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La Investigacin Registral

Aspectos Jurdicos
Guatemala 12 de marzo del 2013
Lic. MsC Juan Carlos Lpez
Taracena

LA INVESTIGACIN REGISTRAL
La Investigacin Registral es un
proceso
de
adquisicin
y
sistematizacin de conocimientos
sobre el derecho de propiedad que
se ejerce sobre la tierra, como
reflejo de la realidad registral, el cual
se desarrolla mediante fases
sucesivas.

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION
REGISTRAL
Satisfacer las necesidades de informacin del
proceso catastral
Necesidad del saneamiento de la informacin
Registral.
Estudios de Derechos Proindivisos
(Copropiedad)
Diagnsticos de Propiedad
Insumo para Anlisis Catastral
Insumo para Anlisis Jurdico
Implementacin de procesos de regularizacin
de la tierra.

FASES DE LA INVESTIGACIN
REGISTRAL

Siendo un proceso, la investigacin registral se


desarrolla en fases sucesivas, de acuerdo a un
orden lgico, siendo las siguientes:

ELABORACIN DE NDICES O FOLIADO


RECOPILACIN DE INFORMACION
ANLISIS DE LA INFORMACION REGISTRAL
REPORTE DE INCONGRUENCIAS REGISTRALES
ESTUDIOS DE COPROPIEDAD

FUENTES PARA LA INVESTIGACIN


REGISTRAL

Fuentes Principales

Registro General de la Propiedad


Archivo General de Centroamrica
Seccin de Tierras
Archivo General de Protocolos
Otros.

Registro General de la Propiedad


Se constituye en la FUENTE PRINCIPAL de la
Investigacin Registral consultndose:
Libros de Inscripciones (Libros Mayores)
Libros Diarios o de Asientos
Tomos de Duplicados
Libros Diarios Especiales
Inscripciones Electrnicas
Estado de Conservacin de la Finca
Biblioteca Virtual y de Duplicados

LIBROS DE
INSCRIPCIONES

Este libro, comnmente llamado LIBRO


MAYOR, es el que est destinado a tomar
nota de las inscripciones de derechos
reales sobre los bienes inmuebles que se
inscriben en el Registro de la Propiedad.

El registro se lleva por fincas y la base del


sistema es la asignacin de un folio para cada
finca. Cada folio consta de 5 columnas, en las
cuales se anotan las siguientes inscripciones:
1. Anotaciones Preventivas
2. Inscripciones (se anotan de Dominio, y de
otros derechos reales como de Servidumbre y
Usufructo)
3. Desmembraciones y Cancelaciones
4. Inscripcin de Hipotecas
5. Cancelacin de las Hipotecas

A partir del ao 1997, el Registro de la


Propiedad
emprendi
un
proceso
de
modernizacin, que incluy dos procesos
bsicos: 1) la conservacin de la informacin
existente en los Libros Manuales; y, 2) la
operacin registral por medios electrnicos,
dando prioridad a la preservacin de la
informacin, a manera de protegerla, a la vez de
utilizarla.
Actualmente el Registro de la
Propiedad de la zona central realiza sus
operaciones en libros electrnicos, conservando
sus principios registrales y por tanto su sistema
registral identificado con el denominado de Folio
Real.

LIBROS DIARIOS O
DE ASIENTOS

En este libro se asientan resmenes de


cada documento recibido diariamente.
Cada asiento tiene un nmero, y debe
expresar hora y fecha de ingreso, nmero
de duplicado que corresponde, nmero de
tomo, el juez, funcionario o notario que
autorice el ttulo.

TOMOS DE
DUPLICADOS

Los duplicados son esencialmente copias de


documentos. Estos pueden ser de origen notarial
(testimonios
de
escrituras
pblica);
Judicial
(resoluciones de los Tribunales de Justicia: autos,
sentencias y an los decretos) y Administrativo
(certificaciones
de
resoluciones
de
entes
administrativos, generalmente adjudicaciones).
Explicado lo anterior, el tomo de duplicados es un
archivo ordenado cronolgicamente de copias de
documentos que amparan las inscripciones anotadas en
los Libros de Inscripciones (Mayores)

LIBROS DIARIOS
ESPECIALES

Son Libros que en alguna oportunidad,


sustituyeron al Libro de Inscripciones
(Mayor) por escasez de ste, anotndose
algunas inscripciones, que debieron ser
trasladadas al correspondiente Libro; al no
hacerse
dicho
traslado,
algunas
inscripciones en estos libros tienen
vigencia como fincas inscritas.

