Banfomento

(1) Este caso ha sido escrito por el. Doctor Julio Sergio Ramrez, Profesor Pleno de INCAE, para servir como base
de discusin en clase, ms bien que como ilustracin del manejo correcto o incorrecto de la gestin administrativa.
Derechos Reservados INCAE, 2012

Banfomento
A principios de 1983, el Sr. Gerardo Bermdez, Gerente del Banco Nacional de
Desarrollo (Banfomento), se enfrentaba a la decisin de qu camino seguir con
relacin a la inversin de 50 millones de dlares que BANFOMENTO tena en el Hotel
Estrella, el ms elegante de Rutinia. BANFOMENTO, el Instituto de Fomento y
Desarrollo de Rutinia, era el Banco de Fomento del pas, propiedad del Estado, que
haba financiado va prstamo ms del 90% de la inversin total en el proyecto del
Hotel Estrella.
Bermdez, reconocido como una persona de mucha capacidad y honradez
profesional en el ambiente financiero de Rutinia, haba sido nombrado Gerente de
BANFOMENTO pocos meses antes, a finales de 1982.
El seor Bermdez no haba estado en BANFOMENTO cuando se inici el
proyecto del hotel en 1980, habiendo sido nombrado gerente cuando el hotel estaba
comenzando a operar, pero conoca los antecedentes del proyecto. Haba tenido que
compenetrarse muy bien de los detalles en muy poco tiempo, ya que al iniciarse su
gestin, el mayor activo de la Institucin estaba representado por la deuda contrada
por los accionistas del hotel.
Bermdez consideraba asimismo que la gerencia de BANFOMENTO era un
puesto de alta rotacin, en primer lugar porque el gerente se encontraba sujeto a una
diversa serie de presiones, tanto polticas como privadas por ser el Instituto el nico
ente a nivel nacional que contaba con fuentes de financiamiento para proyectos de
desarrollo de medianas y grandes dimensiones, y segundo, que por tratarse de un ente
del Estado, la institucin, sus proyectos y sus prstamos eran constantemente
analizados, criticados y cuestionados tanto por la prensa como por los partidos
polticos de oposicin al gobierno. Se consideraba el nombramiento de la gerencia
como una designacin poltica y era por todas estas razones que generalmente el
gerente tena una corta duracin en el desempeo de su puesto.
El Hotel Estrella habla sido terminado con una inversin total estimada en $55
millones, contando con un total de 400 habitaciones. Aplicando la regla hotelera bsica
que indicaba que por cada $1,000 de inversin por habitacin construida, debera
cargarse una tarifa diaria de $1,00, el dueo u operador del hotel debera cobrar una
tarifa cercana a los $140 diarios por habitacin para operar rentablemente el negocio.
El comentario de los expertos hoteleros que hablan visitado las instalaciones
recientemente era que, a pesar de ser una construccin de alta calidad (era sin duda
alguna el mejor hotel del pas), este costo era excesivamente alto comparado con otros
hoteles del rea y de los Estados Unidos. En el Anexo 1 se muestran los costos de
algunos hoteles de Rutinia, Centroamrica y Estados Unidos y su relacin a la tarifa
diaria por habitacin. Igualmente consideraban los expertos que el cliente promedio

