Normas Urbanisticas Madrid

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INDICE
INTRODUCCIN ............................................................................................................... 1
TTULO 1.
RGIMEN JURDICO E INSTRUMENTOS DE DESARROLLO ............. 3
CAPTULO I.
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL ...........................................................5
CAPTULO 2.
PRINCIPIOS GENERALES DE ACTUACIN URBANSTICA .............................6
CAPTULO 3.
INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL

Y ECONOMICA................................................................................................................8
CAPTULO 4.
DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS ACTUACIONES DE PLANEAMIENTO

URBANSTICO Y SU EJECUCIN ..............................................................................9
CAPITULO 5.
INSTRUMENTOS PARA LA OBTENCIN Y MATERIALIZACIN DE LAS

DOTACIONES PBLICAS .......................................................................................... 11
CAPTULO 6.
DISPOSICIONES RELATIVAS AL RGIMEN JURDICO APLICABLE EN

MATERIA DE OBRAS Y USOS................................................................................... 12
TTULO 2.
RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO................................................. 13
CAPTULO 1.
DIVISIONES DEL SUELO............................................................................................. 14
CAPTULO 2.
RGIMEN DEL SUELO URBANO ............................................................................. 15
CAPTULO 3.
RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE................................................................... 24
CAPTULO 3.
RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIN..................... 25
TTULO 3.
CONDICIONES DE LA EDIFICACIN.................................................. 26
CAPTULO 1.
CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN......................................... 28
CAPTULO 2.
REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LA

EDIFICACIN ................................................................................................................ 32
TTULO 4.
CONDICIONES DE ORDENACIN DE LOS USOS............................ 34
CAPTULO I.
CONDICIONES GENERALES DE LA ORDENACIN DE LOS USOS.......... 37
CAPTULO 2.
REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS .. 41
TTULO 5.
CONDICIONES PARTICULARES PARA LA REGULACIN DE LOS

USOS DOTACIONALES PBLICOS..................................................... 44
CAPTULO1.
USO DOTACIONAL PBLICO ESPACIO LIBRE................................................. 44
CAPTULO 2
USO DOTACIONAL PBLICO DE EQUIPAMIENTO SOCIAL ...................... 50
CAPTULO 3
USO DEL USO DOTACIONAL PBLICO DE INFRAESTRUCTURAS Y

SERVICIOS URBANOS................................................................................................. 53
TITULO 6.
CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL

USO RESIDENCIAL Y DE ACTIVIDADES ECONMICAS................ 57
CAPTULO 1.
AREAS DE REGULACIN DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACIN...... 58
CAPTULO 2
CONDICIONES DE IMPLANTACIN DEL USO RESIDENCIAL Y DE

ACTIVIDADES ECONMICAS ................................................................................. 65
TTULO 7
CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA

EL USO DE ACTIVIDADES COMPLEMENTARIAS ............................ 78
CAPTULO 1.
DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 79
CAPTULO 2.
CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA ACTIVIDAD

COMPLEMENTARIA COLECTIVA ........................................................................... 81
CAPTULO 3.
CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA ACTIVIDAD

COMPLEMENTARIA PRESTACIONAL. .................................................................. 82
TTULO 8
CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL

USO RURAL NO DOTACIONAL........................................................... 84
CAPTULO 1.
DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 84
CAPTULO 2.
CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL NATURAL.................... 85
CAPTULO 3.
CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL PERIURBANO ............. 85
INTRODUCCIN
1.
El artculo 43 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid establece

que todos los Planes Generales formalizarn su contenido en los documentos necesarios para
alcanzar la mxima operatividad de sus determinaciones, ordenando incorporar al conjunto
de esos documentos, entre otros, las Normas Urbansticas.
La importancia que alcanzan esas Normas Urbansticas en el contexto de la documentacin
que forma parte del Plan General, ha sido puesta de manifiesto por nuestra jurisprudencia
que ha llegado a sealar que aquellas constituyen, ms que un documento anejo, el
contenido mismo del plan. Y es que, efectivamente, si el Plan General de Ordenacin
Municipal es un instrumento de composicin peculiar, en cuanto que est integrado por
documentos que plasman la realidad fsica de la que se parte, los propsitos y objetivos de
una ordenacin, los medios de los que se dispone para alcanzarlos, la representacin grfica
de la ordenacin proyectada o el esquema temporal para su ejecucin. Las Normas
urbansticas son, en ese contexto, un instrumento ordenador de gran trascendencia prctica
ya que se presentan como expresin escrita del modelo de territorio escogido, de la
regulacin concreta del rgimen urbanstico del suelo, del uso de los terrenos y de las
caractersticas de la edificacin.
A nivel de Avance, el documento normativo que ahora se presenta se ha elaborado con la
intencin de anticipar el contenido de la regulacin que en el proceso de revisin pretende
incorporarse al nuevo Plan General. Ese trabajo de anticipacin se va a hacer sealando, en
primer trmino, los principios y criterios a tener en cuenta en la nueva regulacin;
definiendo, al menos en sus lneas bsicas, el esquema de la futura ordenacin, y
estableciendo con el nivel de reflexin que se haya podido alcanzar en este momento, los
contenidos sustanciales de la regulacin que finalmente ha de formalizarse definitivamente
como documento de Normas Urbansticas del nuevo Plan General.
2.
En el terreno general de los principios, cabe adelantar que, tal y como se ha puesto de
manifiesto en la Memoria, las nuevas Normas del Plan General proyectan su elaboracin
sobre la base de algunos criterios que es necesario subrayar para entender el alcance de las
innovaciones. As, por ejemplo, cabe hablar del criterio presente en todas las revisiones de
Plan General, que hace referencia a la incuestionable adaptacin de la normativa municipal a
las exigencias introducidas por la legislacin autonmica y estatal que resulten de aplicacin,
que permitir incorporar importantes novedades en el texto en materias tan significativas
como son el rgimen urbanstico del suelo o la gestin urbanstica a travs de las actuaciones
de dotacin. Tambin en este terreno cabe resaltar otro de los criterios presentes en la
redaccin del nuevo documento como es el de la incorporacin al mismo slo de las
determinaciones estructurantes y de aquellas otras que se juzgan indispensables para
construir la nueva ordenacin propuesta, lo que se traduce en la exclusin del documento,
para su traslado en cuanto sea posible a las Ordenanzas Municipales, de la regulacin
urbanstica municipal de cualesquiera otros contenidos. Finalmente, cabra resaltar tambin
como principios inspiradores de la nueva regulacin el de la flexibilizacin normativa que
pretende materializarse sobre la formulacin de propuestas de ordenacin, novedosas con
relacin al rgimen anterior, en materia sobre todo de ordenacin de usos, donde el objetivo
es proporcionar una estructura reguladora suficiente para el desarrollo mucho ms dinmico
de actuaciones urbansticas de distinto alcance.
1
Normas urbansticas. Avance
3.
En el aspecto formal, el documento normativo del Avance presenta una estructura clsica que
divide el texto en diversos Ttulos ordenados en este momento a travs de captulos y
secciones, slo por el inters de exponer con un grado de mayor claridad y sistematizacin
el contenido de la regulacin. En concreto, en esta materia se propone lo siguiente:
Ttulo 1 Rgimen jurdico e instrumentos de desarrollo en el que se recogen las
determinaciones que afectan al rgimen del Plan General como norma jurdica, los
Principios inspiradores de la actuacin urbanstica, las disposiciones relativas a las
actuaciones de planeamiento y su ejecucin, as como al rgimen general de obras y
usos, disposiciones para garantizar la sostenibilidad ambiental y econmica de la
ordenacin y finalmente, aquellas otras disposiciones generales que puedan establecerse
en materia de dotaciones.
Ttulo 2 Rgimen Urbanstico del Suelo en el que se exponen las divisiones del suelo
desde el punto de vista de su clasificacin, categorizacin y ordenacin urbanstica.
Ttulo 3 Condiciones de la edificacin al que se incorpora la regulacin de los
parmetros que condicionan el modelo de ocupacin del territorio y se avanzan los
sistemas sobre los que van a definirse las condiciones particulares de edificacin propias
de las denominadas reas de Regulacin Directa y mbitos de Regulacin Diferida.
Ttulo 4. Condiciones de ordenacin de los usos en el que se establece la nueva
clasificacin de usos en funcin de los distintos criterios: alcance urbanstico, naturaleza
y carcter, clase y subclase, admisibilidad, y modo de implantacin; asimismo, se definen
las condiciones particulares de los usos que van a aplicarse en las diferentes reas y
mbitos de Regulacin.
Ttulo 5 Condiciones particulares para la regulacin de los usos dotacionales pblicos
en el que se integra la regulacin urbanstica propia del uso de espacios libres,
equipamiento social e infraestructuras y servicios urbanos.
Ttulo 6 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso Residencial y de
Actividades Econmicas en el que se integran dos contenidos muy significativos: el
rgimen especfico de interrelacin de ambos usos mediante un sistema de horquillas y
los parmetros edificatorios de las diferentes reas de regulacin.
Ttulo 7 Condiciones particulares de edificacin y uso para el uso de Actividades
Complementarias en el que se incorpora la reglamentacin relativa a los suelos
destinados a las denominadas actividades complementarias, de carcter colectivo y de
carcter prestacional, que son aquellas que complementan las actividades econmicas y
el uso residencial .
Ttulo 8 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso rural no dotacional,
en el que se establecen las disposiciones propias para la regulacin de los suelos
reservados al uso rural natural y del uso rural periurbano.
4.
Los aspectos ms significativos de la regulacin de cada uno de estos ttulos se expondrn al

comienzo de cada uno de ellos.
2
TTULO 1.
RGIMEN JURDICO E INSTRUMENTOS DE

DESARROLLO
El Ttulo I contiene unas disposiciones, que en su conjunto, proporcionan las herramientas

necesarias para garantizar el correcto desarrollo de la ordenacin establecida por el Plan General
de acuerdo con los requerimientos propios de su condicin de norma jurdica y de los objetivos
previstos en la Memoria.
En cumplimiento de esta funcin las aportaciones que presenta el Avance son las siguientes:
a) La regulacin relativa a las disposiciones de rgimen jurdico de la Revisin del Plan
General de 1997 (en adelante RPG)que hacen referencia a su objeto, documentacin,
vigencia, alcance de sus determinaciones o interpretacin, adems de adaptarse a las
exigencias derivadas de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid
(en adelante LSCM) y del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (en adelante TRLS08), apuesta por la
introduccin de algunas determinaciones novedosas -en cuanto que no se contemplaban
en los Planes Generales Municipales anteriores- que pretenden alcanzar una importante
significacin en el marco del desarrollo y aplicacin del nuevo Plan General.
En este sentido hablamos, por ejemplo, del sistema de indicadores de seguimiento del
Plan, con el que se aspira a conocer datos de hecho que permitirn asegurar un ajuste
mucho ms racional de la ordenacin establecida a las demandas derivadas de la evolucin
de la sociedad.
Igualmente, hay que hacer referencia al esfuerzo en la presentacin de una versin
dinmica de la informacin urbanstica, materializada a travs de la incorporacin de
medios informticos que permitirn a los administrados acceder electrnicamente y de
forma integrada a toda la documentacin e informacin actualizada del Plan General.
Asimismo, en este plano instrumental cabe subrayar la importancia de la regulacin de la
interpretacin del Plan General, que resultar especialmente significativa para lograr una
de las metas globales perseguidas en el proceso de la revisin: la mejora de la sencillez y
flexibilidad del Plan General en su aplicacin. Si uno de los criterios de partida en la
elaboracin de este nuevo documento era la incorporacin a su contenido slo de
aquellas determinaciones urbansticas que resultasen indispensables, eso necesita
traducirse en un refuerzo de los mecanismos de interpretacin de la regulacin prevista,
con la finalidad de permitir una gestin mucho ms eficaz de la misma. En desarrollo de
este objetivo el Avance opta por clarificar los criterios de interpretacin a utilizar y por
identificar los medios de interpretacin con la intencin de fijar normas que proporcionen
la legalidad y la seguridad jurdica suficiente para concretar el alcance de los preceptos
establecidos y gestionar los conflictos que puedan producirse como consecuencia de la
aplicacin de las mismas.
Finalmente, tambin en este mismo sentido instrumental, cabe destacar el mayor
protagonismo que el Avance atribuye a las Ordenanzas Municipales de urbanizacin,
edificacin, de regeneracin urbana y sostenibilidad, etc.
Sobre la base de la potestad reglamentaria atribuida a los Municipios por el artculo 4 de la
Ley 7/1985, Reguladora de las Bases de Rgimen Local, estas Entidades pueden dictar las
correspondientes ordenanzas en las materias en las que ostenten competencias, como son
en el presente caso, tanto la ordenacin, gestin, ejecucin y disciplina urbanstica; como
3
la promocin y gestin de viviendas; parques y jardines, pavimentacin de vas pblicas

urbanas y conservacin de caminos y vas rurales y el patrimonio histrico-artstico,
recogidas todas ellas, en el artculo 25 de la LRBRL, siempre en los trminos que sealen
la legislacin estatal o autonmica en la materia.
En coherencia con esta competencia, la LSCM, en su artculo 32 exige a los Municipios la
elaboracin de una Ordenanza municipal de urbanizacin, una Ordenanza municipal de
instalaciones, edificacin y construccin y les faculta en el apartado 4 de este precepto
para regular cuantas otras materias no estn reservadas expresamente al planeamiento
urbanstico. Pues bien, con base en ese precepto, la RPG determinar las ordenanzas
municipales que se redactarn para completar la regulacin de las materias no reservadas
expresamente al planeamiento urbanstico.
b) Tambin al mbito del Ttulo 1 se incorporan los denominados en el texto del Avance
Principios de Actuacin Urbanstica, con los que se pretende alcanzar un desarrollo
coherente del modelo urbano de la ciudad de Madrid ajustado a los criterios sustantivos
incluidos en las estrategias recogidas en la Memoria de este documento. Los trabajos
desarrollados hasta el momento han puesto de manifiesto la conveniencia de aglutinar,
desde el punto de vista estratgico, los objetivos bsicos sobre los que se puede apoyar la
construccin del modelo de ciudad para Madrid. En este sentido, el nuevo documento
quiere, no slo expresar cules son estos objetivos, sino articularlos en unas propuestas
de accin estratgica que van a incorporarse, primero a la Memoria como apartado
propio que recoge el planteamiento programtico en el que ha de insertarse toda la
ordenacin urbanstica de la ciudad de Madrid, y luego, al documento de Normas
Urbansticas que recoger entre sus disposiciones esas propuestas formuladas como
Principios de Actuacin Urbanstica dotadas de fuerza normativa jurdica. A estos efectos
el Avance establece unas normas de principios que cumplen una doble funcin: directiva,
en la aplicacin del Plan General e integradora, resolviendo los conflictos que pueden
producirse en ausencia de disposiciones legales directamente aplicables.
c) En materia de obtencin y materializacin de las dotaciones pblicas, el Ttulo 1 del
Avance incorpora la novedosa regulacin de dos mecanismos importantes: las actuaciones
de dotacin y los complejos inmobiliarios, que facilitarn de forma muy sustancial, la
obtencin de las dotaciones pblicas en suelo urbano. Respecto a los procedimientos de
obtencin y ejecucin de redes pblicas previstos en el artculo 90 de la LSCM, el Avance
propone la la inclusin de las actuaciones de dotacin dada su previsin ex novo en el
TRLS08, con las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013 de 26 de junio de
Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbanas. As mismo y derivado de los citados
textos legales, se incluyen los complejos inmobiliarios como instrumentos para la
materializacin de la obtencin de dotaciones.
d) Asimismo, para asegurar la plena conexin de la ordenacin con las exigencias impuestas
por la LSCM y el TRLS08, se incorporan al Ttulo 1 las disposiciones necesarias para
garantizar la sostenibilidad ambiental de la ordenacin urbanstica y su ejecucin,
introduciendo en el captulo correspondiente las determinaciones que pretenden permitir
garantizar esa sostenibilidad tanto en el planeamiento urbanstico, como en los proyectos
de urbanizacin y a la edificacin.
e) Por ltimo, entre las aportaciones del Ttulo 1, cabe citar la regulacin de las disposiciones
necesarias para asegurar la sostenibilidad econmica de las actuaciones del Plan General.
Con el objetivo de conseguir el cumplimiento de las disposiciones establecidas por el
TRLS08 y la LSCM relativas a las sostenibilidad econmica de las actuaciones urbansticas,
el Avance del Plan General anticipa ya el necesario establecimiento de medidas que
permitan garantizar el ajuste de las actuaciones urbansticas proyectadas a las demandas
reales de la poblacin; la justificacin del equilibrio entre las cargas de la accin
4
urbanizadora y los beneficios econmicos reportados por la misma, la distribucin

equilibrada de las plusvalas generadas en su desarrollo entre los propietarios y la
Administracin, e igualmente, la sostenibilidad econmica de la conservacin de la
urbanizacin.
CAPTULO I.
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL
1. Objeto y fundamento del Plan General

El Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid es el instrumento bsico que sirve para la
formulacin y desarrollo de la poltica urbanstica municipal.
Se elabora de conformidad con las estrategias expresadas en su Memoria y de acuerdo con lo
dispuesto en la normativa urbanstica de aplicacin.
2. Vigencia del Plan General
El Plan General entrar en vigor al da siguiente de su publicacin, siendo su vigencia indefinida, sin
perjuicio de las modificaciones puntuales de su contenido, y en su caso, de la revisin anticipada, si
se producen las circunstancias legales previstas en la LSCM.
3. Indicadores de seguimiento del Plan General
Con el fin de garantizar el mejor seguimiento de la evolucin de la ejecucin del Plan General se
aplicarn los siguientes grupos de indicadores:
a) Indicadores de sostenibilidad del medio urbano: medirn los resultados obtenidos, en
relacin con los conceptos de ciudad compacta, compleja, eficiente y cohesionada social y
territorialmente.
b) Indicadores de renovacin urbana: medirn los ndices de habitabilidad y vulnerabilidad de
los mbitos que pueden ser objeto de regeneracin.
c) Indicadores de flexibilidad de la ordenacin de usos: permitirn el seguimiento de la
propuesta de ordenacin de usos prevista para cada una de las reas de regulacin de
Condiciones de Uso, evaluando la estrategia de ciudad compleja.
d) Indicadores de sostenibilidad econmica: medirn las capacidades econmicas y
financieras, pblicas y privadas, de las actuaciones que se desarrollen.
4. Documentacin del Plan General
Forma parte del Plan General la siguiente documentacin:
a) Documentacin escrita: Memoria, Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Econmica,
Informe de Sostenibilidad Ambiental y Normas Urbansticas.
b) Documentacin grfica: Planos de Encuadre Territorial; Estructura Urbana; Usos Globales;
Redes Supramunicipales y Generales; Clasificacin y Categorizacin del Suelo; Regulacin
de Condiciones de Uso; Regulacin de Condiciones de Edificacin y Elementos integrantes
del Patrimonio Histrico.
c) Ficheros de Condiciones de Ordenacin.
5
d) Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.

e)
Sistema de indicadores.
5. Alcance de las determinaciones incluidas en el Plan General y su modificacin

El Plan General identificar el carcter estructurante o pormenorizado de las determinaciones que
lo integran.
Las modificaciones de las determinaciones estructurantes se ajustarn al procedimiento legal para
la modificacin del planeamiento general.
Las modificaciones de las determinaciones pormenorizadas, se ajustarn al procedimiento legal
establecido para la modificacin de los planeamientos de desarrollo.
Las determinaciones pormenorizadas no incluidas en el Plan General, sern reguladas en
planeamiento de desarrollo y Ordenanzas complementarias de tramitacin municipal: en materia,
de urbanizacin, edificacin, regeneracin urbana, conservacin urbana, sostenibilidad, etc.
6. Criterios de interpretacin del Plan General
La documentacin del Plan General constituye una unidad en su conjunto que ser objeto de
interpretacin con arreglo a los criterios siguientes:
a) Cada documento del Plan General prevalecer sobre los dems en los contenidos a los
que se refiere especficamente.
b) Prevalecern los textos escritos sobre las representaciones grficas.
c) Las Normas Urbansticas prevalecern sobre todos los documentos del Plan en las
materias que en ellas se regulan.
d) Prevalecer la interpretacin que mejor asegure la compatibilidad de la propuesta de
ordenacin, con los objetivos previstos en la Memoria y en particular con los Principios
Generales de Actuacin urbanstica.
e) Se constituir una Comisin Tcnica de Seguimiento del Plan General para resolver los
conflictos que puedan surgir en su interpretacin.
CAPTULO 2.
PRINCIPIOS GENERALES DE ACTUACIN

URBANSTICA
1. Definicin y alcance normativo

Definen los objetivos que se pretenden alcanzar con la ordenacin urbanstica y son las normas
jurdicas que aseguran la correcta interpretacin de las determinaciones que la conforman.
2. Funcin
Pueden cumplir, por razn de su contenido, cualquiera de las siguientes funciones:
a) Funcin directiva: establecen los criterios que orientan la aplicacin de las
determinaciones del Plan General.
6
b) Funcin integradora: establecen los criterios para resolver las posibles contradicciones e
indefiniciones de las determinaciones del Plan General.
3. Clases
Lo Principios Generales de Actuacin Urbanstica propuestos por el Avance para la RPG son los
siguientes:
a) Principios relacionados con la creacin de oportunidades econmicas.
b) Principios relacionados con la sostenibilidad.
c) Principios relacionados con el aumento de la cohesin social y territorial.
d) Principios relacionados con el aumento de la calidad de vida.
4. Principios Generales relacionados con la creacin de oportunidades econmicas
Con el fin de asegurar la materializacin de la estrategia de actividades econmicas se
promovern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes
objetivos:
a) Adaptacin a las demandas de la sociedad y generacin de nuevos espacios de
oportunidad.
b) Mezcla equilibrada de usos en las reas residenciales, potenciando la implantacin y
compatibilizacin de actividades econmicas.
c) Regeneracin de los espacios de actividad econmica obsoletos mediante actividades que
dinamicen la creacin y generacin de empleo.
d) Desarrollo de colaboracin pblico privada.
e) Implantacin preferente de actividades avanzadas vinculadas a la innovacin.
5. Principios relacionados con la sostenibilidad
Con el fin de asegurar la sostenibilidad del modelo territorial se promovern y favorecern las
actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:
a) Planeamiento sostenible mediante la reduccin de la ocupacin del suelo, incremento de la
compacidad y la complejidad urbana y establecimiento de medidas que garanticen la
eficiencia medioambiental y la calidad edificatoria.
b) Mejora de la accesibilidad exterior, fomento de la movilidad sostenible de proximidad e
integracin coordinada de urbanismo y movilidad.
c) Puesta en valor del patrimonio urbano y revitalizacin y reciclaje de espacios
infrautilizados.
d) Utilizacin de tecnologas disponibles para disminuir los impactos ambientales
e) Fomento de la biodiversidad mediante el desarrollo de la red ambiental.
f) Sostenibilidad econmica del modelo de utilizacin del territorio, racionalidad, suficiencia
y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
7
6. Principios relacionados con el aumento de la cohesin social y territorial

Con el fin de asegurar una mayor cohesin social y territorial se promovern las actuaciones
urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:
a) Implantacin de un sistema integral de dotaciones locales de carcter bsico.
b) Reequilibrio territorial, racionalizacin y visibilidad de las dotaciones locales.
c) Difusin de la centralidad, mediante el desarrollo de centralidades perifricas y mezcla
equilibrada de usos en el territorio.
d) Regeneracin de las reas vulnerables mediante la planificacin de actuaciones integrales.
e) Integracin de la perspectiva de gnero impulsando un modelo de ciudad densa, compacta
y compleja con un espacio pblico que garantice la accesibilidad universal.
7. Principios relacionados con la calidad de vida
Con el fin de asegurar una mayor calidad de vida se favorecern las actuaciones urbansticas que
contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:
a) Proteccin y mejora de la calidad del paisaje urbano.
b) Naturalizacin de la ciudad y recuperacin de su memoria geogrfica.
c) Integracin coordinada de las actuaciones sobre el espacio pblico, favoreciendo la
movilidad sostenible y priorizando el peatn, el transporte pblico, y la bicicleta sobre el
vehculo privado.
d) Perspectiva integral e integradora de la puesta en valor y la proteccin del patrimonio.
e) Mejora de la calidad residencial en trminos de habitabilidad y comportamiento energtico
eficiente de la vivienda y su entorno.
CAPTULO 3.
INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA

SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL Y ECONOMICA
1. Disposiciones para garantizar la sostenibilidad ambiental

