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INSTITUTO POLITCNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERA Y ARQUITECTURA


UNIDAD ZACATENCO

INGENIERA CIVIL
SEMINARIO DE TITULACIN:

VALUACIN DE INMUEBLES
QUE PARA OBTENER EL TTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO
ARQUITECTO PRESENTAN:
CASTILLO MUOZ JESS
CASTORENA OLGUN DANIEL
CONTRERAS CASAS MARA LUISA
CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
CRUZ CALZADA ISAEL
CUAPIO CHAVARRIA PEDRO
DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOS
ESCOBAR ARCE MARA GUADALUPE
FIGUEROA RAMREZ ISRAEL
FLORES FLORES BRENDA VICTORIA
FLORES VIDAL LAURA
HERNNDEZ GONZLEZ FABIOLA
JIMNEZ LPEZ EDGAR FERNANDO
JIMNEZ ZAVALA REY ARMANDO
MARES JIMNEZ DONOVAN MARIO
PREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER
RAYA AGUILAR ALEJANDRO
RIVERA LPEZ ENNIA YUKSABELLY
RODRGUEZ FLORES CSAR EDUARDO
RUZ CEBALLOS EDUARDO
RUZ MARTNEZ LUIS ERASTO
SALMERN CAMPOS ARACELI
SAN JUAN HERNNDEZ MARTN
SNCHEZ HERNNDEZ MANUEL ALEJANDRO
SNCHEZ MORALES ARELI JOCABED
SAUCEDO VZQUEZ ISAO ENRIQUE
SILVA TADEO MANUEL
VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO
VZQUEZ VARGAS NANCY

COORDINADOR DEL SEMINARIO:


E. EN V. ING. ARQ. MANUEL EFRN SNCHEZ VZQUEZ

EXPOSITOR:
ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY
REGISTRO DE SEMINARIO:
DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09
AGOSTO DE 2009.
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.

AGRADECIMIENTO.

Los participantes de ste seminario de titulacin


agradecemos a las personas que fsica y moralmente estuvieron
con nosotros, y a la memoria de todos nuestros seres queridos
que desde donde se encuentren estn compartiendo esta inmensa
alegra; por iluminar nuestro camino, nuestro corazn y nuestra
mente pero sobre todo por orientarnos en este destino en el cual
despus de agradables vivencias, esfuerzos, xitos y fracasos
culminamos una meta mas en la vida, por que a pesar de todo nos
ayudaron a vencer obstculos, crecer y madurar; nos brindaron
su apoyo, comprensin y paciencia pero sobre todo creyeron en
nosotros indudablemente.

Ahora que concluimos este sueo sabemos que ya no lo es,


pues es hoy una realidad, es por ello que valoramos cada
experiencia y persona que influyeron en nosotros para llegar a
este momento y hacemos extenso este logro para todos ustedes.

ALUMNOS DEL SEMINARIO.

AGOSTO DE 2009.

III
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.

NDICE.

Oficio de autorizacin del seminario

II

Agradecimiento.

III

Introduccin..

Presentaciones.

IX

Equipo No. 1 tica y Moral...

Equipo No. 2 Modificacin al Artculo 27.

24

Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio

43

Equipo No. 4 Cetes..

75

Equipo No. 5 Rgimen de Propiedad.

96

Equipo No. 6 Experiencia y Pericia

109

Avalos.

IV
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INTRODUCCIN.

INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR


La historia del pensamiento econmico nos ubica el inicio de la economa como
ciencia, con el advenimiento de los clsicos: Adam Smith, David Ricardo y Carlos
Marx. Fue una necesidad de encontrar una medida invariable del valor, la cual
les permitiera resolver los principales problemas que se planteaba la nueva
ciencia que fue la Economa. Esta inquietud se ha mantenido latente a travs de
los tiempos con la idea de encontrar el valor nico de los bienes.

As en el mbito de la valuacin el objeto de est es asociar los bienes con el


valor econmico.

BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MXICO

En el ltimo cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la repblica sobre el
imperio de Maximiliano, se inici una lenta recuperacin econmica del pas hasta
afianzarse durante los 30 aos del gobierno del General Porfirio Daz.
En aquellos tiempos, la actividad econmica era reducida, estando enfocada en
la agricultura, minera, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la
industria. Los avalos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados
para efecto del otorgamiento de crditos por parte de los bancos, sino que
dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los
acreditados con una garanta hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder
o no algn prstamo hipotecario se decida con una apreciacin de la propiedad
hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto.
Los pocos avalos practicados eran de carcter judicial; no se ajustaban a
normas preestablecidas sino que cada perito tena su propia percepcin y
metodologa de valuacin segn si experiencia.
Los trabajos de valuacin inmobiliaria en nuestro pas se iniciaron a fines del
siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, establecindose as las
bases para el Catastro de la Cd. De Mxico. Posteriormente, se realizaron
estudios de mtodos catastrales usados en otros pases y al compararlos se
adopt el usado en Italia, redactndose el Proyecto del Reglamento de
Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulacin de
avalos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carcter
fsico.
Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los
procedimientos de avalo, hasta llegar a implementar un formato general
aprobado por la Comisin Nacional Bancaria.
Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el
machote de avalo, as como el instructivo para llenarlo.

V
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LA VALUACIN HOY EN DIA

Hoy en da el avalo es la estimacin del valor comercial o fsico de un inmueble


o artculo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen tcnico
imparcial, a travs de sus caractersticas fsicas, de uso, de investigacin y el
anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del
inmueble.
Beneficios de realizar un avalo:
* Es una estimacin precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes
muebles e inmuebles.
* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del
propietario.
* Es un proceso tcnico y prctico para estimar un valor determinado.
* Son realizados por personas profesionales en el ramo.
* Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
Tipos de avalos que se realizan
* Comerciales
* Para notarias (fiscales)
* Catastrales (Tesorera)
* Bancarios (Garanta Hipotecaria)
EL PROCESO DE VALUACION
Tcnica de avalu por comparacin de mercado
Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una
propiedad comparando el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teora
detrs de esta tcnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado
directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo
es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir,
clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado;
su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms que el
precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al
precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de
caractersticas presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad
comparable, y restando el valor de caractersticas presentas en la propiedad
comparable, con las que no cuenta el sujeto.

VI
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Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del


valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un
estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes
que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las caractersticas fsicas
del predio en el terreno, su ubicacin fuera del terreno, condiciones de venta
(motivacin de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que
tomara la operacin a partir de la fecha de venta
Tcnica del Calculo de Costos
Con este mtodo, el valuador hace una estimacin del costo actual que
significara reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya
aadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier prdida de valor causada
por la depreciacin de las mejoras. La depreciacin incluye todos los factores
que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de
reproduccin. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno
mismo, que resulta de un anlisis de ventas de lotes baldos similares. El
razonamiento detrs de mtodo es que el comprador bien informado no pagara
mas por una casa que el costo que le significara construir otra casa parecida,
en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este
mtodo es:

Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor del Predio= Valor


de la propiedad
La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro
es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario
por uso, desintegracin y exposicin a los elementos a lo largo del tiempo. La
obsolescencia puede ser funcional o externa
Tcnica de Capitalizacin por Ingresos
Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o
comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la
misma. Este mtodo se usa principalmente para valuar propiedades que producen
dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros
comerciales. Cuando se aplica este mtodo el valuador debe de elaborar un
informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son
la siguiente formula:
Ingreso Neto de Operacin = Valor de la propiedad
Porcentaje de Capitalizacin
Es evidente que la tcnica de ingreso puede ser el mtodo tcnicamente mas
complejo de valuacin cuando se aplica a propiedades que producen grandes
utilidades.

VII
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Relacin entre las tcnicas


Las tres tcnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al
mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los
compradores y constructores en el caso del mtodo de clculo de costos.
Todos los elementos que influyen en un costo son fenmenos de mercado, al
igual que todos los tipos de depreciacin. El deterioro fsico se mide por el
costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la
reparacin. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el
comportamiento de compradores tpicos, ya que proporcionan datos confiables
sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

BIBLIOGRAFIA
www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf
www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalosInmobiliarios/Quesunavalo.aspx
www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php

VIII
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PRESENTACIONES

IX
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Seminario de titulacin

Valuacin de Inmuebles
Instituto
Politcnico
Nacional

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

ESIA
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Seminario de titulacin

Valuacin de Inmuebles
Instituto
Politcnico
Nacional

TEMA:
CDIGO DE TICA Y MORAL
PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA
VALUACIN EN
MXICO:

ESIA
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INTEGRANTES:

CRUZ CALZADA ISAEL.


HERNNDEZ GONZLEZ FABIOLA.
RAYA AGUILAR ALEJANDRO.
SALMERN CAMPOS ARACELI.
SNCHEZ MORALES ARELI JOCABED.

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Valuacin de Inmuebles
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Politcnico
Nacional

II.- CDIGO DE TICA.

Conjunto de valoraciones
generales de los seres humanos
que viven en sociedad

MORAL:

Es aplicado en el aspecto practico


y concreto, las normas
establecidas o propuestas por los
hombres, o por una sociedad y
poca histrica determinadas.

2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES


PRIMORDIALES DEL VALUADOR.

ESIA
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Conducirse
con
justicia,
honradez,
honestidad, diligencia, lealtad, respecto,
formalidad,
discrecin,
honorabilidad,
responsabilidad, sinceridad, probidad,
dignidad, buena fe, y en estricta
observancia a las normas legales y ticas
de su profesin.

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elcatolicismo.com.co

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Valuacin de Inmuebles
2.1.1.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE
2.1.1.DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR
ADECUADO.

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1.-Determinar, describir y definir la


expresin de valor adecuado, las
cuales tienen validez en la conclusin
final, es obligacin del valuado elegir
cual es la adecuada particular.

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3.- Su propsito de obviar un mal


ESIA
U-Z
entendido y as evitar la aplicacin
equivoca, incorrecta o mala, ya
sea en forma deliberada o no
deliberada.
2.1.2.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE
DETERMINAR RESULTADOS NUMRICOS
ADECUADOS Y APLICABLES CON EL GRADO
DE EXACTITUD QUE EXIGE EL PROPSITO
MISMO DE LA VALUACIN.

2.- El valuador puede considerar las


instrucciones de su cliente o puede
buscar asesora legal o profesional.
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SEMINARIO: VALUACIN DE INMUEBLES.


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2.1.3.- ES OBLIGACIN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMRICOS


FALSOS.

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2.1.4.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR


TICAMENTE.

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2.1.5.-- CARCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIN.


2.1.5.
VALUACIN.

El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su


confianza en el valuador para que aplique sus conocimientos y habilidades
profesionales, para lograr los objetivos del trabajo.
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2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS


PERSONAS.

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Frecuentemente el avalo pasa de manos del cliente a terceras personas


para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero
independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y
objetividad de las conclusiones como lo tiene el cliente

2.1.7.-- RELACIN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.


2.1.7.
Debido a que el bienestar del publico en
general frecuentemente se involucra en la
ejecucin de asignaciones de valuacin
taringa.net

El valuador tiene la obligacin y


responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su obligacin
hacia su cliente.
mirefilosofia1b.wordpress.com
El valuador tiene
la obligacin y
responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su
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obligacin hacia su cliente.
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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU


CLIENTE

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2.2.1 Obligacin del Valuador hacia su


cliente.
La principal obligacin del Valuador hacia su
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cliente es entregar un trabajo completo, sin error
y oportunamente, con resultados independientes
de los deseos anhelos del cliente, de otras
personas, organismos instituciones pblicas
taringa.net
privadas.
2.2.2. Carcter confidencial de una Valuacin.
El hecho de que un Valuador sea contratado para
hacer una valuacin es asunto confidencial. En
algunos casos, el simple hecho de que un Valuador
peregrinopoemas.blog
sea contratado, puede constituir informacin que el
mudblood.wordpress.com
cliente, sea un ciudadano particular una
Institucin de crdito prefiere, por razones vlidas,
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mantener en secreto.
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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

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2.2.4. Obligacin del Valuador relativa


a rendir testimonio.
Cuando un Valuador es contratado por
una de las partes en un litigio, se
considera prctica contraria a la tica
que el Valuador, en su avalo, suprima u
oculte cualquier hecho, dato u opinin
que sea adverso a la causa de su
cliente; o que destaque o haga resaltar
cualesquiera hechos, datos u opiniones.
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2.2.3. Obligacin del Valuador de


ofrecer servicio competentes
Es incorrecto que un Valuador
acepte un trabajo que
involucre la valuacin de un
bien para cuya valuacin no
esta calificado; a menos que
se asocie consulte con otro
Valuador debiendo informar al
cliente con antelacin

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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE


2.2.5. Obligacin del Valuador
relativa a prestar servicio a
ms de un cliente en el mismo
asunto
Cuando dos ms clientes
potenciales buscan los servicios
de un Valuador con respecto a la
misma propiedad con respecto
a la misma causa legal, el
Valuador
no
puede
servir
apropiadamente a ms de uno,
excepto en el caso en que todas
las partes estn enteradas y de
acuerdo
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2.2.6. Acuerdos y Contratos para


servicios de Valuacin.
Es buena prctica llegar a un
contrato escrito al menos un
acuerdo verbal
claro, entre el
valuador y el cliente, especificando
los objetivos y el propsito del
trabajo, tiempo en que se entregar
el informe y el monto de los
honorarios.

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2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS


VALUADORES Y HACIA SU I.M.V.

2.3.1. Proteccin de la reputacin


profesional de otros Valuadores
El Valuador tiene la obligacin de
proteger la reputacin profesional
de todos los Valuadores, (sean
stos miembros de un I.M.V. no),
que trabajen conforme a los
Principios que regulan el ejercicio
de la Valuacin. La Asociacin
declara que es contrario a la tica el
que un Valuador perjudique trate
de
perjudicar
a
travs
de
declaraciones falsas tendenciosas
por insinuaciones, la reputacin
profesional de cualquier Valuador.
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2.3.2. Competencia
Contraria a la tica
La Asociacin declara que
se considera conducta
contraria a la tica el que
un Valuador disminuya
los honorarios que ha
cotizado a un cliente, para
un servicio especifico de
valuacin,
con
el
propsito de desplazar a
otro valuador, cuando l
se ha enterado de la
cotizacin del mismo.

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OBLIGACIONES DEL VALUADOR


Relacin
a
las
acciones
disciplinarias del I.M.V.

Si se tiene conocimiento de un acto, que en su


opinin constituye una violacin de los
principios ticos
Se reporta, la violacin, a la comisin de Honor
y de Justicia del Instituto.
Cooperar con el I.M.V., con la investigacin,
censura, disciplina o la expulsin de los que
haya violado los Principios que Regulan el
ejercicio de la valuacin y el Cdigo de tica
de la Asociacin

Respecto a cumplir y respetar el


Estatuto de la Asociacin y
el particular de su Instituto.

ESIA
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Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de


la Asociacin y el particular de su Instituto
Mexicano de Valuacin al que esta afiliado.

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rea Geogrfica

Limites del rea geogrfica


asignada al Instituto.
Podr asociarse con Valuadores
de otros Instituto para la
realizacin de trabajos.

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Practica contraria a la tica y ejercicio no


profesional de la valuacin.

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Establecimiento de la confianza de los clientes y terceros


interesados en la validez del resultado de la valuacin.
Se declaran ciertas practicas contrarias a la tica.
seccionfemenina.com

a) Honorarios Condicionados o
Dependientes
Monto de sus honorarios dependiera del
total del reparto en un convenio inmobiliario o
en una causa judicial.
Dependa de la cantidad de reduccin de
impuestos obtenida por un cliente.
Se sujete a la consumacin de venta.
El financiamiento
inmobiliaria.

de

una

operacin

Contratar por o aceptar ese tipo de


honorarios condicionados o dependientes
de un resultado es contrario a la tica.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

1) Altere los resultados numricos de un

trabajo de valuacin.

2)Page o acepte conceder, a fin de obtener un

trabajo valuatorio, cualquier tipo de comisin,


reembolso, divisin de comisin de corretaje o
cualquiera que se les asimile.
3)Compita o concurse por un trabajo o
comisin de avalu sobre la base de postura en
subasta cuando el monto de los honorarios
sea la nica base para que contratacin; sin
embargo esta ultima restriccin no debe
interpretarse como impedimento para la entrega
de propuestas para la presentacin de servicios.

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Seminario de titulacin

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Politcnico
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Responsabilidad respecto a las Firmas en los


Informes de Valuacin.

Responsable de las conclusiones, por que


ejecuto personalmente el trabajo o porque
dicho trabajo fue hecho bajo supervisin.
Dos o mas valuadores son contratados
son
colectiva
e
individualmente
responsable en la validez de todas las
conclusiones.
Dos o mas valuadores son contratados
para valuar individualmente tiene derecho
a esperar recibir opiniones independientes
y a usarlas como forma de cotejo entre los
diversos informes.

ESIA
U-Z

Constituye comportamiento contrario a la tica:


a)Engaar en cuanto a quien realizo la valuacin,

aadiendo la firma de cualquier persona que,


ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a su
cargo la supervisin del mismo.
b)En caso
de informes colectivos, omitir
cualesquiera firmas u opiniones disidentes.
c)En caso de que dos o mas valuadores han
hayan intervenido conjuntamente en el trabajo
valuatorio, el que alguno o algunos de ellos,
emitan informes valuatorios separados .
d)En el caso de que dos o mas valuadores han
sido contratados por un mismo cliente para hacer
avalos independientes del mismo bien, el que
colaboren ente si o el que usen el producto y
la informacin de las pesquisas o los
resultados numricos de l o los otros.

azoresejecutivo.mex.tl

FUENTE:
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Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).

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Valuacin de Inmuebles
Opiniones No ponderadas e
Informes Preliminares.
Si prepara un informe preliminar, sin
sealarlo como tal y estipula que las
cifras podrn estar sujetas a
modificacin, la impresin de un
grado de exactitud y confiabilidad
que estas no poseen.
Los resultados de esta confianza
errnea pueden ser negativos para
valuadores.
Para eliminar la posibilidad, la
Asociacin declara que omitir una
declaracin limitante apropiada y
calificadora
en
un
informe
preliminar
es
practica
no
profesional en la
valuacin.

Instituto
Politcnico
Nacional

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).taringa.net

Publicidad y procuracin del


servicio profesional

ESIA
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Lo
anuncios
auto
laudatorios
mediante el uso de pretensiones o
promesas
falsas,
inexactas
o
desorientadoras,
son
practicas
totalmente
negativas
al
establecimiento y mantenimiento de la
confianza publica en los resultados de
los trabajos de valuacin.

comportamiento08.blogspot

FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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Valuacin de Inmuebles
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Nacional

III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN


3.1. Objetivos en un trabajo de Valuacin
3.1.1. Objetivo de un trabajo de
valuacin.
Una valuacin se realiza para
uno ms propsitos: para
determinar el valor de un bien;
para estimar el costo de
producir, adquirir, modificar
terminar un bien; para estimar
el importe de los daos a un
bien: y para pronosticar las
rentas potenciales que puede
generar un bien.

web.educastur.princast.es

FUENTE:
http://www.conaii.org.mx
Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).

ESIA
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emprendimientos.info

santuario.wordpress.com
educared.org.ar

3.1.2. Carcter objetivo de los


resultados de una valuacin.
El objetivo
primordial
de una
valuacin en trminos de dinero es
un resultado
numrico.
Este
resultado numrico es objetivo y
no est relacionado con los deseos,
anhelos necesidades del cliente que
contrata al Valuador para hacer el
trabajo.
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Valuacin de Inmuebles
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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN


3.2 Mtodos y prcticas de Valuacin

3.2.1. Varios tipos de Valor


La Asociacin reconoce que las
diferentes clases de bienes
pueden tener diferentes tipos
de valor. La buena prctica
profesional requiere que el
Valuador describa con
suficiente detalle en cada
caso la naturaleza y
significado del valor especifico
que se le ha pedido determinar.

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3.2.2 Seleccin del Mtodo


de Valuacin.

taringa.net

isftic.mepsyd.es

taringa.net

El procedimiento y mtodo
para
determinar
el
valor
requerido, es una eleccin que
el Valuador
mismo
debe
realizar. No se le puede
hacer responsable del resultado
a menos que tenga la libertad
de seleccionar el proceso a
travs del cual se obtendr
ese resultado. No obstante,
el mtodo seleccionado debe
ser el adecuado e incluir los
factores
que influyen en el
valor y que sea presentado en
forma clara y lgica.

FUENTE:
http://www.conaii.org.mx
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

16

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN


3.2 Mtodos y prcticas de Valuacin
3.2.3. Valuaciones Parciales.

ESIA
U-Z

Ciertas clases de bienes pueden ser consideradas como compuestas por


partes (por ejemplo: en el caso de empresas; terreno, edificios, planta,
maquinaria y equipo, etc.) Si se considera un elemento como parte de un
bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se
considera como una fraccin separada del bien o de la propiedad.

taringa.net
santuario.wordpress.com

taringa.net

taringa.net

3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una


Valuacin.

En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el


valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las
declaraciones, informacin y/o los datos en que el Valuador se ha basado,
hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u
obtenidos por l de fuentes oficiales.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
FUENTE:
http://www.conaii.org.mx

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN


3.2 Mtodos y prcticas de Valuacin

3.2.5 Valuaciones en que el


Acceso a los Datos Necesarios
es Negado
Muchas veces, el valuador se
encuentra en situaciones en que
los datos que considera
pertinentes y necesarios para una
valuacin no le son suministrados
y el acceso le es negado, sea por
el cliente mismo por cualquier
otra de las partes involucradas, en
tal caso el valuador puede negarse
a prestar sus servicios y cuando
considere insuficientes los datos
para llevar a cabo su trabajo, no
debe realizarlo.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

taringa.net

taringa.net

taringa.net

ESIA
U-Z

3.2.6. Rangos de Valor o


Costos Estimados y
Estimaciones de
Confiabilidad
Algunos trabajos de valuacin
requieren la determinacin de
rangos probables del valor o de
costo estimado con o sin una
declaracin colateral de la cifra
mas probable dentro de ese
rango. Se considera
completamente dentro del
mbito del correcto ejercicio
profesional de la valuacin
determinar tal rango de valor o
de estimacin de costo.

FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hiptesis.


El objetivo de realizar una valuacin puede ser la determinacin de valores
basados en hiptesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalos
residuales).considera dentro de los cnones del correcto ejercicio de la valuacin
producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se
gue por los principios establecidos en este Cdigo.

taringa.net

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taringa.net

3.2.8 Inspeccin, Investigacin, Anlisis y Descripcin del Bien a


Valuar.
La buena prctica de la valuacin requiere que la descripcin del bien, sea
tangible intangible, cubra adecuadamente.
a) Identificacin del bien
b) Derechos y restricciones legales incluidos en el ttulo o documentos que
acrediten la propiedad
c) Las caractersticas del bien que incrementan disminuyen su valor.
Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).
FUENTE:
http://www.conaii.org.mx

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3.2.9. Colaboracin entre


Valuadores y Utilizacin de los
Servicios de Miembros de Otras
Profesiones.

La colaboracin entre Valuadores es


deseable en algunas situaciones para
facilitar la realizacin del trabajo y en otros
casos, para obtener los beneficios de
juicio y datos combinados.
Tal colaboracin es apropiada siempre y
cuando todos los colaboradores firmen el
informe , si existen opiniones disidentes,
estas se incluyan como parte del informe.

taringa.net

taringa.net

taringa.net

taringa.net

FUENTE: http://www.conaii.org.mx
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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3.3- INFORMES DE VALUACIN

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ESIA
U-Z

3.3.1. Descripcin del Bien Sujeto a Valuacin.


Se requiere que el bien sujeto a valuacin, sea tangible intangible, real
personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal
descripcin son:
a) identificacin,
b)derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos
de propiedad, cuando estas no sean obvias,
c)caractersticas de valor
d)condicin fsica cuando sea aplicable.

umsoi.com

taringa.net

3.3.2 Declaracin de los Objetivos del Trabajo de Valuacin


Se requiere que un informe de valuacin incluya una
declaracin de los objetivos para los cuales se llev a cabo el
estudio: determinar un valor, para estimar un costo para
pronosticar el potencial de ingresos, etc.
Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier
clase especifica de valor costo estimado que sea el propsito
del trabajo de valuacin, se describa y explique en el informe.

Fuente: http://www.conaii.org.mx
(http://www.banxico.org.mx).
FUENTE:

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3.3.3 Declaracin de las


Condiciones Contingentes y
limitantes a las Cuales las
conclusiones de la Valuacin
estn Sujetas.
Se requiere que las declaraciones,
informacin y datos que fueron
obtenidos por el Valuador de
miembros de otras profesiones o de
fuentes oficiales presumiblemente
confiables, cuya validez afecte las
conclusiones de la valuacin, puedan
ser verificadas en caso requerido.

taringa.net

taringa.net

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

ESIA
U-Z

taringa.net

3.3.4. Declaracin de Desinters


Se requiere que el Valuador incluya una
declaracin o certificacin en el informe de
valuacin de que no tiene inters actual o
futuro en el bien sujeto a valuacin u otro
inters cualquiera que pudiera evitar el que
haga una valuacin justa, imparcial y sin
prejuicio o, si tuviere tal inters, que
estipule completa y claramente la
naturaleza y alcance del mismo.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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FUENTE BIBLIOGRAFICA:

ESIA
U-Z

El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales (CONAII), es una


asociacin civil, constituida el 24 de febrero de 1978 dentro de las
disposiciones que emanan de los artculos 4 y 5 Constitucionales.

Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros
Industriales su actualizacin y mejoramiento profesional as como
proyectar a la profesin a travs de la participacin en diferentes
eventos acadmicos y en la elaboracin de propuestas y
recomendaciones
que
mejoren
su
formacin.
CODIGO DE ETICA PROFESIONAL
(REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375)
Este Cdigo de tica Profesional se elabora integrando el esfuerzo
y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo
del mismo que nos present la Direccin General de Profesiones de
la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servir
como un documento rector para los integrantes del Colegio.
El Cdigo de tica Profesional tiene como funcin sensibilizar al
profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un
mbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la
sociedad.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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INTRODUCCIN

Preservacin de: recursos naturales, la


tenencia de la tierra, reparto agrario de la
misma.

ESIA
U-Z

Contenidos
en
el
artculo
27
Constitucional,
las
constantes
modificaciones que ha sufrido la
propiedad de la tierra, desde la
Colonia,
pasando
por
la
Independencia, la Reforma, as como
por el perodo de la Revolucin
Mexicana hasta nuestros das.

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg

La
Reforma
hecha
al
artculo
27
constitucional en el ao de 1992, cuyo
efecto principal fue diversificar los
mecanismos de incorporacin de suelo de
propiedad social al mercado inmobiliario
urbano y provocar un auge del mercado
libre.
http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

24

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ESIA
U-Z

Las tierras ejidales


podan incorporarse
al desarrollo urbano
mediante el mercado
ilegal de suelo.
Las autoridades municipales
urbanas,
carecan
de
toda
posibilidad de accin para
procurar
la
incorporacin
ordenada del suelo ejidal al
crecimiento urbano. Ello deriv
en una doble ilegalidad, la de la
venta del ejido y de los terrenos
comunales, y la conformacin de
colonias
populares
(principalmente) que incumplan
la normatividad exigida por las
autoridades .

La
Ley
Agraria
que
reglamenta lo relativo a la
tenencia del suelo ejidal
prohiba su enajenacin y
su conversin a usos
urbanos a pesar de lo
inminente
de
su
urbanizacin.

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd

25

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La propiedad de la tierra ha sido, a travs de


los inicios de la humanidad, motivo de
conflictos y en la Repblica Mexicana no es la
excepcin,
tradicionalmente
se
ha
considerado a la tierra como el bien ms
preciado; la riqueza va casi siempre en
relacin directa a la cantidad que se posea.

Todas las reformas al artculo 27


constitucional, que se han hecho en Mxico,
considerando tambin a la poca colonial,
se caracterizaron por tratar de separar o
desplazar al productor ya sea indgena,
comunero, campesino o ejidatario de su
nico instrumento de produccin, que es la
tierra, en favor de un proceso de
reconcentracin de la misma en manos
privadas as como de su incorporacin a la
economa de mercado.

ESIA
U-Z

ANTECEDENTES

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf

26

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EPOCAS QUE DESTACAN POR LA TENENCIA DE LA TIERRA

PREHISPNICA
(EL CALPULLI)

representa una propiedad con valor de uso y no poda venderse


venderse..

se pierde los derechos al usufructo, si se dejaba de cultivar por dos ciclos


agrcolas consecutivos
consecutivos..

Surge al respecto de las tierras de los pueblos, con las normas y la dotacin
de tierras otorgadas a los conquistadores de la Nueva Espaa, por el rey de
Espaa..
Espaa

aparecen los latifundios formados por las haciendas que crecieron a


expensas de las tierras y de la libertad de los pueblos
pueblos..

Los campesinos seran dotados de tierras de cultivo para gozar del usufructo
de sta, ms no para venderla, pero eso s, trabajarla para producir
producir..

Adems podan nombrar un sucesor para que la siguiera trabajando y gozar


de dicho usufructo
usufructo..

Se reconoce el rgimen de tenencia de la tierra en tres partes


partes:: la comunal, la
ejidal y la pequea propiedad
propiedad..

el rgimen de tenencia de la tierra sealado en la carta magna en el artculo 27


y modificado en 1992
1992,, reconoce que las tierras de los ejidatarios son
propiedad de los mismos
mismos..

COLONIAL
INDEPENDENCI
A

POS
REVOLUCIO
NARIA

ACTUAL

ESIA
U-Z

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf

27

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EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA

ESIA
U-Z

Las reformas de este articulo constitucional, las polticas de gobierno que se


manejaban en cada una de ellas, que transforma dicho texto desde su creacin hasta la
actualidad, da pie para que sociedades mercantiles incursionen en el campo, por
mencionar solo alguno de los cambios realizados en el campo mexicano.

La propiedad de las tierra y aguas


comprendidas dentro de los lmites del
territorio nacional, corresponden a la
Nacin, la cual ha tenido y tiene el
derecho de transmitir el dominio de
ellas a los particulares; constituyendo
la propiedad privada.

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg

La Nacin tiene en todo momento el


derecho de regular y lograr el desarrollo
equilibrado del pas as como el
mejoramiento de las condiciones de
vida rural y urbana.
www.imagenes.reuniones.jpg

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

28

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Las leyes de la Federacin y de los


Estados determinarn los casos en
que sea de utilidad pblica la
ocupacin de la propiedad.

En los Estados Unidos Mexicanos


quedan prohibidos los latifundios
por lo que se declaran revisables
todos los contratos y concesiones
hechas
por
los
gobiernos
anteriores desde 1876.

Se reconoce la personalidad
jurdica
de
los
ncleos
de
poblacin ejidal y comunal.

La ley, establecer un rgano


dotado de autonoma y plena
jurisdiccin para la procuracin de
justicia agraria.

ESIA
U-Z

www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

29

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Permite por primera vez la
venta del suelo ejidal y
comunal,
lo
que
paulatinamente
permitir
su incorporacin ordenada
al desarrollo urbano.

Instituto
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Nacional

Rompe con el tab del


ejido como institucin
intocable y se le retira su
carcter de inalienable
imprescriptible
e
inembargable.

REFORMA
AL
ARTICULO
27

ESIA
U-Z

Induce la modernizacin
del campo e incide en una
mayor inversin privada
con el objeto de hacerlo
mas productivo.

Permite que los ncleos de


poblacin se beneficien con la
urbanizacin de sus tierras,
sujetndose
a
las
leyes,
reglamentos y planes vigentes
en materia de asentamientos
humanos.
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

30

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ESIA
U-Z

Argumentos que motivaron la reforma al articulo 27:


I. El sistema ejidal es una limitante para el desarrollo econmico del
pas debido a la falta de incentivo.
Falta de propiedad de los campesinos.
El ejido acta y opera contrario a los principios de vialidad de
crecimiento.
Se presume que la industrializacin es la base del crecimiento
econmico.
II. No establece Capital Individual
El campesino no es dueo de su parcela por lo que no tiene
motivo alguno para cuidar de ella.
El campesino no puede usar ese capital para obtener algn
beneficio.
No es posible la superacin econmica individual usando el
sistema ejidal.

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

31

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ESIA
U-Z

El
conjunto
de
medidas
polticas,
econmicas, sociales y legislativas cuyo
fin es definir la estructura de la tenencia y
produccin de la tierra se plasman en esta
ley, cuyo decreto es de observancia para
toda la Repblica Mexicana

En casos de manifiesta utilidad para los ncleos


de poblacin ejidal, se tendr todo el derecho
por ley; de transmitir el dominio, de vender,
enajenar, rentar, hipotecar y explotar en
asociacin con terceros las tierras de uso
comn, en caso de terrenos baldos con carcter
de nacionales; la SRA esta facultada para
enajenarlos a titulo oneroso a particulares, de
acuerdo al valor que fije el comit tcnico de
VALUACION o bien la Comisin de Avalos de
Bienes Nacionales.

LEY AGRARIA

En el caso de terrenos tursticos, urbanos,


industriales
y
cuya
ndole
no
sea
agropecuaria, la SRA esta facultada para
enajenarlos
de
a
cuerdo
al
VALOR
COMERCIAL que determine la Comisin de
Avalos de Bienes Nacionales.

El sustento legal de las acciones mencionadas


con anterioridad, se encuentra en los
artculos: 46, 51, 75 fraccin IV, 86, 94 y 161 de
la llamada Ley Agraria.

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 26 de febrero de 1992

32

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FORMAS DE INCORPORACION DEL SUELO

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ESIA
U-Z

PROCEDE

Disposicin mas relevante por sus implicaciones tanto para el


sector agrario como urbano es el Programa de Certificacin de
Derechos Ejidales y Titulacin de Solares.

Qu es el
PROCEDE?

Programa del Gobierno Federal obviamente de carcter Nacional,


Gratuito y Voluntario; producto de la decisin soberana de la
Asamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a los
campesinos entregndoles certificados parcelarios y de derechos
sobre la tierra de uso comn.

OBJETIVOS Y
PROPOSITOS

Otorgar certeza jurdica y seguridad en la tenencia de la tierra a


travs de certificados parcelarios.
Fomenta respeto a la autonoma y voluntad de los ncleos
agrarios.
Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos y
sus familias.
Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra
Propicia la inversin privada, el acceso a crditos y mayores
apoyos institucionales.
Fomenta el desarrollo econmico y combate la pobreza en los
ejidos.

http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf

33

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PROGRAMA DE INCORPORACIN DE SUELO SOCIAL (PISO)

ESIA
U-Z

Creado en 1996
Instrumento del Gobierno Federal
Promueve la incorporacin de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo
urbano e inmobiliario,
aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia
agraria como en materia de asentamientos humanos.
PISO

Coordina entre los tres rdenes de gobierno y de concertacin con la sociedad


civil
facilita la incorporacin gil y legal de suelo , mediante este programa
Pone en oferta legal suelo al servicio de las instituciones pblicas, privadas y
sociales de la vivienda y desarrollo inmobiliario, de organizaciones sociales y
personas fsicas y morales en general, para la construccin, promocin, venta y
utilizacin de vivienda, equipamiento urbano y desarrollo regional.

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

34

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ESIA
U-Z

En este programa los ncleos agrarios, estarn en condiciones de poner en


oferta legal suelo al servicio de:

I.

II.

Instituciones

privadas

publicas

sociales de la vivienda

desarrollo inmobiliario

organizaciones sociales

Personas fsicas y morales en general


www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

35

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ESIA
U-Z

OBJETIVO:
Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para
satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades
de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.

Que deseen
acceder a la tierra
para su:

Construccin

Promocin

Venta

Utilizacin de vivienda

Equipamiento urbano y
desarrollo regional.

www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

36

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ESIA
U-Z

I
N
S
T
I
T
U
C
I
O
N
E
S

ESTANCIAS
NORMATIVAS

Secretaria de la Reforma Agraria (SRA)

COORDINADORA
NACIONAL

Comisin para la Regularizacin de la


Tenencia de la Tierra (Corett)

Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL)

Procuradura Agraria (PA)


Registro Agrario Nacional (RAN).

OTRAS

Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento


Ejidal (Fifonafe)
Instituto Nacional de Desarrollo Agrario
(INDA)

Instituciones que estn relacionadas con


la vivienda, el suelo, el medio ambiente y
el desarrollo urbano.

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

37

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QUE ES LA CORETT ?

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ESIA
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La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, (Corett), es


un organismo pblico descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de
carcter tcnico y social, con personalidad jurdica y patrimonio propios,
cuyos objetos principales son:
I.

Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos


humanos irregulares ubicados en predios de origen social (ejidal y
comunal) y de propiedad federal, y

II. Promover la adquisicin y enajenacin de suelo y reservas territoriales


para el desarrollo urbano y la vivienda.
La Comisin, a partir de 1999, est integrada al Sector Social del Gobierno
Federal coordinado por la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), en
el marco de la planeacin nacional de las polticas de combate a la
pobreza y de la ordenacin de los asentamientos humanos en los centros
de poblacin.
http://www.corett.gob.mx/corett.html

38

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DIAGRAMA DE OPERACIN

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SELECCION

ESIA
U-Z

SOLICITUD DE
REGULARIZACIN

INTEGRACION DE EXPEDIENTE TECNICO


APROBADA

NO APROBADA

http://www.corett.gob.mx/corett.html

39

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EFECTOS DE LA REFORMA AL ARTCULO 27 CONSTITUCIONAL

ESIA
U-Z

Afecta el carcter y las caractersticas de las relaciones sociales como econmicas en el


medio rural y urbano.

Pretende consolidar un sistema de mercado en la esfera de la produccin como en el


mercado inmobiliario.
Afecta los procesos de urbanizacin, en la distribucin territorial de los negocios, nuevos
patrones en la migracin y la distribucin territorial de la poblacin, deterioro del medio
ambiente, principalmente.
La falta de visin en el reparto agrario de los aos 20 a los 40, caus la proliferacin de
asentamientos irregulares en el crecimiento urbano y metropolitano.

Es causa de que la enajenacin de la pequea propiedad y ejidos en calidad enajenable


sea uno de los mviles que explican el crecimiento de las ciudades medias, la extincin de
localidades de 99 o menos habitantes, y sobre todo el cambio de patrones en la migracin
y la distribucin territorial de la poblacin.

El ejido deja de ser un instrumento de control poltico y lo deja a la sociedad civil y a


las fuerzas del mercado.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

40

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ESIA
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Implic desde su concepcin nuevas frmulas de control poltico, cambios en el


ordenamiento territorial y en la organizacin del territorio, as como de la planeacin
urbana (Nava, 1992; 15 23).
Los conflictos en la transicin rural urbano que se viven en el pas, as como en la
configuracin urbano metropolitano, a razn de dicha reforma constitucional, expresa
nuevos conflictos.

La desaparicin del ejido se presenta como una estrategia ms del desmantelamiento


del aparato corporativo del estado social-demcrata, para poder ir configurando la nueva
frmula de control estatal basada en la democracia cristiana.
La reforma resta apoyo a los pequeos agricultores quienes, al no contar con el respaldo
del Estado ( sin subestimar el apoyo de procampo), y evidente incapacidad de producir
con precios competitivos en el mercado, causan la inminente enajenacin y renta de
esta nueva pequea propiedad surgida de la extincin del ejido.
Los antiguos ejidatarios, ahora pequeos propietarios pronto se ven obligados a bien,
rentar sus parcelas, o bien venderlas y emigrar a las zonas urbanas. Lo que explica el
reciente crecimiento de las ciudades medias y el sustancial aumento de la migracin.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

41

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CONCLUSIONES

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ESIA
U-Z

Principios que siguen sin haberse modificado son los siguientes:


1.
2.
3.
4.
5.
6.

Propiedad originaria y propiedad privada:


Expropiacin
Recursos naturales
Propiedad de la nacin sobre aguas
Concesionabilidad
Exclusividad del Estado en el aprovechamiento y la explotacin de
energa elctrica y nuclear.
7. Zona econmica exclusiva.
8. Zona prohibida para extranjeros.
9. Limitaciones a instituciones de crdito para adquirir inmuebles.
10. Slo a los que sean indispensables para el cumplimiento de su
objeto.
11. Justicia agraria.
12. Desarrollo rural integral.

42

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U-Z

La Reforma Agraria parte desde


1915 y 1917 cubri el reparto
agrario.
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/

La etapa de 1915 a 1934; se fijo el


Cdigo Agrario.
La Reforma Agraria fue volvindose
cada vez ms completa hasta que
en el sexenio 1958-64 del licenciado
Adolfo Lpez Mateos.
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/

El gran reparto agrario con Lzaro


Crdenas, se extendi en cifras de
magna consideracin hasta finales
del sexenio del licenciado Gustavo
Daz Ordaz, en 1970.

43

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U-Z

I. El reparto de las tierras legalmente afectables.


II. El apoyo a la produccin mediante una infraestructura econmicoproductiva y una infraestructura de bienestar social rural; y
III. El apoyo al desarrollo integral, desde:
1.- La organizacin productiva de los campesinos y de los productos;
2.- La comercializacin, el transporte y el almacenamiento; hasta
3.- La distribucin y el abasto popular nacional;
4.- La comercializacin internacional de los productos agropecuarios y
forestales.

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www.gifanimados.com/

44

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FRASE

ESIA
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EL ARBOL DE LEYES HA DE PODARSE CONTINUAMENTE


CONTINUAMENTE..

JACQUES ANATOLE

45

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ESIA
U-Z

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO


TEMA

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA


CONTRERAS CASAS MARIA LUISA
ESCOBAR ARCE MARIA GUADALUPE
FIGUEROA RAMREZ ISRAEL
RUZ CEBALLOS EDUARDO
INTEGRANTES

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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1. OBJETO

ESIA
U-Z

REGULAR LA CONSTITUCIN, MODIFICACIN,


ORGANIZACIN, ADMINISTRACIN, TERMINACIN Y
REGULACIN DEL RGIMEN DE CONDOMINIO.

ESTABLECE LOS DERECHOS Y


LAS
LIMITACIONES
PARA
MANEJAR
LA
PROPIEDAD
PRIVATIVA Y LA COMN.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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2. LA CONSTITUCIN DE RGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO

ESIA
U-Z

SE HACE ANTE NOTARIO PBLICO, EN EL QUE


SE OBTIENE UN DERECHO PRIVATIVO, Y SI
UTILIZAN Y COMPARTEN REAS O ESPACIOS DE
USO COMN OBTENDRN PROPIEDAD COMN
3. LA LEY CLASIFICA LOS CONDOMINIOS SEGN SU ESTRUCTURA Y
SU USO:
1.- ESTRUCTURA (CONDOMINIO VERTICAL,
HORIZONTAL, MIXTO)
2.- USO (HABITACIONAL, COMERCIAL
Y SERVICIOS, INDUSTRIAL,
MIXTO)

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL


PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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ESIA
U-Z

I. - POR SU ESTRUCTURA:
a) CONDOMINIO VERTICAL,
II.- POR SU USO:
A) HABITACIONAL

COMIT DE ADMINISTRACIN, EL CUAL


QUEDAR INTEGRADO POR:
I.
- UN ADMINISTRADOR,
II.
.- UN SECRETARIO,
III.
.- UN TESORERO,

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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ESIA
U-Z

4. LA LEY ESTABLECE LO NECESARIO PARA CONSTITUIR UN RGIMEN


DE PROPIEDAD:
1.
2.
3.
4.

LICENCIA DE CONSTRUCCIN.
UBICACIN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS.
DESCRIPCIN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS.
CARACTERSTICAS DEL CONDOMINIO.
5.
6.

7.

DESCRIPCIN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMN.


LA OBLIGACIN DE LOS CONDOMINIOS DE CONTRATAR PLIZA
DE SEGURO CONTRA TERREMOTO, INUNDACIN, EXPLOSIVOS,
INCENDIO Y COBERTURA DE DAOS A TERCEROS.
DE LA ESCRITURA SE AGREGARAN DEBIDAMENTE CERTIFICADOS
EL PLANO GENERAL, MEMORIA TCNICA, INSTALACIONES
HIDRULICAS, ELCTRICAS, ESTRUCTURALES Y AREAS
COMUNES.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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ESIA
U-Z

SOLICITUD DE ENTRADA DE
TRAMITE CERTIFICADO DE
GRAVAMENES

CERTIFICADO DE EXISTENCIA O
NO DE GRAVAMENES

LICENCIA DE CONSTRUCCION

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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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5. QUE ESTABLECE LA LEY DE CONDOMINIO?

ESIA
U-Z

LA LEY PROHBE
HACER
CAMBIOS A FACHADAS O A LA
ESTRCUTURA DEL EDIFICIO

EL
TERRENO,
SOTANOS,
ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA
PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS,
DRENAJE,
ETC.;
SON
DE
PROPIEDAD COMN

LA ASAMBLEA ASIGNAR UN ADMINISTRADOR,


RESULVER PROBLEMAS ENTRE LOS CONDOMINOS,
EN CASO DE QUE NO LOS PUEDA RESOLVER
INFORMARAN
A LA PROCURADURIA SOCIAL
Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN


COLONIA MIXCOAC

ESIA
U-Z

AREA DE USO
EXCLUSIVO

AREA COMUN

AREAS DE COMUN
USO ASIGNADO

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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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ESIA
U-Z

ART. 10
FRACCION VI

ART 31

ART 33

ART 47

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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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6. REGLAMENTO DEL CONDOMINIO

ESIA
U-Z

LA ELABORACIN SER POR QUIENES


OTORGUEN LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL
CONDOMINIO. CUALQUIER MODIFICACIN SE
ACORDAR EN ASAMBLEA GENERAL, LAS
RESOLUCIONES REQUERIRN DE UN MNIMO
DE VOTOS QUE REPRESENTE EL 51% DEL
VALOR DEL INDIVISO DEL CONDOMINIO.

EL CONDOMINO ESTA OBLIGADO A CUMPLIR


CON SUS CUOTAS PARA EL PAGO DEL
MANTENIMIENTO, VIGILANCIA Y ALGUN
DESPERFECTO EN AREAS COMUNES
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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ESIA
U-Z

PROHBE HACER UN ACTO QUE AFECTE


LA TRANQUILIDAD, SALUD, SEGURIDAD
O DIFICULTE EL USO DE LAS REAS
COMUNES.

LOS CONDOMINOS PODRAN PEDIR A LA


SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y
VIENDA RECURSOS PARA EL MEJORAMIENTO
Y REPARACIONES DE LAS AREAS COMUNES.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN


COLONIA MIXCOAC

ESIA
U-Z

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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U-Z

BIBLIOGRAFIA

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL


PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO


DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

Logotipo Secretaria de Hacienda y Crdito Publico


Fuente: http://www.banxico.org.mx

Equipo 4
De la Cruz De la Cruz Jos.
Prez Soltero Esteban Javier.
Flores Flores Brenda Victoria.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Logotipo de los Certificados de la Tesorera de la Federacin


Fuente: http://www.banxico.org.mx

Logotipo del Banco de Mxico


Fuente: http://www.banxico.org.mx

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NDICE
1.- INTRODUCCIN
2. DESCRIPCIN DE LOS TTULOS
2.1 Nombre
2.2 Valor Nominal
2.3 Plazo
2.4 Pago de Intereses
2.5 Colocacin Primaria
2.6 Mercado Secundario
2.7 Identificacin de los Ttulos
ANEXO 1
VALUACIN DE LOS CETES
METODOLOGA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES
ANEXO 2
EJEMPLO PRCTICO

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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DESCRIPCIN TECNICA DE LOS CERTIFICADOS


DE LA TESORERA DE LA FEDERACIN

ESIA
U-Z

1. INTRODUCCIN

Los Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES) son el


instrumento de deuda burstil ms antiguo emitido por el Gobierno
Federal. Se emitieron por primera vez en enero de 1978 y desde
entonces constituyen un pilar fundamental en el desarrollo del
mercado de dinero en Mxico. Estos ttulos pertenecen a la familia de
los bonos cupn cero, esto es, se comercializan a descuento (por
debajo de su valor nominal), no devengan intereses en el transcurso
de su vida y liquidan su valor nominal en la fecha de vencimiento. A
continuacin se presenta una descripcin detallada de los mismos.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2. DESCRIPCIN DE LOS TTULOS

ESIA
U-Z

2.1 Nombre
Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES).
2.2 Valor Nominal
10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a
pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento.
2.2.2 Caractersticas:
Son Ttulos de deuda del Gobierno Federal.
Su compra y venta es nicamente a travs de las Casas de Bolsa e
Instituciones de Crdito.
Est garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es
prcticamente total.
Es una inversin de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar
y vender en cualquier da hbil en lo que se llama el mercado secundario.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

2.3 Plazo
Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de
vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este
en caso de que fuera inhbil. De hecho, estos ttulos se han llegado
a emitir a plazos mnimos de 7 das y a plazos mximos de 728 das.
En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91
das, y a plazos cercanos a los seis meses y un ao1.

Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos ttulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el
nmero de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los
ltimos aos la SHCP ha colocado una misma emisin de CETES a plazo cercano a seis meses y a
plazo cercano a un ao en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y
colocan CETES de entre 335 y 364 das para el caso de los de un ao y de entre 153 y 182 das para el
caso de los de seis meses.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.4 Pago de Intereses

ESIA
U-Z

Estos ttulos no devengan intereses debido a que son bonos cupn


cero. Sin embargo, la tasa de inters del ttulo est implcita en la
relacin que existe entre su precio de adquisicin, el valor nominal
del ttulo y su plazo a vencimiento.
2.5 Colocacin Primaria
La colocacin primaria de estos ttulos se realiza mediante subastas,
en la cual los participantes presentan posturas por el monto que
desean adquirir y la tasa de descuento que estn dispuestos a
pagar. Las reglas para participar en dichas subastas se encuentran
descritas en el Anexo 6 de la Circular 2019/95 emitida por el Banco
de Mxico y dirigida a las Instituciones de Crdito.
(http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/Circular2019/anexo06.html#TopOfPage ).

