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Laleyonline
Jurisprudencia y Doctrina del Diario La Ley del Da - N 2499
8.4.2015
Publicado en: LA LEY 08/04/2015 , 1
Conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y Comercial con especial
referencia a los preexistentes
Mariani de Vidal, Marina; Abella, Adriana N.
Sumario: I. Introduccin. II. Conjuntos Inmobiliarios en el Cdigo Civil
y Comercial de la Nacin.
Cita Online: AR/DOC/677/2015
Voces
Bajo la designacin de "conjuntos inmobiliarios" se cobijan los clubes de
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
nuticos o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente
del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.
I. Introduccin
Se denomina conjuntos inmobiliarios al "tiempo compartido", los "clubes
de campo" (countries) y barrios cerrados o privados, los centros de
compras, los cementerios privados y los parques industriales, todos con un
denominador comn: la incidencia del derecho pblico, la privatizacin de
los servicios pblicos, la fuerte interrelacin personal y la necesaria
intervencin de mecanismos comunitarios para satisfacer las principales
necesidades y cubrir intereses del grupo.
Desde el derecho pblico, son formas de ordenar el suelo llevadas a cabo
por particulares que asumen la responsabilidad de desarrollar un plan en
determinada rea. A su respecto el desarrollador urbano desempea un
papel fundamental: con la licencia correspondiente para el desarrollo
inmobiliario ejecuta las obras de infraestructura y se compromete a la
prestacin de servicios en cumplimiento de las normas municipales y
provinciales (1).
Desde los particulares, el fenmeno satisface distintos fines segn las
caractersticas del emprendimiento as, en algunos es la seguridad y la

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economa de gastos, en otros la necesidad del hombre de socializarse, en
algunos los de recreacin, en otros la coparticipacin de logstica,
etctera.
Debemos recordar que a los clubes de campo y barrios privados
residenciales
(tambin
denominados
"urbanizaciones
privadas
residenciales", especialmente en la doctrina espaola) se los designa y
caracteriza por contar con un rea territorial de extensin limitada, regida
por un plan de ordenamiento territorial, con unidades funcionales o
parcelas privativas independientes (construidas o a construirse) y reas
comunes de uso comn, destinadas las primeras a vivienda (transitoria o
permanente) y las segundas a la prctica de actividades deportivas,
culturales y sociales, existiendo entre el rea de viviendas y la recreativa
una relacin funcional y jurdica que las convierte en un todo inescindible,
vinculadas por el destino comn, hallndose dotadas de la correspondiente
infraestructura para la prestacin de los servicios esenciales, la que reposa
en cabeza de la urbanizacin y es comunitaria (2).
En cuanto a los parques industriales y los centros de compras, tienen
elementos comunes con los clubes de campo, barrios cerrados o de chacras,
y se distinguen de aqullos por el destino, industrial en los primeros y
comercial en los segundos, y por la diferente clase de infraestructura y de
equipamiento de las reas comunes y los servicios que se prestan y tambin
por su regulacin desde la ptica del Derecho pblico.
La proliferacin de este tipo de emprendimientos inmobiliarios nos
convenci hace tiempo de que resultaba pertinente ms bien
indispensable, porque ello entronca con la seguridad jurdica que el
legislador nacional regulara de una buena vez su rgimen jurdico
cualquiera que sea por el que se incline, (3) ya que un sinnmero de
vnculos tienen origen en estas organizaciones que se mueven en la rbita
de los derechos patrimoniales, con incidencia en el derecho de propiedad,
materias estas de resorte del legislador nacional (arg. art. 75, inc. 12, CN),
sin obviar, desde luego, el entramado de relaciones sujetas al Derecho
pblico, especialmente al urbanstico, reservado en nuestro ordenamiento a
la rbita local (provincial y aun municipal), apareciendo tambin
implicados el derecho del consumidor y el derecho ambiental (4).
Si se ubica a los conjuntos inmobiliarios en el mbito de los derechos
personales, la autonoma de la voluntad que campea a su respecto permitir
adoptar una regulacin ms elstica.

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No suceder as si se los encuadra en el marco de los derechos reales. Ello
porque en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin art. 1884, al igual
que en el Cdigo Civil de Vlez Sarfield art. 2502, el orden pblico
gravita en la determinacin de cules son los derechos reales, da un nombre
y configuracin de su esencia y contenido; el titular tiene una relacin
directa e inmediata con la cosa, oponibilidad erga omnes; y en caso de
violacin la ley le otorga las acciones reales y las ventajas inherentes del
ius preferendi, el ius persequendi (5).
Nuestro rgimen legal impide al individuo crear derechos reales con
arreglo a su voluntad, lo cual supone una seria limitacin de los cauces
jurdicos a disposicin de los particulares, o sea una importantsima
restriccin a la libre disposicin jurdica (6).
Las normas que hacen a la esencia del derecho real, que llamaremos
estatutarias, son de orden pblico (7).
Para comprender la normativa y realizar un estudio comparativo
recordemos que el rgimen jurdico de derechos reales puede ser de nmero
abierto o cerrado.
En los sistemas de "numerus apertus" (por ejemplo, el espaol) se permite
convertir en derecho real cualquier relacin jurdica concerniente a una
cosa o inclusive una prestacin a costa de (o garantizada por) una cosa o
con un sujeto pasivo designado por ella. Los particulares pueden establecer
derechos reales atpicos en el uso de la autonoma de la voluntad, principio
recogido para los contratos, lo que hace posible que por contrato se
modelen figuras de derecho real distintas de las reguladas por la ley (8).
En el derecho argentino los derechos reales solo pueden ser creados por la
ley (9). Se adopta el sistema de "numerus clausus". Los particulares no
pueden crear es decir alumbrar por su voluntad derechos reales
distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las
normas estatutarias que los rigen.
Deben diferenciarse los conceptos de creacin y de fuentes de los derechos
reales. La fuente puede ser la voluntad de las partes o la ley; ms aun, la ley
acta excepcionalmente como causa fuente de los derechos reales, y en los
de garanta la nica fuente es la convencin (10).
En ese marco, en las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil se
recomend: "La creacin indefinida de derechos reales conspira
abiertamente contra el numerus clausus", e impone que solo se sancionen

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nuevos derechos reales cuando exista "la imposibilidad estructural de
encuadrar la nueva situacin en las categoras existentes".
Todo derecho real implica un beneficio o una utilidad para su titular y cada
derecho real queda configurado o tipificado mediante la determinacin
cualitativa y cuantitativa de esa utilidad (11).
II. Encuadre jurdico de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la
entrada en vigor del Cdigo nuevo
II.1. Clubes de campo, barrios cerrados, barrio de chacras y urbanizaciones
afines
La falta de respuesta del legislador nacional deriv en que las provincias,
en ejercicio del poder de polica urbanstica que las asiste, hayan ido
legislando a fin de brindar un marco legal a esta imparable realidad, en la
que estn comprometidos tanto los intereses pblicos especialmente los
de la comunidad en que aquellas se asientan como los de los particulares
que adquieren derechos al respecto.
La creacin y el funcionamiento de un emprendimiento urbanstico privado
conlleva una compleja red patrimonial que es necesario enmarcar
jurdicamente, pues al respecto entran a jugar como hemos dicho no
slo preceptos del derecho urbanstico, sino tambin del derecho ambiental,
del derecho de defensa del consumidor, del derecho de las obligaciones y
los contratos, de los derechos reales, etc.
La carencia de un rgimen de fondo que las contenga hasta la entrada en
vigor de la ley 26.994 ha provocado mltiples problemas, aunque en
general no han llegado a los tribunales y se han ido solucionando con buena
voluntad e ingenio, en aras del espritu de buena convivencia y el deseo de
todos de mantener vigente la correspondiente estructura.
Es que, si bien es cierto que a la constitucin de estos complejos concurre
en la primera etapa predominantemente el inters pblico que las
jurisdicciones locales se van preocupando por atender legislativamente en
mayor o menor medida, una segunda etapa nos muestra una
multiplicidad de relaciones jurdicas generadas por la convivencia de
diferentes titulares de parcelas dentro de la urbanizacin, que utilizan zonas
y servicios comunes, relaciones respecto de las cuales pasa a primer plano
el inters privado, que necesita de una normativa que las regule, a la fecha
por completo ausente en el derecho de fondo, que es constitucionalmente el
mbito donde debe tratarse el tema ya que involucra el derecho de