Para garantizar la sostenibilidad ambiental de las actuaciones urbansticas se proponen en el
Avance las siguientes disposiciones:
a) Planeamiento urbanstico: se establecer un sistema de certificacin que acredite el
cumplimiento de los criterios de sostenibilidad.
b) Implantacin de usos: se realizarn los controles que permitan prevenir posibles impactos
sobre la movilidad urbana o concurrencia de personas.
c) Proyectos de urbanizacin: se incorporarn las exigencias relativas al confort trmico de
espacios libres y medidas a adoptar para minimizar el impacto ambiental en la fase de
obras.
8
d) Proyectos de edificacin: se favorecer la realizacin de actuaciones dirigidas a garantizar

la alta eficiencia energtica que mejoren el comportamiento de la isla trmica urbana
mediante la regulacin de un factor verde de parcela.
Estas determinaciones sern desarrolladas en su regulacin por las Ordenanzas Municipales
correspondientes.
2. Disposiciones para garantizar la sostenibilidad econmica
Para garantizar la sostenibilidad econmica de las actuaciones urbansticas se establecen las
siguientes disposiciones:
5.
En materia de planeamiento urbanstico se aportarn los estudios que permitan acreditar lo

siguiente:
a) La adecuacin de la actuacin urbanstica proyectada a las demandas reales de la
poblacin.
b) La justificacin del equilibrio entre las cargas de la accin urbanizadora y los beneficios
econmicos reportados por la misma as como la distribucin de las plusvalas entre los
propietarios y la Administracin.
6.
En materia de conservacin de la urbanizacin se aportarn los estudios

acreditar lo siguiente:
que permitan
a) El balance fiscal neto positivo, o al menos equilibrado, derivado de la comparacin entre

los ingresos procedentes de los principales tributos locales, en relacin con los costes de
mantenimiento del nuevo o renovado espacio urbano y la puesta en marcha de los
servicios pblicos inherentes al crecimiento urbano.
b) La cifra que actuar como umbral de sostenibilidad econmica de la actuacin
urbanizadora.
Ser requisito indispensable para la recepcin de la obra urbanizadora por parte del
Ayuntamiento de Madrid el informe sobre la comprobacin de la superacin del umbral
establecido.
Los planes parciales de nueva elaboracin incluirn una disposicin relativa a la creacin
de una Entidad Urbanstica de Conservacin cuyo funcionamiento ser obligatorio hasta
tanto no se justifique el alcance del umbral de sostenibilidad econmica.
CAPTULO 4.
DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS ACTUACIONES DE

PLANEAMIENTO URBANSTICO Y SU EJECUCIN
1. Actuaciones de planeamiento urbanstico

La ordenacin urbanstica formalizar su contenido a travs de los instrumentos siguientes:
a) Planes de ordenacin urbanstica:
Planes de Sectorizacin
Planes Parciales
Planes Especiales.
9
Estudios de Detalle.
Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.
b) Otros instrumentos:
En desarrollo de lo previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitacin,
Regeneracin y Renovacin Urbana, se podrn delimitar mbitos de recuperacin urbana
cuya ordenacin urbanstica se formalizar a travs de la aprobacin de un Plan Especial
que quedar integrado en el marco del Plan Integral de Recuperacin Urbana.
2. Actuaciones de ejecucin del planeamiento y deberes urbansticos
La ejecucin el planeamiento urbanstico se llevar a cabo de acuerdo con lo dispuesto en el
TRLS08 y en la LSCM.
Se diferenciarn los siguientes tipos de actuaciones de ejecucin del planeamiento:
a) Actuaciones de nueva urbanizacin, a desarrollar en suelo urbanizable.
b) Actuaciones de renovacin urbana, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.
c) Actuaciones de dotacin, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.
Los deberes correspondientes a las diferentes actuaciones urbansticas, se ajustarn a lo
establecido en la legislacin estatal bsica, complementada en lo que resulte de aplicacin por la
LSCM.
3. Modos de gestin urbanstica
Las actuaciones de planeamiento urbanstico se podrn ejecutar, segn lo dispuesto en la LSCM,
mediante uno de los dos sistemas siguientes:
a) Actuaciones integradas.
b) Actuaciones aisladas, en los supuestos legalmente establecidos.
4. Delimitacin de reas de reparto, reas homogneas, mbitos de actuacin y
unidades de ejecucin
El planeamiento urbanstico se ejecutar a travs de la delimitacin de las unidades territoriales
siguientes:
a) reas de reparto, en suelo urbanizable incorporado y suelo urbanizable sectorizado.
b) reas Homogneas en suelo urbano.
c) mbitos de actuacin, en suelo urbano no consolidado.
El justo reparto de beneficios y cargas y el cumplimiento de las obligaciones urbansticas de la
propiedad se efectuar en el mbito de las unidades de ejecucin, ya sean las que directamente
haya delimitado el Plan o los que, en su virtud, habrn de delimitarse para posibilitar su ejecucin.
5. Sistemas de actuacin urbanstica
El sistema de actuacin correspondiente podr venir determinado en el Plan General,
establecerse en instrumentos de desarrollo posteriores, o se determinar en el momento de la
delimitacin de la unidad de ejecucin del mbito de que se trate.
10
Tendr carcter indicativo el establecido por el planeamiento, salvo que en su establecimiento se

hayan observado los requisitos previstos por la LSCM para delimitar una unidad de ejecucin o
para elegir un sistema de ejecucin, en cuyo caso no ser necesaria su delimitacin posterior,
aunque siempre podr modificarse por el procedimiento fijado por esta misma norma.
CAPITULO 5.
INSTRUMENTOS PARA LA OBTENCIN Y

MATERIALIZACIN DE LAS DOTACIONES PBLICAS
1. Procedimientos de obtencin de dotaciones

Para la obtencin de dotaciones pblicas podr aplicarse uno de los siguientes procedimientos:
a) Cesin libre y gratuita y en su caso urbanizada en actuaciones integradas.
b) Ocupacin directa.
c) Expropiacin o cualquier otra forma de adquisicin de la propiedad por la Administracin
actuante.
d) Actuaciones de dotacin.
2. Actuaciones de dotacin
Las actuaciones de dotacin tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito
de suelo urbanizado, para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los
nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito.
Para que una actuacin urbanstica pueda calificarse como actuacin de dotacin ser necesario
que se cumplan los siguientes presupuestos:
a) Deber suponer la transformacin urbanstica de una o ms parcelas del mbito al que se
refieran, que no podr superar una superficie de 5 hectreas.
b) La finalidad de la actuacin ser el incremento de dotaciones pblicas.
c) La actuacin ha de generar una plusvala a favor del propietario/s de la parcela/s, derivada
bien del incremento de la edificabilidad preexistente; bien del incremento de la densidad o
de la transformacin-asignacin de nuevos usos en relacin con el previsto en el
planeamiento o con el que tengan, en el supuesto que se trate de parcelas que ya estn
edificadas.
d) Se entiende que se ha producido un cambio de uso en aquellos supuestos en que la
transformacin prevista por el planeamiento implique la sustitucin de usos a los que haya
asignado estas normas unos coeficientes de homogeneizacin diferentes.
e) La actuacin no requerir obras de urbanizacin, o de ser estas necesarias, deben consistir
en obras accesorias. En ningn caso las obras de urbanizacin a ejecutar en este tipo de
actuacin pueden alcanzar aquellas que se consideran, en este Plan General, obras de
renovacin o reforma integral de la urbanizacin existente.
3. Complejos inmobiliarios
El complejo inmobiliario constituye un rgimen de organizacin unitaria de la propiedad, que
permite superponer, en una misma parcela o en varias, titularidades pblicas y privadas o
titularidades pblicas, con una diferente calificacin urbanstica de diferente naturaleza, demanial y
patrimonial, sobre el suelo/ vuelo y/o subsuelo.
11
La constitucin de un complejo inmobiliario requerir el cumplimiento de los siguientes

requisitos:
a) En los supuestos en que sea necesario hacer distintas calificaciones urbansticas de suelo,
la previa tramitacin de un Plan Especial, que calificar el suelo, el subsuelo y/o el vuelo,
del uso correspondiente, que podr ser:
Dotacional, de titularidad pblica afecto al dominio pblico y uso lucrativo de titularidad
privada.
Coexistencia de dos titularidades pblicas
dotacional/demanial y lucrativo/patrimonial.
pero
de
diferente
naturaleza,
b) Los usos privados debern respetar el inters general que representan los usos de
dominio pblico, debiendo tratarse asimismo, de usos compatibles funcionalmente y
garantizando siempre la adecuada accesibilidad especfica de las dotaciones pblicas.
c) El instrumento de ordenacin contendr en su caso, la desafectacin del dominio pblico
del suelo/subsuelo, justificando los cambios que en su caso se produzcan en las
calificaciones sobre y bajo rasante en las fincas registrales afectadas por la ordenacin
urbanstica.
d) Se debern regular las relaciones jurdicas entre los titulares de las diferentes propiedades
privativas, en relacin con los elementos comunes.
e) Deber ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
CAPTULO 6.
DISPOSICIONES RELATIVAS AL RGIMEN JURDICO

APLICABLE EN MATERIA DE OBRAS Y USOS
1. Rgimen general de obras y usos

El rgimen general de obras y usos vendr determinado por las siguientes normas:
a) En suelo urbano consolidado por las normas urbansticas del Plan General,
complementadas con lo establecido por las Ordenanzas de desarrollo del Plan General.
b) En suelo urbano no consolidado por las normas urbansticas de los Planes Parciales y/o
Planes Especiales que se aprueben en desarrollo de lo establecido para los mbitos
diferidos de condiciones de edificacin y/o de uso y de los mbitos de renovacin urbana.
c) En Suelo urbanizable sectorizado por los Planes Parciales.
d) Suelo urbanizable no sectorizado por los Planes de Sectorizacin y Planes Parciales.
e) En Suelo no urbanizable por la legislacin sectorial, el planeamiento correspondiente y/o
lo establecido en las presentes Normas, segn los casos.
2. Definicin de situacin de fuera de ordenacin
Se encuentran en situacin de fuera de ordenacin los edificios, construcciones e instalaciones
existentes que estn en proceso de construccin, o pendientes de construir con licencia otorgada
de acuerdo con planeamientos anteriores al presente Plan General y resulten disconformes con
este ltimo, en cualquiera de las siguientes formas:
a) Fuera de ordenacin absoluta: afecta a edificios, construcciones e instalaciones que
resulten totalmente incompatibles con el planeamiento vigente y no puedan adaptarse al
mismo.
12
b) Fuera de ordenacin relativa: afecta a edificios, construcciones e instalaciones, en los que

la disconformidad sea slo parcial de modo que s puedan adaptarse al planeamiento
vigente.
3. Rgimen de las obras y usos en situacin de fuera de ordenacin
El rgimen de obras y usos aplicables a las construcciones, obras e instalaciones en situacin de
fuera de ordenacin ser el definido por la LSCM complementado con lo establecido por estas
normas y en desarrollo de las mismas, por lo que establezca la Ordenanza municipal
correspondiente.
a) En los edificios existentes en situacin de fuera de ordenacin absoluta por
incompatibilidad total con el planeamiento slo se podrn autorizar obras de mera
conservacin. Las actividades existentes podrn mantenerse hasta que se produzca la
sustitucin de la edificacin, la demolicin, o en su caso, la obtencin del suelo.
b) En edificios existentes en situacin de fuera de ordenacin relativa por incompatibilidad
parcial se podrn autorizar todas las obras excepto las de reestructuracin general,
siempre que aquellas obras no aumenten el volumen edificado. Salvo determinacin
normativa en contra, se admite la nueva implantacin y cambio de usos o actividades en
los trminos establecidos por la ficha de condiciones reguladoras de los usos del rea de
Regulacin de Condiciones de Uso.
TTULO 2. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO

El Ttulo 2 regula el rgimen urbanstico del suelo. Como en todos los Planes urbansticos
municipales, el Avance establece una propuesta de ordenacin urbana, en atencin a lo que el
inters pblico reclama. Y lo hace a partir de la utilizacin de los principios y tcnicas
configurados por la legislacin urbanstica de aplicacin mediante los cuales se concreta el
estatuto jurdico que corresponde a cada uno de los suelos integrados dentro del trmino
municipal y con ello, se define el contenido urbanstico del derecho de propiedad.
Para materializar el rgimen urbanstico del suelo, el Avance acta en consonancia con las
importantes novedades introducidas en el sistema tras la aprobacin del TRLS2008.
Como es sabido, el Estado ha abandonado en el ejercicio de sus competencias sobre el suelo, la
utilizacin de la tcnica puramente urbanstica de la clasificacin que ha sustituido por una tcnica
distinta como es el anlisis de la situacin bsica del suelo, desde la cual considera que se pueden
garantizar el principio de igualdad en la definicin del rgimen de la propiedad en sus diferentes
aspectos, recogidos por los artculos 33 y 47 de la Constitucin.
A diferencia de las leyes estatales anteriores que ejercitaron las competencias del Estado desde la
utilizacin de la clasificacin del suelo, el TRLS08 no lo hace, ni tan siquiera prejuzga su existencia,
considerando que ha de ser la legislacin autonmica, titular de la competencia urbanstica plena,
quien pueda disponer de la tcnica clasificatoria.
En nuestro sistema autonmico la LSCM sigue manteniendo la tcnica de la clasificacin del suelo
diferenciando el suelo urbano, del urbanizable y del suelo no urbanizable de proteccin y
obligando al Plan General en el artculo 42 a adscribir la totalidad del suelo municipal a todas o
algunas de las clases y categoras que se establecen, incluyendo los espacios que califique como elementos
integrantes de cualquier red pblica de infraestructuras, equipamientos o servicios pblicos.
13
Esta situacin exige una armonizacin del alcance que cabe otorgar a esta ley autonmica de
obligado cumplimiento con la nueva legislacin estatal. Si con anterioridad a la publicacin del
TRLS08, a partir de las clases y categoras de suelo se definan los derechos y deberes de la
propiedad del suelo, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley del suelo actual, la
clasificacin ha sido relegada en su funcin tradicional, siendo el Estado el competente para definir
el rgimen de derechos y deberes del suelo, sin referencia a las clases de suelo. Y as lo ha hecho,
diferenciando derechos y deberes asociados a la propiedad del suelo y derechos y deberes
asociados a la transformacin del suelo.
Todas estas novedades han determinado que en la definicin del rgimen urbanstico del suelo, el
nuevo documento de Avance proponga una definicin de dicho rgimen del suelo basada en las
siguientes actuaciones:
a) Determinando los tipos de suelo.
b) Integrando esos tipos en las clases de suelo y categoras reconocidas en la LSCM.
c) Acomodando el rgimen urbanstico de la propiedad del suelo definido por el Plan
General al bloque legislativo estatal-autonmico, teniendo en cuenta que es al Estado al
que corresponde, segn lo previsto por la STC 61/1997 de 20 de marzo, la capacidad
legislativa para regular la adquisicin del contenido urbanstico susceptible de apropiacin privada,
su valoracin, los presupuestos previos () para que pueda nacer el derecho de propiedad
privada () as como lo deberes que sean inherentes a cada manifestacin del dominio .
d) En este sentido es muy importante adelantar que en la nueva legislacin estatal los
deberes derivados de la transformacin del suelo no estn vinculados a la clasificacin del
suelo y su categorizacin, sino que dependen exclusivamente del alcance de la actuacin
de transformacin urbanstica que se pretenda llevar a cabo: actuacin de dotacin,
actuacin de renovacin urbana y/o actuacin de nueva urbanizacin.
CAPTULO 1.
DIVISIONES DEL SUELO
1. Criterios para la divisin del suelo

En el nuevo Plan General la divisin del espacio se producir en funcin de los criterios siguientes:
a) Por razn de la clasificacin y categorizacin.
b) Por razn de la ordenacin urbanstica.
2. Divisin del suelo por razn de la clasificacin y categorizacin del suelo
Todo el trmino municipal de Madrid estar adscrito, de acuerdo con los criterios establecidos
por la LSCM, a alguna de las siguientes clases y categoras de suelo:
a) Suelo urbano en el que se distinguen las siguientes categoras:
Suelo urbano consolidado
Suelo urbano no consolidado
b) Suelo urbanizable, en el que se diferencian las categoras siguientes:
Suelo urbanizable sectorizado
Suelo urbanizable no sectorizado
c) Suelo no urbanizable de proteccin en el que distinguen las siguientes categoras:
14
Suelo no urbanizable de especial proteccin

Suelo no urbanizable protegido por el planeamiento urbanstico
Suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas
infraestructuras (carreteras o Aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres
pblicas que resultan incompatibles con su transformacin en suelos urbanos
3. Divisin del suelo por razn de la ordenacin urbanstica
Por razn de la ordenacin urbanstica el suelo se dividir en las siguientes unidades de referencia:
a) reas homogneas y mbitos de Actuacin en Suelo Urbano
b) reas de reparto y Sectores en Suelo Urbanizable
c) reas y mbitos de Regulacin de Condiciones de los Usos
d) reas y mbitos de Regulacin de Condiciones de Edificacin
CAPTULO 2.
SECCIN 1.
RGIMEN DEL SUELO URBANO
DISPOSICIONES GENERALES
1. Definicin de Suelo urbano

Se integran en esta clase de suelo, los terrenos que formando parte de una trama urbana, cumplan
alguna de las condiciones establecidas por la LSCM:
a) Que sean solares por ser aptos para la edificacin o construccin y estar completamente
urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vas
urbanas municipales a que den frente y contando, como mnimo, con los servicios de
abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales, suministro de energa elctrica y
alumbrado pblico conectados a las correspondientes redes pblicas.
b) Que cuenten con urbanizacin idnea para la edificacin o construccin a que deba
otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso
rodado por va urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas residuales y
suministro de energa elctrica y alumbrado pblico.
c) Que estn ocupados por la edificacin o construccin al menos en las dos terceras partes
de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenacin que establezca el
planeamiento urbanstico.
d) Que estn urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico y de conformidad con sus
determinaciones.
2. Categoras primarias y secundarias en el suelo urbano
Dentro del suelo urbano, en funcin del grado de urbanizacin y en aplicacin de los criterios
establecidos por la LSCM, el Avance propone diferenciar dos categoras de suelo urbano: suelo
urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, cada una de ellas subdividida en sus
respectivas categoras secundarias
15
A) Suelo Urbano consolidado

1.
En esta categora primaria quedarn integrados los terrenos que cumplan cualquiera de las
condiciones establecidas por la LSCM:
a) Las parcelas que puedan considerarse solares por ser aptas para la edificacin o
construccin y estar completamente urbanizadas, estando pavimentadas las calzadas y
soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y
contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las
correspondientes redes pblicas.
b) Las parcelas que, por su grado de urbanizacin efectiva y asumida por el planeamiento
urbanstico, puedan adquirir la condicin de solar, mediante obras accesorias y simultneas
a las de edificacin o construccin, as como aquellas que para adquirir la condicin de
solar estn pendientes de la cesin de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras
de urbanizacin pendientes a todo lo largo del permetro de la parcela.
2.
Conforme a los criterios legales establecidos, el Avance propone integrar dentro de la

categora primaria de suelo urbano consolidado las siguientes categoras secundarias:
a) Suelo urbano comn integrado por solares aptos para la edificacin por estar
completamente urbanizados y no requerir de ningn tipo de obras de urbanizacin.
b) Suelo urbano pendiente de obras accesorias, integrado por parcelas o fincas que para
adquirir la condicin de solar, requieren la realizacin de obras accesorias de urbanizacin
as como una posible reparcelacin.
Se consideran obras accesorias, aquellas que se dirigen mayoritariamente a la regularizacin del

viario pblico.
B) Suelo urbano no consolidado
1.
En esta categora primaria se integra la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la
precisada de obras de urbanizacin a realizar en rgimen de actuaciones integradas de
ejecucin del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovacin, mejora urbana u
obtencin de dotaciones urbansticas, que requieran de la distribucin equitativa de beneficios
y cargas.
2.
Conforme a los criterios legales establecidos, el Avance propone integrar dentro de la

categora de suelo urbano no consolidado las siguientes categoras secundarias:
a) Suelo Urbano pendiente de transformacin mediante Actuacin de Dotacin (UA): solares
y/o parcelas o fincas, en los que el Avance, en ejecucin de lo establecido por la legislacin
estatal, acta de cualquiera de estas formas:
Asigna condiciones de uso o edificabilidad, que respecto a las establecidas en el Plan
General de 1997, implican un incremento de aprovechamiento o un cambio de uso, cuya
materializacin no requiere equidistribucin de beneficios y cargas, entre los distintos
propietarios de parcelas.
Su ejecucin puede exigir la realizacin de obras accesorias de urbanizacin, que a los
efectos del Plan General, no supongan la reforma o renovacin integral de la
urbanizacin existente.
Asigna condiciones de uso o edificabilidad, que respecto a las establecidas en el Plan
General de 1997, implican un incremento de aprovechamiento o un cambio de uso, cuya
16
materializacin comporta equidistribucin de beneficios y cargas entre los distintos

propietarios de parcelas a travs de una reparcelacin.
Su ejecucin puede exigir la realizacin de obras de urbanizacin, que a los efectos del
Plan General no supongan la reforma o renovacin integral de la urbanizacin existente.
Proyecta actuaciones de dotacin sobre solares y/o parcelas o fincas incluidas por el
Plan General de 1997 en mbitos (UEs en Cascos Histricos, APIs, APEs o APRs) que
no han iniciado su desarrollo, manteniendo las determinaciones estructurantes del
planeamiento anterior (edificabilidad, uso y dotaciones), cuya materializacin requiere en
todos los casos reparcelacin, con equidistribucin de beneficios y cargas entre los
distintos propietarios de parcelas o fincas.
Su ejecucin requiere la realizacin de obras accesorias de urbanizacin, que no
supongan a los efectos del Plan General, la reforma o renovacin integral de la
urbanizacin.
El documento de Avance ha calificado como actuaciones de dotacin aquellas que se
proyecten sobre una superficie mxima de cinco hectreas.
b) Suelo Urbano pendiente de transformacin mediante Actuacin de Reforma o Renovacin
Urbana Integral Incorporada (UI). Se integran en esta situacin:
Los suelos integrados por solares y/o parcelas o fincas incluidas en mbitos del Plan
General de 1997 (unidades de ejecucin en Cascos Histricos, APIs, APEs, APRs y MPGs),
que se encuentren en fase de desarrollo del proceso de equidistribucin de beneficios y
cargas, entre los distintos propietarios de parcelas o fincas para la ejecucin del
planeamiento urbanstico, en los que se mantiene las determinaciones estructurantes del
Plan General de 1997. Su ejecucin requerir la realizacin de obras de urbanizacin que
pueden calificarse como integrales a los efectos de este Plan General.
Se considerarn en fase de desarrollo o ejecucin del planeamiento urbanstico:
APIs, APEs y UEs: en los que se haya producido la estimacin de la iniciativa de
compensacin, o en el caso del sistema de expropiacin, se haya iniciado el expediente
expropiatorio con determinacin de su justiprecio.
mbitos en los que resulta necesaria la equidistribucin de beneficios y cargas y la
ejecucin material del planeamiento, creados mediante modificaciones del Plan General
del 1997 aprobadas inicialmente.
APRs que hayan aprobado, al menos inicialmente, la tramitacin de PPRI o figura de
planeamiento correspondiente.
c) Suelo Urbano pendiente de trasformacin mediante una Actuacin Nueva de Renovacin o
Reforma Urbana Integral (UN):
Suelo integrado por solares y/o parcelas o fincas que precisan para la materializacin de las
determinaciones de planeamiento que el Avance propone, de obras de reforma o
renovacin integral de la urbanizacin a ejecutar en rgimen de actuacin integrada.
17
SECCIN 2.
DIVISIONES DEL SUELO URBANO

ORDENACIN URBANSTICA
POR
RAZN
DE
LA
1. reas homogneas
Son divisiones del suelo urbano delimitadas con el fin de sealar, para cada una de ellas, las
condiciones de la ordenacin estructurante, relativas al coeficiente de edificabilidad y el uso
global.
El Avance propone una delimitacin de reas homogneas en referencia a parmetros de
homogeneidad urbana, funcional, tipolgica y de ordenacin estructurante segn la interseccin
de los siguientes mbitos y criterios:
Se consideran reas Homogneas independientes cada una de las reas de Regulacin
de Condiciones de Uso (RUs), mbitos de Regulacin Incorporada (RI) y mbitos de
Regulacin Diferida (RDs) contenidas en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
Tambin se consideran reas Homogneas independientes cada uno de los mbitos de
Actuaciones de Dotacin (UA), Actuacin Incorporada (UI) y Actuacin Nueva (UN)
contenidas en el Plano de Clasificacin y Categorizacin del Suelo.
En el caso de mbitos de Actuaciones de Dotacin (UA) integradas en reas de
Regulacin de Condiciones de Uso (RU), ambos se consideraran reas Homogneas
independientes.
2. mbitos de Regulacin diferida (RD)
El Avance propone la delimitacin de mbitos en los que el Plan General establece la ordenacin
bsica estructurante, con remisin ulterior a un instrumento de planeamiento posterior.
3. reas de Regulacin de Condiciones de la Edificacin y reas de Regulacin de
Condiciones de Usos
Con el fin de fijar las condiciones de ordenacin urbanstica el Avance propone la distincin de
diferentes situaciones para la regulacin de los usos y las edificabilidades:
Regulacin uniforme: Los suelos destinados por el planeamiento a usos rurales no
urbanos, usos dotacionales pblicos y actividades complementarias regulan sus
condiciones de uso y edificacin de manera homognea para el conjunto del trmino
municipal.
Regulacin diferenciada: Los suelos destinados por el planeamiento a usos de actividad
econmica y residencial regulan sus condiciones de usos y edificacin de manera
territorializada segn las reas y mbitos de regulacin en la que se encuentren.
SECCIN 3.
RGIMEN JURDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANO
1. Rgimen urbanstico en suelo urbano

Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano, consolidado y no consolidado, sern los
establecidos en el TRLS08, complementado, en lo que resulte de aplicacin, por lo previsto en la
LSCM as como las determinaciones del Plan General que sean de aplicacin.
2. Aprovechamiento real y aprovechamiento patrimonializable
El aprovechamiento real o permitido por el planeamiento es el que se deriva de la aplicacin
directa e inmediata de la ordenacin urbanstica, esto es, la superficie edificable que resulta de la
18
aplicacin de las determinaciones que sobre cantidad o intensidad de un uso y tipologa establece
el planeamiento para un terreno determinado
El aprovechamiento susceptible de apropiacin o patrimonializable por un propietario es aquel
que le reconoce la ley en funcin del cumplimiento de los deberes que se regulan en la misma. La
aplicacin de este precepto se concreta de la forma siguiente:
a) En suelo urbano consolidado el aprovechamiento patrimonializable de una parcela
lucrativa, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipologa edificatoria a ella
asignado por el Plan General, es el aprovechamiento real que le otorga el planeamiento.
b) En el resto del suelo urbano el aprovechamiento es el que se reconozca en funcin de la
ejecucin y desarrollo de los instrumentos de planeamiento.
3. Actuaciones de transformacin urbanstica en suelo urbano no consolidado.
En suelo urbano no consolidado slo podrn ejecutarse actuaciones de dotacin y actuaciones de
reforma o renovacin urbana.
Se regularn por lo establecido en el TRLS08, aplicado en los trminos que pueda establecer la
legislacin autonmica sobre ordenacin urbanstica y, de lo establecido por las presentes
normas.
3.1. Actuaciones de dotacin
A efectos de determinar el rgimen de derechos y deberes que comporta su ejecucin, el Avance
propone diferenciar entre dos tipos de actuaciones de dotacin:
a) Nuevas actuaciones de dotacin
Se integran en esta clase los solares y/o parcelas, a los que el Avance asigna nuevas condiciones de
uso o edificabilidad respecto al PG 97, que comportan deberes asociados a la promocin de las
actuaciones de transformacin urbanstica, pudiendo necesitar para su materializacin la
realizacin de operaciones de reparcelacin.
Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los siguientes deberes:
1.
La realizacin, en su caso, de operaciones de reparcelacin y de obras de urbanizacin que

no sean consideradas de reforma o renovacin integral.
2.
Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta que se fije, debiendo cederse urbanizados,
en el caso de zonas verdes y viarios. En cada actuacin de dotacin se determinar la forma
concreta en que deben cumplirse estos deberes, de acuerdo con lo establecido por la Ley y
con lo que a continuacin se indica:
Cuando resulte fsicamente imposible materializar la obligacin de cesin de suelo para
dotaciones pblicas en el mbito correspondiente, sea fijo o discontinuo, podr ser
sustituida por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, siempre que
este incluida dentro del mbito de la actuacin y quede acreditada aquella circunstancia.
No obstante lo anterior, en los supuestos que as se determine, las cesiones de suelo
para dotaciones locales, podr sustituirse por su equivalente econmico.
3.
Cesin del porcentaje de edificabilidad media ponderada de la actuacin, que ser el

correspondientes al 10%, referido a la diferencia entre los usos o edificabilidades iniciales y
19
finales homogeneizados segn los coeficientes establecidos por el Plan General. Se podrn
monetizar, cuando as se determine.
El Avance propone el siguiente sistema unitario para la cuantificacin de las cargas en el conjunto
de actuaciones de dotacin nuevas, en virtud de coeficientes de homogeneizacin diferenciados
aplicables por la incorporacin de nuevos usos, tanto para establecer las cesiones de redes locales
como el porcentaje de edificabilidad.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN
Para Cesin de Redes
Para Cesin de Edificabilidad
Usos Iniciales
Usos Iniciales
Dotacional
0,00
Dotacional
0,00
Equipamiento Privado
0,00
Equipamiento Privado
0,63
Industrial
0,25
Industrial
0,63
Terciario
0,50
Terciario
1,00
Residencial
1,00
Residencial
1,00
Usos Finales
Usos Finales
Dotacional Pblico
0,00
Dotacional Pblico
0,00
Actividad Complementaria
0,00
0,63
Actividad Econmica
0,50
Actividad Econmica
1,00
Residencial
1,00
Residencial
1,00
En virtud de los anteriores, para las actuaciones establecidas en el mismo, el Avance propone, en
funcin del uso inicial considerado y del uso final propuesto, las siguientes cargas por cada 100 m
de edificabilidad referida al uso final, admitindose, para la cesin de redes, un mximo del 30% de
viario computable como cesin mnima.
CAMBIO DE USO: CESIN DE MS DE REDES POR 100 M DE EDIFICABILIDAD FINAL

Usos Iniciales
Dotacional
E. Privado
Industrial
Terciario
Residencial
Dotacional Pblico
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Actividad Econmica
15,0
15,0
0,0
Residencial
30,0
30,0
22,5
15,0
0,0
Usos Finales
20
CAMBIO DE USOS: % CESIN DE EDIFICABILIDAD POR 100 M DE EDIFICABILIDAD FINAL

Usos Inicilales
Dotacional
E. Privado
Industrial
Terciario
Residencial
Dotacional Pblico
0.00 %
0.00%
0.00%
0,00%
0,00%
6,30%
0.00%
0,00%
0,00%
0,00%
Actividad Econmica
10,00%
3,70%
0,00%
Residencial
10,00%
3,70%
3,70%
0,00%
0,00%
Usos Finales
(*) A establecer en instrumento de desarrollo segn TRLS08, LSCM y Normativa RPG

b) Actuaciones en parcelas incluidas en mbitos incorporados del PG97
Se incluyen en este apartado las unidades de ejecucin en Cascos Histricos, APIs, APEs y APRs
del PG97, que si bien no se pueden considerar en fase de ejecucin, el Avance propone que se
mantengan las determinaciones estructurantes de edificabilidad, uso y rgimen de cesiones de
edificabilidades y dotaciones pblicas, establecidos para cada uno de esos mbitos en el PG97.
Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los siguientes deberes:
1.
La realizacin, en su caso, de operaciones de reparcelacin y de obras accesorias de

urbanizacin.
2.
Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta fijada en el PG97, que en el caso de zonas
verdes y viarios, debern cederse urbanizados.
3.
Cesin de plusvalas generadas por el planeamiento, que sern las correspondientes al 10% de
la edificabilidad media ponderada, sobre la parcela/s integrantes del mbito. Se podrn
monetizar, cuando as se determine.
3.2. Actuaciones de renovacin o reforma urbana

A efectos de determinar el rgimen de derechos y deberes que comporta su ejecucin, el Avance
propone diferenciar entre dos tipos de actuaciones de dotacin.
a) Actuacin de reforma o renovacin urbana integral
Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los deberes legalmente establecidos para este tipo
de actuacin en la LSCM.
El Avance propone los siguientes porcentajes mximos de viario para computar como estndares
mnimos: 50% en el caso de Redes Generales y del 30% en el caso de Redes Locales.
b) Actuacin de reforma o renovacin urbana integral incorporada
Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los deberes legalmente establecidos para este tipo
de actuacin, con las siguientes especificidades:
Cesin de superficie destinada a dotaciones locales, que debern estar urbanizadas en el
caso de viales y zonas verdes, en la cuanta prevista en el Plan General 1997.
Cesin del 10% de la edificabilidad media ponderada de la actuacin.
21
4. Actuaciones de recuperacin urbana

4.1 Definicin y regulacin
Las actuaciones de recuperacin urbana son aquellas que, en aplicacin de lo previsto por la Ley
8/2013, de 26 de junio, tienen por objeto intervenciones en el medio urbano dirigidas a la
consecucin de cualesquiera de los siguientes objetivos:
Rehabilitacin de las edificaciones residenciales.
Regeneracin de mbitos obsolescentes fsica o funcionalmente mediante la mejora y
reurbanizacin de los mismos o de la realizacin de operaciones de reequipamiento y
creacin de dotaciones pblicas.
Renovacin de mbitos de vulnerabilidad mediante actuaciones integrales de reforma
urbana, actuacin econmica y social.
Estas actuaciones se regularn por estas normas urbansticas que completarn su desarrollo a
travs de la ordenanza municipal correspondiente.
4.2 mbitos sujetos a recuperacin urbana
1.
Los mbitos sujetos a regeneracin y renovacin urbana sern delimitados con posterioridad
al Plan General, mediante el sistema de indicadores establecidos como instrumento bsico
para la gestin y seguimiento de dicho Plan, y previa comprobacin de las circunstancias que
impliquen disfunciones en la habitabilidad de los mbitos, situaciones de vulnerabilidad, de
obsolescencia fsica y funcional, de inadecuacin en la estructura urbana, en los usos, etc.
Desde el punto de vista de los mbitos, los indicadores se dirigirn a detectar las siguientes
circunstancias:
Insuficiencia o degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad seguridad y
habitabilidad de las edificaciones.
Pobreza energtica de las edificaciones
Degradacin o insuficiencia de la urbanizacin.
Vulnerabilidad econmica y social
Obsolescencia de mbitos de actividad econmica.
2.
Las intervenciones de regeneracin y renovacin urbana debern desarrollarse mediante

Planes integrales de recuperacin urbana que incluyan las determinaciones urbansticas
contempladas en la Ley 9/2001 para los planes especiales, las actuaciones de carcter
econmico y social, y un proceso especfico de participacin ciudadana.
3.
Las determinaciones urbansticas se articularan exclusivamente mediante planeamiento de

desarrollo de iniciativa pblica
4.3 Determinaciones especficas para la recuperacin urbana

Las intervenciones de recuperacin urbana se desarrollarn de acuerdo con las siguientes
determinaciones:
1.
Las aprobacin del instrumentos de planeamiento correspondiente implicar loa efectos

establecidos por la Ley 8/2013 en su artculo 12.
2.
Los mbitos sujetos a renovacin urbana constituirn un rea Homognea en s misma.

22
3.
Se podr incrementar la edificabilidad, a efectos de garantizar la viabilidad econmica y social

de la actuacin, hasta un 15% de la edificabilidad existente mediante la incorporacin de usos
residenciales o de actividad econmica.
4.
Las reservas de suelo destinado a redes pblicas derivadas del incremento de edificabilidad o
cambio de uso se calcularn en funcin de la calificacin de la actuacin como actuacin de
dotacin o actuacin de renovacin urbana.
5.
El porcentaje pblico de plusvalas que en su caso corresponda a la Administracin ser

calculado sobre la diferencia del valor del suelo en origen y el resultante tras el incremento
de aprovechamiento.
6.
Las actuaciones de renovacin urbana sern de aplicacin a edificios residenciales que se

declaren inadecuados al uso residencial por contar con infraviviendas por razones de:
accesibilidad, seguridad, superficie y altura, ventilacin e iluminacin, o dotacin de
instalaciones, en los trminos siguientes:
a) Inadecuacin por condiciones de accesibilidad: Cuando la vivienda est situada sobre
rasante en planta superior a la cuarta (baja ms tres), y careciendo de ascensor ste no
pueda ser instalado en hueco de escalera o patio.
b) Inadecuacin por condiciones de seguridad: Cuando en la vivienda se d alguna de las
situaciones siguientes:
Que la vivienda est afectada por daos que tengan su origen o afecten a la cimentacin,
los soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, que
comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad de la misma, y no
puedan subsanarse mediante obras de consolidacin.
Que en caso de incendio, en referencia a la normativa de aplicacin, los ocupantes no
puedan acceder a espacio exterior en condiciones seguras, o no se puedan establecer
condiciones para limitar la extensin del incendio dentro del propio edificio y de los
colindantes, o no se pueda permitir la actuacin de los equipos de extincin y rescate, y
no puedan subsanarse dichas situaciones mediante obras de acondicionamiento.
c) Inadecuacin por condiciones de superficie y altura libre: Cuando la vivienda tenga una
superficie til inferior a veinticinco (25) metros cuadrados, y que de estos al menos veinte
(20) metros cuadrados no cuenten con una altura libre mnima de doscientos cincuenta
(250) centmetros. No incluyndose en el cmputo de la misma las terrazas, balcones,
balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a
doscientos veinte (220) centmetros.
d) Inadecuacin por condiciones de ventilacin e iluminacin: Cuando en la vivienda se d
alguna de las situaciones siguientes, y no puedan subsanarse mediante obras de
acondicionamiento:
Tener huecos de iluminacin natural con superficie inferior al nueve (9) por ciento de la
superficie til de la vivienda.
Tener una superficie practicable de ventilacin inferior al seis (6) por ciento de la
superficie til de la vivienda.
Asimismo, se considerarn infraviviendas por inadecuacin todas aquellas que se
localicen en planta bajo rasante en los trminos establecidos por estas normas
urbansticas.
23
e) Inadecuacin por dotacin de instalaciones: Cuando la vivienda carezca de alguna de las

siguientes dotaciones y su implantacin no pueda realizarse mediante obras de
acondicionamiento.
Instalacin de electricidad
Instalacin de abastecimiento de agua
Instalacin de evacuacin de agua y saneamiento
Aseo ventilado con una dotacin mnima de lavabo, inodoro y ducha.
Cocina ventilada con instalacin de agua y saneamiento.
7.
Se considerar edificio inadecuado para el uso residencial aquel que rena condiciones de
infravivienda al menos sobre el cincuenta por ciento (50%) de la superficie til construida
sobre rasante, descontados los elementos comunes.
8.
Se garantizar en los trminos legalmente establecidos el realojamiento de los ocupantes

legales que se precise desalojar en el desarrollo de las actuaciones necesarias.
CAPTULO 3.
SECCIN 1.
RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE
1. Definicin de suelo urbanizable

Tienen la consideracin de suelo urbanizable los terrenos que el Plan General adscribe a esta
clase de suelo por coincidir en ellos las circunstancias previstas en la LSCM: la improcedencia de
ser clasificados como suelos urbanos o no urbanizables de proteccin.
Podrn ser objeto de transformacin urbana en las condiciones que fije al efecto el planeamiento
general.
2. Categoras de suelo urbanizable.
Dentro del suelo urbanizable se diferencian las categoras establecidas por la LSCM.
A) Suelo urbanizable sectorizado
1.
Integrado por los terrenos que el planeamiento general prev expresamente que deben
transformarse en suelo urbano.
2.
De acuerdo con el Plano de Clasificacin y Categorizacin del suelo, en el Avance se incluye

en esta categora solo el suelo urbanizable pendiente de transformacin mediante actuacin
de nueva urbanizacin incorporada identificado con el cdigo Z1: hace referencia a suelos
integrados por parcelas o fincas incluidas en mbitos de suelos urbanizables del Plan General
de 1997 (UZIs, UZPs o UNPs), que han iniciado su ejecucin mediante el inicio de
tramitacin del instrumento de ordenacin pertinente y en los que se mantienen las
determinaciones estructurantes del PG97
24
B) Suelo urbanizable no sectorizado

1.
Se integran en esta categora los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.
2.
De acuerdo con el Plano de Clasificacin y Categorizacin del suelo, en el Avance se incluye

en esta categora el suelo urbanizable que no se prev expresamente su transformacin en
suelo urbano.
3.
En el Avance la totalidad del suelo urbanizable que no es suelo urbanizable sometido a

transformacin mediante actuacin de nueva urbanizacin incorporada), se considera a todos
los efectos como Suelo Urbanizable No Sectorizado.
SECCIN 2.
RGIMEN JURDICO
URBANIZABLE
DE
LA
PROPIEDAD
DEL
SUELO
1. Rgimen urbanstico del suelo urbanizable sectorizado incorporado

Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado incorporado sern los
establecidos por los instrumentos de planeamiento urbanstica que los regulan.
Su edificacin se condiciona a la materializacin de las cargas urbansticas (urbanizacin, cesin de
dotaciones y de edificabilidad) establecidas en los instrumentos ordenacin y de gestin que se
incorporan.
2. Rgimen urbanstico del suelo urbanizable sectorizado de nueva delimitacin y del
suelo urbanizable no sectorizado
Los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado, sern
los establecidos en el TRLS08, complementado, en lo que resulte de aplicacin, por lo previsto en
la LSCM as como las determinaciones que se establezcan por el Plan General.
CAPTULO 3.
RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE DE

PROTECCIN
1. Definicin del suelo no urbanizable de proteccin

Tienen la consideracin de suelo no urbanizable de proteccin aquellos espacios en los que, de
acuerdo con el modelo territorial elegido, los valores naturales intrnsecos, sus caractersticas
ambientales o paisajsticas o las limitaciones o servidumbres de derecho pblico que le afectan, se
preserven del proceso de transformacin urbana conforme al informe de sostenibilidad ambiental.
2. Categoras
En el Plano de Clasificacin y Categorizacin de Suelo, se integran en esta clase de suelo:
a) Suelos no urbanizables de proteccin, sometidos a algn rgimen especial de proteccin
incompatible con su transformacin de acuerdo con el planeamiento regional territorial o
la legislacin sectorial, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos,
cientficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento
sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del
dominio pblico.
25
b) Suelos no urbanizables de especial proteccin que el planeamiento regional territorial y el

planeamiento urbanstico, considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho
referencia en el punto anterior, por sus valores agrcolas, forestales, ganaderos o por sus
riquezas naturales.
c) Suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas
infraestructuras (carreteras o aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres pblicas
que resultan incompatibles con su transformacin en suelos urbanos
3. Rgimen urbanstico del suelo no urbanizable de proteccin
El contenido urbanstico del derecho de propiedad en el suelo no urbanizable de proteccin,
comprender con carcter general, los derechos y deberes previstos en el TRLS08 y en la LSCM.
El rgimen de derechos y deberes ser el establecido en el TRLS08, en la LSCM y en legislacin
sectorial de aplicacin, as como en el Plan General, segn los casos.
El Avance propone un rgimen complementario de intervenciones admisibles y prohibidas, as
como las condiciones en que pueden ser autorizadas, en los Ttulo reguladores de las condiciones
particulares de los usos pormenorizados.
TTULO 3.
CONDICIONES DE LA EDIFICACIN
El Ttulo 3 tiene por objeto la regulacin de las determinaciones urbansticas que condicionan el
modelo de ocupacin en el territorio, y en particular de los parmetros edificatorios de dicho
modelo.
La ordenacin de los parmetros edificatorios, que sirven para establecer la configuracin de la
edificacin sobre la parcela, va a permitir materializar en forma construida la ordenacin urbana.
Desde esta perspectiva, corresponde a la ordenacin urbanstica municipal establecer condiciones
de distinto alcance: unas ms estructurantes, porque son decisivas en la conformacin de la
morfologa urbana al controlar la parcela y el comportamiento de la edificacin en la misma,
(tamao de parcela, ocupacin, edificabilidad) y otras que regulan el resto de parmetros
edificatorios (condiciones de seguridad, salubridad, condiciones estticas, etc.). Estas condiciones
actan como elementos aseguradores de una regularidad edificatoria, que garantiza, dentro de la
ciudad, una lgica espacial y una calidad constructiva homogneas, por encima de las diferencias
que puedan derivarse de la aplicacin de otras condiciones particulares.
En este punto, la regulacin que propone el Avance viene marcada por uno de los objetivos
pretendidos por la RPG, que es el de simplificar y flexibilizar la normativa, permitiendo la
incorporacin al documento de las Normas Urbansticas slo de aquellas determinaciones que se
consideran indispensables, bien por exigirlo as la legislacin urbanstica de aplicacin, o bien por
resultar necesarias para la definicin y articulacin del modelo de ciudad elegido.
La decisin de alcanzar esta finalidad es la que ha conducido a un cambio del sistema previsto en
el Plan General de 1997. Si en este documento se inclua la regulacin de los parmetros de
edificabilidad, salubridad, ventilacin e iluminacin, seguridad, condiciones estticas y tratamiento
del entorno, la propuesta que formula el Avance es bien distinta, en cuanto propone incluir
dentro del texto de las normas urbansticas exclusivamente la regulacin de las determinaciones
que afectan a las condiciones de parcela, ocupacin, edificabilidad y aprovechamiento. El resto de
regulaciones asociadas a otros parmetros generales de edificacin: las condiciones de volumen y
forma, condiciones estticas o condiciones higinicas, por su carcter de determinaciones de
ordenacin pormenorizada, sern reguladas mediante las ordenanzas municipales que se aprueben
en ejecucin y desarrollo del Plan General.
26
Con esta forma de separar la regulacin de las condiciones de edificacin se contina la lnea de
ordenacin propia en nuestro sistema desde la Ley del Suelo de 1956 que admiti la escisin de
las normas de edificacin en dos instrumentos distintos: por un lado, las propias normas
urbansticas anejas a los planes que forman parte de los mismos; y por otro las ordenanzas de
edificacin, entendidas en sus aspectos puramente tcnicos, sanitarios, de seguridad y de
regulacin de las relaciones de vecindad y servidumbres legales urbanas, que son las que se
corresponden hoy con el objeto del artculo 32 de la LSCM.
En el momento actual, esta divisin de la regulacin de condiciones de edificacin en dos niveles
se completa con el criterio de regular, en ambos, solo los parmetros urbansticos que tienen
relacin directa con la construccin de la ciudad, que constituye el fin ltimo de la ordenacin
urbanstica. Por lo tanto, todo lo que aparece regulado en la normativa sectorial y en particular en
el Cdigo Tcnico de la Edificacin no debe tener una regulacin especfica en el mbito
urbanstico ya que si as lo fuera, esta regulacin sera redundante o en su defecto contradictoria y
slo aportara confusin a las determinaciones del Plan General.
Los beneficios de esta forma de proceder son inmediatos, ya que la incorporacin a la Ordenanza
Municipal de los parmetros de edificacin, que pueden considerarse como determinaciones
pormenorizadas, y la renuncia a la sobredeterminacin normativa, permite otorgar a la regulacin
de esta materia una flexibilidad y claridad mucho mayor.
Junto a ese modo de proceder, el Avance introduce la regulacin de dos aspectos novedosos que
no tienen antecedentes en la normativa de los planes precedentes pero que se consideran muy
importantes para el desarrollo de las estrategias de Regeneracin Urbana y de Fomento de la Red
Ambiental: se trata de los Espacios Vinculados a la Edificacin y el Factor Verde. De acuerdo al
criterio anteriormente expuesto, estas condiciones tendrn una regulacin bsica estructurante
en el Plan General y un desarrollo pormenorizado en las ordenanzas correspondientes.
Una vez hechas estas aclaraciones, cabe sealar que para la definicin de las condiciones
particulares de edificacin el Avance propone los criterios siguientes:
a) Diferencia las reas de Regulacin Directa (dotacionales pblicos, actividades
complementarias y RE) de los mbitos diferidos de condiciones de edificacin (RD).
b) En las reas de Regulacin Directa, es el propio Plan General, el que a travs de sus
normas urbansticas establece la regulacin finalista de las condiciones particulares de
edificacin que permitirn desarrollar el proceso urbanstico en cada parcela.
c) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables al uso residencial y de
actividades econmicas divide el suelo urbano en ocho (8) reas de Regulacin de
Condiciones de Edificacin (RE), algunas de las cuales son subdivididas en grados, fijando
las determinaciones de ordenacin de la edificacin correspondientes en cada una de ellas.
d) Las reas de Regulacin de Condiciones de Edificacin (RE) son las siguientes: RE.1
Conservacin; RE2. Incorporada; RE3. Volumetra Especfica; RE4 Manzana Cerrada; RE5
Bloque abierto; RE6 Actividad econmica/productiva; RE7 Baja densidad; y RE8 Vivienda
unifamiliar.
e) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables a las parcelas
calificadas con otros usos urbanos: dotacional pblico y actividades complementarias el
Avance propone una regulacin nica que se aplica de una manera general, cualquiera que
sea la localizacin en el espacio de esas parcelas.
f) En el caso de los usos no urbanos el Avance propone una regulacin que est
condicionada por la legislacin sectorial que pueda resultar de aplicacin en los terrenos
afectados.
27
g) Por ltimo, en los mbitos diferidos de condiciones de edificacin, el Plan General

interpone entre sus determinaciones y la edificacin un instrumento de desarrollo
intermedio.
CAPTULO 1.
CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN
1. Definicin
Son las determinaciones a las que debe sujetarse la edificacin por sus propias caractersticas, que
se establecen con el fin de asegurar la materializacin del derecho a la edificacin conforme al
modelo de ocupacin contemplado por el planeamiento.
2. Alcance
1.
Se incluyen en las normas urbansticas aquellos parmetros que se consideran indispensables

por exigirlo la legislacin urbanstica de aplicacin o por resultar necesarios para la definicin
y articulacin del modelo de ocupacin. Los restantes parmetros urbansticos, incardinados
en sus correspondientes condiciones de la edificacin, sern desarrollados mediante las
ordenanzas que, a tal efecto, se dicten en desarrollo y ejecucin del Plan General.
2.
Las condiciones de edificacin se aplicarn a los siguientes parmetros:

a) Condiciones de parcela.
b) Condiciones de ocupacin de parcela.
c) Condiciones de edificabilidad.
3.
Las condiciones generales de la edificacin sern las reguladas en el presente Ttulo, salvo
indicacin especfica en contra, en la regulacin particular del rea de Regulacin de
Condiciones de la Edificacin (RE) de aplicacin o en la ficha correspondiente de condiciones
de uso y edificacin.
SECCIN 1.
CONDICIONES DE PARCELA
1. Definicin de parcela
Tiene la consideracin de parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o en el
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanstico independiente.
2. Clases de parcela
Se pueden diferenciar las siguientes clases:
1.
Por su aptitud para la edificacin.

a) Edificable.
b) No edificable.
2.
Por su situacin en el espacio.

a) Parcela en la rasante.
b)
Parcelas superpuestas en la rasante, subsuelo y/o vuelo.
28
3. Linderos
Son las lneas perimetrales que conforman el polgono que delimita una parcela y la distinguen de
sus colindantes.
4. Superficie de la parcela
Es la dimensin, en proyeccin horizontal, del rea comprendida dentro de los linderos de una
parcela.
5. Parcela Mnima
Es la superficie que se define como mnima para que una parcela pueda ser edificable.
SECCIN 2.
CONDICIONES DE OCUPACIN DE PARCELA
1. Definicin
Son las que definen la superficie de parcela que puede ser ocupada por edificacin y la que debe
permanecer libre de ella.
2. Superficie ocupable
Es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin.
Las condiciones de ocupacin podrn determinarse sobre rasante y bajo rasante.
Sobre rasante: comprende la superficie de la parcela que puede ser ocupada sobre la
cota de rasante de la misma.
Bajo rasante: comprende la superficie en proyeccin horizontal de las plantas bajo
rasante que puede ser admitida.
3. Superficie libre de parcela
Es el resto de la superficie de la parcela edificable no ocupada por la edificacin sobre rasante.
4. Superficie libre de parcela con cobertura vegetal
Es la superficie de la parcela edificable, no ocupada por la edificacin sobre rasante, que deber
ajardinarse, predominantemente con arbolado, en los casos que las presentes normas as lo
determinen.
5. Coeficiente de Ocupacin
Es la relacin entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. Esta relacin se
establecer a travs de un porcentaje.
El coeficiente de ocupacin se establecer como ocupacin mxima. Si de la aplicacin de otras
condiciones concurrentes se concluyese una ocupacin menor, ser este valor el que sea de
aplicacin.
6. Espacios Libres Vinculados a la Edificacin
Son los espacios libres de las parcelas que, por su representatividad, su valor ambiental o por su
contribucin a la construccin de la imagen del espacio pblico, han sido delimitados por el
29
planeamiento y que, a tales efectos, se identifican con esta denominacin en el Plano de

Regulacin de condiciones de Uso.
Estos espacios debern cumplir las siguientes condiciones generales:
a) La superficie de la parcela edificable calificada como Espacio Libre Vinculado a la
Edificacin no podr ser ocupada de manera directa con edificaciones auxiliares,
ampliaciones o instalaciones sobre rasante.
b) La ocupacin directa de los Espacios Libres Vinculados a la Edificacin solo ser autorizada
en el caso de acciones puntuales sobre la edificacin a la que se vinculan, cuando supongan
ampliacin sobre rasante de los edificios e instalaciones existentes, atendiendo a criterios
de mejora de la eficiencia energtica, as como de las condiciones de salubridad,
accesibilidad y de movilidad.
c) Todas aquellas actuaciones sobre los Espacios Libres Vinculados a la Edificacin que
superen los anteriores lmites y que no tengan el carcter de una operacin de
Regeneracin Urbana Integral, debern acompaarse para su autorizacin, de la redaccin
de un Estudio de Detalle que defina las nuevas condiciones de ocupacin.
d) En los casos de sustitucin de la edificacin se permitir la alteracin no sustancial de la
huella edificatoria del edificio preexistente, para posibilitar una configuracin diferente de
la edificacin que se sustituye. La horquilla de tolerancia de dicha alteracin estar definida
en las condiciones particulares definidas por la ordenanza correspondiente.
e) En los casos de intervenciones integrales se permitir la modificacin de la edificacin y de
los Espacios Libres Vinculados a aquella, cuando estas intervenciones tengan el carcter de
Actuaciones de Regeneracin Urbana Integrales, con las condiciones y determinaciones
establecidas, para este tipo de actuaciones, por las presentes Normas.
f) Las condiciones particulares, definidas por la ordenanza correspondiente, podrn,
establecer determinaciones complementarias para el tratamiento paisajstico y la
urbanizacin de los Espacios Libres Vinculados a la Edificacin.
SECCIN 3.
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
1. Definicin
Las condiciones de edificabilidad son aquellas que limitan la dimensin, a nivel de superficie
construida, de las edificaciones que pueden construirse en una parcela.
2. Superficie edificada total
Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.
3. Superficie Edificada por Planta
Es el rea de la proyeccin horizontal de la superficie comprendida dentro del permetro exterior
de la planta, excluidas las zonas que a continuacin se enumeran:
a) Los espacios auxiliares vinculados a los tipos edificatorios: soportales, plantas bajas
porticadas, patios de parcela, superficie bajo cubierta no habitable o destinada a
instalaciones generales del edificio y los balcones y terrazas en las condiciones que se
establezcan en la ordenanza de desarrollo correspondiente.
b) La superficie destinada a garaje-aparcamiento en las siguientes situaciones:
Bajo rasante incluidos los accesos desde la va pblica.
30
En planta baja cuando por la configuracin de la parcela no sea posible resolver la

dotacin de aparcamiento al servicio del edificio bajo rasante, en las condiciones
establecidas por estas normas.
c) Los locales destinados a alojar instalaciones al servicio del edificio: cuartos de calderas,
maquinaria de ascensores, cuartos de basuras o de contadores, y otros de esta naturaleza,
siempre que se localicen en planta baja, bajo rasante, o en espacios por encima de la altura
autorizada por la ordenanza correspondiente.
d) Los huecos de ascensores y dems aparatos elevadores.
e) Los espacios destinados a albergar centros de transformacin cuando as lo determine la
normativa sectorial correspondiente.
f) Los espacios comunes, en edificios de vivienda colectiva y al servicio de los residentes del
edificio, que contribuyan a mejorar el confort, la funcionalidad y la habitabilidad del mismo:
Locales para estacionamiento de bicicletas, espacios destinados a lavandera, salas de
reunin, espacios deportivos de la comunidad y trasteros, etc., en las condiciones que
establezca la ordenanza correspondiente.
g) La superficie de los cerramientos exteriores del edificio que supere 0,20 metros de
espesor por razn de la mejora del comportamiento energtico del edificio.
h) En obras de rehabilitacin las rampas que se proyecten con el fin de adecuar el edificio a la
legislacin en materia de supresin de barreras arquitectnicas.
4. Superficie edificable o edificabilidad
Es el valor que define el planeamiento para determinar la superficie edificada total que puede
construirse en una parcela o en un mbito determinado. Este valor puede estar fijado mediante:
a) Una superficie concreta en metros cuadrados.
b) Un coeficiente de edificabilidad.
5. Coeficiente de Edificabilidad
Es la relacin entre la superficie total edificable y la superficie de la porcin de suelo que se tome
como referencia. A estos efectos se distinguen:
a) Edificabilidad bruta: si el coeficiente de edificabilidad se expresa como relacin entre la
superficie edificable y la superficie total de un mbito de ordenacin.
b) Edificabilidad neta: si el coeficiente de edificabilidad se expresa como relacin entre la
superficie total edificable y la superficie de una parcela edificable.
6. Factor Verde
Es un factor complementario a los parmetros bsicos de ocupacin y de edificabilidad, orientado
a la mejora del clima urbano, que relaciona el espacio libre de parcela con su nivel de vegetacin,
estableciendo un valor mnimo a nivel de parcela urbanstica segn la compacidad urbana.
A efectos de su cuantificacin se diferencia lo siguiente:
a) Factor verde existente: parmetro urbanstico definido a nivel de parcela que se expresa
como una sumatoria del conjunto de superficies tiles para el confort trmico de la
ciudad, ponderada segn el nivel de naturalizacin del suelo y calidad de la vegetacin
existente. Se expresa segn un valor normalizado entre 0 y 1. Se incorpora como
31
indicador del sistema de indicadores urbanos para el seguimiento de la Revisin del Plan
General.
Para su determinacin se aplica la siguiente frmula
FVE=1 x % Espacio libre vinculado+ ndice de Vegetacin x (Espacio libre parcela
Espacio libre vinculado)
Intervienen los siguientes parmetros:
El Espacio Libre vinculado a la edificacin es el espacio de la parcela urbanstica que en el
Plano de Regulacin de Condiciones de Uso se identifica como un valor a preservar en
cualquier actuacin sobre la parcela para no ser ocupado por edificacin.
El ndice de Vegetacin es un ndice normalizado de vegetacin que representa la
actividad cloroflica detectable por imagen de satlite, incorporado al sistema de
indicadores urbano.
b) Factor verde normativo: es el valor mnimo normativo exigible a cada parcela urbanstica
en funcin del coeficiente de edificabilidad segn se establece en la siguiente tabla, donde
FVE es el factor verde existente.
MIN
Edif. > 4 m/m
Mx (0,10, FVE)
Edif. 2-4 m/m
Mx (0,20, FVE)
Edif. 1-2 m/m
Min (0,50, FVE)
Edif. < 1 m/m
Min (0,60, FVE)
c) Factor verde calculado: es el factor que debern calcular los proyectos de intervencin
en los edificios, conforme a una metodologa de clculo a establecer a travs de una
ordenanza que defina con detalle la ponderacin de cada tipo de superficies de cubierta:
jardines, cubiertas verdes, espacios sombreados, etc.
CAPTULO 2.
REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES

DE LA EDIFICACIN
1. Condiciones particulares
Las condiciones particulares de edificacin son aquellas que, complementando a las generales,
permiten materializar la edificacin en las distintas zonas del trmino municipal.
2. Aplicacin
El Avance propone las siguientes reglas:
a) Las condiciones particulares de edificacin son de aplicacin a las diferentes clases de
obras, segn lo que la normativa establezca en cada una de las reas y mbitos en que se
divide el trmino municipal.
32
b) Las condiciones particulares de la edificacin se aplicarn sin perjuicio del cumplimiento de

las condiciones establecidas por la legislacin sectorial correspondiente.
3. Determinacin de las condiciones particulares: reas y mbitos de regulacin
El Avance diferencia dos tipos de reas de regulacin:
a) reas de Regulacin Directa en las que el Plan General establece a travs de sus normas
urbansticas la regulacin de las condiciones de edificacin que permiten desarrollar el
proceso urbanstico en las distintas zonas en las que divide la ciudad.
b) mbitos diferidos (RD): en los que el Plan General interpone entre sus determinaciones y
la edificacin algn instrumento para su desarrollo.
4. reas de Regulacin directa de Condiciones de Edificacin
En las reas de Regulacin directa las condiciones particulares se establecen segn la calificacin
asignada a la parcela, por uno de estos dos sistemas:
a) Parcelas calificadas con el uso residencial y de actividades econmicas que se ajustarn a
las determinaciones establecidas para las distintas reas de Regulacin de las Condiciones
de Edificacin (RE) en que se divide el trmino municipal.
Las reas de Regulacin de las Condiciones de Edificacin (RE) son cada una de las zonas
en las que el Plan General ha dividido la ciudad, considerando sus caractersticas
morfolgicas y su tipologa edificatoria a efectos de regular las condiciones particulares de
la edificacin.
En total, respecto al uso residencial y de actividad econmica, se reconocen ocho (8)
reas de Regulacin de Condiciones de la Edificacin, alguna de ellas subdivididas en
grados:
RE1. Conservacin
R2. Incorporada
R3. Volumetra especfica
R4. Manzana cerrada
R5. Bloque abierto
R6. Actividad econmica
R7. Baja densidad
R8. Vivienda unifamiliar
b) Parcelas calificadas con el uso pblico dotacional, uso de actividad complementaria y uso
rural no dotacional que se ajustarn a las condiciones establecidas por la normativa
reguladora de cada uno de los usos recogida en los siguientes ttulos de estas normas.
5. mbitos de Regulacin Diferida de Condiciones de Edificacin

Los mbitos delimitados en el Plano de Regulacin de Condiciones de la Edificacin como
mbitos de Regulacin Diferida (RD), requieren un planeamiento de desarrollo para establecer
las condiciones pormenorizadas de regulacin. El establecimiento de dicha regulacin queda
condicionado por las determinaciones estructurantes que a tal efecto se establecen en la
correspondiente Ficha de Condiciones de Ordenacin.
33
A los efectos anteriores el Avance distingue tres situaciones bsicas:

a) mbitos, identificados como Actuaciones Incorporadas tanto en suelo Urbano como en
Urbanizable, con condiciones estructurantes de edificacin establecidas en el PGOUM
1997 que se mantienen. Incorporan como observacin en la ficha correspondiente (RD) el
siguiente texto: Condiciones de edificacin segn planeamiento incorporado.
b) mbitos, identificados como Actuaciones Nuevas en suelo Urbano, en las que en la ficha
correspondiente se establece un coeficiente de edificabilidad bruta (residencial y de
actividad econmica) de 1.00 m/m o de 1.20 m/m. Incorporan como observacin en la
ficha correspondiente (RD) el siguiente texto: La edificabilidad y el ndice de Edificabilidad
Bruta establecido no supone su asignacin especfica al mbito, correspondiendo a un
ndice global del conjunto de mbitos de su misma categora de suelo, con el exclusivo
alcance establecido tanto en la memoria como en la normativa del Documento de
Avance. Consecuentemente, la fijacin del ndice establecido no implica la atribucin
especfica de coeficiente alguno al mbito concreto, sino la fijacin de un parmetro
indicativo, exclusivamente de referencia global en esta etapa de Avance.
c) mbitos, considerados como suelo urbanizable no sectorizado, en los que el documento
de Avance no establece referencia alguna de edificabilidad. Incorporan como observacin
en la ficha correspondiente (RD) el siguiente texto: Suelo Urbanizable No Sectorizado.
Condiciones de Uso y Edificacin a establecer en Plan de Sectorizacin.
As mismo en las fichas
Condiciones de Uso y
recogida en el Anexo
condiciones particulares
anterior.
TTULO 4.
RD de algunos mbitos se incorpora el texto siguiente: Rgimen de

Edificacin condicionado segn ficha de Condicionantes ambientales
4 del informe de Sostenibilidad Ambiental. Consecuentemente las
de edificacin quedan condicionadas a lo establecido en el informe
CONDICIONES DE ORDENACIN DE LOS USOS
El Ttulo 4 aborda la regulacin correspondiente a las condiciones de ordenacin de los usos. En

este punto acta en cumplimiento de lo establecido por los artculos 38 y 42 de la LCSM en los
que se establece que corresponde al Plan General fijar las determinaciones relativas a los usos del
territorio, esto es, definir el modelo de ocupacin de la ciudad estableciendo para ello el destino
funcional de los terrenos integrados en el trmino municipal. A estos efectos, el Avance regula
dos materias:
1.
En primer lugar propone la definicin de una nueva ordenacin de los usos ajustada a los
siguientes criterios:
a)
Diferenciacin entre usos globales y usos pormenorizados. Ajustndose a lo establecido

por la LSCM, el Avance otorga la condicin de uso global a aquel que puede caracterizar
un rea de la ciudad por razn de su homogeneidad funcional, y la condicin de uso
pormenorizado a aquellos que pueden caracterizar el destino de una parcela o espacio
concreto y establece un sistema de regulacin de usos con respeto pleno a las reglas
establecidas por la ley para la interrelacin entre unos y otros.
b) En el mbito de los usos globales el Avance diferencia, tras analizar la situacin del
trmino municipal, los siguientes tipos: Natural, Periurbano, Dotacional Pblico, Actividad
Complementaria, Residencial en tres grados, Mixto en tres grados, Actividad Econmica
en tres grados y Diferido cuando su concrecin se remite a planeamiento de desarrollo.
c) En el mbito de los usos pormenorizados, el Avance propone distintas clasificaciones con
el fin de explicar no solo la propuesta de ordenacin de usos que se asume sino tambin
su rgimen de interrelacin e implantacin en la parcela.
34
d) A estos efectos, diferencia en primer trmino, entre los usos rurales de carcter no
urbano y los usos urbanos. Los usos no urbanos son aquellos que pueden implantarse,
dentro del marco proporcionado por la legislacin sectorial de aplicacin sobre el suelo
no urbanizable de proteccin, distinguindose tres categoras segn el destino concreto
que pueda ser asignado al espacio: uso natural, propio de espacios en los que la finalidad
es la proteccin de los valores naturales del espacio en el que se asientan; uso periurbano
asignado igualmente a los espacios naturales, pero dentro de los mismos, a las zonas de
transicin entre el espacio natural y el espacio urbano; y uso dotacional pblico no
urbano, asignado a espacios clasificados como suelo no urbanizable de proteccin sobre
los que se desarrollan usos sujetos a limitacin o servidumbre para la proteccin del
dominio pblico. Esta primera pormenorizacin de usos no solo permite resolver
problemas causados por indefinicin en la regulacin por ejemplo de los espacios
periurbanos, sino que tambin permite un mejor ajuste del Plan General a las exigencias
derivadas de la legislacin sectorial.
A su vez, dentro del grupo de usos urbanos el Avance opta por una nueva sistematizacin
que concede un protagonismo fundamental a una primera divisin establecida entre usos
pblicos de carcter dotacional y usos privados de carcter lucrativo. Considerando el
destino pblico o privado de los suelos en el que se desarrollan los usos y actividades, el
Avance integra en el mbito de los usos dotacionales pblicos, aquellos que pueden
implantarse en suelos llamados a ser de titularidad pblica para servir de soporte al
conjunto de elementos que conforman las redes pblicas de infraestructuras,
equipamientos y servicios urbanos destinados a la satisfaccin de necesidades colectivas de
la poblacin; y en los usos privados aquellos que resultan especficos de actividades de
particulares de carcter lucrativo.
Dentro del mbito de los usos privados opera introduciendo dos innovaciones
significativas: la simplificacin de los usos admitidos al regular solo tres usos: residencial,
actividad econmica y actividad complementaria; y al integrar dentro del mbito de un
nico uso de actividad econmica la regulacin de todas las categoras posibles (comercio,
oficinas, recreativo, hospedaje, industria, etc). Y asimismo, al sustituir la denominacin
tradicional de equipamiento privado por la de actividad complementaria con el fin de
clarificar la situacin jurdica de este uso subrayando su carcter privado y lucrativo.
e) Bajo estos objetivos, desde el punto de vista formal y si se quiere funcional, el Avance
propone una nueva taxonoma para sistematizar todos los usos admisibles organizndola
en funcin de la distincin de clases y subclases sobre las que con posterioridad, en los
ttulos correspondientes de este documento, propondr la articulacin de la ordenacin
relativa a las condiciones particulares de cada una de ellas. En concreto, se reconocen
dentro del grupo de los usos dotacionales pblicos tres clases: clase espacio libre
integrada por las subclases Parque Urbano, Corredor Urbano-Ambiental, rea Estancial y
Viario; clase equipamiento social; y clase infraestructuras y servicios urbanos. Y dentro
del grupo de los usos privados se reconocen otras tres clases: clase uso residencial, clase
uso actividad econmica en la que se unifican las categoras de hospedaje, servicios,
comercio, recreativo, industria y garaje; y clase actividad complementaria que agrupa todas
aquellas actividades privadas lucrativas dirigidas a la realizacin de una funcin destinada a
complementar las actividades econmicas y el uso residencial. Esta regulacin permitir
afirmar con mayor determinacin el carcter lucrativo que el Plan reconoce a todas las
actividades complementarias a las que har participar del rgimen de implantacin y
modificacin propio de los usos lucrativos.
f) Igualmente, se establece en este ttulo las bases de la regulacin de un rgimen de
interrelacin entre los usos pormenorizados que conduce a la diferenciacin entre los
usos cualificados, alternativos y usos compatibles, cuya implantacin en la parcela podr
35
producirse bien en su condicin de usos autorizados, autorizados especiales, o

autorizados pero sometido a control de concurrencia y/o movilidad. Sobre estas bases,
efectivamente, el Avance desarrolla un rgimen de implantacin de usos que ser aplicable
en todas las parcelas del trmino municipal, permitiendo en aquellas que hayan sido
calificadas con el uso residencial o con el uso de actividad econmica un sistema de
sustitucin de un uso cualificado por otro que resulta mucho ms flexible que el previsto
por el Plan General de 1997.
2.
En segundo lugar, el Titulo IV establece los presupuestos sobre los que han de articularse
condiciones particulares aplicables a la ordenacin de cada uso. En este punto el Avance
parte de los criterios siguientes:
a) Diferencia tres tipos de situaciones en lo que se refiere a la identificacin del sistema de
regulacin: el aplicable en las reas de Regulacin de Condiciones de Usos (RU), el
aplicable en los mbitos de Regulacin Diferida (RD) y el aplicable en los mbitos de
Regulacin Incorporada (RI).
b) En las reas de Regulacin de Condiciones de Usos (RU) regula un procedimiento que
distingue:
La regulacin territorializada de las condiciones particulares que afectan al uso
residencial y de actividades econmicas, establecida en la ficha de condiciones
reguladoras de usos de cada una de ellas.
La regulacin uniforme de las condiciones particulares que afectan al uso dotacional
pblico y al uso de actividades complementarias, que se atendr a lo dispuesto por las
Normas Urbansticas que se aplicarn con independencia de la localizacin de la parcela
en el territorio.
La regulacin de los usos no urbanos se atendr igualmente, a lo dispuesto por
las Normas Urbansticas y la legislacin sectorial.
c) En los mbitos de Regulacin Diferida de condiciones de edificacin y usos (RD) el Plan
reserva la definicin de las condiciones particulares al planeamiento posterior.
d) En los mbitos de Regulacin Incorporada (RI) el Avance propone el mantenimiento
ntegro de las condiciones de regulacin de los usos establecidas en los instrumentos de
planeamiento aprobados. Se excepta de esta regla la regulacin de los usos dotacionales
pblicos que estarn sometidos a las condiciones generales establecidas en el documento
de Avance.
En este punto, resulta importante destacar que una de las mayores novedades que
presenta el Avance de la RPG hace referencia justamente al sistema de ordenacin de
usos que se construye a partir de la delimitacin de las reas de Regulacin de
Condiciones de usos (RU) efectuada tras el anlisis del territorio del trmino municipal.
En total, en funcin de las caractersticas funcionales propias de las zonas, se han
delimitado 399 reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU) a las que se asigna
como se explic anteriormente- un uso global. La ficha de condiciones reguladoras de uso
y edificacin es el instrumento normativo complementario que concreta el sistema de
implantacin y modificacin de usos pormenorizados dentro de cada una de las citadas
reas RU.
En el fichero de Condiciones de Ordenacin se establecen determinaciones que van a
resultar imprescindibles a efectos de regular la ordenacin de los usos:
36
Cuantificacin de las superficies de suelo destinadas a los distintos usos cualificados:

Rurales y Urbanos (Dotacional Pblico, Actividad Complementaria, Residencial y
Actividad Econmica).
Cuantificacin de la edificabilidad estimada mxima establecida por el planeamiento para
los usos residenciales y de actividad econmica; y fijacin de las cifras mximas y
mnimas previstas para los usos residenciales y de actividades econmicas que pueden
implantarse dentro del rea. En concreto, la ficha fija dos unidades de referencia: una
horquilla que acta como determinacin estructurante, sealando las edificabilidades
mximas y mnimas que pueden destinarse al uso residencial y de actividad econmica,
sin que ello desvirte el uso global asignado al rea o mbito. Y una segunda horquilla,
inferior en su cuanta a la anterior, que acta como determinacin pormenorizada y
elemento de control de la evolucin de los usos, sealando porcentajes de edificabilidad
destinada a esos mismos usos residenciales y de actividades econmicas que pueden
implantarse libremente dentro de los mismos. Si en algn momento la edificabilidad
residencial o de actividad econmica pretende implantarse por encima de estas cifras de
regulacin estructurante o pormenorizada ser necesaria la previa tramitacin de una
Modificacin de Plan General (si se pretende la alteracin de la horquilla estructurante)
o un Plan Especial para el conjunto del rea o mbito en cuestin, si lo que se pretende
es la alteracin de la horquilla que acta como determinacin pormenorizada.
Por lo tanto en las reas y mbitos de Regulacin de Condiciones de Uso el porcentaje
que efectivamente se puede implantar, de usos residenciales y de actividad econmica,
no ser el utilizado para establecer el uso global, con el que se ha definido el modelo
territorial, sino uno ms estricto derivado de las horquillas estructurantes o
pormenorizadas establecidas especficamente en cada una de las fichas RU, RI o RD.
e) Rgimen de implantacin especfico de las Actividades Econmicas y del uso residencial.
CAPTULO I.
CONDICIONES GENERALES DE LA ORDENACIN DE

LOS USOS
1. Definicin
Son aquellas determinaciones urbansticas que conforman las bases de la nueva ordenacin de
usos propuesta por el Avance: clasificacin de usos globales y pormenorizados, rgimen general
de implantacin de usos y rgimen de modificacin.
2. Clasificacin de los usos
1.
Segn su alcance urbanstico: usos globales y usos pormenorizados.

a) Uso globales
Los usos globales son determinaciones de naturaleza estructurante que tienen por objeto
definir el modelo territorial concretando sintticamente el destino genrico funcional, que
el planeamiento urbanstico atribuye a cada una de las reas en que divide la ciudad, por
razn de su calificacin urbanstica.
El Avance propone los siguientes usos globales estructurantes:
Uso natural
Uso periurbano
37
Uso dotacional pblico

Uso de actividad complementaria
Uso residencial
Uso de actividad econmica
Uso mixto residencial/actividad econmica
Uso diferido
Dentro de los usos globales, residencial, actividad econmica o mixto residencial/actividad
econmica, el Avance establece diferentes grados, en funcin de los porcentajes de
edificabilidad residencial y de actividad econmica que sirven para caracterizar cada rea
del trmino municipal.
Residencial
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
% MXIMO
% MNIMO
Residencial Grado 1
<=100 >=95
<=100 >=95
Residencial Grado 2
<=100 >=75
<95 >=75
Residencial Grado 3
<=100 >=75
<75 >=50
<75 >= 50
<=75 >= 50
<=75 >=50
<50 >=25
Mixto Actividad Econmica
<50 >=25
<=50 >=25
Actividad Econmica. Grado 3
<=50>=25
<25>=0
<25>=5
<=25>=0
<5>=0
<=5>=0
Mixto Residencial
Mixto
Actividad
Econmica
Mixto
b) Usos pormenorizados
Son aquellos que concretan el destino urbanstico previsto por planeamiento general,
sobre cada una de las parcelas y/o espacios con ordenacin pormenorizada.
Se estructuran en funcin de diferentes criterios: naturaleza y carcter, segn su
interrelacin y modo de implantacin.
2.
Por razn de su naturaleza y carcter.

El Avance establece una primera divisin de los usos que diferencia los usos rurales y los
usos urbanos.
2.1. Usos Rurales:
Asignados a terrenos ubicados en suelos no urbanizables de proteccin. Se pueden
diferenciar dos tipos:
a) Usos Rurales no dotacionales:
38
Aquellos que pueden desarrollarse dentro de los lmites establecidos por la legislacin
sectorial y estas normas. En funcin de los valores objeto de proteccin, se diferencian:
Uso natural: asignado a los espacios en los que la finalidad principal es la proteccin y
preservacin de sus condiciones naturales.
Uso periurbano: asignado a los espacios naturales de la zona de transicin entre los
mismos y el suelo urbano, cuya finalidad es adecuar su utilizacin a las necesidades de
los ciudadanos relacionadas con el recreo, descanso y esparcimiento.
b) Usos Rurales Dotacionales:
Aquellos que pueden desarrollarse con sujecin a limitaciones o servidumbres para la
proteccin del dominio pblico (Viario, Equipamiento Social e Infraestructuras y
Servicios Urbanos).
2.2 Usos urbanos:
Asignados a parcelas integradas en el suelo urbano y en su caso, al suelo urbanizable en el
momento de su ordenacin. Pueden diferenciarse dos tipos de usos:
a) Usos dotacionales pblicos:
Aquellos que se implantan sobre parcelas y/o espacios cuyo destino es un uso pblico
que ha de servir de soporte al conjunto de elementos que conforman las redes
pblicas de infraestructuras, equipamientos y servicios urbanos, destinados a la
satisfaccin de necesidades colectivas de la poblacin.
b) Usos privados:
Aquellos que se implantan sobre parcelas y/o espacios cuyo destino es un uso privado
que ha de servir de soporte al conjunto de actividades lucrativas que se desarrollan en
la ciudad. Se incluyen los usos lucrativos residencial, actividad econmica y actividad
complementaria.
3.
Por razn de su clase y subclase

Por razn del destino funcional asignado por el planeamiento urbanstico al espacio o la
parcela, clases y subclases.
3.1 Usos dotacionales pblicos:
a) Clases:
Red de espacios libres.
Red de equipamientos.
Red de infraestructuras y servicios urbanos.
b) Subclases: la red de espacios libres se pormenoriza ms diferenciadamente distinguindose
cuatro subclases:
Parque Urbano.
Corredor Urbano-Ambiental.
rea Estancial.
Viario.
39
3.2 Usos privados:

a) Clases:
Residencial.
Actividad econmica.
Actividad complementaria.
b) Subclases:
Uso Residencial:
Vivienda Colectiva
Vivienda Unifamiliar
Uso Actividad Complementaria:
Actividad prestacional.
Actividad colectiva.
4.
Clases de usos segn su implantacin

a) Uso cualificado (CU): es el que se corresponde con el destino urbanstico de una parcela.
b) Uso alternativo es el admitido directamente en un mbito de regulacin de usos que
puntualmente puede sustituir al cualificado. Ser admisible en edificio exclusivo.
c) Uso compatible (CO): es aquel que puede implantarse junto con el uso cualificado sin
alterar el carcter de este ltimo. Ser admisible en determinadas plantas de un edificio o
en las diferentes zonas de una misma parcela y su efectiva implantacin se producir en los
trminos regulados por las condiciones particulares de implantacin de cada mbito de
regulacin. La admisibilidad del uso puede estar condicionada a la existencia de un acceso
independiente (AI).
Los usos compatibles con los usos cualificados, residenciales y actividad econmica, no
computarn a los efectos del funcionamiento del rgimen de horquillas establecido en el
RU.
d) Uso cualificado condicionado (CC): es aquel cuya sustitucin por otro uso cualificado no
se ajusta al rgimen general establecido por las condiciones reguladoras del RU en la que
est integrada la parcela, sino por condiciones especficas que requieren modificacin
adecuada de los instrumentos de planeamiento.
5.
Clases de usos segn su admisibilidad

a) Uso autorizado (A): es aquel que, segn las condiciones reguladoras de los usos
establecidas para cada rea o mbito de Regulacin de Usos, se considera susceptible de
implantacin como uso cualificado o compatible, o como uso alternativo.
b) Uso autorizado especial (AE): es aquel cuya nueva implantacin estar condicionada a la
aprobacin de un instrumento de planeamiento que garantice que las condiciones de
edificacin (altura, parcelacin, ocupacin, etc.) son adecuadas al entorno.
c) Uso sometido a control: es un uso autorizado cuya efectiva admisibilidad depende de la
superacin de un control de movilidad (CM) o de concurrencia (CC).
Control de concurrencia: es aquel que segn las condiciones reguladoras de uso de cada
rea o mbito, se considera susceptible de implantacin previa evaluacin de impacto
40
urbanstico por afluencia de personas, de acuerdo con los criterios establecidos al efecto
por las ordenanzas municipales.
Control de movilidad: es aquel que segn las condiciones reguladoras de uso de cada
rea o mbito, se considera susceptible de implantacin, previa evaluacin de impacto
urbanstico del funcionamiento del mismo sobre la movilidad, de acuerdo con los
criterios establecidos al efecto por las ordenanzas municipales.
d) Uso prohibido (P): es aquel que segn las condiciones reguladoras de uso de cada rea o
mbito de Regulacin de Condiciones de Uso, se considera no susceptible de
implantacin por resultar incompatibles con el uso global propuesto.
e) Uso Provisional (PR): es aquel que puede implantarse, de manera transitoria y en las
condiciones establecidas por la legislacin vigente en una parcela.
CAPTULO 2.
REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES

DE LOS USOS
1. reas y mbitos de ordenacin de los usos.

A efectos de la determinacin de las condiciones particulares de ordenacin de los usos se
distinguen tres tipos de reas o mbitos:
a) reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU) en las que la ordenacin de los usos se
establece de la siguiente forma:
Las parcelas calificadas con el uso residencial y de actividades econmicas quedan sujetas
al rgimen previsto por la ficha de condiciones reguladoras de la RU para cada rea o
mbito.
Las parcelas calificadas con el uso pblico dotacional, actividad complementaria y uso
rural quedan sometidas a las condiciones particulares de ordenacin de usos definidas
de modo uniforme por estas mismas normas.
4
mbitos de Regulacin Incorporada (RI) en los que el Avance incorpora, para los usos
privados, el rgimen contenido en el expediente de Revisin parcial del Plan General de 1985
y Modificacin del Plan General de 1997.
mbitos de Regulacin Diferida (RD) en los que el Plan General remite la definicin de los
usos pormenorizados a un planeamiento de desarrollo.
2. reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU)

Las reas de Regulacin de Condiciones de Usos son cada una de las zonas en las que el Plan
General ha dividido la ciudad, considerando sus caractersticas funcionales, a efectos de regular las
condiciones particulares de ordenacin de los usos.
Se han delimitado 399 reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU).
3. Ficha de condiciones de uso y edificacin
Para determinar la ordenacin de los usos en el rea cada una de las RU dispone de una ficha en
la que se establecen las determinaciones siguientes:
a) Localizacin del rea.
b) Uso Global estructurante propuesto.
41
c) Superficies de suelo destinado a los distintos usos cualificados:

d) Regulacin de horquillas de edificabilidad Residencial y de Actividad Econmica, definidas a
travs de dos referencias cuantitativas: una, que acta como regulacin estructurante,
marcando el lmite mximo de edificabilidad destinada a uso residencial y de actividad
econmica que puede implantarse en el interior de la RU; y otra, inferior a la anterior, que
marca el lmite de edificabilidad destinada a esos mismos usos dentro de la RU cuya
superacin slo se puede producir previa tramitacin de un Plan Especial.
e) Rgimen de compatibilidad entre los distintos usos pormenorizados que se permite en el
rea. Ese sistema, unido al resto de las condiciones fijadas por la ficha, aportar la
informacin acerca de las siguientes determinaciones:
Usos cualificados (autorizados, autorizados especiales y condicionados sometidos a
control) permitidos en la RU.
Usos prohibidos en el rea, sealando aquellos que no pueden implantarse en el espacio
comprendido dentro de la RU por razn de su incompatibilidad con el uso global
propuesto.
Usos compatibles (autorizados, autorizados especiales y condicionados sometidos a
control) que puedan implantarse en el espacio de la RU. Estos usos no computarn a
efectos de la medicin del porcentaje mximo correspondiente a los usos cualificados
admisibles dentro del RU.
4. Alcance de las determinaciones establecidas en la ficha de condiciones de uso y
edificacin
Son determinaciones estructurantes cuya alteracin requieren modificacin de Plan General las
siguientes:
Delimitacin del rea.
Uso Global estructurante.
Horquilla de regulacin estructurante.
Son determinaciones pormenorizadas cuya alteracin requieren de un planeamiento de desarrollo
de iniciativa pblica que afecte al conjunto del rea:
Superacin de la horquilla de regulacin pormenorizada
Rgimen de implantacin de actividades econmicas (nivel y grado)
5. Rgimen de implantacin y sustitucin de los usos.
a) Sustitucin entre usos residenciales y de actividades econmicas:
Entre el uso residencial y el uso de actividad econmica se establece un rgimen de
alternancia directo. El derecho a la implantacin efectiva del uso residencial o del uso de
actividades econmicas en cada rea RU estar condicionado exclusivamente al
cumplimiento del rgimen de horquillas, estructurantes o pormenorizadas, establecidos en
la RU y a las condiciones de implantacin establecidas para las actividades econmicas
(nivel y grado). A estos efectos el rgimen de horquillas resulta restrictivo respecto de los
porcentajes mximos y mnimos establecidos por el uso global.
42
b) Implantacin de usos no industriales en parcelas de actividad econmica:

En parcelas reguladas en el rea de Regulacin Directa (R6) Actividad Econmica
Productiva, la implantacin de usos de actividad econmica diferentes al industrial se
formalizar mediante la solicitud de licencia directa sin aplicar a la edificabilidad asignada
coeficiente de homogeneizacin alguno.
En parcelas reguladas en el PGUM 1997 mediante APIs, APEs, APRs, UZI, UZPs, o
UNPs, consideradas por el Avance como Suelo Urbano Comn el cambio se formalizar
mediante la solicitud de licencia directa aplicando a la edificabilidad asignada los
coeficientes correctores para uso terciario e industrial establecidos en el PGOUM 1997
o en instrumentos de ordenacin pormenorizada correspondientes; y en su defecto 1,00
para el Terciario y 0,63 para el Industrial.
En parcelas regulas por el Avance como Actuacin Incorporada, tanto en suelo urbano
como en urbanizable, el cambio se formalizar mediante la tramitacin de un
instrumento de planeamiento de desarrollo para el conjunto del mbito aplicando a la
edificabilidad asignada al uso industrial los coeficientes correctores para uso terciario e
industrial establecidos en el PGOUM 1997 o en los instrumentos de ordenacin
pormenorizada correspondientes, y en su defecto 1,00 para el Terciario y 0,63 para el
Industrial
c) Parcelas calificadas con el uso residencial de proteccin pblica.
Las parcelas cuyo destino urbanstico al aprobarse la RPG sea alojar viviendas afectas a
algn tipo de proteccin pblica, quedan vinculadas a ese destino concreto, no
permitindose la transformacin del uso cualificado establecido por el planeamiento, salvo
la tramitacin previa de los instrumentos jurdicos que permitan su cambio de rgimen.
d) Implantacin de actividades complementarias en parcelas de uso residencial o actividad
econmica:
La implantacin de este uso se producir en rgimen de uso alternativo directo sin perder
el uso cualificado original pudiendo revertir al mismo libremente.
e) Implantacin del uso dotacional pblico en parcelas privadas:
La implantacin de este uso se producir en rgimen de uso alternativo directo sin perder
el uso cualificado original pudiendo revertir al mismo libremente.
f) Sustitucin del uso de actividades complementarias por uso residencial o de actividades
econmicas:
Se condiciona al cumplimiento de las condiciones siguientes:
Aprobacin de una Modificacin de Plan General.
Consideracin de la sustitucin como una Actuacin de Dotacin Nueva sometida al
rgimen de cesiones correspondiente.
Cumplimiento de las condiciones cuantitativas referidas a la edificabilidad disponible para
el uso residencial y de actividades econmicas dentro de los porcentajes mximos
establecidos en la RU y al cumplimiento de las dems condiciones, establecidas asimismo
por la ficha de condiciones reguladoras, para la autorizacin de esos usos
pormenorizados.
43
g) Parcelas con uso Cualificado Condicionado (C).

En las parcelas sealadas en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con una letra
C, la sustitucin del uso asignado de Actividad Econmica por Residencial quedar
condicionada a la tramitacin de una Modificacin Puntual del Plan General,
considerndose dicha sustitucin como una Actuacin de Dotacin Nueva sometida al
rgimen de cesiones correspondiente.
6. mbitos de Regulacin Diferida de Condiciones de Uso
Los mbitos delimitados en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso como de Regulacin
Diferida (RD), son mbitos que requieren de un planeamiento de desarrollo para establecer las
condiciones pormenorizadas de regulacin. El establecimiento de dicha regulacin queda
condicionado por las determinaciones estructurantes que a tal efecto se establecen en la
correspondiente ficha de Condiciones de Ordenacin.
TTULO 5.
CONDICIONES PARTICULARES PARA LA

REGULACIN DE LOS USOS DOTACIONALES
PBLICOS
El Ttulo 5 se centra en la regulacin de los usos dotacionales pblicos, esto es, de los usos
urbansticos destinados a satisfacer necesidades colectivas y a ordenar estructuralmente la ciudad,
estableciendo zonas de espacios libres, equipamientos colectivos, infraestructuras como
suministro y saneamiento de aguas, electricidad, alumbrado, telecomunicaciones y otros servicios
que puedan resultar necesarios a la poblacin.
El Avance aborda esta regulacin manifestando con claridad su decisin de asignar la calificacin
de usos dotacionales pblicos solamente a aquellos espacios que estn destinados a cumplir una
finalidad de uso pblico, lo que determina el rgimen jurdico propio de los mismos y justifica la
singularidad del rgimen urbanstico que se les concede, vinculado esencialmente a los
requerimientos de la propia dotacin.
Desde el punto de vista formal, la estructuracin de la ordenacin se realiza distinguiendo, de
acuerdo con la LSCM, tres clases de usos dotacionales pblicos o redes pblicas: la red de
espacios libres, la red de equipamiento social y la red de infraestructuras y servicios urbanos. En
cada caso, y para todos ellos, este Ttulo establece primero unas disposiciones generales relativas
a las condiciones de implantacin del uso y a continuacin unas condiciones particulares
reguladoras de la edificabilidad, la ocupacin y los usos compatibles.
CAPTULO1.
USO DOTACIONAL PBLICO ESPACIO LIBRE
SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES

1. Clase de uso Espacio Libre
Son espacios destinados por el planeamiento a posibilitar distintas funciones urbanas: ser el
soporte bsico de la movilidad de personas, vehculos y medios de transporte colectivo;
establecer condiciones para el ocio, el esparcimiento, la socializacin y la convivencia ciudadana;
44
mejorar las condiciones ambientales y paisajsticas a travs de la introduccin de la naturaleza en

la ciudad, entre otras.
2. Subclases y niveles
1.
Parque Urbano: Espacios con predominio de reas con cobertura vegetal y disposicin de
lugares para la estancia, paseo y actividades variadas de uso social, con una superficie
generalmente superior a 1 hectrea, que el planeamiento destina para ello y que, a tales
efectos, aparecen identificados, con esta denominacin, en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso.
El Avance, en funcin de su superficie, propone diferenciar dos niveles:
a) Parque Urbano perteneciente a la red Supramunicipal/General, con una superficie
generalmente superior a 10 hectreas. Se identifican en el Plano de Regulacin de las
Condiciones de Uso con la letra G.
b) Parque Urbano perteneciente a la red Local, con una superficie comprendida
generalmente entre 1 y 10 hectreas. Se identifican en el Plano de regulacin de las
condiciones de uso por no tener asignado cdigo.
2.
Area Estancial: espacios vinculados a la trama viaria de la ciudad, entre los que se encuentran
las plazas y los jardines, que cumplen una funcin cvica y convivencial ligada a la estancia y a la
movilidad peatonal, con una superficie comnmente inferior a los Parques Urbanos, que a
tales efectos, aparecen identificados, con esta denominacin, en el plano de Regulacin de
Condiciones de Uso.
El Avance propone diferenciar dos niveles:
a) rea Estancial Supramunicipal/General: espacios representativos de la ciudad bien por su
valor y significado histrico, bien por su carcter cvico como lugares de expresin
ciudadana o bien por su condicin de centralidad. Se integran en este nivel las plazas
histricas, plazas cvicas, entornos de equipamientos singulares y monumentos o lugares
de intercambio modal de transporte. Se identifican en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso con la letra G.
b) rea Estancial Local: espacios que pueden estar ajardinados, destinados principalmente a
resolver las necesidades bsicas de estancia y esparcimiento exterior a nivel de barrio y
que aparecen identificados en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso por no tener
asignado cdigo.
3.
Corredor urbano ambiental: espacios de carcter lineal, que cumplen una o varias de las
siguientes funciones: servir de conexin entre zonas verdes como corredores ambientales,
ser soporte de los itinerarios peatonales y ciclistas principales y/o dar proteccin a los usos
respecto a vas de alta capacidad. Se identifican con esta denominacin en el Plano de
Regulacin de Condiciones de Uso. La totalidad de los corredores pertenecen a la red
Supramunicipal/General.
4.
Viario: comprende los espacios de carcter fundamentalmente lineal destinados a posibilitar la

accesibilidad a las parcelas edificadas, as como con carcter bsico la movilidad de peatones,
vehculos y medios de transporte colectivos de superficie, as como la estancia de peatones y
el estacionamiento de vehculos. Se identifican con esta denominacin en el Plano de
Regulacin de Condiciones de Uso
El Avance propone diferenciar los siguientes niveles:
45
a) Viario perteneciente a la red Supramunicipal/General que por sus condiciones funcionales

y su papel en la estructura de la trama urbana posibilita la movilidad y accesibilidad a nivel
interdistrital y metropolitano. Aparece identificado con esta denominacin en el Plano de
Regulacin de Condiciones de Uso.
b) Viario perteneciente a la red Local que por sus condiciones funcionales y su papel en la
estructura de la trama urbana posibilita la movilidad y la accesibilidad a nivel de distrito y
barrio. Aparece identificado con esta denominacin en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso.
SECCIN 2.
CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS COMPATIBLES

EN EL ESPACIO LIBRE
1. Condiciones comunes
Para la autorizacin de cualquier actuacin en el espacio libre se observarn las siguientes
condiciones:
1.
Con carcter general, la autorizacin estar supeditada a la obligacin de garantizar la

proteccin de los valores naturales, paisajsticos, patrimoniales, uso colectivo y funcionalidad
correspondiente a cada categora.
2.
Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
a) Usos dotacionales pblicos en todas sus categoras.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial, recreativo y usos actividad
complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en las
presentes normas, siempre que garanticen un uso pblico y supongan un complemento y
una mejora de la funcionalidad social de los espacios.
c) La implantacin de los usos de actividad econmica se permitir siempre en rgimen de
concesin de derecho de superficie.
d) En todos los casos la altura mxima de edificacin ser de 4 metros medidos hasta el nivel
de cornisa, admitindose elementos singulares que justifiquen su implantacin, con
criterios de paisaje urbano, mediante la redaccin de un Plan Especial.
2. Condiciones particulares de aplicacin en el Parque urbano

1.
Para la definicin de las condiciones particulares, dentro del mbito del Parque Urbano, se
diferencian las siguientes categoras:
Parque urbano >100 Has.
Parque urbano >30 Has y <100 Has.
Parque urbano >3 Has y <30 Has.
Parque urbano >1 Ha y <3 Has.
2.
Parque urbano >100 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos, as como
usos de actividad econmica, comerciales o recreativos y actividad complementaria que no
superen individualmente los 150 m construidos. El conjunto de usos compatibles no podrn
superar el 10% de la superficie total del parque, ni ms de 5.000 m construidos. Los parques
46
de ms de cien hectreas de nivel Especial podrn establecer condiciones especficas de uso y

edificabilidad a travs de la redaccin de un Plan Especial.
3.
Parque urbano >30 Has y <100 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos,
as como usos de actividad econmica comerciales o recreativos y actividad complementaria
que no superen individualmente 100 m construidos. El conjunto de usos compatibles no
ocuparn ms del 10 % de la superficie total del parque, ni ms de 5.000 m construidos.
4.
Parque urbano >3 Has y <30 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos, as
como usos de actividad econmica, comerciales o recreativos y actividad complementaria
que no superen individualmente 100 mconstruidos. El conjunto de usos compatibles no
ocuparn ms del 15 % de la superficie total del parque, ni ms de 1.000 m construidos.
5.
Parque urbano >1 Ha y <3 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos as
como usos de actividad econmica, comerciales o recreativos que no superen
individualmente 100 m construidos, ni supongan una ocupacin mayor del 25% de la
superficie total del parque, ni 250 m construidos en su conjunto.
6.
En todos los casos, previa obtencin de la autorizacin administrativa correspondiente, se

permitirn como usos temporales, las terrazas de veladores, instalaciones para ferias,
mercadillos y fiestas populares, las infraestructuras para captacin y suministro de energa
renovable y los huertos urbanos, cumpliendo la regulacin establecida por las ordenanzas
municipales correspondientes, con las condiciones de integracin paisajstica y preservacin
de los valores naturales y patrimoniales que establezcan los servicios municipales encargados
de la gestin del parque.
3. Condiciones particulares de aplicacin en el rea Estancial

1.
Para el establecimiento pormenorizado de estas condiciones dentro del rea estancial, se

diferencian las siguientes categoras:
reas estanciales de superficie superior a 5.000 m.
reas estanciales de superficie inferior a 5. 000 m.
2.
En las reas estanciales de superficie superior a 5.000 m se permitirn usos pblicos

dotacionales y actividad complementaria que ocupen hasta el 50% de la superficie bajo
rasante y/o 25% sobre rasante. Se permitirn edificaciones sobre rasante con una altura
mxima de 5 metros y que no superen los 150 m construidos en su conjunto.
3.
En las reas estanciales de superficie inferior a 5.000 m se permitirn usos dotacionales

pblicos y actividad complementaria que ocupen hasta el 100% de la superficie bajo rasante
y/o 50% sobre rasante. Se permiten edificaciones sobre rasante que no superen los 50 m
construidos en su conjunto.
4.
En el caso de reas estanciales de carcter supramunicipal/general, se podrn regular las

condiciones especficas de aplicacin para la implantacin de los usos compatibles mediante la
redaccin de un Plan Especial que, en todo caso, debern cumplir las siguientes normas:
Cualquier actuacin en un rea estancial, independientemente de su superficie, deber
ser compatible con el desarrollo de su funcin prioritaria para la estancia y movilidad
peatonal. Estar supeditada al respeto de los condicionantes derivados de su carcter
especfico: nivel de accesibilidad y movilidad peatonal, carcter cvico y representativo,
47
visibilidad a elementos catalogados, simblicos o caractersticos del paisaje de la ciudad,

o cualquier otro valor derivado de su carcter supramunicipal/general especfico.
La autorizacin de cualquier actuacin que altere la configuracin fsica del rea
estancial de la red supramunicipal/general deber ser objeto de informe por el rgano
municipal responsable en materia de Paisaje Urbano sin menoscabo, en cada caso, de los
informes preceptivos de Patrimonio Histrico por su eventual condicin de Espacio
Protegido.
La ocupacin por usos compatibles dotacionales pblicos ser exclusivamente bajo
rasante, no permitindose sobre rasante ms edificaciones que las ligadas al acceso a
intercambiadores de trasporte o elementos de acondicionamiento climtico. No
obstante, en caso de actuaciones singulares, podrn alterarse las condiciones de
ocupacin y edificacin establecidas por estas normas mediante los estudios justificativos
correspondientes del referido Plan Especial.
5.
La parcela mnima para las reas estanciales de nueva creacin ser de 500 m en los que se
pueda inscribir un crculo de 20m de dimetro.
4. Condiciones particulares de aplicacin en el Corredor Urbano-Ambiental

1.
Dado que la calificacin de Corredor Urbano es una calificacin superpuesta a la de otras

subclases del Uso Pblico Dotacional de Espacio Libre, se aplicarn las condiciones
establecidas para cada una de las subclases de parque urbano, rea estancial o viario en su
regulacin de usos compatibles, cuando corresponda, respetndose los siguientes condiciones
especficas:
La autorizacin de cualquier actuacin slo podr producirse si su desarrollo asegura el
respeto de la funcin de corredor urbano-ambiental.
Para garantizar el desarrollo de la funcin de corredor urbano-ambiental no podr
autorizarse, en el caso de Parques Urbanos y reas Estanciales, ningn uso que
comporte edificacin, sobre o bajo rasante, en una banda continua, de anchura diferente
en funcin de cada tipo de corredor, de tal manera que se garantice esta funcin de
conexin ambiental mediante el mayor ndice de vegetacin o permeabilidad de los
suelos, en los espacios libres que dan soporte a cada tipo de corredor.
A los efectos de la aplicacin de lo establecido en el prrafo anterior se podrn distinguir los
siguientes tipos de corredor:
a) Tipo 1. Calles de prioridad peatonal. Corredores que se desarrollan sobre calles con
seccin inferior a 25 metros, en las que el espacio destinado a la movilidad no motorizada
no deber ser inferior al 50% de la seccin total y se podr materializar en forma de
amplias aceras o calles de coexistencia en el caso de las secciones ms limitadas.
b) Tipo 2. Paseos y bulevares. Corredores que se desarrollan sobre calles con seccin de
anchura superior a 25 metros, en las que el espacio destinado a la movilidad no
motorizada y a la continuidad ambiental no deber ser inferior al 50 % de la seccin total y
se materializar en forma de bulevar central o lateral acondicionado mediante una densa
bveda vegetal conformada por rboles de gran porte.
c) Tipo3. Corredores paisajsticos. Corredores que se desarrollan sobre espacios de borde
en vas rpidas de alta capacidad, a modo de transicin y proteccin de usos colindantes,
con un arbolado intensivo que contribuye a la percepcin seriada y vegetada de la ciudad.
Debern garantizar una banda libre arbolada de 20 metros de anchura mnima.
48
d) Tipo 4. Corredores periurbanos. Corredores que se desarrollan sobre espacios afectados

por lo general por un uso de va pecuaria, arroyo o itinerario segregado de tipo peatonal
y ciclista, que se han integrado en la ordenacin de mbitos de la periferia contribuyendo a
la conexin entre los suelos urbanos y no urbanizables. Debern garantizar una banda
libre arbolada de 20 metros de anchura mnima.
2.
En la superposicin con viario y cuando se pretenda compatibilizar el carcter de Corredor

Urbano Ambiental con un Eje Urbano de Actividad se permitir, mediante la redaccin de un
Plan Especial, un rgimen especfico para la implantacin del uso de actividad econmica tanto
en el espacio libre como en las parcelas del entorno. En este caso, a nivel de edificio, se
podr establecer un mayor nivel de compatibilidad de la actividad econmica con el uso
residencial, estableciendo un rgimen especfico diferenciado respecto del rea de Regulacin
de Uso en la que se inserte.
5. Condiciones particulares de aplicacin en el Viario

1.
El rgimen de compatibilidad de usos establecido para la subclase de viario se aplicar sin

perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la legislacin sectorial
correspondiente.
2.
La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad propia del viario en la

que se vayan a implantar, ni impedir o disminuir las condiciones de seguridad, movilidad,
medioambientales, paisajsticas o cualquier otra afeccin a las funciones especficas de estos
espacios.
3.
a) Usos dotacionales pblicos en las restantes subclases de Espacio Libre Pblico, de
Equipamiento Social y de Infraestructuras y Servicios Urbanos.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial, recreativo, garajeaparcamiento y usos de actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y
edificacin establecidas en las presentes Normas, siempre que garanticen un uso pblico y
supongan un complemento y una mejora de la funcionalidad social de los espacios.
La implantacin de los usos de actividad econmica y complementaria se permitir
siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
4.
Sobre rasante, en todos los niveles, se permitirn los usos compatibles sealados siempre que
la altura mxima sobre rasante de cualquier edificacin no supere los 3 metros ni impida o
altere la funcionalidad propia del viario. En todos los casos se admitirn los usos temporales
de terrazas de veladores, ferias, mercadillos e instalaciones para fiestas populares, cumpliendo
la regulacin establecida por las ordenanzas municipales correspondientes y con las
condiciones de integracin urbana y preservacin de las necesidades funcionales y paisajsticas
que establezcan los servicios municipales encargados de la gestin del viario.
Bajo rasante, en todos los niveles, se permitir el uso de equipamiento social y el uso
dotacional de infraestructuras y servicios urbanos, incluido el aparcamiento pblico. Ser
tambin compatible el uso de actividad complementaria prestacional de grado intensivo y
nivel bsico siempre que su ocupacin superficial no supere los 30 m. Podrn ser
autorizados usos de actividad econmica y actividad complementaria colectiva en las
condiciones establecidas por estas normas.
49
CAPTULO 2
USO DOTACIONAL PBLICO DE EQUIPAMIENTO

SOCIAL

1. Clase de uso Equipamiento social
Son espacios destinados por el planeamiento a ser soporte de actividades que aseguran la
satisfaccin de las necesidades bsicas colectivas de los ciudadanos en materia educativa, cultural,
sanitaria, asistencial, deportiva, recreativa, administrativa, servicios pblicos y dems usos de
inters social. Se identifican con esta denominacin en el Plano de Regulacin de Condiciones de
Uso.
2. Grados y niveles
Dentro de la clase de uso Equipamiento Social el Avance diferencia los siguientes grados:
1.
Extensivo: corresponde a las parcelas destinadas a la implantacin de un uso de equipamiento

social, con una superficie generalmente superior a 6 hectreas, identificadas con esta
denominacin en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
2.
Intensivo: corresponde a las parcelas destinadas a la implantacin de un uso de equipamiento

social, con una superficie generalmente inferior a 6 hectreas, identificadas con esta
Dentro de cada uno cada de los grados, el Avance propone diferenciar, en base a su mbito
funcional, diferentes niveles.
3.
Equipamiento Social Extensivo:

Supramunicipal/General: se asigna a parcelas de superficie y edificabilidad propia de un
equipamiento social extensivo que presten servicio a la poblacin del conjunto del municipio o
niveles superiores. Estas parcelas forman parte de la Red Supramunicipal/General y se
identifican en el Plano de Regulacin de Condiciones de uso con la letra G.
Dentro de este nivel se asigna la calificacin de Especial a las parcelas de Equipamiento Social
Extensivo General que el planeamiento considera de carcter estructurante. Se identifican en
el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con la letra E.
4.
Equipamiento Social Intensivo:

a) Supramunicipal/General: se asigna a parcelas destinadas a Equipamiento Social Intensivo
que presten servicio a la poblacin del municipio o niveles superiores. Se identifican en el
Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con la letra G.
Dentro de este nivel se asigna la calificacin de Especial a las parcelas de Equipamiento
Social Intensivo General que el planeamiento considera de carcter estructurante. Se
identifican en el Plano de Regulacin de Condiciones de Usos con la letra E.
b) Local: se asigna a parcelas calificadas con el uso de Equipamiento Social Intensivo,
integradas en la Red Local de Equipamiento, que prestan servicio a un determinado mbito
funcional de la ciudad de escala inferior al nivel general. Se identifican en el Plano de
Regulacin de Condiciones de Usos por no tener asignado cdigo.
50
SECCIN 2.
CONDICIONES
PARTICULARES
EQUIPAMIENTO SOCIAL
EN
PARCELAS
DE
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como
Equipamiento Social se observarn las siguientes condiciones:
1.
El rgimen de compatibilidad de usos establecido para el uso Equipamiento Social se aplicar

sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la legislacin sectorial
correspondiente.
2.
La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad propia del

Equipamiento Social, ni impedir o disminuir las condiciones del servicio especfico que ste
presta.
3.
a) Usos Dotacionales Pblicos en las restantes subclases de Espacio Libre Pblico y de
Infraestructuras y Servicios Urbanos.
b) Usos de Actividad Econmica, en las categoras de comercial y recreativo y usos de
actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en
las presentes normas.
c) La implantacin de los usos de Actividad Econmica y Actividad Complementaria se
permitir siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
4.
2.
Los equipamientos sociales de la Red Local podrn implantarse en las parcelas calificadas
como Red Supramunicipal/General.
Condiciones
particulares
Supramunicipal/General
para
el
Equipamiento
Social
Extensivo
El Avance propone las siguientes reglas segn el tamao de parcela:

1.
Parcelas con superficie comprendida desde 6 hectreas hasta 20 hectreas inclusive:

a) Edificabilidad: se aplicar el coeficiente 0,50 m/ m a toda esta superficie.
b) Ocupacin mxima:
b.1. Sobre rasante:
50% de la parcela.
b.2. Bajo rasante:
50% de la parcela.
c) Superficie Mnima con cubierta vegetal: 35 % de la parcela.

2.
Parcelas con superficie desde ms de 20 hectreas hasta 100 hectreas inclusive:

a) Edificabilidad: la regulada para las parcelas del apartado a) (6 a 20 has) incrementada con la
superficie resultante de aplicar un coeficiente de 0,25 m/m sobre la superficie restante.
b) Ocupacin mxima:
b.1. Sobre rasante:
25% de la parcela.
b.2. Bajo rasante:
25% de la parcela.
51
c) Superficie Mnima con cubierta vegetal: 50 % de la parcela.

3.
Parcelas con superficie mayor de 100 hectreas.

a) Edificabilidad: la regulada para las parcelas del apartado b) (20 a 100 has) incrementada con
la superficie resultante de aplicar un coeficiente de 0,10 m/m sobre la superficie restante.
b) Ocupacin mxima:
b.1. Sobre rasante: 10% de la parcela.
b.2. Bajo rasante:
10% de la parcela.
c) Superficie Mnima con cubierta vegetal: 65 % de la parcela

4.
Usos compatibles
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a los usos compatibles ser el 30% de la
edificabilidad total materializada sobre la parcela que no supere la mxima permitida. A los
efectos anteriores en instalaciones deportivas no cubiertas se considerar la superficie de
suelo efectivamente destinada a la prctica deportiva.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 25% de la edificabilidad total materializada de la parcela.
3.
Condiciones
particulares
para
el
Equipamiento
Social
Intensivo

1.
Edificabilidad:
a) Para las parcelas ubicadas en el interior de Calle M-30 y en Cascos Histricos de distritos
se aplicar lo establecido por la RE (rea de Regulacin de Condiciones de Edificabilidad)
que regule las parcelas colindantes, con un mnimo de 2 m/m. Mediante Plan Especial se
podr incrementar la edificabilidad un 20%.
b) En el resto del municipio: se aplicar el coeficiente 2 m/m. En estos casos, y por razn de
necesidades especficas del equipamiento, se podr alcanzar una edificabilidad mxima de
2,40 m/m mediante la redaccin de un Plan Especial, en el que se justifiquen las
necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2.
3.
Ocupacin mxima:
a) Sobre rasante:
100% de la parcela.
b) Bajo rasante:
100% de la parcela.
Usos compatibles:
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 40% de la
edificabilidad materializada total sobre la parcela.
recreativa, ser como mximo el 30% de la edificabilidad total materializada sobre la
parcela.
52
4. Condiciones particulares para el Equipamiento Social Intensivo Local

1.
Edificabilidad:
a) Para las parcelas ubicadas en el interior de la Calle-30 y en Cascos Histricos de distritos
se aplicar lo establecido por la RE (rea de Regulacin de Condiciones de Edificabilidad)
que regule las parcelas colindantes y un mnimo de 2,40 m/m. Mediante Plan Especial se
podr incrementar la edificabilidad un 20%.
b) En el resto del municipio: se aplicar el coeficiente 2,40 m/m. En estos casos, y por
razn de necesidades especficas del equipamiento, se podr alcanzar una edificabilidad
mxima de 2,70 m/ mmediante la aprobacin de un Plan Especial, en el que se
justificarn las necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2.
3.
Ocupacin mxima:
a) Sobre rasante:
100% de la parcela
b)
100% de la parcela
Bajo rasante:
Usos compatibles:
edificabilidad total de la parcela.
recreativa, ser como mximo el 25% de la edificabilidad total de la parcela.
5. Condiciones particulares para el Equipamiento Social Especial

En las parcelas calificadas con el uso de Equipamiento Social Especial, tanto extensivo como
intensivo, podrn establecerse las condiciones urbansticas, en relacin a las condiciones de uso y
edificabilidad, que se consideren necesarias para el mejor funcionamiento de la dotacin mediante
la redaccin de un Plan Especial.
CAPTULO 3
USO DEL USO DOTACIONAL PBLICO DE

INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS URBANOS

1. Clase de uso infraestructuras y servicios urbanos
Son espacios destinados por el planeamiento a ser soporte de las distintas redes de
infraestructuras as como a la implantacin de servicios urbanos vinculados a stas, entre las que
figuran la red de movilidad ferroviaria, aeroportuaria, de aparcamiento y de intercambio modal; las
hidrulicas; las de recogida y tratamiento de residuos y las instalaciones de suministro de
combustibles petrolferos o asimilables, entre otras.
2. Grados y niveles
Dentro de la clase de Infraestructuras y Servicios Urbanos se diferencian los siguientes grados:
53
1.
Extensivo: corresponde a las parcelas destinadas a la implantacin de infraestructuras y

servicios urbanos, de superficie generalmente superior a 6 Has identificadas con esta
2.
Intensivo: corresponde a las parcelas destinadas a la implantacin de una infraestructura o

servicio urbano con una superficie inferior a 6 Has, identificadas con esta denominacin en el
Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
Dentro de cada uno de los grados se podr diferenciar, de acuerdo con el mbito funcional del
servicio que se presta, los siguientes niveles:
3.
Infraestructuras y Servicios Urbanos Extensivos:

Supramunicipal/General: se asigna a parcelas de superficie y edificabilidad propias de
infraestructuras y servicios urbanos extensivos que prestan servicio a la poblacin del
conjunto del trmino municipal, o niveles superiores. Se identifican en el Plano de
Regulacin de Usos con la letra G.
Dentro de este nivel se asigna la calificacin de Especial a las parcelas que el planeamiento
considera de carcter estructurante. Se identifican en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso con la letra E.
4.
Infraestructuras y Servicios Urbanos Intensivos:

a) Supramunicipal/General: se asigna a parcelas destinadas a Infraestructuras y Servicios
Urbanos Intensivos que prestan servicio a la poblacin del trmino municipal o niveles
superiores. Se identifican en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con la letra G.
Dentro de este nivel se asigna la calificacin de Especial a las parcelas de Infraestructuras y
Servicios Urbanos Intensivos de nivel General que el planeamiento considera de carcter
estructurante. Se identifican en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con la letra
E.
b) Local: se asigna a parcelas destinadas a Infraestructuras y Servicios Urbanos Intensivos que
prestan servicio a un mbito funcional de la ciudad de escala inferior al nivel general. Se
identifican en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso por no tener asignado
cdigo.
3. Categoras y tipos
El Avance, a efectos de la regulacin de las condiciones particulares, distingue tres categoras, y en
cada una de ellas, diferentes tipos, segn el servicio prestado, a las que podrn asimilarse otras
que no aparezcan enunciadas especficamente:
1.
Infraestructuras de Transporte y Comunicaciones:

Infraestructura ferroviaria.
Infraestructura aeroportuaria.
Intercambiadores modales de transporte y aparcamientos de disuasin.
Logstica del transporte (cocheras, talleres y logstica de cargas).
Aparcamientos pblicos.
2.
Infraestructuras Bsicas:
54
Abastecimiento de agua.
Saneamiento y depuracin.
Telecomunicaciones.
3.
Servicios Urbanos:
Limpieza urbana, recogida y tratamiento de residuos.
Instalaciones de suministro de combustibles para vehculos.
SECCIN 2.
CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS EN PARCELAS DE

INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como
Infraestructuras y Servicios Urbanos se observarn las siguientes condiciones:
a) Los usos, las obras de edificacin y las instalaciones estarn sujetos a la normativa sectorial
que resulte de aplicacin. Por tanto, la obligatoriedad de las reglas que propone el Avance
se entender sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la
legislacin sectorial correspondiente.
b) La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad propia de la
Infraestructura o Servicio, ni impedir o disminuir las condiciones del servicio especfico
que este presta.
c) Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
Otros Usos Dotacionales Pblicos.
Usos de Actividad Econmica, en las categoras de comercial y recreativo y usos de
actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en
las presentes normas.
La implantacin de los usos de Actividad Econmica y Actividad Complementaria se
permitir siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
2. Condiciones particulares para las Infraestructuras y Servicios urbanos Extensivo
El Avance propone las siguientes reglas segn la superficie de parcela:
1.
Parcelas con superficie comprendida desde 6 hectreas hasta 20 hectreas inclusive:

a) Edificabilidad mxima: se aplicar el coeficiente 0,50 m/m. No se computar como
edificable, la superficie construida destinada a depsitos o almacenes cuando se siten bajo
rasante.
b) Ocupacin mxima edificacin:
b.1. Sobre rasante:
10% de la parcela
b.2. Bajo rasante:
50% de la parcela
c) Ocupacin mxima instalaciones: 100% de la parcela
55
2.
Parcelas con superficie desde ms de 20 hectreas :

a) Edificabilidad mxima: 0,10 m/m. No se computar como edificable, la superficie
construida destinada a depsitos o almacenes cuando se siten bajo rasante
b) Ocupacin mxima:
b.1. Sobre rasante:
5% de la parcela.
b.2. Bajo rasante:
5% de la parcela.
c) Ocupacin mxima instalaciones: 100% de la parcela.

3.
Usos compatibles :
edificabilidad total materializada en la parcela que no supere la mxima permitida.
recreativa, ser como mximo el 10% de la edificabilidad total materializada en la parcela
que no supere la mxima permitida.
4. Condiciones particulares para las Infraestructuras y Servicios urbanos Intensivo

1.
Edificabilidad:
Se aplicar el coeficiente 2 m/m. En estos casos, y por razn de necesidades especficas de
la dotacin, se podr alcanzar una edificabilidad mxima de 2,40 m/m mediante la
aprobacin de un Plan Especial, en el que se justificarn las necesidades funcionales y su
correcta integracin en el entorno.
Se tendr en cuenta las condiciones de la edificacin del rea de Regulacin de Edificacin en
que se localice.
2.
3.
Ocupacin mxima de edificacin e instalaciones:

a) Sobre rasante:
100% de la parcela.
b) Bajo rasante:
100% de la parcela.
Usos compatibles:
a)
La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 30 % de la

edificabilidad total materializada en la parcela que no supere la mxima permitida.

recreativa, ser como mximo el 20 % de la edificabilidad total materializada en la parcela
que no supere la mxima permitida.
4.
Para autorizar la instalacin de las Infraestructuras de Suministro de Combustible se

requerir la aprobacin de un Plan Especial que fijar las condiciones de este tipo de Servicio
Urbano.
56
6. Condiciones particulares para el Infraestructuras y Servicios Especial

En las parcelas calificadas con el uso de Infraestructuras y Servicio Especial, tanto Extensivo como
Intensivo, podrn establecerse las condiciones urbansticas, en relacin a las condiciones de uso y
edificabilidad, que se consideren necesarias para el mejor funcionamiento de la dotacin mediante
la redaccin de un Plan Especial.
TITULO 6.
CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y

EDIFICACIN PARA EL USO RESIDENCIAL Y DE
ACTIVIDADES ECONMICAS
El Ttulo 6 concreta las condiciones bsicas de edificacin y las condiciones de implantacin de los
usos cualificados y compatibles que afectan a las parcelas de uso residencial y de actividades
econmicas. Para su definicin, el Avance propone un sistema de regulacin que yuxtapone la
normativa reguladora de las condiciones de edificacin y la normativa reguladora de las
condiciones de uso.
La definicin de las condiciones de edificacin se hace sobre cada una de las reas de regulacin
directa asociadas a estos usos, en que el Avance ha dividido la ciudad, delimitadas en base a la
homogeneidad morfolgica de las distintas zonas, o en algn caso a la singularidad de la
ordenacin que les afecta. En concreto, el Avance propone la diferenciacin de ocho reas.
1. Conservacin
2. Incorporada.
3. Volumetra especfica.
4. Manzana cerrada.
5. Bloque abierto
6. Actividad econmica/Productiva.
7. Baja Densidad
8. Vivienda unifamiliar.
Cada una de estas reas se encuentra grafiada en el Plano P07. Regulacin de condiciones de
edificacin.
La regulacin de implantacin de usos residencial y actividad econmica se consigue por la
interrelacin entre los usos genricos: residencial, mixto centralidad y actividad econmica; la
asignacin de horquillas estructurantes y pormenorizadas para su implantacin efectiva de
porcentajes y la asignacin de grados y niveles para la regulacin del grado de admisibilidad. La
asignacin de niveles y grados se ha realizado, para cada mbito, en funcin del anlisis de su
morfologa, funcionalidad e historia, correspondindose genricamente con los siguientes tejidos
urbanos:
Grado A: unifamiliar
Grado B: almendra central, ciudad compacta, tejidos urbanos anteriores a 1960 y
cascos antiguos
57
Grado C: tejidos entorno a la Calle 30, primera periferia correspondiente a los aos
1960-1985, tejidos de alta densidad urbana y polgonos de bloque abierto.
Grado D: tejidos entorno de la M-40, segunda periferia entre los aos 1985-2013 y
tejidos de baja densidad urbana.
El resultado permite establecer la regulacin de transformacin y compatibilidad entre los usos
residenciales y de actividad econmica, asignando a las reas de Regulacin de Usos (RU) los
siguientes regmenes de implantacin:
Nivel 1 Uso genrico bsico residencial, grados a, b, c, d
Nivel 2 Uso genrico bsico mixto centralidad, grados b, c, d
Nivel 3 Uso genrico bsico actividad econmica, grados b, c, d
CAPTULO 1.
SECCIN 1.
AREAS DE REGULACIN DE LAS CONDICIONES DE

EDIFICACIN
RE CONSERVACIN
1.
Caractersticas: reas en las que se pretende la conservacin y mantenimiento de la

morfologa urbana caracterstica del Centro Histrico.
2.
Delimitacin: Segn el Plano de Regulacin de Condiciones de la Edificacin.
3.
Uso cualificado: Residencial y Actividad Econmica en los trminos establecidos en el Plano

de Regulacin de Condiciones de Uso.
4.
Grados: A los efectos de la regulacin de las condiciones de edificacin se establecen los

siguientes grados:
Grado 1: Corresponde a manzanas del Casco Antiguo de dimensiones notables.
Grado 2: Corresponde a manzanas del Casco Antiguo de reducidas dimensiones.
Grado 3: Corresponde a manzanas tpicas de los antiguos ensanches.
Grado 4: Corresponde a manzanas residuales, de borde o atpicas de los ensanches.
Grado 5: Se aplica a parcelas ocupadas por edificaciones que por sus caractersticas
arquitectnicas constituyen una singularidad de la trama urbana.
Grado 6: Corresponde a zonas exteriores del Centro Histrico, configuradas con una
trama urbana y una tipologa de edificacin semejantes a los ensanches constituyen
espacios de transicin entre el Centro Histrico y el resto de la ciudad.
5.
Condiciones de edificabilidad:
a) La edificabilidad mxima de una parcela (E) se determina, mediante parmetros formales.
E=S x Z x C
Siendo:
S: Superficie computable de parcela a efectos de edificacin
58
Z: Coeficiente ponderado de edificabilidad

C: Coeficiente corrector del ndice de densidad
b) En obras de sustitucin de edificaciones existentes la edificabilidad mxima se determina
mediante la siguiente frmula:
Es = S x Z x C x F
Siendo F el factor de ponderacin de la edificabilidad existente
Estos parmetros se definen de la forma siguiente:
Superficie computable (S): Es aquella parte de la parcela que interviene en el cmputo de
la edificabilidad. Se mantiene la superficie computable establecida por el APE.00.01 del
PGOUM 1997.
Coeficiente ponderado de edificabilidad (Z): Es un factor que interviene en la
determinacin de la edificabilidad en funcin de las caractersticas urbansticas y
constructivas del entorno. Este coeficiente no determina la altura admisible en nmero
de plantas, ya que esta se fija en funcin de las alturas de cornisa de los edificios
colindantes. Se mantiene el coeficiente ponderado de edificabilidad establecido por el
APE.00.01 del PGOUM 1997.
Coeficiente corrector del ndice de densidad (C): Es el factor de correccin que permite
regular la edificabilidad conforme a los factores medioambientales deseables en el rea.
Se mantiene el coeficiente corrector del ndice de densidad establecido por el APE.00.01
del PGOUM 1997.
Factor de ponderacin de la edificabilidad preexistente (F): Este factor se encuentra
determinado en funcin de la relacin entre la edificabilidad materializada en los edificios
preexistentes y la edificabilidad mxima de la parcela en que se encuentran ubicados,
obtenida con la frmula general E = S x Z x C, en los grados 1, 2, 3, 4 y 6.
Se contemplan los siguientes supuestos para la valoracin del factor F:
Edificabilidad preexistente inferior a la edificabilidad mxima incrementada en un 10%. F
= 1 (Incluye solares vacantes)
Edificabilidad preexistente superior al supuesto a) pero inferior a la edificabilidad mxima
incrementada en un 20%. F = 1,05
Edificabilidad preexistente superior al supuesto b) pero inferior a la edificabilidad
mxima incrementada en un 30%. F=1,15
Edificabilidad preexistente superior al supuesto c) F = 1,25
6.
Parcela mnima: en los grados 1 a 5 se considera como parcela mnima la existente. En el

grado 6, la parcela mnima ser de 375 m
7.
Ocupacin: se determinar durante el proceso de redaccin de la RPG.
SECCIN 2.
1.
RE INCORPORADA
Caractersticas: reas en las que se asumen los objetivos propios de cada una de los mbitos
de planeamiento diferenciado y gestin, API, APE, APR, UZI, UZP, UNP y UE del Plan
59
General de 1997 y sus modificaciones, manteniendo las condiciones de edificacin

establecidas por cada uno de los planeamientos especficos.
2.
3.
Uso Cualificado: Residencial y Actividad Econmica en los trminos establecidos en el Plano

4.
Condiciones de edificabilidad, ocupacin y parcela mnima: las establecidas en el planeamiento

incorporado.
Las parcelas con calificacin industrial podrn destinarse a las restantes categoras del uso de
actividad econmica, la edificabilidad mxima se calcular por aplicacin de los coeficientes de
ponderacin establecidos en los instrumentos de ordenacin pormenorizada correspondientes, o
en su defecto, para implantar Actividades Econmicas de Servicio, Comercial o Recreativa,
multiplicando por 0,63 la edificabilidad mxima industrial.
SECCIN 3.
RE VOLUMETRA ESPECFICA
1.
Caractersticas: reas de morfologa urbana consolidada, principalmente en polgonos de

bloque abierto en los que con carcter general se considera terminado el proceso de
edificacin original.
2.
3.

4.
Edificabilidad: la existente ya materializada.
5.
Ocupacin: En parcelas construidas, la ocupacin sobre y bajo rasante es la existente. En

parcelas vacantes, se permite una ocupacin bajo rasante del 70%.
6.
Parcela mnima: la existente.
SECCIN 4.
RE MANZANA CERRADA.
1.
Caractersticas: reas que se corresponde a tipologas en manzana cerrada y entre

medianeras, en contacto con el viario.
2.
3.

4.
Grados: A los efectos de la regulacin de las condiciones de edificacin se establecen los

siguientes grados:
Grado 1: Correspondiente a tramas residenciales en manzana cerrada.
Grado 2: Correspondiente a reas de actividad econmica en transformacin.
5.
Edificabilidad:
a) Grado1: se calcula en aplicacin de parmetros formales.
60
E=S x Z
S. Superficie de la parcela comprendida entre la lnea de fachada en contacto con el viario,
los linderos laterales y una lnea paralela a la primera, trazada a 12m de distancia.
Z. Altura en nmero de plantas definida en funcin de la anchura de la calle .
ANCHURA CALLE (M)
N DE PLANTAS
A<12
18>A12
24>A18
A24
En planta baja se admite un cuerpo de edificacin de una sola planta de hasta 18

metros de fondo, destinado a actividad econmica. La superficie correspondiente a
partir de 12 metros no computa a efectos de edificabilidad.
b) Grado 2.
En edificios destinados a actividad econmica.
E=2,4 m/ m
En edificios destinados a uso residencial la edificabilidad se calcula conforme al grado 1
6.
Parcela mnima:
a) Grado 1: 90m
b) Grado 2:
Parcela destinada al uso de actividad econmica 500m.
Parcelas destinadas al uso residencial. 90 m.
7.
Ocupacin:
a) Sobre rasante:
Grado 1: La superficie comprendida entre la lnea de fachada en contacto con el viario,
los linderos laterales y una lnea paralela a la primera, a 12m para uso residencial y 18 m
en planta baja para uso de actividad econmica.
Grado 2:
Parcelas destinadas al uso de actividad econmica, el rea de movimiento
de la edificacin.
Parcelas destinadas al uso residencial. Se aplicarn las condiciones del grado
1.
b) Bajo rasante: En ambos grados se permite la ocupacin de la totalidad de la parcela.
61
SECCIN 5.
RE BLOQUE ABIERTO.
1.
Caractersticas: reas que responde a la tipologa edificatoria aislada de bloque abierto.
2.
3.

4.
Grados: A los efectos de la regulacin de las condiciones de edificacin se establecen grado 1,

grado 2 y grado 3.
5.
Edificabilidad:
Grado 1: 2,0 m/m
Grado 2: 1,6 m/m
Grado 3: 1,4 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 1000 m
Grado 2: 500 m
Grado 3: 500 m
7.
Ocupacin
a) Sobre rasante: 50% en todos los grados.
b) Bajo rasante: 100% en todos los grados.
SECCIN 6.
RE ACTIVIDAD ECONMICA/PRODUCTIVA
1.
Caractersticas: contempla las tipologas urbanas de edificacin abierta y manzana cerrada.
2.
3.
Uso cualificado: Actividad Econmica en los trminos establecidos en el Plano de Regulacin

de Condiciones de Uso.
4.
Grados: se diferencian tres grados a los efectos de la regulacin de las condiciones de la

edificacin:
a) Grado 1: mbitos de Actividades Productivas
Nivel A: tipologa de edificacin entre medianeras.
Nivel B: tipologa de edificacin abierta.
b) Grado 2: corresponde a tejidos industriales situados en la segunda periferia, configurados
en la tipologa de edificacin aislada de carcter extensivo.
c) Grado 3: corresponde a diversos enclaves industriales situados en la primera periferia,
configurados en tipologa de edificacin aislada y adosada de carcter intensivo
5.
Edificabilidad: se calcula en funcin de la aplicacin de un coeficiente:

62
a) Grado 1:
Nivel A
2,4 m/m
Nivel B
1,6 m/m
b) Grado 2:
2,0 m/m
c) Grado 3:
2,4 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 500 m
Grado 2: 1000 m
Grado 3: 500 m
7.
Ocupacin
a) Sobre rasante: en todos los grados es el rea de movimiento de la edificacin.
b) Bajo rasante: en todos los grados se permitir la ocupacin de la totalidad de la parcela.
SECCIN 7.
RE BAJA DENSIDAD
1.
Caractersticas: la tipologa es de edificacin aislada o bloques abiertos de baja altura con

predominio de los espacios libres de parcela vinculados a la edificacin.
2.
3.

4.
Grados: A los efectos de la regulacin de las condiciones de edificacin se diferencian 3

grados:
Grado 1: calle Arturo Soria; entre la calle Alcal y la Avenida de San Luis.
Grados 2 y 3: se corresponden con mbitos residenciales del entorno de Aravaca,
generalmente de vivienda unifamiliar.
5.
Edificabilidad
Grado 1: 0,8 m/m
Grado 2: 0,5 m/m
Grado 3: 0,7 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 400 m
Grado 2: 2500 m
Grado 3: 2500 m
63
7.
Ocupacin
a) Sobre rasante:
Grado 1: 35%
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
b) Bajo rasante:
Grado 1: 100% hasta 1600 m; 60% del resto de parcela.
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
SECCIN 8.
RE VIVIENDA UNIFAMILIAR
1.
Caractersticas: mbitos de vivienda unifamiliar, aislada, pareada o en hilera.
2.
3.

4.
Grados: A los efectos de la regulacin de las condiciones de edificacin se establecen seis

grados:
a) Grado 1: Corresponde a tejidos de vivienda unifamiliar en tipologa aislada, con gran
tamao de parcela.
b) Grado 2: Corresponde a tejidos de vivienda unifamiliar en tipologa aislada con parcela
media.
c) Grados 3 y 4: Corresponden a tejidos de vivienda unifamiliar en tipologas aislada, pareada
y en hilera. Mediante un rgimen especial, en estos grados, se podr autorizar la
implantacin de vivienda en rgimen colectivo en baja densidad.
d) Grado 5: Corresponde a un tejido de vivienda unifamiliar de carcter suburbano y en
parcela pequea, en tipologas aislada y agrupada en hilera o adosada.
e) Grado 6: Corresponde a un tejido de vivienda unifamiliar en tipologas aislada, pareada y
agrupada en hilera o adosada,
5.
Edificabilidad: se calcula en funcin de la aplicacin de un coeficiente:

Grado 1: 0,3 m/m
Grado 2: 0,5 m/m
Grado 3: 0,7 m/m
Grado 4: 1,0 m/m
Grado 5: 0,8 m/m
Grado 6: 0,7 m/m de los primeros 500 m; y 0,5 m/m del resto de parcela.
64
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 2.500 m
Grado 2: 1.000 m
Grado 3: 250 m
Grado 4: 250 m
Grado 5: 150 m
Grado 6: 750 m
7.
Ocupacin: la ocupacin sobre y bajo rasante no podr ser superior a los siguientes
coeficientes:
Grado 1: 20%
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
Grado 4: 50%
Grado 5: 50%
Grado 6: 30%
CAPTULO 2
SECCIN 1.
CONDICIONES DE IMPLANTACIN DEL USO

RESIDENCIAL Y DE ACTIVIDADES ECONMICAS
DETERMINACIONES GENERALES
1. Clase de uso Residencial :

a) Es el asignado por el planeamiento urbanstico en el Plano de Regulacin de Condiciones
de Uso a terrenos destinados a proporcionar alojamiento de carcter permanente a las
personas que configuran un ncleo, tengan o no relacin de parentesco. Cuando la
residencia se destine a alojamiento estable de colectivos que mantienen vnculos comunes
por razones de carcter social, educativo, religioso, o semejantes, tendr la consideracin
de uso residencial cuando su superficie no supere los 500 m, cuando sea superior tendr
la consideracin de uso Actividad Econmica en la categora de hospedaje.
b) Con el fin de establecer las condiciones particulares para su regulacin se distinguen dos
subclases:
Vivienda Colectiva: Cuando en cada unidad parcelaria se edifica ms de una vivienda
Vivienda Unifamiliar: Cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda.
2. Clase de uso Actividad Econmica:
Es el asignado en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso a parcelas y espacios
destinados al desarrollo de actividades no residenciales dirigidas entre otras a la produccin,
distribucin, intercambio y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las
necesidades materiales y sociales de la poblacin.
65
3. Determinaciones para la pormenorizacin en el espacio de la actividad econmica:

categoras y tipos
A efectos de determinar el grado de compatibilidad del uso de actividades econmicas con
otras clases de usos u otras actividades econmicas, se diferencian las siguientes categoras y
tipos.
1. Categoras:
a) Hospedaje: El destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas. Incluye otras
actividades similares. Se caracteriza por su completa compatibilidad con el uso residencial.
b) Administrativo y Servicios: El destinado a prestar servicios administrativos, tcnicos,
financieros, de informacin u otros realizados bsicamente a partir del manejo y
transmisin de la informacin, bien a las empresas, bien a los particulares, y otros servicios
similares.
Estas actividades se caracterizan por no tener afluencia de pblico en su funcionamiento
especfico y un alto grado de compatibilidad con el uso residencial.
c) Comercio: El destinado a actividades de venta de productos bienes y servicios,
desarrolladas con afluencia regular de personas, generalmente sin aglomeracin. Incluye
todas las actividades cuyas caractersticas funcionales, se puedan asimilar a este uso. Se
caracteriza por su complementariedad genrica con el uso residencial.
d) Recreativo: El destinado actividades similares a las ligadas a la vida de ocio y de relacin
desarrolladas con afluencia masiva y concentrada de poblacin. Se caracterizan por su
complementariedad condicionada con el uso residencial, siendo necesario controlar los
impactos ambientales, de concurrencia y movilidad originados sobre este uso.
e) Industrial: El destinado al desarrollo de operaciones de elaboracin, transformacin,
reparacin, almacenaje y distribucin de productos, as como actividades asimilables de
investigacin o procesamiento de datos que pueden generar ruido, vibraciones, calor,
efluentes, riesgos de combustin y/o necesidades de carga, descarga y transporte de
mercancas, as como una elevada demanda energtica, lo que caracteriza su bajo nivel de
compatibilidad con el uso residencial.
f) Garaje: El destinado a la actividad ligada al almacenamiento, permanente o temporal en
rgimen de rotacin, de vehculos fuera de la va pblica. Su carcter es complementar el
uso residencial y el resto de actividades econmicas, con afeccin sobre la movilidad
urbana.
Los aparcamientos asociados especficamente a los diferentes usos se consideran dotacin
al servicio del edificio.
2. Tipos:
En funcin de su superficie las Actividades Econmicas, se diferencian los siguientes tipos:
Tipo 1 <250 m
Tipo 2 <500 m
Tipo 3 <1.000 m
Tipo 4 < 2.500 m
Tipo 5 < 5.000 m
66
Tipo 6 < 10.000 m

Tipo 7 < 25.000 m
Tipo 8 25.000 m
SECCIN 2.
CONDICIONES PARTICULARES DE IMPLANTACIN
1. Regmenes de implantacin
Como resultado de la interrelacin entre el nivel de uso genrico y el grado, se diferencian
tres regmenes de implantacin del uso residencial y de actividades econmicas:
Nivel 1. Uso Genrico Bsico Residencial, en el que se distinguen los grados A, B, C y D.
Nivel 2. Uso Genrico Bsico Mixto Centralidad, en el que se distingue los grados B, C y
D.
Nivel 3. Uso Genrico Bsico de Actividad Econmica, en el que se distinguen los
grados B, C y D.
2. Aplicacin del rgimen de implantacin.
1.
En cada una de las ficha de Condiciones de Uso y Edificacin de reas de Regulacin de Usos
(RU), con usos cualificados mltiples, se establece el rgimen de implantacin de usos
Residenciales y de Actividad Econmica que resulta aplicable en las parcelas integradas en el
rea a las que se asignan estos usos cualificados.
2.
La implantacin de actividades se autorizar directamente o ser necesario someterlas a

controles de concurrencia, movilidad o a la condicin de acceso independiente:
a) El control de concurrencia se refiere al control de la repercusin en cuanto a la afluencia
de personas a un tipo de actividad.
b) El control de movilidad se refiere al control de la repercusin por la atraccin de
vehculos a un tipo de actividad.
c) La condicin de acceso independiente est referido a la necesidad de disponer un acceso
independiente en relacin al residencial.
3.
Igualmente, se determina la posible ubicacin en edificios residenciales de las actividades

econmicas, variando desde las plantas inferiores a la baja hasta las plantas superiores a la
primera planta.
Por ltimo, la compatibilidad de la implantacin de determinadas actividades requiere una
autorizacin especial que hace necesario un instrumento de planeamiento de desarrollo que
valore de una forma global los impactos y establezca consideraciones de planeamiento para
su implantacin.
4.
Para regular con carcter general la presencia dispersa de viviendas unifamiliares en mbitos
de vivienda colectiva se aplicarn los siguientes criterios:
a) El rgimen de implantacin de usos de las viviendas unifamiliares, independientemente del
rea de Regulacin de Usos (RU) en el que se encuentren, se regular por el rgimen de
implantacin del Nivel 1 Grado A.
67
b) En las reas con regulacin de edificacin 8, grado 3 y 4 (mbitos de vivienda unifamiliar),

las viviendas colectivas se regularn por el rgimen de implantacin de usos Nivel 1
Grado B.
5.
La compatibilidad de usos dotacionales pblicos y de actividad complementaria se regularan

en idnticas condiciones de permisibilidad que las actividades econmicas a las que sean
asimilables.
6.
Para la comprensin de las tablas de rgimen de implantacin de usos y actividades que se

muestran a continuacin, se utilizan los siguientes cdigos de color y siglas.
Autorizado
Autorizado Especial
Sometido a Control de Concurrencia
Sometido a Control de Movilidad
Condicionado a Acceso Independiente
SECCIN 3.
CC
CM
AI
RGIMEN DE IMPLANTACIN: NIVEL 1. USO GENRICO BSICO

RESIDENCIAL
1. Grado A
a) Usos cualificados
Autorizado: Residencial y Actividad Econmica exclusivamente en parcelas calificadas
en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
b) Usos Compatibles de Actividad Econmica con Residencial:
Autorizado Especial sometido a Control de Movilidad: hospedaje y administrativo y
servicios Tipo 2.
Condicionado a Acceso Independiente: Garaje hasta Tipo 2.
68
NIVEL 1 USO GENRICO BSICO RESIDENCIAL

Grado A
TIPO DE USO
Cualificados
Compatibles
Residencial
Hospedaje
Compatibles P<B a >P1
T1
T2
<15 habit.
>15 habit.
CM
Administrativo y servicios
Garaje Compatibles P<B a PB
T1
T2
T2
<15 emp.
>15 emp.
>10 plaz.
CM
AI
2. Grado B
Autorizado: residencial; comercio, recreativo e industria hasta Tipo 3;
administrativo y servicios y garaje hasta Tipo 4.
hospedaje,
Autorizado sometidos a control de concurrencia: comercio en Tipo 4; hospedaje en

Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje en Tipo 5 y 6
Autorizado Especial sometidos a control de concurrencia: recreativo e industria en Tipo
4; Administrativo y Servicios en Tipo 5.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: comercio e industria en Tipo 5;
hospedaje y administrativo y servicios en Tipo 6.
Autorizado: hospedaje y administrativo y servicios hasta Tipo 2
Autorizado sometido a control de concurrencia: comercio en Tipo 4
Autorizado sometido a control de movilidad y acceso independiente: Garaje en Tipos 5
y 6.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia y acceso independiente:
Industria en Tipo 4.
Autorizado condicionado a acceso independiente: hospedaje y administrativo y servicios
en Tipo 3; comercio, recreativo e industria hasta Tipo 3; Garaje hasta Tipo 4
69

Grado B
TIPO DE USO
Cualificados
Compatibles
Residencial
Hospedaje
T3
T4
T5
T6
Administrativo y Servicios T3
Compatibles P<B a >P1 T4
T5
T6
Comercio
T3
Compatibles P<B a P1
T4
T5
Recreativo
T3
Compatibles P<B a PB
T4
Garaje
T4
T5
T6
Industria
T3
T4
T5
>25 habit.
>50 habit.
>75 habit.
>150 habit
>30 emp.
>50 emp.
>125 emp.
>250 emp.
AI
CC
CM
AI
CC
CM
CC
CM
AI
CC
AI
CC
>40 plaz.
>100 plaz.
>200 plaz.
CM
CM
CC
CM
AI
CM/AI
CM/AI
AI
CC/AI
3. Grado C
Autorizados: Residencial; Recreativo hasta Tipo 3; Administrativo y Servicios, Comercio,
Garaje e Industria hasta Tipo 4 ; Hospedaje hasta Tipo 5
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje de Tipo 5 a Tipo 7.
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: recreativo en Tipo 4; Administrativo
y Servicios en Tipo 5.
Autorizados especiales sometidos a control de concurrencia:; Comercio y Recreativo en
Tipo 5; Hospedaje y Administrativo y Servicios en Tipo 6; Industria en Tipos 5 y 6.
Autorizados especiales sometidos a control de movilidad: Hospedaje y Administrativo y
Servicios en Tipo 7; Comercio Tipos 6, T7.
Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta Tipo 2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: recreativo hasta Tipo 3; hospedaje y
administrativo y Servicios en Tipo 3 y 4; comercio, garaje e industria hasta Tipo 4.
Autorizado sometido a control de movilidad y condicionado a acceso independiente:
Garaje de Tipo 5 a Tipo 7
70
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: Recreativo hasta Tipo 3; Hospedaje

y Administrativo y Servicios en Tipos 3 y 4; Comercio e Industria hasta Tipo 4.
Autorizado especial sometido a control de concurrencia y condicionado a acceso
independiente: Comercio Tipo 5.
Autorizado especial condicionado a Acceso Independiente: Comercio en Tipo 5.

GRADO C
TIPO DE USO
Cualificados Compatibles
Residencial
Hospedaje
Administrativo
T2
T4
T5
T6
T7
>15 habit.
>50 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
CC
CM
T2
T4
T5
T6
T7
>15 emp.
>50 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
AI
CC
CM
Comercio
T4
T5
T7
Recreativo
Garaje
T3
T4
T5
T4
T7
Industria
T4
T6
AI
AI
CC
CM
AI
CC / AI
AI
AI
CC
>40 plaz.
>400 plaz.
CM
AI
CM /AI
AI
CC
4. Grado D
Autorizados: Residencial; Hospedaje, Administrativo y Servicios, Comercio y Garaje
hasta Tipo5; Recreativo e Industria hasta Tipo 4.
Autorizados sometidos a control de concurrencia: Hospedaje y Administrativo y
Servicios en Tipo 6.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje en Tipos 6 a 8.
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: Industria en Tipo 5
Autorizados Especiales sometidos a control de concurrencia: Recreativo en Tipo 5 e
Industria en Tipo 6.
Autorizados Especiales sometidos a control de movilidad: Recreativo en Tipo 6;
Hospedaje , Administrativo y Servicios y Comercio en Tipo 7.
71

Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta Tipo 2.
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: Recreativo hasta Tipo 3; Hospedaje
y Administrativo y Servicios de Tipo 3 a 5; Industria hasta Tipo 4; Comercio y Garaje
hasta Tipo 5.
Garaje de Tipo 6 a 8.

GRADO D
TIPO DE USO
Cualificados Compatibles
Residencial
Hospedaje
Administrativo y Servicios
Comercio
Recreativo
Garaje
Industria
SECCIN 4.
T2
T5
T6
T7
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
CC
CM
T2
T5
T6
T7
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
CC
CM
T5
T7
T3
T4
T5
T6
T5
T8
T4
T5
T6
T7
AI
AI
AI
CM
AI
CC
CM
>100 plaz.
>1.000 plaz.
CM
AI
CM /AI
AI
AI
CC
CM
RGIMEN DE IMPLANTACIN NIVEL 2. USO GENRICO BSICO

MIXTO CENTRALIDAD.
1. Grado B
Autorizados: Residencial; Recreativo e Industria hasta Tipo 3; Comercio y Garaje hasta
Tipo 4; Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Comercio Tipo 5.
Autorizados sometidos a control de movilidad: Garaje de Tipo5 a Tipo 8.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Recreativo Tipo 4.
72
Autorizados especiales sometidos a control de concurrencia: Industria Tipo 4.

Autorizados Especiales sometidos a control de movilidad: Industria en Tipo 5;
Recreativo en Tipo 5 y 6; Hospedaje, Administrativo y Servicios y Comercio en Tipo 6 y
7.

Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta T2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Industria hasta Tipo 3; Comercio,
Recreativo y Garaje hasta Tipo 4; Hospedaje, Administrativo y Servicios hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia y condicionado a acceso independiente:
Comercio Tipo 5.
Garaje de Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia y condicionado a acceso
independiente: Industria Tipo 4.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad y condicionado a acceso
independiente: Hospedaje, Administrativo y Servicios y Comercio Tipo 6; Recreativo
Tipo 5.
NIVEL 2 USO BSICO MIXTO CENTRALIDAD

GRADO B
TIPO DE USO
Residencial
Hospedaje
Comercio
Recreativo
Garaje
Industria
T2
T5
T6
T7
T2
T5
T6
T7
T4
T5
T6
T7
T3
T4
T5
T6
T4
T8
T3
T4
T5
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
Cualificados
CM
CM
CM
CM
AI
CC
CM
CM
AI
CM
CM
> 40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CM
Compatibles
AI
CM/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
CM/AI
AI
AI
CM/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
73
2. Grado C
Autorizados: Residencial; Recreativo, Garaje e Industria hasta T4; Hospedaje,
Administrativo y Servicios y Comercio hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Hospedaje y Administrativo y Servicios
Tipo 6; Recreativo Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Comercio Tipo 6; Garaje Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia: Industria Tipo 5 y 6.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 7; Hospedaje,
Administrativo y Servicios y Comercio Tipo 7 y 8;
Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 1 y 2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Comercio hasta Tipo 5; Hospedaje y
Administrativo y Servicios Tipo 3 a 5; Recreativo, garaje e Industria hasta Tipo 4;
Comercio hasta Tipo 5.
Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 6.
Garaje Tipo 5 a 8.
independiente: Recreativo e Industria Tipo 5.
74
NIVEL 2 USO GENRICO BSICO MIXTO CENTRALIDAD

GRADO C
TIPO DE USO
Cualificados
Compatibles
Residencial
Hospedaje
Comercio
Recreativo
Garaje
Industria
T2
T5
T6
T8
T2
T5
T6
T8
T5
T6
T8
T4
T5
T7
T4
T8
T4
T5
T6
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
> 750 habit..
> 15 emp.
> 125 emp.
> 250 emp.
> 1.250 emp.
CC
CM
CC
CM
CM
CM
CC
CM
> 40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CC
AI
CC/AI
AI
CC/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
3. Grado D
Autorizados: Residencial; Recreativo, Garaje e Industria hasta Tipo 4;
Administrativo y Servicios y Comercio hasta Tipo 5.
Hospedaje,
Autorizado sometido a control de concurrencia: Hospedaje y Administrativo y Servicios

Tipo 6 y Tipo7; Recreativo Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 6; Comercio Tipo 6 y 7;
Garaje Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia: Industria Tipo 5 y 6.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo e Industria Tipo 7 y 8;
Hospedaje, Administrativo y Servicios y Comercio Tipo 8.
Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 1 y 2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Hospedaje, Administrativo y Servicios
Tipo 3 a 5; Recreativo, Garaje e Industria hasta Tipo 4; Comercio hasta Tipo 5.
75

Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 6.
Garaje Tipo 5 a 8.
independiente: Hospedaje Tipo 7; Recreativo e Industria Tipo 5.
NIVEL 2 USO GENRICO BSICO MIXTO CENTRALIDAD
Residencial
Hospedaje
Comercio
GRADO D
TIPO DE USO
Cualificados
T2
T5
T6
T7
T8
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit.
>300 habit.
> 750 habit..
CC
CC
CM
T2
T5
T6
T7
T8
T5
T6
T7
T8
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
>1.250 emp.
Recreativo
T4
T5
T6
T8
Garaje
Industria
T4
T8
T4
T5
T6
T8
CC
CC
CM
CM
CM
CM
CC
CM
CM
>40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CC
CM
Compatibles
AI
CC/AI
CC/AI
AI
CC/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
76
SECCIN 5.
RGIMEN DE IMPLANTACIN NIVEL 3. USO GENRICO BSICO

ACTIVIDAD ECONMICA
1. Grado B
Usos cualificados
Autorizados: Residencial exclusivamente en parcelas calificadas en el Plano de Regulacin
de Condiciones de Uso. Comercio, Recreativo y Garaje hasta Tipo 4; Hospedaje,
Administrativo y Servicios e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Comercio Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Hospedaje y Comercio Tipo 6; Garaje
Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 5 a 7; Industria
Tipo 6 y 7; Administrativo y Servicios Tipo 6 a 8; Hospedaje y Comercio Tipo 7 y 8.
2. Grado C
Usos cualificados
de Condiciones de Uso. Recreativo y Garaje hasta T4; Hospedaje, Administrativo y
Servicios, Comercio e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Hospedaje Tipo 6.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje Tipo 5 a 8; Industria Tipo 6;
Comercio Tipo 6 y 7.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 6 a 8; Hospedaje,
Administrativo y Servicios e Industria Tipo 7 y 8; Comercio Tipo 8.
3. Grado D
Usos cualificados
de Condiciones de Uso. Recreativo y Garaje hasta Tipo 4; Hospedaje, Administrativo y
Servicios, Comercio e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Recreativo Tipo 5; Hospedaje y
Administrativo y Servicios Tipo 6 y 7.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje Tipo 5 a 8; Recreativo Tipo 6;
Comercio e Industria Tipo 6 y 7.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo7 y 8, Hospedaje,
Administrativo y Servicios, Comercio e Industria Tipo 8.
Se admite la compatibilidad de implantacin entre todas las categoras del uso de
Actividad Econmica.
77
NIVEL 3 USO GENRICO BSICO ACTIVIDAD ECONMICA

TIPO DE USO
GRADO B
GRADO C
GRADO D
Cualificados
Cualificados
Cualificados
Hospedaje
T5
T6
T7
T8
>75 habit.
>150 habit.
>300 habit.
>750 habit..
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CC
CC
CM
T5
T6
T7
T8
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
>1.250 emp.
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CC
CC
CM
Comercio
T4
T5
T6
T7
T8
T4
T5
T6
T7
T8
CC
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
Recreativo
Garaje
Industria
TTULO 7
T4
T8
T5
T6
T7
T8
>40 plaz.
>1.000 plaz.

EDIFICACIN PARA EL USO DE ACTIVIDADES
COMPLEMENTARIAS
El ttulo 7 propone la regulacin de las denominadas Actividades Complementarias que son

aquellas actividades de carcter privado que, por razn de su contenido, complementan a los usos
Residenciales y de Actividad Econmica y que colaboran sirven, por tanto, a la mejora de la
calidad de vida de la ciudad y al bienestar de la poblacin.
En trminos jurdicos, la regulacin de estas actividades resulta novedosa con respecto a
planeamientos urbansticos anteriores. Si, como se indica en la Memoria de ordenacin, en el Plan
General de 1997, los equipamientos privados estaban integrados, a efectos de su regulacin, en la
normativa del uso dotacional de servicios colectivos que diferenciaba tres niveles: bsico, singular
y privado, el Avance del nuevo Plan General opta por una proposicin distinta. Aun reconociendo
la importante funcin de servicio a la colectividad que puede resultar inherente al desarrollo de
estas actividades, opta por la completa clarificacin de su situacin jurdica, adoptando diferentes
decisiones: la sustitucin de la denominacin de equipamiento privado por la de actividad
complementaria con la finalidad de diferenciar, de una forma ms ntida, su rgimen especfico de
los elementos que forman parte de las redes pblicas de dotaciones; tambin la integracin
78
sistemtica de estas actividades complementarias en el mbito propio de los usos privados, con la
finalidad de realzar ms intensamente las caractersticas propias de este tipo de actividades: su
semejanza a otras actividades privadas y su carcter lucrativo, propio de todos los usos privados.
El Avance opta con su regulacin por separarse del criterio que vincula la cobertura de las
necesidades colectivas de la poblacin, que deben de ser satisfechas a travs de las dotaciones
pblicas, a la invariabilidad, por inters pblico, de la calificacin de las actividades
complementarias, lo que implicara, desde el punto de vista jurdico, a una vinculacin singular. Por
el contrario entiende, que la asignacin del uso de actividad complementaria a una parcela puede
variar a lo largo del tiempo hacia otros usos de carcter igualmente privados y que el necesario
equilibrio entre residencia y dotaciones debe asegurarse a travs de las redes pblicas de
dotaciones. Ahora bien, esa variacin no puede realizarse sin recurrir a establecer nuevas
determinaciones de carcter estructurante en relacin a usos, edificabilidades y cargas
urbansticas, por lo que en estos casos, la formalizacin del cambio de uso, si se produce, deber
materializarse a travs de la tramitacin de una modificacin puntual de plan general, en los
trminos previstos en la legislacin vigente.
Formalmente, la normativa que propone el Avance diferencia la regulacin propia de las
actividades complementarias colectivas -aquellas que contribuyen a complementar el uso
residencial y de actividades econmicas en materia educativa, cultural, sanitaria, de bienestar
social, religiosa, deporte y ocio entre otras- y la regulacin propia de las actividades
complementarias prestacionales, aquellas que cumplen esa misma finalidad en relacin con las
infraestructuras y servicios urbanos.
Ambas se articulan sobre criterios comunes en la estructuracin de la normativa:
Los parmetros fsicos del suelo en el que se ubican, que permitirn distinguir dos
grados territoriales: Extensivo e Intensivo.
El nivel de servicio que se presta a travs de las mismas, lo que permite distinguir las
actividades complementarias Singulares y Bsicas.
CAPTULO 1. DISPOSICIONES GENERALES

1. Definicin
El uso de actividad complementaria es el asignado a parcelas y/o espacios de titularidad privada,
destinadas al desarrollo de actividades de carcter lucrativo, que contribuyen a complementar
tanto los espacios residenciales como de actividades econmicas.
2. Subclases
Dentro de la clase de uso Actividad Complementaria el Avance diferencia dos subclases:
a) Uso Actividad Complementaria Colectiva: Asignado a parcelas y/o espacios de titularidad
privada, destinados por el planeamiento a ser soporte de actividades que contribuyen a
complementar las actividades residenciales o de actividad econmica con actividades
privadas en materia educativa, cultural, sanitaria, bienestar social, religiosa, deporte y ocio,
entre otras.
b) Uso Actividad Complementaria Prestacional: Corresponde a parcelas y/o espacios de
titularidad privada, destinados por el planeamiento a servir de soporte a infraestructuras y
servicios urbanos, tales como las instalaciones y redes energticas, de telecomunicaciones
79
o de suministro de combustible y dems infraestructuras que desde la actividad privada,

complementan y dan servicio las actividades residenciales o de actividad econmica.
3. Grados y niveles:
Dentro de las subclases de uso Actividad Complementaria Colectiva y Actividad Complementaria
Prestacional, el Avance diferencia los siguientes grados:
a) Extensivo: corresponde a parcelas destinadas a la implantacin de una actividad
complementaria colectiva o prestacional, con una superficie generalmente superior a seis
hectreas, destinadas a proporcionar servicios a un mbito funcional que abarca el trmino
municipal de Madrid o mbitos funcionales de nivel superior.
b) Intensivo: corresponde a parcelas destinadas a la implantacin de una actividad
complementaria colectiva o prestacional con una superficie inferior a seis hectreas.
Dentro del Grado Intensivo, se podrn diferenciar dos niveles:
Singular: se asigna a parcelas destinadas a actividades complementarias colectivas o
prestacionales intensivas que prestan servicio a un mbito funcional que abarca el
trmino municipal de Madrid o mbitos funcionales de nivel superior. Se identifican en el
Plano de Regulacin de Condiciones de Uso con la letra (S).
Bsico: se asigna a parcelas destinadas a actividades complementarias colectivas o
prestacionales intensivas que prestan servicio a un mbito funcional de carcter local de
escala inferior al trmino municipal.
La asignacin de nivel Singular o Bsico no se considera determinacin estructurante.
4. Categoras y tipos de la subclase Prestacional:
El Avance, a efectos de la regulacin de las condiciones particulares, distingue tres categoras y en
cada una de ellas diferentes tipos, segn el servicio prestado, a los que podrn asimilarse otros, no
enunciados especficamente, de similar naturaleza:
a) Infraestructuras de Energa
Infraestructuras para el transporte y suministro de energa elctrica
Infraestructuras para el transporte y suministro de gas
Infraestructuras para el almacenamiento y distribucin de derivados del petrleo
b) Infraestructuras de Comunicacin
Infraestructuras telefnicas y de datos
Infraestructuras e instalaciones para radio, televisin o sistemas de telecomunicacin
c) Instalaciones de Suministro de Combustible
Instalaciones para el suministro de combustibles para la automocin
80
CAPTULO 2.
CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA

ACTIVIDAD COMPLEMENTARIA COLECTIVA
1. Condiciones generales
1.
Las actividades complementarias colectivas se regularn por las condiciones de uso y

edificabilidad de las presentes normas y subsidiariamente, por las establecidas en
planeamientos de desarrollo.
2.
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso compatible en las parcelas calificadas

como Actividad Complementaria Colectiva se observarn las siguientes condiciones:
a) El rgimen de compatibilidad de usos establecido para el uso de Actividad
Complementaria Colectiva se aplicar sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones
establecidas por la legislacin sectorial correspondiente.
b) La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad de la Actividad
Complementaria Colectiva ni desvirtuar las condiciones del servicio especfico que esta
presta.
c) Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los usos de actividad econmica, en
las categoras de comercial y recreativos con las condiciones de ocupacin y edificabilidad
establecidas en las presentes normas.
2. Condiciones particulares de la Actividad Complementaria Colectiva Extensiva

1.
El Avance propone las siguientes reglas segn el tamao de parcela:

a) Parcelas con superficie comprendida desde 6 hectreas hasta 20 hectreas inclusive.
Edificabilidad: se aplicar el coeficiente 0,50 m/m a toda la superficie.
Ocupacin mxima:
Sobre rasante:
50% de la parcela
Bajo rasante: 50% de la parcela

Superficie mnima con cubierta vegetal: 35 % de la parcela
b) Parcelas con superficie desde ms de 20 hectreas hasta 100 hectreas inclusive:
Edificabilidad: la regulada para las parcelas del apartado a) de 6 a 20 hectreas
incrementada con la superficie resultante de aplicar un coeficiente de 0,25 m/m sobre
la superficie restante
Ocupacin mxima:
Sobre rasante:
25% de la parcela

Superficie mnima con cubierta vegetal: 50% de la parcela
c) Parcelas con superficie mayor de 100 hectreas:
Edificabilidad: La regulada para las parcelas del apartado b) de 20 a 100 Has
incrementada con la superficie resultante de aplicar un coeficiente 0,10 m/m sobre la
superficie restante.
81
Ocupacin mxima:
Sobre rasante:
10% de la parcela

Superficie mnima con cubierta vegetal: 65% de la parcela
2.
Usos compatibles
edificabilidad total materializada sobre la parcela que no supere la mxima permitida. A los
efectos anteriores en instalaciones deportivas no cubiertas se considerar la superficie de
suelo efectivamente destinada a la prctica deportiva.
recreativa, ser como mximo el 20% de la edificabilidad materializada sobre la parcela.
3. Condiciones particulares para la Actividad Complementaria Colectiva Intensiva

Singular.
a) Edificabilidad: se aplicar el coeficiente 2 m/m.
b) Ocupacin mxima
Sobre rasante: 100% de la parcela
c) Usos compatibles: la edificabilidad mxima que puede destinarse a usos compatibles ser el
25% de la edificabilidad total materializada sobre la parcela.
4. Condiciones particulares para la Actividad Complementaria Colectiva Intensiva
Bsica
a) Edificabilidad: Se aplicar el coeficiente 2,40 m/m.
b) Ocupacin mxima:
Sobre rasante: 100% de la parcela.
Bajo rasante: 100% de la parcela.
c) Usos compatibles: la edificabilidad mxima que puede destinarse a usos compatibles ser el
25% de la edificabilidad total materializada de la parcela.
CAPTULO 3.
CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA

ACTIVIDAD COMPLEMENTARIA PRESTACIONAL.
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como Actividad
Complementaria Prestacional se observarn las siguientes condiciones:
82
1.
Los usos, las obras de edificacin y las instalaciones estarn sujetos a la normativa sectorial
que resulte de aplicacin. Por tanto, que la obligatoriedad de las reglas que propone el
Avance se entender sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la
legislacin sectorial correspondiente.
2.
La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad propia de la Actividad

Complementaria Prestacional, ni impedir o disminuir las condiciones del servicio especfico
que este presta.
3.
a) Usos Dotacionales Pblicos.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial y recreativo y aparcamiento
con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en las presentes normas.
c) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 25% de la
edificabilidad total materializada sobre la parcela.
d) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 20% de la edificabilidad total materializada sobre la
parcela.
3. Condiciones de edificacin
1. Edificabilidad
Se aplicarn las condiciones de edificacin establecidas por el rea de Regulacin de
Condiciones de Edificabilidad (RE) para las parcelas colindantes con un mnimo de 2 m/m.
Mediante Plan Especial se podr incrementar la edificabilidad un 20% siempre que se acredite
las necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2. Ocupacin mxima de edificacin e instalaciones
a) Sobre rasante:
100% de la parcela
b) Bajo rasante:
100% de la parcela
4. Condiciones particulares de la Actividad Complementaria Prestacional de

Instalaciones de Suministro de Combustible:
Para las Instalaciones de suministro de combustible para la automocin ser necesario
tramitar un Plan Especial con las siguientes caractersticas:
a) Parcela mnima: 1000 m
b) Edificabilidad: Se aplicar el coeficiente 0,25 m/m. a los primeros 2.500 m de parcela y el
coeficiente 0,1 m/m. a la superficie restante.
c) Ocupacin mxima: La necesaria para el buen funcionamiento de la infraestructura
d) Usos compatibles: Los usos compatibles no podrn superar el 50 % de la edificabilidad
asignada a la parcela.
83
TTULO 8

EDIFICACIN PARA EL USO RURAL NO
DOTACIONAL.
El Ttulo 8 regula las condiciones particulares de ordenacin aplicables a los usos y edificaciones
situadas en suelos no urbanizables. Y lo hace desde un planteamiento distinto del recogido en el
Plan General de 1997, que asume la presencia en el trmino municipal de Madrid de un uso no
urbano, denominado por esa razn, uso rural que se localiza en suelos clasificados como suelos
no urbanizables de especial proteccin. Dentro de estos espacios los usos y edificaciones que
pueden implantarse y construirse estn plenamente condicionados por lo establecido en la
legislacin sectorial de proteccin. Con pleno respeto a lo establecido por la misma, el Avance
propone la diferenciacin de dos regmenes diferentes:
a) Rgimen aplicable al uso rural natural, ubicado siempre en suelo no urbanizable de especial
proteccin sometido a un rgimen especial de proteccin incompatible con su
transformacin urbana, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos,
cientficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento
sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del
dominio pblico.
b) Rgimen aplicable al uso rural periurbano localizado sobre los espacios integrados en el
lmite que mantiene el suelo no urbanizable de especial proteccin con el suelo urbano,
que el planeamiento urbanstico considera necesario ordenar para garantizar,
precisamente, la mejor conservacin de los valores del espacio natural.
Quedan fuera de esta regulacin la definicin de las condiciones particulares de aplicacin en el
suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas infraestructuras
(carreteras o Aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres pblicas que resultan
incompatibles con su transformacin en suelos urbanos.
CAPTULO 1.
1. Uso rural no dotacional.

El uso rural no dotacional es aquel que se extiende sobre las reas del suelo no urbanizable que
por sus condiciones naturales, caractersticas ambientales o paisajsticas o su localizacin dentro
del trmino municipal, deben ser mantenidas fuera del proceso de urbanizacin.
2. Aplicacin de las condiciones particulares de edificacin y de uso.
La regulacin correspondiente a las condiciones de edificacin y uso se aplicar al uso rural no
dotacional.
Por tanto, quedan fuera del mbito de aplicacin, los usos afectados por la legislacin de
proteccin o polica de dominio pblico que se regularn conforme a las condiciones particulares
establecidas para el uso de las infraestructuras y servicios urbanos o el uso de equipamiento
social.
84
3. Rgimen jurdico aplicable al uso rural no dotacional

El rgimen aplicable al uso rural no dotacional es el establecido en los art. 15, 29 y 42 de la LSCM,
as como los artculos 12 y 13 del TRLS08, la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales
y Administrativas, la Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de viviendas rurales sostenibles, el previsto
por la legislacin sectorial que resulte de aplicacin y el establecido por las presentes normas.
4. Grados del uso rural no dotacional
A efectos de regular las condiciones particulares de uso y edificacin, se diferencian dos grados:
Grado 1: uso rural natural;
Grado 2: uso rural periurbano.
CAPTULO 2.
CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL

NATURAL
1. Uso rural natural

Se asigna la calificacin correspondiente al grado 1, rural natural, a los espacios naturales que han
sido identificados en el Plano de Regulacin de Usos con este uso, cuya finalidad principal es la
proteccin y preservacin de la naturaleza.
Afecta a los suelos clasificados por el Plan General de 1997 como NUP-1 y NUP-3 y parte del
NUP-2.
Monte del Pardo (NUP-1).
Monte del Pilar La Escorzonera (NUP-3).
Monte de Valdelatas (NUP-3).
Soto de Viuelas (NUP-2).
2. Condiciones particulares de uso y edificacin
Las condiciones particulares de edificacin y uso en los espacios identificados en el Plano con el
uso rural natural sern las permitidas por la legislacin sectorial que resulte de aplicacin.
CAPTULO 3.
CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RURAL

PERIURBANO
1. Uso rural periurbano

Se asigna la calificacin correspondiente al grado 2, rural periurbano, a los terrenos incluidos en
los espacios naturales protegidos situados en las proximidades de un ncleo urbano que estn
identificados en el Plano de Regulacin de usos, cuya utilizacin puede ser adecuada a las
necesidades de los ciudadanos vinculadas a lugares de recreo, descanso, esparcimiento,
actividades socio-educativas, teraputicas y otras asimilables, que puedan desarrollarse siempre de
modo compatible con la conservacin de la naturaleza y la educacin ambiental.
Esta calificacin urbanstica afecta a los siguientes espacios:
85
Parque de Valverde
Parque del Sureste
Se propone incluir en esta categora tambin parte de los suelos clasificados por el PGOUM-97
como NUP2, en los que la legislacin sectorial es ms permisiva en cuanto a usos autorizados, ya
que no albergan las reas de mayor valor ecolgico y se entiende que tienen un carcter de
espacio de transicin con el suelo urbano.
2. Condiciones particulares de uso y edificacin del uso rural periurbano.
El Avance propone para los espacios calificados como Parques Periurbanos una regulacin que
diferencia los siguientes tipos de usos:
Usos propios del medio natural.
Usos compatibles autorizados.
Usos sujetos a control ambiental.
Usos prohibidos.
Usos Provisionales.
A) Usos propios del medio natural
Son los vinculados a la conservacin y desarrollo del medio natural que comprenden actividades
forestales, agrcolas, ganaderas, mineras, cinegticas, etc., as como tambin la conservacin y
mantenimiento del propio espacio.
Sus condiciones de autorizacin y desarrollo estn reguladas por la normativa especfica de
aplicacin a cada espacio natural.
B) Usos compatibles autorizados
Son aquellos no especficamente vinculados a la conservacin y desarrollo del medio natural que
estn permitidos, no obstante, por la normativa sectorial que afecta a los suelos no urbanizables
protegidos de Madrid.
Se corresponden con el uso equipamiento, el uso de actividad econmica en su categora de
comercio y el uso de actividad complementaria, regulados en la RPG que podrn desarrollarse
sobre estos espacios con sujecin a los lmites impuestos por la legislacin sectorial.
En particular, se podrn autorizar las siguientes actividades:
Actividades recreativas: gastronoma, enologa, centros ecuestres.
Actividades educativas: centros de interpretacin, actividades ldico-festivas, centros de
educacin ambiental.
Actividades deportivas.
Actividades culturales preservacin y potenciacin del patrimonio cultural, en todas sus
variantes (histrico, arqueolgico, arquitectnico, etnogrfico, espiritual, artstico, etc.).
Tambin patrimonio cultural inmaterial (tradiciones y expresiones orales, las artes del
espectculo, los usos sociales, los rituales y actos festivos; los conocimientos y usos
relacionados con la naturaleza o el universo o tcnicas artesanales tradicionales.).
86
Estos usos son directamente autorizables, si bien las condiciones de su efectiva implantacin sern
establecidas por un Plan Especial de ordenacin pormenorizada de cada espacio que regular,
entre otros extremos, la ocupacin total de cada uso y las condiciones de la edificacin.
C) Usos condicionados a control ambiental
Son aquellos usos no regulados expresamente en la normativa sectorial que resulta de aplicacin a
los suelos no urbanizables protegidos, que se consideran compatibles con la conservacin y la
sostenibilidad de los espacios naturales Periurbanos.
Se correspondern con el uso equipamiento, el uso de actividades econmicas en su categora de
comercio y hospedaje, el uso de actividad complementaria, y el uso infraestructural, establecidos
en la Revisin del PG, que podrn desarrollarse sobre estos espacios con sujecin a los lmites
impuestos por la legislacin sectorial.
En particular, se podrn autorizar las siguientes actividades
Turismo rural y camping.
Agricultura urbana (huertos de alquiler), paisajismo y jardinera.
Actividades sanitarias y teraputicas.
Explotacin de masas forestales biomasa.
Parques elicos.
Parques fotovolticos
Actividades de depuracin de agua: lagunaje, produccin de compost, deposicin de
inertes para recuperacin de paisajes degradados.
Actividades de comercio verde/ecolgico.
La implantacin de estos usos y actividades estar sometida a las condiciones impuestas por un
procedimiento ambiental (evaluacin de impacto ambiental y/o evaluacin ambiental de
actividades), que regular la adecuacin de la actividad a los fines del Parque Periurbano.
D) Usos prohibidos y provisionales
La RPG establecer la regulacin de los usos prohibidos y provisionales.
87

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RGIMEN JURDICO E INSTRUMENTOS DE DESARROLLO ............. 3

DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL ...........................................................5

PRINCIPIOS GENERALES DE ACTUACIN URBANSTICA .............................6

INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL

DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS ACTUACIONES DE PLANEAMIENTO

INSTRUMENTOS PARA LA OBTENCIN Y MATERIALIZACIN DE LAS

DISPOSICIONES RELATIVAS AL RGIMEN JURDICO APLICABLE EN

RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO................................................. 13

DIVISIONES DEL SUELO............................................................................................. 14

RGIMEN DEL SUELO URBANO ............................................................................. 15

RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE................................................................... 24

RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIN..................... 25

CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIN......................................... 28

REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LA

CONDICIONES DE ORDENACIN DE LOS USOS............................ 34

CONDICIONES GENERALES DE LA ORDENACIN DE LOS USOS.......... 37

REGULACIN DE LAS CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS .. 41

CONDICIONES PARTICULARES PARA LA REGULACIN DE LOS

USO DOTACIONAL PBLICO ESPACIO LIBRE................................................. 44

USO DOTACIONAL PBLICO DE EQUIPAMIENTO SOCIAL ...................... 50

USO DEL USO DOTACIONAL PBLICO DE INFRAESTRUCTURAS Y

CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA EL

AREAS DE REGULACIN DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACIN...... 58

CONDICIONES DE IMPLANTACIN DEL USO RESIDENCIAL Y DE

CONDICIONES PARTICULARES DE USO Y EDIFICACIN PARA

DISPOSICIONES GENERALES ................................................................................... 79

CONDICIONES DE USO Y EDIFICABILIDAD DE LA ACTIVIDAD

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