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esperado para el Hotel Estrella no estara dispuesto a pagar ese precio, an cuando la
calidad del Hotel lo hubiese ameritado.
Antecedentes del proyecto
Gerardo recordaba que el proyecto del hotel haba nacido de la iniciativa de un
pequeo grupo de empresarios con algunas vinculaciones con el partido poltico del
gobierno en el poder en ese periodo en Rutinia.
Rutinia era una importante isla situada en el Pacfico Sur, con una poblacin
aproximada de dos millones de habitantes y economa con un perfil similar al de las
naciones pequeas latinoamericanas. En el Anexo 2, se muestran algunos indicadores
econmicos del pas. La ciudad capital, Rutinia, con aproximadamente medio milln de
habitantes, estaba situada a orillas del mar.
Durante el perodo de gobierno comprendido entre los aos 1976-1980, el Plan
Nacional del pas incluy por primera vez al turismo como una de las actividades
impulsoras del futuro desarrollo de la nacin.
Una de las razones para pensar en el turismo como factor importante de
desarrollo, fue el hecho de que en los Estados Unidos se estuviera considerando el dar
un tratamiento preferencial a los gastos efectuados por compaas y corporaciones en
convenciones llevadas a cabo fuera del territorio norteamericano. As, entonces se
calcul que con slo conseguir un mnimo porcentaje del total de convenciones y
exposiciones norteamericanas, se generara un volumen de turismo muy beneficioso
para el pas. Se estudi con bastante detenimiento el asunto y finalmente se lleg a
la conclusin que ameritaba la construccin de un centro de convenciones, con todas
las facilidades necesarias para llevar a cabo exposiciones, ferias internacionales,
convenciones, presentaciones de teatro, etc.
La posicin geogrfica de Rutinia se consider como uno de los ms valiosos
activos. Localizada a tres horas de vuelo de las principales ciudades de la costa oeste
de los Estados Unidos, poda pensarse adems como una escala agradable para
accesar a los ms atractivos pases. En ese momento, ms de quince lneas areas
tocaban suelo ruritanense ya fuera como una escala habitual de sus vuelos, como
punto de transbordo para otras conexiones, o como escala de reabastecimiento de
combustible.
Estas consideraciones concluyeron con la aprobacin y puesta en marcha por
parte del Gobierno, de un moderno Centro de Convenciones que se plane construir
con todas las instalaciones necesarias. Durante el ao 1979 se dio inicio a las obras de
construccin del Centro, cuyas caractersticas generales se muestran en el Anexo No.
3.
El Centro de Convenciones tendra un costo estimado de US$35 millones y se
consider que una empresa de este tamao, en un pequeo pas, poda ser acometida

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solamente por el Estado, ms siendo parte de un plan de desarrollo, por lo cual la
obra fue ejecutada con la participacin del Instituto de Turismo Nacional (INTURNAC).
Mucho se pens que un proyecto de esta naturaleza necesitara el complemento
y soporte de un hotel de primera categora y buen tamao, que estuviera localizado
contiguo al Centro de Convenciones, mxime cuando ste seria construido en las
afueras de la ciudad capital, un poco retirado de los hoteles principales que se
encontraban localizados a orillas de la playa o en el centro de la ciudad. Personeros
de gobierno pensaron finalmente que este proyecto del hotel, no poda, ni deba ser
emprendido por el gobierno debido a que la inversin en el Centro de Convenciones
estaba absorbiendo ya importantes recursos nacionales y por otra parte, que una
operacin de esa naturaleza no deba ser llevada a cabo por el Estado, sino que
corresponda a empresarios privados locales o extranjeros su realizacin.
As la situacin, algunos grupos de empresarios locales comenzaron a pensar
en el proyecto del hotel para servir al Centro de Convenciones. Algunos pensaron en
la remodelacin de edificios de apartamentos localizados en las cercanas del nuevo
complejo, otros pensaron en construir. Finalmente, un grupo encabezado por un
conocido empresario ruritanense reuni un capital base, comprometieron un terreno
localizado frente al nuevo Centro de Convenciones, y se dieron a la tarea de
consecucin de fondos para la construccin, estimados originalmente en US$13
millones.
Los empresarios haban visualizado la oportunidad del proyecto hotelero
cuando se anunci oficialmente que el Estado comenzara la construccin del Centro
de Convenciones.
Otro factor importante era que un consultor, especialista en el ramo, haba
hecho un anlisis de la oferta hotelera instalada y se conclua que haba espacio para
un hotel con mejores instalaciones que las de todos los existentes y que
consecuentemente pudiese cobrar tarifas entre un quince y un veinte por ciento
superiores a las de los dos mejores, que estaban situados uno en el centro de la ciudad
y otro contiguo a la playa.
Se consideraba adems que uno de los buenos hoteles estaba en manos de
una institucin del gobierno y que se haba visto con incertidumbre la continuidad de
su administrativos, financieros y laborales. En el Anexo 4 se muestran los hoteles
existentes en 1979 y sus tarifas por habitacin.
Como un proyecto de esta naturaleza era tambin de inters estratgico
del Estado, por coincidir con los objetivos del Plan Nacional de Desarrollo y
considerarse complementario al Centro de Convenciones, el grupo de inversionistas
encontr
fcil
acogida
al presentar
solicitud
de
financiamiento
ante
BANFOMENTO.
El proyecto inicialmente se concibi con un costo total de US$13
millones y el grupo inversionista haba logrado reunir unos cinco millones de ese total.