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propiedad y el de las obligaciones, rbita de competencia del legislador
nacional (art. 75, inc. 12, CN).
La doctrina ha sealado el carcter coparticipativo que presentan estas
modalidades de titularidad de derechos, preferentemente respecto de los
inmuebles, que las distingue de otras figuras jurdicas y les da su razn de
ser y su regulacin en relacin inescindible con el sector parcelario, lo que
ms lo asimila al derecho de dominio, con dificultades para ubicarlas
exclusivamente en alguno de los derechos reales consagrados en nuestro
rgimen legal (12).
En los conjuntos inmobiliarios preocupa: a) la validez del contrato de
adquisicin de derecho de propiedad o copropiedad, segn el encuadre
jurdico adoptado, para determinar si es vlido el derecho adquirido; b) la
validez del ttulo del vendedor; c) la regularidad de la constitucin de la
entidad comercializadora y administradora en su caso.
En la realidad el emprendedor se erige en referente obligado y debe obtener
la licencia correspondiente para el desarrollo inmobiliario, asumiendo la
ejecucin de las obras de infraestructura y servicios en cumplimiento de las
disposiciones legales, provinciales y municipales. En cuanto tal, l es quien
debe asumir y garantizar la prestacin de los servicios esenciales (agua,
energa elctrica, cloacas, eliminacin de residuos, etc.), el tratamiento de
las vas de circulacin internas y accesos y la forestacin que le sea
requerida por las normas especficas locales (13).
En la actualidad, corrientemente la subdivisin de suelo se hace por
parcelamiento o loteo o por la va de la propiedad horizontal. Y a partir de
la divisin del suelo el encuadre jurdico es resuelto por los emprendedores
o desarrollistas de acuerdo a las necesidades de cada conjunto inmobiliario.
En las condiciones sealadas, el derecho concedido puede ser de naturaleza
real o personal, o ambas conjuntamente, y en todos los casos tendr que
tener los elementos propios del tipo elegido para que sea posible diferenciar
claramente a cul estamos haciendo referencia, mxime cuando estn
dotados de caractersticas contrapuestas entre las sustanciales son la
autonoma de la voluntad en los derechos personales y las normas
estatutarias de orden pblico en los derechos reales (14).
Las ventajas y las seguridades que confiere el derecho real son muy
superiores a las que otorga el derecho personal, ya que, en principio, se
minimizan los riesgos de la inversin.

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La figura de la propiedad horizontal parece ser la que mejor responde a los
interrogantes que originan los clubes de campo, los barrios cerrados y
similares, aun cuando existen objeciones en la actual legislacin positiva.
Distintas ventajas fueron sealadas por la doctrina, entre ellas la
inescindibilidad entre partes privativas y comunes, la existencia de un
administrador, el cobro por va ejecutiva y privilegio de la deuda de
expensas, el rgimen de las asambleas, la responsabilidad de los
consorcistas por las deudas del consorcio y el cerramiento (15). Aunque un
retoque de las disposiciones de la ley 13.512 resultara necesario a fin de
posibilitar su encuadre en el sistema de propiedad horizontal.
Otra figura adoptada, especialmente en la provincia de Buenos Aires, es la
combinacin de derechos reales y personales, o sea el derecho de dominio
de parcelas destinadas a vivienda y la existencia de una entidad propietaria
de parcelas comunes, con el derecho real de servidumbres. La entidad
jurdica, titular del dominio de las reas recreativas o de esparcimiento y de
los espacios circulatorios internos, a la que se incorporan como socios los
propietarios de las parcelas residenciales, es responsable de la prestacin de
los servicios generales. La cuestin de la inescindibilidad queda resuelta
por la constitucin de derechos reales de servidumbres recprocas o
"cruzadas", y la del cerramiento, segn la normativa provincial que
establece que las vas de circulacin son de titularidad de la entidad. Sobre
la base del plano de parcelamiento, se enajenan a la entidad jurdica las
parcelas con destino al uso comn y accede al registro la escritura con el
negocio causal de trasmisin de dominio y simultnea constitucin de
servidumbres cruzadas. Tambin podra constituirse la servidumbre en
forma simultnea con la enajenacin de las parcelas residenciales (16). Al
respecto resultan jugar, en la Provincia de Buenos Aires, el dec. 9.404/86
reglamentario de la ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del
Suelo que regula los clubes de campo, que es aplicable a los barrios
cerrados segn el artculo 10 del decreto 27/98.
Tambin se utiliza la combinacin del derecho de dominio sobre los lotes
individuales con el de condominio de indivisin forzosa en las reas
comunes o destinadas al uso comn, con sustento en la previsin del art.
2710, Cdigo Civil.
Otra modalidad propuesta es la utilizacin de una persona jurdica
propietaria nica del complejo y la titularidad de acciones o cuota partes
que asignan el derecho de uso y goce sobre los lotes con destino a vivienda
y las reas de uso comn (17).
II.2. Los conjuntos inmobiliarios y la proteccin del consumidor

Resulta asimismo importante hacer hincapi en la figura del consumidor,


tan comprometido en estos emprendimientos.
En el derecho de fondo la ley 24.240, de Defensa del Consumidor,
modificada por las leyes 24.568, 24.787, 24.999, y con mayor profundidad
por la ley 26.361, se ocupa de estos complejos, mxime teniendo en cuenta
que los contratos de adquisicin de las unidades o parcelas residenciales se
celebran corrientemente por adhesin. As es que el art. 1 de la actual ley
24.240 de Defensa del Consumidor, segn la modificacin introducida
por la ley 26.361, dispone que "queda comprendida (en el rgimen de la
ley) la adquisicin de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo,
cementerios privados y figuras afines".
Empero, el Anexo II, como parte de las "Normas Complementarias" de la
ley 26.994 de sancin del nuevo Cdigo, sustituye el artculo 1* de la ley
24.240 por el que dice: "Objeto. Consumidor. Equiparacin. La presente
ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario. Se considera
consumidor a la persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza, en forma
gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social.
Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relacin de
consumo como consecuencia o en ocasin de ella, adquiere o utiliza bienes
o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en
beneficio propio o de su grupo familiar o social."
Ahora bien, respecto del tiempo compartido y los cementerios privados, la
ley 26.994 consagra expresamente, en sendos artculos, su sumisin a las
normas tuitivas que regulan la relacin de consumo "previstas en este
Cdigo y en las leyes especiales" (arts. 2100 y 2111).
La ausencia de una norma semejante respecto de los conjuntos
inmobiliarios, que denominamos propiamente dichos podra interpretarse
como deliberada?
No parece esta una conclusin plausible. Sobre todo atendiendo a que,
como se mantiene el criterio de considerar consumidor a la persona fsica o
jurdica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o
servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
familiar o social, y se establece que queda equiparado al consumidor quien,
sin ser parte de una relacin de consumo como consecuencia o en ocasin
de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa,

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como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social
(conf. art. 1 de la ley 24.240, modificado segn la normativa proyectada),
la situacin de los conjuntos inmobiliarios podr ser encuadrada en la
proteccin dispensada a los consumidores, aun cuando esta no se
contemple especfica y expresamente para los conjuntos inmobiliarios.
II. Los conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin
El 28 de febrero de 2011 fue dictado por el Poder Ejecutivo Nacional el
decreto 191 (publicado en el Boletn Oficial del 28 de ese mes), por el cual
se dispuso la creacin de una "Comisin para la elaboracin del Proyecto
de Ley de Reforma, Actualizacin y Unificacin de los Cdigos Civil y
Comercial de la Nacin", y se design como sus integrantes a los doctores
Ricardo Lorenzetti, Elena Highton de Nolasco y Ada Kemelmajer de
Carlucci. El 27 de marzo 2012, en acto pblico, la Comisin hizo entrega a
la presidente de la Nacin del trabajo elaborado (18), que fue examinado y
pasible de algunas reformas por parte del Poder Ejecutivo, y luego elevado
a la Cmara de Senadores para iniciar su tratamiento legislativo. En el
mbito del Congreso de la Nacin se constituy una comisin bicameral,
compuesta por senadores y diputados integrantes de distintas comisiones de
cada cuerpo, a los fines de su anlisis. Producido el dictamen de la
Comisin Bicameral, el Proyecto fue tratado en la Cmara de Senadores,
que le dio media sancin, y lo remiti para ser considerado por la Cmara
de Diputados.
El 1 de octubre de 2014 fue sancionado el Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, ante la aprobacin de su texto por parte de la Honorable Cmara de
Diputados de la Nacin, y prevista su entrada en vigor el 1 de enero de
2016.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin fue promulgado el 7 de octubre
de 2014 bajo el nmero de ley 26.994.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin en el Libro Cuarto (dedicado a
los Derechos Reales), el Ttulo I, Disposiciones generales, Captulo 1
Principios comunes, art. 1887, enumera los derechos reales en este Cdigo,
en el inc. d) "los conjuntos inmobiliarios"; y contempla los "Conjuntos
Inmobiliarios", el Ttulo VI (dedicado a los "Conjuntos inmobiliarios"),
Captulo 1 ("Conjuntos inmobiliarios" arts. 2073 al 2086 inclusive).
Se lo engloba dentro de la regulacin de los "Conjuntos Inmobiliarios",
gnero que adems de los "Conjuntos inmobiliarios" tambin integran
el "Tiempo compartido" y los "Cementerios privados".

Bajo la designacin de "conjuntos inmobiliarios" que denominamos


"propiamente dichos" se cobijan los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o nuticos o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo
a lo dispuesto en las normas administrativas locales (art. 2073).
Formularemos aqu algunas reflexiones sobre ciertos aspectos de las
disposiciones del Cdigo nico vinculadas con la materia de los
denominados "conjuntos inmobiliarios (que denominamos "propiamente
dichos)", sin nimo de agotarlos a todos.
1. Generalidades
La ley 26.994 regula los conjuntos inmobiliarios, que denominamos
"propiamente dichos" en los arts. 2073 a 2086.
La figura se caracteriza como derecho real autnomo, ya que se la enumera
como derecho real en el art. 1887 inc. e); cabiendo calificarlo, en su
contexto, como derecho real principal (art. 1889), sobre cosa total o
parcialmente propia (art. 1888), y que se ejerce por la posesin (art.1891)
(19).
El art. 2073 brinda el siguiente concepto: "Son conjuntos inmobiliarios los
clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o nuticos o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales".
Entre los elementos caractersticos se menciona en el art. 2074: el
cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisin
forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, el reglamento
por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, la
obligacin de contribuir con los gastos y contribuciones para el
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario y la entidad con
personera (rectius "personalidad") jurdica que agrupe a los propietarios de
las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y

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privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
El art. 2075 deriva a las jurisdicciones locales los aspectos relativos a las
zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos
privatsticos y, concordemente, el art. 2079 enfatiza que "la localizacin de
los conjuntos inmobiliarios depender de lo que dispongan las normas
provinciales y municipales aplicables" (20).
Los lmites perimetrales del conjunto inmobiliario y el control de acceso a
l podrn materializarse mediante cerramientos perimetrales, con sujecin a
cuanto establezcan las reglamentaciones provinciales o municipales, en
funcin de aspectos urbansticos y de seguridad (art. 2078) (21). El
cerramiento fsico permite al propietario definir y materializar ms
intensamente los lmites de su heredad, de la cual hace una propiedad
cerrada. Ello, en armona con el carcter exclusivo que se asigna al
dominio en el art. 1943 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, y con la
facultad de exclusin consagrada en su art. 1944, la que autoriza al dueo a
excluir a extraos del uso, goce o disposicin de la cosa y a encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las normas locales. El
cerramiento perimetral, precisamente, posibilita brindar la seguridad y la
prestacin de los servicios que busca quien adquiere dentro del complejo.
El "conjunto inmobiliario" a travs de su rgano respectivo tiene
entonces facultad para custodiar y controlar el ingreso a su mbito y
eventualmente impedirlo salvo autorizacin del propietario; tambin para
determinar horario y das de acceso de proveedores y de quienes trabajan
dentro del complejo (jardineros, personal domstico, plomeros,
electricistas, etc.) y, asimismo, controlar su ingreso y egreso, facultades que
tambin le competen respecto de los propietarios, familiares y visitantes.
Es claro que este control, ejercido por las autoridades respectivas del
conjunto inmobiliario, no puede impedir la actuacin de las autoridades
pblicas en el interior de ste en los casos que sea menester; es decir, que el
poder pblico puede ejercer aun dentro del complejo las facultades propias
de todas las manifestaciones del poder de polica (y no solo del
urbanstico), tal como puede hacerlo con cualquier propiedad privada, de
acuerdo a sus modalidades y limitaciones (22).
Cabe sealar que las normas relativas a caractersticas (art. 2074), zonas
autorizadas, localizacin, lmites perimetrales y dems elementos
urbansticos (art. 2075, prr. primero, y art. 2079), resultarn jugar
cualquiera sea el marco legal escogido por el emprendedor.

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2. Marco legal
En orden al marco legal, como dijimos, todos los aspectos relativos a las
zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos
urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin, segn ya hemos
puesto de manifiesto. Y no poda ser de otro modo, ya que segn
tambin ya lo dejamos escrito los conjuntos inmobiliarios son formas de
ordenar el suelo llevadas a cabo por particulares que asumen la
responsabilidad de desarrollar un plan con fines especficos y determinados
para determinada rea urbana, suburbana o rural. Para ello, las
jurisdicciones locales deben establecer polticas destinados a la adecuada
organizacin de las actividades en el espacio, orientar y condicionar las
acciones de los sectores pblicos y privados, y cubrir las exigencias que
delimiten el ejercicio del derecho de propiedad y las dems funciones y
usos que deben y pueden desarrollarse en el mbito circunscrito.
II.1. Derecho de Propiedad horizontal especial
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin precepta en el artculo 2075,
segundo y tercer prrafo: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Titulo V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido
como derechos personales o donde coexisten derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real".
O sea que, a partir de la entrada en vigor de la ley 26.994, los nuevos
conjuntos inmobiliarios del Ttulo VI captulo 1 que se cree se debern
organizar exclusivamente en la rbita de los derechos reales, y es ms,
sometidos a la normativa del derecho de propiedad horizontal con las
modificaciones del captulo en estudio.
El art. 2075 lo caracteriza como "derecho real de propiedad horizontal
especial".
En consecuencia el emprendedor est constreido a sujetarse al derecho de
propiedad horizontal especial, y no podr organizar su emprendimiento con

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arreglo al rgimen de los derechos personales o a uno en el que coexistan
derechos reales (23).
Y es un derecho de propiedad horizontal especial porque, a diferencia del
rgimen de la propiedad horizontal comn: a) el nuevo Cdigo dispone que
las unidades privativas pueden hallarse construidas o en proceso de
construccin (art. 2077); b) porque se determina que slo "son
necesariamente comunes las partes y lugares del terreno destinados a vas
de circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales" (art 2076); y c)
y porque se da cabida al derecho de admisin al regular la "transmisin de
unidades" en el art. 2085.
II.2. Cosas y partes necesariamente comunes
Las reas comunes recreativas y sociales, en las urbanizaciones privadas, se
destinan para el uso y goce de los propietarios de las unidades privativas,
quienes deben respetar su destino y ajustarse a la reglamentacin particular
de cada conjunto inmobiliario, apareciendo comnmente restringido el
acceso a sus invitados.
Las vas de circulacin interna, en cambio, pueden ser utilizadas por
propietarios, invitados y dems autorizados por aqullos o por el propio
complejo.
El rea comn de esparcimiento no puede ser modificada ni subdividirse ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyan el rea
privada, ya que se supone que el vnculo jurdico que afecta a los
inmuebles privados y comunes se endereza a conformar un todo indivisible.
El art. 2076 dice: "Son necesariamente comunes o de uso comn las partes
y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y
comunicacin, reas especificas destinados al desarrollo de actividades
deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo
otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad y administracin que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado
se consideran comunes".
Se observa cmo, de este modo, se compatibiliza la posibilidad de que las
parcelas puedan ser privativas con la existencia de un derecho real de
propiedad horizontal (bien que lo califica como un "derecho real de

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propiedad horizontal especial"), siendo que en la propiedad horizontal
comn o "propiamente dicha" el terreno es una cosa necesariamente comn
(art. 2041, inc. a).
Se elimina as una de las objeciones que hoy se formula a la viabilidad del
sometimiento de estos complejos al rgimen de la ley 13.512.
3. Ejercicio del uso y goce de partes comunes por terceros cesionarios,
invitados, o usuarios no propietarios
En el artculo 2082, que regula la cuestin de la cesin temporaria del uso y
goce de la unidad por parte del propietario, se establece que: " El
reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y
pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares
del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma
total o parcial, por cualquier titulo o derecho, real o personal, el uso y goce
de su unidad funcional."
Por su parte, el art. 2083 dice: "Rgimen de invitados y admisin de
usuarios no propietarios: El reglamento puede establecer la extensin del
uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que
integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios de dichos
bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte
el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por
terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin
total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis
causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones
y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario".
4. Cosas y partes privativas
El artculo 2077 dice: "La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construccin, y debe reunir los
requisitos de independencia funcional segn su destino y salida a la va
pblica por va directa o indirecta".
Esta regulacin tambin pone de relieve que nos enfrentamos a un "derecho
real de propiedad horizontal especial", ya que autoriza la titularidad
privativa de porciones del terreno (parcelas o unidades funcionales) y,

14
adems, que esas porciones no estn edificadas, extremos estos
inaceptables en la propiedad horizontal comn (arts. 2037 y 2041, inc. a,
del Cdigo nico; arts. 1 y 2, primer prrafo, actual ley 13.512), motivos
por los cuales hoy se objeta el sometimiento de los conjuntos inmobiliarios
al rgimen de la ley 13.512.
En resumen, ciertas partes del terreno podrn ser privativas y las partes
privativas podrn estar construidas o en construccin. Y, en funcin de lo
dispuesto en el art. 2080, nada impedir prever en el respectivo Reglamento
la imposibilidad de subdividir las parcelas y el deber de darles un destino
determinado (por ejemplo, vivienda unifamiliar).
5. Facultades y obligaciones de los propietarios
Segn el artculo 2078: "Facultades y obligaciones de los propietarios:
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad y administracin del conjunto
inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y
ecolgicos".
6. Limitaciones y restricciones reglamentarias (art. 2080) Sanciones (art.
2086)
Las sociedades modernas, en contraste con las primitivas, dependen en
gran parte de las organizaciones (24) como forma de agrupacin social,
coordinando gran nmero de conductas humanas. Las organizaciones,
grupos humanos, unidades sociales o agrupaciones son instrumentos
sociales que combinan recursos humanos.
Para que se desarrolle, una organizacin debe cumplir con ciertos requisitos
funcionales. Max Weber ha influido sobremanera en el tema. El autor
alemn trata el conflicto de la participacin en la organizacin, el juego
entre el poder de control y la capacidad de legitimar su uso, concretamente
cmo controlar a los participantes de manera que se eleve al mximo la
efectividad y la eficiencia y se reduzca al mnimo la insatisfaccin que
produce esta misma necesidad de control.
Resulta fundamental que los participantes acepten sus reglas con el fin de
que funcionen efectivamente. Potencialmente, todo hombre es libre de
elegir ingresar o no a una organizacin pero, una vez que ingresa, debe
respetar las normas que la rigen.

15

Claro que el hecho de asociarse por parte de determinados individuos trae


como consecuencia necesaria limitaciones de las facultades individuales,
una renuncia parcial respecto de los bienes y las actividades propias,
renuncia parcial de ciertos derechos o potestades, producindose un
incremento de las facultades del grupo en todo aquello que se refiera al fin
para el cual aunaron sus voluntades (25).
Cabe definir a la disciplina como la sujecin de una persona o comunidad a
normas de conducta establecidas. La disciplina es, en pocas palabras, la
subordinacin voluntaria a una autoridad, desde que esta tiene el deber de
imponer armona y paz al grupo, exigiendo y formando una conciencia de
obediencia. Jurdicamente es la sumisin a un reglamento, pero sumisin
espontnea, nacida de la conviccin de su necesidad y prestada de buen
grado en tanto el grupo oriente su accin hacia la finalidad que se propuso
(26). Y el poder disciplinario (o poder correctivo) no es sino el conjunto de
atribuciones que competen a quien se halla en cada caso investido de ese
poder para hacer efectivos los deberes de sus miembros en cuanto tales
(27), plasmados en los respectivos estatutos.
En otra oportunidad nos hemos manifestado en favor de la facultad de los
emprendimientos para fijar reglas disciplinarias y aplicar correctivos en
caso de inobservancia (28). Ello as en tanto la reunin de un determinado
nmero de personas (a veces de un gran nmero) que conviven en un
mbito territorial limitado, aglutinados por el fin y el destino comn del
complejo en el cual se han involucrado espontneamente los
adquirentes, es prcticamente imposible que no suscite problemas
derivados de la propia naturaleza humana, que no siempre se muestra
proclive a sujetarse a principios de orden y conciliacin.
A fin de evitar y componer dichos problemas se enderezan, precisamente,
las normas de convivencia y disciplina que corrientemente establecen los
complejos en sus estatutos y reglamentos. Y con ese fin, resulta
indispensable que tambin se les reconozca la facultad de hacer cumplir
efectivamente los deberes que sus miembros han asumido voluntariamente
al incorporarse al sistema, imponiendo sanciones a los infractores. Porque
esto hace a la esencia misma de la organizacin y a su perdurabilidad, a lo
que cabe aadir que la existencia del poder disciplinario y su ejercicio
constituyen asimismo un medio de disuasin para los otros integrantes del
complejo. Sobre el tema puede servir de gua la rica jurisprudencia y
doctrina elaborada en torno del poder disciplinario de las asociaciones.

16
Es claro que las previsiones reglamentarias y el ejercicio del poder
disciplinario han de encuadrarse en un marco de razonabilidad, asegurando
plenamente a los presuntos infractores el derecho de defensa y quedando
abierta la va interna y hasta la judicial aun cuando no estuviera
especficamente prevista en los estatutos o en los reglamentos para
remediar abusos, arbitrariedades y excesos (29).
Cabe sealar y ponderar que no se trata del ejercicio de una "justicia
privada", justamente por la posibilidad del sancionado de reclamar que los
jueces dejen sin efecto el correctivo, de manera que a la postre sern estos
los que juzgarn acerca de su procedencia. Y si no se recurre a la justicia,
ser porque el sancionado est de acuerdo con serlo.
El Cdigo nico reconoce la facultad de establecer en el "Reglamento de
propiedad y Administracin" limitaciones y restricciones al dominio de los
particulares dentro del conjunto. En ese sentido, el artculo 2080 se refiere
a "Limitaciones y restricciones reglamentarias" y estipula que: "De acuerdo
a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad y
administracin puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole,
crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as
tambin fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanstica. Toda limitacin o restriccin establecida por el
reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real
de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte
integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades
funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido
por todo propietario sin admitir prueba en contrario".
Como se delega en el Reglamento del conjunto inmobiliario la posibilidad
de fijar restricciones al dominio de sus integrantes ("a los dominios
particulares"), se diluye la crtica de la que hoy son pasibles esos cuerpos
normativos en ese aspecto, ya que las limitaciones al dominio, como
principio, solo pueden tener origen legal.
Y es para su oponibilidad a los sucesores singulares que se obliga a que
tales restricciones reglamentarias sean transcriptas en "las escrituras
traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial", y se proclama
que "dicho reglamento se considera parte integrante de los ttulos de
propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario y se presume conocido por todo propietario sin
admitir prueba en contrario".

17
Por su parte, el art. 2086 legitima el poder disciplinario de los conjuntos al
disponer lo siguiente: "Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de
los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de
propiedad y administracin, el consorcio de propietarios puede aplicar las
sanciones previstas en ese instrumento".
Desde luego que, como hemos dicho, las disposiciones tendrn que
moverse dentro de los andariveles de la razonabilidad.
En punto a las sanciones que podrn ser aplicadas, la ley no se refiere
puntualmente a ninguna y se remite a las previsiones reglamentarias, con lo
que resultar aplicable la doctrina y la jurisprudencia ya elaboradas al
respecto sobre la materia (30).
En su virtud es que recalcamos la importancia y el cuidado requeridos en la
redaccin del Reglamento de cada complejo y su profundizado estudio,
para que sus clusulas permitan la resolucin de los conflictos que pudieran
ser planteados (31).
7. Gastos y contribuciones.
El artculo 2081 dice: "Los propietarios estn obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporcin que a tal efecto
establece el reglamento de propiedad y administracin. Dicho reglamento
puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones
comunes por familiares e invitados de los titulares".
Los gastos y contribuciones son denominados corrientemente "expensas" o
"expensas comunes" y bajo esa denominacin se comprenden: a) las
erogaciones de mantenimiento, administracin y conservacin de las cosas
de uso comn (principalmente vas de circulacin interna y reas
recreativas, pero tambin otros bienes, etc.); b) las que genere la realizacin
de obras nuevas dispuestas conforme a reglamento; y c) los gastos
derivados de la prestacin de los servicios comunes (recoleccin de
residuos, vigilancia, etctera).
No es necesario argumentar demasiado para comprender la repercusin que
tiene, en orden al desenvolvimiento pacfico y eficaz de las urbanizaciones,
el pago puntual por sus integrantes de los aportes necesarios para solventar
tales gastos, y la necesidad de prohijar interpretaciones que brinden las
herramientas idneas para asegurar y facilitar su percepcin, toda vez que

18
resulta evidente que la falta de cumplimiento oportuno de aquellas cargas
resulta susceptible de trastornar e, incluso, poner en peligro la existencia
misma del complejo (32).
Las clusulas por las cuales los adquirentes se obligan al mantenimiento del
sistema mediante el pago de tasas y servicios son propias de estos
complejos modernos y no parecen, como regla, desnaturalizar la esencia
del derecho de propiedad de quienes participan en ellos.
Adquiere especial relevancia en estos casos la determinacin precisa del
rgimen de contribucin para el mantenimiento de los bienes comunes
fijado en los estatutos o reglamentos mediante clusulas que sern
transcriptas en los ttulos de adquisicin del derecho.
No se dispone en el Cdigo nico que el cobro de las expensas y
contribuciones en los conjuntos inmobiliarios podr ser reclamado por va
ejecutiva (s se lo hace respecto de las expensas en el tiempo compartido
art. 2098-).
Si bien el inconveniente se diluir, ya que el emprendimiento tendr que
someterse al rgimen del "derecho real de propiedad horizontal especial",
por lo que, en orden a lo dispuesto en lo relativo al derecho de propiedad
horizontal comn en el art. 2048, ltimo prrafo, ser considerado ttulo
ejecutivo el certificado de deuda por expensas y contribuciones expedido
por el administrador.
En cuanto al privilegio del crdito por expensas, por imponerse la sujecin
al rgimen de la propiedad horizontal especial y por carcter transitivo al
de la propiedad horizontal comn en cuanto no resulte incompatible, no
cabe dudar acerca de que las expensas tienen asegurado el privilegio
especial que regula el art. 2582, inc. a) del Cdigo nico.
8. Servidumbres y otros derechos reales
El derecho de servidumbre es un derecho real de disfrute sobre cosa ajena,
que vincula exclusivamente a dos inmuebles: uno que se beneficia con la
carga (fundo dominante) y otro que la soporta (fundo sirviente). En su
virtud, el titular puede usar del inmueble gravado servidumbres in
patiendo o impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad servidumbres non faciendo (art. 2970 Cdigo de Vlez).
El art. 2162 del Cdigo nico define a la servidumbre como "el derecho
real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del

19
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo", y la regula en los arts. 2162 al
2183.
El derecho de servidumbre es utilizado actualmente en los clubes de
campo, los barrios cerrados y dems conjuntos inmobiliarios
fundamentalmente para asegurar la inescindibilidad entre las partes
privativas y las cosas, sectores y partes comunes, que es una de las
caractersticas del sistema que contemplan y exigen diversas normas
locales (33). Ello a travs de las denominadas "servidumbres cruzadas" o
"servidumbres recprocas" que vinculan a ambos sectores, servidumbres en
las que estos desempean ora el papel de fundos dominantes, ora de fundos
sirvientes (34).
El Cdigo nico recoge este criterio pero con otros fines, ya que a travs
de la propiedad horizontal especial ya esta resuelta la inescindibilidad entre
las partes propias y comunes. Tanto en el art. 2080, donde se admite que el
"reglamento de propiedad y administracin" establezca "servidumbres y
restricciones a los dominios particulares", como en el art. 2084, segn el
cual "con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables,
pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos
inmobiliarios entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones
conforman modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora
propia de tal reforma, segn la prevea el reglamento (35).
Las servidumbres con "terceros conjuntos" podrn resultar tiles para
lograr, por ejemplo, desage o drenaje de terrenos inundables, acceso a vas
de comunicacin ms ventajosas, etctera.
9. Transmisin de unidades
Bajo el ttulo de "Transmisin de unidades" el art. 2085 enfrenta el
espinoso tema de la admisin, es decir, la posibilidad de que el conjunto (a
travs de las autoridades que se establezcan en sus normas estatutarias)
controle el ingreso de nuevos adquirentes.
Nos hemos pronunciado antes de ahora por la legitimidad del derecho de
admisin (36), siempre que se mueva dentro de un marco de razonabilidad;
mas justamente por ello, entendemos que la negativa de admisin de un
nuevo miembro debe ser fundada, ya que, de lo contrario, no habra modo
de saber si la resolucin es injustificada, o discriminatoria o arbitraria,

20
basada solo en la voluntad del rgano calificador (37), de modo de habilitar
su eventual impugnacin por la va estatutaria o aun judicial.
Cabe advertir que, en los complejos hoy organizados bajo el imperio de la
ley 13.512, el derecho de admisin respecto de los nuevos adquirentes de
las unidades se visualiza como de imposible aplicacin en virtud del
principio de numerus clausus, propio de nuestro sistema de derechos reales.
El Cdigo nico no ha sido ajeno al problema puntualizado, y consagra el
derecho de admisin dentro de este parmetro.
As, leemos en la norma que: " El reglamento de propiedad y
administracin puede prever limitaciones pero no impedir la libre
transmisin y consiguiente adquisicin de unidades funcionales dentro del
conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios
de las unidades privativas" (38).
10. Rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios
El art. 2083 dice: "El reglamento puede establecer la extensin del uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que
integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios de dichos
bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte
el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser
pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y
no susceptible de cesin ni transmisin total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios
quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario".
11. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes en el Cdigo nico
Reiteramos que se visualiza en la realidad actual que los conjuntos
inmobiliarios hasta ahora han elegido la forma de asociacin o la societaria,
y en algunos estatutos organizativos el carcter de socio del club es
independiente de la propiedad de la parcela; mientras que en otros el
propietario de la parcela residencial tiene que ser socio de la entidad
propietaria de las reas comunes, con acceso a todas las actividades
deportivas, o con acceso a algunas actividades deportivas porque se

21
restringe la prctica de determinados deportes como golf o equitacin, que
se le concede solo a los propietarios que adquieren la membresa para el
uso de esas instalaciones y su prctica.
Tambin se suele optar por el rgimen de propiedad horizontal; as como
en otros se combina la titularidad del dominio de la parcela residencial con
un condominio de indivisin forzosa de las reas comunes..
Y aun se observan hoy conjuntos inmobiliarios en los que sus integrantes
solo son titulares de un derecho personal, porque se organizaron a travs de
figuras societarias exclusivamente.
Sobre todas estas posibilidades ya nos hemos detenido
La realidad es, pues, harto compleja y el sometimiento a un rgimen u otro
se proyecta en las soluciones a los distintos problemas, que se manifiestan
en una diversidad de aspectos, como las restricciones a la libre
transferencia, el control de admisin mediante el ejercicio del derecho de
preferencia a favor de la urbanizacin o de cualquiera de sus integrantes, la
aplicacin de sanciones disciplinarias y la responsabilidad por los gastos y
las contribuciones del consorcio y/o de la entidad; temas sobre los que
existe una rica jurisprudencia.
Estos conjuntos inmobiliarios actualmente organizados y en
funcionamiento, a partir de la entrada en vigor del nuevo Cdigo merecern
el calificativo de conjuntos inmobiliarios preexistentes,
Y a su respecto el nuevo Cdigo establece que "Los conjuntos
inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones que regulan
este derecho real".
Al hacerlo as se aparta de lo previsto en el Anteproyecto que le dio origen,
que haba entendido adecuado mantener la situacin imperante y autorizar
que el emprendedor resolviera el rgimen legal al que los bienes quedaran
sometidos, a fin de constituir o transmitir un derecho real o personal o
ambos combinados (39). Con lo que quedaban legitimados los conjuntos ya
existentes sujetos a los distintos regmenes a los que hemos hecho
referencia.
Aquellos preceptos traducan una apreciacin de la realidad de los
emprendimientos ms importantes desarrollados en nuestro pas en las
ltimas dcadas.

22

Las nuevas disposiciones, por el contrario, obligan al emprendedor a


conformar el conjunto inmobiliario ya existente a las previsiones
normativas de lo que se denomina "propiedad horizontal especial "
Ahora bien, los integrantes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes,
para adecuarse al rgimen de propiedad horizontal especial tendrn que
decidirlo en su seno, de total acuerdo y con el concurso de las voluntades
requeridas segn el tipo de organizacin de que se trate en cada caso y
observar todas las formalidades exigibles a ese fin.
Puntualizamos que incluso hasta quedaran incluidos en el deber de
adecuacin al rgimen de "propiedad horizontal especial" los conjuntos
inmobiliarios preexistentes organizados bajo el rgimen de la ley 13.512.
Esto ltimo porque el marco legal al que deben adecuarse los preexistentes
es el de propiedad horizontal especial, con arreglo al segundo prrafo del
artculo 2075. Y lo relevante en el rgimen de la propiedad horizontal
especial nuevo derecho real es que son necesariamente comunes o de
uso comn las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin,
acceso y comunicacin, reas especficas destinadas al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal
por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento (art. 2076). Con lo que va dicho que no ser comn la
porcin del terreno constitutiva de la "unidad funcional privativa" (art.
2077), lo que configura una modificacin sustancial del rgimen de la ley
13.512, obligando de este modo a la adecuacin.
Y a esta altura cabe sealar, por relevante, que la norma no indica el plazo
en que se debe cumplir con la adecuacin, ni establece sancin por el
incumplimiento. Tampoco determina el procedimiento que se deber seguir
a esos efectos.
Lamentamos que no se haya contemplado debidamente, en forma meditada,
los inconvenientes, trastornos y gastos que generar tal adecuacin cuya
finalidad o necesidad sustancial no se advierte puesto que estn ya en
funcionamiento innumerables conjuntos inmobiliarios en el pas sujetos a
un rgimen de derechos personales o donde coexisten derechos reales y
personales, respecto de los cuales, por no contarse con un encuadre jurdico
en el derecho de fondo, los problemas que se han presentado van siendo
resueltos por la doctrina y la jurisprudencia con agudo criterio (40).

23
No tenemos dudas de que sern los jueces quienes seguirn aportando
soluciones para estos conjuntos inmobiliarios preexistentes y que deber
ponderarse negativamente las vacilaciones, los inconvenientes y los altos
costos que reiteramos generar la exigencia del ltimo prrafo del
artculo 2075 del nuevo Cdigo.
Pero hay algo ms y de enorme importancia: la exigencia de adecuacin,
impuesta por el art. 2075, ltimo prrafo, relativamente a los conjuntos
inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del nuevo Cdigo,
impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garanta
de la propiedad (art. 17, Constitucin Nacional) e incluso contraria a lo
dispuesto por el art. 7 del propio Cdigo.
En efecto, si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas
en vigor en momento anterior, tal creacin constituye una situacin jurdica
consolidada.
Y al amparo de esa situacin jurdica consolidada se habrn generado
derechos incorporados a los respectivos patrimonios (del propio conjunto
inmobiliario y de sus integrantes). Tales derechos no pueden ser
modificados ni se puede obligar a sustituirlos por otros, aun cuando se
entienda que el rgimen de los derechos reales es de orden pblico (arg. art.
1884 del nuevo Cdigo).
Porque ello querra decir que, al afectarse la constitucin de una situacin
jurdica que tuvo lugar con anterioridad, el legislador ha dotado a los
nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un mbito en el que le est
vedado avanzar, que es el de los derechos amparados por garantas
constitucionales (art. 17, Constitucin Nacional; art. 7 Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin) (41).
Nos enfrentaramos a la "horrible inseguridad jurdica" de la que habla
LLAMBIAS (42), contradicindose el principio de la seguridad jurdica
que justamente el art. 7 del nuevo Cdigo se halla enderezado a proteger.
Y a esta altura desde que no se advierte, como dijimos, la razn ni la
necesidad de la sujecin que se pretende imponer nos preguntamos si no
hubiera sido ms adecuada una simple disposicin que legitimara, desde el
derecho de fondo, a los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos
al amparo de los distintos regmenes que hemos mencionado a lo largo de
este estudio, estableciendo que "los conjuntos inmobiliarios preexistentes
se seguirn rigiendo por sus estatutos que hubieran sido sancionados de
conformidad con disposiciones vigentes en el momento de su constitucin".

24

Sobre todo teniendo en cuenta que esos estatutos, en su mayora, satisfacen


en gran medida las exigencias de las nuevas normas.
(1) (1) El proceso de Ordenamiento Ambiental Territorial debe tener en
cuenta los aspectos polticos, fsicos, sociales, culturales y ecolgicos de la
realidad local, que debern asegurar el uso ambientalmente adecuado de los
recursos, posibilitar la mxima produccin y utilizacin de los diferentes
ecosistemas, garantizando la mnima degradacin y desaprovechamiento, y
promover la participacin social en las decisiones fundamentales del
derecho sustentable.
(2) (2) Cf. MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana, Clubes
de campo y barrios cerrados, Buenos Aires, 2009, p. 21.
(3) (3) Subsumindolos en figuras conocidas o creando otras nuevas.
(4) (4) MARIANI de VIDAL, Marina y ABELLLA, Adriana, op. cit., loc.
cit.
(5) (5) Cf. nota al art. 2828, Cdigo Civil. Vase ALLENDE, A.,
Panorama de derechos reales, Buenos Aires 1967, p. 18; MOLINARIO, A.,
Derecho patrimonial y derecho real, Buenos Aires, ed. La Ley 1965, p. 43;
GATTI Edmundo ALTERINI Jorge H., El Derecho Real, Buenos Aires,
1974, nota 6, pp. 74-75, GATTI, Edmundo Teora General de los Derechos
Reales, Buenos Aires, 1984, pp. 113-116. Los particulares ni siquiera
pueden modificar el estatuto de los derechos reales admitidos por la ley,
salvo en la medida en que esta lo autorice (as, arts. 2669, 2672, 2851,
2952, 3019, 3226, 3247, 3223, 3253, etc., Cdigo Civil; y art. 2, ltima
parte, ley 13.512).
(6) (6) Un mayor desarrollo sobre el tema de las restricciones a la libre
disposicin jurdica en HIGHTON, Elena I., Derechos reales, vol. 2:
Dominio y usucapin, Buenos Aires, Ed.Hammurabi, 1983, Parte I, pp. 97
y ss.
(7) (7) LLAMBAS, Joaqun y Jorge ALTERINI, Jorge H., Cdigo Civil
Anotado, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, vol. IV A, p. 281.
(8) (8) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis Elementos de Derecho Civil, vol.
I, p. 5.
(9) (9) Arts. 2502 y 2503 del Cdigo Civil.

25

(10) (10) LLAMBAS, Joaqun y ALTERINI, Jorge H., Cdigo Civil


Anotado, op. cit., vol. IV A, p. 281.
(11) (11) MARIANI de VIDAL, Marina, Derechos Reales, Buenos Aires,
2010, vol. 2, p. 410 y ss.; GATTI, E., Teora general de los derechos reales,
op. cit., pp. 121 y 122, ABELLA Adriana, Derecho Inmobiliario Registral,
Buenos Aires, 2009, Zavalia, p. 10 y ss.
(12) (12) Vanse KEMELMAJER de CARLUCCI, Ada, Tendencias
actuales y perspectivas del Derecho Privado y el sistema jurdico
latinoamericano, Lima, 1999; ANDORNO, Luis, LUNA, Daniel y
FRICKX, Norberto, Clubes de Campo, Mendoza, 2002.
(13) (13) Cf. ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires, arts. 65 y ss.
(14) (14) HIGHTON, Elena y otros, Nuevas formas de dominio, Buenos
Aires, Ad Hoc, 1987, p. 194.
(15) (15) HIGHTON, Elena, LVAREZ, Julia y LAMBOIS, Susana,
Nuevas formas de dominio, Buenos Aires, 1987, pp. 78-79; VILA, A. M. y
ORFILA, B. A., "Clubes de campo bajo rgimen de la ley 13.512", en
Revista de Derecho privado y Comunitario, 2002-2, Rubinzal-Culzoni, pp.
144-145.
(16) (16) MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana, Clubes de
campo, barrios cerrados, op. cit., p. 160. El control de admisin y la
disciplina, que preocupa en toda organizacin, se resuelve debido a la
relacin funcional y jurdica inescindible, legalmente y estatutariamente
impuesta entre los lotes exclusivos y las partes de uso comn, ya que la
titularidad del lote arrastra la de la accin, y para ser titular del lote se
tendr que sortear el derecho de admisin de la entidad. No vemos en ello
un atentado al numerus clausus, en tanto no existe norma sustancial
relacionada con la normativa del derecho de dominio que impida sujetar la
transmisin de este a la condicin resolutoria de lograr ser admitido en la
entidad. El derecho de dominio no llega a desnaturalizarse, ya que no se
prohbe al propietario transmitir, sino que se fijan ciertas limitaciones al
derecho de disponer (regulado en el Cdigo Civil en artculos 2.661 y
2.663), a las que se han sometido voluntariamente los titulares, de modo
que la buena fe impide cuestionarlas con posterioridad tratndose de
transmisiones por actos entre vivos, no as por causa de muerte en orden al
carcter de orden pblico que revisten las normas del derecho sucesorio.

26
(17) (17) Ibid., pp. 31 y ss. Vase el estudio profundizado del tema.
(18) (18) Segn se declara en los Fundamentos, la elaboracin se efectu
sobre la base de los distintos Anteproyectos y Proyectos de reforma
anteriores, trabajos crticos de la doctrina y de la jurisprudencia y la
colaboracin y participacin de diversos especialistas y aun de la
comunidad.
(19) (19) Esta caracterizacin ha merecido crticas : "Si en esencia los
conjuntos inmobiliarios se someten a la propiedad horizontal, por ms que
sta pueda presentar algunas matizaciones en la modalidad en anlisis, no
luce como congruente crear un nuevo derecho real en virtud de tales
matices [...] no se presenta como feliz que ante las simples peculiaridades
de los conjuntos inmobiliarios se los quiera tipificar como un derecho real
especfico, cuando se decide que es un derecho real de propiedad horizontal
especial", cf. ALTERINI, J. H., "Primeras consideraciones sobre los
derechos reales en el Proyecto de Cdigo", Academia Nacional de Derecho
y Ciencias Sociales de Buenos Aires, La Ley, 4 de septiembre de 2012.
(20) (20) Estas disposiciones son lgicas, toda vez que se trata del uso del
suelo de dichas jurisdicciones locales, campo reservado a la normativa
local.
(21) (21) As, en la Provincia de Buenos Aires, la ley 8912 de
ordenamiento territorial y uso del suelo y su decreto reglamentario
(decreto 9404/86) autorizan el cerramiento en los clubes de campo (art. 67).
Tambin lo autoriza la ley 27 de esa Provincia para los barrios cerrados,
cuyo su art. 3, inc. f dispone que "el cerramiento del permetro deber ser
transparente y tratado de manera que no configure para el entorno un hecho
inseguro, quedando expresamente prohibida su ejecucin mediante muro,
aun en condiciones de retiro respecto de la lnea municipal".
(22) (22) As, el artculo 67 de la ley 8912 de la provincia de Buenos Aires
Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo dispone que "en
todos los casos, se garantizar que los organismos pblicos en el ejercicio
de su poder de polica tengan libre acceso a las vas de circulacin internas
y control sobre los servicios comunes". En ese orden, se resolvi rechazar
el pedido de nulidad de un procedimiento policial en el cual las fuerzas del
orden haban ingresado a un barrio privado y requisado un automvil que
se encontraba en su interior sin orden judicial, argumentando la facultad de
los organismos pblicos, en el ejercicio de su poder de polica, de acceder
libremente a las vas de circulacin interna y controlar los servicios
comunes con arreglo al artculo 67 de la ley 8912 de la provincia de

27
Buenos Aires y ponderando el consentimiento prestado por el servicio de
vigilancia y por el representante de la administracin del consorcio de
propietarios para que la comitiva policial ingresara al barrio ya que el
automvil requisado no se encontraba en el interior de la vivienda del
imputado, sino sobre la calle (es decir, en un lugar de acceso pblico):
Cmara Nacional en lo Penal Econmico, sala B, causa N 54.328
Incidente de nulidad promovido por el Dr. Albino Jos Stefanolo en Causa
n 4681 "Hermosa, Leandro Ariel, Deppe, Sergio Maximiliano, Riva,
Mariano Martn, Gil, Diego Gonzalo, Riva, Fernando Hernn s/ av. de
contrabando" de fecha 31/05/2006. Y el mismo razonamiento resulta
aplicable mutatis mutandi respecto de las diligencias judiciales que
deban practicarse a residentes de estos complejos (notificaciones,
embargos, etc.), debiendo constar en los documentos sobre cuya base se las
practique la autorizacin para que los funcionarios encargados de
ejecutarlas soliciten el auxilio de la fuerza pblica y el allanamiento de
domicilio en caso de resistencia (cf. arg. artculo 214, Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin; artculo 214, Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Provincia de Buenos Aires).
(23) (23) El ltimo prrafo del art. 2075 del Anteproyecto haba sido
criticado por prestarse a confusin, aconsejndose definirse en este aspecto
por regular a los conjuntos inmobiliarios solo dentro de la rbita de los
derechos reales, "lo que no quita que dentro de esta estructura puedan
coexistir derechos personales en las mltiples relaciones a que d lugar esta
figura", cf. M. de HOZ, "Conjuntos inmobiliarios, cementerios privados y
tiempo compartido", en Comentarios al Proyecto de Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin 2012, Buenos Aires, 2012, p. 1038.
(24) (24) Las organizaciones no son una invencin moderna, los faraones y
los emperadores chinos las usaron en sus tiempos.
(25) (25) CNCiv., Sala D, 14.8.67, ED-20-594.
(26) (26) Cf. PAEZ, J. A., Tratado terico prctico de las asociaciones,
Buenos Aires, 1964, p. 143.
(27) (27) Cf. LLAMBAS, J. J., Tratado de derecho civil, Parte General,
Buenos Aires, Editorial Perrot 11 ed., vol. II, n 1233.
(28) (28) Cf. MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana, Clubes
de campo y barrios cerrados, op. cit., pp. 167 y ss.
(29) (29) Sobre todos estos aspectos vase ibid., pp. 167 y ss.

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(30) (30) Las sanciones podrn consistir en llamado de atencin,


apercibimiento, suspensin en el uso de instalaciones y reas deportivas y
sociales, multas, etc. Sumamente discutida es la sancin de expulsin.
Vase ibid., pp. 173 y ss.
(31) (31) Los estatutos que suponen una manifestacin del principio de
la autonoma de la voluntad, caracterstico del derecho civil constituyen
la piedra de toque de las urbanizaciones privadas o de uso privado sobre
todo cuando (y es lo que ocurre hoy en nuestro pas) no existe una ley que
regule especficamente las relaciones jurdico privadas de estas
organizaciones, por lo que todos los problemas se resuelven "a golpe de
estatuto".
(32) (32) "En la hiptesis de que la mayora de los propietarios de los lotes
dejaran de abonar sus cuotas (relativas al mantenimiento de los bienes
comunes), dejara de existir el club de campo, cuya creacin tuvieron en
miras y quisieron todos los que se adhirieron a su proyecto comn, como
objetivo primordial de su compra del lote de propiedad individual", del
voto del Dr. ESCUTI PIZARRO, J., CNCiv., Sala A., 2.6.89, causa
"Mapuche Country Club c/ Lpez de Marcetti, H", LL-1990-C-375.
(33) (33) As, el art. 64, inc. d de la ley 8.912 y el art. 1, inc. c del decreto
9.404/86, ambos de la Provincia de Buenos Aires.
(34) (34) As, por ejemplo, las restricciones edilicias que se concretan
mediante una servidumbre en la que el fundo dominante lo constituyen los
sectores comunes y el sirviente cada una de las parcelas privativas. O la
servidumbre que grava las vas de acceso y las de circulacin interna
propiedad del complejo con una servidumbre de paso a favor de cada una
de las parcelas privativas.
(35) (35) Cabra meditar al respecto sobre si la decisin de constituir
servidumbres no debera ser calificada como "estatutaria", requirindose en
tal caso la unanimidad, ms all de lo que pudiera establecer el reglamento.
Al respecto vase MARIANI DE VIDAL, Mariana, Derechos reales, op.
cit., vol. 2, pp. 284 y ss.
(36) (36) Cf. MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana, Clubes
de campo..., op. cit., pp. 153 y ss. Contra: CASAB, E., "Seminario sobre
la estructura jurdica de los clubes de campo y barrios cerrados", Colegio
de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Revista del Notariado, N
903, enero/marzo de 2011, pp. 155-158.

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(37) (37) Cf. MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana, Clubes


de campo..., op. cit., loc. cit. Contra, considerando legtimo que se
prescinda de toda fundamentacin: CNCIv., Sala C, 1.3.2005, "Trammel
SA c/ Mailing Club de Campo SA", LL-2005-C-349.
(38) (38) El pacto de preferencia a favor de la urbanizacin y de cualquiera
de sus integrantes es hoy comnmente utilizado en los complejos a aquellos
efectos.
(39) (39) Como sera el previsto en la ley 8912 (arts. 65 y ss.) y su decreto
reglamentario n 9404/86 (art 1) de la Provincia de Buenos Aires al que
se hallan sometidos numerosos conjuntos inmobiliarios en la actualidad,
en el que coexisten diversos propietarios titulares exclusivos de las distintas
parcelas y una entidad (asociacin, sociedad annima, etc.), integrada por
los titulares de las parcelas privativas, entidad que es titular de las vas de
acceso y circulacin interna y de las reas de esparcimiento y de uso comn
y que asume la prestacin de los servicios comunes. La vinculacin entre
las partes privativas y las de la entidad se logra a travs de "servidumbres
cruzadas", segn lo explicamos en el texto.
(40) (40) Vaya a ttulo de ejemplo un fallo reciente de la CN Comercial,
Sala F, que en un juicio por cobro de expensas se inclin por habilitar
la va ejecutiva, sobre la base de que haba sido pactada en el estatuto del
barrio cerrado actor, al que voluntariamente se sometiera el propietario
deudor reclamado: causa "Club de Campo Haras del Sur c/ Faras, P.O. s/
ejecutivo"; sentencia del 4.11.2014, LL, suplemento diario del 6 febrero
2015.
(41) (41) MOISSET DE ESPANS, L., "Irretroactividad de la ley y el
nuevo art. 3 (Cdigo Civil) (Derecho transitorio)", Editorial Universidad
Nacional de Crdoba, ao 1976, p. 16/19 y Captulo II, p. 21 y ss.;
LLAMBIAS, J.J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, Editorial
Abeledo, Buenos Aires 1984, n 153, 154, 167, 167 bis; LORENZETTI,
R.L, en "Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado", RubinzalCulzoni Editores, Buenos Aires 2014, t. I, p. 45 y ss., comentario al art. 7.
(42) (42) LLAMBIAS, J.J., ob.cit., n 153.