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

2.6 Mercado Secundario


Existe un mercado secundario amplio para estos ttulos. En la
actualidad se pueden realizar operaciones de compra-venta en
directo, as como operaciones de prstamo de valores.
Las compra-ventas en directo de estos ttulos se pueden realizar ya
sea cotizando su precio, su tasa de descuento o su tasa de
rendimiento. Sin embargo, la convencin actual del mercado es
cotizarlos a travs de su tasa de rendimiento. El anexo 1 describe la
metodologa que se utiliza como convencin para calcular el precio
de los CETES y para convertir una tasa de rendimiento a una tasa
de descuento y viceversa. El anexo 2 presenta un ejemplo prctico
de dichos clculos.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.7 Identificacin de los Ttulos

ESIA
U-Z

La clave de identificacin de la emisin de los CETES est diseada


para que los instrumentos sean fungibles entre s. Esto es, CETES
emitidos con anterioridad y CETES emitidos recientemente pueden tener
la misma clave de identificacin siempre y cuando venzan en la misma
fecha. Para ello, la referida clave est compuesta por ocho caracteres, el
primero para identificar el ttulo (B), el segundo es un espacio en
blanco, y los seis restantes para indicar su fecha de vencimiento (ao,
mes, da). Como se puede observar, lo relevante para identificar un
CETE es su fecha de vencimiento, esto significa que dos CETES
emitidos en fechas distintas pero que vencen el mismo da cuentan con
la misma clave de identificacin, por lo que son indistinguibles entre s.
Ejemplo de clave de identificacin de CETES que se emiten el 24 de
agosto del 2000 a plazo de 28 das y que vencen el 21 de septiembre
del 2000: B 000921.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ANEXO 1

ESIA
U-Z

VALUACIN DE LOS CETES


El objetivo de este anexo es mostrar una metodologa que permita
valuar el precio de los CETES de forma general y, adicionalmente,
presentar un ejemplo de acuerdo a las prcticas de mercado.

METODOLOGA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES


El precio de un CETE se puede calcular a partir de su tasa de
rendimiento o de su tasa de descuento, el precio final puede variar
ligeramente en funcin del nmero de cifras decimales que se
ocupen.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

ESIA
U-Z

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

72

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ANEXO 2

ESIA
U-Z

EJEMPLO PRCTICO
Compra en directo
Una empresa desea invertir el sobrante de tesorera en un instrumento de renta fija y
conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 das cuya tasa de descuento
es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por ttulo, es decir,

Formula para determinar precio de los Cetes


Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Dentro de 28 das la empresa recibir $10.00 pesos por ttulo, por lo que el rendimiento
nominal de la inversin es del 6.0281% anual, o sea,

Formula para determinar La Tasa de Rendimiento Nominal


Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

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Venta Anticipada
Un inversionista adquiere Cetes a 91 das cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a
un precio de$9.8261 pesos por ttulo, lo que equivale al valor presente del nominal, es
decir,

ESIA
U-Z

Formula para determinar precio de los Cetes


Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Transcurridos 28 das, el inversionista requiere de liquidez, por lo que decide vender su


posicin en Cetes con 63 das por vencer. Las condiciones del mercado le favorecen al
inversionista ya que se encuentran demandados los Cetes, por tanto, logra vender la
posicin al 6.50% anual a 63 das, lo que implica un precio de $9.8875 pesos por ttulo.

Formula para determinar precio de los Cetes


Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

74

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ESIA
U-Z

Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 das, siendo ste
superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversin menor, es decir,

Formula para determinar El Rendimiento generado


Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Cabe sealar, que el rendimiento generado del ejemplo anterior, depende


fundamentalmente de las condiciones del mercado en ese momento; ganando un
mayor rendimiento si las tasas de inters disminuyen o un menor rendimiento si
stas suben.

En algunos criterios de la Valuacin se utilizan las tasas de


rendimiento de los CETES.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

75

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ESIA
U-Z

REGIMEN DE PROPIEDAD
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

76

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ESIA
U-Z

CONTENIDO

INTRODUCCION
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PUBLICA
PROPIEDAD SOCIAL
PROPIEDAD RURAL

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

77

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INTRODUCCION

ESIA
U-Z

El articulo 27 constitucional establece las bases constitucionales referidas


al alcance de los derechos de particulares sobre los llamados ELEMENTOS
NATURALES SUCEPTIBLES DE APROPIACIN.
La Constitucin permite que estos elementos naturales susceptibles de
apropiacin sean aprovechados por sus propietarios. Sin embargo, la
propia
Constitucin defini un rgimen regulatorio que el Estado puede
establecer
con el propsito de asegurar la conservacin, la distribucin equitativa de
tales elementos, el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la poblacin tanto rural como urbana.
Cabe aclarar que la Constitucin determina que el
aprovechamiento de los mencionados elementos naturales susceptibles de
apropiacin pueden ser regulados nicamente por el Congreso de la
Unin.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html

78

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PROPIEDAD PRIVADA

ESIA
U-Z

La propiedad privada sufrio un gran cambio para la


Constitucin de 1917, en lugar de ser considerada como un
derecho natural que deba permanecer intocado e inalterado
por el estado, pas a ser un derecho relativo, derivado de un
derecho superior, y sujeto en razn de ello a la posibilidad
de regulacin fuerte por parte del propio Estado, por medio
de la imposicin de las modalidades que dicte el inters
pblico.

Dichas modalidades han implicado el establecimiento de


ciertos lmites al ejercicio del derecho de propiedad privada.
Dichos lmites podran resumirse de la siguiente forma:

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

79

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ESIA
U-Z

No todos los bienes pueden ser objeto de apExisten lmites


en cuanto a la capacidad legal de los extranjeros para ser
propietarios de bienes races dentro del territorio nacional.
Tambin hay lmites en cuanto a la capacidad de algunas
personas para tener en propiedad ciertos bienes.
Apropiacin privada.
La propiedad privada agraria, en el mbito rural, tiene lmites
precisos en cuanto a su extensin, establecidos en el propio
artculo 27 Constitucional fracciones IV y XV.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

80

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ESIA
U-Z

El uso de la propiedad privada por parte de los


propietarios puede ser lmitada por diversas leyes de
carcter administrativo.
La propiedad privada puede ser expropiada u ocupada,
por causas de utilidad pblica y mediante indemnizacin.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

81

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Como puede apreciarse, la Constitucin de 1917 estableci un


rgimen de propiedad que tiene como trasfondo el modelo de
un Estado intervencionista y regulador, que choc con la
concepcin de la propiedad imperante anteriormente, que
corresponda a un modelo de Estado liberal no interventor y
garantista. Ambos modelos conviven actualmente en el texto
de la Constitucin, y la tarea de conciliarlos no siempre es
tarea sencilla para los operadores jurdicos.

ESIA
U-Z

El artculo 14 constitucional establece el requisito del la


previa audiencia y el debido proceso legal para que una
persona pueda ser privada de sus propiedades; y el artculo 16
constitucional requiere mandamiento escrito de autoridad
competente, que funde y motive la causa legal del
procedimiento, para que una autoridad pueda ejercer actos de
molestia sobre una persona, su familia, domicilio papeles o
posesiones.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

82

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PROPIEDAD PUBLICA

ESIA
U-Z

La constitucin seala en su art 27 hay cierto tipo de


bienes que corresponden al dominio directo de la nacin y
son susceptibles de ser apropiados por los particulares.
adems dispone que el dominio sobre estos bienes. es
decir no se pueden enajenar a otras personas con la
pretensin de que salgan del patrimonio de la nacin.

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III

83

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Corresponde a la nacin el dominio directo de todos los


recursos naturales de la plataforma continental y los
zcalos submarinos de las islas; de todos los minerales
o substancias que en vetas, mantos, masas o
yacimientos, constituyan depsitos cuya naturaleza sea
distinta de los componentes de los terrenos, tales como
los minerales de los que se extraigan metales y
metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de
piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas
directamente por las aguas marinas; los productos
derivados de la descomposicin de las rocas, cuando su
explotacin necesite trabajos subterrneos; los
yacimientos minerales u orgnicos de materias
susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; los
combustibles minerales slidos; el petrleo y todos los
carburos de hidrogeno slidos, lquidos o gaseosos; y el
espacio situado sobre el territorio nacional, en la
extensin y trminos que fije el derecho internacional.

ESIA
U-Z

http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

84

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ESIA
U-Z

la nacin es propietaria directa para ejercer actos y


dominio sobre ellos
el art. 27 admite que la explotacin, uso y
aprovechamiento de estos bienes (con excepcin los
hidrocarburos y minerales radioactivos) puede ser
transferida a particulares o sociedades conforme a las
leyes mexicanas mediante concesiones otorgadas por el
ejecutivo federal de acuerdo a leyes respectivas
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y
aguas de la nacin, se regir por las siguientes
prescripciones:
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

85

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ESIA
U-Z

La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la


nacin, se regir por las siguientes prescripciones:
I. solo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las
sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de
las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de
explotacin de minas o aguas. el estado podr conceder el mismo
derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la
secretaria de relaciones en considerarse como nacionales
respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la
proteccin de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajo
la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la
nacin, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. en
una faja de cien kilmetros a lo largo de las fronteras y de
cincuenta en las playas, por ningn motivo podrn los extranjeros
adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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Valuacin de Inmuebles

II. las asociaciones religiosas que se constituyan en los trminos U-Z


del articulo 130 y su ley reglamentaria tendrn capacidad para
adquirir, poseer o administrar, exclusivamente, los bienes que
sean indispensables para su objeto, con los requisitos y
limitaciones que establezca la ley reglamentaria;
III. las instituciones de beneficencia, publica o privada, que
tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigacin
cientfica, la difusin de la enseanza, la ayuda reciproca de los
asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrn adquirir mas
bienes races que los indispensables para su objeto, inmediata o
directamente destinados a el, con sujecin a lo que determine la
ley reglamentaria;
IV. las sociedades mercantiles por acciones podrn ser
propietarias de terrenos rsticos pero nicamente en la extensin
que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Instituto
Politcnico
Nacional

ESIA

87

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Politcnico
Nacional

ESIA
U-Z

V. los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de


instituciones de crdito, podrn tener capitales impuestos sobre
propiedades urbanas y rusticas de acuerdo con las prescripciones
de dichas leyes, pero no podrn tener en propiedad o en
administracin mas bienes races que los enteramente necesarios
para su objeto directo

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

PROPIEDAD SOCIAL

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

PROPIEDAD SOCIAL
La propiedad social es Aquella que tiene un impacto
directo en el entorno social o en la sociedad en su
conjunto.
Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el ao de 1992
por el Artculo 27 constitucional.
Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes
latifundios existentes.

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

REFORMA AGRARIA
ACCIONES
REFORMA
AGRARIA

ACCIN DE
RESTITUCIN

AQUELLOS
RECLAMANTES
DE TIERRA

ACCIN DE
DOTACIN

AQUELLOS SIN
NINGUN TIPO
DE TITULO

ESTAS ACCIONES MEDIANTE LAS CUALES OPERO DICHO PROGRAMA DE


REFORMA, LA ACCION DE RESTITUCION, PARA AQUELLOS RECLAMANTES
DE TIERRA (PUEBLOS, RANCHERIAS, CONGREGACIONES, TRIBUS) QUE
CONTARAN CON TITULO SOBRE TIERRA DE LA CUAL HABIAN SIDO
DESPOJADOS; LA ACCION DE DOTACION, PARA AQULLOS GRUPOS DE
CAMPESINOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO SOBRE TIERRA ALGUNA.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PROPIEDAD SOCIAL

ESIA
U-Z

EL EJERCICIO DE ESTOS DOS TIPOS DE ACCION Y EL CONSIGUIENTE


REPARTO DE TIERRAS DIO LUGAR A DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL:
LA COMUNAL Y LA EJIDAL CUYOS TITULARES NO SON LOS INDIVIDUOS,
SINO EL NUCLEO DE POBLACION CONFORMADO POR GRUPOS
DECAMPESINOS. LA CANTIDAD DE LA TIERRA SUJETA A ESTE4 TIPO DE
PROPIEDAD EQUIVALE ALREDEDOR DEL 50% DE LA SUPERFICIE DEL
TERRITORIO MEXICANO. EL REGIMEN DE ESTOS DOS TIPOS DE
PROPIEDAD RURAL FUE BASICAMENTE EL MISMO.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ESIA
U-Z

PROPIEDAD RURAL
Limitaciones al derecho de disposicin.
Prohibicin de cambio de rgimen.
Prohibicin de asociacin.
En 1992 se dio por concluido el reparto agrario.
Las razones fueron capitalizar el campo y brindar
certidumbre a la tenencia de la tierra.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD
SOCIAL

ESIA
U-Z

La mxima autoridad es el comisariado ejidal


Un consejo de vigilancia

Ejidatarios que poseen los ttulos de propiedad


Los posesionarios
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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BIBLIOGRAFIA

Instituto
Politcnico
Nacional

http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do
_pdf=1&id=66

http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l
egislativas.htm#III

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html

ESIA
U-Z

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PRESENT:

ESIA
U-Z

CASTORENA OLGUIN DANIEL

RODRGUEZ FLORES CSAR EDUARDO


SAN JUAN HERNNDEZ MARTN
MARES JIMNEZ DONOVAN MARIO
JIMNEZ ZAVALA REY ARMANDO
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ESIA
U-Z

SEMINARIO DE VALUACION DE
INMUEBLES
EXPERIENCIA Y PERICIA

INTEGRANTES:
RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY
SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE
SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO
JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO

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U-Z

Experiencia (del Lat. experiri = comprobar) es una forma de conocimiento o


habilidad derivados de la observacin, de la vivencia de un evento o
proveniente de las cosas que suceden en la vida.

REGIMEN DE PROPIEDAD
POR
MEDIO
DE
LA
OBSERVACION
PODEMOS
ADQUIRIR LA EXPERIENCIA
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ESIA
U-Z

El concepto de experiencia generalmente se refiere al conocimiento


procedimental (cmo hacer algo), en lugar del conocimiento factual (qu son
las cosas). Los filsofos tratan el conocimiento basado en la experiencia
como "conocimiento emprico" o "un conocimiento a posteriori".

PRIMERO
HAY
QUE
APRENDER
COMO
HACER LAS
COSAS

REGIMEN DE PROPIEDAD

http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw
I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg

PARA
DESARROLLARLAS
MAS
FACILMENTE

http://justoserna.files.wordpress.com/200
9/03/viejovs.jpg

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ESIA
U-Z

La experiencia contribuye sensiblemente a la sabidura. Aunque se puede


obtener cierto grado de sabidura al sufrir castigo u observar a otros recibirlo,
una mejor manera de adquirir sabidura, y que adems ahorra tiempo, es
beneficiarse y aprender de la experiencia de los que ya son sabios.

REGIMEN DE PROPIEDAD
PODEMOS OBTENER
EXPERIENCIA DE
OTRAS PERSONAS
http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri
as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg

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U-Z

Es el conocimiento de algo o habilidad para ello que se adquiere al haberlo


realizado, sentido o vivido una o ms veces.

REGIMEN DE PROPIEDAD

CUANDO
SE
TRABAJA EN ALGO
POR
MUCHO
TIEMPO, TAMBIEN
SE
OBTIENE
EXPERIENCIA

http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg

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ESIA
U-Z

TANTO EL SER HUMANO COMO TAMBIEN MUCHOS ANIMALES


PUEDEN OBTENER ESTA FORMA DE CONOCIMIENTO
LLAMADA EXPERIENCIA A LO LARGO DE SUS VIDAS.
EL ESTUDIO ACERDA DE CMO ADQUIRIR EXPERIENCIA SE
RELACIONA CON LA NEUROPSICOLOGIA, LA PSICOLOGIA
EDUCACIONAL, LA PEDAGOGIA Y LA ACTITUD PERSONAL DE
CADA SER HUMANO.

REGIMEN DE PROPIEDAD

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U-Z

PERICIA

Aptitudes o habilidades adquiridas a travs del estudio o la experiencia en


una disciplina.

REGIMEN DE PROPIEDAD
PARA OBTENER PERICIA
HAY QUE TENER
DISCIPLINA
http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg

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ESIA
U-Z

HABILIDAD PARA RESOLVER CON ACIERTO, FACILIDAD Y RAPIDEZ


UNA COSA DE CIERTA DIFICULTAD COMO POR EJEMPLO TRAS
REVENTAR UN NEUMTICO EN UNA AUTOPISTA, SOLO LA PERICIA
DEL CONDUCTOR EVITA LA TRAGEDIA.

REGIMEN DE PROPIEDAD
PERICIA AL MANEJAR
http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

104

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Politcnico
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ESIA
U-Z

PERITO:

Se define como sabio, prctico, experto, hbil, versado en una ciencia, arte
u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada
legalmente para dar su opinin acerca de una materia.

REGIMEN DE PROPIEDAD
CON
LA
EXPERIENCIA Y
DEDICACION SE
PUEDE LLEGAR
A
SER
UN
PERITO

Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).
http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg

http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene
s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350

105

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Politcnico
Nacional

ESIA
U-Z

CONCEPTO DE PERITAJE.
ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL
PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU
INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIN A LO
DISPUESTO POR LA LEY.

REGIMEN DE PROPIEDAD
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106

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Politcnico
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ESIA
U-Z

LA PRUEBA PERICIAL.
ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON
PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O
TRIBUNAL, POR RAZN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES
Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTFICO,
TCNICO O PRCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.

REGIMEN DE PROPIEDAD

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

107

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Politcnico
Nacional

ESIA
U-Z

CONCLUSION

LA EXPERIENCIA SE VA ADQUIRIENDO A TRAVES DE LOS CONTINUOS


ACONTECIMIENTOS SUCITADOS EN LA VIDA DIARIA ASI COMO
TAMBIEN SE GENERA DEL CONTINUO REPETIR DE LAS ACTIVIDADES.
PERO DEPENDE DE LA ACTITUD Y LA MADUREZ CON QUE SE
DESARROLLEN ESTOS.

LA PERICIA SE OBTIENE A TRAVES DE LA REALIZACION CONSTANTE


DE DIVERSAS ACTIVIDADES POR ELLO LA EXPERIENCIA Y LA PERICIA

REGIMEN DE PROPIEDAD

VAN DE LA MANO.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

108

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Politcnico
Nacional

ESIA
U-Z

BIBLIOGRAFA
http://www.inacipe.gob.mx/
http://www.pgr.gob.mx/
EL AVALO DE LOS BIENES RACES
ANTONIO ANTUANO ITURBIDE
ED. LIMUSA

REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

109

AVALOS

X
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Once
35,101-A
Valentn Gmez Faras
Venustiano Carranza
15010
Distrito Federal

Fecha del avalo:


CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$452.374,32

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col. Veldromo Olimpico;Deleg. Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Jess Castillo Muoz

ESPECIALIDAD

En Inmuebles

REGISTRO DE LA :

94310444

INMUEBLE QUE SE VALA:

Un Departamento en Condominio

RGIMEN DE PROPIEDAD:

En Condominio

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Rodolfo Muoz Herrera

USO DEL AVALO:

Para su Posible Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar su Valor Comercial

:
UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle:

Once

Nmero:

35,101-A

Colonia:

Valentn Gmez Faras

Delegacin:

Venustiano Carranza

Cdigo Postal:

15010

Entidad Federativa: Distrito Federal


NMERO DE CUENTA PREDIAL:

02208804001-3

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-42-569-414-01-001-0

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitacin de dos niveles, Tipo medio y de Buena calidad

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Alta, Provocada por el ruido de las Aeronaves y el trafico de


Vehculos Automotores
HC 3/20/Z

USO DEL SUELO:

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8
(Gral. Francisco Morazn)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Estacin del Metro Boulevard Puerto Aereo,Escuelas,Centros


comerciales y Zona de Bancos

AISA

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AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Av.4
Al Sur Av.6
Al Oriente Av.11
Al Poniente Av.9
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto
Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Snchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F.
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

Al Norte

0.95 m y 5.85 m

Con rea Comn

Al Sur

6.80 m
8.20 m

Con Propiedad Particular

Al Oriente
Al Poniente

2.35 m y 5.85 m

Con Calle 11
Con rea Comn y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero
Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A

155,00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

155.OO

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

155,00
41,18

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:

19,010

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

184 Hab/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

Coef.Ocup.Suelo=12.76 m2 (rea libre neta), y Coef.Utilizac.Suelo= 9.0 Viviendas

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

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AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cual
se Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con la
siguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Bao y Una Zote huela

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

Tipo

Clasificacin

Superficie

Edad

T-1

155.00 m2

24 aos

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

24

VIDA TIL REMANENTE:

66 Aos

VIDA TOTAL:

90 Aos

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, La Casa Habitacin

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone: Cimentacin de Mampostera con Refuerzos Horizontales y Verticales

ESTRUCTURA:

Se Supone: Muros de Carga y Marcos Rgidos

MUROS:

De Block

ENTREPISOS:

Se Supone: Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Impermeabilizado

BARDAS:

De Block

AISA

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AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Tirol Planchado

APLANADOS EXTERIORES:

Junteado de Cemento Arena

PLAFONES:

Tirol Rustico

LAMBRINES:

En Bao

PISOS:

De Loseta Cermica

ESCALERAS:

Estructura Metlica, Huellas con Recubrimiento de Loseta Cermica

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERA:

Puertas de Intercomunicacin y Closet de Madera

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Ramaleo de Cobre, Tubera de PVC y Albaal

MUEBLES DE BAO / COCINA:

W.C. y Lavabo de Color

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta con Salidas Normales

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Puerta de Acceso: Metlica con Vidrio


Puerta de Patio de Servicio: Metlica con Vidrio
Ventanas de Aluminio Anodizado

HERRERA:
g) VIDRIERA:

Protecciones en Ventanas y Portn de Acceso al Edificio

h) CERRAJERA:

Chapa de Acceso y de Intercomunicacin Normales (Nacionales)

i) FACHADA:

Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas de
Color Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera

Traslucidos y Normales (Delgados)

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

AVALO No. A-DPTO-08-09

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VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo
de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx
El Croquis de Localizacin se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx
El Reporte Fotogrfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de
Mercado, Fsico y de Capitalizacin de Rentas se tomaron de la pagina
http://www.metroscubicos.com

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle
Telfono
Informante
No.
Jamaica
Jamaica
S/N
5591-1013
Grupo Aitex S.A. de C.V.
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estacin del Metro

Jardn Balbuena
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Century 21 Covarrubias
Una Recamara, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Siete Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta

Magdalena Mixhuca
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Ocho Aos, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados

Revolucin
6 de Marzo
30
5673-6448
Alter House Inmobiliaria,S.C.
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estacin del Metro

Federal
Universidad Nacional
4
5658-3000
Rosario Zamora
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta

Century 21 Covarrubias

Factores de Homologacin
No.

Oferta

Sup.

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

502.100,00

43,00

11.676,74

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

0,73

8.512,35

620.000,00

42,00

14.761,90

0,90

0,95

1,00

0,95

1,00

1,10

0,89

13.189,39

630.000,00

42,02

14.992,86

0,90

0,95

1,00

0,90

1,00

1,00

0,77

11.537,01

450.000,00

42,00

10.714,29

0,90

1,05

1,00

0,90

1,00

0,90

0,77

8.201,25

616.758,00

44,79

13.769,99

0,90

1,00

0,95

0,85

1,00

0,90

0,65

9.006,61

VALOR HOMOLOGADO:

10.089,32

11.244,34

EN N.R. $/m
m2

41,18

SUBTOTAL:

463.041,75

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0,10
0,90

Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

463.041,75

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle
No.
Telfono
Informante
Chimalhuacn
S/N
5687-2654
Umbral Bienes Races
Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real
Aeropuerto Internacional de C.M.

Ignacio Zaragoza
29
S/N
5563-1314
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios

Moctezuma 1ra Seccin


Oriente 174
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes

Valle Gmez
Proao
S/N
5525-3411
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,

Veinte de Noviembre
Apicultura
S/N
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

3.500.000,00
1.500.000,00
1.900.000,00
6.049.400,00
1.890.000,00

419,00
190,00
207,00
1.043,00
300,00

8.353,22
7.894,74
9.178,74
5.800,00
6.300,00

446

2455-1166

5398-0665

Juan Contreras

Century 21 Amici-Premier

Grupo HIR Impulsores Inmobiliarios

Padilla y Alcal Asociados

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0,90
0,90
0,90
0,90
0,90

1,00
1,00
0,90
1,00
0,90

1,00
1,00
1,10
1,10
1,10

FORMA

SUP.

OTRO

1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0,90
0,90
0,80
0,89
0,80

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
7.517,90
7.105,26
7.360,43
5.167,80
5.051,97
6.440,67
6.441,00

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia
Calle
No.
Telfono
lvaro Obregn
Av. del Taller
321
5574-2959
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Aos, Ubicado en el Primer Nivel

Informante
Erika Boeneker

Cuatro Arboles
Seguro Social
S/N
5786-0625
VBW Bienes Races S.A. de C.V.
Una Recamara, Un Bao, Edad Cinco Aos, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto

Lorenzo Boturini
Ixnahualtongo
S/N
5277-1888
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador

Nicols Bravo
Boleo
75
1054-6554
Century 21 Prestigio
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Dos Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo Venustiano
Carranza
Nicols Bravo
Boleo
S/N
5603-7181
Rent A House Inmobiliaries
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unin

Century 21 Cedros

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

5.000,00
3.000,00
5.000,00
3.400,00
4.200,00

52,50
50,00
54,00
47,00
50,00

95,24
60,00
92,59
72,34
84,00

NEG.

UBIC.

SUP.

0,90
0,90
0,90
0,90
0,90

1,05
1,10
1,00
1,10
1,10

0,90
0,90
0,90
1,00
0,90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0,85
0,89
0,73
0,89
0,80

0,10
0,90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
81,00
53,46
67,69
64,63
67,55
66,87
67,00

AVALO No. A-DPTO-08-09

AISA
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

Ninguna

SUMA

p/c

EA10

ELEMENTOS ACCESORIOS:
Equipo de Bombeo

Unidad

Pza.

Cantidad

EDAD

24

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6.000,00

0,9

0,9

1,0

0,77

$4.590,00

$4.590,00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA
p/c

OC01
OC10
OC17
OC03

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Cisterna
Portn de Acceso al Edificio
Patios y Andadores
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4.590,00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

19,65

24

$2.373,43

0,90

0,85

1,00

0,77

$1.815,67

$35.677,99

Pza.

1,00

24

$35.000,00

0,90

0,85

1,00

0,77

$26.775,00

$26.775,00

Pza.

1,00

24

$2.624,92

0,90

0,85

1,00

0,77

$2.008,06

$2.008,06

M2

48,82

24

$559,95

0,90

0,85

1,00

0,77

$428,36

$20.912,62

0,10
0,90

VIDA UTIL

80,00

EDAD

24,00

SUMA: $

85.373,68

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

472.025,02

SUBTOTAL COMUNES: $

89.963,68

0,73

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

INDIVISO %
TOTAL: $

10

19,01
89.982,69

AVALO No. A-DPTO-08-09

AISA
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

6.441,00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

nica

155,00

6.441,00

TOTAL:

155,00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

6.441,00

998.355,00

SUMA (a): $

998.355,00

Ninguno

1,00

INDIVISO

VALOR

19,01%

SUBTOTAL $

189.787,29

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

Departamento

41,18

5.187,39

0,90

4.668,65

192.255,05

TOTAL

41,18

SUBTOTAL (b): $

192.255,05

SUBTOTAL (c): $

89.982,69

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA7%
GRAFICA:
15%
Terr.
998.355,00
Const.
Inst.

192.255,05
89.982,69
78%

VALOR FSICO o V.N.R. :


Terr.
Const.
Inst.

11462,4823

11

(a+b+c) $

472.025,02

AISA

AVALO No.

A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3,00%

ENERG. ELC.

3,00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2,00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23,00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1,5714

1,7143

calificacin
CLASIF. ZONA

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1,0000

1,1429

1,2857

1,4286

TASAS PARCIALES

2,0000

1,1429

3,8571

1,4286

TASA RESULTANTE:

8,43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Departamento
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
41,18

RENTA MENS.

67,00

2.759,06

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23,00%

RENTA NETA MENSUAL:

2.124,48

RENTA NETA ANUAL:

25.493,71

2.759,06

634,58

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8,43%
TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:
P.U. $/M2.

12

#DIV/0!

302.467,80

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC.

463.000

FSICO

472.000

INGRESOS

302.000

53%
56%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

$463.041,75
472.025,02
302.467,80

PONDERADO
$463.041,75

30,00%

$138.912,52

$472.025,02

60,00%

$283.215,01

$302.467,80

10,00%

$30.246,78

100,00%

$452.374,32

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El Valor Comercial es el Resultado de la Ponderacin de los Tres Anlisis:
De Mercado:
30%
Fsico:
60%
De Capitalizacin: 10%

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$452.374,32

(CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y


CUATRO PESOS 32/100 M.N.)

VALUADOR:

C.Jess Castillo Muoz

13

AISA

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REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Sala: Piso de Loseta Ceramica,Tirol Planchado y


Pintura Vinilica en Muros

Bao con Lambrin de


Azulejo

Recamaras con Closet de


Madera

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Bao con Muebles


sanitarios de Color

Lavabo con Pedestal de


Color

AISA

AVALO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Fachada Principal con Vista a la Calzada Gral. Ignacio


Zaragoza

Fachada Principal con Vista a la Av.8 (Gral. Francisco


Morazn)

Fachada Principal

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALO No.

001/HGV

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:

7
MZ. 64 LT. 13A
VALLE DE LOS REYES
LA PAZ
56430
ESTADO DE MXICO
ago-09
VALOR COMERCIAL:

$1,522,064.00

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALO No. 001/HGV

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Daniel Castorena Olgun

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

ESIA 2004310556

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Maria Elena Olgun Cern

USO DEL AVALO:

Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Estimar Valor comercial

Calle: 7

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: Mz 64 Lt 13A
Colonia: Valle de los Reyes
Delegacin: La Paz
Cdigo Postal: 56430
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

21630

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

351321

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacion de 1 nivel

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Baja, principalmente por vehiculos, zona libre de industrias

USO DEL SUELO:

HB1

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calzada Ignacio Zaragoza, Carretera


Distribuidor vial "La Concordia"
LAS MISMAS:

Mexico - Texcoco,

SERVICIOS PBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Bancos, Escuelas, Iglesias, Centros Comerciales, Mercados,


Gasolineras, Jardines, Parques, Gimnasios, Sealizacin y
Nomenclatura de Calles, Deportivos, Panteones, Centros
Nocturnos.

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AVALO No. 001/HGV

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
Al Norte

DISTANCIA
20.000

Predio

COLINDANCIAS

Al Sur

20.000

Calle 7

Al Este

10.000

Predio

Al Oeste

10.000

Predio

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:

200.00 m2
200.00 m2
207.00 m2
100.000 %

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno plano y con forma rectangular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

101 Habitantes / Hectarea Aproximadamente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

1.4

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

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AVALO No. 001/HGV

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

Casa Habitacin con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitacin encontramos un portn
de herrera, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del
patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un bao, en el
comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una
sencilla y una mas grande con un bao, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores
de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte
del patio, en este patio hay un medio bao y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras
en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Casa Habitacion Mediano Moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:

NMERO DE NIVELES:

Uno

EDAD APROXIMADA:

30

VIDA TIL REMANENTE:

60

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone cimientos de mampostera

ESTRUCTURA:

Marcos rigiddos de concreto

MUROS:

Tabique rojo recocido mortero cemento arena.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armada con varilla de 1/2 @20 en claros medianos.

TECHOS:

Planos con yeso

AZOTEAS:

Impermeabilizada en algunas partes, transitable

BARDAS:

De tabique, con castillos y cerramientos de concreto

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AVALO No. 001/HGV


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

Aplanados con yeso, pasta y mortero

APLANADOS EXTERIORES:

Aplanado fino con mortero y pintura

PLAFONES:

yeso

LAMBRINES:

azulejo en cocina

PISOS:

Terrazo, colocado en el mes de mayo del ao 2009

ESCALERAS:

De rampa de Concreto armado con escalones forjado y recubrimiento de terrazo

PINTURA:

Pintura de aceite en fachada y muros exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

no

c) CARPINTERA:

2 Habitaciones con closet de madera

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

Muebles de Bao de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y
barra

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta, Salida spot normales.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Hechas en herreria

HERRERA:

Zahuan de fachada, puerta de acceso, escalera de azotea, cancel de cocina, cancel de


recamara

g) VIDRIERA:

Cristales Claros Normales, Filtra sol y Traslucidos

h) CERRAJERA:

Normales

i) FACHADA:

Aplanada y pintada, incluye herreria en zahuan y parte superior

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

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AVALO No. 001/HGV

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

NOTAS:
El domicilio valuado no cuenta con escrituras
Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad
A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F.
La vigencia de este avalo esta determinada por por su proposito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca
en su caso la institucin emisora

AVALO No.

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001/HGV

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Agicola Oriental
Oriente 251 B
126
28846461
Jose Carlos Perz Vazquez
Casa Sola, con 120 m y 200 m de Construccin cuenta con 4 recamaras y un bao. Con un a edad de 40 aos con 2 Niveles

No.
1

Construidos y estado de conservacin: Bueno


Los Reyes Acaquilpan
Privada de Puebla
S/N
24553641
VAC Inmobiliaria
Casa Sola, con 94 m y 180 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y 2 baos. Con un a edad de 2 aos con 2 Niveles Construidos y

estado de conservacin: Excelente


Ixtapaluca Centro
Cerrada 2 de Abril
S/N
56706298
Grec Grupo Inmobiliario
Casa Sola, con 362.24 m y 128 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y un bao. Con un a edad de 10 aos con 2 Niveles

Construidos y estado de conservacin: n/d


Loma Bonita
Josefa Ortiz de Dominguez
S/N
55198478
Eduardo Chavez Nuez
Casa Sola, con 200 m y 140 m de Construccin cuenta con 3 recamaras y 3 baos. con 2 Niveles Construidos y estado de

conservacin: Bueno
Loma Bonita
Igancio Zaragoza
S/N
41974975
Bandin Haro
Casa Sola, con 201 m y 296 m de Construccin cuenta con 5 recamaras y 4 baos. Con un a edad de 25 aos con 2 Niveles
Construidos y estado de conservacin: Bueno
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

$/m

EDO.
CONS.

OTRO

FRe

1,500,000.00

200.00

7,500.00

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

1.15

1.04

7,762.50

1,200,000.00

180.00

6,666.67

0.90

1.00

1.10

0.90

0.90

1.20

0.96

6,415.20

1,250,000.00

128.00

9,765.63

0.90

1.00

1.20

1.10

0.95

0.80

0.90

8,817.19

1,000,000.00

140.00

7,142.86

0.90

1.00

1.15

1.10

1.00

1.10

1.25

8,945.36

1,600,000.00

296.00

5,405.41

0.90

1.00

0.90

1.00

1.10

0.90

0.80

4,334.59

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

7,255.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

25,000.00

1,526,785.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construccin en obra negra.
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7,254.97
7,255.00
207.00

AVALO No.

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

001/HGV

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Los Reyes
9
13
52778366
Coldwell Banker Acro
Terreno excelente ubicacin, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.

Santo Tomas Ajusco


Carretera al ajusco
s/n
Lugar en expansin, cuenta con cimentacin de 2 mts, agua luz y telefono

Lindavista
Vicente Villada
s/n
53431555
Century 21
Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5
de fondo
La Fama
Joaquin Romo
24
445540711242
Agustin Rodriguez
a 100m de la estacin del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2

No.
1
2
3
4
5

(55)58100813

Rey Lucky Real Estate

Pedregal de santo domingo


Tosnene
s/n
56640505
Proyecsa Inmobiliaria
Cerca del metro CU, tiene una construccin de un nivel, uso de suielo HC3.30, CUS 0.36, 209m2, 10m de frente y 20m de fondo

Oferta
2,700,000.00
280,000.00
1,050,000.00
2,548,000.00
1,485,000.00

Sup.
490.00
200.00
215.00
260.00
209.00

$/m
5,510.20
1,400.00
4,883.72
9,800.00
7,105.26

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.90
1.20
0.90
0.80
0.80

1.00
1.20
1.00
0.80
0.80

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
0.90
0.80
0.85
1.00
1.00
0.85
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.52
1.56
0.81
0.35
0.49

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
2,856.49
2,177.28
3,955.81
3,454.62
3,478.74
3,184.59
3,185.00

AVALO No.

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

001/HGV

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Lomas Estrella

Mauritania

s/n

56597777

Maricela Camarillo

Cuenta con una pequea bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
Cacama

Sur 83

s/n

56978325

Miriam Figueroa

Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
3

Valle Dorado

5370

s/n

54872054

Rafael Martinez

s/n

2771000

Mary Hernandez

s/n

7222197964

No H. Silva

3 Recamaras, 1.5 baos, 160m2 de terreno, 160m2 de construccin


4

San Mateo Otzacatipan

Nicolas Tolentino

3 Recamaras, 1.5 Baos, 268m2 de terreno, 140m2 de construccin


5

Xinantecatl

Jorullo

250m2 de Terreno, 220m2 de construccin, 4 recamaras, 3.5 baos

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

9,500.00
11,000.00
8,000.00
5,500.00
10,000.00

180.00
200.00
160.00
140.00
220.00

52.78
55.00
50.00
39.29
45.45

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.90
0.95
0.90
1.10
1.15

1.05
1.00
1.20
1.20
0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.15
1.15
1.10
1.20
1.10
1.10
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
1.20
0.90
0.90
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.24
1.24
0.87
1.72
0.60

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
65.30
68.28
43.74
67.77
27.44
54.50
55.00

AVALO No.

001/HGV

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA1 GAS ESTACIONARIO


EA2 TINACO Y BOMBA

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

PZA

10

$3,646.00

1.0

0.4

1.0

0.40

$1,458.40

$1,458.40

PZA

$5,350.00

1.0

0.6

1.0

0.60

$3,210.00

$3,210.00

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC MARQUESINA
OC1 PATIO

CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4,668.40

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

PZA

1.00

15

$12,000.00

1.00

0.51

1.00

0.51

$6,120.00

$6,120.00

PZA

1.00

20

$30,000.00

1.00

0.51

1.00

0.51

$15,300.00

$15,300.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

30.00

21,420.00

0.70

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

26,088.40

INDIVISO %

100

TOTAL: $

26,188.40

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALO No.

001/HGV

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

3,185.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

200.00

3,185.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,185.00

637,000.00

SUMA (a): $

637,000.00

1.00

200.00
INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

637,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

207.00

4,859.32

0.90

4,373.39

905,291.32

CASA HABITACIN

TOTAL

207.00

SUBTOTAL (b): $

905,291.32

SUBTOTAL (c): $

26,188.40

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

2%

VALOR FSICO o V.N.R. :

637,000.00
905,291.32
26,188.40

40%

Terr.
Const.

58%

Inst.

7577.196696

(a+b+c) $

1,568,479.72

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALO No.

001/HGV

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

REGULAR

MALO

RUINOSO

calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificacin

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

8%

EDAD (aos)

PROYECTO

7%

1
Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
H1

DESTINO:
HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m
207.00

TOTAL:

RENTA MENS.

55.00

11,385.00

207.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,766.45

RENTA NETA ANUAL:

11,385.00

2,618.55

105,197.40

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

$5,737.74

1,187,712.58

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALO No.

001/HGV

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,526,785.00
1,568,479.72
1,187,712.58

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC.

1,527,000

FSICO

1,568,000

INGRESOS

1,188,000

29%
32%
INGRESOS
100%
FSICO

$1,522,064.06

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Para poder dar una conclusin del valor comercial se hizo una ponderacin considerando un 70% del valor fisico, un 20% del valor comparativo de
mercado y un 10% del valor de capitalizacin de rentas.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


A MI LEAL SABER Y ENTENDER.

VALOR COMERCIAL:

VALUADOR:

$1,522,064.00 (UN MILLN QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y CUATRO PESOS


00/100 M.N.)

DANIEL CASTORENA OLGUN

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

SUJETO

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE CASAS EN VENTA

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE TERRENOS

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE RENTAS

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Av. 613
35
San Juan de Aragon
Gustavo A. Madero
7979
Distrito Federal

Fecha del avalo:

19-ago-09

CONCLUSIN DEL
AVALO:

AGOSTO 2009

$1,627,930.00

VALOR COMERCIAL:

$1,627,929.94

Mara Luisa Contreras Casas

PATIO DELANTERO

FACHADA PRINCIPAL

RECAMARA PLANTA
ALTA

COCINA

RECAMARA PLANTA
BAJA

PATIO
TRASERO

PATIO
TRASERO

AGOSTO 2009

ESTANCIA PLANTA
ALTA

BAO

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No. INM-HAB-001

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Mara Luisa Contreras Casas

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO :

2004310170

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacion

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Aurora Calderon

USO DEL AVALO:

Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el Valor Comercial

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle: Av. 613


Nmero: 35
Colonia: San Juan de Aragon
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 7979
Entidad Federativa: Distrito Federal

NMERO DE CUENTA PREDIAL:

066-477-41-000-6

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

30-45-556-926-01-000-2

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Predomina la habitacional, con una calle comercial

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacional de dos niveles, tipo medio

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

No

USO DEL SUELO:

Habitacional

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Metro bosque de aragon a 1.78 km, metro deportivo


oceania 4 km y Av. 602

SERVICIOS PBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas, mercados, metros, tienda de abarrotes, iglesias,


sealizacion en calles, parques y sitio de taxi

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.INM-HAB-001

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte c. 1a 603
Al sur Av. 602 al oriente
Al oriente c. 615
Al poniente Av. 613
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la f del notaio 129 Ingnacio Soto borja

La primera
ORIENTACIN
Al norte

DISTANCIA
21.850

con el lote seis

COLINDANCIAS

Al sur

21.850

con el lote ocho

Al oriente

8.000

con el lote cuarenta y uno

Al poniente

8.000

con la av. Seiscientos trece

SUPERFICIE DEL TERRENO:

174.80

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

174.80

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

129.51

INDIVISO:

100.00

m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

A nivel de banqueta de forma regular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

203 hab /ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

HC2/20

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.INM-HAB-001

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No. INM-HAB-001

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Casa habitacional de dos plantas sobre un terreno regular en


Av. principal, con la siguiente distribucion: en planta baja un
bao completo, cocina, comedor, sala y tres recamaras una
con un bao completo; y en planta alta un vestibulo y una
recamara. Con patio delantero bastante amplio para cuatr
automoviles y patio trasero con escalera de servicio para la
azotea de la planta baja, con un pasillo de servicio que
comunica el patio principal con patio de servicio y con dos
Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

Tipo

Clasificacion

Superficie

Edad

Vida total

Vida util
remanente

T-1
T-2
T-3

4
4
3

90.69
6.75
32.07

35
25
20

80
80
70

45
55
50

NMERO DE NIVELES:
2
ESTADO DE CONSERVACIN:
Muy bueno
CALIDAD DEL PROYECTO:
Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone de maposteria de junteada con mamposteria cemento mortero arena

ESTRUCTURA:

Muros de carga

MUROS:

Se supone de concreto armado

ENTREPISOS:

Losa nervada de concreto armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Impermeabilizada

BARDAS:

Si, tabicon asentado con mortero cemento arena

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No. INM-HAB-001


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

Aplanados de yeso en muros y tirol planchado en techos

APLANADOS EXTERIORES:

Aplano fino de cemento arena

PLAFONES:

No

LAMBRINES:

No

PISOS:

Loseta de granito

ESCALERAS:

Escalera de concreto armado forrada de granito

PINTURA:

Pintura vinilica en interiores y exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Loseta ceramica en baos y cocina

c) CARPINTERA:

Mubles de cocina integral

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Instalacion hidraulica tuberia de cobre e instalacion sanitaria tuberias de pvc

MUEBLES DE BAO / COCINA:

W.c, regadera, lavabo y en cocina tarja

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Tubera de poliducto y cableado de cobre

f) PUERTAS Y VENTANERA:

De herreria

HERRERA:

puertas y ventanas

g) VIDRIERA:

Vidrios de 3mm transparentes

h) CERRAJERA:

Cerraduras de seguridad en puertas principales de acceso

i) FACHADA:

Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y
marquesina

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1.- Cocina integral movil

5.- Antena satelital

2.- Gas estacionario


3.- Equipo de bombeo
4.- Bardas

6.- Marquesinas
7.- Cisterna
8.- Patios y andadores

AGOSTO 2009

( Ver detalle en hoja especfica.)

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No. INM-HAB-001

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder
llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que se estn
valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al


analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN
NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y
obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes,
con prudencia y sin compulsin.

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

CONCIDERACIONES PREVIAS
1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que
no guardamos ningun tipo de relacin o nexo de parentesco con el propietario del
inmuebl.e
2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta
establecido en este documento.

3.- La vigencia del presente avaluo dependera de la temporalidad que establesca en su


caso la institucion emisora o autoridad competente

4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo fsico, de mercado y comercial
5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que
ESCRITURA
ACTUALES
LOTE 6
LOTE 37
LOTE 8
LOTE 33
Las otras colindancias siguen igual a la escritura

6.- El numero de la boleta predial establecido en la escritura es f-4-3-66-477-41 por lo


que no concide con el actual numero de boleta predial que es 066-477-41-00-6
7.- En la inspeccion oculta del bien motivo del presente avaluo no es posible detectar
todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad los considerados son los
resultados de la observacion o por informe del propietario
8.- El cliente a presentado la escritura de la propiedad , la boleta predial y plano de
construccin

9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra
el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener
el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion
actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se
le restara el valor de la construccion al de terreno.

10.- En el mercado de rentas se olimina la oferta No. 2 y No. 5 debido a que no es


representativo

AGOSTO 2009

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Naeciso Bassol

Av. 606 Agrupamiento "a" 66

s/n

(55) 1054 6554

Alejandro Mendoza

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuart
2

San juan de Aragon 4ta secc

647

14

3537 9210

Gustavo Martinez Garcia

2451 5555

century 21 Soluciones

5257 0099

Century 21 Trueba de torres

Excelente ubicacin
3

San Juan de Aragon 6ta seccion

412-402

s/n
Excelente ubicacin

Lindavista

Poniete (Wilfrido Massieu)

S/N

Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
5

Guadalupe tepeyac

Guadalupe Tepeyac

S/N

5379 2458

Mariana estarada

Excelente ubicacin, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
Factores de Homologacin
No.

Oferta

Sup.

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

780,000.00

45.00

17,333.33

0.90

1.00

1.20

0.95

1.05

1.00

1.08

18,673.20

1,000,000.00

90.00

11,111.11

0.90

1.00

1.20

0.95

1.05

1.00

1.08

11,970.00

2,700,000.00

207.42

13,017.07

0.90

1.05

0.90

0.95

1.10

1.00

0.89

11,569.21

4
5

3,990,000.00

266.00

15,000.00

2,300,000.00

144.00

15,972.22

0.90
0.90

0.85
0.85

0.85
1.10

0.80
0.95

0.95
1.05

1.00
1.00

0.49
0.84

7,412.85
13,407.02

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2

12,606.00
129.51

SUBTOTAL:

12,606.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Factores utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Uso del suelo


Colonia

Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

10

12,606.46

1,632,603.06

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Naeciso Bassol

No.
s/n

Calle
Av. 606 Agrupamiento "a" 66

Telfono
(55) 1054 6554

Informante
Alejandro Mendoza

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuarto
2

San juan de Aragon 4ta secc

647

14

3537 9210

Gustavo Martinez Garcia

2451 5555

century 21 Soluciones

5257 0099

Century 21 Trueba de torres

Excelente ubucacion
3

San Juan de Aragon 6ta seccion

412-402

s/n
Excelente ubicacin

Lindavista

Poniete (Wilfrido Massieu)

Guadalupe tepeyac

S/N

Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
Guadalupe Tepeyac

S/N

5379 2458

Mariana estarada

Excelente ubicacin, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

617,617.67
321,724.04
800,060.56
2,601,382.43
1,583,354.08

45.00
90.00
207.42
266.00
144.00

13,724.84
3,574.71
3,857.20
9,779.63
10,995.51

NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.05
0.85
0.85

1.20
1.20
0.80
0.85
1.10

FORMA

SUP.

OTRO

0.95
1.20
1.00
0.95
1.15
1.00
0.95
0.95
1.00
0.80
0.90
1.00
0.95
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.23
1.18
0.68
0.47
0.84

Factores Utilizados:
Negociacin
Ubicacin :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

11

$/m
16,898.02
4,217.80
2,631.73
4,578.63
9,229.59
7,511.15
7,511.00

Mara Luisa Contreras Casas

COSTO DE TERRENO
FACTOR DE GRADO DE
RUINOSO
MALO
NORMAL
BUENO

0.0
0.8
1.0
1.1

ELEGIDO

1.0

FACTOR DE ESTADO DE
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP
VP =
40
E=
25

OFERTA

IMPORTE (TERRENO
+ CONSTRUCCION)

SUP.
CONSTRUIDA

COSTO DE
REPOSICION
NUEVO (C.R.N.)

FACTOR DE
EDAD (Fed)

EDO. DE
CONSERVACION
(Fco)

FRET

COSTO NUEVO
DE REPOSICION
(C.N.R.)

