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NUEVAS ESTRATEGIAS PARA REVITALIZAR EL COOPERATIVISMO DE VIVIENDA EN

ARGENTINA.1
DUNOWICZ Rene Arq. *
HASSE Rodolfo Arq. **
Si Rochdale no tuvo temor, hace 140 aos en proponer al mundo UN HOMBRE - UN VOTO, nosotros
hoy podemos proponer UN HOMBRE - UN VOTO y UNA FAMILIA UNA VIVIENDA. (Gersberg, 1980).

Introduccin
En Argentina, existen ms de 3.000.000 de hogares ocupando viviendas precarias, hacinadas o
intrusadas, lo que adquiere una gravedad alarmante. En la actualidad, la accin del Estado y la
iniciativa privada construyen anualmente, en todo el pas, un nmero de viviendas insuficiente frente a
la magnitud del problema. Debido al incremento vegetativo y migratorio poblacional, a la creacin de
nuevos hogares, y al insuficiente poder adquisitivo de la mayora de la poblacin, as como al
inexorable deterioro del parque existente, se necesita acrecentar la construccin anual de viviendas
para no incrementar el dficit, y un aumento sustancial para reducirlo.
La exigidad de la accin pblica y de la iniciativa privada requiere ser complementadas por la
iniciativa social. El cooperativismo de vivienda puede y debe coadyuvar para que el derecho al acceso
a la vivienda que garantiza el Art. 14 de la Constitucin deje de ser una utopa irrealizable.
En 1905, Juan B. Justo y Nicols Repetto fundaron El Hogar Obrero, primera cooperativa de
vivienda del pas, la que desarroll importantes emprendimientos habitacionales y de consumo,
llegando a contar con 2.000.000 de asociados.
Hoy, un siglo despus, segn datos del Instituto Nacional de Asociativismo y Economa Social
(INAES), de fecha 16/5/2005, sobre un total de 18.846 cooperativas en todo el territorio argentino,
Existen 2.840 cooperativas de vivienda y construccin.
De todas las cooperativas asociadas a la ACI en el mundo, las cooperativas de vivienda
representan un 8% del total. (ICA, 1998). El cooperativismo de vivienda en Argentina representa un

Investigacin en el marco de la Programacin Cientfico Tcnica de la UBA 2004-2007. Proyecto Subsidiado AR 044

* Directora del Programa de Mantenimiento Habitacional (PMH). Facultad de Arquitectura,


Diseo y Urbanismo (FADU). Universidad de Buenos Aires (UBA). rdunow@fadu.uba.ar
**

* Investigador del PMH, FADU, UBA. rhasse@fibertel.com.ar

15.06 % en relacin al movimiento cooperativo del pas, cifra que casi duplica el porcentaje mundial.
A pesar de ello, las cooperativas de vivienda an no han recuperado la trascendencia social y el
prestigio perdido, resultado del embate del liberalismo econmico de las ltimas dcadas, que paraliz
e intent destruir a un gran nmero de entidades del sector.
El presente trabajo considera: 1) Marco conceptual; 2) Aspectos urbansticos: 3) Aspectos
arquitectnicos; 4) Fuentes de financiamiento; 5) Incompatibilidad entre las leyes 13.512 y 23.307, y 6)
Etapa de uso de los edificios. Se concluye con una sntesis de las propuestas.
1) El marco conceptual de la vivienda cooperativa.
El Cooperativismo de Vivienda tiene por finalidad posibilitar el acceso a la vivienda a sus
asociados, a partir de los principios cooperativos de adhesin libre y voluntaria, por medio de una
entidad de funcionamiento democrtico, sin discriminacin social, poltica, racial o religiosa de sus
integrantes, y promoviendo una constante educacin cooperativa de los mismos. Desarrolla su labor
con total autodeterminacin, exenta de toda injerencia o dependencia de entidades oficiales o
privadas. Promueve el acceso a la vivienda a travs de entidades que cumplen dos condiciones
bsicas: accin solidaria y fines de servicio, no de lucro. El asociado no abona el beneficio empresarial
de promotores e inmobiliarias, ni est obligado al pago de intereses abusivos por el crdito que recibe.
El objeto social de la cooperativa puede establecer: a) la realizacin de ilimitados
emprendimientos sucesivos por medio de entidades abiertas de ingreso irrestricto, que promuevan
constantemente la incorporacin de nuevos asociados; b) realizar un solo emprendimiento, para un
determinado nmero de personas sin vnculo previo entre s, unidas a este solo fin, o bien,
circunscribirlo a integrantes pertenecientes a una asociacin civil o gremial determinada. 2
Segn el modo de produccin, la cooperativa de vivienda estructurada como cooperativa de
servicio, realiza los emprendimientos contratando a empresas constructoras externas, o creando un
departamento de construcciones en la propia cooperativa. Otro tipo lo constituyen las cooperativas de
trabajo tambin denominadas cooperativas de vivienda por ayuda mutua, o cooperativas de vivienda
autogestionarias- las que realizan la produccin de viviendas mediante la autoconstruccin, en la que

En Uruguay, se las denomina Cooperativas Matrices de Vivienda y Unidad Cooperativa de Vivienda respectivamente.

todos los asociados proporcionan una equivalente cantidad de horas de trabajo.


