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LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES

Y su paralelo con los comerciales.

LIBRO I
DEFINICIN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

JOS ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ


CESAR GOMEZ ESTRADA
ALBERTO TAMAYO LOMBADA
DEFINICIN DE CONTRATO

Contrato: es un acto jurdico generador de obligaciones.


Acto Jurdico: Acto humano que produce efectos jurdicos, manifestacin
de voluntad tendiente a producir efectos jurdicos. Esta voluntad puede ser
de dos o ms personas, busca una relacin de causa efecto. Ejm: El acto
de suscribir un contrato
Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos
jurdicos y en cual no interviene para nada la voluntad, no hay
manifestacin de voluntad Ejm: cualquier fenmeno de la naturaleza es un
hecho material, terremoto, maremotos.
Hecho jurdico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos
jurdicos, donde puede existir o no manifestacin de voluntad. Es toda
conducta capaz de dar nacimiento, modificar, transmitir o extinguir un
derecho subjetivo, un estado, una situacin. Ejm: La muerte de una
persona, la mayora de edad, el nacimiento de una persona.
Negocio Jurdico: Es una declaracin de voluntad que puede ser unilateral
o bilateral tendiente a producir efectos jurdicos Ejm: El testamento, la
donacin
Contrato
Negocio Jurdico

Especie
Gnero

Todos los actos jurdicos son hechos jurdicos, pero no todo los
hechos jurdicos son actos jurdicos.
FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley
2. Contratos
3. Responsabilidad civil extracontractual
4. Responsabilidad civil contractual
5. Enriquecimiento sin causa
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO CIVIL:
Art 1495: contrato o convencin es un acto por el cual una de las partes se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede
ser de una o de muchas personas.
Comentarios
a) A primera vista podra pensarse que esta definicin se refiere a los
contratos que se celebran entre dos partes que en principio seran
los bilaterales cuando dice: Una parte se obliga para con la otra,
pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos
unilaterales, pues son stos los que, celebrndose entre dos partes,
solamente generan obligaciones para una de ellas.
b) Las prestaciones que nacen de la obligacin surgida del contrato son
prestaciones de dar, hacer o no hacer.
c) Contrato no es lo mismo que convencin.

CONVENCIN: es el gnero; genera, modifica,


obligaciones de contenido patrimonial, o no patrimonial.

extingue

CONTRATO es la especie;
norma general, produce siempre
obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador
y vendedor.
DEFINICIN DE CONTRATO EN EL CDIGO DE COMERCIO:
Art 864 Cd. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o ms partes
para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relacin jurdica
patrimonial, y salvo estipulacin en contrario, se entender celebrado en el
lugar de residencia del proponente y en el momento en que ste reciba la
aceptacin de la propuesta.
Comentarios
a) Esta es una definicin ms completa que la del CC, pues de entrada
incluye la pluralidad de sujetos
b) Las prestaciones que surgen de la obligacin contractual tienen una
connotacin que surge desde el inicio del acuerdo nter partes hasta
su finalizacin y cobijan al mbito patrimonial Constituir, regular o
extinguir una relacin jurdica patrimonial
ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cd. Civil se distinguen en
cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales
1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si
falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera
en otro contrato.1
El artculo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los
siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su
esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga
dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada,
estaramos frente a la donacin, es decir que si se le quita la cosa o el
precio, estaramos frente a la Donacin.2
2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en l, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial. Esos elementos
van implcitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son
los siguientes:
a)Saneamiento: Elemento que va implcito en el contrato. El
vendedor est obligado a permitirle al comprador gozar de una
posesin libre y pacifica libre de vicios.

1 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 20.

2 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 21.

b)
Condicin Resolutoria: Va implcita en todos los contratos
Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el
contrato se cumpla o se resuelva.
Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y
cuando no exista mala fe.
3.

ACCIDENTALES: aqullas que ni esencial ni naturalmente le


pertenecen, y que se agregan por medio de clusulas especiales. Es
todo aquello que se agrega a un contrato, que si le quita el contrato
sigue igual.
Ejm: Clusula Penal: frente al incumplimiento de una obligacin la
sancin ser $ (xxx), si la clusula se le quita sigue siendo
Compraventa, porque no es esencial en el contrato.
Para que valgan esos elementos deben ser de carcter expreso.

Artculo 1850 Cd. Civil se puede pagar el precio as:


Parte en Dinero
Parte en otra Cosa
Cuando la cosa vale ms que el dinero, estamos frente al contrato de
Permuta.
Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un
inmueble que vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aqu
estamos frente al Contrato de Permuta.
Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al
Contrato de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y
$30.000.000-Dinero.
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ
Son los mismos que trae el Cd. Civil en su art 1502: Capacidad,
consentimiento, objeto y causa lcita.
Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la
ley declara que son incapaces
Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formacin de una
negocio jurdico. Debe estar libre de vicios.
Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo
Objeto Lcito: Es el que est de acuerdo con la ley, las buenas costumbres
y el orden pblico.
Causa Lcita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la
razn de ser o el fundamento de determinado acto y tambin el fin por el
cual se celebra el acto.

PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO:


1. Segn las Obligaciones que Genera:
a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se
obligan. Ejm: la donacin, solo se obliga el donante. Contrato de
mutuo.
b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones
recprocas, es decir, hay obligacin para ambas partes; una parte se
obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en contraprestacin la otra se
obliga a pagar un precio.
Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar
un canon. La compraventa.
c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los
cuales surgen obligaciones para ms de dos partes. El nmero de
partes depende del tipo de sociedad de que se trate. Ejm: contrato de
sociedad.
Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No
hay contrato.
2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:
a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autnomos, independientes,
subsisten por s mismos, es decir que no dependen de la existencia de
otro contrato, ni de otra obligacin. Ejm: compraventa, arrendamiento,
seguro.
b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la
existencia de una obligacin o de otro contrato, sin los cuales no pueden
subsistir, por regla general son los contratos de garanta. Ejm: Hipoteca
(Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garanta Personal) y anticresis
(Bienes Races).
Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o
especial.
No puede haber hipoteca, sino hay una obligacin u otro contrato,
igualmente funciona con los dems contratos de garanta. No
necesariamente la hipoteca depende del mutuo.
3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:
a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay
beneficio para una de las partes, un patrimonio se incrementa y otro se
disminuye, es decir que hay un incremento para una de las partes y para
la otra un detrimento. Es til para una de las partes, no hay
contraprestacin Ejm: donacin, mutuo.
b. ONEROSOS: aquellos contratos que son tiles para las partes que
conllevan una prestacin. Estos a su vez se subdividen en:
Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un
equilibrio entre lo que se da y lo que se recibe, sino hay ese
equilibrio es posible que se genere para una de las partes un
desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a

una Lesin Enorme. Esta se puede dar en los contratos de


Compraventa y Arrendamiento. No se puede recibir por menos de la
mitad de lo que vale, ni se puede vender por ms del doble Ejm:
Compraventa.
Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la prdida
o ganancia dependen de una contingencia incierta, es decir, que
bsicamente dependen del azar. Ejm: el juego y la apuesta.
4.

Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:


a. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se
requiere de un acuerdo de voluntades, sin ninguna otra formalidad.
Ejm: Compraventa de bienes muebles. No se requiere ningn tipo de
requisito ms que del acuerdo de voluntades; la consensualidad es la
regla general, a esta solo se consagran unas pocas excepciones.
b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento
requieren el cumplimiento de formalidades, sin las cuales el contrato
no produce ningn efecto civil. Ejm: no puede haber Compraventa de
bienes Inmuebles, si no hay Escritura Pblica.
La Escritura Pblica no constituye nicamente la solemnidad. El contrato
de Promesa no va a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea
documento privado o Escritura Pblica.
c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento
se requiere la entrega de la cosa (el bien objeto del contrato), de tal
manera que no hay contrato real, si no hay entrega de la cosa. Ejm:
Prenda (Materia Civil), Mutuo (Prestamos).
No se pueden combinar las categoras, porque una categora
excluye o descarta la otra.

5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los


Contrato son:
a. EJECUCIN INSTANTNEA: Las obligaciones son susceptibles de
ejecutarse en un solo acto, implica que a partir de un acto surgen las
obligaciones o permiten la exigencia de las obligaciones. Ejm:
Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las
obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan
paulatinamente.
b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIN SUCESIVA: aquellos contratos en
los cuales las obligaciones se van cumpliendo a travs del tiempo.
Ejm: Arrendamiento, el tracto sucesivo no depende de la forma del
pago nicamente, sino de la conservacin del bien hasta que finalice el
contrato y est a cargo del arrendatario. Adems que las obligaciones
se dan en periodos.
c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se
cumplen dependiendo de la necesidad de una de las partes. Las
obligaciones no se cumplen en forma permanente, sino cuando una de
las partes lo requiere. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1.
Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios.
2.
Consumidor o Suministrado: Lo requieren. Servicios Pblicos.

6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos


son:
Segn como las partes discuten las condiciones del contrato y el
cumplimento de las obligaciones de: tiempo, modo y lugar.
a. LIBRE DISCUSIN: Aquellos contratos que permiten establecer las
condiciones, en el cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las
partes establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones (el
que, el cmo, el cundo, el donde). Ejm: Compraventa.
b. ADHESIN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las
condiciones frente a la otra que simplemente los acepta, no hay
posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1. Contrato de Seguros: La
compaa de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta, no hay
posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de
Transporte
7. Segn Estn o No Reglamentados, los Contratos son:
a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es
quien los define, los describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849
cdigo civil, Art 905 Cd. Comercio, Arrendamiento Arts. 1973
cd. Civil.
b. TPICOS: Aquellos contratos que estn enmarcados en un precepto
normativo, encajen en un enunciado normativo, en un tipo. Ejm: No
es posible que se hable de Compraventa, si una parte no da algo y la
otra parte no se compromete a pagar.
c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonoma de
la voluntad, no estn estrictamente reglamentados pero no estn
prohibidos, es decir las partes le dan la definicin al contrato.
Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato
(X) establece que (Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses
y luego (X) le devuelve a (Y) el total de $3.600.000. En ltimas por el
contenido del contrato, se puede inferir que es una Donacin.
d. ATPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningn enunciado
normativo, no estn descritos en la legislacin, pero que ya la
legislacin los ha aceptado. Ejm: Contrato Factoring, Leasing (la ley
795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislacin porque
anteriormente era un contrato innominado).
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto:
El artculo 1849 del Cdigo Civil define la compraventa como El
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga por la cosa se denomina
precio.

De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos


elementos el primero que hace referencia al precio y el segundo que hace
referencia a la cosa.
Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero
acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el
perfeccionamiento de aquel, y hace nacer las obligaciones correlativas. Se
dice que por regla general, y ello es as, porque:
a. Si lo vendido es un bien raz, o una servidumbre o los derechos que se
tengan en una sucesin hereditaria, adems del acuerdo de
voluntades ser necesario el otorgamiento de una Escritura Pblica
para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato. (Art 1857).
b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al
acuerdo de voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al
precio, no nicamente en torno a estas; en tal caso el contrato no se
perfecciona sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas
cuestiones accidentales3 **.
Del Art 1849 Cd. Civil se deduce que la compraventa no genera sino
obligaciones entre las partes, es decir, que apenas es fuente de derechos
personales, al igual que ocurra en el derecho romano. Celebrado el
contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su vendedor,
cuyo contenido es la obligacin que este contrae de transferir a aquel el
dominio de la cosa vendida4
Art 1850 Cd. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que
efectivamente se pague en dinero, pues por medio de una conveccin
posterior las partes pueden acordar datio in solutum (dacin en pago) en
virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no en dinero si
no consta, mutacin esta que no priva al contrato de su naturaleza de
compraventa.5.
No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del
modo de la tradicin. El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por
regla general conmutativo.6
El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos
contratantes.. (Art 1497), calidad que es esencial ya que es imposible que
sea gratuito. En ocasiones el contrato envuelve una perspectiva incierta de
ganancia o en general un alea, como cuando se compra la suerte en la

3 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3
4 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.
5 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31
6 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.
8

hiptesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa tambin
puede ser un contrato aleatorio7
Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el ms antiguo de
los contratos, sino el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las
comunidades primitivas se basaban bsicamente en el trueque, sea en el
intercambio de una cosa por otra. Una vez que la moneda fue acogida, el
contrato de compraventa empez a tener su nacimiento. De lo anterior
deducimos que
es el dinero, es el que impone
la caracterstica
fundamental de este acto jurdico. 8
En el cdigo de comercio, el contrato de compraventa est regulado en los
artculos 905 al 967.
El artculo 905 del Cdigo de Comercio: La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una
cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se
entender permuta si la cosa vale ms que el dinero, y venta en el caso
contrario9
Para los efectos de este artculo se equipararn a dinero los ttulos valores
de contenido crediticio y los crditos comunes representativos de dinero.
Alcance de la palabra dar del artculo 1849: qu es dar?
Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la
vez opuestas
a.

La que sostiene que cuando el cdigo civil habla de dar no significa


tan solo entregar, sino que exige la transferencia del dominio del
bien. Es decir que la obligacin del vendedor va ms all de la simple
entrega al considerarse que la esencia de este negocio jurdico es la
obligacin y la intencin de transferir la propiedad por parte del
vendedor, y de adquirirla por parte del comprador. Si se hace la
entrega pero no se transmite el dominio, no se ha cumplido con la
obligacin principal de dar, pudiendo el comprador con fundamento
en el carcter bilateral del acto, pedir la resolucin o el cumplimiento,
en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. 10.

7 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 5
8 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 17. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su
paralelo con los comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.

9 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 3.
y 5.

10 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2

() Para que el contrato exista basta que haya la intencin de


transferir y adquirir el Dominio, en lo que a ella se refiere y es
necesaria su ocurrencia para la formacin del contrato. Pero para que
el vendedor cumpla su obligacin personal, es indispensable que d
la cosa vendida. l contrajo una obligacin de dar y debe cumplirla.
Para hacerlo tiene que hacer la tradicin de la cosa; si es mueble en
la forma prevista por los artculos 754 y 755 del cdigo civil; si es
inmueble por medio de la inscripcin en la oficina de registro
respectiva (artculo 756 y concordantes)11
b. La que sostiene que Dar es sinnimo de entregar o sea que el
vendedor
cumple su obligacin haciendo entrega de la
cosa y garantizando, luego, la
posesin pacifica de la cosa. 12
(.) Nuestro cdigo civil al igual que el chileno, regula la
compraventa como fuente de obligaciones. Vendedor y comprador se
vinculan bajo los efectos de un ttulo que, como tal genera
obligaciones. No ocurre lo mismo en Francia, por cuanto all se
considera la compraventa como ttulo y modo, esto es, que con la
celebracin del contrato, fuera de las obligaciones que impone, se
debe hacer la transferencia del dominio. En Colombia es diferente
pues se exige un modo; la compraventa es el ttulo y la calidad de
dueo se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el
artculo 673 del Cdigo Civil. El contrato, en s, no transmite la
propiedad; para que ello opere se requiere que el vendedor sea el
dueo de la cosa.13
(.) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa
vendida al comprador y en manera alguna el contrato de
compraventa, que acarrea como dijimos, tan solo obligaciones, que
frente a los muebles, se concreta con la entrega de la cosa. El dominio
se adquiere por medio de la tradicin o la prescripcin. 14

De acuerdo con el artculo 1880 Cd. Civil, las obligaciones del


vendedor se reducen a dos: 15
1. La Entrega o Tradicin.

11 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 2.

12 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 3.

13 Ibdem.
14Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 4.

15 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
57.

10

2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.


(.) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las
condiciones del artculo 756, sino que exige la entrega fsica para que el
comprador entre en posesin de la cosa.16
No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condicin
resolutoria de que trata el artculo 1546 del Cdigo Civil, frente al
incumplimiento de las obligaciones del vendedor o sea frente a la no
entrega de la cosa vendida, pero no en relacin con la tradicin 17
Necesidad de Modificacin:
Si consultamos, modernamente, la finalidad jurdica de la compraventa,
tenemos que convenir en que la obligacin del vendedor no se debe limitar
a la entrega de la cosa sino que, adems, debe transferir el domino al
comprador.18
Definicin de la Compraventa Comercial
El Cdigo de Comercio, sin hesitacin alguna, super, completamente, la
discusin que suscita el empleo del vocablo dar que hace el Cdigo Civil.
Precepta el Articulo 905 de la materia: la compraventa es un contrato
en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la
otra a pagarla en dinero.19
() Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto
que se supone que la entrega es de la naturaleza de la compraventa.
Entonces, resulta incontrastable que el vendedor se obliga a entregar la
cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20
CARACTERSTICAS:
La compraventa - tanto civil como comercial tiene sus caractersticas que
se desprenden de la naturaleza del acto jurdico. Las principales son:
a. Es Bilateral: Nacen
contratantes.21 ().

obligaciones

reciprocas

para

las

partes

16 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 4.

17 Ibdem
18 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 5.

19 Ibdem
20 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 6.

11

Art 1496 Cd. Civil: Aplicacin prctica Art 1546 C.C


Art 1496 Cd. Civil: El contrato es unilateral cuando una de las partes se
obliga para con otra que no contrae obligacin alguna; y bilateral, cuando
las partes contratantes se obligan recprocamente.
Art 1546 Cd. Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condicin
resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolucin
o el cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios.
b.

Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta


desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el
precio artculo 1857 del cdigo civil -; esto es, el solo
consentimiento de la partes sobre los extremos anotados perfecciona
el contrato.22. Esto es la regla general; sin embargo Cesar Gmez
Estrada en su libro De Los Principales Contratos Civiles manifiesta
que el cdigo civil, en la precitada norma, establece unas
excepciones al carcter consensual, haciendo del contrato de
compraventa un contrato solemne en determinados casos:
como la venta de bienes inmuebles o servidumbres,
venta de una sucesin hereditaria
de derechos de herencia,
de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en
total o en cuotas) debidamente relacionados y,
La venta solemne de origen convencional
las ventas hechas por ministerio de la justicia

c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una


utilidad gravndose recprocamente. Dentro del carcter oneroso es,
generalmente,
conmutativo,
ya
que
las
partes
conocen
ordinariamente, el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente es
aleatorio, como cuando se compra una cosecha, sin precisar los
efectos de la produccin.23
Art 1497 Cd. Civil: El contrato es gratuito o de beneficencia cuando
slo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el
gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos
contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro.
Art 1604 Cd. Civil: El deudor no es responsable sino de la culpa lata
en los contratos que por su naturaleza solo son tiles al acreedor; es
responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio

21 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P6.

22 Ibdem.
23 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.

12

recproco de las partes; y de la levsima en los contratos en que el


deudor es el nico que reporta beneficio.
El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya
constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran
daado a la cosa debida, si hubiese sido entregado al acreedor), o que el
caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido
emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega.
Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones
especiales de las leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes.
d. Es de Ejecucin Instantnea: Cuando las partes expresan su
voluntad sobre la cosa y el precio, salvo las excepciones conocidas, el
contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse 24, la prestacin es
susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma instantnea, en
un solo acto.25
e. Es de Libre Discusin: () Esto es evidente. El vendedor seala la
cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puede convenir, de otra
manera, mediante el principio de de la libre discusin () 26..
f.

Es Principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin


y subsistencia.

Art 1499 Cd. Civil: El contrato es principal cuando subsiste por s


mismo sin necesidad de otra convencin, y accesorio, cuando tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera
que no pueda subsistir sin ella.
g. Es Nominado: El cdigo civil define y regula esta clase de contrato.
Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato
Individual, porque slo genera derechos y obligaciones a favor de las partes
que lo celebran. Y es de libre consentimiento, de libre discusin. 27
Elementos del Contrato de Compraventa:
Art 1501 Cd. Civil: Se distinguen en cada contrato las cosas que son de
su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son

24 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7.

25 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:


Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 23.

26 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7

27 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:


Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 24.

13

de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce


efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza
de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial; y son accidentales a
un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que
se le agregan por medio de clusulas especiales.
Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los
contratantes.
1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a
precio.

la cosa y al

Ejemplo: (A) tiene la obligacin de traditar y (B) tiene la obligacin de


pagar el precio.
2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulacin
expresa, la obligacin de saneamiento de la eviccin y de los vicios
ocultos por parte del vendedor. La cosa y el precio son los elementos
esenciales.
Art 1898 Cd. Civil: Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en ese pacto
haya habido mala fe de parte suya.
3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales,
naturalmente NO le pertenecen, se imponen las partes expresamente
como el plazo, la condicin, el pacto de reserva de dominio.
FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo
1857 CC.
El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades
respecto de cosa y precio, (Bienes Muebles).
Artculo 1502 Cd. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad.
-

Requisitos

Concepto:
La compraventa est sujeta a los requisitos generales de todo contrato o
acto jurdico (artculo 1502 del Cdigo Civil): capacidad, consentimiento,
objeto y causa lcitos ()28.
-

Capacidad

Generalidades:
Al tenor del concepto que trae el artculo 1502 del Cdigo Civil, la
capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma y
sin el consentimiento o autorizacin de otra29

28 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7.

29 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 8.

14

Capacidad para celebrar la Compraventa:


Articulo 1503 Cd. Civil: Toda persona es legalmente capaz, excepto
aquellas que la ley declara incapaces.
Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades
por analoga la incapacidad proviene de la ley, no pueden haber
incapacidades convencionales.
Concordar con el Articulo 1851 Cd. Civil: Personas Capaces: Son
hbiles para el contrato de ventas todas las personas que la ley no declara
inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o
simples.
a.Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar.
b. Simples: Cuando le est vedado comprar o vender.
Si falta de capacidad:
a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una
ratificacin o por el paso del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando
realiza un acto jurdico, este puede ser convalidado cuando cumpla la
mayora de edad, disipadores bajo interdiccin.
b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o
absoluto): Impberes, Dementes, Sordomudos, que no pueden darse
o entender por cualquier medio inteligente.
Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento
y la ley se las quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial:
- Parentesco.
- Vinculo.
- Cargo que Ocupa.
- Funcin que Desempea.
Incapacidad Especial.
Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el
legislador se los quita para evitar problemas. Leer artculos 1852 al 1856
Cd. Civil
Concepto:
El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo
negocio civil, est consignado en el artculo 1851 del cdigo civil, cuando
dice: son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no
declara inhbiles para celebrarlo.
(.) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: Las incapacidades
especiales consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas

15

personas para ejecutar ciertos actos. (.) El acto en s mismo no tiene


nada de ilcito, la ley no lo prohbe, sino que declara que no puede ser
ejecutado por ciertas personas. 30
Clases de Incapacidades Especiales:
El Artculo 1851 Cd. Civil dice; son hbiles para el contrato de venta
todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para
celebrar todo contrato.
-

Situacin normativa actual

La Venta entre Cnyuges:


Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibicin, con efecto de nulidad
absoluta, en razn del vnculo matrimonial que consagraban los artculos
1852 del Cdigo Civil, 906 del Cdigo de Comercio y 3 de la Ley 28
de 1932, desapareci en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de 1999,
proferida por la Corte Constitucional, que declar inexequibles los aportes
de los mencionados preceptos que sealaban la nulidad absoluta en la
venta entre cnyuges. Es decir, no existe en la actualidad incapacidad
alguna, por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto
de muebles como de inmuebles (.)31.
Es vlida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes
sociales.
1. Venta entre Padre e Hijo de Familia:
El artculo 1852 Cd. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para
comprar y vender entre el padre y el hijo de familia, o sea el que todava se
encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha emancipado, cuando
establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo de familia.32
De esta manera el referido artculo habla de los hijos de familia, pero en el
sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. 33
(.)Esto significa que los hijos emancipados en general, () pueden
celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres. Es

30 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 9.

31 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 13.

32 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 14 y 15.

33 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 15.

16

importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la
mayora de edad ()34
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue
proteger el patrimonio del menor (por qu no va hacer equivalente el $ que
se da), pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los
bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar
(Compra de Cosa Propia).
Ampliacin de la Incapacidad
(.) Padre y madre estn frente al hijo menor en el mismo grado de
prohibicin. (.) Tambin se debe extender esta prohibicin al padre
adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad, () puesto que la patria
potestad ser ejercida por el adoptante 35.
Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos
Civiles el Artculo 288 del cdigo civil era muy claro al referir esta
prohibicin nicamente al padre pues por la naturaleza que este tena en
ese momento histrico, la madre jams hubiese podido ejercer la patria
potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibicin se hace
extensiva a las madres, ya que el da de hoy padre y madre se encuentran
en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado.
Efectos de esta Prohibicin
La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad
absoluta, tanto de bienes muebles como de inmuebles. 36
Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deber ser autorizada por el juez
con conocimiento de causa.
2. Los Administradores de Establecimientos Pblicos:
Dice el Artculo 1853 Cd. Civil: se prohbe a los administradores de
establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenacin no est comprometida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la
autoridad competente. Es esta una prohibicin para vender, que tiene su
fundamento en la proteccin que el estado da a sus bienes. Se pretende que
toda venta, por parte de los administradores de establecimientos pblicos,
de los bienes que forman parte de lo que administran, est precedida de

34 Ibdem.
35 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17

36 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 17.

17

autorizacin expresa, bien por mandato directo o bien por autorizacin de la


autoridad competente.37
En este caso se encuentran: (Alcaldes, Gobernadores, Ministros, Presidente
de la Repblica), no pueden disponer libremente de esos bienes, porque la
ley les ha quitado la capacidad de realizar contrato de Compraventa de los
bienes que administran, requiere autorizacin, por Ejm: Concejo Municipal,
Asamblea Departamental, sino tiene esa autorizacin es que se considera
incapaz especial, porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso
de sus facultades, requiere de autorizacin para hacerla.
Efectos de esta incapacidad:
Si el contrato puede ser saneado, por autorizacin posterior de la autoridad
competente, el efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta. 38
3. Los Funcionarios o Empleados Pblicos con Jurisdiccin:
A los funcionarios pblicos, en el artculo 1854 del Cdigo Civil, se les
prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su
ministerio. Esta es la norma general que contempla a todos los funcionarios
pblicos (.)39. Es decir se les prohbe comprar bienes a esos funcionarios
cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pblica
subasta.
(.) Sin embargo el artculo 1854 Cd. Civil va ms all en las
incapacidades de los funcionarios pblicos, incorporando la prohibicin a
Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios, para comprar los
bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta (). 40
El numeral 7 del artculo 906 del cdigo de comercio al hablar de las
incapacidades para comprar, en materia comercial, seala entre los que no
pueden comprar directamente ni por interpuesta persona a los abogados
respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio (.).41

37 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 18.

38 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 19.

39 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 19

40 Ibdem.
41 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 20.

18

Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad


para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan
intervenido y se vendan a consecuencia del mismo. 42
Todo esto con el fin de lograr una Transparencia, se requiere que esas
personas sean ajenas a ese proceso, que no tengan ningn inters.
Efectos de esta prohibicin.
Indiscutiblemente, esta incapacidad acarrea nulidad absoluta (). 43
Excepcin:
De la parte final del Artculo 1854 del cdigo civil: Queda exceptuado
de esta disposicin el empleado con jurisdiccin coactiva que, conociendo
de alguna ejecucin y teniendo el doble carcter de juez o de prefecto y
acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en su calidad de
acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad.
(.) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad
de derecho pblico correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por
su cuenta si no con base en el crdito que por jurisdiccin coactiva cobra,
expresndolo con claridad en el acto, porque si no lo hace y quedare una
duda sobre la parte compradora estar viciado de nulidad absoluta () 44.
Los funcionarios que tiene Jurisdiccin Coactiva (Recaudan tributos como
por Ejm: la DIAN), s pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino
para la institucin que representan.
-

Contralores.

ICBF.

Corporaciones Autnomas.

Jueces de Ejecucin.

SENA.

Extensin de las inhabilidades en razn de Cargo


(.) En el artculo 9 del decreto 222 son inhbiles para contratar con la
respectiva entidad, por si o por interpuesta persona ().45
Efectos de estas Inhabilidades

42 Ibdem.
43 Opt. Cit.
44 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 21.

45 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 22.

19

Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la


administrativa, que derogo el Decreto 222 de 1983, en
establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar
entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la
()46.

contratacin
el artculo 8
frente a las
compraventa

(.) Por su parte el artculo 8 ibdem seala que: tampoco podrn


participar en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la
entidad respectiva.47:
a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o
servidores pblicos de la entidad contratante () 48..
Efectos de estas inhabilidades
Dispone el artculo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente
los contratos del estado, en los casos previstos en el derecho civil y en el
comercial ()49.
(.) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades, la celebracin de
un contrato de compraventa quedara afectada de nulidad absoluta, que
puede ser alegado por las partes, por el Agente del Ministerio Publico, por
cualquier persona o declarada de oficio. (.) 50.
4. Los Tutores y Curadores en relacin con los bienes del Pupilo:
a.

A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar


parte alguna de los bienes de sus pupilos. ().Tratndose de
inmuebles la prohibicin es total de suerte que no podr el
guardador adquirir, ni con autorizacin, esta clase de bienes del
pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena
administracin.

El Artculo 1855 del cdigo civil enfatiza en que el tutor no puede


comprar los bienes races de su pupilo en ningn caso, ni tomarlos en
arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1 del cdigo civil).

46 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 23.

47 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 24

48 Ibdem.
49 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 25.

50 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 26.

51 Ibidem.
20

Efectos
Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa 52;
resalta Cesar Gmez estrada en su libro De Los Principales Contratos
Civiles la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la
autorizacin de otros guardadores generales, o del juez en subsidio, este
podr celebrarse vlidamente evitando la nulidad absoluta (). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (). 53.
b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia
(Albacea), Mandatario.
El artculo 1856 del Cdigo Civil seala otra clase de incapacidad: los
mandatarios los sndicos de los concursos, y los albaceas estn sujetos en
cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en
virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2170 ().
(.) Este Articulo dispone que: No podr el mandatario por s o por
interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado
comprar, sino fuere con aprobacin del mandante(.).54
De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relacin a los
mandatarios y a los sndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la
compra o venta trate sobre muebles o inmuebles, por cuanto se puede
celebrar por autorizacin de las partes que la ley trata amparar (.). 55
Por eso en este Artculo se establece lo siguiente:
a. No podr el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender.
b. No podr el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta
ordenado comprar. Estas prohibiciones son absolutas.
c.

A los albaceas le son aplicables las normas de los Artculos 484 y 501
del cdigo civil. (Articulo 1351 del cdigo civil). En ningn caso
podr el albacea comprar bienes races de la sucesin o tomarlos en
arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles,
solo podr realizarlas con autorizacin de los otros albaceas no
inhabilitados, si los hay, o del juez.

Cesar Gmez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma:

52 Opt. Cit.
53 Opt. Cit.
54 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 27.

55 Ibdem.
21

Primera tesis: (sostenida por lvaro Prez Vives) consiste en que los
albaceas NO estn sometidos tanto a la norma del Art. 2170, segn lo
predica el Art. 1856 comentado, como a la del Art 1351, cuyo texto
reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se extender
a los albaceas; aclarando as, que la situacin del albacea frente a la
herencia est bajo su custodia, ser similar a la de los curadores o
guardadores, frente a los bienes de su pupilo; esta tesis pone en
descubierto una contradiccin legislativa entre lo Art 1856, en cuanto
hace aplicable a los albaceas la disposicin del Art 2170, y el 1351 en
cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artculo 501, la importancia
cobra esta contradiccin consiste en que segn el primer planteamiento,
el albacea podra llegar a adquirir legtimamente un inmueble, lo que
sera absolutamente imposible a la luz del ltimo.
Segunda tesis: Segn esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad
entre los artculos 1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su
propio campo de aplicacin; esta tesis sostiene que el planteamiento del
articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su
aplicacin al caso especfico de que entre los herederos exista algn
incapaz y su efecto sera una nulidad absoluta, mientras que para el resto
de casos o circunstancias ms generales aplicamos el articulo 1856
cuyo efecto seria nicamente la nulidad relativa.
5. En razn de las Conveniencias Externas e Internas del Estado
Colombiano.
a. La primera aparece con el mandato del artculo nico de la Ley 39
de 1918, que precepta: Los gobiernos extranjeros que mantengan
misin diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o
construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su
respectiva delegacin, siempre que declaren que la Repblica gozara
en la misma materia del derecho de reciprocidad. Esta es una
prohibicin que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de
personas ()56.
El art nico de la Ley 2 de 1886 estableca que en Colombia no
es transferible la propiedad raz a gobiernos extranjeros. Con la Ley
39 de 1918 establece una excepcin.57
b. La segunda tiene su respaldo en el artculo 5 del Decreto
Extraordinario 1415 de 1940, que dice: Los terrenos baldos
ubicados en las costas nacionales y en las regiones limtrofes con las
naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por
el Artculo 52 del Cdigo Fiscal o de los no reservados, podrn ser
adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones
vigentes sobre la materia, nicamente a colombianos de nacimiento
()58
c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial.

56 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 28.

57 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
19..

22

El Artculo 906 del Cdigo de Comercio: No podrn comprar


directamente ni por interpuesta persona, ni aun en pblica subasta las
siguientes personas:
1. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pblica administran
bienes ajenos como los guardadores, sndicos, secuestres etc.,
respecto de los bienes que administran.
2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que
sean objeto de su encargo.
3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta
les haya sido encomendada, salvo que el representado o el
mandante, haya autorizado el contrato.
4. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o
establecimiento pblico, respecto de los que les haya sido confiado a
su cuidado.
5. Los empleados pblicos, respecto de los bienes que se vendan por su
ministerio.
6.

Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados respecto de


los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio. Por eso un funcionario si puede comprar un
bien que se venda en un proceso en que no ha intervenido. El mismo
concepto es aplicable a los abogados59.

Efectos:
Segn el inciso final del artculo 906 del cdigo de comercio, las ventas
hechas en los casos contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea,
respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad, de
los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y mandatarios,
son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta
(.).60
CONSENTIMIENTO
Generalidades: El consentimiento es la expresin de la voluntad de las
partes acorde con el objeto y el precio.61
Restricciones

58 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 28

59 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 30

60 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 30 y 31.

23

Con todo, esa libertad individual est restringida por conveniencias


generales. As el gobierno, por medio de su organismo pertinente, seala los
precios de ciertos artculos, modificando, en parte el principio de la
autonoma de la voluntad ().62
Prueba de la Compraventa. Situacin Actual
Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla
general. El contrato se perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio. 63
La Consensualidad en las ventas de vehculos automotores
(.) La venta de automotores es consensual (.) Acuerdo 034 del 12 de
agosto de 1991 del (INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante
el organismo de transito competente ser reputada como propietaria del
vehculo automotor, siendo oponible esa inscripcin ante las autoridades y
ante terceros (). Pero el acuerdo 034 va ms all. El Articulo 94
precepta que: no se podr transferir vehculo automotor alguno bajo
ningn ttulo sin que previamente se haya registrado ().64
El Cdigo Nacional de Trnsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la
tradicin de los vehculos automotores, siguiendo la estructura de las
disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega material y la
inscripcin en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el
artculo 2 como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la
propiedad, caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores
terrestres. En l se inscribir todo acto o contrato, o providencia judicial,
administrativa o arbitral, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen,
medida cautelar, translacin o extincin del dominio o cualquier otro
derecho real, principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres
para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros. 65
Estipula el artculo 47 de la misma ley: Tradicin del dominio. La tradicin
del dominio de los vehculos automotores requerir, adems de su entrega
material, su inscripcin en el organismo de transito correspondiente, quien
lo reportar en el Registro de Trnsito nacional Automotor en un trmino no

61 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 31.

62 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 32.

63 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 32.

64 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 35.

65 Ibdem
24

superior a (15) das. La inscripcin en el transito deber hacerse dentro de


los (60) das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo (.).66
(.) La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores:
entrega material e inscripcin. (.).67
De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones 68:
-

El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual


().

Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de trnsito


respectivo, sea importado o de fabricacin nacional.

La transferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor


terrestre se hace mediante el registro o inscripcin y con el
cumplimiento del trmite sealado ().

Venta comercial de vehculos automotores.


(.) De la misma manera se realizar la tradicin de los vehculos
automotores, pero la inscripcin del ttulo se efectuar ante el funcionario y
en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La
tradicin as efectuada ser reconocida y bastar ante cualesquiera
autoridades ().
(.) Que la tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos
automotores, no se obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se
requiere de la inscripcin del ttulo. De esta manera, no bastar el
documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del ttulo para
que el comprador se repute dueo ().69
Compraventas Solemnes
El Artculo 1857 del cdigo civil se encarga de sealar las excepciones al
principio de la Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren
de escritura pblica las ventas de los bienes races y servidumbre y la de
una sucesin hereditaria, para que se perfeccione. Mientras no se lleven a
instrumentos pblicos se entiende como no perfeccionados (). 70

66 Opt. Cit.
67 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 36.

68 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 36

69 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 37.

70 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 38.

25

Como se Perfecciona el Contrato de Venta:


Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene:
a. Regla General: La venta se reputa perfecta desde que las partes
han convenido la cosa y el precio, es decir que el contrato de
compraventa es de ordinario un contrato consensual, que se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes. 71.
b. La Excepcin a la regla general contemplada en el Inc. 2 del Art
1857 Cd. Civil: La venta de bienes races y servidumbres y la
sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no
se ha otorgado Escritura Pblica. En estos casos, pues, la
compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras
no se otorgue la respectiva Escritura Pblica. 72
Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de
excepcin sealados en el artculo 1857 de cdigo civil73:
a. La venta de todas las especies, gneros y cantidades, aunque se
extienda a cuanto vendedor posea o espere adquirir, con tal que no
comprenda objetos ilcitos (Articulo 1867).
b. Las ventas de pblica subasta donde la diligencia de remate debe ser
recogida por escrito, para, luego, servir de ttulo de adquisicin.
Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los rboles cuya madera se
vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que
naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de
toda clase, se rige por el principio de la consensualidad; aunque los rboles,
los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en
el Artculo 656 del cdigo civil, como inmuebles, por expreso mandato
del inciso final del artculo 1857 del cdigo civil, no estn incluidos
entre los inmuebles que requieren de Escritura Pblica para el
perfeccionamiento de las ventas (.).74
Los inmuebles por destinacin se adquieren no por Escritura Pblica.
(.) El Artculo 144 del Decreto 222 de 1983: La compraventa de
inmuebles se efectuara con arreglo al siguiente procedimiento 75:

71 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
20

72 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
20

73 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 38.

74 Ibdem
26

1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se


celebrar una promesa de contrato que incluya las especificaciones y
detalles del convenio as como el plazo o condicin para elevarlo a
escritura pblica.
2. Una vez cumplido el trmite anterior en lo pertinente, se otorgara la
escritura pblica de compraventa ().
Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el
objeto y la contraprestacin, que es la clsica nocin de los contratos
consnsuales. Sin embargo, enseguida complementa la frase y este se
eleve a escrito, lo que permite considerar que la forma preferencial de la
contratacin estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto
necesario de la escritura pblica pero s con la consideracin sustancial que
se recoja la voluntad de las partes en un escrito. Esto estar corroborado
con la proclamacin que hace el Artculo 39 de la Ley 80 de 1993. Los
contratos que celebren las entidades estatales constarn por escrito y no
requerirn ser elevados a escritura pblica, con excepcin de aquellos que
impliquen mutacin del dominio o imposicin de gravmenes y
servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellas que conforme
a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad (.). 76
Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pblica, sino,
por el contrario, como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden
previa y escrita ().77
Por igual, se prescinde de la suscripcin del contrato escrito, y aun del
acuerdo sobre la prestacin o remuneracin, cuando se declare de urgencia
manifiesta, de conformidad con las causales y la declaracin prevista en el
Artculo 42. Sin embargo se deber dejar la constancia escrita de la
autorizacin, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita
().78
Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal
de bienes inmuebles es solemne por ser uno de los casos a los que se
refiere el Artculo 39 de la Ley 80 de 1993()79.
(.) El avalu catastral servir como base para la negociacin. En otros
trminos: ser necesario, para la celebracin de la compraventa de

75 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 39

76 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41.

77 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41 y 42.

78 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 42.

79 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41

27

inmuebles, el avalu, el bien del Agustn Codazzi o bien del experto, segn
el caso, pero no con el carcter vinculante del mximo o el mnimo para la
adquisicin o venta, como lo prevean las normas anteriores. Tal vez, sirva
para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebracin de
los contratos ().80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del
28 de Octubre de 1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurdicas
que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cmara
de Comercio de su jurisdiccin (Artculo 22 de la Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratndose de la compraventa de muebles, cuyos valores se
relacionan en el pargrafo del 39 y se determinan en funcin de los
presupuestos anuales, mencionados en el mismo pargrafo, pueden ser
ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante legal de la
entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la
ordenacin del gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de
muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta, declarada por
administrativo, en cuyo caso bastara la constancia escrita de la
autorizacin impartida por la entidad estatal contratante (.). 83
Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura
Pblica o Privada
El Art 1858 Cd. Civil: Si los contratantes estipularen que la venta de
otras cosas que enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa
perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pblica o privada, podr
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no
haya principiado la entrega de la cosa vendida.84
Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne
un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente
consensual.85.

80 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 43

81 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 43.

82 Ibdem
83 Opt. Cit.
84 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
22.

85 Ibdem
28

Artculo 1880 del Cdigo Civil Entrega: Una obligacin del vendedor,
por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de
Compraventa.
Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear
Diferente (=/=)
Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio
No hay contrato de Compraventa de bienes races, la constitucin de
servidumbres y la sucesin hereditaria, sino se otorga, en otras palabras
es protocolizar la Escritura Pblica.86.
Prueba del Contrato de Compraventa
Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser
demostrada sino con la exhibicin pblica en que conste. Ninguna otra
prueba puede suplirse esa escritura. 87
A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino
con prueba de confesin. 88
El Cdigo Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de
prueba y tiene en cuenta el de la apreciacin de la pruebas conforme a las
reglas de la sana crtica. 89
ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PBLICA:
1.Recepcin: Es la percepcin de las declaraciones que se hacen ante el
notorio, en ltimas es la manifestacin de lo que las partes quieren.
2. Extensin: Imprimir en papel notarial.
3. Otorgamiento: Es la manifestacin de los otorgantes en relacin con el
contrato celebrado. Es la firma de las partes en relacin con el
documento que ha sido extendido, cuando se firma es que est de
acuerdo con lo que est escrito. Aqu todava no hay Escritura Pblica,
porque no se ha protocolizado.

86 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:


Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 32 y 33

87 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
24.

88 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
25.

89 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
26.

29

4. Autorizacin: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido


las dems etapas y ordena:
5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los
documentos que firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el
documento original.
El contrato de Compraventa de bienes races, si no hay Escritura Pblica no
hay Compraventa, porque es un requisito de formalidad.
DOBLE FUNCIN DE LA ESCRITURA PBLICA:
1. Es un medio de prueba.
2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto.
Escritura Pblica: Se demuestra que soy comprador, cuando hay
protocolizacin de la misma.
Certificado de Tradicin: Se demuestra que soy Propietario.
No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las
partes lo pueden volver solemnes.
Artculo 1858 del Cdigo Civil:
Da la oportunidad de retractarme, mientras una parte no cumpla la
solemnidad, cuando las partes fijan un acto por Escritura Pblica, se vuelve
el contrato consensual en formal, por ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un
carro y le pide que sea por Escritura Pblica.
Se pueden dar ms requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden
quitar.
COSTAS DE LA ESCRITURA PBLICA:
Artculo 1862 del Cdigo Civil:
Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporcin
en que habrn de concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden
convenir en que dichos gastos corran por cuenta de solo una de ellas. Pero
si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende que deben concurrir
a ese pago por mitad.90
Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolizacin de la
Escritura Pblica, se establece que salvo acuerdo de las partes, esas costas
se deben pagar por partes iguales entre comprador y vendedor. Se deja
libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional. 91

90 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
29.

91 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.

30

La Ley 39 de
escrituras de
otorgantes de
expresamente
consolidado la
mitad.92

1980, en su Artculo 14: Los derechos de registro de las


venta y otros contratos los pagaran los vendedores u
tales escrituras, a no ser que las partes hayan convenido
otra cosa. No obstante, se ha generalizado y aun
costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por

De esta manera se estableci que los gastos de registro son por cuenta del
vendedor, esto puede ser modificado por el querer de las partes. 93
Hay disposicin legal algunos gastos estn a cargo del vendedor:
5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retencin en la Fuente
Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el
impuesto de retencin en la fuente se paga $600.000, derechos notariales
$250.000+ copias, etc. para un total de $900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO
dice que los $600.000, debi haberlos pagado el vendedor.
Artculo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de
tradicin estarn a cargo del vendedor.
Modalidades de la Compraventa
Reglas Generales: Segn el Artculo 1863 del cdigo civil, la venta
puede ser: pura y simple o bajo condicin suspensiva o resolutoria; puede
nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por
objeto dos o ms cosas alternativas.
Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a
prueba, sobre muestras, se rigen por las normas especiales.

Compraventa con Arras:


(.) Constituan la prueba de su celebracin. Inicialmente era un anillo
annulus- que deba exigir el comprador como manifestacin de querer el
contrato y como prueba de su celebracin () 94

92 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
29.

93 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 58.

94 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.

31

Las arras podan servir como medio de garanta de la celebracin de un


contrato, pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran
o deshicieron su acordado ()95
Dadas las arras como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato,
podan las partes, durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del
contrato, perdindolas quien las dio o entregndolas dobladas quien las
recibi. Todo volva al estado anterior ()96
Las arras sirven97:
1. Como prueba de la celebracin del contrato.
2. Como garanta de la celebracin.
Definicin
Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la
celebracin del contrato, o son parte del precio que se da en seal de
quedar convenidas las partes. (Artculo 1859 del cdigo civil).
En otras palabras no son ms que una suma de dinero o cosa que acuerdan
las partes como prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar
2. Posibilidad de retractarse
Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artculo
1861: Si expresamente dieran arras como parte del precio o como
seal de quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la
venta. Constituye un signo ostensible o prueba de la celebracin del
contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurdico; dan las
arras como parte del precio o como seal de quedar convenido el
contrato. No pueden retractarse o arrepentirse. 98
En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y
por esta razn no se van a perder.
Las Arras que se dan no son garanta del contrato de compraventa, sino
seal inequvoca de que la venta se celebr y por lo tanto ninguna de las
partes tiene facultad para retractarse.

95 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 44.

96 Ibdem
97 Opt. Cit.
98 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 46.

32

Las que se dan como parte del precio, o como seal de quedar convenidos
los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: Si expresamente
se dieren las arras como parte del precio, o como seal de quedar
convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta, sin perjuicio de lo
prevenido en el Art 1857 inc2. Estas son las denominadas arras
confirmatorias. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable,
pues tratndose de compraventa solemne es natural que la simple
estipulacin de arras confirmatorias no haga perfecta la venta, sino el
otorgamiento de la Escritura Pblica respectiva.99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede
retractarse de l sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a
sanciones consiguientes, la indemnizacin de perjuicios entre ellas. 100
-

El Art 1861 inc. 2: No constando algunas de estas expresiones por


escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la
facultad de retractarse, segn los dos arts. precedentes. Por
consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido de
las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del
Art 1861, u otras que tengan la misma significacin, la ley presume
de derecho, esto es, sin admitir prueba en contrario, que las partes se
han reservado el derecho de retractarse.101

Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como
parte del precio, que es la forma ms frecuente en los negocios, o como
seal de quedar convenidos en el contrato, el acto jurdico es perfecto y
debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las
arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir
su resolucin. No tiene ningn medio de excepcin o de defensa con las
arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado.
No podr manifestar que las pierde si las dio, o las entrega dobladas. Es
decir no ofrecen la oportunidad de retractacin o se cumple o se resuelve
pero por la va judicial y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios
(.).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:

99 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
28.

100 Ibdem
101 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 29.

102 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.

33

Que las partes lo convengan expresamente


Que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se presumir de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse.
(Artculo 1861 inciso 2 del cdigo civil)
En conclusin, las Arras en garanta son la regla general. Para que
sean parte del pago del precio es necesario un pacto expreso y
escrito.

2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artculo 1859


del cdigo civil: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en
prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que
cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las
arras, perdindolas y el que las ha recibido, restituyndolas
dobladas.
Cuando se dan las Arras como garanta de la celebracin o ejecucin de la
compraventa, las partes no estn ligadas definitivamente porque cualquiera
de ellas podr retractarse.
Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la
otra parte a que cumpla.
Las que se dan como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato: se
encuentran reguladas en el Art 1859 Cd. Civil. Si se vende con arras
esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el
que ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido,
restituyndolas dobladas.103
En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de
las partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. 104.
Hasta cundo puede tener lugar el ejercicio del derecho de
retractarse?
Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cd. Civil: Si los contratantes no
hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras,
no habr lugar a la retractacin despus de los 2 meses subsiguientes a la
convencin, ni despus de otorgada la Escritura Pblica de venta o de
principiada la entrega.105
De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para sealar el
plazo dentro del cual pueden retractarse.106

103 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 26.

104 Ibdem
105 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 27.

106 Ibdem
34

El derecho a la retractacin tambin se extingue y no puede ejercerse en el


caso de que haya principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este
evento la parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir,
estn prcticamente ejecutando el contrato, lo que significa una renuncia a
la facultad de retractacin.107
Mediante el otorgamiento de la Escritura Pblica pertinente, ya no podrn
retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la
retractacin108.
Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la clusula penal. Las
arras penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes
abone a la otra por incumplir el contrato, dado que la retractacin que las
origina no significa en modo alguno las observancia anti contractual, sino
todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legtimo. Tales arras
no son otra cosa que la compensacin o precio que se paga como
contraparte del derecho a separarse unilateralmente del contrato. En la
clusula penal, en cambio, se trata de una indemnizacin consecuencial a
un autntico incumplimiento del contrato.109
Plazo de Retractacin:
a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a
falta de esta estipulacin, el plazo es de 2 meses contados desde la
convencin, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta,
volviendo todo al estado anterior; es una resolucin extrajudicial de
contrato. 110
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos
cuando el contrato se reduce a Escritura Pblica o ha empezado la
entrega de las cosas. (Artculo 1860 del cdigo civil).
Presuncin de Arras de Retractacin o Penitenciales
Cuando no cuenta a que ttulo se dan las arras, si como garanta de la
celebracin, o si como parte del precio o como seal de quedar convenido el
contrato, al artculo 1861 del cdigo civil, inciso final, consagra una
presuncin de derecho en el sentido de que las arras son penitenciales o de
retractacin. Dice la norma citada:
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. 111

107 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 27.

108 Ibdem
109 Opt. Cit.
110 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.

35

Las Arras en la promesa de compraventa.


()Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractacin se
pueden pactar en la promesa de compraventa (.). 112
La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo
que concurran las circunstancias siguientes 113:
a. Que la promesa conste por escrito.
b. Que la promesa contenga un plazo.
c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo
slo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales ().
Las Arras en Opcin de Compra
En la opcin o promesa unilateral de compra no se pueden dar las
arras, porque contraran la naturaleza misma del acto. En la opcin se
confiere la oportunidad al acreedor para admitir libremente si celebra
o no el contrato, es decir, que el negocio queda sometido a una
condicin: la decisin del acreedor. Mal podra convenirse que se
pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad existe
para uno de los otorgantes.114
La promesa unilateral de contrato, el contrato de opcin y el derecho de
opcin son nociones equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un
contrato celebrado entre dos partes, de las cuales una sola se obliga. La
otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se refiere la
promesa. Tiene la opcin de contratar o no, y de ah el nombre de esta
institucin. Si decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y
su contra parte queda obligada. El Contrato debe celebrarse.
Ejemplo: A promete vender su casa a B si ste decide comprarla. Al
hacer B uso de la opcin de compra, A est obligado a venderle la
casa.115
-

Las Arras en la Compraventa Comercial

111 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.

112 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 52.

113 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53

114 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.

115 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 54.

36

Dispone el Artculo 866 Cdigo de Comercio: Cuando los


contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda
de su celebracin o de su ejecucin, se entender que cada uno de los
contratantes podr retractarse, perdiendo las arras el que las haya
dado o restituyndolas dobladas que el que las haya recibido
Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto del
mismo, no ser posible la retractacin y las arras deber imputarse a
la prestacin debida o restituirse, si fuere el caso.

Tal como se concibieron las arras comerciales, nicamente se desprenden


las de retractacin o penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias
()116
Pero no seala el trmino para ejercerse el retracto, que hay que
determinarlo convencionalmente, ya que el vaco legal es ostensible () 117.
Convenidas las arras, sea cual fuere la expresin que se adopte, tendr el
carcter de penitenciales, por ser la que admite el cdigo de comercio 118.
PROMESA =/= CONTRATO
-

Promesa: En materia civil, no es jurdicamente hablando lo mismo


promesa, que hace mencin a poder realizar una accin.

Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar,


Hacer, No Hacer.

La Promesa est consagrada como Verdadero Contrato en el Artculo 1611


cdigo civil- Artculo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aqu los
contratantes prometen Realizar un Contrato, surge una obligacin.
Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es
consensual ontolgicamente simplemente al civil.
Artculo 861 Cdigo de Comercio: La obligacin de hacer (de realizar
algo) conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato
convenido, ms no de la promesa, pero las promesas no deben constar por
escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato
convenido, porque de lo contrario no se perfecciona.

EL CONTRATO DE PROMESA:

116 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.

117 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 57.

118 Ibdem
37

Definicin 1: Convenio de 2 o ms personas por el cual se obligan


dentro de cierto plazo o en el evento de una condicin a celebrar un
contrato.
Definicin 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o ms o partes
se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo
o al acaecimiento de una condicin.
La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. Por medio de
l las partes se obligan a celebrar un contrato posterior, un segundo
contrato. Se ha establecido que la promesa de compraventa genera una
obligacin de hacer. Esta obligacin consiste en celebrar el contrato
prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo, la
obligacin de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura
pblica.119
Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurdico llamado
promesa de contrato est sometido a precisos requisitos legales. La falta
de ellos o de uno de ellos hace ineficaz la promesa.
No podra
confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una declaracin
unilateral de voluntad, orientada a la conclusin de un contrato, si el
destinatario lo acepta pura y simplemente.120
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA:
1.Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Las partes se obligan recprocamente a otorgar un documento
pblico o privado que perfecciona el contrato.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principales: Subsiste por s mismo, sin la necesidad de la existencia de
otro acuerdo, no obstante es un acuerdo preparatorio porque es un
anticipo de otro contrato, goza de autonoma e independencia.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
Oneroso: Es til a las partes, estas adquieren una obligacin de hacer.
Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la
obligacin del otro.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil:
Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de
manera que sin ellas no produce ningn efecto civil. Si la promesa no se
hace por escrito no produce ningn efecto.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el
Contrato es:

119 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 41.

120 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 42.

38

De Tracto Sucesivo: La promesa est sujeta a un plazo o a una


condicin.
6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusin: Las partes estipulan las clusulas de la promesa, miran
su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.
7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Tpico: Segn la Ley 153/89 Artculo 1611, no produce
efectos sino cumplen los siguientes requisitos:
REQUISITOS GENERALES: Artculo 1502 del Cdigo Civil
Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este
exento de vicio (Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.
1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una
persona relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato.
Ejemplo: una persona que tiene 17 aos puede comprometerse a
realizar un contrato una vez obtenga la Cdula de Ciudadana, la norma le
permite una mayor amplitud en su capacidad.
2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligacin de Hacer (Van hacer un
contrato). Si el objeto es un hecho, se requiere que sea fsica y
moralmente posible.
3. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato, en materia civil
generalmente no se expresa porque no es necesario, pero en materia
mercantil es necesario expresar el motivo que tuvo para realizar ese
contrato, me da un valor econmico frente al incumplimiento.

REQUISITOS ESPECIALES121:
1. Que conste por Escrito Artculo 89 de la Ley 153/87: Es
solemne, porque para producir efectos el contrato, se debe realizar
por documento privado o pblico. Artculo 1611 cdigo civil.
2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artculo 1502
del Cdigo Civil: No del Artculo 1611 del Cdigo Civil que hace
referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento.
3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condicin: En esta se fija la
poca en que se ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad
Absoluta, el contrato de Promesa, si en este contrato no se indica
Hora, Da y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el
contrato, por la razn de que no se puede dejar al criterio de la o las
partes.

121 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 44

39

Para la precisin de la promesa de venta de un inmueble se requiere


tambin que se indique la notara en la que ha de otorgarse la
correspondiente escritura pblica. Indicacin que debe hacerse cuando
en el lugar funcione ms de una notara. 122
4. Los Trminos del Contrato Prometido solo se aplican: A la
materia sobre lo cual se ha contratado. El contrato debe ser claro y
preciso, debe especificarse en el contrato que se va a realizar, para
saber que normas especficas aplicar. Entonces este requisito hace
referencia a la especificacin, es decir que el contrato se determine
que tal suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradicin de la
cosa o las formalidades legales.
SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. 1546 Cd. Civil
El promitente cumplidor, o que est presto a cumplir y es a su vez vctima
del incumplimiento de su contraparte, tiene proteccin legal.
En primer lugar, cuenta con la accin resolutoria con fundamento en el
artculo 1546 Cd. Civil. As lo ha expresado la Corte Suprema de
Justicia.
La ley tambin ha establecido un procedimiento de ejecucin forzada en
favor del prominente cumplidor y vctima del incumplimiento de la otra
parte123
Artculo 1610 del Cdigo Civil: Efectos del Incumplimiento
1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la
ejecucin del hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese
contrato en el Artculo 1610 del cdigo civil, expresa los Efectos
del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte incumplida
puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecucin del hecho
convenido. Sr. juez oblguelo a que se realice el contrato.
2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del
deudor (que incumple). Sr. Juez si l no quiere o no puede realizar la
Escritura Pblica, autorice a que un tercero lo realice y los pagos que
genere ser por parte del incumplido.
3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de
la infraccin del contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a l y
eso me significa $ 10.000.000 (Se pide lo que se quiera, pero se
reconoce lo que se prueba).
El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenacin, lo que pasa es
que es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes,
porque lo que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. 124
Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta
embargado?

122 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 50.

123 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 51.

40

Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos


prometer que lo vamos a desembargar y as poder venderlo.
Las Arras en la Promesa de Compraventa
Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractacin se pueden
pactar en la promesa de compraventa.
El Artculo 89 de la Ley 153 de 1887: La promesa de celebrar un
contrato no produce obligacin alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que
las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que
establece el Artculo 1511 del cdigo civil.
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en
que ha de celebrarse el contrato.
4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo
solo falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales.
Si esto es as no hay razn alguna que sirva para respaldar la posicin de la
Corte de estimar incompatibles las arras con la promesa de contrato de
compraventa.125
En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras?
Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales
No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todava no se ha
realizado el contrato.
Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por
ejemplo: Vale $ 1.000.000 le doy $100.000, si el contrato se realiza ya di
parte del precio, sino el que recibe otras se los quede.
Diversas Formas de Expresin de la Voluntad.
Clases de Venta.
El Artculo 1863 del cdigo civil establece: La venta puede ser pura y
simple, o bajo la condicin suspensiva o resolutoria Puede hacerse a plazo
para la entrega de las cosas o del precio (.).
GASTOS EN LA COMPRAVENTA
A cargo de quin corren los gastos

124 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pgs. 54-5556 Ediciones Doctrina y Ley Ltda... Bogot D.C. 2004.

125 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53.

41

Salvo estipulacin expresa, en contrario los gastos de la escritura sern


divididos entre el vendedor y el comprador. Art 1862 Cd. Civil. Pero se
deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional
La ley 39 de 1890 artculo 14, establece que los gastos de registro son
por cuenta del vendedor, pero este artculo puede ser modificado por el
querer de las partes.
OBJETO
El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de
compraventa sea vlido. El objeto tiende a confundirse con la cosa
vendida.
Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cd. Civil hace
referencia a la perfeccin del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el
precio.
Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para
que el contrato de compraventa tenga vida jurdica, si no se dan estos
elementos entonces no hay contrato de compraventa, y podra degenerar
en otro acto jurdico, de acuerdo a la intencin de las partes.
Definicin y requisitos de la cosa vendida
Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido,
un derecho real, un derecho de crdito, o un derecho intelectual.
Entonces los requisitos de la cosa vendida son:
a) Que la cosa pueda ser vendida
b) Que exista o se espere que llegue a existir.
c) Que la cosa sea determinada o singularizada.

Que la cosa pueda ser vendida


Art 1866 Cd. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o
incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley, Es decir,
todas las cosas comerciales se pueden vender, y las que estn por fuera
del comercio no son susceptibles de venta vlida.
Entonces el principio general ser, que las ventas de cosas estn
permitidas, y la excepcin: los casos de prohibicin legal.
Venta de cosas embargadas
La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se
debe observar si se encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o
por el contrario est asistida de plena validez. Art. 1866 Cd. Civil
pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya
enajenacin no est prohibida por la ley. Entonces existiendo
prohibicin legal de enajenar las cosas embargadas por decreto judicial,
a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello

42

Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523


Cd. Civil, hay asimismo objeto ilcito en todo contrato prohibido por las
leyes llegando a la conclusin que la venta de cosa embargada por
decreto judicial tiene objeto ilcito y es absolutamente nula, a ms de
serlo el pago de la obligacin del vendedor.
Que la cosa exista o se espera que exista
La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la
certeza de que va a existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa
, al momento de celebrarse el contrato, no exista, pero llegue a existir.
Art. 1869 Cd. Civil.
Pero si lo que se est comprando, es la suerte, el contrato ser vlido. Ejm:
(A) compra un billete de lotera con el inters de ganarse algunos de los
premios o sea que llegue a existir, pero no bajo esa condicin, porque es
posible que este hecho suceda o no. Entonces la compra es el billete y no
el premio mayor an as si el vendedor anuncie la efectividad del
resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato est determinado por
sus elementos esenciales y no por su resultado.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que
existe, y no existe, no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por
lo tanto no hay contrato de compraventa. Aun as cuando se base en
principios de buena fe de la existencia de la cosa, esta no hace que el
contrato se perfeccione.
Art. 1870 Cd. Civil presenta tres situaciones:
a) Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la
celebracin del contrato no produce ningn efecto.
b) Que solamente el vendedor saba de la inexistencia de la cosa.
Que solamente el comprador saba de la no existencia de la cosa.

1.PRECIO:
El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa.
Por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de
acto jurdico.126
(.) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y ste se llama
precio.127
No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir
que se trata de una Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos:

126 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 77.

127 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.

43

Artculo 1864 del cdigo civil: el precio debe ser determinado por las
partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que
digan las mismas.
Requisitos
Puede ser:
1. Cierto: Que sea determinado o determinable.
a.Determinado: Que se exprese una cifra inequvoca, no hay duda.
Las partes pueden determinarlo, por cualesquiera medios o indicaciones
que lo fijen. (Artculo 1864 inciso 2 del cdigo civil). Los medios
deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128
1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones.
2. Se acuerda que el precio ser el corriente de la plaza. Se entender
el da de la entrega de la cosa, si esta es fungible. (Artculo 1864
inciso 3 del cdigo civil)
3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en
ferias, mercados pblicos de valores y otros establecimientos
anlogos, o estipulen como precio el corriente de la plaza, se
tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la
celebracin del contrato si este es mercantil. (Artculo 921 del
cdigo de comercio).
Artculo 1865 del cdigo civil. Las partes pueden acordar que el precio
sea fijado por un tercero.129 El precio debe estar sealado en el contrato.
(.) Por ningn concepto se acepta que la fijacin quede al arbitrio de uno
de los contratantes.
En relacin con la determinacin del precio, por regla general es que sean
los contratantes mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa
determinacin de 2 maneras130:
a. O sealando exactamente su valor, como cuando se vende un
objeto en $1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo
caso el precio es determinado;131
b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse
esa determinacin es decir, precisando los medios o
procedimientos para indicar la suma que debe pagar el
comprador, en cuyo caso el precio es determinable. 132

128 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Ediciones
Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004. Pgs. 92-93

129 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.

130 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 31.
131 Ibdem
44

Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. El tercero a


quien se encomienda la fijacin del precio es un mandatario comn del
vendedor y del comprador.133.
Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes
El Inc. 2 del Art 1865 Cd. Civil que No podr dejarse el precio al
arbitrio de uno de los contratantes.
Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes
().134
-

El artculo 920 del cdigo de comercio prev que las partes no


acuerden un precio ni sealen los medios para fijarlo. En este caso
habr compraventa siempre y cuando el comprador reciba la cosa y
no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro das
siguientes. (Artculo 931 del cdigo de comercio). Se presumen
que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el da y
lugar de la entrega. Esta norma establece una excepcin a la regla del
Artculo 1864 del cdigo civil, segn la cual el precio debe
determinarse en el contrato.

Determinacin del Precio por un tercero:


Podrn las partes dejar la fijacin del precio al arbitrio de un tercero
expresndolo as en el contrato. En definitiva la existencia del contrato de
venta est sujeta a la condicin de que el tercero fije el precio, por eso se
considera que el tercero obra como mandatario de los contratantes, de esta
manera este tercero no puede tener como perito ni como rbitro. En otras
palabras el peritaje no es obligatorio, sino facultativo para las partes o para
el juez. En cambio, la fijacin del precio por el tercero es obligatoria para los
contratantes por el querer suyo. 135
b.Determinable:
El precio puede resultar fcilmente determinable sin necesidad de expreso
convenio entre los contratantes. Inciso final del Artculo 1864 del
cdigo civil: Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de
plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra
cosa. De suerte que cuando entran en juego las condiciones 136:

132 Opt. Cit.


133 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 32 y
33

134 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.

135 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 80

136 Ibdem
45

a. Que la cosa vendida sea fungible


b. Que se venda al corriente de la plaza
c. Que no se haya expresado el precio
En general, se debe tener como precio determinable aquel que se
desprende del contrato ().137
Por ejemplo: US 1.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08, hay que
establecer la tasa de cambio del dlar en esa fecha y multiplicamos por
1.000.
Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en
otra cosa: por eso el dinero se tiene como patrn para sealar el precio y
se tiene como tal la moneda corriente de curso legal del pas. 138.
No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero. Basta
solamente que la de el consista en dinero, aunque la otra se pague en
cosa distinta. Por eso se precepta el Art 1850 Cd. Civil que Cuando el
precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta
si la cosa vale ms que el dinero y venta en el caso contrario.
Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de
permuta.139
2.Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para
lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes. 140
El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el
legislador ha establecido que es un contrato de Compraventa es
Conmutativo debe haber un equilibrio en lo que se da y lo que se recibe.
a.La suma de dinero que establecieron los peritos.
b. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes).
- Por debajo de la mitad o ms del doble para bienes inmuebles, hay una
Lesin Enorme y se puede rescindir el contrato.
Por eso cuando el precio, no es justo, es lesivo o bien para 141.

137 Opt. Cit.


138 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 78

139 Ibdem
140 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 84.

141 Ibdem
46

a) Comprador: cuando paga ms del doble del valor real de un


inmueble.142
b) Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del
valor real, tratndose de inmuebles. 143
Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador.
3.Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del
bien. El precio puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a
imponer consideracin frente a la cosa vendida. 144
4.Real: Es decir no Simulado, esto significa que efectivamente se pague.
Si el dinero no es real va a ser simulado.
Si no se cumplen estos requisitos no hay precio, que si no hay precio no va a
ver Compraventa.
Las partes pueden acordar un precio, que se declara recibido por el
vendedor, de manos del comprador, sin que en realidad se haya pagado ese
precio. O acuerdan en otro escrito, que no se debe el precio pactado.
Estamos frente a un precio simulado o aparente; que desnaturaliza el
elemento, por cuanto no hay precio. De presentarse, se dara una donacin
disfrazada de compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el
evento de que, de ese acto, aparezca un fraude o perjuicio a acreedores. 145
El Artculo 1934 del cdigo civil que a su tenor dice: Si en la escritura
de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba
alguna en contrario sino la nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en
virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores.
Qu efectos produce la simulacin del precio frente a terceros? Cuando la
venta se hace para perjudicar a estos, nos encontramos con un fraude, que
la ley trata de evitar concedindole, la accin paulina, para dejar sin efectos
el contrato, mediante la prueba del fraude y de la divergencia entre la
declaracin y la intencin o querer de las parte. 146
Por lo tanto no habr accin sino en virtud de la nulidad o falsificacin de la
escritura.147

142 Opt. Cit.


143 Opt. Cit.
144 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.

145 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 81.

146 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.

147 Ibdem
47

Precio en Moneda Extranjera


(.) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera, como
en la compraventa, extensivo a todos los contratos privados, es vlido,
solamente que no est el comprador obligado a pagar en divisa extranjera
sino en moneda colombiana ().148
En conclusin, se puede convenir el precio de la compraventa en divisa
extranjera, pero el comprador no est obligado a pagar la moneda acordada
sino moneda colombiana esto se llama clausula valutaria.149
El Precio en la Compraventa Comercial
Sigue la trayectoria de la regulacin civil. Participa de los mismos requisitos
de la determinacin, realidad y seriedad. 150
El Artculo 920 cdigo de comercio: el precio irrisorio se tendr por no
pactado.
El Artculo 905 inc. 3 cdigo de comercio: que se equiparan a dinero los
ttulos- valores de contenido crediticio y los crditos comunes
representativos de dinero, es decir, imprime los efectos como si fueran
contraprestaciones de valoracin dineraria.151
2. COSA:
Generalidades
Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de
compraventa, es el objeto, que recae o se confunde con la cosa vendida. Si
falta la cosa, el contrato es inexistente. Por eso el artculo 1857 habla de la
perfeccin del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio. Tanto el
precio como la cosa, se requieren, como elementos esenciales, para que el
contrato de compraventa tenga vida jurdica.152
Menciona Cesar Gmez Estrada en su libro De Los Principales Contratos
Civiles que existen cosas que sin necesidad de que la ley prohba su venta,

148 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 83.

149 Ibdem
150

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 107.

151

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.

152 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.

48

no pueden venderse ya que por su naturaleza no son bienes en el sentido


jurdico de la palabra, aunque sean tiles para satisfacer necesidades, son
inapropiables.
El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el
contrato, qu es? Cunto vale?
El negocio jurdico est centrado en la cosa.
Definicin.
Cosa, en el sentido de la compraventa, es todo aquello que es susceptible
de ser vendido ()153.
Requisitos:
a. Que la cosa pueda ser vendida.154
b. Que exista o se espere que llegue a existir. 152
c. Que la cosa sea determinada o singularizada.152
d. Que la compra no sea de cosa propia
A) Que la Cosa pueda ser Vendida
Articulo 1866 cdigo civil: Pueden venderse todas las cosas corporales,
o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley.
El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas
Corporales e Incorporales con la limitacin que no estn prohibidas por la
ley, es decir se pueden vender todas las cosas comerciales.
a.Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar, pero deben tener
un contenido patrimonial, para poder ser objeto de venta.
b. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano, pero deben
tener contenido patrimonial, todo lo relacionado con Derechos de Autor,
surge este derecho por la creatividad del ser humano. Creaciones, por
ejemplo: Software.
Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS
Las cosas que no se pueden vender155
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que est viva
(art 1520 CC)
Los derechos de uso y habitacin (art 878 CC)
El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC)

153 Ibdem
154 Opt. Cit.
155 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 35 y
36.

49

Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC)


Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC),
Los bienes de uso pblico y los fiscales (art 674 CC);
Los bienes comunes a todos por su naturaleza, como la luz, el aire, el
sol156
La compra de cosa propia (art 1872 CC)154
Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC)
Las que tienen objeto ilcito (art 1521 CC);

Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (estn fuera del


comercio), salvo cuando el acreedor autorice la venta y el juez lo autorice.
1. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que
est Viva: Art 1520 Cd. Civil
Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los
herederos o legatarios, por eso mientras no haya una persona que muere
no puede nacer el derecho como tal.
2.Los Derechos de Uso y Habitacin: Art 878 Cd. Civil
Estos derechos son intuito persona, le permiten usar y habitar a alguien
por afecto, agradecimiento, por eso no es posible que a quien se le
transfiere ese derecho lo pueda enajenar.
3. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cd. Civil
Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relacin con
sus padres), es la obligacin que nace entre padre e hijo por eso no se
puede trasmitir por razn al parentesco surge este derecho.
4. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia:
Decreto 2820 de 1974 Art 26.
5. Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC
6. La de una universalidad patrimonial en abstracto. Art 1867 CC
7. Los bienes de uso pblico y los bienes fiscales: Art 674 Cd. Civil entre
otros.
8.Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz, el aire, el sol;
9. La compra de cosa propia.157
Artculo 1521 cdigo civil: Establece Otras Prohibiciones
10. No se pueden Enajenar las Cosas que no estn en el Comercio, por eso
los Bienes Embargados no se pueden Enajenar salvo:

156

. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.

157

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.

50

a. Autorizacin Judicial
b.Que el Acreedor lo Autorice
Enajenar un bien embargado constituye un ilcito y est prohibido.
El Ordinal 3 del Artculo 1521 del cdigo civil se establece la nulidad
de la enajenacin del bien embargado, no la del contrato por el cual alguna
de las partes se obligo a enajenarlo. 158
La obligacin de Dar tiene por objeto hacer la tradicin de un derecho real,
esto es, Enajenar.159
Como dispone el Artculo anterior hay objeto ilcito en la enajenacin de las
cosas que no estn en el comercio; de los derechos o privilegios que no
pueden transferirse, de las cosas embargadas, a no ser en determinados
casos especficos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga. 160
Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica, se llega a
conclusiones an ms graves. El contrato celebrado directamente por un
incapaz seria valido, con tal de que al momento del pago de su obligacin,
ya fuere capaz; y la causa ilcita no generara nulidad absoluta de la
convencin, la cual servir de valido ttulo a la tradicin que un contratante
debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo
determinante hubiera desaparecido.Et sic de coeteris. 161(.) Nadie
puede ocultar que entre la venta y la enajenacin hay diferencias. (.) En
pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las
obligaciones, de la enajenacin en s. 162
11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien
es la Cosa no se puede Enajenar:
Excepcin: Autorizacin Judicial, porque es posible que mientras se
adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. El que gana el
proceso recibe el dinero.
12. Artculo 1942 del cdigo civil: No se puede Transmitir el Derecho que
Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa

158 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 61.

159 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.

160 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.

161 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 63.

162 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 65.

51

Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la


prenda o empeo, pero en otras palabras es el vendedor el que se
reserva la facultad de recuperar el bien, dando un 10% mensual,
equivalente a un 120% anual, es lo que sucede en las Compraventas. El
derecho surge entre comprador y vendedor, no se puede transmitir es un
pacto entre vivos. Es un derecho personalsimo.
13. Normas Especiales que Prohben Ventas:
- Bienes de Uso Pblico
- Armas
- Municiones
- Precursores Qumicos
- Medicamentos
14. Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Races:
Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomticas y solo si en
el pas extranjero hay reciprocidad para Colombia.
1. Ventas Universales:
Se suele acudir a la relacin inseparable que se predica por la teora jurdica
respecto de los conceptos de patrimonio y personalidad, relacin que se
expresa diciendo que toda persona tiene su patrimonio es inseparable de la
personalidad. Pues bien, se dice que en virtud de tal inseparabilidad que
una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes, o los futuros, o
conjuntamente unos y otros.163
Cosas Futuras: Universalidades - una forma de transmisin es por causa
de muerte. Una vez fallece se transmiten los bienes pero de contenido
patrimonial.
Artculo 1867 cdigo civil: Es nula la venta de todos los bienes
presentes o futuros o de unos y de otros, ya se venda el total o una cuota;
pero ser vlida la venta de todas las especies, gnero y cantidades que se
designen por Escritura Pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor
posee o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos.
No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros, en abstracto, ya
se venda el total o una cuota.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible
transmitir a ttulo de compraventa las universalidades, porque estos se
transmiten por nicamente por causa de muerte.
El legislador exige que la cosa se determine al menos su Gnero o la
Especie, si se determina esto se puede hacer la venta de bienes presentes o

163 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
164 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70.

52

futuros, se puede vender las cosas singularizndolas y la venta es vlida,


aunque se extienda a todo lo que tenga o posea l vendedor, pero el
legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pblica, para
efectos probatorios.165
En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender, sino cosas
singulares. Las universalidades no pueden venderse, sino solo trasmitirse
por causa de muerte. Siendo posible la venta de las cosas singulares tan
solo, es perfectamente posible que una persona venda todos sus bienes
presentes; pero, eso s, la venta no valdr sino consta en Escritura Pblica,
se haga una relacin detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se
relacionen quedarn comprendidas en la venta, restriccin esta ltima que
se explica por si sola.166
La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada.
No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto, si no se
dice de que cosa se trata.
2.Artculo 1868 del cdigo civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso.
-

El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en


proindiviso a l y a los restantes comuneros, es autnomo e
independiente de los derechos de estos otros comuneros, y por lo
mismo puede ser vendido por su titular libremente, sin necesidad de
que obtengan el consentimiento de sus con dmines 167, es decir si la
cosa es comn de dos o ms personas pro indiviso, entre las cuales
no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podr vender
su cuota, aun sin el consentimiento de las otras. Aqu se trata de de
unos derechos que son comunes a varias personas, 168. puede ser
vendido por su titular libremente, sin el consentimiento de sus con
dmines o proindivisarios.

Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno, sin nimo de asociarse.


Los derechos que tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los
derechos de propiedad sobre el lote, y no sobre la mitad material. Si vende,
dispone de su cuota, o sea la mitad de sus derechos. Si se vende una mitad
determinada del lote, est vendiendo cosa ajena, por cuanto cualquier
parte, mientras no se haga la particin material, es de la comunidad y no de
ninguno de los comuneros en concreto. En la comunidad cada comunero es
dueo de un derecho pro indiviso en el bien comn, del cual puede disponer

165 Ibdem

166 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
167 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 37
168 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70

53

como tal el dueo, pero no lo es de toda la finca, comn ni de una parte


determinada de ella.169
Pero si se produce la divisin material y la parte de la cosa vendida recae
sobre la de otro comunero tendr la accin reivindicatoria contra el
comprador para el cumplimiento de la divisin decretada por autoridad
competente o sea, su restitucin.170
Ejemplos:
1. Se habla de una comunidad, de unos copropietarios y se dice que el
bien es de (A), (B) y (C). Se puede enajenar un Derecho de Cuota, que
es lo que ocurre en la Copropiedad, las cosas comunes, todos son
dueos de todo y cada uno puede hacer con su derecho lo que quiera
sin pedirles autorizacin a los dems, porque los derechos de cada
uno son independientes.
2. (A), (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien, cualquiera de ellos
puede vender su derecho. Esa comunidad se puede disolver y liquidar
de varias maneras como por ejemplo: todos venderle a una sola
persona y dividirse el pago entre los tres.
Cada uno es autnomo, es como si fueran dueos de una cosa, diferente es
cuando existe Sociedad entre ellos.
3.Venta de Cosa Futura:
Art 1869 Cd. Civil: La venta de cosas que no existen, pero se esperan
que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se
exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se
compr la suerte.
B) Que la cosa exista o se espere que exista.
Son dos aspectos:
Primero: Que la cosa Exista
Segunda: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir
Primer aspecto: Que la cosa exista. Si falta la cosa el contrato no
existe.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se crea
que exista pero en realidad no existe, el contrato no produce efecto
alguno, porque no hay objeto
Pueden presentarse bsicamente dos situaciones
a) Que solamente el vendedor saba de la no existencia de la cosa
vendida: Aqu no hay contrato, pero el vendedor debe indemnizar al
comprador de buena fe, en los perjuicios que pudo haberle
ocasionado.

169 Ibdem
170Opt. Cit.
54

b) Que solamente el comprador saba que estaba comprando algo que


no exista; evidentemente el contrato no existe. Pero en este caso el
comprador no puede pedir indemnizacin de perjuicios.
Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que
llegue a existir: Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha
futuras; obras que todava se encuentran en proceso de creacin,
apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician
De acuerdo con el cdigo estos contratos quedan sometidos a la
condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario o que como
agrega el articulo Por la naturaleza del contrato aparezca que se
compr la suerte (art 1869 CC)
Cuando se compra suerte del contrato vlido. Quien compra un billete de
lotera est comprando eso: un billete que le ofrece la opcin de ganar.
Pero no est comprando el premio.
En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC
nos dice que La construccin de renta vitalicia es un contrato aleatorio
en que una persona se obliga, a titulo oneroso, a pagar a otra renta o
pensin peridica, durante la vida cualquiera de estas dos personas o de
un tercero.
Este contrato deber constituirse por escritura pblica. . 171
Pero si lo que se compra es la suerte, el contrato es vlido (). 172
Artculo 1869 cdigo civil: Plantea 2 situaciones
a.Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la
cosa llega a existir, de no existir la cosa, no se perfecciona, en
consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno de los contratantes la
accin para exigir el cumplimiento, es decir en la venta de la cosa
esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condicin
de que llegue a existir.173
Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer, cuando ese ternero
nazca, el contrato produce efectos, si no nace el contrato no va a
producir efectos.
b.Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o
no haya cosa el contrato produce efectos, es decir el contrato es
vlido. El ganar o perder est sujeta a una contingencia, por esta razn
es un contrato Aleatorio. El contrato es condicional, es puro y simple. 174

171 Jess ngel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2009. P. 87, 88, 89.

172 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.

173 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 38.
174 Ibdem
55

Ejemplos:

Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.000.000, el clima


estuvo muy malo y no se sacan ni $2.000.000, pero si hubiera estado
muy buena la cosecha, podra haber sacado 2 o 3 veces su inversin.

A le vende a B la prxima cosecha de su finca de caf por


determinada suma, sea cual fuere la produccin que resulte, en este
caso es indiferente para la existencia del contrato que la cosecha sea
muy abundante, o que, por el contrario, se pierda totalmente. 175

En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente


inexistente, pero los efectos son muy distintos.
2. Venta de Cosa Inexistente:
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone
existente, y no existe, no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto
no hay contrato de compraventa ().176
El Artculo 1870 cdigo civil: La venta de una cosa que al tiempo de
perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce
efecto alguno.
Este art dispone tres situaciones:
1. Que ambas partes conocieran que la cosa no exista. Simplemente la
celebracin del contrato no produce ningn efecto (). 177
2. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa (). 178
Se hace bajo la condicin errada de las partes de que la cosa existe. La cosa
se vende con la conviccin de que existe, pero puede suceder que el
vendedor saba que esa cosa no exista y el legislador lo sanciona por su
Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al comprador
(Buena Fe). Es la aplicacin del Artculo 1616 del cdigo civil.
No hay contrato, y la compraventa ms que nula es inexistente, pues falta
uno de los elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida. 179

175 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39
176 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.

177 Ibdem
178 Opt. Cit..
179 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 39.
56

Inc. 2 del Art 1870: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podr el comprador, a su arbitrio, desistir o
darlo por subsistente abonando el precio a justa tasacin.
Inc. final del Art 1870 Cd. Civil: El que vendi a sabiendas lo que en el
todo, o en una parte considerable no exista, resarcir los perjuicios al
comprador de Buena fe.
Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves
van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aqu
hay perfeccionamiento, pero lo que no saban era que la vaca se la llev el
martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el contrato no produce
efectos.
3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El
comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que l
con su mala fe ha podido evitar. El vendedor, por su parte, tampoco
puede exigir una indemnizacin, ya que l deba conocer de la existencia
de la cosa vendida. 180
Falta Parcial de la Cosa Vendida
a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no
incide realmente en la cosa, el contrato es perfecto y se mantiene
(.).181
b. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es
considerable. Inciso 2 Artculo 1870 del cdigo civil: Si faltaba
una parte considerable de ella, al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podr el comprador, a su arbitrio, Desistir del contrato, o
darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin 182
Efectos
(.)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las
acciones tendientes a la resolucin del contrato por falta de parte
considerable de la cosa. (.)183 Dejar sin efecto el contrato.184

180 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.

181 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.

182 Ibdem
183 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67

184 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.

57

(.) El desistimiento es extrajudicial, pero con efectos propios: dejar sin


validez el contrato celebrado.185
Y si la cosa no sirve para su uso normal, por faltarle parte considerable, el
mismo Cdigo Civil se encarga de consagrar una accin rescisoria, mediante
los trmites procesales respectivos ().186
Sin embargo, la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el
desistimiento es la resolucin.187
C) Que la cosa sea determinada y singularizada
No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita de algo
ms: su determinacin (.).188
El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o gnero y
cantidad. Pero no hay que confundir la determinacin con la
individualizacin. Lo que se exige es que la cosa est determinada, aun
cuando no se haya individualizado (.). Entonces, la determinacin hay que
hacerla en cuanto al gnero y especie y en cuanto a la cantidad. 189
(.) Empero la cosa puede ser determinable ().
4. Venta de Cosa Ajena:
La venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicio de los derechos del dueo de
la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo. 190
El contrato por s solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la
entrega.
El contrato como tal es vlido pero la tradicin es nula.
Artculo 1871 del cdigo civil: Que la venta de cosa ajena es vlida, sin
perjuicios de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso del tiempo.

185 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.

186 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.

187 Ibdem
188 Opt. Cit.
189 Opt. Cit.
190 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.

58

Es indiferente que el vendedor sea o no dueo en el momento de


perfeccionarse dicho contrato; y eso precisamente es lo que en el anterior
artculo aparece tcitamente afirmado.191
Es vlida en Colombia, pero sin perjuicio de los derechos que tiene el
propietario de la cosa (Titular- Dueo).
Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendi, no era el titular
(venta de cosa ajena), y el titular no hace nada al respecto de la cosa, se da
la prescripcin a favor del comprador.
(.) Este contrato en nuestro pas, solo genera obligaciones entre el
vendedor y comprador. Para el primero, principalmente entregar la cosa y
salir al saneamiento en los casos de ley, por eviccin o por vicios ocultos, y
para el segundo, esencialmente, pagar el precio. 192
El contrato en s, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es
dueo, no habr transferencia del dominio. Para que esta se realice requiere
del modo, es decir, la tradicin. Al tenor del Artculo 740 del cdigo civil,
la tradicin es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la
entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la
facultad e intencin de transferir el dominio y por la otra la capacidad e
intencin de adquirirlo.193
Es vlida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo,
cualquiera puede entregar un ttulo, pero el modo solo lo puede trasmitir el
Dueo-Titular. Se puede hacer comprador a cualquier persona, pero no
dueo.
Es decir; nadie puede transferir ms derechos de los que tiene. Si el
vendedor no es dueo no puede transferir un derecho que no tiene sobre la
cosa. Por eso hay que entender este aspecto frente a la tradicin, que es el
modo, y no sobre la validez del contrato, que es el ttulo. El vendedor que
entrega la cosa, a pesar de ser ajena, celebra un contrato vlido y cumple,
inicialmente, con su principal obligacin. Eso s: no trasmite el dominio. 194
Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona.
=/=
Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio.
Por eso es vlida la venta de cosa ajena en Colombia. Si alguien quiere
vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pblica que ese bien es
ajeno, diferente es que se quiera hacer pasar como dueo.
Situaciones por la Venta de Cosa Ajena
1. El verdadero dueo puede reivindicar la cosa vendida. Interponiendo
la Accin de dominio o reivindicatoria,
mediante la cual busca
recuperar la posesin del bien que le pertenece. O, si es imposible la

191 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 41.
192 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.

193 Ibdem
194Opt.Cit.
59

recuperacin del bien, interpone esta accin para que el vendedor


restituya la que ha recibido por la cosa.
2. El comprador, a su vez, puede ejercer la Accin de saneamiento por
eviccin contra el vendedor y en dicho proceso puede denunciar el
pleito haciendo comparecer al vendedor a que defienda la cosa evicta
y responda.
3. El comprador puede tambin ganar la cosa por prescripcin, instaura
para ello la accin de pertenencia, invocando: a) El titulo (contrato) y
b) La posesin
4. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una
feria, tienda, almacn o similar, no puede ser reivindicada por el
dueo,195 salvo si reembolsa al comprador lo que pago por ella.
5. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la
cosa es ajena, hay mala fe y el comprador no puede exigir la
restitucin de lo que pago por la cosa ni procede el saneamiento por
eviccin.
6. Si la cosa vendida es sustrada por hurto y vendedor y comprador
saban que era robada, el contrato adolece de nulidad absoluta pues
su objeto es ilcito. El comprador no podr exigir saneamiento ni
indemnizacin de perjuicios.
Consentimiento Del Dueo En La Venta De Cosa Ajena
Si el verdadero dueo consiente la venta de la cosa, confiere al comprador
todos sus derechos como tal, desde la fecha de la celebracin del contrato.
Acciones
La accin de Dominio, la accin posesoria y la accin publiciana
a) Accin de dominio o accin reivindicatoria:
Art 946 CC Seala que La reivindicacin o accin de dominio es la que
tiene el dueo de una cosa singular, de que no est en posesin, para
que el poseedor de ella sea condenado a restituirla
Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas
corporales, races y muebles (excepto las cosas muebles compradas
en feria, almacn o similar)
Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda,
absoluta o fiduciaria de la cosa, es decir el dueo.
Contra quien se dirige la accin?: Se dirige contra el poseedor
actual. Sobre este particular la corte ha precisado que esta accin no
puede dirigirse contra el tenedor

195 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 74.

60

Prescripcin de la accin? 10 aos (Art 1 ley 791/02)


b) La accin posesoria
Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la
posesin de bienes races o de derechos reales constituidos sobre
ellos Art. 972 CC
Procedencia
1. Solo procede de bienes races
2. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripcin
Prescripcin:
El art 962.2, - al hablar de la accin posesoria seala que la
prescripcin de las acciones que tienen por objeto recuperar la
posesin de bienes races, prescriben al cabo de un ao completo
contado desde que el poseedor anterior la ha perdido
c) La accin publiciana
La accin reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al
que ha perdido la posesin regular de la cosa y estaba a punto de
ganarla por prescripcin. No se requiere probar el dominio si no la
posesin que tenia y dominio.
La accin publiciana se concede:
a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa
b) Al que ha perdido la posesin regular de la cosa, y
c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripcin (art 951 CC).
Pero no vale contra el verdadero dueo ni contra quien alega igual o
mejor derecho.
Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial
Artculo 907 del cdigo comercio: La venta de cosa ajena es vlida e
impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla al comprador, so
pena de indemnizar los perjuicios ().
(.) Para imprimirle efecto de tradicin desde el momento de la entrega de
la cosa y no desde el momento en que el vendedor se hace al dominio de
ella ().196

6.Compraventa de Cosa Propia: Artculo 1872 del cdigo civil


(.) El Artculo 1872 cdigo civil: La compra de cosa propia no vale; el
comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por
ella. El contrato ms que nulo es inexistente.197

196 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.

197 Jess ngel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2009. P. 97.

61

No vale la compra de cosa propia, no se puede hablar de Compraventa


porque no hay contrato, no es posible que se d el acto como tal. El bien ya
est dentro del patrimonio de la persona.
(.) En ningn momento pueden las partes modificar los efectos de la
compra de cosa propia, que no vale ().198
Frutos de la Cosa Vendida:
Art. 1872 cdigo civil: Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la
venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca
la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado
entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin;
en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el
plazo, o cumplida la condicin.
Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones
expresas de los contratantes.
Inciso 2 del Artculo 1872 cdigo civil: Norma independiente al 1
inciso.
Pertenecen al comprador los siguientes:
a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato.
b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca despus
de celebrado el contrato.
Los frutos son:
a. Naturales
b. Civiles
Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o
condicin), porque mientras no se cumpla este efecto, los frutos son del
comprador.
Estas reglas tienes tres excepciones:
1. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa,
los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo
(Artculo 1872 inciso 2 cdigo civil).
2. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condicin los frutos
pertenecern al vendedor hasta que la condicin se cumpla (Artculo
1872 inciso 2cdigo civil).
3. Cuando las partes, en relacin con los frutos han estipulado clusulas
especiales en cuyo caso los frutos pertenecern al comprador o
vendedor, segn lo estipulado por ellos.
7.Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artculo
1873 cdigo civil
198 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.

62

Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el


comprador que haya entrado en posesin ser preferido al otro; si ha hecho
la entrega a los dos, aquel a quien se le haya hecho primero ser preferido;
si no se ha entregado a ninguno, el titulo ms antiguo prevalecer. 199
De los Efectos del Contrato de Venta:
Puede ocurrir que una persona venda varias veces, a distintos compradores,
una misma cosa, y entonces es necesario determinar cul de los
compradores deber ser preferido. 200
En este caso, aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la
entrega ser que se prefiere.201
El Artculo 1873 cdigo civil, se encarga de sealar la preferencia,
dndole importancia al poseedor, que cuando es un bien mueble se tiene
mediante la posesin material y recayendo sobre bienes inmuebles por
medio de registro.202
Por su parte, si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega
material primero, pero al otro se le hizo la tradicin por medio del registro,
este puede demandar la reivindicacin de la cosa, por cuanto el primero no
se reputa dueo sino el segundo comprador. 203
El legislador establece una escala de valores en bienes muebles:
1.Posesin.
2. Persona a la que se le hizo la Entrega.
3. Titulo ms Antiguo.
Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Titulo + Antiguo el
contrato que se realizo primero.
Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo, no lo
registra y lo registra el que tiene el titulo + nuevo. Qu pasa?.
Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueo:
Artculo 1874 cdigo civil: La venta de cosa ajena, ratificada despus
por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de La
venta.

199

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.

200 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 47.
201 Ibdem
202 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.

203 Ibdem
63

La Ratificacin, si no hay ratificacin del contrato de Compra-venta de Cosa


Ajena, es vlida (por parte del verdadero propietario). Se dice que no se
debe decir ratificacin, sino Convalidacin.
La eficacia retroactiva de la ratificacin, no puede remontarse en modo
alguno a la fecha de la venta, como esa disposicin expresa, sino a la fecha
de la tradicin o entrega si es mueble. 204
El presente artculo hay que relacionarlo con el Art 742, que en aquel se
reproduce el mismo principio sentado en este, y que en consecuencia lo que
dicho artculo quiere significar es que la tradicin hecha por el vendedor de
cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al comprador desde
el momento en que aquella se verific, cuando el verdadero dueo ratifica la
venta no celebrada por l.205
El Art 1874, el efecto retroactivo de la ratificacin hecha por el verdadero
dueo tiene importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones
gravmenes realizados por el comprador antes de producirse la
ratificacin.206
Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario.
Ejemplo: l le vendi porque yo autorice, no hay Venta de Cosa Ajena.
(A)le vende a (B) el 10 de Mayo/08
5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta).
Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la
venta, esto quiere decir que la Convalidacin tiene efectos Retroactivos.
Venta de Cosa Ajena, cuyo Dominio adquiere despus el Vendedor:
Artculo 1875 cdigo civil: vendida y entregada a otro una cosa ajena, si
el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador
como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin o entrega.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de
adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador.
El Art 1874 prcticamente sobra, porque no hace otra cosa que estatuir
expresamente para la compraventa lo que la regla general del Art 742
permita deducir.207
El Inc. 2 tambin sobra, porque ya en el Art 1873 se haba dicho que si se
vende una cosa a dos personas, separadamente, el comprador que haya
entrado en posesin ser preferido al otro. En el inc. 2 que se considera se

204 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 48.
205 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 49.
206 Ibdem
207 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 50.
64

trata tambin de dos ventas, y se repite que la segunda venta en nada


perjudica al comprador que por razn de la primera venta haba recibido la
vendida.208
Adquisicin Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena:
Si el vendedor adquiere, con posterioridad al contrato, el dominio de la cosa,
se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la
tradicin. Y si el vendedor le vendiere otra persona despus de adquirido el
dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador. 209
Hace que el comprador se tenga como dueo desde la fecha de la tradicin.
Pero hay que entender que desde la fecha de la entrega de la cosa, por
cuanto hemos visto que en la venta de cosa ajena no hay tradicin porque
el vendedor no es dueo y no puede transferirse ms derechos del que se
tiene.210
Lo importante del artculo es fijar que al comprador se le tiene como dueo
desde la fecha de la entrega de la cosa vendida, para producirle los efectos
pertinentes.211
Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia
15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien
20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe
Hay una consolidacin del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa
ajena (Teresa) a partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo haba vendido
como ajeno, adquiere el dominio que ya haba transmitido el derecho sobre
la cosa que esta adquirida.
El contrato de Juan y Felipe, es vlido, pero no es oponible a Teresa porque
ya se ha Consolidado la propiedad en ella.
Conservacin de la cosa
Artculo 1605 del Cdigo Civil: la obligacin de dar contiene la de
entregar la cosa; y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, adems,
la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al
acreedor que no se ha constituido en mora de recibir.
No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservacin;
responde, en consecuencia, de la culpa leve y el dolo. (Artculos 63 y
1604 cdigo).212

208 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 51.
209 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.

210 Ibdem
211 Opt. Cit.
65

TEORIA DEL RIESGO: Artculo 1876 Cdigo Civil.


NOCION GENERAL
COMPRAVENTA.

DE

LOS

RIESGOS.

LOS

RIESGOS

EN

LA

El enfoque del problema de los riesgos, bsicamente en relacin con la


responsabilidad civil contractual. Esto es, la responsabilidad de aquel
contratante a quien, acontecimientos fortuitos no atribuibles a su culpa, le
impidieron cumplir su obligacin. La conclusin a que se lleg consisti en
que su responsabilidad no se ve comprometida en razn del principio segn
el cual nadie est obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213
Los riesgos de la cosa214:
Asunto resuelto por un principio que es ms obvio y veraz que el derecho
romano: Res perit domino o sea la cosa perece para su dueo.
Ejemplo: Juan es dueo de caballo Gitano y lo tiene en su finca.
Sobreviene una gran inundacin y el animal perece. Lo pierde su dueo
Los riesgos del contrato215:
Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a Jos una casa de habitacin. Un
terremoto la destruye en su totalidad. Juan, deudor de la obligacin de
procurar el goce de la cosa, no puede ya hacerlo. Nadie est obligado a lo
imposible. Los riesgos pesan sobre al arrendador, puesto que pierde la casa
y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento (art 2008, 1 CC). Se
aplica el principio res perit debitori, la cosa perece para el deudor (el deudor
debe procurar el goce, segn se ha dicho).
El contrato es resiliado de pleno derecho, se ha expresado; el arrendatario
queda dispensado de su obligacin y el arrendador liberado de toda
responsabilidad.
Se analizo tambin el problema de los riesgos en el contrato unilateral, el
depsito, por ejemplo. La cosa depositada perece por caso fortuito. La
obligacin del depositario (restituir la cosa) se extingue.
La cosa pereci para el acreedor (depositante), que es a su vez dueo de la
cosa.
LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE
DEBEN216:

212 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 116.

213 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 135.

214 Ibdem
215 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136.

66

Perfeccionado el contrato de compraventa, pero estando pendientes


tradicin y entrega de la cosa vendida. El vendedor no puede cumplir
principal obligacin porque antes de la tradicin y entrega sobreviene
acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que ocasiona la perdida
la cosa.

la
su
un
de

Ejemplo: Juan vende el da domingo a Jos el caballo Gitano en 50


millones. Hay acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, lo cual
perfecciona le contrato de compraventa (arts. 1849, 1602, y 1500 CC).
Se conviene que Jos ir el da lunes a las once de la maana a la finca de
Juan para que se le haga la tradicin y la entrega material del caballo (art
740 CC), y para pagar el precio convenido.
Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundacin que ocasiona la
muerte del caballo Gitano.
La cosa perece para el acreedor. Y mucha atencin: el acreedor, en este
caso, es Jos. Acreedor de la Tradicin y entrega de la cosa vendida, o sea
el caballo gitano, ciertamente. Pero la noche en que pereci el animal Jos
no era su dueo. Era tan solo el acreedor de la tradicin y de la entrega.
El dueo del caballo era Juan, obviamente. Se ha insistido que en el derecho
colombiano el contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio
sino que requiere emplear el modo de la tradicin para hacer al comprador
dueo de la cosa vendida.
La solucin en este caso planteado es sorprendente: Juan, el vendedor, no
est obligado a hacer tradicin y entrega del caballo puesto que pereci por
caso fortuito y nadie est obligado a lo imposible. Su obligacin se extingue.
Qu ocurre con la obligacin del comprador Jos? Esa no se extingue, los
riesgos pesan sobre l. El deber pagar el precio, as no reciba el caballo
Gitano. Es la voluntad legal, contenida en los artculos 1876 y 1607 del
Cdigo civil.
Se entendi sin dificultad el principio segn el cual la cosa perece para su
dueo. Pero la solucin legal que se acaba de comentar es incomprensible.
LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. EL FALSEAMIENTO
DEL PRINCIPIO LA COSA PERECE PARA EL DUEO217
El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La
cosa perece para el dueo), es absolutamente falsa en el derecho romano
porque la cosa perece par el acreedor y no para el dueo, que se
encuentra liberado en la obligacin de entregarla. En el momento en que la
cosa perece, agrega el autor, el comprador no se ha convertido todava en
propietario.
Y es indudable que despus de haber formulado el principio res perit
domino, de absoluta lgica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa
vendida al comprador.

216 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 136 y 137

217 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 137, 138 y 139.

