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Fideicomisos aplicados

en el sector inmobiliario
Cr. Daniel Porcaro, MBA
porcaro.daniel@gmail.com

INTRODUCCIN

Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario

Diploma de Especializacin en Desarrollos Inmobiliarios

Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay

La cadena de valor del negocio inmobiliario


Preparacin del
negocio

Ejecucin del
negocio

Terminacin del
negocio

Compra del terreno.

Construccin del edificio.

Venta.

Bsqueda de inversores.

Financiamiento

Alquiler.

Estructura de asociacin.

Loteo.

Los inversores en general se dividen en quienes priorizan:


i. la conservacin del capital y de un rdito corriente, que aunque de escaso rendimiento tenga
poco riesgo,
ii. la valorizacin del capital como el objetivo bsico de sus programas de inversin, por lo cual
el nfasis de stos est en el resultado de la venta de sus acciones o de sus inmuebles

Cuando entro? Como entro?


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La incidencia fiscal en los negocios inmobiliarios


Produccin

Comercializacin

Inversin o consumo

Localizacin
Insumos
Mano de obra
Materiales

Personas
Fsicas

Honorarios
y servicios
Financiamiento

Residentes

Total de costos

No Residentes

Margen
Precio de venta

Comisin

= Inversin

Vehculos
Jurdicos
Promotor

Intermediarios

Sociedades
Fideicomisos
Fondos de inversin

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Fideicomisos: Porque son tiles?


Mejoras

Atributos
Seguridad

En la inversin

Confianza

En el financiamiento

Transparencia

En el ahorro

Flexibilidad
CONTRATO DE CONFIANZA

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Definicin de Fideicomiso
Art. 1 Ley No. 17.703

..negocio jurdico en virtud del cual una persona,


(fiduciante o fideicomitente),
transmite la propiedad fiduciaria de determinados bienes a otra
(fiduciario),
para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en
beneficio de la persona que ste designe en el acto de constitucin
(beneficiario),
y si, correspondiere, los trasmita al cumplimiento de un plazo o condicin al
fideicomitente o al beneficiario".

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Esquema de funcionamiento
FIDUCIARIO

FIDUCIANTE

Transmite la propiedad
fiduciaria de bienes :

Posee la propiedad fiduciaria


de los bienes cedidos
Derecho Real
Dominio Imperfecto

FIDEICOMISO

BENEFICIARIOS

Patrimonio de afectacin

Recibe el beneficio de
la propiedad
Derecho personal

Con que intencin?

FIDEICOMISARIO

Recibe el bien al finalizar el fideicomiso


Es o no fiduciante?
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Incompatibilidades
Art.9 Ley No. 17.703

Fiduciante-Fiduciario (slo permitido en el caso de entes autnomos y


personas pblicas no estatales).
Fiduciario Beneficiario (salvo fideicomisos de garanta constitudos a
favor de una entidad financiera).
Fiduciario-Fideicomisario (adquirir para s los bienes fideicomitidos).

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Patrimonio de afectacin
Art. 7 y 8 Ley No. 17.703

Bien o conjunto de bienes que se afectan a un destino en un acto entre


vivos o testamentario.
No es sujeto de derecho sino que es administrado por un sujeto de
derecho (el fiduciario).
NO puede ser agredido por los acreedores del:

fiduciante,
fiduciario,
beneficiario,
fideicomisario.

Salvo accin de fraude.


Se rompe con el principio del patrimonio nico.
Puede ser constitudo sobre bienes de cualquier naturaleza presentes o
futuros.

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Diferencias con otras figuras

El TRUST ingls no es un contrato sino una institucin del derecho de


propiedad.
Common Law (propiedad formal) versus Equity Law (propiedad material o
de goce).
El Fideicomiso carece de personera jurdica lo que lo distingue de las
sociedades comerciales.
En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social son
quienes poseen adems de los derechos econmicos y la totalidad de los
derechos polticos
Los beneficiarios de un Fideicomiso, en cambio, poseen solamente
derechos de ndole patrimonial careciendo de los derechos polticos.

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Clases de Fideicomisos
La Ley slo distingue dos tipos de fideicomisos:
Fideicomisos Financieros
Fideicomisos Ordinarios

Atendiendo la funcin que pretenden cumplir los fideicomisos


ordinarios pueden ser:
de administracin,
de garanta,
de inversin.

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Fideicomisos Financieros
Art. 25 y 28 Ley No. 17.703

Es el fideicomiso ordinario en el cual:


Beneficiarios: son titulares de certificados de participacin en el
dominio fiduciario, ttulos de deuda garantizados con los bienes del
fideicomiso o ttulos mixtos.
Fiduciario: solamente pueden ser las entidades de intermediacin
financiera o las sociedades administradoras de fondos de inversin.