En lo que respecta a la adjudicacin, el asociado de la cooperativa de servicios puede recibir la
vivienda segn los distintos modos previstos en el Estatuto social: a) en carcter de usufructo
indefinido, donde el adjudicatario recibe la unidad a perpetuidad, abonando solo los cargos de
mantenimiento, b) En locacin peridica, en el que el socio abona un canon locativo mensual.
Ambas son cooperativas de propiedad colectiva, y el asociado, con voz y voto en la administracin,
asume el rol de usuario o locatario de la vivienda, la que permanece de propiedad de la entidad.
Estos modos pueden ofrecer viviendas de diferentes tamaos y ubicacin. Los asociados, de
acuerdo a su ciclo de vida familiar, pueden disponer de distintas opciones, con un posible intercambio
de unidades en usufructo o locacin, mediante la rotacin autorizada por la entidad. En nuestro pas,
hoy ambos modos de adjudicacin se encuentran relegados.
Una tercera manera de adjudicacin consiste en otorgar la propiedad individual de la vivienda,
aspiracin acentuada en las ltimas dcadas por los sectores de ingresos bajos y medios. El asociado
puede adquirir una unidad mediante su aporte personal complementado por un crdito otorgado por la
propia cooperativa o por entidades ajenas a la misma. A fin de respetar el espritu del cooperativismo,
todo adjudicatario no debe poseer vivienda propia ni pertenecer a ms de una cooperativa de
viviendas. (Adriano Rossi R., 1960)
Se debe prever estatutariamente la continuidad del programa cooperativo evitando, directa o
indirectamente, la venta, en el mercado inmobiliario, de la vivienda obtenida a travs del esfuerzo
comn, con las ventajas y facilidades otorgadas a las entidades sin fines de lucro. (Yuri, 1960). La
propiedad de una vivienda obtenida cooperativamente debera implicar una restriccin a su libre
disponibilidad. (Mora Rubio, 1960).
Las Cooperativas de Vivienda, de acuerdo a la Resolucin N 56/87 de la entonces Secretara de
Accin Social, tambin pueden prestar servicios a no asociados cuando fuere imprescindible, a fin de
alcanzar el nmero mnimo de unidades de vivienda que hagan econmico el plan de construccin,
siempre que los no asociados no pudieren adquirir tal carcter por exigencias estatutarias en relacin a
una determinada condicin personal para su ingreso. Esta excepcin no podr exceder anualmente del

10% de los crditos totales otorgados a los asociados. Asimismo, pueden participar los herederos de
asociados fallecidos que no puedan cumplir las exigencias estatutarias, sin limitacin alguna.
2) El proyecto urbanstico de la Cooperativa de Vivienda
El derecho a la ciudad debe ser para todos una ciudad sustentable, incluyente, solidaria y participativa.
(Ortiz Flores, 2002)

El cooperativismo de vivienda no solo debe construir viviendas (lo que comnmente se


denomina el techo propio), sino que tambin debe promover asentamientos urbanos socialmente
integrados y econmicamente accesibles, mediante conjuntos de viviendas agrupadas en edificios, o
bien, casas individuales en un predio comn, extremando el cuidado del hbitat y el medio ambiente.
Segn la escala del proyecto, el equipamiento deber prever el abastecimiento del consumo
diario; centros de salud; equipamiento cultural; recreacin; equipamiento social; administrativo y de
seguridad, infraestuctura vial y redes de servicios.
En las pautas de proyecto y construccin, el cooperativismo de vivienda adopta consideraciones
urbansticas, sociales y de confort arquitectnico que no siempre son contempladas por las empresas
inversoras o constructoras que actan bajo las leyes del mercado.
Hoy luego de un largo camino de aciertos y dificultades- se deben recuperar los principios
doctrinarios del socialismo utpico de los precursores que, a partir de Robert Owen, idearon ncleos
urbanos basados en ideales cooperativos.
En muchos pases han surgido emprendimientos cooperativos que superan la escala del edificio,
habindose realizando programas ambiciosos que conforman barrios, e incluso, reas urbanas
autosuficientes. En el Concurso Internacional de Buenas Prcticas patrocinado por Habitat, II
Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos, Dubai, 1996, se seleccion al
proyecto Batikent, al oeste de Ankara, Turqua, el que conforma una ciudad satlite de 1000
hectreas., comprendiendo 50.000 viviendas para alojar 250.000 personas de sectores sociales de
escasos recursos. Este proyecto realizado entre 1979 y 1999 consisti en una iniciativa de 13
cooperativas de vivienda agrupadas, con la participacin del municipio y el gobierno central. Para la
financiacin del Proyecto se utilizaron prstamos provenientes del Fondo Europeo para el Realojo.
Tambin, en Latinoamrica se han desarrollado proyectos significativos.

