo
Gas estacionario
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
$10,169.64
PARCIAL
$10,169.64
pza
$11,458.75
1.0
0.89
1.0
0.89
pza
15
$13,327.71
1.0
0.66
1.0
0.66
$8,796.29
$8,796.29
pza
30
$50,121.96
1.0
0.33
1.0
0.33
$16,289.64
$16,289.64
SUMA
p/c
P
P
P
P
P
Bardas
Rejas
Patios y Andores
Marquesinas
Cisterna de 8m3
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$35,255.57
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
56.00
30
$2,692.04
1.00
0.33
1.00
0.33
$874.91
$48,995.13
3.70
30
$2,629.12
1.00
0.33
1.00
0.33
$867.61
$3,210.16
m2
91.79
25
$245.15
1.00
0.44
1.00
0.44
$107.87
$9,901.09
3.70
35
$5,001.63
1.00
0.21
1.00
0.21
$1,050.34
$3,886.27
pza
1.00
30
$27,349.12
1.00
0.33
1.00
0.33
$9,025.21
$9,025.21
SUMA: $
65,992.64
FACTOR DE GRADO DE
CONSERVACION (FCo)
FACTOR DE ESTADO DE
CONSERVACION (Fed)
RUINOSO 0.0
MALO
0.8
NORMAL 1.0
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP
SUBTOTAL COMUNES: $
101,248.21
BUENO 1.1
INDIVISO %
TOTAL: $
AGOSTO 2009
14
101,248.21
AVALO No.
INM-HAB-001

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO
175
M2.
7,511.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
174.80
7,511.00
TOTAL:
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
1.00
174.80
VALOR
PARCIAL: $
7,511.00
1,312,922.80
SUMA (a): $
1,312,922.80
INDIVISO
100.00%
SUBTOTAL $
1,312,922.80
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
CASA HABITACIN
90.69
3,741.44
0.61
2,282.28
206,979.65
CASA HABITACIN
6.75
1,872.89
0.71
1,329.75
8,975.83
CASA HABITACIN
32.07
1,872.89
0.74
1,385.94
44,447.09
TOTAL
129.51
SUBTOTAL (b): $
260,402.58
SUBTOTAL (c): $
101,248.21

DATOS
GRAFICA:
% PARA
DE PARTICIPACIN
Terr.
Const.
Inst.
16%
6%
1,312,922.80
260,402.58
101,248.21
Terr.
Const.
78%
AGOSTO 2009
Inst.
15
(a+b+c) $
1,674,573.59
AVALO No.
INM-HAB-001

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
5.1429
1
1.7143
1.5714
TASA RESULTANTE:
8.86%

TIPO
DESTINO:
SUPERFICIE:
VALOR/m
RENTA MENS.
T-1
casa habitacion
129.00
64.47
8,316.63
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $8,316.63

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
6,403.81
RENTA NETA ANUAL:
76,845.66
8.86%
$867,612.30
AGOSTO 2009
1,912.82
16
AVALO No.
INM-HAB-001
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,633,000
88%
MERC.
FSICO
1,675,000
INGRESOS
868,000
93%
FSICO
100%
INGRESOS

1,632,603.06
1,674,573.59
867,612.30
PONDERACION
1,632,603.06
15%
$244,890.46
1,674,573.59
80%
$1,339,658.87
867,612.30
5%
VALOR COMERCIAL
$43,380.62
$1,627,929.94

LOA VALORES UTILIZADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO TANTO PARA LOS TERRENOS EN VENTA, LOS INMUEBLES EN VENTA Y EN RENTA, SON
PRODUCTO DE LA INVESTIGACION REALIZADA DE DIVERSAS PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS EN BIENES RAICES. DICHO ESTUDIO SIRVIO
PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE, EL CUAL SE OBTUVO MEDIAMTE EL METODO DE PONDERACION.

VALOR COMERCIAL:
$1,627,930.00
(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA PESOS

00/100 M.N.)
VALUADOR:
Ma. Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009
17
CASA EN VENTA No.1

UBICACIN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna
de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
MTREOS DE CONSTRUCCION
No. DE RECAMARAS
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
$780,000.00
CUARTO DE SERVICIO
N/D
45 M2
LINEA TELEFONICA
100.5 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
EDO. DE CONCERVACION
REGULAR
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
PI00A4V000YB
GAS NATURAL
NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS
AMUEBLADO
NO
EDAD
27
COCINA INTEGRAL
No. DE BAOS
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
18
CASA EN VENTA No.2

UBICACIN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
$1,000,000.00
TIPO DE TERRENO
2
N/D
METROS DE TERRENO
90 M2
METROS DE CONSTRUCCION
115 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
GU0NU4V000YL
EDAD
26
AGOSTO 2009
19
BUENO
CASA EN VENTA No.3

UBICACIN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,700,000 pesos
207.42 M2
TIPO DE TERRENO
Regular
BUENO
324 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
CE0GN4V000Z6
TELEFONO
CLAVE
EDAD
23
AGOSTO 2009
20
NO
SI
CASA EN VENTA No.4

UBICACIN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
3,990,000 pesos
TIPO DE TERRENO
N/D
N/D
METROS DE TERRENO
266 M2
332 M2
CHIMENEA
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
CE0174V002PP
EDAD
27
AGOSTO 2009
21
CASA EN VENTA No.5

UBICACIN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicacin muy amplia, capacidad para ampliar ms y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,300,000 pesos
METROS DE TERRENO
144 M2
187 M2
LINEA TELEFONICA
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE
N/D
REMODELADA
1
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
US0014V00RKA
CUARTO DE SERVICIO SEPARADO
ESCUELAS CERCANAS
EDAD
25
ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009
TIPO DE TERRENO
22
CASA EN RENTA No.1

UBICACIN: AV. 412 , San Juan De Aragn 7a Secc., Distrito Federal
OBSERVACIONES: EXCELENTE CASA PARA NEGOCIO O HABITACION SE RENTA LA PARTE ALTA IDEAL PARA
ESCUELA,LABORATORIO, GYM,SALON Y USOS MULTIPLES PRECIO NEGOCIABLE 57744440 av. principal
DELEGACION
PRECIO DE rENTA
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
7,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
N/D
METROS DE TERRENO
132M2
LINEA TELEFONICA
250 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
AD0NJ4R0000Q
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
30
ESTUDIO
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
CISTERNA
23
REGULAR
CASA EN RENTA No.2

UBICACIN: COL. ARAGON , Aragn, Distrito Federal
OBSERVACIONES: BONITA CASA EN ARAGON, MUY AMPLIA, ESTACIONAMIENTO PARA 3 AUTOS, 3 RECAMARAS, 3
BAOS, CUARTO DE SERVICIO, SALA COMEDOR, COCINA EQUIPADA, SALN DE REUNIONES. TERRENO 300 M
CONSTRUCCIN 300 M2
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
9,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
AZOTEA
METROS DE TERRENO
300 M2
LINEA TELEFONICA
300 M2
TIPO DE TERRENO
N/D
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
GU0NU4R000YU
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
10
ESTUDIO
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
COCINA INTEGRAL
24
BUENO
CASA EN RENTA No.3

UBICACIN: PISCO 716, Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa en renta. Zona tranquila de Lindavista
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
14,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
N/D
161.04 M2
LINEA TELEFONICA
250 M2
TIPO DE TERRENO
N/D
EXCELENTE
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
AD0114R000OE
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
15
CLAVE
AGOSTO 2009
25
CASA EN RENTA No.4

UBICACIN: MOCTEZUMA 0, Valle Del Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
ASADOR.
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
14,500 pesos
CUARTO DE SERVICIO
SEPARADO
METROS DE TERRENO
154 M2
LINEA TELEFONICA
248 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
BUENO
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
4
2.5
M2 DE JARDIN
60
CE0134R001SC
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
30
CISTERNA
CLAVE
PARRILLA
AGOSTO 2009
ESCUELAS CERCANAS
26
CASA EN RENTA No.5

UBICACIN: MATAGALPA , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
19,500 pesos
CUARTO DE SERVICIO
INTEGRADO
METROS DE TERRENO
262 M2
LINEA TELEFONICA
400 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
BUENO
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
CE01G4R000JH
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
35
PARQUES CERCANOS
CLAVE
COCINA INTEGRAL
AGOSTO 2009
ESCUELAS CERCANAS
27
TERRENO No.1
UBICACIN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de
3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
No. DE RECAMARAS
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
$780,000.00
CUARTO DE SERVICIO
N/D
45 M2
LINEA TELEFONICA
100.5 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
REGULAR
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
PI00A4V000YB
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
27
COCINA INTEGRAL
No. DE BAOS
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
28
TERRENO No.2
UBICACIN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
$1,000,000.00
TIPO DE TERRENO
2
N/D
METROS DE TERRENO
90 M2
115 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
GU0NU4V000YL
EDAD
26
AGOSTO 2009
29
BUENO
TERRENO No.3
UBICACIN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,700,000 pesos
207.42 M2
TIPO DE TERRENO
Regular
BUENO
324 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
CE0GN4V000Z6
TELEFONO
CLAVE
EDAD
23
AGOSTO 2009
30
NO
SI
TERRENO No.4
UBICACIN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
3,990,000 pesos
TIPO DE TERRENO
N/D
N/D
METROS DE TERRENO
266 M2
332 M2
CHIMENEA
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
CE0174V002PP
EDAD
27
AGOSTO 2009
31
TERRENO No.5
UBICACIN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicacin muy amplia, capacidad para ampliar ms y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,300,000 pesos
METROS DE TERRENO
144 M2
187 M2
LINEA TELEFONICA
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE
N/D
REMODELADA
1
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
US0014V00RKA
CUARTO DE SERVICIO SEPARADO
ESCUELAS CERCANAS
EDAD
25
ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009
TIPO DE TERRENO
32
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
CALLE BATALLA DE CULIACAN

15
ALVARO OBREGON
IZTAPALAPA
9230
MEXICO, D. F.
Fecha del avalo:
20/08/09.
CONCLUSIN DEL AVALO: 20/08/09.
03-08
VALOR COMERCIAL:
$1,451,631.71
C+D
AVALO No. ACH/001/09

PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96070211
CASA HAB ITACION
HABITACIONAL
SR. MANUEL DAVID CORREA GARCIA
USO DEL AVALO:
PARA SU VENTA
PROPSITO DEL AVALO:
DETERMINACION DE SU VALOR COMERCIAL
:
Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN
Nmero: 15
Colonia: ALVARO OBREGON
Municipio: IZTAPALAPA
Cdigo Postal: 9230
Entidad Federativa: MEXICO, D. F.
569-777-32-000-7
AJ-146-569-777-00166690-10

HABITACIONAL
CASAS HABITACIONALES
NIVELES
90%
MEDIA
EL RUIDO ES MINIMO PRODUCIDO POR LOS AUTOS,

SIENDO ESTA LA UNICA CONTAMINACION AMBIENTAL
HABITACIONAL
USO DEL SUELO:
DE
DOS
NIVELES
A TRES
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE CALZ. IGNACIO ZARRAGOZA Y AV. GUELATAO

LAS MISMAS:
03-08
SERVICIOS PBLICOS:
COMPLETO
SE ENCUENTRAN ESCUELAS DE NIVEL PREESCOLAR,

PRIMARIAS, SECUNDARIAS, UNIVERSIDAD. EL METRO
GUELATAO ESTA RELATIVAMENTE CERCA, SE ENCUENTRA
EL MERCADO MUY CERCA DEL INMUEBLE ASI COMO
LICONSA DE ACUERDO AL ESPERCIMIENTO Y/O DIVERSION
SE ENCUENTRAN CANCHAS DE FUTBOL RAPIDO Y UN
PARQUE.
C+D
IV.- TERRENO.
NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NORTE
9.000
ANDADOR
COLINDANCIAS
SUR
9.000
LOTES 4 Y 32
ORIENTE
12.000
LOTE 3
PPONIENTE
12.000
LOTE 7
108.00
m2
108.00
m2
108.00
m2
230.00
INDIVISO:
100.000
m2
%

La segunda
LA TOPOGRAFIA DEL LIGAR ES CON LIGERAS PENDIENTES
NMERO DE FRENTES:
Un slo frente.
URBANA
15071.4
Urbanas
NORTE
TOMADO DE GUIA ROJI PLANO 99 B5
03-08
C+D
ACH/001/09

USO ACTUAL:
INMUEBLE DE TIPO HABITACIONAL, ADECUADO PARA SER TAMBIEN UTILIZADO COMO

DEPARTAMENTOS EN LA PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA DE TIPO HABITACIONAL, CONSTA DE
5 RECAMERAS, 2 BAOSEQUIPADOS DE MANERA INDEPENDIENTE, EN CONSTRUCCION UN
BAO EN LA PLANTA DE AZOTEA, CUENTA CON UNA COCINA HECHA EN OBRA EN EL PRIMER
NIVEL, LOS ACABADOS EN LOS MUROS SON DE YESO Y PASTA EN EL INTERIOR, EN LA
PARTE EXTERIOR SE ENCUENTRA UN APLANADO FINO DE MORTERO CEMENTO ARENA, EN
LA PARTE POSTERIOR DE LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EL AREA DE LAVADO, CUENTA CON
TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA POTABLE, NO CUENTA CON CISTERNA, EN EL
MEDIO MODERNO
T-4
CLASIFICACIN
MEDIANO MODERNO
TIPO
SUP.
CLASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD
T-1
NMERO DE NIVELES:
3 niveles
EDAD APROXIMADA (aos):
25
VIDA TIL REMANENTE:
55
VIDA TOTAL (aos):
80
Bueno
BUENO
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitacin. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL,
READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO

CIMIENTOS:
P.E. SE SUPONE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA CON REFUERZOS HORIZONTALES Y

VERTICALES DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA:
A BASE DE MUROS DE CARGA Y/O MARCOS RIGIDOS
MUROS:
TABIQUE
ENTREPISOS:
LOSA DE CONCRETO ARMADO
TECHOS:
PLANOS
AZOTEAS:
IMPERMEABILIZADA
BARDAS:
DE TABIQUE CON UNA CARA APARENTE Y LA OTRA APLANADA
03-08
C+D
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
SE REALIZA LEVANTAMIENTO FISICO DE LA PROPIEDAD, EL INMUEBLE SE INVESTIGA Y SE CONSIDERA QUE NO
TIENE GRAVAMENES; CON RESPECTO A LO ESTRUCTURAL SE NOTAN ALGUNOS ASENTANIENTOS POR LO QUE SE
RECOMIENDA UN ANALISIS Y/O ESTUDIO ESTRUCTURAL; SE ASIENTA EN ESTE APARTADO QUE NO SE TIENE NEXO
ALGUNO CON EL PROPIETARIO; ESTE AVALUO ES EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA USO UNICAMENTE DEL QUE
FUE SOLICITADO.
03-08
C+D

MORTERO CEMENTO ARENA Y APLICACIN DE PINTURA VINILICA
PLAFONES:
YESO CON APLICACIN DE PINTURA VINILICA
LAMBRINES:
NO CUENTA CON LAMBRINES
PISOS:
PISOS EN SU MAYORIA DE LOSETA CERAMICA Y VINILICA
ESCALERAS:
RAMPA DE CONCRETO ARMADO Y ESCALONES DE CONCRETO, ESCALERA CON

RAMPA Y ESCALONES DE MADERA
PINTURA:
PINTURA VINILICA EN MUROS ASI COMO PINTURA ESMALTE EN HERRERIAS
c) CARPINTERA:
PUERTAS DE PINO
SANITARIAS:
LOS MUEBLES DE BAO 1 EN COLOR AZUL,BAO 2 EN COLOR NEGRO Y COCINA

HECHA EN OBRA
INSTALACION ELECTRICA OCULTA Y FOCOS NORMALES
PUERTAS Y VENTANAS DE HERRERIA CON VIDRIOS DE 09MM
HERRERA:
g) VIDRIERA:
CLAROS GRANDES Y CORTOS DEPENDE ESTA DE LOS ESPACIOS
h) CERRAJERA:
CERRAJERIA DE TIPO NORMAL
i) FACHADA:
ACABADOS EN FACHADA DE APLANADO FINO CEMENTO- ARENA
COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA
03-08
C+D

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
STA. MARTHA ACATITLA
REPUBLICA FEDERAL
88
52555521
CENTURY 21 ORION
CASA DE DOS NIVELES TIENE DOS DEPARTAMENTOS TIPO LOFT, CON ENTRADA INDEPENDIENTE, COCINA ABIERTA PATIO
No.
1
DE SERVICIO, AREA DE LAVADO, CALLE TRANSITADA

STA. MARTHA ACATITLA
JOSE MARIA FACHA
48
5208 3424
INMOBILIARIA INTEGRAL
EJEMPLO: CASA CON DOS RECAMARAS Y TODOS LOS SERVICIOS CUENTA CON UN PEQUEO JARDIN PRIVADO Y TIENE
AREA DE JUEGOS PRECIO MUY ACCESIBLE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA INFONAVIT QUE CUENTEN CON ESE TIPO DE
CARACTERISTICAS
PRADOS DE CEDROS
PRADOS DE ARAGON
52644759
HORIZONTES BIENES RAICES
PLANTA BAJA DOS LUGARES PARA ESTACIONAMIENTO, EN PLANTA ALTA ESTANCIA CON BALCON, 3 BAOS Y ZOTEHUELA,
CUENTA CON DOBLE MURO DE CARGA PARA CONSTRUIR ADICIONALMENTE
EJERCITO CONSTITUCIONALISTA
SUPER MZ.1
43
4197 4975
BADIN HARO
CASA CERCA DE AVENIDAS IMPORTANTES, METRO, METROBUS, ESCUELAS, ZONAZ COMERCIAL Y HOSPITALES
EJERCITO DEORIENTE 2
ANDADOR MIGUEL AUNZA
119
56581515
CASA CON BUENOS ESPACIOS, SE LOCALIZA A< UNA CUADRA ATRS DE LA FES ZARAGOZA (UNAM)
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
900,000.00
193.00
4,663.21
0.90
0.90
1.10
1.00
0.95
850,000.00
120.00
7,083.33
0.90
1.05
1.20
1.05
1.00
PRECIO
1.00 METRO
0.85CUADRADO3,947.18
INCLUYE TERRENO, CONST
1.00
1.19
8,434.13
1,000,000.00
169.00
5,917.16
0.90
0.80
1.15
0.95
0.95
1.00
0.75
4,421.72
750,000.00
120.00
6,250.00
0.90
0.90
1.20
0.95
1.00
1.00
0.92
5,771.25
736,000.00
119.00
6,184.87
0.90
1.10
1.20
1.05
0.95
1.00
1.19
7,329.26
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
5,980.71
5,981.00
230.00
5,981.00
1,375,630.00
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
C+D
AVALO No.
ACH/001/09

No.
1
Colonia
Calle
LAS PEAS
INSURGENTES
BUENA UBICACIN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER
No.
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1
2
3
4
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1,500,000.00
589,000.00
1,050,000.00
1,700,000.00
Sup.
110.00
157.32
150.00
215.00
180.00
$/m
6,000.00
9,534.71
3,926.67
4,883.72
9,444.44
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.85
0.80
1.10
0.95
0.80
1.05
0.85
1.05
0.95
0.85
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.05
0.90
1.00
1.05
0.95
1.00
1.00
0.80
1.00
1.05
0.85
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.80
0.58
1.04
0.65
0.55
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
4,819.50
5,514.30
4,071.57
3,173.44
5,158.65
4,547.49
4,547.00
C+D
AVALO No.
ACH/001/09

No.
Colonia
Calle
VICENTE GUERRERO
CASIMIRO DEL VALLE
No.
Telfono
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55110133
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39
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Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,500.00
12,000.00
5,775.00
12,500.00
11,000.00
70.00
185.00
70.00
199.00
200.00
50.00
64.86
82.50
62.81
55.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
0.90
1.05
1.10
1.20
1.05
1.20
1.05
1.05
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.95
1.05
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.08
0.85
1.07
0.94
0.88
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
53.87
55.17
88.21
59.21
48.60
61.01
61.00
C+D

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
P
P
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
P
P
SUMA
p/c
terrazas y balcones
cocina integral hecha en obra
bardas celosias
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
pza
1.00
18
$4,500.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$4,061.25
$4,061.25
pza
1.00
22
$15,000.00
0.85
0.95
1.00
0.81
$12,112.50
$12,112.50
20.00
24
$2,687.74
0.80
0.85
1.00
0.68
$1,827.66
$36,553.26
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
52,727.01
0.94
03-08
11
SUBTOTAL COMUNES: $
52,727.01
INDIVISO %
100
TOTAL: $
52,827.01
C+D
AVALO No.
ACH/001/09

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO
M2.
4,547.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
108.00
4,547.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,547.00
491,076.00
SUMA (a): $
491,076.00
intermedio
108.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
491,076.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
230.00
4,332.00
0.92
3,985.44
916,651.50
CASA HABITACIN
TOTAL
230.00
SUBTOTAL (b): $
916,651.50
SUBTOTAL (c): $
52,827.01

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
491,076.00
916,651.50
52,827.01
% DE PARTICIPACIN
6350.237024
3%
34%
Terr.
Const.
63%
03-08
Inst.
12
(a+b+c) $
1,460,554.52
C+D
AVALO No.
ACH/001/09

VACOS
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
1.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
22.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
1
NUEVA
ESTADO DE CONSERV.
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
REGULAR
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
2.5714
4.2857
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
9.00%

TIPO
T-1
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
230.00
TOTAL:
RENTA MENS.
61.00
14,030.00
230.00

TOTAL DEDUCCIONES:
22.00%
RENTA NETA MENSUAL:
3,086.60
10,943.40
RENTA NETA ANUAL:
131,320.80
9.00%

P.U. $/M2.
03-08
14,030.00
13
$6,344.00
1,459,120.00
C+D
AVALO No.
ACH/001/09

1,375,630.00
1,460,554.52
1,459,120.00
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,376,000
FSICO
1,461,000
INGRESOS
1,459,000
MERC.
-6%
0%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERADO
1,375,630.00
10%
137,563.00
1,460,554.52
60%
876,332.71
30%
437,736.00
VALOR COMERCIAL
1,451,631.71
1,459,120.00

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERADO DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES:
ENTRE EL VALOR DE MERCADO (10%), VALOR FISICO (60%)Y VALOR DE CAPITALIZACION (30%) DANDO COMO RESULTADO LA
CANTIDAD $1,486,208.11 SIENDO CONSIDERADO EL VALOR FISICO EL QUE SE LE DA MAYOR PARTICIPACION EN LA PONDERACION

VALOR COMERCIAL:
$1,451,631.71 (UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS

TREINTA Y UN PESOS 71/100 M.N.)
VALUADOR: LAURA CAROLINA CORREA SANDOVAL
03-08
14
C+D
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE
C+D
C+D
C+D
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
|
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:Emiliano Zapata
Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
Fecha del avalo: 20/08/09
ISAEL CRUZ CALZADA
VALOR COMERCIAL:
$1,991,281.00
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

PERITO VALUADOR: C. Isael Cruz Calzada.
ESPECIALIDAD: Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310176.
INMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacion.
RGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Ma. Elena Calzada Aguirre
USO DEL AVALO: Su posible Venta
PROPSITO DEL AVALO: Determinar su valor comercial
:
Calle:Emiliano Zapata
Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000
NMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100

CLASIFICACIN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 2 niveles tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 90 %
DENSIDAD DE POBLACIN: Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Contaminacion visual terrenos baldios.
USO DEL SUELO: Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: Via Jose Lopez Portillo, Carretera TlanenpantlaCuautitlan,Via Mexiquense , Av. Independencia, Av. San Antonio
SERVICIOS PBLICOS: Servicios publicos basicos completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado Municipal, Escuelas secundarias, Jardin de Nios,Coopel, Elecktra,
Iglesias,Nomenclatura en calles, Parques, Ayuntamiento Municipal, Bancos .
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado
Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza
Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera,
bajo la partida numero 1164 del volumen 329
La primera
ORIENTACIN
Al norte
DISTANCIA
12,30 mts.
C. Roman Reyes Rosales
COLINDANCIAS
Al sur
12,30 mts.
Al oriente
15,10 mts.
C.Jose Mendoza y C.Celso Aguilar
Al poniente
15,10 mts.
m2
185.73

INDIVISO:
185.73 m2
185.73 m2
253.99 m2
100.000 %
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: plana y regular

NMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS: En transicion
DENSIDAD HABITACIONAL: 66,51 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: COS=0.66 Y CUS=1.98
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte
NORTE
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

USO ACTUAL: Se encuentra en un terreno de forma regular , con topografia plana, cuenta con dos niveles con espacio
para dos automoviles, cuenta con la siguiente distribucion planta baja, Cocina , bao completo, comedor, sala, cantina,
area de lavado, primer nivel cuenta con cinco recamaras, sala t.v, bao completo y en el segundo nivel un cuarto de
almacenaje.
TIPOS DE CONSTRUCCIN: Corriente moderno

TIPO
CLASIFICACION
T-1
H05-5
T-2
H05-5
T-3
H05-1
NMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 29 AOS
VIDA TIL REMANENTE: 61 aos
VIDA TOTAL: 90 aos
ESTADO DE CONSERVACIN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno

CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con rtefuerzos de concreto armado.
ESTRUCTURA: A base de castillos y trabes de concreto armado,muros de carga.
MUROS: A base de tabique.

ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Planos.
AZOTEAS: Enladrillado y pretil.
BARDAS: A base de tabique y aplanado.
ISAEL CRUZ CALZADA
SUPERFICIE
122.3
119.49
12.2
EDAD
29
24
10
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento.
APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena.
PLAFONES: Cemento pulido y tirol.
LAMBRINES:Azulejo y madera.
PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de
cemento pulido.
ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol.
PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .
c) CARPINTERA: Closets de madera en todas las recamaras,forrada la sala de visita de madera,puertas y

marcos,cancel de madera.
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA: Muebles de bao de ceramica y tarja del fregadero de lamina.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:Interruptor de seguridad y clable de cobre con aislante plastico.

f) PUERTAS Y VENTANERA: Puertas de madera con marco,puertas de aluminio con marcos,ventanas de
aluminio y ventanas de fierro tubular.
HERRERA: Reja a base de fierro forjado.
g) VIDRIERA: Vidrios templado en ventanas y domos de acrilico .
h) CERRAJERA: del pais
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica.
Cocina integral,equipo de bombeo,patios,gas estacionario,reja y balcones.
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Me fueron proporcionados por el propietario los siguientes documentos:
a) plano de la construccion
b) Boleta de agua.
c) -Escritura de la propiedad.
d) Boleta Predial.
Bajo protesta de decir verdad, no guardo ningun tipo de relacion o parentesco con el cliente.
Para el V.R.N se tomo el especificado en las tablas de tesoreria correspondiente al tipo de
construccion y numero de niveles,mas el valor de recubriminetos especiales.
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

Colonia
Calle
Telfono
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No.
Bo. San Juan
Adolfo Ruiz Cortinez
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044-55-59-40-24
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Teoloyucan
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Atizapan de Zaragoza
Alamo Dorado
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Arq. Javier Navarro
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Martha Cuevas
2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, lnea telefnica, cisterna, cocina integral, 2 baos , jacuzzi
Unidad Barrientos
Circunvalacion 1
5 recamaras, 2 niveles construidos, lnea telefnica, 3 baos
No.
Oferta
Sup.
s/n
$/m
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO. CONS.
EDAD
FRe
1,430,000.00
180.00
7,944.44
0.90
1.00
1.20
1.00
1.10
0.80
0.95
7,550.40
2,250,000.00
253.00
8,893.28
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
1.10
0.89
7,945.92
2,500,000.00
216.00
11,574.07
0.90
1.10
1.15
0.90
0.90
0.80
0.74
8,538.75
3,200,000.00
252.00
12,698.41
0.90
0.80
1.05
0.95
1.10
0.80
0.63
8,025.60
1,800,000.00
244.81
7,352.64
0.90
0.90
1.10
0.95
1.20
1.10
1.12
8,215.21
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
ISAEL CRUZ CALZADA
8,055.18
8,055.00
253.99
8,055.00
2,045,889.45
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

Colonia
sta. Rosa de lima
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1
Calle
Nopaltepec
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1
2
3
4
5
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340,000.000
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750,000.000
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4,054.05
2,200.00
2,900.00
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
0.80
1.20
1.00
1.10
1.00
0.95
1.15
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
Uso de suelo
1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.09
0.81
0.68
1.18
0.86
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
ISAEL CRUZ CALZADA
$/m
1,953.17
2,436.75
2,772.97
2,595.78
2,479.50
2,447.63
2,448.00
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
Cumbria
Acambay
s/n
(55)-22-60-77-51
2 niveles construidos, 1 linea telefnica, 3 recamaras, 2 baos, cisterna, 3 espacios para auto.
Lomas de San Miguel
Pensamiento
Martha Cuevas
s/n
Century 21
2 niveles, 3 habitaciones, 2.5 baos,garaje para 1 auto

3
San Mateo Ixtacalco

Francisco Sarabia
2 niveles construidos,3 espacios para autos, 5 recamaras, 4 baos
Concorde 123
Lomas Boulevares
s/n
72-22-61-75-50
s/n
(55)-25-63-72-65
Blanca Ruiz
2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, lnea telefnica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baos
5
Villa de las flores
Oyameles
s/n
(55)-53-64-23-32
Antonio Herrera
2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baos , garage para 2 autos , lnea telefnica, jacuzazi, cocina integral,jardin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,000.000
7,500.000
6,500.000
7,500.000
9,000.000
200.00
200.00
180.00
210.00
200.00
45.00
37.50
36.11
35.71
45.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
0.80
1.20
0.85
0.80
1.10
1.10
1.20
1.15
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.15
0.90
1.00
1.15
1.20
1.00
0.80
1.00
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.82
1.09
1.04
1.02
0.83
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
ISAEL CRUZ CALZADA
$/m
36.89
40.99
37.44
36.29
37.42
37.81
38.00
AVALO No.
AC-001
AVALUOS CALZADA
p/c
Unidad
Cantidad
V.R.N.
EDAD
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE

EA10 EQUIPOS DE BOMBEO
Unidad
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
PZA
$10,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$10,000.00
$10,000.00
PZA
$3,000.00
1.0
1.0
1.0
0.95
$2,850.00
$2,850.00
PZA
15
$7,000.00
0.9
0.8
1.0
0.72
$5,040.00
$5,040.00
SUMA
p/c
OC01
OC03
OC08
OC01
REJAS
PATIOS Y ANDADOR
BALCONES
BARDAS
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
V.R.N.
$17,890.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
m2
34.43
25
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$7,073.46
m2
63.43
25
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$13,031.36
m2
18.32
24
$285.34
0.95
0.80
1.00
0.76
$216.86
$3,972.85
m2
35.64
29
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$7,322.05
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
29.00
31,399.73
0.71
SUBTOTAL COMUNES: $
49,289.73
INDIVISO %
TOTAL: $
ISAEL CRUZ CALZADA
10
49,289.73
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
2,448.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
185.73
2,448.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,448.00
454,667.04
SUMA (a): $
454,667.04
1.00
185.73
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
454,667.04
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
253.99
9,000.00
0.71
6,390.00
1,622,996.10
CASA HABITACIN
TOTAL
253.99
SUBTOTAL (b): $
1,622,996.10
SUBTOTAL (c): $
49,289.73

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
454,667.04
1,622,996.10
2%
49,289.73
22%
Terr.
Const.
76%
Inst.
8374.159875
ISAEL CRUZ CALZADA
11
(a+b+c) $
2,126,952.87
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
6.4286
TASA RESULTANTE:
8.57%

TIPO
T-1
DESTINO:
CASA-HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
253.99
RENTA MENS.
38.00
9,651.62
253.99

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
7,238.72
RENTA NETA ANUAL:
2,412.91
86,864.58
8.57%

P.U. $/M2.
ISAEL CRUZ CALZADA
9,651.62
12
$3,990.00
1,013,420.10
AVALO No. AC-001
AVALUOS CALZADA
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC.
2,046,000
FSICO
2,127,000
INGRESOS
1,013,000
102%
110%
INGRESOS
100%

FSICO
2,045,889.45
2,126,952.87
1,013,420.10
VALOR PONDERADO
Valor de mercado
Valor fisico o C.R.N
Valor de capit. de rentas
VALOR COMERCIAL
30.00% $613,766.84
60.00% $1,276,171.72
10.00% $101,342.01
100%
$1,991,280.57

El valor comercial se obtubo de la ponderacion de los tres analisis,con los siguientes porcentajes valor fisico
60%, Valor del mercado 30% y valor de capitalizacion de rentas 10 %.

VALOR COMERCIAL:
$1,991,281.00 (UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y

UN PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
C. ISAEL CRUZ CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
13
FOTOGRAFIAS DEL SUJETO
AVALUOS CALZADA
T1-PATIO DE SERVICIO
T1-BODEGA
T1-COCINA
T1-COCINA
T1-SALA DE VISITAS
T1-COMEDOR
T1-CANTINA
T1-BAO
T1-ESCALERAS
T2-ENTRADA DEL BAO
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALUOS CALZADA
T2-BAO
T2-ENTRADA A RECAMARAS
T2-SALA TV
T2-RECAMARA 1
T2-CLOSET RECAMARA 1
T2-RECAMARA 2
T2-RECAMARA 5
T3-AZOTEA
ISAEL CRUZ CALZADA
OFERTAS EN VENTA
AVALUOS CALZADA
FACHADA DE OFERTA 1
CROQUIS OFERTA 1
FACHADA DE OFERTA 2
CROQUIS OFERTA 2
FACHADA DE OFERTA 3
CROQUIS OFERTA 3
FACHADA DE OFERTA 4
CROQUIS OFERTA 4
FACHADA DE OFERTA 5
CROQUIS OFERTA 5
ISAEL CRUZ CALZADA
TERRENOS
AVALUOS CALZADA
TERRENO 1
CROQUIS DE TERRENO 1
TERRENO 2
TERRENO 3
TERRENO 4
TERRENO 5
ISAEL CRUZ CALZADA
OFERTAS EN RENTA
AVALUOS CALZADA
FACHADA OFERTA 1
CROQUIS RENTA 1
FACHADA OFERTA 2
CROQUIS RENTA 2
FACHADA OFERTA 3
CROQUIS RENTA 3
FACHADA OFERTA 4
CROQUIS RENTA 4
FACHADA OFERTA 5
CROQUIS RENTA 5
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALO No. ACH/001-08.09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
Unidad
32
Chamizal
Ecatepec
55270
Edo de Mxico
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,382,563.00
Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550
03-08

PERITO VALUADOR:(PASANTE)
Pedro Cuapio Chavarria.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2000310089
Casa Habitacin.
Privado.
C. Eduardo Villar Chavarria.
USO DEL AVALO:
Posible venta del inmueble.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar el valor comercial del inmueble
:
Calle: Unidad
Nmero: 32
Colonia: Chamizal
Municipio: Ecatepec
Cdigo Postal: 55270
Entidad Federativa: Edo de Mxico
No se proporciono este dato
No se proporciono este dato

Habitacional
Casas habitacin de 2 niveles de calidad regular.
98%
Media
Malos olores producidos por el canal de desage, Ro de los

Remedios, Ruido producido por el ferrocarril(esporadico)
USO DEL SUELO:
Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completo
Mercado
municipal,
escuelas
hasta
nivel
medio
superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a
5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos,
vigilancia
03-08
IV.- TERRENO.
Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: Segn la escritura No X citada ante el notario publico X

La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA(mts)
Norte
27.000
Don chencho
Este
9.400
lote x
Sur
27.000
don pollo
Oeste
9.400
calle unidad
253.80
m2
253.80
m2
253.80
m2
198.00
INDIVISO:
100.000
m2
%
COLINDANCIAS
La segunda
Plana a nivel de banqueta de forma regular.
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS: Urbanas

pendiente
perdiente por hacer
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno
NORTE
03-08
AVALO No.
ACH/001-08.09

USO ACTUAL:
Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin
de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional,
espacio para 4 autos.
Mediano Moderno.
T1 y T2
Tipo
Clasificacion
Superficie m2
Edad (aos)
Vida Rem(aos)
Tipo 1
Tipo 2
99.0
99.0
26
15
44
55
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
VIDA TIL REMANENTE:
Veintiseis y Quince aos
T-1 = 44 aos
VIDA TOTAL:
T-2 = 55 aos
70
Regular
Una.
Una

03-08
CIMIENTOS:
Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado
ESTRUCTURA:
Estructura a base de muros de carga y marcos rigidos
MUROS:
Muros de Carga.
ENTREPISOS:
Losa de Concreto Armado
TECHOS:
Plano
AZOTEAS:
Con recubrimiento de mortero
BARDAS:
bardas de tabicon con una altura de 2.8 m

En T1 aplanado con mortero cemento-arena, en T2 tirol planchado
Tirol Planchado rustico y serroteado
PLAFONES:
En T1 plafon de mortero cemento-arena, en T2 plafon con tirol y extremos con yeso
LAMBRINES:
PISOS:
En T1 loseta de ceramica 0.20 x 0.2 en color azul y en T2 loseta vinilica
ESCALERAS:
Escalera con piso de ceramica y barandal de madera
PINTURA:
Pintura vinilica lavable comex en color ostion
No existen recubrimiento especiales
c) CARPINTERA:
Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo
que representan trabajos de carpinteria
SANITARIAS:
Las instalaciones son a base de cobre y pvc
Muebles basicos (lavabo, wc, tarja)
Instalaciones basicas para iluminacion de cada espacio
Ventanas y algunas puertas a base de herreria
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Vidrios claros
h) CERRAJERA:
Cerradura de alta seguridad en puerta de acceso
i) FACHADA:
Acabados rusticos con pintura vinilica
03-08
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al
fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y
colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente
avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien
que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueo por
lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia
de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente
declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2
construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del
mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr
03-08
AVALO No.
ACH/001-08.09

No.
1
Colonia
Calle
Informante
Andador Kabul
No.
15
Telfono
Cd Oriente
52.54.27.45
Olivia Hernandez
Valle de Aragon 3 Secc
Valle del Nazas
14
52.55.55.21
Inmobiliaria Century 21 Orion
Jardines de Morelos 5 Secc
Circuito Morelia Sur esq la Paz
(01) 722.19.63.697
Luis Eduardo Blanco Olmedo
Granjas Valle de Gpe Secc A
Fco Javier Gonzales
57
(55) 85.74.82.83
Eduardo Campos Cruz
Valle de Aragon 3 Seccion
Valle del Niemen
(55) 41.97.49.75
Inmobiliaria Bandin Haro
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
650,000.00
122.00
5,327.87
0.90
1.10
1.20
0.90
0.90
1.00
0.96
5,126.90
900,000.00
88.00
10,227.27
0.90
0.90
1.30
0.90
0.90
1.00
0.85
8,723.15
1,150,000.00
276.00
4,166.67
0.90
0.90
0.85
0.85
0.85
1.00
0.50
2,072.67
1,160,000.00
180.00
6,444.44
0.90
0.85
1.05
0.80
0.80
1.00
0.51
3,312.96
1,400,000.00
140.00
10,000.00
0.90
0.95
1.15
0.80
0.85
1.00
0.67
6,686.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
5,184.36
5,184.00
198.00
5,184.00
1,026,432.00

No.
1
Colonia
Santa Clara Coatitla
Calle
3 Cerrada de Toltecas
No.
Lote 7 A
Telfono
53.42.24.05
Informante
Maria Guadalupe Angulo
San Carlos
Diagonal 1 Manzana 21
45.97.27.07
Lic Dileri Olmedo Rosales
Sagitario 6
Geminis
55.25.20.45
Orobrama Bienes Raices
Villa de Guadalupe Xalostoc
Calle 77
55.25.20.45
Calle 76
55.25.20.45
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
275,000.00
390,000.00
350,000.00
Sup.
125.00
145.00
120.00
135.51
96.00
$/m
3,300.00
2,000.00
2,291.67
2,878.02
3,645.83
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.05
1.05
1.05
1.05
1.15
1.20
1.00
0.95
0.95
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.35
1.00
1.00
1.25
1.00
1.00
1.40
1.00
1.00
1.30
1.00
1.00
1.45
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.68
1.42
1.32
1.17
1.30
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
5,533.11
2,835.00
3,031.88
3,358.86
4,745.92
3,900.95
3,901.00

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Valle de Niemen
(55) 41.97.49.75
Inmobiliaria Bandin Haro
Oaxaca
57.74.44.40
Isaac Paredes
Jardines de Santa Clara
Calle 9218
56.98.64.68
Martinez Ballesteros Ser. Inmobiliarios
Nvo Paseo de San Agustin
San Juan
175
57.99.42.84
Yosoyconsultores SRL de CV
Valle de Aragon
De Los Diez Mil Humos
96
57.74.44.40
Ramon Paredes
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,000.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00
140.00
100.00
150.00
94.00
70.00
64.29
35.00
25.33
42.55
50.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.00
0.95
0.95
1.00
1.15
1.50
1.10
1.50
1.55
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.80
0.85
1.00
0.95
1.00
1.00
1.05
1.00
1.00
0.95
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.67
1.28
0.99
1.16
1.69
0.10
0.90
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
42.98
44.89
25.02
49.25
84.40
49.31
49.00
AVALO No.ACH/001-08.09

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Equipo de Bombeo
Gas estacionario
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
15
$3,500.00
0.8
0.8
1.0
0.64
$2,240.00
$2,240.00
pza
$6,000.00
0.9
1.0
1.0
0.86
$5,130.00
$5,130.00
SUMA
p/c
Cisterna
Jardin
Barda
Terraza
Patio
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
$7,370.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
10
$3,000.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$2,430.00
$2,430.00
m2
36.00
20
$350.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$315.00
$11,340.00
m2
50.00
15
$200.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$180.00
$9,000.00
m2
16.00
15
$320.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$244.80
$3,916.80
m2
64.00
26
$200.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$153.00
$9,792.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
36,478.80
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
43,848.80
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
43,848.80
AVALO No.
ACH/001-08.09

a) DEL TERRENO:
250 M2.
LOTE TIPO
3,901.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
253.80
3,901.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,901.00
990,073.80
SUMA (a): $
990,073.80
1.00
253.80
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
990,073.80
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
198.00
3,200.00
0.94
3,020.00
597,960.00
CASA HABITACIN
TOTAL
198.00
SUBTOTAL (b): $
597,960.00
SUBTOTAL (c): $
43,848.80

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
% DE
990,073.80
597,960.00
PARTICIPACIN
43,848.80
3%
Terr.
36%
Const.
61%
03-08
12
8241.831313
(a+b+c) $
1,631,882.60

VACOS
4%
ADMN.
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
5%
CONS/ MANT
8%
ENERG. ELC.
6.00%
I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
REGULAR
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
1
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
1.2857
5.7143
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
9.14%

TIPO
T-1
DESTINO:
Habitacional
SUPERFICIE: VALOR/m
198.00
TOTAL:
RENTA MENS.
49.00
9,702.00
198.00

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
7,276.50
RENTA NETA ANUAL:
2,425.50
87,318.00
9.14%
03-08
9,702.00
13
955,040.63
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,026,000
FSICO
1,632,000
INGRESOS
955,000
MERC.
7%
71%
INGRESOS
100%

FSICO

1,026,432.00 30.00%
1,631,882.60 60.00%
955,040.63 10.00%
Valor Comercial
100.00%
1,026,432.00
1,631,882.60
955,040.63
$307,929.60
$979,129.56
$95,504.06
$1,382,563.22

Se concluye que el valor COMERCIAL es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis(Valor de mercado=30%, valor
fisico=60% y valor de capitalizacion=10%).