67

EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION


QUE ANDRES BELLO TOMO DE ESE CDIGO, EN FORMA
EQUIVOCADA.218
1. Si la cosa vendida, de acuerdo con el derecho francs, perece
fortuitamente luego de perfeccionado el contrato y antes de su
entrega material, es lgico que los riesgos pesen sobre el comprador.
l era el dueo. El solo contrato, por cuanto le hizo la tradicin, lo
constituyo en dueo de la cosa. Se aplica el principio res perit
domino. La solucin es lgica.
2. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de
compraventa pero faltan la tradicin y la entrega de la cosa vendida
(porque el contrato no cumple esa funcin), el perecimiento fortuito
de la cosa con anterioridad a las mencionadas tradicin y entrega,
trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos.
Se aplica la misma solucin francesa, la cosa perece para el acreedor.
En Colombia el comprador, para el caso examinado, no era dueo de
la cosa que pereci.
A partir de tales preceptos legales ha sido fcil para la doctrina francesa
explicar el motivo por el cual el comprador debe soportar los riesgos de la
cosa que compr y que pereci fortuitamente antes de que se le entregara.
Tambin se le ha encontrado una explicacin obvia para la aplicacin de
principio res perit creditori, la cosa perece para el acreedor.
En sntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo
acuerdo de voluntades, el compromiso de transferir un bien de un
patrimonio al otro queda ejecutado automticamente. Francia
Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumpli automticamente
su obligacin, el comprador debe tambin cumplir la suya, pagar el precio.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN
COLOMBIA Y EN CHILE. INCOHERENCIA DE LAS NORMAS.219
Constituye un error evidente de ANDRS BELLO el haber acogido la solucin
del cdigo civil francs en lo relativo a la atribucin al comprador de los
riesgos de la cosa vendida.
En Francia el contrato de venta es traslaticio; una vez perfeccionado, por el
solo acuerdo de voluntades, traspasa al comprador la propiedad de la cosa
comprada. Es titulo y modo a la vez.
En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de
obligaciones: la obligacin de dar, a cargo del vendedor, y de pagar el
precio, a cargo del comprador. Es titulo no ms. El solo contrato no hace
dueo al comprador (Art. 1849 CC). l es solamente acreedor de la tradicin
y entrega de la cosa que compr.

218 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 139,140.

219 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 141, 142 y 143.

68

1. Los efectos del contrato de compraventa. Las obligaciones que


impone. Manera de traspasar la cosa vendida al comprador. Del Art
1849 CC se deduce que el contrato de compraventa impone al
vendedor la obligacin de dar. O sea, la obligacin de transferir el
dominio de la cosa vendida; y al comprador le impone la obligacin
de pagar el precio. El solo contrato no ejecuta la obligacin de dar. El
contrato es titulo nicamente.
2. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida
cuando perece fortuitamente, antes de la tradicin y la
entrega.
a) El art 1876 CC establece que: La prdida, deterioro o mejora de la
especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador,
desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se
haya entregado la cosa.
b) El art 1607 CC dispone El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se
deba, es siempre a cargo del acreedor(el comprador es el
acreedor de la tradicin y la entrega)
Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con
las del segundo grupo.
De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida
al comprador, en forma absolutamente ilgica. Y hay que agregar, en forma
que contradice la tcnica del contrato de compraventa, estructurada por el
mismo cdigo civil.
El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono
el contrato por medio del cual se vendi la cosa. Su tradicin y entrega
estn pendientes. En el intervalo, ocurre un caso fortuito que ocasiona el
perecimiento de la cosa vendida. Lo absolutamente cierto, en tal hiptesis,
es que ella no estaba todava en el patrimonio del comprador en el
momento de su destruccin. Y no lo estaba, por la falta de la tradicin y la
entrega. El vendedor, continuaba siendo el dueo. Seria de lgica que la
cosa pereciera para el dueo. Sin embargo la solucin legal no es esa,
segn se acaba de ver.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876, EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA220
1. Cuando la cosa vendida es de Gnero. Impera en este caso el
aforismo romano, los gneros no perecen (genera nont pereunt).
Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de sus clientes 100 cargas de
caf de la clase A. Se convino el precio. En consecuencia, se
perfecciono el contrato. Antes de realizar la tradicin y entrega del
producto se presenta un incendio que destruye todo el caf que tiene el
vendedor en sus bodegas. Los riesgos de la cosa de gnero pesan sobre
el vendedor hasta el momento de la tradicin y entrega de la cosa. Hay
ms caf en el mundo lo cual le permitir cumplir su obligacin.
El vendedor de las cosas de gnero, se ha dicho, continua siendo
propietario hasta que las entregue. Si un siniestro las destruye, la prdida es
para l.

220 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 144, 145, 146 y 147.

69

En relacin con este tipo de las cosas de gnero que suelen venderse al
peso, cuenta o medida, es necesario tener presente las siguientes hiptesis
que se deducen del art 1877 CC
1 Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de gnero. Por
ejemplo, 10 cargas de caf del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la
bodega 2 se incendia fortuitamente, se aplica el principio genera nont
pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el vendedor (res
perit debitori)
2 Las 10 cargas de caf se han pesado o medido ya, y adems se han
ajustado al precio. Pero antes de hacer la tradicin y la entrega al
comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los riesgos los sufre el
comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). La razn: ya la cosa
estaba individualizada.
3 El objeto de la venta es todo el caf que est en la bodega 2. Esto
equivale a que la cosa se ha sealado de modo inconfundible. Es una cosa
determinada prcticamente, individualizada. EL perecimiento fortuito del
producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al
comprador aunque el caf no se haya pesado o medido, pero con la
condicin de que se haya ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res
perit creditori)
Ha previsto el legislador una sancin por el incumplimiento en esta clase de
ventas; si se ha convenido el precio y se ha fijado el da para contar, pesar o
medir la cosa de gnero, pero se presenta el incumplimiento de una de las
partes, la otra puede demandar perjuicios y tambin desistir del contrato Art
1878 CC
2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor
mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de
esto se entiende no haber contratado art 1879 CC.- art 911 Cdigo de
Comercio es mas preciso.
3. La venta debe recaer sobre un gnero limitado (genus
limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que estn en la
ganadera los cerros. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan
sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado.
4. La obligacin de dar depende de una condicin suspensiva. (Le
compro el caballo Gitano si gana el concurso) y el caballo perece
estando pendiente la condicin, (porque la fecha del concurso no ha
llegado o se aplaz) los riesgos pesan sobre el vendedor
5. Si la condicin es resolutoria (Le compro el caballo Gitano pero la
venta se resolver si pierde el concurso), los riesgos los sufre el
comprador, pues ya se le haba trasferido el caballo Gitano. l era el
dueo. Slo que el contrato estaba amenazado de resolverse.
6. Si la venta es a trmino; Juan vende a Jos el caballo Gitano y se
conviene que su tradicin y entrega se har el ltimo da del mes. Antes
de esta fecha el animal perece fortuitamente. Se aplica sin modificacin
el art 1876 CC (res perit creditori)
7. Si la obligacin es alternativa; Juan se obliga a transferir a Jos a
titulo de venta el caballo Gitano o un camin que se determina. Si
perece el caballo, Juan debe el camin. Los riesgos son a su cargo.
Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos eran

70

objeto de la obligacin, se deba in obligatione. Pero si perecen las dos


cosas, los riesgos son para Jos. Se aplica la solucin del art 1876 CC la
cosa perece para el acreedor de la tradicin y entrega (res perit
creditori)
8. Si la obligacin es Facultativa; Juan se obliga a transferir a Jos a
titulo de venta el caballo Gitano pero se reserva la facultad de cumplir
su obligacin transfiriendo el camin X.
Si perece el caballo Gitano los riesgos los soporta el comprador
Jos. Se aplica sin modificacin el art 1876 CC: La cosa perece para
el acreedor de la tradicin y entrega: La razn y objeto de la
obligacin era solamente el caballo Gitano; se deba in obligatione.
Juan no debe el camin. El pago con este era simplemente una
facultad que tena el deudor pero no era el objeto debido. Era un
objeto in facltate solutionis. Arts. 1562 y 1563 Cd. Civil.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTCULO 1876 EN LOS CASOS DE
MORA Y CULPA.221
Si el deudor est en mora de ejecutar su obligacin, los riesgos de la cosa
debida quedan a cargo suyo: res perit debitori, esto es, la cosa perece para
el deudor. Deber el precio de la cosa y la indemnizacin de perjuicios.
Aplicando lo anterior al contrato de compraventa, si el vendedor, deudor de
la tradicin y entrega de la cosa vendida, est en mora de realizarlas, ha de
sufrir las mismas sanciones.
Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor, en el ejemplo),
entra en la aplicacin del principio res preit debitori, esto es, la cosa que
perece para el deudor (el vendedor deudor de la tradicin y entrega). Los
riesgos son a su cargo. Sancin por la culpa.
Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen.
NOCION DE LA PRDIDA DE LA COSA222
Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse
prdida de la cosa debida art 1729 CC es una acepcin amplia que
comprende la destruccin de la cosa, su exclusin del comercio su extravo.
Lo que significa que no se trata solo de la prdida fsica material sino
tambin de la moral: objeto y causa ilcitos, lo que ira contra el orden
pblico y las buenas costumbres.
LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CDIGO DEL
COMERCIO223

221 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 147

222 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 148.

223 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 149 151.

71

Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) el riesgo de la


prdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega
corresponde al vendedor (art 929 Cd. Com)
Al no haberse hecho la tradicin y la entrega de la cosa al comprador, ella
est todava en el patrimonio del vendedor en el momento que perece
fortuitamente. La pierde l. Res perit domino la cosa perece para el dueo.
El comprador no tendr que pagar el precio. Como si tiene que pagarlo en
materia civil, segn se ha visto.
Se modificar lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es
posible comprobar que, sin esa mora la cosa no hubiera perecido. En tal
hiptesis el comprador deber el precio integro de la cosa, Art 920 Co
Co.
Si la cosa pereci fortuitamente antes de su tradicin y entrega, se reitera,
los riesgos debe soportarlos el comprador. Art 1876 CC.
1) La obligacin del vendedor, de hacer tradicin y entrega de la cosa
vendida, es una obligacin de resultado.
2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no), cuando todava
estaba en manos del vendedor, hace presumir su culpa.
3) El incumplimiento de esa obligacin de resultado del vendedor slo
puede justificarse mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito.
4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al
vendedor.
En pocas palabras, si el comprador no recibe la cosa comprada porque
pereci, as haya sido fortuitamente, no est obligado a pagar el precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Art 1880 Cd. Civil: Las obligaciones del vendedor se reducen en general
a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.
1.La Entrega o Tradicin de la cosa vendida224
2.El Saneamiento de la cosa vendida: - Eviccin 225
- Vicios Ocultos

Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere


que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor,
existen adicionalmente otras como son, por ejemplo, la de atender el
de la mitad de las costas (Art 1862) y la de velar por la conservacin
cosa hasta su entrega (Art 1605).226

decir
pues
pago
de la

224 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.

225 Ibdem
72

Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de


Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza. 227
En el sistema alemn la compraventa es apenas fuente de derechos o
relaciones de derecho personal entre los contratantes, de modo que el
comprador no se hace dueo de la cosa por la sola circunstancia de que se
perfeccione el contrato.228
La Corte adopt definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa
impone al vendedor la obligacin de transferir el dominio, y que por lo tanto
la venta de cosa ajena le permite al comprador demandar la resolucin del
contrato por incumplimiento.229
Los trminos de tradicin y entrega tal como estn empleados en el Art
1880 son equivalentes y tienen el mismo significado. 230
Es por lo tanto que la tradicin de que habla el Art 1880 es la que define el
Art 740, esto es, la que tiene la funcin de trasferir el dominio, luego la
obligacin de hacer la tradicin, a que se refiere la primera de estas
disposiciones, solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando
efectivamente, por ser verdadero dueo. 231
En virtud de la teora del ttulo y modo, acogida por nuestro Cdigo Civil,
son actos distintos la venta (titulo) y la tradicin (modo), cada uno de los
cuales tiene sus propios presupuestos de validez y eficacia, independientes
de los del otro.232
1.La Entrega o Tradicin: Art 754 Cd. Civil
En sentencia de Casacin, de fecha de 2 de septiembre de 1970, la Corte
Suprema de Justicia insisti en que la obligacin es de transferir el dominio,

226 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 57.

227 Ibdem
228 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 59.

229 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 60.

230 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 61.

231 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 61.

232 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 63.

73

adaptando el criterio de que no basta la entrega y la posesin til y pacifica


sino que es indispensable la tradicin.
Si la venta es de un bien mueble, el vendedor hace la tradicin por
cualquiera de las formas indicadas en el precedente artculo y si se trata de
un bien inmueble, la entrega o tradicin se hace mediante la inscripcin del
ttulo en la oficina de registro de instrumentos pblicos correspondiente (Art
756 CC).233
Debe advertirse, si, que tratndose de bienes inmuebles la obligacin de
entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto, que es el
registro de la escritura en la oficina de registro, se cumple la tradicin del
derecho mismo; pero como es mera tradicin, que se pueda llamar legal, no
coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la
cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega
material234, segn una parte de la doctrina.
La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto
de la venta, complementaria de la de hacer la tradicin pero distinta de ella,
est sancionada con la accin de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos
dos primeros incisos rezan: Entrega de la cosa por el tradente al
adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se haya efectuado por
inscripcin del ttulo en el registro, podr demandar a su tradente para que
le haga la entrega material correspondiente. 235
La Obligacin de Entregar en Materia Comercial
El artculo 905 del Cdigo de Comercio, al definir la compraventa como
es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. Como se ve, la
definicin es la misma del Art 1849 CC, pero en lugar de la palabra DAR
utilizada en este artculo, se expresa el significado jurdico de esa misma
palabra236. Adems el articulo 922 ibdem, al decir que la tradicin del
dominio de bienes races requerir, adems de la inscripcin del ttulo en la
correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, la entrega
material de la cosa estn sealando los alcances de la obligacin de
entregar a cargo del vendedor.237 Si el vendedor se obliga a transferir el

233 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 64.

234 Ibdem
235 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 65.

236 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 64.

237 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 110.

74

dominio de la cosa, la entrega no implica la Tradicin. Ejemplo: Juan vende


a Jos un inmueble. El contrato se celebra por Escritura Pblica, Juan cumple
su obligacin cuando registra la escritura en la matricula inmobiliaria. Por el
contrario si Juan vende una nevera a Jos se la entrega y aqu est
cumpliendo su obligacin.
Pero si Juan vende expresamente a Jos las mejoras que tiene en predio
ajeno, cumple la obligacin con la entrega fsica de las mejoras, porque este
hecho convierte a Jos en poseedor material de ellas. La venta de la
posesin debe ser expresa, porque es regla general que el comprador
siempre desee adquirir el dominio y la posesin de la cosa. El Art 1849
Cd. Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR
significa trasferir el dominio.
Para que el comprador se convierta en dueo de la cosa en virtud de la
tradicin, es necesario que el vendedor sea dueo de ella. En caso contrario
la venta no seguida de la tradicin no har dueo al comprador (artculo
752 cdigo civil). Este quedara convertido en poseedor y podr ganar el
dominio por la prescripcin en el tiempo sealado en la ley (artculo 753
cdigo civil), Ley 791 de 2002.
Basta sealar la cosa al comprador o sealarle la direccin donde recoger la
cosa.
Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien, con la realizacin
del contrato se entiende entregada la cosa.
Como ese bien es Inmueble, se debe inscribir el Titulo en la Oficina
correspondiente. Ese ttulo no es solo la Escritura Pblica, puede ser una
sentencia Judicial, un acto administrativo de bienes inmuebles, si no hay
inscripcin en el registro inmobiliario.
Forma de la Entrega:
a) La tradicin de los bienes Muebles se verifica con la entrega fsica de
la cosa o mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC.
b) La tradicin de los bienes Inmuebles se efecta por el registro o
inscripcin del contrato de compraventa en la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos (Art 756 Cd. Civil). Tambin se efecta,
mediante el registro de la compraventa, la tradicin de los vehculos,
automotores, naves, establecimiento de comercio, marcas y otros
bienes muebles sealados en leyes especiales, es decir si se trata de
bienes inmuebles la obligacin de entregar se desdobla en dos actos:
1. Registro de la Escritura Pblica en la oficina de registro, se cumple
la tradicin del derecho mismo, pero como esa mera tradicin que
llamaremos legal, no coloca al comprador en condiciones de
entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada.
2. Entrega material y efectiva de la cosa comprada.
c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para
convertir en poseedor al comprador.
La obligacin del vendedor de hacer la entrega material del inmueble
objeto de venta, complementara de la de hacer la tradicin pero
distinta de ella, esta sancionada con la accin de entrega regulada
en el Art 417 CPC cuyos 2 inc. rezan: Entrega de la cosa por el
tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradicin se
ha efectuado por la inscripcin del ttulo en el registro, podr

75

demandar a su tradente para que le haga la entrega material


correspondiente238
d) En las ventas mercantiles, la entrega de la cosa se entender
verificada:
1. Por la trasmisin del conocimiento de embarque, carta de
porte o factura durante el trasporte de las mercaderas por
tierra, mar o aire.
2.

Por la fijacin que haga el comprador de su marca en las


mercaderas compradas, con conocimiento y aquiescencia del
vendedor,

3. La expedicin no implicara entrega cuando se efecta sin


nimo de trasferir la propiedad, cuando el vendedor ha
remitido las mercaderas a un consignatario, con el orden de
no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o de
garantas suficientes. (Art 915- 923 Cd. Civil).
e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe
entregar la cosa dentro del plazo estipulado, y a falta de este debe
entregarla inmediatamente despus de celebrado el contrato (Art
1882 Cd. Civil). Si la venta es mercantil el vendedor debe entregar
la cosa dentro del plazo acordado, y a falta de estipulacin debe
entregarla dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del
contrato. Salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como
deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se
requiere un plazo mayor (Art 924 Cd. Comercio), como sera la
entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza.
Tradicin: Percepcin de las Cosas- Art 754, 756 Cd. Civil
La cosa se debe entregar inmediatamente a la realizacin del contrato.
Dentro de las 24 horas siguientes a la realizacin del contrato, Art 924
Cd. Comercio y establece que el vendedor se puede constituir en mora
legalmente cuando no hay garanta de que va a recibir el dinero.
La Obligacin de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el
comprador.
Lugar de la Entrega:
Es otra aplicacin fundamental del principio de la autonoma de la voluntad
en los contratos.239
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. A falta
de convenio y si la cosa vendida es cuerpo cierto, la entrega se har en el

238 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 65

239 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 120.

76

lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato; pero si se trata


de otra cosa la entrega se har en el domicilio del deudor, o sea el del
vendedor. (Arts. 1645- 1646 Cd. Civil).
a.Obligaciones antes o despus de la Entrega: Art 1881 Cd. Civil
- Hasta la tradicin va la obligacin del vendedor
- Todos los costos que impliquen poner a disposicin del comprador la
cosa va por cuenta del vendedor.
- A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador.
Gastos de la Entrega:
Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la
cosa en disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para
transportarla despus de entregada. (Art 1881 Cd. Civil)
Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor, y al
comprador los de recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla
despus de entregada, salvo pacto en contrario.
Donde debe ser Entregada la Cosa
La entrega de la cosa debe hacerse, pues, en el lugar designado por el
contrato; no habindose fijado convencionalmente ese lugar, entonces la
entrega deber hacerse, tratndose de una especie o cuerpo cierto, en el
lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de perfeccionarse
el contrato; tratndose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la
entrega se hace en el domicilio del deudor- vendedor. 240
Art 922 Cd. Com La Tradicin de Bienes Races requiere:
La tradicin del dominio de los objetos races requerir, adems de la
inscripcin del ttulo en la correspondiente oficina de registro de
instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa.
1. Inscripcin del Ttulo
2. Entrega Material de la Cosa
No basta la formalidad.
El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro
de la Escritura Pblica, cuando con el registro concurra la entrega material
del inmueble, es obligacin del vendedor
La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradicin de
bienes races, en materia comercial, se cumple no solo con la inscripcin del
ttulo en la oficina de registro correspondiente sino requiere de la entrega
material del bien, pero considera que la segunda parte es una obligacin del
vendedor.241

240 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 68

77

Estimo que la regulacin que hace el artculo 922 del Cdigo de


Comercio atae en concreto a las obligaciones del vendedor de bienes
races y no a la tradicin.242
Con la inscripcin, entrega jurdica, se hace la tradicin, pero no se cumple
con el contrato a plenitud si no hay entrega material. 243
Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar
otros aspectos del Cdigo de Comercio, que sirven para precisar los
alcances del Articulo 922. As por ejemplo: la venta de cosa ajena es
vlida e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla
al comprador (Art. 907). Vendida y entregada a otro una cosa ajena,
si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirara al comprador
como verdadero dueo desde la fecha de la entrega, (Art. 908). El
vendedor deber hacerle entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulacin deber entregarla dentro de las
veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato (Art.
924). El vendedor estar obligado a entregar lo que reza el contrato
con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tena al momento
de perfeccionarse (Art. 928). Como puede verse, siempre se habla de
obligacin de entrega. Y cuando se refiere a tradicin dice que es vlida, es
decir, que provenga del titular del dominio. 244
La consensualidad en las Ventas de Vehculos Automotores
El Cdigo Nacional de Transito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la
tradicin de los vehculos automotores siguiendo la estructura de las
disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega y la inscripcin en
el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el artculo 2
como: Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
caractersticas y situacin jurdica de los vehculos automotores terrestres.
En el se inscribir todo acto o contrato o providencia judicial, administrativa
o arbitral, adjudicacin, modificacin, limitacin, gravamen, medida
cautelar, traslacin o extincin del dominio o cualquier otro derecho real,
principal o accesorio sobre vehculos automotores terrestres para que
surtan efectos ante las autoridades y ante terceros.
Estipula el artculo 47 de la misma ley Tradicin del dominio. La tradicin
del dominio de vehculos automotores requerir, adems de su entrega
material, su inscripcin en el organismo de transito correspondiente, quien
lo reportara en el Registro de Trnsito Automotor en un trmino no superior
a (15) das, la inscripcin en el transito deber hacerse dentro de los (60)
das hbiles siguientes a la adquisicin del vehculo

241 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 111.

242Ibdem
243 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 115.

244 Ibdem
78

La reiteracin de la forma de tradicin de los vehculos automotores 245:


1. Entrega material
2. Inscripcin
De lo anterior se puede concluir:
El contrato de compraventa de vehculos automotores es consensual. Todo
automotor debe inscribirse ante el organismo de trnsito respectivo, sea
importado o de fabricacin nacional.
La trasferencia, esto es, la tradicin de un vehculo automotor terrestre se
hace mediante el registro o inscripcin y con el cumplimiento del trmite
sealado. En otras palabras, mientras no se haga la inscripcin no hay
trasferencia del bien vendido.
Venta Comercial de Vehculos Automotores
De la misma manera se realizara la tradicin de los vehculos automotores,
pero la inscripcin del ttulo se efectuara ante el funcionario y en la forma
que determinen las disposiciones legales pertinentes. La tradicin as
efectuada ser reconocida y bastara ante cualesquiera autoridades
La tradicin, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehculos
automotores, no se obtiene con la simple entrega de la cosa, sino que se
requiere de la inscripcin del ttulo. De esta manera, no bastara el
documento de venta ni la entrega. Deber hacerse el registro del ttulo para
que el comprador se repute dueo.
Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la
Oficina de Transito, es lo que se aplica hoy, esto es para Vehculos
Automotores.
El Art 928 co.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de
bienes, pues el vendedor est obligado a entregar lo que reza el contrato
con todos sus accesorios

Todo lo que le ocurri al bien hasta el momento de la entrega va


por cuenta del Vendedor.

Todo lo que le ocurri al bien desde el momento de la entrega va


por cuenta del Comprador.

b.Mora en la Entrega- Accin Resolutoria: Art 1882 Cd. Civil


Inc. 1 del Art 1882 Cd. Civil: El vendedor es obligado a entregar la
cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o a la poca
prefijada en el. En general, y combinando este inciso con el artculo
1929, cuando no haya plazo ni para la entrega de la cosa ni para el pago
del precio, el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente
despus de celebrado.

245 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 31

79

La jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que rigurosamente el


vendedor es quien primero debe cumplir la obligacin de entrega. 246
El Inc. 2 del Art 1882 Cd. Civil: Si el vendedor por hecho o culpa
suya ha retardado la entrega, podr el comprador, a su arbitrio
perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho
para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales.
La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:Existe
notable diferencia entre la accin resolutoria prevista por el articulo
1546 Cd. Civil y el desistimiento de que tratan los arts. 1882 y 1878.
Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolucin del
contrato, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa, en caso
de que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega
de la cosa vendida, es un derecho potestativo del comprador que no
requiere pronunciamiento alguno del juez. 247
De conformidad con el Art 1609 Cd. Civil, en los contratos bilaterales
ninguna de las partes esta en mora de cumplir lo pactado, mientras la
otra parte no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones. 248
Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio, no
podr este ejercitar ninguna accin fundado en no haberle sido entregada
la cosa por el vendedor, si su fortuna hubiere menguado
considerablemente despus de celebrado el contrato. 249
El Cdigo protege en esta forma al vendedor que est en peligro de
perder el precio, por insolvencia sobreviniente del comprador y lo
autoriza para conservar la cosa vendida en su poder y no hacer entrega
de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el pago del
precio.250
Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor
ejerce un derecho de retencin. No es cierto que el vendedor facultado
para abstenerse de entregar la cosa este ejercitando un derecho de

246 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 68.

247 Ibdem69. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.

248 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008.
P 69.

249 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 70.

250 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 70.

80

retencin. Que este derecho no versa sobre cosa propia, sino ajena, lo
demuestra el Art 2417 CC.251
Entrega Cdigo Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato, o en la poca prefijada en l.
Si el vendedor no entrega la cosa vendida, en el tiempo estipulado o
inmediatamente despus de celebrado, incumple el contrato.252
Entrega Cdigo de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega
de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulacin deber
entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del
contrato.
Cuando la venta es mercantil, el comprador tendr derecho a exigir el pago
de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligacin de hacerle
la tradicin valida, sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones
consagradas en los artculos 1546 cdigo civil y 870 Cdigo de
comercio (Artculo 925 cdigo civil).
En caso de que se instaure la accin resolutoria consagrada en el artculo
870 Cdigo de comercio, podr pedir en la demanda que el vendedor le
pague el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le
otorgue derecho de retencin sobre los frutos de la cosa en proporcin a
dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de
prejuicios (artculo 942 Cdigo civil). En este caso deber tramitarse la
demanda en proceso ordinario.
El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el
comprador.
El Comprador tiene 2 opciones:
1.Persistir en el Contrato (Realizarlo)
2. Desistir en el Contrato (No realizarlo)
En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios.
Derecho de Retencin a Favor del Vendedor:
a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador
b) Cuando el comprador no ha pagado el precio, salvo que est pronto
a pagarlo ntegramente (artculo 1882 inc. 3 cdigo civil).
c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el
comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l, y en
ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios (artculo
1882 inc. 2 cdigo civil).
Para ejercer la accin resolutoria (artculo 1546 cdigo civil) que es
alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos:

251 Ibdem
252 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 121.

81

a. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artculo 1608 cdigo


civil). Si la obligacin es a plazo no es necesario requerirlo. En los
dems casos es preciso requerirlo judicialmente. La mora debe ser
imputable al vendedor, esto es, por hecho o culpa suyos.
b. El comprador debe haber pagado el precio, o estar pronto a
pagarlo o haya estipulado pagarlo a plazo (artculo 1882 inc. 3
cdigo civil). En caso contrario, el vendedor podr oponerle la
excepcin de contrato no cumplido establecida en el artculo
1609 cdigo civil.
Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento, de que
habla el artculo cuestionado, es la misma condicin resolutoria de que se
trata el artculo 1546 del Cdigo Civil, que va envuelta en todo contrato
bilateral. En otras palabras, desistir o resolver es la misma figura
sustancial.253
No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una
figura separada o distinta de la resolucin, aun cuando conduzca a los
mismos resultados: dejar sin efectos el contrato de compraventa, volviendo
todo al estado precontractual. Con la resolucin se requiere,
fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello, es
indispensable promover la accin judicial ordinaria del caso. En cambio, con
el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del
Estado para procurar dejar sin efecto el contrato. 254
Gonzlez Valencia dice: Que no es necesario que el comprador ejercite la
accin resolutoria, sino que la ley lo autoriza para tomar por si, y ante s, la
determinacin de desistir del contrato, y tal determinacin, y si es fundada
disuelve el vnculo jurdico proveniente del contrato. 255
La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras, el desistimiento y la
accin resolutoria esta requiere sentencia judicial, en tanto que el derecho
de desistir de la compraventa en caso de que el vendedor por hecho o culpa
suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un derecho
potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez.
Como Opera el Desistimiento
Naturalmente que, para disolver el vnculo contractual, se requiere la
expresin de voluntad del comprador, quien debe transmitir al vendedor su
intencin de desistir del contrato, pidiendo ante el juez se le notifique al
vendedor la disolucin del contrato. 256

253 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 122.

254 Ibdem
255 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.

256 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 124.

82

El Desistimiento en la Compraventa Comercial


La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que
exista, salvo que se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato
aparezca que se compra el alea si la cosa llegare a tener nicamente
existencia parcial, podr el comprador desistir del contrato o perseverar en
l a justa tasacin (artculo 917). La compra de un cuerpo cierto que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no
producir efecto alguno, salvo que las partes tomen como objeto del
contrato el alea de su existencia y el vendedor ignore su prdida si falta
una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato,
podr el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el
precio se ajusta tasacin de expertos o peritos (artculo 918).
La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusin de que su
operancia se logra sin necesidad de ningn mecanismo procedimental. 257
Indemnizacin de Perjuicios
Tanto en la resolucin, como el desistimiento, producen, como efecto
importante, el pago de los perjuicios por el incumplimiento del contrato. 258
Especial Proteccin al Vendedor
Est regulado en el Inc. final del artculo 1882: Pero si despus del
contrato hubiere menguado consideradamente la fortuna del comprador, de
modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no
se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando o asegurando el pago.
-------Si despus del contrato se disminuye el patrimonio del comprador
considerablemente, de tal modo que el vendedor piense que va a perder el
precio de la cosa. El vendedor va estar autorizado legalmente para
constituirse en mora, hasta que el Comprador respalde el pago con otra
garanta, esto es igual a no entregar la cosa.
Si se acord un plazo para el pago del precio, el vendedor debe respetar
dicho plazo y no puede retener la cosa vendida, salvo que despus del
contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de
modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio
(Art 1882 inc. 4 Cd. Civil).desaparece el derecho de retencin del
vendedor si, a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el
pago mediante una garanta aceptada por el vendedor (Art 926 Cd.
Civil).
Por tanto, permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador
pague el precio o lo asegure.
Una vez perfeccionada la compraventa, de acuerdo con los presupuestos
comentados, surgen las obligaciones a cargo de los contratantes. El
vendedor deber entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Mientras

257

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 125.

258 Ibdem
83

no se haga la entrega, el vendedor sigue siendo el dueo. Si eso es as; mal


puede retener lo que siempre ha tenido. 259
Pero, tal como lo hemos precisado, la cosa vendida, hasta tanto no se
entregue y haya la capacidad suficiente para la tradicin, pertenece al
vendedor. Este, como dueo, poseedor y tenedor, en sentido material, no
puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido.
3.Mora del Comprador: Art 1883 Cd. Civil: si el comprador se
constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los
almacenes, graneros, vasijas en que se contenga lo vendido, y el
vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la
cosa, y solo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave
Cuando el comprador se constituye en mora de recibir, todos los gastos que
implique esa mora corren por cuenta de l (hay que demostrar que la mora
no fue culpa del vendedor).
Por parte del vendedor cesa la obligacin de conservar la cosa y de
responder de ella hasta por la culpa leve (Art 1605 y 1606), para en
adelante responder solamente del dolo o de la culpa grave. 260
4.Objeto de la Entrega:
El Art 1884 Cd. Civil establece que el vendedor es obligado a
entregar lo que reza el contrato. Cumplo cuando entrego la cosa que me
compromet a vender, el vendedor est obligado a cumplir con lo que
dice el contrato, por eso es importante definir la cosa vendida.
5. Venta de Semovientes: Art 1885 Cd. Civil La venta de una vaca,
una yegua, u otra hembra, comprende naturalmente la del hijo que se
lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por si solo.
Cuando se compra un inmueble, se compra con los muebles que hacen
parte integrante de este. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante
de la vaca, porque depende de esta.
6. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cd. Civil
El Art 1886 Cd. Civil dispone que en la venta de una finca o bien
rustico se comprende naturalmente todos los accesorios que segn los
Arts. 658 y ss. se reputan inmuebles, se refiere a los inmuebles por
adhesin y por destinacin existentes en aquel. Si el vendedor quiere
excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente.
Se puede vender:
1. Cuerpo Cierto
2. En razn a su Cabida

259 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 126.

260 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 70 y 71.

84

Estos dos son denominados Bienes Rsticos.


1. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Por
ejemplo: Compro una finca que cuesta $25.000.000, estoy comprando la
finca.
2. En razn a su Cabida: El precio depende de la extensin, aqu se tiene
que medir las hectreas que voy a comprar.
7. Venta por Cabida: Art 1887 Cd. Civil
La venta por cabida, no tienen aplicacin sino en relacin con los predios
rsticos. La calidad de rustico o urbano de un predio no depende de su
ubicacin, sino de su destinacin. 261
Segn el Art 1887 Cd. Civil, un predio rustico puede venderse con
relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto.
Se vende con relacin a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85
hectreas). En todos los dems casos se entender vender el predio como
un cuerpo cierto (Art 1887 inc. final Cd. Civil).
Se entiende que el predio rustico se vende con relacin a su cabida:
a) Cuando la cabida se exprese en el contrato
b) Cuando el precio se fija con relacin a ella
c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la
cabida real sea distinta de la que aparece en el contrato.
Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto:
a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato
b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habr
diferencia en el precio aunque la cabida real resulte mayor o menor
que la cabida que reza en el contrato (Art 1887 inc. 2 Cd. Civil).
Inc. 4 del Art 1887 Cd. Civil establece que la cabida total de predio
vendido, o descomponer esa cabida total en varias cabidas parciales
relativas a porciones de distintas calidades y precios. As por ejemplo: se
puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de tierra de
primera con determinado cultivo, a un determinado precio, y de 40 cuadras
de tierra de segunda a un precio inferior. Lo esencial es que, como lo dice en
su parte final de este inc. 4, de los datos que se den resulten la cabida total
y precio total.262
Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer, salvo
Lesin Enorme.
=/=
8.Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cd. Civil

261 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 72.

262 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 73.

85

Efectos de la Venta en Relacin con su Cabida:


Vendido un predio con relacin a su cabida, puede ocurrir que la cabida
convencional, esto es fijada en el contrato, sea inferior o superior a la real,
esto es, a la que efectivamente tiene el predio vendido. Como en estos
casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real, es necesario
reajustarlo en provecho del comprador, si la cabida real es menor que la
declarada, o en provecho del vendedor, si la cabida real es superior a la
declarada.263
a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). Deber el
comprador aumentar proporcionalmente el precio.
La venta por cabidas264:
Generalmente los inmuebles, tanto los urbanos como los rurales o rsticos,
se venden como cuerpo cierto (cosa determinada, especificada). En tal caso
se describen por sus linderos.
El predio urbano es el que est edificado o destinado a hacer una
construccin. El precio rstico es el que est destinado a producir frutos
naturales.
La ley prev que un predio rstico puede venderse con relacin a su
cabida, o como una especie o cuerpo cierto (Art. 1887 Cd. Civil).
La venta de un inmueble por cabidas podr traer dificultades por
presentarse discordancia o disconformidad entre la cabida real del predio y
la estipulada. La que reza en el contrato.
1) La cabida real es mayor: CR>CD

265

Cuando se vende un predio en relacin con su cabida y la cabida real


resultare mayor a la cabida declarada (estipulada), el comprador est
obligado a aumentar proporcionalmente el precio.
Salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en ms de una dcima
parte del precio de la cabida real (Art. 1888 del CC.).
En tal caso, el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar
proporcionalmente el precio. b) Desistir del contrato con indemnizacin de
perjuicios. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio La Pradera. Se dice
que tiene 10 Hectreas y que el precio de cada Hectrea es de 10 millones.
Se otorga la escritura pblica de venta y se registra. Pero al medir el predio
para su entrega material se encuentra que tiene 12 Hectreas
Se impone el siguiente anlisis numrico:

263 Ibdem
264 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131.

265 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131 y 132.

86

Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones.


CD
El predio tiene 12 Hectreas, lo que fija el precio en 120 millones. CR
El valor total de la cabida real es de 120 millones.
El valor de la cabida sobrante es de 20 millones.
La dcima parte del valor de la cabida real es de 12 millones.
Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones, excede a la dcima
parte mencionada, que es de 12 millones.
El comprador tiene en consecuencia la opcin: o aumenta el precio o desiste
del contrato con indemnizacin de perjuicios.
1) La cabida real es menor: CR < CD266:
Si la cabida real resulta menor que la estipulada, el vendedor est obligado
a completarla. Si no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por
no tener ms terreno, deber sufrir una disminucin proporcional del precio.
Pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a ms de una dcima parte
del precio de la cabida completa, el comprador tiene una opcin: a) Acepta
la disminucin del precio, o b) Puede desistir del contrato con indemnizacin
de perjuicios.
Siguiendo el mismo ejemplo anterior, se encuentra que el predio no tiene 10
Hectreas sino 8.
El anlisis numrico que procede sera el siguiente:
Diez Hectreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones.
El predio tiene 8 Hectreas, lo que fija el precio en 80 millones.
El valor de la cabida completa, es de 80 millones.
El valor de la cabida que falta es de 20 millones
La dcima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones.
El precio de la cabida faltante, que es de 20 millones, excede en ms de una
dcima parte el precio de la cabida completa. (Esta dcima parte es de 8
millones, segn se vio).
En consecuencia, el comprador tiene la accin antedicha.
En este caso, el comprador
tendr derecho a que se le aumente
proporcionalmente el precio (Art 1888 Cd. Civil).
Si CR > CD Salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en ms de
una dcima parte del precio de la cabida real pues en este caso podra el
comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistir.

266 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 132.

87

El comprador tiene derecho a esta eleccin cuando el precio de la cabida


que sobre represente un valor superior a la dcima parte del de la cabida
real. As se vende un predio a razn de $ 1.000 la cuadra y se declara en el
contrato que tiene una cabida de 20 cuadras; posteriormente resulta que el
predio tiene 22 cuadras, y como dos mil es cantidad inferior a la dcima
parte de $22.000, que es el valor de la cabida real, el comprador tendr que
pagar los 2.000 pesos de diferencia y no podr desistir del contrato. Si en el
mismo ejemplo la cabida real del predio resulta ser de 25 cuadras, como el
valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la dcima parte de $25.000,
que sera en ese caso el valor de la cabida real, el comprador real, el
comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5.000 de
diferencia o puede tambin desistir en l con indemnizacin de perjuicios 267.
Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto
a lo que se piensa se mide el bien, por ejemplo: Hectreas.
Pueden darse dos situaciones principales:
1. Cabida real mayor que la declarada CR>CD 268:
a. Que el precio, de la cabida que sobre, no sea mayor del 10%
del precio de la cabida real. En este caso debe el comprador
aumentar proporcionalmente el precio. Es obligante este
efecto.
b. Que el precio, de la cabida que sobre sea mayor del diez por
ciento del precio de la cabida real. Aqu, puede el comprador, a
su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, con el fin de
satisfacer la obligacin acorde con la extensin superficiaria
del predio o desistir del contrato, en cuyo evento podr exigir
la indemnizacin de perjuicios. Ejemplo 1: Cuando la Cabida
Real es mayor que la Declarada, el comprador debe aumentar
proporcionalmente el precio.
Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte
del valor real, entonces el comprador puede:
-

Aumentar proporcionalmente el precio

Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador


por no haber sabido lo que tena, se le impone esta Sancin.

2. Cabida real menor de la declarada 269:


a. Que el precio de la cabida que falte alcance a ms de una
decima parte del precio de la cabida completa; podr el
comprador, a su arbitrio, o pedir la disminucin del precio, o
desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Y para
este caso se repite lo dicho anteriormente.

267 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 74.

268 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130

269 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131

88

b. Que el precio de la cabida que falte no exceda en ms de una


decima parte: el vendedor deber completarla.
c. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le
exigiere al vendedor; deber este sufrir una disminucin
proporcional del precio.
En este evento el vendedor en primer trmino podr completar la cabida
declarada; pero como esto puede no serle posible, porque por ejemplo, no
sea dueo de tierras que colinden con la finca vendida, o como el
comprador puede no exigirle que le complete la cabida, entonces el
vendedor ser obligado a sufrir una disminucin del precio, en proporcin a
la cabida faltante. Esto como regla general, porque si el precio de la cabida
faltante excede al valor de la dcima parte de la cabida declarada, entonces
el comprador tiene un doble camino: o perseverar en
el contrato,
aceptando la disminucin del precio en la proporcin que corresponda, o
puede desistir de el con indemnizacin de perjuicios, segn las reglas
generales. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18
cuadras, como valor de la cabida faltante, que es de $ 2.000, podr el
comprador desistir del contrato.270
Ejemplo 2: Cuando se da la situacin contraria- La Cabida Real es menor a
la Cabida Declarada, entonces el comprador puede:
Elegir que se le complete la cabida
Desistir del Contrato
9.Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cd. Civil
Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte
del comprador ni del vendedor para pedir o aumento del precio, sea cual
fuere la cabida del predio. Se aplica, pues estrictamente, el principio de
que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, y nada ms. 271
Si se menciona la cabida del predio, pero en forma de que margen de para
pensar de que pueda ser mayor o menor, como si se dice que la cabida es
aproximada, o que la cabida es ms o menos, de tanto, la venta se
tendr tambin como cuerpo cierto.
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no hay derecho por parte del
comprador ni del vendedor a pedir rebaja o aumento del precio. 272
Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto
Aunque no puede haber debate por la cabida del predio, si se vende con
sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos, y si no pudiere o no se lo exigiere, se observara lo
prevenido en el inc. 2 del Art 1888 CC.

270 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 74 y 75.

271 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 75.

272 Ibdem
89

Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cd. Civil expiran al cabo
de un ao contando desde la entrega (Art 1890 Cd. Civil).
Las acciones son las siguientes:
a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida
real es mayor que la declarada
b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida
declarada es menor que la cabida real.
c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en
el mismo caso.
d. La del comprador para desistir del contrato
Ejemplo: Se vende 20 hectreas de terreno que habrn de ser
tomadas de un globo mayor que mide 50 hectreas. En este caso, las
20 hectreas objeto de la venta no podrn ser determinadas con la
relacin a linderos, puesto que vendidas en esa forma no se sabe an
sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. Se advierte que el
globo mayor, de donde habr de tomarse la cantidad vendida, si debe
necesariamente quedar determinado por su ubicacin y linderos en la
escritura de venta, o por lo menos ser determinable en razn de tales
circunstancias.273
10.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cd. Civil

Expresa el trmino que tiene las acciones para el comprador por la


compra por cabida, ese trmino es de 1 ao a partir de la entrega.
Este plazo de corto tiempo de caducidad tiene su fundamento en la
estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales. 274

Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar
cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido,
recorre los linderos y vamos actuar con nimo de Seor y dueo.
Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1
ao contado desde la entrega. 275
Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese
momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y
verificar las comparaciones del caso. Tratndose de inmuebles para
empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega, esta
no es simplemente jurdica, esto es la que se realiza mediante el registro
de la escritura, sino la material.276

273 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 77.

274 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 131.

275 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 77.

276 Ibdem
90

Sealamiento de Linderos
Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida,
es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del
inmueble, porque si estos faltan no hay determinacin del objeto. 277
11. Art 1891 Cd. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 Se aplican
a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas 278
Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles
(Venta por Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancas.
Ejemplo: Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega. Cuerpo
Cierto
Le vendo lo que hay en la bodega a razn de $1.000 juguetes a 1.000 c/d
por venta por cabida.
Art 1886 Cd. Civil: Predios Rsticos Son irregulares, es decir no se
pueden definir exactamente.
La Lesin Enorme
De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesin
enorme, cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya
una lesin de la naturaleza (Art 1892 Cd. Civil).
Adems de las acciones en dichos artculos los, compete a los contratantes
de la lesin enorme en su caso. Es decir que la diferencia entre cabida real
y declarada determina una modificacin en el precio sealado en el contrato
tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporcin
indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado tiene derecho a
ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino
tambin la de la lesin enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas
acciones, cuya caducidad es de un ao, tambin se puede adelantar la
accin rescisoria de la lesin enorme, si se dan sus elementos constitutivos,
pues la accin de lesin enorme expira en 4 aos (Art 1954 Cd. Civil). Es
de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes
inmuebles, pues en los bienes muebles no cabe la lesin, segn el Art 32
de la Ley 57 de 1887.279
2.Saneamiento:
Adems de transferirle el dominio, el vendedor est obligado a
proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til de la cosa
vendida.280
Pues bien, la obligacin del vendedor de garantizarle al comprador una
posesin pacfica, corresponde a la obligacin de saneamiento por eviccin

277 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 132.

278 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 77.

279 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 78.

91

y a la obligacin del mismo vendedor de garantizarle al comprador una


posesin til, corresponde la obligacin de saneamiento por vicios ocultos.
281

El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa


que compra no tenga defectos y que al tercero le respete la posesin de la
misma.
Al tenor del Art 1893 Cd. Civil, la obligacin de saneamiento a cargo del
vendedor comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesin pacifica de la cosa vendida, o sea el saneamiento por eviccin y
responder de los defectos ocultos.
Art 1893 Cd. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento:
1.Saneamiento por Eviccin:
El saneamiento por eviccin se descompone en dos obligaciones
distintas, que se suceden la una a la otra. En primer lugar, el vendedor
est obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones
que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida.
Cumplida esta obligacin sin que el vendedor haya logrado impedir la
eviccin, es decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o
parte de la cosa vendida, entonces aquella obligacin, que es una
obligacin de hacer, sucede una obligacin nueva de naturaleza distinta
porque ya no es de hacer sino de dar: la obligacin de indemnizar al
comprador en los trminos del ART 1904 CC282.
Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el
comprador en forma total o parcial.
Requisitos del Saneamiento por Eviccin:
1.Prdida total o parcial
2. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa
3. Que la perdida se d por una Sentencia Judicial.
La pretensin del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques
de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador.
Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por eviccin.
Ejemplo: Compro una finca El Paraso por $200.000.000, el vendedor me
dice que la finca tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una
persona ah cuidando la finca. Lo que me ocult el vendedor es que esa
persona lleva 20 aos de posesin de la finca. La finca estaba ubicada en
zona roja y por eso nunca tome posesin de ella. Con el tiempo voy a la
finca y est en muy buenas condiciones, pero me notifican que hay un
proceso de Declaracin de Pertenencia de la finca El Paraso. Ya notificado
se adelanta el proceso y un juez decide que (Y) es el nuevo propietario de la
finca por Prescripcin Adquisitiva de Dominio.

280 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 79.

281 Ibdem
282 Opt. Cit.
92

Eviccin: Es la perdida de la cosa comprada, pero por Sentencia


Judicial, no por descuido.

Saneamiento por Eviccin y la Accin Resolutoria


Cuando se produce la eviccin de la cosa comprada, se hace manifiesto que
el vendedor ha incumplido obligaciones por l contradas en virtud del
contrato y por lo mismo, segn las reglas generales, a ese incumplimiento
debiera corresponder, como consecuencia natural, una accin resolutoria
con indemnizacin de los perjuicios totales a favor del comprador. 283
Alcances del Saneamiento
En tales condiciones, se hace necesario que el comprador sea molestado en
su derecho, posible o real, de dominio, por la intervencin de un tercero,
mientras no sea inquietado no tiene cabida la accin de saneamiento. 284
Extensin del Saneamiento.
El saneamiento comprende285.:
a. Una accin de defensa
b. Una accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios
a. Accin de Defensa:
Hay eviccin, dice el artculo 1894 del Cdigo Civil, de la cosa comprada
cuando el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia
judicial.286
El vendedor, antes de todo, tiene que enterarse del proceso que promueve
el tercero. Y llega a su conocimiento, esa situacin, mediante la citacin que
hace el comprador para su comparecencia al proceso. 287
Cmo funciona la Obligacin de Hacer en el Saneamiento
La primera obligacin que implica el saneamiento consiste en la defensa del
comprador. Esa defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por
terceros que pretenden un derecho sobre la cosa vendida, a condicin, eso
s, de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al
perfeccionamiento del contrato de venta288.

283 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 80.

284 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.

285 Ibdem
286 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.

287 Ibdem
93

El articulo 1895 C.C dispone: El vendedor es obligado a sanear al


comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta.
Debe insistirse tambin en el hecho de que el saneamiento solo procede en
razn de demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un
derecho sobre la cosa. Si se trata de perturbaciones a la posesin del
comprador, producidas por vas de hecho por quienes no pretenden derecho
a la cosa, no habr lugar a saneamiento y el comprador deber afrontar por
si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias
pertinentes289.
Art 1896 Cd. Civil: Indivisibilidad de la Accin de Saneamiento. Si
ese vendedor muere se adelanta la accin contra los herederos, quienes
responden dependiendo de la cuota que les corresponda en la herencia.
La accin de saneamiento que se refiere a la obligacin general de sanear,
esto es, en cuanto a la obligacin de hacer, es indivisible, porque no es
susceptible de divisin el hecho consistente en defender a otro en juicio.
Siendo indivisible esa obligacin, su cumplimiento puede ser exigido de
cualquiera de los vendedores, si han sido varios, o cualquiera de los
herederos, en caso de que este haya fallecido290.
Pero en cuanto a la obligacin de hacer que implica el saneamiento sucede
la de indemnizar perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido xito la
defensa judicial del comprador, como el objeto de esta nueva obligacin es
divisible su cumplimiento no podr exigirse totalmente de cada uno de los
vendedores, o de cada uno de los herederos del vendedor; por el contrario,
cada vendedor o cada heredero ser responsable solamente a prorrata de
su inters en el contrato, si se trata de varios vendedores, o de su inters en
la sucesin del vendedor que ha fallecido , si se trata de los herederos de
este (Art 1583 y 1590).291
En definitiva, la obligacin de saneamiento por eviccin, que es indivisible
en su origen, se convierte en divisible al producirse la eviccin, en el caso
de que los vendedores hayan sido dos o ms, como tambin en el caso en
que los herederos del vendedor sean dos o ms. En cualquiera de esas
hiptesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas
personas respondan por la indemnizacin, ser necesario citarlas a todas al
proceso respectivo.292

288 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 81.

289 Ibdem
290 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 80.

291 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 80 y 81.

292 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 158.

94

Art 1897 Cd.


una cadena de
(C), y la causa
acciona contra
perder la cosa.

Civil: Accin de Saneamiento contra terceros: Si se da


ventas, por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a
del contrato de Compraventa es entre (A) y (B), si (B) no
(A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a

Art 1898 Cd. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del
saneamiento, siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe.
Consecuencias en Caso de Eviccin
Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que
ha comprado es Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del
vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien.
Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que
pretenda un derecho sobre la cosa. 293
Art 1899 Cd. Civil: El comprador a quien se demanda la cosa vendida
por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que
comparezca a defenderla Esta citacin se har en el trmino sealado por
las leyes de procedimiento Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta
la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor
citado no compareciera a defender la cosa vendida, ser responsable de la
eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa
o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
Esta citacin est reglamentada en el Cdigo de Procedimiento Civil, bajo la
figura de la denuncia de pleito en los artculos 54, 55 y 56 CPC.294
El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en
razn de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa,
por cualquier causa anterior a la venta, debe citar a su vendedor. 295
Al vendedor que es una obligacin suya con el comprador, ese vendedor
puede:
-

No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de


eviccin, responde el vendedor.

Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante)

El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se


pierde para m como comprador, entonces el vendedor no responde.
Art 1903 Cd. Civil: El Vendedor Cesa la Obligacin de Saneamiento
por Eviccin:

293 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 82.

294 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.

295 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 160.

95

1.Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un


juicio de rbitros Sin el Consentimiento del Vendedor y los rbitros fallan
en contra del comprador, el vendedor no responde por eviccin.
2. Si el comprador perdi la posesin por culpa suya y de ello se sigui la
eviccin.
b. Accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios.
Es en puridad, el verdadero saneamiento por eviccin ya que persigue que
el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnizacin de los
perjuicios.296
El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a
su inmediato comprador, sino tambin respecto a todos los que en el futuro
adquieran la cosa vendida297.
Por eso el artculo 1904 Cdigo Civil encierra todo lo que comprende el
saneamiento por eviccin propiamente dicho, a saber 298:
1. La restitucin del precio, se entiende esta obligacin por el carcter
conmutativo de la compraventa. Perdida la cosa para el comprador,
se le debe el precio dado por ella.
2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador. Gastos que impliquen Escritura Pblica
+ Registro (para bienes inmuebles)
3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a
restituir, es decir el valor de los frutos que hay producido la cosa y el
comprador hay sido obligado a restituirle al verdadero propietario.
4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador aun por causas naturales, y por el mero transcurso del
tiempo.
El artculo 1906 del Cdigo civil trae las siguientes reglas respecto a las
mejoras: el vendedor debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias
y tiles. Salvo si el vencedor, en el proceso de eviccin fue condenado a
pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deber reembolsar inclusive las
mejoras voluptuarias.299
Art 1908 Cd. Civil: Ventas Forzadas

296 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135.

297 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 88.

298 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
.comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136

96

Cuando se hace en pblica subasta. En estos casos el vendedor solo estara


obligado a restituir el precio que haya producido la venta.
Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligacin de
saneamiento, solo obliga al vendedor a restituir el precio (independiente de
las cosas que hayan ocurrido con el bien).
Art 1909 Cd. Civil: Eximen de la Obligacin de Sanear
Inc. 2: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro
Inc. 4: Cuando la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, el
comprador puede pedir:
a.Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre
en error al decir que el comprador podr pedir rescisin de la venta. Es
evidente que quiso decir resolucin. Recurdese que rescisin es
sinnimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por lesin
enorme, por incapacidad relativa)300
b.Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio.
Habr Indemnizacin de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al
vendedor Mala Fe al momento de vender la cosa.
Art 1912 Cd. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Eviccin
Si la eviccin no se da, es decir que el comprador no pierde la cosa,
entonces el comprador puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que
la demanda le causo.
Art 1913 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin de Saneamiento por
Eviccin:
La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; ms por
lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas
generales.
Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin, o si esta no
hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa.
Prescripcin es de 4 aos desde la sentencia de eviccin, si esta no ha
llegado a pronunciarse, entonces ser desde el momento de la restitucin
de la cosa.
-

Restituir el dinero

Indemnizar al comprador

La obligacin de sanear se descompone en dos obligaciones distintas 301:


d. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador)

299 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 164.

300 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 165.

97

e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso


de producirse la eviccin)
Es necesario advertir que la disposicin del Art 1913 Cd. Civil sobre la
prescripcin de la accin de saneamiento solo se refiere a la segunda de
dichas obligaciones.302
Es, pues la obligacin de dar la que prescribe. Pero el trmino de la
prescripcin es distinto segn se trate de la restitucin del precio, o de las
indemnizaciones contempladas en el numeral 2 y siguientes del Art
1904. Respecto a la restitucin del precio, el trmino de prescripcin es
de 10 aos, segn las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002).
Respecto de las indemnizaciones aludidas, el trmino de prescripcin es
de 4 aos.303
Hay que dejar claro que la obligacin de acudir en defensa del comprador
ante una amenaza de eviccin, no prescribe.
Se ha visto anteriormente que la eviccin puede darse mediante una
sentencia judicial o sin el pronunciamiento de ella. Esto habr que
tenerlo en cuenta para averiguar el punto de partida para contar el
trmino de la prescripcin.304
Pero si hay sentencia que declare la eviccin, la situacin va a cambiar. El
actual cdigo de procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe
proveerse acerca de las indemnizaciones y restituciones. Una sentencia
en firme que hace condenas, constituye ttulo ejecutivo, como bien se
sabe. La accin ejecutiva prescribe en cinco aos, segn el artculo 8 de
la Ley 791 de 2002. Ese ser el trmino para hacer efectivas esas
condenas contenidas en la sentencia, por concepto de la restitucin del
precio y de las indemnizaciones mencionadas. 305
El trmino de la prescripcin comienza a correr desde el momento en que
queda ejecutoriada la sentencia judicial que ocasion la eviccin. 306

301 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 95.

302 Ibdem
303 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 96.

304 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 172Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004

305 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Rgimen Civil y Comercial, Pg. 173Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogot D.C. 2004

306 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 96.

98

En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto


que para que haya eviccin no es esencial que se pronuncie sentencia
judicial que prive al comprador de todo o parte de la cosa, como aparece
en el Art 1894; puede haber eviccin sin necesidad de sentencia, como
sera el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho
del tercero, se lo reconocieron espontneamente y en consecuencia de
ello se le restituyera a esta la cosa (Art 1902).307
Renuncia al Saneamiento
La renuncia puede revestir 2 formas:
a. La renuncia general del saneamiento por cualquier eviccin, se refiere
al Art 1898 diciendo: Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que ese pacto haya
habido mala fe de parte suya. De suerte, pues la renuncia en este
caso es vlida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe,
entonces la renuncia es nula y no produce ningn efecto. 308
Cuando la renuncia general del saneamiento es vlida, por no estar
afectado por una mala fe del vendedor, su efecto no es otro que el de
eximir al vendedor de la obligacin de pagar al comprador, en caso de
eviccin, la indemnizacin de perjuicios contemplada en los numerales
2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relacin con la
obligacin de restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia. 309
b. A la segunda forma de renuncia, esto es a la que se contrae a una
determinada causa de eviccin, se refiere el inc. 3 del Art 1909 en los
siguientes trminos: Cesar la obligacin de restituir el precio si el que
compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomo
sobre si el peligro de la eviccin especificndolo. 310
Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena, o en general
que es de un tercero tiene en relacin con ella un derecho real que en
cualquier momento puede hacer valer, la ley le niega la accin de
saneamiento, tanto respecto a la restitucin del precio como a la
indemnizacin de perjuicios, en caso de que ese tercero reclame su
derecho y a consecuencia de ello se produzca la eviccin. 311

307 Ibdem
308 Opt. Cit.
309 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 97.

310 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 98.

311 Csar Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008.

P 98.

99

Otra causal que hace cesar la obligacin de saneamiento: si el comprador


contrat a sabiendas de que la cosa que el vendedor se oblig a
transferir era ajena. (Mala fe del comprador). Art. 1909; inciso 3. 312.
Tambin no hay obligacin de sanear si el comprador tom expresamente el
riesgo de la eviccin sobre s, especificndolo 313.
Tampoco hay obligacin de saneamiento Si el comprador y el que
demanda la cosa como suya se someten al juicio de rbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren contra el comprador
(CC art. 1903, inciso 1).314
Tampoco hay obligacin de saneamiento: Si el comprador perdi la
posesin por culpa suya y de ello se sigui la eviccin. (CC, art. 1903,
inciso 2).315.
Finalmente, tampoco hay obligacin de saneamiento si el vendedor no fue
citado al proceso de eviccin Cdigo Civil, artculo 1899, inciso 3.). 316
2.Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los
defectos que presenta la cosa, daos e imperfecciones. Le exijo al
vendedor que me lo entregue en buenas condiciones, es decir que el
vendedor debe garantizarle no solamente la posesin pacifica de la cosa
vendida, sino tambin una posesin til de ella.
Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten
para prestar la utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde, o
que apenas le permiten prestar imperfectamente esa utilidad. Cuando as
ocurre y adems se presenten determinadas condiciones subjetivas en el
comprador, este tiene a su disposicin la llamada Accin resolutoria por
vicios ocultos de la cosa vendida.317
En armona con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la
accin redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la
venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o
mueble, llamados redhibitorios.318

312 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 167

313 Ibdem
314 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 168.

315 Ibdem
316Opt. Cit.
317 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 99.

100

En sentido lato la accin redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja


del precio por vicios ocultos y que en un sentido restringido o estricto,
accin redhibitoria es nicamente la resolutoria por vicios ocultos 319.
Condiciones para que existan Vicios ocultos.
Art 1915: Son vicios ocultos los que renen las condiciones siguientes: 320
1. Haber existido al tiempo de la venta:.
En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de
cargo del comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato,
atrs del Art 1876 hace referencia a la venta de gneros, por
aplicacin del Art 1567 los riesgos hasta la entrega son del vendedor
y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume.
Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil, pues es
sabido que en lo mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la
entrega, aunque se trate de venta de especie o cuerpo cierto. (art 929
Cd. Com.)
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural, o
solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conocindolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera
comprado a mucho menos del precio.
El vicio debe ser grave, en el sentido de que sea causa para que la
cosa no sirva para el uso al que naturalmente est destinado, aunque
solo sirva imperfectamente.
3.

No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador


haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que
el comprador no haya podido fcilmente conocerlos, en razn de su
profesin u oficio
Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto
eminentemente objetivo, ste tercero ya es de naturaleza subjetiva,
como que versa sobre carcter oculto que el vicio debe tener para el
comprador

Cundo digo que tengo Accin de Saneamiento?


Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla
con su obligacin.
Art 1919 Cd. Civil: Perdida de la Cosa

318 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 99 y

100.

319 Ibdem
320Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 100,

101 y 102.

101

La prdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor, el problema


va a ser del propietario por la prueba.
Ar 1920 Cd. Civil: Vicios ocultos Convencionales:
A la luz de la ley, un vicio que no rena los requisitos indicados en el Art
1915 no es redhibitorio.321.
Las partes pueden por
naturalmente no lo son.322

el

contrato

hacer

ocultos

los

vicios

que

Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios, vicios que
naturalmente no lo son.
Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa, pero el vendedor
queda obligado a reparar esos vicios. (X) compra una casa pero le dice al
vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad.
Es un Vicio No Oculto, pero que las partes lo vuelven ocultos, si el vendedor
no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos.
Acciones a que da lugar el Vicio oculto
El vicio oculto es el que rene los requisitos del Art 1915 o el que sin
tenerlas ha sido elevado a la categora de tal por la convencin de las
partes (Art 1920), le permite al comprador ejercitar las acciones distintas, a
su eleccin; puede pedir la resolucin del contrato con arreglo a las reglas
generales, aunque con la limitacin, respecto a la indemnizacin de
perjuicios, contemplada en al Art 1918; realmente el vendedor ha
incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la accin
resolutoria es plenamente explicable. O puede perseverar en el contrato y
pedir simplemente el reajuste del precio, la reduccin de este a lo que
realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta, accin de rebaja del
precio, como ya se dijo, se conoce con el nombre de accin estimatoria y
tambin con el de accin quanti minoris323.
Cuando puede pedirse, adems de la Resolucin o la Rebaja del
Precio, la Indemnizacin de Perjuicios324
Pudiendo el comprador pedir la resolucin del contrato, debiera por ese solo
hecho pedir tambin la indemnizacin de perjuicios, mxime cuando la
resolucin se funda, en que el vendedor incumple el contrato cuando
entrega una cosa afectada con un vicio oculto.
No obstante, el ejercicio de la accin resolutoria en cualquiera de sus dos
formas, es decir, como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la
de la indemnizacin de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya
contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al
comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la

321 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 103

322 Ibdem
323 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 104

324 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 104

y 105

102

existencia del vicio; porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna


mal puede ser llamado a indemnizar.
Qu pasa cuando perece la Cosa325
Si despus de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida, lo que
comnmente no puede suceder en materia de bienes muebles, ya no puede
el comprador ejercitar las accin resolutoria. La razn de esto es clara: la
accin resolutoria implica que las cosas vuelven al estado anterior, lo que
significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa vendida al
vendedor; pero si esta ha perecido, dicha restitucin se hace imposible y por
lo mismo la resolucin no puede tener lugar. Al comprador, en este evento,
solo le queda la accin estimatoria o quantin minoris, para efectos de pedir
la rebaja del precio.
Art 1921 Cd. Civil: Venta de Cosas Conjuntas
Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las caractersticas de
cada uno, pero al final el caballo no sirve para nada, entonces como es una
venta conjunta habr lugar a la accin resolutoria sobre la cosa y no sobre
el conjunto.
Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar cras, pero el toro sale
perezoso, entonces aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar
la accin resolutoria por el Conjunto, porque adems le haba dado a
conocer al vendedor la intencin de sacar cras.
Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado, la circunstancia de que uno de
los animales sufra una enfermedad no permite que la accin resolutoria del
contrato pueda entablarse en relacin con todos los animales comprados,
sino solo en relacin con el enfermo. 326
Habr indemnizacin de perjuicios: Si el vendedor acta de Mala Fe.
Art 1922 Cd. Civil: Accin Redhibitoria en Ventas Forzadas
Ventas Forzadas: La accin resolutoria no tiene lugar en las ventas
forzadas hechas por la autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no
pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida,
no lo hubiera declarado a peticin del comprador, habr lugar a la accin
redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios.
Las que se hacen por autorizacin de la ley. Hay lugar a saneamiento
cuando el comprador interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa
y el vendedor no declara los vicios sobre la cosa vendida habr lugar a:
- Accin Resolutoria
- Indemnizacin de Perjuicios
Renuncia a la Accin de Saneamiento por Vicios Redhibitorios
El Art 1916: Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al
saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado
a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que dio noticia el
comprador.

325 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 105

326 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 106.

103

Art 1923 Cd. Civil: Prescripcin de la Accin Resolutoria.327


- Bienes Muebles: 6 meses
- Bienes Inmuebles: 12 meses
El tiempo se cuenta desde la entrega real.
Art 1924 Cd. Civil: Rebaja del Precio e Indemnizacin de Perjuicios
Que alternativas tiene el comprador frente a la Accin Resolutoria?
1.Accin Estimatoria: Accin en la cual se pide la rebaja del precio por
vicios redhibitorios.328
Bienes Muebles: 12 meses
Bienes Inmuebles: 18 meses
Cuando hay lugar a adelantar la Accin Estimatoria y no la Accin
Resolutoria?
Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa
defectuosamente) y me interesa tener y seguir teniendo la cosa.

(usar

Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta, estoy
renunciando al saneamiento por vicios ocultos.
Es lgico que prescrita la resolutoria, pueda todava ejercitarse la de rebaja
del precio. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que Habiendo prescrito
la accin redhibitoria, tendr todava derecho el comprador para pedir la
rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios, segn las reglas
precedentes. 329
No dice el Art que regula la prescripcin de la accin de rebaja del precio,
cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripcin. El vaco se
ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la
prescripcin de la accin resolutoria, es decir, el de la entrega real de la
cosa vendida, pues donde hay la misma razn debe aplicarse la misma
disposicin.330
En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo
que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el
Art 1927 que la accin de rebaja del precio prescribe en 1 ao contado
desde la entrega al consignatario, con ms el trmino de emplazamiento
que corresponda a la distancia. Consignatario es segn el inc. final del

327 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 107.

328 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 108.

329 Ibdem
330 Opt. Cit.
104

Art 2070, relativo al contrato de trasporte la persona a la que se enva o se


remite algo.331
No se trata de Prescripcin, sino de Caducidad
El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad, deriva del
texto de Art 1923, en el cual se expresa con claridad que la accin
redhibitoria durar, es decir, que expira o se extingue en el transcurso
del tiempo indicado en esa misma disposicin, pues tratndose de sta no
es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la accin, sino eso y
adems su expresa invocacin por el demandado. 332
Si en realidad el Cdigo estuviera haciendo referencia en los Arts. aludidos a
un fenmeno de prescripcin, no habra podido decir en el art 1923 que los
contratantes estn facultados para ampliar o restringir los trminos legales
de duracin de las acciones redhibitorias y quanti minoris. En efecto, la
prescripcin es institucin de orden pblico, como tal de derecho estricto, y
por consiguiente sustrada en su rgimen a las estipulaciones de las
partes.333
Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N 2 del Art 1915
A ellos se refiere el Art 1925: Si los vicios ocultos no son de la importancia
que se expresa en N 2 del Art 1915, no tendr derecho el comprador
para la rescisin de la venta, sino solo para la rebaja del precio.
Los vicios ocultos son de dos clases: unos, los de mayor gravedad, que
permiten al comprador pedir la resolucin del contrato o la rebaja del precio,
a su eleccin (Art 1917); y otros que revisten menor gravedad, que no
sirven de fundamento para pedir la resolucin del contrato y que solamente
autorizan la accin de rebaja del precio (Art 1925).334
Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien:
Art 932 Cd. Com: Garanta del Buen Funcionamiento art. 928 Cd.
Com.
Art 933 Cd. Com Presuncin: Todos los bienes comprados en un
establecimiento de comercio se presumen vendidos con garanta.
Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado, diferente es que nos
engaen porque hay Mala Fe del vendedor.
Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar.
Indemnizacin de Perjuicios.

331 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 108.

332 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 109.

333 Ibdem
334 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 103.

105

Accin de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me


Reparen el Bien.
=/=
Accin Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio.
Cuales No son Redhibitorios?
1.Los que surgen despus de realizado el contrato
2. Los vicios que no son ocultos
El dao puede ser tal que no me sirva el bien, no se puede reparar, ni pedir
rebaja. El hecho de que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato, lo
mismo por accin de saneamiento por eviccin.
Art 1910 Cd. Civil: Resolucin del Contrato por Eviccin
- Ms dao que servicio: Se resuelve el contrato
- Mas servicio que dao: Reparar
Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolucin = Vicios ocultos
Resolucin: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la
cosa y me devuelven el dinero). Vicio Oculto y vicio el Consentimiento.
Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una
Cualidad sustancial. 2) Que
para disimular ese vicio el vendedor haya
empleado el dolo. 335
Vicios del consentimiento Supuestos336:
1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un
vendedor, especializado en la materia, y solicita un cuadro de
determinado pintor famoso. El vendedor le vende una copia. Hay un
vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. Porque la calidad
esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el mvil determinante
del consentimiento del comprador.
La accin procedente en este caso sera la rescisoria (accin de nulidad
relativa), basada en el vicio del consentimiento.
2) Un ejemplo de ALESSANDRI tambin ofrece claridad; una persona quiere
comprar un reloj de oro y se lo venden de otro metal. En este caso
habra tambin error sustancial que permitira la nulidad del contrato.
Ms se puede pensar en otra hiptesis: el reloj que le venden a este
comprador s es de oro. Pero tiene defectos que le impiden cumplir su
funcin natural. Existen vicios ocultos y el comprador cuenta con las
acciones correspondientes, si se dan los requisitos relativos a los vicios
ocultos (accin resolutoria y accin estimatoria o quantiminoris).
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cd. Civil

335 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 187.

336 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 188, 189.

106

El Artculo 1928 dispone: obligacin del comprador es la de pagar el


precio convenido".
Adems de esa le incumbe otras, como es la de recibir la cosa y la de pagar
el alquiler del lugar en donde est guardada la cosa a partir del momento en
que se ponga en mora de recibirla (Art. 1883); tambin la de pagar lo que
valga el transporte de la cosa despus de entregada. (Art. 1881).337.
Cundo y dnde debe el comprador pagar el precio
El artculo 1929 "El deber pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados,
o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulaciones
contrario".
En este caso el contrato se ejecutar "dando y dando". 338
El artculo 1646 Cd. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto,
regla general conforme a la cual cuando lo que se debe no es una especie o
cuerpo cierto, el pago se hace en el domicilio del deudor, o sea en el caso
considerado el del comprador, que como deudor de dinero lo es de
gnero.339
El cdigo de Comercio trae la siguiente regla en su artculo 876: si lo debido
es dinero. El pago se har en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo
del vencimiento de la obligacin. Salvo estipulacin en contrario. 340
Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambi de domicilio, el deudor (el
comprador) podr hacer el pago en su propio domicilio. Previo aviso al
acreedor. 341
Un ejemplo de
Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse segn
lo estipulado en el contrato. Si no hay acuerdo se debe pagar
inmediatamente a la realizacin del contrato.
El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbacin
de la posesin de la cosa o existe una Accin Real sobre la cosa. Ejemplo: El
bien est hipotecado.
No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir
en mora por ejemplo: realiza el Pago por Consignacin, se deposita en el
Despacho Judicial el dinero, para que cuando el vendedor realice la Entrega

337 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 110

338 Ibdem
339 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 111.

340 Ibdem
341 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 197.

107

del bien se le entregue el dinero, independientemente del tiempo que se


demore, con ello el comprador cumpli con pagar y puede exigir la Entrega.
Haciendo el Pago por Consignacin puedo tomar posesin del bien, porque
lo que garantizo es que mientras no me libren de la Perturbacin el juez no
le entregue el dinero al vendedor.
El inciso segundo del Art. 1929, dispone: "con todo, si el comprador fuere
turbado en la posesin de la cosa, o probare que existe contra ella una
accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la
justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin
o afiance de la resultas del juicio".
Tratndose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellas
existen, aunque no se hayan deducido en un juicio todava. 342
Es claro que el depsito del precio debe cesar, y este ser entregado al
deudor, cuando termina la perturbacin de la posesin sufrida por el
comprador, o cuando el vendedor preste caucin para responder de las
obligaciones que en caso de una eviccin habrn de surgir a cargo suyo. 343
Accin Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador
Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumplimiento
por el comprador de la obligacin de pagar el precio genera para el
vendedor las dos acciones: resolutoria y cumplimiento, a su eleccin, con
indemnizacin de perjuicios, sealadas generalmente por el Artculo 1546
se dispone lo siguiente: "Si l comprador estuviera constituido en mora de
pagar el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendr derecho
para exigir el precio o la resolucin de la venta con resarcimiento de
perjuicios".344
Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el
vendedor 2 Acciones: Art 193 Cd. Civil
1.Accin Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien
2. Accin Cumplimento: Exijo el precio
En ambos casos con Indemnizacin de Perjuicios.
Art 1546 Cd. Civil: Norma General, accin para las partes en todos los
Contratos Bilaterales.
=/=
-

Art 1930 Cd. Civil: Norma Especial, accin para el vendedor, solo
en el Contrato de Compraventa.

Si, en vez de la de cumplimiento, el vendedor ejercita la accin resolutoria,


entonces el proceso respectivo se adelanta por los trmites del ordinario o

342 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 112.

343 Ibdem
344 Opt. Cit.
108

declarativo. Por eso se suele decir que en un caso como ste la accin
resolutoria, que es la son la personal, va unida a una accin reivindicatoria o
real, pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad,
amparado con esta ltima, no existe en cabeza del actor al momento de
demandar de la reivindicacin, sino que apenas ir a regresar a ella cuando
se dicte sentencia resolutoria.345
Efectos entre las Partes de la Resolucin por No Pago del Precio
Las partes deben ser colocadas en la situacin en que se encontraban antes
de contratar, esto es, deben hacerse entre s la restituciones mutuas
correspondientes: Al comprador restituir la cosa, lo mismo que los frutos
producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la porcin de
ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado
parcialmente. El vendedor, por su lado, restituir al comprador la parte del
precio que hubiere recibido de ste, sin intereses ya que ellos se compensan
con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. 346
La resolucin pronunciada por la jurisdiccin y con decisin ejecutoriada,
destruye el contrato.347
En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata
de la resolucin de un contrato de ejecucin instantnea como la venta, la
resolucin aniquila el contrato aun en el pasado, exactamente como lo hara
la anulacin. La resolucin hace que el vendedor recupere su cosa a ttulo
de propietario.
De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolucin aniquila el
contrato retroactivamente.348
Se dice que los efectos de la resolucin se producen ex nunc (desde
entonces), o sea, desde la fecha de celebracin del contrato. Y que adems
se producen ex tunc (desde ahora), es decir, desde el momento en que la
sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de la
resolucin operan no slo en relacin con el pasado sino tambin hacia el
futuro, pues el contrato no producir ya efectos. 349
Es preciso distinguir: Si el contrato es instantneo como el de compraventa,
sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento), el
incumplimiento tiene su sancin pero en este caso no se habla ya de
resolucin sino de terminacin o cesacin o expiracin.

345 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 113.

346 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 114.

347 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 228.

348 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229.

349 Ibdem
109

Su nombre tcnico es resiliacin, trmino que ANDRS BELLO no tom del


derecho francs.350
Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliacin pone fin al contrato para el
futuro solamente. Precisemos, ahora si, cules son los efectos retroactivos
de la resolucin.
En primer lugar, la resolucin impone la restitucin de la prestacin o
prestaciones que se hubieren pagado o cumplido. La sentencia debe
ordenar igualmente el pago de los frutos de la cosa que ha de restituirse 351.
Dispone el artculo 1932, de otro lado, que la resolucin da derecho al
vendedor para retener las arras, si es l quien ha recibido del comprador, o
para exigirlas dobladas si es quien las ha dado. Mandato ste que revisten
no poca complejidad, no slo por su vaguedad, si no por su incongruencia
con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Lo vago
de la norma est en que no se sabe a cul de las modalidades de que son
susceptibles las arras, segn se debi a su tiempo, hace referencia; aunque
ms parece que alude es a la modalidad de las penitenciales, no slo
porque las confirmatoria seran aqu impertinentes, dada su intrascendencia
evolucin, sino porque aquella modalidad de las arras es la ms prxima a
la clusula penal que aparentemente inspira el prrafo comentado, y
porque, adems, la presuncin de derecho en favor de las penitenciales que
consagra el artculo 1861 para el caso en que se pacten sin calificarlas,
aconsejan la solucin sustentada. 352
Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte
cumplida a exigir:
- Arras si se haban pactado: Perderlas o exigirlas dobladas
- Restituir los Frutos
Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio.
Art 1933 Cd. Civil: La Resolucin de un Contrato produce efectos
frente a 3
Efectos de la resolucin respecto a terceros
Para conocer el alcance de este artculo es necesario distinguir si el contrato
resuelto ha girado sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles. 353
Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles, su resolucin no dar
derecho al vendedor contra terceros que hayan adquirido la misma cosa, o

350 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 229 y 230.

351 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 230

352 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 114.

353 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 115.

110

en cuyo favor se haya constituido por el comprador cualquiera de los


derechos reales, sino cuando en l titulo o escritura pblica respectiva
conste que el comprador adquiri el bien con plazo para pagar su precio. El
tercero tiene oportunidad de conocerla, dado los fines de publicidad de las
instituciones de notariado y registro de la propiedad inmueble; y
conocindola debe saber, ya que la ignorancia de la ley no sirve de
excusa.354
Renuncia la condicin resolutoria
Por supuesto que no tratndose de derecho irrenunciable en los trminos
del artculo 15 Cd. Civil, nada impide que el vendedor renuncia en
cualquier momento a la condicin resolutoria resultante a su favor de la
forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando as
ocurra, el ttulo de compraventa se hace firme y definitivo entre las
partes.355
(A)le vende a (B) y (B) le vende a (C). (B) no paga el precio. El contrato se
resuelve y produce efectos para (C), que debe devolver el bien a (A).
Si el 3 es el que se ve afectado Art 1547 Cd. Civil: Porque el juez
ordena que (C) le devuelva el bien a (A).
(B)
se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condicin y antes de
Cumplirse lo vendi, todava no era propietario.
Muebles:
(C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoci que el precio no
se haba pagado.
Si (C) no conoca la situacin, no hay nada que hacer, porque se
Presume Dueo.
Art 1548
Condicin

Cd.

Civil:

Enajenacin

de

Inmueble

debidos

bajo

Se requiere existencia de Escritura Pblica.


(A)
realiza una compraventa con (B), por Escritura Pblica exista un
plazo o condicin sobre el precio. (B) realiza una compraventa con (C).
Es obligacin del comprador conocer el Titulo antecedente porque el
Registro sirve:
- Tradicin
- Publicidad
Debe constar en la Escritura Pblica que el precio estaba sujeto a un plazo o
condicin y que la venta se realizo antes de cumplirse con aquel.
La resolucin del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque
debe devolver a (A). Art 1933 Cd. Civil

354 Ibdem
355 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 116.

111

Art 1934 Cd. Civil Efectos de la Constancia de Pago:


Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se
admitir prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificacin de la
escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros
poseedores.
Contra esta clausula, dice aparentemente el artculo, no se admite mas
prueba que la nulidad o falsificacin de la escritura, tanto en relacin con las
partes como respecto terceros.356.
Art 1766 Cd. Civil: Las escrituras privadas, hechas por los contratantes
para alterar lo pactado en escritura pblica, no producirn efecto contra
terceros.
Tampoco lo producirn las contraescrituras pblicas, cuando no se ha
tomado razn de su contenido al margen de la escritura matriz, cuyas
disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud
ha obrado el tercero.357
El artculo que a contrario sensu est indicando que las escrituras privadas,
si no producen efecto contra terceros, si los producen entre las partes
contratantes.
Cuando firmo las escrituras, estoy diciendo que lo que dice es cierto.
Los documentos privados hechos entre las partes, no producen efectos
frente a terceros, solo producen efectos Inter-Partes. La Escritura Pblica
tiene efectos prevalentes sobre el documento privado.
Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio, pero hacen un
documento privado y en l dice que no se pago el precio, para (C) no le va a
producir efectos, ese documento privado, porque l no tena por qu
conocerlo.
En sntesis, pues, el real y verdadero sentido del Art 1934 Cd. Civil
consiste en que la declaracin hecha en Escritura Pblica de una venta, de
haberse pagado por el comprador el precio integro, no puede ser
desconocido en perjuicio de terceros, sino mediante demostracin de
falsificacin o nulidad de escritura. 358

356 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 116

357 Ibdem
358 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 117.

112

LA NECESIDAD
INSTITUCIONES

DE

DISTINGUIR

LA

RESOLUCIN,

DE

OTRAS

Es necesario precisar359:
1) La resolucin, se ha visto, es la destruccin o aniquilamiento
retroactivo de un negocio jurdico bilateral. Al ocurrir la resolucin,
todo pasar como si ese negocio no se hubiera celebrado.
La resolucin puede tener lugar en tres casos:
a) Cuando las partes pactaron una condicin resolutoria ordinaria y el
acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El
caballo pierde el concurso, en el ejemplo que se ha empleado
anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.).
b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es
vctima del incumplimiento de su contraparte, pide al juez la
resolucin del negocio jurdico, con fundamento en el artculo 1546
del C.C. y el juez la decreta.
c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de l y del
incumplimiento, el contratante legitimado ejerce la accin resolutoria
y el juez declara la resolucin (art. 1935 y 1937 del C.C.).
2) La rescisin es la nulidad relativa: Son trminos sinnimos. Los
motivos o causales de rescisin son: el error, la fuerza o el dolo
sufridos por un contratante, su incapacidad relativa y la lesin
enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946
CC)
3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilcito, la causa
ilcita, la falta de solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740
y 1741 CC)
La nulidad jurdicamente pronunciada, tanto la relativa como la
absoluta, destruye el contrato retroactivamente. Si los efectos de la
nulidad son similares a los de la resolucin a este respecto, en razn
de que operan retroactivamente, los motivos de la una y la otra son
diferentes.
Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolucin son, se
reitera, el cumplimiento de la condicin resolutoria ordinaria o el
incumplimiento de una de las partes (arts. 1536, 1546, 1935 y
1937 CC)
4) La resiliacin y la revocacin son tambin nociones que difieren de la
resolucin y de la nulidad.
EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convencin
para deshacer un contrato que han celebrado, como lo autoriza el art
1625 CC.; se denomina resiliacin en el derecho francs.
Andrs Bello no acogi este trmino y en consecuencia no figura en el
cdigo Colombiano ni el chileno.

359 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 238 y 239

113

Si la voluntad de deshacer un negocio jurdico se refiere a un


contrato instantneo, como la compraventa, se denomina revocacin
en la doctrina.
Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo,
como el
arrendamiento, est convencin da mutuo disenso se llama
resiliacin. Los efectos son diferentes: en la revocacin se retrotraen;
en la resiliacin los efectos son futuros.
En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantneo la
revocacin hace que las cosas vuelvan al estado anterior a su
celebracin (efectos ex nunc)
En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la
disolucin del negocio jurdico tiene efectos para el futuro nicamente
(efectos ex tunc). La razn: hay prestaciones ya ejecutadas, que son
hechos cumplidos. El arrendador ha procurado el goce, el arrendatario
ha pagado la renta. Esto no podra afectarse.
Adems de la resiliacion convencional o amigable comentada, y
como algo diferente, que puede darse la resiliacion unilateral. Es
excepcional, pues bien se sabe que el principio general y muy
importante es el de la no ruptura unilateral del contrato.
Hay ocasiones en que la ley o la convencin hacen posible la ruptura
unilateral del negocio jurdico.
Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son:
a) El contrato de trabajo a trmino indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art
9 de la ley 50 de 1990)
b) El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co)
c) El depsito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC)
d) La sociedad de personas (Arts. 218 nm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del
Co)
e) El arrendamiento en los casos previstos en los artculos 23 y 24 de la
ley 820 de 2003
5) Finalmente, otra figura diferente de la resolucin es la Cesacin o
terminacin (resiliacion en el derecho francs). Se dan en contratos
sucesivos, como el arrendamiento.
La terminacin y tambin la nulidad pronunciada judicialmente en
relacin con uno de esos contratos, tiene efectos futuros nicamente
(ex tunc) sin afectar las relaciones jurdicas anteriores
PACTOS:
Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos
Accidentales porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la
ausencia o presencia de este no le va a quitar nada al contrato de
Compraventa.
En relacin con la tradicin del dominio bajo la condicin suspensiva, la
regla general contenida en el titulo De la tradicin Art 750 Cd. Civil, es
del siguiente tenor: La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin
suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese.

114

Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa


vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se
haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una
condicin.360
Como la disposicin del Art 1931 era aplicable tanto en relacin con la
venta de bienes muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distincin al
respecto, la Ley 45 de 1930 resolvi parcialmente el conflicto, as: en el
inc. 1 del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art 1931, pero
modificndolo en el sentido de restringir su aplicacin a los contratos de
venta de bienes races. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2
de dicho Art 1, con el evidente propsito de proteger a ciertos
comerciantes vendedores de determinados artculos entregados a los
compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por
ejemplo), dijo: La clausula de no transferirse el dominio de los bienes
muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones que el
vendedor y el comprador tengan a bien estipular, ser vlida sin perjuicio de
los derechos de los terceros poseedores de buena fe. 361
Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la
compraventa mercantil, la subsistencia de la contradiccin a que acaba de
aludirse desapareci con el nuevo Cdigo de Comercio, pues de acuerdo con
el Art 952 Cd. Com el pacto de reserva de dominio fue expresamente
admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la
citada disposicin reza en su inc. 1: El vendedor podr reservarse el
dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador
haya pagado la totalidad del precio 362.
-

Conforme al inc. 2 del Art 1 de la Ley 45 de 1930, el comprador


recibe la cosa en mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella
enajenndola a un tercero, incurre en el ilcito penal de abuso de
confianza pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa ha obrado
de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su
vendedor, ni el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo
mismo puede ser demandado en reivindicacin a esta. 363

Art 1931 Cd. Civil: nicamente opera la Reserva de Dominio para bienes
Muebles. Art 1 de la Ley 45 de 1930
Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las
disposiciones del Coco.
Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio,
opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles.
1. Pacto de Reserva de Dominio:

360 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 118.

361 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 119.

362 Ibdem
363 Opt. Cit.
115

El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae


como consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la
cosa comprada, nicamente cuando haya pagado la totalidad del
precio.364
La venta con reserva de dominio envuelve tambin una ventaja para los
compradores, pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido
comprar de contado.365.
El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en
civil Art. 750 CC) y sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss.
Cd. Com) y debe expresarse de manera clara en el contrato.
Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la
cosa vendida sino hasta su pago total.366
Art 952 Co.co: El vendedor podr reservarse el dominio de la cosa
vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio.
El comprador slo adquirir la propiedad de la cosa con el pago de la ltima
cuota del precio, cuando ste deba pagarse por instalamentos; pero tendr
derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artculos
948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la restitucin de la cosa.
Los riesgos de sta pesarn sobre el comprador a partir de su entrega
material.
La persona que compra a plazo no es el Dueo. Sino un Tenedor, porque el
dominio sobre la cosa no se adquiere sino hasta que pague la ltima cuota.
En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como
propietarios, cuando en realidad somos meros Tenedores porque el bien se
debe y es de propiedad del Vendedor.
El dueo se reserva la facultad de transferirle al comprador porque l
espera que el Comprador pague la totalidad del precio.
Efectos ante terceros a nivel mercantil
Seala el Art 953 Cd. Com, Que la reserva de dominio de bienes
inmuebles solo producir efectos en relacin con terceros A partir de la
fecha de inscripcin del referido contrato en la oficina de registro de
instrumentos pblicos
Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a
terceros sino hay inscripcin.

364 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 249.

365 Ibdem
366 Tomado de Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y
comerciales parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99

116

En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradicin. La


publicidad nos sirve para que esos terceros conozcan es la situacin del
bien.
Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio
Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de
Buena Fe exenta de culpa, por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en
remate.
Como se demuestra la Propiedad?
Recibo: Comprobante de que pagu el precio
Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios.
Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir
efectos.
Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957
Coco lo prohbe expresamente.
El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor est actuando de
Mala Fe por vender algo que no es suyo.
Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisicin de la propiedad de un
bien adquirida con Pacto de Reserva de Dominio.
Cuando el comprador pague la ltima cuota tiene el derecho de exigirle al
vendedor la factura que lo acredita como Propietario.
El ltimo recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el
comprador, cuando no le dan la factura.
Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar
el Precio?
El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo
pagando, porque ese fue el compromiso, l es responsable desde el
momento que lo tenga, pierde el Comprador no el Vendedor.
Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago
total,
Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garanta, el vendedor
garantiza que el bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como
electrodomsticos, hay garanta de funcionamiento del bien, 2 aos a partir
de la compra.
Nos permite tener garanta del funcionamiento del bien. En caso de que
vayan a embargar el bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio,
el vendedor se puede oponer porque es el verdadero Propietario ya que el
Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la totalidad del precio.
El Pacto de Reserva y la Teora de los Riesgos
El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio.
Porque mientras que el art 929 Cd. Com, atribuye los riesgos al vendedor

117

en razn de ser todava el dueo de la cosa vendida, el art 952 del mismo
cdigo hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no es dueo. 367
Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de
que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradicin), sigue
siendo su dueo hasta el pago total del precio. Por su parte el comprador es
mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total del precio. 368.
2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cd. Civil
Por este pacto se estipula expresamente que Si el comprador no paga
el precio en el tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta 369
Se parece a la condicin resolutoria Tcita. Pero el pacto comisorio
siempre se expresa, por lo que algunos lo denominan Condicin
resolutoria expresa.
Y difiere de la condicin resolutoria tcita porque, adems de que es
expreso, se refiere solamente al incumplimiento del comprador.
Acciones del vendedor
Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del
comprador en pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor
tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Tales acciones son
1. Exigir el pago del precio, o
2. Pedir la resolucin del contrato
En ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
Clases de pactos comisorios
a) Simple: Se aplica de acuerdo a los trminos del contrato
b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor a partir de la notificacin de
la demanda para pagar la obligacin y revivir el contrato (Arts. 1935
1937 CC)
Prescripcin del pacto comisorio Es de 4 aos a partir del contrato.
a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una
decisin judicial, a partir de la Sentencia que declara resuelto el
contrato, una vez esta decisin est en firme, produce efectos.
b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir
de la Sentencia con efectos Retroactivo, es decir que los efectos se

367 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 262.

368 Ibdem
369 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 121.

118

producen a partir del Incumplimiento del Comprador. Entre la decisin


judicial y el momento de la resolucin pueden pasar muchas cosas.
De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y
el contrato se resolvi?
Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a
producir desde el momento del Incumplimiento y no desde el momento de
la Sentencia.
-

El vendedor tiene 4 aos a partir del momento que realice el contrato,


para ejercer las acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato
(Facultad del Vendedor). Art 1938 Cd. Civil

Prescripcin de la Accin Resolutoria emanada del Pacto Comisorio


Art 1938 Cd. Civil: El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las
partes si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya
estipulado un plazo ms largo o ninguno.
Este artculo tiene otro mandato inexplicable, en cuanto dispone que el
trmino de la prescripcin se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como
el pacto comisorio no tiene aplicacin prctica sino cuando se ha concedido
plazo al comprador para pagar el precio, seguido del Art 1938 que l
carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a 4 aos. El
Art 1938 debi haber seguido en este particular de la regla del inc. 2 del
Art 2535, conforme al cual el tiempo de la prescripcin de las acciones y
derechos ajenos se cuenta desde que la obligacin se haya hecho
exigible.370
Incumplimiento

Accin del Vendedor

No pago el precio

Por parte del comprador

Prescripcin: 4 aos desde la fecha del contrato


Comparacin entre la Accin Resolutoria Tcita y la Expresa371
En torno a la accin resolutoria expresa o pacto comisorio, cabe observar las
siguientes diferencias entre esta y la condicin resolutoria tcita:
a) La accin que emana de la condicin resolutoria tcita prescribe
segn las reglas generales, esto es, en 10 aos; la accin resolutoria
que emana del pacto comisorio prescribe en 4 aos. 372

370 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 124.

371 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 124

y 125.

372 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 124.

119

b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que


se hace exigible la obligacin de pagar el precio, si se trata de la
accin resolutoria tcita; al paso que tratndose de la accin
resolutoria expresa, el termino prescriptivo empieza a correr desde el
momento de la celebracin del contrato. 373
c) Ejercitada la accin resolutoria tcita, el comprador queda sujeto a
ella, sin posibilidad alguna para sustraerse a sus efectos, ni evitar que
la resolucin se decrete; no puede l presentarse al juicio a
manifestar que est dispuesto a pagar el precio, para en esa forma
hacerle perder operancia a la accin resolutoria promovida en contra
suya.374
De esta breve comparacin entre la accin resolutoria resultante de la
condicin resolutoria tcita, y la resultante de la condicin resolutoria
expresa, se saca la conclusin obvia de que esta segunda deja la primera.
En otros trminos, que el celo del vendedor por afirmar su posicin de
contratante, manifestando al estipular el pacto comisorio expreso, le es
absolutamente contra producente; ms le vale a l que en el contrato se
omita toda alusin a la condicin resolutoria expresa por el no pago del
precio, y dejar mejor sometida aquel a los principios generales relativos a
la condicin resolutoria tcita. 375
3.Pacto de Retroventa: Art 1939 Cd. Civil
Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la
cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la
compra.
El pacto de retroventa es un retracto convencional en el sentido de que el
vendedor se reserva el derecho de resolver el contrato y
consecuencialmente de readquirir la cosa vendida, devolviendo al
comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al
efecto. Ejercitada esta facultad de readquisicin por el vendedor, el contrato
de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebracin,
en forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad
sobre la cosa, y que el comprador no ha sido en ningn momento
propietario de ella.376
El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello
tiene que devolver la suma del precio que ha recibido por el bien, pagando
un 10% adicional por mes o por fraccin de mes, este es un acuerdo entre
Comprador y Vendedor, este no son intereses. La Compraventa con Pacto de
Retroventa no implica doble venta.
Impropiedad de la Terminologa

373 Ibdem
374 Opt. Cit.
375 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 125

376 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 126

120

Otros sistemas legislativos, fieles a la tradicin romana, como por ejemplo:


el Cd. Italiano de 1942 distingue entre los pactos de 377:
a. Rescate: Corresponde al que aqu denominamos Pacto de
Retroventa, en efecto el vendedor se reserva el derecho de recuperar
o rescatar la cosa, devolviendo el precio en que la vendi o la suma
que se estipule.
b. Retroventa: Es en el Cdigo Italiano un pacto en virtud del cual el
comprador se obliga a vender la misma cosa comprada a su
vendedor, o sea que se constituye el principio de una nueva venta.
Funcin prctica del Pacto de Retroventa
La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la prctica como
medio para garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y
evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el
acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. 378
Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo,
sin que ni siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la
necesidad de acudir a la justicia para obtener la satisfaccin de su
derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo con garanta
prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con
pacto de retroventa del bien ofrecido en garanta, en el cual el precio que
pague el comprador representa para el vendedor lo que aspiraba a
obtener en mutuo de aquel y el plazo para que el vendedor haga uso del
pacto de retroventa equivalga al que dara a este como mutuario para el
prstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor
mutuante, queda colocado en una posicin inmejorable, porque una de
los dos: vendedor (deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto
que el pacto le proporciona y entonces restituye la suma que al efecto se
haya estipulado, y con eso el comprador (acreedor o mutuante) ve
satisfecho su crdito a cabalidad; o no hace uso del derecho de retracto,
y entonces la calidad de dueo del bien objeto de compraventa queda
afirmada definitivamente en el comprador, al desaparecer la condicin
resolutoria que la afectaba, con lo cual tambin queda satisfecho
ntegramente su inters de acreedor.379
El Art 2422 Cd. Civil relativo a la prenda, es tambin aplicable a la
hipoteca segn el Art 2448 Cd. Civil, en estos contratos esta prohibida
toda estipulacin que le permita al acreedor apropirsela garanta por
otros medios que los consistentes en su intervencin como licitante
victorioso en el remate (Art 2422 Cd. Civil), o en la adjudicacin que
de ella se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitacin por

377 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 127

378 Ibdem
379 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 127

y 128.

121

falta de postores (Art 2442 Cd. Civil), ya en el de que por su exiguo


valor se le adjudique directamente sin necesidad de previa subasta. 380
En el pacto de retroventa, se utiliza fines de garanta, sea perjudicial para
el vendedor, es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho, pues
la misma proporcin en que l fortalece los poderes del acreedor,
disminuye, por no decir que elimina, las posibilidades defensivas del
deudor. Pero tambin en otro sentido diverso a este: en el que dicho
pacto es medio cmodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre
intereses usurarios, lo que se logra con solo refundir el monto de ellos
dentro del precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la
recuperacin del bien vendido.381
Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros
El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de
venta.
Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes
Debe observarse, en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo
estipulado en el pacto retroventa desde el momento en que reembolsa al
comprador el precio de la venta, o la suma especialmente estipulada en el
pacto.382
El Art 1941 Cd. Civil: El vendedor tendr derecho a que el comprador le
restituya la cosa vendida con sus acciones naturales.
Tendr, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables
a hecho o culpa del comprador.
Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas
en mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su
consentimiento.
El Derecho de Retroventa no puede Cederse
Art 1942 Cd. Civil: El derecho que nace del pacto de retroventa no
puede cederse.
Este artculo ha sido interpretado en el sentido de que lo que l prohbe es
la cesin por acto entre vivos, no su trasmisin por causa de muerte. De
suerte, muerto el vendedor antes de ejercitar el derecho, lo trasmite a sus
herederos y por eso es menos personalsimo que los otros antes
mencionados.383
Retroventa: - Bienes Muebles
- Bienes Inmuebles o Races

380 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 128.

381 Ibdem
382 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 130.

383 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 131

122

La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garanta porque


ahora se presta el dinero con pacto de Retroventa.
Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa?
No est prohibida la venta, pero quien lo adquiere est condicionado a que
se cumpla el pacto pendiente, porque el derecho est en suspenso.
Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio, perdiendo la
facultad de poder recobrar.
Art 1943 Cd. Civil: El tiempo en que se podr intentar la accin de
retroventa no podr pasar de cuatro aos contados desde la fecha del
contrato.
Accin de Retroventa la puede ejerce mximo en 4 aos y debe darle noticia
anticipada al comprador:
Bienes Inmuebles: 6 meses
Bienes Muebles: 15 das
Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho
Inc. 2 del Art 1943 Cd. Civil: Pero en todo caso tendr derecho el
comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajar de seis meses
para los bienes races, ni de quince das para las cosas muebles; y si la cosa
fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia
de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin
demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.
4. Pacto de Retracto o Mejor Opcin (Additio In Diem):
El Art 1944 Cd. Civil: Si se pacta que presentndose dentro de cierto
tiempo (que no podr pasar de un ao) persona que mejore la compra se
resuelva el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los
mismos trminos la compra.
La disposicin del artculo 1940 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato tendr lugar las prestaciones mutuas, como en el caso
del pacto de retroventa.
Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del
momento de la venta) alguien ofrece un mejor precio, el contrato se
resuelve a menos que el comprador inicial iguale o mejore la oferta.
(A)le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de
Retracto.
Si alguien dentro del ao le dice a (A) que le ofrece ms, (B) para poderse
quedar
con el bien tendr que dar el excedente.
(D) tiene 35.000.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5.000.000.
(B) puede vender a otra persona, por ejemplo (F), y para que este se quede
con el bien tiene que mejorar la oferta que le estn haciendo a (A), es decir
darle el excedente.
El Plazo Mximo es de: 1 ao.
Ejemplo: Juan vende a Mara por $10.000.000 un bien establecen que si
dentro de del ao siguiente alguien ofrece mas de esos $10.000.000, Mara

123

debe igualar o mejorar la oferta. El termino para hacerlo efectivo no podr


pasar de 1 ao.
Si Mara no iguala o supera la oferta, Juan puede resolver el contrato y
vender el bien a quien le ofrezca ms.
Ese Bien puede ser Objeto de Garanta?
Va a depender del acreedor, si le recibe ese bien como garanta (Bien
Inmueble- Hipotecado), porque ese contrato est sujeto a una condicin (El
bien puede volver a su titular inicial). Ejemplo: (X) le vende a (Y), y (Y)
hipoteca a (A).
Art 1547 Cd. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garanta del bien
hipotecado. Si el bien se pierde por culpa de (B), (A) puede cobrar los
perjuicios que sufri. Si (A) le vende a (C) y este se lo entrega en malas
condiciones, la accin que puede ejercer (C) es la Accin de Saneamiento
por Vicios Redhibitorios.
Los pactos deben estar expresados en la EP, siempre y cuando sean Bienes
Inmuebles. Adems no se puede alegar efectos contra 3 si no est expreso.
Otros Pactos Accesorios a la Compraventa
5. Pacto de Recompra:
El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la
cosa comprada para recuperar en consecuencia el precio. No hay trmino
establecido.384.
=/=
Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el
bien, devolviendo el precio.
6.Pacto Displicentiae:
Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el
contrato si dentro de cierto tiempo hallan que este no les conviene. 385
Es el pacto de desistimiento, pacto accesorio a la compraventa, conocido
desde el derecho romano, por el cual el vendedor se reservaba la facultad
de desistir de la venta en un tiempo determinado, si dejaba de agradarle. 386
Es un ejemplo de Inseguridad Jurdica, porque los contratantes pactan que si
no le conviene a uno de ellos el contrato se resuelve.
7.Pacto de Preferencia:

384 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 135

385 Ibdem
386 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 284.

124

El comprador se compromete a que, en caso de ir a enajenar la cosa,


preferir a su vendedor frente a cualquier otro posible adquirente 387, es
decir se lo ofrece en forma preferente.

