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Planificación Territorial II – j. Karol, F. Tauber, D.

Delucchi
Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNLP

ESQUICIO NRO. 1
Acceso al Suelo Urbano y a un Hábitat Digno
JTP Horacio M. Martino

MERCADO DE SUELO URBANO

Gabriel Losano

9 de junio de 2015

Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda

ENCARECIMIENTO DEL SUELO

presión que ejerce la compra y el alquiler de vivienda sobre los
ingresos de la población
Cada vez menos familias pudieran resolver sus necesidades
habitacionales en el mercado inmobiliario formal.

Expansión (en superficie y población) de los asentamientos
informales, nuevas ocupaciones de tierras y edificios, desalojos y
el desplazamiento de numerosas familias hacia zonas periféricas

Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda

¿por qué el valor de las viviendas aumentó tanto en un contexto
de expansión de la oferta residencial y de restricción del ingreso
medido en dólares?

¿Por qué una remera se puede pagar en cuotas y un terreno debe
hacerse al contado y en dólares?

Algunas particularidades del Mercado de Suelo
Urbano
Es un mercado de localización, esto significa que son los
atributos extrínsecos al suelo y la valorización social de los
mismos los que inciden en la formación de sus precios.

 Relativa irreproductibilidad por la dificultad de
repetir su ubicación

 Inmovilidad del producto suelo en su consumo
Indestructibilidad: las características de su
ubicación son difíciles de destruir en el mediano
plazo.

Algunas particularidades del Mercado de Suelo
Urbano
Irreductibilidad

Inmovilidad

Indestructibilidad
Oferta
insuficiente

Demanda de localizaciones

Formación de precios y rentas

requieren suelo
para las
actividades y
usos

Principios en el precio de la tierra  La oferta y la demanda  El uso más elevado y el mejor  La productividad excedente .

el cual se refleja en los precios de venta. $ d’ O d p’ p Cant .Principios en el precio de la tierra La oferta y la demanda Las fuerzas de la oferta y la demanda interactúan para determinar el valor de mercado de la propiedad.

más alta será la demanda y el valor del mercado .Principios en el precio de la tierra El uso más elevado y el mejor El principio del más elevado y mejor uso significa que el valor de mercado depende del uso potencial más que del uso actual. Cuanto más redituable sea el uso potencial.

la administración y el capital han sido satisfechas. la administración. El ingreso bruto menos el ingreso que se paga por el trabajo.Principios en el precio de la tierra La productividad excedente Las ganancias atribuibles a la tierra son lo que queda después de los costos del trabajo. . y el capital es igual al ingreso residual de la tierra.

Principios en el precio de la tierra El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Ganancias Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda Residual .

que servirá para pagar por el acceso al suelo Propietario conciente del potencial de su terreno El emprendedor se adelanta al cambio/a otros emprendedores Apropiación del Valor Residual .Principios en el precio de la tierra Descontados estos costos y las ganancias ordinarias resultará un valor residual.

Proceso que incide en los precios:  Movimientos Estructurales: Demográficos y Económicos  Movimientos Coyunturales: Transitorio de la industria de la construcción Movimiento Estructurales-Particulares: cambios de uso del suelo y potenciales de constructividad .

La tendencia decreciente de la tasa de ganancia El elemento de referencia para esta comparación es propiamente la tasa de ganancia (la tasa de interés).Procesos que inciden en el precio del suelo Movimientos Estructurales 1. arrojará una magnitud más elevada del precio del suelo. y en el momento en que ésta se vuelva más pequeña. P = R/i R= renta i= tasa .

está unos dos puntos por debajo de la bruta. R=P*i .Procesos que inciden en el precio del suelo La renta neta. Cuando tenga lugar la baja tendencial en la tasa de ganancia. costos de servicios e impuestos. descontando los gastos de mantenimiento. el precio tiende a incrementarse.