TERRENO
(M2)

VALOR DEL
CONSTRUCCION

VALOR DEL
TERRENO

$/M2
DE
TERRENO

$780,000.00

100.50

4971.52

0.33

1.0

0.325

$1,615.74

45.00

$162,382.33

$617,617.67

$13,724.84

$1,000,000.00

115.00

6938.88

0.85

1.0

0.85

$5,898.05

90.00

$678,275.96

$321,724.04

$3,574.71

$2,700,000.00

324.00

10471.45

0.70

0.8

0.56

$5,864.01

207.42

$1,899,939.44

$800,060.56

$3,857.20

$3,990,000.00

332.00

10724.57

0.39

1.0

0.39

$4,182.58

266.00

$1,388,617.57

$2,601,382.43

$9,779.63

$2,300,000.00

187.00

8709.84

0.44

1.0

0.44

$3,832.33

144.00

$716,645.92

$1,583,354.08

$10,995.51

OFERTA

COSTO DE
REPOSICION DE
ABRIL

INPC

COSTO AL MES
DE AGOSTO

4963.58

1.0016

4971.52

6927.80

1.0016

6938.88

10454.72

1.0016

10471.45

10707.44

1.0016

10724.57

8695.93

1.0016

8709.84

AGOSTO 2009

12

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

San Juan de Aragon

Av 412

S/N

57744440

Ramon Paredes

Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos
2

Aragon

S/N

35379210

Gustavo Martinez Garcia

Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baos, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones.
3

Lindavista

Pisco

716

55868164

Administradora Lindavista

53431555

Century 21 Batz y Ca

Zona tranquila
4

Valle Tepeyac

Moctezuma

S/N

Eespacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto, jardin con asador


5

lindavista

Matagalpa

S/N

51191000

Century 21 Beta

Espacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

7,000.00
9,000.00
14,000.00
14,500.00
5,600.00

132.00
300.00
161.04
154.00
200.00

53.03
30.00
86.93
94.16
28.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.95
0.90
0.85
0.95
0.80

1.15
0.85
1.05
1.10
0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.05
0.95
1.00
0.95
0.80
1.00
1.05
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Ubicacin :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia

Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

13

FRe
0.98
0.52
0.76
0.80
0.55

$/m
52.01
15.70
65.99
75.71
15.32
64.47
64.47

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No. INM-HAB-001


j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

P
P
P

Cocinas integral movil


Equipo de bombeo
Gas estacionario

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)
$10,169.64

PARCIAL
$10,169.64

pza

$11,458.75

1.0

0.89

1.0

0.89

pza

15

$13,327.71

1.0

0.66

1.0

0.66

$8,796.29

$8,796.29

pza

30

$50,121.96

1.0

0.33

1.0

0.33

$16,289.64

$16,289.64

SUMA
p/c

P
P
P
P
P

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Rejas
Patios y Andores
Marquesinas
Cisterna de 8m3

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$35,255.57

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

56.00

30

$2,692.04

1.00

0.33

1.00

0.33

$874.91

$48,995.13

3.70

30

$2,629.12

1.00

0.33

1.00

0.33

$867.61

$3,210.16

m2

91.79

25

$245.15

1.00

0.44

1.00

0.44

$107.87

$9,901.09

3.70

35

$5,001.63

1.00

0.21

1.00

0.21

$1,050.34

$3,886.27

pza

1.00

30

$27,349.12

1.00

0.33

1.00

0.33

$9,025.21

$9,025.21

SUMA: $

65,992.64

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

FACTOR DE GRADO DE
CONSERVACION (FCo)

FACTOR DE ESTADO DE
CONSERVACION (Fed)

RUINOSO 0.0
MALO

0.8

NORMAL 1.0

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP

SUBTOTAL COMUNES: $

101,248.21

BUENO 1.1
INDIVISO %
TOTAL: $

AGOSTO 2009

14

101,248.21

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO

175

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,511.00

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

174.80

7,511.00

TOTAL:

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR
UNITARIO
RESULTANTE

1.00

174.80

VALOR
PARCIAL: $

7,511.00

1,312,922.80

SUMA (a): $

1,312,922.80

INDIVISO

100.00%

SUBTOTAL $

1,312,922.80

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

CASA HABITACIN

90.69

3,741.44

0.61

2,282.28

206,979.65

CASA HABITACIN

6.75

1,872.89

0.71

1,329.75

8,975.83

CASA HABITACIN

32.07

1,872.89

0.74

1,385.94

44,447.09

TOTAL

129.51

SUBTOTAL (b): $

260,402.58

SUBTOTAL (c): $

101,248.21

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS
GRAFICA:
% PARA
DE PARTICIPACIN
Terr.
Const.
Inst.

16%

6%

VALOR FSICO o V.N.R. :

1,312,922.80
260,402.58
101,248.21
Terr.

Const.

78%

AGOSTO 2009

Inst.

15

(a+b+c) $

1,674,573.59

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificacin

MUY BUENO
1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

5.1429

1
1.7143

1.5714

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO

DESTINO:

SUPERFICIE:

VALOR/m

RENTA MENS.

T-1

casa habitacion

129.00

64.47

8,316.63

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $8,316.63


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,403.81

RENTA NETA ANUAL:

76,845.66

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

$867,612.30

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

AGOSTO 2009

1,912.82

16

Mara Luisa Contreras Casas

AVALO No.

INM-HAB-001

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,633,000

88%
MERC.

FSICO

1,675,000

INGRESOS

868,000

93%
FSICO
100%
INGRESOS

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,632,603.06
1,674,573.59
867,612.30

PONDERACION
1,632,603.06

15%

$244,890.46

1,674,573.59

80%

$1,339,658.87

867,612.30

5%

VALOR COMERCIAL

$43,380.62

$1,627,929.94

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


LOA VALORES UTILIZADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO TANTO PARA LOS TERRENOS EN VENTA, LOS INMUEBLES EN VENTA Y EN RENTA, SON
PRODUCTO DE LA INVESTIGACION REALIZADA DE DIVERSAS PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS EN BIENES RAICES. DICHO ESTUDIO SIRVIO
PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE, EL CUAL SE OBTUVO MEDIAMTE EL METODO DE PONDERACION.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,627,930.00

(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA PESOS


00/100 M.N.)

VALUADOR:

Ma. Luisa Contreras Casas

AGOSTO 2009

17

CASA EN VENTA No.1


UBICACIN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna
de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
MTREOS DE CONSTRUCCION
No. DE RECAMARAS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

$780,000.00

CUARTO DE SERVICIO

N/D

45 M2

LINEA TELEFONICA

100.5 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

EDO. DE CONCERVACION

REGULAR

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

PI00A4V000YB

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

27

COCINA INTEGRAL

No. DE BAOS
CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

18

CASA EN VENTA No.2


UBICACIN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

$1,000,000.00

TIPO DE TERRENO

2
N/D

METROS DE TERRENO

90 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

115 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

NO

CLAVE

GU0NU4V000YL

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

26

AGOSTO 2009

19

BUENO

CASA EN VENTA No.3


UBICACIN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,700,000 pesos
207.42 M2

TIPO DE TERRENO

Regular

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

324 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

CE0GN4V000Z6

TELEFONO

METROS DE CONSTRUCCION

CLAVE
No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

23

AGOSTO 2009

20

NO

SI

CASA EN VENTA No.4


UBICACIN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

3,990,000 pesos

TIPO DE TERRENO

N/D
N/D

METROS DE TERRENO

266 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

332 M2

CHIMENEA

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

NO

CLAVE

CE0174V002PP

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

27

AGOSTO 2009

21

CASA EN VENTA No.5


UBICACIN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicacin muy amplia, capacidad para ampliar ms y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,300,000 pesos

METROS DE TERRENO

144 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

187 M2

LINEA TELEFONICA

No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE

N/D
REMODELADA
1

GAS NATURAL

NO

AMUEBLADO

NO

US0014V00RKA

CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

ESCUELAS CERCANAS

EDAD

25

ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009

TIPO DE TERRENO

22

CASA EN RENTA No.1


UBICACIN: AV. 412 , San Juan De Aragn 7a Secc., Distrito Federal
OBSERVACIONES: EXCELENTE CASA PARA NEGOCIO O HABITACION SE RENTA LA PARTE ALTA IDEAL PARA
ESCUELA,LABORATORIO, GYM,SALON Y USOS MULTIPLES PRECIO NEGOCIABLE 57744440 av. principal
DELEGACION
PRECIO DE rENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

7,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

N/D

METROS DE TERRENO

132M2

LINEA TELEFONICA

MTREOS DE CONSTRUCCION

250 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

No. DE RECAMARAS

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAOS

M2 DE JARDIN

N/D

AD0NJ4R0000Q

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

30

ESTUDIO

CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

CISTERNA

23

REGULAR

CASA EN RENTA No.2


UBICACIN: COL. ARAGON , Aragn, Distrito Federal
OBSERVACIONES: BONITA CASA EN ARAGON, MUY AMPLIA, ESTACIONAMIENTO PARA 3 AUTOS, 3 RECAMARAS, 3
BAOS, CUARTO DE SERVICIO, SALA COMEDOR, COCINA EQUIPADA, SALN DE REUNIONES. TERRENO 300 M
CONSTRUCCIN 300 M2
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

9,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

AZOTEA

METROS DE TERRENO

300 M2

LINEA TELEFONICA

MTREOS DE CONSTRUCCION

300 M2

TIPO DE TERRENO

N/D

No. DE RECAMARAS

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAOS

M2 DE JARDIN

N/D

GU0NU4R000YU

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

10

ESTUDIO

CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

COCINA INTEGRAL

24

BUENO

CASA EN RENTA No.3


UBICACIN: PISCO 716, Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa en renta. Zona tranquila de Lindavista
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
MTREOS DE CONSTRUCCION
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

14,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

N/D

161.04 M2

LINEA TELEFONICA

250 M2

TIPO DE TERRENO

N/D

EDO. DE CONCERVACION

EXCELENTE

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

AD0114R000OE

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

15

CLAVE

AGOSTO 2009

25

CASA EN RENTA No.4


UBICACIN: MOCTEZUMA 0, Valle Del Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
ASADOR.
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

14,500 pesos

CUARTO DE SERVICIO

SEPARADO

METROS DE TERRENO

154 M2

LINEA TELEFONICA

MTREOS DE CONSTRUCCION

248 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS

4
2.5

M2 DE JARDIN

60

CE0134R001SC

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

30

CISTERNA

CLAVE

PARRILLA

AGOSTO 2009

ESCUELAS CERCANAS

26

CASA EN RENTA No.5


UBICACIN: MATAGALPA , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

19,500 pesos

CUARTO DE SERVICIO

INTEGRADO

METROS DE TERRENO

262 M2

LINEA TELEFONICA

MTREOS DE CONSTRUCCION

400 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO
BUENO

No. DE RECAMARAS

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAOS

M2 DE JARDIN

N/D

CE01G4R000JH

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

35

PARQUES CERCANOS

CLAVE

COCINA INTEGRAL

AGOSTO 2009

ESCUELAS CERCANAS

27

TERRENO No.1
UBICACIN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de
3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
MTREOS DE CONSTRUCCION
No. DE RECAMARAS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

$780,000.00

CUARTO DE SERVICIO

N/D

45 M2

LINEA TELEFONICA

100.5 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

EDO. DE CONCERVACION

REGULAR

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

PI00A4V000YB

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

AMUEBLADO

NO

EDAD

27

COCINA INTEGRAL

No. DE BAOS
CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

28

TERRENO No.2
UBICACIN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

$1,000,000.00

TIPO DE TERRENO

2
N/D

METROS DE TERRENO

90 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

115 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

NO

CLAVE

GU0NU4V000YL

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

26

AGOSTO 2009

29

BUENO

TERRENO No.3
UBICACIN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,700,000 pesos
207.42 M2

TIPO DE TERRENO

Regular

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

324 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

CE0GN4V000Z6

TELEFONO

METROS DE CONSTRUCCION

CLAVE
No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

23

AGOSTO 2009

30

NO

SI

TERRENO No.4
UBICACIN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

3,990,000 pesos

TIPO DE TERRENO

N/D
N/D

METROS DE TERRENO

266 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

332 M2

CHIMENEA

No. DE RECAMARAS

GAS NATURAL

NO

No. DE BAOS

AMUEBLADO

NO

CLAVE

CE0174V002PP

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

EDAD

27

AGOSTO 2009

31

TERRENO No.5
UBICACIN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicacin muy amplia, capacidad para ampliar ms y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION
PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,300,000 pesos

METROS DE TERRENO

144 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

187 M2

LINEA TELEFONICA

No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE

N/D
REMODELADA
1

GAS NATURAL

NO

AMUEBLADO

NO

US0014V00RKA

CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

ESCUELAS CERCANAS

EDAD

25

ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009

TIPO DE TERRENO

32

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

CALLE BATALLA DE CULIACAN


15
ALVARO OBREGON
IZTAPALAPA
9230
MEXICO, D. F.

Fecha del avalo:

20/08/09.

CONCLUSIN DEL AVALO: 20/08/09.

03-08

VALOR COMERCIAL:

$1,451,631.71

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

96070211

INMUEBLE QUE SE VALA:

CASA HAB ITACION

RGIMEN DE PROPIEDAD:

HABITACIONAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

SR. MANUEL DAVID CORREA GARCIA

USO DEL AVALO:

PARA SU VENTA

PROPSITO DEL AVALO:

DETERMINACION DE SU VALOR COMERCIAL

:
Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 15
Colonia: ALVARO OBREGON
Municipio: IZTAPALAPA
Cdigo Postal: 9230
Entidad Federativa: MEXICO, D. F.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

569-777-32-000-7

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

AJ-146-569-777-00166690-10

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASAS HABITACIONALES
NIVELES

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIN:

MEDIA

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

EL RUIDO ES MINIMO PRODUCIDO POR LOS AUTOS,


SIENDO ESTA LA UNICA CONTAMINACION AMBIENTAL
HABITACIONAL

USO DEL SUELO:

DE

DOS

NIVELES

A TRES

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE CALZ. IGNACIO ZARRAGOZA Y AV. GUELATAO


LAS MISMAS:

03-08

SERVICIOS PBLICOS:

COMPLETO

EQUIPAMIENTO URBANO:

SE ENCUENTRAN ESCUELAS DE NIVEL PREESCOLAR,


PRIMARIAS, SECUNDARIAS, UNIVERSIDAD. EL METRO
GUELATAO ESTA RELATIVAMENTE CERCA, SE ENCUENTRA
EL MERCADO MUY CERCA DEL INMUEBLE ASI COMO
LICONSA DE ACUERDO AL ESPERCIMIENTO Y/O DIVERSION
SE ENCUENTRAN CANCHAS DE FUTBOL RAPIDO Y UN
PARQUE.

C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No. ACH/001/09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

NORTE

9.000

ANDADOR

COLINDANCIAS

SUR

9.000

LOTES 4 Y 32

ORIENTE

12.000

LOTE 3

PPONIENTE

12.000

LOTE 7

108.00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

108.00

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

108.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

230.00

INDIVISO:

100.000

m2
%

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

LA TOPOGRAFIA DEL LIGAR ES CON LIGERAS PENDIENTES

NMERO DE FRENTES:

Un slo frente.

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

URBANA

DENSIDAD HABITACIONAL:

15071.4

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Urbanas

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

TOMADO DE GUIA ROJI PLANO 99 B5

03-08

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

ACH/001/09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

INMUEBLE DE TIPO HABITACIONAL, ADECUADO PARA SER TAMBIEN UTILIZADO COMO


DEPARTAMENTOS EN LA PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA DE TIPO HABITACIONAL, CONSTA DE
5 RECAMERAS, 2 BAOSEQUIPADOS DE MANERA INDEPENDIENTE, EN CONSTRUCCION UN
BAO EN LA PLANTA DE AZOTEA, CUENTA CON UNA COCINA HECHA EN OBRA EN EL PRIMER
NIVEL, LOS ACABADOS EN LOS MUROS SON DE YESO Y PASTA EN EL INTERIOR, EN LA
PARTE EXTERIOR SE ENCUENTRA UN APLANADO FINO DE MORTERO CEMENTO ARENA, EN
LA PARTE POSTERIOR DE LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EL AREA DE LAVADO, CUENTA CON
TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA POTABLE, NO CUENTA CON CISTERNA, EN EL

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

MEDIO MODERNO

T-4

CLASIFICACIN
MEDIANO MODERNO

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

TIPO

SUP.

CLASIFICACION

SUPERFICIE

EDAD

T-1
NMERO DE NIVELES:

3 niveles

EDAD APROXIMADA (aos):

25

VIDA TIL REMANENTE:

55

VIDA TOTAL (aos):

80

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitacin. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL,
READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

P.E. SE SUPONE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA CON REFUERZOS HORIZONTALES Y


VERTICALES DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA:

A BASE DE MUROS DE CARGA Y/O MARCOS RIGIDOS

MUROS:

TABIQUE

ENTREPISOS:

LOSA DE CONCRETO ARMADO

TECHOS:

PLANOS

AZOTEAS:

IMPERMEABILIZADA

BARDAS:

DE TABIQUE CON UNA CARA APARENTE Y LA OTRA APLANADA

03-08

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
SE REALIZA LEVANTAMIENTO FISICO DE LA PROPIEDAD, EL INMUEBLE SE INVESTIGA Y SE CONSIDERA QUE NO
TIENE GRAVAMENES; CON RESPECTO A LO ESTRUCTURAL SE NOTAN ALGUNOS ASENTANIENTOS POR LO QUE SE
RECOMIENDA UN ANALISIS Y/O ESTUDIO ESTRUCTURAL; SE ASIENTA EN ESTE APARTADO QUE NO SE TIENE NEXO
ALGUNO CON EL PROPIETARIO; ESTE AVALUO ES EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA USO UNICAMENTE DEL QUE
FUE SOLICITADO.

03-08

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:

MORTERO CEMENTO ARENA Y APLICACIN DE PINTURA VINILICA

PLAFONES:

YESO CON APLICACIN DE PINTURA VINILICA

LAMBRINES:

NO CUENTA CON LAMBRINES

PISOS:

PISOS EN SU MAYORIA DE LOSETA CERAMICA Y VINILICA

ESCALERAS:

RAMPA DE CONCRETO ARMADO Y ESCALONES DE CONCRETO, ESCALERA CON


RAMPA Y ESCALONES DE MADERA

PINTURA:

PINTURA VINILICA EN MUROS ASI COMO PINTURA ESMALTE EN HERRERIAS

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

PUERTAS DE PINO

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

LOS MUEBLES DE BAO 1 EN COLOR AZUL,BAO 2 EN COLOR NEGRO Y COCINA


HECHA EN OBRA

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

INSTALACION ELECTRICA OCULTA Y FOCOS NORMALES

f) PUERTAS Y VENTANERA:

PUERTAS Y VENTANAS DE HERRERIA CON VIDRIOS DE 09MM

HERRERA:
g) VIDRIERA:

CLAROS GRANDES Y CORTOS DEPENDE ESTA DE LOS ESPACIOS

h) CERRAJERA:

CERRAJERIA DE TIPO NORMAL

i) FACHADA:

ACABADOS EN FACHADA DE APLANADO FINO CEMENTO- ARENA

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA

03-08

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
STA. MARTHA ACATITLA
REPUBLICA FEDERAL
88
52555521
CENTURY 21 ORION
CASA DE DOS NIVELES TIENE DOS DEPARTAMENTOS TIPO LOFT, CON ENTRADA INDEPENDIENTE, COCINA ABIERTA PATIO

No.
1

DE SERVICIO, AREA DE LAVADO, CALLE TRANSITADA


STA. MARTHA ACATITLA
JOSE MARIA FACHA
48
5208 3424
INMOBILIARIA INTEGRAL
EJEMPLO: CASA CON DOS RECAMARAS Y TODOS LOS SERVICIOS CUENTA CON UN PEQUEO JARDIN PRIVADO Y TIENE
AREA DE JUEGOS PRECIO MUY ACCESIBLE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA INFONAVIT QUE CUENTEN CON ESE TIPO DE
CARACTERISTICAS
PRADOS DE CEDROS
PRADOS DE ARAGON
52644759
HORIZONTES BIENES RAICES

PLANTA BAJA DOS LUGARES PARA ESTACIONAMIENTO, EN PLANTA ALTA ESTANCIA CON BALCON, 3 BAOS Y ZOTEHUELA,
CUENTA CON DOBLE MURO DE CARGA PARA CONSTRUIR ADICIONALMENTE
EJERCITO CONSTITUCIONALISTA
SUPER MZ.1
43
4197 4975
BADIN HARO
CASA CERCA DE AVENIDAS IMPORTANTES, METRO, METROBUS, ESCUELAS, ZONAZ COMERCIAL Y HOSPITALES

EJERCITO DEORIENTE 2
ANDADOR MIGUEL AUNZA
119
56581515
CASA CON BUENOS ESPACIOS, SE LOCALIZA A< UNA CUADRA ATRS DE LA FES ZARAGOZA (UNAM)

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

900,000.00

193.00

4,663.21

0.90

0.90

1.10

1.00

0.95

850,000.00

120.00

7,083.33

0.90

1.05

1.20

1.05

1.00

PRECIO
1.00 METRO
0.85CUADRADO3,947.18
INCLUYE TERRENO, CONST
1.00

1.19

8,434.13

1,000,000.00

169.00

5,917.16

0.90

0.80

1.15

0.95

0.95

1.00

0.75

4,421.72

750,000.00

120.00

6,250.00

0.90

0.90

1.20

0.95

1.00

1.00

0.92

5,771.25

736,000.00

119.00

6,184.87

0.90

1.10

1.20

1.05

0.95

1.00

1.19

7,329.26

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

5,980.71
5,981.00
230.00
5,981.00
1,375,630.00

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
LAS PEAS
INSURGENTES
BUENA UBICACIN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER

No.
11

Telfono
5171 7009

Informante
RE/MAX UNLIMITED

SAN ANDRES TETEPILCO


ANDRES MOLINA ENRIQUEZ
TERRENO BIEN UBICADO CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS

55232099

CENTURY 21 COVARRUBIAS

SAN PEDRO
CUAUHTEMOC
TERRENO CON CONSTRUCCION DEMOLIDA PARCIALMENTE

5786 0625

VBW BIENES RAICES, S.A. DE C. V.

VICENTE VILLADA
LINDAVISTA
5343 1555
CENTURY 21 BATIZ Y CIA
TERRENO PLANO EN ZONA MIXTA CON USO DE SUELO PARA INDUSTRIA PEQUEA, EL TERRENO CUENTA CON UNA TECHUMBRE

SAN ANDRES TETEPILCO


ANDRES MOLINA ENRIQUEZ
5523 2099
CENTURY 21 COVARRUBIAS
TERRENO BIEN UBICADO, CON TODOS LOS SERVICIOS, CUENTA CON CONSTRUCCION EN DESUSO

No.
1
2
3
4
5

Oferta
660,000.00
1,500,000.00
589,000.00
1,050,000.00
1,700,000.00

Sup.
110.00
157.32
150.00
215.00
180.00

$/m
6,000.00
9,534.71
3,926.67
4,883.72
9,444.44

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.85
0.80
1.10
0.95
0.80

1.05
0.85
1.05
0.95
0.85

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
1.00
1.00
1.05
0.90
1.00
1.05
0.95
1.00
1.00
0.80
1.00
1.05
0.85
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.80
0.58
1.04
0.65
0.55

Factores Utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

$/m
4,819.50
5,514.30
4,071.57
3,173.44
5,158.65
4,547.49
4,547.00

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

VICENTE GUERRERO

CASIMIRO DEL VALLE

No.

Telfono

Informante

55110133

ANPRO INMOBILIARIA

EN EXCELENTE ESTADO LA CASA TIENE DOS BAOS COMPLETOS, PATIO DE SERVICIO Y REA DE TENDIDO EN LA AZOTEA, ACABADOS DE
2

MADERA, LA RECMARA PRINCIPAL TIENE BALCN Y ES MUY AMPLIA. A 10 MINUTOS DEL METRO CONSTITUCIN.
REFORMA IZTACCIHUATL SUR
PLAYA CUYUTLAN
5688 0541
CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES
CASA CON BUENOS ESPACIOS, ILUMINADA, CERCANA A VIALIDADES IMPORTANTES

REFORMA IZTACCIHUATL SUR

ANDRES MOLINA ENRIQUEZ

551

5582 3611

CORPORATIVO ALFA

9000 4892

CENTURY 21 SAVON

EL INMUEBLE CUENTA CON COCINETA, AREA DE SERVICIO, TV, GAS ESTACIONARIO


4

SINATEL AMPLIACION

CONMUTADOR

39

UBICADA EN ZONA TRANQUILA A UN COSTADO DE RIO CHURUBUSCO, BUEN ESTADO DE CONSERVACION


5

CACAMA

SUR 83

5697 8325

MIRIAM FIGUEROA GUEL

CASA EN BUEN ESTADO, GAS ESTACIONARIO TECHO DOBLE ALTURA, PUERTA AUTOMATICA, JARDIN DELANTERO

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

3,500.00
12,000.00
5,775.00
12,500.00
11,000.00

70.00
185.00
70.00
199.00
200.00

50.00
64.86
82.50
62.81
55.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
0.90
1.05
1.10

1.20
1.05
1.20
1.05
1.05

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.95
1.05
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.08
0.85
1.07
0.94
0.88

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

03-08

10

$/m
53.87
55.17
88.21
59.21
48.60
61.01
61.00

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

P
P

SUMA

ELEMENTOS ACCESORIOS:

p/c

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

P
P

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
terrazas y balcones
cocina integral hecha en obra
bardas celosias
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

pza

1.00

18

$4,500.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$4,061.25

$4,061.25

pza

1.00

22

$15,000.00

0.85

0.95

1.00

0.81

$12,112.50

$12,112.50

20.00

24

$2,687.74

0.80

0.85

1.00

0.68

$1,827.66

$36,553.26

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

52,727.01

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

03-08

11

SUBTOTAL COMUNES: $

52,727.01

INDIVISO %

100

TOTAL: $

52,827.01

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

4,547.00

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

108.00

4,547.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

4,547.00

491,076.00

SUMA (a): $

491,076.00

intermedio

108.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

491,076.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

230.00

4,332.00

0.92

3,985.44

916,651.50

CASA HABITACIN

TOTAL

230.00

SUBTOTAL (b): $

916,651.50

SUBTOTAL (c): $

52,827.01

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

VALOR FSICO o V.N.R. :

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

491,076.00
916,651.50
52,827.01

% DE PARTICIPACIN

6350.237024

3%
34%

Terr.
Const.

63%

03-08

Inst.

12

(a+b+c) $

1,460,554.52

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

1.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

1.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

22.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

1
NUEVA

ESTADO DE CONSERV.

MUY BUENO

calificacin

1
MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

8%

EDAD (aos)

PROYECTO

7%

REGULAR
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

Terr = Const.

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

2.5714

4.2857

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

9.00%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m
230.00

TOTAL:

RENTA MENS.

61.00

14,030.00

230.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

22.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,086.60

10,943.40

RENTA NETA ANUAL:

131,320.80

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

9.00%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

03-08

14,030.00

13

$6,344.00

1,459,120.00

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No.

ACH/001/09

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,375,630.00
1,460,554.52
1,459,120.00

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,376,000

FSICO

1,461,000

INGRESOS

1,459,000

MERC.

-6%
0%
INGRESOS
100%
FSICO

PONDERADO
1,375,630.00

10%

137,563.00

1,460,554.52

60%

876,332.71

30%

437,736.00

VALOR COMERCIAL

1,451,631.71

1,459,120.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERADO DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES:
ENTRE EL VALOR DE MERCADO (10%), VALOR FISICO (60%)Y VALOR DE CAPITALIZACION (30%) DANDO COMO RESULTADO LA
CANTIDAD $1,486,208.11 SIENDO CONSIDERADO EL VALOR FISICO EL QUE SE LE DA MAYOR PARTICIPACION EN LA PONDERACION

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,451,631.71 (UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS


TREINTA Y UN PESOS 71/100 M.N.)

VALUADOR: LAURA CAROLINA CORREA SANDOVAL

03-08

14

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D
CONSTRUCCION + DISEO

AVALO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA
|

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:Emiliano Zapata
Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
Fecha del avalo: 20/08/09
CONCLUSIN DEL AVALO:

ISAEL CRUZ CALZADA

VALOR COMERCIAL:

$1,991,281.00

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR: C. Isael Cruz Calzada.
ESPECIALIDAD: Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310176.
INMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacion.
RGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Ma. Elena Calzada Aguirre
USO DEL AVALO: Su posible Venta
PROPSITO DEL AVALO: Determinar su valor comercial
:
Calle:Emiliano Zapata

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000
NMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 2 niveles tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 90 %
DENSIDAD DE POBLACIN: Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Contaminacion visual terrenos baldios.
USO DEL SUELO: Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: Via Jose Lopez Portillo, Carretera TlanenpantlaCuautitlan,Via Mexiquense , Av. Independencia, Av. San Antonio
SERVICIOS PBLICOS: Servicios publicos basicos completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado Municipal, Escuelas secundarias, Jardin de Nios,Coopel, Elecktra,
Iglesias,Nomenclatura en calles, Parques, Ayuntamiento Municipal, Bancos .

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado
Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera,
bajo la partida numero 1164 del volumen 329
La primera
ORIENTACIN
Al norte

DISTANCIA
12,30 mts.

C. Roman Reyes Rosales

COLINDANCIAS

Al sur

12,30 mts.

C. Roman Reyes Rosales

Al oriente

15,10 mts.

C.Jose Mendoza y C.Celso Aguilar

Al poniente

15,10 mts.

C. Roman Reyes Rosales

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

185.73

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

INDIVISO:

185.73 m2
185.73 m2
253.99 m2
100.000 %

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: plana y regular


NMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS: En transicion
DENSIDAD HABITACIONAL: 66,51 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: COS=0.66 Y CUS=1.98
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL: Se encuentra en un terreno de forma regular , con topografia plana, cuenta con dos niveles con espacio
para dos automoviles, cuenta con la siguiente distribucion planta baja, Cocina , bao completo, comedor, sala, cantina,
area de lavado, primer nivel cuenta con cinco recamaras, sala t.v, bao completo y en el segundo nivel un cuarto de
almacenaje.

TIPOS DE CONSTRUCCIN: Corriente moderno


CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO

CLASIFICACION

T-1

H05-5

T-2

H05-5

T-3

H05-1

NMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 29 AOS
VIDA TIL REMANENTE: 61 aos
VIDA TOTAL: 90 aos
ESTADO DE CONSERVACIN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con rtefuerzos de concreto armado.
ESTRUCTURA: A base de castillos y trabes de concreto armado,muros de carga.

MUROS: A base de tabique.


ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Planos.
AZOTEAS: Enladrillado y pretil.
BARDAS: A base de tabique y aplanado.

ISAEL CRUZ CALZADA

SUPERFICIE

122.3
119.49
12.2

EDAD

29
24
10

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento.
APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena.
PLAFONES: Cemento pulido y tirol.
LAMBRINES:Azulejo y madera.

PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de
cemento pulido.
ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol.
PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .

c) CARPINTERA: Closets de madera en todas las recamaras,forrada la sala de visita de madera,puertas y


marcos,cancel de madera.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA: Muebles de bao de ceramica y tarja del fregadero de lamina.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:Interruptor de seguridad y clable de cobre con aislante plastico.


f) PUERTAS Y VENTANERA: Puertas de madera con marco,puertas de aluminio con marcos,ventanas de
aluminio y ventanas de fierro tubular.
HERRERA: Reja a base de fierro forjado.
g) VIDRIERA: Vidrios templado en ventanas y domos de acrilico .
h) CERRAJERA: del pais
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cocina integral,equipo de bombeo,patios,gas estacionario,reja y balcones.

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


Me fueron proporcionados por el propietario los siguientes documentos:
a) plano de la construccion
b) Boleta de agua.
c) -Escritura de la propiedad.
d) Boleta Predial.
Bajo protesta de decir verdad, no guardo ningun tipo de relacion o parentesco con el cliente.
Para el V.R.N se tomo el especificado en las tablas de tesoreria correspondiente al tipo de
construccion y numero de niveles,mas el valor de recubriminetos especiales.

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Bo. San Juan
Adolfo Ruiz Cortinez
s/n
044-55-28-49-88-31
casa con 5 recmaras con closet, puertas de caoba, cocina integral, cisterna, garage para 2 autos, piso porcelanite, cancelera de aluminio,

No.
1

tanque estacionario, 2 1/2 baos, lista para habitar, accesible a vas rpidas , zona muy tranquila , con areas verdes
Bo. San Bartolo
Gral. Abundio Gomez
s/n
044-55-59-40-24
Laura Ramirez
Casa de 2 niveles, buena ubicacion, 5 recamaras, 3 baos, 2 estacionamientos, sala comedor amplios, cocina amplia, area de lavado

Bo. La concepcion
Teoloyucan
s/n
2 niveles,3 recamaras, 2 espacios para autos, 2.5 baos, cocina integral

Atizapan de Zaragoza

Alamo Dorado

s/n

044-52-39-17-78

Arq. Javier Navarro

044-55-22-60-77-51

Martha Cuevas

2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, lnea telefnica, cisterna, cocina integral, 2 baos , jacuzzi
Unidad Barrientos
Circunvalacion 1
5 recamaras, 2 niveles construidos, lnea telefnica, 3 baos

No.

Oferta

Sup.

s/n

Factores de Homologacin

$/m

$/m

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

EDAD

FRe

1,430,000.00

180.00

7,944.44

0.90

1.00

1.20

1.00

1.10

0.80

0.95

7,550.40

2,250,000.00

253.00

8,893.28

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

1.10

0.89

7,945.92

2,500,000.00

216.00

11,574.07

0.90

1.10

1.15

0.90

0.90

0.80

0.74

8,538.75

3,200,000.00

252.00

12,698.41

0.90

0.80

1.05

0.95

1.10

0.80

0.63

8,025.60

1,800,000.00

244.81

7,352.64

0.90

0.90

1.10

0.95

1.20

1.10

1.12

8,215.21

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

8,055.18
8,055.00
253.99
8,055.00
2,045,889.45

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia
sta. Rosa de lima

No.
1

Calle
Nopaltepec

No.
s/n

Telfono
(55)-12-73-87-88

Informante

s/n

(55)32-53-63-13

Lic. Alejandro Juarez

Terreno plano de 190 m2 , uso casa-habitacion con los servicios


Bo. Belem

Amado Nervo

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.
El huerto

Abasolo

s/n

.(55) 53431555

Century 21 Btiz y Ca

Terreno plano con buena ubicacin, superfie del terreno 185 m2 , 10.57m de frente, 17.51m de fondo, numero de frentes uno.
Francisco Villa

Alvaro Obregon

s/n

(55)52391778

Arq. Javier Navarro

Superfie de 200 m2 tipo medio, terreno plano, todos los servicios, transporte, colegios, comercios
Bo. Reyes

Gral. Lucio Blanco

s/n

(55)13385370

Antonio Rosales

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.

No.
1
2
3
4
5

Oferta
340,000.000
600,000.000
750,000.000
440,000.000
580,000.000

Sup.
190.00
200.00
185.00
200.00
200.00

$/m
1,789.47
3,000.00
4,054.05
2,200.00
2,900.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
0.95
0.80
1.20
1.00

1.10
1.00
0.95
1.15
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

SUP.

Uso de suelo

1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.09
0.81
0.68
1.18
0.86

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

$/m
1,953.17
2,436.75
2,772.97
2,595.78
2,479.50
2,447.63
2,448.00

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

Calle

No.

Telfono

Informante

Cumbria
Acambay
s/n
(55)-22-60-77-51
2 niveles construidos, 1 linea telefnica, 3 recamaras, 2 baos, cisterna, 3 espacios para auto.
Lomas de San Miguel

Pensamiento

Martha Cuevas

s/n

Century 21

2 niveles, 3 habitaciones, 2.5 baos,garaje para 1 auto


3

San Mateo Ixtacalco


Francisco Sarabia
2 niveles construidos,3 espacios para autos, 5 recamaras, 4 baos
Concorde 123

Lomas Boulevares

s/n

72-22-61-75-50

s/n

(55)-25-63-72-65

Blanca Ruiz

2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, lnea telefnica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baos
5

Villa de las flores

Oyameles

s/n

(55)-53-64-23-32

Antonio Herrera

2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baos , garage para 2 autos , lnea telefnica, jacuzazi, cocina integral,jardin
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

9,000.000
7,500.000
6,500.000
7,500.000
9,000.000

200.00
200.00
180.00
210.00
200.00

45.00
37.50
36.11
35.71
45.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.80
0.80
1.20
0.85
0.80

1.10
1.10
1.20
1.15
1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.15
0.90
1.00
1.15
1.20
1.00
0.80
1.00
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.82
1.09
1.04
1.02
0.83

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

$/m
36.89
40.99
37.44
36.29
37.42
37.81
38.00

AVALO No.

AC-001

AVALUOS CALZADA
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

V.R.N.

EDAD

(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE


EA10 EQUIPOS DE BOMBEO
EA11 GAS ESTACIONARIO

Unidad

Cantidad

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMRITO

PZA

$10,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$10,000.00

$10,000.00

PZA

$3,000.00

1.0

1.0

1.0

0.95

$2,850.00

$2,850.00

PZA

15

$7,000.00

0.9

0.8

1.0

0.72

$5,040.00

$5,040.00

SUMA
p/c

OC01
OC03
OC08
OC01

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
REJAS
PATIOS Y ANDADOR
BALCONES
BARDAS
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

V.R.N.

$17,890.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMRITO

m2

34.43

25

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$7,073.46

m2

63.43

25

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$13,031.36

m2

18.32

24

$285.34

0.95

0.80

1.00

0.76

$216.86

$3,972.85

m2

35.64

29

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$7,322.05

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

29.00

31,399.73

0.71

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

49,289.73

INDIVISO %
TOTAL: $

ISAEL CRUZ CALZADA

10

49,289.73

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

2,448.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

185.73

2,448.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

2,448.00

454,667.04

SUMA (a): $

454,667.04

1.00

185.73
INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

454,667.04

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

253.99

9,000.00

0.71

6,390.00

1,622,996.10

CASA HABITACIN

TOTAL

253.99

SUBTOTAL (b): $

1,622,996.10

SUBTOTAL (c): $

49,289.73

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

454,667.04
1,622,996.10
2%
49,289.73
22%
Terr.

Const.

76%

Inst.

8374.159875

ISAEL CRUZ CALZADA

11

(a+b+c) $

2,126,952.87

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

calificacin

BUENO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA
calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

6.4286

TASA RESULTANTE:

8.57%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
CASA-HABITACION
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
253.99

RENTA MENS.

38.00

9,651.62

253.99

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,238.72

RENTA NETA ANUAL:

2,412.91

86,864.58

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.57%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

ISAEL CRUZ CALZADA

9,651.62

12

$3,990.00

1,013,420.10

AVALO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC.

2,046,000

FSICO

2,127,000

INGRESOS

1,013,000

102%
110%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

2,045,889.45
2,126,952.87
1,013,420.10

VALOR PONDERADO

Valor de mercado
Valor fisico o C.R.N
Valor de capit. de rentas
VALOR COMERCIAL

30.00% $613,766.84
60.00% $1,276,171.72
10.00% $101,342.01
100%

$1,991,280.57

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial se obtubo de la ponderacion de los tres analisis,con los siguientes porcentajes valor fisico
60%, Valor del mercado 30% y valor de capitalizacion de rentas 10 %.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,991,281.00 (UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y


UN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

C. ISAEL CRUZ CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

13

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

AVALUOS CALZADA

T1-PATIO DE SERVICIO

T1-BODEGA

T1-COCINA

T1-COCINA

T1-SALA DE VISITAS

T1-COMEDOR

T1-CANTINA

T1-BAO

T1-ESCALERAS

T2-ENTRADA DEL BAO

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALUOS CALZADA

T2-BAO

T2-ENTRADA A RECAMARAS

T2-SALA TV

T2-RECAMARA 1

T2-CLOSET RECAMARA 1

T2-RECAMARA 2

T2-CLOSET RECAMARA 3

T2-CLOSET RECAMARA 4

T2-RECAMARA 5

T3-AZOTEA

ISAEL CRUZ CALZADA

OFERTAS EN VENTA
AVALUOS CALZADA

FACHADA DE OFERTA 1

CROQUIS OFERTA 1

FACHADA DE OFERTA 2

CROQUIS OFERTA 2

FACHADA DE OFERTA 3

CROQUIS OFERTA 3

FACHADA DE OFERTA 4

CROQUIS OFERTA 4

FACHADA DE OFERTA 5

CROQUIS OFERTA 5

ISAEL CRUZ CALZADA

TERRENOS

AVALUOS CALZADA

TERRENO 1

CROQUIS DE TERRENO 1

TERRENO 2

CROQUIS DE TERRENO 2

TERRENO 3

CROQUIS DE TERRENO 3

TERRENO 4

CROQUIS DE TERRENO 4

TERRENO 5

CROQUIS DE TERRENO 5

ISAEL CRUZ CALZADA

OFERTAS EN RENTA

AVALUOS CALZADA

FACHADA OFERTA 1

CROQUIS RENTA 1

FACHADA OFERTA 2

CROQUIS RENTA 2

FACHADA OFERTA 3

CROQUIS RENTA 3

FACHADA OFERTA 4

CROQUIS RENTA 4

FACHADA OFERTA 5

CROQUIS RENTA 5

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALO No. ACH/001-08.09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:

Unidad
32
Chamizal
Ecatepec
55270
Edo de Mxico
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:

$1,382,563.00

Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550
03-08

AVALO No. ACH/001-08.09

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:(PASANTE)

Pedro Cuapio Chavarria.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2000310089

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Eduardo Villar Chavarria.

USO DEL AVALO:

Posible venta del inmueble.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial del inmueble

:
Calle: Unidad

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 32
Colonia: Chamizal
Municipio: Ecatepec
Cdigo Postal: 55270
Entidad Federativa: Edo de Mxico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono este dato

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono este dato

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitacin de 2 niveles de calidad regular.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

98%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Malos olores producidos por el canal de desage, Ro de los


Remedios, Ruido producido por el ferrocarril(esporadico)

USO DEL SUELO:

Habitacional.

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completo

EQUIPAMIENTO URBANO:

Mercado
municipal,
escuelas
hasta
nivel
medio
superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a
5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos,
vigilancia

03-08

AVALO No. ACH/001-08.09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: Segn la escritura No X citada ante el notario publico X


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA(mts)

Norte

27.000

Don chencho

Este

9.400

lote x

Sur

27.000

don pollo

Oeste

9.400

calle unidad

253.80

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

253.80

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

253.80

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

198.00

INDIVISO:

100.000

m2
%

SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

La segunda

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plana a nivel de banqueta de forma regular.

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS: Urbanas


DENSIDAD HABITACIONAL:

pendiente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

perdiente por hacer

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

03-08

AVALO No.

ACH/001-08.09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin
de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional,
espacio para 4 autos.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano Moderno.
T1 y T2

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

Tipo

Clasificacion

Superficie m2

Edad (aos)

Vida Rem(aos)

Tipo 1

Tipo 2

99.0
99.0

26
15

44
55

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

VIDA TIL REMANENTE:

Veintiseis y Quince aos

T-1 = 44 aos

VIDA TOTAL:

T-2 = 55 aos

70

ESTADO DE CONSERVACIN:

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una.

Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:

03-08

CIMIENTOS:

Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado

ESTRUCTURA:

Estructura a base de muros de carga y marcos rigidos

MUROS:

Muros de Carga.

ENTREPISOS:

Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Plano

AZOTEAS:

Con recubrimiento de mortero

BARDAS:

bardas de tabicon con una altura de 2.8 m

AVALO No. ACH/001-08.09


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

En T1 aplanado con mortero cemento-arena, en T2 tirol planchado

APLANADOS EXTERIORES:

Tirol Planchado rustico y serroteado

PLAFONES:

En T1 plafon de mortero cemento-arena, en T2 plafon con tirol y extremos con yeso

LAMBRINES:
PISOS:

En T1 loseta de ceramica 0.20 x 0.2 en color azul y en T2 loseta vinilica

ESCALERAS:

Escalera con piso de ceramica y barandal de madera

PINTURA:

Pintura vinilica lavable comex en color ostion

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No existen recubrimiento especiales

c) CARPINTERA:

Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo
que representan trabajos de carpinteria

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Las instalaciones son a base de cobre y pvc

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Muebles basicos (lavabo, wc, tarja)

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Instalaciones basicas para iluminacion de cada espacio

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Ventanas y algunas puertas a base de herreria

HERRERA:
g) VIDRIERA:

Vidrios claros

h) CERRAJERA:

Cerradura de alta seguridad en puerta de acceso

i) FACHADA:

Acabados rusticos con pintura vinilica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

03-08

AVALO No. ACH/001-08.09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al
fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y
colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente
avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien
que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueo por
lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia
de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente
declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2
construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del
mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr

03-08

AVALO No.
ACH/001-08.09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle

Informante

Andador Kabul

No.
15

Telfono

Cd Oriente

52.54.27.45

Olivia Hernandez

Valle de Aragon 3 Secc

Valle del Nazas

14

52.55.55.21

Inmobiliaria Century 21 Orion

Jardines de Morelos 5 Secc

Circuito Morelia Sur esq la Paz

(01) 722.19.63.697

Luis Eduardo Blanco Olmedo

Granjas Valle de Gpe Secc A

Fco Javier Gonzales

57

(55) 85.74.82.83

Eduardo Campos Cruz

Valle de Aragon 3 Seccion

Valle del Niemen

(55) 41.97.49.75

Inmobiliaria Bandin Haro

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

650,000.00

122.00

5,327.87

0.90

1.10

1.20

0.90

0.90

1.00

0.96

5,126.90

900,000.00

88.00

10,227.27

0.90

0.90

1.30

0.90

0.90

1.00

0.85

8,723.15

1,150,000.00

276.00

4,166.67

0.90

0.90

0.85

0.85

0.85

1.00

0.50

2,072.67

1,160,000.00

180.00

6,444.44

0.90

0.85

1.05

0.80

0.80

1.00

0.51

3,312.96

1,400,000.00

140.00

10,000.00

0.90

0.95

1.15

0.80

0.85

1.00

0.67

6,686.10

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

5,184.36
5,184.00
198.00
5,184.00
1,026,432.00

AVALO No. ACH/001-08.09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Santa Clara Coatitla

Calle
3 Cerrada de Toltecas

No.
Lote 7 A

Telfono
53.42.24.05

Informante
Maria Guadalupe Angulo

San Carlos

Diagonal 1 Manzana 21

45.97.27.07

Lic Dileri Olmedo Rosales

Sagitario 6

Geminis

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

Villa de Guadalupe Xalostoc

Calle 77

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

Villa de Guadalupe Xalostoc

Calle 76

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

No.
1
2
3
4
5

Oferta
412,500.00
290,000.00
275,000.00
390,000.00
350,000.00

Sup.
125.00
145.00
120.00
135.51
96.00

$/m
3,300.00
2,000.00
2,291.67
2,878.02
3,645.83

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.20
1.05
1.05
1.05
1.05

1.15
1.20
1.00
0.95
0.95

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
1.35
1.00
1.00
1.25
1.00
1.00
1.40
1.00
1.00
1.30
1.00
1.00
1.45
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.68
1.42
1.32
1.17
1.30

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
5,533.11
2,835.00
3,031.88
3,358.86
4,745.92
3,900.95
3,901.00

AVALO No. ACH/001-08.09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Valle de Aragon 3 Secc

Valle de Niemen

(55) 41.97.49.75

Inmobiliaria Bandin Haro

Valle de Aragon 2 Secc

Oaxaca

57.74.44.40

Isaac Paredes

Jardines de Santa Clara

Calle 9218

56.98.64.68

Martinez Ballesteros Ser. Inmobiliarios

Nvo Paseo de San Agustin

San Juan

175

57.99.42.84

Yosoyconsultores SRL de CV

Valle de Aragon

De Los Diez Mil Humos

96

57.74.44.40

Ramon Paredes

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

9,000.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00

140.00
100.00
150.00
94.00
70.00

64.29
35.00
25.33
42.55
50.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.95
1.00
0.95
0.95
1.00

1.15
1.50
1.10
1.50
1.55

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.80
0.85
1.00
0.95
1.00
1.00
1.05
1.00
1.00
0.95
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.67
1.28
0.99
1.16
1.69

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m
42.98
44.89
25.02
49.25
84.40
49.31
49.00

AVALO No.ACH/001-08.09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:
Equipo de Bombeo
Gas estacionario

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

pza

15

$3,500.00

0.8

0.8

1.0

0.64

$2,240.00

$2,240.00

pza

$6,000.00

0.9

1.0

1.0

0.86

$5,130.00

$5,130.00

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Cisterna
Jardin
Barda
Terraza
Patio
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N

$7,370.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

pza

1.00

10

$3,000.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$2,430.00

$2,430.00

m2

36.00

20

$350.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$315.00

$11,340.00

m2

50.00

15

$200.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$180.00

$9,000.00

m2

16.00

15

$320.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$244.80

$3,916.80

m2

64.00

26

$200.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$153.00

$9,792.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

36,478.80

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

43,848.80

INDIVISO %
TOTAL: $

03-08

11

43,848.80

AVALO No.

ACH/001-08.09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
250 M2.

LOTE TIPO

3,901.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

253.80

3,901.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR
UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,901.00

990,073.80

SUMA (a): $

990,073.80

1.00

253.80

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

990,073.80

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

198.00

3,200.00

0.94

3,020.00

597,960.00

CASA HABITACIN

TOTAL

198.00

SUBTOTAL (b): $

597,960.00

SUBTOTAL (c): $

43,848.80

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

% DE

VALOR FSICO o V.N.R. :

990,073.80
597,960.00
PARTICIPACIN
43,848.80

3%
Terr.

36%

Const.

61%

03-08

12

8241.831313

(a+b+c) $

1,631,882.60

AVALO No. ACH/001-08.09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

5%

CONS/ MANT

8%

DEDUCC. FISCALES (ISR)

ENERG. ELC.

6.00%

I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificacin

REGULAR
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

Terr = Const.
1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

1.2857

5.7143

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

9.14%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Habitacional

SUPERFICIE: VALOR/m
198.00

TOTAL:

RENTA MENS.

49.00

9,702.00

198.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,276.50

RENTA NETA ANUAL:

2,425.50

87,318.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

9.14%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

03-08

9,702.00

13

955,040.63

AVALO No. ACH/001-08.09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,026,000

FSICO

1,632,000

INGRESOS

955,000

MERC.