VALOR COMERCIAL:
$1,382,563.00 UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y

TRES MIL PESOS 00/100 M.N.
VALUADOR:
03-08
14
FOTOGRAFIAS DEL SUJETO
Fig. 1.- Vista frontal del sujeto
Fig. 2.- Vista frontal de las dos plantas de la

casa habitacion
Fig. 3.- Vista panoramica en el bao de la

planta alta
Fig. 4.- Vista panoramica de la estancia en la

planta alta
Fig. 5.- Vista panoramica del acceso a la planta

alta
Fig. 6.- Vista panoramica de la cosina
Fig. 7.- Vista panoramica de la estancia en la

planta baja
Fig. 8.- Vista panoramica del comedor y

acceso a la zotejuela
Fig. 9.- Vista panoramica del bao en la planta

baja
Fig. 10.- Vista panoramica del jardin
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
oferta 1
oferta 3
oferta 4
AVALO No. EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles
FOTO DEL INMUEBLE
03-08
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Ignacio zaragoza.
Mz.1 Lt.2.
San andrs de la caada.
Ecatepec de morelos.
55519
Estado de mxico.
Fecha del avalo:
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,081,012.46

PERITO VALUADOR:
Escobar arce mara guadalupe.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310197
Casa habitacin.
Privada.
C. Benita arce gonzlez.
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Valor comercial.
Calle: Ignacio zaragoza.
Nmero: Mz.1 Lt.2.

Colonia: San andrs de la caada.
Municipio: Ecatepec de morelos.
Cdigo Postal: 55519
Entidad Federativa: Estado de mxico.
71961
84222

Habitacin.
Casas habitacin de 1 niveles tipo medio.
85%.
Media.
Contaminacin de basura, arrastres de piedra y arena.
USO DEL SUELO:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida san andrs, autopista mxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida
va morelos a una distancia de 8km.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Servicio del agua, drenaje, luz, telfono son completos.
Escuela primaria, kinder, sitio de tasis, centro deportivo, transporte pblico,

iglesia, sealizacin en calles.
03-08

IV.- TERRENO.
Calle tierra larga al norte, calle benito jurez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: No cuenta con escrituras

La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
29.400
COLINDANCIAS
C. Juan Rodrguez Frias
Sur
29.480
C. Juan Rodrguez Frias
Oriente
8.800
Calle Ignacio Zaragoza
Poniente
8.800
C. Rosario Frias
259.07
m2
259.07
m2
259.07
m2
117.60
m2
100.000 %

La segunda
INDIVISO:
h2/40/117.60
Topogrfia descendente de forma irregular
NMERO DE FRENTES:
un frente
Urbana.
media
1.40
1.4
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.

USO DEL SUELO:
COS= 70%
CUS= 1.4
NORTE
03-08


USO ACTUAL: La casa cuenta con amplio patio con un medio bao, cuenta con varias construcciones, en la planta baja hay dos
casa; una cuenta con todos los servicios,bao completo, dos recamaras, sala-comedor y cocina, la otra casa cuenta con un medio
bao, una recamara, cocina, aparte cuentan con cisterna que alimenta a las construcciones de abajo. En la parte superior existe dos
contrucciones, la primera es un cuarto con medio bao, la segunda una casa tiene un medio bao, un cuarto y una cocina,
comparten patio. Tambin se cuenta con un pequeo jardn a la entrada principal.
Mediano moderno
T-1 Construccin casa completa 2000

T-2 Construccin casa incompleta 2006
NMERO DE NIVELES:
T-1 Ningn nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.

T-2 Ningn nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.
EDAD APROXIMADA:
Superficie
Edad
T-1
T-2
Clasificaicon
4
130 m2
15
128 m2
T-1
T-2
65
T-1
T-2
80
VIDA TIL REMANENTE:

54
VIDA TOTAL:
60
Bueno
Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

CIMIENTOS:
Se supone cimentacin de zapatas corridas de mamposteria de esfuerzos transversales.
ESTRUCTURA:
Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
Losa de concreto armado.
TECHOS:
Planos.
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
03-08

Yeso.
Mortero-cemento-arena
PLAFONES:
Yeso
LAMBRINES:
Baos, cocina
PISOS:
Loseta vinilica, piso de concreto.
ESCALERAS:
Tubular
PINTURA:
Vinilica
Ninguno
c) CARPINTERA:
Puertas, Muros.
SANITARIAS:
Agua fria, agua caliente y drenaje.
Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador,
fregadero, alacenas.
Lamparas, apagadores y contactos.
Madera, Herrera.
HERRERA:
Tubular.
g) VIDRIERA:
Vidrios polarizados y normal.
h) CERRAJERA:
Chapas, seguros en ventanas.
i) FACHADA:
Ladrido aparente.
Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.
03-08

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad.
03-08

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Clara Indeco
Jose Clemente Orozco
17
59351618
Asesor Century 21 enlace
Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recmaras, dos baos y medio.
No.
1
Acolman
Ecatepec de Morelos Centro
No.
24877029
Cmc Inmobiliaria
Casa en calle cerrada con puerta automtica, cocina integral, garage, rea de bao, dos recmaras, u bao.
Circuito Morelia Sur Esquina La PazJardines de Morelos 5a secc.

Escriturado, 4 recmaras, 3 baos.
14
23012721
C. Luis Eduardo Blanco Olmedo
Av. Cisne
Rinconada de aragn
No.
Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recmaras, un bao.
53708484
Coldwell Banker Arboleda
Av. Hank Gonzlez

No.
Buen estado de conservacin, en un solo nivel, tres recmaras, un bao.
55252045
Orobrama Bienes Races
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,100,000.00
126.00
8,730.16
0.90
1.10
1.00
1.10
1.00
1.00
1.09
9,507.14
550,000.00
60.00
9,166.67
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
1.00
1.09
9,982.50
1,000,000.00
120.00
8,333.33
0.90
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
0.99
8,250.00
390,000.00
48.00
8,125.00
0.90
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.73
5,923.13
680,000.00
96.00
7,083.33
0.90
1.10
1.00
0.95
0.95
1.00
0.89
6,328.78
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
7,998.31
7,998.00
117.60
7,998.00
940,564.80
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
3ra. Cerrada de Toltecas
7A
53422405
Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de va Morelos.
Informante
C. Maria guadalupe Angulo
San Carlos
Diagonal 1
21
Remato terreno, excelente ubicacin a tan solo 20 min del metro indios verdes.

Santa Clara
No.
52036210
Alejandro Meyer Feldman
Ideal para centro comercial de conveniencia, mini bodegas, etc, actualmente tiene 100 m2, rentado para bodega Aurrera un contrato de 10 aos.
Calle 76
Excelente Baldio.
Ecatepec de Morelos
Centro
No.
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984,00
Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87
$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00
76
4597270
Lic. Olmedo Rosales
55252045
Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.
56444470
La Campana S.A. de C.V.
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
0.95
1.20
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.20
1.20
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.73
0.99
0.73
1.71
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
2,673.00
1,458.00
3,465.00
2,649.61
5,474.30
3,143.98
3,144.00

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Valle de Aragn 3a. Secc.
Valle de Niemen
s/n
15568925
Lic. Armando Frias Gonzlez
Casa en perfecto estado de conservacin, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recmaras y una master con bao integrado.
2
Conjunto Amrica
Condominio San Rafael
s/n
57967808
RC Bienes Raices
218
5519278938
C. Salvador Carb
175
57994284
Consultores Asociados S.R. de C. V.
s/n
57744440
Isaac Paredes
Casa en renta en privada de dos recmaras, un bao y un garage.

3
Jardines de Santa Clara
Calle 9
Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela.
4
Nuevo Paseo de Sn Agustn 2a Secc.
San Juan
Casa en muy buenas condiciones a 5 min del metro plaza aragn.

5
Valle de Aragn 2a. Secc.
Oaxaca
Casa ubicada dentro de privada con bonito jardn, dos niveles construidos, dos recmaras, dos baos, espacio para un carro.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00
122.00
60.00
91.00
110.00
60.00
69.67
58.33
41.76
36.36
50.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.99
0.81
0.73
0.90
0.77
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
68.98
47.25
30.35
32.73
38.48
43.56
44.00
AVALO No.EAG-8409-AV

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
p
p
p
p
Patio
Marquesinas
Cisterna
cocina integral
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,776.00
FACTOR DE DEMRITO
pza
60.00
$180.00
0.80
0.90
1.00
0.72
$129.60
pza
15.00
10
$220.00
0.80
0.70
1.00
0.56
$123.20
$1,848.00
pza
1.00
$20,000.00
1.00
0.95
1.00
0.95
$19,000.00
$19,000.00
pza
1.00
$4,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$4,000.00
$4,000.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
32,624.00
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
32,624.00
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
32,624.00
AVALO No.
EAG-8409-AV

a) DEL TERRENO:
259.07 M2.
LOTE TIPO
3,144.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
259.07
3,144.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,144.00
814,516.08
SUMA (a): $
814,516.08
1.00
259.07
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
814,516.08
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
117.60
4,000.00
0.94
3,775.00
443,940.00
CASA HABITACIN
TOTAL
117.60
SUBTOTAL (b): $
443,940.00
SUBTOTAL (c): $
32,624.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
814,516.08
443,940.00
32,624.00
Terr.
34%
Const.
63%
Inst.
10978.57211
03-08
12
(a+b+c) $
1,291,080.08
AVALO No.
EAG-8409-AV

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
7%
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.14%

TIPO
T-1
DESTINO:
Casa habitacin
SUPERFICIE: VALOR/m
259.07
RENTA MENS.
44.00
11,399.08
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
8,777.29
RENTA NETA ANUAL:
2,621.79
105,327.50
8.14%

P.U. $/M2.
03-08
11,399.08
13
#DIV/0!
1,293,495.60
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
941,000
FSICO
1,291,000
INGRESOS
1,293,000
MERC.
-27%
0%
INGRESOS
100%

FSICO
940,564.80
1,291,080.08
1,293,495.60
PONDERANDO
60% Valor comparativo
30% Valor fsico
10% Valor de rentas
$ 564,338.88
$ 387,324.02
$ 129,349.56
$ 1,081,012.46

El valor comercial es el resultado de la poderacin de los tres anlisis con el siguiente porcentaje; el 60% del valor de
mercado, un 30% del valor fsico y un 10% del valor de rentas.

El valor se hizo a mi leal saber y entender.
VALOR COMERCIAL:
$1,081,012.46 (UN MILLON OCHENTA Y UN MIL, DOCE PESOS 46/100 M.N.)
VALUADOR:
Maria Guadalupe Escobar Arce
03-08
14
CASA EN VENTA
TERRENOS EN VENTA
CASA EN RENTA
AVALO No.
1104
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Cerro Tlalpuente
5 Manzana 3
Maria Esther Zuno de Echeverria
Tlalpan D.F.
14659
Mxico, Distrito Federal
Fecha del avalo:
22 de Agosto del 2009
03-08
VALOR COMERCIAL:
$1,822,172.34
AVALO No.

PERITO VALUADOR:
Israel Figueroa Ramrez
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
88040585
Casa Habitacion
Privado
C. Laureano Figueroa Lopez
USO DEL AVALO:
Para Posible Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar Valor Comercial
:
Calle: Cerro Tlalpuente
Nmero: 5 Manzana 3
Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria
Delegacin: Tlalpan D.F.
Cdigo Postal: 14659
Entidad Federativa: Mxico, Distrito Federal
2532-5212-0006
0555-5679-9879

Mixta- Habitacional Comercial
Casa Habitacion de dos niveles de nivel medio con acabados
99%
Media
Poca ya que hay zonas boscosas alrededor
USO DEL SUELO:
20/091995 la
agroindustrial
zona
aparece como
(produccion
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la
carretera
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
Escuelas de educacion basica, Bancos, Mercados, Iglesias,

Parques, Comercios pequeos
03-08
1104
AVALO No.
IV.- TERRENO.
Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte

De la Sentencia Numero 141/99 Del Juzgado31 de lo Civil con Folio real Numero 1188744
La primera
ORIENTACIN
NORESTE
DISTANCIA
30.320
COLINDANCIAS
Con Lote Numero 12
NORESTE
9.940
Con Calle Cerro tlalpuente
SUROESTE
20.640
Con lote Numero 14
NOROESTE
9.380
193.95 m2

La segunda
193.95 m2
193.95 m2

242.00 m2
100.000 %
INDIVISO:
Plana a Nivel de Banqueta de Forma Irregular
NMERO DE FRENTES:
Uno
Urbanas con Zonas Boscosas

315.000
cos y cus de la carta de uso de suelo de la delegacion
No existen
NORTE
03-08
1104
AVALO No.

Se trata de un terreno de forma irregular en el cual se encuentra una construccion de dos niveles con
USO ACTUAL:
local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, bao completo, en
planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, bao, patio de servicio, garage,
y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos,
existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se
encuentra la bodega y una recamara adicional con bao
TIPO 4: Mediano Moderno
Tipo
Clasificacion Superficie
Edad
t-1
190mts
28 aos
t-2
52 mts
10 aos
NMERO DE NIVELES:
2 Dos Niveles
EDAD APROXIMADA:
28 Aos
VIDA TIL REMANENTE:
62 Aos
VIDA TOTAL:
90 Aos
1.10 Bueno
Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: 1 una y un local

CIMIENTOS:
De mamposteria y refuerzos horizontales y verticales de concreto armado
ESTRUCTURA:
Muros de Carga y Marco Rigido
MUROS:
De Tabicon
ENTREPISOS:
Losa de Concreto Armado
TECHOS:
Plano
AZOTEAS:
De concreto Armado con pretil sin impermeabilizar
BARDAS:
Con Bardas en las colindancias
03-08
1104
AVALO No.

Yeso con pintura Vinilica, pastas
Mortero De cemento Arena con Pintura Vinilica
PLAFONES:
De yeso con tirol planchado y Pintura Vinilica
LAMBRINES:
De ceramica en baos
PISOS:
De ceramica en todos los locales excepto recamaras, Laminado en Recamaras
ESCALERAS:
De Concreto Forradas con ceramica y barandal de madera
PINTURA:
Vinilica y Esmalte en area de cocina y pasta en recamara principal
c) CARPINTERA:
Puertas de Intercomunicacion de tambor en cada uno de los locales, closets en las

recamaras y barandal de escalera de planta baja a planta alta
SANITARIAS:
Instalaciones Hidraulicas con cobre y bronce en llaves, Instalacion Sanitaria con

tuberia de PVC dentro del inmueble y en patios con tuberia de albaal
Muebles de bao con base de madera, cocina integral de aglomerado y melamina
Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit
Puertas de acceso principal y posterior de herreria tubular, canceleria de herreria

tubular
HERRERA:
barandales patio posterior
g) VIDRIERA:
Cristal de 6mm filtrasol, y en puertas de acceso principal y posterior con vidrio

translucido
h) CERRAJERA:
Chapa Sencilla nacional
i) FACHADA:
Con aplanados de mortero cemento arena y pintura vinilica
03-08
1104
AVALO No.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
En la zona en la actualidad los documento de ubicacin nos indican diferentes nombres de
las direccion
El dato de la densidad de poblacion se tomo de datos de la gaceta del 97 conceguida en
cetravi
Los planos se realizaron por el valuador ya que el cliente no los presento
Se reviso en la medida de lo posible los posibles vicios ocultos que tuviera la construccion
El presente avaluo es con el fin de proporcionar una idea al cliente del valor comercial que
maneja al momento el inmueble
No es proposito del presente avaluo el verificar deslindes de propiedad ni de ocupacion
irregular o cualquier otra restriccion, el valor comercial estimado se concluye solo
considerando lo expresado en el presente avaluo
Durante el presente avaluo se realizaron algunas modificaciones al inmueble
Algunos datos que no estaban bien definidos respecto al inmueble como son el numero
oficial se estan tramitando en la actualidad para tener actualizados los mismos
03-08
1104
AVALO No.
1104

No.
1
Colonia
Calle
Maria Esther Zuno
Cerro de Trueno
No.
Telfono
Informante
55131010
Rayo Vende
Ejidos de San pedro Martir

Agapando
Casa sola con dos recamaras sin terminar
55253411
Hir
Los Volcanes
Monte Himalaya
No cuenta con lugares de estacionamiento
56033434
Century 21
San Pedro Martir Fovisste
Cerrada Clavelinas
35479977
Lasal Construcciones
San pedro Martir
Tepozan
56517121
Vapisa Inmobiliaria
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,650,000.00
184.00
8,967.39
0.90
1.00
1.05
1.05
1.00
1.00
0.99
8,897.89
2,500,000.00
266.00
9,398.50
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
0.81
7,593.75
1,400,000.00
230.00
6,086.96
0.90
1.10
0.95
1.05
1.00
1.05
1.04
6,311.57
1,750,000.00
190.00
9,210.53
0.90
0.90
1.10
1.00
0.90
1.05
0.84
7,755.22
1,480,000.00
210.00
7,047.62
0.90
0.95
1.10
1.00
1.00
1.00
0.94
6,628.29
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
7,437.34
7,437.00
242.00
7,437.00
1,799,754.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
AVALO No.
1104

Colonia
Maria Esther Zuno
Terreno bardeado
Calle
Cerro tlalpuente
No.
1
Telfono
58496031
Informante
Miguel Arroyo Angeles
Maria Esther Zuno
Cerro Tetenco
58491933
Blas Flores Carranco
San Pedro Martir
Tepozan
12
55136138
Blanca Aguilar
San Andres Totoltepec
5 de Febrero
99
58493649
Erika Espina Lezama
Maria Esther Zuno
Cerro Papastla
58494400
Alejandro Corral Olvera
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Oferta
750,000.00
1,200,000.00
730,000.00
1,700,000.00
350,000.00
Sup.
400.00
700.00
450.00
1,000.00
200.00
$/m
1,875.00
1,714.29
1,622.22
1,700.00
1,750.00
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.05
0.90
1.10
1.05
1.00
1.00
0.90
0.95
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.10
0.95
1.10
0.90
0.90
1.05
1.20
0.95
1.05
0.85
0.80
1.10
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.03
0.80
0.87
0.70
0.99
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
1,939.78
1,377.81
1,415.57
1,195.94
1,736.44
1,533.11
1,533.00
AVALO No.
1104

No.
Colonia
Calle
San Andres Totoltepec
San Buena Ventura
54363374
San Pedro Martir
Carretera Federal
55131010
San Pedro Martir
Carretera Federal 5758
56730298
Ejidos de San Pedro Martir
Papatzin 158
56516677
San Miguel Ajusco
San Miguelito
55493400
No.
Telfono
Informante
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5,000.00
13,800.00
14,500.00
15,000.00
12,000.00
60.00
247.00
220.00
200.00
180.00
83.33
55.87
65.91
75.00
66.67
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.95
0.80
1.05
1.20
1.20
1.10
0.90
0.80
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
1.00
1.00
0.90
0.80
1.00
0.85
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.07
0.68
0.50
0.65
1.12
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
89.10
37.83
32.67
48.48
74.84
56.59
57.00
AVALO No.
1104

p/c
cisterna
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
25
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$32,000.00
1.00
0.90
0.80
0.72
$23,040.00
$23,040.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
porton de operacin electrica
equipos de bombeo
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
$7,000.00
0.9
1.1
1.0
0.99
$6,930.00
$6,930.00
pza
15
$3,000.00
0.8
0.9
1.0
0.72
$2,160.00
$2,160.00
SUMA
p/c
bardas
jardines
barandal de granito
CONSTANTE
CONSTANTE
$23,040.00
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$9,090.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,220.00
FACTOR DE DEMRITO
PZA
2.00
10
$4,000.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$3,610.00
PZA
2.00
15
$500.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$382.50
$765.00
PZA
1.00
10
$8,000.00
0.90
0.95
1.00
0.86
$6,840.00
$6,840.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
14,825.00
0.94
03-08
11
SUBTOTAL COMUNES: $
46,955.00
INDIVISO %
100
TOTAL: $
47,055.00
1104
AVALO No.

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
1,533.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
193.95
1,533.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,533.00
297,325.35
SUMA (a): $
297,325.35
1.00
193.95
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
297,325.35
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
242.00
6,587.00
0.94
6,216.48
1,504,388.46
CASA HABITACIN
TOTAL
242.00
SUBTOTAL (b): $
1,504,388.46
SUBTOTAL (c): $
47,055.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
297,325.35
1,504,388.46
3%
16%
47,055.00
Terr.
Const.
Inst.
81%
7639.540548
03-08
12
(a+b+c) $
1,848,768.81
AVALO No.
1104

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
1
LUJO
1er ORDEN
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
1.2857
2.8571
TASA RESULTANTE:
7.57%

TIPO
DESTINO:
SUPERFICIE: VALOR/m
RENTA MENS.
T-1
CASA HABITACION
208
56.59
11,769.81
T-1
LOCAL COMERCIAL
34.00
70.73
2,404.89
TOTAL:
242.00

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
3,260.18
10,914.52
RENTA NETA ANUAL:
130,974.25
7.57%

P.U. $/M2.
03-08
14,174.70
13
$7,148.13
1,729,848.55
AVALO No.
1104
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,800,000
FSICO
1,849,000
INGRESOS
1,730,000
MERC.
4%
7%
INGRESOS
100%

FSICO
1,799,754.00
1,848,768.81
1,729,848.55
PONDERADO
$
1,799,754.00 30.00%
$539,926.20
1,848,768.81 60.00%
$1,109,261.29
1,729,848.55 10.00%
$172,984.85
VALOR COMERCIAL
$1,822,172.34

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON RESPEPECTO A LOS
SIGUIENTES PORCENTAJE PARA EL MARCADO DSE CONSIDERO UN PORCENTACE DEL 30 % DEL VALOR FISICO DEL
60% Y DEL VALOR DE CAPITALIZACION UN PORCENTAJE DEL 10%

VALOR COMERCIAL:
$1,822,172.34 ( UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y DOS

PESOS 34/100 M.N.)
VALUADOR:
Israel Figueroa Ramrez
03-08
14
AVALO No.
1104
FACHADA PRINCIPAL
CON
ACABADO
EN
APLANADO
CEMENTO
MORTERO
ACABADO FINO Y PINTURA
VINILICA, MARQUESINA DE
CONCRETO ARMADO
FACHADA PRINCIPAL PARTE

INTERIOR CON ACABADO EN
APLANADO
CEMENTO
MORTERO ACABADO FINO Y
PINTURA
VINILICA,
MARQUESINA DE CONCRETO
ARMADO Y TEJA DE BARRO Y
PORTON
DE
HERRERIA
TUBULAR
AVALO No.
1104
SALA CON ACABADOS DE

YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO
DE
LOSETA
DE
CERAMICA,
HERRERIA
DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA
SALA CON ACABADOS DE

YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO
DE
LOSETA
DE
CERAMICA,
HERRERIA
DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA
AVALO No.
1104
escaleras,
y
cocina
en
escaleras de concreto forradas
con piso de ceramica y
barandal de madera, en cocina
cocina
integral,
piso
de
ceramica y muros con yeso y
pintura.
Recamara principal, piso laminado muros de

yeso y pintura vinilica y plafon de yeso con tirol
planchado y pintura vinilica
AVALO No.
1104
Comedor muros de yeso con

pintura
vinilica
piso
de
ceramica canceleria de herreria
tubular.
Recamara 2 muros de yeso con pintura vinilica y

papel tapiz canceleria de herreria tubular,piso
laminado
y
closets
y
puerta
de
intercomunicacion de madera
AVALO No.
1104
Recamara 3 piso laminado, muros de yeso con

pintura
vinilica
closet
y
puerta
de
intercomunicacion de madera
Antecomedor muros de yeso con pintura vinilica

plafon de yeso con pintura vinilica piso de
ceramica, puerta de intercomunicacion de
madera
AVALO No.
1104
Bao muros y pisos de ceramica cenceleria de

herreria tubular
AVALO No.
1104
TERRENO EN VENTA OPCION 1
AVALO No.
1104
CASA EN VENTA OPCION 1
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
CASA EN RENTA OPCION 1

CASA EN RENTA OPCION 2
AVALO No.
1104
AVALO No.VC18-2009-96
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Andador 25 de Francisco J Macn .

18 interior 2.
Unidad C.T.M. El Risco.
Gustavo A. Madero.
7090
Distrito Federal.
Fecha del avalo:

VALOR COMERCIAL:
$1,227,663.00
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES

INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30

PERITO VALUADOR:
Brenda Victoria Flores Flores
ESPECIALIDAD
Inmueble.
REGISTRO DE LA :
2004310030
Departamento en condominio.
En condominio.
C.Gregorio Flores Buitron.
USO DEL AVALO:
Posible Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinacin de valor comercial.

Calle: Andador 25 de Francisco J Macn .
Nmero: 18 interior 2.
Colonia: Unidad C.T.M. El Risco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 7090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
06253711002-5
27-52-659-689-02-000-5

Habitacional.

Departamento tipo dplex en condominio y en andador casa

habitacin de dos niveles.
100%.
Alta con 55 personas por hectrea.
Alta producida por paso de camiones pesados y ro de los

remedios.
Habitacional. H2/10/110.
USO DEL SUELO:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida Perifrico Norte en buenas condiciones, Avenida
Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida
LAS MISMAS:
Centenario estn en condicin media.
SERVICIOS PBLICOS:
Completo.
Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques,
centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de
fiestas, bases de camiones y taxis,sealameintos y
nomenclaturas de calles y avenidas.

TEL 28 87 56 30
IV.- TERRENO.
Norte avenida Francisco J. Macn , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macn y Av. Pedro Galn y
al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macn
La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Snchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con
nmero 13,911PN
Terreno
ORIENTACIN
norte
sur
este
oeste
DISTANCIA
1.560
COLINDANCIAS
Casa sola.
1.200
Jardn central.
2.000
Departamento.
2.200
Andador 25 de Francisco. J.Macin
120.11
m2
rea privativa
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
SUR
ESTE
SUR
OESTE
NORTE
ESTE
SUR
ESTE
ARRIBA
ABAJO
4.85
1.15
6.05
6.55
12
1.90
1.10
3.5
59.54
62.24
VACIO JARDIN DE ACCESO

VACIO ANDADOR
CASA HABITACION
DEPARTAMENTO
CUBO DE ESCALERA
ACCESO GENERAL Y CUBO DE LA ESCALERA
AZOTEA DEL DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
120.11
m2
110.74
INDIVISO:
24.45%
m2
%
Ligeramente plana.
NMERO DE FRENTES:
Dos.
Urbana.
250
COS 92% Y CUS 1.84%
Ninguno.

TEL 28 87 56 30
NORTE

TEL 28 87 56 30

USO ACTUAL:
Departamento de cinco recamaras con sala-comedor, cocina, un bao, patio de servicio as

como cuarto de lavado , actualmente se utilizan cuatro recamaras como dormitorios y un
como estudio , es un departamento habitado desde hace 30 aos , cuenta con todos los
servicio de agua, con dos tinacos, gas natural, luz y servicio de telefona e internet
inalmbrico, cuenta con escaleras de herrera en forma de caracol para acceso a el piso
superior,
Mediano moderno
clasificacin
superficie
edad
TIPO 1:
cinco
10
TIPO 2:
cuatro
30
NMERO DE NIVELES:
Dos.
EDAD APROXIMADA:
Diez aos.
VIDA TIL REMANENTE:
Setenta aos.
VIDA TOTAL:
Ochenta aos.
Bueno.
Buena.
Una.

CIMIENTOS:
Trabes de cimentacin hechos con concreto armado.
ESTRUCTURA:
Se compone por muros de carga los cuales estn de concreto

armado, con castillos en el segundo piso del departamento.
MUROS:
durock con armado
ENTREPISOS:
losa de concreto armado.
TECHOS:
planos con panel w con una colocacin precaria.
AZOTEAS:
impermeabilizada y con bajas de agua .
BARDAS:
Hecha con celosa de barro en forma de crculos, los cuales estn

unidos con cemento-arena.

TEL 28 87 56 30
T-1 Pintura en color verde fuerte.
T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte.
T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras .
T-2 Aplanado de yeso.
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
PLAFONES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
LAMBRINES
T-1 No tiene.
T-2 No tiene.
PISOS:
T-1 Piso laminado color madera natural.
T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa plido.
ESCALERAS
T-1 Piso con loseta cermica de color caf.
T-2 Escalera de herrera con pintura color negro.
PINTURA:
T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul.
T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul .
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
T-1 Pasta texturizada en forma de picos.
T-2 No tiene.
c) CARPINTERA:
T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras .
T-2 Closet de madera en las dos recamaras.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:
T-1 Hidrulica a base de tubera de cobre , as instalacin para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de
instalacin con tubera de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dplex.
T-2 Instalacin hidrulica para el asenso de agua por medio de tubera de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de
lavado.
T-1 Muebles de bao completos los cuales son de cermica de color azul y la regadera esta hecha con block de color
azul y los muebles de la cocina integral con de cermica color gris.
T-2 No tiene.
T-1 La instalacin esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de
focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el bao.
T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una
instalacin de escalera, bien hecha..

TEL 28 87 56 30
HERRERA:
T-1 En escalera y en protecciones de ventanas.
T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo.
T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio
puestas desde la construccin menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones.
T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin
protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales.
g) VIDRIERA:
T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el bao de
medio metro .
T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados
y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados.
h) CERRAJERA:
T-1 Estn hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven
T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro .
i) FACHADA:
T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con
aplanado de yeso .
T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color
blanco.
T-1 Celosa color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el
lugar con azulejo color blanco con terminados en caf y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina
hecha con granito color azul.
T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.

TEL 28 87 56 30
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
CONSIDERACIONES PRELIMINARES
1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el ao 2000 una
ampliacin en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar
inmuebles con las mismas caractersticas que el inmueble presentaba.
2.- Los terrenos encontrados en la investigacin de mercado, tenan especificados el costo del terreno sin la construccin, con esto
quitando el calculo de solo el terreno.
3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.

TEL 28 87 56 30

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
C.T.M. Culhuacn
Cafetales
8
56089483
Sra. Margarita Hernndez
Departamento en delegacin coyoacan con dos recamaras, un bao, un espacio para auto, 26 aos de edad, se encuentra en el tercer
No.
1
nivel indiviso de 15%, cuenta con gas natural.

C.T.M. Culhuacn
Calzada de la virgen
10
04455-27496977
Sr. Ivan Vergara
Departamento en delegacin coyoacan con tres recamaras, un bao, un espacio para auto, 29 aos de edad, se encuentra en el cuarto
nivel.
C.T.M. Atzacoalco
Reparto agrario
24
57140305
Sr. Hugo Rodrguez
Departamento de delegacin Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 bao, sala y comedor cocina, 34 aos de edad, con gas natural y
todos los impuestos pagados, esta en segundo nivel.

El Rosario 2
De los planetas
64A
56387237
Departamento en el estado de Mxico, con dos recamars, un bao, sala-comedor, cocina, con 19 aos de edad, se encuentra en el
tercer nivel.
Acueducto de Guadalupe
Andador 46
34
57693747
Sr. Rodrigo Reyna
Departamento en la delegacin Gustavo a madero con tres recamaras, un bao, sala-comedor, cocina integral, gas natural
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
COLONIA
FRe
490,000.00
52.00
9,423.08
0.90
0.90
1.20
1.10
1.10
0.90
1.06
9,974.40
740,000.00
76.00
9,736.84
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
0.90
0.87
8,517.79
550,000.00
80.00
6,875.00
0.90
1.00
1.00
1.10
1.20
1.00
1.19
8,167.50
500,000.00
81.00
6,172.84
0.90
1.20
1.20
1.20
1.10
1.10
1.88
11,616.00
495,000.00
60.00
8,250.00
0.90
1.10
1.20
1.10
1.10
1.00
1.44
11,859.21
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
10,026.98
10,027.00
110.74
10,027.00
1,110,389.98
0.10
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

TEL 28 87 56 30

No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Martin Carrera
Pedro Negrete
179
57153544
Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de inters medio y es una buena esquina.
Salvador Daz Mirn

Ferrocarril Hidalgo
Es un terreno con dos espacios de terreno divididos .
San Francisco Culhuacn

Ejido Santa rsula
84
56723784
Debido a su uso de suelo es ideal para llevar a cabo el desarrollo de una casa habitacin.
Las peas
Insurgentes
Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.
Prados de Coyoacan
Vega
13
160 m2 nico en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo
No.
1
2
3
4
5
Oferta
980,000.00
900,000.00
1,000,000.00
880,000.00
1,100,000.00
Sup.
156.00
120.50
120.00
110.00
160.00
$/m
6,282.05
7,468.88
8,333.33
8,000.00
6,875.00
23
11
Informante
Sandra Prez
57465312
Silvia Snchez
57162544
4455.322429
Rosa Mara Arana
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.80
0.80
0.80
1.00
1.10
1.15
0.90
0.80
0.90
FORMA
SUP.
COLONIA
0.80
1.00
1.10
1.15
1.00
1.10
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.96
1.05
0.58
0.69
0.89
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia

TEL 28 87 56 30
$/m
6,020.22
7,823.05
4,860.00
5,529.60
6,125.63
6,071.70
6,072.00

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Peralvillo
Gonzlez Bocanegra
56789403
Sr. Hugo Fernandez
56166093
Sra.Alma Hernndez
Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un bao.
2
Santa Mara la Ribera
Santa Mara
151
Departamento en la delegacin Cuauhtmoc con dos recamaras y dos baos y un espacio para auto con 5 aos de edad .
3
Petrolera Nueva Ampliacin
Renacimiento
120
56734898
S.r. Hector Dominguez
Departamento amplio en la delegacin Atzacoalco, con dos recamaras y dos baos con cuatro aos de edad .
4
Lindavista
Sierravista
87
57342656
Sr. Rafael Carmona
Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baos y un lugar para auto con 35 aos de edad
5
San Pedro Xalpa
San Isidro
56829317
Sr. Oscar Garza
Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baos , un lugar para auto un ao de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de
mantenimiento de 650
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5,500.00
5,500.00
7,500.00
8,000.00
6,500.00
76.00
65.00
78.00
90.00
72.00
72.37
84.62
96.15
88.89
90.28
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
1.20
1.10
1.00
1.20
CALID.
Edo Cons
COLONIA
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.31
0.97
0.80
0.66
1.07
0.10
0.90
$/m
94.57
82.25
77.11
58.32
96.53
81.75
82.00
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad

TEL 28 87 56 30

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
c celosas
P terrazas
P cocinas integrales hechas en obra
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$273.00
FACTOR DE DEMRITO
m2
6.00
$45.50
1.00
1.00
1.00
1.00
$45.50
m2
8.00
$50.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$50.00
$400.00
pza.
1.00
$21,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$21,000.00
$21,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
SUMA: $
21,673.00
796,928.20
SUBTOTAL COMUNES: $
21,673.00
INDIVISO %
24.45%
TOTAL: $
5,299.05
0.94

TEL 28 87 56 30

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
6,072.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
120.11
6,072.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6,072.00
729,307.92
SUMA (a): $
729,307.92
1.00
120.11
VALOR
24.45%
INDIVISO
SUBTOTAL $
178,315.79
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
T-1
DEPARTAMENTO
62.24
5,919.12
0.94
5,586.17
347,683.19
T-2
CUARTO
48.50
5,919.12
0.94
5,586.17
270,929.22
TOTAL
110.74
SUBTOTAL (b): $
618,612.41
SUBTOTAL (c): $
5,299.05

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
46%
Inst.
0% 729,307.92
618,612.41
5,299.05
(a+b+c) $
1,353,219.38
Terr.
54%
Const.
Inst.
12219.7885

TEL 28 87 56 30

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
2.00%
ENERG. ELC.
2.00%

I.S.R
SEGUROS
1.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
20.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const.
Terr > Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const. > Terr
Const. > Terr
Const. > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
2.5714
TASA RESULTANTE:
8.00%

TIPO
T-1
DESTINO:
DEPARTAMENTO
SUPERFICIE: VALOR/m
110.74
RENTA MENS.
82.00
9,080.68
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
20.00%
RENTA NETA MENSUAL:
7,264.54
RENTA NETA ANUAL:
9,080.68
1,816.14
87,174.53
8.00%

P.U. $/M2.
1,089,681.60
#DIV/0!

TEL 28 87 56 30
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,110,000
FSICO
1,353,000
INGRESOS
1,090,000
2%
24%
MERC.
100%
FSICO
INGRESOS

1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
PONDERACION
$
1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
VALOR COMERCIAL
30%
50%
20%
100%
333,116.99
676,609.69
217,936.32
1,227,663.00

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA EL
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO SE CONSIDERO UN PORCENTAJE DE 30%, CON EL VALOR FISICO DE 50% , YA QUE ES EL MAS
REPRESENTATIVO PARA EL AVALUO Y PARA EL VALOR DE CAPITALIZACION O RENTAS ES DE UN 20%. CON LOS CUALES SE REALIZO LA
SUMA DE LOS TRES Y CON ESTE RESULTADO SE CONCLUYO CON EL VALOR COMERCIAL DE UN MILLOS DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL
SEISCIENTOS SECENTA Y TRES PESOS.