Procesos que inciden en el precio del suelo Ejemplo práctico de obtención de tasa de interés anual i=R/P = $2300/$460000x100=0.5x12= 6% .

etc. actividades estatales. comercio. El aumento de la demanda.. Ampliación de la demanda por espacio construido urbano. Esta es una de las fuentes de mayor importancia en el crecimiento general de los precios de los terrenos en las ciudades. El crecimiento de la población y la complejizarían de la economía multiplica los requerimientos de espacio construido para actividades urbanas ligadas directa o indirectamente a la acumulación: gestión.Procesos que inciden en el precio del suelo Movimientos Estructurales 2. circulación de capital. .

Oscilaciones en el mercado financiero Las opciones de colocación financiera de dinero se repercuten en variaciones en los precios de los terrenos que soportan estas rentas. Oscilaciones en la actividad constructiva. Oscilaciones en los precios del suelo que magnifican estas mismas fluctuaciones.Procesos que inciden en el precio del suelo Movimientos Coyunturales 1. 2. 3. . La expansión o contracción en la producción de espacio construido implica una ampliación o un estrechamiento en la demanda por terrenos urbanos. Acciones que es ejercida por un número grande de agentes especuladores.

que genera una renta más elevada . a otro de una jerarquía mayor. en virtud del desenvolvimiento de la estructura urbana.Procesos que inciden en el precio del suelo Movimientos Estructurales Particulares 1. Cambios de uso en el suelo El crecimiento de los precios de un terreno obedece por lo tanto a que este lote en particular. pasa de soportar una renta de un uso determinado.

S. Área rural Límite del área urbana Precio del suelo Precio del suelo y cambio de usos + + Precio Inicial + Distancia al centro FUENTE: Jaramillo.Zona central Zona de vivienda Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. 2003 ..

Procesos que inciden en el precio del suelo Movimientos Estructurales Particulares 2. Intensificación de la densidad constructiva Precio del suelo su efecto es abrupto y su impacto se va desplazando sucesivamente a distintos terrenos de la ciudad. T1 FUENTE: Jaramillo. S. generando movimientos focalizados.. 2003 T2 $ del Esp Construido: Tiempo .

centro médicos etc.centro comercial  Donde viven los ricos – vecindades  Zonas con buena infraestructura y servicios acceso a parques. frente al mar/playa  En las áreas centrales . escuelas.¿Dónde son más altos los precios del suelo?  Áreas dotadas o accesibles a ciertas amenidades ej. .

PROPIETARIOS DEL SUELO 3 tipos de propietarios: Inversionista: adquiere un inmueble con el fin de obtener una tasa de ganancia mediante su reventa o su arrendamiento  Patrimonialista: Puede esperar y busca el valor más alto de la zona Usuario: cuando vende el inmueble busca recuperar el valor del mismo para comprarse otro .

También es una actividad Especulativa . la empresa debe disponer de un nuevo terreno.Algunas particularidades de la industria de la Construcción  Involucra a varias actividades industriales Tiene un mercado Cautivo: toda actividad requiere en mayor o menor medida su producto (alguna construcción)  Por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra.

El mercado de vivienda y suelo urbano en la economía urbana el SUELO URBANO no es un bien de consumo que se usa y desgasta en un breve período de tiempo Indestructible Espera de la obtención de un beneficio económico CONSTRUCCIÓN de INMUEBLE permite ingresos de su uso o arrendamiento inversión financiera .

El Estado en el Mercado Inmobiliario El Estado cumple un rol protagónico:  Como agente constructor  Como proveedor de infraestructura  Como regulador de actividades (normativa) .

El Estado en el Mercado Inmobiliario El Estado tiene ingerencia directa en el mercado de suelo al favorecerlo mediante el dictado de nuevas ordenanzas de usos de suelo y por la gran cantidad de excepciones otorgadas ante las normas vigentes .

El Estado en el Mercado Inmobiliario el aumento de indicadores constructivos como la expansión del área urbana. generan movimiento de los precios del suelo. . Donde se produce un cambio en la capacidad constructiva del terreno es donde se produce el mayor incremento del valor del suelo.

El Estado en el Mercado Inmobiliario La norma urbanística habilita el aprovechamiento del mecanismo del máximo y mejor uso provocando la captura de la renta del suelo .