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Los socios originales eran un grupo de inversionistas locales -entre los que se
contaban comerciales que se estaban garantizando espacio para sus negocios que
instalaran en la planta baja del hotel-, un inversionista mexicano y finalmente un
grupo inversionista norteamericano con experiencia hotelera adquirida a travs de
operaciones de este ramo en el Canad y Europa.
Una vez que BANFOMENTO aprob el financiamiento del proyecto, se inici la
construccin en el ao 1980. Para ese entonces, las instalaciones del Centro de
Convenciones ya estaban bastante avanzadas.
Las obras se iniciaron con un mtodo novedoso de construccin denominado
"fast track" que era un sistema muy rpido, aunque ms costoso, que implicaba un
diseo sobre la marcha o que los planos se iban desarrollando a medida que
avanzaba la construccin. La arquitectura se hizo alrededor de un concepto de dos
torres gemelas contiguas. Luego de iniciada la construccin se comenzaron a dar una
serie de problemas iniciando con cambios durante la construccin del tercer piso. Un
reclculo en las necesidades de hierro, implic un primer incremento en los costos en
una cantidad prxima a los US$3 millones.
"Este fue el comienzo, manifestaba Gerardo Bermdez, de un desorden, tanto
en la administracin del proyecto como en los desembolsos efectuados por el
banco de desarrollo: Las reglas de financiamiento hipotecario no se emplearon
adecuadamente, no existi una supervisin estricta de los desembolsos, los diseos
resultaron mucho ms costosos de lo programado, las importaciones de materiales,
equipo, mobiliario, utilera, etc., superiores en muchos casos en veinte y ms por ciento
de su presupuesto inicial, y que "sorpresa" cuando a principios de 1982, el proyecto
an no terminado costaba casi US$50 millones, y la razn de financiamiento/capital era
de 10/1. Un proyecto que se haba iniciado con esta razn a niveles de 1/1,
inexplicablemente haba crecido en menos de un ao a una cifra de 5/1 y en un perodo
poco mayor de 24 meses estaba en esta increble razn de financiamiento de 10/1, y
deca increble, por ser un solo proyecto privado que estaba captando una gran
proporcin de los recursos de BANFOMENTO"
De alguna manera, el hotel fue inaugurado en junio de 1982, con una gran
fiesta, igualmente financiada por BANFOMENTO, quien ya a esas alturas capitalizaba
todos los intereses del prstamo, por la falta de capacidad de pago de la sociedad
duea. El hotel estaba tcnicamente en quiebra antes de la inauguracin, su flujo de
efectivo no le hubiera permitido iniciar sus operaciones sin los continuos desembolsos
del banco de desarrollo.
Durante el mes de agosto de ese ao, se nombr un nuevo gerente de
BANFOMENTO y fue cuando asumi el Sr. Gerardo Bermdez, que se encontraba
hasta ese momento desempeando el puesto de gerente de una financiera privada del
pas. El nuevo gerente orden un estudio de la situacin de todos los proyectos de la
institucin y ms temprano que nada se inform que un solo proyecto -el nuevo hotelhaba consumido un porcentaje importante de los recursos de la institucin. En el