En Argentina contamos con emprendimientos cooperativos de importante trascendencia, entre


los que se destaca el Barrio Autopista, en Tapiales, Partido de La Matanza, Pcia. de Buenos Aires,
construido en 1968/70 por la Cooperativa El Hogar Obrero sobre un predio de 8,5 hectreas,
agrupando 1032 viviendas, supermercado, jardn de infantes y diversas reas de equipamiento social y
esparcimiento, el que fuera financiado con fondos propios de la Cooperativa y prstamos del Banco
Hipotecario Nacional y Banco Interamericano de Desarrollo. (Repetto,1976) Existen importantes
emprendimientos, tambin, en Mendoza, Crdoba, Rosario y Gran Buenos Aires, entre muchos otros.
3) El proyecto arquitectnico de la Cooperativa de Vivienda
La calidad del entorno construido condiciona en forma significativa la calidad de vida de los habitantes.
(Dunowicz , 2003)

El diseo arquitectnico, respondiendo a la diferente composicin familiar de los participantes,


debe ofrecer variantes tipolgicas de las viviendas, contemplando las indispensables condiciones de
habitabilidad, seguridad, y durabilidad edilicia, establecidos como estndares mnimos de calidad para
la vivienda social por varios pases del MERCOSUR, incluida la Argentina, a travs de la Subsecretara
de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nacin, y la participacin del PMH de la FADU, el INTI, la
Facultad de Ingeniera de la UBA y otras entidades especializadas.
Las condiciones de habitabilidad de las viviendas establecen requisitos relacionados con el uso,
la iluminacin y ventilacin, el asoleamiento y el acondicionamiento higrotrmico.
El proyecto debe considerar la calidad constructiva que otorgue seguridad estructural, contra
incendio y contra terceros, y que evite el deterioro prematuro o retarde el proceso de deterioro
producido por el fin del ciclo de vida de los materiales utilizados. Si para reducir costos sin disminuir
calidad se utilizaran nuevas tecnologas industrializadas, las mismas deberan tener una previa
comprobacin certificada de su eficiente desempeo emitido por organismo tcnico competente.
La estructura de direccin y administracin de las cooperativas de vivienda desde el inicio de
su labor- debera contar con el asesoramiento de profesionales, preferentemente organizados en
cooperativa de servicios, 3 para dar sustento tcnico a la factibilidad del proyecto. Las etapas referidas

COOPERAR, Cooperativa de Arquitectos, fue una entidad profesional precursora en su tipo, en la que participaron los
autores de la presente ponencia. De corta vida en la dcada del 70, tuvo a su cargo el proyecto y direccin de obra del
primer complejo turstico cooperativo del pas. Posteriormente se disolvi, por falta de continuidad de su labor profesional.

a ubicacin, proyecto, construccin y financiacin del emprendimiento, deben ser elaborados por
equipos integrados por arquitectos, contadores y abogados, con la participacin activa y decisoria de
los asociados, en base a sus necesidades, aspiraciones y posibilidades.
4) Financiacin de los emprendimientos.
Se deben eliminar los impuestos que gravan a las cooperativas de vivienda por ser entidades solidarias
sin fines de lucro. (Diputado Alfredo. Palacios, Dr. Nicols Repetto, 1906)