En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones


no se pueden ofrecer a terceros, esas acciones se deben vender
preferentemente a los socios.

Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros


Necesariamente se establece un plazo- Voluntad y Autonoma. El pacto debe
ser expresado en el contrato. Cuando se realiza ese pacto se puede
devolver el dinero que se pago mas otros frutos y esto se puede pagar.
(A), (B) y (C) una venta de $50.000.000 y los perjuicios con (A) son de
$2.000.000 y (C) va a ganar $5.000.000 y no cumple con el pacto paga los
2.000.000 y gana 3.000.000.
LA VENTA ELECTIO AMICIE388
Es el pacto de eleccin de amigo. El nombre lo indica todo. Es una venta
en la cual interviene un comprador aparente, por una parte, y por la otra el
vendedor, pero el primero manifiesta que hay un comprador desconocido
cuyo nombre se reserva y que slo manifestar posteriormente..
Cuando tal manifestacin se haga, la cosa comprada pasar directamente y
desde la fecha del contrato, al patrimonio del verdadero comprador. Esto
evitar hacer una segunda venta del comprador aparente al verdadero
comprador.
Un ejemplo aclara an ms esta operacin: si`
Supngase que est en venta, en excelentes condiciones, un terreno apto
para la agricultura. Pedro, un agricultor en la zona, piensa en su amigo
Juan, tambin agricultor en la misma regin, quien est ausente por varios
meses. Est casi seguro de que l aceptar de buen grado esa compra. Y
piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene inters en el terreno, lo
dejar para l. Celebra entonces el contrato en los trminos descritos. En
tal caso podra decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan.
Pero tambin podra presentarse: Juan, quien desea adquirir el terreno,
pidi a Pedro que realizara la operacin descrita, por cuanto el vendedor del
inmueble es su enemigo y teme que no se lo venda a l. En este caso
Pedro habra actuado por orden de Juan, como su testaferro.
Como resulta muy claro, debe haberse estipulado un plazo para hacer la
revelacin del verdadero comprador.
De todas maneras, el comprador aparente se oblig en forma personal. S i
hace de manera oportuna la revelacin del comprador verdadero, Juan y
este acepta, la propiedad de la cosa se consolida en su patrimonio. Su
aceptacin, advierte la doctrina, deber hacerse con las mismas
solemnidades del contrato. En el ejemplo, por medio de escritura pblica.

387 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 135

388 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 282 y 283.

125

LA LESIN ENORME
La lesin enorme existe cuando opera una desproporcin en el justo precio
de la cosa que se vende o se compra.
La lesin enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las
ventas por efectuarlas en ms (comprador) o menos (vendedor) de la mitad
de su justo precio (C.S.J, sent julio, 5 /77)
Ocurrencia de la lesin Enorme
El art 1947 CC seala que el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio
que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que
el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El vendedor: Sufre Lesin enorme cuando vende por menos de la mitad del
justo precio389. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 milln de pesos y recibe
499.000 pesos.
El comprador: Sufre Lesin enorme cuando paga por la cosa un valor
superior de mas del doble del que justamente vale la cosa 390. Ejemplo. La
cosa comprada vale 1 milln de pesos y paga 2 millones y un peso.
Artculo 1947 del cdigo civil
El tratadista Cesar Gmez Estrada anota lo siguiente: Comparando los
trminos en que el art 1947 precisa cundo hay lesin para el vendedor y
cundo para el comprador, se llega a la conclusin de que el legislador es
mas exigente para admitir la lesin en perjuicio del comprador; en otros
trminos que exige una lesin cuantitativamente mayor para el comprador
que para el vendedor, ya que sta segn concluye el tratadista Es
prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor 391.
Y contina diciendo Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $
300.000 es vendido por su dueo en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una
lesin por valor de $ 160.000, que le da accin rescisoria. Pero si ese mismo
inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es decir, sufriendo el comprador
una lesin de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo
anterior, all no hay accin de rescisin por lesin enorme, pues sta no se
le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la
mitad del precio que pago por ella. Para que la venta del inmueble de que
se trata genere accin rescisoria para el comprador por lesin. Sera
necesario que l fuere vendido por ms del doble de su precio justo, esto es,
en ms de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesin de ms de $ 300.000 392.

389 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88.

390 Ibdem
391 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 139.

392 Ibdem.
126

Se deduce de estos ejemplos, pues, que la lesin para el comprador ha


de ser prcticamente el doble de la exigida respecto del vendedor, para
que pueda ampararla la accin rescisoria393.
Naturaleza jurdica de la lesin enorme
El criterio que prevalece en nuestra legislacin frente a la lesin enorme
es esencialmente objetivo.
Criterios:
a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporcin
que puede existir en el contrato desde el punto de vista del precio y
la cosa vendida.
b)

El criterio subjetivo: - que se refiere a la intencin de las partes


no cuenta entre nosotros Por ello la lesin enorme no es considerada
como un vicio del consentimiento, sino como un vicio presunto. 394

c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero


de 1981:
.la lesin enorme sta estructurada en nuestro rgimen civil sobre un
factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del
mvil subjetivo y de la manera como ste haya influido en el
consentimiento.
REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIN ENORME395
1. Que se trate de inmuebles
2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en
pblica subasta
3. Que el engao sea enorme
4. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser
conmutativo)
5. Que la accin no haya prescrito (4 aos desde la fecha del contrato,
es decir desde la fecha de la escritura de venta. No desde el registro:
Corte.)
6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del
comprador (art 1951 CC), es decir que la cosa est en poder del
comprador.

393 Jess ngel Linares Vesga, Introduccin al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales
parte general y parte especial. Bogot: Librera ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112

394 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 103.

395 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88 y 89.

127

La accin rescisoria por lesin enorme


Al presentarse la lesin enorme, la parte perjudicada vendedor o
comprador- puede impetrar la Accin rescisoria por lesin enorme para
lograr el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones.
Es un proceso ordinario.
Art 1946 CC El contrato de compraventa podr rescindirse por lesin
enorme
Caractersticas de la accin rescisoria por lesin enorme
1. Es personal. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus
herederos. No se transmite con la venta posterior
2. Es de orden pblico. Es obligatoria y general. Las clausulas contrarias
no valdrn
3. No es renunciable (Art 1950 CC)
Prueba de la lesin enorme
Se aplica la prueba pericial. Pero el juzgador puede valorar dicha prueba.
Efectos de la accin rescisoria por lesin enorme
1. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisin del
contrato. Al suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el
contrato queda sin efectos.
2. Si prospera la accin, el vendedor debe restituir el precio recibido con
los intereses legales desde la fecha de la demanda.
3. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida
4. La sentencia judicial que declara la rescisin del contrato produce
plenos efectos frente a los gravmenes que afecten el inmueble (ej
hipoteca)
5. Una vez dictada la sentencia, las partes pueden atacar la sentencia
(restituyendo el precio el vendedor; o devolviendo la cosa el
comprador) o pueden tambin completar el justo precio con
deduccin de una dcima parte (comprador) o restituir el exceso de
precio recibido, aumentado en una dcima parte (vendedor) (art 1948
CC). Es decir que las partes - si lo desean pueden hacer subsistir la
compraventa, no obstante la sentencia.
Extincin de la accin rescisoria por lesin enorme396:
1. Por prdida o enajenacin del inmueble
2. Por renuncia, hecha con posterioridad a la celebracin del contrato.
3. Por prescripcin: cuatro aos desde la fecha del contrato.

396 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 103

128

La lesin enorme en materia mercantil


En los trminos de los arts. 1, 2 y 822 si es posible la lesin enorme en
materia comercial.
Lesin enorme y promesa de contrato
En la promesa de contrato no existe lesin enorme:
1. Porque la ley seala taxativamente los contratos a que puede
aplicarse y la promesa de contrato no figura ah
2. Porque la promesa de contrato no produce obligacin de dar si no de
hacer.
La lesin enorme en otros contratos
1. En la hipoteca (Art 2455 C.C.))
2. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C.C.)
3. En la clusula penal (Art 1601 C.C.))
4. En el mutuo con intereses (Art 2231 C.C.))
5. En la aceptacin y particin de la herencia (Arts. 1291 y 1401 C.C.))
6. En la anticresis (Art 2466 C.C.))
7. En la dacin en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79)
1. La lesin enorme en la hipoteca:
Es decir, hay lesin enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble,
es superior al doble de la obligacin principal. Ejemplo. Debo un milln de
pesos y para pagar esa obligacin hipoteco la casa al acreedor por dos
millones y un peso.
2. La lesin enorme en la permuta:
Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles.
3. La lesin enorme en la clusula penal:
Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligacin principal. 397
4. La lesin enorme en los intereses de mutuo:
Cuando se pagan intereses que exceden en ms de la mitad la tasa del
inters corriente 398esta es fijada por la Superbancaria
5. La lesin enorme en la aceptacin de una herencia:

397 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.

398 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 106.

129

Cuando al heredero se le asigna una porcin inferior a la mitad del justo


precio que realmente le corresponda a su hijuela, o cuando el heredero
ha sido perjudicado en ms de la mitad de su cuota.(Art. 1291 C.C) 399
La lesin enorme en la anticresis:
Cuando opera una desproporcin igual a la contemplada para los
intereses de mutuo400.
6. La lesin enorme en la dacin en pago:
Si es posible partiendo de la teora que la dacin en pago es una figura
anloga a la compraventa.
LA PERMUTACIN: Art 1955 Cd. Civil
Es el contrato ms antiguo, es el trueque el cambio de una cosa por otra.
Las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por
otro.
Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que
la cosa.
=/=
Art 1955 Cd. Civil Permutacin: No hay dinero de por medio, es una
cosa por otra, es una Obligacin de Dar.
Art 1956 Cd. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de
los contratantes, salvo para bienes races el perfeccionamiento se debe
realizar por Escritura Pblica.
Art 1957 Cd. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden
vender.
Quienes? Toda persona Capaz
Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles
con las normas del contrato.
CESIN DE DERECHOS
1.Derechos Personales: Relacin jurdica entre 2 personas (AcreedorDeudor)
Uno tiene el Derecho: Acreedor
Uno tiene la Obligacin: Deudor
Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la
directamente obligado, hay una persona Determinada.
Todas las relaciones jurdicas que se establecen entre un deudor y un
acreedor solo se puede cobrar al deudor.
Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre

399 Ibdem
400 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 107.

130

El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor.


2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un
derecho Erga Omnes frente a todos los dems. En otras palabras es una
relacin jurdica entre una persona frente a otros individuos en relacin
con una cosa.
CESIN: Mecanismo a travs del cual se transfiere un derecho personal. No
es un contrato.
En el cdigo se encuentra la Cesin, pero no porque sea un contrato sino
porque el legislador regula los efectos de esa cesin.
Art 1959 Cd. Civil: Requisitos
1. Ttulo: - No existe hay que crearlo

Documento que no es un Titulo valor

Titulo Valor (Cheque, letra o pagare)

Si el ttulo no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el


derecho si no creamos el ttulo. Art 1959 Coco.
Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar
y este le cede el derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el
acreedor es (Z) que es el Cesionario. El legislador establece que no se
puede trasmitir si no hay ttulo.
Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho?
(X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para
cobrar $100.000
La cesin de ese derecho personal puede ser a ttulo Oneroso o Gratuito, es
decir se lo vendo o se lo regalo.
(Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene
que pagar a l.
Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar
el derecho, no el documento.
Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesin a (Z),
pero se debe crear el ttulo entre (X) y (Z).
Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento
para ceder el derecho por del cual se hace la trasferencia del derecho y
debe notificarse a (Y).
La transmisin no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no
cree que se transmiti ese derecho queda la va Judicial para probar que (Z)
es el cesionario del derecho.
Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) est mal
pagado y paga doble.
Para Cobrar una Obligacin debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3.
Actualmente Exigible
La cesin no produce efectos hasta que no se notifique y la obligacin la
tiene el cesionario. Mientras no aparezca la transmisin de ese derecho, el
derecho sigue en cabeza del acreedor.

131

Los acreedores de (X) pueden embargar el crdito que tiene con (Y)?
Si no se ha notificado a (Y) de la Cesin del Derecho, entonces si pueden
embargar.
Con la notificacin de ese crdito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al
patrimonio de (Z).
Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por va
Judicial (peticin del cesionario (Z) al juez).
Es posible que hecha la cesin (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha
hecho la notificacin y (Y) le pago a (X), entonces si estara haciendo mal
pago.
Art 1960 Cd. Civil: Notificacin
La cesin no produce efectos contra el deudor ni contra 3, mientras no hay
sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor.
2. Documento que no es un Ttulo Valor:
La EP nos puede servir de documento y no es un ttulo valor, se hace ante
un notario.
Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000
para garantizarle esta obligacin hipoteco un bien inmueble de mi
propiedad.
No hay necesidad de crear el ttulo porque el derecho consta en un
documento.
Como se hace la Cesin?
Ser con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho
a Y firmo y si quiero lo autntico ante el notorio.
Art 1962 Cd. Civil: Aceptacin Tcita
La aceptacin consistir en un derecho que la suponga, como la Litis
Contestacin con el cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y
entonces hay una notificacin tacita.
Art 1964 Cd. Civil: La cesin del derecho comprende todos las garantas
que se hayan dado por el crdito (hipoteca- permuta), es decir los
accesorios del crdito.
Lo principal: Permuta o el Mutuo
Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca.
Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesin (lo que se
hay dado por el crdito).
De que responde el que cede el derecho?
Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesin,
no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cd.
Civil: Responsabilidad del Cedente.
Si el derecho consta en documento
que no es ttulo valor, por ejemplo: EP
quien transmite el derecho, no se
hace responsable del pago.

El derecho que consta en documento

Si el derecho consta en un ttulo valor,


el cedente responde por el pago si no
expresa lo contrario.
Los ttulos valores se transmiten por
Endoso + Entrega. Este requiere:

132

que no es ttulo valor requiere:

Firmarlo como Acreedor


Entregar el titulo

Notificacin
cesionario

por

parte

del

Aceptacin del Deudor

El derecho en el titulo valor es


oponible al deudor y a terceros.
Endoso: Lo suscribe el titular. El
endosatario puede hacer efectivo el
cobro de ese derecho. La forma de
trasmitir derechos que constan en
ttulo valor se regula por el Co Co.

La firma puesta en un documento que


no es un titulo valor requiere
reconocimiento.

La firma puesta en un ttulo valor se


presume autntica.

Quien cede el derecho no se hace


responsable

Quien cede el derecho, se hace


responsable del pago del derecho.

Frente a derechos personales se


puede proponer cualquier excepcin.

Frente a derechos personales solo se


puede proponer las excepciones que
consagra en forma tacita la ley,
ninguna otra.

Art 1966 Cd. Civil Inaplicacin Normativa:


Lo dispuesto en los arts. Anteriores no se aplican a letras de cambio,
pagares o acciones al portador etc., porque se rige por el Coco, la trasmisin
se da por el simple endosa + entrega.
Cesin Derechos de Herencia:
Cesin de Derechos: - Sucesorales
Hereditarios
Herenciales
Si no hay Causante no puede haber cesin de derechos, tambin se requiere
que esa persona hay dejado algo.
Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisin a su herederos, si no hay
patrimonio no se puede hablar de Sucesin.
Ese patrimonio es susceptible de trasmisin por disposicin legal:
a. Herederos: Aquellos que tienen un vnculo con el causante de:

Consanguinidad

Civil

Pueden ser: Ascendientes. Descendientes, Colaterales.


b. Legatarios: El causante en vida los designa. Reciben algo que dispuso
en vida el causante. A travs del testamento en vida se dispone de los
bienes.

133

Los autorizados para realizar la Cesin son: Los Herederos y Legatarios.


Desde que momento surge efectos la Cesin?
Desde: El momento de la muerte de la persona
Hasta: El momento que se apruebe la Particin y la Adjudicacin en la
Sucesin.
La Sucesin se puede realizar por trmite:
Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesin),
se concluye con la Sucesin.
Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de particin y
la adjudicacin de la Sucesin.
Cuando se Adjudica la Sucesin, dejan de ser derechos Sucesorales (porque
cesa la prohibicin de enajenar). Tenemos:
1. Cuerpo Cierto
2. Derecho de Cuota
3. Acciones
Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se
habla de derechos Sucesorales, sino por ejemplo: La venta del cuerpo
cierto adquirido en la Sucesin de (X) persona.
Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha
trasmitido derechos sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tena derechos
sucesorales del abuelo y por lo tanto lo transmite en su herencia.
3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el
legatario. Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto
(X) adquiere el 25% del bien- Derecho de Cuota
Art 1967 Cd. Civil: Responsabilidad del Cedente
El que cede (Cedente) a ttulo oneroso un derecho de herencia, solo se hace
cargo o es responsable de su calidad de heredero legatario.
Quien cede un derecho hereditario, cede el derecho para que lo representen
dentro de la sucesin, no le est vendiendo los bienes de la herencia.
Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener
la cosa?
Porque es posible que aparezcan:
-

Hijos Extramatrimoniales

Acreedores

No sabemos cunto le va a corresponder.


Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si
le conviene.
Cada heredero o legatario ser responsable nicamente por la calidad
segn lo que corresponda, nada ms. Por ello heredero-cedente o legatario-

134

cedente no responde porque efectivamente la persona reciba una casa, un


lote, etc.
nicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan
otras personas de mejor derecho o ms acreedores.
El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario
porque puede que le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar
deudas.
La cesin puede ser a ttulo: - Oneroso
Gratuito
El cnyuge no es ni heredero, ni legatario, porque no hay relacin de
parentesco del causante y el cnyuge, salvo: que el causante deje a su
cnyuge como legatarios.
El cnyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales, es el 50% de la
Sociedad Conyugal. Su derecho no es sucesoral ni de herencial porque su
Derecho es propio.
Cnyuge: Transmite sus derechos Gananciales. Proviene de la Sociedad
Conyugal, cede un derecho que es Incierto porque es posible que le hayan
ocultado ms hijos.
Le toca: Activo menos Pasivo, de la diferencia es lo que le corresponde su
Derecho Ganancial.
El beneficio de inventario del cedente tambin debe transferirse al
cesionario para que el vea si le conviene o no.
Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o
legatario
La Lesin Enorme:
-

Particin

Mutuo a Inters

Compraventa de Bienes Races

Anticresis

Permuta

Permutacin de Bienes Races

Adjudicacin - Aceptacin de un Herencia: Porque es ms el pasivo que


me toca que el activo.
Art. 1968 Cd. Civil: Prestaciones Mutuas
Cedente

Heredero o Legatario

Tramite sucesin

Entrega bienes

135

Si hubieren aprovechado de los frutos, o percibido crditos, o vendido


afectos hereditarios ser obligado a Reembolsar su valor al cesionario.
Si el cesionario es el dueo de los frutos, es decir que el cedente no se
beneficia de esos bienes, entonces el cesionario debe correr con los gastos
de la sucesin.
El cesionario ser obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya
hecho el cedente en razn de la herencia.
Cesin de Derechos Litigiosos
Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso.
Cosa Litigiosa
B

Derecho Litigioso

Derecho

Litigioso
Diferencia
Cosa Litigiosa

Derecho Litigioso

No se sabe quin es el propietarioDueo, el bien est en disputa y por


eso no se puede enajenar.

Lo puede ceder tanto el demandante


como el demandado.

Da origen al derecho litigioso, es decir


que es Anterior.

Se habla de la posibilidad de generar


o perder un litigio.

Motivo de nacimiento del derecho.

Se necesita de la existencia de un
proceso. Notificacin de la demanda,
uno pretende y otro excepcional.

(B): Pretende la Cosa Litigiosa, tiene el Ttulo.


(A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa, tiene la Posesin.
Juez: Decide de quien es la Cosa.
Art 1969 Cd. Civil: Definicin y Procedencia
Derecho Personal: Relacin jurdica que se establece entre dos personas:
Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis, la posibilidad
de ganar o perder, por lo tanto:
(A)
y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso, mientras no se dirime de
quien es la cosa.
No podemos hablar de Derechos Litigioso, sino desde que se Traba la Litis.
Desde: La notificacin de la Demanda
Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada, es
decir en firme (el juez dice de quien es la cosa que est en litigio).

136

Ni (A) y (B) estn enajenando la cosa, no pueden enajenarla porque si el


derecho esta en litigio, entonces no se ha determinado quien es el
propietario.
Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro
de un proceso porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del
litigio la suma de dinero resultado de la enajenacin.
Que se hace para que produzca efectos la Cesin de ese Derecho?
Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial, dicindole al Juez que ced
ese derecho. Si la sentencia ya est en firme, no hay Derecho Litigioso.
Art 1970 Cd. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesin y de Quien
Persigue el Derecho
Es indiferente que la cesin hay sido a ttulo Oneroso o Gratuito. Lo que no
se puede permitir es la dilatacin indeterminable del proceso.
Art 1971 Cd. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso
El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se
denomina Derecho o Beneficio de Retracto, diferente al Pacto de Retracto.
Es una forma de desestimar la trasferencia de derechos litigiosos.
Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le
paga al Cedente con el fin de dar por terminado el proceso.
Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes
quiere quedarse con el derecho.
(A) le transmite el derecho por $3.000.000 a (C), el proceso termina si: (B) le
paga los $3.000.000 a (C). (B) se queda solo en el proceso y este termina,
pero debe proponer este beneficio al juez. El derecho que era (C) pasa a
ser de (B).
Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesin se puede hacer
interminable.
Por disposicin legal el derecho lo tiene la otra parte, adems es quien lo
proponga 1.
Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto, Exigible y por lo tanto
con este tipo de proceso no hay Cesin de Derecho Litigioso porque se parte
de un derecho cierto, lo que voy a ejecutar no se est en disputa.
Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crdito y el nico que
puede cederlo es el Acreedor.
Condiciones para el Acceder al Beneficio:
Solo opera para las cesiones a Ttulo Oneroso, para donaciones no opera por
regla general.
(C)
tiene la obligacin de recibir, porque (B) tiene un derecho por
disposicin legal.
(A)

dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto.

Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto.


Este Art 1971 Cd. Civil establece unas Excepciones al Derecho de
Retracto:
1. Las cesiones enteramente Gratuitas
2. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia

137

3. No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un


heredero, cuando el derecho se transmite a un coheredero o a un
copropietario de un coheredero o copropietario.
Ejemplo 1: Para Copropietarios
(A), (B) y (C): Son copropietarios de un bien, el derecho de A esta en litigio y
no quiere disputarlo, entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario),
como ya tiene un derecho sobre ese bien, (C) no se le puede proponer el
Beneficio de Retracto porque ya (C) tena un derecho cierto y consolidado
sobre el bien.
Ejemplo 2: Para Coherederos
Fallece (M) y deja un bien a (A), (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no
tiene ese derecho sino (B), pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho
litigioso a (A) por $1.000.000, pero en relacin con ese bien (A) ya tena un
derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre el mismo bien no
opera el beneficio de Retracto. El derecho de propiedad de (A) no est en
disputa.
4. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente:
(A)

Cosa

(B)

Carcter Jurdico

(Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y).


Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X), pero (A) le debe a (Y) y le dice
que no tiene con qu pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. No
puede decirle (B) que propone el Benfica de Retracto a (Y) porque no se
puede establecer realmente cual fue el valor de la cesin.
5. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como
poseedor de Buena F e, Usufructuario o Arrendatario, cuando el derecho
cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble.
Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesin del derecho litigioso lo que
se hace es consolidar la propiedad.
Ejemplo 1: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa, (C) es
usufructuario de la cosa y (A) le cede el derecho litigioso, si (C) llegare a
ganar se consolidara la propiedad en (C), ya tena un derecho sobre el bien
en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de Retracto.
Ejemplo 2: Soy tenedor
posesin

Reconozco dominio ajeno


Sr Y Dueo

me ceden la

Acta con nimo de

(A) es mero tenedor y (B) le cede la posesin, en este caso no se puede


proponer Beneficio de Retracto porque me complementan otro
derecho (Propiedad).

138

2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislacin privada chilena se incorpor en
nuestra organizacin jurdica. De ah que el Cdigo Civil hable, todava, de
arrendamiento de cosas, arrendamiento de criados domsticos, de
confeccin de obra material, de servicios inmateriales y de transporte. 401
Artculo 1973 cc: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes
se obligan recprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, obra
o servicio un precio determinado.
En dicha definicin estn involucrados, como si se tratara de fenmenos
sustancialmente iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato
de obra, contrato de trabajo. Establece el arrendamiento de Cosas y el
arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo
ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el
Cdigo Sustantivo del Trabajo.

401 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 399

402 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 195.

139

Ejercer una obra tiene un captulo especial dentro del Cdigo Civil, no es
objeto de control de arrendamiento.
Definicin del Arrendamiento de Cosas:
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se
obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta
a pagar, como contraprestacin, un precio determinado. La parte que
proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio
arrendatario.403
En cuanto al carcter consensual del contrato, debe observarse que dicha
consensualidad es la caracterstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble
o inmueble del bien arrendado.404
Ese Contrato de Arrendamiento es nicamente el uso de una cosa a cambio
de un precio.
Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que
no estn prohibidas por la ley. Artculo 1974 cdigo civil.
Adems la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura
Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena.
Distincin entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines
Como lo son venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato
de venta, en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que
son una cosa y un precio.405.
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La
diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un
ttulo traslaticio de dominio, es decir, un ttulo destinado a que el derecho
de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del
vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la
tradicin, con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueo
de la cosa, el comprador no adquiere el dominio sobre ella, la tradicin que
se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesin
del bien y se coloque as en va de adquirir el dominio por prescripcin. El
contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo
de mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca
poseedor de un bien arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo. 406
Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del
usufructuario. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su

403 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.

404 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 196.

405 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 197

406 Ibdem
140

derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona; el


arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el arrendador esta
contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que
aquel solo tiene un derecho personal.407
Tambin se asemejan al arrendamiento el comodato, pues tanto el
arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en
comodato. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que
el comodato es por la esencia un contrato a ttulo gratuito, al paso que el
arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso. 408
Entonces Distincin entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurdicos
a. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es
gratuito. Por otra parte, el comodato es real y el arrendamiento
consensual.409
b. Con el Usufructo: El usufructo es real, el arrendamiento es personal.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre
es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se constituye por medio
de escritura pblica. El arrendamiento es consensual cuando se trata
de arrendamiento privado, porque es sabido que los arrendamientos
administrativos son solemnes.410
c. Con la Anticresis Civil: La anticresis, segn la definicin que trae el
artculo 2458 del Cdigo Civil, es un contrato en que se entrega un
bien raz para que se pague con sus frutos 411 el valor de un crdito
d. Con el Uso y la Habitacin: El derecho de uso es la facultad de
usar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Pero
el derecho de uso es real, el arrendamiento personal. Aquel, como el
usufructo, se constituye solemnemente; el arrendamiento es
consensual.412
El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo

407 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 198.

408 Ibdem
409 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.

410

Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402

411 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402 y 403.

412 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403

141

Como se sabe, son contratos de ejecucin instantnea aquellos cuyas


obligaciones son susceptibles de ser cumplidas de una vez, en un solo acto,
como sucede con la entrega y el pago del precio en la compraventa. Son
contratos de ejecucin sucesiva, o de tracto sucesivo, aquellos que generan
obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia
naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantnea. 413
El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda
categora, porque la obligacin del arrendador de proporcionarle al
arrendatario el uso de la cosa arrendada es continua. Se cumple y desarrolla
instante a instante, siendo imposible de cumplir en un solo acto. 414
En los contratos de tracto o ejecucin sucesiva no se puede hablar de
resolucin. El efecto normal de la resolucin de un contrato es el de volver
las cosas al estado anterior a la celebracin del mismo; en otros trminos, la
resolucin opera retroactivamente, efecto que la naturaleza de los hechos
impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecucin instantnea
sino sucesiva. Cmo sera posible resolverlo en forma en que
desapareciese el uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada?
Esa imposibilidad hace que en los contratos sucesivos no pueda hablarse de
resolucin sino de terminacin: El contrato se extinguir, dejara de producir
efectos para el futuro, pero quedara subsistentes los producidos
anteriormente.415
El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de
ejecucin continuada los cuales se caracterizan porque el cumplimento de
las obligaciones de las partes es susceptible de realizarse mediante la
reiteracin de un mismo acto, o en otras palabras, por la observancia
permanente en el tiempo de una determinada conducta. 416
El arrendamiento es acto de administracin
Por oposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de
que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la
enajena.417
REQUISITOS DE VALIDEZ:
Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo
contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lcita tal como lo
establece el artculo. 1502 del Cdigo de Civil.418

413 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 198

y 199.

414 Ibdem
415 Opt. Cit.
416 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 199.

417 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 201

142

1. CAPACIDAD
Se rige por las reglas generales enunciadas en los artculos 1502, 1503 y
1504 del Cdigo Civil. Con la fijacin de la mayora de edad a los dieciocho
aos, como lo dispuso la Ley 27 de 1977, la figura de la habilitacin de
edad de que trataban los artculos 339 a 345, desapareci por
consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir
de los dieciocho aos.419
El artculo 3 de la Ley 28 de 1932 estableca una prohibicin general a
los cnyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se
afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surga la
incapacidad entre cnyuges para celebrarlo. Pues bien, la Corte
Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro
inexequible la parte del citado artculo. 3 que mantena aquella
prohibicin. Entonces, los cnyuges pueden celebrar vlidamente contrato
de arrendamiento de inmuebles.420
2. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo
de voluntades sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para
que esa expresin de voluntad se acople plenamente, requiere que no
adolezca de vicios como los que atacan de manera general el
consentimiento: error, fuerza y dolo (artculo 1508 del Cdigo Civil) 421.
El arrendamiento es eminente consensual. Claro est que se
acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, por eso se debe
tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. 422
Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en
documento privado, bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes,
ora que se extienda ante dos testigos. Sirve como manifestacin
probatoria.423

418 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403.

419 Ibdem
420 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403 y 404.

421 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404

422 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404.

423 Ibdem
143

Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el


arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura; es
decir, pueden hacer q convencionalmente el contrato revista solemnidad.
Eso es viable en consideracin al principio de libertad individual que impera
en los contratos, sin que se altere el carcter consensual del arriendo. Es el
querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el
articulo 1979 CC :podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as
se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si
intervinieren arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en
el contrato de compraventa.

3. OBJETO
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Cdigo Civil
consagra; Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley
prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de
habitacin y uso.424
Inexistencia de la Cosa.
En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente.
Prohibido: Arrendamiento de cosa futura.
Permitido: Arrendamiento de cosa ajena.
Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada:
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que
exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que ste lo
disfrute.425
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o
incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la
naturaleza del contrato426
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427
c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien
embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorizacin del

424 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.

425 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 202.

426 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.

427 Ibdem
144

juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto
ilcito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Cdigo Civil.428
No se puede arrendar429:

El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo


beneficio se ha constituido
El derecho alimentario
Los derechos estrictamente personales como el uso y
habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico, etc.

Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo nico que puede exigir


el arrendatario es el Saneamiento, porque el nico con capacidad para
disponer es el propietario.
Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas.
Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana
Art 518- 524 Cdigo de comercio:
Arrendamiento de Locales Comerciales.

Normas

Especiales

sobre

Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. Siempre va hacer el que


recibe.
Cosa Arrendada
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que
exista un bien que el arrendador entregue al arrendatario para que este
lo disfrute.
Caractersticas:
El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas del
contrato de compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de
cumplirse las obligaciones, es:
1. Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Surgen obligaciones recprocas para las partes, el arrendador
se obliga a proporcionar o prestar el uso de una cosa, y el arrendatario
se obliga a pagar un precio o renta determinado.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligacin, es
decir no requiere de otro negocio jurdico para adquirir forma
contractual.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:

428 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406.

429 Ibdem
145

Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa.


Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades,
gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio y el segundo
con el disfrute de la cosa.
A la vez es generalmente conmutativo, por cuanto de antemano se
precisan los alcances de las prestaciones, pero, por excepcin, es aleatorio
como en el arrendamiento a manera de aparcera de que habla el artculo
1975 del Cdigo Civil, cuando el precio consiste en una cuota de los frutos
de cada cosecha de la cosa arrendada.430
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato:
Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la
cosa y sobre el precio. No requiere formalidades. 431
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato
es:
De ejecucin Sucesiva: El contrato se realiza peridicamente, y
consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y
pesan durante todo el transcurso del arrendamiento y de esta
caracterstica se deriva que no se hable de resolucin del contrato sino
de terminacin o resiliacin cuando ha comenzado a ejecutarse.432
De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma
como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa, la
tiene en disposicin el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta
el momento que la restituya. Salvo: Deterioro natural de la cosa.
6. Segn la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusin: Nadie nos obliga a realizar el contrato, adems de
pactar el tiempo, servicios, etc.
7. Segn Estn o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Tpico: El cdigo civil se encarga de calificarlo y
desarrollarlo, se encuentra regulado en el Cdigo Civil a partir del
artculo 1973.
Implica Actos de la Administracin
Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento es acto de
administracin en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa
arrendada, no la enajena.

430 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.

431 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su rgimen civil y comercial, Bogot:
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 29.

432 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.

146

Indiscutiblemente, el contrato de arrendamiento conlleva simplemente,


actos de administracin, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su
patrimonio la cosa objeto del uso. Subsiste por tanto, en cabeza del
propietario el carcter de dueo. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa.
No hay por parte del arrendador, la intencin de traspasar el derecho del
dominio. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por
tal motivo, pensar que el arrendamiento encierra actos de disposicin. Es la
tenencia lo que caracteriza el contrato. 433
Qu cosa se pueden Arrendar434
Art 1974 cc: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse excepto las
que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales como
los de habitacin y uso.
Por razn de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de
ser arrendada.
Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y
consumibles por su propia naturaleza, para efectos contractuales hayan de
tenerse como no fungibles y no consumibles.
As, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de
usufructo (Art 852 Cd. Civil).
El Art. 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalsimos,
como los de habitacin y uso. En general, puede decirse que son
susceptibles de arrendarse todas las cosas que pueden venderse excepto
las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no pueden
venderse. ). .
Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que soportan
un embargo, tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si
pueden arrendarse porque no hay disposicin que lo prohba y razn
justifique semejante prohibicin.
Arrendamiento de Cosa Ajena.
Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasin de
explicarlo, con mucha mayor razn ha de ser vlido el arrendamiento de
cosa ajena.435
El inciso final del art. 1974 cc hace vlido el arrendamiento de cosa
ajena pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento
contra el arrendador, en caso de eviccin. 436.
Arrendamiento de Cosa Propia.

433 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.

434 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 202

y 203.

435 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 203.
147

Cuando nos referimos a la compraventa se estableci en el artculo 1872


del Cdigo Civil establece que: La compra de cosa propia no vale, pero
el arrendamiento si vale, es decir, que el usufructuario d en arriendo la
cosa al propietario durante el trmino del usufructo. Tambin puede ocurrir
en los contratos de administracin fiduciaria. Si el dueo por el contrario es
poseedor de la cosa, no es vlido el arrendamiento, por cuanto el uso que
se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la
posesin.
Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Pblico.
En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse
contratos de arrendamiento directamente o con licitacin, si el objeto de la
prestacin era inmueble. Cuando se trataba de muebles, si el valor era
superior a trescientos mil pesos a doce meses, su cuanta total requera la
licitacin pblica. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. LEY 80
DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se fijan criterios restrictivos
de duracin y cuanta para la forma de celebracin. Con todo, deben
celebrarse por escrito, no necesariamente por instrumento pblico, sea cual
fuere la naturaleza de la cosa arrendada. 437
PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ART 1975 CC: el precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos
naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llmese
renta cuando se paga peridicamente.
Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio no se
puede hablar de arrendamiento. Si falta se convierte el acto jurdico en
comodato.438
El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los
contratantes, pero lo puede fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo
hayan determinado o seleccionado por los contratantes, lo que no se
permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes.
REQUISITOS DEL PRECIO439:
a. Que consista en dinero
b. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser
fijado por una sola de las partes.

436 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406

437 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 408 y 409.

438 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410

439Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411

148

El art. 2001 estatuye lo siguiente: Si entregada la cosa al arrendatario


hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se
reprodujere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estar al
justiprecio de peritos y los costos de esta operacin se dividirn entre el
arrendador y el arrendatario por partes iguales. 440
c. Que el precio sea real: La contraprestacin a cargo del arrendatario
debe existir y ser real.
d. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio, pero este
no guarda relacin con el disfrute que se proporciona, es decir, es
irrisorio.
El Precio puede pagarse en:
- Dinero
- Frutos de la misma cosa (Especie)
Si hay Contraprestacin por el uso de la cosa hay Arrendamiento.
Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato.
Lesin Enorme en el Arrendamiento. (Ley 153 de 1887)
No es viable la accin rescisoria por lesin enorme. 441
Denominacin del Precio:
De acuerdo con el art. 1975 del Cdigo Civil, cuando el precio se paga
peridicamente se llama renta. El pago peridico del precio del
arrendamiento tambin es denominado canon, que, en verdad,
actualmente est ms generalizado. 442
Art 1976 cc: Determinacin del Precio:
El precio puede determinarse, igual como se determina en el Contrato de
Compraventa.
El Contrato de Arrendamiento est sujeto a Plazo o Condicin o Modo.
Art 1977 cc: Partes Contractuales
1.Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para
el uso.
2. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso.
Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. La cosa se presta

440Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 411.

441 Ibdem
442 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412.

149

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:


De conformidad con el art. 1982 del Cdigo Civil, las obligaciones bsicas
del arrendador son443:
1.Prestar al Arrendatario la cosa arrendada.
2. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada.
3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso de la cosa
arrendada Se desprende, esta obligacin, del inters que persigue el
arrendatario de usar normal y eficazmente de la cosa arrendada 444.
Obligacin de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa
Arrendada
Indiscutiblemente, esta es la obligacin principal del arrendador. Con ella se
atiende el inters contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse
en sentido material, y no de tradicin, porque lo que se transfiere es el uso
de la cosa. Por eso hablamos de la obligacin de prestar las cosas. 445
Esa entrega material o fsica, que se puede hacer por cualquiera de las
formas sealadas en el artculo 754 del Cdigo Civil, que es de
conformidad con las formas de tradicin que establece el legislador en el
Art 1978 del Cdigo Civil, pero no se refiere a la trasferencia del dominio,
sino a las formas de Entrega de la Cosa, porque, como ya se dijo, el contrato
de arrendamiento encierra un acto de administracin y no de disposicin. 446
Art 754 cc: Tradicin para Bienes Muebles e Inmuebles
El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de
dominio ajeno.
Entrega de la Cosa Arrendada:
a. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el
art. 1882 del Cdigo Civil, inmediatamente despus de celebrado
el contrato, salvo que las partes estipulen otro momento. 447

443 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 207.


Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales,
Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412

444 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417

445 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413

446 Ibdem
447 Opt. Cit.
150

b. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a


falta de estipulacin donde se encuentra la cosa al momento de
celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe hacerse el pago,
segn el art. 1646 del Cdigo Civil.448

Art 1979 Cd. civil: Estipulaciones y Arras


Solemnidades Convencionales
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta
tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer que convencionalmente
el contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideracin al principio
de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el
carcter consensual del arrendo. Es el querer de las partes el que impone
esa ritualidad. Con todo, como dice el art. 1979 del Cdigo Civil: Podr
cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga o hasta que o se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se
seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.449
Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura
Pblica y cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar
la Escritura Pblica, las partes lo convierten en solemne.
Si la ley no exige formalidad, esa solemnidad no le da mayor importancia al
contrato.
Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa
En este Artculo se dispone que: Si se ha arrendado separadamente una
cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser
preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si a
ninguno el titulo anterior prevalecer.450
Establece las prioridades en caso que se presente esta situacin.
Para quien produce efectos ese contrato?
No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no
se puede hablar de posesin, sino la siguiente escala:
1.Aprehensin material de la Cosa
2. A quien se lo entregue primero
3. El Ttulo ms Antiguo

448 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413

449 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404 y 405.

450 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 413.

151

Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada.


Tampoco dice nada el cdigo civil sobre el estado en que el arrendador debe
entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la obligacin es de
hacer la entrega en buen estado que permita al arrendatario obtener un uso
normal. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una
Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las
partes no tienen carcter de exigencia de orden pblico. As lo consagra el
art. 2033 del Cdigo Civil, en su inciso final, cuando dice: ser
especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio; salvo
que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario. 451
Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa
Arrendada.
El artculo 1983 dispone: "El arrendatario tendr derecho para desistir del
contrato, con indemnizacin de perjuicios. Habr lugar a esta indemnizacin
an cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe que
poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Ntese que aunque la situacin aqu prevista configura el incumplimiento de
un contrato bilateral, la sancin no es la resolucin de este, sino una ms
enrgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del
arrendatario.452
Cabe distinguir dos situaciones453:
a. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art
1983 cc: Si la primera obligacin es la Entrega, implica poner en
disposicin del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar
acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la
disposicin de entregar la cosa, puede el arrendatario:
-

Desistir del Contrato

Indemnizacin Perjuicios

Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera


perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor
o Caso Fortuito.
El arrendatario est facultado para desistir del contrato. Este
desistimiento opera, a nuestro juicio de plano. No se requiere interponer
accin resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento
en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestacin
presunta de que el arrendador tambin quiera dejar sin efectos el
contrato.454

451Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 414.

452 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 210.

453 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414

152

b. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la


mora o retardo no afecta el inters contractual del arrendatario o por
el contrario la mora o el retardo disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato. Al registrarse lo primero el
arrendatario tendr solamente, el derecho a exigir la indemnizacin
de perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si
ocurre lo segundo, el arrendatario este podr desistir del contrato y
exigir el pago de los perjuicios. 455
Sin embargo, al arrendatario slo se les da la accin para reclamar los
perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad
de ponerle fin al contrato456. No se puede ponerle fin a algo que no ha
empezado.
De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque
la obligacin era entregar en el lugar y la fecha indicada.
Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad
del contrato y podr desistir del contrato de arrendamiento y adems
habr indemnizacin de perjuicios, Salvo que la mora se haya dado
por Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
2.Mantener la Cosa en Estado de Servicio:
Esta es la segunda obligacin del arrendador. Como mientras dure el
arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute
de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de
mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 457
Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y
Locativas
Obligacin del arrendador de mantener en estado de servir la cosa
arrendada.
El artculo 1985 inciso primero: "la obligacin de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario.
Esta es la segunda obligacin, es la obligacin de conservacin. Este Art.
1985 Cdigo civil establece que: la obligacin de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las
reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario. Las estipulaciones de los
contratantes podrn modificar estas obligaciones.

454 Ibdem
455 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414.

456 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 211.

457 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 212.

153

La Ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones


necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye,
o no sirve para el uso a que se destina. 458
Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las
que tienen que ver con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a
deteriorarse o a perderse.
Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el
Arrendatario
Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligacin
de mantener la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones
necesarias sean hechas por el arrendatario, este solo puede exigir el
reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando
se presenten459:
a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario.
b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que
proceda a repararlas, lo ms pronto posible o que no haya sido
posible darle la noticia.
c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo
sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993
CC.
d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las
reparaciones.460
S se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que
el bien este en condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por
parte del arrendatario.
Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que
se le rebaje el precio.
Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar
el arrendatario a Costas del Arrendador.
3.Librar al arrendatario de Toda Perturbacin:
Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador
El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las
personas que estn bajo su autoridad, entre ellos estn los dependientes,
sus familiares o sus trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso
pacfico de la cosa, sin ningn tipo de perturbacin.
Si la perturbacin es de terceros que no pretendan el derecho sobre la
cosa arrendada, entonces las acciones las debe adelantar directamente el
arrendatario. Ejemplo: Ruido de los Vecinos.
Pero si esos terceros pretenden algn derecho sobre la cosa arrendada,
entonces el arrendador si debe defender al arrendatario. Ejemplo: El

458 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416.

459 Ibdem
460 Opt. Cit.
154

vecino empieza a recortar el pato con una construccin. No me atacan el


Uso sobre la cosa. Atacan el derecho sobre la cosa.
Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada
Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la
cosa arrendada necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el
arrendatario en toda o en parte de su uso. El Arrendatario tendr todos los
derechos del Art 1986 cc.
1. Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte
rebajndosele el precio renta con respecto a esa.
2. Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el
precio Termina el contrato.
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el
contrato si:
- En el primer caso de reparacin recae sobre gran parte de la cosa que
el resto no sea suficiente para el objeto con que se torn.
- En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.
Obligacin de saneamiento del arrendador
3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el uso
de la cosa arrendada
Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbacin
Si se dan los casos anteriormente mencionados, el arrendatario es
perturbado en su Uso por el arrendador o por cualquier persona, tendr
derecho a Indemnizacin de Perjuicios.
El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la
cosa.
Extensin del Saneamiento.
La obligacin de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:
1. A los Actos de Perturbacin Provenientes del mismo
Arrendador: Artculo 1986: "El arrendador, en virtud de la
obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no
podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la
cosa arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que
puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.
En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte
de la cosa arrendada, tendr derecho a que se le rebaje el precio o
renta proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. Y si
las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada,
podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. 461
De la misma forma, si el arrendador ejecuta otros actos
perturbatorios, tendr que indemnizar los perjuicios que le causen al
arrendatario, as lo precisa el artculo 1986 del Cdigo Civil. 462

461Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.

462 Ibdem
155

2. Art 1988 cc: Perturbacin por terceras personas:


Si el arrendatario es perturbado en su uso por vas de hecho de
terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el
arrendatario debe adelantar directamente las acciones.
a. Perturbaciones por Vas de Hecho: "Si el arrendatario es turbado
en su uso por vas de hecho de terceros, que no pretenden derecho a
la cosa arrendada como lo dispone el inciso primero del artculo en
mencin, el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin
del dao.
En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por
cuanto esos actos son ajenos, completamente al contrato. 463
Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algn derecho sobre
la cosa arrendada y la causa de este hubiere sido anterior al contrato, podr
el arrendatario exigir una Indemnizacin proporcionada en el Precio o renta
del arriendo por el tiempo restante.
Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un
tercero se halle privado de parte de la cosa arrendada, que sea de presumir
que sin esa parte no habra contratado, podr exigir el Cese del
Arrendamiento.
b. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a
casos de saneamiento por eviccin. En uno o en otro caso el
arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la accin de
terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la
turbacin o embarazo de derecho que aparezca, denuncindole el
pleito.464
Cuando la perturbacin o molestia proviene de terceros que justifican
algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho
ejercido es anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera
eviccin.465
1) Perturbacin Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la
pretensin de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa
arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado
o molestado en el uso, podr exigir, proporcionalmente, una
disminucin del precio o renta del tiempo restante, mantenindose
en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato
no es de consideracin ni quebranta el inters contractual del
arrendatario.466

463 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.

464 Ibdem
465 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 217.

156

En cambio, si la afectacin, por la pretensin de derecho


comprobado, es sobre gran parte de la cosa arrendada, el
arrendatario podr pedir la terminacin del contrato y el pago de los
perjuicio, cuando la causa haya sido o deba ser conocida por el
arrendador.467
2) Perturbacin Total: en este caso el arrendatario podr dar por
terminado el contrato, por prdida total de uso de la cosa. 468
Art 1989 cc: Perturbacin del Derecho Actuacin del Arrendatario
La accin de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se
dirige contra el arrendador.
El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbacin o molestia que
reciba de esos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si
los omite culpablemente, abonara los perjuicios que de ellos si siguen al
arrendador.
3. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada.
Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o
goce de la cosa arrendada, entendiendo, previamente, que para que
los vicios sean ocultos se requiere469:
a. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan
posteriormente. En este orden nos apartamos de la nocin o
calidades del vicio oculto de que trata el artculo 1915 del
Cdigo Civil, porque se puede dar el caso de que el vicio
aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a
la entrega de la cosa y afecte el inters del arrendatario de usar y
gozar la cosa, que siempre debe ser protegido o garantizado por el
arrendador. Los Vicios ocultos que afectan parte de la cosa
arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa
demanda, considerar si puede dar por terminado el contrato o
concederse una rebaja proporcional en el precio o renta. 470
b. Que afecten el uso de la cosa: El art. 1990, confiere el
derecho al arrendatario, para pedir, judicialmente, la terminacin
del arrendamiento.

466 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419

467 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419.

468 Ibdem
469 Opt. Cit.
470 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419 y 420.

157

c. No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el


arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o
no los haya podido conocer en razn de su profesin u oficio. 471
Art 1990 cc: Terminacin del Contrato por el Mal Estado o Calidad
de la Cosa
Arrendatario: - Terminacin del Contrato

No se hace responsable del deterioro natural de la cosa.


Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven.
Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la
cosa impide hacer uso de ella para lo que ha sido arrendada. Si el
arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del
contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la cosa despus del
contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial, o si la cosa se destruye
en parte el juez decidir:
-

Si debe tener lugar a la terminacin del contrato

Concede una rebaja del precio o renta.

Art 1991 cc: Indemnizacin por el Mal Estado de la Cosa


Tendr derecho el arrendatario adems para el caso anterior que se le
indemnice el Dao Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa
anterior al contrato.
Si el vicio era conocido por el arrendador deba preverlo se incluir la
Indemnizacin por el Lucro Cesante.
Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnizacin
El arrendatario no tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios que se le
concede en el caso anterior si contrat sabiendo del vicio y el arrendador no
se obliga a sanearlo, o si el vicio era tal que no poda ignorarlo o si renuncio
a la Accin de Saneamiento.
Art 1993 cc:
Indispensables

Reembolso

del

Costo

de

las

Reparaciones

El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las


reparaciones Necesarias no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su
culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las hiciera por su
cuenta.
-

Si la noticia no puede darse a tiempo

Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones

471 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P.419, 420.

158

Se hace responsable del costo o se


arrendamiento a favor del arrendatario?

abona

ese

dinero

al

Se abonar a su arrendatario su costo.


Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora tiles.
Conforme al artculo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del
arrendador el reembolso de mejoras tiles, es indispensable que ste haya
consentido en que el arrendatario las considera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarlas. 472 Las mejoras tiles no tienen
como objetivo la conservacin de la cosa, sino aumentar el valor comercial
de la misma (art. 966 del Cdigo Civil). Cuando el arrendatario hace
mejoras sobre la cosa arrendada, el arrendador no est obligado a
reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que este hubiere consentido en
ellas, con la expresa condicin de abonarlas (art. 1994 del Cdigo
Civil).473
Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario
Estn reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en
objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas
artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o
solo la aumentan en proporcin insignificante. 474
Art 1995 cc: Derecho de Retencin por parte del Arrendatario
Terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario est obligado a
restituir al arrendador la cosa arrendada; pero s a la terminacin del
contrato resulta que el arrendador endeud del arrendatario o perjuicios que
durante el desarrollo del mismo contrato ste haya sufrido, o con el
reembolso de las mejoras tiles en que haya consentido con la expresa
condicin de abonarlas, o reparaciones indispensables en el caso del
artculo 1993, el arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder
y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos les
sean pagados o se les asegure su pago. 475
El derecho de retencin es a favor del arrendatario. No podr ser expelido o
privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba
indemnizacin.476

472 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

473Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416 y 417.

