TEMA 1

REGISTRACIN INMOBILIARIA. PROYECTO DE UNIFICACIN DE LOS CDIGOS.

CASOS PARTICULARES CON VOCACIN REGISTRAL.
1.

Publicidad Registral y posesoria. Conflicto entre ambas publicidades. Vocacin

registral de los boletos de compra venta.
Antecedentes doctrinarios, jurisprudenciales y registrales. Efectos de lo dispuesto per el
artculo 1170 del Proyecto. Subsistencia y aplicacin de la Ley Nacional Registral.

2.

Dominio imperfecto: Dominio fiduciario. Limitaciones a las facultades del propietario.

Publicidad. Extincin del dominio fiduciario. Irretroactividad. Readquisicin del dominio

perfecto. Efectos.
3.
Dominio imperfecto: Dominio revocable. Limite al efecto resolutorio. Consecuencias de
la retroactividad de la revocacin. Readquisicin del dominio perfecto.
4.
Conjuntos inmobiliarios. Efectos de su registracin.
COORDINADORES:
Francisco Javier GUARDIOLA
Laura ROCA
RELATOR: Laura Roca
COMISIN REDACTORA
ALVAREZ, Valeria Silvina
AMOR AIELLO, Giselle D. S.
BRANDI TAIANA, Maritel
CHIAPPINOTTO, Laura
CONDOLEO, Nstor
DAZ, Mara Fernanda
FUSTER, Gabriel Anbal
GIACOSA, Sebastin Nicols
GUARDIOLA, Francisco Javier
LUVERA, Miguel ngel
REGIS, Ariel E.
ROCA ALVAREZ, Laura Liliana
URBANEJA, Marcelo Eduardo
CONSIDERANDO:
1) Que uno de los temas tratados en esta Comisin: La publicidad registral o posesoria con
especial referencia al artculo 1170 del Proyecto de Unificacin los Cdigos Civil y Comercial
ha sido objeto de un largo y controvertido debate, ya que en los restantes hubo coincidencia
en su generalidad, no siendo necesaria votacin alguna;
2) Que en el tema en cuestin se advierten dos posiciones expuestas con claridad, que
pueden resumirse del siguiente modo: a) Quienes consideran que la registracin del boleto de
compraventa es innecesaria porque no enriquece los derechos del adquirente ni hace
presumir su buena fe, generando inseguridad jurdica. El otorgamiento de efectos de
oponibilidad a terceros o de prioridad por normativa local es inconstitucional; b) Quienes

consideran que los boletos de compraventa son susceptibles de anotacin registral en base al
marco normativa previsto por los artculos 2 inciso c, 3 in fine, 30 inciso b, 31 de la Ley 17801
y normas locales afines, siendo constitucional. Rezones de seguridad jurdica, finalidad social
y presuncin de la buena fe contractual justifican acabadamente su registracin;
3) Que se ha cuestionado la redaccin y el contenido del artculo 1170 de referido proyecto en
los puntos relacionados con la restriccin exclusiva a los supuestos de terceros que hayan
trabado medidas cautelares, a las dudas que deja el artculo sobre la concurrencia a no de los
cuatro incisos citados en la norma y a la inconveniencia de plasmar la publicidad registral en el
inciso d) de la citada norma
Abierto el debate acerca de la conveniencia o no de la registracin de los boletos de
compraventa, se escucharon diversas propuestas y ponencias, concluidas las cuales se
someti a votacin el siguiente interrogante:
BOLETO DE COMPRAVENTA.
1)

Registracin

Es conveniente la registracin de los boletos de compraventa?

Por la afirmativa se emitieron los siguientes votos: TRES
(Direccin Provincial de Inmuebles de la Provincia de Jujuy, Registro de la Propiedad de Santa
Fe -Segunda Circunscripcin-, Direccin Provincial del Registro de la Propiedad de la
Provincia de Buenos Aires).
Por la negativa se emitieron los siguientes votos: ONCE
(Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de
la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires,
Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de Escribanos de la Provincia de Crdoba, Colegio de
Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad
Catolice Argentina, Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires,
Universidad Notarial Argentina, Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la
Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripcin Judicial-, Seccin de
Derecho Registral del Instituto de Estudios Legislativos de la Federacin Argentina de
Colegios de Abogados)

ACLARACION: la Seccin de Derecho Registral del Instituto de Estudios Legislativos de la

Federacin Argentina de Colegios de Abogados solicito se deje constancia del siguiente
agregado a su voto: en el estado actual, de la legislacin, es inconveniente la registracin de
boletos de compraventa.
2)