7%
71%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,026,432.00 30.00%
1,631,882.60 60.00%
955,040.63 10.00%

Valor Comercial

100.00%

1,026,432.00
1,631,882.60
955,040.63

$307,929.60
$979,129.56
$95,504.06
$1,382,563.22

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Se concluye que el valor COMERCIAL es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis(Valor de mercado=30%, valor
fisico=60% y valor de capitalizacion=10%).

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,382,563.00 UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y


TRES MIL PESOS 00/100 M.N.

VALUADOR:

03-08

14

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

Fig. 1.- Vista frontal del sujeto

Fig. 2.- Vista frontal de las dos plantas de la


casa habitacion

Fig. 3.- Vista panoramica en el bao de la


planta alta

Fig. 4.- Vista panoramica de la estancia en la


planta alta

Fig. 5.- Vista panoramica del acceso a la planta


alta

Fig. 6.- Vista panoramica de la cosina

Fig. 7.- Vista panoramica de la estancia en la


planta baja

Fig. 8.- Vista panoramica del comedor y


acceso a la zotejuela

Fig. 9.- Vista panoramica del bao en la planta


baja

Fig. 10.- Vista panoramica del jardin

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

oferta 1

oferta 3

oferta 4

AVALO No. EAG-8409-AV


Asesor y Consultor de Inmuebles

FOTO DEL INMUEBLE

03-08

Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Ignacio zaragoza.
Mz.1 Lt.2.
San andrs de la caada.
Ecatepec de morelos.
55519
Estado de mxico.

Fecha del avalo:

20/08/2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$1,081,012.46

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALO No. EAG-8409-AV

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Escobar arce mara guadalupe.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2004310197

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Benita arce gonzlez.

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Valor comercial.

Calle: Ignacio zaragoza.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: Mz.1 Lt.2.


Colonia: San andrs de la caada.
Municipio: Ecatepec de morelos.
Cdigo Postal: 55519
Entidad Federativa: Estado de mxico.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

71961

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

84222

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacin.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitacin de 1 niveles tipo medio.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

85%.

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Contaminacin de basura, arrastres de piedra y arena.

USO DEL SUELO:

Habitacional

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida san andrs, autopista mxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida
va morelos a una distancia de 8km.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Servicio del agua, drenaje, luz, telfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuela primaria, kinder, sitio de tasis, centro deportivo, transporte pblico,


iglesia, sealizacin en calles.

03-08

Asesor y Consultor de Inmuebles


AVALO No. EAG-8409-AV

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle tierra larga al norte, calle benito jurez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: No cuenta con escrituras


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

Norte

29.400

COLINDANCIAS
C. Juan Rodrguez Frias

Sur

29.480

C. Juan Rodrguez Frias

Oriente

8.800

Calle Ignacio Zaragoza

Poniente

8.800

C. Rosario Frias

259.07

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

259.07

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

259.07

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

117.60

m2
100.000 %

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

INDIVISO:

h2/40/117.60

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Topogrfia descendente de forma irregular

NMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

media

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

1.40

1.4

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.


USO DEL SUELO:

COS= 70%
CUS= 1.4

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

03-08

AVALO No. EAG-8409-AV


Asesor y Consultor de Inmuebles

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL: La casa cuenta con amplio patio con un medio bao, cuenta con varias construcciones, en la planta baja hay dos
casa; una cuenta con todos los servicios,bao completo, dos recamaras, sala-comedor y cocina, la otra casa cuenta con un medio
bao, una recamara, cocina, aparte cuentan con cisterna que alimenta a las construcciones de abajo. En la parte superior existe dos
contrucciones, la primera es un cuarto con medio bao, la segunda una casa tiene un medio bao, un cuarto y una cocina,
comparten patio. Tambin se cuenta con un pequeo jardn a la entrada principal.

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:

T-1 Construccin casa completa 2000


T-2 Construccin casa incompleta 2006
NMERO DE NIVELES:

T-1 Ningn nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.


T-2 Ningn nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.
EDAD APROXIMADA:

Superficie

Edad

T-1
T-2

Clasificaicon
4

130 m2

15

128 m2

T-1
T-2

65

T-1
T-2

80

VIDA TIL REMANENTE:


54

VIDA TOTAL:
60

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone cimentacin de zapatas corridas de mamposteria de esfuerzos transversales.

ESTRUCTURA:

Marcos rgidos.

MUROS:

Tabique.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado.

TECHOS:

Planos.

AZOTEAS:

Pretil.

BARDAS:

Tabique.

03-08

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALO No. EAG-8409-AV


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
Yeso.
APLANADOS EXTERIORES:
Mortero-cemento-arena
PLAFONES:

Yeso

LAMBRINES:

Baos, cocina

PISOS:

Loseta vinilica, piso de concreto.

ESCALERAS:

Tubular

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERA:

Puertas, Muros.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Agua fria, agua caliente y drenaje.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador,
fregadero, alacenas.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Lamparas, apagadores y contactos.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Madera, Herrera.

HERRERA:

Tubular.

g) VIDRIERA:

Vidrios polarizados y normal.

h) CERRAJERA:

Chapas, seguros en ventanas.

i) FACHADA:

Ladrido aparente.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.

03-08

Asesor y Consultor de Inmuebles


AVALO No. EAG-8409-AV

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad.

03-08

AVALO No. EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Clara Indeco
Jose Clemente Orozco
17
59351618
Asesor Century 21 enlace
Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recmaras, dos baos y medio.

No.
1

Acolman
Ecatepec de Morelos Centro
No.
24877029
Cmc Inmobiliaria
Casa en calle cerrada con puerta automtica, cocina integral, garage, rea de bao, dos recmaras, u bao.

Circuito Morelia Sur Esquina La PazJardines de Morelos 5a secc.


Escriturado, 4 recmaras, 3 baos.

14

23012721

C. Luis Eduardo Blanco Olmedo

Av. Cisne
Rinconada de aragn
No.
Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recmaras, un bao.

53708484

Coldwell Banker Arboleda

Av. Hank Gonzlez


Villa de Guadalupe Xalostoc
No.
Buen estado de conservacin, en un solo nivel, tres recmaras, un bao.

55252045

Orobrama Bienes Races

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,100,000.00

126.00

8,730.16

0.90

1.10

1.00

1.10

1.00

1.00

1.09

9,507.14

550,000.00

60.00

9,166.67

0.90

1.00

1.00

1.10

1.10

1.00

1.09

9,982.50

1,000,000.00

120.00

8,333.33

0.90

1.10

1.00

1.00

1.00

1.00

0.99

8,250.00

390,000.00

48.00

8,125.00

0.90

1.00

1.00

0.90

0.90

1.00

0.73

5,923.13

680,000.00

96.00

7,083.33

0.90

1.10

1.00

0.95

0.95

1.00

0.89

6,328.78

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,998.31
7,998.00
117.60
7,998.00
940,564.80

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AVALO No. EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
Telfono
No.
Santa Clara Coatitla
3ra. Cerrada de Toltecas
7A
53422405
Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de va Morelos.

Informante
C. Maria guadalupe Angulo

San Carlos
Diagonal 1
21
Remato terreno, excelente ubicacin a tan solo 20 min del metro indios verdes.

Santa Clara Coatitla


Santa Clara
No.
52036210
Alejandro Meyer Feldman
Ideal para centro comercial de conveniencia, mini bodegas, etc, actualmente tiene 100 m2, rentado para bodega Aurrera un contrato de 10 aos.

Calle 76
Excelente Baldio.

Ecatepec de Morelos
Centro
No.
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.

No.
1
2
3
4
5

Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984,00

Villa de Guadalupe Xalostoc

Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87

$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00

76

4597270

Lic. Olmedo Rosales

55252045

Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.

56444470

La Campana S.A. de C.V.

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
0.90
1.00
0.95
1.20

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.20
1.20
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.81
0.73
0.99
0.73
1.71

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
2,673.00
1,458.00
3,465.00
2,649.61
5,474.30
3,143.98
3,144.00

AVALO No. EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Valle de Aragn 3a. Secc.

Valle de Niemen

s/n

15568925

Lic. Armando Frias Gonzlez

Casa en perfecto estado de conservacin, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recmaras y una master con bao integrado.
2

Conjunto Amrica

Condominio San Rafael

s/n

57967808

RC Bienes Raices

218

5519278938

C. Salvador Carb

175

57994284

Consultores Asociados S.R. de C. V.

s/n

57744440

Isaac Paredes

Casa en renta en privada de dos recmaras, un bao y un garage.


3

Jardines de Santa Clara

Calle 9

Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela.
4

Nuevo Paseo de Sn Agustn 2a Secc.

San Juan

Casa en muy buenas condiciones a 5 min del metro plaza aragn.


5

Valle de Aragn 2a. Secc.

Oaxaca

Casa ubicada dentro de privada con bonito jardn, dos niveles construidos, dos recmaras, dos baos, espacio para un carro.

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00

122.00
60.00
91.00
110.00
60.00

69.67
58.33
41.76
36.36
50.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
0.90
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.99
0.81
0.73
0.90
0.77

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m
68.98
47.25
30.35
32.73
38.48
43.56
44.00

AVALO No.EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

p
p
p
p

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Patio
Marquesinas
Cisterna
cocina integral
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL
$7,776.00

FACTOR DE DEMRITO

pza

60.00

$180.00

0.80

0.90

1.00

0.72

$129.60

pza

15.00

10

$220.00

0.80

0.70

1.00

0.56

$123.20

$1,848.00

pza

1.00

$20,000.00

1.00

0.95

1.00

0.95

$19,000.00

$19,000.00

pza

1.00

$4,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$4,000.00

$4,000.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

32,624.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

32,624.00

INDIVISO %
TOTAL: $

03-08

11

32,624.00

AVALO No.

Asesor y Consultor de Inmuebles

EAG-8409-AV

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
259.07 M2.

LOTE TIPO

3,144.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

259.07

3,144.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,144.00

814,516.08

SUMA (a): $

814,516.08

1.00

259.07

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

814,516.08

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

117.60

4,000.00

0.94

3,775.00

443,940.00

CASA HABITACIN

TOTAL

117.60

SUBTOTAL (b): $

443,940.00

SUBTOTAL (c): $

32,624.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

3%

VALOR FSICO o V.N.R. :

814,516.08
443,940.00
32,624.00
Terr.

34%

Const.

63%

Inst.

10978.57211

03-08

12

(a+b+c) $

1,291,080.08

AVALO No.

Asesor y Consultor de Inmuebles

EAG-8409-AV

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

7%

BUENO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.14%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Casa habitacin

SUPERFICIE: VALOR/m
259.07

RENTA MENS.

44.00

11,399.08

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,777.29

RENTA NETA ANUAL:

2,621.79

105,327.50

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.14%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

03-08

11,399.08

13

#DIV/0!

1,293,495.60

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALO No. EAG-8409-AV

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

941,000

FSICO

1,291,000

INGRESOS

1,293,000

MERC.

-27%
0%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

940,564.80
1,291,080.08
1,293,495.60

PONDERANDO
60% Valor comparativo
30% Valor fsico

10% Valor de rentas

$ 564,338.88
$ 387,324.02
$ 129,349.56
$ 1,081,012.46

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial es el resultado de la poderacin de los tres anlisis con el siguiente porcentaje; el 60% del valor de
mercado, un 30% del valor fsico y un 10% del valor de rentas.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


El valor se hizo a mi leal saber y entender.
VALOR COMERCIAL:

$1,081,012.46 (UN MILLON OCHENTA Y UN MIL, DOCE PESOS 46/100 M.N.)

VALUADOR:
Maria Guadalupe Escobar Arce

03-08

14

Asesor y Consultor de Inmuebles

CASA EN VENTA

Asesor y Consultor de Inmuebles

TERRENOS EN VENTA

Asesor y Consultor de Inmuebles

CASA EN RENTA

AVALO No.

1104

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Cerro Tlalpuente
5 Manzana 3
Maria Esther Zuno de Echeverria
Tlalpan D.F.
14659
Mxico, Distrito Federal

Fecha del avalo:

22 de Agosto del 2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

03-08

VALOR COMERCIAL:

$1,822,172.34

AVALO No.

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Israel Figueroa Ramrez

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

88040585

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacion

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Laureano Figueroa Lopez

USO DEL AVALO:

Para Posible Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar Valor Comercial

:
Calle: Cerro Tlalpuente

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 5 Manzana 3
Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria
Delegacin: Tlalpan D.F.
Cdigo Postal: 14659
Entidad Federativa: Mxico, Distrito Federal
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

2532-5212-0006

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

0555-5679-9879

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Mixta- Habitacional Comercial

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa Habitacion de dos niveles de nivel medio con acabados

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

99%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Poca ya que hay zonas boscosas alrededor

USO DEL SUELO:

20/091995 la
agroindustrial

zona

aparece como

(produccion

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la
carretera
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas de educacion basica, Bancos, Mercados, Iglesias,


Parques, Comercios pequeos

03-08

1104

AVALO No.

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


De la Sentencia Numero 141/99 Del Juzgado31 de lo Civil con Folio real Numero 1188744
La primera
ORIENTACIN
NORESTE

DISTANCIA
30.320

COLINDANCIAS
Con Lote Numero 12

NORESTE

9.940

Con Calle Cerro tlalpuente

SUROESTE

20.640

Con lote Numero 14

NOROESTE

9.380
193.95 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

193.95 m2
193.95 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

242.00 m2
100.000 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plana a Nivel de Banqueta de Forma Irregular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbanas con Zonas Boscosas


315.000

DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

cos y cus de la carta de uso de suelo de la delegacion

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existen

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

03-08

1104

AVALO No.

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


Se trata de un terreno de forma irregular en el cual se encuentra una construccion de dos niveles con

USO ACTUAL:

local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, bao completo, en
planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, bao, patio de servicio, garage,
y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos,
existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se
encuentra la bodega y una recamara adicional con bao
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 4: Mediano Moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

Tipo

Clasificacion Superficie

Edad

t-1

190mts

28 aos

t-2

52 mts

10 aos

NMERO DE NIVELES:

2 Dos Niveles

EDAD APROXIMADA:

28 Aos

VIDA TIL REMANENTE:

62 Aos

VIDA TOTAL:

90 Aos

ESTADO DE CONSERVACIN:

1.10 Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: 1 una y un local

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

De mamposteria y refuerzos horizontales y verticales de concreto armado

ESTRUCTURA:

Muros de Carga y Marco Rigido

MUROS:

De Tabicon

ENTREPISOS:

Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Plano

AZOTEAS:

De concreto Armado con pretil sin impermeabilizar

BARDAS:

Con Bardas en las colindancias

03-08

1104

AVALO No.

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Yeso con pintura Vinilica, pastas

APLANADOS EXTERIORES:

Mortero De cemento Arena con Pintura Vinilica

PLAFONES:

De yeso con tirol planchado y Pintura Vinilica

LAMBRINES:

De ceramica en baos

PISOS:

De ceramica en todos los locales excepto recamaras, Laminado en Recamaras

ESCALERAS:

De Concreto Forradas con ceramica y barandal de madera

PINTURA:

Vinilica y Esmalte en area de cocina y pasta en recamara principal

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

Puertas de Intercomunicacion de tambor en cada uno de los locales, closets en las


recamaras y barandal de escalera de planta baja a planta alta

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Instalaciones Hidraulicas con cobre y bronce en llaves, Instalacion Sanitaria con


tuberia de PVC dentro del inmueble y en patios con tuberia de albaal

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Muebles de bao con base de madera, cocina integral de aglomerado y melamina

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Puertas de acceso principal y posterior de herreria tubular, canceleria de herreria


tubular

HERRERA:

barandales patio posterior

g) VIDRIERA:

Cristal de 6mm filtrasol, y en puertas de acceso principal y posterior con vidrio


translucido

h) CERRAJERA:

Chapa Sencilla nacional

i) FACHADA:

Con aplanados de mortero cemento arena y pintura vinilica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

03-08

1104

AVALO No.

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
En la zona en la actualidad los documento de ubicacin nos indican diferentes nombres de
las direccion
El dato de la densidad de poblacion se tomo de datos de la gaceta del 97 conceguida en
cetravi
Los planos se realizaron por el valuador ya que el cliente no los presento
Se reviso en la medida de lo posible los posibles vicios ocultos que tuviera la construccion
El presente avaluo es con el fin de proporcionar una idea al cliente del valor comercial que
maneja al momento el inmueble
No es proposito del presente avaluo el verificar deslindes de propiedad ni de ocupacion
irregular o cualquier otra restriccion, el valor comercial estimado se concluye solo
considerando lo expresado en el presente avaluo
Durante el presente avaluo se realizaron algunas modificaciones al inmueble
Algunos datos que no estaban bien definidos respecto al inmueble como son el numero
oficial se estan tramitando en la actualidad para tener actualizados los mismos

03-08

1104

AVALO No.

1104

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle

Maria Esther Zuno

Cerro de Trueno

No.

Telfono

Informante

55131010

Rayo Vende

Ejidos de San pedro Martir


Agapando
Casa sola con dos recamaras sin terminar

55253411

Hir

Los Volcanes
Monte Himalaya
No cuenta con lugares de estacionamiento

56033434

Century 21

San Pedro Martir Fovisste

Cerrada Clavelinas

35479977

Lasal Construcciones

San pedro Martir

Tepozan

56517121

Vapisa Inmobiliaria

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,650,000.00

184.00

8,967.39

0.90

1.00

1.05

1.05

1.00

1.00

0.99

8,897.89

2,500,000.00

266.00

9,398.50

0.90

0.90

0.95

1.05

1.00

1.00

0.81

7,593.75

1,400,000.00

230.00

6,086.96

0.90

1.10

0.95

1.05

1.00

1.05

1.04

6,311.57

1,750,000.00

190.00

9,210.53

0.90

0.90

1.10

1.00

0.90

1.05

0.84

7,755.22

1,480,000.00

210.00

7,047.62

0.90

0.95

1.10

1.00

1.00

1.00

0.94

6,628.29

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,437.34
7,437.00
242.00
7,437.00
1,799,754.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AVALO No.

1104

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Maria Esther Zuno
Terreno bardeado

Calle
Cerro tlalpuente

No.
1

Telfono
58496031

Informante
Miguel Arroyo Angeles

Maria Esther Zuno

Cerro Tetenco

58491933

Blas Flores Carranco

San Pedro Martir

Tepozan

12

55136138

Blanca Aguilar

San Andres Totoltepec

5 de Febrero

99

58493649

Erika Espina Lezama

Maria Esther Zuno

Cerro Papastla

58494400

Alejandro Corral Olvera

No.
1

No.
1
2
3
4
5

Oferta
750,000.00
1,200,000.00
730,000.00
1,700,000.00
350,000.00

Sup.
400.00
700.00
450.00
1,000.00
200.00

$/m
1,875.00
1,714.29
1,622.22
1,700.00
1,750.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.05
0.90
1.10
1.05

1.00
1.00
0.90
0.95
1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.10
0.95
1.10
0.90
0.90
1.05
1.20
0.95
1.05
0.85
0.80
1.10
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.03
0.80
0.87
0.70
0.99

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
1,939.78
1,377.81
1,415.57
1,195.94
1,736.44
1,533.11
1,533.00

AVALO No.

1104

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

San Andres Totoltepec

San Buena Ventura

54363374

San Pedro Martir

Carretera Federal

55131010

San Pedro Martir

Carretera Federal 5758

56730298

Ejidos de San Pedro Martir

Papatzin 158

56516677

San Miguel Ajusco

San Miguelito

55493400

No.

Telfono

Informante

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

5,000.00
13,800.00
14,500.00
15,000.00
12,000.00

60.00
247.00
220.00
200.00
180.00

83.33
55.87
65.91
75.00
66.67

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
0.95
0.80
1.05
1.20

1.20
1.10
0.90
0.80
0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90
1.00
1.00
0.90
0.80
1.00
0.85
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.07
0.68
0.50
0.65
1.12

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m
89.10
37.83
32.67
48.48
74.84
56.59
57.00

AVALO No.

1104

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:
cisterna

Unidad

pza

Cantidad

EDAD

25

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$32,000.00

1.00

0.90

0.80

0.72

$23,040.00

$23,040.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:
porton de operacin electrica
equipos de bombeo

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

pza

$7,000.00

0.9

1.1

1.0

0.99

$6,930.00

$6,930.00

pza

15

$3,000.00

0.8

0.9

1.0

0.72

$2,160.00

$2,160.00

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
bardas
jardines
barandal de granito
CONSTANTE
CONSTANTE

$23,040.00

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$9,090.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL
$7,220.00

FACTOR DE DEMRITO

PZA

2.00

10

$4,000.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$3,610.00

PZA

2.00

15

$500.00

0.90

0.85

1.00

0.77

$382.50

$765.00

PZA

1.00

10

$8,000.00

0.90

0.95

1.00

0.86

$6,840.00

$6,840.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

14,825.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

03-08

11

SUBTOTAL COMUNES: $

46,955.00

INDIVISO %

100

TOTAL: $

47,055.00

1104

AVALO No.

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

1,533.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

193.95

1,533.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

1,533.00

297,325.35

SUMA (a): $

297,325.35

1.00

193.95

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

297,325.35

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

242.00

6,587.00

0.94

6,216.48

1,504,388.46

CASA HABITACIN

TOTAL

242.00

SUBTOTAL (b): $

1,504,388.46

SUBTOTAL (c): $

47,055.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

297,325.35
1,504,388.46
3%
16%
47,055.00
Terr.

Const.
Inst.

81%
7639.540548

03-08

12

(a+b+c) $

1,848,768.81

AVALO No.

1104

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE
calificacin

ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO

1
MUY BUENO

BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

1
Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

Terr = Const.

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin
CLASIF. ZONA

1
LUJO

1er ORDEN

calificacin

SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN

1.0000

TASAS PARCIALES

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

1.2857

2.8571

TASA RESULTANTE:

7.57%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO

DESTINO:

SUPERFICIE: VALOR/m

RENTA MENS.

T-1

CASA HABITACION

208

56.59

11,769.81

T-1

LOCAL COMERCIAL

34.00

70.73

2,404.89

TOTAL:

242.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,260.18

10,914.52

RENTA NETA ANUAL:

130,974.25

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

7.57%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.
03-08

14,174.70

13

$7,148.13

1,729,848.55

AVALO No.

1104

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,800,000

FSICO

1,849,000

INGRESOS

1,730,000

MERC.

4%
7%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

1,799,754.00
1,848,768.81
1,729,848.55

PONDERADO
$

1,799,754.00 30.00%

$539,926.20

1,848,768.81 60.00%

$1,109,261.29

1,729,848.55 10.00%

$172,984.85

VALOR COMERCIAL

$1,822,172.34

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON RESPEPECTO A LOS
SIGUIENTES PORCENTAJE PARA EL MARCADO DSE CONSIDERO UN PORCENTACE DEL 30 % DEL VALOR FISICO DEL
60% Y DEL VALOR DE CAPITALIZACION UN PORCENTAJE DEL 10%

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,822,172.34 ( UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y DOS


PESOS 34/100 M.N.)

VALUADOR:

Israel Figueroa Ramrez

03-08

14

AVALO No.

1104

FACHADA PRINCIPAL
CON
ACABADO
EN
APLANADO
CEMENTO
MORTERO
ACABADO FINO Y PINTURA
VINILICA, MARQUESINA DE
CONCRETO ARMADO

FACHADA PRINCIPAL PARTE


INTERIOR CON ACABADO EN
APLANADO
CEMENTO
MORTERO ACABADO FINO Y
PINTURA
VINILICA,
MARQUESINA DE CONCRETO
ARMADO Y TEJA DE BARRO Y
PORTON
DE
HERRERIA
TUBULAR

AVALO No.

1104

SALA CON ACABADOS DE


YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO
DE
LOSETA
DE
CERAMICA,
HERRERIA
DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA

SALA CON ACABADOS DE


YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO
DE
LOSETA
DE
CERAMICA,
HERRERIA
DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA

AVALO No.

1104

escaleras,
y
cocina
en
escaleras de concreto forradas
con piso de ceramica y
barandal de madera, en cocina
cocina
integral,
piso
de
ceramica y muros con yeso y
pintura.

Recamara principal, piso laminado muros de


yeso y pintura vinilica y plafon de yeso con tirol
planchado y pintura vinilica

AVALO No.

1104

Comedor muros de yeso con


pintura
vinilica
piso
de
ceramica canceleria de herreria
tubular.

Recamara 2 muros de yeso con pintura vinilica y


papel tapiz canceleria de herreria tubular,piso
laminado
y
closets
y
puerta
de
intercomunicacion de madera

AVALO No.

1104

Recamara 3 piso laminado, muros de yeso con


pintura
vinilica
closet
y
puerta
de
intercomunicacion de madera

Antecomedor muros de yeso con pintura vinilica


plafon de yeso con pintura vinilica piso de
ceramica, puerta de intercomunicacion de
madera

AVALO No.

1104

Bao muros y pisos de ceramica cenceleria de


herreria tubular

AVALO No.

1104

TERRENO EN VENTA OPCION 1

TERRENO EN VENTA OPCION 1

AVALO No.

1104

CASA EN VENTA OPCION 1

TERRENO EN VENTA OPCION 2

AVALO No.

1104

TERRENO EN VENTA OPCION 3

TERRENO EN VENTA OPCION 4

AVALO No.

1104

CASA EN RENTA OPCION 1


CASA EN VENTA OPCION 2

CASA EN RENTA OPCION 2

AVALO No.

1104

CASA EN VENTA OPCION 3

CASA EN VENTA OPCION 4

AVALO No.VC18-2009-96

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Andador 25 de Francisco J Macn .


18 interior 2.
Unidad C.T.M. El Risco.
Gustavo A. Madero.
7090
Distrito Federal.

Fecha del avalo:


CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$1,227,663.00

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TEL 28 87 56 30

AVALO No.VC18-2009-96

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Brenda Victoria Flores Flores

ESPECIALIDAD

Inmueble.

REGISTRO DE LA :

2004310030

INMUEBLE QUE SE VALA:

Departamento en condominio.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

En condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C.Gregorio Flores Buitron.

USO DEL AVALO:

Posible Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinacin de valor comercial.


Calle: Andador 25 de Francisco J Macn .

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 18 interior 2.
Colonia: Unidad C.T.M. El Risco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 7090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

06253711002-5

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-52-659-689-02-000-5

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:


NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

Departamento tipo dplex en condominio y en andador casa


habitacin de dos niveles.
100%.

DENSIDAD DE POBLACIN:

Alta con 55 personas por hectrea.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Alta producida por paso de camiones pesados y ro de los


remedios.
Habitacional. H2/10/110.

USO DEL SUELO:

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida Perifrico Norte en buenas condiciones, Avenida
Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida
LAS MISMAS:
Centenario estn en condicin media.
SERVICIOS PBLICOS:

Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques,
centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de
fiestas, bases de camiones y taxis,sealameintos y
nomenclaturas de calles y avenidas.

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Norte avenida Francisco J. Macn , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macn y Av. Pedro Galn y
al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macn
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Snchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con
nmero 13,911PN
Terreno
ORIENTACIN

norte
sur
este
oeste
SUPERFICIE DEL TERRENO:

DISTANCIA
1.560

COLINDANCIAS
Casa sola.

1.200

Jardn central.

2.000

Departamento.

2.200

Andador 25 de Francisco. J.Macin

120.11

m2

rea privativa
ORIENTACIN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

SUR
ESTE
SUR
OESTE
NORTE
ESTE
SUR
ESTE
ARRIBA
ABAJO

4.85
1.15
6.05
6.55
12
1.90
1.10
3.5
59.54
62.24

VACIO JARDIN DE ACCESO


VACIO JARDIN DE ACCESO
VACIO JARDIN DE ACCESO
VACIO ANDADOR
CASA HABITACION
DEPARTAMENTO
CUBO DE ESCALERA
ACCESO GENERAL Y CUBO DE LA ESCALERA
AZOTEA DEL DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

120.11

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

110.74

INDIVISO:

24.45%

m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Ligeramente plana.

NMERO DE FRENTES:

Dos.

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

250

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

COS 92% Y CUS 1.84%

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno.

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CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

Departamento de cinco recamaras con sala-comedor, cocina, un bao, patio de servicio as


como cuarto de lavado , actualmente se utilizan cuatro recamaras como dormitorios y un
como estudio , es un departamento habitado desde hace 30 aos , cuenta con todos los
servicio de agua, con dos tinacos, gas natural, luz y servicio de telefona e internet
inalmbrico, cuenta con escaleras de herrera en forma de caracol para acceso a el piso
superior,

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

clasificacin

superficie

edad

TIPO 1:

cinco

10

TIPO 2:

cuatro

30

NMERO DE NIVELES:

Dos.

EDAD APROXIMADA:

Diez aos.

VIDA TIL REMANENTE:

Setenta aos.

VIDA TOTAL:

Ochenta aos.

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Buena.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Trabes de cimentacin hechos con concreto armado.

ESTRUCTURA:

Se compone por muros de carga los cuales estn de concreto


armado, con castillos en el segundo piso del departamento.

MUROS:

durock con armado

ENTREPISOS:

losa de concreto armado.

TECHOS:

planos con panel w con una colocacin precaria.

AZOTEAS:

impermeabilizada y con bajas de agua .

BARDAS:

Hecha con celosa de barro en forma de crculos, los cuales estn


unidos con cemento-arena.

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
T-1 Pintura en color verde fuerte.
T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte.
APLANADOS INTERIORES:
T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras .
T-2 Aplanado de yeso.
APLANADOS EXTERIORES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
PLAFONES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
LAMBRINES
T-1 No tiene.
T-2 No tiene.
PISOS:
T-1 Piso laminado color madera natural.
T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa plido.
ESCALERAS
T-1 Piso con loseta cermica de color caf.
T-2 Escalera de herrera con pintura color negro.
PINTURA:
T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul.
T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul .
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
T-1 Pasta texturizada en forma de picos.
T-2 No tiene.
c) CARPINTERA:
T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras .
T-2 Closet de madera en las dos recamaras.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:
T-1 Hidrulica a base de tubera de cobre , as instalacin para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de
instalacin con tubera de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dplex.
T-2 Instalacin hidrulica para el asenso de agua por medio de tubera de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de
lavado.
MUEBLES DE BAO / COCINA:
T-1 Muebles de bao completos los cuales son de cermica de color azul y la regadera esta hecha con block de color
azul y los muebles de la cocina integral con de cermica color gris.
T-2 No tiene.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
T-1 La instalacin esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de
focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el bao.
T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una
instalacin de escalera, bien hecha..

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HERRERA:
T-1 En escalera y en protecciones de ventanas.
T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo.
f) PUERTAS Y VENTANERA:
T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio
puestas desde la construccin menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones.
T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin
protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales.
g) VIDRIERA:
T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el bao de
medio metro .
T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados
y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados.
h) CERRAJERA:
T-1 Estn hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven
T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro .
i) FACHADA:
T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con
aplanado de yeso .
T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color
blanco.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
T-1 Celosa color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el
lugar con azulejo color blanco con terminados en caf y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina
hecha con granito color azul.
T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CONSIDERACIONES PRELIMINARES
1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el ao 2000 una
ampliacin en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar
inmuebles con las mismas caractersticas que el inmueble presentaba.

2.- Los terrenos encontrados en la investigacin de mercado, tenan especificados el costo del terreno sin la construccin, con esto
quitando el calculo de solo el terreno.

3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
C.T.M. Culhuacn
Cafetales
8
56089483
Sra. Margarita Hernndez
Departamento en delegacin coyoacan con dos recamaras, un bao, un espacio para auto, 26 aos de edad, se encuentra en el tercer

No.
1

nivel indiviso de 15%, cuenta con gas natural.


C.T.M. Culhuacn
Calzada de la virgen
10
04455-27496977
Sr. Ivan Vergara
Departamento en delegacin coyoacan con tres recamaras, un bao, un espacio para auto, 29 aos de edad, se encuentra en el cuarto

nivel.
C.T.M. Atzacoalco
Reparto agrario
24
57140305
Sr. Hugo Rodrguez
Departamento de delegacin Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 bao, sala y comedor cocina, 34 aos de edad, con gas natural y

todos los impuestos pagados, esta en segundo nivel.


El Rosario 2
De los planetas
64A
56387237
Departamento en el estado de Mxico, con dos recamars, un bao, sala-comedor, cocina, con 19 aos de edad, se encuentra en el

tercer nivel.
Acueducto de Guadalupe
Andador 46
34
57693747
Sr. Rodrigo Reyna
Departamento en la delegacin Gustavo a madero con tres recamaras, un bao, sala-comedor, cocina integral, gas natural

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
COLONIA

FRe

490,000.00

52.00

9,423.08

0.90

0.90

1.20

1.10

1.10

0.90

1.06

9,974.40

740,000.00

76.00

9,736.84

0.90

0.90

1.20

1.00

1.00

0.90

0.87

8,517.79

550,000.00

80.00

6,875.00

0.90

1.00

1.00

1.10

1.20

1.00

1.19

8,167.50

500,000.00

81.00

6,172.84

0.90

1.20

1.20

1.20

1.10

1.10

1.88

11,616.00

495,000.00

60.00

8,250.00

0.90

1.10

1.20

1.10

1.10

1.00

1.44

11,859.21

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

10,026.98
10,027.00
110.74
10,027.00
1,110,389.98

0.10
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
No.
Telfono
Martin Carrera
Pedro Negrete
179
57153544
Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de inters medio y es una buena esquina.

Salvador Daz Mirn


Ferrocarril Hidalgo
Es un terreno con dos espacios de terreno divididos .

San Francisco Culhuacn


Ejido Santa rsula
84
56723784
Debido a su uso de suelo es ideal para llevar a cabo el desarrollo de una casa habitacin.

Las peas
Insurgentes
Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.

Prados de Coyoacan
Vega
13
160 m2 nico en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo

No.
1
2
3
4
5

Oferta
980,000.00
900,000.00
1,000,000.00
880,000.00
1,100,000.00

Sup.
156.00
120.50
120.00
110.00
160.00

$/m
6,282.05
7,468.88
8,333.33
8,000.00
6,875.00

23

11

Informante
Sandra Prez

57465312

Silvia Snchez

57162544

4455.322429

Rosa Mara Arana

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
0.80
0.80
0.80
1.00

1.10
1.15
0.90
0.80
0.90

FORMA

SUP.

COLONIA

0.80
1.00
1.10
1.15
1.00
1.10
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.96
1.05
0.58
0.69
0.89

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

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$/m
6,020.22
7,823.05
4,860.00
5,529.60
6,125.63
6,071.70
6,072.00

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Peralvillo

Gonzlez Bocanegra

56789403

Sr. Hugo Fernandez

56166093

Sra.Alma Hernndez

Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un bao.
2

Santa Mara la Ribera

Santa Mara

151

Departamento en la delegacin Cuauhtmoc con dos recamaras y dos baos y un espacio para auto con 5 aos de edad .
3

Petrolera Nueva Ampliacin

Renacimiento

120

56734898

S.r. Hector Dominguez

Departamento amplio en la delegacin Atzacoalco, con dos recamaras y dos baos con cuatro aos de edad .
4

Lindavista

Sierravista

87

57342656

Sr. Rafael Carmona

Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baos y un lugar para auto con 35 aos de edad
5

San Pedro Xalpa

San Isidro

56829317

Sr. Oscar Garza

Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baos , un lugar para auto un ao de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de
mantenimiento de 650

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

5,500.00
5,500.00
7,500.00
8,000.00
6,500.00

76.00
65.00
78.00
90.00
72.00

72.37
84.62
96.15
88.89
90.28

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
0.90
1.00
0.90
1.00

1.10
1.20
1.10
1.00
1.20

CALID.

Edo Cons

COLONIA

1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.31
0.97
0.80
0.66
1.07

0.10
0.90

$/m
94.57
82.25
77.11
58.32
96.53
81.75
82.00

#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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TEL 28 87 56 30

AVALO No.VC18-2009-96

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

c celosas
P terrazas
P cocinas integrales hechas en obra
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL
$273.00

FACTOR DE DEMRITO

m2

6.00

$45.50

1.00

1.00

1.00

1.00

$45.50

m2

8.00

$50.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$50.00

$400.00

pza.

1.00

$21,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$21,000.00

$21,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10
0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

SUMA: $

21,673.00

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

796,928.20

SUBTOTAL COMUNES: $

21,673.00

INDIVISO %

24.45%

TOTAL: $

5,299.05

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

6,072.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

120.11

6,072.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

6,072.00

729,307.92

SUMA (a): $

729,307.92

1.00

120.11

VALOR

24.45%

INDIVISO

SUBTOTAL $

178,315.79

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

T-1

DEPARTAMENTO

62.24

5,919.12

0.94

5,586.17

347,683.19

T-2

CUARTO

48.50

5,919.12

0.94

5,586.17

270,929.22

TOTAL

110.74

SUBTOTAL (b): $

618,612.41

SUBTOTAL (c): $

5,299.05

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
46%
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

0% 729,307.92
618,612.41
5,299.05

(a+b+c) $

1,353,219.38

Terr.

54%

Const.

Inst.

12219.7885

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

2.00%

ENERG. ELC.

2.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

1.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

20.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin
PROYECTO

1
MUY BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO
1

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA
calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

2.5714

TASA RESULTANTE:

8.00%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
DEPARTAMENTO

SUPERFICIE: VALOR/m
110.74

RENTA MENS.

82.00

9,080.68

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

20.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,264.54

RENTA NETA ANUAL:

9,080.68

1,816.14

87,174.53

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.00%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

1,089,681.60

#DIV/0!

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,110,000

FSICO

1,353,000

INGRESOS

1,090,000

2%
24%
MERC.
100%
FSICO
INGRESOS

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.

1,110,389.98
1,353,219.38

Valor de Capitalizacin de Rentas

1,089,681.60

PONDERACION
$

1,110,389.98

1,353,219.38

1,089,681.60

VALOR COMERCIAL

30%
50%
20%
100%

333,116.99

676,609.69

217,936.32

1,227,663.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA EL
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO SE CONSIDERO UN PORCENTAJE DE 30%, CON EL VALOR FISICO DE 50% , YA QUE ES EL MAS
REPRESENTATIVO PARA EL AVALUO Y PARA EL VALOR DE CAPITALIZACION O RENTAS ES DE UN 20%. CON LOS CUALES SE REALIZO LA
SUMA DE LOS TRES Y CON ESTE RESULTADO SE CONCLUYO CON EL VALOR COMERCIAL DE UN MILLOS DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL
SEISCIENTOS SECENTA Y TRES PESOS.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,227,663.00 (UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES
PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

Brenda Victoria Flores Flores

1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
valor comercial

30%
50%
20%
100%

$
$
$
$

333,116.99
676,609.69
217,936.32
1,227,663.00

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Andador 25 de Francisco J Macn #18-2 Unidad.C.T.M. El Risco. C.P. 07090

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DEPARTAMENTOS EN VENTA
CTM CULHUACAN

CTM CULHUACAN

CTM ATZACOALCO

EL ROSARIO 2

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ACUEDUCTO DE GUADALUPE

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DEPARTAMENTOS EN RENTA
PERALVILLO

SANTA MARIA LA RIBERA

PETROLERA

LINDAVISTA

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SAN PEDRO XALPA

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TERRENOS EN VENTA
MARTIN CARRERA

SALVADOR DIAZ MIRON

SAN FRANCISCO CULHUACAN

LAS PEAS

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PRADOS COYOACAN

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20-Agosto-2009

FOTO DEL INMUEBLE

Casa-Habitacin

1 Estacionamiento

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Norte 196
685
Pensador Mexicano
Venustiano Carranza
15510
Distrito Federal

Fecha del avalo:

20-ago-09

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

20-Agosto-2009

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Peon de los Baos

Calle
Chimalhuacan

No.
S/N

Telfono
56872654

Informante
Umbral Bienes Races

Moctezuma 1a Secc.

Oriente 174

446

24551166

Century Amici-Premier

Valle Gmez

Proao

S/N

55253411

Grupo HIR

Ignacio Zaragoza

29

S/N

55631314

Juan Contreras

Veinte de Noviembre

Apicultura

S/N

53980665

Padilla y Alcala Asociados

No.
1
2
3
4
5

Oferta
3,500,000.00
1,900,000.00
3,700,000.00
1,500,000.00
1,890,000.00

Sup.
419.00
207.00
415.00
190.00
300.00

$/m
8,353.22
9,178.74
8,915.66
7,894.74
6,300.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
0.90
1.00
1.00
1.00

0.90
0.95
1.10
1.05
1.05

1.00
1.05
1.10
0.95
1.05

SUP.

OTRO

0.80
1.00
1.00
1.00
0.80
1.05
1.00
1.00
0.95
1.05
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.65
0.81
0.91
0.90
0.99

Factores Utilizados:
Negociacin
Ubicacin :

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Zona:

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Forma :

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Uso del Suelo

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Colonia

Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
5,412.89
7,416.20
8,155.69
7,087.50
6,235.55
6,861.56
6,862.00

20-Agosto-2009

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Laura Flores Vidal

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310573

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Manuel Jimenez Reynoso

USO DEL AVALO:

Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Estimar el Valor Comercial

Calle: Norte 196

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 685
Colonia: Pensador Mexicano
Delegacin: Venustiano carranza
Cdigo Postal:

15510

Entidad Federativa: Distrito Federal.


NMERO DE CUENTA PREDIAL:

01932914000-8

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

29-45-136-356-01-000-5

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Mixta Habitacional-comercial.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitacin de 1 Nivel. Tipo Bueno.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Normal.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Visual, por el ruido de automviles y aviones.

USO DEL SUELO:

H00-02

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Aeropuerto Internacional, Farmacias, Microbuses urbanos, Metro


(lnea 5 y B, Abarrotes), Bancos, Aduanas, Nomenclatura de las
calles.

20-Agosto-2009

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: OBSERVACIN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo
fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Nmero 6726 Volmen: tercero del
Tomo 135 Fojas: 202
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

NORTE

21.73

Por el lote trece

COLINDANCIAS

SUR

21.73

Por lote once

ESTE

9.00

Por norte 196

OESTE

9.00

Por lotes cuatro y cinco

SUPERFICIE DEL TERRENO:

195.57

SUPERFICIE DEL TERRENO:

195.57 m2
126.00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:

m2

Plano
Un solo frente
Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguna
Casa

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORT

20-Agosto-2009

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

Casa habitacin desarrollada en un nivel con la siguiente distribucin: en planta baja: una sala
comedor con medio bao, cocina, un bao completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera
para ascender al primer nivel; tres recmaras, una sala.

TIPO DE CONSTRUCCIN:

T1 Casa Habitacin

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

H-02-3

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

40 aos

VIDA TIL REMANENTE:

30 aos

VIDA TOTAL:

70aos

ESTADO DE CONSERVACIN:

Regular

CALIDAD DEL PROYECTO:

Adecuado

Una, la casa completa


UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA:


CIMIENTOS:

Se supone losa de cimentacin de concreto reforzado con contratrabes.

ESTRUCTURA:

Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

MUROS:

Se suponen de tabique asentado con mortero.

ENTREPISOS:

Se suponen losas de concreto armado en toda la construccin.

TECHOS:

Planos en planta baja y 1er.nivel.

AZOTEAS:

Impermeabilizantes.

BARDAS:

De tabique.

20-Agosto-2009

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Los factores de eficiencia del suelo que sern aplicables para la elaboracin y revisin de
los valores de referencia de las reas y corredores de valor segn las caractersticas del
terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio
segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica. Factor de ubicacin (FUb):
Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en
su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se
ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de
valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea o
corredor de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular, es decir, que no es de
forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.

Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores
anteriores.

20-Agosto-2009

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

Se considero un factor de negociacin (NEG) de 0.90 para todos los terrenos


en el anlisis del mercado de terrenos, considerando el 0.10 como el rango a
negociar en la transaccin.
En el anlisis de mercado de terrenos se considero:
En el terreno 1 se tomo el factor de zona en la cual la oferta es mejor por lo que
se considera de 0.90 y en cuanto al factor superficie es mucho mayor a nuestro
sujeto quedando de 0.80 y en otro factor de 1.00.
En el terreno 2 se considero un 0.05 como factor de colonia al ser de mayor
nivel que la del sujeto, quedando en 0.95 y el factor en otro quedo de 1.00.
Tambin en este terreno 2 se considero un factor de ubicacin por tener 2
frentes y el sujeto 1, quedando de 0.90 al homologar.
En el terreno 3 se considero un factor de zona de 1.10 al ser de menor nivel que
la del sujeto tambin se considero un factor de 0.80 de la superficie ya que es
el doble y el factor otro quedo en 1.05
En el terreno 4 se considero un factor zona 1.05 ya que en donde se ubica el
sujeto es mas tranquila, tambin se considero el factor forma en 0.95 ya que
tiene una ubicacin para negocio, y el factor otro quedo en 1.
En el terreno 5 se considero un factor zona 1.05 ya que la zona del sujeto es de
mejor nivel, en el factor forma se considero de 1.05 ya que existe mucho
comercio informal, el factor superficie se considero de 0.95 ya que es mayor al
sujeto y el factor quedo en 1.05
En el anlisis de mercado de inmuebles similares se considero: En la casa No.
1 un factor de acabados de 0.85 ya que esta cuenta con mejores acabados que
el sujeto y 1 bao 1/2 mas, la vida util se considero de 0.90 y el factor otro
quedo en 0.90
En la casa 2 se considero un factor de amplitud de 0.90 ya que cuenta con una
recamara y el estado de conservacion es de 0.95 ya que el sujeto esta en
mejores condiciones y el factor otro es de 0.85 ya que cuenta con dos cajones
de estacionamiento y medio bao mas.
En la casa 3 se conto considero un factor de estacionamiento ya que la oferta
cuenta con un lugar y en caso del sujeto no de 0.95, y un factor de 1.10 al estar
en condiciones mas bajas que el sujeto en otro factor quedo en 0.95

20-Agosto-2009

En la casa 4 se considero un factor de vida util de 0.90 ya que esta en mejores


condiciones que nuestro sujeto, la oferta cuenta con mejores instalaciones que
nuestro sujeto por lo cual esta en 0.80, el otro factor quedo en 0.90 ya que tiene
medio bao ms.
En la casa 5 se considero un factor de amplitud ya que cuenta con 3 recamaras
mas que el sujeto quedando en 0.85 en la columna de otro factor, en el factor
de conservacion esta mejor que el sujeto quedando en 0.80 y tienen mejores
acabados e instalaciones por lo que queda en 0.80

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
En el anlisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de
superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la
oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la
construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro
en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento.
En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es
mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto
quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de
mejor nivel.
En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de
mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya
que es mejor al sujeto.

En la casa 4 se considera el factor de superficie en 1.20 ya que nueastro sujeto


cuenta con mayor superficie que nuestra oferta, en el factor de acabados
quedo en 0.90 ya que es mejor que el sujeto.

En la casa 5 se considera el factor de otro en 0.95 ya que cuenta con


estacionamiento, en cuanto al area del terreno es mayor que nuestro sujeto
quedando en 1.10, respecto a los acabados es mejor la oferta quedando en 0.95

20-Agosto-2009

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Mortero cemento arena a plomo.

APLANADOS EXTERIORES:

De mezcla de cemento acabado sencillo.

LAMBRINES:

Loseta y azulejo en Bao Completo y Loseta en Medio Bao.

PISOS:

Loseta sencilla.

ESCALERAS:

En Escuadra Con Escalones y Descanso de concreto.

PINTURA:

Vinilica Color Verde Agua.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno.

c) CARPINTERA:

Puertas de Madera de Pino en Recamaras.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Tubera galvanizada y ramales de cobre, tubera de pvc y albaal.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Buena calidad.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Ocultas, Lamparas de Diverso Voltaje, Buena Calidad.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Puerta Principal de Fierro , ventanas de Aluminio.

g) VIDRIERA:

Transparente de 3mm.

h) CERRAJERA:

Del pas de mediana calidad, Chapas normales.

i) FACHADA:

Aplanado de mezcla acabado piedrin.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIA: Ninguna

20-Agosto-2009

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle

Informante

Norte 180

No.
669

Telfono

Pensador Mexicano

55-21675222

Alberto Vazquez Medina

Pensador Mexicano

Norte 182

652

55-55369858

Emma Rios Rivera

Pensador Mexicano

Transval

253

55 5539 9507

Century 21 Orion

Pensador Mexicano

Norte 184

S/N

55-55646409

Coldwell Banker Arboleda

Pensador Mexicano

Norte 170

S/N

55-56032461

Century 21 Beta

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,650,000.00

200.00

8,250.00

0.90

1.00

1.00

0.85

0.90

0.90

0.62

2,100,000.00

197.00

10,659.90

0.90

1.00

1.00

0.90

0.95

0.85

0.65

5,112.11
6,972.37

2,150,000.00

202.00

10,643.56

0.90

1.00

1.00

1.00

1.10

0.95

0.94

10,010.27

2,200,000.00

200.00

11,000.00

0.90

1.00

1.00

0.80

0.90

0.90

0.58

6,415.20

2,850,000.00

205.00

13,902.44

0.90

1.00

1.00

0.80

0.80

0.85

0.49

6,806.63

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,063.32
7,063.00
126.00
7,063.00
889,938.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
:
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie:

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad:

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Uso
suelo:

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia:

Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad:

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

20-Agosto-2009

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Jardn Balbuena

Retorno 18

S/N

56775664

Mara Eugenia Ramrez

Jardn Balbuena

Retorno 49

13

52356177

Century 21 Elite

Jardn Balbuena

Retorno 5

18

53655328

Arso Bienes Races y Arquitectura

Pensador Mexicano

Norte 194

158

57616289

Century 21

Pensador Mexicano

Norte 198

239

57618422

Arturo Buendia Sanchez

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

8,000.00
10,000.00
12,000.00
7,500.00
8,000.00

130.00
137.00
160.00
120.00
170.00

61.54
72.99
75.00
62.50
47.06

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.10
1.15
1.20
1.20
1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90
0.90
0.95
0.90
0.90
0.95
0.85
0.90
0.95
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
0.95
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.76
0.80
0.78
0.92
0.89

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado.