La formacin del capital social que permita poner en marcha un emprendimiento y realizarlo en
plazos y condiciones tcnicamente viables entraa una seria dificultad en las cooperativas de vivienda
(Cafardo, 2003). La necesidad inicial de acceder a la propiedad de un predio urbano lo dificulta an
ms. (MOI, 2005).
Las cooperativas necesitan contar con ayuda financiera pblica o privada, mediante subsidios o
prstamos a largo plazo, adems de los aportes accionarios de los asociados.
Para generar mayores recursos financieros, a expensas del esfuerzo de la poblacin carente de
vivienda, a partir de fines de la dcada del 60 se ensayaron algunos intentos que no prosperaron:
.El alquiler-venta o leasing, es decir, el alquiler con promesa de venta al cabo de un trmino
preestablecido, el que no ha sido aplicado en las cooperativas de vivienda de nuestro pas, ni en
general en las latinoamericanas, como lo fuera en varios pases europeos. (Mora Rubio, 1960).
Tambin adquiri un efmero auge el sistema de ahorro y prstamo para la vivienda, cayendo
prontamente en desuso debido a los procesos inflacionarios que descapitalizaban el valor de los
ahorros, y que fuera excluido del cooperativismo de vivienda por la Resolucin S.A.C. N 255/88.
Por otra parte, un rol significativo, aunque no suficiente, lo han estado cumpliendo las
cooperativas de crdito y vivienda y los bancos cooperativos de nuestro pas.
Tambin existen actualmente otras fuentes de financiacin provenientes del sector pblico.
La ley 24.484/95 cre el Sistema Federal de la Vivienda, el que tiene por objeto posibilitar a la
poblacin de recursos insuficientes el acceso a una vivienda digna. Asimismo, la Ley 341/00 de la
Ciudad de Buenos Aires, establece que la ex Comisin Municipal de la Vivienda (CMV), hoy Instituto
de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) debe instrumentar polticas de acceso a la vivienda

para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos en situacin habitacional crtica,
mediante el otorgamiento de subsidios o crditos a cooperativas, y a asociaciones sin fines de lucro.
Los recursos recaudados impositivamente por el Sistema Federal de la Vivienda se canalizan a
travs del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), creado por la Ley 21.581/77, el que los distribuye
a los Institutos Provinciales de Vivienda, quienes financian los planes de vivienda social, pero en
reducida proporcin otorgan financiacin a cooperativas.
Otra financiacin de vivienda provino del Banco Hipotecario Nacional, el que, debido a su
privatizacin en la dcada del 90, redujo el otorgamiento de crditos destinados a la vivienda social y
cooperativa. En la actualidad, el Banco Hipotecario S.A., entidad financiera privada con fines de lucro,
otorga crditos, tal como lo publicita en su pgina web, para la remodelacin y construccin de
viviendas, locales comerciales y cualquier otro fin, incluyendo casas de fin de semana en countries y
barrios privados, es decir, la segunda vivienda para quienes tienen vivienda, sin hacer mencin alguna
a otorgar crditos a cooperativas de vivienda para quienes no disponen de vivienda.
En la dcada del 90, se crearon operatorias de financiacin denominadas Operatorias FONAVIFinanciamiento Compartido, por las que se posibilit la participacin a cooperativas vinculadas a empresas
constructoras, quienes debieron aportar el terreno y hasta un 40% del costo de la obra.
En esta Operatoria, la ex CMV, entre 1991 y 2001, cofinanci 25 emprendimientos de edificios
de departamentos, por un total de 1646 viviendas, de las cuales el 90% correspondi a los asociados
de las cooperativas, y el 10 % lo adjudic la ex CMV a postulantes inscriptos en sus registros. De la
evaluacin de esta Operatoria, desde sus inicios hasta la actualidad, surgi que, excluyendo el perodo
de la gestin presidida por Eduardo Jozami, los precios abonados por los cooperativistas adquirentes
resultaron semejantes y eventualmente superiores a los valores del mercado, transfirindose los
saldos de deuda a la cartera hipotecaria de bancos privados, con elevadas tasas de inters, y con el
agravante que, en muchos casos, los bancos se reservaban la administracin de los inmuebles hasta
tanto se cancelaran las hipotecas. Asimismo, el IVC, en relacin a la Resolucin 56/87, permiti la
participacin de un 10% de no asociados sin requisito alguno, desconocindose si fue resultado de
una supuesta adjudicacin arbitraria, ajena a la legislacin y a los principios cooperativos.

Como consecuencia, se debe perfeccionar la legislacin vigente del Sistema Federal de la