Por Englobamiento de Parcelas Compensación Volumétrica por Lotes de Tamaño Reducido Nueva extensión del área urbana > 54% Liberalización del acceso a las áreas rurales (“Proy. 267° inciso d) . Especiales o Particulares”) Habilitación emprendimientos vía PH en áreas periféricas (rurales y compl.) Dimensiones menores de subdivisión en el Área Rural y Complementaria (Art.Nueva Ordenanza de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo 10703/10 Antecedentes 2000 (9231): Área urbana > 17% Zona edificación en altura > 622% 2010 Aumento de la intensidad constructiva mediante Compensaciones Urbanísticas (Art. 90º) Por provisión de cocheras y edificación de jerarquía.

000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Fuente: Dirección General de Estadísticas y Evaluación de Programas Especiales (DGE).000 400.44% entre 2002 y 2009 (en el país fue del 17. Municipalidad de La Plata .000 Línea de Tendencia 500.000 100.000 300.000 200.6%) Sup Permisada en el partido de La Plata 2002-2009 m2 600.El mercado inmobiliario en La Plata La cantidad de superficie permisada de construcción en el Partido de La Plata tuvo una tasa media de crecimiento del 50.

35% 27.28%!!! 31.57% .Incremento de la Sup Total Permisada para Construcción 2002-2009 63.65% 52.

Municipalidad de La Plata .091 172.416 9.449 149.957 Representación en todo el Tasa media Partido de Var 02-09 21% 24% 72% 91% 46% 56% 59% 63% FUENTE: Dirección General de Estadísticas y Evaluación de Programas Especiales.Superficie total permisada para construcción nueva y ampliación en el Casco Urbano según destino 2009 Destino Viv Unifamiliar Viv Multifamiliar Locales comerciales Total Sup (m2) 14.

La Plata 2010 1% 15% 7% 35% 1% 6% Mono 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm Casas Dptos Lotes Locales Oficinas Galpones 42% 44% 44%  Interés de invertir en el rubro residencial para hogares de una a tres personas.  El mercado se concentra cada vez más en el producto a estrenar debido a que el comprador sigue siendo de perfil netamente inversor FUENTE: Relevamiento Propio . Mar 2010 4% 1% Cant de dptos para la venta.El mercado inmobiliario en La Plata Composición de Ofertas para la venta de Inmuebles en La Plata.

la provincia (17%) y el país (18%) . Con excepción de la ciudad de Buenos Aires. tiene la tasa de vacancia más alta que la RMBA (15%).9%. que posee un valor del 23.Las viviendas desocupadas en el partido de La Plata representan el 19%.

5%).S La Plata . CNPyV 2010 l Fuente: Asamblea Defendamos La Plata y S. menos proporción de propietarios que el GBA (71.La Plata pasó así de tener 72.7% de propietarios.7%). en el 2001. a 66.O. la provincia (70%) y el país (67.9%.

Hogares y Viviendas 2001-2010 La Plata .Propietario de la vivienda y del terreno 2001-2010 74 % 73 72 71 70 2001 69 2010 68 67 66 65 64 Pais FUENTE: INDEC .Censo Nacional de Población.

y  a los procesos estructurales-particulares asociado a la ordenanza de uso del suelo y sus indicadores constructivos.413 3.018 $ 3.721 32% $ 6.Ingresos Medios por Hogares en el Gran La Plata y valor de inmuebles 2008-2012 Localización 1°trim 2008 1°trim 2009 1°trim 2010 1°trim 2011 2. El aumento de los valores de los inmuebles responden a:  las características propias del suelo (irreproductibilidad.343 Dpto.258 25% FUENTE: Relevamiento Propio e INDEC. fuerte demandante de suelo.293 41% 455 35% 8.691 $ 5.493 Terreno Casco Urbano($/m2) 1414 2179 232 279 Terreno Va Elisa ($/m2) 154 189 4.052 Ingresos $ 3. inmovilidad e indestructibilidad). a Estrenar ($/m2) 3992 4985 $ 3.426 Variación Media 1°trim 2012 Anual 4.  a los procesos coyunturales de la economía y la construcción. Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua. .  a los agentes intervinientes en el mercado buscando la ganancia más alta influenciando a su vez. en los usuarios.778 6.