VALOR COMERCIAL:
$1,227,663.00 (UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES
PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
Brenda Victoria Flores Flores
1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
valor comercial
30%
50%
20%
100%
$
$
$
$
333,116.99
676,609.69
217,936.32
1,227,663.00

TEL 28 87 56 30
Andador 25 de Francisco J Macn #18-2 Unidad.C.T.M. El Risco. C.P. 07090

TEL 28 87 56 30

TEL 28 87 56 30

TEL 28 87 56 30
CTM CULHUACAN
CTM CULHUACAN
CTM ATZACOALCO
EL ROSARIO 2

TEL 28 87 56 30
ACUEDUCTO DE GUADALUPE

TEL 28 87 56 30
PERALVILLO
SANTA MARIA LA RIBERA
PETROLERA
LINDAVISTA

TEL 28 87 56 30
SAN PEDRO XALPA

TEL 28 87 56 30
TERRENOS EN VENTA
MARTIN CARRERA
SALVADOR DIAZ MIRON
SAN FRANCISCO CULHUACAN
LAS PEAS

TEL 28 87 56 30
PRADOS COYOACAN

TEL 28 87 56 30
20-Agosto-2009
FOTO DEL INMUEBLE
Casa-Habitacin
1 Estacionamiento
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Norte 196
685
Pensador Mexicano
Venustiano Carranza
15510
Distrito Federal
Fecha del avalo:
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
20-Agosto-2009

No.
1
Colonia
Peon de los Baos
Calle
Chimalhuacan
No.
S/N
Telfono
56872654
Informante
Umbral Bienes Races
Moctezuma 1a Secc.
Oriente 174
446
24551166
Century Amici-Premier
Valle Gmez
Proao
S/N
55253411
Grupo HIR
Ignacio Zaragoza
29
S/N
55631314
Juan Contreras
Veinte de Noviembre
Apicultura
S/N
53980665
Padilla y Alcala Asociados
No.
1
2
3
4
5
Oferta
3,500,000.00
1,900,000.00
3,700,000.00
1,500,000.00
1,890,000.00
Sup.
419.00
207.00
415.00
190.00
300.00
$/m
8,353.22
9,178.74
8,915.66
7,894.74
6,300.00
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
0.90
0.95
1.10
1.05
1.05
1.00
1.05
1.10
0.95
1.05
SUP.
OTRO
0.80
1.00
1.00
1.00
0.80
1.05
1.00
1.00
0.95
1.05
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.65
0.81
0.91
0.90
0.99
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
5,412.89
7,416.20
8,155.69
7,087.50
6,235.55
6,861.56
6,862.00
20-Agosto-2009

PERITO VALUADOR:
Laura Flores Vidal
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310573
Casa Habitacin
Privado
C. Manuel Jimenez Reynoso
USO DEL AVALO:
Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Estimar el Valor Comercial
Calle: Norte 196
Nmero: 685
Colonia: Pensador Mexicano
Delegacin: Venustiano carranza
Cdigo Postal:
15510

01932914000-8
29-45-136-356-01-000-5

Mixta Habitacional-comercial.
Casas Habitacin de 1 Nivel. Tipo Bueno.
100%
Normal.
Visual, por el ruido de automviles y aviones.
USO DEL SUELO:
H00-02
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Aeropuerto Internacional, Farmacias, Microbuses urbanos, Metro

(lnea 5 y B, Abarrotes), Bancos, Aduanas, Nomenclatura de las
calles.
20-Agosto-2009
IV.- TERRENO.
Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: OBSERVACIN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo
fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Nmero 6726 Volmen: tercero del
Tomo 135 Fojas: 202
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NORTE
21.73
Por el lote trece
COLINDANCIAS
SUR
21.73
Por lote once
ESTE
9.00
Por norte 196
OESTE
9.00
Por lotes cuatro y cinco
195.57
195.57 m2
126.00 m2
NMERO DE FRENTES:
m2
Plano
Un solo frente
Urbanas
Ninguna
Casa
NORT
20-Agosto-2009
USO ACTUAL:
Casa habitacin desarrollada en un nivel con la siguiente distribucin: en planta baja: una sala
comedor con medio bao, cocina, un bao completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera
para ascender al primer nivel; tres recmaras, una sala.
TIPO DE CONSTRUCCIN:
T1 Casa Habitacin
H-02-3
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
40 aos
VIDA TIL REMANENTE:
30 aos
VIDA TOTAL:
70aos
Regular
Adecuado
Una, la casa completa


CIMIENTOS:
Se supone losa de cimentacin de concreto reforzado con contratrabes.
ESTRUCTURA:
Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
MUROS:
Se suponen de tabique asentado con mortero.
ENTREPISOS:
Se suponen losas de concreto armado en toda la construccin.
TECHOS:
Planos en planta baja y 1er.nivel.
AZOTEAS:
Impermeabilizantes.
BARDAS:
De tabique.
20-Agosto-2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
Los factores de eficiencia del suelo que sern aplicables para la elaboracin y revisin de
los valores de referencia de las reas y corredores de valor segn las caractersticas del
terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio
segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica. Factor de ubicacin (FUb):
Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en
su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se
ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de
valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea o
corredor de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular, es decir, que no es de
forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.
Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores
anteriores.
20-Agosto-2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Se considero un factor de negociacin (NEG) de 0.90 para todos los terrenos

en el anlisis del mercado de terrenos, considerando el 0.10 como el rango a
negociar en la transaccin.
En el anlisis de mercado de terrenos se considero:
En el terreno 1 se tomo el factor de zona en la cual la oferta es mejor por lo que
se considera de 0.90 y en cuanto al factor superficie es mucho mayor a nuestro
sujeto quedando de 0.80 y en otro factor de 1.00.
En el terreno 2 se considero un 0.05 como factor de colonia al ser de mayor
nivel que la del sujeto, quedando en 0.95 y el factor en otro quedo de 1.00.
Tambin en este terreno 2 se considero un factor de ubicacin por tener 2
frentes y el sujeto 1, quedando de 0.90 al homologar.
En el terreno 3 se considero un factor de zona de 1.10 al ser de menor nivel que
la del sujeto tambin se considero un factor de 0.80 de la superficie ya que es
el doble y el factor otro quedo en 1.05
En el terreno 4 se considero un factor zona 1.05 ya que en donde se ubica el
sujeto es mas tranquila, tambin se considero el factor forma en 0.95 ya que
tiene una ubicacin para negocio, y el factor otro quedo en 1.
En el terreno 5 se considero un factor zona 1.05 ya que la zona del sujeto es de
mejor nivel, en el factor forma se considero de 1.05 ya que existe mucho
comercio informal, el factor superficie se considero de 0.95 ya que es mayor al
sujeto y el factor quedo en 1.05
En el anlisis de mercado de inmuebles similares se considero: En la casa No.
1 un factor de acabados de 0.85 ya que esta cuenta con mejores acabados que
el sujeto y 1 bao 1/2 mas, la vida util se considero de 0.90 y el factor otro
quedo en 0.90
En la casa 2 se considero un factor de amplitud de 0.90 ya que cuenta con una
recamara y el estado de conservacion es de 0.95 ya que el sujeto esta en
mejores condiciones y el factor otro es de 0.85 ya que cuenta con dos cajones
de estacionamiento y medio bao mas.
En la casa 3 se conto considero un factor de estacionamiento ya que la oferta
cuenta con un lugar y en caso del sujeto no de 0.95, y un factor de 1.10 al estar
en condiciones mas bajas que el sujeto en otro factor quedo en 0.95
20-Agosto-2009
En la casa 4 se considero un factor de vida util de 0.90 ya que esta en mejores

condiciones que nuestro sujeto, la oferta cuenta con mejores instalaciones que
nuestro sujeto por lo cual esta en 0.80, el otro factor quedo en 0.90 ya que tiene
medio bao ms.
En la casa 5 se considero un factor de amplitud ya que cuenta con 3 recamaras
mas que el sujeto quedando en 0.85 en la columna de otro factor, en el factor
de conservacion esta mejor que el sujeto quedando en 0.80 y tienen mejores
acabados e instalaciones por lo que queda en 0.80
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
En el anlisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de
superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la
oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la
construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro
en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento.
En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es
mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto
quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de
mejor nivel.
En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de
mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya
que es mejor al sujeto.
En la casa 4 se considera el factor de superficie en 1.20 ya que nueastro sujeto

cuenta con mayor superficie que nuestra oferta, en el factor de acabados
quedo en 0.90 ya que es mejor que el sujeto.
En la casa 5 se considera el factor de otro en 0.95 ya que cuenta con

estacionamiento, en cuanto al area del terreno es mayor que nuestro sujeto
quedando en 1.10, respecto a los acabados es mejor la oferta quedando en 0.95
20-Agosto-2009

Mortero cemento arena a plomo.
De mezcla de cemento acabado sencillo.
LAMBRINES:
Loseta y azulejo en Bao Completo y Loseta en Medio Bao.
PISOS:
Loseta sencilla.
ESCALERAS:
En Escuadra Con Escalones y Descanso de concreto.
PINTURA:
Vinilica Color Verde Agua.
Ninguno.
c) CARPINTERA:
Puertas de Madera de Pino en Recamaras.
SANITARIAS:
Tubera galvanizada y ramales de cobre, tubera de pvc y albaal.
Buena calidad.
Ocultas, Lamparas de Diverso Voltaje, Buena Calidad.
Puerta Principal de Fierro , ventanas de Aluminio.
g) VIDRIERA:
Transparente de 3mm.
h) CERRAJERA:
Del pas de mediana calidad, Chapas normales.
i) FACHADA:
Aplanado de mezcla acabado piedrin.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIA: Ninguna
20-Agosto-2009

No.
1
Colonia
Calle
Informante
Norte 180
No.
669
Telfono
Pensador Mexicano
55-21675222
Alberto Vazquez Medina
Pensador Mexicano
Norte 182
652
55-55369858
Emma Rios Rivera
Pensador Mexicano
Transval
253
55 5539 9507
Century 21 Orion
Pensador Mexicano
Norte 184
S/N
55-55646409
Pensador Mexicano
Norte 170
S/N
55-56032461
Century 21 Beta
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,650,000.00
200.00
8,250.00
0.90
1.00
1.00
0.85
0.90
0.90
0.62
2,100,000.00
197.00
10,659.90
0.90
1.00
1.00
0.90
0.95
0.85
0.65
5,112.11
6,972.37
2,150,000.00
202.00
10,643.56
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.94
10,010.27
2,200,000.00
200.00
11,000.00
0.90
1.00
1.00
0.80
0.90
0.90
0.58
6,415.20
2,850,000.00
205.00
13,902.44
0.90
1.00
1.00
0.80
0.80
0.85
0.49
6,806.63
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
7,063.32
7,063.00
126.00
7,063.00
889,938.00
0.10
0.90
:
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie:
Calidad:
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Uso
suelo:
Colonia:
Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad:
20-Agosto-2009

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Jardn Balbuena
Retorno 18
S/N
56775664
Mara Eugenia Ramrez
Jardn Balbuena
Retorno 49
13
52356177
Century 21 Elite
Jardn Balbuena
Retorno 5
18
53655328
Arso Bienes Races y Arquitectura
Pensador Mexicano
Norte 194
158
57616289
Century 21
Pensador Mexicano
Norte 198
239
57618422
Arturo Buendia Sanchez
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,000.00
10,000.00
12,000.00
7,500.00
8,000.00
130.00
137.00
160.00
120.00
170.00
61.54
72.99
75.00
62.50
47.06
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.15
1.20
1.20
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
0.90
0.95
0.90
0.90
0.95
0.85
0.90
0.95
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
0.95
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.76
0.80
0.78
0.92
0.89
0.10
0.90
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado.
Superficie
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Uso de suelo Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas.
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas.
Colonia
$/m
46.88
58.13
58.87
57.71
42.05
52.73
53.00
20-Agosto-2009
Edad
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas.
20-Agosto-2009

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
20-Agosto-2009

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
6,862.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
195.57
6,862.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6,862.00
1,342,001.34
SUMA (a): $
1,342,001.34
Ninguno
195.57
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,342,001.34
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
126.00
6,000.00
0.95
5,709.00
719,334.00
CASA HABITACIN
TOTAL
126.00
SUBTOTAL (b): $
719,334.00

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
SUBTOTAL (c): $
DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
1,342,001.34
719,334.00
% DE PARTICIPACIN
0%
35%
Terr.
16359.80429
(a+b+c) $
2,061,335.34
20-Agosto-2009

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
4.00%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
4.5714
1.2857
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.29%

TIPO
T-1
DESTINO:
CASA HABITACIN
SUPERFICIE: VALOR/m
126.00
RENTA MENS.
53.00
6,678.00
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
5,008.50
RENTA NETA ANUAL:

6,678.00
1,669.50
60,102.00
8.29%

#DIV/0!
725,368.97
20-aGOSTO-2009
MERC.
890,000
FSICO
2,061,000
MERC.
INGRESOS
725,000
FSICO
Resultados
Valor Comparativo de mercado:
Valor Fsico o C.R.N.:
Valor de Capitalizacin de Rentas:
889,938.00
2,061,335.34
725,368.97
INGRESOS
Ponderado
889,938.00
2,061,335.34
725,368.97
30%
60%
10%
618400.602
533962.8
72536.89655
1224900.299

EL PRESENTE AVALUO DE ESTE INMUEBLE ESTA BASADO BAJO LAS CONDICIONES EN QUE SE
ENCUENTRA ESTA PROPIEDAD ACTUALMENTE Y MEDIANTE UN ESTUDIO DE MERCADO, EN CASAS Y
TERRENOS, AS COMO LA HOMOLOGACION DEL CRITERIO DE SU VALOR FISICO Y COMERCIAL, ES POR
ELLO QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE ES NETO.

VALOR COMERCIAL:
$1,224,900.00
VALUADOR:
LAURA FLORES VIDAL
(UN MILLN DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS

00/100 M.N.)
PESOS
20-Agosto-2009
FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA BAJA 1
20-Agosto-2009
FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA ALTA 2
20-Agosto-2009
FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 1
TERRENO 1
TERRENO 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 2
TERRENO 5
20-Agosto-2009
OFERTAS CASAS EN VENTA 1

CASA 1
CASA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009

CASA 3
CASA 4
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 5
20-Agosto-2009
FOTOS CASAS RENTA 1

CASA 1
CASA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
FOTOS CASAS RENTA 2

CASA 3
CASA 4
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
FOTOS CASAS RENTA 3

CASA 5
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 1
CASA 4-VENTA
CASA 1-VENTA
CROQUIS 2
CASA 3-VENTA
CASA 5-VENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 5
TERRENOS 2-VENTA
CROQUIS 6
TERRENOS 3-VENTA
CROQUIS 7
TERRENOS 4-VENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 3
A 4-VENTA
CASA 3-RENTA
CASA 1-RENTA
CASA 2-RENTA
CROQUIS 4
CASA 4-RENTA
CASA 5-RENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 8
TERRENOS 5-VENTA
CROQUIS 8
TERRENOS 1-VENTA

AVALO No.
A-CH-01/08/09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Benito Jurez

Nmero: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegacin: Tlalpan
Cdigo Postal:14030
Fecha del avalo: 20-Agosto-2009
VALOR COMERCIAL:
03-08
$2,698,021.00

AVALO No. A-CH-01/08/09

PERITO VALUADOR:
C. Fabiola Hernndez Gonzlez
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310259
Casa Habitacin
Privado
C. Soledad Rivera Hernndez
USO DEL AVALO:
Para su Posible Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Para determinar el valor comercial del inmueble
Calle: Benito Jurez

Nmero: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegacin: Tlalpan
Cdigo Postal:14030
153-151-13-000 9
No se proporciono

Mixta
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE

EN LA CALLE:
Casas habitacin de 2 niveles, tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 100%
Media
Contaminacin visual debido a la pinta de graffiti
USO DEL SUELO:
H02
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y

CONDICIONES DE LAS MISMAS:
Perifrico Sur, Insurgentes Sur, Calzada de Tlalpan, San Fernando.
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
Escuelas, Centros Comerciales, Bancos, Tiendas de Abarrotes, Estticas, Iglesias y Parques.
03-08

IV.- TERRENO.
Delimita con Anillo Perifrico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de
Tlalpan al Este.

La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en Mxico Distrito Federal, a los 6 das del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico
No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo son los siguientes:
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Al Norte
10 mts
COLINDANCIAS
Con Lote Siete
Al Sur
10 mts
Con Calle Benito Jurez
Al Oriente
20 mts
Con Sptima Oriente
Al Poniente
20 mts
Con Lote Cuatro
m2
La segunda
200.00 m2
200.00 m2

339.20 m2
100.000 %
INDIVISO:
Plana, a nivel de banqueta, de forma regular
NMERO DE FRENTES:
Dos Frentes
Urbanas
106
COS= 0.59 y CUS= 1.70
03-08


USO ACTUAL: Terreno en el cual se encuentra construido un inmueble de uso habitacional de tres niveles y un stano; en el primer nivel se
encuentran al fondo dos recamaras, una de ellas con salida al patio trasero y la otra a la sala, la cocina y la sala, el cuarto de servicio y un
bao completo, el segundo nivel cuenta con tres recamaras, sala y una bao completo, tiene un patio delantero con capacidad para dos
automviles y un patio trasero de servicio.
Mediano Moderno
CALIDAD
CLASIFICACIN
SUPERFICIE (m2)
118.2
T-1
Muy Buena
T-3
Precaria
15.02
T-3
Precaria
T-1
Muy Buena
T-2
Buena
6
110
90
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
12
VIDA TIL REMANENTE:
78
VIDA TOTAL:
90
Bueno
Regular

CIMIENTOS:
Se suponen zapatas corridas de mampostera
ESTRUCTURA:
Marcos rgidos y muros de carga a base de concreto armado
MUROS:
Muros de tabique y tabicon
ENTREPISOS:
Losa de concreto armado
TECHOS:
Planos a base de concreto armado y de

lamina acrlica
AZOTEAS:
Impermeabilizada y enrejada
BARDAS:
No existen
03-08
EDAD (AOS)
25
18
12
12
25

TIPO DE APLANADO
APLANADOS INTERIORES
AP1
Yeso
AP2
Pasta
AP3
Azulejo
AP4
Loseta Cermica
Mortero (cemento-arena)
PLAFONES:
Pasta
LAMBRINES:
Azulejo y Loseta
PISOS:
Loseta vinlica, linolium, loseta cermica y concreto
ESCALERAS:
De rampa
PINTURA:
Vinlica y de agua
Impermeabilizante
c) CARPINTERA:
Closets y puertas
SANITARIAS:
Toma domiciliaria, red de alimentacin, tinaco, muebles de bao ( lavabos, excusados y

regaderas), muebles de cocina (fregadero), calentador de agua y lavaderos.
Regadera, lavabo, escusado; cocina hecha en obra
Oculta
f) PUERTAS Y VENTANEARA:
De herrera, cancelara y madera
HERRERA:
Puertas y Ventanas
g) VIDRIERA:
Vidrios templados en puertas y ventanas.
h) CERRAJERA:
Del pas
i) FACHADA:
Color rojo, zagun de herrera color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo,
alambrado perimetral en la barda
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
Patio delantero y trasero, marquesinas, cocina integral hecha en obra,
03-08

VII.- DEFINICIONES.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el
precio ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del
avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y
es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los enfoques valuatorios:
Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor
actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas
partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALU

1.-La informacin y antecedentes de la propiedad asentados en el presente avalu es la proporcionada por el cliente la cual
asumido como correcta entre la que puedo mencionar.
a) La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en Mxico Distrito Federal, a los 6 das del mes de junio, bajo la constancia
del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo.
b) La Boleta Predial con No. 153-151-13-000 9.
c) Los Planos de la construccin (planos arquitectnicos y de instalaciones)
2.-No es propsito del presente avalu verificar probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, deudas fiscales o de
cualquier otro tipo que pueda afectar el bien que se avala
3.-Esta avalu se emite bajo protesta de decir la verdad y que no guardamos ningn tipo de parentesco con el cliente, o alguna
relacin que afecte los resultados que se emiten
4.-En la inspeccin visual no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad, los considerados
en este avalu son los observados o los dichos por el cliente.
5.-El presente avalu es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente.
6.-La vigencia de el presente avalu esta determinada por su propsito y depender bsicamente de la temporabilidad que
establezca la institucin emisora o autoridad competente
7.-Se da como verdadera la superficie del terreno segn la documentacin proporcionada.
8.-Toda vez que l objeto del presente avalu no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupacin irregular, o cualquier otra
restriccin legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avalu
SALVEDADES DEL AVALU

9.- Sobre la documentacin del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad
10.-Sobre la inspeccin del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad
03-08


Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ISIDRO FABELA
PIEDRA FILOSFAL
S/N
5510908224
REAL ESTATE BROKERS
Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardn con terraza fuente y parrilla. Fina
No.
1
cocina integral, garage dos autos

Isidro Fabela
Cerrada de San Vicente Guerrero
6
54243614
Century 21 De la Fuente & Asociados
Bonita casa, cuenta con una buena ubicacin cerca de hospitales, escuelas, centros comerciales, agradable colonia.
Isidro Fabela
2da Cerrada de Vicente Guerrero
s/n
56620247
Century 21 Dela Fuente & Asociados
Tiene dos niveles de construccin, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservacin, con tres recamaras y tres baos, bonita
ubicacin.
Isidro Fabela
Jhon F, Kennedy
s/n
56620247
Casa en excelente estado, buena ubicacin, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento
Isidro Fabela
Calle 1ra Norte
s7n
54243614
la construccin cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, bao y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur",
Perisur y "Cuicuilco"
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,250,000.00
220.00
5,681.82
0.90
1.00
1.10
0.90
0.90
1.00
0.80
4,556.25
1,200,000.00
100.00
12,000.00
0.90
1.00
1.20
1.20
0.90
1.00
1.17
13,996.80
1,300,000.00
192.00
6,770.83
0.90
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
0.99
6,703.13
1,200,000.00
205.00
5,853.66
0.90
1.00
0.95
1.00
1.00
1.00
0.86
5,004.88
1,300,000.00
230.00
5,652.17
0.90
1.00
0.90
1.00
0.90
1.00
0.73
4,120.43
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
6,876.30
6,876.00
339.20
6,876.00
2,332,339.20


No.
1
No.
s/n
Telfono
56056953
Informante
IAGSA
San Miguel Ajusco

Cerrito
s/n
Buena ubicacin, bonita vista, se encuentra cercado, en buen estado de conservacin
36135380
Eduardo Maciel
Toriello Guerra
Perifrico Sur
s/n
55958873
Grupo Inmobiliario ADIZA
Se encuentra en una excelente ubicacin puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial
San Miguel Ajusco

4ta. Cerrada
s/n
55131010
ltimos terrenos ubicados dentro de una zona de unidades habitacionales, en buen estado de conservacin.
Picacho Ajusco
Cuenta con todos los servicios, una buena ubicacin.
No.
Colonia
Calle
Santo Tomas Ajusco
Cruz Eslava
Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicacin.
Oferta
1
2
3
4
5
1,500,000.00
3,000,000.00
2,000,000.00
1,500,000.00
3,000,000.00
Sup.
231.00
320.00
332.00
240.00
384.00
s/c
145
Rayo Vende
56512115
Rosario Ezcurra
$/m
6,493.51
9,375.00
6,024.10
6,250.00
7,812.50
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
OTRO
0.95
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.90
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
FRe
0.86
0.79
0.72
0.81
0.72
$/m
5,551.95
7,425.00
4,337.35
5,062.50
5,625.00
5,600.36
5,600.00


No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Toriello Guerra
Cuahutemoc
s/n
85898923
Espacio Inmobiliario
Excelente estado, tiene tres baos, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2
2
Toriello Guerra
Chimalcoyotl
s/n
52645499
Kasa Bienes races
Buena ubicacin a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baos, tiene una edad aproximada de 12 aos
3
Toriello Guerra
Cuitlahuac
85
56512115
Apolo Bienes Races
Residencia con tres recamaras, un bao, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada tambin
4
para comercio.
Toriello Guerra
Cuauhtmoc
122
5510908224
Real Estate Brokers
Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baos y medio baos, dos niveles construidos
5
Isidro Fabela
Nueve Poniente
s/n
56623340
Century 21
Casa en renta con tres recamaras, dos baos, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
22,000.00
30,000.00
10,000.00
22,000.00
5,600.00
250.00
270.00
110.00
252.00
200.00
88.00
111.11
90.91
87.30
28.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
1.20
1.10
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.80
0.80
0.87
0.80
0.90
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Edad
$/m
70.57
89.10
79.53
70.01
25.20
66.88
67.00

AVALO No.
A-CH-01/08/09

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Patios
Cocina Integral
Rejas
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
m2
20.00
10
$836.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$752.40
$15,048.00
m2
21.00
10
$283.86
1.00
0.90
1.00
0.90
$255.47
$5,364.95
m2
12.00
10
$836.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$752.40
$9,028.80
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA TIL
90.00
EDAD
12.00
29,441.75
0.88
SUBTOTAL COMUNES: $
29,441.75
INDIVISO %
100
TOTAL: $
29,541.75
10
03-08

AVALO No.
A-CH-01/08/09

a) DEL TERRENO:
220 M2.
LOTE TIPO
5,600.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
200.00
5,600.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
5,600.00
1,120,000.00
SUMA (a): $
1,120,000.00
1.00
200.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,120,000.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
339.20
6,000.00
0.88
5,280.00
1,790,976.00
CASA HABITACIN
TOTAL
339.20
SUBTOTAL (b): $
1,790,976.00
SUBTOTAL (c): $
29,541.75

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
1,120,000.00
1%1,790,976.00
29,541.75
38%
Terr.
Const.
61%
Inst.
8668.979228
11
03-08
(a+b+c) $
2,940,517.75

AVALO No.
A-CH-01/08/09

VACOS
4%
ADMN.
2.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
24.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
calificacin
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
6.4286
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.86%

TIPO
T-1
DESTINO:
Casa Habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
339.20
RENTA MENS.
67.00
22,726.40
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
24.00%
RENTA NETA MENSUAL:
22,726.40
5,454.34
17,272.06
RENTA NETA ANUAL:
207,264.77
8.86%
12
2,340,086.09

P.U. $/M2.
#DIV/0!
12

DATOS PARA GRAFICA

MERC.
2,332,000
FSICO
2,941,000
INGRESOS
2,340,000
MERC.
0%
26%
INGRESOS
100%

FSICO
2,332,339.20
2,940,517.75
2,340,086.09
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor fsico o C.N.R
Valor de capitalizacin
Valor Ponderado
$699,701.76
60.00% $1,764,310.65
$234,008.61
10.00%
$2,698,021.02
30.00%

Se concluye que el valor comercial se obtuvo con el valor ponderado de:
*30% del valor de mercado
*60% del valor fsico o C.N.R
*10% del valor de capitalizacin de rentas

VALOR COMERCIAL:
$2,698,021.00 (DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL VEINTIUN PESOS

00/100 M.N.)
VALUADOR:
Fabiola Gonzlez Hernndez
13
03-08
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-V-01/08/09
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Av. Jalalpa Mz. 7.

87
Calzada Jalalpa.
Alvaro Obregn.
01260.
Distrito Federal.
Fecha del avalo:
20 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
$903,489.00
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

PERITO VALUADOR:
Edgar Fernando Jimnez Lpez.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310284
Casa Habitacin.
Privado.
C. Benito Jimnez Meja.
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar el valor comercial.
Calle: Av. Jalalpa Mz. 7.
Nmero: 87
Colonia: Calzada Jalalpa.
Delegacin: Alvaro Obregn.
Cdigo Postal: 01260.
No se proporciono ste dato.

Habitacional.
Habitacional de 2 niveles del tipo medio.

USO DEL SUELO:
100%.
400 Media.
Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el
transito de vehiculos.
H2
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin, Importancia alta, En buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Tiendas de abarrotes, Escuelas, Iglesia, Peluquerias, Tortillerias,

Sealizacion de calles.
IV.- TERRENO.
Al Noreste con la calle
Escritura No. , Volumen,Notario
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Noreste
9.970
Propiedad Privada
COLINDANCIAS
Sureste
5.630
Calzada Jalalpa
Suroeste
9.790
Propiedad Privada
Noroeste
5.770
Lote 9
56.31 m2
La segunda
56.31 m2
56.31 m2

112.60
INDIVISO:
Con pendiente descendente, de forma regular.
NMERO DE FRENTES:
Urbana
400.00
COS Y CUS CALCULAR
No
VICENTE GUERRERO
HERMENEGILDO GALEANA
BALEDON
m2
100.000 %
M-7, LOTE 87
AV. JALALPA

USO ACTUAL:
El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un bao completo.
Mediano moderno
CASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD
T-1 TRES
52.31
35
T-2 TRES
12.00
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
VIDA TIL REMANENTE:
61
VIDA TOTAL:
70
Bueno
Bueno

CIMIENTOS:
Se supone es de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
ESTRUCTURA:
Muros de carga y Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
Con pretil, impermeabilizada
BARDAS:
No

Cemento-Arena, Yeso, Lambrin
Cemento-Arena
PLAFONES:
Tirol
LAMBRINES:
Si
PISOS:
Si
ESCALERAS:
De rampa con concreto armado
PINTURA:
Vinilica
c) CARPINTERA:
Los closets son de madera, una comoda y un mueble tipo ropero.
SANITARIAS:
Hay dos baos completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La
cocina es integral con dos muebles extras de lamina.
Oculta
Tubular
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Sencillo
h) CERRAJERA:
Del Pais
i) FACHADA:
Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al
centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco
de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones
grandes.
Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la
informacion proporcionada (escrituras)

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
LOMAS DE TARANGO
PROLONGACION 5 DE MAYO
3021
55-2755-0012
MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ
TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS
No.
1
CUENTA CON CISTERNA, SEMI AMUEBLADO

COLINAS DEL SUR
CALZADA DE LA ROMERIA
S/N
5688-0541
CENTURY 21
TIENE 65.35 M2 DE TERRENO Y 180 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 3 BAOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS.
UNIDAD STA. FE IMSS

5291-1908
KRK
TIENE 70 M2 DE TERRENO Y 120 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS, 2 NIVELES CONSTRUIDOS, COCINA
INTEGRAL.
AMPLIACION LAS AGUILAS
SERRANIA
5659-5831
MEJORES CASAS EN VENTA
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL
LOMAS DE TARANGO
5 DE MAYO
5520-5679
MA. EUGENIA CASTILLO
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
945,000.00
85.00
11,117.65
0.90
0.90
0.80
0.90
0.90
1.00
0.52
5,835.43
2,200,000.00
180.00
12,222.22
0.90
0.95
0.80
0.85
1.05
1.00
0.61
7,461.30
1,500,000.00
120.00
12,500.00
0.90
1.05
0.90
0.95
0.95
1.00
0.77
9,594.70
985,000.00
70.00
14,071.43
0.90
1.05
1.10
0.80
0.85
1.00
0.71
9,946.53
890,000.00
80.00
11,125.00
0.90
1.05
1.10
0.95
0.90
1.00
0.89
9,887.59
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
8,545.11
8,545.00
112.60
8,545.00
962,167.00
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
SANTA ROSA XOCHIAC
CACALOAC
5292-2128
ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENC
EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.
LAS AGUILAS
MINAS
110
1285-4460
ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA
EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE
COLINAS DEL SUR

CALLE 36
5370-8484
COLDWELL BANKER ARBOLEDA
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 8 Y 18 METROS DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE
TORRES DE POTRERO
JOSE MARIA MORELOS
29
5243-8973
STANZIA INMOBILIARIA
EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES
SANTA FE
VASCO DE QUIROGA
1526
5292-7256
DOLORES DELGADO ORTUO
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES
No.
1
2
3
4
5
OFERTA
Oferta
Sup.
5,790,400.00
1,250,000.00
1,400,000.00
1,650,000.00
IMPORTE
1.00
8,120.00
1,232.00
144.00
322.00
165.00
$/m
4,700.00
8,680.56
4,347.83
10,000.00
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.05
0.95
1.00
0.90
1.05
1.05
0.80
0.90
0.80
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
SUP.
OTRO
1.20
1.00
1.20
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.31
1.19
0.72
0.89
0.68
$/m
5,596.29
6,234.38
3,882.72
6,804.00
4,503.48
4,503.00
4,739.50
SUP. CONSTRUCCION
CRN
Fed
EDO. DE
CONSERVA
FRED
CNR
TERRENO
CONSTRUCCIO
N
TERRENO
$/M2
200.00
$6,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,780.00
8,120.00
$756,000.00
########
-$93.10
$5,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,150.00
1,232.00 $3,880,800.00 ########
-$1,526.62
2.00
$2,000,000.00
1,232.00
3.00
$1,250,000.00
144.00
144.00
########
4.00
$1,400,000.00
322.00
322.00
########
$4,347.83
5.00
$1,650,000.00
165.00
165.00
########
$10,000.00
$8,680.56
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia

Colonia
Calle
LOMAS DE TARANGO
AV. CENTENARIO
No.
No.
Telfono
Informante
5664-0505
PROYECSA INMOBILIARIA
TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES.
TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.
TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS.
CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS
TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS
LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN CALZ. DEL DESIERTO DE LOS LEONES
OLIVAR DE LOS PADRES
ALCANTARILLA
SAN CLEMENTE
4770
AV. TOLUCA
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
11,000.00
12,000.00
13,500.00
12,000.00
131.00
160.00
163.00
200.00
200.00
53.44
68.75
73.62
67.50
60.00
CIRCULO BIENES RAICES
5698-6468
CALZ. LAS AGUILAS
Oferta
J&C CONSULTORES
5135-5930
PRIVADA DE LOS CEDROS
No.
5605-9490
MARTINEZ BALLESTEROS
5595-3210
MINGO BIENES RAICES
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.00
1.05
1.00
1.05
1.05
0.85
1.10
0.90
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.95
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
0.62
0.94
0.69
0.65
$/m
55.55
42.60
69.07
46.75
38.78
50.55
51.00
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
AVALO No.
A-CH-V-01/08/09

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
12
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$9,000.00
0.9
0.8
1.0
0.72
$6,480.00
$6,480.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OC02 REJAS
Unidad
PZA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
1.00
EDAD
12
C.R.N.
$6,480.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,500.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$4,972.50
$4,972.50
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
4,972.50
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
11,452.50
INDIVISO %
TOTAL: $
11,452.50

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
4,503.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
56.31
4,503.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,503.00
253,563.93
SUMA (a): $
253,563.93
1.00
56.31
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
253,563.93
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
104.70
6,726.87
0.94
6,348.48
664,686.23
CASA HABITACIN
TOTAL
104.70
SUBTOTAL (b): $
664,686.23
SUBTOTAL (c): $
11,452.50

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
% DE
(a+b+c) $
929,702.66
253,563.93
PARTICIPACIN
664,686.23
11,452.50
1%
27%
Terr.
Const.
72%
Inst.
8879.681557

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
1%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
4%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
2.2857
1.2857
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.43%

TIPO
T2
DESTINO:
CASA HABITACION
SUPERFICIE: VALOR/m
104.70
RENTA MENS.
51.00
5,339.70
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
4,004.78
RENTA NETA ANUAL:
5,339.70
1,334.93
48,057.30
8.43%

P.U. $/M2.
570,171.36
#DIV/0!
AVALO No.
A-CH-V-01/08/09
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
962,000
69%
MERC.
FSICO
930,000
INGRESOS
570,000
63%
FSICO
100%
INGRESOS

$962,167.00
$929,702.66
$570,171.36
Valor Comparativo de mercado 30.00%

Valor Fsico o C.R.N. 60.00%
Valor de Capitalizacin de Rentas 10.00%
$288,650.10
$557,821.60
$57,017.14
$903,488.83

Se elimina la oferta No. 1 en terrenos ya que se encuentra fuera del mercado de este avaluo

VALOR COMERCIAL:
$903,489.00 (NOVECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS

00/100 M.N.)
VALUADOR:
INMUEBLE :
UBICACIN:
No1
PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
INMUEBLE :
UBICACIN:
No2
CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR
INMUEBLE :
UBICACIN:
No3
UNIDAD STA. FE IMSS
INMUEBLE :
UBICACIN:
No4
SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS
INMUEBLE :
UBICACIN:
No5
5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO
RENTA
UBICACIN:
No1
AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO
RENTA
UBICACIN:
No2
CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES
TETELPAN No. 4770
RENTA
UBICACIN:
No3
AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES
RENTA
UBICACIN:
No4
ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.
RENTA
UBICACIN:
No5
CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE
TERRENO
UBICACIN:
No1
CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC
TERRENO
UBICACIN:
No2
MINAS, COL. LAS AGUILAS
TERRENO
UBICACIN:
No3
CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR
TERRENO
UBICACIN:
No4
JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO
TERRENO
UBICACIN:
No5
VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.
INMUEBLE A VALUAR:
UBICACIN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALO No. LSA/NOR77/2009
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
CERRO DE LA MESA # 65
65
DR. JORGE JIMENEZ CANTU
TLALNEPANTLA
54190
ESTADO DE MEXICO
Fecha del avalo:
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO
$1,294,228.00

PASANTE
REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA
ESPECIALIDAD
INMUEBLES
REGISTRO DE LA :
2004310975
CASA HABITACION
PRIVADA
MANUEL ZAVALA VEGA
USO DEL AVALO:
PARA SU POSIBLE VENTA
PROPSITO DEL AVALO:
DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL
:
Calle: CERRO DE LA MESA # 65
Nmero: 65
Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU
Delegacin: TLALNEPANTLA
Cdigo Postal: 54190
Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO
11400030514682
11400030514682

HABITACIONAL
CASA HABITACION TIPO MEDIO DE 2 NIVELES
95%
MEDIA
ALTA POR TRANSITO VEHICULAR Y POR FABRICAS

ALEDAAS
HABITACIONAL
USO DEL SUELO:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE INSURGENTES NORTE, VIA MORELOS Y AUTOPISTA

MEXICO-PACHUCA
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
COMPLETOS
CUENTA CON BANCOS, CENTROS COMERCIALES,

ESCUELAS, PARQUES, ESCUELAS, PRINCIPALES
AVENIDAS, HOSPITALES Y DELEGACION
IV.- TERRENO.
CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE
CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA
CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NE
10.030
CON CALLE CERRO DE LA MESA
SE
30.640
CON LOTE 04
SO
10.060
CON LOTE 14
30.720
CON LOTE 02
307.32
m2
307.32
m2
307.32
m2
155.00
INDIVISO:
100.000
m2
%
NO
COLINDANCIAS
La segunda
PLANA DE FORMA IRREGULAR
NMERO DE FRENTES:
UNO
URBANAS
8191.28 HAB X KM2
COS= 0.7; CUS=430.25
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:REGLAMENTO DE CONSTRUCCION
NORTE
3


USO ACTUAL:
EL TERRENO DEL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN SEGUN LA CARTA DE USO DE

SUELO ES REGOSOL, ACOMPAADOS DE LITOOLES Y DE AFLORAMIENTO DE
ROCAS DE TEPETATE, ESTOS ULTIMOS SE CARACTERIZAN POR PRESENTAR CAPAS
HOMOGENEAS EN CONCORDANCIA CON LAS ROCAS QUE LOS SUBYACEN, EL USO
ACTUAL DE LA CONSTRUCCION ES DE CASA HABITACION DE 2 NIVELES CON
COCHERA Y UN PEQUEO JARDIN EN LA PARTE DE ATRAS DEL PATIO TRASERO EN
LA PLANTA BAJA SE TIENEN 2 BAOS, SALA COMEDOR Y LA COCINA, ADEMAS DE
UN CUARTO QUE SE OCUPA COMO BODEGA, EL LA PLANTA ALTA SE TIENEN 3
RECAMARAS CON BAO EN CADA CUARTO, Y EN LA AZOTEA SE TIENE EL CUARTO
DE LAVADO.
MEDIANO MODERNO
TIPO 1
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
30
VIDA TIL REMANENTE:
40
70
VIDA TOTAL:
NORMAL
REGULAR
UNA


CIMIENTOS:
Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de
1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el
sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho
por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de
3/8" a cada 20 cm.
ESTRUCTURA:
Murosde carga y marcos rigidos
MUROS:
De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5
acabado comn.
ENTREPISOS:
Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana
de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.
TECHOS:
De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15
cm. en ambos sentidos
AZOTEAS:
Formada por impermabilizacin a base de capas, en la capa superior, entrotado, relleno de

10 cm., losa de concreto, aplanado de yeso, tirol y pintura.
BARDAS:
De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento
arena 1:4.