Efectos de la registracin

Dada la realidad existente en diferentes demarcaciones, en las cuales se registran los boletos
de compraventa en base a diversa normativa local, se present el interrogante acerca de los
efectos que producen dichas anotaciones, concluyndose del siguiente modo:
La registracin de los boletos de compraventa no otorga oponibilidad a terceros ni prioridad.
La modem fue aprobada per DOCE votos (Instituto de Derecho Registral de la Universidad
Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, Colegio
de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de
Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad
Catlica Argentina, Universidad Notarial Argentina, Direccin de Registros Pblicos y Archivo
Judicial de la Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripcin Judicial-,
Universidad de Belgrano, Registro de la Propiedad Inmueble de Chaco, Registro de la
Propiedad Inmueble de Misiones, Registro de la Propiedad de Santa Fe -Segunda
Circunscripcin-)
ABSTENCIN: Direccin Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos
Aires.
3)

Acerca del artculo 1170 del Proyecto de ley de reforma, actualizacin y unificacin del

Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (decreto 191/2011)

En la Comisin se debati acerca del contenido, la redaccin y el alcance del artculo 1170 del
citado Proyecto.
Se sugiere: suprimir del texto del inciso d) del citado artculo la publicidad registral
conservando exclusivamente la publicidad posesoria, y aclarar que los recaudos establecidos
en la mencionada disposicin deben darse conjuntamente para su aplicabilidad.
La mocin fue aprobada por DOCE votos (Instituto de Derecho Registral de la Universidad
Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, Colegio
de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de

Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad

Catlica Argentina, Universidad Notarial Argentina, Direccin de Registros Pblicos y Archivo
Judicial de la Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripcin Judicial-,
Universidad de Belgrano, Registro de la Propiedad Inmueble de Chaco, Registro de la
Propiedad Inmueble de Misiones, Registro de la Propiedad de Santa Fe -Segunda
Circunscripcin-)
ABSTENCIN: Direccin Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos
Aires.
DOMINIO IMPERFECTO REVOCABLE Y FIDUCIARIO, CONJUNTOS INMOBILIARIOS,
EFECTOS DE SU REGISTRACIN.
Se presentaron diversas ponencias que no suscitaron oposicin.
En relacin al dominio revocable se sugiri la conveniencia de la aplicacin uniforme de los
siguientescriterios: a) registrar la condicin y/o plazo de revocabilidad mediante la tcnica de
breves notas; b) tomar razn, previa rogatoria, del acaecimiento de la condicin y/o plazo o su
cesacin a los efectos del perfeccionamiento del dominio. En relacin al dominio
fiduciario se sugiri: a) registrar su plazo y condicin; b) tomar razn de las limitaciones a las
facultades del fiduciario y sus variaciones.
La calificacin de la extensin de las facultades del fiduciario y si su actuacin esta o no
dentro de la manda fiduciaria corresponde al notario. En cambio, los actos en violacin a las
limitaciones de los artculos 17 de la Ley 24.441 y 1688 del Proyecto son calificables tanto por
el notario, cuanto por el registrador debiendo procederse a su registracin provisional.
Cuando el fiduciario resulte inhibido el notario deber calificar y dejar constancia de su juicio
en la escritura pblica. Si la inhibicin informada no guarda relacin alguna con su calidad de
fiduciario, se debe proceder al otorgamiento del acto y su posterior inscripcin. Con respecto a
la publicidad cartular en ambos supuestos,dominio revocable y fiduciario, se postula
destacar su plena aplicacin tanto en el derecho vigente como en el proyectado.
En cuanto a Conjuntos Inmobiliarios se destace su configuracin en el Proyecto de reforma
como derecho real autnomo. Debe interpretarse que el artculo 2075, en su segundo prrafo,
admite la aplicacin supletoria de las normas de propiedad horizontal y en su tercer prrafo,
respeta las situaciones preexistentes sin requerir la adecuacin a los preceptos de la nueva
regulacin.
Finalmente, se plante: a) la conveniencia de regular el derecho real de superficie con un
objeto amplio como herramienta para coadyuvar a paliar el dficit habitacional, b) su posible
integracin con la propiedad fiduciaria como forma de escalonar los riesgos de los
emprendimientos, y c) su utilidad en el campo del fideicomiso testamentario y de la

discapacidad natural, dentro de las previsiones establecidas en los artculos 2448 y 2493 del
Proyecto de reforma, para minimizar el eventual avance sobre la legtima.