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Anexo 5 se muestra un cuadro porcentual de la cartera de BANFOMENTO a lo largo de
la construccin del Hotel del Sol. Adems, el Banco Mundial principal fuente en ese
momento de los recursos utilizados para la financiacin del hotel, orden la suspensin
de desembolsos adicionales a BANFOMENTO, debido a que la institucin se
encontraba en situacin morosa con el Banco.
Opciones acerca de la inversin de BANFOMENTO
Un estudio que practic un experto hotelero internacional, contratado por el
Sr. Bermdez, revel que la inversin promedio por habitacin de un hotel con
acabados similares a los del hotel en cuestin, a nivel mundial, estaba alrededor de
US$90 mil. Este hotel, con un total de 400 habitaciones, se cotizara en US$36
millones, con un cinco por ciento de margen de error. La deuda era superior a los
US$50 millones para fines de 1982, por lo que a esas alturas estara valuado en libros
un 40 por ciento sobre su costo de reposicin.
Gerardp Bermdez analiz las alternativas que se presentaban para resolver
el problema del hotel por parte de BANFOMENTO, concluyendo que sus posibles
opciones, si previamente BANFOMENTO hubiese recibido el hotel en pago de la
deuda1, eran las siguientes:
Primera; que el Estado asumiera la deuda en forma de acciones y el hotel fuera
manejado por una corporacin hotelera del gobierno. En esta alternativa
BANFOMENTO entregara el Hotel al Ministerio de Hacienda y recibira bonos
del Estado por valor equivalente a US$50 millones denominados en moneda
nacional, con intereses al 6% anual pagaderos al final de cada ao y
vencimiento a 30 aos.2 Luego el Ministerio de Hacienda entregara la propiedad
del Hotel (valorado en $50 millones) a la Corporacin Hotelera Nacional para
que lo operase.
Segunda, vender a otro grupo de fuertes inversionistas extranjeros con amplios
conocimientos de la operacin hotelera a nivel internacional, quienes haban
ofrecido comprar el hotel por un monto de $35 millones, asumiendo
BANFOMENTO una prdida de alrededor de US$15 millones y el grupo
inversionista original una prdida total de su inversin de $5 millones.
Tercera, cerrar el hotel para evitar seguir haciendo mayores desembolsos y
esperar que se diera una solucin posteriormente.

Bermdez saba que esas alternativas requeriran primero que la Junta Directiva de BANFOMENTO
estuviese dispuesto a aceptar recibir el Hotel en pago por la deuda y que los actuales accionistas
aceptasen entregar el Hotel a cambio de la deuda. No estaba seguro que eso fuese a ocurrir y por tanto
pensaba que necesitara otras opciones si las dos partes no aceptasen ese trato.
2
La tasa de mercado de bonos de la misma calidad de los bonos del Tesoro Nacional era en ese
entonces 9% anual.

7
En trminos de las decisiones a tomar, Bermdez consideraba que era
necesario tener en cuenta las actuales condiciones polticas de Rutinia, que segn su
opinin permitan calificar al rgimen encabezado por un presidente civil como poco
participativo y sujeto a alto predominio de las fuerzas aliadas del pas. De hecho el
rgimen era dominado plenamente por los militares, aunque usaban la fachada de un
presidente civil.3
Bermdez consideraba tambin que en esos momentos el grupo
inversionista original an controlaba el 100% de las acciones y la totalidad de la Junta
Directiva, dado que su aporte cubra el 100% del capital accionario ($5 millones) y que
los $50 millones de BANFOMENTO aparecan como deuda del hotel. El Anexo 6
contiene el detalle de la composicin accionaria del Hotel desde el principio del
proyecto
Bermdez saba que cualquier decisin que fuese a tomar BANFOMENTO al
respecto requera la aprobacin de la Junta Directiva conformada por los Ministros de
Hacienda y Planificacin, los Presidentes de los Bancos Central y Nacional (el Banco
comercial ms grande del pas, propiedad del Estado) y el Contralor General de la
Repblica quien representaba al Presidente de Rutinia en la Junta. Bermdez conoca
personalmente a cada uno de ellos y sus relaciones haban sido de mutuo aprecio y
confianza; recordaba que su nombramiento por el Presidente haba contado con el
respaldo entusiasta de toda la Junta Directiva.
En esos momentos el Hotel estaba funcionando normalmente, con una tarifa diaria de
$94.00 por habitacin sencilla y con una tasa de ocupacin bastante aceptable. Un
intento inicial de fijar una tasa del orden de $130 haba resultado en un fracaso total,
pues la tasa de ocupacin haba sido bajsima.
Bermdez consideraba que su deber primordial era proteger los intereses nacionales
y quera fijar la mejor estrategia para lograrlo en esos difciles momentos,

En realidad era una dictadura militar disfrazada

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ANEXO 1
Banfomento
Costos Comparativos de Hoteles y sus precios/habitacin

Hotel

Costo (1)/Habtn

Western Centro
(Rutinia)
Ruri (Rutinia)

US$ 70.000

65.000

No Habtns

260

354

Precio/Habtn.