De yeso en muros con yeso-cemento
Acabado fino en muros con mezcla cemento arena 1:4.
PLAFONES:
Tirol rstico en plafond a base de cemento blanco-cal-cero fino.
LAMBRINES:
De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente,
incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.
PISOS:
De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.
ESCALERAS:
De desarrollo de 0.7 m. de ancho y 16 escalones de ngulo y solera de 1/8x1 pulgada

soldados a alfardas de ngulo de 1/8 x 1 pulgada, con un barandal a base de dos
tubos de 1 pulgada de dimetro exterior, soportados a cada dos escalones con tubo de
90 cms. de altura, con aplicacin de primer anticorrosivo y acabado con pintura de
esmalte
PINTURA:
De esmalte 100 de la marca Comex, a dos manos,
c) CARPINTERA:
Closet de 2.20x2.40 m, con bastidor de pino forrado con triplay de caoba.
SANITARIAS:
Galeria Plaza de pedestal en color blanco ostion.
Oculta y con salidas normales.
Metalicas a base de solera, ngulo y perfiles tubulares de acero
HERRERA:
A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada
1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor
g) VIDRIERA:
Cristal claro de 4 mm. de espesor, sellado con silicon
h) CERRAJERA:
DE SOBREPONER MODELO 715, MARCA PHILLIPS
i) FACHADA:
Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con
amarillo.
Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de
concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos
sentidos
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
En nuestra vivienda se cuenta con servicios totales de agua, luz, telefonia, cable,
internet, ademas que las escuelas estan muy cercanas desde el nivel prescolar hasta
el nivel superior, a 3 calles existe un parque para hacer ejercicio, tiendas, y 3 lugares
para poder estacionar vehiculos, ademas de servicio de vecinos unidos para mayor
seguridad y alumbrado perfecto ya que es el predio de un costado de tiene un poste
de luz y esta perpendicular a la avenida principal. La unica desventaja es tener a un
costado las oficinal del pago del predio y agua ya que en dias de pago se saturan las
filas y llegan hasta la entrada de la vivienda.


Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
CIUDAD ORIENTE
ANDADOR KABUL
15
52542745
OLIVIA HERNANDEZ
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA
No.
1
INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.

VALLE DE ARAGON 3RA SECCION
VALLE DEL NAZAS
14
52555521
CENTURY 21 ORION
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 30 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO Y ESTA
UBICADO EN UNA ESQUINA.

JARDINES DE MORELOS
CIRCUITO MORELIA SUR
14
17221963697
LUIS EDUARDO BLANCO
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 5 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, SU
ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.

CIUDAD AZTECA
TOLLOCAN
23
27351826
MOISES MENDOZA
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 20 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO, COCINA
INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
FRANCISCO JAVIER GONZALES
VALLE DE GUADALUPE
57
5585748283
EDUARDO CAMPOS CRUZ
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
650,000.00
122.00
5,327.87
0.90
1.00
1.05
1.05
1.00
1.00
0.99
5,286.58
900,000.00
88.00
10,227.27
0.90
0.90
1.10
1.00
1.05
1.00
1.00
10,227.27
1,000,000.00
276.00
3,623.19
0.90
1.00
0.90
1.05
1.00
1.00
0.85
3,081.52
875,000.00
194.00
4,510.31
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
0.81
3,644.22
1,160,000.00
180.00
6,444.44
0.90
1.00
1.00
1.00
1.05
1.00
0.95
6,090.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
5,665.92
5,666.00
155.00
5,666.00
878,230.00


No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
SANTA CLARA
TOLTECAS
74-A
53422405
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
Informante
GUADALUPE ANGULO
SAN CARLOS
DIAGONAL 1
21
45972707
DILERI OLMEDO
SANTA CLARA
SANTA CLARA
S/N
52036210
ALEJANDRO MEYER
VILLA DE GUADALUPE
CALLE 76
S/N
55252045
OROBRAMA BIENES
ECATEPEC DE MORELOS
CENTRAL DE ABASTOS
S/N
56444470
LA CAMPANA INMOBILIARA
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984.00
Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87
$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.15
1.05
1.05
1.05
1.15
1.05
1.10
1.05
FORMA
SUP.
OTRO
1.05
1.15
1.00
1.10
1.10
1.00
1.05
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
1.00
0.80
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.26
1.31
1.08
1.26
0.95
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
$/m
4,142.15
2,629.94
3,794.12
4,585.71
3,048.19
3,640.02
3,640.00


No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
RC BIENES RAICES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
2
JARDINDES DE STA. CLARA
CALLE 9
218
56986468
MARTIN BALLESTEROS
DE 22 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
3
SAN AGUSTIN
SAN JUAN
175
57994284
YOSOL MARTINEZ
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES
BUENO, CUENTA CON CISTERNA.
4
VALLE DE ARAGON
OAXACA
25
57744440
ISACC PAREDES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIN.
5
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
RC BIENES RAICES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00
3,500.00
60.00
150.00
94.00
100.00
60.00
58.33
25.33
42.55
35.00
58.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.15
1.15
1.10
1.10
1.20
1.00
1.10
1.05
1.20
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
1.05
1.10
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.37
1.09
1.31
1.20
1.25
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
10
$/m
80.04
27.53
55.96
42.02
72.77
55.66
56.00

AVALO No.
LSA/NOR77/2009

p/c
EQUIPO DE LAVADO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,400.00
0.85
0.95
1.00
0.81
$5,168.00
$5,168.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
$5,168.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
CISTERNA
Unidad
PZA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
1.00
EDAD
20
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,500.00
0.90
0.80
1.00
0.72
$5,400.00
$5,400.00
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
70.00
EDAD
30.00
5,400.00
0.61
SUBTOTAL COMUNES: $
10,568.00
INDIVISO %
TOTAL: $
11
10,568.00


a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
3,640.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
307.32
3,640.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,640.00
1,118,641.89
SUMA (a): $
1,118,641.89
1.00
307.32
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,118,641.89
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
155.00
3,542.37
0.61
2,176.03
337,284.23
CASA HABITACIN
TOTAL
155.00
SUBTOTAL (b): $
337,284.23
SUBTOTAL (c): $
10,568.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 23%
1,118,641.89
1% 337,284.23
10,568.00
Terr.
Const.
76%
Inst.
9461.25237
12
(a+b+c) $
1,466,494.12

AVALO No.
LSA/NOR77/2009

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
calificacin
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
2.0000
4
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
5.1429
1.7143
1.5714
TASA RESULTANTE:
8.71%

TIPO
T-1
DESTINO:
C ASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
155.00
RENTA MENS.
56.00
8,680.00
155.00

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
6,683.60
RENTA NETA ANUAL:
1,996.40
80,203.20
8.71%

P.U. $/M2.
8,680.00
13
$5,937.84
920,364.59
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
878,000
FSICO
1,466,000
INGRESOS
920,000
MERC.
-5%
59%
INGRESOS
100%
Valor Comparativo de mercado $878,230.00

Valor Fsico o C.R.N. $1,466,494.12
Valor de Capitalizacin de Rentas $920,364.59
FSICO
PONDERAR
20%
70%
10%
PROMEDIO
$175,646.00
$1,026,545.88
$92,036.46
$1,294,228.34

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES
PORCENTAJES, PARA EL VALOR DE MARCADO EL 20 %, PARA EL VALOR FISICO UN PORCENTAJE DEL 70% Y PARA
EL VALOR DE RENTAS UN PORCENTAJE DE 10 %.

VALOR COMERCIAL:
$1,294,228.00 (UN MILLON DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS

VEINTIOCHO PESOS 00/100M.N.)
VALUADOR:
C. REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA
14
FOTOS DE OFERTAS EN VENTA

Colonia
Telfono
CIUDAD ORIENTE
52542745
Calle
No.
15
ANDADOR KABUL
Informante
OLIVIA HERNANDEZ
Colonia
Telfono
VALLE DE ARAGON 3RA SECCION
52555521
Calle
No.
14
VALLE DEL NAZAS

Informante
CENTURY 21 ORION
Colonia
Telfono
JARDINES DE MORELOS
17221963697
Calle
No.
14
CIRCUITO MORELIA SUR

Informante
LUIS EDUARDO BLANCO
Colonia
Telfono
CIUDAD AZTECA
27351826
Calle
No.
23
TOLLOCAN
Informante
MOISES MENDOZA
Colonia
Telfono
VALLE DE GUADALUPE
5585748283
Calle
FRANCISCO JAVIER GONZALES
Informante
EDUARDO CAMPOS CRUZ
15
No.
57
FOTOS DE OFERTAS DE TERRENOS

Colonia
Telfono
SANTA CLARA
53422405
Calle
No.
74-A
TOLTECAS
Informante
GUADALUPE ANGULO
Colonia
Telfono
SAN CARLOS
45972707
Calle
DIAGONAL 1
21
Informante
DILERI OLMEDO
Colonia
Telfono
SANTA CLARA
52036210
Calle
SANTA CLARA
S/N
Informante
ALEJANDRO MEYER
Colonia
Telfono
VILLA DE GUADALUPE
55252045
Calle
CALLE 76
S/N
Informante
OROBRAMA BIENES
Colonia
Telfono
ECATEPEC DE MORELOS
56444470
Calle
CENTRAL DE ABASTOS
Informante
LA CAMPANA INMOBILIARA
16
S/N
FOTOS DE OFERTAS EN RENTA

Colonia
Telfono
CONJUNTO AMERICA
57967908
Calle
No.
6
SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES
Colonia
Telfono
JARDINDES DE STA. CLARA
56986468
Calle
No.
218
CALLE 9
Informante
MARTIN BALLESTEROS
Colonia
Telfono
SAN AGUSTIN
57994284
Calle
No.
175
SAN JUAN
Informante
YOSOL MARTINEZ
Colonia
Telfono
VALLE DE ARAGON
57744440
Calle
No.
25
OAXACA
Informante
ISACC PAREDES
Colonia
Telfono
CONJUNTO AMERICA
57967908
Calle
SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES
17
No.
8
RECAMARA
PISO
LOSA Y MUROS
COCINA
BAO
BAO CON REGADERA
SALA
PUERTA DE RECAMARAS
CUARTO DE LAVADO
ESCALERAS P/AZOTEA
PUERTA DE ACCESO A COCINA
AZOTEA
VENTANALES Y JARDIN
18
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Martn Garca
Mz.34 Lt.27
19 de Septiembre
Ecatepec de Morelos
55055
Edo. de Mx.
Fecha del avalo:
19-ago-09
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO
VALOR COMERCIAL:
$941,487.61
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

PERITO VALUADOR:
Ing. Donovan Mario Mares Jimnez
ESPECIALIDAD
Ing. Civil
REGISTRO DE LA :
2004310064
CASA HABITACION
PRIVADO
ARTURO G. MARES GARCA
USO DEL AVALO:
VENTA
PROPSITO DEL AVALO:
CONOCER EL VALOR COMERCIAL
:
Calle: Martn Garca Mz.34 Lt.27
Nmero: Mz.34 Lt27

Colonia: 19 de Septiembre
Delegacin: Ecatepec de Morelos
Cdigo Postal: 55055
Entidad Federativa: Edo. De Mx.
521233
06003500012762

Habitacional de 2o orden
Casa habitacin del tipo moderno, desarroladas en uno y dos

niveles de calidad media.

USO DEL SUELO:
Altos niveles de ozono con regularidad y partculas en

suspensin.
Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente
como vialidades primarias y de acceso
LAS MISMAS:
principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad
de tipo secundario.
SERVICIOS PBLICOS:
Agua Potable, red de alcantarillado y drenaje, energa elctrica y

lnea telefnica.
Calles pavimentadas con asfalto, asi como banquetas y

guarniciones de concreto, escuelas, iglesias, mercado,
transporte pblico.
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
IV.- TERRENO.

La primera
ORIENTACIN
NORTE
DISTANCIA
8.000
COLINDANCIAS
Calle Martn Garca
SUR
8.000
Lote 30
ORIENTE
15.000
Lote 28
PONIENTE
15.000
Lote 26
120.00 m2

La segunda
120.00 m2
120.00 m2

210.00
INDIVISO:
m2
100.000 %
Predio urbano de forma regular con topografa sensiblemente plana.
NMERO DE FRENTES:
UNO
Paisaje urbano con calle de tipo medio
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.
NORTE
2004310064
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

HABITACIONAL Y COMERCIAL, CONSTUCCION DESARROLLADA EN DOS NIVELES QUE
CONSTAN DE LA SIGUIENTE DISTRIBUCION:
USO ACTUAL:
PLANTA BAJA: ACCESORIA, GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, BAO COMPLETO,

ESTUDIO, PATIO DE SERVICIO, ACCESORIA.
PLANTA ALTA: SALA, TRES RECAMARAS, BAO, CUARTO DE LAVADO.
TIPO 2: De econmica y popular calidad.
T-1=HB. B. Y HA. A.
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
19 AOS
VIDA TIL REMANENTE:
61 AOS
VIDA TOTAL:
80 AOS
BUENIO
ADECUADO
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EFICIENTE PARA SU USO Y DESTINO.

CIMIENTOS:
MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA:
DALAS, CASTILLOS, TRABES, COLUMNAS, CERRAMIENTOS, MUROS DE CARGA.
MUROS:
DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA
ENTREPISOS:
LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS CORTOS.
TECHOS:
LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO Y REFUERZO EN CLAROS CORTOS.
AZOTEAS:
IMPERMEABILIZADAS A BASE DE SELLADO ASFALTICO.
BARDAS:
DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA.

2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

APLANADOS EN PASTA EN MUROS DE PLANTA BAJA, YESO EN PLANTA ALTA Y

AZULEJO EN BAO.
MEZCLA FINA EN PLANTA BAJA Y SIN APLANADO EN PLANTA ALTA.
PLAFONES:
LOSAS CON APLANADO EN TIROL
LAMBRINES:
NO HAY
PISOS:
EN LOSETA DE GRANITO
ESCALERAS:
RAMPA CON ESCALONES DE CONCRETO Y ACABADOS EN LOSETA DE GRANITO

Y YESO
PINTURA:
VINILICA Y ESMALTE
c) CARPINTERA:
EN PINO
SANITARIAS:
BAJADAS Y DESAGES EN Fo. Y ALBAAL DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM.

DE DIAMETRO.
DE COLOR AZUL Y
RESPECTIVAMENTE
ENTUBADA OCULTA CON SALIDAS MINIMAS A BASE DE SPOT.
DE TUBULAR Y LAMINA GALVANIZADA
HERRERA:
DE TUBULAR
g) VIDRIERA:
MEDIO DOBLE Y OPACO EN BAO
h) CERRAJERA:
DE CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS
i) FACHADA:
ACABADO EN TABICON ROJO
DE
ECONOMICA
CALIDAD
MADERA
DE
PINO
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ESTRELLA
ARIES
19
57886465
RAUL MUCIO
GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAO COMPLETO, ESTUDIO
No.
1
CISTERNA 1100 LTS.

ESTRELLA
VENUS ESQ. AV. NEPTUNO
16
57559440
PEDRO SILVA
SALA, COMEDOR, COCINA, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO, ESTUDIO 4 RECAMARAS,
CISTERNA DE 7000 LTS.

19 DE SEP.
4 DE SEPTIEMBRE
S/N
58376366
LUIS MORALES
SALA COMEDOR, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 3 RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO.
JARDINES DE MORELOS
PLAYAS DE GUADALUPE
S/N
59588722
DAVID RIOS
GARAGE, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.
VALLE DE ARAGON 3A SEC.

VALLE DE CAZONES
4
51201756
ANTONIO PACHECO
TRES NIVELES, SALA, COMEDOR, GARAGE, ESTUDIO, 3 BAOS, 3 RECAMARAS, GARAGE PARA 2 AUTOS, CHIMENEA.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
780,000.00
125.00
6,240.00
0.90
1.10
0.95
1.10
1.10
0.95
1.08
6,746.09
1,300,000.00
335.64
3,873.20
0.90
0.85
0.80
1.00
1.20
0.95
0.70
2,702.25
1,100,000.00
350.00
3,142.86
0.90
0.95
0.80
0.90
0.90
0.95
0.53
1,654.21
900,000.00
110.00
8,181.82
0.90
0.95
0.90
0.95
1.15
1.00
0.84
6,878.28
1,000,000.00
260.00
3,846.15
0.90
0.90
0.90
0.95
1.00
1.00
0.69
2,663.65
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
4,128.90
4,129.00
210.00
4,129.00
867,090.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
CORDELES
ANA
S/N
24860402
ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.
Informante
LOURDES FLORES
19 DE SEP.
BARDA, CIMIENTOS.
12 DE SEPTIEMBRE
S/N
51476605
JUAN ANTONIO MORALES
19 DE SEP.
BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.
2 DE SEPITIEMBRE
S/N
58392770
LUZ MARIA DURON
VICENTE VILLADA
45.00 M DE CONSTRUCCION
CALLE 14
S/N
57427791
KARINA RAMIREZ
ARIES
57881200
LUIS ROMERO
ESTRELLA
5
BALDIO.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
130,000.00
350,000.00
290,000.00
250,000.00
360,000.00
Sup.
108.50
215.00
145.00
150.00
156.92
$/m
1,198.16
1,627.91
2,000.00
1,666.67
2,294.16
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
1.10
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.19
0.77
0.86
0.94
0.77
$/m
1,423.41
1,245.35
1,710.00
1,567.50
1,765.36
1,542.32
1,542.00
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
LLANO DE LOS BAEZ
AGUILAS
S/N
58384889
LUIS RIOS
SALA, COMEDOR, 2 BAOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, ESTUDIO, CUARTO DE LAVADO, TERRAZA.

2
19 DE SEP.
19 DE SEPTIEMBRE
S/N
24860521
EDGAR ALVAREZ
26
57832781
JESUS SANCHEZ
GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 RECAMARAS, BAO.

3
VALLE DE ARAGON 3A SEC.
VALLE DE TAPAJOZ
COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR
4
ESTRELLA
TAURO
18
57559414
FRANCISCO ZAVALA
ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,.
5
EL CHAMIZAL
AV. JOHN F. KENNEDY
S/N
53068686
ARMANDO FLORES
SALA-COMEDOR,BAO,2 RECAMARAS, COCINA, ZOTEGELA.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00
140.00
60.00
150.00
94.00
90.00
60.71
58.33
25.33
42.55
33.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
0.90
0.95
1.15
0.90
1.10
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.20
1.20
1.20
1.10
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.20
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.86
1.79
1.08
1.03
1.41
$/m
51.91
104.33
27.31
44.02
47.04
54.92
55.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

p/c
EQUIPO DE LAVADO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$3,500.00
0.95
0.90
1.00
0.86
$2,992.50
$2,992.50
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
EQUIPO DE BOMBEO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$1,800.00
0.8
0.8
0.8
0.51
$921.60
$921.60
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
REJAS
TERRAZA
JARDIN
COCINA INTEGRAL
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
$2,992.50
V.R.N.
$921.60
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
2.00
10
$6,000.00
0.90
0.80
1.00
0.72
$4,320.00
$8,640.00
PZA
1.00
15
$3,500.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$2,835.00
$2,835.00
PZA
1.00
15
$5,000.00
0.95
0.90
1.00
0.86
$4,275.00
$4,275.00
PZA
1.00
$9,500.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$9,500.00
$9,500.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
25,250.00
0.94
10
SUBTOTAL COMUNES: $
29,164.10
INDIVISO %
100
TOTAL: $
29,264.10
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
1,542.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
TOTAL
120.00
1,542.00
TOTAL:
120.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,542.00
185,040.00
SUMA (a): $
185,040.00
1.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
185,040.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
210.00
3,542.37
0.94
3,343.11
702,053.45
CASA HABITACIN
TOTAL
210.00
SUBTOTAL (b): $
702,053.45
SUBTOTAL (c): $
29,264.10

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
185,040.00
702,053.45
29,264.10
20%
(a+b+c) $
916,357.55
Terr.
Const.
77%
Inst.
4363.607402
11
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
ADECUADO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
2.2857
5.1429
TASA RESULTANTE:
8.43%

TIPO
T-1
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
210.00
TOTAL:
RENTA MENS.
55.00
11,550.00
210.00

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
8,893.50
RENTA NETA ANUAL:
2,656.50
106,722.00
8.43%

P.U. $/M2.
11,550.00
12
1,266,193.22
$6,029.49
2004310064

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
867,000
FSICO
916,000
INGRESOS
1,266,000
MERC.
-32%
-28%
INGRESOS
100%

FSICO
867,090.00
916,357.55
1,266,193.22
VCM=20%= $173,418.00
VF=70%= $641,450.29
VCR=10%= $126,619.32

Para laconclusin del valor comercial se hizo la ponderacin del 70% para el valor fisico, el 20% para el
valor comparativo de mercado y el 10% para el valor de capitalizacin de rentas.

VALOR COMERCIAL:
$941,487.61 (NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE

PESOS 61/100 M.N.)
VALUADOR:
ING. DONOVAN M. MARES
13
2004310064
INSTITUTO

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS

UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
INMUEBLE VALUADO

UNIDAD ZACATENCO

UNIDAD ZACATENCO
AVALO No. A-CH-001
Habitacin
DONDE LA
INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS
PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580

DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO
Fecha del avalo:
03-08
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$298,739.00
DONDE LA

AVALO No. A-CH-001 Habitacin

PERITO VALUADOR:
Esteban Javier Prez Soltero
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96010742
Casa habitacin.
Privada
C. Manuel Gonzlez Flores
USO DEL AVALO:
Para su posible venta.
PROPSITO DEL AVALO:
:
Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO
No se proporciono este dato.
No se proporciono este dato.

Habitacional.
Casas Habitacin de 2 y 3 niveles, tipo medio bajo.

80%
Alta.
Media (producida por vehculos automotriz)
Habitacional.
USO DEL SUELO:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin (regular), Av. Lpez Portillo (buena) y Av. Va
Morelos (malas condiciones)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
03-08
Abastecimiento de Agua Potable:
Mediante tomas domiciliarias
Alcantarillado:
Combinado
Red de electrificacin:
Mediante redes areas
Alumbrado Publico:
Luminarias, reflectores, candiles
Guarniciones:
Concreto Simple
Banquetas:
Concreto Simple
Vialidades:
8 mts aprox. de ancho
Pavimento:
Emulsin Asfltica
Parques y jardines, escuelas, iglesias, centros

comerciales, canchas deportivas, centro de salud,
bancos y vigilancia
OTROS SERVICIOS:
Red Telefnica:
Area
Gas :
L.P. en cilindros
Recoleccin de basura:
Pasa el camin
Vigilancia:
Privada
Seal de T.V.:
Televisin por cable
Transporte Urbano:
Microbs y Taxis
3
DONDE LA

IV.- TERRENO.
Al noroeste : Cerrada de la concordia
Al sureste: Independencia
Al noreste: Jurez Norte
Al suroeste: Hidalgo

Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
suroeste
4.07mts
con lotes 40 y 42
noreste
35.35mts
con calle Jurez norte
sureste
9.85mts
con lotes 37 y 39
noroeste
16.54mts
COLINDANCIAS
lote 35 cerrada de la concordia

55.69 m2
La segunda

INDIVISO:
55.69 m2
55.69 m2
53.21 m2
%
Plana, de forma regular
NMERO DE FRENTES:
Uno
Urbana
133.65m2 mximo de construccin
No existe
NORTE
03-08
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

Habitacin

Casa-Habitacin: en terreno de topografa plana de forma regular, desarrollada en dos niveles con la
siguiente distribucion: En planta baja: una cocina, sala comedor y patio de servicio, cisterna , una
escalera, garaje y escalera de servicio. En planta alta: 1 Recamara principal, 1 Recamara Secundaria
y 1 bao
USO ACTUAL:
Mediano moderno
TIPO 1:
TIPO 1: T-1
TIPO 1
CLASIFICACIN
SUP.
EDAD APROX.
T-1
DOS
55.69
20
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
20
VIDA TIL REMANENTE:
40
VIDA TOTAL:
60
Buena
Mala
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una la casa habitacin

CIMIENTOS:
Se supone losa de cimentacin (balsa o plataforma)
ESTRUCTURA:
A base de marcos y muros de carga con refuerzos horizontales y verticales
MUROS:
Tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor
ENTREPISOS:
Losa de concreto armado de 10 cm. de espesor
TECHOS:
Horizontales, dos aguas
AZOTEAS:
Enladrillado e Impermeabilizada
BARDAS:
De tabique ligero a muros medianeros
03-08
VIDA TIL VIDA REMANENTE

60
40
DONDE LA


Aplanados a base de yeso y aplicacin de pintura vinlica en sala-comedor, recamaras,

rea de escaleras, cocina y bao estn aplanados de mortero (cemento, arena y cal) y
recubierto con azulejo.
A base de mortero y aplicacin de pintura vinlica
PLAFONES:
Aplanado de yeso con aplicacin de pintura vinlica
LAMBRINES:
No existen
PISOS:
Son de concreto y recubiertos con loseta cermica en planta baja y bao y en recamaras
con loseta vinlica
ESCALERAS:
Rampa de concreto armado con escalones pulidos a grano fino de mrmol
PINTURA:
Vinlica en general
No se cuenta con este tipo de acabado
c) CARPINTERA:
Puertas de recamaras y bao
SANITARIAS:
Hidrulicas: ocultas con ramaleo de tubera de cobre

Sanitaria : a base de PVC sanitario; al exterior con tubera de albaal
W.C., lavabo y tarja y barra hecha de concreto y recubierta de loseta
Ocultas y completas con salidas normales
Puertas: de madera y cancelara de fierro

Ventanas: cancelara de fierro en totalidad de la casa
HERRERA:
Protecciones en ventanas y puertas de fierro
g) VIDRIERA:
Cristal esmerilado en puertas y cristal translucido en ventanas de 4mm de espesor
h) CERRAJERA:
En recamaras a base de chapas de bola
i) FACHADA:
A base de mortero y aplicacin de pintura vinlica, existen ventanas de cancelara de fierro

con geometra regular
reas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y saln de eventos
03-08
DONDE LA

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
consideraciones que afecten al inmueble para bien o par mal
03-08
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

Habitacin

No.
IN1
Colonia
Calle
Fraccionamiento Villa del Real
Privada Fabriano Mza. 8
Telfono
Informante
(55) 59-35-16-18
Century 21 Enlace
IN2
Las Americas
Simn Bolvar
(55) 41-97-49-75
Bandn Haro
IN3
Villa de las Flores
Cda. Tollocan
(55) 53-70-84-84
IN4
Los Hroes Coacalco II
Mza. 40
(55) 55-14-01-06
Gan Edn Inmobiliaria
IN5
Los Hroes Tecamac I
56-01-42-04
Grupo Vive
No.
Oferta
Sup.
No.
Lte. 3
Lte. 7
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
350,000.00
51.00
6,862.75
0.90
1.05
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
6,161.03
460,000.00
60.00
7,666.67
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
0.90
0.73
5,604.53
400,000.00
62.00
6,451.61
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
1.00
0.81
5,240.32
440,000.00
62.00
7,096.77
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.86
6,067.74
350,000.00
62.00
5,645.16
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.86
4,826.61
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
5,580.05
5,580.00
53.21
5,580.00
296,911.80
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

Habitacin

No.
T1
Colonia
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico
T2
Telfono
(55) 55-25-20-45
Informante
Orobrama Bienes Races , S.A. de C.V.
Teyahualco
Fraccionamiento el membrillo
Se encuentra en Tultepec Edo. de Mxico
(55) 41-68-20-95
INARMEX
T3
San pablo de las Salina

fraccionamiento la esperanza
Se encuentra en Tultitlan Edo. de Mxico
(55) 13-24-01-35
Grupo Inmobiliario Industrial de Mxico
T4
San Carlos
Diagonal 1 Mza 1
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico
45-97-27-07
Lic. Dileri Olmedo Rosales
T5
No.
1
2
3
4
5
3ra. Cerrada de toltecas lote 7A
Oferta
350,000.00
260,000.00
220,000.00
290,000.00
412,500.00
Sup.
96.00
204.00
80.00
145.00
125.00
Calle
calle 76
No.
Sta. Clara Coatitla
$/m
3,645.83
1,274.51
2,750.00
2,000.00
3,300.00
7A
Ma. Guadalupe Angulo
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.10
1.00
1.20
1.10
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.78
0.95
0.72
0.79
0.72
$/m
2,835.00
1,211.29
1,980.00
1,584.00
2,376.00
1,997.26
1,997.00
1,591.76
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

Habitacin

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
R1
Hacienda de cuautitlan
Hacienda del Nogal Mza 13 lte 20
140
(55) 52-60-16-64
Administracion Amsterdam
R2
Hacienda de cuautitlan
Hacienda de las arboledas
(55) 53-70-84-84
Colwelld Banker Arboleda
R3
Los Heroes Tecamac I
Calle bosque de Francia lote 2
130
(55) 52-60-16-64
Administracion Amsterdam
R4
Villa de las flores 2da. Seccion
Dalias
224
(55) 55-11-01-33
Anpro Inmobiliaria
R5
Jardines de Sta. Clara
Calle 9
218
044-55-19-27-89-38
Sr. Salvador Carbo
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
2,000.00
3,500.00
2,000.00
3,000.00
3,800.00
55.00
99.00
55.00
100.00
150.00
36.36
35.35
36.36
30.00
25.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.10
1.10
1.00
1.10
0.95
0.80
1.00
0.80
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
0.95
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
0.87
0.94
0.68
0.81
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
32.49
30.80
34.20
20.52
20.59
27.72
28.00
AVALO No. A-CH-001
Habitacin
DONDE LA


p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Escalera Metlica
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
10
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,500.00
0.8
0.8
1.0
0.64
$4,160.00
$4,160.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
Bardas
Cisterna
Cocina hecha en obra
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4,160.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
$6,708.82
m2
23.23
$320.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$288.80
pza
1.00
$5,500.00
0.90
0.95
1.00
0.86
$4,702.50
$4,702.50
pza
1.00
$15,000.00
1.00
0.95
1.00
0.95
$14,250.00
$14,250.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA TIL
80.00
EDAD
5.00
25,661.32
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
29,821.32
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
29,821.32
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

Habitacin

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
1,997.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
55.69
1,591.76
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,591.76
88,645.38
SUMA (a): $
88,645.38
1.00
55.69
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
88,645.38
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
55.69
4,800.00
0.80
3,840.00
213,849.60
CASA HABITACIN
TOTAL
55.69
SUBTOTAL (b): $
213,849.60
SUBTOTAL (c): $
29,821.32

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
9%
88,645.38
213,849.60
29,821.32 27%
Terr.
Const.
64%
Inst.
5967.252657
03-08
12
(a+b+c) $
332,316.30
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA
Habitacin


VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
calificacin
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
10.43%

TIPO
T-1
DESTINO:
Habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
55.69
RENTA MENS.
28.00
1,559.32
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
1,200.68
RENTA NETA ANUAL:
358.64
14,408.12
10.43%

P.U. $/M2.
03-08
1,559.32
13
#DIV/0!
138,160.02
DONDE LA

AVALO No. A-CH-001
Habitacin
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
297,000
115%
MERC.
FSICO
332,000
141%
FSICO
INGRESOS
138,000
100%
INGRESOS

296,911.80
332,316.30
138,160.02
VALOR PONDERADO
40% $118,764.72
50% $166,158.15
10% $13,816.00
$298,738.87

EL VALOR COMERCIAL ES EL VALOR PONDERADO DEL ANLISIS DEL VALOR DE MERCADO CONSIDERANDO EL 40%,
EL VALOR FSICO 50% Y EL VALOR DE CAPITALIZACIN 10% DNDONOS COMO RESULTADO VALOR COMERCIAL

VALOR COMERCIAL:
$298,739.00
(DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS

00/100 M.N.)
VALUADOR:
Prez Soltero Esteban Javier
03-08
14
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

FOTOS INMUEBLE A VALUAR
INMUEBLE A VALUAR
COCINA
RECAMARA
SALA
COMEDOR
BAO
Habitacin
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES
(IN 1) FACHADA
(IN 1) SALA COMEDOR
(IN 2) FACHADA
(IN 2) RECAMARA
(IN 3) FACHADA
(IN 3) SALA COMEDOR
Habitacin
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES
(IN 4) FACHADA
(IN 4) SALA COMEDOR
(IN 5) FACHADA
Habitacin
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

FOTOS MERCADO TERRENOS SIMILARES
(T1) TERRENO
(T2) TERRENO
(T3) TERRENO
(T4) TERRENO
(T5) TERRENO
Habitacin
AVALO No. A-CH-001
DONDE LA

FOTOS MERCADO RENTA SIMILARES
(R1) FACHADA
(R2) FACHADA
(R3) FACHADA
(R4) FACHADA
(R5) FACHADA
Habitacin
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
Calle: Huitzilin
Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
Fecha del avalo: 20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL: $1,504,343.00
Alejandro Raya Aguilar

1
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01

PERITO VALUADOR: C. Alejandro Raya Aguilar
ESPECIALIDAD: En inmuebles
REGISTRO DE LA:2004310831
INMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Martha H. Gonzalz Jimenz
USO DEL AVALO: Para su posible venta
PROPSITO DEL AVALO: Determinar su valor comercial
:
Calle: Huitzilin
Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 050985040000
NMERO DE CUENTA DE AGUA: 16-51-818-513-01-000-4

CLASIFICACIN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 3 niveles, tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 98%
DENSIDAD DE POBLACIN: Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Contaminacion visual por pancartas y autos abandonados
USO DEL SUELO: Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISM AS: Av. Aquiles Serdan, Av. 16 de Septiembre y Av. El Rosario
SERVICIOS PBLICOS: Servicios publicos basicos completos

EQUIPAMIENTO URBANO: Escualas primarias y jardin de nios, Mercado, Complejo comercial, Banco, Iglasias, Parques,
sealizacion en calles

2
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle
Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste.
Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro
Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
Lote 14 y lote 4
NW
14.200
SW
10.000
Calle Huitzilin
NE
14.200
Lote 5 y lote 6
SE
10.000
Lote 12
m2
142.00
La segunda
142.00 m 2
142.00 m 2
162.00 m 2
100.000 %
INDIVISO:
Plano a nivel de banqueta de forma regular
NMERO DE FRENTES:
Un frente
CARACTERSTICAS PANORMICAS: Urbano

93.000
COS= 0.53CUS= 1.58
NORTE

3
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
V.- DESCRIPCIN DEL INMUEB LE.

USO ACTUAL: Inm ueble desplantado sobre terreno de topogr afia plana de form a regular con uso
habitacional, el inm ueble consta de tres niveles ; la distribucion general del inm ueble es la siguiente:
estacionam iento con espacio para 2 vehiculos, zona de lavado, cocina, com edor, sala, tres recam aras 1.5
baos y cuarto de servicio en azotea
TIPOS DE CONSTRUCCIN: Mediano m oderno
C L A SIFI C A C ION
H05-5
T-1
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
22 aos
VIDA TIL REMANENTE:
68 aos
VIDA TOTAL:
90 aos
Bueno
Bueno

CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con refuerzos de concreto armado
ESTRUCTURA: A base de m uros de carga, castillos y trabes de co ncreto arm ado
MUROS: A base de tabique de cemento arena

ENTREPISOS: Losa de concreto armado en claros cortos
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Con pretil, enladrillado y entortado
BARDAS: Tabiques y aplanado

4
SUPERFICIE
162.00
EDAD
22
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
APLANADOS INTERIORES: Yeso
APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena
PLAFONES: Tirol
LAMBRINES: Azulejo
PISOS: Cemento pulido
ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen
c) CARPINTERA: Puertas de madera con marco y closts

SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA: Muebles de bao de ceramica ac abado vidriado y tarja de fregadero de lamina
e) INSTALACIONES ELCTRICAS: Cable de cobre con ais lante plastico u interruptor de seguridad
f) PUERTAS Y VENTANERA: Puertas de madera con marco y ventanas de aluminio anodizado.
HERRERA: Porton de acceso a base de tubular y lamina de a cero y ventanas de aluminio anodizado
g) VIDRIERA: Vidrios templado en ventanas
h) CERRAJERA: Cerradura de seguridad en porton de acces o y chapa simple en puerta principal
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica
Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y jardin

5
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de v aluacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor
se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
Este enfoque considera el valor presente de los
ENFOQUE DE INGRESOS:
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de
la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, c on un plazo razonable de exposicin, donde ambas
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

1.-INFORMACION Y ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD PROPORCIONADOS POR EL
PROPIETARIO DEL MISMO:
a) Escritura de propiedad.
b) Plano de la construccion
e) Boleta de agua
d) Boleta Predial
2.- PARA EL VALOR DE REPOSICION NUEVO SE TOMO EL ESPECIFICADO EN LAS

TABLAS DE LA TESORERIA CORRESPONDIENTE AL TIPO DE CONSTRUCCION Y AL
NUMERO DE NIVELES

6
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01

No.
1
Colonia
Calle
Prados de Coyoacan
Eridano
No.
53
Telfono
Inform ante
044 55 32 24 04 31
Mara Romo
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento

2
Canal Imperial
Insurgentes
(55) 55 94 41 39
S/N
Patricia Gonzlez

3
Presidentes Amp. 1a sec.
Tomas Wilson
(55) 52 35 61 77
17
Century 21 Elite

4
Laboratoristas
Benito Jurez
(55) 52 35 61 77
Century 21 Elite

5
Prados de Coyoacan
Ofiuco
(55) 55 13 10 10
S/N
Rayo verde - A seso res Inmo viliario s
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baos y 2 lugares para estacionamiento
No.
1
2
3
4
5
Oferta
2,650,000.00
1,300,000.00
1,300,000.00
2,500,000.00
2,800,000.00
Sup.
Factores de Hom ologacin
$/m
160.00 16,562.50
162.00 8,024.69
156.00 8,333.33
180.00 13,888.89
170.00 16,470.59
NEG.
UB IC.
SUP .
CA LID.
EDO. CONS.
EDA D
FRe
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
1.10
0.95
0.90
1.00
1.00
1.10
1.15
1.10
0.90
1.15
1.05
0.85
0.80
0.90
1.10
1.10
0.90
0.95
0.95
0.90
0.95
1.00
0.95
0.62
1.18
1.19
0.75
0.64
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
$/m
10,323.32
9,455.88
9,957.54
10,447.03
10,595.56
10,155.87
10,156.00
162.00
10,156.00
1,645,272.00
Nego ciaci n Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado , as co mo el co rredo r de valo r
Superficie
En funci n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado
Calidad
Es el facto que co nsidera las diferencias entre la o ferta y el inmueble a valuar, relacio nado co n el tipo y calidad de co nstrucci n.
Edo . Co ns.
Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado .
Uso del suelo Co nsidera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia
Co nsidera las difefencias que exiten entre la co lo nio a do nde se ubica el inm ueble y las co lo nias de las o fertas
Edad
Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

7
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01

No.
1
No.
Colonia
Calle
Telfono
Inform ante
San Bartolom Xicomulco
Tehuisco
(55) 55 39 95 07
Javier Morales Arias
S/N
Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
Huayatla
(55) 56 03 71 81
Rent a house Inmobiliaries
S/N
Gardenia
Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
Exhacienda buenavista
044 55 19 49 49 81
Yolanda Granados Ortega
Santa Rosa Xochiac
30
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
(55) 57 86 06 25
Cuahutemoc
VBW Bienes Raices S.A. de C.V.
San Pedro
S/N
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle
Insurgentes
Las Peas
(55) 51 71 70 09
11
Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina
No.
1
2
3
4
5
Oferta
125,000.00
240,000.00
255,000.00
589,000.00
660,000.00
Sup.
145.00
120.00
150.00
150.00
110.00
$/m
862.07
2,000.00
1,700.00
3,926.67
6,000.00
RE/MAX Unlimited

NEG.
UB IC .
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.20
1.15
1.05
0.80
1.20
1.10
1.20
1.10
0.90
FORM A
SUP .
U. DE S.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.96
0.80
1.00
1.10
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.30
1.31
1.18
0.80
0.57
Nego ciaci n
Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado
Zo na:
Califica el ento rno de la o ferta vs. el inmueble valuado , as co mo el co rredo r de valo r
Fo rma :
Es el resultado de calificar la irregularidad de la o ferta respecto al inmueble valuado
Superficie
En funci n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado
Uso del Suelo Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia
Co nsidera las diferencias en el tipo de co lo nia entre el inmueble a valuar y las o fertas

8
$/m
1,117.24
2,613.60
2,005.83
3,134.80
3,421.44
2,458.58
2,459.00
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01

No.
C o l o nia
C all e
Lo s Olivo s
M ar de la crisis
T elf o no
I nf o r mant e
(55)32 24 39 68
Katya Orquin Cuellar
No.
44

2
Lo mas de las A guilas
Grullas
Century 21Co nfo rt
(55) 56 68 12 22
S/N
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baos y 2 lugares para estacionamiento

3
Santa Ursula Co apa
San Go nzalo
Century 21Hermes
(55) 15 57 50 66

4
San P edro de lo s pino s
Calle 13
P atricia Zuiga
(55) 55 63 13 14
S/N

5
Cuajimalpa
Co ahuila
(55) 52 57 37 37
S/N
M &M Inmo biliario s
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
10,000.00
12,000.00
13,000.00
10,000.00
13,000.00
160.00
165.00
167.00
165.00
167.00
62.50
72.73
77.84
60.61
77.84

NEG.
UB IC .
SUP .
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
0.95
1.05
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.95
CA LID.
Edo Cons
EDA D
0.95
1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
0.95
1.00
0.95
1.10
1.10
0.95
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
0.90
0.81
1.03
0.77
$/m
64.81
65.29
63.23
62.54
60.07
63.19
63.00
0.10
0.90
Nego ciaci n
Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado
Superficie
Este facto r califica la superficie de la o ferta co n respecto al inmueble valuado .
Calidad
Es el facto que co nsidera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relaci n al tipo y calidad de co nstrucci n.
Edo . Co ns
Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado
Uso de suelo
Co lo nia
Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co nsidera las diferencias que existen entre la co lo nia do nde se ubica el inmueble y las co lo nias de las o fertas
Edad
Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

9
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C .R .N .
( unit a rio )
FACTOR DE DEM RITO

Cons.
Edad
Otro
FRe
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
P A R C IA L
SUMA
p/c
EA09 COCINA INTEGRAL

EA10 EQUIPO DE BOMBEO
Unidad
Cantidad
EDAD
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
V .R .N .
Cons.
Edad
Otro
FRe
( unit a rio )
P A R C IA L
FACTOR DE DEM RITO
PZ A
10
$10 ,0 0 0 .0 0
0.95
0.9
1.0
0 .8 6
$ 8 ,5 5 0 .0 0
$ 8 ,5 5 0 .0 0
PZA
$ 3 ,0 0 0 .0 0
0.90
0.9
1.0
0 .8 1
$ 2 ,4 3 0 .0 0
$ 2 ,4 3 0 .0 0
SUMA $ 10 ,9 8 0 .0 0
p/c
OC03 PATIOS O ANDADORES

OC06 JARDIN
OC10 CISTERNA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad EDAD
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
V .R .N .
Cons.
Edad
Otro
FRe
( unit a rio )
P A R C IA L
$ 19 ,3 3 7 .2 4
FACTOR DE DEM RITO
m2
72.00
22
$ 394.96
0.85
0.80
1.00
0 .6 8
$ 2 6 8 .5 7
m2
5.00
22
$ 250.00
0.90
0.80
1.00
0 .72
$ 18 0 .0 0
$ 9 0 0 .0 0
m3
3.00
22
$ 6,500.00
0.90
0.80
1.00
0 .72
$ 4 ,6 8 0 .0 0
$ 14 ,0 4 0 .0 0
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
22.00
34,277.24
0.78

SUBTOTAL COMUNES: $
45,257.24
INDIVISO %
TOTAL: $

10
45,257.24
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01

a) DEL TERRENO:
142 M2.
LOTE TIPO
2,459.00
$/m
TERRENO

F R A C C I N
TOTAL:
S UP E R F IC IE :
V A LO R UN IT .
$ / m
142.00
2,459.00
C O E F IC IE N T E
M O T IV O C O E F IC IE N T E
V A LO R
UN IT A R IO
R E S ULT A N T E
1.00
142.00
IN D IV IS O
V A LO R
P A R C IA L: $
2,459.00
349,178.00
SUMA (a): $
349,178.00
100.00%
SUBTOTAL $
349,178.00
T IP O :
US O o D E S T IN O D E
R EA
V .R .N .
F A C T OR D E
V .N .R .
V A LO R
LA S C O N S T R UC C IO N E S
( unit a rio )
D E M R IT O
( unit a rio )
P A R C IA L: $
162.00
8,819.96
0.78
6,879.57
1,114,490.15
CASA HABITACIN
TOTAL
162.00
SUBTOTAL (b): $
1,114,490.15
SUBTOTAL (c): $
45,257.24

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA 3%
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
74%
23%
349,178.00
1,114,490.15
45,257.24
VALOR FSICO o V.N.R. : (a+b+c) $

Terr.
Const.
Inst.