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Uso de suelo Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas.
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas.
Colonia

$/m
46.88
58.13
58.87
57.71
42.05
52.73
53.00

20-Agosto-2009
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas.

20-Agosto-2009

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $

20-Agosto-2009

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

6,862.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

195.57

6,862.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

6,862.00

1,342,001.34

SUMA (a): $

1,342,001.34

Ninguno

195.57

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,342,001.34

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

126.00

6,000.00

0.95

5,709.00

719,334.00

CASA HABITACIN

TOTAL

126.00

SUBTOTAL (b): $

719,334.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

SUBTOTAL (c): $

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

1,342,001.34
719,334.00

% DE PARTICIPACIN
0%

35%

Terr.

16359.80429

(a+b+c) $

2,061,335.34

20-Agosto-2009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

4.00%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin
PROYECTO

1
MUY BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin
CLASIF. ZONA

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

4.5714

1.2857

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.29%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
CASA HABITACIN

SUPERFICIE: VALOR/m
126.00

RENTA MENS.

53.00

6,678.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

5,008.50

RENTA NETA ANUAL:


CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

6,678.00

1,669.50

60,102.00
8.29%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


#DIV/0!

725,368.97

20-aGOSTO-2009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

MERC.

890,000

FSICO

2,061,000

MERC.

INGRESOS

725,000

FSICO

Resultados
Valor Comparativo de mercado:
Valor Fsico o C.R.N.:
Valor de Capitalizacin de Rentas:

889,938.00
2,061,335.34
725,368.97

INGRESOS

Ponderado
889,938.00
2,061,335.34

725,368.97

30%
60%
10%

618400.602
533962.8
72536.89655
1224900.299

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL PRESENTE AVALUO DE ESTE INMUEBLE ESTA BASADO BAJO LAS CONDICIONES EN QUE SE
ENCUENTRA ESTA PROPIEDAD ACTUALMENTE Y MEDIANTE UN ESTUDIO DE MERCADO, EN CASAS Y
TERRENOS, AS COMO LA HOMOLOGACION DEL CRITERIO DE SU VALOR FISICO Y COMERCIAL, ES POR
ELLO QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE ES NETO.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,224,900.00

VALUADOR:
LAURA FLORES VIDAL

(UN MILLN DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS


00/100 M.N.)

PESOS

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA BAJA 1

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA ALTA 2

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 1

TERRENO 1

TERRENO 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 2

TERRENO 5

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 1


CASA 1

CASA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 2


CASA 3

CASA 4

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 3

CASA 5

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 1


CASA 1

CASA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 2


CASA 3

CASA 4

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 3


CASA 5

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 1

CASA 4-VENTA

CASA 1-VENTA
CROQUIS 2

CASA 3-VENTA

CASA 5-VENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 5

TERRENOS 2-VENTA

CROQUIS 6
TERRENOS 3-VENTA

CROQUIS 7

TERRENOS 4-VENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 3

A 4-VENTA
CASA 3-RENTA

CASA 1-RENTA

CASA 2-RENTA

CROQUIS 4

CASA 4-RENTA

CASA 5-RENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 8

TERRENOS 5-VENTA

CROQUIS 8

TERRENOS 1-VENTA


AVALO No.

A-CH-01/08/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Benito Jurez


Nmero: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegacin: Tlalpan
Cdigo Postal:14030
Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalo: 20-Agosto-2009
CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

03-08

$2,698,021.00


AVALO No. A-CH-01/08/09

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

C. Fabiola Hernndez Gonzlez

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310259

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Soledad Rivera Hernndez

USO DEL AVALO:

Para su Posible Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Para determinar el valor comercial del inmueble

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle: Benito Jurez


Nmero: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegacin: Tlalpan
Cdigo Postal:14030
Entidad Federativa: Distrito Federal

NMERO DE CUENTA PREDIAL:

153-151-13-000 9

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Mixta

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE


EN LA CALLE:
Casas habitacin de 2 niveles, tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 100%
DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Contaminacin visual debido a la pinta de graffiti

USO DEL SUELO:

H02

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y


CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Perifrico Sur, Insurgentes Sur, Calzada de Tlalpan, San Fernando.

SERVICIOS PBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas, Centros Comerciales, Bancos, Tiendas de Abarrotes, Estticas, Iglesias y Parques.

03-08


AVALO No. A-CH-01/08/09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Delimita con Anillo Perifrico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de
Tlalpan al Este.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en Mxico Distrito Federal, a los 6 das del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico
No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo son los siguientes:
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

Al Norte

10 mts

COLINDANCIAS
Con Lote Siete

Al Sur

10 mts

Con Calle Benito Jurez

Al Oriente

20 mts

Con Sptima Oriente

Al Poniente

20 mts

Con Lote Cuatro

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00 m2
200.00 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO


SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

339.20 m2
100.000 %

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plana, a nivel de banqueta, de forma regular

NMERO DE FRENTES:

Dos Frentes

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

106

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

COS= 0.59 y CUS= 1.70

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

03-08


AVALO No. A-CH-01/08/09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL: Terreno en el cual se encuentra construido un inmueble de uso habitacional de tres niveles y un stano; en el primer nivel se
encuentran al fondo dos recamaras, una de ellas con salida al patio trasero y la otra a la sala, la cocina y la sala, el cuarto de servicio y un
bao completo, el segundo nivel cuenta con tres recamaras, sala y una bao completo, tiene un patio delantero con capacidad para dos
automviles y un patio trasero de servicio.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano Moderno

CALIDAD

CLASIFICACIN

SUPERFICIE (m2)
118.2

T-1

Muy Buena

T-3

Precaria

15.02

T-3

Precaria

T-1

Muy Buena

T-2

Buena

6
110
90

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

12

VIDA TIL REMANENTE:

78

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se suponen zapatas corridas de mampostera

ESTRUCTURA:

Marcos rgidos y muros de carga a base de concreto armado

MUROS:

Muros de tabique y tabicon

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

Planos a base de concreto armado y de


lamina acrlica

AZOTEAS:

Impermeabilizada y enrejada

BARDAS:

No existen

03-08

EDAD (AOS)

25
18
12
12
25


AVALO No. A-CH-01/08/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
TIPO DE APLANADO

APLANADOS INTERIORES
AP1

Yeso

AP2

Pasta

AP3

Azulejo

AP4

Loseta Cermica

APLANADOS EXTERIORES:

Mortero (cemento-arena)

PLAFONES:

Pasta

LAMBRINES:

Azulejo y Loseta

PISOS:

Loseta vinlica, linolium, loseta cermica y concreto

ESCALERAS:

De rampa

PINTURA:

Vinlica y de agua

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Impermeabilizante

c) CARPINTERA:

Closets y puertas

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Toma domiciliaria, red de alimentacin, tinaco, muebles de bao ( lavabos, excusados y


regaderas), muebles de cocina (fregadero), calentador de agua y lavaderos.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Regadera, lavabo, escusado; cocina hecha en obra

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANEARA:

De herrera, cancelara y madera

HERRERA:

Puertas y Ventanas

g) VIDRIERA:

Vidrios templados en puertas y ventanas.

h) CERRAJERA:

Del pas

i) FACHADA:

Color rojo, zagun de herrera color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo,
alambrado perimetral en la barda

j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS:

Patio delantero y trasero, marquesinas, cocina integral hecha en obra,

03-08


AVALO No. A-CH-01/08/09

VII.- DEFINICIONES.
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el
precio ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del
avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y
es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los enfoques valuatorios:
Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor
actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas
partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALU


1.-La informacin y antecedentes de la propiedad asentados en el presente avalu es la proporcionada por el cliente la cual
asumido como correcta entre la que puedo mencionar.
a) La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en Mxico Distrito Federal, a los 6 das del mes de junio, bajo la constancia
del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo.
b) La Boleta Predial con No. 153-151-13-000 9.
c) Los Planos de la construccin (planos arquitectnicos y de instalaciones)
2.-No es propsito del presente avalu verificar probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, deudas fiscales o de
cualquier otro tipo que pueda afectar el bien que se avala
3.-Esta avalu se emite bajo protesta de decir la verdad y que no guardamos ningn tipo de parentesco con el cliente, o alguna
relacin que afecte los resultados que se emiten
4.-En la inspeccin visual no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad, los considerados
en este avalu son los observados o los dichos por el cliente.

5.-El presente avalu es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente.
6.-La vigencia de el presente avalu esta determinada por su propsito y depender bsicamente de la temporabilidad que
establezca la institucin emisora o autoridad competente
7.-Se da como verdadera la superficie del terreno segn la documentacin proporcionada.
8.-Toda vez que l objeto del presente avalu no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupacin irregular, o cualquier otra
restriccin legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avalu

SALVEDADES DEL AVALU


9.- Sobre la documentacin del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad
10.-Sobre la inspeccin del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad

03-08


AVALO No. A-CH-01/08/09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ISIDRO FABELA
PIEDRA FILOSFAL
S/N
5510908224
REAL ESTATE BROKERS
Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardn con terraza fuente y parrilla. Fina

No.
1

cocina integral, garage dos autos


Isidro Fabela
Cerrada de San Vicente Guerrero
6
54243614
Century 21 De la Fuente & Asociados
Bonita casa, cuenta con una buena ubicacin cerca de hospitales, escuelas, centros comerciales, agradable colonia.

Isidro Fabela
2da Cerrada de Vicente Guerrero
s/n
56620247
Century 21 Dela Fuente & Asociados
Tiene dos niveles de construccin, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservacin, con tres recamaras y tres baos, bonita
ubicacin.
Isidro Fabela
Jhon F, Kennedy
s/n
56620247
Century 21 Dela Fuente & Asociados
Casa en excelente estado, buena ubicacin, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento

Isidro Fabela
Calle 1ra Norte
s7n
54243614
Century 21 Dela Fuente & Asociados
la construccin cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, bao y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur",
Perisur y "Cuicuilco"

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,250,000.00

220.00

5,681.82

0.90

1.00

1.10

0.90

0.90

1.00

0.80

4,556.25

1,200,000.00

100.00

12,000.00

0.90

1.00

1.20

1.20

0.90

1.00

1.17

13,996.80

1,300,000.00

192.00

6,770.83

0.90

1.00

1.10

1.00

1.00

1.00

0.99

6,703.13

1,200,000.00

205.00

5,853.66

0.90

1.00

0.95

1.00

1.00

1.00

0.86

5,004.88

1,300,000.00

230.00

5,652.17

0.90

1.00

0.90

1.00

0.90

1.00

0.73

4,120.43

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

6,876.30
6,876.00
339.20
6,876.00
2,332,339.20


AVALO No. A-CH-01/08/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

No.
s/n

Telfono
56056953

Informante
IAGSA

San Miguel Ajusco


Cerrito
s/n
Buena ubicacin, bonita vista, se encuentra cercado, en buen estado de conservacin

36135380

Eduardo Maciel

Toriello Guerra
Perifrico Sur
s/n
55958873
Grupo Inmobiliario ADIZA
Se encuentra en una excelente ubicacin puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial

San Miguel Ajusco


4ta. Cerrada
s/n
55131010
ltimos terrenos ubicados dentro de una zona de unidades habitacionales, en buen estado de conservacin.

Picacho Ajusco
Cuenta con todos los servicios, una buena ubicacin.

No.

Colonia
Calle
Santo Tomas Ajusco
Cruz Eslava
Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicacin.

Oferta

1
2
3
4
5

1,500,000.00
3,000,000.00
2,000,000.00
1,500,000.00
3,000,000.00

Sup.
231.00
320.00
332.00
240.00
384.00

s/c

145

Rayo Vende

56512115

Rosario Ezcurra

Factores de Homologacin

$/m
6,493.51
9,375.00
6,024.10
6,250.00
7,812.50

NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.10
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

SUP.

OTRO

0.95
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.90
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

FRe
0.86
0.79
0.72
0.81
0.72

$/m
5,551.95
7,425.00
4,337.35
5,062.50
5,625.00
5,600.36
5,600.00


AVALO No. A-CH-01/08/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Toriello Guerra

Cuahutemoc

s/n

85898923

Espacio Inmobiliario

Excelente estado, tiene tres baos, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2
2

Toriello Guerra

Chimalcoyotl

s/n

52645499

Kasa Bienes races

Buena ubicacin a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baos, tiene una edad aproximada de 12 aos
3

Toriello Guerra

Cuitlahuac

85

56512115

Apolo Bienes Races

Residencia con tres recamaras, un bao, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada tambin
4

para comercio.
Toriello Guerra

Cuauhtmoc

122

5510908224

Real Estate Brokers

Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baos y medio baos, dos niveles construidos
5

Isidro Fabela

Nueve Poniente

s/n

56623340

Century 21

Casa en renta con tres recamaras, dos baos, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicacin

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

22,000.00
30,000.00
10,000.00
22,000.00
5,600.00

250.00
270.00
110.00
252.00
200.00

88.00
111.11
90.91
87.30
28.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.10
1.10
1.20
1.10
1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.80
0.80
0.87
0.80
0.90

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
70.57
89.10
79.53
70.01
25.20
66.88
67.00


AVALO No.
A-CH-01/08/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Patios
Cocina Integral
Rejas
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

m2

20.00

10

$836.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$752.40

$15,048.00

m2

21.00

10

$283.86

1.00

0.90

1.00

0.90

$255.47

$5,364.95

m2

12.00

10

$836.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$752.40

$9,028.80

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA TIL

90.00

EDAD

12.00

29,441.75

0.88

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

29,441.75

INDIVISO %

100

TOTAL: $

29,541.75

10

03-08


AVALO No.

A-CH-01/08/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
220 M2.

LOTE TIPO

5,600.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

200.00

5,600.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

5,600.00

1,120,000.00

SUMA (a): $

1,120,000.00

1.00

200.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,120,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

339.20

6,000.00

0.88

5,280.00

1,790,976.00

CASA HABITACIN

TOTAL

339.20

SUBTOTAL (b): $

1,790,976.00

SUBTOTAL (c): $

29,541.75

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

1,120,000.00
1%1,790,976.00
29,541.75

VALOR FSICO o V.N.R. :

38%

Terr.
Const.

61%

Inst.

8668.979228

11

03-08

(a+b+c) $

2,940,517.75


AVALO No.

A-CH-01/08/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

2.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

24.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin
PROYECTO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

1
Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

Terr = Const.

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA
calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

6.4286

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Casa Habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m
339.20

RENTA MENS.

67.00

22,726.40

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

24.00%

RENTA NETA MENSUAL:

22,726.40

5,454.34

17,272.06

RENTA NETA ANUAL:

207,264.77

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

12

2,340,086.09


P.U. $/M2.

#DIV/0!

12


AVALO No. A-CH-01/08/09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

2,332,000

FSICO

2,941,000

INGRESOS

2,340,000

MERC.

0%
26%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

2,332,339.20
2,940,517.75
2,340,086.09

Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor fsico o C.N.R
Valor de capitalizacin

Valor Ponderado

$699,701.76
60.00% $1,764,310.65
$234,008.61
10.00%
$2,698,021.02
30.00%

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Se concluye que el valor comercial se obtuvo con el valor ponderado de:
*30% del valor de mercado
*60% del valor fsico o C.N.R
*10% del valor de capitalizacin de rentas

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$2,698,021.00 (DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL VEINTIUN PESOS


00/100 M.N.)

VALUADOR:
Fabiola Gonzlez Hernndez

13

03-08

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Av. Jalalpa Mz. 7.


87
Calzada Jalalpa.
Alvaro Obregn.
01260.
Distrito Federal.

Fecha del avalo:

20 de agosto de 2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$903,489.00

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Edgar Fernando Jimnez Lpez.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2004310284

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Benito Jimnez Meja.

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial.

Calle: Av. Jalalpa Mz. 7.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 87
Colonia: Calzada Jalalpa.
Delegacin: Alvaro Obregn.
Cdigo Postal: 01260.
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono ste dato.

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono ste dato.

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Habitacional de 2 niveles del tipo medio.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:


DENSIDAD DE POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:

100%.
400 Media.
Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el
transito de vehiculos.
H2

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin, Importancia alta, En buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Tiendas de abarrotes, Escuelas, Iglesia, Peluquerias, Tortillerias,


Sealizacion de calles.

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Noreste con la calle

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Escritura No. , Volumen,Notario

La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

Noreste

9.970

Propiedad Privada

COLINDANCIAS

Sureste

5.630

Calzada Jalalpa

Suroeste

9.790

Propiedad Privada

Noroeste

5.770

SUPERFICIE DEL TERRENO:

Lote 9
56.31 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

56.31 m2
56.31 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO


SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

112.60

INDIVISO:

Con pendiente descendente, de forma regular.

NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

400.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

COS Y CUS CALCULAR

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No

VICENTE GUERRERO

HERMENEGILDO GALEANA

BALEDON

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

m2
100.000 %

M-7, LOTE 87
AV. JALALPA

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un bao completo.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

CASIFICACION

SUPERFICIE

EDAD

T-1 TRES

52.31

35

T-2 TRES

12.00

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

VIDA TIL REMANENTE:

61

VIDA TOTAL:

70

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone es de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Muros de carga y Marcos rgidos.

MUROS:

Tabique

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Con pretil, impermeabilizada

BARDAS:

No

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KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

Cemento-Arena, Yeso, Lambrin

APLANADOS EXTERIORES:

Cemento-Arena

PLAFONES:

Tirol

LAMBRINES:

Si

PISOS:

Si

ESCALERAS:

De rampa con concreto armado

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

Los closets son de madera, una comoda y un mueble tipo ropero.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

Hay dos baos completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La
cocina es integral con dos muebles extras de lamina.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Tubular

HERRERA:
g) VIDRIERA:

Sencillo

h) CERRAJERA:

Del Pais

i) FACHADA:

Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al
centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco
de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones
grandes.
Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la
informacion proporcionada (escrituras)

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
LOMAS DE TARANGO
PROLONGACION 5 DE MAYO
3021
55-2755-0012
MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ
TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS

No.
1

CUENTA CON CISTERNA, SEMI AMUEBLADO


COLINAS DEL SUR
CALZADA DE LA ROMERIA
S/N
5688-0541
CENTURY 21
TIENE 65.35 M2 DE TERRENO Y 180 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 3 BAOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS.

UNIDAD STA. FE IMSS


5291-1908
KRK
TIENE 70 M2 DE TERRENO Y 120 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS, 2 NIVELES CONSTRUIDOS, COCINA

INTEGRAL.
AMPLIACION LAS AGUILAS
SERRANIA
5659-5831
MEJORES CASAS EN VENTA
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL

LOMAS DE TARANGO
5 DE MAYO
5520-5679
MA. EUGENIA CASTILLO
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

945,000.00

85.00

11,117.65

0.90

0.90

0.80

0.90

0.90

1.00

0.52

5,835.43

2,200,000.00

180.00

12,222.22

0.90

0.95

0.80

0.85

1.05

1.00

0.61

7,461.30

1,500,000.00

120.00

12,500.00

0.90

1.05

0.90

0.95

0.95

1.00

0.77

9,594.70

985,000.00

70.00

14,071.43

0.90

1.05

1.10

0.80

0.85

1.00

0.71

9,946.53

890,000.00

80.00

11,125.00

0.90

1.05

1.10

0.95

0.90

1.00

0.89

9,887.59

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

8,545.11
8,545.00
112.60

8,545.00
962,167.00

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
SANTA ROSA XOCHIAC
CACALOAC
5292-2128
ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENC
EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.

LAS AGUILAS
MINAS
110
1285-4460
ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA
EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE

COLINAS DEL SUR


CALLE 36
5370-8484
COLDWELL BANKER ARBOLEDA
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 8 Y 18 METROS DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE

TORRES DE POTRERO
JOSE MARIA MORELOS
29
5243-8973
STANZIA INMOBILIARIA
EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES

SANTA FE
VASCO DE QUIROGA
1526
5292-7256
DOLORES DELGADO ORTUO
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES

No.
1
2
3
4
5

OFERTA

Oferta

Sup.

5,790,400.00
1,250,000.00
1,400,000.00
1,650,000.00

IMPORTE

1.00

8,120.00
1,232.00
144.00
322.00
165.00

$/m
4,700.00
8,680.56
4,347.83
10,000.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
1.05
0.95
1.00
0.90

1.05
1.05
0.80
0.90
0.80

1.10
1.00
1.00
1.05
1.00

SUP.

OTRO

1.20
1.00
1.20
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.31
1.19
0.72
0.89
0.68

$/m
5,596.29
6,234.38
3,882.72
6,804.00
4,503.48
4,503.00
4,739.50

SUP. CONSTRUCCION

CRN

Fed

EDO. DE
CONSERVA

FRED

CNR

TERRENO

CONSTRUCCIO
N

TERRENO

$/M2

200.00

$6,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,780.00

8,120.00

$756,000.00

########

-$93.10

$5,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,150.00

1,232.00 $3,880,800.00 ########

-$1,526.62

2.00

$2,000,000.00

1,232.00

3.00

$1,250,000.00

144.00

144.00

########

4.00

$1,400,000.00

322.00

322.00

########

$4,347.83

5.00

$1,650,000.00

165.00

165.00

########

$10,000.00

$8,680.56

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

Calle

LOMAS DE TARANGO

AV. CENTENARIO

No.

No.

Telfono

Informante

5664-0505

PROYECSA INMOBILIARIA

TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES.

TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.

TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS.

CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS

TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS

LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN CALZ. DEL DESIERTO DE LOS LEONES

OLIVAR DE LOS PADRES

ALCANTARILLA

SAN CLEMENTE

4770

AV. TOLUCA

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

7,000.00
11,000.00
12,000.00
13,500.00
12,000.00

131.00
160.00
163.00
200.00
200.00

53.44
68.75
73.62
67.50
60.00

CIRCULO BIENES RAICES

5698-6468

CALZ. LAS AGUILAS

Oferta

J&C CONSULTORES

5135-5930

PRIVADA DE LOS CEDROS

No.

5605-9490

MARTINEZ BALLESTEROS

5595-3210

MINGO BIENES RAICES

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.00
1.05
1.00
1.05

1.05
0.85
1.10
0.90
0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.95
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.04
0.62
0.94
0.69
0.65

$/m
55.55
42.60
69.07
46.75
38.78
50.55
51.00

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

AVALO No.

A-CH-V-01/08/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES

Unidad

PZA

Cantidad

EDAD

12

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$9,000.00

0.9

0.8

1.0

0.72

$6,480.00

$6,480.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC02 REJAS

Unidad
PZA

CONSTANTE
CONSTANTE

Cantidad
1.00

EDAD
12

C.R.N.

$6,480.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,500.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$4,972.50

$4,972.50

FACTOR DE DEMRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

4,972.50

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

11,452.50

INDIVISO %
TOTAL: $

11,452.50

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KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

4,503.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

56.31

4,503.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

4,503.00

253,563.93

SUMA (a): $

253,563.93

1.00

56.31

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

253,563.93

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

104.70

6,726.87

0.94

6,348.48

664,686.23

CASA HABITACIN

TOTAL

104.70

SUBTOTAL (b): $

664,686.23

SUBTOTAL (c): $

11,452.50

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

% DE

VALOR FSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

929,702.66

253,563.93
PARTICIPACIN
664,686.23
11,452.50

1%
27%

Terr.
Const.

72%

Inst.

8879.681557

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

AVALO No. A-CH-V-01/08/09

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:


VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

1%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

4%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin
PROYECTO

1
MUY BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

2.2857

1.2857

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T2

DESTINO:
CASA HABITACION

SUPERFICIE: VALOR/m
104.70

RENTA MENS.

51.00

5,339.70

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

4,004.78

RENTA NETA ANUAL:

5,339.70

1,334.93

48,057.30

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

570,171.36

#DIV/0!

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

AVALO No.
A-CH-V-01/08/09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

962,000

69%
MERC.

FSICO

930,000

INGRESOS

570,000

63%
FSICO
100%

INGRESOS

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

$962,167.00
$929,702.66
$570,171.36

Valor Comparativo de mercado 30.00%


Valor Fsico o C.R.N. 60.00%
Valor de Capitalizacin de Rentas 10.00%

$288,650.10
$557,821.60
$57,017.14
$903,488.83

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Se elimina la oferta No. 1 en terrenos ya que se encuentra fuera del mercado de este avaluo

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$903,489.00 (NOVECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS


00/100 M.N.)

VALUADOR:

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE :
UBICACIN:

No1
PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE :
UBICACIN:

No2
CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE :
UBICACIN:

No3
UNIDAD STA. FE IMSS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE :
UBICACIN:

No4
SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE :
UBICACIN:

No5
5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA
UBICACIN:

No1
AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA
UBICACIN:

No2
CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES
TETELPAN No. 4770

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA
UBICACIN:

No3
AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA
UBICACIN:

No4
ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA
UBICACIN:

No5
CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO
UBICACIN:

No1
CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO
UBICACIN:

No2
MINAS, COL. LAS AGUILAS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO
UBICACIN:

No3
CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO
UBICACIN:

No4
JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO
UBICACIN:

No5
VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE A VALUAR:
UBICACIN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

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ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

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AVALO No. LSA/NOR77/2009

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

CERRO DE LA MESA # 65
65
DR. JORGE JIMENEZ CANTU
TLALNEPANTLA
54190
ESTADO DE MEXICO

Fecha del avalo:

20/08/2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

$1,294,228.00

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AVALO No. LSA/NOR77/2009

II.- DATOS GENERALES.


PASANTE

REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA

ESPECIALIDAD

INMUEBLES

REGISTRO DE LA :

2004310975

INMUEBLE QUE SE VALA:

CASA HABITACION

RGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

MANUEL ZAVALA VEGA

USO DEL AVALO:

PARA SU POSIBLE VENTA

PROPSITO DEL AVALO:

DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL

:
Calle: CERRO DE LA MESA # 65

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 65
Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU
Delegacin: TLALNEPANTLA
Cdigo Postal: 54190
Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

11400030514682

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

11400030514682

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASA HABITACION TIPO MEDIO DE 2 NIVELES

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIN:

MEDIA

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

ALTA POR TRANSITO VEHICULAR Y POR FABRICAS


ALEDAAS
HABITACIONAL

USO DEL SUELO:

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE INSURGENTES NORTE, VIA MORELOS Y AUTOPISTA


MEXICO-PACHUCA
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO:

CUENTA CON BANCOS, CENTROS COMERCIALES,


ESCUELAS, PARQUES, ESCUELAS, PRINCIPALES
AVENIDAS, HOSPITALES Y DELEGACION

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE
CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA
CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA
Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

NE

10.030

CON CALLE CERRO DE LA MESA

SE

30.640

CON LOTE 04

SO

10.060

CON LOTE 14

30.720

CON LOTE 02

307.32

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

307.32

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

307.32

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

155.00

INDIVISO:

100.000

m2
%

NO
SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

La segunda

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

PLANA DE FORMA IRREGULAR

NMERO DE FRENTES:

UNO

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

URBANAS

DENSIDAD HABITACIONAL:

8191.28 HAB X KM2

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

COS= 0.7; CUS=430.25

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:REGLAMENTO DE CONSTRUCCION

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

3
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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

EL TERRENO DEL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN SEGUN LA CARTA DE USO DE


SUELO ES REGOSOL, ACOMPAADOS DE LITOOLES Y DE AFLORAMIENTO DE
ROCAS DE TEPETATE, ESTOS ULTIMOS SE CARACTERIZAN POR PRESENTAR CAPAS
HOMOGENEAS EN CONCORDANCIA CON LAS ROCAS QUE LOS SUBYACEN, EL USO
ACTUAL DE LA CONSTRUCCION ES DE CASA HABITACION DE 2 NIVELES CON
COCHERA Y UN PEQUEO JARDIN EN LA PARTE DE ATRAS DEL PATIO TRASERO EN
LA PLANTA BAJA SE TIENEN 2 BAOS, SALA COMEDOR Y LA COCINA, ADEMAS DE
UN CUARTO QUE SE OCUPA COMO BODEGA, EL LA PLANTA ALTA SE TIENEN 3
RECAMARAS CON BAO EN CADA CUARTO, Y EN LA AZOTEA SE TIENE EL CUARTO
DE LAVADO.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
MEDIANO MODERNO

TIPO 1

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:

30

VIDA TIL REMANENTE:

40
70

VIDA TOTAL:

NORMAL

ESTADO DE CONSERVACIN:

REGULAR

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNA

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

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VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de
1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el
sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho
por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de
3/8" a cada 20 cm.

ESTRUCTURA:

Murosde carga y marcos rigidos

MUROS:

De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5
acabado comn.

ENTREPISOS:

Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana
de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.

TECHOS:

De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15
cm. en ambos sentidos

AZOTEAS:

Formada por impermabilizacin a base de capas, en la capa superior, entrotado, relleno de


10 cm., losa de concreto, aplanado de yeso, tirol y pintura.

BARDAS:

De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento
arena 1:4.

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

De yeso en muros con yeso-cemento

APLANADOS EXTERIORES:

Acabado fino en muros con mezcla cemento arena 1:4.

PLAFONES:

Tirol rstico en plafond a base de cemento blanco-cal-cero fino.

LAMBRINES:

De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente,
incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.

PISOS:

De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.

ESCALERAS:

De desarrollo de 0.7 m. de ancho y 16 escalones de ngulo y solera de 1/8x1 pulgada


soldados a alfardas de ngulo de 1/8 x 1 pulgada, con un barandal a base de dos
tubos de 1 pulgada de dimetro exterior, soportados a cada dos escalones con tubo de
90 cms. de altura, con aplicacin de primer anticorrosivo y acabado con pintura de
esmalte

PINTURA:

De esmalte 100 de la marca Comex, a dos manos,

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

Closet de 2.20x2.40 m, con bastidor de pino forrado con triplay de caoba.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

Galeria Plaza de pedestal en color blanco ostion.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta y con salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Metalicas a base de solera, ngulo y perfiles tubulares de acero

HERRERA:

A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada
1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor

g) VIDRIERA:

Cristal claro de 4 mm. de espesor, sellado con silicon

h) CERRAJERA:

DE SOBREPONER MODELO 715, MARCA PHILLIPS

i) FACHADA:

Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con
amarillo.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de
concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos
sentidos

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
En nuestra vivienda se cuenta con servicios totales de agua, luz, telefonia, cable,
internet, ademas que las escuelas estan muy cercanas desde el nivel prescolar hasta
el nivel superior, a 3 calles existe un parque para hacer ejercicio, tiendas, y 3 lugares
para poder estacionar vehiculos, ademas de servicio de vecinos unidos para mayor
seguridad y alumbrado perfecto ya que es el predio de un costado de tiene un poste
de luz y esta perpendicular a la avenida principal. La unica desventaja es tener a un
costado las oficinal del pago del predio y agua ya que en dias de pago se saturan las
filas y llegan hasta la entrada de la vivienda.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
CIUDAD ORIENTE
ANDADOR KABUL
15
52542745
OLIVIA HERNANDEZ
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA

No.
1

INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.


VALLE DE ARAGON 3RA SECCION
VALLE DEL NAZAS
14
52555521
CENTURY 21 ORION
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 30 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO Y ESTA

UBICADO EN UNA ESQUINA.


JARDINES DE MORELOS
CIRCUITO MORELIA SUR
14
17221963697
LUIS EDUARDO BLANCO
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 5 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, SU

ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.


CIUDAD AZTECA
TOLLOCAN
23
27351826
MOISES MENDOZA
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 20 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO, COCINA

INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
FRANCISCO JAVIER GONZALES
VALLE DE GUADALUPE
57
5585748283
EDUARDO CAMPOS CRUZ
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

650,000.00

122.00

5,327.87

0.90

1.00

1.05

1.05

1.00

1.00

0.99

5,286.58

900,000.00

88.00

10,227.27

0.90

0.90

1.10

1.00

1.05

1.00

1.00

10,227.27

1,000,000.00

276.00

3,623.19

0.90

1.00

0.90

1.05

1.00

1.00

0.85

3,081.52

875,000.00

194.00

4,510.31

0.90

0.90

0.95

1.05

1.00

1.00

0.81

3,644.22

1,160,000.00

180.00

6,444.44

0.90

1.00

1.00

1.00

1.05

1.00

0.95

6,090.00

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

5,665.92
5,666.00
155.00
5,666.00
878,230.00

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
Telfono
No.
SANTA CLARA
TOLTECAS
74-A
53422405
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

Informante
GUADALUPE ANGULO

SAN CARLOS
DIAGONAL 1
21
45972707
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

DILERI OLMEDO

SANTA CLARA
SANTA CLARA
S/N
52036210
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

ALEJANDRO MEYER

VILLA DE GUADALUPE
CALLE 76
S/N
55252045
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

OROBRAMA BIENES

ECATEPEC DE MORELOS
CENTRAL DE ABASTOS
S/N
56444470
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 2 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

LA CAMPANA INMOBILIARA

No.
1
2
3
4
5

Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984.00

Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87

$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.05
1.15
1.05
1.05

1.05
1.15
1.05
1.10
1.05

FORMA

SUP.

OTRO

1.05
1.15
1.00
1.10
1.10
1.00
1.05
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
1.00
0.80
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.26
1.31
1.08
1.26
0.95

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

$/m
4,142.15
2,629.94
3,794.12
4,585.71
3,048.19
3,640.02
3,640.00

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

57967908

RC BIENES RAICES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
2

JARDINDES DE STA. CLARA

CALLE 9

218

56986468

MARTIN BALLESTEROS

DE 22 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
3

SAN AGUSTIN

SAN JUAN

175

57994284

YOSOL MARTINEZ

2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES
BUENO, CUENTA CON CISTERNA.
4

VALLE DE ARAGON

OAXACA

25

57744440

ISACC PAREDES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIN.
5

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

57967908

RC BIENES RAICES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00
3,500.00

60.00
150.00
94.00
100.00
60.00

58.33
25.33
42.55
35.00
58.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.15
1.15
1.10
1.10

1.20
1.00
1.10
1.05
1.20

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
1.05
1.10
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.37
1.09
1.31
1.20
1.25

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

10

$/m
80.04
27.53
55.96
42.02
72.77
55.66
56.00

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.


AVALO No.

LSA/NOR77/2009

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:
EQUIPO DE LAVADO

Unidad

PZA

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,400.00

0.85

0.95

1.00

0.81

$5,168.00

$5,168.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

$5,168.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CISTERNA

Unidad
PZA

CONSTANTE
CONSTANTE

Cantidad
1.00

EDAD
20

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$7,500.00

0.90

0.80

1.00

0.72

$5,400.00

$5,400.00

FACTOR DE DEMRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

70.00

EDAD

30.00

5,400.00

0.61

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

10,568.00

INDIVISO %
TOTAL: $

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

11

10,568.00

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.


AVALO No. LSA/NOR77/2009

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

3,640.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

307.32

3,640.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,640.00

1,118,641.89

SUMA (a): $

1,118,641.89

1.00

307.32

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,118,641.89

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

155.00

3,542.37

0.61

2,176.03

337,284.23

CASA HABITACIN

TOTAL

155.00

SUBTOTAL (b): $

337,284.23

SUBTOTAL (c): $

10,568.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 23%

VALOR FSICO o V.N.R. :

1,118,641.89
1% 337,284.23
10,568.00
Terr.
Const.

76%

Inst.

9461.25237

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

12

(a+b+c) $

1,466,494.12

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AVALO No.

LSA/NOR77/2009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin

PROYECTO
calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

TASAS PARCIALES

2.0000

4
1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

5.1429

1.7143

1.5714

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
C ASA HABITACION
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
155.00

RENTA MENS.

56.00

8,680.00

155.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,683.60

RENTA NETA ANUAL:

1,996.40

80,203.20

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

8,680.00

13

$5,937.84

920,364.59

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AVALO No. LSA/NOR77/2009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

878,000

FSICO

1,466,000

INGRESOS

920,000

MERC.

-5%
59%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado $878,230.00


Valor Fsico o C.R.N. $1,466,494.12
Valor de Capitalizacin de Rentas $920,364.59

FSICO

PONDERAR
Valor Comparativo de mercado
Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

20%
70%
10%

PROMEDIO

$175,646.00
$1,026,545.88
$92,036.46

$1,294,228.34

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES
PORCENTAJES, PARA EL VALOR DE MARCADO EL 20 %, PARA EL VALOR FISICO UN PORCENTAJE DEL 70% Y PARA
EL VALOR DE RENTAS UN PORCENTAJE DE 10 %.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,294,228.00 (UN MILLON DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS


VEINTIOCHO PESOS 00/100M.N.)

VALUADOR:

C. REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

14

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FOTOS DE OFERTAS EN VENTA


Colonia

Telfono

CIUDAD ORIENTE

52542745

Calle

No.
15

ANDADOR KABUL
Informante
OLIVIA HERNANDEZ
Colonia

Telfono

VALLE DE ARAGON 3RA SECCION

52555521

Calle

No.
14

VALLE DEL NAZAS


Informante
CENTURY 21 ORION
Colonia

Telfono

JARDINES DE MORELOS

17221963697

Calle

No.
14

CIRCUITO MORELIA SUR


Informante
LUIS EDUARDO BLANCO
Colonia

Telfono

CIUDAD AZTECA

27351826

Calle

No.
23

TOLLOCAN
Informante
MOISES MENDOZA
Colonia

Telfono

VALLE DE GUADALUPE

5585748283

Calle
FRANCISCO JAVIER GONZALES
Informante
EDUARDO CAMPOS CRUZ

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

15

No.
57

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FOTOS DE OFERTAS DE TERRENOS


Colonia

Telfono

SANTA CLARA

53422405

Calle

No.
74-A

TOLTECAS
Informante
GUADALUPE ANGULO
Colonia

Telfono

SAN CARLOS

45972707

Calle
DIAGONAL 1

21

Informante
DILERI OLMEDO
Colonia

Telfono

SANTA CLARA

52036210

Calle
SANTA CLARA

S/N

Informante
ALEJANDRO MEYER
Colonia

Telfono

VILLA DE GUADALUPE

55252045

Calle
CALLE 76

S/N

Informante
OROBRAMA BIENES
Colonia

Telfono

ECATEPEC DE MORELOS

56444470

Calle
CENTRAL DE ABASTOS
Informante
LA CAMPANA INMOBILIARA

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

16

S/N

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

FOTOS DE OFERTAS EN RENTA


Colonia

Telfono

CONJUNTO AMERICA

57967908

Calle

No.
6

SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES
Colonia

Telfono

JARDINDES DE STA. CLARA

56986468

Calle

No.
218

CALLE 9
Informante
MARTIN BALLESTEROS
Colonia

Telfono

SAN AGUSTIN

57994284

Calle

No.
175

SAN JUAN
Informante
YOSOL MARTINEZ
Colonia

Telfono

VALLE DE ARAGON

57744440

Calle

No.
25

OAXACA
Informante
ISACC PAREDES
Colonia

Telfono

CONJUNTO AMERICA

57967908

Calle
SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

17

No.
8

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RECAMARA

PISO

LOSA Y MUROS

COCINA

BAO

BAO CON REGADERA

SALA

PUERTA DE RECAMARAS

CUARTO DE LAVADO

ESCALERAS P/AZOTEA

PUERTA DE ACCESO A COCINA

AZOTEA

VENTANALES Y JARDIN

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

18

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL


ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Martn Garca
Mz.34 Lt.27
19 de Septiembre
Ecatepec de Morelos
55055
Edo. de Mx.

Fecha del avalo:

19-ago-09

CONCLUSIN DEL AVALO:

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

VALOR COMERCIAL:

$941,487.61

2004310064

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UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Ing. Donovan Mario Mares Jimnez

ESPECIALIDAD

Ing. Civil

REGISTRO DE LA :

2004310064

INMUEBLE QUE SE VALA:

CASA HABITACION

RGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADO

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

ARTURO G. MARES GARCA

USO DEL AVALO:

VENTA

PROPSITO DEL AVALO:

CONOCER EL VALOR COMERCIAL

:
Calle: Martn Garca Mz.34 Lt.27

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: Mz.34 Lt27


Colonia: 19 de Septiembre
Delegacin: Ecatepec de Morelos
Cdigo Postal: 55055
Entidad Federativa: Edo. De Mx.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

521233

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

06003500012762

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional de 2o orden

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacin del tipo moderno, desarroladas en uno y dos


niveles de calidad media.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:


DENSIDAD DE POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:

Altos niveles de ozono con regularidad y partculas en


suspensin.
Habitacional.

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente
como vialidades primarias y de acceso
LAS MISMAS:
principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad
de tipo secundario.

SERVICIOS PBLICOS:

Agua Potable, red de alcantarillado y drenaje, energa elctrica y


lnea telefnica.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Calles pavimentadas con asfalto, asi como banquetas y


guarniciones de concreto, escuelas, iglesias, mercado,
transporte pblico.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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AVALUO No.01

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORTE

DISTANCIA
8.000

COLINDANCIAS
Calle Martn Garca

SUR

8.000

Lote 30

ORIENTE

15.000

Lote 28

PONIENTE

15.000

Lote 26
120.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

120.00 m2
120.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

210.00

INDIVISO:

m2
100.000 %

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Predio urbano de forma regular con topografa sensiblemente plana.

NMERO DE FRENTES:

UNO

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Paisaje urbano con calle de tipo medio

DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

2004310064

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


HABITACIONAL Y COMERCIAL, CONSTUCCION DESARROLLADA EN DOS NIVELES QUE
CONSTAN DE LA SIGUIENTE DISTRIBUCION:

USO ACTUAL:

PLANTA BAJA: ACCESORIA, GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, BAO COMPLETO,


ESTUDIO, PATIO DE SERVICIO, ACCESORIA.
PLANTA ALTA: SALA, TRES RECAMARAS, BAO, CUARTO DE LAVADO.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 2: De econmica y popular calidad.

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

T-1=HB. B. Y HA. A.

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

19 AOS

VIDA TIL REMANENTE:

61 AOS

VIDA TOTAL:

80 AOS

ESTADO DE CONSERVACIN:

BUENIO

CALIDAD DEL PROYECTO:

ADECUADO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EFICIENTE PARA SU USO Y DESTINO.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.

ESTRUCTURA:

DALAS, CASTILLOS, TRABES, COLUMNAS, CERRAMIENTOS, MUROS DE CARGA.

MUROS:

DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA

ENTREPISOS:

LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS CORTOS.

TECHOS:

LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO Y REFUERZO EN CLAROS CORTOS.

AZOTEAS:

IMPERMEABILIZADAS A BASE DE SELLADO ASFALTICO.

BARDAS:

DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA.


MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EN PASTA EN MUROS DE PLANTA BAJA, YESO EN PLANTA ALTA Y


AZULEJO EN BAO.

APLANADOS EXTERIORES:

MEZCLA FINA EN PLANTA BAJA Y SIN APLANADO EN PLANTA ALTA.

PLAFONES:

LOSAS CON APLANADO EN TIROL

LAMBRINES:

NO HAY

PISOS:

EN LOSETA DE GRANITO

ESCALERAS:

RAMPA CON ESCALONES DE CONCRETO Y ACABADOS EN LOSETA DE GRANITO


Y YESO

PINTURA:

VINILICA Y ESMALTE

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

EN PINO

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

BAJADAS Y DESAGES EN Fo. Y ALBAAL DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM.


DE DIAMETRO.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

DE COLOR AZUL Y
RESPECTIVAMENTE

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

ENTUBADA OCULTA CON SALIDAS MINIMAS A BASE DE SPOT.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

DE TUBULAR Y LAMINA GALVANIZADA

HERRERA:

DE TUBULAR

g) VIDRIERA:

MEDIO DOBLE Y OPACO EN BAO

h) CERRAJERA:

DE CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS

i) FACHADA:

ACABADO EN TABICON ROJO

DE

ECONOMICA

CALIDAD

MADERA

DE

PINO

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ESTRELLA
ARIES
19
57886465
RAUL MUCIO
GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAO COMPLETO, ESTUDIO

No.
1

CISTERNA 1100 LTS.


ESTRELLA
VENUS ESQ. AV. NEPTUNO
16
57559440
PEDRO SILVA
SALA, COMEDOR, COCINA, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO, ESTUDIO 4 RECAMARAS,

CISTERNA DE 7000 LTS.


19 DE SEP.
4 DE SEPTIEMBRE
S/N
58376366
LUIS MORALES
SALA COMEDOR, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 3 RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO.

JARDINES DE MORELOS
PLAYAS DE GUADALUPE
S/N
59588722
DAVID RIOS
GARAGE, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.

VALLE DE ARAGON 3A SEC.


VALLE DE CAZONES
4
51201756
ANTONIO PACHECO
TRES NIVELES, SALA, COMEDOR, GARAGE, ESTUDIO, 3 BAOS, 3 RECAMARAS, GARAGE PARA 2 AUTOS, CHIMENEA.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

780,000.00

125.00

6,240.00

0.90

1.10

0.95

1.10

1.10

0.95

1.08

6,746.09

1,300,000.00

335.64

3,873.20

0.90

0.85

0.80

1.00

1.20

0.95

0.70

2,702.25

1,100,000.00

350.00

3,142.86

0.90

0.95

0.80

0.90

0.90

0.95

0.53

1,654.21

900,000.00

110.00

8,181.82

0.90

0.95

0.90

0.95

1.15

1.00

0.84

6,878.28

1,000,000.00

260.00

3,846.15

0.90

0.90

0.90

0.95

1.00

1.00

0.69

2,663.65

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

4,128.90
4,129.00
210.00
4,129.00
867,090.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

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UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
Telfono
No.
CORDELES
ANA
S/N
24860402
ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.

Informante
LOURDES FLORES

19 DE SEP.
BARDA, CIMIENTOS.

12 DE SEPTIEMBRE

S/N

51476605

JUAN ANTONIO MORALES

19 DE SEP.
BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.

2 DE SEPITIEMBRE

S/N

58392770

LUZ MARIA DURON

VICENTE VILLADA
45.00 M DE CONSTRUCCION

CALLE 14

S/N

57427791

KARINA RAMIREZ

ARIES

57881200

LUIS ROMERO

ESTRELLA

5
BALDIO.

No.
1
2
3
4
5

Oferta
130,000.00
350,000.00
290,000.00
250,000.00
360,000.00

Sup.
108.50
215.00
145.00
150.00
156.92

$/m
1,198.16
1,627.91
2,000.00
1,666.67
2,294.16

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.20
1.00
1.00
1.10
0.95

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.19
0.77
0.86
0.94
0.77

$/m
1,423.41
1,245.35
1,710.00
1,567.50
1,765.36
1,542.32
1,542.00

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

LLANO DE LOS BAEZ

AGUILAS

S/N

58384889

LUIS RIOS

SALA, COMEDOR, 2 BAOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, ESTUDIO, CUARTO DE LAVADO, TERRAZA.


2

19 DE SEP.

19 DE SEPTIEMBRE

S/N

24860521

EDGAR ALVAREZ

26

57832781

JESUS SANCHEZ

GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 RECAMARAS, BAO.


3

VALLE DE ARAGON 3A SEC.

VALLE DE TAPAJOZ

COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR
4

ESTRELLA

TAURO

18

57559414

FRANCISCO ZAVALA

ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,.
5

EL CHAMIZAL

AV. JOHN F. KENNEDY

S/N

53068686

ARMANDO FLORES

SALA-COMEDOR,BAO,2 RECAMARAS, COCINA, ZOTEGELA.

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00

140.00
60.00
150.00
94.00
90.00

60.71
58.33
25.33
42.55
33.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.10
1.10
0.90

0.95
1.15
0.90
1.10
1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
1.00
1.00
1.20
1.20
1.20
1.10
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.20
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.86
1.79
1.08
1.03
1.41

$/m
51.91
104.33
27.31
44.02
47.04
54.92
55.00

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:
EQUIPO DE LAVADO

Unidad

PZA

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$3,500.00

0.95

0.90

1.00

0.86

$2,992.50

$2,992.50

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:
EQUIPO DE BOMBEO

Unidad

PZA

Cantidad

EDAD

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$1,800.00

0.8

0.8

0.8

0.51

$921.60

$921.60

FACTOR DE DEMRITO

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
REJAS
TERRAZA
JARDIN
COCINA INTEGRAL
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

$2,992.50

V.R.N.

$921.60

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

PZA

2.00

10

$6,000.00

0.90

0.80

1.00

0.72

$4,320.00

$8,640.00

PZA

1.00

15

$3,500.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$2,835.00

$2,835.00

PZA

1.00

15

$5,000.00

0.95

0.90

1.00

0.86

$4,275.00

$4,275.00

PZA

1.00

$9,500.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$9,500.00

$9,500.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

25,250.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

10

SUBTOTAL COMUNES: $

29,164.10

INDIVISO %

100

TOTAL: $

29,264.10

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

1,542.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

TOTAL

120.00

1,542.00

TOTAL:

120.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

1,542.00

185,040.00

SUMA (a): $

185,040.00

1.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

185,040.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

210.00

3,542.37

0.94

3,343.11

702,053.45

CASA HABITACIN

TOTAL

210.00

SUBTOTAL (b): $

702,053.45

SUBTOTAL (c): $

29,264.10

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

3%

185,040.00
702,053.45
29,264.10
20%

VALOR FSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

916,357.55

Terr.

Const.

77%

Inst.

4363.607402

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

11

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.
calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificacin

ADECUADO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

2.2857

5.1429

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m
210.00

TOTAL:

RENTA MENS.

55.00

11,550.00

210.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,893.50

RENTA NETA ANUAL:

2,656.50

106,722.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

11,550.00

12

1,266,193.22

$6,029.49

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

867,000

FSICO

916,000

INGRESOS

1,266,000

MERC.

-32%
-28%
INGRESOS
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

FSICO

867,090.00
916,357.55
1,266,193.22

VCM=20%= $173,418.00
VF=70%= $641,450.29
VCR=10%= $126,619.32

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Para laconclusin del valor comercial se hizo la ponderacin del 70% para el valor fisico, el 20% para el
valor comparativo de mercado y el 10% para el valor de capitalizacin de rentas.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$941,487.61 (NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE


PESOS 61/100 M.N.)