CONSULTA A
DISTANCIA

BIBLIOTECA VIRTUAL

Archivo de Centroamrica
Es el ente responsable del patrimonio
documental de la Nacin y le atribuye la
capacidad de establecer el valor histrico
de los documentos.
Ac vamos a encontrar expedientes
relacionados con fincas muy antiguas.
En importancia se ubica en segundo lugar
de nuestras fuentes.

INSTRUMENTOS PARA LA
INVESTIGACIN
REGISTRAL

FOLIADO A ATRAVS DEL SISTEMA


DE DIGITACIN A DISTANCIA

FOLIADO A ATRAVS DEL SISTEMA


DE DIGITACIN A DISTANCIA

FICHA DE DERECHOS REALES


La informacin registral es tomada en la
Ficha de Derecho Reales, bsicamente de
las inscripciones que se encuentran en el
Libro Mayor. Anexo a la ficha deben
incorporarse los respaldos necesarios
para verificar la correcta toma de datos
partiendo de las distintas fuentes de
informacin.

FICHA DE DERECHOS REALES


En sus inicios la Ficha de Derechos
Reales, constaba en un formulario
impreso.
Con la implementacin del sistema
prometeo (o de digitacin a distancia), la
ficha actualmente es digital, con
posibilidad de reproducirse en fsico.
Se sigue utilizando la ficha de Derechos
Reales en formulario impreso, solo en
casos excepcionales.

PRODUCTOS DE LA
INVESTIGACIN
REGISTRAL

Fincas Investigadas
Diagnsticos de Propiedad
Reportes de Incongruencias para
Saneamiento de la Informacin Registral
Estudios de depuracin de derechos de
fincas proindivisas (Estudios de
Copropiedad)

DIAGNOSTICO DE PROPIEDAD
Diagnstico de propiedad: Es una actividad
de investigacin que permite conocer por medio
de la informacin del Registro de la Propiedad
la situacin del derecho de propiedad sobre la
tierra en un municipio, departamento o regin
del territorio nacional. Art. 23 inciso j) Ley del
Registro de Informacin Catastral.

DIAGNSTICO DE PROPIEDAD EN LA
LEY DEL RIC

El diagnstico de propiedad
est regulado en los artculos
23, 25, 28, 29 y 47 del decreto
41-2005.

Variables que se Analizan en el Diagnostico:


Cantidad de Fincas inscritas por Libro
Jurisdiccin Municipal y Departamental de las
Fincas
Naturaleza de la Finca
Forma de Propiedad en relacin al nmero de
propietarios inscritos
Forma de Propiedad por la calidad de persona del
propietario
Origen de Las Fincas
Tracto Sucesivo Registral
rea Inscrita Original y Actualizada
Errores Registrales
Espacio Temporal de Creacin de las Fincas

SANEAMIENTO DE LA
INFORMACIN REGISTRAL
Base Legal del Saneamiento. 4to. Prrafo Art. 47 ley del
RIC
Cuando en los distintos anlisis de informacin registral
que se realizan en el proceso catastral se detecten
incongruencias entre los duplicados de los documentos
que sirven de fuente primaria para los asientos que se
efectan en los Libros de Inscripciones, lo asentado en
Libros de Inscripciones y lo asentado en el historial de
conservacin de una finca, el RIC informar de manera
pormenorizada al Registro de la Propiedad para que de
oficio se verifiquen los resultados del anlisis, y si fuera
procedente, se operen las enmiendas respectivas. El
Registro de la Propiedad informar al RIC el resultado
de su verificacin y operacin para efectos de la
actualizacin por parte del RIC.

ORIGEN DEL SANEAMIENTO


En sus inicios la investigacin registral se
realizaba nicamente con informacin de Libros
de Inscripciones, sin tomar en cuenta
Duplicados.
A raz de establecer diferencias entre lo
asentado en libros y lo expresado en duplicados
en informacin de fincas de Petn, se estableci
la necesidad de adjuntar a la investigacin
registral la fuente primaria de las inscripciones o
sea los duplicados.

Saneamiento para que?


El saneamiento se estableci para que la
informacin registral llegue lo ms
correcta posible, y con ello evitar la
declaratoria de un Predio Irregular,
cuando el mismo no lo sea, sino se deba a
un error registral.

Qu se debe sanear?
El espritu inicial es el de sanear o corregir
toda aquella informacin que tenga un
efecto jurdico en la finca. Ejemplo
Nombres mal asentados
reas Mal Consignadas
Propietarios no consignados en la
inscripcin.
Jurisdiccin Municipal o Departamental
mal consignada.