11
1,508,925.39
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01

VACOS
4%
ADM N.
3.00%
IM P. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ M ANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

C ON C EP T O
7%
8%
9%
10 %
11%
12 %
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
M A S DE 60
V ID A T IL R E M A N E N T E
M A S DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERM INA DA
calificaci n
EST A D O D E C ON SER V.
NUEVA
M UY B UENO
B UENO
REGULA R
M A LO
RUINOSO
REGULA R
DEFICIENTE
M A LO
Terr = Co nst.
Terr > Co nst
Terr > Co nst
HA STA 3-1
M A YOR 3-1
E D A D ( a o s )
calificaci n
calificaci n
1
M UY B UENO
P R OYEC T O
B UENO
A DECUA DO
calificaci n
R E L. S UP . ( T E R R / C O N S T )
Co nst > Terr
Co nst > Terr
Co nst > Terr
M A YOR 3-1
HA STA 3-1
HA STA 2-1
calificaci n
US O D E L IN M UE B LE
CA SA
EDIF. P ROD.
DEP TO/CA SA OFNA /LOCA L
OFNA /LOCA L
B ODEGA /
IN M UE B LE
UNIF.
HA B -COM .
CONDOM INIO CONDOM INIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
calificaci n
C LA S IF . Z O N A
calificaci n
2o . ORDEN
3er ORDEN
P ROL. SERV.COM . P ro ll. SERV/INC.
SUM A CA LIF.
CA P ITA LIZA CIN
1.0000
TA SA S P A RCIA LES
1.0000
6
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
7.7143
TASA RESULTANTE:
8.71%

TIPO
DESTINO:
T-1
CASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
162.00
RENTA MENS.
63.00
10,206.00
162.00

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
7,654.50
RENTA NETA ANUAL:
10,206.00
2,551.50
91,854.00
8.71%

12
1,054,062.30
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC. 1,645,000
56%
1,645,272.00
FSICO 1,509,000
43%
INGRESOS
1,508,925.39
INGRESOS 1,054,000
100%
FSICO
Valor de Capitalizacin de Rentas 1,054,062.30
VALOR PONDERADO
VALOR DE MERCADO
30.00%
$493,581.60
60.00%
$905,355.23
10.00%
$105,406.23
VALOR PONDERADO
$1,504,343.06

EL VALOR COMERCIAL SE CONSIDERO CON LA PONDERACION DE LOS TRES VALORES, DANDOLE UN PORCENTAJE DEL 60% AL
VALOR FISICO YA QUE ES EL VALOR DE MAYOR IMPORTANCIA DEBIDO A QUE SE TRATA DE UNA CASA HABITACION; EL 30% DEL
VALOR DE MERCADO Y 10% AL VALOR DE CAPITALIZACION

VALOR COMERCIAL:
$1,504,343.00
(UN MILLON QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y

TRES PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
C. Alejandro Raya Aguilar

13
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
FACHADA PRINCIPAL
SALA
COMEDOR
COCINA

14
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
RECAMARA PRINCIPAL
RECAMARA 1
RECAMARA 2

15
BAO
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
CUARTO DE TV
ESCALERA
ESTUDIO
JARDIN

16
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
OFERTAS EN VENTA
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5

17
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
TERRENOS
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5

18
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
OFERTAS EN RENTA
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5

19
Ennia Yuksabelly Avalos

AVALO No.
AVALO DE INMUEBLE.
FOTO DEL INMUEBLE
DELFIN
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
251
DEL MAR
TLAHUAC
13270
DISTRITO FEDERAL
Fecha del avalo:

17/08/2009
VALOR COMERCIAL:
(Un Milln Trescientos Cincuenta mil pesos 00/100 m.n.)
08-09
$1,350,000.00
ENNIA YUKSABELLY AVALOS
AVALO No. 1

PERITO VALUADOR:
ENNIA YUKSABELLY RIVERA LPEZ
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
Casa habitacion
PRIVADA
MARIA DEL CARMEN ISLAS CHAVEZ
USO DEL AVALO:
Venta
PROPSITO DEL AVALO:
Estimar el Valor Comercial
Calle: DELFIN
Nmero: 251
Colonia: DEL MAR
Delegacin: TLAHUAC
Cdigo Postal: 13270
Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL
157-474-09-000 6

HABITACION POPULAR
CASA HABITACION DE 2 NIVELES
90%
NORMAL
CONTAMINACION
PRODUCIDA
COMBUSTION INTERNA
HABITACIONAL DE 2 NIVELES
USO DEL SUELO:
POR
VEHICULOS
DE
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE VIA PRINCIPAL PERIFERICO SUR,SECUNDARIA CANAL DE

GARAY Y COMO CALLES DE TERCER ORDEN PIRAA Y ALETA
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
COMPLETOS
PARQUES Y JARDINES, IGLESIAS, MERCADOS Y CANCHAS

DEPORTIVAS
08-09
AVALO No. 1
IV.- TERRENO.
ESCRITURAS DE NOTARIO No. 5. EN CUAUTITLAN ESTADO DE

MEXICO
Se trata de terreno de las cual se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORESTE
DISTANCIA
20.00
COLINDANCIAS
LOTE SEIS
SURESTE
7.95
CON CALLE DELFIN
SUROESTE
20.00
LOTE DIEZ
NOROESTE
8.75
LOTE VEINTE
166.00
m2
177.00
m2
100.000 %
INDIVISO:
Terreno sensiblemente plano, de forma rectangular
NMERO DE FRENTES:
Uno
Urbanas
200 HAB/Ha
NINGUNA
08-09
AVALO No. 1

Casa habitacin, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribucin. En planta baja:
accesos peatonal y a estacionamiento, sala, comedor, cocina, estudio, bao y patio trasero
con escalera ala azotea, escalera de acceso a la planta alta y estacionamieto cubierto para
un auto. En planta alta: tres recamaras dos baos completos y espacio para sala de TV,
terraza. En la azotea: se encuentran dos cuartos de servicio uno de ellos con bao completo.
USO ACTUAL:
TIPO 1: Casa habitacin
H02-3
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
15 aos
VIDA TIL REMANENTE:
70 aos
VIDA TOTAL:
85 aos
MUY BUENO
EXCELENTE
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: TODA LA CASA

CIMIENTOS:
SE SUPONE ZAPATAS CORRIDAS DE MAMPOSTERIA
ESTRUCTURA:
MARCOS Y MUROS DE CARGA, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO
MUROS:
TABIQUE ROJO RECOSIDO, ESPESOR DE 15 CM CON TIROL PLANCHADO
ENTREPISOS:
LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEOS Y MEDIANOS
TECHOS:
LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEOS HORIZONTALES
AZOTEAS:
CON PRETIL DE 60 CM DE ALTURA DE TABIQUE ROJO CON REPELLADO Y PENDIENTE

DEL 2%
BARDAS:
MEDIANERAS DE TABIQUE ROJO CON 2.5 M DE ALTURA CON ACABADOS
08-09
AVALO No. 1

TIROL PLANCHADO BLANCO CON EXCEPCION DE LOS BAOS Y COCINA

DONDE ESTAN RECUBIERTOS DE AZULEJO
REPELLADO
PLAFONES:
NO
LAMBRINES:
NO
PISOS:
TIPO MARMOL VERDE ESMERALDA
ESCALERAS:
ESTRUCTURA DE METAL CON ESCALONES DE CONCRETO
PINTURA:
VINILICA BLANCA
NO
c) CARPINTERA:
PUERTAS DE TAMBOR CON MARCO DE MADERA
SANITARIAS:
REDES OCULTAS CON MOBILIARIO DE BUENA CALIDAD EN COLIRES VERDE,

GRIS Y BLANCO, CANCELERIA EN NEGRO Y GRIS. CUENTA CON DOS
CALENTADORES DE 4O LT QUE FUNCIONAN CON GAS LP.
LAS INSTALACIONES SON OCULTAS Y COMPLETAS, CON SALIDAS EN MUROS,

LA ILUMINACION ES DE TIPO DIRECTA
LA VENTANERIA ES DE ALUMINIO NEGRO Y CON PROTECCIONES SENCILLAS
HERRERA:
SENCILLA
g) VIDRIERA:
VIDRIO AHUMADO DE 5MM DE ESPESOR
h) CERRAJERA:
BUENA CALIDAD PHILLIPS
i) FACHADA:
REVESTIMIENTO DE CONCRETO LANZADO
08-09
AVALO No. 1
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
08-09
AVALO No. 1

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
DEL MAR
CHARAL
134
56-05-33-54
SR MEJIA
########### 300 M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION DOS NIVELES AMPLIO, TRES RECAMARAS, DOS TERRAZAS Y COCHERA AMPLIA
RECIEN REMODELADA.
2
$575,000.00 150 M TERRENO, 120 M DE CONSTRUCCION, PATIO Y JARDIN
No.
1
MIGUEL HIDALGO
DEODATO
S/N
5518862639
EDUARDO GARZA
5515749221
SRA. CAZARES
########### 130 M TERRENO, 155 M CONSTRUCCON, AMPLIO ESTACIONAMIENTO.
SAN JUAN IXTAYOPA
CAMINO REAL TETELCO
S/N
########### 670M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION, AMPLIO JARDIN Y ESTACIONAMIENTO.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,350,000.00
200.00
6,750.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
575,000.00
120.00
4,791.67
0.90
1.00
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
6,075.00
4,791.67
1,600,000.00
155.00
10,322.58
0.90
1.00
0.90
1.10
0.90
1.00
1.10
11,354.84
1,600,000.00
200.00
8,000.00
0.80
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.10
8,800.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
7,755.38
7,755.00
177.00
7,755.00
1,372,635.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
08-09
AVALO No. 1

No.
1
Colonia
Calle
No.
ZAPOTITLA
CAMINO REAL TLALTENCO
S/N
############ 20000 M, TODOS LOS SERVICIOS, BARDEADO. USO 2608-7601. ODI: 703
2
$120,000.00
POTRERO DE SN LUIS
ACUESCOMATL
S/N
220 M, FACILIDADES CON EL 40% DE ANTICIPO A PAGAR EN 2 AOS.
Telfono
26089171
Informante
GILBERTO GARCIA
56-76-24-80
EDUARDO ZAVALA ROSAS
56742480
SERGIO CARILLO
3
$416,000.00
260 M, EN ESQUINA Y ESCRITURADO
4
$2,200,000.00 800 M, ZONA CENTRICA CERCA DE LA DELEGACION TLAHUAC.
SN. FCO. CULHUACAN
EJIDO DE SANTA ANA
S/N
$1,280,000.00 250M PAGO DE CONTADO
No.
1
2
3
4
5
Oferta
23,000,000.00
120,000.00
416,000.00
2,200,000.00
455,000.00
Sup.
$/m
20,000.00
200.00
260.00
800.00
57.00
1,150.00
600.00
1,600.00
2,750.00
7,982.46
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
1.10
1.20
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
Fac. UC.
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.96
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.09
1.10
1.10
1.15
1.10
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
08-09
$/m
1,252.35
660.00
1,760.00
3,168.00
8,780.70
3,124.21
3,124.00
AVALO No. 1

No.
Colonia
Calle
No.
DEL MAR
MARLIN
234
Telfono
Informante
SR. ROBLES
$3,000.00
DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA
$2,300.00
DOS RECAMARAS, 1 BAO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA
$6,500.00
TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV
$4,000.00
TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS
$4,000.00
TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS
DEL MAR
DELFIN
DEL MAR
121
LISA
DEL MAR
231
LA TURBA
DEL MAR
SRA. GONZALES
SR. BERMUDEZ
112
LA TURBA
JORGE ALCANTARA
123
YOLANDA MARTINEZ
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,000.00
2,300.00
6,500.00
4,000.00
4,000.00
95.00
85.00
290.00
155.00
150.00
31.58
27.06
22.41
25.81
26.67
NEG.
UBIC.
SUP.
1.10
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.21
0.90
1.08
0.90
0.90
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
08-09
$/m
38.21
24.35
24.21
23.23
24.00
26.80
27.00
AVALO No. 1

p/c
SISTEMA BOMBEO AGUA
Unidad
PZA
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$2,500.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$2,500.00
$2,500.00
EDAD
10
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
V.R.N.
EDAD
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
$2,500.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
CISTERNA
COCINA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
PZA
1.00
10
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
PZA
1.00
10
$6,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$6,000.00
$6,000.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
18,000.00
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
20,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $
08-09
10
20,500.00
AVALO No. 1

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
3,124.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
166.00
3,124.00
TOTAL:
166.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,124.00
518,584.00
SUMA (a): $
518,584.00
1.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
518,584.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
5,200.00
0.94
4,907.50
868,627.50
CASA HABITACIN
177.00
TOTAL
177.00
SUBTOTAL (b): $
868,627.50
SUBTOTAL (c): $
20,500.00

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
% DE PARTICIPACIN
518,584.00
868,627.50
20,500.00
1%
37%
Terr.
Const.
62%
% a Nmeros Redondos
terreno
62.00%
construccin
37.00%
instalaciones
1.00%
100.00%
Inst.
7953.172316
08-09
11
(a+b+c) $
1,407,711.50
AVALO No. 1

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
4.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
27.00%

CONCEPTO
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
7%
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
1.5714
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.43%

TIPO
T-1
DESTINO:
CASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
166.00
RENTA MENS.
27.00
4,482.00
166.00

TOTAL DEDUCCIONES:
27.00%
RENTA NETA MENSUAL:
3,271.86
RENTA NETA ANUAL:
1,210.14
39,262.32
8.43%

P.U. $/M2.
08-09
4,482.00
12
$2,806.17
465,824.14
AVALO No. 1
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,373,000
FSICO
1,408,000
INGRESOS
466,000
195%
202%
MERC.
100%
Valor Comparativo de mercado $1,372,635.00

Valor Fsico o C.R.N. $1,407,711.50
Valor de Capitalizacin de Rentas $465,824.14
FSICO
INGRESOS
EN N.R
$1,343,078.88
$1,350,000.00

EL VALOR COMERCIAL QUE SE OBTUVO ES UNA PONDERACION ENTRE EL VALOR DE MERCADO, EL VALOR FISICO
Y EL VALOR DE CAPITALIZACION CONSIDERANDO PARA EL PRIMERO UN 50%, EL SEGUNDO UN 45% Y EL TERCERO
UN 5%, POR ELLO SE DA EL VALOR DE SIG.

Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al: 17 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
$1,350,000.00 (UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
ENNIA YUKSABELLY RIVERA LPEZ
08-09
13
08-09
FACHADA
BAO PLANTA BAJA
SALA
ESTUDIO
GARAGE 1 AUTO
ESCALERAS
PATIO SERVICIO
COCINA
14
AVALO No. 1
RECAMARA PRINCIPAL
BAO RECAMARA PRINCIPAL
CUARTOS DE SERVICIO
08-09
15
AVALO No. 1
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
Expropiacin Petrolera.
23 interior 1.
U.CTM Atzacoalco.
Gustavo A. Madero.
07090
Distrito Federal.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,006,046.80
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES

RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
AVALO No. CERF-001-09

Csar Eduardo Rodrguez Flores.
PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
Departamento Dplex
En condominio
C. Rafael Flores Carmona.
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
:
Calle: Expropiacin Petrolera.
Nmero: 23 interior 1.
Colonia: U.CTM Atzacoalco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 07090
05284611038-8
27-68-632-698-25-000-1

Casas Habitacin y Departamento Dplex tipo medio.
100%
Alta
Contaminacin auditiva moderada por causa de vehculos

pesados, poca de contaminacin de smog ya que existen reas
verdes
USO DEL SUELO:
H2/29/106
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS AV. Perifrico en condiciones aceptables para el transito vehicular,
Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problema
MISMAS:
d l
i
h
i A C
i
l
l
SERVICIOS PBLICOS:
Completo.
Lneas del metro 6,4,3, bancos, centros comerciales, escuelas,

parques, transporte publico, gran variedad de comercios, salones
de fiestas, hospitales, templos, restaurantes.

IV.- TERRENO.
AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR
REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA

La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
ESTE
1.050
COLINDANCIAS
AREAS VERDES
OESTE
1.500
CASA HABITACION
NORTE
2.000
PATIO DE ACCESO A CASAs DUPLEX.
SUR
1.500
ANDADOR EXPROPIACION PETROLERA

135.00 m2

La segunda
135.00 m2
135.00 m2

106.84 m2
24.450 %
INDIVISO:
Plana
NMERO DE FRENTES:
Dos
Urbana
250 hab/ha
1.4
H2/29/106
USO DE SUELO
COS
71%
CUS
1.420
Ninguno
NORTE

AVALO No.
CERF-001-09

USO ACTUAL: EL INMUEBLE ACTUALMENTE EL DUEO LO UTILIZA PARA RENTARLO PERO EL OBJETO DEL AVALUO ES PARA
CALCULAR SU VALOR COMERCIAL Y VENDERLO A LA FAMILIA QUE RENTA EL INMUEBLE EN LA ACTUALIDAD
TIPO
UNO
CLASIFICACION:
CUATRO
SUPERFICIE
70 MTS
EDAD
30 AOS
TIPO
DOS
CLASIFICACION:
CINCO
SUPERFICIE
36.84MTS
EDAD
10 AOS
TIPO 1
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
50
VIDA TIL REMANENTE:
30
VIDA TOTAL:
80
NORMAL
BUENO
UNO
TIPO DOS
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
10
VIDA TIL REMANENTE:
80
VIDA TOTAL:
90
NORMAL
BUENO
UNO

CIMIENTOS:
ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA:
MUROS DE CARGA Y MARCOS RIGIDOS
MUROS:
TABIQUE ROJO RECOCIDO
ENTREPISOS:
CONCRETO ARMADO
TECHOS:
CONCRETO ARMADO
AZOTEAS:
NINGUNO
BARDAS:
BLOCK

TIROL PLANCHADO, APLANADO DE YESO EN RECAMARAS Y AZULEJO EN COCINA Y BAO
ACABADO DE CEMENTO ARENA MORTERO CON PINTURA VINILICA
PLAFONES:
DE CONCRETO ARMADO CON TIROL PLANCHADO DE RECUBRIMIENTO
LAMBRINES:
DE AZULEJOP EN BAO
PISOS:
DE LOSETA VINILICA
ESCALERAS:
NINGUNO
PINTURA:
VINILICA
NINGUNO
c) CARPINTERA:
CUENTA CON CLOSETS DE MADERA EN LAS 3 RECAMARAS, ASI COMO LA

PUERTA EN PRINCIPAL, DE RECAMARAS, DE COCINA, DE PATIO DELANTERO,
ALACENA DE COCINA, VENTANERIA DE SALA SON HECHAS DE MADERA
SANITARIAS:
TUBERIA DE FIERRO FUNDIDO
CUENTA CON LAS INSTALACIONES BASICAS WC, LABAMANOS Y REGADERAS
CUENTA CON 9 APAGADORES, 15 ENCHUFES Y 10 SOCKETS
PUERTAS DE MADERA EN CUARTOS Y PUERTA PRINCIPAL, PUERTAS DE

ALUMINIO EN PATIO DE SERVICIO. VENTANAS DE MADERA EN SALA Y
VENTANAS DE ALUMINIO EN RECAMARAS, BAO Y PATIOS
HERRERA:
PROTECCIONES EN RECAMARAS Y EN PUERTA DE ACCESO
g) VIDRIERA:
CRISTAL DE 5MM EN VIDRIERIA EN GENERAL
h) CERRAJERA:
CHAPAS, PERILLAS, PASADORES DE HIERRO
i) FACHADA:
ACABADO A BASE DE CEMENTO ARENA

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.

VII a) CONSIDERACIONES PRELIMINARES

1.- El dueo del inmueble proporciono la documentacion requerida para realizar el avaludo los cuales constan de:
ESCRITURAS
BOLETA PREDIAL
PLANOS
RECIBO DEL AGUA
2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda
3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en
terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes:
UNIDAD CTM CULHUACAN
LA ESCALERA
SAN PEDRO EL CHICO
ARAGON
GRANJAS MODERNAS
SANTA MARIA LA RIBERA
DOCTORES
XALOSTOC
UNIDAD CTM AZCAPOTZALCO
UNIDAD CTM RISCO
4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del
mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la
zona

AVALO No.
CERF-001-09

Colonia
No.
1
Calle
DM NACIONAL
CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL
DEPARTAMENTO DE EXCELENTE UBICACIN CON TODOS LOS SERVICIOS
No.
23
Telfono
Informante
399
LA ESCALERA
AV. MIGUEL BERNAR
DEPARTAMENTO CON BUENA UBICACIN EN AV PRINCIPAL CON CENTROS COMERCIALES CERCANOS, TRANSPORTE PUBLICO Y TODOS LOS SERVICIOS
ARAGON
ALBERTO HERRERA
34
SAN PEDRO EL CHICO
NORTE 84-A
6536
GRANJAS MODERNAS
FAISAN
25
No.
Oferta
Sup.
$/m
$/m
EDO.
CONS.
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
FSP
FRe
680,000.00
65.00
10,461.54
0.90
1.00
1.05
0.85
1.00
0.95
0.76
7,983.07
930,000.00
95.00
9,789.47
0.90
0.95
1.10
0.90
1.00
1.00
0.85
8,286.30
985,000.00
103.00
9,563.11
0.90
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.89
8,520.73
1,049,900.00
105.00
9,999.05
0.90
1.00
1.00
0.85
1.20
1.00
0.92
9,179.13
1,100,000.00
93.75
11,733.33
0.90
0.95
1.10
0.90
1.00
0.95
0.80
9,435.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
FSP
Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales
Uso
Colonia

8,680.86
8,681.00
106.84
8,681.00
927,478.04
AVALO No.
CERF-001-09

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Vale de san lorenzo
Ro fuerte
57382652
12
EXCELENTE TERRENO,BUENA UBICACION.CUENTA CON UN FRENTE DE 10M2 Y UN FONDO DE 15M2.PRECIO NEGOCIABLE.CONOZCALO
Santa maria la ribera
61564356
Manuel carpio
56
BUENA OPORTUNIDAD!!!EXCELENTE TERRENO CON CASA PARA DEMOLER,MUY BUENA UBICACION,CERCA
INTERIOR,INSURGENTES,EJE 1 ALZATE.IDEAL PARA DESARROLLO PEQUEO YA QUE CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS
Blvd. Popocateptl
Pirules
17264893
49
Doctores
Doctor Erazo
18273839
92
TERRENO IDEAL PARA USO HABITACIONAL, RODEADO DE VARIOS DESARROLLOS HABITACIONALES
Villa de guadalupe xalostoc

EXCELETE BALDIO
No.
1
2
3
4
5
Oferta
750,000.00
900,000.00
829,999.00
1,060,000.00
350,000.00
Sup.
150.00
115.00
198.00
146.00
96.00
calle 76
$/m
5,000.00
7,826.09
4,191.91
7,260.27
3,645.83
287
CIRCUITO
23678645
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.10
1.05
1.10
1.00
1.05
1.05
1.00
1.05
1.00
0.95
0.90
1.05
0.95
1.00
SUP.
F.S.P.
1.00
1.10
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
1.03
0.99
0.94
0.90
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
FSP
Colonia
DEL

$/m
5,184.51
8,053.87
4,159.43
6,811.22
3,281.25
4,208.39
4,208.00
AVALO No.
CERF-001-09

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Acueducto de guadalupe
Residencial acueducto
98
57643564
Informante
BONITO DEPTO, TIENE 2 NIVELES Y SE ENCUENTRA EN EL 3ER PISO. TIENE ACABADOS EN MADERA Y LOS PISOS SON DE DUELA.
2
ORIGINALMENTE ERAN 3 RECS Y SE AMPLIO 1 Y QUEDARON 2

Rinc. Sn Rafael
San Juan de Aragon
439
57154253
Excelente departamento en planta baja, con jardn propio, de 36 m2, muy bien ubicado, cerca de zona comercial y metro martn carrera, a un costado de la
3
clnica 23 del imss.

C.T.M. Culhuacan
Andador 3 de cafetales
76
56787876
23
57837373
24
57143040
En P.B. , totalmente remodelado, excelentes condiciosnes.Buena ubicacin.

4
Nonoalco Tlatelolco
Guerrero Edif 1
Muy bonito, pisos de parquet, amplia estancia, muy cntrico

5
C.T.M. Atzacoalco
Reparto Agrario
Departamento bonito con 3 recamaras y un bao
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
6,000.00
5,000.00
4,000.00
4,200.00
3,000.00
98.00
60.00
58.00
80.00
80.00
61.22
83.33
68.97
52.50
37.50
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
0.95
1.00
CALID.
Edo Cons
F.S.P
0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.94
1.09
0.86
0.90
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
FSP
Colonia

$/m
49.73
77.96
75.10
44.89
33.75
56.29
56.00
AVALO No.
CERF-001-09

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
BARDAS
COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
M2
13.45
10 AOS
$45.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$45.00
$605.25
PZA
1.00
10 AOS
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
SUMA: $
12,605.25
735,721.91
SUBTOTAL COMUNES: $
12,605.25
INDIVISO %
24.45%
TOTAL: $
3,081.98
0.94

AVALO No.
CERF-001-09

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
#REF!
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
135.00
4,208.00
MOTIVO COEFICIENTE
COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,208.00
568,080.00
SUMA (a): $
568,080.00
1.00
135.00
INDIVISO
VALOR
24.45%
SUBTOTAL $
138,895.56
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
CASA DUPLEX
70.00
5,919.12
0.94
5,586.17
391,031.87
CASA DUPLEX
36.84
5,919.12
0.94
5,586.17
205,794.48
TOTAL
106.84
SUBTOTAL (b): $
596,826.35
SUBTOTAL (c): $
3,081.98

% DE PARTICIPACIN
0%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
51%
568,080.00
49%
596,826.35
3,081.98
(a+b+c) $
Terr.
Const.
Inst.
10932.12592

1,167,988.33
AVALO No.
CERF-001-09

VACOS
3%
ADMN.
IMP. PREDIAL
1%
ENERG. ELC.
SERV. DE AGUA
2%
SEGUROS

3.00%
I.S.R
OTROS
CONS/ MANT
TOTAL DEDUCCIONES :
9.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
ADECUADO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
3er ORDEN
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
5.1429
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.29%

TIPO
T-1
T-2
DESTINO:
CASA DUPLEX
SUPERFICIE: VALOR/m
70.00
56.00
36.84
CASA DUPLEX
TOTAL:
RENTA MENS.
3,920.00
56.00
2,063.04
106.84

TOTAL DEDUCCIONES:
RENTA NETA MENSUAL:
9.00%
5,444.57
RENTA NETA ANUAL:
5,983.04
538.47
65,334.80
8.29%

P.U. $/M2.
$7,380.41

788,523.41
AVALO No.
CERF-001-09
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC.
927,000
FSICO
1,168,000
48%
INGRESOS
INGRESOS
789,000
100%
FSICO
17%

927,478.04
1,167,988.33
788,523.41
PONDERADO
$
927,478.04
1,167,988.33
788,523.41
20.00%
50.00%
30.00%
VALOR COMERCIAL

El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los tres analisis con los siguientes porcentajes para el valor comparativo de
mercado se tomo el 20%, el valor fisico el 50% y el valor de capitalizacion de rentas el 30%

VALOR COMERCIAL:
$1,006,046.80 UN MILLON SEIS MIL CUARENA Y SEIS PESOS 80/100 M.N
VALUADOR:
CESAR EDUARDO RODRIGEZ FLORES

185,495.61
583,994.17
236,557.02
1,006,046.80
ESTUDIO DE MERCADO
TERRENOS EN VENTA
RENTA DE DEPRATAMENTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS
RIO FUERTE , VALLE DE SAN LORENZO
RESIDENCIAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE
CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL, DM NACIONAL, DISTRITO FEDERAL
SAN JUAN DE ARAGON, RINC DE SAN RAFEL
AV. MIGUEL BERNARD 399, LA ESCALERA, DISTRITO FEDERAL
BLV. POPOCATEPETL , PIRULES
CTM CULHUACAN
ALBERTO HERRERA, ARAGON, DISTRITO FEDERAL
DOCTOR ERAZO DOCTORES
NONOALCO TLATELOLCO
FAISAN, GRANJAS MODERNAS DISTRITO FEDERAL
VILLA DE GUADALUPE XALOSTOC
CTM ATZACOALCO
NORTE 84-A 6536, SAN PEDRO EL CHICO DISTRITO FEDERAL
MANUEL CARPIO, SANTA MARIA LA RIBERA

FOTOS DEL INMUEBLE
SALA
COMEDOR
RECAMARA 1
RECAMARA 2
RECAMARA 3
BAO
PATIO DELANTERO
PATIO TRASERO

AVALO No.
COT.09.01
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Guadalupe Victoria
111
Loma Bonita
Nezahualcoyotl
57940
Estado de mxico.
Fecha del avalo:
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,192,378.09
REPORTE FOTOGRFICO
AVALO No. COT.09.01

PERITO VALUADOR:
Ruiz Ceballos Eduardo
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
20092208
Casa habitacin.
Privada.
C. Francisco Ruiz Jimenez
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Valor comercial.
Calle: Guadalupe Victoria
Nmero: 111
Colonia: Loma Bonita
Municipio: Nezahualcoyotl
Cdigo Postal: 57940
4545645.00
234353.00

Habitacin.
Casas habitacin de dos niveles tipo medio.
95%.
Media.
Existen problemas de encharcamiento
USO DEL SUELO:
HB2
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de
250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Escuela primaria, kinder, mercado,, transporte pblico, iglesia, sealizacin en

calles.
AVALO No. COT.09.01
IV.- TERRENO.
Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustn de Iturbide al oriente, calle Vicente
Guerreo al poniente
Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORTE
DISTANCIA
20.000
LOTE 28
COLINDANCIAS
SUR
20.000
LOTE 30
ORIENTE
10.000
LOTE 11
PONIENTE
10.000
CALLE GUADALUPE VICTORIA
200.00
m2
200.00
m2
200.00
m2
197.00
m2
100.00 %

La segunda
INDIVISO:
Topogrfia de forma irregular
NMERO DE FRENTES:
un frente
Urbana.
19,324hab/km2
2.10
NORTE
AVALO No. COT.09.01

USO ACTUAL: CASA-HABITACIN DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIN CON 4 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO,
SALA-COMEDOR, COCINA, VESTIBULO, DOS RECAMARAS Y BAO COMPLETO EN PLANTA BAJA, EN PLANTA ALTA
5 RECAMARAS Y BAO COMPLETO
Mediano moderno
TIPO 4
H02
T-1 Construccin casa completa 1985
NMERO DE NIVELES:

T-2 Ningn nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.
EDAD APROXIMADA:
Superficie
Edad
T-1
T-2
Clasificaicon
4
98 m2
30
98 m2
10
T-1
T-2
50
VIDA TIL REMANENTE:

50
total tabla de la tesoreria
VIDA TOTAL:
80
T-1
T-2
60
Bueno
Bueno
una

CIMIENTOS:
cimentacin de mamposteria y trabes de desplante.
ESTRUCTURA:
castillos y trabes de concreto
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos.
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
AVALO No. COT.09.01

Aplanado cemento arena acabado fino con pintura vinilica
Aplanado cemento arena acabado rustico con pintura vinilica
PLAFONES:
Yeso con pintrura viniles en estancia, cocina y recamaras 1er. Nivel

Tablaroca con pintura vinilica en recamras 2do. Nivel
LAMBRINES:
PISOS:
Cemento pulido
ESCALERAS:
PINTURA:
vinilica
Ninguno
c) CARPINTERA:
Puertas
SANITARIAS:
Toma de agua, drenaje
w.c. lavabos
Ocultas con poliducto
Ventanas de aluminio de 3" en recamras y cristal de 6mm.
HERRERA:
Ventanas y puerta de acceso principal
g) VIDRIERA:
vidrio de 6mm.
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.
AVALO No. COT.09.01
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad

Solo se cuenta con planos arquitectonicos proporcionados por el cliente
Se realizo un inspeccin fisica del inmueble el cual no presenta fallas estructurales ni asentamientos diferenciales
Se tomo el indice de costos parmetricos proporcionados por bimsa
El municipio de nezahualcoyotl clasifica al inmuebe como HB2
El inmueble no presente gravamenes
Vicios ocultos no son posibles detectarlos
Se da como verdadera la superficie en base al titulo de propiedad y la inspeccin fisca
AVALO No.
COT.09.01
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
metropolitana 2a. Seccin

Av. Texcoco
382
Casa con planta baja y dos niveles de construccin y 30 aos de antigedad
Benito Jurez
Farolito
132
15468574
Casa en dos niveles cuenta con 3 baos completos y 15 aos de antigedad
Antonio Ros
Porvenir Nezahualcoyotl
11
123
15468574
Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baos completos y 22 aos de antigedad
Antonio Ros
Metropolitana 2a. Seccin

Torre latinoamericana
Casa de dos niveles con 1.5 baos y 8 aos de antigedad
Metropolitana 2a. Seccin

Angel de la independencia
39
42062420
Elas Caldern Reyes
Casa con dos nieveles, dos cajones de estacionamiento, 5 baos completos y 20 aos de antigedad
59
Metros cubicos
56344067
Emma Ros Rivera
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
$/m
EDO.
CONS.
EDAD
FRe
3,875,000.00
590.00
6,567.80
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
1.15
0.88
5,812.01
1,300,000.00
200.00
6,500.00
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
0.77
5,001.75
1,600,000.00
355.00
4,507.04
0.90
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
0.77
3,468.17
1,690,000.00
235.00
7,191.49
0.90
1.00
1.00
1.20
1.00
0.90
0.97
6,990.13
2,950,000.00
350.00
8,428.57
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
0.77
6,485.79
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
5,552.00
197.00
SUBTOTAL:
5,552.00
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
5,551.57
1,093,744.00
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
Av. Texococo # 358 col. Metropolitana 2da. seccin. Mpo. de

Nezahualcoyotl
REPORTE FOTOGRFICO
Callle Farolito # 132 coll. Benito Jurez Mpo. de Nezahualcoyotl
10
REPORTE FOTOGRFICO
Calle 11,esq. con calle Iztaccihuatl, col. el Porvenir Mpo. de

Nezahualyotl
11
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Torre Latinoamericana #59. col. Metropolitana 2da. seccin

Mpo. de Nezahualcoyotl
12
REPORTE FOTOGRFICO
13
AVALO No.
COT.09.01

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
vicente villada
Lindavista
25
Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su rea
bosques de aragn
bosques de kenia
69
Excelente ubicacin en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa
Jurez Pantitlan
Oaxaca
39
24551166
Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construcccin
Maravillas
Trece
48
10546554
Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construccin de mala calidad
Century 21
Vicente Villada
Av. Carmelo Perez
155
22241630
Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega
Kren Boda
No.
1
2
3
4
5
Oferta
1,050,000.00
2,700,000.00
850,000.00
900,000.00
1,100,000.00
Sup.
215.00
300.00
232.00
204.00
215.00
$/m
4,883.72
9,000.00
3,663.79
4,411.76
5,116.28
Hector Rodrguez
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.80
0.90
1.00
0.90
0.85
1.00
0.90
0.95
1.00
FORMA
SUP.
COL.
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.69
0.46
0.73
0.77
0.77
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
14
$/m
3,362.44
4,147.20
2,670.91
3,394.85
3,936.98
3,502.48
3,502.00
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Lindavista, col. Vicente Villada. Mpo. de Nezahualcoyotl
15
REPORTE FOTOGRFICO
Bosques de Kenia # 69 col. Bosques de Aragon Mpo. de

Nezahualcoyotl
Av. Carmelo Prez #155 col. Vivente Villada Mpo. de Nezahualcoyotl
16
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Oaxaca #39 col. Jurez Pantitlan Mpo.de Nezahualcoyotl
17
REPORTE FOTOGRFICO
Calle 13 #48 col. Maravillas Mpo. de Nezahualcoyotl
18
AVALO No. COT.09.01

Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
Jardinez de Santa clara

nueve
218
56986468
Salvador Carb
Casa de dos niveles, terreno de 91 m 2 con 22 aos de edad, cocina integral , 3 recamaras y 2.5 baos
Paseo de San Agustin 2a. Seccin

San Juan
175
57994284
Yosoy Consultores S.R.L. de C.V.
Casa de dos niveles, terreno de 110m2, 35 aos de edad, 2 cajones de estacionamiento, cocina integral, 2 recamaras y 1
bao
Vicente Guerrero
Casimiro del Valle
55110133
Anpro inmobiliaria
Casa de dos niveles con 2 cajones de estacionamiento, 2 baos con 20 aos de antigedad
Estrella Culhuacn
Bienes Nacionales
8
56033434
Century 21 Felix & Asociados
Casa de dos niveles de construccin,dos recamaras, dos y medio baos, dos cajones de estacionamiento, 25 aos de
antiguedad
Mauritania
Lomas Estrella
10
56597777
Maricela Camarillo
Casa de dos niveles de construccin, tres recamaras, dos baos, un cajn de estacionamiento, 25 aos de antiguedad
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,800.00
4,000.00
4,000.00
7,500.00
9,500.00
150.00
94.00
80.00
150.00
180.00
25.33
42.55
50.00
50.00
52.78
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.20
1.20
1.10
1.10
0.95
0.95
0.95
0.90
0.90
Edo Cons
0.95
0.95
0.95
1.00
1.00
FRe
1.00
0.89
1.00
0.97
1.00
0.97
1.00
0.89
1.00
0.89
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
OTRO
0.10
0.90
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
19
$/m
22.63
41.48
48.74
44.55
47.03
40.88
41.00
REPORTE FOTOGRFICO
Calle 9 # 318 col. Jardines de Santa Clara Mpo. de Ecatepec de

Morelos
20
REPORTE FOTOGRFICO
San Juan # 175 col. Nuevo Paseo de San Agustn Mpo. de

Ecatepec de Morelos
21
REPORTE FOTOGRFICO
Calle casimiro del Valle, col. vicente Guerreo Del.Iztapalapa
22
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Bienes Nacionaes #8 col. Estrella Culhuacn Del. Iztapalapa
23
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Mauritania # 10,col. Lomas Estrella Del. Iztapalapa
24
AVALO No.
COT.09.01

p/c
Unidad
Cantidad
CIISTERNA
pza
cisterna de 23 m3
102,239.48
EDAD
10
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$6,000.00
$6,000.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
BOMBA CENTRIFUGA
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
10
V.R.N.
$6,000.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$5,500.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$4,455.00
$4,455.00
FACTOR DE DEMRITO
14840.11
SUMA
p/c
BARDA DE COLINDANCIA
Unidad
ML
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
15.00
EDAD
20
V.R.N.
$4,455.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$380.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$290.70
$4,360.50
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
4,360.50
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
14,815.50
INDIVISO %
TOTAL: $
25
14,815.50
AVALO No.
COT.09.01

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
3,502.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
UNICA
200.00
3,502.00
TOTAL:
200.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,502.00
700,400.00
SUMA (a): $
700,400.00
intermedio
1.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
700,400.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
197.00
4,000.00
0.80
3,200.00
630,400.00
CASA HABITACIN
TOTAL
197.00
SUBTOTAL (b): $
630,400.00
SUBTOTAL (c): $
14,815.50

% DE PARTICIPACIN
1%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
47%
Const.
Inst.
700,400.00
630,400.00
14,815.50

Terr.
52%
Const.
Inst.
6830.535533
26
(a+b+c) $
1,345,615.50
AVALO No.
COT.09.01

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
ADECUADO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.86%

TIPO
T-1
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
197.00
TOTAL:
RENTA MENS.
41.00
8,077.00
197.00

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
6,057.75
RENTA NETA ANUAL:
8,077.00
2,019.25
72,693.00
8.86%

P.U. $/M2.
27
$4,166.13
820,727.42
AVALO No.
COT.09.01

1,093,744.00
1,345,615.50
820,727.42
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC.
1,094,000
FSICO
1,346,000
INGRESOS
821,000
33%
64%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERADO
1,093,744.00
40.00%
437,497.60
1,345,615.50
50.00%
672,807.75
10.00%
100.00%
82,072.74
820,727.42
VALOR COMERCIAL
1,192,378.09

El valor comercial se considera de la ponderacin de los tres valores, dandoles 40% al valor comparativo de mercado, 50% al
valor fisico y 10% al valor de capitalizacin dando como resultado 1,159,163.90 pesos

VALOR COMERCIAL:
$1,192,378.09 (UN MILLN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO
PESOS 09/100 M.N.)
VALUADOR:
28
1
AVALO No.
LALR/001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan

17
El arenal ll
Chicoloapaan Edo de Mex.
56370
Estado de Mxico
Fecha del avalo:
20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
$619,891.00
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No. LALR/001

PERITO VALUADOR:
Luis Erasto Ruiz Martinez
ESPECIALIDAD
Bienes Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
ESIA/ZAC/2004310414
Casa Habitacin
Propiedad Privada
Sr. Salomon Ruz Ruz
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar su Valor Comercial.
Calle: Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan
Nmero: 17
Colonia: El arenal ll
Delegacin: Chicoloapaan Edo de Mex.
Cdigo Postal: 56370
Entidad Federativa: Estado de Mxico
23798 U
4001 01 02 01 01 000

Habitacional y Comercial, Mixta.
Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Nmero de

Niveles promedio 2(dos niveles)
95%
Alta.
Media, Ruido producido por autos principalmente.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
USO DEL SUELO:
Habitacional, comercial
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia va primarias de intenso flujo vehicular
como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Agua: Red de distribucin con suministro de tomas domiciliarias.