Vivienda, del FONAVI y de la ley 341/00, a fin de establecer que las cooperativas de vivienda sean
consideradas de inters social y puedan tener libre acceso a subsidios y a operatorias de crdito
financiadas por los entes pblicos, sin tener que estar asociadas a empresas constructoras, ni
subordinadas a entidades pblicas o privadas.
A su vez, se debera renacionalizar al ex Banco Hipotecario Nacional, hoy Banco Hipotecario
S.A., o en su defecto, proceder a refundarlo, eliminando de su nombre el trmino hipotecario que solo
indica el instrumento legal por el cual se garantiza el cobro de un crdito, sin hacer referencia a la que
debe ser su finalidad principal: financiar vivienda social. Al ser recuperado para el estado argentino, el
Banco se debera rebautizar como BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA, y al igual que el rgimen del
FONAVI, debera otorgar crditos no usurarios a largo plazo a las cooperativas de vivienda. El
cooperativismo de vivienda debiera participar en el Directorio del Banco Nacional de la Vivienda, a
travs de miembros designados por las entidades representativas de las cooperativas del sector.
Tambin deberan otorgar crditos en similares condiciones distintas entidades crediticias
oficiales, provinciales o locales, tales como el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, el Banco de la
Provincia de Buenos Aires, de Mendoza, de Crdoba, de Santa F y todo otro banco provincial con
posibilidades de atender al cooperativismo de vivienda. En las provincias con recursos econmicos
insuficientes, el Banco Nacional de la Vivienda debera incrementar la adjudicacin de crditos.
Por otra parte, debera evaluarse la conveniencia de acceder a crditos de largos plazos y bajas
tasas de inters de organismos internacionales sin fines de lucro.
Lo expuesto permitira reactivar al cooperativismo de vivienda que se encuentra hoy paralizado,
por falta de recursos, y estimulara la creacin de nuevas entidades.
5) Incompatibilidad entre la ley 13.512 y la ley 20.337
La ley 13.512/48 norma el Rgimen de Propiedad Horizontal

y tiene alcance nacional. Se

aplica a todos los edificios que tengan unidades funcionales independientes entre s que pertenezcan a

4 La designacin Rgimen de Propiedad Horizontal, adems de poco precisa, no explicita que se refiere a la copropiedad

Inmobiliaria, que es la esencia del sistema.. La legislacin francesa vigente, lo denomina, precisamente, Rgimen de
Copropiedad inmobiliaria.

distintos propietarios, quienes integran el Consorcio de Copropietarios. 5


El Consorcio adquiere el carcter de asociacin civil, regido por un Reglamento de Copropiedad
que establece su funcionamiento, y el modo de designacin de autoridades y de la administracin. La
mxima autoridad la constituye la Asamblea de Copropietarios, quien designa al Administrador.
El Art. 8 de la Ley establece que los copropietarios deben contribuir al mantenimiento econmico
del edificio, cuyo monto peridico se fija mediante un porcentual calculado en base a la proporcin de la
superficie de cada unidad funcional en relacin a la superficie total del inmueble.
Segn el Art. 10, la Asamblea tiene la atribucin de adoptar las decisiones apropiadas sobre los
asuntos de inters comn. Cada copropietario tiene el voto establecido en el Reglamento de
Copropiedad, y en caso de no estarlo, se presumir que tendr un voto. En la actualidad, como criterio
generalizado, los Reglamentos otorgan a cada copropietario un voto equivalente al porcentual de
participacin de su unidad en relacin al porcentual total de la superficie del edificio, criterio equivalente
a lo establecido para las sociedades annimas, en las que cada integrante tiene el voto porcentual
calculado en base a la proporcin de su aporte de capital en relacin al capital total.
Por su parte, la Ley N 20.337/73, nica Ley de Cooperativas vigente en nuestro pas, no forma
parte del Cdigo Civil ni del Cdigo de Comercio. Tiene alcance nacional y es aplicable a todo tipo de
cooperativas, las que deben regirse nicamente por las disposiciones de esta Ley. Esta categrica
prescripcin, afirma Dante Cracogna, evidencia que las cooperativas son diferentes de los entes
jurdicos de otra naturaleza, tales como las sociedades annimas y las asociaciones civiles (entre las
que se encuentran los Consorcios de Propietarios).
El artculo 6 de la Ley lo subraya: es nula toda transformacin de una cooperativa en tales entes
jurdicos. Cracogna concluye que si una cooperativa quisiera modificar su condicin de tal, debera
primeramente disolverse, para dar luego nacimiento a una nueva entidad de diferente naturaleza.
A su vez, el art. 2, inc. 3 de la Ley 20.337 establece que las cooperativas conceden un solo voto
a cada asociado, cualquiera que sea el nmero de sus cuotas sociales y no otorga ventaja ni privilegio
alguno a los iniciadores, fundadores y consejeros, ni preferencia a parte alguna del capital, lo que se

A la figura jurdica que en Argentina se la denomina Consorcio de Propietarios, la ley vigente en Espaa la denomina
Comunidad de Propietarios.