474 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417.

475 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

476 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 420 y 421.

159

En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podr ser este


privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador. Existe para el arrendatario la
posibilidad de que ejerza el derecho de Retencin sobre la cosa.
Si el bien est en mal estado y el arrendatario lo acepta, est renunciando a
la indemnizacin de perjuicios.
El arrendatario, pues, no puede ejercitar el derecho de retencin cuando,
como en el caso de extincin de un fideicomiso, o de un usufructo, el
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causa
independiente de su voluntad, y a consecuencia de ello termina el contrato
de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser
dueo de ella (artculos 2016 y 2017).477
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
No sistematiza el Cdigo Civil, las obligaciones del arrendatario, como lo
hace con las obligaciones del arrendador. Se pueden sealar las
siguientes478:
1.Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato
2. Velar por la conservacin de la cosa arrendada
3. Pagar el precio o renta convenido
4. Restituir o entregar la cosa a la terminacin del contrato
Obligacin de usar la cosa arrendada segn los trminos o espritu
del contrato.
De esta manera, el arrendatario est obligado a usar de la cosa 479:
a. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el
contrato o resultare del espritu del mismo.
b. Por la naturaleza de la cosa arrendada.
c. A falta de estipulacin expresa, o por no poderse deducir de la
naturaleza de la cosa.
En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines
sealados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados

477 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 214.

478Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 220.


Y Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales,
Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 421.

479 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 220


y 221. Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.

160

anteriormente; si viola esos principios; se coloca frente a un caso de


incumplimiento del contrato.480
Art 1996 cc: La principal obligacin del arrendatario es el Pago del
Precio.
El arrendatario es obligado a usar la cosa segn los trminos del contrato y
no podr hacrsela servir a otros usos de los convenidos, o la falta de
convencin expresa, o aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o
que deben presumirse de las circunstancias del contrato.
Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
Como consecuencia de ello el arrendador tendr derecho 481:
a. Para pedir la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios
b. Limitarse a exigir el pago de la indemnizacin de perjuicios,
manteniendo en firme el contrato (Art 1996, inc. 3 cc)
Facultad de usar la cosa por el arrendatario
Facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de
darle un goce para s, para las personas sealadas en el contrato y no para
terceras personas ajenas a la convencin. El Art 2004 cc, estn prohibidos:
El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido. 482.
Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservacin
de la Cosa
El Art 1997 del Cdigo Civil consagra especficamente el alcance de la
responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: El arrendatario
empleara en la conservacin de la cosa, el cuidado en un buen padre de
familia, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por culpa
leve.
En cumplimiento de esta obligacin, el arrendatario debe hacer las mejoras
locativas sobre la cosa arrendada.483
Si falta esta obligacin: - Responder de los Perjuicios
-

Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso


de culpa y grave deterioro.

Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa:


-

Por su culpa

480 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.

481 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.

482 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423

483 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 424.

161

Por culpa de sus Dependiente

Art 1998 cc: Reparaciones Locativas


Son las reparaciones menores, por daos ocasionados por el arrendatario o
sus dependientes. Ejemplo: Ruptura de paredes.
Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario
El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa, sino de las de su
familia, huspedes y dependientes.
Obligacin de Pagar el Precio o Renta
Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retencin del Arrendador
El arrendador puede tener como garanta el cumplimento de la obligacin, el
Derecho de Retencin sobre los objetos que sean de propiedad del
arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o
las indemnizaciones.
A quien debe hacerse el Pago.
Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular,
entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la
persona que sta designe para tal efecto, siguiendo lo establecido en el art.
1634 del Cdigo Civil.484
Comentarios del Art 2020 cc:
Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de Justicia, que han
sostenido que el inciso segundo del art. 2000 del Cdigo Civil consagra
un derecho de retencin en favor del arrendador sobre los frutos existentes
de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la
haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atencin a
que el artculo habla de poder retener, con base en lo establecido en el
inciso final del art. 2417.485
En verdad, no compartimos esta apreciacin, pues para que el derecho de
retencin tenga ocurrencia se requiere, de acuerdo con el propio sentido y
extensin de la palabra, que el retenedor tenga en su poder la cosa ajena. 486
Derecho de Retencin para el Arrendador
Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier
indemnizacin que el arrendatario llegue a deberle por razn del contrato, el
inciso segundo del artculo 2000 consagra en su favor un derecho de

484 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 426.

485 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.

486 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 433.

162

retencin en los siguientes trminos:487 "podr el arrendador, para seguridad


de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos
los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entender que le pertenece, a menos de prueba
contrario".
Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio
Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la
cosa, entonces se debe declarar por un perito que pagaran ambas partes.
Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijacin
del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando
las condiciones del contrato.
Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las
condiciones del mercado
Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta Periodicidad488
a. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el trmino
convenido con el arrendador y en la forma estipulada.
b. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se har conforme a
la costumbre del lugar.
Inc. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan
estipulado. A falta de estipulacin se debe tener en cuenta la costumbre del
pas. Segn la costumbre se ha establecido que el canon de arrendamiento
se pagara los primeros 5 das de cada periodo de ejecucin del contrato.
(Mensual, quincenal, diario).
Si no hay ninguna de las anteriores situaciones, se fijara teniendo en cuenta
las reglas siguientes:
c. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deber pagar por meses y
por mensualidad vencida.
d. Los predios rsticos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deber
pagar por aos y por anualidades vencidas.
e. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se
arrienda por cierto nmero de aos, meses, das, cada una las pagos
peridicos de la renta se pagara inmediatamente despus de la
terminacin del contrato, ya sea el ao, mes o da.
Inc. 3: La renta no es peridica, es decir se arrienda por una solo suma,
tendr igual tratamiento que lo anterior y el pago se deber realizar una vez
que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta, sino al vencimiento del periodo
correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario,
es decir que el precio o renta se pague anticipadamente.

487 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 226.

488 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)

163

Pago del Precio fuera del Trmino Convencional del Contrato o


Plazo de la Ley, aceptado por el Arrendador
Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora, luego,
con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al
arrendatario de la mora en la que se haba colocado. 489
Modificacin del precio.
La novacin es, como la define el art. 1687 del Cdigo civil, la
sustitucin de una nueva obligacin a otra anterior, la cual queda por tanto
extinguida. Supone que con un acto que nace se extingue una obligacin
existente.490
Indemnizacin de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente
Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente
Este Art instituye que: Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino
al arrendamiento, ser el arrendatario obligado a la indemnizacin de
perjuicios, y especficamente al pago de la renta por el tiempo que falte
hasta el da en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo,
o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio. Obliga al
arrendatario al pago de las rentas por el tiempo que falte segn el contrato,
o al tiempo de la notificacin anticipada de la terminacin. Por ejemplo: al
mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa, de
duracin de un ao, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa
deber pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino tambin los
restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicacin de esa norma
491

Remitirse al 2009 c.c.


No obstante, permite el artculo 2003, en cierta forma, una especie de
cesin legal, al autorizar la sustitucin por otra persona idnea por el
tiempo que falte. Este mismo exige la prestacin de una fianza y otra
seguridad competente, bajo la responsabilidad del arrendatario; pero en el
caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente, suprimi, como lo haca la Ley
56 de 1985, toda la clase de cauciones en los contratos de arrendamiento
de predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no este obligado a
caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero, en la circunstancia
prevista en la parte final del art. 2003 del Cdigo Civil.492
Art 2004: Prohibicin de Cesin y Subarriendo

489 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 427.

490 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 429.

491 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425 y 426.

492 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 426.

164

El artculo 2004 del cdigo civil: "el arrendatario no tiene la facultad de


ceder el arrendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar
la cosa en otros trminos que en los estipuladas con el arrendatario
directo".
Se desprende de la disposicin transcrita que es de naturaleza del contrato
de arrendamiento que el arrendatario use por s mismo de la cosa
arrendada, que no puede disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a
un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Pero por ser ello de la
naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es,
que le d al arrendatario la facultad de ceder el contrato, con la facultad de
subarrendar, o ambas simultneamente.493
Diferencia entre:

Cesin: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece


completamente el primer arrendatario y tenemos una tercera persona
o un nuevo arrendatario (el cesionario) entra a reemplazar en todo la
relacin contractual al arrendatario (derechos y obligaciones que
tena en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el
arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso
total del bien. El arrendatario cedente no tiene vinculacin jurdica
con el arrendador.

Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente


concede el uso de la cosa arrendada, a otra persona, con las
condiciones a l concedida o con las circunstancias especiales que
convenga con la tercera persona, pero manteniendo en firme las
relaciones contractuales con el arrendador, de tal suerte que se
origina un segundo contrato de .arrendamiento entre el arrendatario
y la tercera persona494, es decir que el contrato continua entre las
mismas partes.
Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa:
el celebrado entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre
este y el subarrendatario.495

Esta conclusin se ve corroborada de subarrendar por el artculo 2021 C.C,


que claramente pone de presente como el subarrendatario, en el caso all
contemplado, carece de accin contractual contra el arrendador principal,
pues de manera expresa dispone entre los perjuicios del arrendatario se
contarn los sufridos por el subarrendatario; que dicho arrendatario
reclamar en su propio nombre, pero en inters del subarrendatario, debe
entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del
subarrendatario; y hace ver como el subarrendatario slo puede reclamar

493Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 233

y 234.

494 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.

495 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 230.

165

del arrendador principal sus propios perjuicios cuando es subarrendatario,


nico legitimado para demandarlos, le cede la accin. 496
El subarriendo puede ser:
a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada,
es decir se le permite a un tercero el uso parcial del bien, el
arrendatario comparte la cosa que arrendo, por ejemplo: una pieza,
garaje de una casa etc.
b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero
manteniendo todas las relaciones contractuales con el antiguo
arrendador y por su parte vinculndose directamente con la persona
o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de esta relacin
contractual.
Tanto el subarriendo total como el parcial producen un
incumplimiento del contrato, cuando no se ha consentido
expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la
terminacin del contrato y el resarcimiento de los perjuicios. 497
Ambos casos estn prohibidos por la ley, a menos que haya una
autorizacin expresa en el contrato por parte del arrendador. El cesionario o
subarrendatario solo puede usar de la cosa en los trminos que haya
pactado con el arrendatario directo.
Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorizacin
Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para
subarrendar viola la prohibicin que ello implica, incumple el contrato y por
lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminacin con
indemnizacin de perjuicios.
Lanzamiento en caso de subarriendo
El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de
locacin, que jurdicamente conservan su independencia y autonoma no
obstante la presencia de elementos comunes en la interrelacionan. Por
consiguiente, slo entre los sujetos de cada relacin puede haber lugar al
ejercicio de acciones contractuales, de modo que el arrendador principal
carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que ste carece de
ellas contra aquel.498
Cmo hace efectiva el arrendador la accin del lanzamiento contra el
arrendatario, estando el bien arrendado en poder del subarrendatario?
Desde luego, el arrendador tiene la accin contra el arrendatario, haya este

496 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 234.

497 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gmez
Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales,
Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.

498 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 236.

166

subarrendado sin autorizacin o con ella, cuando incurra en el


incumplimiento de obligaciones cuya satisfaccin dependa directa y
exclusivamente de l, verbigracia, la relativa al pago de la renta o canon a
que se comprometi; o cuando el contrato de arrendamiento principal
resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del
subarrendatario que la ley sancione con la terminacin del contrato.
Naturalmente, mediando autorizacin para subarrendar, un incumplimiento
del sub arrendatario que no repercuta en el incumplimiento del primer
contrato de arriendo, si no apenas se da la violacin del de subarriendo, no
dar lugar a accin del lanzamiento a favor del arrendador, si no slo a
favor del nico afectado, que es el arrendatario o subarrendador. 499
Art 2005: Obligacin del arrendatario Restitucin de la cosa
Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la
cosa al final del arrendamiento.
Inc. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibi,
salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al
arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y
la que paga el precio es el arrendatario).
Inc. 3: Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender
haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo
contrario. Se debe dejar constancia expresa, en qu condiciones se recibi
el bien inicialmente, si no se establecieron las condiciones se entender que
el arrendatario lo recibi en medianas condiciones de servicio, a menos que
pruebe lo contrario.
Inc. 4: Los daos y prdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el
arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron
producidos por su culpa, ni por culpa de sus huspedes, dependientes o
subarrendatarios, es decir acreditar que emple la diligencia y cuidado
ordinario y mediano en la conservacin de la cosa y si no lo prueba ser
responsable el arrendatario, porque l tiene la presuncin de culpabilidad.
Destruccin, prdida o deterioro de la cosa durante el arriendo
El arrendatario, en cuanto sobre l pesa la obligacin de restituir la cosa
arrendada, el deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en
consecuencia el artculo 1730 segn el cual "siempre que la cosa perece
en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa suya".
Igualmente insina que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba
la fuerza mayor o caso fortuito causantes del dao, como nica manera de
eximirlo de responsabilidad, sino que tambin se le admite la prueba de
ausencia de culpa en amplio sentido. 500
Art 2006: Forma de Restitucin de Bienes Races

499 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 236.

500 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 228.

167

La regla que sobre el particular da el artculo 2006: "la restitucin de la


cosa
raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a
disposicin del arrendador y entregndole la llave, si las tuviere la cosa".
La restitucin debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos 501:

Desocupndola enteramente
Ponindola a disposicin del arrendador
Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se
puede entregar a terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona
que este designe.

Por eso no se limita la restitucin a la desocupacin del inmueble, sino que,


adems, es preciso hacer la entrega al arrendador. Con la simple
desocupacin no se realiza a satisfaccin la restitucin. 502
El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado, mientras haya un
espacio ocupado, por mnimo que sea, no se puede disponer del bien y
sigue generando canon de arrendamiento. La restitucin no solo se limita a
la desocupacin del inmueble, sino que se debe realizar la entrega al
arrendador.
Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora
La terminacin del contrato no genera automticamente la mora del
arrendatario503., debiendo el deudor cumplir la obligacin en cierto da, la
mera llegada de este no lo constituya en mora, sino que es necesario
requerimiento.
Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa, no
basta que haya terminado el contrato, si no es necesario que el arrendador
lo requiera para que restituya, y as lo determinante en el artculo 2007.504
El artculo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea
constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario el
requerimiento del arrendador, an cuando haya procedido desahucio; y si
requerido no lo restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de todos
los perjuicios de la mora, y a los dems que contra l competa como injusto
detentador".
Entre nosotros no estn autorizadas para ese caso medidas de hecho que
admiten otras legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los
servicios pblicos de acueducto, energa elctrica, telfono, etc. 505

501 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 431

502 Ibdem
503 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 230

504 Ibdem
168

Segn se desprende del artculo 2007, el desahucio, que es el


procedimiento que se emplea para ponerle fin a un contrato de
arrendamiento celebrado a trmino indefinido, y que consiste en la noticia
que una de las partes da a la otra de su intencin de ponerle fin al arrendo,
apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al
arrendatario en mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todava
necesario el requerimiento. 506
Como se constituye el arrendatario en mora de restituir
Conforme al artculo 2007 comentado, la constitucin en mora del
arrendatario a que l se refiere, queda condicionada simplemente a la
circunstancia de que el arrendador requiera al arrendatario a que cumpla la
obligacin de restituir. Es decir, que la norma no exige un determinado tipo
de requerimiento, especficamente el requerimiento judicial. Por
consiguiente, de ah puede deducirse que el requerimiento en referencia
puede ser judicial o extrajudicial, a eleccin del arrendador. 507
En otras palabras, el proceso de lanzamiento slo es apto para el ejercicio
de acciones contractuales, y de esa especie son todas las que estn
dirigidas a obtener la restitucin del bien arrendado, como resultado de
haber operado alguna de las causales de expiracin natural del contrato de
arriendo.
El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser
judicial puede ser extrajudicial, esta ltima no implica controversia, ni
oposicin de la parte, es una sencilla notificacin de exigirle la entrega de la
cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario), es decir puede ser
una comunicacin del arrendador al arrendatario, con el conocimiento que
tenga este del pedimento de aquel.
No basta el vencimiento del trmino convenido para que el arrendatario se
constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el art. 2007
exige que el arrendador requiera al arrendatario, a pesar de haberse
pactado anticipadamente la terminacin del contrato por cuanto este es uno
de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Cdigo Civil, para que se
constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como
tal, mediante el requerimiento correspondiente. 508
El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada, con el
solo requerimiento del arrendador, aunque exista desahucio, es decir si el
arrendatario no restituye el bien una vez requerido, est obligado a pagar
los perjuicios por mora y por todos los dems que se produzca por injusta

505 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 230.

506 Ibdem
507 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 230,

231 y 233.

508 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41

169

detentacin. Por ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es que


se llegue el da del desahucio y automticamente ya se constituy en mora,
hay que requerirlo.
Si el arrendatario renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo,
porque la renuncia es de orden privado y se rige por las relaciones
contractuales, no atenta contra el orden pblico, es decir el arrendatario ha
consentido la restitucin en el tiempo pactado, sin la procedencia del
requerimiento.509
Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada
Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos
anteriormente, podr exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de
la mora sino de los que se originen por la ilegal detentacin. 510
FORMA DE EXPIRACIN O TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO DE
COSAS
Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe
indemnizar. Si el contrato es a trmino definido, la expiracin se da al
vencimiento del plazo convenido por las partes. Cuando se interrumpe el
contrato antes de que se cumpla el tiempo, se debe pagar los cnones de
arrendamiento que hagan falta para la terminacin del contrato.
El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los
modos establecidos en el art. 1625 del Cdigo Civil, que sean
compatibles con la naturaleza de este acto jurdico.
Art 2008: Causales de Terminacin

511

El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros


contratos, y especialmente:
1. Por la destruccin total de la cosa arrendada.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo.
3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms
adelante se expresarn.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de
extinguirse las obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean
compatibles, claro est, el contrato el arrendamiento, pues algunos de ellos,
como la remisin y la resolucin, no son aplicables a este. As pues, un
contrato de arrendamiento puede terminar por novacin, confusin,
transaccin, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida
tcnicamente con el nombre de resiliacin), etc. 512

509 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.

510 Ibdem
511 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 434.

170

El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los dems


contratos y especialmente por:
1. Por destruccin total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer
uso, no hay contrato de arrendamiento, porque faltara un elemento
esencial.
Desde el momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos
tanto las obligaciones y derechos del arrendador, como los del
arrendatario.513
La Destruccin total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el
arrendatario se propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente,
en sentido material, solo basta que no sirva para lo cual fue arrendada. 514
Efectos de la destruccin:
La destruccin total de la cosa arrendada confiere la oportunidad, de dar por
terminado, de plano, el contrato. 515.
2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendo,
el contrato de arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que
hayan estipulado las partes, es decir son las partes las que
consagran el trmino extincin del contrato, salvo que haya
prorroga.
El contrato de arrendamiento es de duracin temporal. El plazo de su
duracin debe ser determinado o indeterminado. 516
Art 2012 cc: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del
arriendo, o si la duracin es determinada por el servicio especial a que se
destin la cosa arrendada, o por la costumbre, no ser necesario
desahucio, es decir, que la terminacin del contrato se produce
automticamente.517
Terminacin por expiracin del tiempo estipulado por las partes
para la duracin del contrato o por desahucio
a. Contratos de Duracin Determinada: Cuando las partes han
sealado tiempo de duracin del arrendo, se entiende que el contrato
expira al vencimiento del plazo convenido. 518.

512 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 237.

513 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 238.

514 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435.

515 Ibdem
516 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 238.

517 Ibdem
171

b. Contratos de Duracin Indeterminados: Pero puede darse el caso


que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de
duracin del contrato.519
La indeterminacin del plazo, no puede significar que arrendador y
arrendatario queden perpetuamente vinculados. Es indispensable,
entonces, proveer a las partes de un instrumento jurdico que les
permita en cualquier momento ponerle fin a su relacin, darle termino
a la duracin del contrato. Ese instrumento es el desahucio, figura
propia del arrendamiento pactado a termino indefinido, dispuesta
tanto para el arrendador como para el arrendatario. 520
3. Por la extincin del derecho del arrendador, el arrendador pierde el
derecho sobre la cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como
cuando vende la cosa arrendada, o por una causa independiente a su
voluntad, como cuando es usufructuario y llega el da en que cesa el
usufructo. De tal manera, sea cual fuere la causa de extincin del
derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminacin del
contrato.521
a. Extincin del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como
cuando vende la cosa arrendada de que es propietario, o pierde la
propiedad por no haber pagado el precio de la venta, ya que el nuevo
adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa,
no est obligado, salvo las excepciones sealadas en el art. 2020
del Cdigo Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas
circunstancias se extingue el derecho, surgen, para el arrendador,
obligaciones522:
1. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el
arrendatario, cuando ello hubiere ocurrido.
2. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa
extincin voluntaria de su derecho.
Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una
accin ilegal.
4. Eviccin: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la
ley ha sealado, no se refiere a la prdida del derecho sobre la cosa,
sino que es un juez a travs de una sentencia que le pone fin al

518 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435

519 Ibdem
520 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 239.

521 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.

522 Ibdem
172

contrato de arrendamiento de forma directa, en donde quien figura


como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde
el derecho sobre la cosa y por esta razn termina el contrato de
arrendamiento.
Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relacin contractual no
era arrendamiento, sino comodato, porque el bien es del arrendatario,
siempre que haya uso y contraprestacin hay contrato de arrendamiento,
si no estamos frente a otro contrato.
b. Extincin
del
Derecho
del
Arrendador
por
Causa
Independiente de su Voluntad: En este caso el arrendador pierde
su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En consecuencia, el
arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho,
pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador
actu como propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o
propietario fiduciario.523
c. Expropiacin.
Art 2009 C.C: Desahucio
Desahucio: Notificacin o aviso anticipado que se da por una de las partes,
para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral,
por el perodo o medida de tiempo que regula los pagos 524, solo es necesario
para los contratos a trmino indefinido. Su efecto es determinar el tiempo
de duracin del arriendo, ante la indeterminacin contractual.
El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial,
este ltimo se puede hacer por medio de una carta o verbalmente,
produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial
Inc. 1: Si no se fijo el tiempo de duracin del: a. Arrendo o b. Servicio
Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del
lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que
desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al
2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1 del Art 2009 C.C, consiste en la forma
anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de
ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a trmino indefinido. 525
El artculo no exige que el aviso de desahucio se d judicialmente, y por lo
mismo puede darse en forma privada, verbal o escrita. 526

523 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.

524 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.

525 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 239.

526 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 239.

173

Inc. 2: Se debe hacer con anticipacin al perodo o medida de tiempo que


regula los pagos, por Ejemplo: por da, el pago se realiza diariamente e
igualmente si es por semana, mes, trimestral o anual. Si se arrienda por un
da, semana o mes, el desahucio se har por igual trmino en el que se
viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. Con qu
anticipacin debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2 del Art 2009 C.C:
La anticipacin se ajustar al perodo o medida del tiempo que regula los
pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser
respectivamente de un da, de una semana, de un mes. 527
Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se
produce, sino apenas cuando comience a correr el prximo periodo o
medida del tiempo que regula los pagos.528
Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el prximo periodo, es
decir entra a producir efectos el prximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los perodos que regulan el pago, esto es, por
das, si el pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual;
trimestral, anual, etc., entrando a producir efectos en el prximo perodo.
Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace
mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se
notifica el quince de agosto, ste empezar a regir el primero de octubre,
por cuanto hay que dejar el perodo siguiente como trmino del
desahucio.529
El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo.
Supongamos un arrendamiento de perodos mensuales que vencen el 25 de
cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su
trmino empezara a correr con el perodo que se inicia el da siguiente. Si el
desahucio se produce el da 26, su trmino no empezara a correr sino el da
26 del mes siguiente, en que se inicia el prximo periodo esta es otra
interpretacin.
Este artculo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Captulo IV
Y V.
Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio
Producido el desahucio, no puede revocarlo la parte que lo ha dado, a
menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca
a la otra parte en una situacin jurdica especial, de la cual no puede ser
sustrada por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la
de la del desahuciado.530

527 Ibdem
528 Opt. Cit.
529 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.

174

Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una


de las partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin
consentimiento de la otra parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo
que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque
con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a
realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o
darla a otra persona (arrendador).
Caso en que
para la Otra

el trmino es fijo para una de las partes o Incierto

Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre


sealando un trmino fijo de duracin para una de las partes. 531.
Art 2011 C.C: Aviso Anticipado Obligatoriedad
Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un trmino fijo para una de
las partes y voluntario o facultativo (termino) para la otra parte, se tiene en
cuenta lo convenido. El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria,
por Ejemplo: le arriendo este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo
necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es
forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe
desahuciar (avisar) para darlo por terminado.
Pero en lo que se relaciona con la indeterminacin se debe dar la noticia
anticipada o desahucio; esto es, el contratante que qued en libertad para
hacer cesar el arriendo, en cualquier momento, deber dar el aviso. 532.
Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario
No es necesario el desahucio en los siguientes casos:
Los contratos a trmino definido: Desde el momento en que se
perfecciona el contrato, se sabe cundo termina, adems cuando
debo entregar la cosa, contado a partir del momento en que se inicia
la ejecucin del contrato, por esta razn no se requiere desahucio.
La duracin determinada por el servicio al que se destina la cosa.
El termino definido por la costumbre.
Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente
El Arrendatario debe pagar el precio durante el trmino del
desahucio
Siendo ello as, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus
obligaciones mientras tal trmino no venza, porque hasta entonces el
contrato subsistir, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al
periodo del desahucio, an en el caso de que restituya antes la cosa

530 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 240.

531 Ibdem
532 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437

175

arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el
arrendador.533
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las
relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen
en firme. De ah que el art. 2013 del Cdigo Civil establezca: cuando el
arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las
partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser
obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese,
aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da. 534
Es una disposicin expresa, para el arrendatario que est obligado a pagar
los das que falten para la terminacin del contrato, ya sea:
A Trmino Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino
A Trmino Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar
hasta el ltimo da de renta, as se restituya antes la cosa
arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposicin, que todas las
obligaciones se mantienen vlidamente durante el tiempo del desahucio, ya
que la relacin contractual rige hasta el momento de la restitucin de la
cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado, para que
se lleve a cabo el contrato hasta el ltimo da, todas las obligaciones se
mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir estn en firme y hay
que pagarlas, porque la relacin contractual rige hasta el momento de la
restitucin de la cosa arrendada.
Art 2014 C.C: Tacita Renovacin o Reconduccin
La aprobacin del arrendador a la retencin de la cosa por parte del
arrendatario, no es una renovacin del contrato, es decir termina el contrato
de arrendamiento por cualquier causa, no podr entenderse renovado sino
mediante la formalizacin expresa del nuevo contrato. 536
Art 2014 cc: Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier
otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente adquiescencia
del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendatario, es una
renovacin del contrato.
Reconducir: Es prorrogar tcita o expresamente un arrendamiento.
Renovacin: Implica una manifestacin expresa del consentimiento
que le ha dado el arrendador por un tiempo ms.

533 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 240.

534 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.

535 Ibdem
536 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 241.

176

Inc. 1: El contrato no se renueva tcitamente, por el hecho de que el


arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato.
Inc. 2: Se exige una expresa renovacin con el propsito de admitir que el
arrendatario pueda oponerse a la restitucin de la cosa arrendada. De esta
manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por
ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir
todos sus efectos por el perodo siguiente, igual al inicialmente convenido. 537
De esta manera la renovacin de un contrato no se supone, sino que debe
ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el
arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando l quiera,
porque el termino se venci y el hecho de que no haya requerido para la
entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el
arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador.
Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la
terminacin del contrato puede exigir la restitucin de la cosa arrendada.
As lo consagra el inc. 2 del art. 2014 del Cdigo Civil: Si llegado el da
de la restitucin no se renueva expresamente el contrato tendr derecho el
arrendador para exigirla cuando quiera.
La regla general a que se alude es absoluta tratndose de arrendamiento de
cosas inmuebles. En ningn caso cabe la renovacin tcita de un contrato
de arrendamiento de bienes muebles como regla general. 538
Pero tratndose de bienes races caben excepciones a dicha regla general, y
es as como el inciso final del artculo 2014 Cd. Civil determinan las
condiciones en que se admite la renovacin tcita de un contrato de
arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovacin tcita en este
caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos
trminos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duracin, que en el
nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios
urbanos.539
El Cdigo Civil establece una excepcin, la renovacin tacita, consiste en la
prrroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres
meses en los predios urbanos. 540
Inc. 3: La Renovacin tcita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes
requisitos:
a.Que la cosa arrendada sea un bien raz, rstico o urbano. 541
b.Que el arrendatario conserve la tenencia.

537 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.

538 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 210.

539 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 241.

540 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.

177

c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la


renta correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato
o las partes hayan manifestado con otros hechos demostrativos su
propsito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos, se
entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores,
pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que
pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rsticos.
Vencido el trmino de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar
renovado el contrato por otro trmino igual al inicial y el arrendatario
pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3 meses y
arrendador no pide la restitucin del bien, el arrendatario puede seguir
ocupndolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier
momento, sin requisito alguno, ni indemnizacin, porque no hubo
renovacin expresa.
d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de
cualquier perodo subsiguiente a la terminacin del contrato, o ambas
partes hubieren manifestado, la intencin de perseverar en el contrato. 542
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la
terminacin del contrato.543
Efectos de la tcita renovacin.
Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el
contrato se entiende renovado por perodos sucesivos no mayores de tres
meses, en los inmuebles urbanos. 544
Art 2015 Cd. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la
Renovacin
La renovacin tcita o tcita reconductio constituye un nuevo contrato, las
cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las
obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones
resultantes de la renovacin. Esos terceros slo se obligaron en relacin con
el primer contrato, y mal puede vinculrseles al segundo sin su expreso
consentimiento.545
Pero con la renovacin tcita del contrato no se prorrogan las fianzas
constituidas en la convencin, porque la renovacin no es conocida por el
fiador, a quien no se le puede vincular por ms tiempo al negocio. As lo

541 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.

542 Ibdem
543 Opt. Cit.
544 Opt.Cit.
545 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 243.

178

contempla el artculo 2015 del Cdigo Civil; Renovado el arrendo, las


fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se
extendern a las obligaciones resultantes de su renovacin. 546
Las garantas constituidas por las partes en el contrato inicial siguen
vigentes, pero las constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u
otras garantas (hipoteca, prenda) se hacen por el termino pactado en el
contrato, no se extienden en casos de renovacin del contrato, si este se
renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga
garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador queda
sin garanta, el contrato es a trmino definido.
Duracin del arrendamiento con entidades de derecho pblico
Puede pactarse el plazo que las partes convengan.
Tercera Expiracin del contrato por extincin de los derechos del
arrendador
Se tiene en consecuencia el derecho personal que tena el arrendatario para
gozar de la cosa. 547
A. El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su
parte:
Es el caso del arrendador propietario fiduciario, y llega el momento de
restituir la cosa arrendada al fideicomisario; o el caso del usufructuario que,
luego de arrendar la cosa, ve extinguido su derecho por cumplirse el
trmino hasta el cual fue constituido este, y tiene que restituir; o ms
generalmente, el caso de cualquier arrendador que arrend en ejercicio de
un derecho sujeto a condicin resolutoria y sta se verifica. 548

Accin de perjuicios en este caso


En qu situacin queda el arrendatario al extinguirse el derecho del
arrendador sin su culpa? Tendr accin de perjuicios contra este? El asunto
lo resuelve con toda claridad el artculo 2017: por regla general, el
arrendatario no podr pedir indemnizacin de perjuicios contra el
arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre la
cosa, oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un
propietario absoluto, entonces si ser obligado a indemnizar, a menos que
el arrendatario haya tenido conocimiento de que el arrendador no era
propietario absoluto.549

546 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.

547 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 243.

548 Ibdem
549 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 244.

179

Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por


Expropiacin550
Los artculos 2016 Cd. Civil y 2017 Cd. Civil se refieren al caso de
que el derecho del arrendador se extingue por terminacin del mismo. El
artculo 2018 Cd. Civil se refiere a un caso distinto: a la extincin del
derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una entidad de derecho
pblico, y por causa de utilidad pblica.
Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas:
1. Dndole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas
y coger los frutos pendientes
2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la
expropiacin no lo permita, se le indemnizar por la entidad
expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar las
labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes.
3. Si el contrato se celebr con un plazo determinado de aos, plazo
no vencido a la fecha de la expropiacin, y si adems, esa
celebracin se hizo constar por medio de escritura pblica,
entonces la entidad expropiante tambin deber indemnizar los
perjuicios que de la expropiacin se le sigan al arrendatario (art
2018 CC reglas 1 y 2)
Art 2016 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador sobre la
cosa
Inc. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa
independiente a su voluntad, el contrato de arrendamiento se extingue,
aunque el tiempo estipulado en el contrato no est vencido, si se pierde el
derecho se termina el contrato, porque el arrendador no puede facilitar el
uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario, adems el tercero que gana
la cosa no est obligado a respetar el arrendo.
Inc. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence
el trmino del usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario, se extingue el
contrato de arrendamiento, el arrendador debe dar un tiempo al
arrendatario para que consiga otro lugar. (Art 853 Inc. 2 c.c.: Todo
propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la prxima
percepcin de frutos).
Art 2017 Cd. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada
Si el arrendador es usufructuario, propietario fiduciario o su derecho est
sujeto a una condicin resolutoria, se entiende realizado el contrato de
arrendamiento hasta la extincin del derecho por parte del arrendador, no
puede durar ms que el derecho que tiene el arrendador sobre la cosa
(usufructo) ni ms all del trmino estipulado para propiedad fiduciaria,
aunque hayan pactado ms tiempo no hay indemnizacin.
Hay indemnizacin: Cuando el arrendador actu de mala fe, no
informa al arrendatario su condicin sobre el bien, por ejemplo: el
arrendador se hace pasar como propietario absoluto de la cosa y solo
era usufructuario.

550 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 244

y 245.

180

No hay indemnizacin: Si el arrendatario sabia de la calidad del


arrendador al momento del contrato.
Art 2018 Cd. Civil : Extincin del Derecho del Arrendador por
Expropiacin
Este artculo consagra el principio de que el inters pblico prevalece sobre
el inters privado o particular.551 La expropiacin por causa de utilidad
pblica, extingue el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y pone
fin al contrato de arrendamiento, por causa no atribuible al arrendador.
El legislador precisa el procedimiento establecido en relacin con la entrega
de un bien que ha sido expropiado, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1. Si no es urgente la obra, le da la posibilidad al arrendatario de
recoger los frutos pendientes, tratndose de un bien productivo.
2. Si es urgente la obra, tendr derecho el arrendatario a que se lo
indemnice por los perjuicios ocasionados, si el arrendamiento se
estipulo en relacin con el tiempo que deba permanecer en el bien y
este conste en escritura pblica. La indemnizacin la har la Nacin o
quien haga la expropiacin.
3. Si es parcial la expropiacin, la indemnizacin ser igual (Art 1988
Inc. 3 c.c.: el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato,
cuando la parte expropiada sea tanta que se presuma que sin esa
parte no habra contratado)
Deber promoverse la accin tendiente al pago de los perjuicios, siempre
que el contrato no se encontrare vencido, no necesariamente para que haya
indemnizacin se tiene que hacer por escritura pblica 552, en el contrato de
arrendamiento cuando no hay escritura pblica se da por periodos y la
indemnizacin ser por tiempo que falte del periodo. La escritura pblica es
para efectos probatorios.
Extincin de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador
B. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya
El artculo 2019 Cd. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la
cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario enajena al nudo
propietario su derecho de usufructo, o ha adquirido la cosa con plazo para el
pago del precio, y deja vencer el plazo sin cumplir esa obligacin, a
consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta. 553
En nuestro derecho, de acuerdo con los artculos 2019 Cd. Civil y 2020
Cd. Civil, la regla general es la de que el adquirente no queda obligado a

551 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446.

552 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447

553 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 245.

181

respetar el arrendo, es decir que el contrato termina por la enajenacin que


el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa arrendada, salvo ciertas
excepciones que el artculo 2020 Cd. Civil enumera taxativamente.554
Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho, es
decir, cuando la persona que sucede en los derechos del arrendador no est
obligada a respetar el arrendo, este termina; y como tal terminacin implica
que el arrendador se ha puesto culpablemente en imposibilidad de cumplir
el contrato, es lgico y natural entonces que, conforme a las reglas
generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales, el
arrendatario tenga derecho a reclamar de aquel la indemnizacin de todos
los perjuicios que por tal causa haya sufrido. 555
El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada, porque otra
persona adquiere ese derecho.
La extincin del derecho del arrendador, sobre el bien por hecho o culpa
suya se da cuando:
El arrendador vende la cosa arrendada.
El arrendador es usufructuario y hace cesin del usufructo al
propietario
Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y
se declara resuelto el contrato de compraventa.
Hay indemnizacin del arrendador al arrendatario, cuando quien reciba la
propiedad de la cosa (terceros), no estn obligados a continuar o respetar el
contrato de arrendamiento, es decir que el contrato se extingue.
Art 2020 Cd. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo
Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no est obligado a
respetar el arriendo pudiendo exigir la restitucin del bien antes del
vencimiento del contrato. Este principio de aceptacin preferencial de
nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones 556, es por eso que estn
obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes:
1. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador
por un Titulo Lucrativo: Lo que motiv al arrendador a vender el
bien fue ganarse una suma de dinero, pero quien compra el bien tiene
que continuar con el contrato de arrendamiento, por el trmino que
falte exclusivamente, no est obligado a renovarlo.
En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitucin de la
cosa arrendada, en atencin a que la transferencia es a ttulo

554 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 245

y 246.

555 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 246.

556 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447.

182

gratuito557. Esta primera excepcin comprende a los sucesores del


arrendador a ttulo lucrativo, es decir, gratuito. Se refiere, pues, a los
herederos, a los legatarios, y a los donatarios, todos los cuales deben
respetar el arrendo, sea cual fuere la forma en que se haya celebrado,
esto es, hyase celebrado por escritura pblica o privada, o
verbalmente.558
2. El 3 a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un
Titulo Oneroso: Si el arrendamiento ha sido contrado por escritura
pblica, la persona que compra el inmueble tiene la obligacin de
conocer la tradicin del bien, en el cual figura que el inmueble estaba
arrendado, por esta razn tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, exceptuando los acreedores hipotecarios.
3. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el
pleno derecho para exigir la restitucin del inmueble arrendado por el
vendedor, con excepcin de los elevados a escrituras pblicas y que
no se encuentren vencidos559. Si el arrendamiento ha sido otorgado
por escritura pblica inscrita en la oficina de instrumentos pblicos,
antes de la inscripcin de la hipoteca, se tiene que respetar el
contrato de arrendamiento, mientras el crdito garantizado con la
hipoteca este vigente, el acreedor hipotecario debe respetar el
arrendamiento, porque el dueo del bien puede venderlo y darlo en
arrendo. El acreedor hipotecario no est obligado a respetar el
contrato de arrendamiento. cuando es posteriormente a la hipoteca y
se puede rematar el bien en manos de quien se encuentre.
Pues bien, este acreedor hipotecario, que ha pasado a ser dueo del
bien, slo estar obligado a respetar el contrato de arrendamiento en
el caso de que se renan dos requisitos560:
a. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura
pblica y
b. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de
instrumentos antes de haber sido registrada la escritura por medio
de la cual fue constituida la hipoteca.
El arrendatario de bienes races podr requerir por si solo la inscripcin de
dicha escritura.
Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario
Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado tambin las debe pagar
el Arrendador.
La indemnizacin la puede reclamar al arrendatario o cederle la Accin al
Subarrendatario.

557 Ibdem
558 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot:

Editorial Temis S.A. 2008. P 246.

559 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 448.

560 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 247.
183

El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cnones anticipados.


Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era
usufructuario y arrendo llego el trmino del Usufructo, si era Propietario
Fiduciario, Arrienda y llega el tiempo en que la Propiedad deba pasar al
Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algn perjuicio, deber entre
estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no
puede Subarrendar a menos de autorizacin expresa Art 2004 c.c.).
Art 2022 cc: Pacto de Enajenacin de la Cosa Arrendada
Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de
que las clusulas de no enajenacin son nulas. 561
De ah que la parte final del artculo 2022 Cd. Civil, en tanto concede
al arrendatario el derecho "para permanecer en el arriendo hasta su
terminacin natural. En sntesis, dicha clusula es ineficaz. 562
Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula
la clausula en la que se pacte no enajenar la cosa arrendada, mientras dura
el plazo para el uso y goce, la estipulacin no concede otra prerrogativa
distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminacin natural. 563
(Recurdese que debe haber prorroga).
Efecto del Pacto de No Enajenacin: El Arrendador puede vender el
bien, pero quien lo compre deber dejar al Arrendatario hasta que finalice el
Contrato de Arrendamiento.
Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada
En el artculo 2023 Cd. Civil se considera la hiptesis de que los
acreedores del arrendador, en ejercicio del derecho de prenda general que
tiene sobre todo los bienes de su deudor (artculo 2488 Cd. Civil),
persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. Pues bien, en
dicha hiptesis el contrato arrendamiento no termina sino que contina
durante el proceso pero ocupando los acreedores, con la intermediacin del
secuestre, la posicin contractual del deudor, esto es, la de los
arrendadores.564
El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo
o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento;
ste subsistir, operndose, solamente, una sustitucin legal de los
derechos y obligaciones del arrendador.565.

561 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 248.
562 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
563 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450.

564 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
565 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450

184

l o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa


arrendada sustituirn al arrendador en sus derechos y obligaciones. (De
esta manera el arrendo subsiste).
Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le
encarga el bien) haces las veces de Arrendador.
Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley
El contrato de arrendamiento es de ejecucin sucesiva, esto es, que las
relaciones contractuales se verifican peridicamente y no en un solo
momento. Pues bien, un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al
juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las
partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminacin del
contrato. De ah que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se
resuelva sino termine; terminacin que es declarada por el juez competente,
mediante los trmites del proceso correspondiente. 566
Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento
Este Art establece que: El arrendador no podr en caso alguno, a menos
de estipulacin contrario, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de
necesitar la cosa arrendada para s. 567
El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la
cosa para si (Uso personal). Excepto: a menos que se de estipulacin
contrario o se haya pactado en el Contrato de Arrendamiento.
En lo dems: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o
curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relacin a los bienes del
hijo se entiende restringido, en el tiempo, a los trminos del artculo 496
Cd. Civil.568.
Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario
Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al
contrato de arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Cdigo Civil, en el
art. 2026, dice; La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin
necesariamente al arriendo El acreedor o acreedores podrn sustituirse al
arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendadorNo siendo as,
el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le
competer accin de perjuicios contra el arrendatario, segn las reglas
generales.569

566 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.

567 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 449, 450.

568 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 451

569 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.

185

La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se


puede hacer cargo de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse
en el Contrato.
Si el Arrendatario es declarado insolvente, sus acreedores podrn sustituirlo
en la fianza a satisfaccin del Arrendador. No siendo as el arrendador
tendr derecho a dar por terminado el arrendamiento.
Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces
El incapaz acta por medio de su representante legal y por lo tanto el
representante legal solo podr arrendar el bien del incapaz por el tiempo
que dure su facultad de representante, es decir que los arrendamientos
hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como administrador
de los bienes del hijo no pueden otorgarse por ms del tiempo que exceda
los lmites legalmente sealados.
Ejemplo: El Representante de un menor de 17 aos no puede realizar el
Contrato de Arrendamiento por ms de 1 ao que es lo que le faltas para
que cumpla los 18 aos.
Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su
condicin y por lo tanto no se requiere de Desahucio para terminar el
Contrato, porque el arrendamiento ser por el tiempo que tenga la facultad
de representante.
Si el Representante acta de Mala Fe no comunica su calidad de
representante al darse la finalizacin de sus facultades el Contrato de
Arrendamiento finaliza, pero con Indemnizacin.

Reglas Particulares Relativas


Almacenes u Otros Edificios

al

Arrendamiento

de

Casas,

Normas del cdigo civil:


En el artculo 2028 se prescribe, que las reparaciones locativas a que es
obligado el inquilino " se reducen a mantener el edificio en el estado que lo
recibi, pero aclarando en seguida a que tal obligacin no le es deducible
cuando los deterioros provengan del tiempo y uso legtimos, o de fuerza
mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez,
por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin. 570
Antecedentes de la Congelacin de los Precios
El Dcto 1070/56, del 31 de diciembre de 1955.
De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las
previstas y articuladas en dicho articulado. Entonces: si el arrendatario
cumpla con el pago de la renta y con las restantes obligaciones, poda
permanecer en el disfrute del bien arrendado. Si se colocaba en mora
habilitaba la accin judicial de tenencia, hoy de restitucin. 571.
Articulo 417 (antes 431) del Cdigo de Procedimiento Civil

570 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 252.
186

Trae una situacin que conduce, bsicamente, a la permanencia, por parte


del arrendatario en el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el
derecho del arrendador sobre ella. Al tratar sobre: la entrega de la cosa
por el tradente. Al practicarse la entrega no podr privarse de la tenencia
al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, ttulo emanado del
tradente, siempre que sea anterior a la tradicin del bien a la demandante
En este caso, la entrega se har mediante la notificacin al arrendatario
para que en lo sucesivo tenga el demandante como su arrendador,
conforme al respectivo contrato: a falta de documento, el acta servir de
prueba del contrato.572
Ciertamente; que la norma citada, conviniendo en la expiracin del
arrendamiento, impone al adquirente la obligacin de aceptar, de plano, la
relacin contractual existente entre el tradente-arrendador y el arrendatario,
mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos 573:
a. La existencia del contrato de arrendamiento. Para lo cual bastar la
prueba si quiera sumaria del contrato.
b. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradicin del bien.
Serias crticas puede hacerse a ese precepto574:
1. Incuestionablemente modifica, en el fondo, la causal tercera del
artculo 2008 del Cdigo Civil.
2. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vnculo
contractual.
3. No le permite al adquirente discutir los trminos del contrato con el
arrendatario.
4. El acta de entrega puede servir de ttulo para establecer el contrato,
que por ese solo hecho se convierte de trmino indefinido.
Sin embargo la Corte Suprema de Justicia, en providencia de 3 de
septiembre de 1971, declar exequible el inciso final del artculo 431,
(hoy 417).
Aplicacin del artculo 426 (antes 435) del Cdigo de Procedimiento
Civil
Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente, si se cumplen todos los
supuestos all enunciados, para evitar sorpresas al arrendatario, quien no
tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente
contra su vendedor, tambin lo es aqul puede concurrir a demandar al

571 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 452

572 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 440.

573 Ibdem
574 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 441.

187

arrendatario, en forma directa, de conformidad con lo establecido en el Art


426 CPC, que dice, Otros procesos de restitucin de tenencia. Lo
dispuesto en el articulo precedente se aplicar a la restitucin de bienes
subarrendados, a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier
clase de bienes dados en tenencia a ttulo distinto de arrendamiento, lo
mismo que a la solicitada por el adquirente que no est obligado a respetar
el arriendo.575
La defensa del arrendatario ser, prrica, puesto que ste se ver compelido
judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente, quien como
tal, no est obligado a respetar el arriendo.
Para no desconocer, pues, los alcances sustanciales enunciados de
expiracin del arriendo por extincin del derecho del arrendador, debemos
acoger el criterio de aplicabilidad del art. 426 para aquella situacin
derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de
un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias 576 ya expuestas.
LEY 820 DE 2003
ARRENDAMIENTO
VIVIENDA.

DE

INMUEBLES

URBANOS

DESTINADOS

La ley 56 de 1985 rigi hasta la promulgacin de la ley


obstante, de acuerdo con el Art. 42 de la ley 820 los
hubieren encontrado en ejecucin en el momento de
continuaran rigindose por las disposiciones sustanciales
su celebracin.577

820 de 2003. No
contratos que se
su promulgacin
vigentes en el de

CAMPO DE APLICACIN DE LA LEY 820 DE 2003


No tiene aplicacin si no en materia de contratos de arrendamiento e
inmuebles urbanos destinados a vivienda; sin embargo, en algunos artculos
de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive, estn destinados a
regir todos los procesos de restitucin de tenencia, cualesquiera que sea el
destino del bien arrendado.578
La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo ao y derogo la
Ley 56 de 1985.
Presupuestos:

575 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 445.

576 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446

577 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275.
578 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 275
y 276.

188

1. Bien Inmueble
2. Sector Urbano
3. Destinado a Vivienda
Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos
aplicar la Ley 820/03, en la que se protege a los Arrendadores sin
desproteger a los Arrendatarios.
Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador.
ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los
contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La
propiedad debe cumplir una funcin Social.
Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Cdigo Civil, se
aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales.
ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
Uno de estos ordinales:
1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se
entienden como servicios, cosas, u otros conexos, los servicios
pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce del
inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la
habitacin del mismo.
2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que
respecto de los segundos no se da una relacin de necesidad tan
intensa, de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del
inmueble como vivienda deba considerarse afectado.
La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos
destinados a vivienda, cuyo arrendamiento regula, deban estar dotados de
los servicios, cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto
indispensables para la satisfaccin de las necesidades propias de quienes
los ocupan para vivienda suya y de sus familias. 579.
Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como:
Aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder
el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y
la otra a pagar por este uso un precio determinado. 580
Es aquel por el cual las dos partes se obligan recprocamente a:
Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda,
total o parcialmente.
La otra a pagar por ese uso un determinado precio.
ART. 3 FORMA DEL CONTRATO

579 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 278
580 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 493.