Drenaje y Alcantarillado: Red de recoleccin de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A travs de red erea.
Alumbrado Pblico: Sistema de cableado aereo con posteria de concreto.
Calles de: Las calles principales son de concreto asfaltico y las de circulacion secundaria de concreto hidralico.
Banquetas: con un ancho de 1.30 mts. de Concreto Hidrulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidrulico.
Gas Natural: No cuenta con este servicio
Vigilancia: Por Rondas las 24 hrs.
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recoleccin de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Sealamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Nmeros.
Cuenta con 3 Centros Comerciales, 8 Escuelas, 3

Mercados, 2 Templos, 4 Gasolinerias, 3 Parques, 4
Canchas Deportivas (1 Polideportivo) en un radio
aproximado de 1.5 Km.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No. LALR/001
IV.- TERRENO.
Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur,
teniendo como referencias: Al Norte est ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida
Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada
camino a Tlalmimilolpan.
Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida nmero 347, del
volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990
Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
COLINDANCIAS
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
7.500
Alfonzo Rios
Sur
7.500
Calle sin nombre
Oriente
17.350
Agustin Silva Gutierrez
Poniente
17.350
Daniel Najera Martinez

130.12 m2
55.00 m2
0.000 %
INDIVISO:
NMERO DE FRENTES:
Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

Uno
Urbanas
120.00
2.00
Ninguno que Afecte
NORTE
UBICACIN
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No.
LALR/001

El inmueble se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una
superficie de 130 m2, El uso actual es de caracter habitacional.
USO ACTUAL:
ver anexo c-2

Relativamente Nuevo
TIPO 1
CLASIFICACION
T-1
Cuatro
NMERO DE NIVELES:
Un nivel
EDAD APROXIMADA:
Doce aos
VIDA TIL REMANENTE:
74
VIDA TOTAL:
80
1.1
Bueno
SUPERFICIE
EDAD
55
Seis aos
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE Una

RENTARSE:

CIMIENTOS:
Zapatas Corridas y contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA:
Marcos Rgidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos

de concreto armado.
MUROS:
Tabique de 14 cm. de espesor.
ENTREPISOS:
Losa armada de concreto con refuerzos de acero
TECHOS:
Losa plana de concreto armado.
AZOTEAS:
Impermeabilizado, en buen estado de conservacin.
BARDAS:
A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No. LALR/001

Son de cemento arena y aplanado fino a regla y plomo en buenas condiciones.
Acabado rustico en buenas condiciones.
PLAFONES:
Son de yeso a regla en buenas condiciones.
LAMBRINES:
En baos zona de regadera en cuatro paredes buena calidad a base de loseta de

ceramica de 20 x 30 cm.
PISOS:
Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y bao, piso lminado

en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo segn pisos de buena calidad.
ESCALERAS:
Si hay en el interior del imnueble son de concreto armado, acamado comn.
PINTURA:
Vinilica en muros interiores en general y esmalte en zona de cocina en condiones

optimas.
Ninguna
c) CARPINTERA:
Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal al imnueble.
SANITARIAS:
Si tiene entubada oculta con tubera de cobre en hidraicas en salidas y de PVC en

bajadas sanitarias.
Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de buena calidad.
Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del inmueble.
A base de Aluminio natural en ventanas y seccin comercial.
HERRERA:
Puerta de herreria en zona de acceso principal, Un porton en dos hojas en zona de

estacionamiento, y tapa para zona de azotea.
g) VIDRIERA:
Vidrio transparente de 6 mm y opaco en bao.
h) CERRAJERA:
Son de tipo nacional, de intercomunicacin de calidad mediana y en exteriores de

seguridad marca Phillips.
i) FACHADA:
Al natural de la calidad del tabique rojo recocido, pulido y varnizado
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( No cuenta.)
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No. LALR/001
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin

pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para
poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que
se estn valuando.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al
analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE
REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores
de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel
especfico de ingresos.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
CONSIDERACIONES DEL AVALUO:

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico Directo, el Valor de mercado y el Valor
por Capitalizacin de Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y
obsolescencia del proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y
caractersticas propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta
anual real o estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante
de realizar la comercializacin del mismo.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
CONDICIONES DEL AVALUO:

6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como
correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente:
a) Escritura de
si
propiedad.
b)Boleta predial.
si
c) Recibo de Agua.
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo
que pudiera afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos
no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de
parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la
propiedad, los consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion
legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la
inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines
distintos a lo indicado en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su
caso la institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no
se realiza levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
16) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
17) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
9
AVALO No. LALR/001

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
El Arenal II
Cuarta Cerrada
4
59213490
Sra. Nancy Arrieta
Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras
Auris II
Primer andador
10
58556936
Sr. Pedro Mondragon
Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio
El Arenal II
Segunda Cerrada
7
59212167
Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un bao, sala, cocina comedor, todos los servicios
San Jose Chicoloapan

Naranjos
13
58529580
Sr. Oswaldo Ruiz
Casa habitacion de 60 m2 cuenta con todos los servicios, sala, comedor, patio de servicio, garage para 2 autos.
San Pedro
Flor de loto
22
50440072
Sr. Hector Betancur
Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio
No.
Oferta
Sup.
Joaquin Uribe
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO. CONS. OTRO
$/m
FRe
500,000.00
60.00
8,333.33
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
1.00
0.89
535,000.00
58.00
9,224.14
0.90
1.00
1.00
1.10
0.95
1.00
0.94
8,675.30
600,000.00
65.00
9,230.77
0.90
1.00
0.85
1.20
1.20
1.00
1.10
10,168.62
640,000.00
60.00
10,666.67
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
0.87
9,331.20
600,000.00
59.00
10,169.49
0.90
0.90
0.80
1.00
1.20
1.10
0.86
8,698.58
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
7,425.00
8,859.74
8,860.00
55.00
8,860.00
487,300.00
10
AVALO No. LALR/001

No.
1
Colonia
Calle
No.
Arenal II
Segunda Cda.
5
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
Telfono
59215250
Informante
Sr. Jose Hermandez
El Refugio
Golondrinas
8
(04455) 24097169
Srita. Laura Lpez
San Antonio
Monera
3
(04455) 38130741
Sra. Maria Martinez
Tolimpa
Camino a Tolimpa
Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios
(4455 24121606)
Sr. Pedro Galicia Garay
Sto Domingo
Corregidora
15
(04455) 24121606
Sr. Juan Lopez Cornejo
No.
1
2
3
4
5
Oferta
Sup.
300,000.00
240,000.00
450,000.00
200,000.00
220,000.00
120.00
120.00
240.00
120.00
120.00
$/m
2,500.00
2,000.00
1,875.00
1,666.67
1,833.33
s/n
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
0.80
0.90
1.20
0.80
0.80
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.80
1.20
1.10
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
0.55
0.90
0.86
0.87
Negoc Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
iacin
Ubica Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
cin
: Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Zona:
Form Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
a
:
Super
ficie delConsidera
Uso
Suelo las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
ColoniaConsidera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
$/m
2,235.60
1,094.40
1,687.50
1,440.00
1,597.20
1,610.94
1,611.00
11
AVALO No.
LALR/001

Calle
No.
Telfono
Informante
Cabecera Municipal
Casa con todos los servicios
Colonia
Zaragoza
34
51141373
Promotora de Inmuebles
Sta Rosa
Casa con todos los servicios.
Matamoros
19
58524531
Sra. Nancy Ordoez
San Jose
Encino
12
58514890
Sr. Efrain Campos
Arenal I
Cobre
26
59217353
Sr. Enrrique Cuenca
Sta Rosa
Agapanto
16
35998763
Sra. Teresa Enciso
No.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
1,500.00
1,800.00
1,200.00
1,500.00
1,200.00
45.00
60.00
65.00
70.00
50.00
33.33
30.00
18.46
21.43
24.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.95
0.95
0.95
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
0.95
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
1.08
1.08
1.08
1.02
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
$/m
27.08
32.45
19.97
23.18
24.59
25.45
25.00
12
AVALO No.
LALR/001

p/c
OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
M2
20.00
$500.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$450.00
$9,000.00
M2
40.00
$300.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$300.00
$12,000.00
PZA
1.00
$25,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$25,000.00
$25,000.00
PZA
1.00
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
6.00
SUMA: $
58,000.00
58,000.00
0.93
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
58,000.00
13
AVALO No.
LALR/001

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
1,611.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
130.12
1,611.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,611.00
209,623.32
SUMA (a): $
209,623.32
SUBTOTAL $
209,623.32
1.00
130.12
VALOR
INDIVISO
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
55.00
8,860.00
0.93
8,261.95
454,407.25
Habitacional
TOTAL
55.00
SUBTOTAL (b): $
454,407.25
SUBTOTAL (c): $
58,000.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
8%
209,623.32
454,407.25
58,000.00
29%
(a+b+c) $
Terr.
Const.
63%
Inst.
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
722,030.57
14
AVALO No.
LALR/001

VACOS
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
CONS/ MANT
5%

I.S.R
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
19.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
4.5714
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
7.86%

TIPO
T-1
DESTINO:
CASA HABITACION
SUPERFICIE: VALOR/m
55.00
RENTA MENS.
25.00
1,375.00
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
19.00%
RENTA NETA MENSUAL:
1,113.75
RENTA NETA ANUAL:

1,375.00
261.25
13,365.00
7.86%
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
170,100.00
15
AVALO No.
LALR/001
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
487,000
FSICO
722,000
INGRESOS
170,000
MERC.
186%
325%
INGRESOS
100%
FSICO

487,300.00
722,030.57
170,100.00
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor Fsico o C.N.R.
Valor de Capitalizacin
Valor Comercial
20%
70%
10%
100%
$97,460.00
$505,421.40
$17,010.00
$619,891.40

SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIN SE OBTUVO LOS
SIGUIENTES PORCENTAJES: 20% VALOR DE MERCADO, EL 70% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE
CAPITALIZACIN.

VALOR COMERCIAL:
$619,891.00 ( SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN PESOS

00/100 M.N.)
VALUADOR:
RUIZ MARTINEZ LUIS ERASTO

ESIA/ZAC/2004310415
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
16
AVALO No. LALR/001
REPORTE FOTOGRFICO
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA INTERIOR
ESCALERA EXTERIOR
PATIO
SERVICIOS DE GAS Y AGUA
JARDIN
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
17
AVALO No. LALR/001
COCINA COMEDOR
ESCALERAS INTERIORES
ESTANCIA
BAO EXTERIOR
RECAMARA 01
RECAMARA 02
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
18
AVALO No. LALR/001
REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
19
AVALO No. LALR/001

RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
20
AVALO No. LALR/001

VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
CASO No.2
CASO No. 3
CASO No.4
CASO No. 5
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.

CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No. VAINM-01
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fresno.
19
Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Cuautla, Morelos
S/N.
Morelos
Fecha del avalo:
20 de Agosto 2009
VALOR COMERCIAL:
$375,167.00
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS

SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE
MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
1

AVALO No. VAINM-01

PERITO VALUADOR:
Araceli Salmern Campos.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2003390057
Casa Habitacin.
Privado.
C. Amando Salmern Camarillo.
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar el valor comercial de la propiedad
Calle: Fresno.
Nmero: 19
Colonia: Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Delegacin: Cuautla, Morelos
Cdigo Postal: S/N.
Entidad Federativa: Morelos
S/N.
12821

Agrcola.
Casa Habitacin de 2 niveles, Tipo Medio popular , excelente

calidad.
70%
Media.
Baja produccin de basura y smog.
USO DEL SUELO:
Agrcola y Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal
Tenango).
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
03-08
Completos (agua potable, alumbrado, telfono, telgrafo y red

sanitaria).
Sitios de combis (Algodonal - Reforma), Escuela Primaria
"Francisco Villa", Mercado, tiendas, conasupo, iglesia.

AVALO No. VAINM-01
IV.- TERRENO.
El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul
y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo.
Conforme a las escrituras con registro No. 3308.
La primera
ORIENTACIN
Noroeste
DISTANCIA
11.50
COLINDANCIAS
Con lote 14
Sureste
13.20
Con calle fresno
Suroeste
17.90
Con calle jacarandas
Noroeste
9.20
Con lote 17
147.00 m2

La segunda
93.80 m2
147.00 m2
53.20 m2
INDIVISO:
100.00 %

Plana e irregular .
Dos.
NMERO DE FRENTES:
Agrcola, forma irregular.
325.80 hab./km
0.640
Ninguno que afecte.
s
NORTE

CALLE FRANCISCO BOCINEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No. VAINM-01

Terreno irregular uso agrcola, Una planta al centro del terreno, construccin en dos
etapas, al frente del terreno estn en el acceso, un cajn de estacionamiento y un
jardn visualmente independiente del acceso. la etapa constituye la sala-comedor,
cocina y un bao completo . iluminados hacia el jardn posterior, la segunda 1 recamara
iluminada hacia el jardn que se encuentra a un lado del acceso, adems cuenta con un
pequeo acceso a un lado del inmueble para el jardn posterior.
USO ACTUAL:
Corriente Antiguo (Estilo Tradicional).
Clasificacin segn las tablas del manual de la tesorera del Distrito
Federal.
Uno
T-1
NMERO DE NIVELES:
Uno.
EDAD APROXIMADA:
20
VIDA TIL REMANENTE:
10
VIDA TOTAL:
30
Buena.
Bueno.
Edad
Superficie
40
53.20
Una.

CIMIENTOS: Construida con piedra bruta o piedra labrada, mezclada con mortero cemento apoyados sobre un terreno firme, uniforme y resistente, con
una capa de concreto pobre, supongo que con una profundidad de 40 cm. y zapatas corridas.
ESTRUCTURA: Mampostera y mortero cemento, castillos sencillos y las columnas de carga con castillos reforzados.
MUROS: De block de 12x20x40, armado de castillos con refuerzos, acabados sencillos.

ENTREPISOS: Concreto armado, losa reticular de block.
TECHOS: A dos aguas con pendiente mnima, con relleno de mortero cemento.
AZOTEAS: Semiplano, con un contorno de tabique rojo recosido de 7x14x28 cm.
BARDAS: En la parte suroeste, noreste y sureste tiene alambrado suspendido con columnas de 0.10x0.10x1.50 mts hechas de cemento, en el noroeste
cercada con una barda de block de 2.00 mtrs.
4
03-08

AVALO No. VAINM-01

Yeso, acabado pulido.
Arena cemento, sin ningn acabado rastrillado.
PLAFONES:
Aplanado en cemento fino y rastreado.
LAMBRINES:
Ninguno
PISOS:
Azulejo color arena de 20x30 cm dureza de vidriado.
ESCALERAS:
Ninguna.
PINTURA:
Vinilica de agua para interiores en colores rosa y verde.
No tiene.
c) CARPINTERA:
Ninguna.
SANITARIAS:
Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada,
regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.
Oculta, con salidas normales
La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de
perfil tubulares de aluminio.
HERRERA:
Fierro forjado.
g) VIDRIERA:
Sencilla y claros cortos.
h) CERRAJERA:
Chapas reforzadas de cromo.
i) FACHADA:
Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrera de
fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de proteccin hecha de fierro forjado.

Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de milpa, mientras que en la parte de enfrente del
inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas:
Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
03-08

AVALO No. VAINM-01
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
MERCADO.
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
Costos.
Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de
milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales
(guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del
pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
no es propsito del presente evalu verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien
que se evala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o
propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin
omitida en la solicitud del avalu
la vigencia de este avalu esta determinada por su propsito o destino y depender
bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institucin emisora o
autora competente.
03-08

AVALO No. VAINM-01

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
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100.00
10,000.00
0.90
0.80
0.80
0.90
0.90
1.00
0.47
4,665.60
990,000.00
190.00
5,210.53
0.80
0.80
0.90
0.80
0.90
1.00
0.41
2,160.91
750,000.00
124.00
6,048.39
0.90
0.80
0.80
0.90
0.90
1.00
0.47
2,821.94
840,000.00
160.00
5,250.00
0.80
0.80
0.90
1.20
1.20
1.00
0.83
4,354.56
900,000.00
105.00
8,571.43
0.90
0.80
0.80
0.80
0.90
1.00
0.41
3,554.74
VALOR HOMOLOGADO:
sup de construccin del terreno.
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
3,511.55
3,512.00
53.20
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
3,512.00
186,838.40

AVALO No. VAINM-01

No.
Colonia
Calle
Telfono
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2
3
4
5
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2,119.29
3,017.75
1,377.95
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ZONA
0.90
1.20
1.20
0.80
0.90
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
0.80
1.20
1.20
0.90
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
0.90
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
FRe
0.52
1.73
1.73
0.52
0.90
EN N.R. $/m
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
1,098.64
5,214.67
2,381.10
1,555.20
2,552.24
2,560.37
2,560.00

AVALO No. VAINM-01

Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
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187.50
200.00
200.00
200.00
200.00
30.93
27.50
35.00
37.50
37.50
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0.90
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0.90
0.90
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1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.80
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.72
0.81
0.79
0.81
0.72
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
$/m
22.27
22.28
27.72
30.38
27.00
25.93
26.00

AVALO No.
VAINM-01

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
C.R.N.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
C.R.N.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
huerta de arboles frutales
sembradio de maiz
BARDA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
m2
78.17
10
$1,100.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$1,100.00
$85,987.00
m2
31.27
10
$483.92
1.00
1.00
1.00
1.00
$483.92
$15,132.18
m2
26.45
20
$264.69
1.00
1.00
1.00
1.00
$264.69
$7,001.05
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
108,120.23
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
108,120.23
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
10
108,120.23

AVALO No. VAINM-01

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
2,560.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
147.00
2,560.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,500.00
220,500.00
SUMA (a): $
220,500.00
1.00
147.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
220,500.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.R.N.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
53.20
2,591.82
0.94
2,446.03
130,128.80
CASA HABITACIN
TOTAL
53.20
SUBTOTAL (b): $
130,128.80
2032558.22
38205.98158
SUBTOTAL (c): $
DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
220,500.00
130,128.80
108,120.23
8623.102097
03-08
11
(a+b+c) $
108,120.23
458,749.03

AVALO No. VAINM-01

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const.
Terr > Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const. > Terr
Const. > Terr
Const. > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
2.2857
2.5714
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.71%

TIPO
DESTINO:
T-1
Casa Habitacin
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
53.20
RENTA MENS.
26.00
1,383.20
53.20

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
1,065.06
RENTA NETA ANUAL:
318.14
12,780.77
8.71%

P.U. $/M2.
03-08
1,383.20
12
$2,756.85
146,664.55

AVALO No. VAINM-01
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
187,000
FSICO
459,000
INGRESOS
147,000
27%
MERC.
212%
FSICO
100%

INGRESOS
186,838.40
458,749.03
146,664.55
PONDERADO:
$186,838.40
25.00%
$46,709.60
$458,749.03
70.00%
$321,124.32
$146,664.55
5.00%
$7,333.23
100.00%
$375,167.15
VALOR COMERCIAL

Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se
tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto
(flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR
FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

VALOR COMERCIAL:
$375,167.00
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
Araceli Salmern Campos.
03-08
13

AVALUO No. VAINM-01
fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
INMUEBLES EN VENTA
1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC

CENTRO, MORELOS.
2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO

TORRES BURGOS, MORELOS.
3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.

MORELOS.
4.- CUERNAVA, TETELCINGO,

MORELOS.
5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,

MORELOS.
14

AVALUO No. VAINM-01
TERRENOS EN VENTA
1.- ANTONIO BARONA, ANTONIO

BARONA 1A AMP, MORELOS
2.- TLALTENANGO, TLALTENANGO,

MORELOS.
3.- ANTONIO BARONA, ANTONIO

BARONA, MORELOS.
4.- CENTRO, CUAUTLA CENTRO,

MORELOS.
AV. REFORMA, EMILIANO ZAPATA,

MORELOS.
15

AVALUO No. VAINM-01
INMUEBLES EN RENTA
1.- LOMAS DE COCOYOC, LOMAS DE

COCOYOC, MORELOS.
2.- LOMAS TRUJILLO, TEMIXCO,

MORELOS.
3.- GABRIEL TEPEPAN, EL

PORVENIR,MORELOS.
4.- 16 DE SEPTIEMBRE, LOMAS DE

ZOMPANTLA, MORELOS.
5.- ZONA DORADA, LAS DELICIAS,

MORELOS.
16

AVALUO No. VAINM-01
fotos de croquis de las casas habitacionanales para el estudio de mercado.
CROQUIS DE UBICACIN INMUEBLES EN VENTA
1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC

CENTRO, MORELOS.
2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO

TORRES BURGOS, MORELOS.
3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.

MORELOS.
4.- CUERNAVA, TETELCINGO,

MORELOS.
5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,

MORELOS.
17
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALO No. A-SYA-082009
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Andador 663
21
Fovisste Aragn
Gustavo A. Madero
07980
Distrito Federal
Fecha del avalo:
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,552,905.00

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

PERITO VALUADOR:
Martn San Juan Hernndez
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310418
Casa- habitacin
Privada
Jos Antonio Hernndez Camacho
USO DEL AVALO:
Su posible venta
PROPSITO DEL AVALO:
Valor Comercial
:
Calle: Andador 663
Nmero: 21
Colonia: Fovisste Aragn
Cdigo Postal: 07980
066773021000-3


Habitacional
Casa habitacion de dos niveles popular
99%
Media
Ruido producido por los vehiculos
USO DEL SUELO:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A 5 minutos de la Av. 608

LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS
Completo
Centros comercial a 5 minutos en direccin Ciudad Azteca,

cuenta con escuelas de nivel bsico y educacin Media Superior
a una calle y nivel superior a 20 minutos, parques, mercados.

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
IV.- TERRENO.
Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606

La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
15.000
Lote 20
COLINDANCIAS
Este
6m
Andador
Oeste
6m
Lote 2
sur
15m
Lote 22
m2
La segunda

INDIVISO:
90.00 m2
90.00 m2
250.00 m2
%
topografia plana a la vista y ascendente con respecto a la Av. 608
NMERO DE FRENTES:
un frente
Urbana
204 hab/ha
Ninguno
NORTE

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

El terreno es de forma regular, con uso de suelo habitacional,el imueble se compone de tres niveles,
en la planta baja nivel 0, consta de garage para un auto, despacho, sala-comedor,cocina,bao
completo, patio de servicio, en el nivel 1 tres recamaras y dos baos completos, en el nivel 2 consta
de una sala-televisin,bao completo y un cuarto de triques, nivel 3 azotea invernadero y 1 tinaco con
capacidad de 1200lts.
USO ACTUAL:
mediano moderno
TIPO 1:
media-moderna
NMERO DE NIVELES
tres
EDAD APROXIMADA:
20
VIDA TIL REMANENTE:
24
VIDA TOTAL:
60
bueno
bueno

CIMIENTOS:
Losa de cimentacin, concreto armado.
ESTRUCTURA:
a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla
MUROS:
a base de tabique rojo recocido.
ENTREPISOS:
losa de concreto armado plana y losa de vigueta y bobedilla
TECHOS:
AZOTEAS:
sin impermeabilizar con pendientes no hay filtracin y pretil
BARDAS:
tabique rojo en patio de servicio aplanado mortero cemento-arena

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
mortero cemento-arena
mortero cemento-arena
PLAFONES:
de yeso
LAMBRINES:
si baos y cocina
PISOS:
Loseta interceramica, lambrin de madera, lambrin lminado imitacin madera.
ESCALERAS:
forradas con loseta interceramica
PINTURA:
vinilica
no hay
c) CARPINTERA:
puertas de madera
SANITARIAS:
Redes de alimentacin y bajadas: galvanizadas en el exterior y de cobre, ocultas en

diferentes dimetros para alimentacin a muebles; bajadas de aguas negras y aguas
pluviales en tubera de Fofo y albaal de asbesto-cemento con registros sanitarios.
Blancos de calidad econmica
Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminacin de tipo
fluorescente, con lmparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad
HERRERA:
protecciones de celosia
g) VIDRIERA:
6mm
h) CERRAJERA:
chapas slage
i) FACHADA:
Aplanado fino mortero cemento-arena, pintura vinilica, puerta y zaguan de acceso de

herreria, 2 ventanas de aluminio , una ventana con proteccin tablero de herreria.

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir la verdad

que no guardamos ningun tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALUO

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico , el Valor de mercado y el Valor por Capitalizacin de
Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y obsolescencia del
proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y caractersticas
propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante de realizar la
comercializacin del mismo.
CONDICIONES DEL AVALUO

6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
si
b)Boleta predial.
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALO No.
A-SYA-082009

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
San juan de Aragn 7a secc.
Avenida 412
17
55301380
inmunumedi
Recien remodelada, con piso tipo madera en los tres niveles,acabados en carpinteria fina, situada en amplia calle sin problemas de
No.
1
estacionamiento,buena iluminacin.
San juan de Aragn
Avenida 623
Vigilancia las 24 horas, con cuarto de servicio integrado
s/n
19423693
Juan Manuel Arellano
Moctezuma 1ra secc.

157
casa en buen estado, buenos espacios, bien ubicada.
304
41974975
Bandin haro
San Juan de Aragn CTM

1ra Cda. Av.604
ubicacin excelente,buena distribucin
82
10546554
Century
Casas Alemn Amp.

Puerto Cozumel
s/n
57967908
Casa amplia con 5 recamaras, estudio, sala comedor, 3 baos, cocina equipada.
No.
Oferta
Sup.
RC Bienes y Raices
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,850,000.00
250.00
7,400.00
0.90
1.20
1.00
0.90
0.90
0.90
0.79
5,826.17
2,100,000.00
240.00
8,750.00
0.90
1.00
1.10
0.80
0.90
0.90
0.64
5,613.30
1,800,000.00
305.00
5,901.64
0.90
1.20
0.90
1.00
1.00
0.90
0.87
5,162.75
1,850,000.00
250.00
7,400.00
0.90
1.00
0.90
1.00
0.90
0.90
0.66
4,855.14
1,550,000.00
260.00
5,961.54
0.90
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
0.72
4,292.31
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
5,149.93
5,150.00
250.00
5,150.00
1,287,500.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

Colonia
Calle
Telfono
No.
Pantitln
Calle 4
s/n
55206610
Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicacin. Uso de suelo H05-20
Informante
Coldwell Banker City
Pantitln
Excelente bodega que se vende como terreno
Central de Abasto
Ubicado a una cuadra de Liverpool
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Calle 2
s/n
55630101
Gonzles concepcin
Pochtecas
s/n
50375322
Francisco Ramirez
Martn Carrera
Martn Carrera
Excelente esquina para comercio, banco o habitacional
s/n
56610105
Cravioto Asesores Inmobiliarios
Central de Abasto
Ponchecas
terreno en esquina con uso de suelo comercial
s/n
56623340
Century 21 Basila-Invercasa
Oferta
1,765,000.00
13,000,000.00
17,478,000.00
2,400,000.00
5,000,000.00
Sup.
464.00
2,577.00
2,913.00
500.00
600.00
$/m
3,803.88
5,044.63
6,000.00
4,800.00
8,333.33
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
0.90
0.80
0.80
0.80
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.47
0.52
0.52
0.47
0.47
$/m
1,774.74
2,647.82
3,110.40
2,239.49
3,888.00
2,732.09
2,732.00
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
San Juan de Aragn 7a Secc.
Av. 412
s/n
57744440
Ramn Paredes
Sur 115
2271
18113807942
Saj Rocha Quiones
Excelente casa para negocio o habitacin

2
Juventino Rosas
Excelente ubicacin, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidrulico armado, patio de servicio trasero
3
Reforma Ixtaccihuatl Norte
Playa Hornos
244
55121530
Chalela Consultores Inmoviliarios
91162694
Altimax inmoviliaria
Pisos de madera en recamaras, cochera con portones elctricos, escuelas cercanas.

4
Fausto Vega
Escuadron 201
s/n
Cecilio Robelo retorno
48
Cuenta con antecomedor, sala de T.V. y terraza.

5
Jardin balbuena
Casa con excelente iluminacin,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcn y closet.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
12,000.00
13,000.00
9,500.00
11,000.00
250.00
196.00
140.00
180.00
260.00
28.00
61.22
92.86
52.78
42.31
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.90
0.90
0.99
0.90
0.90
$/m
25.20
55.10
91.93
47.50
38.08
51.56
52.00
42.79
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
10

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
1 Cisterna
1 bomba
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
20
$14,750.00
0.80
0.90
0.90
0.65
$9,558.00
$9,558.00
pza
1.00
$1,450.00
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,044.00
$1,044.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
60.00
EDAD
5.00
10,602.00
0.93
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
10,602.00
100
10,702.00
11

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALO No.
A-SYA-082009

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
2,732.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
90.00
2,732.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,732.00
245,880.00
SUMA (a): $
245,880.00
1.00
90.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
245,880.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
250.00
6,934.00
0.93
6,413.95
1,603,487.50
CASA HABITACIN
TOTAL
250.00
SUBTOTAL (b): $
1,603,487.50
SUBTOTAL (c): $
10,702.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
(a+b+c) $
1,860,069.50
245,880.00
1,603,487.50
1% 10,702.00
13%
Terr.
Const.
86%
Inst.
7440.278
12

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALO No.
A-SYA-082009

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
4%
TOTAL DEDUCCIONES :
21.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
1
MUY BUENO
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
2.5714
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.57%

TIPO
T-1
DESTINO:
Casa-Habitacin
SUPERFICIE: VALOR/m
250.00
RENTA MENS.
42.79
10,697.12
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
21.00%
RENTA NETA MENSUAL:
8,450.72
RENTA NETA ANUAL:
10,697.12
2,246.39
101,408.65
8.57%

P.U. $/M2.
1,183,100.96
#DIV/0!
13

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,288,000
FSICO
1,860,000
INGRESOS
1,183,000
9%
57%
MERC.
100%
FSICO

INGRESOS
1,287,500.00
1,860,069.50
1,183,100.96
PONDERACIN DE LOS VALORES

Valor Comparativo de mercado 30%
Valor Fsico o C.R.N. 50%
Valor de Capitalizacin de Rentas 20%
386,250.00
930,034.75
236,620.19
1,552,904.94

El valor comercial es el valor ponderado del analisis del valor de mercado, fisico y de capitalizacin ,para el mercado se
considero un porcentaje de 30% , valor fisico 50%, valor de capitalizacin 10%.

VALOR COMERCIAL:
$1,552,905.00 (UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCO

PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ
14

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
15

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
16

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
17

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
18

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
19

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
FOTOS DEL SUJETO
20

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
CROQUIS DE LOCALIZACIN DEL INMUEBLE
FOTOS DEL SUJETO
21

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 1
CASAS QUE SE VENDEN
22

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 2
CASAS QUE SE VENDEN
23

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 3
CASAS QUE SE VENDEN
24

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 4
CASAS QUE SE VENDEN
25

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 5
CASAS QUE SE VENDEN
26

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 1
CASAS EN RENTA
27

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 2
CASAS EN RENTA
28

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 3
CASAS EN RENTA
29

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 4
CASAS EN RENTA
30

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 5
CASAS EN RENTA
31

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 1
TERRENOS EN VENTA
32

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 2
TERRENOS EN VENTA
33

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 3
TERRENOS EN VENTA
34

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 4
TERRENOS EN VENTA
35

INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
OFERTA 5
TERRENOS EN VENTA
36
AVALO No.
ADC/001/09
VALOR COMERCIAL:
$566,657.00
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
Av. Manuel vila Camacho, Lote 6, Mza. 8

Edif. F-2 Depto. 101
Villas Cosmos
Ecatepec
55243
Estado de Mxico
20/08/09.
CONCLUSIN DEL AVALO: 20/08/09.
El valor comercial es el resultado poderado de los tres anlisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor fsico 60%, valor de
capitalizacin de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS
00/100 M.N.).
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
AVALO No. ADC/001/09

PERITO VALUADOR:
Snchez Hernndez Manuel Alejandro.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2003310677
Departamento en condominio.
Condominio.
Ing. Javier Nicols Snchez Avelizapa.
USO DEL AVALO:
Para su venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar su valor comercial.
Calle:
Av. Manuel vila Camacho, Lote 6, Mza. 8
Nmero:
Edif. F-2 Depto. 101
Colonia:
Villas Cosmos
Municipio:
Ecatepec
Cdigo Postal:
55243
Entidad Federativa: Estado de Mxico

0943828806F20101
8945141100

Departamental y Residencial en tercer orden.
Edificios de 2 niveles de departamentos, casas habitacion de 2

niveles y algunos comercios.
90%
Media
Unicamente se encontro la producida por los vehculos

automotores en cuanto a ruido y produccin de gases
contaminantes.
USO DEL SUELO:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central (Prof. Carlos Hank Gonzlez), Av. Manuel vila
LAS MISMAS:
Camacho y Perifrico; como vas principales.
SERVICIOS PBLICOS:
Servicioscompletos (agua, energa elctrica, drenaje, pavimento

y telfono).
Escuelas (primarias, secundarias, preparatoria, universidad),
transporte (metro, bases de camiones, sitios de taxis),
alumbrado pblico, centros comerciales, bancos y hospitales.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668.
IV.- TERRENO.
Predio con vista al Norte con Av. Manuel vila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente.
Escritura pblica No. 85562
Ante notario publico No. 129 del D.F.
Se trata de un departamento en condominio con cajn de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y
superficies.
Departamento
Al Norte en
ORIENTACIN
DISTANCIA
1.35 m.
Con vaco.
Al Sur en
4.45 m.
Con casa 103.
2.40 m.
Con vaco.
Al Oriente en
4.23 m.
Con casa 08 Mod. E.
Al poniente en
0.55 m.
Con vaco.
3.80 m.
Con casa 102.
Abajo
COLINDANCIAS
Con casa No. 002.
Arriba
Con casa No. 201.
61.72
m2
SUP. TOTAL DEL TERRENO L.#6.
1,095.53
m2
704.65
INDIVISO:
5.060
m2
%
Terreno plano de forma regular.
NMERO DE FRENTES:
Un slo frente.
Vista a las construcciones similares propias de la zona.
Baja
2.1
No existen restricciones de construccin en el terreno.
Plano tomado de guia roji fecha:
NORTE
AVALO No.
ADC/001/09

USO ACTUAL:
Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en
muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras,
bao completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un
auto.
Medio Moderno.
Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.
T-1
Clasificacin : cuatro.
Superficie: 61.717 m .
T-1
NMERO DE NIVELES:
Tres.
EDAD APROXIMADA:
12 aos.
VIDA TIL REMANENTE:
60 aos.
VIDA TOTAL:
48 aos.
Regular.
Adecuado.
CLASIFICACIN
Cuatro
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.