basa en uno de los principios cooperativos fundamentales, sintetizado en: Un Hombre Un Voto.
Hoy, al finalizarse la construccin de un edificio promovido por una cooperativa de vivienda, caben
dos opciones en relacin al cumplimiento de la Ley 20.337: a) que la cooperativa de vivienda contine
existiendo dentro del marco legal de dicha ley; b) que la cooperativa de vivienda se disuelva para
acogerse al Rgimen de Propiedad Horizontal regido por la Ley 13.512
En el primer caso, los asociados adjudicatarios de las unidades podrn revestir el carcter de
usufructuarios o inquilinos de las unidades. En las Asambleas tendrn un solo voto por asociado,
independientemente del capital aportado, o de la superficie de la unidad que ocupan. La Cooperativa,
propietaria de todo el inmueble, podr continuar a cargo de la Administracin, o podr delegarla en los
usuarios, segn lo establezca el Reglamento de Copropiedad Cooperativa y Administracin.
Por otra parte, si la cooperativa decide acoger el inmueble al Rgimen de la Ley 13.512, deber
previamente disolverse, de acuerdo al art. 6 de la Ley 20.337, y transformarse en la asociacin civil
Consorcio de Propietarios, con su correspondiente Reglamento de Copropiedad y Administracin. Esta
situacin no plantea dificultad alguna si las escrituras traslativas de dominio se otorgan simultneamente
a todos los adjudicatarios, con anterioridad a la autodisolucin de la Cooperativa.
En cambio, si el otorgamiento de las escrituras no fuere simultneo, surge un conflicto de
aplicacin de las leyes 13.512 y 20.337, puesto que las unidades que ya obtuvieron su escritura
deberan integrar el Consorcio de Propietarios, tal como lo establece la ley 13.512, y aqullas an no
escrituradas continan dentro del rgimen cooperativo. Debido al art. 6 de la Ley 20.337, la cooperativa,
en su carcter de propietaria de las unidades no escrituradas, no podra participar en la asociacin civil
Consorcio de Propietarios, producindose un conflicto irresoluble.
Al respecto, el Dr. Alfredo Corvaln interpreta que la adjudicacin y posterior escrituracin no
deben ser considerados bajo la normativa que el Cdigo Civil establece para los contratos de
compraventa, dado que constituyen actos jurdicos cooperativos contemplados en el Art. 4 de la Ley N
20.3376. Ello permite realizar la escrituracin de las unidades a los asociados, pero queda sin resolver el

Ya en 1960, el Dr. Mora Rubio aseguraba que en Latinoamrica, la legislacin atinente al coperativismo de
vivienda se encontraba atrasada en el estudio y la aplicacin de los derechos reales y contratos sobre inmuebles,
careciendo de un claro concepto acerca de la propiedad cooperativa de la vivienda. Si bien con posterioridad se
sancion en nuestro pas la Ley 20.337, hoy debera profundizarse su estudio.

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conflicto referente a la imposibilidad de participacin de las unidades de propiedad de la Cooperativa en


el Consorcio de Propietarios.
Si la Cooperativa decide su inmediata disolucin despus de escriturar las unidades, aqullas no
escrituradas con posterioridad a su disolucin se encontraran imposibilitadas de recibir su escritura
traslativa de dominio, dado que el otorgante habra extinguido su existencia legal.
Este conflicto podra superarse si la Ley 13.512 previera la constitucin de entidades cooperativas
de copropietarios, con una normativa imbuida del espritu cooperativo, y una operatoria similar a lo
establecido en dicha ley, y si, por su parte, la ley 20.337 lo posibilitara.
Con anterioridad al comienzo de otorgar las escrituras traslativas de dominio, la Cooperativa
debera constituir la Comunidad Cooperativa de Copropietarios

e inscribirla en el Registro de la

Propiedad inmueble pertinente. Los asociados-propietarios, deberan aprobar el reglamento de


Copropiedad Cooperativa y Administracin para acogerse a lo establecido en la ley 13.512
Sin abandonar el espritu cooperativo, cada copropietario debera participar en las Asambleas de
la Comunidad con un voto por unidad, independientemente de su superficie propia.
En lo que respecta a las expensas, no cabe adoptar el criterio de igualar los montos de las
mismas independientemente de las superficies de las unidades, ya que ello significara favorecer a unos
en detrimento de otros. Cada copropietario, en base a un mismo valor unitario de expensas por m2,
debe abonar un monto proporcional a la superficie de su unidad, salvo aqullos que slo perciban el
haber jubilatorio mnimo, quienes abonarn una suma que no supere el 20% de su ingreso mensual; la
diferencia, para evitar perjuicios a terceros, deber ser subsidiada por un fondo pblico creado al efecto.
De modificarse las leyes 13.512 y 20.337 con el objeto de posibilitar su compatibilizacin, se
adoptara un novedoso enfoque de la concepcin del Cooperativismo de Vivienda, particularmente en lo
referente a la constitucin de Comunidades Cooperativas de Copropietarios.
5) Gestin administrativa de los edificios en la etapa de uso.