TEMA 2
EVALUACIN CRTICA DE LA REGISTRACIN SOCIETARIA EN LA REPBLICA
1.
2.
3.

Publicidad y control. La publicidad registral frente al desarrollo y crecimiento

econmico.
Sistemas registrales vigentes. Resultados. Inconvenientes comprobados.
El objeto de la registracin societaria. Finalidad. Los principios registrales y la distinta
interpretacin de los diferentes registros. El control de legalidad. Rogacin, prioridad y
tracto sucesivo. Los efectos de la registracin.

4.
5.
6.

Tcnicas de registracin. Sistema cronolgico. Tomos. Los legajos, contenido y

valoracin. El folio societario.
Certificaciones e informes. Publicidad de los asientos.
La conformidad administrativa como requisito previo a la registracin en la constitucin
y reforma de sociedades por acciones. Crticas. Evaluacin de la posibilidad de su
eliminacin para las sociedades no comprendidas en el art. 299 de la Ley 19.550.

7.

Fiscalizacin estatal y poder de polica societario. Diferencias con la actividad registral.

Inconveniencias derivadas de la superposicin de dichas funciones.

8.

El Registro Pblico previsto en el Proyecto de Cdigo Civil y Comercial. Insuficiencia.

Objetivos a preservar. Necesidad de una legislacin nacional dispositiva.
COORDINADORES NACIONALES:
Norberto Rafael BENSENOR
Aldo Emilio URBANEJA.
RELATOR
Marcelo Eduardo URBANEJA
En Vicente Lpez, provincia de Buenos Aires, a 17 de agosto de 2013, la Comisin del Tema
2, Evaluacin Crtica de la registracin societaria en la Repblica Argentina, del XVII
CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, cuyos Coordinadores Nacionales son
los Escribanos Norberto Rafael BENSEAOR y Aldo Emilio URBANEJA, siendo presidente y
vicepresidente, respectivamente, de la Comisin, siendo secretaria la Escribana Mara
Solange JURE RAMOS.
La Comisin Redactora esta integrada por:

Norberto Rafael Benseor, Aldo Emilio Urbaneja, Mara Solange Jure Ramos, Magdalena
Tato, Victoria Sandra Masri, Matas Salom y Marcelo Eduardo Urbaneja.
RELATOR: Marcelo Eduardo Urbaneja.
REPRESENTACIONES: Bonfanti, Delia Alicia (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos
Aires); Gullo Mara Gabriela (Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires); Jure
Ramos, Mara Solange (Colegio de Escribanos de la Provincia de Crdoba); Masri, Victoria
Sandra (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Miguens, Alberto (Colegio de
Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Mosconi, Mara Luciana (Colegio de Escribanos de
la Ciudad de Buenos Aires); Rodrguez De ngel, Martn Alejandro (Colegio de Escribanos de
la Provincia de Buenos Aires); Salom, Matas (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos
Aires); Sepliarsky, Vanesa Paula (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Tato,
Mara Magdalena (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Urbaneja, Marcelo
Eduardo (Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Catlica Argentina).
Y como consecuencia de las deliberaciones durante el desarrollo de la comisin, que fueron
muy fructferas, se arrib a las siguientes CONCLUSIONES:
PRINCIPIOS GENERALES. Atento que las disposiciones registrales en materia societaria no
tienen tratamiento orgnico, hubo consenso en propiciar la sancin de una ley de carcter
nacional que sistematice la registracin mercantil, consagrando expresamente los principios
registrales de: 1 autenticidad de los documentos que ingresan; 2 rogacin; 3 prioridad; 4 tracto
sucesivo; 5 legalidad; 6 inmatriculacin en folios; 7 publicidad mediante certificaciones a
informes.
La registracin debe estar a cargo de un organismo especializado ubicado en sede
administrativa. Hubo consenso generalizado en sostener que no es adecuada la ubicacin
funcional de este registro dentro de las estructuras del Poder Judicial.
Las funciones registrales deben ser diferenciadas de las derivadas de la fiscalizacin estatal a
que se hallan sometidas las sociedades de acuerdo a su tipo y a las que suponen el ejercicio
del poder de polica societario. Ninguna disposicin de carcter administrativo a tributario
debera impedir o demorar la registracin definitiva de los actos, contratos y estatutos.
Hubo acuerdo en la necesidad de adoptar la tcnica del folio especial o matricula, asignando
una unidad inscriptoria para cada sujeto registrable. Este folio se confeccionara sobre la base
de breves notas que reflejen la realidad registral.