CIMIENTOS:
Se supone cimentacion a base de cajones de cimentacin de concreto armado.
ESTRUCTURA:
A base de muros de carga.
MUROS:
De block hueco vidriado.
ENTREPISOS:
Losa de concreto en claros cortos.
TECHOS:
Losa de concreto en claros cortos.
AZOTEAS:
Impermeabilizada, enladrillada y escobillada.
BARDAS:
Las propias de la construccin.

Tirol planchado con acabado final de pintura vinilica.
Block hueco vidirado barnizado, cadenas de cerramiento pintadas a base de esmalte de

color blanco.
PLAFONES:
Yeso a reventon y tirol.
LAMBRINES:
No tiene.
PISOS:
Loseta vinilica, cemento pulido.
ESCALERAS:
Rampa y escalones de concreto.
PINTURA:
Vinilica, de aceite.
No tiene.
c) CARPINTERA:
Puertas de tambor con forro de triplay de pino.
SANITARIAS:
Tuberia de cobre en alimentaciones, tuberia de fierro galvanizado en alimentaciones,

muebles blancos de regular calidad.
Entubada oculta con nmero de salidas normales.
Perfiles de aluminio natural adonizado.
HERRERA:
Protecciones de fierro empotradas en muros, con esmalte blanco.
g) VIDRIERA:
Vidrio medio doble, especial opaco en baos.
h) CERRAJERA:
De seguridad, de buena calidad, del pas.
i) FACHADA:
Aparente.

Ver detalle en hoja No. 10.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios pblicos completos, cuenta
con linea telfonica; no hay desabasto de agua en cualquier poca del ao ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los
12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. rea jardinada, Alarma vecinal en caso de
sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, reas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de
cinco minutos,

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Villas Cosmos
Av. Manuel vila Camacho
E-F2 -1
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de
No.
1
lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Bugambilias
E4 M-C -101
3688-5275
Sra. Perla Gonzlez V.
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Liras
E 6. M D.
5959-9087
Sr. Enrique Prez Beltrn
3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mrmol, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera.
Haciendas de Aragon
E2. ME.
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, bao completo, cochera.
Parques de Aragn
Sn. Marcos
57773069
Sra. Diana Garca Mendoza
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cermica, cocina y bao completo con azulejo,
cochera, puerta principal de madera brasilea con vitral, canceleria de aluminio, protecciones
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
470,000.00
61.00
7,704.92
0.90
1.00
1.00
1.05
1.00
1.00
0.95
7,281.15
420,000.00
50.00
8,400.00
0.90
1.10
1.20
1.10
1.00
1.00
1.31
10,977.12
460,000.00
50.00
9,200.00
0.90
1.10
1.20
0.95
1.00
1.00
1.13
10,383.12
390,000.00
50.00
7,800.00
0.90
1.00
1.20
1.10
1.00
1.00
1.19
9,266.40
470,000.00
56.00
8,392.86
0.90
1.10
1.20
0.90
1.00
1.00
1.07
8,973.64
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
9,376.29
9,376.00
61.00
9,376.00
571,936.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534
AVALO No.
ADC/001/09

No.
1
No.
1
2
3
4
5
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Jardines de Morelos
5120-3018
Inmobiliaria Coln
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con
malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular.
Rustica Xalostoc
5544-4871 (noches)
Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante,
cuenta con todos los servicios.
Sagitario 3
5587-2315
Sra. Margarita Snchez
Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pencin, bardeado sin construccin, caseta de vigilancia provisional, todos los
servicios.
El chamizal
43321570
Sr. Guadalupe Rosales
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona
actualmente como estacionamiento de camiones.
Vergel de Guadalupe
Sonora
(04455)22134152
Sr. Armando Barragn
Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de
Bodega Aurrera. Urge.
Oferta
3,700,000.00
2,944,000.00
1,690,000.00
3,500,000.00
2,745,000.00
Sup.
900.00
800.00
1,300.00
1,480.00
1,220.00
$/m
4,111.11
3,680.00
1,300.00
2,364.86
2,250.00
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.05
0.95
1.05
0.95
0.90
0.90
0.95
0.90
FORMA
SUP.
OTRO
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.85
0.85
0.85
0.81
0.77
$/m
3,479.85
3,129.84
1,105.65
1,920.86
1,722.26
2,271.69
2,272.00
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
AVALO No.
ADC/001/09

No.
Colonia
Calle
No.
CROC ARAGON
Vicente Guerrero
EDIF. 4
Telfono
Informante
Srita. Evelin Gonzlez
2 Recamaras, sala comedor, cocina, bao completo y cuarto de servicio y cochera.

2
Valle de Aragn 2da. Secc.
Valle de Japura
EDIF. B
5121-6999
Ing. Ricardo Fregoso
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de
lavado, cochera.
3
Villas Cosmos
Americas
MC. Edif. E
57324567
Sra. Bertha Millan
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas.
Haciendas de Aragn
Bugambilias
5121-3456
Sr. Estebn Trejo Sols
E4 M-C -03
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.
Parques de Aragn
Americas
MF. Edif. F -02
5711-9911
Sr. Jos Luis Snchez
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefnica.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
1,800.00
2,500.00
2,900.00
2,100.00
2,700.00
50.00
56.00
61.00
56.00
56.00
36.00
44.64
47.54
37.50
48.21
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.10
1.20
1.05
1.20
1.20
1.00
1.20
1.20
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
1.10
1.00
1.05
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.44
1.31
0.94
1.22
1.08
$/m
51.75
58.47
44.71
45.93
51.94
50.56
51.00
0.10
0.90
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
c Equipo de bombeo
c Tanque estacionario de gas
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza.
$13,327.71
1.00
1.00
1.00
1.00
$13,327.71
$13,327.71
pza.
$50,121.96
1.00
0.90
1.00
0.90
$45,109.76
$45,109.76
SUMA
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$58,437.47
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$32,038.75
FACTOR DE DEMRITO
c Cisternas
p Rejas
pza.
1.00
12
$35,500.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$32,038.75
pza.
1.00
12
$5,784.06
0.90
0.95
1.00
0.86
$4,945.37
$4,945.37
c Jardines
pza.
1.00
12
$13,436.55
1.00
1.00
1.00
1.00
$13,436.55
$13,436.55
1.00
1.00
1.00
1.00
CONSTANTE
CONSTANTE
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
50,420.67
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
108,858.15
INDIVISO %
5.06
TOTAL: $
108,863.21
10
AVALO No.
ADC/001/09

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
2,272.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
1,095.53
2,272.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,272.00
2,489,044.16
SUMA (a): $
2,489,044.16
Ninguno
1,095.53
VALOR
5.06%
INDIVISO
SUBTOTAL $
125,945.63
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
61.72
6,343.00
0.94
5,986.21
369,468.65
Departamento en condominio
TOTAL
61.72
SUBTOTAL (b): $
369,468.65
SUBTOTAL (c): $
108,863.21

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 12%
4%
(a+b+c) $
604,277.49
2,489,044.16
369,468.65
108,863.21
Terr.
Const.
84%
Inst.
9790.626856
11
AVALO No.
ADC/001/09

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
PROYECTO
calificacin
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
3.8571
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.71%

TIPO
T-1
DESTINO:
Condominio
SUPERFICIE: VALOR/m
61.72
RENTA MENS.
51.00
3,147.72
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
25.00%
RENTA NETA MENSUAL:
2,360.79
RENTA NETA ANUAL:
3,147.72
786.93
28,329.48
8.71%

P.U. $/M2.
325,092.39
#DIV/0!
12
AVALO No.
ADC/001/09

571,936.00
604,277.49
325,092.39
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
572,000
FSICO
604,000
INGRESOS
325,000
MERC.
76%
86%
FSICO
100%
INGRESOS
571,936.00
30%
171581
604,277.49
60%
362566
325,092.39
10%
32509
Valor Comercial
100%
$566,657.00
$566,656.53

El valor comercial es el resultado poderado de los tres anlisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado
30%, valor fsico 60%, valor de capitalizacin de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS
SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

VALOR
COMERCIAL:
$566,657.00
(QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE

PESOS 00/100 M.N.).
VALUADOR:
Snchez Hernndez Manuel Alejandro.
13
Avalo No.
ADC/001/09
lbum Fotogrfico del Inmueble Valuado.
1) Panormica fachada principal.
3) Panormica Av. M. . Camacho de Oriente a Poniente.
2) Panormica Av. M. . Camacho de Poniente a Oriente.
4) Acceso principal.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
14
Avalo No.
5) Rampa de escalera y escalones de concreto.
7) reas comunes.
ADC/001/09
6) Barandales de perfil de herreria de fierro con esmalte blanco.
8) Puerta de acceso al inmueble valuado.
15
Avalo No.
9) Sala, comedor.
ADC/001/09
9) Sala, comedor.
10) Cajon No. 13 de estacionamiento al descubierto.
16
Avalo No.
ADC/001/09
lbum Fotogrfico de Inmuebles Similares.
Oferta No.1
Calle
No.
Colonia
F-2
Villas Cosmos
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Quality Inmov.
$560,000.00
61m.
5664- 3535
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, bao
completo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.2
Calle
No.
Colonia
Bugambilia
E4 MC
Haciendas de Aragn
Informante
Oferta
Sra. Perla Glez. $420,000.00
Sup.
Telfono
50m.
36885675
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta
ceramica, bao completo con azulejo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.3
Calle
No.
Colonia
Liras
E6 M.D.
Haciendas de Aragn
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Sr. Enrique P.
$460,000.00
50m.
5959-9087
Caracteristicas:
3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de
loseta ceramica, bao completo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.4
Calle
No.
Colonia
E.2 M.D.
Hdas. De Aragn
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Quality Inmov.
$390,000.00
50m.
5794-1784
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de
cemento pulido, bao completo, cajn de estacionamiento.
17
Avalo No.
ADC/001/09
lbum Fotogrfico de Terrenos en Venta.
Vendo tereno de 900 m2. ubicado en Jardines de Morelos uso de suelo

habitacional, con posibilidad de obtener us de suelo comercial, cuenta
con todos los servicios. Precio $ 3,700,000.00.
Se vende terreno de 12.50m. De frente y 50.00m. De ancho, en la

Colonia Rustica Xalostoc (atrs de jumex), con uso de suelo
habitacional, se puede usar como bodega o para construir
departamentos. Sup. 625 m2. Precio $ 2'300,000.00.
Vendo terreno con superficie de 1480m2. y 120m2. de construccin,

ideal para bodegas, estacionamiento, centro de distribucin, etc. A una
cuadra de Va Morelos, actualmente funciona como estacionamiento de
camiones. Precio $ 3'500,000.00.
18
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion
Gustavo A. Madero , C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
Entidad Federativa:
Guadalupe Victoria
61
15 de Agosto
Gustavo A. Madero
07050
Distrito Federal
Fecha del avalo:
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
VALOR COMERCIAL:
$1,906,141.00
El valor comercial obtenido en este avalo fue realizado atreves de la ponderacin con tres
anlisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Fsico con el 41% y el de
Capitalizacin de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00
(Un Milln Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040,
Mxico
AVALO
No.D.F.
AV-CHAB-09/07-20/

PERITO VALUADOR:
Areli Jocabed Snchez Morales
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004300725
Habitacional - Comercial
Propiedad Privada
C. Pablo Morales Valds
USO DEL AVALO:
Para su posible enajenacin
PROPSITO DEL AVALO:
De terminar el valor comercial del inmueble

Calle: Guadalupe Victoria
Nmero: 61
Colonia: 15 de Agosto
Cdigo Postal: 07050
045-196-26-000-9

26-49-281-901-01-000-8

Habitacional "Popular"
Construccin Dominante en la zona, es de casas

habitacin, tipo mediano, buena calidad, de 2 a 3 niveles.
98%
Es densa flotante y su nivel econmico es medio.
Alta producida por el transito vehicular
USO DEL SUELO:
H 5/30 (Habitacional, 5 Niveles y 30% de area libre)
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros
aprox.
LAS MISMAS:
Completos
SERVICIOS PBLICOS:
Mercado, jardn y parques, escuelas, Centros Comerciales

y Templos, Nomenclatura de calles y sealizacin,
estacin de Camiones, Estacin del metro.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No.
AV-CHAB-09/07-20/
IV.- TERRENO.
Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur.
Linderos y Colindancias segn:
Registro publico de las escrituras
Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
17.000
lote 5
COLINDANCIAS
Sur
17.000
loto 8
Este
8.000
lote 18
Oeste
8.000
Guadalupe Victoria
136.00 m2

La segunda
136.00 m2
136.00 m2

354.03 m2
100.000 %
INDIVISO:
Terreno Plano de forma regular
NMERO DE FRENTES:
Uno
A Zona Urbanas, asentamiento regular.
257 Habitantes/Ha
3.5 veces el area del Terreno
Ninguno que afecte
N
O
E
44.00
Plano tomado de Gua Roji
S
3
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO

Inmueble de uso Habitacional y Comercial desarrollado en tres niveles con formado por un local y cuatro
USO ACTUAL:
viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m . Su uso es Casa- Habitacion, Su
distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con
2 recamaras, un 1/2 bao, 2 baos, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero.
El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baos, sala comedor y cosina.
Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y bao.
Mediano antiguo
T-1,T-2,T-3
Superficie
Clasificaion de tabla de tesoreria

T-1:
H05-5
T-2:
H05-4
T-3:
H05-2
edad
177.02
95.11
81.90
50
30
6
354.03
TRES
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
40
16
T-3: 6
T-1:
T-2:
VIDA TIL REMANENTE:
T-1: 40
T-2: 50
T-3: 54
VIDA TOTAL:
T-1: 90
T-2: 80
T-3: 60
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:
bueno
bueno
Dos

CIMIENTOS:
Se supone, zapara corrida de concreto armado
ESTRUCTURA:
Dalas, castillos y trabes de concreto armado con muros de carga
MUROS:
Tabique rojo de barro recocido de 14cm de espesor
ENTREPISOS:
Losa de concreto armado en claros cortos.
TECHOS:
Losas de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3
AZOTEAS:
Losa de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3.
BARDAS:
De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
t-1,t-2,t-3
Yeso a regla y mezcla fina
t-1,t-2,t-3
t-1,t-2,t-3
PLAFONES:
Azulejo blanco y de color de 11x11cm. A diferentes alturas de cocina y baos
LAMBRINES:
PISOS:
t-1,t-2,t-3
Mosaico de pasta loseta de ceramica, loseta de granito, azulejo a cuadros, cemento

pulido y firme de concreto
ESCALERAS:
Recta en un tramo rampa y escalones de concreto aparentes y de fierro estructural.
PINTURA:
Vinilica en muros y plafones de aceite en herrera y barniz en carpinteria
No tiene
c) CARPINTERA:
Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaos tipo tambor,
cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.
d) INSTALACIONES
HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Ocultas con alimentacion a muebles con tuberia de cobre y galvanizada, bajadas
Baos completos y medios baos con muebles blancos de color de calidad economica
pluviales en fierro fundido y albaales de tubo de concreto de 15cm de diametro
e) INSTALACIONES ELCTRICAS: Entubadas, ocultas con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERA
HERRERA:
A base de perfiles estructurales ligeros
g) VIDRIERA:
sencillo de 3 mm de espesor claros cortos
h) CERRAJERA:
De calidad economica
Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica
i) FACHADA:
Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040, Mxico D.F.
AVALO No.
AV-CHAB-09/07-20/
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de

Ingresos.
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn
sea el caso.
Al
resultado
obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas
partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin
compulsin.
Capitalizacin: Tcnica de valuacin, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso
que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalizacin: A) La que estima el valor a
partir de un ingreso nico, llamada capitalizacin directa, y B) La que estima el valor a
partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a
fututo, llamada capitalizacin de flujo de efectivo.
Costo de reposicin nuevo: Es el costo actual de un valuado considerndolo como
nuevo, con sus gastos de ingeniera e instalacin, en condiciones de operacin, a precios
de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o
reponer un bien similar al que se esta valuando, en estado nuevo y condiciones similares.
Puede ser estimado como costos de reemplazo o bien como Coste de Reposicin.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Costo Neto de Reposicin: Valor que tiene un bien a la fecha del avalo y se determina
a partir del costo de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vida
Direccion:
Callerespecto
Pedro Ma.
Anaya,
de Febrero,
GustavoalA.grado
Madero
consumida
de su
vida Col.
til 5
total,
al estadoDelegacion
de conservacin,
de , C.P.
05040,
Mxico D.F.
obsolescencia y a otros elementos de
depreciacin.
equivale al valor de mercado de un
bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
Consideraciones
previas al avalo
No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el
bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en
la solicitada del avalo.
Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad
que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario del bien que se valua.
En la inspeccin oculta del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar
todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el
resultado de la observacin o por informe expreso del cliente
La determinacin del valor comercial del inmueble se realizo mediante el anlisis y
ponderacin del resultado de los procemidimientos de valuacin que a continuacin se
mencionan: Mtodo Fsico se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores
aplicables, segn sea el caso.
Mtodo de Mercado esta basado en la comparacin y homologacin de ofertas similares al
bien valuado.
Mtodo por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta
anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a
las caractersticas propias del bien valuado.
Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el
solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no
prejuzgar la propiedad y/o posesin del inmueble de la persona que aparece en el
apartado correspondiente, as como los documentos proporcionados para la elaboracin
del mismo.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040, Mxico D.F.

No.
1
Colonia
Calle
Narciso Bassols
Av. 606 Agrupamiento
No.
a 66
Telfono
Informante
Lilia Blanco Castro
Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse,
estacionamiento comunitario.
Castillo el Chico
20 de Noviembre
044 55 3657 9395
Mario Zavala Garcia
Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento
Los Picos INPI
Alberto Calmete
04455.26.90.51.18
Bertha Gutirrez
Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragn. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y
proporcinarle una ptima seguridad.
Agricola Pantitlan
Privada Irma Mendoza
15
044 55 22 78 5048
Olga Mercado
Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio bao,
tres recamaras, bao completo.
Ticoman
No.
Oferta
Av. Rio de los Remedios
Sup.
04455.3012.3279
Ma. Gabriela Savala Gomez
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTROS
FRe
780,000.00
100.50
7,761.19
0.90
1.05
0.80
0.95
0.90
1.00
0.65
5,016.68
1,150,000.00
143.00
8,041.96
0.90
0.90
0.80
1.00
1.00
1.00
0.65
5,211.19
1,000,000.00
115.00
8,695.65
0.90
0.90
0.80
0.80
0.90
1.00
0.47
4,057.04
1,380,000.00
117.00
11,794.87
0.90
0.85
0.80
0.80
0.90
1.00
0.44
5,197.29
1,350,000.00
150.00
9,000.00
0.90
1.00
0.80
1.05
1.00
1.00
0.76
6,804.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
5,257.24
5,257.00
354.03
5,257.00
1,861,135.71
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,
Mxico D.F.
AVALO
No. AV-CHAB-09/07-20/

Colonia
Nueva Tenochithan
No.
1
Calle
Norte
No.
86
Telfono
044 55 181 905 29
Informante
Adrian Garfias M.
Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del
proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada
Magdalena de las Salinas
Norte 13
4918
04455 3233 8012
Marta Fernandes
Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una
cuadra del Centro Medico La Raza.
Moctezuma 1a seccion
Carlos Santana
0-0
044 55 449105513
Alberto Castillo M.
Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios
Moctezuma 1a. Seccion
Norte 13
151
46 03 32 01
Enrique Morales Reyes
Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja rea abierta con un bao. En la planta alta 5 privados y 2 baos
Merced Balbuena
1a. Cerrada de Carretones
15
5737 41 88
Elena Herrera Lopez
Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro
merced.
No.
Oferta
1
2
3
4
5
1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00
OFERTA
1
2
3
4
5
IMPORTE
1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00
Sup.
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00
SUP. COST
450.00
250.00
320.00
294.00
124.00
$/m
1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77
CRN
2,827.50
1,731.04
1,546.72
3,294.27
1,467.94
$/m
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
0.95
1.05
1.05
1.05
0.80
1.05
0.95
0.95
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
F EDAD
EDO
CONSER
FRET
CNR
0.7
0.7
0.7
0.7
0.7
0.9
0.9
0.9
0.9
0.9
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
SUP.
OTROS
FRe
0.66
0.72
0.72
0.72
0.83
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
1,781.33
1,090.56
974.43
2,075.39
924.80
TERRE
NO
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00
CONST
TERRENO
%/M2
801,596.25
272,638.80
311,818.75
610,164.69
114,675.47
248,403.75
1,127,361.20
1,188,181.25
339,835.31
885,324.53
1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77
Negociaci Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
n
Ubicacin Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
:Zona:
Forma :
Superfici
e
Uso del
Suelo
Colonia

1,096.95
6,477.37
5,333.45
1,660.34
4,749.91
3,863.60
3,864.00
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040, Mxico D.F.
No.
Colonia
Calle
No.
Acueducto de Guadalupe
Del Golfo
28
Telfono
Informante
04455 1397 5657
Gabriela Ayala
Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con bao completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento
2
Jardin Balbuena
Retorno 49 de Cecilio Robledo
13
044 55 18 2304 85
Reyna Templos M.
Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio bao, planta alta, 2 recamaras con closet, un bao completo amplio, azotea area de
lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia
3
Veinte de Nobiembre
Vulcanizacion
186
044 55 352 84177
Ana Lucia Martinez H.
Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 bao, patio trasero
y 1 cajon de estacionamiento
4
Reforma Iztacchualt
Playa Guitarron
s/n
044 355 772 20
Marurico Cordero Avila
Casa contempornea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, rea de lavado. P.A.: Hall con 1 bao, 3 recmaras.
Lnea telefnica, cisterna. Acabados: ventanera con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico
5
No.
1
2
3
4
5
Panamericana
Oferta
8,000.00
11,000.00
5,300.00
14,900.00
18,000.00
Poniente 118
Sup.
135.00
137.00
100.00
195.00
156.00
51
044 55 23 59 9263
Jose Elias Rodrigez Mendoza
$/m
59.26
80.29
53.00
76.41
115.38
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.00
0.95
1.05
1.00
0.80
0.80
0.80
0.80
0.80
CALID.
Edo Cons
OTROS
0.85
1.00
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.64
0.62
0.65
0.61
0.62
0.10
0.90
38.08
49.43
34.44
46.65
71.03
47.92
48.00
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
$/m
10
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
, C.P. 05040, Mxico D.F.
p/c
INSTALACIONES
ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS
ACCESORIOS:
BOMBA
GAS ESTACIONARIO
COCINA INTEGRALES
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
PZA
15
$1,000.00
0.80
0.95
1.00
0.76
$760.00
$760.00
PZA
10
$4,403.55
0.85
1.10
1.00
0.94
$4,117.32
$4,117.32
PZA
$16,339.14
0.90
1.05
1.00
0.95
$15,440.49
$15,440.49
SUMA
p/c
OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
BARDA
BALCON
CISTERNA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$20,317.81
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
m2
1.00
40
$990.70
1.00
0.95
1.00
0.95
$941.16
$941.16
M2
1.00
17
$3,000.00
1.05
0.85
1.00
0.89
$2,677.50
$2,677.50
M2
1.00
15
$2,194.65
0.95
0.95
1.00
0.90
$1,980.68
$1,980.68
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
5,599.34
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
25,917.15
INDIVISO %
TOTAL: $
11
25,917.15
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040, AVALO
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
3,864.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
136.00
3,864.00
COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
136.00
INDIVISO
VALOR
PARCIAL: $
3,864.00
525,504.00
SUMA (a): $
525,504.00
100.00%
SUBTOTAL $
525,504.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
H05-5
177.02
4,265.19
0.94
4,025.27
712,553.00
H05-4
95.11
4,237.93
0.94
3,983.66
378,885.53
H05-2
81.90
3,748.99
0.94
3,524.05
288,619.59
TOTAL
354.03
SUBTOTAL (b): $
1,380,058.12
SUBTOTAL (c): $
25,917.15

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
COSTOS
525,504.00
1,380,058.12
25,917.15
Inst.
Terr.
Const.
5,455.69
12
(a+b+c) $
1,931,479.27
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
05040, Mxico D.F.

VACOS
4%
ADMN.
IMP. PREDIAL
ENERG. ELC.
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%

3.00%
I.S.R
SEGUROS
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
18.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
ADECUADO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
3.8571
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.71%

TIPO
T-1
DESTINO:
CASA HABITACIONCOMERCIAL
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
354.03
RENTA MENS.
48.00
16,993.44
354.03

TOTAL DEDUCCIONES:
18.00%
RENTA NETA MENSUAL:
16,993.44
3,058.82
13,934.62
RENTA NETA ANUAL:
167,215.45
8.71%

P.U. $/M2.
$5,420.07
13
1,918,865.82
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
C.P. 05040, Mxico D.F.
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,861,000
FSICO
1,931,000
INGRESOS
1,919,000
-3%
1%
100%MERC.

1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82
FSICO
PONDERADO
INGRESOS
1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82
VALOR COMERCIAL
31.00%
41.00%
28.00%
100.00%
$576,952.07
$791,906.50
$537,282.43
$1,906,141.00

El valor comercial obtenido en este avalo fue realizado atreves de la ponderacin con tres anlisis que
son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Fsico con el 41% y el de Capitalizacin de Renta con
el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Milln Novecientos seis mil
Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:
$1,906,141.00
(UN MILLON NOVECIENTOS SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y

UN PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
Areli Jocabed Snchez Morales
14
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Madero , C.P. 05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
Av. 606 Agrupamiento a 66
20 de Noviembre 7
Narciso Bassols
Castillo del Chico
Alberto Calmete 4
Privada Irma Mendoza 15
Los Picos INPI
Agricola Pantitlan
Av. Rio de los Remedios 6

Ticoman
15
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Madero
, C.P. No.
05040,
Mxico D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
Norte 86
Norte 13 4918
Nueva Tenochithan
Carlos Santana 0-0
Norte 13 151
1a. Cerrada de Carretones 15

Merced Balbuena
16
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
,AVALO
C.P. 05040,
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/
Acueducto de Guadalupe 28
Retorno 49 de Cecilio Robelo 13
Del Golfo
Jardin Balbuena
Vulcanizacion 186
Playa Guitarron s/n
Veinte de Nobiembre
Reforma Iztacchualt
Poniente 118 51
Panamericana
17
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
C.P. 05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
Av. 606 Agrupamiento a 66
20 de Noviembre 7
Narciso Bassols
Castillo del Chico
Alberto Calmete 4
Privada Irma Mendoza 15
Los Picos INPI
Agricola Pantitlan
Av. Rio de los Remedios 6

Ticoman
INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI
18
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P. No.
05040, Mxico
D.F.
AVALO
AV-CHAB-09/07-20/
Norte 86
Norte 13 4918
Nueva Tenochithan
Carlos Santana 0-0
Norte 13 151
1a. Cerrada de Carretones 15

Merced Balbuena
19
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P.No.
05040, Mxico
D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
Acueducto de Guadalupe 28
Retorno 49 de Cecilio Robelo 13
Del Golfo
Jardin Balbuena
Vulcanizacion 186
Playa Guitarron s/n
Veinte de Nobiembre
Reforma Iztacchualt
Poniente 118 51
Panamericana
20
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Av. Jose Maria Castorena

217
CUAJIMALPA
CUAJIMALPA
05000
Distrito Federal.
Fecha del avalo:
20 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ
ISV0001
$2,495,357.00
AVALO No. ISV0001

PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
98040806
Casa habitacin.
Privado.
PIEDAD VAZQUEZ CAMACHO
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
:
Calle: Av. Jose Maria Castorena
Nmero: 217
Colonia: CUAJIMALPA
Delegacin: CUAJIMALPA
Cdigo Postal: 05000

Habitacional y comercial
Habitacional de 2 a 3 niveles del tipo medio.
100%.
300
Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el

transito de vehiculos y trafico por los comercios y escuelas
USO DEL SUELO:
H00-02
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas
condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Tiendas de abarrotes, refaccionarias, Escuelas, Iglesia, zona de

bancos, tiendas de autoservicio, talleres mecanicos, parques,
Tortillerias, Sealizacion de calles.
AVALO No. ISV0001
IV.- TERRENO.
al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.
Escritura
No. , Volumen,Notario
LINDEROS Y COLINDANCIAS
SEGN:
terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies segn escrituras
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
NE
8.070
PROPIEDAD PRIVADA
SE
17.310
LOTE 32
NE
6.040
LOTE 32
SE
15.180
LOTE 32
NE
3.870
LOTE 32
SE
3.730
CALLEJON CD. VICTORIA
SE
4.990
LOTE 34
SW
3,43
LOTE 34
SW
4.830
LOTE 34
SW
12.510
LOTE 34
NW
38.580
PROPIEDAD PRIVADA
SW
0.820
PROPIEDAD PRIVADA
NW
0.630
PROPIEDAD PRIVADA
547.00 m2
La segunda

INDIVISO:
547.00 m2
547.00 m2
210.00 m2
100.000 %
Con pendiente, de forma regular.
NMERO DE FRENTES:
Urbana
PENDIENTE
COS Y CUS CALCULAR
si
AVALO No. ISV0001

USO ACTUAL:
El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un bao completo y una terraza.
Mediano moderno
CASIFICACION
T-1 TRES
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
VIDA TIL REMANENTE:
63
VIDA TOTAL:
70
Bueno
Bueno
SUPERFICIE
210
EDAD
07

CIMIENTOS:
De mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
ESTRUCTURA:
Muros de carga y Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique
ENTREPISOS:
TECHOS:
A 2 aguas
AZOTEAS:
Con hilada de tabique, impermeabilizada
BARDAS:
No
AVALO No. ISV0001

azulejo y tirol
Aplanado fino
PLAFONES:
tirol
LAMBRINES:
loseta
PISOS:
loseta 33*33 cm.
ESCALERAS:
loseta y barandal de madera
PINTURA:
vinilica
c) CARPINTERA:
paredes de sala y comedor de madera de pino
SANITARIAS:
cobre y pvc
cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con
mueble regadera.
Oculta
tubular
HERRERA:
puertas y ventanas
g) VIDRIERA:
sencillo 3 mm
h) CERRAJERA:
del pais
i) FACHADA:
fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta
principal.
ver manual
AVALO No. ISV0001
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
REPOSICIN.
RENTAS.
Existe mucho trafico por los negocios que hay en la avenida principal
La casa no esta a nivel de calle, los lotes colindantes son de familiares.
No existen linderos fisicos
Solo hay una servidumbre de paso para los tres lotes.
la oferta numero cinco (5) no existen imgenes.
AVALO No.
ISV0001

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Cuajimalpa De Morelos
coahula
s/n
(55) 5251 4995
Zertuche y Sinclair S.C
RECAMARA CVESTIDOR, SALA, COMEDOR, CALENTADOR, CUARTO SERVICIO CBAO, GAS, TIMBRE, INTERFON
No.
1
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5290 0640
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$/m
NEG.
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$/m
OTRO
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1,950,000.00
140.00
13,928.57
0.90
0.90
1.10
0.90
0.95
1.00
0.76
10,610.86
2,900,000.00
320.00
9,062.50
0.90
1.00
0.95
1.10
0.90
1.00
0.85
7,670.95
2,900,000.00
270.00
10,740.74
0.90
1.10
0.95
0.95
0.95
1.00
0.85
9,116.75
4,400,000.00
275.00
16,000.00
0.90
1.00
0.90
0.90
0.90
1.00
0.66
10,497.60
3,500,000.00
200.00
17,500.00
0.90
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.86
14,962.50
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
10,571.73
10,572.00
210.00
10,572.00
2,220,120.00
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
AVALO No.
ISV0001

No.
1
No.
1
2
3
4
5
Colonia
Calle
No.
Telfono
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2,808.99
2,365.93
4,430.38
5,000.00
s/n
5292 3295
RE/MAX In-Terr (Ciudad de Mxico
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.05
0.80
1.05
0.90
0.95
1.10
0.90
1.05
FORMA
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUP.
OTRO
FRe
0.73
0.81
1.04
0.65
0.99
$/m
2,797.70
2,281.60
2,459.38
2,870.89
4,961.25
3,074.16
3,074.00
OFERTA
IMPORTE
SUP. CONSTRUCCION
CRN
Fed
EDO. DE
CONSERVA
FRED
CNR
TERRENO
CONSTRUCC
ION
TERRENO
$/M2
1.00
$1,750,000.00
200.00
$6,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,780.00
456.00
#######
$994,000.00
$2,179.82
2.00
$1,000,000.00
356.00
356.00
$1,000,000.00
$2,808.99
3.00
$1,500,000.00
634.00
634.00
$1,500,000.00
$2,365.93
4.00
$2,100,000.00
474.00
474.00
$2,100,000.00
$4,430.38
5.00
$2,350,000.00
470.00
470.00
$2,350,000.00
$5,000.00
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
ISAO
ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ
AVALO No.
ISV0001

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
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5257 3737
M&M Consultores Inmobiliarios
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$/m
1
2
3
4
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14,000.00
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22,000.00
23,000.00
174.00
220.00
250.00
380.00
220.00
54.60
63.64
48.00
57.89
104.55
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
1.10
0.95
1.10
0.80
0.95
0.95
0.95
0.95
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.72
0.77
0.83
0.73
0.85
0.10
0.90
Negociacin
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
10
$/m
39.21
49.10
39.73
42.32
88.49
51.77
52.00
AVALO No.
ISV0001

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
EA09 cocina integral
Unidad
pz
Cantidad
EDAD
27
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$10,000.00
1.0
0.9
1.0
0.85
$8,500.00
$8,500.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
0.95
0.85
1.00
0.81
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$8,500.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
7.00
0.92
SUBTOTAL COMUNES: $
8,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $
11
8,500.00
AVALO No.
ISV0001

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO
M2.
3,074.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
547.00
3,074.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,074.00
1,681,478.00
SUMA (a): $
1,681,478.00
1.00
547.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
1,681,478.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
210.00
6,006.13
0.92
5,533.15
1,161,960.93
CASA HABITACIN
TOTAL
210.00
SUBTOTAL (b): $
1,161,960.93
SUBTOTAL (c): $
8,500.00

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
1,681,478.00
1,161,960.93
8,500.00
% DE PARTICIPACIN
0%
13580.66155
12
(a+b+c) $
2,851,938.93
AVALO No.
ISV0001

VACOS
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
1.00%

I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
24.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
VIDA TIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
1
MUY BUENO
PROYECTO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
1.5714
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.43%

TIPO
T-1
DESTINO:
casa habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
210.00
RENTA MENS.
52.00
10,920.00
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
24.00%
RENTA NETA MENSUAL:
8,299.20
RENTA NETA ANUAL:
2,620.80
99,590.40
8.43%

P.U. $/M2.
10,920.00
13
#DIV/0!
1,181,581.02
AVALO No.
ISV0001

2,220,120.00
2,851,938.93
1,181,581.02
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
2,220,000
MERC.
88%
FSICO
2,852,000
141%
FSICO
INGRESOS
1,182,000
100%
INGRESOS

30%
60%
10%
666,036.00
1,711,163.36
118,158.10
$2,495,357.46

EL VALOR COMERCIAL, ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA VALOR
DE MERCADO UN 30%, EL VALOR FISICO DE UN 60% Y EL VALOR DE CAPITALIZACION DEL 10% DANDONOS UN RESULTADO DE $2,495,357..00

VALOR COMERCIAL:
$2,495,357.00 (DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS

CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
14
ISV CONSTRUCCIONES
INMUEBLE VALUADO
CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA
FACHADA
COCINA
COMEDOR
SALA
ESCALERAS
BAO
14
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
PRIMER OFERTA:
CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA.
VISITA CAMPO.
15
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
5a. PRIVADA DE AVENIDA MEXICO
SEGN VISITA EN CAMPO
16
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
TERCERA OFERTA:
CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA
VISITA CAMPO.
17
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
JOSE MARIA CASTORENA S/N. CUAJIMALPA
5A. OFERTA
VISTA EN CAMPO
ESTE CROQUIS ES DE LA 5A OFERTA
18
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
PRIMERA OFERTA:
CARRETERA MEXICO TOLUCA S/N CUAJIMALPA
19
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
AHUATENCO S/N CUAJIMALPA.
VISITA DE CAMPO
20
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
TERCERA OFRTA:
AV. JESUS DEL MONTE S/N. HUIXQUILUCAN
21
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
LA HERRADURA S/N. CONTADERO CUAJIMALPA
5A OFERTA AVENIDA SAN MATEO S/N.
VISITA EN CAMPO NO PERMITE FOTOS
22
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
PRIMERA OFERTA:
CALLE COAHUILA S/N CUAJIMALPA.
23
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
TERCERA OFERTA:
CALLE XIOVIONI No. 18 SAN LORENZO ACOPILCO. CUAJIMALPA.
24
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
CUARTA OFERTA:
ARTEAGA Y SALAZAR S/N CONTADERO CUAJIMALPA.
25
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
QUINTA OFERTA:
KM. 15 CARRETERA MEXICO TOLUCA COL. PALO ALTO CUAJIMALPA
26
MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Salvador Daz Mirn.

96
Santa Mara la Ribera .
Cuauhtmoc.
06400
Distrito Federal.
Fecha del avalo:
VALOR COMERCIAL:
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
$631,245.00
MULTIFACE

PERITO VALUADOR:
Manuel Silva Tadeo.
ESPECIALIDAD
Bienes Inmuebles.
94310454
REGISTRO DE LA :
Departamento en Condominio.
En Condominio.
Mara Guadalupe Garca Murillo.
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Determinar su Valor Comercial.
Calle: Salvador Daz Mirn.
Nmero: 96
Colonia: Santa Mara la Ribera .
Delegacin: Cuauhtmoc.
Cdigo Postal: 06400
012 083 01 003 8

20 45 500 997 01 000 6

Habitacional y Comercial, Mixta.
Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Nmero de

Niveles promedio 2(dos niveles), comercios.
95%
Alta.
Alta, Ruido producido por autos principalmente.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
USO DEL SUELO:
HM/4/25/12
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia de vas primarias de intenso flujo
vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte .
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Agua: Red de distribucin con suministro de tomas domiciliarias.

Drenaje y Alcantarillado: Red de recoleccin de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A travs de red erea.
Alumbrado Pblico: Sistema de cableado subterrneo con posteria metlica y de concreto.
Calles de: Pavimento Asfltico.
Banquetas: con un ancho de 3.00 mts. de Concreto Hidrulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidrulico.
Gas Natural: Con suministro de tanque estacionario.
Vigilancia: Por Rondas
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recoleccin de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Sealamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Nmeros.
Centro
Comercial,
Escuelas,
Mercado,
Templo,
Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un
radio aproximado de 1 Km.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
IV.- TERRENO.
El lote se encuentra en esquina, al Norte est con la calle Salvador Daz Mirn, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la
Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal.
Escritura Pblica No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario
Pblico No.186 y 217 del D.F.
Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
ORIENTACIN
Norte
DISTANCIA
14.230
COLINDANCIAS
Va Pblica Salvador Daz Mirn
Sur
14.230
Casa No.186 de la calle Cedro.
Oriente
16.820
Va Pblica Cedro
Poniente
16.820
Casa No.198 de la calle Salvador Daz Mirn.