2012/13. . Centro de Investigaciones Geográficas. 1999/01 vs 2012/132012/2013 (en %). UNLP. 1999/2001 Fuente:Municipalidad de La Plata 1999/2001 y Equipo de Estudios Urbanos.Precio promedio del suelo urbano <1000 m² 2012/13 (valores en U$S/m2).

Localización y Renta del Suelo El desarrollo económico al transformar las estructuras de empleo y de consumo genera un proceso de expulsiónsucesión de actividades alterando sus rentas y nuevos usos del suelo sustituyen a otros Periferización del suelo urbano .

sino que los propietarios del suelo la reciben Los propietarios buscarán atender sólo a los usos más redituables para no ver disminuidas sus expectativas de ganancia El resultado es la marginación de los usos menos rentables.Localización y Renta del Suelo La norma implica la transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra el aprovechamiento urbanístico de un suelo (el ejercicio del derecho a edificarlo) no es una facultad congénita de la pertenencia del suelo. .

Mercado de suelo y el acceso a la vivienda Las Estrategias de los Excluidos Búsqueda de terrenos lejanos fue la primera estrategia de los sectores de menores recursos para acceder a una propiedad en el mercado formal. Con la periferización de las inversiones en grandes predios profundizó esta situación .

como la depreciación salarial y la consecuente capacidad de ahorro de la población 2. .Las políticas del Estado y el funcionamiento de los mercados de tierra urbana y vivienda. La situación de informalidad urbana se explica: 1.Por las condiciones macroeconómicas.Mercado de suelo y el acceso a la vivienda Las Estrategias de los Excluidos Cada vez más gente se orientan hacia el mercado informal.

desde el punto de vista urbano ambiental . Principales Problemas Urbanos Las Estrategias de los Excluidos La ilegalidad/irregularidad/informalidad implica dos formas de transgresiones: 1. Desde el punto de vista de la urbanización: Ocupación de tierras: sin condiciones.Desde el punto de vista dominial: ocupación de tierra pública o privada (“Tomas”) 2.6.

20-05-10 . El DIA. La Policía desactivó la movida.Desde el punto de vista dominial: ocupación de tierra pública o privada La disputa por donde vivir: aumento de los conflictos y de los desalojos EN LA ZONA DE 514 Y 155 Frenan un asentamiento tras polémico desalojo en Gorina Varias familias intentaron instalarse en un campo en Romero.

.

ambiental .Las Estrategias de los Excluidos 2. Desde el punto de vista de la urbanización: Ocupación de tierras: sin condiciones urbano .

exclusión.Las Estrategias de los Excluidos Los movimientos especulativos y la captación de la plusvalía de manera exclusiva producen pobreza. segregación. . degradación ambiental.

6% en la cantidad de barrios informales y un 18% de la superficie ocupada.En 2010 se sumaron 31 villas y asentamientos sobre los 126 existentes en el año 2001. 2011) .. (González. representando un incremento del 24. P.

Reflexiones Finales FUERTE DEMANDA Demanda Necesidad de vivienda SUBORDINACION Demanda valorización del capital (ciudad banco) .

Reflexiones Finales Demanda Necesidad de vivienda Oferta de suelo que han ocupado muchas de las urbanizaciones cerradas o loteos en PH No hay oferta en el mercado legal del suelo a la que pueda acceder la población de bajos ingresos .

. En la práctica.  La interdisciplina como herramienta de abordaje. Tenemos una planificación territorial que se vuelca atender a cuestiones constructivas con una clara incidencia en el suelo y se restringe a lo económico con proyecciones limitadas hacia lo social. es de vista corta. por lo tanto. el cual . es sordo a las necesidades de los individuos y sólo reconoce las demandas respaldadas con dinero.Reflexiones Finales Complejidad del territorio urbano  La realidad no es suma de partes.  Visión integral y. este tipo de planificación se refiere al mercado (en este caso inmobiliario). en palabras de Matus. no resuelve bien los problemas de mediano y largo plazo. integralidad de las políticas.