La designacin Consorcio de Propietarios, denominacin que lleva implcita una connotacin de carcter
comercial incompatible con su cometido, se debera reemplazar por Comunidad Cooperativa de Copropietarios,
designacin que se considera ms adecuada para las cooperativas de vivienda en usufructo, locacin o
copropiedad.

11

Posteriormente a la finalizacin de la etapa de construccin se inicia la etapa de uso por parte de


los ocupantes del edificio, en la que el edificio requiere un mantenimiento preventivo, es decir, la
renovacin edilicia basada en rutinas de conservacin de sus partes y componentes, para prolongar su
durabilidad y prevenir el deterioro precoz. Tambin, se debe realizar el mantenimiento correctivo a
demanda, cuando se producen deterioros imprevistos que requieren intervenciones en forma perentoria.
(Dunowicz, 2003).
El costo de un edificio no es solo el costo de la etapas de proyecto y construccin, es decir, la
sumatoria de los valores parciales de cada unidad al momento de la posesin, sino que hoy se
considera que su costo incluye dichas etapas ms todo el mantenimiento preventivo y correctivo a lo
largo de toda su vida til, lo que se denomina costo global. (Amarilla, 2003)
Todo edificio cooperativo debe ser construido con la calidad necesaria, para no transferir a la
posterior etapa de uso y mantenimiento los mayores costos derivados de falsas economas en la etapa
de construccin. Por ello, junto con la posesin de la unidad, se debe proveer a cada usuario del Libro
del Edificio, es decir, de la documentacin completa que incluya planos, pliegos de especificaciones
tcnicas, detalles constructivos y materiales utilizados, para permitir su adecuado mantenimiento.
Para reducir costos de mantenimiento evitando la intermediacin empresarial con fines de lucro,
se debera impulsar la creacin de Cooperativas de Administracin, y la constitucin de cooperativas de
trabajo integradas voluntariamente por los miembros de la cooperativa de vivienda que deseen realizar
las necesarias tareas de mantenimiento del edificio, crendose as nuevas fuentes de trabajo, que el
Programa de Mantenimiento Habitacional de la FADU, ya en 1990, denominara talleres de barrio en los
conjuntos de vivienda social construidos por organismos oficiales.
Desde la posesin de las viviendas, la Administracin debera implementar constantes cursillos
post-ocupacin de formacin cooperativa sobre temas referidos a la convivencia, derechos y
obligaciones, prevenciones contra incendio, uso correcto de las instalaciones comunes, etc. Tambin
debera realizar peridicas encuestas de satisfaccin post-ocupacin de los usuarios, a fin de conocer su
opinin sobre el estado y funcionamiento del edificio y la administracin.
Consideraciones finales: sntesis de propuestas.

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El pas necesita una poltica de vivienda que contemple aspectos sociales, econmicos, fiscales,
tcnicos y ambientales, a partir de la interrelacin de temticas pertenecientes a disciplinas provenientes
del campo de la arquitectura, la economa y el derecho.
Por ello, con el objeto de impulsar la reactivacin del cooperativismo de vivienda, como aporte para
contribuir a la solucin del grave problema habitacional del pas, se propone:
1) Sancionar una Ley Nacional de Cooperativas de Vivienda, puntualizando los requisitos
reglamentarios para su constitucin y funcionamiento; los derechos y obligaciones del Consejo de
Administracin y de los asociados; y todo otro aspecto atinente a las mismas, actualizando la Resolucin
693/87 SAC, referida al reglamento interno para las cooperativas de vivienda.
2) Crear la legislacin y normativa que considere a la vivienda cooperativa como vivienda de inters
social, facilitando el acceso al crdito para la compra de tierras urbanas, y permitiendo la donacin o la
venta subsidiada de tierras fiscales que, contando con los servicios de infraestructura esenciales, sean
aptas para la radicacin de conjuntos habitacionales cooperativos.
3) Ampliar el acceso del cooperativismo de vivienda a mayores recursos para el financiamiento de las
obras, por medio de crditos sin fines de lucro o subsidios provenientes de: a) Fondos pblicos y del
Tesoro Nacional para financiamientos y subsidios; b) FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda), a travs de
los Institutos de la Vivienda provinciales; c) Banco Nacional de la Vivienda; d) Bancos pblicos
provinciales y municipales; e) Bancos y entidades financieras cooperativas; f) Fondos provinciales y/o
municipales; g) Fondos provenientes de crditos no usurarios de organismos internacionales.
4) Establecer que la poltica nacional de vivienda otorgue participacin activa como organismos
ejecutores a las entidades cooperativas, permitiendo que la recaudacin y el destino especfico de los
fondos sean controlados por las entidades, a travs de sus miembros representativos.
5) Modificar la normativa del Programa Federal de Emergencia Habitacional, que solo permite
acceder a crditos a las cooperativas de trabajo integradas por titulares de subsidios de desempleo.
Ampliar dicha normativa para que las cooperativas de vivienda integradas por jefes de familia o de
hogares con ingresos por debajo del salario mnimo, puedan presentar proyectos de emprendimientos
ante los Institutos de Vivienda en el marco del ese Programa.