189

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser:


Verbal
Escrita
Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede
hacerse por escrito para efectos probatorios, porque es la palabra del
arrendador frente a la del arrendatario, pues si no se pacta por escrito no se
afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece
anticipadamente de la prueba del mismo.
Clusulas del contrato
El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes, hay unos que
efectivamente son de la esencia del contrato, como por ejemplo la
singularizacin de los contratantes, la identificacin del bien arrendado y el
precio. Pero nunca tiene esa trascendencia los dems aqu relacionados, en
general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y
como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto
(artculo 1501 Cd. Civil), lo cual ocurre aqu581:
a. Con la forma de pago
b. Con la indicacin de los servicios
c. Con el trmino de duracin del contrato: en tal evento el contrato se
entender celebrado por el trmino de un ao.
d. El pago de los servicios pblicos: si se entran en la categora de los
accesorios conexos del inmueble (artculo 2, ordinal a), son
inherentes al uso de este y han de considerarse por ende como
comprendidos en el inmueble arrendado, es apenas natural entender
que su pago corresponde al arrendatario.
Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el
arrendatario pague los servicios pblicos del bien arrendado, como usuario y
beneficiario que es de ellos, precisamente por tratarse de cosa de la
naturaleza del contrato es perfectamente factible estipular en contrario, de
modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador. 582
Servicios, Cosas y Usos Adicionales
Se entiende por servicios, cosas o usos adicionales los suministrados con
carcter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del
inmueble, como sera el caso de integrar el arrendamiento de una cama,
una estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusin o exclusin de
servicios, cosas o usos adicionales.
Si en el arrendamiento se incluyen los servicios, cosas o usos adicionales, se
puede pactar por ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble,
tomando en cuenta que en ningn caso el precio del arrendamiento por

581 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 283
y 284

582 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 284.
190

esos servicios, cosas, o usos adicionales puede exceder de un 50% del


precio del arrendamiento del inmueble.583
Ese Contrato de A.I.U.D.V puede tener:
COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios pblicos domiciliarios y
todos los dems inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin
de las necesidades propias 584de la habitacin en el mismo, es decir
Todo aquello que es inherente al uso y goce de la cosa. No
puede haber vivienda digna sin Servicios Pblicos ejemplo: Agua
Potable.
COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales
se podra hacer uso de la casa pero que van a permitir un mayor
disfrute de la misma. Son los que eventualmente suministra el
arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce del bien.
Ej. Tv por cable, gas domiciliario, lnea telefnica. Las partes podrn
pactar la inclusin o no de estos servicios.
La autonoma de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos
adicionales tiene plena aplicacin cuando se incluyen en un contrato de
arrendamiento estos elementos, solo que el inciso final del art. 2 impone
un lmite o un recorte a la soberana privada al consagrar que En ningn
caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales
podr exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble.585
REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1.Nombre e identificacin de las partes (Cedula de Ciudadana).
2. Identificacin del inmueble objeto del contrato.
Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero
que dice: Se arrenda pieza a persona sola la persona vio por la ventana
un cuarto que estaba desocupado en donde estaba el letrero y ve que
est en muy buenas condiciones, cuando la persona llega con el trasteo
lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas.
Por eso aunque sea una habitacin, se debe aclarar o delimitar los
linderos de la habitacin, identificar que es un inmueble y que esa
habitacin tiene los siguientes linderos: Norte, sur, oriente u occidente.
3. Identificacin de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el
caso, zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes del
inmueble.

583 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A P. 21

584 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 277
585 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 494.

191

4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio


de una contraprestacin siempre va a ser arrendamiento aunque sea
peridico.
5. La relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv
cable- usos, servicios adicionales.
6. Trmino de duracin del contrato. A falta de estipulacin de trmino por
las partes, se entender que se realiza por 1 AO.
El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda
es a trmino fijo.
7. Designar a cargo de cul de las partes (arrendador o arrendatario) queda
el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. Se
debe dejar claro si queda a cargo del arrendador o del arrendatario.
Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de
acuerdo sobre el precio, esto es, que no se haga una manifestacin en tal
sentido. 586
ART. 4 CLASIFICACION
Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las
zonas urbanas como 587
1. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban
para su albergue o el de su familia, o el tercero cuando se trata de
personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos
adicionales".
Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su
habitacin con la de su familia o familias. 588
Cuando se entrega a una o ms personas naturales para su albergue
o el de su familia o el de terceros un inmueble con servicios o sin
servicios, cosas o usos adicionales. (Totalidad del Inmueble) 589
Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de
arrendamiento individual de vivienda urbana quedan incorporados los
servicios, cosas o usos conexos, pues los adicionales pueden NO ser
parte de l.590

586 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 495.

587 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 279.
588 Ibdem
589 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.

192

2. MANCOMUNADO: "Cuando dos o ms personas reciben la cosa un


inmueble o parte de l, y se comprometen solidariamente al pago de
su precio".
Cuando se entrega a dos o ms personas naturales que reciben el uso
de un inmueble o parte de l y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE
AL PAGO DEL PRECIO. (Totalidad o Parte del inmueble)591
3. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato
arrendamiento de vivienda urbana, dan otros especiales, como son el
de que el inmueble arrendado no constituye por s solo una unidad de
vivienda, con todos los servicios que ella supone, sino que consiste
apenas en un sector de una unidad de vivienda, de la que hace
naturalmente parte integrante.592
Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza, habitacin
piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilizacin se
comparte con el arrendador o con otros arrendatarios. 593
Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL
INMUEBLE el cual se comparte con el arrendador u otros
arrendatarios. (Necesariamente parte del inmueble). Ej. Inquilinatos,
casas de Familias donde arriendan cuartos. 594
4. PENSION: En este caso, el contrato podr darse por terminado
antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo
aviso de diez das, sin indemnizacin alguna".
Caractersticas esenciales595:

Que lo arrendado sea una parte del inmueble, no independiente de


este

Que necesariamente
se incluyan servicios, cosas o usos
adicionales y que su duracin sea por trmino inferior a un ao.

590 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25

591 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.

592 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 281.
593 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 25

594 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497

595 Ibidem
193

Ejm. Lavado de ropas, alimentacin. Las porciones de un inmueble


que sean independientes y que por s solas no constituyan una
unidad de vivienda no podrn ser reputados ni como compartido ni
como de pensin.
Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10
das de antelacin por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar.
Respecto al arrendamiento compartido, debe entenderse, que es aquel en
el que el arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes
pero no sobre las reas o zonas ocupadas por terceros. 596
La diferencia entre las dos figuras est en que en 597:
a) En el contrato de pensin es esencial que se incluya, junto con la
parte del inmueble objeto del contrato, "servicios, cosas o usos
adicionales", esto es, accesorios de los que define el ordinal b del
artculo 2 de la ley.
b) En el contrato de pensin del trmino de su duracin tiene que ser
inferior a un ao, limitacin esta ltima cuya razn de ser no se
adivina, mxime si tal trmino ni siquiera obligan las partes, visto lo
que reza la parte final de la regla d.
Siendo observar el suministro de la alimentacin comporta la consecuencia,
preocupante para el arrendador, a que hace referencia en el inciso final del
pargrafo que se acaba de citar, en cuanto all se limita de manera
terminante, a un 50% del canon de arrendamiento del inmueble, el canon
particular de los servicios, cosas o usos adicionales. 598
1. INDIVIDUAL:

TOTALIDAD

2. MANCOMUNADO:

TOTALIDAD O PARTE

3. COMPARTIDO:

NECESARIAMENTE PARTE

4. PENSION:

GENERALMENTE PARTE

*UNIDAD JURDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un


inmueble de otro, se habla de tal cuando jurdicamente se ha independizado
con una ESCRITURA PBLICA DE DIVISION MATERIAL.
Ejemplo 1: Servicios Pblicos

Acueducto y Energa Elctrica

=/=
7.15
Divisin Fsica solamente.

=/=

7.17

596 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.

597 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 282.
598 Ibidem
194

Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el apartamento tiene


servicios, ingresos a parte, es un Contrato compartido y si el trmino es
inferior a 1 ao pero me dan alimentacin es un contrato de pensin.
Ejemplo 2:

Se organiza como Unidad Jurdica asignndoles un nmero de matrcula


inmobiliaria a cada apartamento.
ART. 5 TRMINO DEL CONTRATO
"El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes.
A falta estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao.
Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en ste artculo
5, pone de presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento
a trmino indefinido, ni el mecanismo del desahucio como medio para
hacerlo cesar en ese evento (artculo 2009).599
Si las partes no lo establecen entonces se entender de 1 AO, contado a
partir del perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a
trmino definido).
*** Que pasa si no se fija un trmino y el contrato es de PENSION?
R/ La ley establece que ser de 1 ao el termino, entonces deja de ser un
contrato de pensin y se convierte en COMPARTIDO.
1 ao contado a partir del perfeccionamiento del contrato.
ART. 6: PRORROGA
El artculo 6 consagra la prrroga automtica del trmino de duracin del
contrato, una vez vencido en la siguiente forma:
"El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado
en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una
de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el
arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley".
Conviene insistir en que se trata de una prolongacin en el tiempo, por
ministerio de la ley, del mismo contrato inicial. 600
Las partes contratantes tienen plena autonoma para acordar la duracin del
contrato, y pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento

599 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 289.
600 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
195

individual, mancomunado, y compartido, porque el contrato pensin


nicamente se puede pactar por menos de un ao.601
Las partes pueden acordar el trmino que a bien tengan. Sin embargo, este
Art consagra, que a falta de estipulacin expresa, se entender celebrado
por el trmino de un ao.602
En las normas generales vimos que el Contrato, se entiende prorrogado por
el mero consentimiento del arrendador para que el arrendatario contine
con el bien, el mero hecho de de aceptar a recibir un canon de
arrendamiento no significa que el Contrato, se prorroga.
El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo
trmino inicial cuando:
Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones, y;
El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.
Si vencido el trmino del contrato no se manifiesta la intencin de
terminarlo, se entiende prorrogado y en este caso habr lugar al incremento
que establece la ley y deber ser pagado por el arrendatario.
EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado, haya
preaviso: en el cual las partes manifiestan que el contrato no va a continuar.
No obstante el plazo convencional o legal, se entender prorrogado el
contrato de arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo trmino
inicial, siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a
su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas
legales.603
Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido
cumplidas con sus obligaciones.
Como tuvimos ocasin de estudiar, el art. 2014 del Cdigo Civil admite la
tcita reconduccin de los contratos de arrendamiento, por perodo hasta de
tres meses en los predios urbanos cuando, al vencimiento del plazo, el
arrendatario contina con el uso del bien arrendado y paga la renta o precio
en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago, que se entender
en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovacin.
Aqu se cambia o altera la regla de la renovacin porque basta que el
arrendatario de la vivienda urbana haya cumplido hasta ese momento sus
obligaciones, o mejor, que para esa poca se encuentre, en su relacin con
el arrendador, sin ningn factor de desatencin del contrato y se haya

601Tomado de Jos Ignacio Castao Garca, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo


proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 33

602 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 499 y 500.

603 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.

196

avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales
sealan.604
OBLIGACIONES
DE
ARRENDAMIENTO

LAS

PARTES

EN

EL

CONTRATO

DE

Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento


son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios
ART. 7: SOLIDARIDAD
Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento
son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. La
Restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas derivadas del
contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los
arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos
o a uno o a voluntad de la otra parte.
El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relacin con el Pago y
cuando es explcitamente se obligan.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003
A ella se refiere el artculo 8 de la ley, que contempla en primer trmino la
obligacin ms obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al
arrendatario de la cosa arrendada.605
A) El nmero el 1 del artculo 8 el gran inters consistente en que no
se limita simplemente a enunciar, obligacin del arrendador la de
prestar la cosa arrendada, sino que complementariamente tratados
aspectos de ellas sobre los cuales calla el cdigo civil, por lo menos al
regular la materia del arrendamiento:
1. Al momento en que esa obligacin es exigible: la norma prescribe que la
cosa debe ser prestada "en la fecha convenida o en el momento de la
celebracin del contrato". El momento de la celebracin del contrato
implica el plazo tcito prevista la parte final del inciso 1 del artculo
1551 Cd. Civil, o sea el indispensable para hacer el prstamo objeto de la
obligacin606, es decir el prstamo del inmueble al arrendatario en la fecha
convenida o en el momento de la celebracin del contrato.
Se habla de acordar fecha y no lugar porque sera imposible el cumplimiento
de esa obligacin por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en
arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su
disposicin los servicios, cosas u usos conexos y adicionales convenidos.
Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda
digna.

604 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.

605 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 304.
606 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
197

2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen


estado de servicio, seguridad y sanidad. 607
El mismo ordinal 1 remata diciendo que el arrendador, adems de la
entrega propiamente dicha del bien arrendado, debe poner a disposicin del
arrendatario "los servicios, cosas o usos conexos y adicionales
convenidos".608
Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en
buen estado con el fin que se ha contratado.
El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias.
C) El numeral 3 del artculo 8 consagra como obligacin del arrendador
la de entregar al arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del
contrato arrendamiento, con firmas originales cuando el contrato se hubiere
hecho constar por escrito. Si ha sido suscrito por un codeudor, a este
tambin debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas caractersticas. El
ordinal en mencin dispone que el trmino para cumplir esta obligacin ser
de diez (10) das a partir de la celebracin del contrato.609
El pargrafo del artculo 8 establece que el incumplimiento de la
obligacin de entregar copia del contrato al arrendatario o al codeudor,
dentro del trmino oportuno, ser sancionado por la autoridad competente,
multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sancin
solamente podr ser impuesta a peticin de parte, es decir, del arrendatario
o de su codeudor.610
Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la
obligacin de entregar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con
firmas originales. Esto con el fin de que el arrendatario y el codeudor
puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus obligaciones:
-

El cumplimiento de esta obligacin debe hacerse dentro de los


10 das desde la fecha de celebracin del contrato.

El incumplimiento genera al arrendador


equivalente a 3 cnones de arrendamiento.

una

sancin

Con la Ley 56/85: Exista un problema respecto de las firmas porque


generalmente el arrendador se quedaba con el contrato.
D) El numeral 4 del artculo 8 establece como obligacin especial del
arrendador la de entregar al arrendatario una copia de la parte normativa
del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de vivienda en

607 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
608 Ibidem
609 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
610 Ibidem
198

edificaciones sometidas a este rgimen 611, es decir cuando se trate de


bienes inmuebles sometidos a regulacin de propiedad horizontal es
indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento.
Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y
obligaciones en esa Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos
lugares hay unas zonas privadas y comunes.
En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems la obligacin
de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y
sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las
reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y
de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato?
El problema est en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le
toca entrar a probar al arrendador que si entrego las copias.
E) Las dems obligaciones consagradas en el Cdigo Civil. Nos remitiremos
a las normas generales para completar estas obligaciones del arrendador.
Pargrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Ser
sancionado, a peticin de parte, por la autoridad competente, con multas
equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas
o usos adicionales y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en
buen estado para el fin convenido en el contrato. 612
Entonces las obligaciones particulares sealadas en los numerales 1, 2, 4,
y 5 del art. 8 de la ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la
puerta para que el arrendatario pueda pedir la terminacin del contrato. 613.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA
El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de
vivienda Urbana.
1. La funcin primordial del arrendatario es pagar el precio o renta
Pagar el precio dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en
el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y
las expensas comunes
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad
horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos
de todos los vecinos

611 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
612 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 507.

613 Ibidem
199

ART. 9 LEY 820 DE 2003


Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son
las siguientes:
Se refiere al numeral 1 del artculo 9 a la obligacin primordial del
arrendatario, o sea la de pagar el precio o renta, diciendo: "pagar el precio,
del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido" 614Es decir se debe tener en
cuenta:
1. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado:

En el lugar indicado.

En el inmueble arrendado, no en el inmueble del arrendador


SALVO que las partes lo expresen en el contrato.

Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendr que ir a


recibir el pago.
Esto para evitar lo que suceda antes, en donde el pago era obligatorio
para el arrendatario y tena que llevarlo al lugar de residencia del
arrendador, pero el arrendador puede cambiar la vivienda, por eso hay
mayor certeza la ubicacin del bien arrendado, un lugar que mientras el
contrato subsista no se va a poder modificar.
2. El numeral 2 del artculo 9, la segunda obligacin del arrendatario
consiste en "cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento", es decir la conservacin:
Otra obligacin es la de efectuar oportunamente y por su cuenta las
reparaciones y sustituciones necesarias. 615
- El arrendatario tambin tiene que cuidar el inmueble y las cosas
recibidas en arrendamiento.
- En caso de daos o deterioros provenientes del uso normal de las
cosas debe repararlos el arrendador, daos no atribuibles a culpa del
arrendatario. Ciertamente, los daos y deterioros cuya reparacin
pone el ordinal encabeza el arrendatario, no son los que conforme ha
dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce normal o
por la accin del tiempo, daos y deterioros que ya desde la
legislacin comn del cdigo civil no corran por cuenta del
arrendatario, segn se deduce de los artculos 2005, inciso 2, y
2028.616

614 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307
y 308..

615 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 508.

616 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 308.
200

El inciso 2 del numeral 4 del artculo 9 figura la consagracin de


una obligacin de cuidado a cargo del arrendatario, que habra
quedado mejor ubicada como inciso 2 del numeral que se viene
estudiando. "En el caso de vivienda compartida y detencin, el
arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de
uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o
a la de sus dependientes".
- Si son daos menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en
ese caso el arrendatario debe responder.
La reparaciones a cargo del arrendatario, en lo atinente a zonas y
servicios de uso comn, son las llamadas locativas en el cdigo civil;
las que el mismo cdigo llama reparaciones necesarias, son de cargo
del arrendador, salvo cuando se deban a culpa probada del
arrendatario.617
3. Se refiere el ordinal 3 del artculo 9 del la ley 820 a la obligacin
que tiene el arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o
usos conexos y adicionales y las expensas comunes. 618Este Art se
incorpora las causales de la Ley 56, slo que adiciona el deber de
pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales 619, al
igual que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de
conformidad con lo establecido en el contrato y a tiempo
oportunamente.620
Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario
cuando as se haya estipulado en el contrato o cuando las partes
guarden silencio al respecto621. En virtud todo de estipulacin en
contrario la obligacin ser del arrendatario.
En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio
sometido al rgimen de propiedad horizontal, estas expensas
comunes estn constituidas por las erogaciones que sean necesarias
para "la administracin y la prestacin de los servicios comunes
presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservacin
de los bienes comunes del edificio".622

617 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
618 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
619 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
620 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 508.

621 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 309
y 310.

201

En principio, el pago de estas expensas corresponde al arrendador


como parte de la obligacin a que se refiere el numeral 2 del
artculo 8 de la ley 820 y el 2 del artculo 1982 del cdigo
civil. No obstante, las partes pueden estipular que la obligacin de
pagar tales expensas corresponde al arrendatario. 623
Ejemplo: - Lo relativo a la administracin en conjuntos cerrados.
-Lo relativo a la vigilancia.
4. Como cuarta obligacin del arrendatario consagra el numeral 4 del
artculo 9 la de "cumplir las normas consagradas en los reglamentos
de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de
los derechos de todos los vecinos",624 es decir cumplir con el
reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble est
sujeto a dicho rgimen.
Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario
no esta cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal,
bsicamente son normas de convivencia, en las cuales se establecen
cules son los derechos en la relacin con las cosas comunes de una
edificacin.
En caso de vivienda compartida y de pensin se establecen unas
obligaciones adicionales para el arrendatario:
Cuidado de las zonas Comunes
Efectuar las reparaciones necesarias
dependientes causen daos.

cuando

este

sus

5. "Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el


captulo III, ttulo XXVI, libro cuarto, el cdigo civil", es decir
las dems obligaciones consagradas en el Cdigo Civil. Todo lo no
previsto aqu se va a regir por las normas generales del Cdigo Civil.
ART. 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON:
En consecuencia, en la hiptesis de que el arrendador rehse recibir el pago
de los cnones de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a
vivienda o a otros usos, se rige actualmente por el artculo 10 de la ley
820 de 2003.625
Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluy el procedimiento para el
pago por consignacin bancario en el caso de que el arrendador rehse
recibir el pago de la renta o precio en las condiciones y lugar acordados. 626

622 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 310.
623 Ibidem
624 Opt. Cit.
625 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 312.
202

- Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle.


- Cuando el arrendador se rehsa a recibir el pago.
Rgimen Actual del Pago por Consignacin
La institucin pago por medio de consignacin en entidades bancarias tiene
por fin prevenir las consecuencias del ardid de algunos arrendadores,
consistente en negarse a recibir el canon con el fin de aducir despus de su
facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento por la mora en
que habra incurrido el arrendatario.627
Procedimiento:
1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las
respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades
autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del
inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al
vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de
arrendamiento. Art. 10 Numeral 1.
La Consignacin se debe hacer a favor del arrendador 628, en una entidad
bancaria autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de
ubicacin del inmueble, dentro de los 5 das hbiles siguientes al
vencimiento del plazo o periodo pactado.
Si en la regin donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad
bancaria se hace en el municipio ms cercano donde haya.
2. La consignacin debe hacerse a nombre del arrendador o de la
persona que legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago
conservara el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del
arrendador.629
3. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignacin que
consta de:
Una original: se queda en la entidad bancaria.
La primera copia: para el arrendador.
La segunda copia: para el arrendatario.
Contenido de la consignacin:

626 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 510.

627 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 313.
628 Ibidem
629 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 510.

203

1. Causa de la consignacin.
2. Nombre del arrendatario.
3. Direccin del inmueble que se ocupa.
4. Nombre y direccin del arrendador o su representante
5. Valor de la consignacin
6. Perodo al cual corresponde
Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el
cual se enva al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago.
En la empresa de correo, hoy en 472, hay que hacer sellar el oficio
remisorio de la consignacin y dejar copia como prueba de:
- Que consignamos
- Que enviamos la copia al arrendador
Costos: Por parte del arrendatario
Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces
se toma esa direccin del arrendador, si este no ha notificado el cambio
de residencia.
4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la
consignacin destinada al arrendador o a su representante y una
comunicacin (un oficio- corto).
Una vez realizada la consignacin en tiempo, el arrendatario deber dar
aviso sobre el particular al arrendador en la direccin de este o de su
representante, mediante comunicacin remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado
del ttulo, es decir que a esa consignacin y a ese oficio se le debe sacar
una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le
quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumpli. Debe
comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 das siguientes a
la fecha de consignacin630.
El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles
pleitos. La copia de la comunicacin y del duplicado del ttulo debe ser
sellada por la empresa de servicio postal, y si la empresa incumple con
esto, dar lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida.
5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrir en mora
del pago del canon de arrendamiento.
Ejemplo: Le deje la consignacin con el vecino Mora.
Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el
recibo de consignacin realizado en el tiempo y forma indicados; El
incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en
el pago del canon de arrendamiento.631

630 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

204

La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo


represente, el valor consignado, siempre que ste presente la respectiva
copia de las consignaciones.
6. El hecho que se haga una vez un pago por consignacin no
deshabilita al arrendatario para que los dems los haga directamente
al arrendador, lo puede hacer de cualquiera de las dos formas.
Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido
el ttulo de consignacin mediante el cumplimiento de los requisitos
previstos en el artculo 10 de la ley 820, la empresa de servicio postal
autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe cotejar y sellar copias
simples de las comunicaciones que enve el arrendatario y el duplicado del
ttulo, las cuales quedarn en poder de este. 632
"El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora
en el pago del canon de arrendamiento.
Art. 11: COMPROBACION DEL PAGO
El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento
estar obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la
cuanta y el periodo al cual corresponde el pago.
El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago est obligada a
expedir un comprobante escrito que contenga:
- Fecha.
- Cuanta.
- Perodo que corresponde al pago.
- Firma del arrendador
En caso de que el arrendador se rehse a expedir esa constancia, el
arrendatario puede:
- Acudir a la autoridad competente o informar.
- Realizar el pago por consignacin.
Si el arrendatario hace el pago a otra persona no est haciendo bien el pago
y se pierde el valor del canon, debe volver a pagar.
La obligacin impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba
de las obligaciones cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que
no slo procede la prueba mediante comprobante escrito, sino por cualquier
otro medio idneo.633
Hecho un pago por va de consignacin, se le puede volver a hacer el pago
al arrendador directamente o por consignacin, no hay problema.

631 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

632 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 314.
205

ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES


Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en
donde se recibirn las notificaciones relacionadas directas o indirectamente
con el contrato, y mientras no se cambie, mediante informacin por aviso
por el servicio postal, conservara plena validez. 634
Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de
indicar en el contrato las respectivas direcciones donde sern notificados
para todos los efectos de ese contrato.
Las partes tienen la obligacin de informarle a la otra parte cuando cambien
de lugar de residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO:
- Si el arrendador cambia de direccin debe informarle a:
-

Arrendatario

Codeudores

Fiadores

Si el arrendatario cambia de direccin debe informarle solamente a:


-

Arrendador

Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3


que indicaba que para todos los efectos, esa era la direccin y que no haba
otra diferente, esto significa que mientras estuviera en ejecucin del
contrato, no podan cambiar el lugar de residencia porque se tena por
hecho la notificacin en la direccin del contrato y se violaba el debido
proceso.
Art. 13: OBLIGACION GENERAL
Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y
de pensiones, ser necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento
que sobre mantenimiento conservacin, uso y orden interno expedida por el
Gobierno Nacional y aquellas complementarias que adopte la respectiva
asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los
Cdigos de Polica.635
De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda
compartida y de pensin:
Obligacin: Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento,
conservacin y uso de las cosas comunes

633 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.

634 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 501.

635 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511

206

Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de polica,


CODIGO NACIONAL DE POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la
convivencia pacfica.
Art. 14: EXIGIBILIDAD
"Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las
partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de
Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por
concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejados
de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la
va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o
recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la
manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad de juramento de
que dichas facturas fueron canceladas por l, el cual se entender prestado
con la presentacin de la demanda".
La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos
los requisitos nos permite darle la posibilidad de exigibilidad.
El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la
obligaciones, es decir que PRESTE MERITO EJECUTIVO.
No se necesitan ttulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohbe
constituir Garantas por fuera del contrato de arrendamiento), queda
descartada esta posibilidad para hacer efectivo el cumplimiento de las
obligaciones pecuniarias.
El legislador en la Ley 820/03: Prohbe las garantas por fuera del contrato.
Es decir que cualquier tipo de garanta debe ser inserta en el contrato.
Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacan ejecutar por
aparte. Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de
las partes sern exigibles ejecutivamente en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar
controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario
derivadas de los servicios pblicos domiciliarios que presten las empresas
respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar, como seran los
gastos de administracin de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta
de aqul.636
Si se trata de cobro de servicios pblicos que no se ha pagado el
arrendatario u otras expensas dejadas de pagar, entonces el arrendador
puede repetir lo pagado por el arrendatario por la va ejecutiva:
- Presentando facturas, recibos o comprobantes de pago de la empresa
correspondiente.
- Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron
pagadas por l.
Con la sola presentacin de la demanda se entender prestado ese
juramento, es decir que la carga de la prueba la tiene el arrendatario.
EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligacin:

636 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.

207

Clara.

Expresa.

Exigible

ART. 15: REGLAS - SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS


Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios pblicos
domiciliarios de un inmueble entregado en arrendo para vivienda, es decir
cuando el arrendatario le corresponda el pago de este tipo de servicio:
(Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente quien paga los
servicios pblicos es el arrendador), se debe tener en cuenta que al sealar
las siguientes reglas, con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al
pago de los servicios pblicos domiciliarios: 637
Respecto de las obligaciones que se originan por razn de los servicios
pblicos domiciliarios, son responsables solidariamente el propietario del
inmueble en que se recibe el servicio, el suscriptor del contrato de servicios
de sta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten. 638
1. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garanta
(Real o Personal) o deposito a cada empresa prestadora de servicios
pblicos domiciliarios, cuyo valor no puede exceder el valor del cargo
fijo, cargo por aportes de conexin y cargo por unidad de consumo de los
servicios en 3 periodos consecutivos de facturacin. (solo son 2 periodos
porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el
servicio.)639
CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Ser el promedio de los 3
ltimos perodos facturados ms un 50%.
Ventaja: Con la constitucin de las garantas, si el arrendatario incumple
la empresa de servicios pblicos le perseguir su patrimonio y no el del
arrendador.
2. El Arrendador informar a la empresa, que se ha arrendado el inmueble y
remitir las garantas constituidas. A partir del vencimiento del periodo
de facturacin en el cual se denuncia haberse realizado el contrato y
prestado las garantas, el arrendador deja de ser responsable por el pago
de los servicios. (El arrendador puede despreocuparse por el pago de los
servicios pblicos nicamente despus de que el arrendatario haya
constituido las garantas y se le informe a la empresa; porque de lo
contrario la deuda de los servicios seguir siendo del arrendador y este
deber responder; puesto que la empresa no tiene porqu saber del
acuerdo al que ha llegado con el arrendatario).
3. El arrendatario debe prestar las garantas en los 15 das hbiles
siguientes a la fecha de celebracin del contrato, si cumplido el trmino

637 Ibidem
638 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
639 Ley

142 de 1994

208

no lo hace, el arrendador est facultado para desistir el contrato de


arrendamiento de pleno de derecho. Durante el trmino de los 15 das el
arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se
constituyan las garantas.
4. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de
facturacin, el arrendatario es responsable del pago de los servicios; de
no hacerlo la empresa podr hacer efectivas las garantas prestadas y
emprender todas las acciones a que haya lugar contra el arrendatario.
5. En caso de suspensin del servicio quien haga la solicitud de reconexin
asumir la obligacin de pagar el servicio. Sin importar que sea
arrendador, arrendatario, poseedor o propietario. Aunque existan
facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la reconexin
siempre que la persona asuma la obligacin de pagar. (Ejemplo: Si el
arrendador da por terminado el contrato, puede pedir la reconexin del
servicio porque la empresa seguir persiguiendo el patrimonio del
antiguo arrendatario quien constituy la deuda, y nuevamente el
arrendador ser quien pague a partir de ah el servicio, a menos que un
nuevo arrendatario preste garantas y se comprometa a ello.)
6. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud
asumir exclusivamente la obligacin de pagar, si es arrendatario deber
prestar garantas de acuerdo a la forma y cuanta establecidas por la
empresa y si es el propietario o poseedor del inmueble simplemente
pagara por el servicio.
7. Superintendencia de Servicios Pblicos domiciliarios velar por el
cumplimiento de lo anterior.
En consecuencia, en el caso en que se d en arrendamiento un inmueble,
ante las empresas de servicios pblicos el arrendatario responde
solidariamente junto con el propietario o poseedor del inmueble y el
suscriptor del contrato de servicios pblicos. 640
El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario
o arrendador, de acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quin sea
el obligado, originar en la otra parte contratante la facultad de pedir
unilateralmente la terminacin del contrato. 641
Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la
empresa correspondiente no suspende el servicio pblico al arrendatario
que incurra en mora de pagar por lo menos dos perodos consecutivos de
facturacin.642
Si la garanta es suficiente de acuerdo con la ley, es obligatoria su
aceptacin.643

640 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
641 Ibidem
642 Opt. Cit.
209

Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios pblicos


domiciliarios, corresponde, entonces, a una obligacin que pueda pactar
libremente los contratantes (artculo 9 numeral 3 ley 820). Si esto es lo
que estipulan, pueden acordar, adems que el arrendatario estar obligado
a constituir la garanta.644
Las partes quedan facultadas para convenir una clusula del mismo la
relativa la obligacin del arrendatario de pagar los servicios y constituir
garanta. El acuerdo sobre ste y los dems puntos, ser el que rija las
relaciones de las partes.645
El plazo dentro del cual debe constituirse la garanta es de 15 das hbiles
contados a partir de la fecha de la celebracin del contrato o del pacto
adicional en que se acuerde (artculo 15 numeral 3 de la ley 820). Si el
arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligacin, el arrendador, sin
incurrir en mora, podr dejar de cumplir las suyas (artculo 1609 cc y
artculo 15 numeral 3 de la ley 820). Tambin podr optar, ante la mora
del arrendatario en cumplir esta obligacin, por
desistir el contrato
arrendamiento.646
Para que las empresas de servicios pblicos manifiesten si aceptan o no las
garantas que para cada una se constituyan, el arrendador, o el
arrendatario, o ambos conjuntamente, deben remitrselas y hacer la
denuncia del contrato.647
La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artculo 15
numeral 2 de la ley 820, se debe hacer en el formato que las entidades
empresas de servicios pblicos domiciliarios deban elaborar y entregar a los
usuarios que lo requieran. En estos formatos se har tambin la denuncia de
la terminacin del contrato. Las empresas servicios pblicos domiciliarios
tienen un trmino de diez (10) das hbiles, contados a partir de la
radicacin de la denuncia del contrato arrendamiento y de la remisin de la
garanta correspondiente, para manifestar si la aceptan o no. Las garantas
expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, con el
cumplimiento de los requisitos legales, sern de obligatoria aceptacin. 648
Aceptada la garanta por la empresa de servicios pblicos correspondiente,
"el arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al
pago de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del periodo de

643 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
644 Ibidem
645 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
646 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
647 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 317.
648 Ibidem
210

facturacin correspondiente a aquel en que se efecta la denuncia del


contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos". 649
La ley limita el valor de las garantas que puedan exigir las empresas de
servicio pblico para que los arrendadores, sean propietarios o poseedores,
queden exonerados de la solidaridad caracterstica, en principio, de las
obligaciones que se originan como contraprestacin por razn de los
servicios pblicos que se suministra a los arrendatarios. De acuerdo con el
artculo 6 del decreto 3130 de 2003, para determinar cul es el lmite se
debe tener en cuenta, en primer lugar, para cada servicio, el promedio del
consumo de los tres (3) ltimos perodos de facturacin de los inmuebles
que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del contrato
respecto del cual se haya otorgado la garanta. 650
Promedio de consumo as obtenidos se le suma el 50% de su valor y, la cifra
que resulta de sumar al promedio referido el 50% de su valor ms el cargo
fijo, se multiplica por dos y el resultado de esa multiplicacin es el valor
mximo que pueda exigir la empresa de servicios pblicos correspondiente.
Esto es lo que dispone el artculo 6 del decreto 3130 de 2003.651
El aparte 2 de este numeral 4 del artculo 15 dispone lo siguiente: "que
hacer en caso de no pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios
podr ser exigible las garantas o depsitos constituidos, y si stas no
fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el
arrendatario".
El arrendatario de un inmueble, independientemente de la intervencin del
propietario o arrendador, puede solicitar la instalacin de servicios nuevos,
es decir, distintos a aquellos con los cuales fue arrendado el bien objeto del
contrato. De las obligaciones que en ellos se originan es responsable nica y
exclusivamente el solicitante. Para garantizar su pago las empresas pueden
exigir las garantas predijo en el artculo 15 de la ley 820 y en el decreto
3130 de 2003. Cualquier servicio nuevo tambin puede ser solicitado por
el arrendador. En este caso de las obligaciones que se originan a favor de
las empresas pblicas, ser este solidariamente responsable con el
arrendatario.652
En cualquier evento en que durante la ejecucin de un contrato de
arrendamiento se suspenda la prestacin de servicios pblicos al inmueble
objeto del mismo, el arrendador, el arrendatario, el poseedor o el
propietario, podrn solicitar su reconexin. Quien formule la solicitud

649 Opt. Cit.


650 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 318.
651 Ibidem

652 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 320.
211

quedar obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el


futuro.653
La exigencia de las garantas o fianzas al arrendatario, cuando lo exigiere el
arrendador al momento de la celebracin del contrato, persigue que el
inmueble no quede afecto al pago pues es el locatario el obligado para con
las empresas. Esas garantas o depsitos no se pueden confundir con las
que expresamente prohbe el Art 16 de la misma ley.654
ART. 16: PROHIBICIN DE GARANTIAS Y DEPSITOS
Consecuencia prctica de esta disposicin es que el contrato de
arrendamiento de inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones
reales sino en cauciones personales, para garanta del cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario.655
El artculo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los
contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podr exigir
depsito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos
distintos de aquel en que se haya consignado el contrato arrendamiento, o
sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el
inciso anterior".
Se prohbe todo tipo de caucin real o depsito, bien en dinero efectivo o en
otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y
evitar, as, que se haga ms gravosa la situacin prestacional de este 656.
Estas garantas no pueden estipularse ni directa, ni indirectamente, ni por
interpuesta persona.
En caso de que se fijen garantas deben estar contenidas en el propio
contrato. Ejemplo: Se suelen constituir como garanta del contrato de
arrendamiento 12 letras de cambio, por lo tanto, nicamente sern
permitidas siempre que estn incluidas en el contrato y no como ttulos
individuales; porque sino seran 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato
de arrendamiento y esas letras se podrn cobrar mediante proceso
ejecutivo individualmente.

653 Ibidem
654 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.

655 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 285.
656 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 496.

212

Si el arrendador exige depsito o garanta, puede ser sancionado con multa


hasta por veinte veces el salario mnimo legal mensual vigente al momento
de su imposicin.657
ART. 17: SUBARRIENDO Y CESION
Subarriendo y cesin del arriendo
La Ley ha dicho que reitera la regla general sealada por el cdigo civil en
su artculo 2004, o sea la de que el arrendatario le est vedado ceder el
contrato o subarrendar, salvo que haya sido expresamente facultado para
ello por el arrendador.658
Artculo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arrendo ni subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del
arrendador".
Si el arrendatario sin autorizacin cede o subarrienda, el arrendador podr
dar por terminado el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o
tambin puede celebrar un nuevo contrato con las personas que
subarrendaron o a quienes se les hizo la cesin.
En efecto, el pargrafo el artculo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso
de proceso judicial cuando media autorizacin expresa del arrendador para
subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario en los trminos del inciso 3 de
la artculo 52 CPC".
En caso de subarriendo, si hay autorizacin del arrendador y se presenta un
proceso se debe citar tambin al subarrendatario, como interviniente
litisconsorcial.
Si es un caso de cesin autorizada por el arrendador, de ah en adelante
este deber exigir cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones
derivadas del contrato de arrendamiento al cesionario, el antiguo
arrendatario ya no responde.
Cuando se realice una cesin sin informar al arrendador, el cesionario no
har parte en el proceso, ni como parte ni como interviniente litisconsorcial,
sigue siendo responsable el arrendatario.
Algo ms, el Decreto 1816, en el artculo 5, consagraba la forma de
hacer efectiva la terminacin del contrato de arrendamiento cuando el
arrendatario ceda el contrato o subarrendaba el inmueble sin autorizacin
expresa del arrendador.659
Subarriendo y cesin no autorizados

657 Ibidem
658 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 286.
659 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 498.

213

Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario,


que le permite al arrendador pedir la terminacin de este y la consiguiente
restitucin de la cosa arrendada. 660
ART. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO
Este Art 18 dispone que: El precio mensual del arrendamiento ser fijado
por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento
(1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en
arrendo La estimacin comercial para efectos del presente artculo no
podr exceder el equivalente a dos veces el avalu catastral vigente. 661
No obstante, que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda
extranjera, no significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en
efectivo, el mismo artculo 19, despus de permitir la estipulacin en divisa
extranjera, agrega que se pagar en moneda legal colombiana. 662
El canon lo fijarn las partes (Contrato de libre discusin y consensual) en
moneda legal con una limitacin: No puede exceder el 1 % del valor
comercial del inmueble o de la parte que este en arrendo. El valor
comercial del inmueble no podr exceder a 2 veces el avalo
catastral vigente.
EJEMPLO:

Vlr. Avalu Catastral = 15000.000


Vlr. Comercial = 2 x Vlr. A.C = 30000.000
Vlr. Canon = 1 % de Vlr. Comercial = 300.000
Por Ejemplo663:
a.Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral
es de $25.000.000, el canon mensual de arrendamiento ser hasta
$500.000.
b. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avalu catastral
es de $40.000.00, el canon de arrendamiento ser hasta $500.000; para
ello cuenta el (1%) del valor comercial.
c. Si el valor comercial del inmuebles es de $70.000.000 y el avalu
catastral es de $25.000.000, el canon de arrendamiento ser hasta

660 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 287.
661Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 503.

662 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 298.
663 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 503.

214

$500.000, o sea, el 1% del doble del avalu catastral y no del valor


comercial. 664

El avalu catastral: Lo hace el Instituto de Agustn Codazzi.


Formacin Catastral (Forma de Ubicacin geogrfica).
Inobservancia del Artculo 18 de la Ley 820
Como puede observarse con facilidad, el artculo 5 del decreto 1919 de
1986 parte de la hiptesis de que para determinar el canon de
arrendamiento las partes haya estipulado el valor comercial del inmueble
correspondiente.665

ART. 19: FIJACION DEL CANON


El precio mensual del canon estipulado por la partes, puede ser fijado en
cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal
colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en
que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una
fecha o tasa de referencia diferente.
ART. 20: REAJUSTE DEL CANON
Cada 12 meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el
arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea
superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el
ndice de precios al consumidor (I.P.C) en el ao calendario inmediatamente
anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente
ley.
Inciso 1 del Artculo 20:
En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario, por la
sola declaracin unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. 666
El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de
ejecucin del contrato de arrendamiento (no cada ao) el arrendador puede
(no opera de manera automtica, es optativo) incrementar el canon hasta
en una proporcin que no supere el 100 % del incremento que haya tenido
el ndice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE) en el ao

664 Ibidem
665 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 301.
666 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 303.
215

inmediatamente anterior a aqul en que ha de hacerse el reajuste del


canon, siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalo
comercial del inmueble.
EJEMPLO 1:
IPC del Ao 2007 = 5.5 %

Canon vigente = 300.000

Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16.500


Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316.500
Si se realiza el incremento, el arrendador deber informar al arrendatario:
monto del incremento y fecha a partir de la cual se har efectivo el mismo,
todo esto por medio del servicio de correo autorizado o por el mecanismo de
notificacin personal indicado en el contrato. Si no se informa del
incremento le ser inoponible al arrendatario.
EJEMPLO 2:
Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006
Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007
El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero, febrero y
marzo) El Incremento NO es retroactivo. El incremento solo ser
efectivo de marzo de 2007 a marzo de 2008.
Segn el art. 7 del Decreto 1816 seala que el aviso o comunicacin de
reajuste del canon de arrendamiento deba darse antes del vencimiento del
trmino inicial del contrato o el de sus prorrogas. 667
Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado, ni
aun alegando que no se le informo. Si el arrendador no cumple con estos
requisitos, no puede hacer exigible el incremento.
TERMINACIN DEL CONTRATO
Refirindose por separado a la terminacin por mutuo (modo), a la
terminacin a la solicitud del arrendador, a la terminacin a solicitud del
arrendatario.668
ART. 21: TERMINACION DEL CONTRATO - MUTUO ACUERDO
Las partes pueden en cualquier tiempo y de comn acuerdo dar por
terminado el contrato. (Principal forma de terminacin del contrato por ser
consensual y no hay lugar a indemnizacin).
ART. 22: CAUSALES DE TERMINACIN UNILATERAL DEL CONTRATO
POR EL ARRENDADOR:

667 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 504.

668 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 321.
216

En este Art 22 se seala las causales para que el arrendador pueda pedir la
terminacin especial del contrato de arrendamiento, a saber:
1. El numeral 1 del artculo 22, consiste la primera de las causales en
referencia en "La no cancelacin por parte del arrendatario de las
rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato".
En consecuencia, no puede existir ninguna duda acerca de que el
incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, lo coloca
automticamente en estado de ser lanzado, sin que sea necesario,
por lo tanto, requerimiento alguno al respecto. 669
El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales
en el trmino estipulado en el contrato. (Esto implica un
incumplimiento de las obligaciones del arrendatario)
2. El numeral 2 del artculo 22 de la ley 820: "La no cancelacin de
los servicios pblicos, que causen la desconexin o prdida del
servicio... cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario".
El costo de los servicios pblicos domiciliarios del inmueble arrendado
corre ordinariamente a cargo del arrendatario, y que slo correr por
cuenta del arrendador cuando as aparezca expresamente estipulado
en el contrato. 670
El no pago de servicios pblicos, que genere su desconexin o
prdida
del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos
consecutivos en que el arrendatario no ha pagado, no es una causal
para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por no pago
de las expensas comunes (Rgimen de propiedad horizontal:
vigilancia, mantenimiento, administracin), siempre que estn a
cargo del arrendatario.
3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del
inmueble, la cesin del contrato o del uso del inmueble, o el cambio
de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorizacin del arrendador".
El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesin del contrato o goce
del inmueble, cambio de destinacin del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 671
4. En la regla cuarta del artculo 22 de la ley 820, La incursin reiterada
del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de
los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad
de polica.

669 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 322.
670 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 323.
671 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 512.

217

5. La regla quinta de terminacin a favor del arrendador (artculo 22


de la ley 820), en "La realizacin de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o
la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte
del arrendatario".
Aunque la regla 5 del artculo 22 no lo expresa, habr que
entender que las mejoras a que alude son las tiles, no las mejoras o
reparaciones necesarias o indispensables. 672
La realizacin de mejoras (mejoras tiles), cambios o ampliaciones
del inmueble sin expresa autorizacin del arrendador, o por
destruccin total o parcial del inmueble atribuida al arrendatario.
673
(Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas
condiciones en que lo recibe)
6. Conforme al numeral 4 del artculo 9 de la ley 820, es obligacin
del arrendatario cumplir las normas de los reglamentos de propiedad
horizontal a que est sometida la vivienda. 674
Violacin de las normas del respectivo reglamento interno o del
reglamento de propiedad horizontal cuando se trate vivienda
sometida a ese rgimen por parte del arrendatario. (Estas normas son
de convivencia, por ello quien usa el inmueble es quien debe
cumplirlas)
7. Terminacin del Contrato por el Arrendador durante las
Prorrogas: (Durante el termino inicial no puede dar por terminado
unilateralmente el contrato ni siquiera con indemnizacin)
El ordinal 7 del artculo 22 de la ley 820 contempla una
naturaleza especial, porque ella depende de la sola voluntad del
arrendador el hacerla valer. En efecto, reza as el ordinal en mencin:
"El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato
arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendatario a travs del servicio postal autorizada, con una
antelacin no menor de tres meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. Cumplidas
estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el
inmueble".
A. Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo,
B. Con antelacin no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no
Desahucio).

672 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 325.
673 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 512.

674 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 326.
218

C. Mas una indemnizacin


arrendamiento.

equivalente

meses

de

Esta terminacin slo procede durante las prrrogas del contrato, esto es,
no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial
del contrato, bien sea contractual o el legal de un ao. 675
Cumplidas estas condiciones estar el arrendatario obligado a restituir
el inmueble.
Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por
terminado el contrato, ni siquiera con indemnizacin en el trmino
inicial
8. Causales
Especiales
para
Terminar
el
Contrato
Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento
del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que
debe informarse por escrito con una antelacin no menor a 3 meses
a la fecha de vencimiento al arrendador a travs del servicio postal.
(No hay lugar a indemnizacin pues no se interrumpe el trmino del
contrato porque este ya finaliz; nicamente podra haber
indemnizacin en caso de que no haya preaviso). Las circunstancias
relacionadas en el numeral 8 del artculo 22, ordinal a) a d)
como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a
conocer el arrendatario su oposicin a que la prrroga prevista en la
ley se produzca, son las siguientes:
a) Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su
propia habitacin por un termino no menor de 1 ao.
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una
construccin, o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar
obras independientes para su reparacin.
c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones
originadas en un contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido,
se puede tambin exigir la restitucin, o sea que no se respetar el
arriendo, cuando se dispone del bien a ttulo de compraventa como
obligacin del vendedor debe entregarlo. Empero, no todo caso de
enajenacin legitima demandar la entrega, por los trmites de un
proceso de tenencia, sino cuando es por una compraventa. 676 La causal
no aplica para otro tipo de contratos nicamente para la compraventa,
tener en cuenta art. 2020 Cd. Civil).
d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre
que lleve como mnimo 4 aos de ejecucin; indemnizando al
arrendatario por el valor de 1.5 meses de arrendamiento (1 canon y
medio).

675 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.

676 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.

219

Avisando para tal efecto su decisin con una antelacin no menor a


tres meses a travs del servicio postal autorizado. 677
Como se deduce del texto, la terminacin unilateral de que aqu se trata no
puede ser impuesta por el arrendador sino con ocasin de la expiracin del
plazo inicial, o de la ltima prrroga que se hubiere producido como
consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artculo 6. Estando en curso el
plazo inicial o el de una prrroga, la terminacin, an cuando se presente
una de aquellas causas, es improcedente. 678
En los casos previstos en el numeral 8 del artculo 22, el contrato
terminar en la fecha del vencimiento del trmino inicial o de una de sus
prrrogas.
Al entenderse que la expiracin del contrato y la consiguiente obligacin del
arrendatario de restituir el inmueble, en los casos previstos en el numeral 8
del artculo 22 de la ley 820, exigen que con anterioridad al vencimiento
del trmino inicial estipulado para la duracin del contrato, o al vencimiento
de la prrroga que se halle en curso, el arrendatario haya sido requerido por
el arrendador en tal sentido.679
Las Causales del Numeral 8 del Artculo 22
En los literales a), b), c), el arrendador debe acompaar al aviso escrito
de terminacin del contrato la constancia de haber constituido una caucin
en dinero, en un banco o pliza de seguro, constituida a favor del
arrendatario por valor equivalente a 6 cnones de arrendamiento vigente,
para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6
meses siguientes a la fecha de restitucin del inmueble.680 (No basta
indicar al arrendatario una de las causales; porque es posible que el
arrendador este mintiendo; por ello se constituye la caucin.)
En lo que respecta a la causal a), que como quien est legitimado para
exigir la restitucin del bien arrendado es nica y exclusivamente el
arrendador, la operancia de esta causal no puede tener lugar sino cuando
en la persona del arrendador recae tambin la calidad de dueo o
poseedor.681
La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que haba establecido
el artculo 18 de la ley 56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia
de las otras tres en que conforme a ella es suficiente la voluntad del

677 Ibidem
678 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 292.
679 Ibidem
680 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.

681 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 293.
220

arrendador para impedir que se produzca la prrroga y lograr la terminacin


del contrato. Se diferencia, tambin, de las primeras, porque en ella se
puede dar por terminado el contrato al vencimiento del trmino inicial o de
cualquiera de sus prrrogas.682
Tambin se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso
el arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente
al precio de 1.5 meses de arrendamiento. El legislador justifica esta
diferencia apoyada en que en las otras hiptesis, adems de la voluntad del
arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese evento
es la ley suficiente la decisin del arrendador luego de los 4 aos de
ejecucin del contrato.683
Debe hacer la consignacin e indicar que es a ttulo de canon para el
cumplimento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la
restitucin del inmueble.
Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha
cumplido cabalmente con los requisitos para la restitucin especial, puede
ste demandar por la va judicial la terminacin del contrato y la
consiguiente restitucin por el trmite previsto en el Cdigo de
Procedimiento Civil, para esos efectos.684
Antes se poda solicitar el inmueble para negocio, ahora no. El carcter es,
pues, taxativo. 685
Ejemplo: - Canon $400.000
-Caucin $2.400.000
La causal del literal d) seguir el procedimiento del Art. 23 de esta ley.
Si no hay preaviso escrito de terminacin del contrato se entender
automticamente renovado por un trmino igual al inicial.
Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se
Produzca la Prrroga
Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820, objeto de estos comentarios686:

682 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
683 Ibidem
684 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.

685 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.

686 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
221

1. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a


d).
2. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio
de servicio postal autorizados.
3. Se debe hacer con una antelacin no inferior a tres meses a la fecha
en que haya de terminar el contrato, fecha que ser la del
vencimiento inicial o las del de una de sus prrrogas.
4. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminacin del contrato,
constancia haber constituido una caucin a favor del arrendatario por
un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento
vigente en ese momento. Esta caucin tiene por objeto garantizar
que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitucin del
inmueble, el arrendador cumplir las obligaciones que para l han de
surgir como consecuencia de haber manifestado su voluntad de
terminar el contrato y de haber obtenido su entrega por razn de su
decisin, de acuerdo con la causal aducida.
ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR EL
ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN.
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato
por sola voluntad del arrendador en los trminos del ordinal 7 del artculo
22, deben cumplirse los siguientes requisitos:
a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que,
segn su decisin, ha de terminar el contrato arrendamiento. 687
Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del
servicio de correo o servicio postal (antes correos de Colombia ahora
es correos 472), con una antelacin prevista en el artculo 22- no
menor de 3 meses, indicando la fecha en que ha de darse por
terminado el contrato y que se le pagar la indemnizacin que por ley
le corresponde.
b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnizacin
prevista en el ordinal 7 del artculo 22 "dentro de los tres meses
anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del
contrato" 688
El valor de la indemnizacin depender del canon vigente a la fecha
del preaviso.
Se deber consignar en las entidades autorizadas por el gobierno
nacional, dicha entidad remitir copia del ttulo de consignacin al
arrendatario o le enviara comunicacin sobre el particular
inmediatamente conozca de la misma.

