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24/07/2015

Quantotempodemoraumaobra?

INCIO

FINANAS

CONSTRUO

SOBRE

INVESTIMENTOS

QUANTO TEMPO DEMORA


UMA OBRA ?
Giuliano | 02/05/2015 | Construo | 0 Comments

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Quantotempodemoraumaobra?

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Sejaoprimeirodeseusamigosacurtirisso.

A resposta para essa pergunta do tipo que todo mundo odeia:


depende Depende principalmente por dois fatores:

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disponibilidade de recursos e de tecnologia.


O prazo de uma construo est relacionado disponibilidade
de materiais, mo de obra e equipamentos do local da obra e,
claro, de dinheiro de quem est construindo. Quanto mais
recursos financeiros, mais rpida a construo. Mesmo com
disponibilidade infinita, temos um fator limitante que a
tecnologia disponvel na regio.
A tecnologia um dos principais gargalos para a velocidade e
qualidade da construo. No adianta voc ter todos os recursos

RExperts

em abundncia se os mtodos construtivos so artesanais e


primitivos.

Promovendo a sofisticao financeiro-imobili


do brasileiro.

Processos industrializados so muito mais produtivos e aceleram

Seguir

muito a construo. A empresa chinesa Broad Group colocou


dois vdeos impressionantes de quo rpido pode ser a
construo de um edifcio. O primeiro mostra a construo de
um hotel de 15 pavimentos, o qual foi montado em 6 dias. No
segundo, temos um prdio de 30 andares com alta eficincia
energtica e resistente a terremotos que foi erguido em 15 dias!
Quem ainda no viu os dois vdeos, vale a pena conferir:

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lgico que houve um tempo de fabricao de todas as peas e

com uma excelente planilha

um megaplanejamento da montagem, mas essa empresa um

de MS Excel 2010 para

excelente exemplo de como a tecnologia pode enxugar muito os


prazos.

calcular oramento...

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Para no deixar voc na mo, podemos estimar alguns prazos de


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Quantotempodemoraumaobra?

construo nos mtodos tradicionais brasileiros para os


principais tipos de empreendimentos imobilirios para fins de

SITES QUE
RECOMENDAMOS!

oramento ou modelos de viabilidade:


Casas pequenas (100 m2): 4 a 6 meses
Casas grandes (400 m2): 8 a 12 meses
Galpes industriais: 8 a 18 meses
Condomnios residenciais: 18 a 30 meses
Edifcio multipavimentos: de 24 a 36 meses
Loteamentos: 12 a 24 meses
Conversar com um engenheiro de obras da regio onde voc
pretende construir sempre trar um timo palpite, porque ele
conhece os mtodos e recursos disponveis na regio.
Mas voc pode se perguntar: qual o impacto que o prazo de obra
provoca? Ou melhor, faz muita diferena saber quanto tempo vai
demorar?
SIM! E muito
Se voc estiver construindo para morar, um prazo de construo
maior ir obrig-lo a pagar aluguel por mais tempo, por
exemplo. Ou ainda, se estiver construindo para alugar, a cada
ms de atraso um ms que voc deixa de receber o aluguel
impactando a rentabilidade do dinheiro aplicado na obra.
Para no ficar s na teoria, eu simulei os efeitos do prazo de
construo de um empreendimento imobilirios simples,
construo e venda de uma casa, acompanhe:
Um terreno pago vista por R$ 75 mil
Custos com registros e aprovaes de projetos: R$ 23 mil
Construo de 180 m por R$ 261 mil em 5 meses
Venda da casa 3 meses aps a construo por R$ 450 mil
Despesas com marketing, impostos e corretagem R$ 41 mil

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24/07/2015

Quantotempodemoraumaobra?

O resultado do investimento foi de aproximadamente R$ 50 mil


e uma taxa interna de retorno (TIR) de 27,1% a.a. Um
excelente retorno.
Se voc ainda no sabe o que TIR, leia este artigo:Conceitos
Bsicos de Finanas para Anlise de Investimentos
Imobilirios
Agora vamos considerar que a construo demore 8 meses ao
invs de 5: o retorno cai para 20,0% a.a., mantendo os outros
fatores constantes.
Perceba que o resultado do negcio continua o mesmo (R$ 50
mil), o rendimento do seu dinheiro aplicado na obra que foi
penalizado.
No grfico abaixo, eu representei o impacto do aumento do
tempo de construo no empreendimento da simulao. Note
como a taxa interna de retorno cai bastante com o aumento do
prazo de obra (no estou impondo nenhum custo extra, apenas
esticando o prazo da construo) chegando a mseros 5,7% a.a.
se a construo levar 30 meses.

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24/07/2015

Quantotempodemoraumaobra?

Uma das concluses ao olhar esse grfico seria: se eu encurtar


muito o tempo de produo, eu vou aumentar absurdamente a
minha rentabilidade. verdade, mas lembre-se que para
diminuir o tempo de construo alm dos prazos usuais voc
precisa de mais tecnologia, mais planejamento, mais
sincronizao, mais gesto. Isso vai interferir no custo.
No outro extremo, estender o prazo de obra tambm tem seus
custos. As despesas indiretas da obra como equipe do escritrio,
conta de energia, honorrios dos engenheiros e tcnicos
custariam muito mais.
Concluso: H um prazo timo de construo em que a
relao custo/durao da obra ir maximizar seus
rendimentos.
Boas empresas construtoras possuem maior preciso desse
processo de planejamento e podem chegar no prazo timo de
construo garantindo o melhor retorno. Portanto, cuidado na
hora de contratar quem vai construir pra voc, quem promete
que faz mais rpido por menor preo no vai cumprir o
prometido (muito menos com a qualidade que voc esperava).
Tenha prazos razoveis e exequveis nos seus negcios,
Converse com profissionais experientes e
Compare propostas.
Garanto que essas 3 dicas fazem a diferena entre o sucesso e
um desastre.

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24/07/2015

Quantotempodemoraumaobra?

Bons investimentos!

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