En materia de homonimias, se auspicia la creacin de un sistema integrado con alcance

nacional, a fin de controlar preventivamente las denominaciones adoptadas por las
sociedades, evitando el use indiscriminado de las mismas, cualquiera fuere la jurisdiccin
donde se registren.
PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD. La documentacin que ingrese al registro debe ser autentica.
La constitucin de sociedades por acciones debe instrumentarse por escritura pblica (art. 165
LSC.), siendo inadmisible la utilizacin de instrumentos privados para tal fin. Los dems tipos
sociales pueden instrumentarse, conforme al art. 4 LSC., por instrumento pblico o privado.
Es improcedente la admisin de instrumentos privados en los cuales un profesional no
fedatario manifieste que ante el se suscribi el mismo.
No cumple con el principio de autenticidad, siendo inadmisible, cualquier forma alternativa que
autorice la inscripcin de documentacin cuya fidelidad o autora es aseverada por profesiones
no autorizados a ejercer funciones fedantes.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Los registros deben adoptar mecanismos que aseguren el
respeto del principio de prioridad a partir de la presentacin del documento, tal como lo
dispone el art. 35 del Cdigo de Comercio vigente. Se propicia la creacin de un sistema de
ordenamiento diario que asegure la prelacin de los documentos ingresados, incluidas las
medidas cautelares, asegurando la prioridad directa de los mismos, la cual se extender hasta
la inscripcin definitiva, siempre y cuando la tramitacin respete los plazos y procedimientos
reglamentarios.
Al respecto se reiteran pronunciamientos anteriores que declararon que en materia de cesin
de cuotas de sociedad de responsabilidad limitada, el cumplimiento de los requisitos del art.
152 LSC determine la registracin inmediata, siento innecesario exigir la previa obtencin de
certificado de inhibiciones en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin respectiva.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Debe ser interpretado como el encadenamiento
necesario entre la inscripcin rogada y la no inscripta, evitando que los asientos registrales
resulten inconexos, circunstancia que no se da cuando se condiciona la inscripcin de una
reforma estatutaria a la previa anotacin de la designacin de administradores o
representantes (art. 60 LSC), cuyo nico efecto es anoticiar la composicin de los rganos
sociales.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD. El Registro solo calificara y examinara la legalidad de los
documentos cuya registracin se ruegue, en lo que fuere compatible con la misma,

atenindose a lo que resulte de los mismos y de los asientos precedentes. No afectara la

calificacin previa y las declaraciones que en ejercicio de sus funciones competan al juez o
escribano, si intervinieron.
Calificacin de los documentos societarios.
Con relacin a los documentos societarios, el Registro edemas calificara:
a) existencia de nulidades;
b) omisin de requisitos esenciales no tipificantes;
c) homonimias con sociedades registradas;
d) el deposito de los aportes dinerarios, cuando el tipo social as lo exija;
e) valuacin de los aportes no dinerarios, de acuerdo con el artculo 53 de la ley 19.550, Por
los motivos expuestos excede la funcin calificadora del registrador apreciar la relacin entre
objeto y capital social.
De igual manera, la innovacin propugnada por el artculo 141 del Proyecto de Cdigo Civil y
Comercial de 2012, en cuanto establece que las personas jurdicas tienen capacidad para el
cumplimiento de su objeto y los fines de su creacin es disvaliosa y asistemtica. Disvaliosa
por cuanto la dubitable contundencia de su texto puede brindar argumentos a la perimida tesis
segn la cual el objeto es la medida de la capacidad y asistemtica por cuanto deja
subsistentes diversos artculos del decreto-ley 19.550/1972 (ley general de sociedades
segn el Proyecto), que contrastan con la directiva aparentemente brindada por el citado
artculo 141.
Las normas locales que avalen la denegacin de la inscripcin de documentos societarios que
prevean la posibilidad de otorgar poderes generales de administracin y disposicin vulnera la
jerarqua constitucional, por cuanto no encuentra sustento explicito ni implcito en la ley de
sociedades comerciales. El otorgamiento de poderes, sean generales o especiales, no
conlleva violacin alguna del carcter personal e indelegable del cargo de director en una
sociedad annima (artculo 266, ley de sociedades comerciales), porque el poderdante es la
persona jurdica y no quien la administre o represente.
Tampoco son viables el dictado de medidas cautelares de ndole administrativa que impidan o
demoren la inscripcin de documentos, salvo que medie orden judicial al respecto.
CONFORMIDAD ADMINISTRATIVA. La Comisin entiende que una futura reforma legislativa
debiera suprimir la previa conformidad administrativa prevista en el art. 167 LSC., cuando se
trate de sociedades no comprendidas en el art. 299 LSC., con excepcin del inciso 2.