687 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
688 Ibidem
222

c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente, en el momento de


efectuar la consignacin, la causa de la terminacin anticipada y el
nombre y la direccin precisa del arrendatario o su representante. La
entidad que reciba la consignacin dejar estas constancias en los
ttulos respectivos. 689
Al consignarse se dejar constancia en los respectivos ttulos de las
causas de la misma hay que indicar: nombre de las partes, concepto
por el que se hace la consignacin y nombre y direccin precisa del
arrendatario o su representante legal.690
d) Avisar a la autoridad competente sealada por el artculo 32 de la
ley 820, la verificacin de la consignacin. De acuerdo con el lugar
de ubicacin del inmueble las autoridades competente sealada por
los artculos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son "la Alcalda
Mayor de Bogot, D.C, la gobernacin de San Andrs, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldas municipales de los municipios del
pas".691
Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en
la fecha sealada tendr derecho a recibir la indemnizacin, de
conformidad con la autorizacin que expida la autoridad
competente.692
Despus de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su
decisin de dar por terminado el contrato, puede desistir de ella, pero
su desistimiento slo ser eficaz y el arrendatario la acepta. 693
PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha
sealada, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la
indemnizacin consignada y podr emprender el respectivo proceso de
restitucin del inmueble arrendado.
Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a
determinado tiempo gratis, que mientras no consiga puede seguir
viviendo ah. Esto no es cierto porque mientras hay uso a cambio de un

689 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
690 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.

691 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
692 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.

693 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 327
y 328.

223

dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el ltimo da debe


pagarla, de lo contrario generara otro contrato el de Comodato.
PARGRAFO 2: Si el arrendador con autorizacin del arrendatario
desiste de dar por terminado el contrato podr pedir a la autoridad
competente la autorizacin para la devolucin de la suma consignada.
Una forma de pagar la indemnizacin es que el arrendador no cobre esos
meses.
Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato?
Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a trmino
fijo.
Si se paga la indemnizacin no cobrndole el canon de arrendamiento y
el arrendatario no restituye el bien, no hay manera de que el arrendador
recupere el dinero pagado como indemnizacin y adems se expone a
todos los resultados del proceso como pago de costas, proceso de
restitucin de inmueble.
ART. 24 TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO.
Causales:
En inters y beneficio del arrendatario.
1. La primera causa est concebida as: "la suspensin de la prestacin
o de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditado del
arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su
cargo.
Por suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, ya sea
por accin premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos
que estuvieren a su cargo. En cualquier caso el arrendatario podr asumir, si
lo desea, los costos de restablecimiento del servicio y podr descontarlos
del pago que deba hacerle al arrendador.
Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artculo 22
consagra en favor del arrendador, cuando el pago de los servicios pblicos
de que sirve el inmueble corre a cargo del arrendatario. Aqu ya se
considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es por
cuenta del arrendador, lo que, como oportunamente se advirti, no puede
ocurrir sino en virtud de estipulacin expresa al efecto entre las partes. 694
Este caso basta la mera suspensin en la prestacin del servicio, al paso en
el del artculo 22 no es la suspensin del servicio lo que entra en juego,
sino la desconexin o prdida del mismo.695
2. La causal 2 es paralela a la 4 del artculo 22. Consiste en "la
incursin reiterada del arrendador en procederes que afectan
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble
arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva".

694 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328
695 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 328.
224

Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten


gravemente el disfrute del inmueble arrendado. Debidamente comprobado
ante la polica. (Ejemplo: arrendador que llega borracho y hace
escndalos), (Es obligacin del arrendador mantener la cosa en estado de
servir para el fin sealado en el contrato y librar al arrendatario de toda
perturbacin en el uso de la cosa arrendada. Art. 1982 cc)
3. La causal 3 est constituida por "el desconocimiento por parte del
arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o
contractualmente".
Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del
arrendatario.
4. Terminacin unilateral del arrendatario durante el trmino
inicial o durante las Prorrogas: (A diferencia del arrendador,
el arrendatario si puede dar por terminado el contrato en
cualquier tiempo).
Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su
mera voluntad.
"El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado,
con una antelacin no menor de tres meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.
Se requiere lo siguiente:
-

Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo.

Con antelacin no menor de 3 meses

Indemnizacin equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay


interrupcin hay indemnizacin.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el


inmueble, de no hacerlo, el arrendatario podr entregar el bien
provisionalmente a una autoridad competente funcionario municipal, alcalde
y ejercer todas las acciones a que haya lugar.
El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, siempre
y cuando d previo aviso al arrendador a travs del servicio postal
autorizado, con una a antelacin no menor de tres meses a la referida fecha
de vencimiento.696
Requisitos para la Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario
Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento
y las condiciones previstas en el ordinal 4 del artculo 24 de la ley 820
de 2003, debe cumplir lo siguiente requisitos 697:

696 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.

225

a. Comunicar al arrendador con una antelacin no menor de tres meses,


su decisin de dar por terminado unilateralmente el contrato.
b. Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad
competente sealada en el artculo 32 de la ley 820, la
mencionada indemnizacin.
c. Informar a la entidad que recibe la consignacin las causas por las
cuales se verifica y el nombre y direccin precisa del arrendatario, del
arrendador o de su representante.
Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4
del artculo 24
Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el da de la diligencia, el
funcionario competente deber entregar o a un secuestre escogido de la
lista de auxiliares de justicia.698
5. Terminacin unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento
del trmino inicial o de las prrrogas: Requiere:

Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo

Con antelacin no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento


del trmino inicial o de las prrrogas.

No tiene que invocar ninguna causal solo ser por su propia


voluntad de no continuar con el uso, esto es de no prorrogar el
contrato.

No debe pagar indemnizacin alguna. Porque no hay interrupcin


del trmino.

No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener


ambas el derecho a la prrroga establecido por el artculo 6 de la ley
820.699
En estos eventos la ley hace prevalecer el inters del arrendador sobre el
arrendatario.700
El numeral 5 del artculo 24 la ley, por el contrario, hace prevalecer los
intereses del arrendatario.701

697 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 331.
698 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 332.
699 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
700 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 291.
701 Ibidem
226

Los casos especiales a que se ha hecho alusin son 702:


a. El de terminacin unilateral del contrato por decisin de una de las
partes a causa del incumplimiento en que ha incurrido la otra.
b. El de terminacin del contrato durante el trmino inicial o el de una
de sus prrrogas, por simple decisin unilateral de uno de los
contratantes, mediante indemnizacin de perjuicios.
En cuanto a sta determinacin la ley es ms benvola con el arrendatario,
quien puede poner fin al contrato, mediante indemnizacin, an dentro de
su trmino inicial; en cambio el arrendador, por su simple voluntad, slo
puede ponerle trmino, mediante indemnizacin, durante alguna de las
prrrogas previstas en el artculo 6. 703
De no mediar preaviso escrito, el contrato de arrendamiento se entender
renovado por un trmino igual al inicial. (El cdigo confunde Prorroga con
Renovacin; renovacin implica realizar un nuevo contrato, por ello lo que
en realidad se presenta es una prorroga automtica; porque no se hace un
nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato)
PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepcin
del arrendador; la autoridad competente sealara fecha y hora para la
entrega del inmueble. Despus se citar a arrendador y arrendatario para
que comparezcan en el da y hora sealada al lugar de ubicacin del
inmueble para la diligencia de entrega.
Si el arrendador no acude a la diligencia, el bien ser entregado a un
secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia hasta que el
arrendador lo reciba y todos los gastos que ello implique corrern por
cuenta del arrendador.
De todo lo anterior se levanta un Acta que ser suscrita por las personas
que intervinieron en la diligencia.

Terminacin por Mera Voluntad del Arrendatario, Sin Indemnizacin


El ordinal 5 del artculo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podr
decidir unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de
vencimiento del trmino inicial, o de una de sus prrrogas.
Bastara que se d aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal
autorizado, con una antelacin o menor de tres meses a la fecha del
vencimiento.704
El arrendatario tambin puede poner fin al contrato por su sola voluntad
durante el trmino inicial o el de una de sus prrrogas, mediante el pago de

702 Opt. Cit.


703 Opt. Cit.
704 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 297.
227

indemnizacin segn lo prescrito por el ordinal 4 del artculo 22 de la


ley 820.705
ART. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL DEL
CONTRATO POR EL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON
INDEMNIZACIN (art.24 nm. 4):
Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el
contrato de arrendamiento. Deber cumplir los siguientes requisitos.
a) Comunicar a travs del servicio de correo al arrendador o a su
representante, con 3 meses de antelacin, indicando fecha de
terminacin del contrato y que se pagar la respectiva indemnizacin
b) Consignar a favor del arrendador la indemnizacin correspondiente con
la antelacin de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses
anteriores a la fecha de terminacin del contrato. La consignacin se
realizar en la entidad bancaria autorizada por el gobierno, la cual
allegar copia del ttulo de consignacin al arrendador.
El valor de la indemnizacin se har de acuerdo al canon vigente a la
fecha del preaviso.
c) En la consignacin se dejar constancia del concepto por el cual se
recibe, nombre del arrendador, nombre y direccin del arrendatario.
d) Si el arrendador cumple con la obligacin de recibir el bien en el da
sealado, tendr derecho o se le entregar la indemnizacin
consignada.
PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble, el arrendatario
podr pedir que se le devuelva lo pagado como indemnizacin y podr
hacer la entrega provisional a una autoridad competente (Art 24 nm.
4)
PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorizacin del arrendador
desiste de dar por terminado el contrato, podr solicitar a la autoridad
competente la autorizacin para que se le devuelva la suma consignada.
No puede haber pago sin este procedimiento. Mientras se derive
incumplimiento por parte de una de las partes se configura la causal de
terminacin del contrato.

ART. 26 DERECHO DE RETENCIN PARA EL ARRENDATARIO


El Artculo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales
el arrendador debe indemnizar al arrendatario, este no podr ser privado
del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiera asegurado
debidamente el importe de ella por parte del arrendador".
Hay aqu, si, una novedad importante, cul es la de que tratndose de
arrendamiento de vivienda urbana de los que regula la ley 820, no hay lugar

705 Ibidem
228

a la inoponibilidad del derecho de retencin a terceros que hayan adquirido


el dominio de la cosa arrendada, como consecuencia de extincin
involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa. 706
En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario, esto
quiere decir, que el arrendatario no podr ser privado del inmueble
arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin o se le
asegure el respectivo importe.707
Obligacin del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento.
La retencin es una medida que permite garantizar el pago de la obligacin
y se ejerce presin.
Ejemplo: la indemnizacin que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien
5 meses, se comparan y quedo debiendo 2 meses.
ART. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO
LOCATIVAS
Ya se ha visto que el arrendador est obligado a hacer las reparaciones
indispensables no locativas en las condiciones estudiadas, salvo que el
arrendatario las haya hecho indispensables por su culpa. 708
Pues bien, el Artculo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario
para descontar del valor de la renta de arrendamiento el costo de tales
reparaciones. Si el costo total de esta es superior al 30% de la renta que
peridicamente se debe pagar, el descuento se debe hacer en diferentes
perodos. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese
porcentaje.709
Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas estn a cargo del
arrendador; salvo pacto en contrario, el arrendatario tendr derecho a que
se le descuente por estas reparaciones del valor de la renta (Art. 1993 cc).
Esos descuentos NO pueden exceder el 30% del canon; en caso de que el
valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje, podr al arrendatario
hacer descuentos peridicos hasta el 30% del valor del canon, hasta
completar el costo total de las reparaciones 710. Con esto se busca
desestimular al arrendatario de realizar reparaciones sin autorizacin del
arrendador.

706 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
707 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 518.

708 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
709 Ibidemv
710 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.

229

En lo previsto en el Art 1994 del Cd. Civil (prestaciones por mejoras


tiles) las partes tienen la posibilidad de pactar descuentos en la renta.
En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se
haya terminado de pagar las reparaciones indispensables mediante los
descuentos peridicos, el arrendatario puede ejercer el derecho de
retencin sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva lo que falta
para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. No se descuentan
las reparaciones locativas nicamente las indispensables.
ART. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES
Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas
dedicadas principalmente a dar en arrendo bienes races destinadas a
vivienda urbana, o a la intermediacin comercial entre arrendadores y
arrendatarios. Se consagra la presuncin legal de que todo el que en un
mismo municipio aparezca arrendando ms de diez (10) inmuebles, es
empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al rgimen
especial en referencia. El inciso 3 prescribe tambin que: "igualmente
debern matricular todas las personas naturales o jurdicas que en su
calidad de propietarios o subarrendatarios celebren ms de cinco contratos
de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades
descritas en el artculo cuatro de la presente ley". 711
Se deben matricular ante autoridad competente:

Persona natural o jurdica que est dedicada al arrendamiento de bienes


inmuebles para vivienda urbana, sean de su propiedad o de terceros, en
municipios con ms de 15000 habitantes.

Persona natural o jurdica que ejerza labores de intermediacin entre


arrendadores y arrendatarios (inmobiliarias).

Personas naturales o jurdicas que como propietarios o subarrendadores


celebren ms de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios
inmuebles.

Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspeccin, vigilancia y


control de la autoridad competente.
Presuncin: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de 10
inmuebles de su propiedad o de los 3s, ejerce las actividades sealadas.
ART. 29 REQUISITOS
ARRENDADOR

PARA

OBTENER

LA

MATRCULA

DE

Para obtener la matricula de arrendador, el interesado deber cumplir los


siguientes requisitos:
a) Persona jurdica: Presentacin del documento que acredite la
existencia y representacin legal.
Persona natural: Registro mercantil.

711 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 335.
230

b) Presentacin del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y


los de administracin que utilizar en desarrollo de su actividad.
c) Los dems requisitos que determine la autoridad competente, normas
dependiendo de cada municipio.
ART. 30 TRMINO PARA SOLICITAR LA MATRCULA
Refirindose a las personas del Art 28 que no estn registradas ante
autoridad competente, deben hacerlo a ms tardar dentro de 3 meses
siguientes contados a partir de la vigencia de la presente ley; los que ya
estn registrados deben actualizar los datos segn indica el Art 29 dentro
del mismo trmino.
Las personas naturales o jurdicas que se dediquen al arrendamiento de
bienes races ajenos con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de
los 10 das siguientes a la iniciacin de sus actividades.
Art. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR
Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el nmero de su
matrcula vigente, esto es exigible a partir del vencimiento de los trminos
sealados en el artculo anterior.
Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador
manifiesta en su anunci o letrero que Se arrienda una casa o
habitacin se exige que ese aviso se acompae con el nmero de
matrcula.
Se debe cumplir para aquellos que han realizado ms de 5 contratos de
arrendamiento.
La obligatoriedad no es para el dueo del inmueble, sino para el arrendador,
entonces es l quien debe registrarse en la inmobiliaria.
Art. 32 INSPECCIN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO
Estn a cargo de la Alcalda Mayor de Bogot D. C., a la Gobernacin de San
Andrs Providencia y Santa Catalina, y a las alcaldas municipales de los
municipios del pas, la inspeccin, control y vigilancia en materia de
arrendamiento de vivienda urbana. 712
PARGRAFO: la alcalda mayor de Bogot establecer la distribucin
funcional que considere necesario entre la subsecretaria de control y
vivienda, la secretaria general y las alcaldas locales.
Art. 33 FUNCIONES
Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 32 tienen las siguientes
funciones:
A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del
contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.

712 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.

713 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 522 y 523

231

2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente


en los artculos 22 al 25 en relacin con la terminacin unilateral
del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depsitos ilegales y
de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias dadas por la no expedicin de los
comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado
la consignacin como comprobante de pago.
5.

Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicacin


de la regulacin del valor comercial de los inmuebles destinados a
vivienda urbana (Avalo del canon) o de los incrementos

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento,


conservacin, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento
de vivienda compartida sometidos a vigilancia y control.

B) FUNCIN DE CONTROL, INSPECCIN Y VIGILANCIA714:


1. Investigar, sancionar, e imponerlas dems medidas correctivas a que
haya lugar, a las personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a
cualquier otra persona q tenga la calidad de arrendador o
subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y
dems normas concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana,
especialmente lo referente al contrato de administracin.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el
anuncio al pblico y con el ejercicio de actividades sin la obtencin de
la matrcula cuando a ello hubiere lugar. 715
Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento.
Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la
ley.
PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artculo las entidades
territoriales podrn desarrollar sistemas de inspeccin, vigilancia y control

714 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 523

715 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 522, 523.

232

acorde a lo q establezca el Gobierno Nacional en un periodo de 6 meses


siguientes a la expedicin de esta ley. Si el Gobierno no lo hace, la
competencia ser de los alcaldes.
Art. 34 SANCIONES
La autoridad competente podr colocar sanciones hasta por 100 salarios
mnimos legales mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolucin, por las
siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artculo 28 no
cumpla con la obligacin de obtener la matrcula dentro del trmino
sealado.
2. Cuando las personas del artculo 28 incumplan cualquiera de las
obligaciones surgidas en el contrato de administracin suscrito con el
propietario del inmueble.
3. Cuando las personas referidas en el artculo 28 se anuncien al
pblico sin presentar el nmero de matrcula vigente que se la haya
asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y
por inobservancia a las rdenes.
5. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 en razn a su
actividad inmobiliaria o como arrendador o subarrendatario de
vivienda compartida incumpla las normas a que estn obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carcter de arrendador de
inmuebles destinados a vivienda urbana, estn o no sometidos, a la
obtencin de matrcula de arrendador, incumplan los numerales 1 y
3 del artculo anterior.
PARAGRAFO 1: Se puede suspender o cancelar la matrcula por el
incumplimiento reiterado de las conductas sealadas en este artculo.
PARAGRAFO 2: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas,
suspensin o cancelacin de la matrcula procede nicamente recurso de
reposicin.
Art. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE
TENENCIA
En estos procesos cualquiera sea la causal, el demandante podr pedir
desde la presentacin de la demanda o en cualquier estado del proceso, la
prctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado con
el fin de asegurar el pago sobre los cnones de arrendamiento adeudados o
que se lleguen a adeudar, de cualquier otra prestacin econmica derivada
del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar
y las costas procesales.
Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la
notificacin del auto admisorio de la demanda al demandado.
En todos los casos el demandante deber prestar caucin en la cuanta y en
la oportunidad que el juez le seale para responder por los perjuicios que se
causen con la prctica de las medidas.

233

El demandado podr impedir la prcticas de medidas cautelares o la


cancelacin y el levantamiento de las practicadas mediante la prestacin de
caucin en la forma y en la cuanta que el juez seale para garantizar el
cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarn si se absuelve al
demandado o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo
expediente dentro de los 60 das siguientes a la ejecutoria de la sentencia
para obtener el pago de los cnones adeudados o costas o perjuicios o
cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia, si en esta se
condena en costas, el trmino se contar desde la ejecutoria del auto que
las apruebe y si hubiere sido apelada desde la notificacin del auto que
ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
Art. 36 RESTITUCIN PROVISIONAL
Cualquiera que sea la causal de restitucin invocada, el demandante, podr
solicitar que antes de la notificacin del auto admisorio o en cualquier
estado del proceso se practique una diligencia de inspeccin judicial al
inmueble con el fin de verificar el estado del bien.
Si durante la prctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de
grave deterioro o pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado, el juez
a solicitud del demandante puede ordenar en la misma diligencia LA
RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregar
fsicamente a un secuestre, el con previa autorizacin de juez podr
entregar el inmueble en depsito a la parte demandante quien se abstendr
de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia q ordene la
restitucin del bien.
La orden de restitucin provisional NO ES APELABLE
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o
dentro de los 5 das siguientes a la prctica de la diligencia segn sea el
caso, solicita al juez q le fije caucin a la parte demandante para garantizar
los daos y perjuicios q con la restitucin provisional pueda causarle, el juez
si lo considera conveniente ordenar la prestacin de caucin en la cuanta
y oportunidad q para tales efectos seale so pena del levantamiento de la
medida.
Durante la vigencia de la restitucin provisional se suspendern los
derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de
las partes.
Art. 37 PAGO DE SERVICIOS
Este artculo establece que cualquiera que sea la causal de restitucin que
invoque el arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligacin de
pagar, deber presentar la prueba de que se encuentra al da en el pago de
los servicios, cosas o usos conexos o adicionales, siempre que, en el
contrato haya asumido la obligacin de pagarlos, hasta tal punto de que
para poder ser odo deber presentar los documentos de pago
correspondiente, dentro de los treinta das calendario contado a partir de la
fecha en que el pago deba efectuarse oportunamente. 716
Art. 38 LA CONSULTA

716 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.

234

NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitucin de


inmueble arrendado.
Art. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA
Todos los procesos de restitucin de inmueble arrendado tendrn trmite
preferente despus de los procesos de Tutela. Su inobservancia har incurrir
al juez o funcionario en causal de mala conducta sancionable con
destitucin de cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptar las
normas necesarias para el cumplimiento de lo as dispuesto dentro de los 6
meses siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando el proceso de restitucin sea por mora en el pago se tramitar en
nica instancia.
Art. 40 El numeral 7 del Art. 20 del C.P.C. Quedar as:
7: En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la
renta durante el trmino pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a
plazo indefinido, por el valor de la renta del ltimo ao. Cuando la renta
deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de
aquellos en el ltimo ao. En los dems procesos de tenencia la cuanta se
determinar por el valor de los bienes.
Art. 41 FOMENTO A LA INVERSIN
En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y
destinarla para fines de arrendarla.
Art. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION
Los contratos que se encuentran en ejecucin con la Ley 56/85 se regirn
por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebracin; a
partir del 10 de julio de 2003 todos los contratos se regirn por Ley 820/03;
en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos incluidos
ejecutados con la Ley 56/85.
PARAGRAFO: Para todos los efectos legales, las normas relacionada con las
causales de terminacin de los contratos de arrendamiento y en especial las
previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador
son de carcter sustancial.
Art. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus
disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con
posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales
contenidas en los artculos 12 y 35 a 40 sern de aplicacin inmediata
para los procesos de restitucin sin importar la fecha en q se celebr el
contrato.
REFORMAS PROCESALES
Los Artculos 7,12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron
algunas modificaciones al rgimen del proceso especial de restitucin de
tenencia de inmueble arrendado contenido en el artculo 424 del Cdigo
de Procedimiento Civil, reformado a su vez por el artculo 44 de la ley
794 de 2003. De estas modificaciones algunas son generales para todo
proceso de restitucin de tenencia y otras particulares, es decir, aplicable

235

slo el proceso de restitucin de tenencia del inmueble arrendado para


vivienda urbana.717
A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales 718:
1. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar el embargo y
secuestro de cualquier bien de propiedad del demandado para
asegurar el pago de toda obligacin de contenido econmico a cargo
del arrendatario, derivada del contrato arrendamiento. (Artculo 35,
inciso 1, Ley 820).
El trmino de que dispone el demandante para formular la demanda
ejecutiva, tambin fue reformado por el inciso ltimo del artculo 35
de la ley 820 que el amplio a 60 das contados a partir del da
siguiente a la ejecutoria de la sentencia, o a partir de la ejecutoria del
auto aprobatorio de la liquidacin de costas, o de la notificacin del
auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior, si fuere el caso.
2. La facultad que se le concedi al arrendador de solicitar en cualquier
estado del proceso la restitucin provisional del bien arrendador, si
este se encuentra en grave estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo
o est desocupado o abandonado. (Artculo 36).
Otra reforma importante al proceso restitucin de tenencia de
inmueble arrendado, consiste en la autorizacin que se confiere al
juez para ordenar la restitucin provisional del bien objeto del
contrato, cuando ste se encuentra en grave estado de deterioro, en
riesgo de sufrirlo, o ste desocupado o abandonado.
3. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de
restitucin de tenencia la prueba de que se encuentra al da en el
pago de los servicios, cosas o usos adicionales o conexos, si ha
contrado la obligacin correspondiente, so pena de ser odo.
(Artculo 37).
4. La eliminacin del grado consulta en las sentencias proferidas en los
procesos de restitucin de inmueble arrendado. (Artculo 38).
5. El establecimiento de nica instancia para los procesos de restitucin
de tenencia, cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en
el pago del canal de arrendamiento (Artculo 39, inciso 2).
6. El trmite preferente que corresponda a los procesos de restitucin
de tenencia de inmuebles arrendados. (Artculo 39, inciso 1)

717 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 335
y 336.

718 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P
336,337, 341, 342 y 344.

236

El trmite preferente que corresponde a los procesos de restitucin de


tenencia de inmueble arrendado. Esta norma dispuso la preferencia
en el trmite, salvo respecto del proceso de tutela.
7. La relativa a la determinacin de la cuenta para establecer la
competencia en los procesos de restitucin de tenencia. (Artculo
40)
Son de mayor cuanta los procesos que versan sobre pretensiones
patrimoniales cuyo valor sea superior a 90 salarios mnimos legales
mensuales. Son de menor cuanta aquellos cuyas pretensiones
tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior a 15
salarios mnimos legales mensuales y de mnima cuanta los dems.
As, entonces, con un canon mensual actual de $ 5.000.000
($60.000.000 al ao), el proceso ser de mayor cuanta y no de
mnima como suceda antes de la reforma, si el canon inicial haba
sido de $100.000.
8. El sealamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de
la direccin donde los arrendadores, arrendatarios, o deudores y
fiadores recibirn notificaciones judiciales y extrajudiciales. (Artculo
12)
El inciso 2 del artculo 12 que se comenta prescribe lo siguiente:
"la direccin suministrada conservar plena validez para todos los
efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte el
contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deber utilizar el
servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo
dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por
consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el
cambio de direccin a todo los arrendatarios, o deudores o fiadores,
mientras que estos solo estn obligados a reportar el cambio los
arrendadores".
Conforme al artculo transcrito, pues quien no informe el cambio de
direccin no podr alegar invalidez de la notificacin que se haya
hecho en el sitio que l mismo haya sealado.
Pueden cometerse mltiples irregularidades al efectuar una
notificacin que no se relacionen con la direccin misma en que ha
debido realizarse.

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES


La destinacin de un inmueble para un establecimiento de comercio
representa la posibilidad de generar riqueza, as, y por expresa voluntad del
ejecutivo, los locales comerciales no estn sometidos a ningn control en la
determinacin del precio de su canon, exclusin motivada por especficas
razones de estricto sentido econmico.
Rgimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales

237

El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a


las partes total libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto
a la determinacin del canon, este quedo atado al giro de la oferta y la
demanda.
La libertad contractual se entender solo para el contrato inicial por cuanto,
en adelante, la duracin del vnculo ser determinante. As, al cumplirse dos
aos de ejecucin del arrendamiento surgen para el arrendatario los
derechos de renovacin o de prorroga y estos a su vez, originan la
constitucin, de pleno derecho, de una hipoteca de carcter legal sobre el
inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones
y perjuicios que se le causaren cuando por accin del arrendador se le
desconozcan cualquiera de los derechos antes mencionados.
En cuanto al canon, el curso de tiempo significa que este se mantenga en el
mismo valor, que consensualmente se modifique o que unilateralmente,
mediante procesos regulatorio, el arrendador logre incrementarlo al valor
que pericialmente se determine.719
El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales est sujeto, en
cuanto a su rgimen legal720:
a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas
en el Cdigo Civil.
b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos
en ese mismo Cdigo.
c) Complementariamente, con preferencia inclusive sobre las anteriores
en cuanto les sean opuestas, a las consagradas en los artculos 518 a
524 del Cdigo de Comercio.
En verdad, conforme a la regla 4 del artculo 20 del Cdigo de
Comercio, el arrendamiento de un establecimiento de comercio es un acto
mercantil. El contrato arrendamiento del local en que funcione un
establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que
integran el establecimiento mismo. 721
Art 518 Cd. Com: Derecho de Renovacin del Contrato para el
Arrendatario
El artculo 518 del Cdigo de Comercio, inciso 1, al atribuir al
propietario o empresario de un establecimiento de comercio el derecho a
renovar el contrato arrendamiento del respectivo local, en los trminos y
condiciones que dicho expresa, es a saber 722:

719 Tomado de Jos Ignacio Castao Garca. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitucin. Bogot. Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172

720 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 346
721 Ibidem
722 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 347.
238

"El empresario que a ttulo arrendamiento haya ocupado no menos de dos


aos consecutivos un inmueble con un misma establecimiento de comercio,
tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo...".
"Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de
comercio y ha creado en torno a l una clientela que se orienta ms por el
local ocupado que por cualquier otra circunstancia, ha creado uno de esos
elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y la productividad
de toda empresa".
Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial
cuando el Arrendatario lleva:
2 aos consecutivos
Con el mismo establecimiento de comercio
Este artculo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho
Adquirido.
El trmino de los 2 aos que seala el primer inciso del artculo 518 Co
Co, se refiere a la duracin del arrendamiento del local comercio, es decir,
al tiempo de ocupacin que a ese ttulo lo haya tenido el arrendatario, pero
en manera alguna a su calidad de propietario del establecimiento mercantil.
Condiciones del Derecho a la Renovacin del Arriendo
Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por
establecimiento de comercio suyo, adquiera el derecho a la renovacin del
respectivo contrato, estn ntidamente establecidas en el inciso 1 del
artculo 518 del Cdigo de Comercio, arriba transcrito y son:
a. Ocupacin del inmueble por un trmino no inferior a 2 aos y de
manera consecutiva.723
b. Los dos aos de ocupacin deben referirse al mismo establecimiento,
exigencia esta enteramente conforme con la idea de que el derecho a
la renovacin nace de la consolidacin de una labor del arrendatario,
que se supone desempeada y desarrollada en torno a una actividad
concentrada en un mismo objeto 724, es decir el uso y goce del bien
para fines de la empresa, esto es, en un establecimiento de
comercio.725
c. En consecuencia, si los dos aos de duracin del contrato
arrendamiento se cumplen cuando el establecimiento es de
propiedad de un nuevo dueo, esta tendr perfecto derecho a la
renovacin reconocido por el artculo 518, cualquiera que sea el

723 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.

724 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349.
725 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.

239

tiempo transcurrido desde el momento en que lo adquiri 726. No


ofrecerse ninguna de los tres casos de excepcin consagrados en este
artculo.727
Razn: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien
llevada adquiere una buena acreditacin. (Presuncin). Ese buen nombre,
esa acreditacin hace que en muchos casos por si solo el establecimiento de
comercio sea el que atrae al pblico.
El legislador garantiza que siga siendo arrendatario, es decir, lo que quiso es
evitar que el arrendador se aprovechara de esa acreditacin que haba
logrado el arrendatario.
Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 aos consecutivos
con un mismo establecimiento comercio, un local comercial tiene derecho a
que se le Renueve el Contrato, porque este es un Derecho Adquirido.
El derecho de renovacin que en su sentido jurdico es una variacin del
contrato en condiciones de plazo y precio.
En conclusin, la congelacin de arrendamientos a bienes inmuebles para
establecimientos comerciales, supli en el Cdigo de Comercio por el
derecho de renovacin del comerciante-arrendatario, sin que en ningn
momento se permita la absoluta libertad de contratacin.
Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovar
automticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del
contrato inicial.728
Cundo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovacin
1. El arrendatario pierde el derecho a la renovacin o, mejor ser decir, no
adquiere el derecho a la renovacin, cuando haya incurrido en
incumplimiento del contrato.729
Cundo puede el Arrendador Impedir la Renovacin
El derecho la renovacin del contrato arrendamiento desaparece para el
arrendatario, por disposicin de la misma ley, en los casos 2 y 3 de la
excepcin consagradas en el artculo 518, es a saber:
2. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitacin o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente
distinta de la que tuviera el arrendatario

726 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 349
727 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.

728 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 547.

729 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 350.
240

3 Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras


necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o
demolido por su estado de ruina y para la construccin de una obra nueva".
Excepciones a la Renovacin:
1.Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitacin o
para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que
tena el arrendatario.
Ejemplo: Arrendatario: Venda zapatos
Arrendador: Puede colocar una farmacia
Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que
le dio a ese lugar el arrendatario, no puede ejercer la misma actividad.
3. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o
Reconstruirlo, obras que no pueden realizarse sin la entrega o se
encuentre desocupado el inmueble.
Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble
destinado a un establecimiento de comercio se requiere, si se trata de los
casos sealados en los numerales 2 y 3, que el arrendador d aviso al
arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de terminacin
del contrato, so pena de que se entienda renovado en las mismas
condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. 730
En materia comercial no hay un mnimo ni un mximo para el Canon de
arrendamiento.
Pero Qu sucede si la restitucin habr de demandarse por incumplimiento
del arrendatario de sus obligaciones, concretamente en el pago del precio o
renta?
La Ley 820/03 de manera expresa derog el artculo 2035, sobre
requerimientos para la constitucin en mora en el arrendatario que no
pagaba la renta en el plazo convenido o de ley, lo que sirve para sostener
que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de arrendamiento de
locales comerciales para la constitucin en mora, de suerte que el
vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en
mora.731
Cmo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovacin
La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse
de las posibilidades que los numerales 2 y 3 del artculo 518 le ofrecen
para impedir la renovacin del arrendamiento, est sealada en el artculo
520 del cdigo de comercio. Segn este, En los casos previstos en los
ordinales 2 y 3 del Art 518, el propietario desahuciar al arrendatario
con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de la terminacin del
contrato, so pena de que este se considere renovado o prrroga en las
mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. Se

730 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 538

731 Ibidem
241

exceptan de lo dispuesto en este artculo los casos en que el inmueble sea


ocupado o demolido por orden de autoridad competente".
Y si el contrato no ha sido celebrado a trmino definido, sino indefinido,
quiere decir entonces que la terminacin del contrato por desahucio,
reglamentada en el artculo 2009 del Cdigo Civil, se sujeta en cuanto a
la antelacin con que deba darse el aviso, no al perodo o medida del
tiempo que regula los pagos, como lo dispone dicho artculo, si no a un
trmino preciso de 6 meses.732
Ciertamente como se ha dicho, la renovacin es inevitable en este caso
para el arrendador, pero la renovacin no ser distinta a como permite que
los sea, en circunstancias ordinarias, el artculo 519, cuya recta
interpretacin admite que con ocasin de la renovacin se reajusta el precio
que como renta habr de pagar durante ella el arrendatario. 733
Diferencias Entre las Partes con Ocasin de la Renovacin
El artculo 519 dispone: Las diferencias que ocurran entre las partes en el
momento de la renovacin del contrato arrendamiento se decidirn por el
procedimiento verbal con intervencin de peritos".
Es posible que se d la renovacin, pero que haya discrepancia en las
Condiciones del Contrato, entonces se debe acudir a una Va Judicial:
Proceso Verbal + intervencin de Peritos, para que establezcan las
condiciones.
La renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir
plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al
momento de la expiracin del plazo y comienzo del otro y no contado a
partir de la sentencia, que tiene, para este propsito, efecto retroactivo. 734
Art 520 Cd. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipacin
Normas Generales: El Desahucio es para contratos a trmino Indefinido.
=/=
En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio
es con 6 meses de anticipacin.
Cuando hay Obligacin de Desahuciar?
Cuando se va aplicar el Art 518 N 2 y 3 Cd. Com:
Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato, tiene que desahuciar
a ese empresario que lleva ms de 2 aos con el mismo establecimiento.
Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipacin a la fecha de
terminacin del contrato.
Si no lo hace en ese trmino el contrato se entiende:

732 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 353.
733 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 354.
734 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 541.

242

Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con


fundamento en el Art 518 Co Co, en la que las partes han tenido la
oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce
del bien735, es decir que se pueden cambiar las condiciones.
Prorrogado: tiene una proyeccin sustancial diferente que es
mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y
efectos, bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato
prorrogado736, es decir que se mantienen las mismas condiciones.
Las diferencias son las siguientes:
En la renovacin: Hay un nuevo contrato
En la prorroga: Es el mismo el que regir las relaciones de los contratantes,
por mandato de la ley. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en
las mismas condiciones contractuales inciales.737
En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial.
Excepcin: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente,
prima el Inters pblico sobre el particular y de esta manera no es necesario
el Desahucio.
Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita
para:
- Vivienda Propia
- Establecimiento de Comercio diferente al que tena el arrendatario
- Reconstruirlo
- Demolerlo
Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento.
Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 aos, faltan 6 meses, no se debe
desahuciar porque es un Contrato a Trmino Definido, era un contrato de
2 aos.
Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el trmino, se entiende que es
a Trmino Indefinido y para darlo por terminado se necesita
desahuciarlo, el trmino se regula como se regulan los pagos.
Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 aos, para darlo por
terminado se requiere Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de
las causales (Art 518 Cd. Com).
Si no tiene causales para invocar, entonces el contrato se entiende
renovado, porque lleva ms de 2 aos, ya que hay un derecho adquirido.

735 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 539.

736 Ibidem
737 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 540.

243

Art 521 Cd. Com: Derecho de Preferencia


Conforme al artculo 521, una vez hecha la reparacin necesarias que
ocasion la restitucin del inmueble al arrendador, o la reconstruccin del
edificio, o construido la nueva edificacin, el arrendatario que para esos
efectos fue desahuciado "tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad
de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los
locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin".
"Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor
que las anteriores, los arrendatarios ms antiguas ejerciten el derecho de
preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad".
Frente a otros posibles arrendatarios, se van a tener en cuenta los
arrendatarios que estaban en los locales que iban a demolerse o a
modificarse o reconstruirse.
Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales, el arrendador decide reconstruirlos y
a los 4 arrendatarios les toca seguir.
El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes, segn el ejemplo:
los ms antiguos arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar
los nuevos locales.
Como eran 4, los 3 ms antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los
3 locales reconstruidos.
En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios:
Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1.000.000
Llega alguien que paga $1.500.000
As el arrendatario sea antiguo tendr que pagar $1.500.000, si acepta
pagar eso, entre los 2 se debe arrendar al ms antiguo arrendatario. A los
ms antiguos arrendatarios no se les puede pedir primas o sumas
adicionales para garantizarles esa preferencia.
Pargrafo:
El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 das de
anticipacin, la fecha en que va hacer entrega de los nuevos locales.
El arrendatario tiene 30 das (antes de la fecha de entrega que fija el
arrendador) para informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de
Preferencia (o lo tomo o lo dej).
El Derecho de Preferencia es Relativo. Sacar a un arrendatario para meter a
otro, habr indemnizacin frente al arrendador inicial, para el arrendatario
que fue sacado con mentiras.
Art 522 Cd. Com:

Indemnizacin de Perjuicios

Indemnizacin de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario


El artculo 522 contempla en favor de arrendatario una accin especial de
indemnizacin de perjuicios, en los siguientes trminos:
"Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las
obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de

244

peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos


arrienda los locales, o los utiliza para establecimiento de comercio en que
se desarrollan actividades similares a las que tena el arrendatario".
Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte
del Arrendatario) no da a los locales el destino indicado:
-

No lo ocupa para vivienda

No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al


que tena el arrendatario

No da inicio a las obras de reconstruccin, demolicin, etc.

El inciso transcrito es en cierto modo superfluo, pues naturalmente el abuso


del derecho cometido por el arrendador, por la violacin de las obligaciones
y prohibiciones legales que las disposiciones comentadas instituyen para el
amparo de los derechos del arrendatario, eran suficientes por s solos,
conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil, para
estructurar una accin de perjuicios en contra del arrendador, sin necesidad
del texto expresa transcrito.738
El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados
segn estimacin de un Perito.
De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. arrienda lo locales b.
Los utiliza para un establecimiento de comercio similar al que tena el
arrendatario
El inciso 2 del artculo 522: "El estimacin de los perjuicios se incluirn,
adems de lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos
indispensables para la nueva instalacin, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del
establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y tiles que
hubiere hecho en los locales entregados".
Que Comprende la Indemnizacin?
En la estimacin de perjuicios se incluye:
-

Lucro Cesante sufrido por el comerciante

Gastos indispensables para una nueva instalacin

Indemnizacin de los trabajadores despedidos con ocasin de la


clausura o traslado del establecimiento.

El valor actual de las mejoras necesarias y tiles que hubiere


hecho en los locales entregados.

Adems ese inmueble queda en Garanta para el cumplimiento del pago de


esa indemnizacin. El arrendatario puede pedir como medidas cautelares, el
embargo de ese local hasta tanto se pague todo.
El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada,
sino tiene que indemnizar.

738 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 356.
245

Garanta Especial de la Obligacin Indemnizatorio


Esta garanta es a todas luces ilusoria. Ciertamente, la afectacin del
inmueble al pago de la indemnizacin se refiere ante todo al proceso
declarativo en que ha de ser reconocida la respectiva obligacin a cargo del
propietario demandado, y por eso el inciso habla de que "la correspondiente
demanda deber ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles".739
No tratndose en el caso del inciso final del artculo 522 de la
constitucin de un derecho real de garanta, una hipoteca legal, por
ejemplo, no parece remitir a la menor duda de que si, en su caso, el
propietario demandado con accin de perjuicios ven del inmueble, ste no
pasa al subadquirente con afectacin al pago de la indemnizacin que se
decrete en favor del arrendamiento.740
En efecto, dentro del sistema de inscripcin de la demanda regulada por
dichos preceptos, ocurra que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera
del comercio y se consideraba como cosa litigiosa, y para que los efectos
del artculo 1521 del Cdigo Civil, en relacin con el artculo 1741,
cualquier acto de enajenacin de l quedaba afectado de objeto ilcito y por
ende viciado de nulidad absoluta; y como si eso fuera poco, tal sistema
implicaba para el respectivo registrador instrumentos pblicos la prohibicin
de registrar cualquier acto de enajenacin que se celebrase con
posterioridad a la inscripcin de la demanda. 741
Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que, como el del actual Cdigo
de Procedimiento Civil, no saca el bien del comercio y antes deja libres o
enajenabilidad, la pretendida afectacin del inmueble al cumplimiento de la
obligacin de indemnizar es inocuo y por lo mismo intil. 742
Calidades de los Contratantes
La calidad de dueo deber acreditarse por cualesquiera medios aceptados
por la ley: escritura pblica registrada y certificado de tradicin vigente,
expedido por el Registrador de Instrumentos Pblicos.
Los Art 521 y 522 Cd. Com, son los que tratan del aviso de entrega de
los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin y la
indemnizacin de perjuicios a cargo del propietario que incumple las
especiales obligaciones all establecidas, por cuanto todo radica en cabeza
de ste, mas no del arrendador. 743

739 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 357.
740 Ibidem
741 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
742 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
743 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 545.

246

Lo mismo se dir cuando se pretenden exigir perjuicios por el


incumplimiento de las obligaciones expresadas, porque el nico responsable
de ellos ser el propietario, que es el directamente comprometido con el
arrendatario.744
Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesin
Normas Generales: Subarrendar y Ceder Prohibido
Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorizacin
Comercial: Est Prohibido Subarrendar Totalmente
Art 523 Cd. Com: El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o
tcita del arrendador, subarrendar totalmente locales comerciales o
inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una
destinacin distinta a la prevista en el contrato. 745
Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble, no requiere
autorizacin expresa o tcita del arrendador, por mandato de la ley, siempre
y cuando se haga para la misma actividad, no puede tener una destinacin
diferente a la que le dio el arrendatario inicial. Ese subarrend no debe
lesionar los Derechos del arrendador.
El Artculo 523 del Cdigo de Comercio le permite al subarrendamiento
y a la cesin del arrendamiento, en materia locales comerciales. Respecto
del subarrendamiento de la totalidad del bien, dice el artculo que el
arrendatario le est vedado hacerlo si no cuenta con autorizacin expresa o
tcita del arrendador, en lo cual hay la novedad, respecto del precepto
paralelo del Cdigo Civil (Art. 2004), de que el paso que en este la
autorizacin tiene que ser expresa, en punto a locales comerciales puede
ser tcita, esto es, reducirse inclusive de comportamientos pasivos del
arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha
subarrendado todo el inmueble.746.
En cuanto al subarrendamiento parcial, el inciso 2 del artculo 523
dispone que: "el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad de los
inmuebles". Es decir, pues, un derecho que corresponde a la naturaleza del
contrato, es decir, que no requiere estipulacin expresa que lo consagre. 747
Ejemplo: En un local venden zapatos
Lo dividen y empiezan a vender celulares

744 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.

745 Jos Alejandro Bonivento Fernndez. Los principales contratos civiles. Bogot: ediciones librera del
profesional 2008. P. 548.

746 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 358
y 359

747 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 359.
247

Sigue siendo un Establecimiento Comercial, aunque con una actividad


diferente, pero SI ESTA PERMITIDO porque igual estn vendiendo un
producto.
Cesin del Contrato Arrendamiento
El rgimen mercantil es igual al rgimen del Cdigo Civil prescrito en el
artculo 2004, y fiel consiguientemente a los principios clsicos de materia
de cesin de contratos bilaterales
Contempla el mismo inciso final del artculo 523 otra hiptesis de validez
de la cesin del contrato arrendamiento de un local comercial, y es aquella
en que tal cesin se produce como consecuencia automtica de la
enajenacin del establecimiento mercantil organizado en el local
arrendado.748.
Cesin: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario).
- Si es autorizada por el Arrendador no hay problema
- La Cesin es VALIDA cuando sea como consecuencia de la
enajenacin del Establecimiento de Comercio
En cuanto a lo primero, es una norma opuesta al principio general que
consagra la ley mercantil para cesin de contratos, porque el Art 887 Cd.
Com impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que
emanan de un contrato, estableciendo su validez sin necesidad de
aceptacin expresa del contratante cedido. Empero, el mismo artculo
887 conviene en la sustitucin negocial si por la ley o por estipulacin de
las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitucin.
Constituye, en consecuencia, la exigencia del artculo 523 Cd. Com, una
limitacin o prohibicin a la regla general sobre la cesin de los contratos,
desde el momento mismo que para la validez de la operacin requiere la
autorizacin del arrendador.
Se puede hacer Cesin sin autorizacin del arrendador cuando enajena el
establecimiento de comercio que no es el Local, sino lo que conlleva al
desarrollo de la actividad comercial, es decir que se esta patentizando
un sistema de cesin mediante la disposicin de la empresa. 749Cuando el
contrato dice Exclusivamente para determinada actividad, est cerrando
la posibilidad de Subarrendar.
La Cesin del Contrato es Vlida Si:
1.Es autorizada por el arrendador
2. Es consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de
comercio
Uno de los supuestos de vinculacin jurdica es el de la notificacin o
aceptacin expresa o tcita de la cesin. Debe, en consecuencia, producirse

748 Cesar Gmez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogot: Editorial Temis S.A. 2008. P 360
749 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 549.

248

cualquiera de esos eventos sustanciales para que el arrendador adquiera el


nexo con el comprador del establecimiento de comercio. 750
Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador
del traspaso, que en su favor se ha hecho, del contrato, en virtud de la
enajenacin del establecimiento de comercio, o lograr la aceptacin expresa
o tcita, ya que por mandato de la ley comercial no podr discutir o
rechazar, el arrendador, los trminos de la cesin, por estar aceptada en los
Art 887 y siguientes del Cdigo de Comercio, en concordancia con el Art
523 Cd. Com.751
Mientras sea actividades comerciales, cabe el subarrendo.
Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinacin diferente (para
vivienda) hay Incumplimiento, pero en realidad no afecta al arrendador,
pero a este lo que le va a convenir es alegar esta causal para dar por
terminado el Contrato de arrendamiento.
Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como
establecimiento de comercio, hay una causal de incumplimiento sin
importar el tiempo que lleve.
Art 524 Cd. Com:
Las normas contenidas en los artculos 518 a 523 Cd. Com, son normas
de Imperativo Cumplimiento, es decir que son normas de Orden Pblico.
No producirn efecto las estipulaciones que hagan las partes. Las partes
pueden aclararlas, complementarlas, pero No Modificarlas, las partes
deben adecuarse a esas normas, no pueden ir en contra de lo dispuesto ah.
EJEMPLOS:
1.Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y
el arrendatario coloca en el garaje una tienda. El contrato de
arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley 820/03 porque se tiene en el
contrato que se hizo para Vivienda, se tiene en cuenta el Propsito
Inicial.
2. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para
vivienda, le manifiesta al arrendador que necesita el inmueble para un
restaurante y lo desocupa, es decir que se acaba la vivienda. Hay
renovacin del contrato porque va a pasar a ser local comercial.
3. Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un
restaurante y no sigue viviendo ah, y adems no tiene autorizacin
expresa del arrendador. Hay cambio de destinacin del inmueble, por lo
tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato de
arrendamiento en cualquier momento.
4. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del
inmueble hay locales Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda.

750 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 550.

751 Ibidem
249

Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cd. Com al primer nivel. Son
Unidades Jurdicamente independientes.
5. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le
subarrend el garaje para un establecimiento de comercio.
- La relacin entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige
por la Ley 820/03.
- La relacin entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.co.
- El propietario del inmueble autoriza el subarrendo
El dueo Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede
alegar que lleva ms de 2 aos y que no le pueden dar por
terminado el contrato?
Supuestos: - El Arrendatario lleva 3 aos y medio
El Subarrendatario lleva 3 aos
El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de
todo el inmueble.
El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente
est supeditado al contrato del inmueble para vivienda.
-En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador est
supeditado, es un derecho eventual, ese subarrendatario est
supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para
vivienda.
- Ese contrato de Subarrendo no podra tener un trmino mayor al del
contrato del inmueble para vivienda
-El Subarrendatario saba que el Arrendador (Arrendatario inicial) era
un mero Tenedor del Inmueble.
Hay que tener en cuenta la Destinacin del inmueble para saber
que normas aplicamos.
Reglas para la Efectividad de la Cesin
El Art 528 Cd. Com: Seala los efectos de la disposicin de una empresa
o establecimiento comercial, lo siguiente: el enajenante y el adquirente del
establecimiento respondern solidariamente de todas las obligaciones que
se hayan contrado hasta el momento de la enajenacin, en desarrollo de las
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten
en los libros obligatorios de contabilidad La responsabilidad del
enajenante cesar trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripcin de
la enajenacin en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los
siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenacin a los acreedores por
medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita.
2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los
acreedores, en un diario de la Capital de la Repblica y en uno
local, si lo hubiere, ambos de amplia circulacin.

250

3. Que dentro del trmino indicado en el inciso 1 no se hayan


opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
Pargrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como
su deudor, deber inscribir la oposicin en el registro mercantil dentro del
trmino que se le concede a este en este artculo.
Arrendamiento de Entidades Pblicas de Locales Comerciales
Las entidades pblicas no pueden ser sujetos de actos de comercio, por eso
cuando son arrendatarias no se podrn aplicar las reglas de los Art 518 a
524 Cd. Com. 752

752 Jos Alejandro Bonivento Fernndez, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogot: Librera ediciones del profesional LTDA. 2008 P 551.

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