Dentro de los financieros, se pueden distinguir los:


con objeto de inversin especfico en crditos, es decir aquellos que son
constituidos con conjuntos homogneos o anlogos de derechos de crdito,
que tienen otros objetos de inversin diversos a los crditos (inmuebles,
patentes de invencin, derechos de autor, etc).

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Fideicomiso de Administracin
Es el fideicomiso creado con la finalidad de gestionar un conjunto de bienes
para llevar adelante un fin conservatorio o de multiplicacin.
Su finalidad natural es lograr no perder el patrimonio administrado.
Es el padre del Fideicomiso de Inversin, administracin con fines de
multiplicacin.

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Fideicomiso de Garanta
Es el fideicomiso creado con la finalidad de garantizar o asegurar con los bienes
fideicomitidos y/o con su producido el cumplimiento de determinadas
obligaciones a cargo del fiduciante o un tercero

El beneficiario es el acreedor o un tercero en cuyo favor, en caso de


incumplimiento, se pagar una vez realizados los bienes, el valor de la obligacin
o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.

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Como aplicar la
figura en el sector
inmobiliario?
Fideicomisos aplicados
en el sector inmobiliario

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Importancia del instrumento


Pocas veces en nuestro pas un vehculo jurdico habilit tantos formatos de negocios a
medida de cada necesidad.
La posibilidad de proyectar en nuestra mente un esquema de negocios que responda
exactamente a lo queramos, que resulte ley entre las partes, con un tercero responsable
y de buena fe que lo administre; se encuadraba casi en la ingenuidad...
Dr. Nestor Kreimer

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Que tipo de Fideicomisos aplicar?


Quin lo pregunta?

Desarrollistas

Inversores

Compradores

Constructores

Comercializadores

Entidades financieras

Cul es el negocio subyacente?


Cmo se financia? Capital propio, inversores, preventas, bancos?
Los compradores son inversores o consumidores finales?
Hay posibilidad de canje por mt2?

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Posibilidades de aplicacin en el sector


Fideicomisos
de Garanta

Fideicomisos
de Administracin

Fideicomisos
Privados de Inversin
Inmobiliaria

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Fideicomisos
de Administracin
al Costo

Creatividad
Flexibilidad
Fideicomisos
Financieros de
Inversin Inmobiliaria

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Eleccin de alternativas - Mercado


Residencial

Agropecuario

Fideicomiso
?

Oficinas
Renta en general

Hoteles
Condoteles

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Eleccin de alternativas - Financiamiento


Inversores
institucionales

Inversores
locales

Fideicomiso
?

Inversores
extranjeros

Bancos

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Fideicomisos aplicados
en el sector inmobiliario

Fideicomisos de
Garanta

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Fideicomiso de Garanta
Fiduciario

3. Ejecuta garanta en
Caso de incumplimiento de la
Relacin crediticia

2. Cede inmueble
en garanta

Fiduciante
Deudor

Fideicomiso
Garanta

Beneficiario
Acreedor

4. Cancelado el crdito el remanente


Retorna al fiduciante
1. Relacin crediticia

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Fideicomisos aplicados
en el sector inmobiliario

Fideicomisos de
Administracin

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Emisin de ONs con garanta fiduciaria


Aeropuerto de Carrasco
FIDUCIARIO

Posee la propiedad fiduciaria


de los crditos y el dinero

Control de
Obra

Administrador

Integr dinero de
la emisin
para el pago de la obra

Fideicomiso de
Garanta

Cedi tasa de
embarque y
aterrizaje
Puerta del Sur
SA

Emite Obligaciones
Negociables

Autoriza los
desembolsos

Fideicomiso de
Administracin

INVERSORES
(BENEFICIARIOS)

$
Compran los ttulos

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Fideicomisos aplicados
en el sector inmobiliario

Fideicomisos
Financieros

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Fideicomiso Financiero Inmobiliario

FIDUCIARIO

FIDUCIANTE
DESARROLLISTA

Cede Flujo de Fondos


del emprendimiento por
U$S 10 M

Ttulos de deuda
FIDEICOMISO
FINANCIERO

U$S 10 M

Cede Flujo de Fondos de


Otro Emprendimiento

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INVERSORES
U$S 10 M

Fideicomiso de
Garanta x 50%

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en el sector inmobiliario

Fideicomisos de
Administracin al
Costo

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Diferencias entre el sistema tradicional y el Fid. de Adm. Al Costo

Riesgo

Sistema Tradicional

Sistema al Costo
Retorno

El desarrollista busca su mxima utilidad.