CUIT. Ante el dictado de la Resolucin 3358/12 de la AFIP, que dispone la cancelacin

administrativa de la clave nica de identificacin tributaria CUIT a sociedades
comerciales, cabe expresar que: 1. La Clave de Identificacin Tributaria (CUIT) es un dato
personal, que vincula una persona fsica o jurdica con su identificacin tributaria. 2. Es de
acceso pblico, su conocimiento no requiere consentimiento de su titular y se genera por parte
de la Administracin Federal de Ingresos Pblicos. 3. No este protegida por las disposiciones
de la ley 25.326 al ser un dato que se obtiene de fuentes de acceso pblico irrestricto
(apartado 2 inciso a). 4. Por la resolucin que dispuso su implementacin este tendr carcter
permanente y ser utilizada por los sujetos obligados a obtenerla. 5. Son caractersticas de la
misma: a) es personal, b) intransferible, c) individualiza al sujeto a quien se la ha otorgado, d)
es permanente, e) no tiene rgimen de caducidad. 6. Que diversas disposiciones convirtieron
a la clave de identificacin tributaria en un requisito indispensable al tiempo de concertar
operaciones o negocios jurdicos sobre bienes registrables (art. 3 bis, ley 17.801) y al tiempo
de cumplir con las obligaciones de ndole fiscal o previsional.
Por los motivos expuestos puede concluirse que de manera alguna es admisible interpretar
que la cancelacin administrativa de dicha clave permita invalidar los atributos derivados de la
personalidad jurdica de los sujetos comprendidos. Por tal motivo la exigencia contenida en el
mencionado art. 3 bis de la ley 17.801 se cumplimenta haciendo constar en el documento
respectivo la indicacin de la clave originariamente otorgada.
Que ante tal circunstancia, se impone destacar que no incurren en responsabilidad de ninguna
naturaleza el juez que ordena inscripciones ni el notario que autoriza documentos registrables
con sujetos comprendidos en la Resolucin 3358/12 en tanto los interesados le suministren el
nmero de la Clave de Identificacin Tributaria que les pertenece.
PUBLICIDAD. El Registro es pblico para todo aquel que tenga inters en averiguar el estado
jurdico de los sujetos, bienes y cosas registradas. La reglamentacin no poda restringir el
acceso a la informacin requerida por los profesionales del derecho en ejercicio de su funcin.
Una adecuada informatizacin de los contenidos registrales facilitara no solo la registracin de
los documentos sino tambin la publicidad de los asientos contenidos en ellos.
Finalmente la Comisin ha considerado disvaliosas las interpretaciones asignadas a la
aplicacin del art. 38 de la Ley 19.550 en tanto la inscripcin dominial que este genera es una
registracin definitiva que desplaza la titularidad del aportante a favor de la sociedad. Por otra
parte el art. 38 solo comprende el caso de las sociedades en formacin, por cuanto todo
aporte de bienes registrables a sociedades inscriptas implica una transmisin de dominio a
titulo de aporte que se inscribe por el rgimen ordinario.-

TODAS MATERIAS
http://federacionuniversitariab.blogspot.com.ar/2009/10/ramas-delderecho.html
FIDEICOMISO
http://federacionuniversitariab.blogspot.com.ar/2009/10/contratos-civiles-ycomerciales.html

http://federacionuniversitariab.blogspot.com.ar/2009/10/derechos.html

shttp://federacionuniversitariab.blogspot.com.ar/2008/05/sociedades-resumende-la-materia-parte_9275.html
http://es.scribd.com/doc/212652463/Dcho-Registral-I-Materia
http://es.scribd.com/doc/212647335/Practica-Notarial-I-Materia#scribd
https://es.scribd.com/leandrocalvo
http://es.scribd.com/doc/189837021/Los-Agrupamientos-de-ColaboracionComo-Herramientas-de-Integracion-nuevo
http://es.scribd.com/doc/176976597/Los-Contratos-de-Colaboracion
http://www.dbrescribanos.net/file-cabinet
http://www.dbrescribanos.net/file-cabinet/Bibliografa-Teora-del-Ttulo-y-modo
http://www.dbrescribanos.com/escribana-de-benedictis