Estudios de depuracin de
derechos de fincas proindivisas
Se encuentra regulado en el artculo 47,
prrafo quinto:
Igualmente, el RIC remitir al Registro de
la Propiedad los estudios de depuracin
de derechos de fincas proindivisas, para la
administracin eficiente de la informacin
de fincas inscritas en copropiedad.

RAZN DE SER DE LOS


ESTUDIOS DE COPROPIEDAD
Los estudios de copropiedad, surgen en
virtud que el Registro de la Propiedad no
lleva un control de fincas inscritas en
Copropiedad, para poder determinar con
claridad que Copropietarios se encuentran
inscritos con derechos vigentes, y en que
proporcin.

FINCA: 900 FOLIO: 400 LIBRO 82E DE ALTA VERAPAZ,


MUNICIPIO DE SAN MIGUEL TUCURU, ALTA VERAPAZ.
Estudio de Copropiedad elaborado el 03/08/2009 con base a la informacin de la inscripcin
electrnica.

Inscripcin No. 1

03-09-2004

COMPRAVENTA
HAS 276 AS 95 CAS 40.4529
COPROPIEDAD

JULIAN MAY
UNICO APELLIDO

VER OBSERVACIONES
1 y 2

JOSE CAAL CAZ

MIGUEL MAQUIM XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MARIA QUIM UNICO APELLIDO

CRISANTO BOTZOC TUT

JOSE MAQUIM UNICO APELLIDO

PEDRO TUT UNICO APELLIDO

SANTOS TUT CHALIB

HAS
1 AS
6 CAS38.2674
CAS 72724
HAS
4 AS
01

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

FRANCISCO CAU CAN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JUAN MAAS CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PABLO XOL UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO CAAL CAN


HAS
1 AS
6 CAS38.2674
CAS 72724
HAS
4 AS
01

PEDRO MAY QUIM

MANUEL CAAL CAZ

MIGUEL MAAS CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

GASPAR XI MAY

MARCOS PEC CHUB

JOSE CUC CAAL

JOSE MARIA BOTZOC TZIB

CRISTBAL CHALIB
UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CAAL CAN

JOSE CAAL CHALIB

AVELINO XI XOL

PEDRO TIUL XOL

PEDRO CAAL CAZ

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ROSENDO CAAL CHALIB

VICENTE MAQUIM XOL

PEDRO MAQUIM UNICO APELLIDO

MANUEL BUTZ TUT

MIGUEL CAAL MAQUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO TUT QUIN

PEDRO CAAL TZIB

JUAN QUIM CUCM

FRANCISCO TUT QUIM

VICENTE QUIM UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL XI XOL

SANTIAGO MAAS CUC

VICENTE XI SAM

PEDRO CAAL UNICO APELLIDO

SANTIAGO POP BOTZOC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ELENA CAAL CAZ

MARCELINO BUTZ UNICO APELLIDO

PEDRO MAQUIM XOL

ROSA MAQUIM BOTZOC

EMILIO CAAL CAAL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

TERESA CUT TUT

TOMAS MAQUIM MAY

MANUEL MAY CAAL

MANUEL BOTZOC TUT

MATEO COC TIUL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MIGUEL CUC

RAMON XI CAAL

PEDRO TUT UNICO APELLIDO

JOSE BUTZ CU

JOSE MAY UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ANTONIO XOL UNICO APELLIDO

JOSE CUC TIUL

MANUEL MAY UNICO APELLIDO

MANUEL RAX MAY

MANUEL TUT QUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ANTONIO MAQUIM CAN

EMILIO BOTZOC UNICO APELLIDO

MANUEL XI QUIM

JOSE CUC TIUL

MANUEL CAAL BOTZOC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL CUC MAY

PEDRO XOL MAQUIM

PEDRO ROBERTO CAAL


UNICO APELLIDO

PEDRO LOPEZ CANAGUI

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

USO DE LA INFORMACIN REGISTRAL EN LAS


ETAPAS DE ANLISIS CATASTRAL Y ANLISIS
JURDICO

Para el anlisis catastral es importante, ya


que es la base para realizar la
comparacin de la informacin obtenida
en campo y as en el anlisis jurdico
determinar la condicin jurdica del predio:
Regular o Irregular.
Con base a esta informacin se pueden
realizar mosaicos de fincas que permitan
la asociacin de Finca Predio.

GRACIAS: PREGUNTAS,
AMPLIACIONES.