Fija precio y el riesgo ataca su margen.
El desarrollista maneja la velocidad de ventas.
El vehculo utilizado en general son sociedades
Comerciales.
Estas sociedades parten del affecto societatis.
Estn reguladas por la Ley de Socs. Comerciales.

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El desarrollista vende todo previamente.


Sacrifica rentabilidad por riesgo mercado.
El fiduciante asume el riesgo performance.
El fiduciante asume el riesgo mercado.
A cambio de parte de la ganancia del
desarrollista.
El desarrollista cambia utilidades por honorarios.
Es un administrador de fondos de terceros.
El Fideicomiso es un medio que aisla los riesgos
propios de las partes relacionadas.
El Fideicomiso no es una persona jurdica.
El Fideicomiso es un contrato privado
autoregulado.

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Como se compone el precio


Sistema Tradicional

Sistema al Costo

Terreno
+ Costos de Obra
+ Costos Financieros
+ Gastos de Comercializacin
+ Honorarios
+ Margen empresario
+ Impuestos
Precio de venta

Terreno
+ Costos de Obra
+ Honorarios
+ Impuestos
Costo de entrega

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Relacin trilateral
DESARROLLISTA:

FIDUCIANTE / INVERSOR:

Busca localizacin, vende terreno.


Elabora proyecto y consigue habilitaciones.
Estructura y planifica la gestin comercial.
Estructura los aspectos financieros y jurdicos.
Contrata al fiduciario.
Arma el prospecto de venta.
Contrata la obra.
Gestiona la obra.
Entrega las unidades.

Deposita confianza en el desarrollista.


Confa en la localizacin y el producto.
Confa en el saber hacer del desarrollista.
Se compromente a pagar un precio.
Asume riesgo mercado y performance.
Su relacin es con el desarrollista, no con el resto
de fiduciantes.

NO COMPRA UN DEPARTAMENTO

VENDE UN SERVICIO
FIDUCIARIO:
EL FIDEICOMISO
ES UN VEHICULO
NO UN NEGOCIO

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Recibe un encargo fiduciario en base a la confianza


de las otras dos partes.
Obligacin de resultados, no de medios.
Debe actuar como un buen hombre de negocios.
Rendir cuentas.
Ser imparcial.
Ajustarse a lo que dice el contrato.
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Aspectos a considerar para aplicar la figura


Quien soy?
En que momento estamos? Inflacin, crdito
bancario, predio de la tierra, pblico objetivo.
Cuantos somos?
Quien comercializa?
Son ansiosos nuestros compradores?
Bases fundamentales (en las buenas
y en las malas):
Informacin
Evitar el caos comercial

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Cuando sirve?
Poco crdito bancario
Altos precios de la tierra
Precios de construccin al alza
Disponibilidad de ahorro en los agentes.
Poca atraccin de alternativas de inversin financieras.
Desconfianza.
Productos Premium no masivos.

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Fideicomisos aplicados
en el sector inmobiliario

Fideicomisos de
Inversin
Inmobiliaria

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Fideicomisos Privados de Inversin Inmobiliaria (FPII)


La actividad principal de los FPII es la de constituir patrimonios de afectacin
integrados por inmuebles que se exploten comercialmente mediante la compraventa
o alquiler de los mismos.
Para ello se necesita captar ahorro privado y, con estos fondos, adquirir los terrenos,
desarrollar, construir y comercializar los inmuebles que son objeto de inversin.
El argumento bsico para proponer esta forma operativa a los inversores es constituir
patrimonios de calidad, diversificados y, sobre todo, muy bien gestionados.
Los resultados de los FPII derivan de la revalorizacin que se produzca en los
inmuebles por el transcurso del tiempo o el producido de los desarrollos inmobiliarios
que se efecten.

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Fideicomisos Privados de Inversin Inmobiliaria (FPII)


Inversores*
$

Promotor
Promotor
Titulos de participacin **

Fideicomiso
Financiero
Fideicomiso
de
de Inversin
Inversin
Inmobiliaria

Tierra local
Inmuebles
Construidos
Urbana y Sub urbana

Fiduciario
Fiduciario

Gestor

Tierra
Rural
Locales
Locales***

Servicios
Servicios
Profesionales
Profesionales

Participaciones en
REITs
Sociedades
Locales o extranjeras

* Inversores locales o del exterior que poseen sus inversiones en el sistema financiero extranjero.
** Los ttulos son custodiados en el sistema bancario local.
*** Si bien el Fondo puede invertir en esta clase de tierras debera hacerlo mediante una emisin pblica de valores.

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