VALUADOR:

ING. DONOVAN M. MARES

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

13

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INSTITUTO

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OFERTA DE RENTAS

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OFERTA DE RENTAS

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OFERTA DE RENTAS

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OFERTA DE RENTAS

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OFERTA DE TERRENOS

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OFERTA DE TERRENOS

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OFERTA DE TERRENOS

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OFERTA DE TERRENOS

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OFERTA DE TERRENOS

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OFERTA DE VENTAS

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OFERTA DE VENTAS

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OFERTA DE VENTAS

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INMUEBLE VALUADO

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AVALO No. A-CH-001

Habitacin

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:

03-08

20-ago-09
VALOR COMERCIAL:

$298,739.00

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

AVALO No. A-CH-001 Habitacin

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Esteban Javier Prez Soltero

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

96010742

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Manuel Gonzlez Flores

USO DEL AVALO:

Para su posible venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial.

:
UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO

NMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono este dato.

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono este dato.

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


Habitacional.

CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Casas Habitacin de 2 y 3 niveles, tipo medio bajo.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:


NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

80%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Alta.
Media (producida por vehculos automotriz)

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Habitacional.

USO DEL SUELO:

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin (regular), Av. Lpez Portillo (buena) y Av. Va
Morelos (malas condiciones)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

03-08

Abastecimiento de Agua Potable:

Mediante tomas domiciliarias

Alcantarillado:

Combinado

Red de electrificacin:

Mediante redes areas

Alumbrado Publico:

Luminarias, reflectores, candiles

Guarniciones:

Concreto Simple

Banquetas:

Concreto Simple

Vialidades:

8 mts aprox. de ancho

Pavimento:

Emulsin Asfltica

EQUIPAMIENTO URBANO:

Parques y jardines, escuelas, iglesias, centros


comerciales, canchas deportivas, centro de salud,
bancos y vigilancia

OTROS SERVICIOS:

Red Telefnica:

Area

Gas :

L.P. en cilindros

Recoleccin de basura:

Pasa el camin

Vigilancia:

Privada

Seal de T.V.:

Televisin por cable

Transporte Urbano:

Microbs y Taxis
3

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

AVALO No. A-CH-001 Habitacin

IV.- TERRENO.
Al noroeste : Cerrada de la concordia
Al sureste: Independencia
Al noreste: Jurez Norte
Al suroeste: Hidalgo

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

suroeste

4.07mts

con lotes 40 y 42

noreste

35.35mts

con calle Jurez norte

sureste

9.85mts

con lotes 37 y 39

noroeste

16.54mts

SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

lote 35 cerrada de la concordia


55.69 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:

55.69 m2
55.69 m2
53.21 m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plana, de forma regular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

133.65m2 mximo de construccin

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existe

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

03-08

AVALO No. A-CH-001

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Habitacin

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


Casa-Habitacin: en terreno de topografa plana de forma regular, desarrollada en dos niveles con la
siguiente distribucion: En planta baja: una cocina, sala comedor y patio de servicio, cisterna , una
escalera, garaje y escalera de servicio. En planta alta: 1 Recamara principal, 1 Recamara Secundaria
y 1 bao

USO ACTUAL:

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

TIPO 1: T-1

TIPO 1

CLASIFICACIN

SUP.

EDAD APROX.

T-1

DOS

55.69

20

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA TIL REMANENTE:

40

VIDA TOTAL:

60

ESTADO DE CONSERVACIN:

Buena

CALIDAD DEL PROYECTO:

Mala

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una la casa habitacin

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone losa de cimentacin (balsa o plataforma)

ESTRUCTURA:

A base de marcos y muros de carga con refuerzos horizontales y verticales

MUROS:

Tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado de 10 cm. de espesor

TECHOS:

Horizontales, dos aguas

AZOTEAS:

Enladrillado e Impermeabilizada

BARDAS:

De tabique ligero a muros medianeros

03-08

VIDA TIL VIDA REMANENTE


60

40

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AVALO No. A-CH-001 Habitacin

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Aplanados a base de yeso y aplicacin de pintura vinlica en sala-comedor, recamaras,


rea de escaleras, cocina y bao estn aplanados de mortero (cemento, arena y cal) y
recubierto con azulejo.

APLANADOS EXTERIORES:

A base de mortero y aplicacin de pintura vinlica

PLAFONES:

Aplanado de yeso con aplicacin de pintura vinlica

LAMBRINES:

No existen

PISOS:

Son de concreto y recubiertos con loseta cermica en planta baja y bao y en recamaras
con loseta vinlica

ESCALERAS:

Rampa de concreto armado con escalones pulidos a grano fino de mrmol

PINTURA:

Vinlica en general

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No se cuenta con este tipo de acabado

c) CARPINTERA:

Puertas de recamaras y bao

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Hidrulicas: ocultas con ramaleo de tubera de cobre


Sanitaria : a base de PVC sanitario; al exterior con tubera de albaal

MUEBLES DE BAO / COCINA:

W.C., lavabo y tarja y barra hecha de concreto y recubierta de loseta

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Ocultas y completas con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Puertas: de madera y cancelara de fierro


Ventanas: cancelara de fierro en totalidad de la casa

HERRERA:

Protecciones en ventanas y puertas de fierro

g) VIDRIERA:

Cristal esmerilado en puertas y cristal translucido en ventanas de 4mm de espesor

h) CERRAJERA:

En recamaras a base de chapas de bola

i) FACHADA:

A base de mortero y aplicacin de pintura vinlica, existen ventanas de cancelara de fierro


con geometra regular

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
reas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y saln de eventos

03-08

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
consideraciones que afecten al inmueble para bien o par mal

03-08

AVALO No. A-CH-001

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
IN1

Colonia

Calle

Fraccionamiento Villa del Real

Privada Fabriano Mza. 8

Telfono

Informante

(55) 59-35-16-18

Century 21 Enlace

IN2

Las Americas

Simn Bolvar

(55) 41-97-49-75

Bandn Haro

IN3

Villa de las Flores

Cda. Tollocan

(55) 53-70-84-84

Coldwell Banker Arboleda

IN4

Los Hroes Coacalco II

Mza. 40

(55) 55-14-01-06

Gan Edn Inmobiliaria

IN5

Los Hroes Tecamac I

56-01-42-04

Grupo Vive

No.

Oferta

Sup.

No.
Lte. 3

Lte. 7

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

350,000.00

51.00

6,862.75

0.90

1.05

1.00

1.00

0.95

1.00

0.90

6,161.03

460,000.00

60.00

7,666.67

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

0.90

0.73

5,604.53

400,000.00

62.00

6,451.61

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

1.00

0.81

5,240.32

440,000.00

62.00

7,096.77

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

1.00

0.86

6,067.74

350,000.00

62.00

5,645.16

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

1.00

0.86

4,826.61

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

5,580.05
5,580.00
53.21
5,580.00
296,911.80

AVALO No. A-CH-001

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
T1

Colonia
Villa de Guadalupe Xalostoc
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico

T2

Telfono
(55) 55-25-20-45

Informante
Orobrama Bienes Races , S.A. de C.V.

Teyahualco
Fraccionamiento el membrillo
Se encuentra en Tultepec Edo. de Mxico

(55) 41-68-20-95

INARMEX

T3

San pablo de las Salina


fraccionamiento la esperanza
Se encuentra en Tultitlan Edo. de Mxico

(55) 13-24-01-35

Grupo Inmobiliario Industrial de Mxico

T4

San Carlos
Diagonal 1 Mza 1
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico

45-97-27-07

Lic. Dileri Olmedo Rosales

T5

No.
1
2
3
4
5

3ra. Cerrada de toltecas lote 7A

Oferta
350,000.00
260,000.00
220,000.00
290,000.00
412,500.00

Sup.
96.00
204.00
80.00
145.00
125.00

Calle
calle 76

No.

Sta. Clara Coatitla

$/m
3,645.83
1,274.51
2,750.00
2,000.00
3,300.00

7A

Ma. Guadalupe Angulo

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.90
1.20
1.00
1.10
1.00

1.20
1.10
1.00
1.00
1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.78
0.95
0.72
0.79
0.72

$/m
2,835.00
1,211.29
1,980.00
1,584.00
2,376.00
1,997.26
1,997.00
1,591.76

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

AVALO No. A-CH-001

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Habitacin

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

R1

Hacienda de cuautitlan

Hacienda del Nogal Mza 13 lte 20

140

(55) 52-60-16-64

Administracion Amsterdam

R2

Hacienda de cuautitlan

Hacienda de las arboledas

(55) 53-70-84-84

Colwelld Banker Arboleda

R3

Los Heroes Tecamac I

Calle bosque de Francia lote 2

130

(55) 52-60-16-64

Administracion Amsterdam

R4

Villa de las flores 2da. Seccion

Dalias

224

(55) 55-11-01-33

Anpro Inmobiliaria

R5

Jardines de Sta. Clara

Calle 9

218

044-55-19-27-89-38

Sr. Salvador Carbo

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

2,000.00
3,500.00
2,000.00
3,000.00
3,800.00

55.00
99.00
55.00
100.00
150.00

36.36
35.35
36.36
30.00
25.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.10
1.10
1.00
1.10

0.95
0.80
1.00
0.80
0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
0.95
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.89
0.87
0.94
0.68
0.81

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m
32.49
30.80
34.20
20.52
20.59
27.72
28.00

AVALO No. A-CH-001

Habitacin

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:
Escalera Metlica

Unidad

pza

Cantidad

EDAD

10

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,500.00

0.8

0.8

1.0

0.64

$4,160.00

$4,160.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Cisterna
Cocina hecha en obra
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4,160.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL
$6,708.82

m2

23.23

$320.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$288.80

pza

1.00

$5,500.00

0.90

0.95

1.00

0.86

$4,702.50

$4,702.50

pza

1.00

$15,000.00

1.00

0.95

1.00

0.95

$14,250.00

$14,250.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA TIL

80.00

EDAD

5.00

25,661.32

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

29,821.32

INDIVISO %
TOTAL: $

03-08

11

29,821.32

AVALO No. A-CH-001

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Habitacin

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

1,997.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

55.69

1,591.76

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

1,591.76

88,645.38

SUMA (a): $

88,645.38

1.00

55.69

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

88,645.38

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

55.69

4,800.00

0.80

3,840.00

213,849.60

CASA HABITACIN

TOTAL

55.69

SUBTOTAL (b): $

213,849.60

SUBTOTAL (c): $

29,821.32

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

9%

88,645.38
213,849.60
29,821.32 27%

VALOR FSICO o V.N.R. :

Terr.
Const.

64%

Inst.

5967.252657

03-08

12

(a+b+c) $

332,316.30

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

Habitacin

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.
calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

10.43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m
55.69

RENTA MENS.

28.00

1,559.32

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,200.68

RENTA NETA ANUAL:

358.64

14,408.12

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

10.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

03-08

1,559.32

13

#DIV/0!

138,160.02

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

AVALO No. A-CH-001

Habitacin

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

297,000

115%
MERC.

FSICO

332,000

141%
FSICO

INGRESOS

138,000

100%
INGRESOS

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

296,911.80
332,316.30
138,160.02

VALOR PONDERADO
Valor Comparativo de mercado
Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

40% $118,764.72
50% $166,158.15
10% $13,816.00
$298,738.87

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL ES EL VALOR PONDERADO DEL ANLISIS DEL VALOR DE MERCADO CONSIDERANDO EL 40%,
EL VALOR FSICO 50% Y EL VALOR DE CAPITALIZACIN 10% DNDONOS COMO RESULTADO VALOR COMERCIAL

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$298,739.00

(DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS


00/100 M.N.)

VALUADOR:
Prez Soltero Esteban Javier

03-08

14

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


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FOTOS INMUEBLE A VALUAR

INMUEBLE A VALUAR

COCINA

RECAMARA

SALA

COMEDOR

BAO

Habitacin

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


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FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 1) FACHADA

(IN 1) SALA COMEDOR

(IN 2) FACHADA

(IN 2) RECAMARA

(IN 3) FACHADA

(IN 3) SALA COMEDOR

Habitacin

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 4) FACHADA

(IN 4) SALA COMEDOR

(IN 5) FACHADA

Habitacin

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


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FOTOS MERCADO TERRENOS SIMILARES

(T1) TERRENO

(T2) TERRENO

(T3) TERRENO

(T4) TERRENO

(T5) TERRENO

Habitacin

AVALO No. A-CH-001

DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580


DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTOS MERCADO RENTA SIMILARES

(R1) FACHADA

(R2) FACHADA

(R3) FACHADA

(R4) FACHADA

(R5) FACHADA

Habitacin

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

Calle: Huitzilin
Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
Fecha del avalo: 20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL: $1,504,343.00

CONCLUSIN DEL AVALO:

Alejandro Raya Aguilar


1

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR: C. Alejandro Raya Aguilar
ESPECIALIDAD: En inmuebles
REGISTRO DE LA:2004310831
INMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Martha H. Gonzalz Jimenz
USO DEL AVALO: Para su posible venta
PROPSITO DEL AVALO: Determinar su valor comercial
:
Calle: Huitzilin

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 050985040000
NMERO DE CUENTA DE AGUA: 16-51-818-513-01-000-4

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 3 niveles, tipo medio
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 98%
DENSIDAD DE POBLACIN: Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Contaminacion visual por pancartas y autos abandonados
USO DEL SUELO: Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISM AS: Av. Aquiles Serdan, Av. 16 de Septiembre y Av. El Rosario

SERVICIOS PBLICOS: Servicios publicos basicos completos


EQUIPAMIENTO URBANO: Escualas primarias y jardin de nios, Mercado, Complejo comercial, Banco, Iglasias, Parques,
sealizacion en calles

Alejandro Raya Aguilar


2

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle
Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro
Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174
ORIENTACIN

DISTANCIA

COLINDANCIAS
Lote 14 y lote 4

NW

14.200

SW

10.000

Calle Huitzilin

NE

14.200

Lote 5 y lote 6

SE

10.000

SUPERFICIE DEL TERRENO:

Lote 12
m2

142.00

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

142.00 m 2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

142.00 m 2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

162.00 m 2
100.000 %

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plano a nivel de banqueta de forma regular

NMERO DE FRENTES:

Un frente

CARACTERSTICAS PANORMICAS: Urbano


DENSIDAD HABITACIONAL:

93.000

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

COS= 0.53CUS= 1.58

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

Alejandro Raya Aguilar


3

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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEB LE.


USO ACTUAL: Inm ueble desplantado sobre terreno de topogr afia plana de form a regular con uso
habitacional, el inm ueble consta de tres niveles ; la distribucion general del inm ueble es la siguiente:
estacionam iento con espacio para 2 vehiculos, zona de lavado, cocina, com edor, sala, tres recam aras 1.5
baos y cuarto de servicio en azotea
TIPOS DE CONSTRUCCIN: Mediano m oderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
C L A SIFI C A C ION
H05-5

T-1
NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

22 aos

VIDA TIL REMANENTE:

68 aos

VIDA TOTAL:

90 aos

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con refuerzos de concreto armado
ESTRUCTURA: A base de m uros de carga, castillos y trabes de co ncreto arm ado

MUROS: A base de tabique de cemento arena


ENTREPISOS: Losa de concreto armado en claros cortos
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Con pretil, enladrillado y entortado
BARDAS: Tabiques y aplanado

Alejandro Raya Aguilar


4

SUPERFICIE

162.00

EDAD

22

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Yeso
APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena
PLAFONES: Tirol
LAMBRINES: Azulejo
PISOS: Cemento pulido
ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen

c) CARPINTERA: Puertas de madera con marco y closts


d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA: Muebles de bao de ceramica ac abado vidriado y tarja de fregadero de lamina

e) INSTALACIONES ELCTRICAS: Cable de cobre con ais lante plastico u interruptor de seguridad
f) PUERTAS Y VENTANERA: Puertas de madera con marco y ventanas de aluminio anodizado.
HERRERA: Porton de acceso a base de tubular y lamina de a cero y ventanas de aluminio anodizado
g) VIDRIERA: Vidrios templado en ventanas
h) CERRAJERA: Cerradura de seguridad en porton de acces o y chapa simple en puerta principal
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y jardin

Alejandro Raya Aguilar


5

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VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de v aluacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor
se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
Este enfoque considera el valor presente de los
ENFOQUE DE INGRESOS:
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de
la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, c on un plazo razonable de exposicin, donde ambas

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


1.-INFORMACION Y ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD PROPORCIONADOS POR EL
PROPIETARIO DEL MISMO:
a) Escritura de propiedad.
b) Plano de la construccion
e) Boleta de agua
d) Boleta Predial

2.- PARA EL VALOR DE REPOSICION NUEVO SE TOMO EL ESPECIFICADO EN LAS


TABLAS DE LA TESORERIA CORRESPONDIENTE AL TIPO DE CONSTRUCCION Y AL
NUMERO DE NIVELES

Alejandro Raya Aguilar


6

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AVALO No.

A-CH-01

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle

Prados de Coyoacan

Eridano

No.
53

Telfono

Inform ante

044 55 32 24 04 31

Mara Romo

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


2

Canal Imperial

Insurgentes

(55) 55 94 41 39

S/N

Patricia Gonzlez

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


3

Presidentes Amp. 1a sec.

Tomas Wilson

(55) 52 35 61 77

17

Century 21 Elite

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


4

Laboratoristas

Benito Jurez

(55) 52 35 61 77

Century 21 Elite

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


5

Prados de Coyoacan

Ofiuco

(55) 55 13 10 10

S/N

Rayo verde - A seso res Inmo viliario s

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baos y 2 lugares para estacionamiento

No.
1
2
3
4
5

Oferta
2,650,000.00
1,300,000.00
1,300,000.00
2,500,000.00
2,800,000.00

Sup.

Factores de Hom ologacin

$/m

160.00 16,562.50
162.00 8,024.69
156.00 8,333.33
180.00 13,888.89
170.00 16,470.59

NEG.

UB IC.

SUP .

CA LID.

EDO. CONS.

EDA D

FRe

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.90
1.15
1.10
0.95
0.90

1.00
1.00
1.10
1.15
1.10

0.90
1.15
1.05
0.85
0.80

0.90
1.10
1.10
0.90
0.95

0.95
0.90
0.95
1.00
0.95

0.62
1.18
1.19
0.75
0.64

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m
10,323.32
9,455.88
9,957.54
10,447.03
10,595.56
10,155.87
10,156.00
162.00
10,156.00
1,645,272.00

Factores utilizados:
Nego ciaci n Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :

Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado , as co mo el co rredo r de valo r

Superficie

En funci n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que co nsidera las diferencias entre la o ferta y el inmueble a valuar, relacio nado co n el tipo y calidad de co nstrucci n.

Edo . Co ns.

Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado .

Uso del suelo Co nsidera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia

Co nsidera las difefencias que exiten entre la co lo nio a do nde se ubica el inm ueble y las co lo nias de las o fertas

Edad

Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

Alejandro Raya Aguilar


7

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

No.
Colonia
Calle
Telfono
Inform ante
San Bartolom Xicomulco
Tehuisco
(55) 55 39 95 07
Javier Morales Arias
S/N
Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

Huayatla
(55) 56 03 71 81
Rent a house Inmobiliaries
S/N
Gardenia
Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

Exhacienda buenavista
044 55 19 49 49 81
Yolanda Granados Ortega
Santa Rosa Xochiac
30
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

(55) 57 86 06 25
Cuahutemoc
VBW Bienes Raices S.A. de C.V.
San Pedro
S/N
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle

Insurgentes
Las Peas
(55) 51 71 70 09
11
Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina

No.
1
2
3
4
5

Oferta
125,000.00
240,000.00
255,000.00
589,000.00
660,000.00

Sup.
145.00
120.00
150.00
150.00
110.00

$/m
862.07
2,000.00
1,700.00
3,926.67
6,000.00

RE/MAX Unlimited

Factores de Hom ologacin


NEG.

UB IC .

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.20
1.20
1.15
1.05
0.80

1.20
1.10
1.20
1.10
0.90

FORM A

SUP .

U. DE S.

1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.96
0.80
1.00
1.10
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.30
1.31
1.18
0.80
0.57

Factores Utilizados:
Nego ciaci n

Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.

Ubicaci n :

Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado

Zo na:

Califica el ento rno de la o ferta vs. el inmueble valuado , as co mo el co rredo r de valo r

Fo rma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la o ferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funci n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado

Uso del Suelo Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia

Co nsidera las diferencias en el tipo de co lo nia entre el inmueble a valuar y las o fertas

Alejandro Raya Aguilar


8

$/m
1,117.24
2,613.60
2,005.83
3,134.80
3,421.44
2,458.58
2,459.00

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RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

C o l o nia

C all e

Lo s Olivo s

M ar de la crisis

T elf o no

I nf o r mant e

(55)32 24 39 68

Katya Orquin Cuellar

No.

44

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


2

Lo mas de las A guilas

Grullas

Century 21Co nfo rt

(55) 56 68 12 22

S/N

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baos y 2 lugares para estacionamiento


3

Santa Ursula Co apa

San Go nzalo

Century 21Hermes

(55) 15 57 50 66

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


4

San P edro de lo s pino s

Calle 13

P atricia Zuiga

(55) 55 63 13 14

S/N

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento


5

Cuajimalpa

Co ahuila

(55) 52 57 37 37

S/N

M &M Inmo biliario s

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baos y 2 lugares para estacionamiento

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

10,000.00
12,000.00
13,000.00
10,000.00
13,000.00

160.00
165.00
167.00
165.00
167.00

62.50
72.73
77.84
60.61
77.84

Factores de Hom ologacin


NEG.

UB IC .

SUP .

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
0.95
0.95
1.05
1.00

1.00
1.00
1.00
0.95
0.95

CA LID.

Edo Cons

EDA D

0.95
1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
0.95
1.00
0.95
1.10
1.10
0.95
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.04
0.90
0.81
1.03
0.77

$/m
64.81
65.29
63.23
62.54
60.07
63.19
63.00

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Nego ciaci n

Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.

Ubicaci n :

Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este facto r califica la superficie de la o ferta co n respecto al inmueble valuado .

Calidad

Es el facto que co nsidera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relaci n al tipo y calidad de co nstrucci n.

Edo . Co ns

Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado

Uso de suelo
Co lo nia

Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co nsidera las diferencias que existen entre la co lo nia do nde se ubica el inmueble y las co lo nias de las o fertas

Edad

Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

Alejandro Raya Aguilar


9

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C .R .N .
( unit a rio )

FACTOR DE DEM RITO


Cons.

Edad

Otro

FRe

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

P A R C IA L

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINA INTEGRAL


EA10 EQUIPO DE BOMBEO

Unidad

Cantidad

EDAD

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

V .R .N .

Cons.

Edad

Otro

FRe

( unit a rio )

P A R C IA L

FACTOR DE DEM RITO

PZ A

10

$10 ,0 0 0 .0 0

0.95

0.9

1.0

0 .8 6

$ 8 ,5 5 0 .0 0

$ 8 ,5 5 0 .0 0

PZA

$ 3 ,0 0 0 .0 0

0.90

0.9

1.0

0 .8 1

$ 2 ,4 3 0 .0 0

$ 2 ,4 3 0 .0 0

SUMA $ 10 ,9 8 0 .0 0
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC03 PATIOS O ANDADORES


OC06 JARDIN
OC10 CISTERNA
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad EDAD

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

V .R .N .

Cons.

Edad

Otro

FRe

( unit a rio )

P A R C IA L
$ 19 ,3 3 7 .2 4

FACTOR DE DEM RITO

m2

72.00

22

$ 394.96

0.85

0.80

1.00

0 .6 8

$ 2 6 8 .5 7

m2

5.00

22

$ 250.00

0.90

0.80

1.00

0 .72

$ 18 0 .0 0

$ 9 0 0 .0 0

m3

3.00

22

$ 6,500.00

0.90

0.80

1.00

0 .72

$ 4 ,6 8 0 .0 0

$ 14 ,0 4 0 .0 0

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

22.00

34,277.24

0.78

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes


SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

45,257.24

INDIVISO %
TOTAL: $

Alejandro Raya Aguilar


10

45,257.24

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
142 M2.

LOTE TIPO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

2,459.00

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


F R A C C I N

TOTAL:

S UP E R F IC IE :

V A LO R UN IT .

$ / m

142.00

2,459.00

C O E F IC IE N T E

M O T IV O C O E F IC IE N T E

V A LO R
UN IT A R IO
R E S ULT A N T E

1.00

142.00
IN D IV IS O

V A LO R
P A R C IA L: $

2,459.00

349,178.00

SUMA (a): $

349,178.00

100.00%

SUBTOTAL $

349,178.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
T IP O :

US O o D E S T IN O D E

R EA

V .R .N .

F A C T OR D E

V .N .R .

V A LO R

LA S C O N S T R UC C IO N E S

( unit a rio )

D E M R IT O

( unit a rio )

P A R C IA L: $

162.00

8,819.96

0.78

6,879.57

1,114,490.15

CASA HABITACIN

TOTAL

162.00

SUBTOTAL (b): $

1,114,490.15

SUBTOTAL (c): $

45,257.24

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA 3%
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
74%

23%
349,178.00
1,114,490.15
45,257.24

VALOR FSICO o V.N.R. : (a+b+c) $


Terr.
Const.
Inst.

Alejandro Raya Aguilar


11

1,508,925.39

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADM N.

3.00%

IM P. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ M ANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


C ON C EP T O

7%

8%

9%

10 %

11%

12 %

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

M A S DE 60

V ID A T IL R E M A N E N T E

M A S DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERM INA DA

calificaci n

EST A D O D E C ON SER V.

NUEVA

M UY B UENO

B UENO

REGULA R

M A LO

RUINOSO

REGULA R

DEFICIENTE

M A LO

Terr = Co nst.

Terr > Co nst

Terr > Co nst

HA STA 3-1

M A YOR 3-1

E D A D ( a o s )
calificaci n

calificaci n

1
M UY B UENO

P R OYEC T O

B UENO

A DECUA DO

calificaci n

R E L. S UP . ( T E R R / C O N S T )

Co nst > Terr

Co nst > Terr

Co nst > Terr

M A YOR 3-1

HA STA 3-1

HA STA 2-1

calificaci n

US O D E L IN M UE B LE

CA SA

EDIF. P ROD.

DEP TO/CA SA OFNA /LOCA L

OFNA /LOCA L

B ODEGA /

IN M UE B LE

UNIF.

HA B -COM .

CONDOM INIO CONDOM INIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

calificaci n

C LA S IF . Z O N A
calificaci n

2o . ORDEN

3er ORDEN

P ROL. SERV.COM . P ro ll. SERV/INC.

SUM A CA LIF.

CA P ITA LIZA CIN

1.0000

TA SA S P A RCIA LES

1.0000

6
1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

7.7143

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO

DESTINO:

T-1

CASA HABITACION
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
162.00

RENTA MENS.

63.00

10,206.00

162.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,654.50

RENTA NETA ANUAL:

10,206.00

2,551.50

91,854.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

Alejandro Raya Aguilar


12

1,054,062.30

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.

A-CH-01

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC. 1,645,000

56%

Valor Comparativo de mercado

1,645,272.00

FSICO 1,509,000

43%
INGRESOS

Valor Fsico o C.R.N.

1,508,925.39

INGRESOS 1,054,000

100%

FSICO

Valor de Capitalizacin de Rentas 1,054,062.30

VALOR PONDERADO
VALOR DE MERCADO

30.00%

$493,581.60

Valor Fsico o C.R.N.

60.00%

$905,355.23

Valor de Capitalizacin de Rentas

10.00%

$105,406.23

VALOR PONDERADO

$1,504,343.06

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL SE CONSIDERO CON LA PONDERACION DE LOS TRES VALORES, DANDOLE UN PORCENTAJE DEL 60% AL
VALOR FISICO YA QUE ES EL VALOR DE MAYOR IMPORTANCIA DEBIDO A QUE SE TRATA DE UNA CASA HABITACION; EL 30% DEL
VALOR DE MERCADO Y 10% AL VALOR DE CAPITALIZACION

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,504,343.00

(UN MILLON QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y


TRES PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

C. Alejandro Raya Aguilar

Alejandro Raya Aguilar


13

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

FACHADA PRINCIPAL

SALA

COMEDOR

COCINA

Alejandro Raya Aguilar


14

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

RECAMARA PRINCIPAL

RECAMARA 1

RECAMARA 2

Alejandro Raya Aguilar


15

BAO

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

CUARTO DE TV

ESCALERA

ESTUDIO

JARDIN

Alejandro Raya Aguilar


16

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

OFERTAS EN VENTA

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

Alejandro Raya Aguilar


17

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

TERRENOS

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

Alejandro Raya Aguilar


18

CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01

OFERTAS EN RENTA

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

Alejandro Raya Aguilar


19

Ennia Yuksabelly Avalos


AVALO No.

AVALO DE INMUEBLE.

FOTO DEL INMUEBLE

DELFIN

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

251
DEL MAR
TLAHUAC
13270
DISTRITO FEDERAL

Fecha del avalo:


CONCLUSIN DEL AVALO:

17/08/2009
VALOR COMERCIAL:

(Un Milln Trescientos Cincuenta mil pesos 00/100 m.n.)

08-09

$1,350,000.00

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

ENNIA YUKSABELLY RIVERA LPEZ

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacion

RGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

MARIA DEL CARMEN ISLAS CHAVEZ

USO DEL AVALO:

Venta

PROPSITO DEL AVALO:

Estimar el Valor Comercial

Calle: DELFIN

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 251
Colonia: DEL MAR
Delegacin: TLAHUAC
Cdigo Postal: 13270
Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL
157-474-09-000 6

NMERO DE CUENTA PREDIAL:

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

HABITACION POPULAR

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASA HABITACION DE 2 NIVELES

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIN:

NORMAL

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

CONTAMINACION
PRODUCIDA
COMBUSTION INTERNA
HABITACIONAL DE 2 NIVELES

USO DEL SUELO:

POR

VEHICULOS

DE

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE VIA PRINCIPAL PERIFERICO SUR,SECUNDARIA CANAL DE


GARAY Y COMO CALLES DE TERCER ORDEN PIRAA Y ALETA
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO:

PARQUES Y JARDINES, IGLESIAS, MERCADOS Y CANCHAS


DEPORTIVAS

08-09

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

ESCRITURAS DE NOTARIO No. 5. EN CUAUTITLAN ESTADO DE


MEXICO
Se trata de terreno de las cual se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORESTE

DISTANCIA
20.00

COLINDANCIAS
LOTE SEIS

SURESTE

7.95

CON CALLE DELFIN

SUROESTE

20.00

LOTE DIEZ

NOROESTE

8.75

LOTE VEINTE

SUPERFICIE DEL TERRENO:

166.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

177.00

m2
100.000 %

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno sensiblemente plano, de forma rectangular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

200 HAB/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
NINGUNA

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

08-09

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


Casa habitacin, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribucin. En planta baja:
accesos peatonal y a estacionamiento, sala, comedor, cocina, estudio, bao y patio trasero
con escalera ala azotea, escalera de acceso a la planta alta y estacionamieto cubierto para
un auto. En planta alta: tres recamaras dos baos completos y espacio para sala de TV,
terraza. En la azotea: se encuentran dos cuartos de servicio uno de ellos con bao completo.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1: Casa habitacin
CALIDAD Y CLASIFICACIN:

H02-3

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

15 aos

VIDA TIL REMANENTE:

70 aos

VIDA TOTAL:

85 aos

ESTADO DE CONSERVACIN:

MUY BUENO

CALIDAD DEL PROYECTO:

EXCELENTE

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: TODA LA CASA

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

SE SUPONE ZAPATAS CORRIDAS DE MAMPOSTERIA

ESTRUCTURA:

MARCOS Y MUROS DE CARGA, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

MUROS:

TABIQUE ROJO RECOSIDO, ESPESOR DE 15 CM CON TIROL PLANCHADO

ENTREPISOS:

LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEOS Y MEDIANOS

TECHOS:

LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEOS HORIZONTALES

AZOTEAS:

CON PRETIL DE 60 CM DE ALTURA DE TABIQUE ROJO CON REPELLADO Y PENDIENTE


DEL 2%

BARDAS:

MEDIANERAS DE TABIQUE ROJO CON 2.5 M DE ALTURA CON ACABADOS

08-09

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

TIROL PLANCHADO BLANCO CON EXCEPCION DE LOS BAOS Y COCINA


DONDE ESTAN RECUBIERTOS DE AZULEJO

APLANADOS EXTERIORES:

REPELLADO

PLAFONES:

NO

LAMBRINES:

NO

PISOS:

TIPO MARMOL VERDE ESMERALDA

ESCALERAS:

ESTRUCTURA DE METAL CON ESCALONES DE CONCRETO

PINTURA:

VINILICA BLANCA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

NO

c) CARPINTERA:

PUERTAS DE TAMBOR CON MARCO DE MADERA

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

REDES OCULTAS CON MOBILIARIO DE BUENA CALIDAD EN COLIRES VERDE,


GRIS Y BLANCO, CANCELERIA EN NEGRO Y GRIS. CUENTA CON DOS
CALENTADORES DE 4O LT QUE FUNCIONAN CON GAS LP.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

LAS INSTALACIONES SON OCULTAS Y COMPLETAS, CON SALIDAS EN MUROS,


LA ILUMINACION ES DE TIPO DIRECTA

f) PUERTAS Y VENTANERA:

LA VENTANERIA ES DE ALUMINIO NEGRO Y CON PROTECCIONES SENCILLAS

HERRERA:

SENCILLA

g) VIDRIERA:

VIDRIO AHUMADO DE 5MM DE ESPESOR

h) CERRAJERA:

BUENA CALIDAD PHILLIPS

i) FACHADA:

REVESTIMIENTO DE CONCRETO LANZADO

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

08-09

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

08-09

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
DEL MAR
CHARAL
134
56-05-33-54
SR MEJIA
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Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,350,000.00

200.00

6,750.00

0.90

1.00

1.00

0.90

1.00

1.00

0.90

575,000.00

120.00

4,791.67

0.90

1.00

0.80

1.00

1.00

1.00

1.00

6,075.00
4,791.67

1,600,000.00

155.00

10,322.58

0.90

1.00

0.90

1.10

0.90

1.00

1.10

11,354.84

1,600,000.00

200.00

8,000.00

0.80

1.00

1.00

1.10

1.00

1.00

1.10

8,800.00

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,755.38
7,755.00
177.00
7,755.00
1,372,635.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

08-09

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
No.
ZAPOTITLA
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20,000.00
200.00
260.00
800.00
57.00

1,150.00
600.00
1,600.00
2,750.00
7,982.46

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
1.00
1.00
1.00
1.00

1.10
1.10
1.10
1.20
1.10

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

SUP.

Fac. UC.

1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.96
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.09
1.10
1.10
1.15
1.10

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

08-09

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
1,252.35
660.00
1,760.00
3,168.00
8,780.70
3,124.21
3,124.00

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS


ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

DEL MAR

MARLIN

234

Telfono

Informante

SR. ROBLES

$3,000.00

DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

$2,300.00

DOS RECAMARAS, 1 BAO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

$6,500.00

TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV

$4,000.00

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

$4,000.00

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

DEL MAR

DELFIN

DEL MAR

121

LISA

DEL MAR

231

LA TURBA

DEL MAR

SRA. GONZALES

SR. BERMUDEZ

112

LA TURBA

JORGE ALCANTARA

123

YOLANDA MARTINEZ

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

3,000.00
2,300.00
6,500.00
4,000.00
4,000.00

95.00
85.00
290.00
155.00
150.00

31.58
27.06
22.41
25.81
26.67

NEG.

UBIC.

SUP.

1.10
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.21
0.90
1.08
0.90
0.90

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

08-09

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
38.21
24.35
24.21
23.23
24.00
26.80
27.00

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:
SISTEMA BOMBEO AGUA

Unidad

PZA

Cantidad

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$2,500.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$2,500.00

$2,500.00

EDAD

10

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

V.R.N.

EDAD

(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

$2,500.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CISTERNA
COCINA
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMRITO

PZA

1.00

10

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

PZA

1.00

10

$6,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$6,000.00

$6,000.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

18,000.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

20,500.00

INDIVISO %
TOTAL: $

08-09

10

20,500.00

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS


IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

3,124.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

166.00

3,124.00

TOTAL:

166.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,124.00

518,584.00

SUMA (a): $

518,584.00

1.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

518,584.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

5,200.00

0.94

4,907.50

868,627.50

CASA HABITACIN

177.00
TOTAL

177.00

SUBTOTAL (b): $

868,627.50

SUBTOTAL (c): $

20,500.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

% DE PARTICIPACIN
518,584.00
868,627.50
20,500.00

1%

37%

Terr.
Const.

62%

% a Nmeros Redondos
terreno
62.00%
construccin
37.00%
instalaciones
1.00%
100.00%

Inst.
7953.172316

08-09

11

(a+b+c) $

1,407,711.50

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELC.

4.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

27.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificacin

MUY BUENO
1

PROYECTO

MUY BUENO

calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

7%

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1.4286

1.5714

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
CASA HABITACION
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
166.00

RENTA MENS.

27.00

4,482.00

166.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

27.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,271.86

RENTA NETA ANUAL:

1,210.14

39,262.32

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

08-09

4,482.00

12

$2,806.17

465,824.14

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

AVALO No. 1

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,373,000

FSICO

1,408,000

INGRESOS

466,000

195%
202%
MERC.
100%

Valor Comparativo de mercado $1,372,635.00


Valor Fsico o C.R.N. $1,407,711.50
Valor de Capitalizacin de Rentas $465,824.14

FSICO
INGRESOS

EN N.R

$1,343,078.88
$1,350,000.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL QUE SE OBTUVO ES UNA PONDERACION ENTRE EL VALOR DE MERCADO, EL VALOR FISICO
Y EL VALOR DE CAPITALIZACION CONSIDERANDO PARA EL PRIMERO UN 50%, EL SEGUNDO UN 45% Y EL TERCERO
UN 5%, POR ELLO SE DA EL VALOR DE SIG.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al: 17 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:

$1,350,000.00 (UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

ENNIA YUKSABELLY RIVERA LPEZ

08-09

13

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

08-09

FACHADA

BAO PLANTA BAJA

SALA

ESTUDIO

GARAGE 1 AUTO

ESCALERAS

PATIO SERVICIO

COCINA

14

AVALO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALOS

RECAMARA PRINCIPAL

BAO RECAMARA PRINCIPAL

CUARTOS DE SERVICIO

08-09

15

AVALO No. 1

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.

CERF-001-09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:

Expropiacin Petrolera.
23 interior 1.
U.CTM Atzacoalco.
Gustavo A. Madero.
07090
Distrito Federal.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:

$1,006,046.80

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09

II.- DATOS GENERALES.


Csar Eduardo Rodrguez Flores.

PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:

Departamento Dplex

RGIMEN DE PROPIEDAD:

En condominio

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Rafael Flores Carmona.

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial.

:
Calle: Expropiacin Petrolera.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 23 interior 1.
Colonia: U.CTM Atzacoalco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 07090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

05284611038-8

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-68-632-698-25-000-1

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitacin y Departamento Dplex tipo medio.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Alta

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Contaminacin auditiva moderada por causa de vehculos


pesados, poca de contaminacin de smog ya que existen reas
verdes

USO DEL SUELO:

H2/29/106

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS AV. Perifrico en condiciones aceptables para el transito vehicular,
Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problema
MISMAS:
d l
i
h
i A C
i
l
l
SERVICIOS PBLICOS:

Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Lneas del metro 6,4,3, bancos, centros comerciales, escuelas,


parques, transporte publico, gran variedad de comercios, salones
de fiestas, hospitales, templos, restaurantes.

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR
REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

ESTE

1.050

COLINDANCIAS
AREAS VERDES

OESTE

1.500

CASA HABITACION

NORTE

2.000

PATIO DE ACCESO A CASAs DUPLEX.

SUR

1.500

ANDADOR EXPROPIACION PETROLERA


135.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

135.00 m2
135.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

106.84 m2
24.450 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Plana

NMERO DE FRENTES:

Dos

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

250 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

1.4
H2/29/106

USO DE SUELO
COS

71%

CUS

1.420

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

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RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.

CERF-001-09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL: EL INMUEBLE ACTUALMENTE EL DUEO LO UTILIZA PARA RENTARLO PERO EL OBJETO DEL AVALUO ES PARA
CALCULAR SU VALOR COMERCIAL Y VENDERLO A LA FAMILIA QUE RENTA EL INMUEBLE EN LA ACTUALIDAD
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO

UNO

CLASIFICACION:

CUATRO

SUPERFICIE

70 MTS

EDAD

30 AOS

TIPO

DOS

CLASIFICACION:

CINCO

SUPERFICIE

36.84MTS

EDAD

10 AOS

TIPO 1
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

50

VIDA TIL REMANENTE:

30

VIDA TOTAL:

80

ESTADO DE CONSERVACIN:

NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

UNO

TIPO DOS
NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

10

VIDA TIL REMANENTE:

80

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIN:

NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

UNO

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA:

MUROS DE CARGA Y MARCOS RIGIDOS

MUROS:

TABIQUE ROJO RECOCIDO

ENTREPISOS:

CONCRETO ARMADO

TECHOS:

CONCRETO ARMADO

AZOTEAS:

NINGUNO

BARDAS:

BLOCK

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

TIROL PLANCHADO, APLANADO DE YESO EN RECAMARAS Y AZULEJO EN COCINA Y BAO

APLANADOS EXTERIORES:

ACABADO DE CEMENTO ARENA MORTERO CON PINTURA VINILICA

PLAFONES:

DE CONCRETO ARMADO CON TIROL PLANCHADO DE RECUBRIMIENTO

LAMBRINES:

DE AZULEJOP EN BAO

PISOS:

DE LOSETA VINILICA

ESCALERAS:

NINGUNO

PINTURA:

VINILICA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

NINGUNO

c) CARPINTERA:

CUENTA CON CLOSETS DE MADERA EN LAS 3 RECAMARAS, ASI COMO LA


PUERTA EN PRINCIPAL, DE RECAMARAS, DE COCINA, DE PATIO DELANTERO,
ALACENA DE COCINA, VENTANERIA DE SALA SON HECHAS DE MADERA

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

TUBERIA DE FIERRO FUNDIDO

MUEBLES DE BAO / COCINA:

CUENTA CON LAS INSTALACIONES BASICAS WC, LABAMANOS Y REGADERAS

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

CUENTA CON 9 APAGADORES, 15 ENCHUFES Y 10 SOCKETS

f) PUERTAS Y VENTANERA:

PUERTAS DE MADERA EN CUARTOS Y PUERTA PRINCIPAL, PUERTAS DE


ALUMINIO EN PATIO DE SERVICIO. VENTANAS DE MADERA EN SALA Y
VENTANAS DE ALUMINIO EN RECAMARAS, BAO Y PATIOS

HERRERA:

PROTECCIONES EN RECAMARAS Y EN PUERTA DE ACCESO

g) VIDRIERA:

CRISTAL DE 5MM EN VIDRIERIA EN GENERAL

h) CERRAJERA:

CHAPAS, PERILLAS, PASADORES DE HIERRO

i) FACHADA:

ACABADO A BASE DE CEMENTO ARENA

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09

VII a) CONSIDERACIONES PRELIMINARES


1.- El dueo del inmueble proporciono la documentacion requerida para realizar el avaludo los cuales constan de:
ESCRITURAS
BOLETA PREDIAL
PLANOS
RECIBO DEL AGUA

2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda
3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en
terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes:
UNIDAD CTM CULHUACAN
LA ESCALERA
SAN PEDRO EL CHICO
ARAGON
GRANJAS MODERNAS
SANTA MARIA LA RIBERA
DOCTORES
XALOSTOC
UNIDAD CTM AZCAPOTZALCO
UNIDAD CTM RISCO
4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del
mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la
zona

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

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CERF-001-09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


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$/m

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CALID.

FSP

FRe

680,000.00

65.00

10,461.54

0.90

1.00

1.05

0.85

1.00

0.95

0.76

7,983.07

930,000.00

95.00

9,789.47

0.90

0.95

1.10

0.90

1.00

1.00

0.85

8,286.30

985,000.00

103.00

9,563.11

0.90

1.10

1.00

0.90

1.00

1.00

0.89

8,520.73

1,049,900.00

105.00

9,999.05

0.90

1.00

1.00

0.85

1.20

1.00

0.92

9,179.13

1,100,000.00

93.75

11,733.33

0.90

0.95

1.10

0.90

1.00

0.95

0.80

9,435.10

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso
Colonia

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

8,680.86
8,681.00
106.84
8,681.00
927,478.04

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


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3
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5,000.00
7,826.09
4,191.91
7,260.27
3,645.83

287

CIRCUITO

23678645

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
1.10
1.05
1.10
1.00

1.05
1.05
1.00
1.05
1.00

0.95
0.90
1.05
0.95
1.00

SUP.

F.S.P.

1.00
1.10
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.04
1.03
0.99
0.94
0.90

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

DEL

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

$/m
5,184.51
8,053.87
4,159.43
6,811.22
3,281.25
4,208.39
4,208.00

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


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2
3
4
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5,000.00
4,000.00
4,200.00
3,000.00

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80.00

61.22
83.33
68.97
52.50
37.50

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.95
1.05
1.00
1.00
1.00

1.00
1.10
1.10
0.95
1.00

CALID.

Edo Cons

F.S.P

0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.81
0.94
1.09
0.86
0.90

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

$/m
49.73
77.96
75.10
44.89
33.75
56.29
56.00

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.

CERF-001-09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

BARDAS
COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA

CONSTANTE
CONSTANTE

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

M2

13.45

10 AOS

$45.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$45.00

$605.25

PZA

1.00

10 AOS

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

0.10
0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

SUMA: $

12,605.25

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

735,721.91

SUBTOTAL COMUNES: $

12,605.25

INDIVISO %

24.45%

TOTAL: $

3,081.98

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.

CERF-001-09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

#REF!

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

135.00

4,208.00

MOTIVO COEFICIENTE

COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

4,208.00

568,080.00

SUMA (a): $

568,080.00

1.00

135.00
INDIVISO

VALOR

24.45%

SUBTOTAL $

138,895.56

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

CASA DUPLEX

70.00

5,919.12

0.94

5,586.17

391,031.87

CASA DUPLEX

36.84

5,919.12

0.94

5,586.17

205,794.48

TOTAL

106.84

SUBTOTAL (b): $

596,826.35

SUBTOTAL (c): $

3,081.98

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIN
0%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
51%

568,080.00
49%
596,826.35
3,081.98

VALOR FSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

Terr.
Const.
Inst.

10932.12592

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

1,167,988.33

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.

CERF-001-09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

3%

ADMN.

IMP. PREDIAL

1%

ENERG. ELC.

SERV. DE AGUA

2%

SEGUROS

DEDUCC. FISCALES (ISR)


3.00%

I.S.R
OTROS

CONS/ MANT

TOTAL DEDUCCIONES :

9.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificacin

ADECUADO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA
calificacin

3er ORDEN

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

1.1429

5.1429

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.29%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1
T-2

DESTINO:
CASA DUPLEX

SUPERFICIE: VALOR/m
70.00
56.00
36.84

CASA DUPLEX
TOTAL:

RENTA MENS.
3,920.00

56.00

2,063.04

106.84

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:
RENTA NETA MENSUAL:

9.00%
5,444.57

RENTA NETA ANUAL:

5,983.04

538.47

65,334.80

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.29%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

$7,380.41

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

788,523.41

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.

AVALO No.

CERF-001-09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC.

927,000

FSICO

1,168,000

48%
INGRESOS

INGRESOS

789,000

100%

FSICO

17%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

927,478.04
1,167,988.33
788,523.41

PONDERADO
$

927,478.04

1,167,988.33

788,523.41

20.00%
50.00%
30.00%

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los tres analisis con los siguientes porcentajes para el valor comparativo de
mercado se tomo el 20%, el valor fisico el 50% y el valor de capitalizacion de rentas el 30%

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:

VALOR COMERCIAL:

$1,006,046.80 UN MILLON SEIS MIL CUARENA Y SEIS PESOS 80/100 M.N

VALUADOR:

CESAR EDUARDO RODRIGEZ FLORES

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

185,495.61

583,994.17

236,557.02

1,006,046.80

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
ESTUDIO DE MERCADO
TERRENOS EN VENTA

RENTA DE DEPRATAMENTOS

VENTA DE DEPARTAMENTOS

RIO FUERTE , VALLE DE SAN LORENZO

RESIDENCIAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE

CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL, DM NACIONAL, DISTRITO FEDERAL

SAN JUAN DE ARAGON, RINC DE SAN RAFEL

AV. MIGUEL BERNARD 399, LA ESCALERA, DISTRITO FEDERAL

BLV. POPOCATEPETL , PIRULES

CTM CULHUACAN

ALBERTO HERRERA, ARAGON, DISTRITO FEDERAL

DOCTOR ERAZO DOCTORES

NONOALCO TLATELOLCO

FAISAN, GRANJAS MODERNAS DISTRITO FEDERAL

VILLA DE GUADALUPE XALOSTOC

CTM ATZACOALCO

NORTE 84-A 6536, SAN PEDRO EL CHICO DISTRITO FEDERAL

MANUEL CARPIO, SANTA MARIA LA RIBERA

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
FOTOS DEL INMUEBLE
SALA

COMEDOR

RECAMARA 1

RECAMARA 2

RECAMARA 3

BAO

PATIO DELANTERO

PATIO TRASERO

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES


RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

AVALO No.

COT.09.01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Guadalupe Victoria
111
Loma Bonita
Nezahualcoyotl
57940
Estado de mxico.

Fecha del avalo:

20/08/2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$1,192,378.09

REPORTE FOTOGRFICO

AVALO No. COT.09.01

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Ruiz Ceballos Eduardo

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

20092208

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Francisco Ruiz Jimenez

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Valor comercial.

Calle: Guadalupe Victoria

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 111
Colonia: Loma Bonita
Municipio: Nezahualcoyotl
Cdigo Postal: 57940
Entidad Federativa: Estado de mxico.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

4545645.00

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

234353.00

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacin.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitacin de dos niveles tipo medio.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

95%.

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Existen problemas de encharcamiento

USO DEL SUELO:

HB2

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de
250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Servicio del agua, drenaje, luz, telfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuela primaria, kinder, mercado,, transporte pblico, iglesia, sealizacin en


calles.

AVALO No. COT.09.01

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustn de Iturbide al oriente, calle Vicente
Guerreo al poniente
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORTE

DISTANCIA
20.000

LOTE 28

COLINDANCIAS

SUR

20.000

LOTE 30

ORIENTE

10.000

LOTE 11

PONIENTE

10.000

CALLE GUADALUPE VICTORIA

200.00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

200.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

197.00

m2
100.00 %

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Topogrfia de forma irregular

NMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

19,324hab/km2

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

2.10

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

AVALO No. COT.09.01

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL: CASA-HABITACIN DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIN CON 4 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO,
SALA-COMEDOR, COCINA, VESTIBULO, DOS RECAMARAS Y BAO COMPLETO EN PLANTA BAJA, EN PLANTA ALTA
5 RECAMARAS Y BAO COMPLETO

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:

TIPO 4

H02
T-1 Construccin casa completa 1985
T-2 Construccin casa incompleta 2000
T-3 Construccin casa incompleta 2006

NMERO DE NIVELES:

T-1 Ningn nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.


T-2 Ningn nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.

EDAD APROXIMADA:

Superficie

Edad

T-1
T-2

Clasificaicon
4

98 m2

30

98 m2

10

T-1
T-2

50

VIDA TIL REMANENTE:


50
total tabla de la tesoreria

VIDA TOTAL:

80

T-1
T-2

60

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno
una

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

cimentacin de mamposteria y trabes de desplante.

ESTRUCTURA:

castillos y trabes de concreto

MUROS:

Tabique.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado.

TECHOS:

Planos.

AZOTEAS:

Pretil.

BARDAS:

Tabique.

AVALO No. COT.09.01


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
Aplanado cemento arena acabado fino con pintura vinilica
APLANADOS EXTERIORES:
Aplanado cemento arena acabado rustico con pintura vinilica
PLAFONES:

Yeso con pintrura viniles en estancia, cocina y recamaras 1er. Nivel


Tablaroca con pintura vinilica en recamras 2do. Nivel

LAMBRINES:
PISOS:

Cemento pulido

ESCALERAS:
PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERA:

Puertas

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Toma de agua, drenaje

MUEBLES DE BAO / COCINA:

w.c. lavabos

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Ocultas con poliducto

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Ventanas de aluminio de 3" en recamras y cristal de 6mm.

HERRERA:

Ventanas y puerta de acceso principal

g) VIDRIERA:

vidrio de 6mm.

h) CERRAJERA:
i) FACHADA:

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.

AVALO No. COT.09.01

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad


Solo se cuenta con planos arquitectonicos proporcionados por el cliente
Se realizo un inspeccin fisica del inmueble el cual no presenta fallas estructurales ni asentamientos diferenciales
Se tomo el indice de costos parmetricos proporcionados por bimsa
El municipio de nezahualcoyotl clasifica al inmuebe como HB2
El inmueble no presente gravamenes
Vicios ocultos no son posibles detectarlos
Se da como verdadera la superficie en base al titulo de propiedad y la inspeccin fisca

AVALO No.

COT.09.01

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

Colonia

No.

Calle

No.

Telfono

Informante

metropolitana 2a. Seccin


Av. Texcoco
382
Casa con planta baja y dos niveles de construccin y 30 aos de antigedad

Benito Jurez
Farolito
132
15468574
Casa en dos niveles cuenta con 3 baos completos y 15 aos de antigedad

Antonio Ros

Porvenir Nezahualcoyotl
11
123
15468574
Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baos completos y 22 aos de antigedad

Antonio Ros

Metropolitana 2a. Seccin


Torre latinoamericana
Casa de dos niveles con 1.5 baos y 8 aos de antigedad

Metropolitana 2a. Seccin


Angel de la independencia
39
42062420
Elas Caldern Reyes
Casa con dos nieveles, dos cajones de estacionamiento, 5 baos completos y 20 aos de antigedad

59

Metros cubicos

56344067

Emma Ros Rivera

Factores de Homologacin
No.

Oferta

Sup.

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

$/m

EDO.
CONS.

EDAD

FRe

3,875,000.00

590.00

6,567.80

0.90

1.00

0.90

0.95

1.00

1.15

0.88

5,812.01

1,300,000.00

200.00

6,500.00

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

0.90

0.77

5,001.75

1,600,000.00

355.00

4,507.04

0.90

1.00

1.00

0.95

1.00

0.90

0.77

3,468.17

1,690,000.00

235.00

7,191.49

0.90

1.00

1.00

1.20

1.00

0.90

0.97

6,990.13

2,950,000.00

350.00

8,428.57

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

0.90

0.77

6,485.79

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2

5,552.00
197.00

SUBTOTAL:

5,552.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

5,551.57

1,093,744.00

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Av. Texococo # 358 col. Metropolitana 2da. seccin. Mpo. de


Nezahualcoyotl

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Callle Farolito # 132 coll. Benito Jurez Mpo. de Nezahualcoyotl

10

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle 11,esq. con calle Iztaccihuatl, col. el Porvenir Mpo. de


Nezahualyotl

11

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle Torre Latinoamericana #59. col. Metropolitana 2da. seccin


Mpo. de Nezahualcoyotl

12

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

13

AVALO No.

COT.09.01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

vicente villada
Lindavista
25
Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su rea

bosques de aragn
bosques de kenia
69
Excelente ubicacin en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa

Jurez Pantitlan
Oaxaca
39
24551166
Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construcccin

Maravillas
Trece
48
10546554
Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construccin de mala calidad

Century 21

Vicente Villada
Av. Carmelo Perez
155
22241630
Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega

Kren Boda

No.
1
2
3
4
5

Oferta
1,050,000.00
2,700,000.00
850,000.00
900,000.00
1,100,000.00

Sup.
215.00
300.00
232.00
204.00
215.00

$/m
4,883.72
9,000.00
3,663.79
4,411.76
5,116.28

Hector Rodrguez

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
0.80
0.90
1.00
0.90

0.85
1.00
0.90
0.95
1.00

FORMA

SUP.

COL.

1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.69
0.46
0.73
0.77
0.77

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

14

$/m
3,362.44
4,147.20
2,670.91
3,394.85
3,936.98
3,502.48
3,502.00

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle Lindavista, col. Vicente Villada. Mpo. de Nezahualcoyotl

15

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Bosques de Kenia # 69 col. Bosques de Aragon Mpo. de


Nezahualcoyotl

Av. Carmelo Prez #155 col. Vivente Villada Mpo. de Nezahualcoyotl

16

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle Oaxaca #39 col. Jurez Pantitlan Mpo.de Nezahualcoyotl

17

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle 13 #48 col. Maravillas Mpo. de Nezahualcoyotl

18

AVALO No. COT.09.01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

Calle

No.

Telfono

Informante

Jardinez de Santa clara


nueve
218
56986468
Salvador Carb
Casa de dos niveles, terreno de 91 m 2 con 22 aos de edad, cocina integral , 3 recamaras y 2.5 baos

Paseo de San Agustin 2a. Seccin


San Juan
175
57994284
Yosoy Consultores S.R.L. de C.V.
Casa de dos niveles, terreno de 110m2, 35 aos de edad, 2 cajones de estacionamiento, cocina integral, 2 recamaras y 1
bao
Vicente Guerrero
Casimiro del Valle
55110133
Anpro inmobiliaria
Casa de dos niveles con 2 cajones de estacionamiento, 2 baos con 20 aos de antigedad

Estrella Culhuacn
Bienes Nacionales
8
56033434
Century 21 Felix & Asociados
Casa de dos niveles de construccin,dos recamaras, dos y medio baos, dos cajones de estacionamiento, 25 aos de
antiguedad
Mauritania
Lomas Estrella
10
56597777
Maricela Camarillo
Casa de dos niveles de construccin, tres recamaras, dos baos, un cajn de estacionamiento, 25 aos de antiguedad

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

3,800.00
4,000.00
4,000.00
7,500.00
9,500.00

150.00
94.00
80.00
150.00
180.00

25.33
42.55
50.00
50.00
52.78

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.10
1.20
1.20
1.10
1.10

0.95
0.95
0.95
0.90
0.90

Edo Cons

0.95
0.95
0.95
1.00
1.00

FRe
1.00
0.89
1.00
0.97
1.00
0.97
1.00
0.89
1.00
0.89
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
OTRO

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

19

$/m
22.63
41.48
48.74
44.55
47.03
40.88
41.00

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle 9 # 318 col. Jardines de Santa Clara Mpo. de Ecatepec de


Morelos

20

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

San Juan # 175 col. Nuevo Paseo de San Agustn Mpo. de


Ecatepec de Morelos

21

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle casimiro del Valle, col. vicente Guerreo Del.Iztapalapa

22

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle Bienes Nacionaes #8 col. Estrella Culhuacn Del. Iztapalapa

23

REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Calle Mauritania # 10,col. Lomas Estrella Del. Iztapalapa

24

AVALO No.

COT.09.01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

CIISTERNA

pza

cisterna de 23 m3

102,239.48

EDAD

10

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$6,000.00

$6,000.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:
BOMBA CENTRIFUGA

Unidad

pza

Cantidad

EDAD

10

V.R.N.

$6,000.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$5,500.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$4,455.00

$4,455.00

FACTOR DE DEMRITO

14840.11

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
BARDA DE COLINDANCIA

Unidad
ML

CONSTANTE
CONSTANTE

Cantidad
15.00

EDAD
20

V.R.N.

$4,455.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$380.00

0.90

0.85

1.00

0.77

$290.70

$4,360.50

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

FACTOR DE DEMRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

4,360.50

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

14,815.50

INDIVISO %
TOTAL: $

25

14,815.50

AVALO No.

COT.09.01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

3,502.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

UNICA

200.00

3,502.00

TOTAL:

200.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,502.00

700,400.00

SUMA (a): $

700,400.00

intermedio

1.00

INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

700,400.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

197.00

4,000.00

0.80

3,200.00

630,400.00

CASA HABITACIN

TOTAL

197.00

SUBTOTAL (b): $

630,400.00

SUBTOTAL (c): $

14,815.50

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIN
1%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
47%
Const.
Inst.

700,400.00
630,400.00
14,815.50

VALOR FSICO o V.N.R. :


Terr.

52%

Const.
Inst.

6830.535533

26

(a+b+c) $

1,345,615.50

AVALO No.

COT.09.01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificacin

1
MUY BUENO

BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

8%

EDAD (aos)

PROYECTO

7%

ADECUADO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m
197.00

TOTAL:

RENTA MENS.

41.00

8,077.00

197.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,057.75

RENTA NETA ANUAL:

8,077.00

2,019.25

72,693.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

27

$4,166.13

820,727.42

AVALO No.

COT.09.01

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,093,744.00
1,345,615.50
820,727.42

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

MERC.

1,094,000

FSICO

1,346,000

INGRESOS

821,000

33%
64%
INGRESOS
100%
FSICO

PONDERADO
1,093,744.00

40.00%

437,497.60

1,345,615.50

50.00%

672,807.75

10.00%
100.00%

82,072.74

820,727.42
VALOR COMERCIAL

1,192,378.09

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial se considera de la ponderacin de los tres valores, dandoles 40% al valor comparativo de mercado, 50% al
valor fisico y 10% al valor de capitalizacin dando como resultado 1,159,163.90 pesos

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,192,378.09 (UN MILLN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO
PESOS 09/100 M.N.)

VALUADOR:

28

1
AVALO No.

LALR/001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan


17
El arenal ll
Chicoloapaan Edo de Mex.
56370
Estado de Mxico

Fecha del avalo:

20 de Agosto de 2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$619,891.00

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

AVALO No. LALR/001

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Luis Erasto Ruiz Martinez

ESPECIALIDAD

Bienes Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

ESIA/ZAC/2004310414

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Sr. Salomon Ruz Ruz

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar su Valor Comercial.

Calle: Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 17
Colonia: El arenal ll
Delegacin: Chicoloapaan Edo de Mex.
Cdigo Postal: 56370
Entidad Federativa: Estado de Mxico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

23798 U

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

4001 01 02 01 01 000

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Nmero de


Niveles promedio 2(dos niveles)

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Alta.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Media, Ruido producido por autos principalmente.

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

USO DEL SUELO:

Habitacional, comercial

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia va primarias de intenso flujo vehicular
como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos.

Agua: Red de distribucin con suministro de tomas domiciliarias.


Drenaje y Alcantarillado: Red de recoleccin de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A travs de red erea.
Alumbrado Pblico: Sistema de cableado aereo con posteria de concreto.
Calles de: Las calles principales son de concreto asfaltico y las de circulacion secundaria de concreto hidralico.
Banquetas: con un ancho de 1.30 mts. de Concreto Hidrulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidrulico.
Gas Natural: No cuenta con este servicio
Vigilancia: Por Rondas las 24 hrs.
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recoleccin de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Sealamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Nmeros.
EQUIPAMIENTO URBANO:

Cuenta con 3 Centros Comerciales, 8 Escuelas, 3


Mercados, 2 Templos, 4 Gasolinerias, 3 Parques, 4
Canchas Deportivas (1 Polideportivo) en un radio
aproximado de 1.5 Km.

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AVALO No. LALR/001

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur,
teniendo como referencias: Al Norte est ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida
Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada
camino a Tlalmimilolpan.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida nmero 347, del
volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990

Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
COLINDANCIAS

ORIENTACIN

DISTANCIA

Norte

7.500

Alfonzo Rios

Sur

7.500

Calle sin nombre

Oriente

17.350

Agustin Silva Gutierrez

Poniente

17.350

Daniel Najera Martinez

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

130.12 m2
55.00 m2
0.000 %

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:

Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular


Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:

Urbanas
120.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

2.00
Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE
UBICACIN

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Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

AVALO No.

LALR/001

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


El inmueble se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una
superficie de 130 m2, El uso actual es de caracter habitacional.

USO ACTUAL:

ver anexo c-2


TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Relativamente Nuevo

CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 1

CLASIFICACION

T-1

Cuatro

NMERO DE NIVELES:

Un nivel

EDAD APROXIMADA:

Doce aos

VIDA TIL REMANENTE:

74

VIDA TOTAL:

80

ESTADO DE CONSERVACIN:

1.1

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

SUPERFICIE

EDAD

55

Seis aos

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE Una


RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Zapatas Corridas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Marcos Rgidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos


de concreto armado.

MUROS:

Tabique de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS:

Losa armada de concreto con refuerzos de acero

TECHOS:

Losa plana de concreto armado.

AZOTEAS:

Impermeabilizado, en buen estado de conservacin.

BARDAS:

A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.

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AVALO No. LALR/001

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Son de cemento arena y aplanado fino a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES:

Acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES:

Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES:

En baos zona de regadera en cuatro paredes buena calidad a base de loseta de


ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS:

Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y bao, piso lminado


en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo segn pisos de buena calidad.

ESCALERAS:

Si hay en el interior del imnueble son de concreto armado, acamado comn.

PINTURA:

Vinilica en muros interiores en general y esmalte en zona de cocina en condiones


optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguna

c) CARPINTERA:

Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal al imnueble.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubera de cobre en hidraicas en salidas y de PVC en


bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de buena calidad.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del inmueble.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

A base de Aluminio natural en ventanas y seccin comercial.

HERRERA:

Puerta de herreria en zona de acceso principal, Un porton en dos hojas en zona de


estacionamiento, y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERA:

Vidrio transparente de 6 mm y opaco en bao.

h) CERRAJERA:

Son de tipo nacional, de intercomunicacin de calidad mediana y en exteriores de


seguridad marca Phillips.

i) FACHADA:

Al natural de la calidad del tabique rojo recocido, pulido y varnizado

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( No cuenta.)

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AVALO No. LALR/001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin


pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para
poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que
se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al
analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE
REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores
de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel
especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO:


1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico Directo, el Valor de mercado y el Valor
por Capitalizacin de Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y
obsolescencia del proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y
caractersticas propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta
anual real o estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante
de realizar la comercializacin del mismo.

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Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

CONDICIONES DEL AVALUO:


6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como
correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente:
a) Escritura de
si
propiedad.
b)Boleta predial.
si
c) Recibo de Agua.

si

7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo
que pudiera afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos
no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de
parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la
propiedad, los consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion
legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la
inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines
distintos a lo indicado en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su
caso la institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no
se realiza levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
16) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
17) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
20) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
21) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

9
AVALO No. LALR/001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
El Arenal II
Cuarta Cerrada
4
59213490
Sra. Nancy Arrieta
Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras

Auris II
Primer andador
10
58556936
Sr. Pedro Mondragon
Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio

El Arenal II
Segunda Cerrada
7
59212167
Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un bao, sala, cocina comedor, todos los servicios

San Jose Chicoloapan


Naranjos
13
58529580
Sr. Oswaldo Ruiz
Casa habitacion de 60 m2 cuenta con todos los servicios, sala, comedor, patio de servicio, garage para 2 autos.

San Pedro
Flor de loto
22
50440072
Sr. Hector Betancur
Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio

No.

Oferta

Sup.

Joaquin Uribe

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS. OTRO

$/m
FRe

500,000.00

60.00

8,333.33

0.90

1.00

0.90

1.00

1.10

1.00

0.89

535,000.00

58.00

9,224.14

0.90

1.00

1.00

1.10

0.95

1.00

0.94

8,675.30

600,000.00

65.00

9,230.77

0.90

1.00

0.85

1.20

1.20

1.00

1.10

10,168.62

640,000.00

60.00

10,666.67

0.90

0.90

0.90

1.20

1.00

1.00

0.87

9,331.20

600,000.00

59.00

10,169.49

0.90

0.90

0.80

1.00

1.20

1.10

0.86

8,698.58

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

7,425.00

8,859.74
8,860.00
55.00
8,860.00
487,300.00

10
AVALO No. LALR/001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No.
1

Colonia
Calle
No.
Arenal II
Segunda Cda.
5
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

Telfono
59215250

Informante
Sr. Jose Hermandez

El Refugio
Golondrinas
8
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 24097169

Srita. Laura Lpez

San Antonio
Monera
3
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 38130741

Sra. Maria Martinez

Tolimpa
Camino a Tolimpa
Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios

(4455 24121606)

Sr. Pedro Galicia Garay

Sto Domingo
Corregidora
15
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 24121606

Sr. Juan Lopez Cornejo

No.
1
2
3
4
5

Oferta

Sup.

300,000.00
240,000.00
450,000.00
200,000.00
220,000.00

120.00
120.00
240.00
120.00
120.00

$/m
2,500.00
2,000.00
1,875.00
1,666.67
1,833.33

s/n

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.15
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

FORMA

SUP.

OTRO

0.80
0.90
1.20
0.80
0.80
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.80
1.20
1.10
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.89
0.55
0.90
0.86
0.87

Negoc Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
iacin
Ubica Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
cin
: Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Zona:
Form Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
a
:
En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Super
ficie delConsidera
Uso
Suelo las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
ColoniaConsidera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

$/m
2,235.60
1,094.40
1,687.50
1,440.00
1,597.20
1,610.94
1,611.00

11
AVALO No.

LALR/001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Calle

No.

Telfono

Informante

Cabecera Municipal
Casa con todos los servicios

Colonia

Zaragoza

34

51141373

Promotora de Inmuebles

Sta Rosa
Casa con todos los servicios.

Matamoros

19

58524531

Sra. Nancy Ordoez

San Jose
Casa con todos los servicios

Encino

12

58514890

Sr. Efrain Campos

Arenal I
Casa con todos los servicios

Cobre

26

59217353

Sr. Enrrique Cuenca

Sta Rosa
Casa con todos los servicios

Agapanto

16

35998763

Sra. Teresa Enciso

No.

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

1,500.00
1,800.00
1,200.00
1,500.00
1,200.00

45.00
60.00
65.00
70.00
50.00

33.33
30.00
18.46
21.43
24.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.10

0.95
0.95
0.95
0.95
0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
0.95
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.81
1.08
1.08
1.08
1.02

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

$/m
27.08
32.45
19.97
23.18
24.59
25.45
25.00

12
AVALO No.

LALR/001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

M2

20.00

$500.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$450.00

$9,000.00

M2

40.00

$300.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$300.00

$12,000.00

PZA

1.00

$25,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$25,000.00

$25,000.00

PZA

1.00

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

0.10
0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

6.00

SUMA: $

58,000.00

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

58,000.00

0.93

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $

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58,000.00

13
AVALO No.

LALR/001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

1,611.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

130.12

1,611.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

1,611.00

209,623.32

SUMA (a): $

209,623.32

SUBTOTAL $

209,623.32

1.00

130.12

VALOR

INDIVISO

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

55.00

8,860.00

0.93

8,261.95

454,407.25

Habitacional

TOTAL

55.00

SUBTOTAL (b): $

454,407.25

SUBTOTAL (c): $

58,000.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

8%

209,623.32
454,407.25
58,000.00

VALOR FSICO o V.N.R. :

29%

(a+b+c) $

Terr.
Const.

63%

Inst.

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722,030.57

14
AVALO No.

LALR/001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

1.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELC.

3.00%

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

CONS/ MANT

5%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R
OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

19.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificacin

MUY BUENO
1

PROYECTO

MUY BUENO

calificacin

BUENO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

4.5714

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

7.86%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
CASA HABITACION

SUPERFICIE: VALOR/m
55.00

RENTA MENS.

25.00

1,375.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

19.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,113.75

RENTA NETA ANUAL:


CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

1,375.00

261.25

13,365.00
7.86%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

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170,100.00

15

AVALO No.

LALR/001

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

487,000

FSICO

722,000

INGRESOS

170,000

MERC.

186%
325%
INGRESOS
100%
FSICO

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

487,300.00
722,030.57
170,100.00

Valor Ponderado

Valor de mercado
Valor Fsico o C.N.R.
Valor de Capitalizacin

Valor Comercial

20%
70%
10%
100%

$97,460.00
$505,421.40
$17,010.00
$619,891.40

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIN SE OBTUVO LOS
SIGUIENTES PORCENTAJES: 20% VALOR DE MERCADO, EL 70% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE
CAPITALIZACIN.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$619,891.00 ( SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN PESOS


00/100 M.N.)

VALUADOR:

RUIZ MARTINEZ LUIS ERASTO


ESIA/ZAC/2004310415

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16

AVALO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRFICO

FACHADA PRINCIPAL

FACHADA INTERIOR

ESCALERA EXTERIOR

PATIO

SERVICIOS DE GAS Y AGUA

JARDIN

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17

AVALO No. LALR/001

COCINA COMEDOR

ESCALERAS INTERIORES

ESTANCIA

BAO EXTERIOR

RECAMARA 01

RECAMARA 02

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18

AVALO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO


VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

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19

AVALO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO


RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

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20

AVALO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO


VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No.2

CASO No. 3

CASO No.4

CASO No. 5

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CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

AVALO No. VAINM-01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Fresno.
19
Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Cuautla, Morelos
S/N.
Morelos

Fecha del avalo:

20 de Agosto 2009
VALOR COMERCIAL:

CONCLUSIN DEL AVALO:

$375,167.00

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS


SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE
MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
1

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II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Araceli Salmern Campos.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2003390057

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa Habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Amando Salmern Camarillo.

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial de la propiedad

Calle: Fresno.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 19
Colonia: Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Delegacin: Cuautla, Morelos
Cdigo Postal: S/N.
Entidad Federativa: Morelos
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

S/N.

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

12821

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Agrcola.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa Habitacin de 2 niveles, Tipo Medio popular , excelente


calidad.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

70%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Baja produccin de basura y smog.

USO DEL SUELO:

Agrcola y Habitacional.

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal
Tenango).
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

EQUIPAMIENTO URBANO:

03-08

Completos (agua potable, alumbrado, telfono, telgrafo y red


sanitaria).
Sitios de combis (Algodonal - Reforma), Escuela Primaria
"Francisco Villa", Mercado, tiendas, conasupo, iglesia.

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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul
y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Conforme a las escrituras con registro No. 3308.
La primera
ORIENTACIN
Noroeste

DISTANCIA
11.50

COLINDANCIAS
Con lote 14

Sureste

13.20

Con calle fresno

Suroeste

17.90

Con calle jacarandas

Noroeste

9.20

Con lote 17
147.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

93.80 m2
147.00 m2
53.20 m2

INDIVISO:

100.00 %

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

Plana e irregular .

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Dos.

NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:

Agrcola, forma irregular.

325.80 hab./km
0.640

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte.

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

s
NORTE

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AVALO No. VAINM-01

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


Terreno irregular uso agrcola, Una planta al centro del terreno, construccin en dos
etapas, al frente del terreno estn en el acceso, un cajn de estacionamiento y un
jardn visualmente independiente del acceso. la etapa constituye la sala-comedor,
cocina y un bao completo . iluminados hacia el jardn posterior, la segunda 1 recamara
iluminada hacia el jardn que se encuentra a un lado del acceso, adems cuenta con un
pequeo acceso a un lado del inmueble para el jardn posterior.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Corriente Antiguo (Estilo Tradicional).
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Clasificacin segn las tablas del manual de la tesorera del Distrito
Federal.
Uno

T-1
NMERO DE NIVELES:

Uno.

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA TIL REMANENTE:

10

VIDA TOTAL:

30

ESTADO DE CONSERVACIN:

Buena.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Edad

Superficie

40

53.20

Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Construida con piedra bruta o piedra labrada, mezclada con mortero cemento apoyados sobre un terreno firme, uniforme y resistente, con
una capa de concreto pobre, supongo que con una profundidad de 40 cm. y zapatas corridas.
ESTRUCTURA: Mampostera y mortero cemento, castillos sencillos y las columnas de carga con castillos reforzados.

MUROS: De block de 12x20x40, armado de castillos con refuerzos, acabados sencillos.


ENTREPISOS: Concreto armado, losa reticular de block.
TECHOS: A dos aguas con pendiente mnima, con relleno de mortero cemento.
AZOTEAS: Semiplano, con un contorno de tabique rojo recosido de 7x14x28 cm.
BARDAS: En la parte suroeste, noreste y sureste tiene alambrado suspendido con columnas de 0.10x0.10x1.50 mts hechas de cemento, en el noroeste
cercada con una barda de block de 2.00 mtrs.

4
03-08

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AVALO No. VAINM-01


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

Yeso, acabado pulido.

APLANADOS EXTERIORES:

Arena cemento, sin ningn acabado rastrillado.

PLAFONES:

Aplanado en cemento fino y rastreado.

LAMBRINES:

Ninguno

PISOS:

Azulejo color arena de 20x30 cm dureza de vidriado.

ESCALERAS:

Ninguna.

PINTURA:

Vinilica de agua para interiores en colores rosa y verde.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene.

c) CARPINTERA:

Ninguna.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada,
regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta, con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERA:

La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de
perfil tubulares de aluminio.

HERRERA:

Fierro forjado.

g) VIDRIERA:

Sencilla y claros cortos.

h) CERRAJERA:

Chapas reforzadas de cromo.

i) FACHADA:

Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrera de
fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de proteccin hecha de fierro forjado.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de milpa, mientras que en la parte de enfrente del
inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas:
Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.

03-08

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VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS:
Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de
milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales
(guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del
pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
no es propsito del presente evalu verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien
que se evala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o
propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin
omitida en la solicitud del avalu
la vigencia de este avalu esta determinada por su propsito o destino y depender
bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institucin emisora o
autora competente.

03-08

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


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Calle
Telfono
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0.80

0.90

0.90

1.00

0.47

4,665.60

990,000.00

190.00

5,210.53

0.80

0.80

0.90

0.80

0.90

1.00

0.41

2,160.91

750,000.00

124.00

6,048.39

0.90

0.80

0.80

0.90

0.90

1.00

0.47

2,821.94

840,000.00

160.00

5,250.00

0.80

0.80

0.90

1.20

1.20

1.00

0.83

4,354.56

900,000.00

105.00

8,571.43

0.90

0.80

0.80

0.80

0.90

1.00

0.41

3,554.74

VALOR HOMOLOGADO:
sup de construccin del terreno.

EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,511.55
3,512.00
53.20

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

3,512.00
186,838.40

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCINEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No. VAINM-01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


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2
3
4
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510,000.00
350,000.00
378,000.00
380,000.00

Sup.
165.15
169.00
254.00
126.00
134.00

$/m
2,119.29
3,017.75
1,377.95
3,000.00
2,835.82

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
1.20
1.20
0.80
0.90

0.80
1.00
1.00
0.80
1.00

0.80
1.20
1.20
0.90
1.00

FORMA

SUP.

OTRO

0.90
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:

FRe
0.52
1.73
1.73
0.52
0.90

EN N.R. $/m

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
1,098.64
5,214.67
2,381.10
1,555.20
2,552.24
2,560.37
2,560.00

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No. VAINM-01

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


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Colonia

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1
2
3
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5

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7,000.00
7,500.00
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200.00
200.00
200.00
200.00

30.93
27.50
35.00
37.50
37.50

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.80
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.72
0.81
0.79
0.81
0.72

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m
22.27
22.28
27.72
30.38
27.00
25.93
26.00

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No.

VAINM-01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

C.R.N.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

C.R.N.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
huerta de arboles frutales
sembradio de maiz
BARDA
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

m2

78.17

10

$1,100.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$1,100.00

$85,987.00

m2

31.27

10

$483.92

1.00

1.00

1.00

1.00

$483.92

$15,132.18

m2

26.45

20

$264.69

1.00

1.00

1.00

1.00

$264.69

$7,001.05

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

108,120.23

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

108,120.23

INDIVISO %
TOTAL: $

03-08

10

108,120.23

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALO No. VAINM-01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

2,560.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

147.00

2,560.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

1,500.00

220,500.00

SUMA (a): $

220,500.00

1.00

147.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

220,500.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

C.R.N.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

53.20

2,591.82

0.94

2,446.03

130,128.80

CASA HABITACIN

TOTAL

53.20

SUBTOTAL (b): $

130,128.80

2032558.22
38205.98158

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS

SUBTOTAL (c): $

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

220,500.00
130,128.80
108,120.23

8623.102097

03-08

11

(a+b+c) $

108,120.23

458,749.03

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

AVALO No. VAINM-01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMN.

3.00%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.
calificacin

PROYECTO

MUY BUENO

calificacin

BUENO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

2.2857

2.5714

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO

DESTINO:

T-1

Casa Habitacin
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
53.20

RENTA MENS.

26.00

1,383.20

53.20

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,065.06

RENTA NETA ANUAL:

318.14

12,780.77

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

03-08

1,383.20

12

$2,756.85

146,664.55

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

AVALO No. VAINM-01

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

187,000

FSICO

459,000

INGRESOS

147,000

27%
MERC.
212%
FSICO
100%

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

INGRESOS

186,838.40
458,749.03
146,664.55

PONDERADO:
$186,838.40

25.00%

$46,709.60

$458,749.03

70.00%

$321,124.32

$146,664.55

5.00%

$7,333.23

100.00%

$375,167.15

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se
tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto
(flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR
FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$375,167.00
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

Araceli Salmern Campos.

03-08

13

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALUO No. VAINM-01
fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
INMUEBLES EN VENTA

1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC


CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO


TORRES BURGOS, MORELOS.

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.


MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO,


MORELOS.

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,


MORELOS.

14

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALUO No. VAINM-01
fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
TERRENOS EN VENTA

1.- ANTONIO BARONA, ANTONIO


BARONA 1A AMP, MORELOS

2.- TLALTENANGO, TLALTENANGO,


MORELOS.

3.- ANTONIO BARONA, ANTONIO


BARONA, MORELOS.

4.- CENTRO, CUAUTLA CENTRO,


MORELOS.

AV. REFORMA, EMILIANO ZAPATA,


MORELOS.

15

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALUO No. VAINM-01
fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
INMUEBLES EN RENTA

1.- LOMAS DE COCOYOC, LOMAS DE


COCOYOC, MORELOS.

2.- LOMAS TRUJILLO, TEMIXCO,


MORELOS.

3.- GABRIEL TEPEPAN, EL


PORVENIR,MORELOS.

4.- 16 DE SEPTIEMBRE, LOMAS DE


ZOMPANTLA, MORELOS.

5.- ZONA DORADA, LAS DELICIAS,


MORELOS.

16

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V.


CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALUO No. VAINM-01
fotos de croquis de las casas habitacionanales para el estudio de mercado.
CROQUIS DE UBICACIN INMUEBLES EN VENTA

1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC


CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO


TORRES BURGOS, MORELOS.

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.


MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO,


MORELOS.

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,


MORELOS.

17

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

AVALO No. A-SYA-082009

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Andador 663
21
Fovisste Aragn
Gustavo A. Madero
07980
Distrito Federal

Fecha del avalo:

20-ago-09

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$1,552,905.00

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALO No. A-SYA-082009

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Martn San Juan Hernndez

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310418

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa- habitacin

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Jos Antonio Hernndez Camacho

USO DEL AVALO:

Su posible venta

PROPSITO DEL AVALO:

Valor Comercial

:
Calle: Andador 663

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 21
Colonia: Fovisste Aragn
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 07980
Entidad Federativa: Distrito Federal
066773021000-3

NMERO DE CUENTA PREDIAL:


NMERO DE CUENTA DE AGUA:

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacion de dos niveles popular

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

99%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Ruido producido por los vehiculos

USO DEL SUELO:

Habitacional

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A 5 minutos de la Av. 608


LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS

Completo

EQUIPAMIENTO URBANO:

Centros comercial a 5 minutos en direccin Ciudad Azteca,


cuenta con escuelas de nivel bsico y educacin Media Superior
a una calle y nivel superior a 20 minutos, parques, mercados.

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

AVALO No. A-SYA-082009

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:


Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

Norte

15.000

Lote 20

COLINDANCIAS

Este

6m

Andador

Oeste

6m

Lote 2

sur

15m

Lote 22

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:

90.00 m2
90.00 m2
250.00 m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

topografia plana a la vista y ascendente con respecto a la Av. 608

NMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

204 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE

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V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


El terreno es de forma regular, con uso de suelo habitacional,el imueble se compone de tres niveles,
en la planta baja nivel 0, consta de garage para un auto, despacho, sala-comedor,cocina,bao
completo, patio de servicio, en el nivel 1 tres recamaras y dos baos completos, en el nivel 2 consta
de una sala-televisin,bao completo y un cuarto de triques, nivel 3 azotea invernadero y 1 tinaco con
capacidad de 1200lts.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

mediano moderno
TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

media-moderna

NMERO DE NIVELES

tres

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA TIL REMANENTE:

24

VIDA TOTAL:

60

ESTADO DE CONSERVACIN:

bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Losa de cimentacin, concreto armado.

ESTRUCTURA:

a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla

MUROS:

a base de tabique rojo recocido.

ENTREPISOS:

losa de concreto armado plana y losa de vigueta y bobedilla

TECHOS:
AZOTEAS:

sin impermeabilizar con pendientes no hay filtracin y pretil

BARDAS:

tabique rojo en patio de servicio aplanado mortero cemento-arena

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

mortero cemento-arena

APLANADOS EXTERIORES:

mortero cemento-arena

PLAFONES:

de yeso

LAMBRINES:

si baos y cocina

PISOS:

Loseta interceramica, lambrin de madera, lambrin lminado imitacin madera.

ESCALERAS:

forradas con loseta interceramica

PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

no hay

c) CARPINTERA:

puertas de madera

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Redes de alimentacin y bajadas: galvanizadas en el exterior y de cobre, ocultas en


diferentes dimetros para alimentacin a muebles; bajadas de aguas negras y aguas
pluviales en tubera de Fofo y albaal de asbesto-cemento con registros sanitarios.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Blancos de calidad econmica

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminacin de tipo
fluorescente, con lmparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad

f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:

protecciones de celosia

g) VIDRIERA:

6mm

h) CERRAJERA:

chapas slage

i) FACHADA:

Aplanado fino mortero cemento-arena, pintura vinilica, puerta y zaguan de acceso de


herreria, 2 ventanas de aluminio , una ventana con proteccin tablero de herreria.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir la verdad


que no guardamos ningun tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario

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CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALUO


1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico , el Valor de mercado y el Valor por Capitalizacin de
Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y obsolescencia del
proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y caractersticas
propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante de realizar la
comercializacin del mismo.

CONDICIONES DEL AVALUO


6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
a) Escritura de propiedad.
si
b)Boleta predial.

si

7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.

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AVALO No.

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
San juan de Aragn 7a secc.
Avenida 412
17
55301380
inmunumedi
Recien remodelada, con piso tipo madera en los tres niveles,acabados en carpinteria fina, situada en amplia calle sin problemas de

No.
1

estacionamiento,buena iluminacin.
San juan de Aragn
Avenida 623
Vigilancia las 24 horas, con cuarto de servicio integrado

s/n

19423693

Juan Manuel Arellano

Moctezuma 1ra secc.


157
casa en buen estado, buenos espacios, bien ubicada.

304

41974975

Bandin haro

San Juan de Aragn CTM


1ra Cda. Av.604
ubicacin excelente,buena distribucin

82

10546554

Century

Casas Alemn Amp.


Puerto Cozumel
s/n
57967908
Casa amplia con 5 recamaras, estudio, sala comedor, 3 baos, cocina equipada.

No.

Oferta

Sup.

RC Bienes y Raices

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,850,000.00

250.00

7,400.00

0.90

1.20

1.00

0.90

0.90

0.90

0.79

5,826.17

2,100,000.00

240.00

8,750.00

0.90

1.00

1.10

0.80

0.90

0.90

0.64

5,613.30

1,800,000.00

305.00

5,901.64

0.90

1.20

0.90

1.00

1.00

0.90

0.87

5,162.75

1,850,000.00

250.00

7,400.00

0.90

1.00

0.90

1.00

0.90

0.90

0.66

4,855.14

1,550,000.00

260.00

5,961.54

0.90

0.80

1.00

1.00

1.00

1.00

0.72

4,292.31

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

5,149.93
5,150.00
250.00

5,150.00
1,287,500.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
No.
Pantitln
Calle 4
s/n
55206610
Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicacin. Uso de suelo H05-20

Informante
Coldwell Banker City

Pantitln
Excelente bodega que se vende como terreno

Central de Abasto
Ubicado a una cuadra de Liverpool

No.
1

No.
1
2
3
4
5

Calle 2

s/n

55630101

Gonzles concepcin

Pochtecas

s/n

50375322

Francisco Ramirez

Martn Carrera
Martn Carrera
Excelente esquina para comercio, banco o habitacional

s/n

56610105

Cravioto Asesores Inmobiliarios

Central de Abasto
Ponchecas
terreno en esquina con uso de suelo comercial

s/n

56623340

Century 21 Basila-Invercasa

Oferta
1,765,000.00
13,000,000.00
17,478,000.00
2,400,000.00
5,000,000.00

Sup.
464.00
2,577.00
2,913.00
500.00
600.00

$/m
3,803.88
5,044.63
6,000.00
4,800.00
8,333.33

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.80
0.90
0.80
0.80
0.80

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

FORMA

SUP.

OTRO

1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.47
0.52
0.52
0.47
0.47

$/m
1,774.74
2,647.82
3,110.40
2,239.49
3,888.00
2,732.09
2,732.00

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

San Juan de Aragn 7a Secc.

Av. 412

s/n

57744440

Ramn Paredes

Sur 115

2271

18113807942

Saj Rocha Quiones

Excelente casa para negocio o habitacin


2

Juventino Rosas

Excelente ubicacin, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidrulico armado, patio de servicio trasero
3

Reforma Ixtaccihuatl Norte

Playa Hornos

244

55121530

Chalela Consultores Inmoviliarios

91162694

Altimax inmoviliaria

Pisos de madera en recamaras, cochera con portones elctricos, escuelas cercanas.


4

Fausto Vega

Escuadron 201

s/n

Cecilio Robelo retorno

48

Cuenta con antecomedor, sala de T.V. y terraza.


5

Jardin balbuena

Casa con excelente iluminacin,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcn y closet.

Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

7,000.00
12,000.00
13,000.00
9,500.00
11,000.00

250.00
196.00
140.00
180.00
260.00

28.00
61.22
92.86
52.78
42.31

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.90
0.90
0.99
0.90
0.90

$/m
25.20
55.10
91.93
47.50
38.08
51.56
52.00
42.79

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1 Cisterna
1 bomba

CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

pza

1.00

20

$14,750.00

0.80

0.90

0.90

0.65

$9,558.00

$9,558.00

pza

1.00

$1,450.00

0.80

0.90

1.00

0.72

$1,044.00

$1,044.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

60.00

EDAD

5.00

10,602.00

0.93

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $

10,602.00
100
10,702.00

11

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A-SYA-082009

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

2,732.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

90.00

2,732.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

2,732.00

245,880.00

SUMA (a): $

245,880.00

1.00

90.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

245,880.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

250.00

6,934.00

0.93

6,413.95

1,603,487.50

CASA HABITACIN

TOTAL

250.00

SUBTOTAL (b): $

1,603,487.50

SUBTOTAL (c): $

10,702.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.

VALOR FSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

1,860,069.50

245,880.00
1,603,487.50
1% 10,702.00
13%
Terr.

Const.

86%

Inst.

7440.278

12

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AVALO No.

A-SYA-082009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

4%

TOTAL DEDUCCIONES :

21.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.
calificacin

1
MUY BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

8%

EDAD (aos)

PROYECTO

7%

BUENO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

1.1429

2.5714

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.57%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Casa-Habitacin

SUPERFICIE: VALOR/m
250.00

RENTA MENS.

42.79

10,697.12

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

21.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,450.72

RENTA NETA ANUAL:

10,697.12

2,246.39

101,408.65

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.57%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

1,183,100.96

#DIV/0!

13

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

AVALO No. A-SYA-082009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,288,000

FSICO

1,860,000

INGRESOS

1,183,000

9%
57%
MERC.
100%

FSICO

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

INGRESOS

1,287,500.00
1,860,069.50
1,183,100.96

PONDERACIN DE LOS VALORES


Valor Comparativo de mercado 30%
Valor Fsico o C.R.N. 50%
Valor de Capitalizacin de Rentas 20%

386,250.00
930,034.75
236,620.19
1,552,904.94

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial es el valor ponderado del analisis del valor de mercado, fisico y de capitalizacin ,para el mercado se
considero un porcentaje de 30% , valor fisico 50%, valor de capitalizacin 10%.

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,552,905.00 (UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCO


PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:
MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ

14

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

15

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

16

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

17

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

18

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

19

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

FOTOS DEL SUJETO

20

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

CROQUIS DE LOCALIZACIN DEL INMUEBLE

FOTOS DEL SUJETO

21

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 1

CASAS QUE SE VENDEN

22

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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 2

CASAS QUE SE VENDEN

23

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 3

CASAS QUE SE VENDEN

24

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 4

CASAS QUE SE VENDEN

25

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 5

CASAS QUE SE VENDEN

26

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 1

CASAS EN RENTA

27

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 2

CASAS EN RENTA

28

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 3

CASAS EN RENTA

29

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 4

CASAS EN RENTA

30

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 5

CASAS EN RENTA

31

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 1

TERRENOS EN VENTA

32

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 2

TERRENOS EN VENTA

33

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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 3

TERRENOS EN VENTA

34

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.


INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 4

TERRENOS EN VENTA

35

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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA

OFERTA 5

TERRENOS EN VENTA

36

AVALO No.

ADC/001/09

VALOR COMERCIAL:

$566,657.00

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:

Av. Manuel vila Camacho, Lote 6, Mza. 8


Edif. F-2 Depto. 101

Villas Cosmos
Ecatepec
55243
Estado de Mxico
20/08/09.

CONCLUSIN DEL AVALO: 20/08/09.

El valor comercial es el resultado poderado de los tres anlisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor fsico 60%, valor de
capitalizacin de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS
00/100 M.N.).

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

AVALO No. ADC/001/09

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Snchez Hernndez Manuel Alejandro.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2003310677

INMUEBLE QUE SE VALA:

Departamento en condominio.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Ing. Javier Nicols Snchez Avelizapa.

USO DEL AVALO:

Para su venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar su valor comercial.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle:

Av. Manuel vila Camacho, Lote 6, Mza. 8

Nmero:

Edif. F-2 Depto. 101

Colonia:

Villas Cosmos

Municipio:

Ecatepec

Cdigo Postal:

55243

Entidad Federativa: Estado de Mxico


NMERO DE CUENTA PREDIAL:

0943828806F20101

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

8945141100

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Departamental y Residencial en tercer orden.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Edificios de 2 niveles de departamentos, casas habitacion de 2


niveles y algunos comercios.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Media

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Unicamente se encontro la producida por los vehculos


automotores en cuanto a ruido y produccin de gases
contaminantes.

USO DEL SUELO:

Habitacional

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central (Prof. Carlos Hank Gonzlez), Av. Manuel vila
LAS MISMAS:
Camacho y Perifrico; como vas principales.
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:

Servicioscompletos (agua, energa elctrica, drenaje, pavimento


y telfono).
Escuelas (primarias, secundarias, preparatoria, universidad),
transporte (metro, bases de camiones, sitios de taxis),
alumbrado pblico, centros comerciales, bancos y hospitales.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668.

AVALO No. ADC/001/09

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Predio con vista al Norte con Av. Manuel vila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Escritura pblica No. 85562

Ante notario publico No. 129 del D.F.

Se trata de un departamento en condominio con cajn de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y
superficies.
Departamento
Al Norte en

ORIENTACIN

DISTANCIA
1.35 m.

Con vaco.

Al Sur en

4.45 m.

Con casa 103.

2.40 m.

Con vaco.

Al Oriente en

4.23 m.

Con casa 08 Mod. E.

Al poniente en

0.55 m.

Con vaco.

3.80 m.

Con casa 102.

Abajo

COLINDANCIAS

Con casa No. 002.

Arriba

Con casa No. 201.

SUPERFICIE DEL TERRENO:

61.72

m2

SUP. TOTAL DEL TERRENO L.#6.

1,095.53

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

704.65

INDIVISO:

5.060

m2
%

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno plano de forma regular.

NMERO DE FRENTES:

Un slo frente.

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Vista a las construcciones similares propias de la zona.

DENSIDAD HABITACIONAL:

Baja

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

2.1

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existen restricciones de construccin en el terreno.

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

Plano tomado de guia roji fecha:

NORTE

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AVALO No.

ADC/001/09

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en
muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras,
bao completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un
auto.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Medio Moderno.
Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

T-1

Clasificacin : cuatro.

Superficie: 61.717 m .

T-1
NMERO DE NIVELES:

Tres.

EDAD APROXIMADA:

12 aos.

VIDA TIL REMANENTE:

60 aos.

VIDA TOTAL:

48 aos.

ESTADO DE CONSERVACIN:

Regular.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Adecuado.

CLASIFICACIN
Cuatro

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone cimentacion a base de cajones de cimentacin de concreto armado.

ESTRUCTURA:

A base de muros de carga.

MUROS:

De block hueco vidriado.

ENTREPISOS:

Losa de concreto en claros cortos.

TECHOS:

Losa de concreto en claros cortos.

AZOTEAS:

Impermeabilizada, enladrillada y escobillada.

BARDAS:

Las propias de la construccin.

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AVALO No. ADC/001/09


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

Tirol planchado con acabado final de pintura vinilica.

APLANADOS EXTERIORES:

Block hueco vidirado barnizado, cadenas de cerramiento pintadas a base de esmalte de


color blanco.

PLAFONES:

Yeso a reventon y tirol.

LAMBRINES:

No tiene.

PISOS:

Loseta vinilica, cemento pulido.

ESCALERAS:

Rampa y escalones de concreto.

PINTURA:

Vinilica, de aceite.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene.

c) CARPINTERA:

Puertas de tambor con forro de triplay de pino.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:

Tuberia de cobre en alimentaciones, tuberia de fierro galvanizado en alimentaciones,


muebles blancos de regular calidad.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Entubada oculta con nmero de salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

Perfiles de aluminio natural adonizado.

HERRERA:

Protecciones de fierro empotradas en muros, con esmalte blanco.

g) VIDRIERA:

Vidrio medio doble, especial opaco en baos.

h) CERRAJERA:

De seguridad, de buena calidad, del pas.

i) FACHADA:

Aparente.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


Ver detalle en hoja No. 10.

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios pblicos completos, cuenta
con linea telfonica; no hay desabasto de agua en cualquier poca del ao ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los
12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. rea jardinada, Alarma vecinal en caso de
sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, reas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de
cinco minutos,

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Villas Cosmos
Av. Manuel vila Camacho
E-F2 -1
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de

No.
1

lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Bugambilias
E4 M-C -101
3688-5275
Sra. Perla Gonzlez V.
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.

Haciendas de Aragon
Liras
E 6. M D.
5959-9087
Sr. Enrique Prez Beltrn
3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mrmol, cocina con cocineta, bao completo con

azulejo, cochera.
Haciendas de Aragon
Av. Manuel vila Camacho
E2. ME.
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, bao completo, cochera.

Parques de Aragn
Sn. Marcos
57773069
Sra. Diana Garca Mendoza
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cermica, cocina y bao completo con azulejo,

cochera, puerta principal de madera brasilea con vitral, canceleria de aluminio, protecciones
No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

470,000.00

61.00

7,704.92

0.90

1.00

1.00

1.05

1.00

1.00

0.95

7,281.15

420,000.00

50.00

8,400.00

0.90

1.10

1.20

1.10

1.00

1.00

1.31

10,977.12

460,000.00

50.00

9,200.00

0.90

1.10

1.20

0.95

1.00

1.00

1.13

10,383.12

390,000.00

50.00

7,800.00

0.90

1.00

1.20

1.10

1.00

1.00

1.19

9,266.40

470,000.00

56.00

8,392.86

0.90

1.10

1.20

0.90

1.00

1.00

1.07

8,973.64

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

9,376.29
9,376.00
61.00
9,376.00
571,936.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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AVALO No.

ADC/001/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

No.
1
2
3
4
5

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Jardines de Morelos
5120-3018
Inmobiliaria Coln
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con
malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular.
Rustica Xalostoc
5544-4871 (noches)
Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante,
cuenta con todos los servicios.
Sagitario 3
5587-2315
Sra. Margarita Snchez
Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pencin, bardeado sin construccin, caseta de vigilancia provisional, todos los
servicios.
El chamizal
43321570
Sr. Guadalupe Rosales
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona
actualmente como estacionamiento de camiones.
Vergel de Guadalupe
Sonora
(04455)22134152
Sr. Armando Barragn
Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de
Bodega Aurrera. Urge.
Oferta
3,700,000.00
2,944,000.00
1,690,000.00
3,500,000.00
2,745,000.00

Sup.
900.00
800.00
1,300.00
1,480.00
1,220.00

$/m
4,111.11
3,680.00
1,300.00
2,364.86
2,250.00

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.05
1.05
0.95
1.05

0.95
0.90
0.90
0.95
0.90

FORMA

SUP.

OTRO

0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.85
0.85
0.85
0.81
0.77

$/m
3,479.85
3,129.84
1,105.65
1,920.86
1,722.26
2,271.69
2,272.00

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

AVALO No.

ADC/001/09

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

CROC ARAGON

Vicente Guerrero

EDIF. 4

Telfono

Informante

Srita. Evelin Gonzlez

2 Recamaras, sala comedor, cocina, bao completo y cuarto de servicio y cochera.


2

Valle de Aragn 2da. Secc.

Valle de Japura

EDIF. B

5121-6999

Ing. Ricardo Fregoso

2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de
lavado, cochera.
3

Villas Cosmos

Americas

MC. Edif. E

57324567

Sra. Bertha Millan

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas.
Haciendas de Aragn
Bugambilias
5121-3456
Sr. Estebn Trejo Sols
E4 M-C -03
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.
Parques de Aragn

Americas

MF. Edif. F -02

5711-9911

Sr. Jos Luis Snchez

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefnica.
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

1,800.00
2,500.00
2,900.00
2,100.00
2,700.00

50.00
56.00
61.00
56.00
56.00

36.00
44.64
47.54
37.50
48.21

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.10
1.05
1.10
1.20
1.05

1.20
1.20
1.00
1.20
1.20

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.10
1.10
1.00
1.05
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
1.44
1.31
0.94
1.22
1.08

$/m
51.75
58.47
44.71
45.93
51.94
50.56
51.00

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

AVALO No. ADC/001/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

c Equipo de bombeo
c Tanque estacionario de gas

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.
Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

pza.

$13,327.71

1.00

1.00

1.00

1.00

$13,327.71

$13,327.71

pza.

$50,121.96

1.00

0.90

1.00

0.90

$45,109.76

$45,109.76

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$58,437.47

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL
$32,038.75

FACTOR DE DEMRITO

c Cisternas
p Rejas

pza.

1.00

12

$35,500.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$32,038.75

pza.

1.00

12

$5,784.06

0.90

0.95

1.00

0.86

$4,945.37

$4,945.37

c Jardines

pza.

1.00

12

$13,436.55

1.00

1.00

1.00

1.00

$13,436.55

$13,436.55

1.00

1.00

1.00

1.00

CONSTANTE
CONSTANTE

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

50,420.67

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

108,858.15

INDIVISO %

5.06

TOTAL: $

108,863.21

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

10

AVALO No.

ADC/001/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

2,272.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

1,095.53

2,272.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

2,272.00

2,489,044.16

SUMA (a): $

2,489,044.16

Ninguno

1,095.53

VALOR

5.06%

INDIVISO

SUBTOTAL $

125,945.63

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

C.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

61.72

6,343.00

0.94

5,986.21

369,468.65

Departamento en condominio

TOTAL

61.72

SUBTOTAL (b): $

369,468.65

SUBTOTAL (c): $

108,863.21

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 12%

4%

VALOR FSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

604,277.49

2,489,044.16
369,468.65
108,863.21
Terr.

Const.

84%

Inst.

9790.626856

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

11

AVALO No.

ADC/001/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificacin

PROYECTO
calificacin

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificacin

CLASIF. ZONA
calificacin

SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN

1.0000

TASAS PARCIALES

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

3.8571

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
Condominio

SUPERFICIE: VALOR/m
61.72

RENTA MENS.

51.00

3,147.72

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

2,360.79

RENTA NETA ANUAL:

3,147.72

786.93

28,329.48

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

325,092.39

#DIV/0!

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

12

AVALO No.

ADC/001/09

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

571,936.00
604,277.49
325,092.39

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

572,000

FSICO

604,000

INGRESOS

325,000

MERC.
76%
86%
FSICO
100%

INGRESOS

571,936.00

30%

171581

604,277.49

60%

362566

325,092.39

10%

32509

Valor Comercial

100%

$566,657.00
$566,656.53

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial es el resultado poderado de los tres anlisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado
30%, valor fsico 60%, valor de capitalizacin de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS
SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR
COMERCIAL:

$566,657.00

(QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE


PESOS 00/100 M.N.).

VALUADOR:

Snchez Hernndez Manuel Alejandro.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

13

Avalo No.

ADC/001/09

lbum Fotogrfico del Inmueble Valuado.

1) Panormica fachada principal.

3) Panormica Av. M. . Camacho de Oriente a Poniente.

2) Panormica Av. M. . Camacho de Poniente a Oriente.

4) Acceso principal.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

14

Avalo No.

5) Rampa de escalera y escalones de concreto.

7) reas comunes.

ADC/001/09

6) Barandales de perfil de herreria de fierro con esmalte blanco.

8) Puerta de acceso al inmueble valuado.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

15

Avalo No.

9) Sala, comedor.

ADC/001/09

9) Sala, comedor.

10) Cajon No. 13 de estacionamiento al descubierto.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

16

Avalo No.

ADC/001/09

lbum Fotogrfico de Inmuebles Similares.

Oferta No.1
Calle

No.

Colonia

Av. Manuel vila Camacho

F-2

Villas Cosmos

Informante

Oferta

Sup.

Telfono

Quality Inmov.

$560,000.00

61m.

5664- 3535

Caracteristicas:
2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, bao
completo, cajn de estacionamiento.

Oferta No.2
Calle

No.

Colonia

Bugambilia

E4 MC

Haciendas de Aragn

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Sra. Perla Glez. $420,000.00

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50m.

36885675

Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta
ceramica, bao completo con azulejo, cajn de estacionamiento.

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No.

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Liras

E6 M.D.

Haciendas de Aragn

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Sr. Enrique P.

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50m.

5959-9087

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3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de
loseta ceramica, bao completo, cajn de estacionamiento.

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Calle

No.

Colonia

Av. Manuel vila Camacho

E.2 M.D.

Hdas. De Aragn

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Quality Inmov.

$390,000.00

50m.

5794-1784

Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de
cemento pulido, bao completo, cajn de estacionamiento.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

17

Avalo No.

ADC/001/09

lbum Fotogrfico de Terrenos en Venta.

Vendo tereno de 900 m2. ubicado en Jardines de Morelos uso de suelo


habitacional, con posibilidad de obtener us de suelo comercial, cuenta
con todos los servicios. Precio $ 3,700,000.00.

Se vende terreno de 12.50m. De frente y 50.00m. De ancho, en la


Colonia Rustica Xalostoc (atrs de jumex), con uso de suelo
habitacional, se puede usar como bodega o para construir
departamentos. Sup. 625 m2. Precio $ 2'300,000.00.

Vendo terreno con superficie de 1480m2. y 120m2. de construccin,


ideal para bodegas, estacionamiento, centro de distribucin, etc. A una
cuadra de Va Morelos, actualmente funciona como estacionamiento de
camiones. Precio $ 3'500,000.00.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

18

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion
Gustavo A. Madero , C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/

Entidad Federativa:

Guadalupe Victoria
61
15 de Agosto
Gustavo A. Madero
07050
Distrito Federal

Fecha del avalo:

20 de Agosto de 2009

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:

VALOR COMERCIAL:

CONCLUSIN DEL AVALO:

$1,906,141.00

El valor comercial obtenido en este avalo fue realizado atreves de la ponderacin con tres
anlisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Fsico con el 41% y el de
Capitalizacin de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00
(Un Milln Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040,
Mxico
AVALO
No.D.F.
AV-CHAB-09/07-20/

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Areli Jocabed Snchez Morales

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004300725

INMUEBLE QUE SE VALA:

Habitacional - Comercial

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Pablo Morales Valds

USO DEL AVALO:

Para su posible enajenacin

PROPSITO DEL AVALO:

De terminar el valor comercial del inmueble


Calle: Guadalupe Victoria

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 61
Colonia: 15 de Agosto
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 07050
Entidad Federativa: Distrito Federal
045-196-26-000-9

NMERO DE CUENTA PREDIAL:


NMERO DE CUENTA DE AGUA:

26-49-281-901-01-000-8

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional "Popular"

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Construccin Dominante en la zona, es de casas


habitacin, tipo mediano, buena calidad, de 2 a 3 niveles.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

98%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Es densa flotante y su nivel econmico es medio.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Alta producida por el transito vehicular

USO DEL SUELO:

H 5/30 (Habitacional, 5 Niveles y 30% de area libre)

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros
aprox.
LAS MISMAS:
Completos
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:

Mercado, jardn y parques, escuelas, Centros Comerciales


y Templos, Nomenclatura de calles y sealizacin,
estacin de Camiones, Estacin del metro.

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No.

AV-CHAB-09/07-20/

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur.
Linderos y Colindancias segn:

Registro publico de las escrituras

Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

Norte

17.000

lote 5

COLINDANCIAS

Sur

17.000

loto 8

Este

8.000

lote 18

Oeste

8.000

Guadalupe Victoria
136.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


La segunda

136.00 m2
136.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

354.03 m2
100.000 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno Plano de forma regular

NMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

A Zona Urbanas, asentamiento regular.

DENSIDAD HABITACIONAL:

257 Habitantes/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

3.5 veces el area del Terreno

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

N
O

E
44.00

Plano tomado de Gua Roji

S
3

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


Inmueble de uso Habitacional y Comercial desarrollado en tres niveles con formado por un local y cuatro

USO ACTUAL:

viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m . Su uso es Casa- Habitacion, Su
distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con
2 recamaras, un 1/2 bao, 2 baos, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero.
El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baos, sala comedor y cosina.
Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y bao.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano antiguo
CALIDAD Y CLASIFICACIN:

T-1,T-2,T-3

Superficie

Clasificaion de tabla de tesoreria


T-1:

H05-5

T-2:

H05-4

T-3:

H05-2

edad
177.02
95.11
81.90

50
30
6

354.03
TRES

NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:

40
16
T-3: 6
T-1:
T-2:
VIDA TIL REMANENTE:
T-1: 40
T-2: 50
T-3: 54
VIDA TOTAL:
T-1: 90
T-2: 80
T-3: 60
ESTADO DE CONSERVACIN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:

bueno
bueno
Dos

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Se supone, zapara corrida de concreto armado

ESTRUCTURA:

Dalas, castillos y trabes de concreto armado con muros de carga

MUROS:

Tabique rojo de barro recocido de 14cm de espesor

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado en claros cortos.

TECHOS:

Losas de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3

AZOTEAS:

Losa de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3.

BARDAS:

De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

APLANADOS EXTERIORES:
t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

PLAFONES:

Azulejo blanco y de color de 11x11cm. A diferentes alturas de cocina y baos

LAMBRINES:
PISOS:
t-1,t-2,t-3

Mosaico de pasta loseta de ceramica, loseta de granito, azulejo a cuadros, cemento


pulido y firme de concreto

ESCALERAS:

Recta en un tramo rampa y escalones de concreto aparentes y de fierro estructural.

PINTURA:

Vinilica en muros y plafones de aceite en herrera y barniz en carpinteria

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene

c) CARPINTERA:

Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaos tipo tambor,
cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.

d) INSTALACIONES
HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Ocultas con alimentacion a muebles con tuberia de cobre y galvanizada, bajadas

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Baos completos y medios baos con muebles blancos de color de calidad economica

pluviales en fierro fundido y albaales de tubo de concreto de 15cm de diametro

e) INSTALACIONES ELCTRICAS: Entubadas, ocultas con salidas normales


f) PUERTAS Y VENTANERA
HERRERA:

A base de perfiles estructurales ligeros

g) VIDRIERA:

sencillo de 3 mm de espesor claros cortos

h) CERRAJERA:

De calidad economica

Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No.

AV-CHAB-09/07-20/

VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:

Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de


Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn
sea el caso.
Al
resultado
obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS:
Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas
partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin
compulsin.
Capitalizacin: Tcnica de valuacin, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso
que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalizacin: A) La que estima el valor a
partir de un ingreso nico, llamada capitalizacin directa, y B) La que estima el valor a
partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a
fututo, llamada capitalizacin de flujo de efectivo.
Costo de reposicin nuevo: Es el costo actual de un valuado considerndolo como
nuevo, con sus gastos de ingeniera e instalacin, en condiciones de operacin, a precios
de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o
reponer un bien similar al que se esta valuando, en estado nuevo y condiciones similares.
Puede ser estimado como costos de reemplazo o bien como Coste de Reposicin.

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.

Costo Neto de Reposicin: Valor que tiene un bien a la fecha del avalo y se determina
a partir del costo de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vida
Direccion:
Callerespecto
Pedro Ma.
Anaya,
de Febrero,
GustavoalA.grado
Madero
consumida
de su
vida Col.
til 5
total,
al estadoDelegacion
de conservacin,
de , C.P.
05040,
Mxico D.F.
obsolescencia y a otros elementos de
depreciacin.
equivale al valor de mercado de un
bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
Consideraciones
previas al avalo
No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el
bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en
la solicitada del avalo.
Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad
que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario del bien que se valua.
En la inspeccin oculta del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar
todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el
resultado de la observacin o por informe expreso del cliente
La determinacin del valor comercial del inmueble se realizo mediante el anlisis y
ponderacin del resultado de los procemidimientos de valuacin que a continuacin se
mencionan: Mtodo Fsico se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores
aplicables, segn sea el caso.
Mtodo de Mercado esta basado en la comparacin y homologacin de ofertas similares al
bien valuado.
Mtodo por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta
anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a
las caractersticas propias del bien valuado.
Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el
solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no
prejuzgar la propiedad y/o posesin del inmueble de la persona que aparece en el
apartado correspondiente, as como los documentos proporcionados para la elaboracin
del mismo.

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.
1

Colonia

Calle

Narciso Bassols

Av. 606 Agrupamiento

No.
a 66

Telfono

Informante
Lilia Blanco Castro

Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse,
estacionamiento comunitario.

Castillo el Chico

20 de Noviembre

044 55 3657 9395

Mario Zavala Garcia

Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento

Los Picos INPI

Alberto Calmete

04455.26.90.51.18

Bertha Gutirrez

Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragn. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y
proporcinarle una ptima seguridad.

Agricola Pantitlan

Privada Irma Mendoza

15

044 55 22 78 5048

Olga Mercado

Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio bao,
tres recamaras, bao completo.

Ticoman

No.

Oferta

Av. Rio de los Remedios

Sup.

04455.3012.3279

Ma. Gabriela Savala Gomez

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTROS

FRe

780,000.00

100.50

7,761.19

0.90

1.05

0.80

0.95

0.90

1.00

0.65

5,016.68

1,150,000.00

143.00

8,041.96

0.90

0.90

0.80

1.00

1.00

1.00

0.65

5,211.19

1,000,000.00

115.00

8,695.65

0.90

0.90

0.80

0.80

0.90

1.00

0.47

4,057.04

1,380,000.00

117.00

11,794.87

0.90

0.85

0.80

0.80

0.90

1.00

0.44

5,197.29

1,350,000.00

150.00

9,000.00

0.90

1.00

0.80

1.05

1.00

1.00

0.76

6,804.00

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

5,257.24
5,257.00
354.03
5,257.00
1,861,135.71

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,
Mxico D.F.
AVALO
No. AV-CHAB-09/07-20/

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
Colonia
Nueva Tenochithan

No.
1

Calle
Norte

No.
86

Telfono
044 55 181 905 29

Informante
Adrian Garfias M.

Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del
proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada

Magdalena de las Salinas

Norte 13

4918

04455 3233 8012

Marta Fernandes

Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una
cuadra del Centro Medico La Raza.

Moctezuma 1a seccion

Carlos Santana

0-0

044 55 449105513

Alberto Castillo M.

Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios

Moctezuma 1a. Seccion

Norte 13

151

46 03 32 01

Enrique Morales Reyes

Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja rea abierta con un bao. En la planta alta 5 privados y 2 baos

Merced Balbuena

1a. Cerrada de Carretones

15

5737 41 88

Elena Herrera Lopez

Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro
merced.

Factores de Homologacin
No.

Oferta

1
2
3
4
5

1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00

OFERTA
1
2
3
4
5

IMPORTE
1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00

Sup.
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00

SUP. COST
450.00
250.00
320.00
294.00
124.00

$/m
1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77

CRN
2,827.50
1,731.04
1,546.72
3,294.27
1,467.94

$/m
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.15
0.95
1.05
1.05
1.05

0.80
1.05
0.95
0.95
1.10

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

F EDAD

EDO
CONSER

FRET

CNR

0.7
0.7
0.7
0.7
0.7

0.9
0.9
0.9
0.9
0.9

0.63
0.63
0.63
0.63
0.63

SUP.

OTROS

FRe
0.66
0.72
0.72
0.72
0.83

0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

1,781.33
1,090.56
974.43
2,075.39
924.80

TERRE
NO
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00

CONST

TERRENO

%/M2

801,596.25
272,638.80
311,818.75
610,164.69
114,675.47

248,403.75
1,127,361.20
1,188,181.25
339,835.31
885,324.53

1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77

Factores Utilizados:
Negociaci Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
n
Ubicacin Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
:Zona:
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superfici
e
Uso del
Suelo
Colonia

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado


Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

1,096.95
6,477.37
5,333.45
1,660.34
4,749.91
3,863.60
3,864.00

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Acueducto de Guadalupe

Del Golfo

28

Telfono

Informante

04455 1397 5657

Gabriela Ayala

Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con bao completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento
2

Jardin Balbuena

Retorno 49 de Cecilio Robledo

13

044 55 18 2304 85

Reyna Templos M.

Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio bao, planta alta, 2 recamaras con closet, un bao completo amplio, azotea area de
lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia
3

Veinte de Nobiembre

Vulcanizacion

186

044 55 352 84177

Ana Lucia Martinez H.

Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 bao, patio trasero
y 1 cajon de estacionamiento
4

Reforma Iztacchualt

Playa Guitarron

s/n

044 355 772 20

Marurico Cordero Avila

Casa contempornea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, rea de lavado. P.A.: Hall con 1 bao, 3 recmaras.
Lnea telefnica, cisterna. Acabados: ventanera con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico
5

No.
1
2
3
4
5

Panamericana

Oferta
8,000.00
11,000.00
5,300.00
14,900.00
18,000.00

Poniente 118

Sup.
135.00
137.00
100.00
195.00
156.00

51

044 55 23 59 9263

Jose Elias Rodrigez Mendoza

Factores de Homologacin

$/m
59.26
80.29
53.00
76.41
115.38

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
1.00
0.95
1.05
1.00

0.80
0.80
0.80
0.80
0.80

CALID.

Edo Cons

OTROS

0.85
1.00
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.64
0.62
0.65
0.61
0.62

0.10
0.90

38.08
49.43
34.44
46.65
71.03
47.92
48.00

#REF!
#REF!
#REF!
#REF!

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

$/m

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
, C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
p/c

INSTALACIONES
ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS
ACCESORIOS:
BOMBA
GAS ESTACIONARIO
COCINA INTEGRALES

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

PZA

15

$1,000.00

0.80

0.95

1.00

0.76

$760.00

$760.00

PZA

10

$4,403.55

0.85

1.10

1.00

0.94

$4,117.32

$4,117.32

PZA

$16,339.14

0.90

1.05

1.00

0.95

$15,440.49

$15,440.49

SUMA
p/c

OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
BARDA
BALCON
CISTERNA
CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$20,317.81

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

m2

1.00

40

$990.70

1.00

0.95

1.00

0.95

$941.16

$941.16

M2

1.00

17

$3,000.00

1.05

0.85

1.00

0.89

$2,677.50

$2,677.50

M2

1.00

15

$2,194.65

0.95

0.95

1.00

0.90

$1,980.68

$1,980.68

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

5,599.34

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

25,917.15

INDIVISO %
TOTAL: $

11

25,917.15

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, AVALO
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
M2.

LOTE TIPO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,864.00

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

136.00

3,864.00

COEFICIENTE

VALOR
UNITARIO
RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

136.00
INDIVISO

VALOR
PARCIAL: $

3,864.00

525,504.00

SUMA (a): $

525,504.00

100.00%

SUBTOTAL $

525,504.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

C.R.N.

FACTOR DE

C.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

H05-5

177.02

4,265.19

0.94

4,025.27

712,553.00

H05-4

95.11

4,237.93

0.94

3,983.66

378,885.53

H05-2

81.90

3,748.99

0.94

3,524.05

288,619.59

TOTAL

354.03

SUBTOTAL (b): $

1,380,058.12

SUBTOTAL (c): $

25,917.15

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

COSTOS
525,504.00

VALOR FSICO o V.N.R. :

1,380,058.12
25,917.15

Inst.

Terr.
Const.

5,455.69

12

(a+b+c) $

1,931,479.27

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

IMP. PREDIAL

ENERG. ELC.

SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


3.00%

I.S.R

SEGUROS

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

18.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificacin

VIDA TIL REMANENTE


calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificacin

1
MUY BUENO

BUENO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

8%

EDAD (aos)

PROYECTO

7%

ADECUADO
1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin
CLASIF. ZONA

calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1.0000

TASAS PARCIALES

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

3.8571

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
CASA HABITACIONCOMERCIAL
TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m
354.03

RENTA MENS.

48.00

16,993.44

354.03

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

18.00%

RENTA NETA MENSUAL:

16,993.44

3,058.82

13,934.62

RENTA NETA ANUAL:

167,215.45

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

$5,420.07

13

1,918,865.82

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

1,861,000

FSICO

1,931,000

INGRESOS

1,919,000

-3%
1%
100%MERC.

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82

FSICO
PONDERADO

INGRESOS

1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82
VALOR COMERCIAL

31.00%
41.00%
28.00%

100.00%

$576,952.07
$791,906.50
$537,282.43
$1,906,141.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


El valor comercial obtenido en este avalo fue realizado atreves de la ponderacin con tres anlisis que
son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Fsico con el 41% y el de Capitalizacin de Renta con
el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Milln Novecientos seis mil
Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$1,906,141.00

(UN MILLON NOVECIENTOS SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y


UN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:
Areli Jocabed Snchez Morales

14

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Av. 606 Agrupamiento a 66

20 de Noviembre 7

Narciso Bassols

Castillo del Chico

Alberto Calmete 4

Privada Irma Mendoza 15

Los Picos INPI

Agricola Pantitlan

Av. Rio de los Remedios 6


Ticoman

15

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero
, C.P. No.
05040,
Mxico D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Norte 86

Norte 13 4918

Nueva Tenochithan

Magdalena de las Salinas

Carlos Santana 0-0

Norte 13 151

Moctezuma 1a seccion

Moctezuma 1a. Seccion

1a. Cerrada de Carretones 15


Merced Balbuena

16

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
,AVALO
C.P. 05040,
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Acueducto de Guadalupe 28

Retorno 49 de Cecilio Robelo 13

Del Golfo

Jardin Balbuena

Vulcanizacion 186

Playa Guitarron s/n

Veinte de Nobiembre

Reforma Iztacchualt

Poniente 118 51
Panamericana

17

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Av. 606 Agrupamiento a 66

20 de Noviembre 7

Narciso Bassols

Castillo del Chico

Alberto Calmete 4

Privada Irma Mendoza 15

Los Picos INPI

Agricola Pantitlan

Av. Rio de los Remedios 6


Ticoman

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

18

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P. No.
05040, Mxico
D.F.
AVALO
AV-CHAB-09/07-20/

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Norte 86

Norte 13 4918

Nueva Tenochithan

Magdalena de las Salinas

Carlos Santana 0-0

Norte 13 151

Moctezuma 1a seccion

Moctezuma 1a. Seccion

1a. Cerrada de Carretones 15


Merced Balbuena

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

19

Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P.No.
05040, Mxico
D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Acueducto de Guadalupe 28

Retorno 49 de Cecilio Robelo 13

Del Golfo

Jardin Balbuena

Vulcanizacion 186

Playa Guitarron s/n

Veinte de Nobiembre

Reforma Iztacchualt

Poniente 118 51
Panamericana

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

20

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Av. Jose Maria Castorena


217
CUAJIMALPA
CUAJIMALPA
05000
Distrito Federal.

Fecha del avalo:

20 de agosto de 2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

ISV0001

$2,495,357.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

98040806

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

PIEDAD VAZQUEZ CAMACHO

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar el valor comercial.

:
Calle: Av. Jose Maria Castorena

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 217
Colonia: CUAJIMALPA
Delegacin: CUAJIMALPA
Cdigo Postal: 05000
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono ste dato.

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono ste dato.

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional y comercial

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Habitacional de 2 a 3 niveles del tipo medio.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

100%.

DENSIDAD DE POBLACIN:

300

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el


transito de vehiculos y trafico por los comercios y escuelas

USO DEL SUELO:

H00-02

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas
condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Tiendas de abarrotes, refaccionarias, Escuelas, Iglesia, zona de


bancos, tiendas de autoservicio, talleres mecanicos, parques,
Tortillerias, Sealizacion de calles.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.

Escritura
No. , Volumen,Notario
LINDEROS Y COLINDANCIAS
SEGN:
terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies segn escrituras
La primera
ORIENTACIN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

NE

8.070

PROPIEDAD PRIVADA

SE

17.310

LOTE 32

NE

6.040

LOTE 32

SE

15.180

LOTE 32

NE

3.870

LOTE 32

SE

3.730

CALLEJON CD. VICTORIA

SE

4.990

LOTE 34

SW

3,43

LOTE 34

SW

4.830

LOTE 34

SW

12.510

LOTE 34

NW

38.580

PROPIEDAD PRIVADA

SW

0.820

PROPIEDAD PRIVADA

NW

0.630

PROPIEDAD PRIVADA

SUPERFICIE DEL TERRENO:

547.00 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:

547.00 m2
547.00 m2
210.00 m2
100.000 %

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Con pendiente, de forma regular.
NMERO DE FRENTES:

Urbana
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
PENDIENTE
DENSIDAD HABITACIONAL:
COS Y CUS CALCULAR
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
si
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


USO ACTUAL:

El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un bao completo y una terraza.

TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano moderno
CASIFICACION

CALIDAD Y CLASIFICACIN:

T-1 TRES

NMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

VIDA TIL REMANENTE:

63

VIDA TOTAL:

70

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

SUPERFICIE
210

EDAD
07

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

De mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Muros de carga y Marcos rgidos.

MUROS:

Tabique

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

A 2 aguas

AZOTEAS:

Con hilada de tabique, impermeabilizada

BARDAS:

No

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES

AVALO No. ISV0001


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:

azulejo y tirol

APLANADOS EXTERIORES:

Aplanado fino

PLAFONES:

tirol

LAMBRINES:

loseta

PISOS:

loseta 33*33 cm.

ESCALERAS:

loseta y barandal de madera

PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERA:

paredes de sala y comedor de madera de pino

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

cobre y pvc

MUEBLES DE BAO / COCINA:

cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con
mueble regadera.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANERA:

tubular

HERRERA:

puertas y ventanas

g) VIDRIERA:

sencillo 3 mm

h) CERRAJERA:

del pais

i) FACHADA:

fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta
principal.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
ver manual

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Existe mucho trafico por los negocios que hay en la avenida principal
La casa no esta a nivel de calle, los lotes colindantes son de familiares.
No existen linderos fisicos
Solo hay una servidumbre de paso para los tres lotes.
la oferta numero cinco (5) no existen imgenes.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Cuajimalpa De Morelos
coahula
s/n
(55) 5251 4995
Zertuche y Sinclair S.C
RECAMARA CVESTIDOR, SALA, COMEDOR, CALENTADOR, CUARTO SERVICIO CBAO, GAS, TIMBRE, INTERFON

No.
1

5ta. PRIVADA DE LA AVENIDA


Cuajimalpa De Morelos
s/n
5290 0640
Grupo Bandin S.A. de C.V
MEXICO
CASA ESTILO MEXICANO CON BUENA DISTRIBUCION,
ESTUDIO O DESPACHO, PISOS DE DUELA, RECAMARAS CON TAPANCO,

ESPACIO PARA GYM, ESPACIO PARA UNA CUARTA RECAMARA, MUY ILUMINADA. BONITA VISTA.
Cuajimalpa De Morelos
Coahuila
s/n
(55) 5682 8404
Elena Ricaud
Bonita y funcional casa en calle cerrada, sala de doble altura, chimenea, recmaras con bao, acabados de alta calidad. Excelente.

Cuajimalpa De Morelos
JOSE MARIA CASTORENA
s/n
5520 6610
Coldwell Banker City
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MULTIPLES, CALEFACCION Y DOBLE CRISTAL. GARAGE PARA 2 AUTOS CON OPCION A 3 AUTOS MAS
Cuajimalpa De Morelos
LOPEZ MATEOS
s/n
04455 1070-9003
Laura Lpez
Impecable, excelente vista, calle tranquila, zona segura

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologacin

$/m
NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO.
CONS.

$/m
OTRO

FRe

1,950,000.00

140.00

13,928.57

0.90

0.90

1.10

0.90

0.95

1.00

0.76

10,610.86

2,900,000.00

320.00

9,062.50

0.90

1.00

0.95

1.10

0.90

1.00

0.85

7,670.95

2,900,000.00

270.00

10,740.74

0.90

1.10

0.95

0.95

0.95

1.00

0.85

9,116.75

4,400,000.00

275.00

16,000.00

0.90

1.00

0.90

0.90

0.90

1.00

0.66

10,497.60

3,500,000.00

200.00

17,500.00

0.90

1.00

1.00

0.95

1.00

1.00

0.86

14,962.50

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

10,571.73
10,572.00
210.00
10,572.00
2,220,120.00

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.
1

No.
1
2
3
4
5

Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
CARRETERA MEXICO TOLUCA
Cuajimalpa De Morelos
s/n
5257-3667
Royal Real Estate S.A. de C.
EXCELENTE TERRENO SOBRE LA CARRETERA MXICO TOLUCA, A LA ALTURA DEL PUENTE DE CONTADERO, CON USO DE SUELO
HABITACIONAL Y COMERCIAL
Cuajimalpa De Morelos
Ahuatenco
s/n
5813 5062RE/MAX GALAXY / LAURA VELEZ FERNANDEZ VARELA
Excelente terreno en condominio ideal para quen desee construir a su propio gusto uso de suelo residencial
Cuajimalpa De Morelos
Jess Del Monte
s/n
5341 3647
Rinor Bienes Races
junto a Cuajimalpa en colonia Jesus del Monte en Huixquilucan, con superficie de 634 m2 completamente plano, para construir 3 casas. A solo 2
cuadras del Conjunto Residencial Maestranza.
Cuajimalpa De Morelos
El Contadero
s/n
22241630
KAREN BODA
MUY BUEN TERRENO PARA CONSTRUIR LA CASA DE SUS SUEOS, VISTA AL BOSQUE EN UNA PRIVADA PRIVILEGIADA
Cuajimalpa De Morelos
vista a caada

Oferta

Sup.

1,750,000.00
1,000,000.00
1,500,000.00
2,100,000.00
2,350,000.00

456.00
356.00
634.00
474.00
470.00

AVENIDA SAN MATEO

$/m
3,837.72
2,808.99
2,365.93
4,430.38
5,000.00

s/n

5292 3295

RE/MAX In-Terr (Ciudad de Mxico

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

0.90
0.95
1.05
0.80
1.05

0.90
0.95
1.10
0.90
1.05

FORMA

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

SUP.

OTRO

FRe
0.73
0.81
1.04
0.65
0.99

$/m
2,797.70
2,281.60
2,459.38
2,870.89
4,961.25
3,074.16
3,074.00

OFERTA

IMPORTE

SUP. CONSTRUCCION

CRN

Fed

EDO. DE
CONSERVA

FRED

CNR

TERRENO

CONSTRUCC
ION

TERRENO

$/M2

1.00

$1,750,000.00

200.00

$6,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,780.00

456.00

#######

$994,000.00

$2,179.82

2.00

$1,000,000.00

356.00

356.00

$1,000,000.00

$2,808.99

3.00

$1,500,000.00

634.00

634.00

$1,500,000.00

$2,365.93

4.00

$2,100,000.00

474.00

474.00

$2,100,000.00

$4,430.38

5.00

$2,350,000.00

470.00

470.00

$2,350,000.00

$5,000.00

Factores Utilizados:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

ISAO

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

Cuajimalpa De Morelos

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Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

9,500.00
14,000.00
12,000.00
22,000.00
23,000.00

174.00
220.00
250.00
380.00
220.00

54.60
63.64
48.00
57.89
104.55

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.05
0.95
1.10
0.95
1.10

0.80
0.95
0.95
0.95
0.95

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.72
0.77
0.83
0.73
0.85

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

10

$/m
39.21
49.10
39.73
42.32
88.49
51.77
52.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 cocina integral

Unidad

pz

Cantidad

EDAD

27

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$10,000.00

1.0

0.9

1.0

0.85

$8,500.00

$8,500.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CONSTANTE
CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.
(unitario)

FACTOR DE DEMRITO
Cons.

Edad

Otro

FRe

0.95

0.85

1.00

0.81

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$8,500.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

7.00

0.92

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $

8,500.00

INDIVISO %
TOTAL: $

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

11

8,500.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,074.00

$/m

TERRENO

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACCIN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

547.00

3,074.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

PARCIAL: $

3,074.00

1,681,478.00

SUMA (a): $

1,681,478.00

1.00

547.00
INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

1,681,478.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

210.00

6,006.13

0.92

5,533.15

1,161,960.93

CASA HABITACIN

TOTAL

210.00

SUBTOTAL (b): $

1,161,960.93

SUBTOTAL (c): $

8,500.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

VALOR FSICO o V.N.R. :

DATOS PARA GRAFICA:


Terr.
Const.
Inst.

1,681,478.00
1,161,960.93
8,500.00

% DE PARTICIPACIN
0%

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

13580.66155

12

(a+b+c) $

2,851,938.93

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACOS

4%

ADMN.

3.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELC.

1.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)


I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

24.00%

b).- CALCULO DE TASA:


CONCEPTO

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA TIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificacin

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (aos)
calificacin

calificacin

1
MUY BUENO

PROYECTO
calificacin

BUENO
1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin

CLASIF. ZONA

LUJO

calificacin

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1.4286

1.5714

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:


TIPO
T-1

DESTINO:
casa habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m
210.00

RENTA MENS.

52.00

10,920.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $


TOTAL DEDUCCIONES:

24.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,299.20

RENTA NETA ANUAL:

2,620.80

99,590.40

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


P.U. $/M2.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

10,920.00

13

#DIV/0!

1,181,581.02

I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.

ISV0001

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

2,220,120.00
2,851,938.93
1,181,581.02

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.

2,220,000

MERC.
88%

FSICO

2,852,000

141%
FSICO

INGRESOS

1,182,000

100%
INGRESOS

Valor Comparativo de mercado


Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas

30%
60%
10%

666,036.00
1,711,163.36
118,158.10
$2,495,357.46

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.


EL VALOR COMERCIAL, ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA VALOR
DE MERCADO UN 30%, EL VALOR FISICO DE UN 60% Y EL VALOR DE CAPITALIZACION DEL 10% DANDONOS UN RESULTADO DE $2,495,357..00

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.


Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$2,495,357.00 (DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS


CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

14

ISV CONSTRUCCIONES
INMUEBLE VALUADO
CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA

FACHADA

COCINA

COMEDOR

SALA

ESCALERAS

BAO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

14

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
PRIMER OFERTA:

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA.

VISITA CAMPO.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

15

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:

5a. PRIVADA DE AVENIDA MEXICO

SEGN VISITA EN CAMPO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

16

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
TERCERA OFERTA:

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA

VISITA CAMPO.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

17

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
CUARTA OFERTA:

JOSE MARIA CASTORENA S/N. CUAJIMALPA

5A. OFERTA

VISTA EN CAMPO

ESTE CROQUIS ES DE LA 5A OFERTA

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

18

ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
PRIMERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CARRETERA MEXICO TOLUCA S/N CUAJIMALPA

19

ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:

AHUATENCO S/N CUAJIMALPA.

VISITA DE CAMPO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

20

ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA
TERCERA OFRTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

AV. JESUS DEL MONTE S/N. HUIXQUILUCAN

21

ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
CUARTA OFERTA:

LA HERRADURA S/N. CONTADERO CUAJIMALPA

5A OFERTA AVENIDA SAN MATEO S/N.

VISITA EN CAMPO NO PERMITE FOTOS

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

22

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
PRIMERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CALLE COAHUILA S/N CUAJIMALPA.

23

ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA:
TERCERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CALLE XIOVIONI No. 18 SAN LORENZO ACOPILCO. CUAJIMALPA.

24

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
CUARTA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

ARTEAGA Y SALAZAR S/N CONTADERO CUAJIMALPA.

25

ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
QUINTA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

KM. 15 CARRETERA MEXICO TOLUCA COL. PALO ALTO CUAJIMALPA

26

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

Salvador Daz Mirn.


96
Santa Mara la Ribera .
Cuauhtmoc.
06400
Distrito Federal.

Fecha del avalo:

20 de Agosto de 2009

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

$631,245.00

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

II.- DATOS GENERALES.


PERITO VALUADOR:

Manuel Silva Tadeo.

ESPECIALIDAD

Bienes Inmuebles.
94310454

REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:

Departamento en Condominio.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

En Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Mara Guadalupe Garca Murillo.

USO DEL AVALO:

Venta.

PROPSITO DEL AVALO:

Determinar su Valor Comercial.

Calle: Salvador Daz Mirn.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

Nmero: 96
Colonia: Santa Mara la Ribera .
Delegacin: Cuauhtmoc.
Cdigo Postal: 06400
Entidad Federativa: Distrito Federal.
012 083 01 003 8

NMERO DE CUENTA PREDIAL:


NMERO DE CUENTA DE AGUA:

20 45 500 997 01 000 6

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.


CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:

Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Nmero de


Niveles promedio 2(dos niveles), comercios.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIN:

Alta.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

Alta, Ruido producido por autos principalmente.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE
USO DEL SUELO:

HM/4/25/12

VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia de vas primarias de intenso flujo
vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte .
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:

Completos.

Agua: Red de distribucin con suministro de tomas domiciliarias.


Drenaje y Alcantarillado: Red de recoleccin de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A travs de red erea.
Alumbrado Pblico: Sistema de cableado subterrneo con posteria metlica y de concreto.
Calles de: Pavimento Asfltico.
Banquetas: con un ancho de 3.00 mts. de Concreto Hidrulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidrulico.
Gas Natural: Con suministro de tanque estacionario.
Vigilancia: Por Rondas
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recoleccin de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Sealamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Nmeros.
EQUIPAMIENTO URBANO:

Centro
Comercial,
Escuelas,
Mercado,
Templo,
Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un
radio aproximado de 1 Km.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
El lote se encuentra en esquina, al Norte est con la calle Salvador Daz Mirn, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la
Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

Escritura Pblica No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario
Pblico No.186 y 217 del D.F.

Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
ORIENTACIN
Norte

DISTANCIA
14.230

COLINDANCIAS
Va Pblica Salvador Daz Mirn

Sur

14.230

Casa No.186 de la calle Cedro.

Oriente

16.820

Va Pblica Cedro

Poniente

16.820

Casa No.198 de la calle Salvador Daz Mirn.

SUPERFICIE DEL TERRENO:


SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

239.35 m2
55.85 m2
9.960 %

INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:

Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular


Dos

CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:

Urbanas
222.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

3.00
Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

NORTE
UBICACIN

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

AVALO No.

A-DC-09-0001

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.


El terreno se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con
una superficie de 239.35 m2, el uso actual son departamentos en
condominio con cuatro niveles, de tres departamentos por nivel, escaleras de
uso comun, y nueve cajones de estacionamiento.

USO ACTUAL:

ver anexo c-2


TIPOS DE CONSTRUCCIN:

Mediano Antiguo

CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 1

CLASIFICACION

T-1

Cinco

NMERO DE NIVELES:

Cuatro Niveles

EDAD APROXIMADA:

Cinco Aos

VIDA TIL REMANENTE:

85

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIN:

1.1

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una

SUPERFICIE

EDAD

55.85

Cinco aos

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.


a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:

Probablemente Zapatas Aisladas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Marcos Rgidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos


de concreto armado.

MUROS:

Se supone de tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS:

Se supone de losa aligerada con vigueta y bovedilla

TECHOS:

Se supone losa plana de concreto armado.

AZOTEAS:

Impermeabilizado, con pretil en buen estado de conservacin y con una altura


de 0.50 mts.

BARDAS:

A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


APLANADOS INTERIORES:

Son de pasta rayada a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES:

Son de cemento-arena acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES:

Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES:

En baos zona de regadera en tres paredes calidad mediana a base de loseta de


ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS:

Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y bao, piso lminado


en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo segn pisos de calidad media.

ESCALERAS:

Si hay en el interior del edifcio son de concreto armado, acamado comn.

PINTURA:

Vinilica en muros interiores y exteriores en general y esmalte en zona de baos y cocina


en condiones optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguna

c) CARPINTERA:

Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal a departamento.

d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubera de cobre en hidraicas en salidas y de Pvc en


bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAO / COCINA:

Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de mediana calidad.

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del departamento.

f) PUERTAS Y VENTANERA:

A base de Aluminio natural en ventanas y seccin comercial.

HERRERA:

Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de
estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERA:

Vidrio transparente de 6 mm y opaco en bao.

h) CERRAJERA:

Son de tipo nacional, de intercomunicacin de calidad mediana y en exteriores de


seguridad marca Phillips.

i) FACHADA:

Recubierta de aplanado cemento-arena en todos sus niveles y pintada en color naranja,


acabado pulido en buenas condiciones.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon,
cocina integral movible, patios y andadores.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de


informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO:


1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor fsico Directo, el Valor de mercado y el Valor por
Capitalizacin de Rentas.
2) El Valor Fsico o Directo: refleja el valor probable de Reposicin Nuevo del Inmueble, afectado por ubicacin, edad, conservacin y obsolescencia del
proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendra el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y caractersticas
propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalizacin de Rentas: refleja el valor probable que tendra el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las caractersticas propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa apremiante de realizar la
comercializacin del mismo.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

CONDICIONES DEL AVALUO:


6) La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
a) Escritura de propiedad.
si
b)Boleta predial.

si

c) Recibo de Agua.

si

7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
16) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
17) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
20) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
21) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.

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MULTIFACE

AVALO No.

A-DC-09-0001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.


INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Mara La Ribera
Cedro
247
(55)52555521
Century 21 Orin
Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un bao, un cajon de estacionamiento, edad 35 aos, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de

No.
1

servicio en azotea de 7.18 m2, y cocina integral.


Santa Mara La Ribera
Dr. ATL
138
(55)53441030
Promotora de Inmuebles
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un bao, edad 3 aos, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto.

Santa Mara La Ribera


Naranjos
375
cel. (55)14603211
Edith Gonzlez Martinez
Departamento de 65 m2, dos recamaras, un bao, edad 8 aos, en el quinto nivel se encuentra, una lnea telefonica.

Santa Mara La Ribera


Enrique Gonzlez Martinez
25
59-89-45-26
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un bao, edad 4 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

Santa Mara La Ribera


Salvador Daz Mirn
46
55-63-13-14
Ana Mara Gonzlez
Departamento de 67.36 m2, dos recamaras, dos baos, edad 11 aos, en el cuarto nivel se encuentra, una lnea telefonica.

No.

Oferta

Sup.

Dim. Bienes Raices

Factores de Homologacin

$/m

$/m

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

OTRO

FRe

650,000.00

52.82

12,305.94

0.90

1.00

1.10

1.00

1.10

1.00

1.09

13,401.17

750,000.00

58.57

12,805.19

0.90

1.00

0.95

1.10

0.95

1.00

0.89

11,441.12

520,000.00

65.00

8,000.00

0.90

1.00

0.85

1.20

1.20

1.00

1.10

8,812.80

680,000.00

63.00

10,793.65

0.90

1.00

0.90

1.20

1.00

1.00

0.97

10,491.43

930,000.00

67.36

13,806.41

0.90

1.00

0.80

1.00

1.20

1.10

0.95

13,121.62

VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUBTOTAL:

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.10
0.90

Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

11,453.63
11,454.00
55.85
11,454.00
639,705.90

10

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
Colonia
Calle
No.
Santa Mara La Ribera
Cedro
s/n
Terreno plano irregular con construccin, hay que demoler, 510 m2. un frente a media calle.

Telfono
53632162

Informante
Century 21 Invermax

Santa Mara La Ribera


Salvador Daz Mirn
s/n
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo H3 30 60, con 647 m2, un frente a media calle

55631314

Juan Contreras

Santa Mara La Ribera


Fresno
s/n
(442) 4 100 599
Inmuebles Mxico
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 1167 m2, un frente, poca construccion por demoler.para comercio o bodega.

Santa Mara La Ribera


Jaime Torres Bodet
s/n
55890229
Su casa Bienes Raices
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 598.62 m2, un frente, regular, cuenta con 2 viviendas . Actualmente se rentan las viviendas.

Santa Mara La Ribera


Enrique Gonzlez Martinez
s/n
(55) 55 14 30 82
TreniE Negocios Inmobiliarios
Terreno plano , un frente regular, 403 m2, uso de suelo H 3 20, respetar fachada primer crujia 50 m2, en mal estado, pero sin dao estructural.

No.
1

No.
1
2
3
4
5

Oferta

Sup.

3,100,000.00
5,176,000.00
5,200,000.00
2,400,000.00
2,800,000.00

510.00
647.00
1,167.00
598.62
403.00

No
1

Oferta

C.N.R.

CONSTRUCCION
416,898.91
Oferta
Sup. Terr.

5,211.24

No
3

C.N.R.

6,514.05

No
4

C.N.R.

6,514.05

Sup. Terr.

3,100,000.00

5,200,000.00

510.00

1,167.00

CONSTRUCCION
325,702.28
Oferta
Sup. Terr.

2,400,000.00
CONSTRUCCION
325,702.28

598.62

$/m
5,260.98
8,000.00
4,176.78
3,465.13
6,139.70

Sup. Const.

Factores de Homologacin
NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.20
1.00
1.00
1.00
1.00

CRN

U. Suelo

80.00 $6,856.89

TERRENO
2,683,101.09
Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO
4,874,297.73
Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO
2,074,297.73

$/M2
$5,260.98
U. Suelo

$/M2
$4,176.78
U. Suelo

SUP.

OTRO

0.80
1.20
0.80
0.95
0.80
1.05
0.80
1.20
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

F.ed

E. Conserv.

0.95

0.8

F.ed

E. Conserv.

0.95

F.ed

E. Conserv.

0.95

fret.
0.76

fret.
0.95

fret.
0.95

$/M2
$3,465.13

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

FRe
1.04
0.68
0.76
0.86
0.79

$/m
5,454.59
5,472.00
3,157.64
2,993.87
4,862.64
4,388.15
4,388.00

11

MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
No
5

Oferta

C.N.R.

CONSTRUCCION
325,702.28

6,514.05

Sup. Terr.

2,800,000.00

403.00

Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO
2,474,297.73

U. Suelo

F.ed

E. Conserv.

0.95

fret.
0.95

$/M2
$6,139.70

Factores Utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

12

MULTIFACE

AVALO No. A-DC-09-0001

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.


INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

Calle

No.

Telfono

Informante

Santa Mara La Ribera


Dr. ATL
138
(55)53441030
Promotora de Inmuebles
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un bao, edad 3 aos, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para
auto.
Santa Mara La Ribera
Enrique Gonzlez Martinez
25
59-89-45-26
Dim. Bienes Raices
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un bao, edad 4 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

Santa Mara La Ribera


Nogal
56640505
Proyecsa Inmobiliaria Lar.
Departamento de 67 m2, dos recamaras, un bao, un cajon de estacionamiento, edad 19 aos, en el cuarto nivel se encuentra.

Santa Mara La Ribera


Santa Mara La Ribera
151
56166093
Alejandro Tovar Sanchez
Departamento de 65 m2, dos recamaras, dos baos, un cajon de estacionamiento, edad 5 aos, en el quinto nivel se encuentra.

San Rafael
Fco. Daz Covarrubias
24
(55) 52601864
Administracin Amsterdam
Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baos, un cajon de estacionamiento, edad 4 aos, en el tercer nivel se encuentra.
Factores de Homologacin

No.

Oferta

Sup.

$/m

1
2
3
4
5

4,500.00
4,500.00
5,000.00
5,000.00
7,700.00

58.57
63.00
67.00
65.00
76.00

76.83
71.43
74.63
76.92
101.32

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.10

0.95
0.95
0.95
0.95
0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.10
0.95
1.00
1.20
1.10
1.00
1.20
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m

FRe
0.89
1.13
1.13
1.08
0.89

0.10
0.90

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

$/m
68.65
80.61
84.22
83.20
90.27
81.39
81.00

13

MULTIFACE

AVALO No.

A-DC-09-0001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

IE14 INTERFON

Unidad

PZA

Cantidad

EDAD

C.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$9,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$9,000.00

$9,000.00

FACTOR DE DEMRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA10 EQUIPO DE BOMBEO


EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE
EA11 GAS ESTACIONARIO

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

PZA

$15,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$15,000.00

$15,000.00

PZA

$10,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$10,000.00

$10,000.00

PZA

$4,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$4,000.00

$4,000.00

SUMA
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE

$9,000.00

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$29,000.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMRITO

M