13

6)

Reordenar el rgimen impositivo de las cooperativas de vivienda, a partir de: a) Ratificar la

exencin del impuesto a las ganancias dado que, segn la Ley 20.337, las cooperativas no son
sociedades de capital con fines de lucro, y por tanto, no tienen utilidades; b) Ratificar la ley que
establece que las cuotas sociales de las cooperativas estn exentas de abonar el impuesto sobre los
bienes personales; c) Desgravar a las viviendas cooperativas del impuesto anual a los bienes
personales, que recae sobre los inmuebles de los patrimonios unipersonales; d) Reducir la tasa del
IVA que grava la compra y venta de materiales de construccin, y la facturacin de los trabajos de
construccin (ya sea por administracin directa o por subcontratos).
7) Establecer la exencin, o en su defecto, una substancial reduccin de las tasas y las
contribuciones inmobiliarias de las viviendas construidas cooperativamente, en relacin a: a) derechos
de construccin municipal; b) derechos por la ejecucin de las obras de infraestructura necesarias
(pavimentado de calles, veredas, alumbrado pblico, instalacin de redes sanitarias, de gas y de
electricidad, etc.); c) tasas por contribucin territorial; d) tasas por los servicios de alumbrado pblico,
alcantarillado sanitario, recoleccin y tratamiento de residuos.
8) Modificar la ley 13.512 para permitir constituir Comunidades Cooperativas de Copropietarios,
regidas por las disposiciones de la Ley 20.337, y modificar la ley 20.337 para que contemple que las
Comunidades Cooperativas de Copropietarios puedan actuar bajo la normativa de la Ley 13.512, en
base a los principios cooperativos, y a la expresin UN HOMBRE UN VOTO.
9) Fomentar la creacin de cooperativas de arquitectos para el proyecto y la direccin de obra, y
cooperativas de trabajo para la construccin de los emprendimientos cooperativos.
10) Promover la creacin de empresas cooperativas de administracin de propiedades.
11) Impulsar la contratacin de cooperativas de trabajo para el mantenimiento de los edificios.
12) Unificar el movimiento cooperativo de vivienda por medio de una entidad nacional que nuclee
a las federaciones y a las cooperativas de vivienda a los efectos de vincularlas entre s, a travs de
Jornadas Nacionales peridicas. Asimismo, se propone participar activamente en el Comit de
Habitacin de ACI Amricas, para relacionarse con las cooperativas de vivienda de todos los pases de
la regin, y apoyar la creacin de la Red Iberoamericana de Cooperativismo de Vivienda.

14

13) Organizar un registro estadstico anual de las obras y emprendimientos del cooperativismo de
vivienda, desde sus inicios a la fecha, a escalas nacional, provincial y local.
14) Promover en las universidades la creacin de institutos de investigacin para la elaboracin de
estudios sobre el cooperativismo de vivienda, a fin de Incorporar su temtica en las currculas de la
enseanza de grado y de posgrado de las Facultades de Arquitectura de todo el pas, posibilitando que
las ctedras de vivienda cooperativa participen en las Jornadas que anualmente realiza ULACAV (Unin
Latinoamericana de Ctedras de Vivienda).
15) Realizar cursos y talleres de extensin universitaria para toda la comunidad.
16) Prorrogar la Contribucin Especial al Fondo de Educacin y Promocin Cooperativa, sancionado
por Ley N 23.427/86 extendiendo el plazo de la prrroga vigente que vence en 2006.
17) Garantizar el cumplimiento del Decreto 1171/2003 que declara de inters la enseanza, en todos
los establecimientos educativos oficiales y privados, de los principios del cooperativismo.
En sntesis, para lograr que UNA FAMILIA UNA VIVIENDA se haga realidad, es necesario
posibilitar a todos los hogares del pas el acceso a una vivienda digna, funcionalmente habitable, y
constructivamente segura, con la infraestructura y el equipamiento urbano necesarios, en un Habitat
sano, consolidado y sostenible. Hacia ello debe encaminar sus acciones el cooperativismo de vivienda.
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