239.35 m2
55.85 m2
9.960 %
INDIVISO:
NMERO DE FRENTES:
Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

Dos
Urbanas
222.00
3.00
Ninguno que Afecte
NORTE
UBICACIN
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001

El terreno se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con
una superficie de 239.35 m2, el uso actual son departamentos en
condominio con cuatro niveles, de tres departamentos por nivel, escaleras de
uso comun, y nueve cajones de estacionamiento.
USO ACTUAL:
ver anexo c-2

Mediano Antiguo
TIPO 1
CLASIFICACION
T-1
Cinco
NMERO DE NIVELES:
Cuatro Niveles
EDAD APROXIMADA:
Cinco Aos
VIDA TIL REMANENTE:
85
VIDA TOTAL:
90
1.1
Bueno
Una
SUPERFICIE
EDAD
55.85
Cinco aos

CIMIENTOS:
Probablemente Zapatas Aisladas y contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA:
Marcos Rgidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos

de concreto armado.
MUROS:
Se supone de tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor.
ENTREPISOS:
Se supone de losa aligerada con vigueta y bovedilla
TECHOS:
Se supone losa plana de concreto armado.
AZOTEAS:
Impermeabilizado, con pretil en buen estado de conservacin y con una altura

de 0.50 mts.
BARDAS:
A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE

Son de pasta rayada a regla y plomo en buenas condiciones.
Son de cemento-arena acabado rustico en buenas condiciones.
PLAFONES:
Son de yeso a regla en buenas condiciones.
LAMBRINES:
En baos zona de regadera en tres paredes calidad mediana a base de loseta de

ceramica de 20 x 30 cm.
PISOS:
Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y bao, piso lminado

en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo segn pisos de calidad media.
ESCALERAS:
Si hay en el interior del edifcio son de concreto armado, acamado comn.
PINTURA:
Vinilica en muros interiores y exteriores en general y esmalte en zona de baos y cocina

en condiones optimas.
Ninguna
c) CARPINTERA:
Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal a departamento.
SANITARIAS:
Si tiene entubada oculta con tubera de cobre en hidraicas en salidas y de Pvc en

bajadas sanitarias.
Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de mediana calidad.
Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del departamento.
A base de Aluminio natural en ventanas y seccin comercial.
HERRERA:
Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de
estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.
g) VIDRIERA:
Vidrio transparente de 6 mm y opaco en bao.
h) CERRAJERA:
Son de tipo nacional, de intercomunicacin de calidad mediana y en exteriores de

seguridad marca Phillips.
i) FACHADA:
Recubierta de aplanado cemento-arena en todos sus niveles y pintada en color naranja,

acabado pulido en buenas condiciones.
Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon,
cocina integral movible, patios y andadores.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
CONSIDERACIONES DEL AVALUO:

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico Directo, el Valor de mercado y el Valor por
Capitalizacin de Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y obsolescencia del
proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y caractersticas
propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante de realizar la
comercializacin del mismo.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
CONDICIONES DEL AVALUO:

6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
si
b)Boleta predial.
si
c) Recibo de Agua.
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Mara La Ribera
Cedro
247
(55)52555521
Century 21 Orin
Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un bao, un cajon de estacionamiento, edad 35 aos, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de
No.
1
servicio en azotea de 7.18 m2, y cocina integral.

Dr. ATL
138
(55)53441030
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un bao, edad 3 aos, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto.

Naranjos
375
cel. (55)14603211
Edith Gonzlez Martinez
Departamento de 65 m2, dos recamaras, un bao, edad 8 aos, en el quinto nivel se encuentra, una lnea telefonica.

Enrique Gonzlez Martinez
25
59-89-45-26
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un bao, edad 4 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

Salvador Daz Mirn
46
55-63-13-14
Ana Mara Gonzlez
Departamento de 67.36 m2, dos recamaras, dos baos, edad 11 aos, en el cuarto nivel se encuentra, una lnea telefonica.
No.
Oferta
Sup.
Dim. Bienes Raices
$/m
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO. CONS.
OTRO
FRe
650,000.00
52.82
12,305.94
0.90
1.00
1.10
1.00
1.10
1.00
1.09
13,401.17
750,000.00
58.57
12,805.19
0.90
1.00
0.95
1.10
0.95
1.00
0.89
11,441.12
520,000.00
65.00
8,000.00
0.90
1.00
0.85
1.20
1.20
1.00
1.10
8,812.80
680,000.00
63.00
10,793.65
0.90
1.00
0.90
1.20
1.00
1.00
0.97
10,491.43
930,000.00
67.36
13,806.41
0.90
1.00
0.80
1.00
1.20
1.10
0.95
13,121.62
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
11,453.63
11,454.00
55.85
11,454.00
639,705.90
10
MULTIFACE

Colonia
Calle
No.
Cedro
s/n
Terreno plano irregular con construccin, hay que demoler, 510 m2. un frente a media calle.
Telfono
53632162
Informante
Century 21 Invermax

Salvador Daz Mirn
s/n
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo H3 30 60, con 647 m2, un frente a media calle
55631314
Juan Contreras

Fresno
s/n
(442) 4 100 599
Inmuebles Mxico
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 1167 m2, un frente, poca construccion por demoler.para comercio o bodega.

Jaime Torres Bodet
s/n
55890229
Su casa Bienes Raices
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 598.62 m2, un frente, regular, cuenta con 2 viviendas . Actualmente se rentan las viviendas.

s/n
(55) 55 14 30 82
TreniE Negocios Inmobiliarios
Terreno plano , un frente regular, 403 m2, uso de suelo H 3 20, respetar fachada primer crujia 50 m2, en mal estado, pero sin dao estructural.
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Oferta
Sup.
3,100,000.00
5,176,000.00
5,200,000.00
2,400,000.00
2,800,000.00
510.00
647.00
1,167.00
598.62
403.00
No
1
Oferta
C.N.R.
CONSTRUCCION
416,898.91
Oferta
Sup. Terr.
5,211.24
No
3
C.N.R.
6,514.05
No
4
C.N.R.
6,514.05
Sup. Terr.
3,100,000.00
5,200,000.00
510.00
1,167.00
CONSTRUCCION
325,702.28
Oferta
Sup. Terr.
2,400,000.00
CONSTRUCCION
325,702.28
598.62
$/m
5,260.98
8,000.00
4,176.78
3,465.13
6,139.70
Sup. Const.
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
CRN
U. Suelo
80.00 $6,856.89
TERRENO
2,683,101.09
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
4,874,297.73
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
2,074,297.73
$/M2
$5,260.98
U. Suelo
$/M2
$4,176.78
U. Suelo
SUP.
OTRO
0.80
1.20
0.80
0.95
0.80
1.05
0.80
1.20
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
F.ed
E. Conserv.
0.95
0.8
F.ed
E. Conserv.
0.95
F.ed
E. Conserv.
0.95
fret.
0.76
fret.
0.95
fret.
0.95
$/M2
$3,465.13
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
FRe
1.04
0.68
0.76
0.86
0.79
$/m
5,454.59
5,472.00
3,157.64
2,993.87
4,862.64
4,388.15
4,388.00
11
MULTIFACE
No
5
Oferta
C.N.R.
CONSTRUCCION
325,702.28
6,514.05
Sup. Terr.
2,800,000.00
403.00
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
2,474,297.73
U. Suelo
F.ed
E. Conserv.
0.95
fret.
0.95
$/M2
$6,139.70
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
12
MULTIFACE

Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante

Dr. ATL
138
(55)53441030
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un bao, edad 3 aos, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para
auto.
25
59-89-45-26
Dim. Bienes Raices
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un bao, edad 4 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

Nogal
56640505
Proyecsa Inmobiliaria Lar.
Departamento de 67 m2, dos recamaras, un bao, un cajon de estacionamiento, edad 19 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

151
56166093
Alejandro Tovar Sanchez
Departamento de 65 m2, dos recamaras, dos baos, un cajon de estacionamiento, edad 5 aos, en el quinto nivel se encuentra.
San Rafael
Fco. Daz Covarrubias
24
(55) 52601864
Administracin Amsterdam
Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baos, un cajon de estacionamiento, edad 4 aos, en el tercer nivel se encuentra.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
4,500.00
4,500.00
5,000.00
5,000.00
7,700.00
58.57
63.00
67.00
65.00
76.00
76.83
71.43
74.63
76.92
101.32
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.95
0.95
0.95
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
0.95
1.00
1.20
1.10
1.00
1.20
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
1.13
1.13
1.08
0.89
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
$/m
68.65
80.61
84.22
83.20
90.27
81.39
81.00
13
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001

p/c
IE14 INTERFON
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
C.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$9,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$9,000.00
$9,000.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c

EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
$15,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$15,000.00
$15,000.00
PZA
$10,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$10,000.00
$10,000.00
PZA
$4,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$4,000.00
$4,000.00
SUMA
p/c
OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE
$9,000.00
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$29,000.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
M2
45.00
$475.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$427.50
$19,237.50
M2
40.00
$475.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$475.00
$19,000.00
PZA
1.00
$30,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$30,000.00
$30,000.00
PZA
4.00
$879.27
1.00
1.00
1.00
1.00
$879.27
$3,517.08
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
6.00
71,754.58
0.93
SUBTOTAL COMUNES: $
109,754.58
INDIVISO %
TOTAL: $
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
109,754.58
14
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001

a) DEL TERRENO:
M2.
LOTE TIPO
4,388.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
239.35
4,388.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,388.00
1,050,267.80
SUMA (a): $
1,050,267.80
1.00
239.35
VALOR
0.100
INDIVISO
SUBTOTAL $
104,606.67
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
55.85
8,184.55
0.93
7,632.09
426,252.39
TOTAL
55.85
SUBTOTAL (b): $
426,252.39
SUBTOTAL (c): $
109,754.58

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
7%
(a+b+c) $
1,050,267.80
426,252.39
109,754.58
Terr.
27%
Const.
66%
Inst.
11470.25318
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
640,613.64
15
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001

VACOS
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
CONS/ MANT
5%

I.S.R
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
19.00%

CONCEPTO
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
5.7143
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.00%

TIPO
DESTINO:
T-1
Departamento en Condominio
SUPERFICIE: VALOR/m
55.85
RENTA MENS.
81.00
4,523.85
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
19.00%
RENTA NETA MENSUAL:
3,664.32
RENTA NETA ANUAL:

4,523.85
859.53
43,971.82
8.00%
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma,

Delg. Cuauhtmoc,
Distrito Federal., C.P. 06700
P.U. $/M2.
#DIV/0!
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
549,647.78
16
MULTIFACE
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
640,000
FSICO
641,000
INGRESOS
550,000
MERC.
16%
17%
INGRESOS
100%
FSICO

639,705.90
640,613.64
549,647.78
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor Fsico o C.N.R.
Valor de Capitalizacin
Valor Comercial
30%
60%
10%
100%
$191,911.77
$384,368.18
$54,964.78
$631,244.73

SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIN SE OBTUVO LOS SIGUIENTES
PORCENTAJES: 30% VALOR DE MERCADO, EL 60% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE CAPITALIZACIN.

VALOR COMERCIAL:
$631,245.00 ( SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO

PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
MANUEL SILVA TADEO

MATRICULA 94310454
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
17
MULTIFACE
REPORTE FOTOGRFICO
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
18
MULTIFACE
REPORTE FOTOGRFICO
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
19
MULTIFACE
REPORTE FOTOGRFICO
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
20
MULTIFACE

VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
21
MULTIFACE

RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
22
MULTIFACE

VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
CASO No. 1
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
AVALO No.
VASS-8405
FOTO DEL INMUEBLE
03-08
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Rosas de mayo
332
Benito Jurez
Nezahualcyotl
57000
Estado de mxico.
Fecha del avalo:
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,682,748.00
AVALO No. VASS-8405

PERITO VALUADOR:
Valdivia Salgado Sergio Adolfo.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310742
Casa habitacin.
Privada.
C. Mariano Salgado
USO DEL AVALO:
Venta.
PROPSITO DEL AVALO:
Valor comercial.
:
Calle: Rosas de mayo
Nmero: 332
Colonia: Benito Jurez
Municipio: Nezahualcyotl
Cdigo Postal: 57000
97
84222

Habitacin.
Casas habitacin de 1 niveles tipo medio.
85%.
Alta.
Contaminacin de basura.
USO DEL SUELO:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Vicente Villada. Av. Gustavo Baz. Av. Cuarta Av. Rancho Grande
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Mercado, Iglesias,Centros Comersiales,Centros

Deportivos,Bibliotecas.Universidad;preparatoria,Secundaria,Primarias,Bancos,C
ines.
03-08
AVALO No. VASS-8405
IV.- TERRENO.
Calle los laureles se encuentra al oeste, al norte la calle maanitas, al sur madrugada, vicente villada al este.
Escritura 40219
La primera
ORIENTACIN
Norte
DISTANCIA
17.000
Lote 33
COLINDANCIAS
Sur
17.000
Lote 35
Oriente
9.000
Calle rosas de mayo
Poniente
9.000
Lote 8
153.00
m2
153.00
m2
153.00
m2
197.30
m2
100.000 %

La segunda
INDIVISO:
Topogrfia plana forma regular
NMERO DE FRENTES:
un frente
Urbana.
Alta
1.40

USO DEL SUELO:
COS= 70%
CUS= 1.4
NORTE
03-08
03-08
AVALO No. VASS-8405

USO ACTUAL: Cuenta con un patio principal y otro de servicio, tiene un bao completo y medio bao, sala comedor amplio,
cocina integral, 2 recamaras en la planta baja, un cuarto de talles o bodega, jardin pequeo en la entrada principal, un
enorme arbol cerca de la entrada,una sala de tv. En la planta alta se encuentran 2 recamaras, una con vestidor, estudio y
terraza, cuenta don un pasillo que conecta la planta alta con la baja.
Mediano moderno
T-1 Construccin 1972

T-2 Construccin 2000
NMERO DE NIVELES:

T-2 Un nivel, altura nivel de piso 2.20 metros.
EDAD APROXIMADA:
Clasificaicon
T-1
T-2
Superficie
Edad
87.30 m2
37
110 m2
total - la edad
VIDA TIL REMANENTE:
43
T-1
T-2
71
total tabla de la tesoreria
VIDA TOTAL:
80
T-1
T-2
80
Bueno
Bueno

CIMIENTOS:
Cimentacin de zapatas corridas de mamposteria.
ESTRUCTURA:
Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
TECHOS:
Plano y de dos aguas.
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
03-08
AVALO No. VASS-8405

Yeso y mortero-cemento-arena
Mortero cemento-arena
PLAFONES:
Yeso
LAMBRINES:
Bao
PISOS:
Losetas vinilicas, madera
ESCALERAS:
Madera y Herreria
PINTURA:
Vinilica lavable
Nada
c) CARPINTERA:
Escalera
SANITARIAS:
Agua Caliente,Agua Frian,Drenaje
Wc,lavabo,regadera,accesorios.
Timbre,Lamparas,Contactos
Aluminio
HERRERA:
PTR y Solera
g) VIDRIERA:
Ventanales
h) CERRAJERA:
Chapas
i) FACHADA:
Mortero cemento Arena, pintada
Fregadero,estufa con horno, alacenas
Bardas,Patio,Marquesina,Terraza,Cisterna
Tinaco y Bomba
03-08
VASS-8405
03-08
AVALO No. VASS-8405
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

MERCADO.
DE REPOSICIN.
RENTAS.
03-08
VASS-8405
03-08
AVALO No.
VASS-8405

Colonia
Telfono
Informante
55198478
Eduardo Chvez Nuez
Bosques de Aragn
Bosque de las naciones
105
19412785
Casa con local comercial, tres recmaras, tres baos, estado de conservacin excelente.
C.Humberto Castellanos
Metropolitana 2a secc.
Angel de la independencia
39
42062420
C. Elias Calderon Reyes
Casa duplex, seis habitaciones, dos cuartos de servicio, recien remodelada, acabado de lujo, opcin a tercer piso.
Reforma
Oriente
11
41974975
Bandin Haro
Casa dividida en cuatro departamentos, dos en planta baja con una recmara, un departament en primer piso con dos recmaras y en
No.
1
Calle
No.
s/n
Loma Bonita
Jose Ortiz de Domnguez
casa con tres recmaras, tres baos, garage para 3 autos.
segundo piso un departamento con una recmara todos con baos completos.
Prados de Aragn
Prados de Cedros
s/n
52644759
Horizontes bienes raices s.a de c.v.
Casa con dos lugares de estacionamiento, en la planta alta con balcn, tres recmaras, dos baos y zotehuela.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
990,000.00
200.00
4,950.00
0.90
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
0.77
3,786.75
2,300,000.00
160.00
14,375.00
0.90
1.00
1.00
0.95
1.10
1.00
0.94
13,519.69
2,950,000.00
170.00
17,352.94
0.90
1.00
1.00
0.85
0.80
1.00
0.61
10,620.00
900,000.00
120.00
7,500.00
0.90
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.73
5,467.50
1,000,000.00
77.00
12,987.01
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
11,688.31
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
SUBTOTAL:
9,016.45
9,016.00
197.30
9,016.00
1,778,856.80
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
AVALO No.
VASS-8405

No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Vicente villada
Lindavista
S/n
53431555
Century 21
Terreno plano en zona mixta, con uso de suelo industrial, cuenta con un techumbre, piso de concreto y muro perimetral de tabicn.
Bosques de aragn
Bosques de kenia
S/n
55631314
Realty center
Terreno bardeado con entrada propia de aluminio para seis autos, tiene saln de fiestas, kiosco, jardn, fuente, bodega y garage cubierto.
Ecatepec de Morelos
No se proporciona
No.
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
56444470
La Campana S.A. de C.V.
San Carlos
Diagonal 1
21
Remato terreno, excelente ubicacin a tan solo 20 min del metro indios verdes.
4597270
Lic. Olmedo Rosales
Calle 76
Excelente Baldio.
55252045
Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
1,050,000.00
2,700,000.00
9,077,984.00
290,000.00
350,000.00
Sup.
215.00
300.00
2,836.87
145.00
96.00
$/m
4,883.72
9,000.00
3,200.00
2,000.00
3,645.83
76
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.81
0.46
0.90
0.81
Negociacin
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
03-08
$/m
3,955.81
7,290.00
1,474.56
1,800.00
2,953.13
3,494.70
3,495.00
AVALO No.
VASS-8405

No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Lomas Estrella
Mauritania
s/n
56597777
Maricela Camarillo
Cuenta con una pequea bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
Cacama
Sur 83
s/n
56978325
Miriam Figueroa
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
3
Valle Dorado
5370
s/n
54872054
Rafael Martinez
s/n
2771000
Mary Hernandez
s/n
7222197964
No H. Silva
3 Recamaras, 1.5 baos, 160m2 de terreno, 160m2 de construccin

4
Nicolas Tolentino
3 Recamaras, 1.5 Baos, 268m2 de terreno, 140m2 de construccin

5
Xinantecatl
Jorullo
250m2 de Terreno, 220m2 de construccin, 4 recamaras, 3.5 baos
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,500.00
11,000.00
8,000.00
5,500.00
10,000.00
180.00
200.00
160.00
140.00
220.00
52.78
55.00
50.00
39.29
45.45
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
1.10
1.10
1.00
1.00
1.10
1.10
1.10
1.00
1.10
1.10
1.20
1.00
1.00
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.20
0.89
1.09
1.31
0.72
0.10
0.90
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
63.22
49.01
54.45
51.34
32.73
50.15
50.00
AVALO No. VASS-8405

p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
p TINACO Y BOMBA
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$5,550.00
1.0
0.9
1.0
0.90
$4,995.00
$4,995.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
p
p
p
p
Barda
Patio
Marquecina
Cisterna
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$4,995.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
18
$20,000.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$18,000.00
$18,000.00
pza
1.00
10
$15,000.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$11,475.00
$11,475.00
pza
1.00
15
$12,000.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$10,800.00
$10,800.00
pza
1.00
10
$10,000.00
1.00
0.88
1.00
0.88
$8,800.00
$8,800.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
49,075.00
0.94
SUBTOTAL COMUNES: $
54,070.00
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
54,070.00
AVALO No.
VASS-8405

a) DEL TERRENO:
153 M2.
LOTE TIPO
3,495.00
$/m
TERRENO

FRACCIN
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
153.00
3,495.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,495.00
534,735.00
SUMA (a): $
534,735.00
1.00
153.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
534,735.00
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
197.30
5,919.12
0.94
5,586.17
1,102,151.24
CASA HABITACIN
TOTAL
197.30
SUBTOTAL (b): $
1,102,151.24
SUBTOTAL (c): $
54,070.00

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
534,735.00
1,102,151.24
54,070.00
32%
Terr.
Const.
65%
Inst.
8570.482729
03-08
12
(a+b+c) $
1,690,956.24
AVALO No.
VASS-8405

VACOS
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%

I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
1
MUY BUENO
calificacin
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
BUENO
1
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
3.8571
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.43%

TIPO
T-1
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
197.30
RENTA MENS.
50.00
9,865.00
TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
7,596.05
RENTA NETA ANUAL:
2,268.95
91,152.60
8.43%

P.U. $/M2.
03-08
9,865.00
13
#DIV/0!
1,081,471.53
AVALO No.
VASS-8405

1,778,856.80
1,690,956.24
1,081,471.53
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,779,000
FSICO
1,691,000
INGRESOS
1,081,000
MERC.
65%
56%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERANDO}
1,778,856.80 60.00% $1,067,314.08

1,690,956.24 30.00% $507,286.87
1,081,471.53 10.00% $108,147.15
$1,682,748.11

El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis con los siguientes porcentajes :
Mercado
= 60%
Valor Fisico
= 30%
Valor de Capitalizacion = 10%
Valor de

Los valores estimados se realizarn ami leal saber y entender.
VALOR COMERCIAL:
$1,682,748.00 (UN MILLON SEICIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA

Y OCHO PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
Sergio Adolfo Valdivia Salgado
03-08
14
CASA EN COMPRA
Loma Bonita
Bosques de Aragn
Metropolitana 2a secc.
Reforma
Prados de Aragn
TERRENOS EN COMPRA
Vicente villada
Bosques de aragn
Ecatepec de Morelos
San Carlos
CASA EN RENTA
Lomas Estrella
Cacama
Valle Dorado
Xinantecatl
INVALUAC S.A. DE C.V.
AVALO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
Blvd. Bosques de Europa.

Calle:
7
Nmero:
Bosques de Aragn.
Colonia:
Nezahualcoyotl.
Municipio:
57170
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:Estado de Mxico.
Fecha del avalo: 27 de Agosto de 2009
VALOR
COMERCIAL:
$1,979,103.36

PERITO VALUADOR:
Nancy Vazquez Vargas.
ESPECIALIDAD:
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96010433
Casa habitacin.
Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Ing. Isaac Ricardo Vzquez Zenteno e Eleuteria Irma de Jesus
Vargas Herrera.
USO DEL AVALO:
Para Venta o Enajenacin.
PROPSITO DEL AVALO:
Para saber su Valor Comercial.

Calle: Blvd. Bosques de Europa.
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
CLAVE CATASTRAL DEL
AGUA:
CLAVE CATASTRAL DEL
PREDIAL:
7
Bosques de Aragn.
Nezahualcoyotl.
57170
Estado de Mxico.
870851607000000
870851607000000

Mixta. Habitacional y comercial.
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA

CALLE:
Casas habitacin de 2 niveles, duplx, tipo

medio, de buena calidad, predomina el
comercio.
97%
Media.
de trnsito, de ruido y entre 55 y 100 imecas

(condicin regular)
USO DEL SUELO:
H05
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y

CONDICIONES DE LAS MISMAS:
Av. 412, Av. Texcoco, Av. Central, Av. Taximetros, Av. Prados de Arag
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Escuelas, Bancos, Sitio de Taxis, Mercados,
Estaciones del Metro, Sitio de Microbuses,
IV.- TERRENO.
Al Norte con Blvd. Bosques de Mozambique, al sur con Blvd. Bosques de Europa, al Oriente con Blvd.
Bosques de Africa, Al Poniente con Blvd. Bosques de los continentes.
LINDEROS Y COLINDANCIAS
Segn Escritura
SEGN: No. 16,510, Vol. 250, Foja 190, de Fecha. 3/marzo/1986. Notario
Publico No. 2 del Distrito de Chalco, Edo. De Mxico.
La primera
ORIENTACIN
Al Norte
Al Sur
Al Oriente
Al Poniente
DISTANCIA
6.88
8.44
20.00
20.00
154.26
COLINDANCIAS
Con lote 65
Boulevard Bosques de Europa
Con lote 75
Con lote 77
m2
La segunda
INDIVISO:
154.26
154.26
115.00
100.00
Irregular.
NMERO DE FRENTES:
Uno.
Urbana.
190 hab/ha
2.10
m2
m2
m2
%
Ninguno que afecte.

NORTE
se recomienda del programa parcial para mayor referencia

carta de uso de suelo

USO ACTUAL:
TIPOS DE
CONSTRUCCIN:
Terreno irregular, tipo 4 mediano/moderno, con dos pisos y planta baja; donde cuenta
con tres recamaras, un cuarto de servicio, tres baos completos y un medio bao, sala,
comedor, hall, cocina, patio trasero con asador, cochera, azotea, balcn. La azotea
cuenta con una reja para pello y columpios.
T-1
TIPO
CLASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD (aos)
T-1
115
25
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
25
VIDA TIL REMANENTE:
65
VIDA TOTAL:
90
Normal.
Muy Bueno.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Ninguna.

CIMIENTOS:
Zapatas corridas de concreto armado fc = 250 kg/cm.
ESTRUCTURA:
Marcos Rigidos y Muros de carga
MUROS:
Tabique Rojo Recocido junteado con cemento-arena
ENTREPISOS:
losa de concreto armado fy= 4200 kg/cm
TECHOS:
losa de concreto armado fy= 4200 kg/cm
AZOTEAS:
enladrillado e impermeabilizado, con pretil de 1.20 mts
BARDAS:
muro de tabique rojo, con acabado cerroteado

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
Tirol planchado
Cerroteado
PLAFONES:
Tirol planchado
LAMBRINES:
PISOS:
Loseta ceramica y piso de marmol
ESCALERAS:
Pasamanos de Madera y escalones de piso de marmol
PINTURA:
Vinilica y Aceite
Marmol en bao (zona humeda) y en cocina.
c) CARPINTERA:
muros de carga cubiertos de madera, cocina integral

de madera, puertas de intercomunicacin de madera.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:

Lavabos de marmol, wc de color, cocina de madera
Ocultas con salidas normales
Puerta de acceso de madera 5 luces y ventanas de

aluminio negro con vidrio polarizado
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Vidrios de 3 mm. polarizados
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Teja tipo mitla, pretil forrado con marmol, balcon con

piso de marmol, marquesina con techumbre de
madera, aplanado cerroteado, ventanas con vidrio
polarizado y de aluminio negro.
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver
detalle en hoja especfica.)
Sistema de intercomunicacin (interfon), gas

estacionario, equipo de bombeo, cocinas integrales
hechas en obra, chimenea, asador, cisterna de 27 m,
terraza y balcones.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y
de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la
recopilacin de informacin pertinente del mercado de los bienes similares al
bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador
que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que se
estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR
COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de
reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado
de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.).
Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores de
depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o
COSTO NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a
travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE
CAPITALIZACIN DE RENTAS.
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos
y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha
del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en
una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin,
donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con
prudencia y sin compulsin.
EL INMUEBLE A VALUAR, CUENTA CON LA DOCUMENTACIN NECESARIA Y ACTUALIZADA, SE
MOSTRO LA ESCRITURA No. 16,510; EN DONDE LOS PROPIETARIOS SON ELEUTERIA IRMA DE
JESUS VARGAS HERRERA E ISAAC RICARDO VAZQUEZ ZENTENO. LA CLAVE CATASTRAL
CONCUERDA CON LAS BOLETAS DE AGUA Y DE PREDIO, LA CUAL ES 0870851607000000. LAS
COLINDANCIAS SON: AL NORTE CON LOTE SESENTA Y CINCO, AL SUR CON LA AV. BLVD
BOSQUES DE EUROPA, AL ORIENTE CON LOTE SETENTA Y CINCO Y AL PONIENTE CON LOTE
SESENTA Y SIETE. LOS PAGOS ESTAN AL CORRIENTE.
AVALO No.
AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

No.
1
Colonia
Calle
BOSQUES DE ARAGON
HOLANDA
Telfono
No.
s/n
Informante
Excelente propiedad, casa de 2 niveles, sala, comedor, cocina equipada, 1 1/2 baos, estudio, 3 recamaras con closet,
hall, terraza, cochera para 2 autos, cuarto de servicio.
BOSQUES DE ARAGON
RHODESIA
63
Propiedad con 2 niveles y el 3er nivel puede usarse como un departamento independiente, cocina integral, puertas y
closets de madera fina, chimenea, vigilancia privada.
BOSQUES DE ARAGON
EL SALVADOR
s/n
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, sala de tv, comedor, cocina con area de desayunador, 2 baos
completos, patio trasero, cuarto de servicio, espacio para 3 autos, todos los servicios, cuenta con zonas comerciales
cercanas.
BOSQUES DE ARAGON
GAUNDE
s/n
Excelente propiedad, cuenta con 2 niveles, gym, estudio, 2 1/2 baos, 2 recamaras y una con jacuzzi y sala amplia,
espacio para dos autos, amplio jardin.
BOSQUES DE ARAGON
INGLATERRA
94
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, jardin posterior, gas estacionario, vigilancia privada, estudio, 2 1/2
baos, todos los servicios.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,300,000.00
120.00
10,833.33
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
12,870.00
1,650,000.00
215.00
7,674.42
0.90
1.10
0.95
1.20
1.00
1.00
1.13
8,661.35
1,950,000.00
160.00
12,187.50
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
14,478.75
2,300,000.00
246.00
9,349.59
0.90
1.10
0.95
1.20
1.00
1.00
1.13
10,551.95
2,000,000.00
186.00
10,752.69
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
12,774.19
VALOR HOMOLOGADO:
11,867.25
m2
11,867.00
115.00
SUBTOTAL:
13,374.31
EN N.R. $/m
1,538,046.17
Negociacin
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del suelo

Colonia
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Edad

OFERTA No. 1
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ENTRADA PRINCIPAL
ACABADOS

OFERTA No. 2
FACHADA PRINCIPAL
ACABADOS
ACABADOS
ACABADOS
10

OFERTA No. 3
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ACABADOS
ACABADOS
11

OFERTA No. 4
FACHADA PRINCIPAL
BAO PRINCIPAL
SALA
RECAMARA PRINCIPAL
12

OFERTA No. 5
FACHADA PRINCIPAL
13
AVALO No.

No.
1
Colonia
Calle
No.
PROVIDENCIA
ESTADO DE DURANGO
263
Telfono
Informante
Tiene 98 m construidos, 3 recamaras y 1 1/2 baos. Forma irregular.

SALVADOR DIAZ MIRON
AV. FERROCARRIL HIDALGO
s/n
Propiedad con 2 locales independientes, cada uno con bao y patio de servicio. Forma irregular. Con 11.46 m de frente.
3
MOCTEZUMA 2DA. SECC
ORIENTE 176
s/n
Propiedad para remodelar y/o demoler, con 2 cuartos tipo departamento. Forma regular.
NUEVA TENOCHTITLAN
NORTE 86
s/n
Terreno con uso habitacional, de 3 niveles, la cual no puede ser reutilizadas. Con 10.00 m de frente.
5
044-55-3233-8012
MAGDALENA DE LAS
NORTE 13
s/n
Martha Fernandez
SALINAS
Terreno con 4 viviendas,excelente ubicacin,forma regular, a una cuadra del centro medico la raza. Con 15.00 m de frente.
No.
Oferta
Sup.
$/m
650,000.00
123.00
850,000.00
120.50
950,000.00
148.00
1,050,000.00
1,400,000.00
$/m
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
SUP.
OTRO
FRe
5,284.55
0.90
1.05
1.10
1.00
1.00
1.00
1.04
5,493.29
7,053.94
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,999.27
6,418.92
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,369.17
150.00
7,000.00
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,945.75
125.00
11,200.00
0.90
1.05
1.10
1.00
1.00
1.00
1.04
11,642.40
VALOR HOMOLOGADO:
7,489.98
EN N.R. $/m
7,490.00
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la
oferta.
Zona:
Forma :
Superficie:
Uso del Suelo:
Colonia:
Negociacin
14
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
15
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
16
AVALO No.

No.
Colonia
Calle
No.
SANTA CRUZ
SANTA CRUZ
S/N
Telfono
Informante
Excelente propiedad, ubicada en av. Muy transitada, con 2 locales en PB,Cuenta con 2 recamaras y le falta
mantenimiento, con 300 m de construccin, con 9.17 m de frente, 19.44 m de fondo, 2 baos, ubicacin: esquina, con 3
niveles.
LOMAS VERDES 3RA.
LOMAS VERDES
128
044-55-3331-3391
Lic. Loera
SECC.
Local ubicado dentro de heliplaza lomas verdes. Plaza que cuenta con elevador, cafetera y vigilancia las 24 hrs,
estacionamiento grande, cuenta con bao, vista por dentro y fuera de la plaza.
PROVIDENCIA
ESTADO DE JALISCO
38
Sanatorio con recepcin, consultorios, area de expulsion, quirofano, 1 lugar de estacionamiento,2 niveles, instalacin
trifasica, con 8.5 m de frente, con 21.00 m de fondo, 4 baos, calidad de construccin: media.
ROMERO RUBIO
AFRICA
S/N
044-55-1386-0877
Sandra Galeano
Excelente local, ubicado sobre avenida, ideal para optica, tienda o caf internet, 1 nivel, 1 bao, con 4.7 m de frente, con
10.00 m de fondo, instalacin electrica bifasica.
5
MOCTEZUMA 1ERA.
MIGUEL JACINTES
S/N
SECC.
Local en 2 niveles y medio, para tienda, con 3 1/2 baos, instalacin electrica: trifasica, con 10.00 m de frente, con 28.00
m de fondo, con 480.00 m de construccin.
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
Edo Cons
OTRO
FRe
$/m
14,024.46
178.26
78.67
0.90
0.90
0.90
0.85
0.90
0.90
0.50
39.49
13,636.36
110.00
123.97
0.90
0.85
0.95
0.90
0.80
0.90
0.47
58.38
13,888.89
180.00
77.16
0.90
0.90
0.85
0.90
0.85
0.90
0.47
36.58
14,685.02
162.19
90.54
0.90
0.85
0.90
0.90
0.90
0.90
0.50
45.44
19,848.77
105.80
187.61
0.90
0.90
0.85
0.80
0.90
0.90
0.45
83.70
VALOR HOMOLOGADO:
52.72
EN N.R. $/m
53.00
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Negociacin
17
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
18
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
19

p/c
SISTEMAS DE
INTERCOMUNICACION
IE14 (INTERFON, PORTERO
ELECTRICO)
p/c

Unidad
PZA
Cantidad
1.00
EDAD
25
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$10,805.06
0.80
0.90
0.90
0.65
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
$7,001.68
$7,001.68
SUMA
$7,001.68
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
Unidad
Cantidad
EDAD
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
PZA
1.00
25
$50,121.26
0.80
0.90
0.90
0.65
$32,478.58
$32,478.58
PZA
1.00
25
$14,840.11
0.80
0.90
0.90
0.65
$9,616.39
$9,616.39
SUMA
p/c
OC01
OC02
OC03
OC04
OC06
OC08
BARDAS, CELOSIAS
REJAS
PATIOS Y ANDADORES
MARQUESINAS
JARDINES
TERRAZAS Y BALCONES
COCINAS INTEGRALES
OC09
HECHAS EN OBRA
OC10 CISTERNAS O ALJIBES
CHIMENEA
ASADOR
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$42,094.97
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
ML
20.00
25
$2,687.74
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,935.17
$38,703.46
ML
5.00
25
$2,629.12
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,892.97
$9,464.83
M2
47.08
25
$245.15
0.80
0.85
1.00
0.68
$166.70
$7,848.33
1.00
25
$5,001.63
0.80
0.90
1.00
0.72
$3,601.17
$3,601.17
M2
20.00
25
$497.65
0.80
0.85
1.00
0.68
$338.40
$6,768.04
M2
2.10
25
$4,414.65
0.80
0.90
1.00
0.72
$3,178.55
$6,674.95
PZA
1.00
25
$15,812.74
0.80
0.85
1.00
0.68
$10,752.66
$10,752.66
PZA
1.00
25
$35,000.00
0.80
0.85
1.00
0.68
$23,800.00
$23,800.00
PZA
1.00
25
$15,438.81
0.80
0.95
1.00
0.76
$11,733.50
$11,733.50
PZA
1.00
25
$1,350.00
0.80
0.95
1.00
0.76
$1,026.00
$1,026.00
0.10
0.90
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00
SUMA: $
$120,372.94
0.94

SUBTOTAL COMUNES: $
$169,469.59
INDIVISO %
TOTAL: $
20
$169,469.59
AVALO
No.

4%
VACOS
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%

CONCEPTO
EDAD (aos)
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
Terr > Const
Terr > Const
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
VIDA TIL REMANENTE

calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
USO DEL INMUEBLE
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
3.0000
1.1429
2.5714
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.14%

TIPO
DESTINO:
T-1
CASA-HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
115.00
RENTA MENS.
53.00
6,095.00

TOTAL DEDUCCIONES:
23.00%
RENTA NETA MENSUAL:
4,693.15
RENTA NETA ANUAL:
6,095.00
1,401.85
56,317.80
8.14%

P.U. $/M2.
#DIV/0!
21
691,622.11

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO
$7,490.00
M2.
$/m
TERRENO

FRACCIN
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
154.26
7,490.00
TOTAL:
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
PARCIAL: $
7,490.00
1,155,407.40
SUMA (a): $
1,155,407.40
1.00
154.26
VALOR
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,155,407.40
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
115.00
$6,028.00
0.94
5,688.93
654,226.38
CASA HABITACIN
TOTAL
115.00
SUBTOTAL (b): $
654,226.38
SUBTOTAL (c): $
169,469.59

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.
33%
9%
1,155,407.40
654,226.38
169,469.59
Terr.
Const.
58%
Inst.
17209.59446
22
(a+b+c) $
1,979,103.36
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
1,538,000
FSICO
1,979,000
INGRESOS
692,000
MERC.
122%

FSICO
186%
100%
INGRESOS
1,538,046.17
1,979,103.36
691,622.11
PONDERADO
MERCADO
$1,538,046.17
30.00%
$461,413.85
FISICO
$1,979,103.36
60.00%
$1,187,462.02
$691,622.11
10.00%
$69,162.21
VALOR COMERCIAL
100.00%
$1,718,038.08
CAPITALIZACION

EL VALOR FISICO ES EL RESULTADO DEL ANALISIS, CON EL SIGUIENTE PORCENTAJE DE 60%,
DANDO LA CANTIDAD DE: $ 1,979,103.36, YA QUE ES EL MAS REPRESENTATIVO DE ACUERDO AL
ESTUDIO DE MERCADO Y LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.

VALOR COMERCIAL:
VALUADOR:
$1,979,103.36
(UN MILLON NOVESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO

TRES PESOS 36/100 M.N.)
C. NANCY VAZQUEZ VARGAS
23

Valuacion de Bienes Inmuebles

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INSTITUTO POLITCNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERA Y ARQUITECTURA

COORDINADOR DEL SEMINARIO:

Los participantes de ste seminario de titulacin

Ahora que concluimos este sueo sabemos que ya no lo es,

ALUMNOS DEL SEMINARIO.

Oficio de autorizacin del seminario

Equipo No. 1 tica y Moral...

Equipo No. 2 Modificacin al Artculo 27.

Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio

Equipo No. 4 Cetes..

Equipo No. 5 Rgimen de Propiedad.

Equipo No. 6 Experiencia y Pericia

INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR

As en el mbito de la valuacin el objeto de est es asociar los bienes con el

BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MXICO

LA VALUACIN HOY EN DIA

Hoy en da el avalo es la estimacin del valor comercial o fsico de un inmueble

Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del

Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor del Predio= Valor

Relacin entre las tcnicas

CRUZ CALZADA ISAEL.

II.- CDIGO DE TICA.

Es aplicado en el aspecto practico

2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES

1.-Determinar, describir y definir la

3.- Su propsito de obviar un mal

2.- El valuador puede considerar las

SEMINARIO: VALUACIN DE INMUEBLES.

2.1.3.- ES OBLIGACIN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMRICOS

2.1.4.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR

2.1.5.-- CARCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIN.

El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su

2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS

Frecuentemente el avalo pasa de manos del cliente a terceras personas

2.1.7.-- RELACIN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.

El valuador tiene la obligacin y

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU

2.2.1 Obligacin del Valuador hacia su

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

2.2.4. Obligacin del Valuador relativa

2.2.3. Obligacin del Valuador de

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

2.2.6. Acuerdos y Contratos para

2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS

2.3.1. Proteccin de la reputacin

OBLIGACIONES DEL VALUADOR

Si se tiene conocimiento de un acto, que en su

Respecto a cumplir y respetar el

Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de

Limites del rea geogrfica

Practica contraria a la tica y ejercicio no

Establecimiento de la confianza de los clientes y terceros

Contratar por o aceptar ese tipo de

1) Altere los resultados numricos de un

2)Page o acepte conceder, a fin de obtener un

trabajo valuatorio, cualquier tipo de comisin,

Responsabilidad respecto a las Firmas en los

Responsable de las conclusiones, por que

Constituye comportamiento contrario a la tica:

aadiendo la firma de cualquier persona que,

Publicidad y procuracin del

III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN