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Ley del Suelo de Madrid

d) Sujetar las transmisiones de derechos reales sobre bienes inmuebles a los derechos de tanteo y retracto.
e) Establecer un sistema de publicidad de los precios en las operaciones inmobiliarias para procurar la
transparencia del mercado.

Artculo 8. Administracin pblica y ordenacin urbanstica


1. A las Administraciones pblicas urbansticas corresponde en todo caso, en la ordenacin urbanstica, el
encauzamiento, la direccin y el control de las actividades y los actos de los sujetos pblicos y privados.
2. Las potestades atribuidas y las competencias asignadas a las Administraciones pblicas incluyen, adems
de las determinadas expresamente en la presente Ley, cuantas facultades sean congruentes con ellas para ser
ejercidas con arreglo a la presente Ley.

TTULO I. Rgimen urbanstico del suelo


CAPTULO I. Disposiciones generales
Artculo 9. Contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo
1. La funcin social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urbansticas susceptibles de
adquisicin y condiciona su ejercicio. Los derechos y los deberes de la propiedad del suelo resultan de su
clasificacin y, en su caso, calificacin urbanstica.
2. El cumplimiento de los deberes es condicin previa para el ejercicio de las facultades urbansticas que se
definen y regulan en la presente Ley. Tanto el cumplimiento de los deberes como el ejercicio de las facultades
del derecho de propiedad debern producirse en los trminos dispuestos por esta Ley y, en virtud de la misma,
por el planeamiento general, con arreglo al rgimen de gestin de la actividad de ejecucin por ste
determinada.
3. La clasificacin urbanstica, la categora del suelo y la calificacin urbanstica vinculan los terrenos, las
construcciones y las edificaciones a los correspondientes destinos y usos y definen la funcin social de los
mismos, completando la delimitacin del contenido del derecho de propiedad.
4. La utilizacin del suelo, y en especial su urbanizacin y edificacin, deber producirse en la forma y con las
limitaciones que la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica establezcan, de conformidad con la
clasificacin urbanstica de los predios.

Artculo 10. Principios generales del rgimen urbanstico legal de la propiedad del suelo
1. La ordenacin urbanstica de los terrenos, las edificaciones y las construcciones, as como de sus usos, no
confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnizacin, salvo por infraccin del principio
de prohibicin de las vinculaciones singulares y en las condiciones y supuestos determinados por la Ley.
2. Los deberes urbansticos sobre terrenos, construcciones y edificaciones tienen carcter real. Las
transmisiones realizadas por actos inter vivos o mortis causa no modificarn la situacin jurdica del titular,
quedando el adquirente subrogado en el lugar y puesto del transmitente, tanto en sus derechos y deberes
urbansticos, como en los compromisos que ste hubiera acordado con la Administracin y hayan sido objeto de
inscripcin registral.
3. La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica de los entes
pblicos, y el reparto de los beneficios y cargas derivados de la ejecucin del planeamiento urbanstico entre los
afectados por la misma, se producir en los trminos fijados por esta Ley.

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Artculo 11. Derechos generales de la propiedad del suelo


1. Forman parte en todo caso del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, con
independencia de la clase de ste, las facultades reales y actuales de uso, disfrute y explotacin normales del
bien a tenor de su situacin, caractersticas objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles ni
contradictorios con la legislacin administrativa que sea de aplicacin y, en particular, de la ordenacin del
territorio y la ordenacin urbanstica.
2. Las facultades urbansticas del derecho de propiedad se ejercern dentro de los lmites y con el
cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en el planeamiento urbanstico.

Artculo 12. Deberes generales de la propiedad del suelo


Forman parte del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, con independencia de la clase de
ste, los siguientes deberes:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenacin urbanstica, levantando, en su caso, las cargas
impuestas por sta.
b) Conservar y mantener el suelo natural y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones precisas para
minimizar riesgos de erosin o incendio, o que afecten a la seguridad o salud pblica, o que puedan producir
daos o perjuicios a terceros o al inters general, incluido el ambiental. Este deber incluye, asimismo, el de usar
y explotar el suelo de forma que no se produzca contaminacin indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan
lugar emisiones ilegtimas en bienes de terceros.
c) Realizar las reforestaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetacin que sean
necesarios para mantener el equilibrio ecolgico, minimizar los procesos erosivos, impedir la contaminacin
indebida del suelo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la reposicin de la vegetacin en
toda la superficie que la haya perdido como consecuencia de incendio, desastre natural o accin humana no
debidamente autorizada, en la forma y condiciones prevenidas en la legislacin correspondiente y en los planes
y programas aprobados conforme a la misma.
d) Respetar las limitaciones que deriven de la colindancia con bienes que tengan la condicin de dominio
pblico natural, en los que estn establecidos obras o servicios pblicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan
recursos naturales sujetos a explotacin regulada.
e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislacin administrativa reguladora
de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, as como los aprobados para la proteccin de los
espacios naturales, la flora y la fauna.
f) Permitir la realizacin por la Administracin pblica competente de los trabajos de restauracin o mejora
ambiental que sean necesarios.
g) Respetar las limitaciones que para la utilizacin urbanstica del suelo supone la determinacin de
superficies mnimas y caractersticas de unidades aptas para la edificacin.
h) Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de modo que cumplan en
todo momento los requerimientos mnimos exigibles para la autorizacin de su uso, procediendo a las obras y
los trabajos de mantenimiento, reparacin, saneamiento y, en su caso, rehabilitacin. Quedarn sujetos
igualmente al cumplimiento de las normas sobre proteccin de los patrimonios arquitectnicos y arqueolgicos.
i) Solicitar y obtener en la forma dispuesta en la presente Ley las autorizaciones administrativas preceptivas
para cualquier acto de transformacin o uso del suelo, natural o construido.

CAPTULO II. Clasificacin del suelo

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Artculo 13. Clases de suelo y categoras

1. El planeamiento general clasifica el suelo del trmino municipal en todas o algunas de las siguientes
clases:
a) Suelo urbano.
b) Suelo urbanizable.
c) Suelo no urbanizable de proteccin.
2. Lo dispuesto en el nmero anterior se entiende sin perjuicio de la capacidad del planeamiento territorial
para clasificar directamente terrenos, con plena y directa eficacia, cuando as est previsto expresamente por la
Ley de Ordenacin del Territorio de la Comunidad de Madrid. La clasificacin as dispuesta vincula en todo caso
al planeamiento urbanstico.
3. En las clases de suelo se distinguen categoras primarias y, en su caso, secundarias.
4. Las categoras primarias precisan el rgimen propio de la clase de suelo correspondiente.
5. Las categoras secundarias complementan, cuando procedan, las primarias.
6. Reglamentariamente se establecern las categoras secundarias en que puedan dividirse todas o alguna
de las categoras primarias definidas en este artculo.

Artculo 14. Suelo urbano

1. Tendrn la condicin de suelo urbano los terrenos que, formando parte de una trama urbana, cumplan
alguna de las siguientes condiciones:
a) Que sean solares por ser aptos para la edificacin o construccin y estar completamente urbanizados,
estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que
den frente y contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las correspondientes redes
pblicas.
b) Que cuenten con urbanizacin idnea para la edificacin o construccin a que deba otorgar soporte y
realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso rodado por va urbana municipal,
abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales y suministro de energa elctrica y alumbrado pblico.
c) Que estn ocupados por la edificacin o construccin al menos en las dos terceras partes de los espacios
aptos para la misma, conforme a la ordenacin que establezca el planeamiento urbanstico.
d) Que estn urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico y de conformidad con sus
determinaciones.
2. El planeamiento general diferenciar en el suelo urbano, cuando proceda, todas o alguna de las siguientes
categoras primarias:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los solares, as como las parcelas que, por su grado de
urbanizacin efectiva y asumida por el planeamiento urbanstico, puedan adquirir la condicin de solar, mediante

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obras accesorias y simultneas a las de edificacin o construccin.


b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la
precisada de obras de urbanizacin a realizar en rgimen de actuaciones integradas de ejecucin del
planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovacin, mejora urbana u obtencin de dotaciones
urbansticas, que requieran de la distribucin equitativa de beneficios y cargas.
3. Reglamentariamente se concretarn los criterios para valorar adecuadamente el grado de urbanizacin y
de consolidacin de los terrenos para la clasificacin como suelo urbano, as como los criterios que sean de
aplicacin, en su caso, para distinguir entre las dos categoras establecidas.

Artculo 15. Suelo urbanizable

1. Tendrn la condicin de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase
de suelo, mediante su clasificacin, por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de
proteccin, y podr ser objeto de transformacin, mediante su urbanizacin o cualquiera de las otras formas
previstas en la presente Ley, en las condiciones y los trminos que dicho planeamiento determine, de
conformidad con las Normas que reglamentariamente se establezcan.
2. El planeamiento general diferenciar en el suelo urbanizable, cuando proceda, todas o alguna de las
siguientes categoras primarias:
a) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea
expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos
denominados sectores.
b) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo
urbanizable.

Artculo 16. Suelo no urbanizable de proteccin

1. Tendrn la condicin de suelo no urbanizable de proteccin los terrenos en que concurran alguna de las
circunstancias siguientes:
a) Que deban incluirse en esta clase de suelo por estar sometidos a algn rgimen especial de proteccin
incompatible con su transformacin de acuerdo con el planeamiento regional territorial o la legislacin sectorial,
en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales o culturales, de riesgos
naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres
para la proteccin del dominio pblico.
b) Que el planeamiento regional territorial y el planeamiento urbanstico consideren necesario preservar por
los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por sus valores agrcolas, forestales, ganaderos o
por sus riquezas naturales.
2. El planeamiento regional territorial clasificar directamente los terrenos que, en todo caso, deban
pertenecer a esta clase de suelo, que ser completado, en su caso, por la clasificacin realizada por el
planeamiento general.
3. Si como consecuencia de incendio o agresin ambiental, sean cuales fueran sus causas, quedasen
daados el suelo, la vegetacin y la fauna o sus hbitats, y los terrenos perdieran el valor que dio lugar a su
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proteccin, quedarn sujetos desde el mismo momento de la produccin del dao a restitucin medio ambiental.
En todo caso, no podr incluirse este suelo en ninguna otra clase, dentro de los treinta aos siguientes al dao
sufrido, salvo su previa autorizacin por Ley aprobada por la Asamblea de Madrid, en la que quede justificada la
imposibilidad de dicha restitucin medio ambiental.

CAPTULO III. Rgimen urbanstico del suelo urbano


Artculo 17. Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano consolidado

El contenido urbanstico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprender, adems de los
generales, los siguientes derechos y deberes, cuyo ejercicio se verificar secuencialmente segn proceda:
a) Realizar las obras ordinarias de carcter accesorio que resten para completar la urbanizacin de forma que
la parcela adquiera la condicin de solar con carcter previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de
forma simultnea a la edificacin.
b) Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.
c) Destinar la edificacin a alguno de los usos legitimados por la ordenacin urbanstica en vigor.
d) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificacin a fin de que sta mantenga en todo momento las
condiciones mnimas requeridas para la autorizacin de su ocupacin.

Artculo 18. Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no consolidado

Notas de vigencia
Ap. 1 modificado por art. 15.1 de Ley nm. 14/2001, de 26 de diciembre. LCM\2001\607.
Ap. 2 e) aadido por art. 15.2 de Ley nm. 14/2001, de 26 de diciembre. LCM\2001\607.

1. El contenido urbanstico del derecho de propiedad en suelo urbano no consolidado comprender, adems
de los generales, los siguientes derechos, cuyo ejercicio se verificar secuencialmente segn proceda:
a) Instar a la aprobacin del pertinente planeamiento de desarrollo a fin de establecer la ordenacin
pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecucin del planeamiento.
b) Instar a la delimitacin de la correspondiente unidad de ejecucin y al sealamiento del sistema de
ejecucin.
c) Llevar a cabo la actividad de ejecucin o, en todo caso, intervenir y participar en ella con arreglo al principio
de distribucin equitativa de beneficios y cargas, y en los trminos y condiciones determinados en el Ttulo III de
la presente Ley, salvo en los casos en que aqulla deba realizarse por un sistema pblico de ejecucin.
2. Durante el proceso de ejecucin del mbito de actuacin los propietarios de suelo urbano no consolidado

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tendrn, adems de los generales, los siguientes deberes especficos:


a) Abstenerse de toda actuacin en contra o al margen del sistema de ejecucin que se haya determinado.
b) Efectuar a ttulo gratuito, en la forma y cuanta dispuesta en la presente Ley y en el contexto del sistema de
ejecucin establecido, las cesiones de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y
servicios pblicos.
c) Ceder a ttulo gratuito al Municipio, en solares, en la forma y cuanta dispuesta en la presente Ley, las
superficies precisas para la materializacin del 10 por 100 del producto del coeficiente de edificabilidad del
mbito de actuacin, o unidades de ejecucin en que se divida, por su superficie.
d) Costear y, en su caso, ejecutar en las condiciones y los plazos fijados a tal fin y en el contexto del sistema
de ejecucin establecido al efecto, la totalidad de las obras de urbanizacin, incluida la parte que proceda de las
obras precisas para asegurar la conexin del mbito de actuacin a las redes generales y, en su caso,
supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios de la ordenacin estructurante del planeamiento
general y la integridad y funcionalidad de stas, as como para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando
sea necesario para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del mbito de
actuacin.
e) Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones
urbansticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, trminos y condiciones establecidos
por la legislacin de pertinente aplicacin.
3. Culminado el proceso de ejecucin del planeamiento, en la forma establecida en el artculo 71 de la
presente Ley, los terrenos comprendidos en el correspondiente mbito de actuacin alcanzarn la categora de
suelo urbano consolidado y, en consecuencia, los derechos y deberes de la propiedad sern los establecidos en
el artculo anterior.

Artculo 19. Rgimen del suelo urbano consolidado


1. En suelo urbano consolidado, los terrenos estarn legalmente vinculados a los usos previstos por la
ordenacin urbanstica y, en su caso, a la construccin o edificacin, as como afectados por la carga de la
ejecucin y la financiacin de todas las obras de urbanizacin que an resten para que la parcela
correspondiente adquiera la condicin de solar, incluyendo, cuando proceda, la cesin a ttulo gratuito de la
superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanizacin pendientes a todo lo largo del permetro de la
parcela, cuando ello fuera posible, y al pago de la cuota de urbanizacin correspondiente, en otro caso.
2. Cuando proceda, la realizacin de cualquier acto de edificacin requerir con carcter previo, la puesta a
disposicin del Municipio de la superficie a que se refiere el nmero anterior y la prestacin de garanta
suficiente para la realizacin de las obras de urbanizacin pendientes.
3. Para la materializacin de la superficie edificable permitida podr autorizarse la edificacin, aun cuando la
parcela correspondiente no tenga la condicin de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Asuncin expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realizacin simultnea
de toda la urbanizacin pendiente y la edificacin y de formalizacin, en su caso, de la cesin de superficie de
vial asimismo pendiente, as como de no ocupacin ni utilizacin de la edificacin hasta la total terminacin de
las obras, la materializacin, en su caso, de la cesin y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos
correspondientes.
b) El compromiso de no ocupacin, ni utilizacin, incluir el de consignacin de condicin, con idntico
contenido, en cuantos negocios jurdicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a stos de alguna
facultad de uso, disfrute o disposicin sobre la edificacin o parte de ella.
c) Prestacin de garanta en cuanta suficiente para cubrir el coste de ejecucin de las obras de urbanizacin
comprometidas.

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Artculo 20. Rgimen del suelo urbano no consolidado


1. En el suelo urbano no consolidado slo podrn realizarse, mientras no cuente con ordenacin
pormenorizada establecida directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de ste, por el
correspondiente planeamiento de desarrollo:
a) Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos de las redes definidas
por la ordenacin estructurante del planeamiento general, as como las de infraestructuras y servicios pblicos
de la competencia de cualquiera de las Administraciones pblicas y los servicios pblicos prestados por
compaas suministradoras que sean compatibles con la ordenacin establecida en el planeamiento.
b) Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carcter provisional que no estn expresamente
prohibidas por la legislacin sectorial ni por el planeamiento, los cuales habrn de cesar en todo caso y ser
demolidas, sin indemnizacin alguna, cuando lo acordare la Administracin urbanstica. Las licencias o
autorizaciones que se concedan con estas condiciones, debern ser aceptadas expresamente por el propietario.
La eficacia de las licencias quedar condicionada en todo caso a la prestacin de garanta por importe mnimo
de los costes de demolicin y desmantelamiento, as como de inscripcin en el Registro de la Propiedad del
carcter precario de los usos, las obras y las instalaciones.
c) Las obras de mantenimiento y conservacin de construcciones, edificios e instalaciones.
2. El establecimiento de la ordenacin pormenorizada del suelo urbano no consolidado, sea directamente a
travs del planeamiento general o mediante el planeamiento de desarrollo, determina lo siguiente:
a) La vinculacin legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio del mbito de actuacin
o de las unidades de ejecucin en las que se divida, en el contexto del sistema de ejecucin determinado al
efecto.
b) La afectacin legal de los terrenos al cumplimiento, en los trminos del sistema de ejecucin que se fije al
afecto, al cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, tal como resulten precisados por el planeamiento
urbanstico, as como, en su caso, a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios.
Cuando la superficie total de los terrenos con destino o uso pblicos y carcter dotacional previamente
existentes en la unidad de ejecucin sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecucin del planeamiento
urbanstico, se entiende sustituida una por otra, percibiendo la Administracin el exceso, si lo hay y en la
proporcin que corresponda, en terrenos con edificabilidad.
c) La afeccin legal de los terrenos al cumplimiento de la cesin correspondiente al 10 por 100 del producto
del coeficiente de edificabilidad del mbito de actuacin o de las unidades de ejecucin en las que se divida, por
la superficie del mismo, el cual se ceder urbanizado al Municipio.
d) El derecho de los propietarios a la adjudicacin de solar o solares resultantes de la ejecucin en proporcin
al valor del terreno por ellos aportado, salvo que no asuman la ejecucin ni participen en ella.
e) La afectacin legal de los terrenos obtenidos por la Administracin en virtud de cesin a ttulo gratuito y por
cualquier concepto a los destinos previstos por esta Ley y, en virtud de la misma, por el planeamiento
urbanstico.
3. Antes de la finalizacin de las obras de urbanizacin no es posible, con carcter general, la realizacin de
otros actos edificatorios o de implantacin de usos que los provisionales previstos en la letra b) del nmero 1
anterior. Sin embargo, podr autorizarse la edificacin vinculada a la simultnea terminacin de las obras de
urbanizacin inmediata a la parcela de que se trate, en las mismas condiciones que en el suelo urbano
consolidado.

CAPTULO IV. Rgimen urbanstico del suelo urbanizable


Artculo 21. Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado

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1. El contenido urbanstico del derecho de propiedad en suelo urbanizable sectorizado comprender, adems
de los generales, los mismos derechos y deberes establecidos para el suelo urbano no consolidado en el
artculo 18 de la presente Ley.
2. Siempre que se hubieran cumplido los deberes del nmero anterior, los terrenos de esta clase de suelo
pasarn a tener la condicin de suelo urbano consolidado, desde la recepcin de las correspondientes obras de
urbanizacin, en los trminos del artculo 135 de la presente Ley.

Artculo 22. Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable no sectorizado

1. El contenido de los derechos de la propiedad en el suelo urbanizable no sectorizado comprende, adems


de los generales y de los atribuidos en suelo no urbanizable de proteccin, los siguientes:
a) Promover la sectorizacin de sus terrenos y, para ello, el Plan de Sectorizacin, cuya aprobacin supondr
la adscripcin de los mismos al rgimen urbanstico del suelo urbanizable sectorizado.
b) Solicitar y, en su caso, ejecutar en sus terrenos las obras, construcciones y edificaciones e implantar los
usos y las actividades autorizables en esta categora de suelo conforme a esta Ley.
c) En todo caso, consultar previamente al ejercicio de los anteriores derechos, a las Administraciones
competentes, sobre la viabilidad de la sectorizacin y legislacin sectorial aplicable, as como respecto de las
obras de conexin con las redes exteriores a la actuacin. El pronunciamiento administrativo ser vinculante.
2. El contenido de los deberes de la propiedad en el suelo urbanizable no sectorizado comprende, adems de
los generales y de los atribuidos en suelo no urbanizable de proteccin, los siguientes:
a) Los establecidos para el suelo no urbanizable de proteccin, mientras no se apruebe ninguna de las
actuaciones previstas en las letras a) y b) del nmero anterior.
b) El de solicitar y obtener la aprobacin o autorizacin que corresponda para la realizacin de las
actuaciones a que se refieren las letras a) y b) del nmero anterior.
c) El pago del canon municipal que proceda por la realizacin de actos legitimados por proyecto de actuacin
especial.
d) En el caso de que se apruebe el Plan de Sectorizacin, los propios del suelo urbanizable sectorizado y los
asumidos en la propuesta de compromisos, as como, en todo caso, los de ejecutar y ceder a las
Administraciones pblicas que corresponda las obras exteriores al sector necesarias para la debida conexin de
ste con las redes supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos municipales, desde
la aprobacin del correspondiente Plan de Sectorizacin.

Artculo 23. Rgimen del suelo urbanizable

Notas de vigencia
Ap. 1. prr. 3 aadido por art. 12.1 de Ley nm. 9/2010, de 23 de diciembre. LCM\2010\385.

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1. En el suelo urbanizable sectorizado ser de aplicacin el mismo rgimen que se establece para el suelo
urbano no consolidado en el artculo 20 de la presente Ley, distinguiendo segn est establecida o no la
ordenacin pormenorizada.
El derecho de los propietarios a la adjudicacin de solar o solares resultantes de la ejecucin ser en
proporcin a la superficie de terreno aportado por los mismos.
En los casos de actuaciones en suelo urbanizable, el Ayuntamiento podr autorizar la simultaneidad de la
edificacin de terrenos que todava no tengan la condicin de solar, con la ejecucin de las obras de
urbanizacin. La garanta a prestar por quien solicite la aplicacin de dicho rgimen ser fijada de forma que
alcance a cubrir el coste de ejecucin de las obras de urbanizacin comprometidas.
2. Mientras no se produzca el cambio de categora a que se refiere el artculo siguiente, en el suelo
urbanizable no sectorizado ser de aplicacin el rgimen del suelo no urbanizable de proteccin en todo lo no
previsto en este Captulo.

Artculo 24. Actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado que requieren cambio en la


categora del suelo
1. En el suelo urbanizable no sectorizado podrn formularse iniciativas de desarrollo urbanstico mediante
actuaciones urbanizadoras de transformacin de los terrenos.
2. Las iniciativas de desarrollo urbanstico se formalizarn mediante solicitudes de tramitacin y aprobacin
del correspondiente Plan de Sectorizacin.
3. Las determinaciones de ordenacin y gestin de las actuaciones urbanizadoras que se legitimen por el
correspondiente Plan de Sectorizacin debern observar los criterios que sobre delimitacin de sectores y su
insercin en el modelo territorial se establezcan, en su caso, reglamentariamente, o los fijados por el
planeamiento territorial y urbanstico de aplicacin.

Artculo 25. Actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado que no requieren cambio en la


categora del suelo

Notas de vigencia
Letra c) aadido por art. 21.1 de Ley nm. 3/2008, de 29 de diciembre. LCM\2008\464.

En el suelo urbanizable no sectorizado podrn realizarse, en todo caso, en los trminos y condiciones en cada
caso prescritos en la presente Ley, los siguientes actos:
a) Las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y los servicios pblicos estatales,
autonmicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificacin y categora de suelo.
b) Los que se legitimen mediante calificacin urbanstica o proyecto de actuacin especial.
c) Las instalaciones de carcter deportivo que podrn concederse mediante licencia municipal.

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Artculo 26. Actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado que requieren calificacin


urbanstica

Notas de vigencia
Ap. 3 aadido por art. 10.1 de Ley nm. 7/2007, de 21 de diciembre. LCM\2007\430.

1. En el suelo urbanizable no sectorizado, en los trminos que disponga el planeamiento urbanstico y, en su


caso, el planeamiento territorial, podr legitimarse, mediante la previa calificacin urbanstica, la realizacin de
las siguientes construcciones, edificaciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carcter agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o anlogo. Los usos agrcolas, ganaderos,
forestales, cinegticos o anlogos, que debern ser conformes, en todo caso, con su legislacin especfica,
comprendern las actividades, construcciones e instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carcter,
incluidas las de elaboracin de productos del sector primario, y debern guardar proporcin con la extensin y
caractersticas de dichas explotaciones, quedando vinculadas a ellas y a las superficies de suelo que les sirvan
de soporte.
La calificacin a que se refiere esta letra podr legitimar tambin el uso accesorio de vivienda cuando sta sea
necesaria para el funcionamiento de cada explotacin e instalacin.
b) Las de carcter extractivo. El uso extractivo comprender las construcciones e instalaciones estrictamente
indispensables para la investigacin, obtencin y primera transformacin de los recursos minerales o
hidrolgicos. La superficie mnima de la finca soporte de la actividad ser la funcionalmente indispensable.
c) Las de carcter de infraestructuras. El uso de infraestructruras comprender las actividades, construcciones
e instalaciones, de carcter temporal o permanente, necesarios para la ejecucin y el mantenimiento de obras y
la prestacin de servicios relacionados con el transporte por cualquier medio de personas y mercancas, as
como de potabilizacin, transporte, abastecimiento, depuracin y tratamiento de aguas; la generacin, el
transporte y la distribucin de energa; las telecomunicaciones; y la recogida, la seleccin, el tratamiento y la
valorizacin de residuos.
d) Las de carcter residencial. Para que se autorice el uso de vivienda familiar ser necesario que se
disponga aislada en el interior de la unidad, que por su localizacin no pueda presumirse finalidad urbanizadora
por no existir instalaciones o servicios necesarios para la finalidad de aprovechamiento urbanstico, y que la
finca cuente, cualquiera que sea su naturaleza, con la superficie mnima que se establece en la legislacin
forestal y agraria para los terrenos considerados monte.
e) Las instalaciones de dominio y uso pblico destinadas al ejercicio de actividades cientficas, docentes y
divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos
supuestos, la superficie mnima de la finca ser la que funcionalmente sea indispensable.
f) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercializacin de
productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
g) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, dentro
de los lmites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
h) La rehabilitacin para su conservacin, incluso con destino residencial, de edificios de valor etnogrfico o
arquitectnico, aun cuando se encontraran en situacin de fuera de ordenacin, pudiendo excepcionalmente
incluir las obras de ampliacin indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
2. Los requisitos de contenido y el procedimiento de tramitacin y aprobacin de las iniciativas de actuacin

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sometidas a calificacin urbanstica se regulan en los artculos 147 y 148 de la presente Ley.
3. Adems en suelo urbanizable no sectorizado podrn realizarse e implantarse con las caractersticas
resultantes de su funcin propia y de su legislacin especficamente reguladora, las obras e instalaciones y los
usos requeridos por los equipamientos, infraestructuras y servicios pblicos estatales, autonmicos o locales
que precisen localizarse en terrenos con esta clasificacin.

Artculo 27. Actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado que requieren proyecto de


actuacin especial

Notas de vigencia
Ap. 1 a) 3 modificado por art. 21.2 de Ley nm. 3/2008, de 29 de diciembre. LCM\2008\464.

1. Cuando justificadamente no sea factible su realizacin en suelo urbano o urbanizable sectorizado, y


siempre que el planeamiento territorial y urbanstico no lo prohba, podr legitimarse mediante la aprobacin de
un proyecto de actuacin especial, el establecimiento en suelo urbanizable no sectorizado de los siguientes usos
y actividades con las construcciones, edificaciones e instalaciones que cada uno de ellos requiera, y siempre
que no se trate de infraestructuras, instalaciones o servicios pblicos:
a) Uso de equipamiento social, comprensivo, en las condiciones que fije el planeamiento general y, en su
caso, el planeamiento territorial, de:
1 Establecimientos e instalaciones para la defensa o seguridad pblica.
2 Actividades y servicios culturales, docentes, cientficos, asistenciales, religiosos, funerarios y similares, y
con carcter general, los de inters social.
3 Instalaciones recreativas, de ocio y esparcimiento.
4 Actividades y servicios propios de las reas de servicio de las carreteras.
b) Uso industrial, comprensivo, en las condiciones y con los requerimientos que establezca el planeamiento
general y, en su caso, el planeamiento territorial, de:
1 Los depsitos de residuos inertes, materiales, maquinaria y vehculos.
2 Establecimientos industriales que, por los riesgos que comporten, precisen una localizacin aislada o que,
por su vinculacin con explotaciones extractivas, agropecuarias o forestales, deban ubicarse junto a stas.
c) Uso turstico, comprensivo, en las condiciones y con los requisitos que establezca el planeamiento general
y, en su caso, el planeamiento territorial, de los establecimientos destinados al alojamiento temporal de
personas dotados de equipamiento complementario adecuado, concebidos para satisfacer una oferta turstica
especializada en el suelo rural.
2. El contenido y procedimiento de tramitacin y aprobacin del proyecto de actuacin especial, en tanto
instrumento de ejecucin, se regula en los artculos 149 y 150 de la presente Ley.

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CAPTULO V. Rgimen urbanstico del suelo no urbanizable de proteccin


Artculo 28. Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de proteccin

1. En el suelo no urbanizable de proteccin los derechos de la propiedad comprenden, adems de los


generales, los siguientes:
a) La realizacin de los actos precisos para la utilizacin y explotacin agrcola, ganadera, forestal, cinegtica
o anloga a la que estn efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios
tcnicos e instalaciones, compatibles con la preservacin de los valores que motivan su inclusin en esta
clasificacin de suelo. Esta facultad comprende slo los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y
estn permitidos o, en todo caso, no prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanstica, debiendo
ejecutarse en los trminos de stas y con sujecin, adems y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la
legislacin civil y la administrativa aplicable por razn de la materia.
b) La realizacin de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y actividades que se
legitimen expresamente en los trminos dispuestos por esta Ley mediante calificacin urbanstica.
2. En el suelo no urbanizable de proteccin los deberes de la propiedad comprenden, adems de los
generales, los siguientes:
a) Los que establezcan la legislacin sectorial y las ordenaciones territoriales y urbansticas, en funcin de las
condiciones que el planeamiento fije para realizar las intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realizacin de usos e intervenciones opcionales
compatibles con el especfico rgimen de proteccin a que estn sometidos los terrenos.

Artculo 29. Rgimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de proteccin

Notas de vigencia
Ap. 2 modificado por art. 10.2 de Ley nm. 7/2007, de 21 de diciembre. LCM\2007\430.
Ap. 3 a) modificado por art. 14.1 de Ley nm. 3/2007, de 26 de julio. LCM\2007\294.
Ap. 3 f) modificado por art. 14.1 de Ley nm. 3/2007, de 26 de julio. LCM\2007\294.
Prr. 1 modificado por art. 14.1 de Ley nm. 3/2007, de 26 de julio. LCM\2007\294.
Ap. 4 aadido por art. 14.2 de Ley nm. 3/2007, de 26 de julio. LCM\2007\294.

1. En el suelo no urbanizable de proteccin, excepcionalmente, a travs del procedimiento de calificacin


previsto en la presente Ley, podrn autorizarse actuaciones especficas, siempre que estn previstas en la
legislacin sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento regional territorial o el planeamiento
urbanstico.
2. Adems, en el suelo no urbanizable de proteccin podrn realizarse e implantarse con las caractersticas
resultantes de su funcin propia y de su legislacin especficamente reguladora, las obras e instalaciones y los
usos requeridos por los equipamientos, infraestructuras y servicios pblicos estatales, autonmicos o locales
que precisen localizarse en terrenos con esta clasificacin. El rgimen de aplicacin sobre estas actuaciones
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ser el mismo que se regula en los artculos 25 y 161 de la presente Ley.


3. Previa comprobacin de la calificacin urbanstica, los Ayuntamientos podrn autorizar en los suelos rurales
dedicados al uso agrcola, ganadero, forestal o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos
naturales, por ser de inters pblico o social, por su contribucin a la ordenacin y el desarrollo rurales o porque
hayan de emplazarse en el medio rural las siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades
correspondientes:
a) Las de carcter agrcola, forestal, cinegtico o anlogos, as como las infraestructuras necesarias para el
desarrollo y realizacin de las actividades correspondientes. Los usos agrcolas, forestales, cinegticos o
anlogos, que debern ser conformes en todo caso con su legislacin especfica, comprendern las actividades,
construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carcter, incluidas las de elaboracin de
productos del sector primario, as como el accesorio de vivienda.
b) Las de carcter extractivo. El uso extractivo comprender las construcciones e instalaciones estrictamente
indispensables para la investigacin, obtencin y primera transformacin de los recursos minerales o
hidrolgicos. La superficie mnima de la finca soporte de la actividad ser la funcionalmente indispensable.
c) Las instalaciones de dominio y uso pblico destinadas al ejercicio de actividades cientficas, docentes y
divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos
supuestos, la superficie mnima de la finca ser la que funcionalmente sea indispensable.
d) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercializacin de
productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
e) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, dentro
de los lmites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
f) La rehabilitacin para su conservacin, incluso con destino residencial y hostelero, de edificios de valor
arquitectnico, aun cuando se encontraran en situacin de fuera de ordenacin, pudiendo excepcionalmente
incluir las obras de ampliacin indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
4. Asimismo, los Ayuntamientos podrn autorizar instalaciones de carcter deportivo en los suelos rurales
destinados a usos agrcolas.

TTULO II. Planeamiento urbanstico


CAPTULO I. Determinaciones legales y reglamentarias
Artculo 30. Determinaciones legales
1. Se entienden por determinaciones legales de la ordenacin urbanstica, aquellas normas contenidas en la
presente Ley, que establecen prescripciones sobre el uso del suelo o de las construcciones y son directamente
aplicables exista o no planeamiento urbanstico, imponindose en su caso a las determinaciones de ste.
2. Los actos de uso, urbanizacin, instalacin, construccin y edificacin del suelo debern respetar, en todo
caso, exista o no un instrumento de planeamiento urbanstico, las siguientes reglas:
a) Ser conformes con el rgimen urbanstico del suelo.
b) Realizarse en, sobre o bajo una superficie que rena las caractersticas de unidad apta para la edificacin,
parcela mnima o solar.
c) No producir afecciones, perturbaciones o emisiones ilegtimas en otros inmuebles.

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