$ 80

80

La Estancia
(C. Amrica)

73.000

216

85

Lido (C. Amrica)

56.000

320

65

125.000

250

140

60.000

420

70

Golden (U. S. A)
Urbi

(U. S. A)

(1) Este costo se calcula dividiendo el total de la inversin al momento de inauguracin,

entre el nmero de habitaciones.

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ANEXO 2
Banfomento
Rutinia: Indicadores Econmicos Seleccionados
CONCEPTOS
Producto Interno Bruto a Precios de
Mercado (Millones de Dlares)

1980

1981

1982

1983
(PROYECTADO)

1.745.8

1.818.8

1.918.6

1.925.7

ndice de Crecimiento del PIB

---

4.2

5.5

0.4

Servicio Deuda como Porcentaje de

las Exportaciones

---

17.4

21.4

16.4

Gasto Pblico como Porcentaje del PIB

---

25.4

24.7

25.3

Inversin Pblica
(Millones de Dlares)

162.3

133.7

174.1

121.3

Inversin Privada
(Millones de Dlares)

249.3

329.7

256.5

219.6

ndice de Precios al Consumidor

139.2

149.4

155.7

159.0

Crdito Total Sistema Bancario

(Millones de Dlares)

2.531

3.146

3.351

3.533

Saldo de Crditos al Comercio

(Millones de Dlares)

953

1.196

1.225

1.146

Saldo de Crditos a la Industria

(Millones de Dlares)

265

263

264

283

FUENTE: -Direccin de Estadsticas y Censos - Contralora de la Repblica

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ANEXO 3
Banfomento
Caractersticas del centro de Convenciones de Rutinia

rea total del Complejo

Capacidad Estimada
Salones de Exhibicin
Teatro/Auditorio (capacidad)
Salones de Reuniones

18 acres
10.500 personas
34.445 pies(cuadrados)
3.000 personas
19

Aire Acondicionado Total

Centro de Reproducciones
Capacidad de Traduccin simultnea

1
6 idiomas

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ANEXO 4
Banfomento
HOTELES DE RUTINIA Y SUS TARIFAS

HOTEL

Western Centro
Ruri
Embassy
Suites Quality
Crown
Western Airport
Columbus
Cascade
Internacional
Shellborne
Palace
Grand Suites
Excelsior
Royal
Monserrat
Grand Hotel
Premier
Imperial
Central

PROPIEDAD

Cadena Internacional
Propiedad del Estado
Cadena Internacional
Privado Local
Privado Local
Cadena Internacional
Cadena Internacional
Cadena Internacional
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local
Privado Local

*Tarifa/Da en US$ - No incluye impuestos

No. DE
HABITACIONES

260
354
200
35
96
200
200
123
85
103
175
53
64
45
128
35
56
48
55

HABITACIN
SENCILLA*

US$80
80
77
50
55
55
55
55
40
35
40
35
30
30
25
25
25
30
22

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ANEXO 5
Banfomento

DESGLOSE DE LA CARTERA DE BANFOMENTO A LO LARGO DE LA

CONSTRUCCIN DEL HOTEL ESTRELLA

ABRIL 80

FEB, 81

JUN. 82

PROYECTOS AGROPECUARIOS

PROYECTOS INDUSTRIALES

90%

70%

45%

PROYECTOS DE CONSTRUCCIN

HOTEL ESTRELLA
55%

TOTAL CARTERA (MILLONES US.$)

10%

50

70

30%

90

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ANEXO 6
Banfomento
Composicin de los inversionistas del Hotel Estrella

Corporacin Towers
1 Inversionista Local
1 Invers. Mexicano
8 Inversionistas Locales
Total Inversin (millonesUS$)

12%
20%
20%
48%
5

Nota: La participacin accionaria se haba mantenido invariable desde el inicio del

proyecto.