NIC 40 Inversiones

Inmobiliarias

Expositor: Wilfredo Rubios

NIC 40 - rbol de decisiones

Inicio

La propiedad esta destinada para la venta

en el curso normal de los negocios?

No
La propiedad est ocupada por su
propietario?

Utilizar la NIC 2

Utilizar la NIC 16 (mtodos:

referencial o alternativo permitido)

Utilizar la NIC 16 (mtodo

referencial o alternativo permitido)

No
La propiedad est siendo construida o
desarrollada?

No
La propiedad es una
inversin inmobiliaria

Modelo de costo
Cul es el modelo escogido para la
valuacin de todas las inversiones
inmobiliarias?

Modelo del Valor Razonable

Utilizar la NIC 16 (mtodo referencial con

revelaciones de la NIC 40)

Utilizar la NIC 40

Caso 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble
ABC adquiri un inmueble el 30 de junio de 2010 por S/4,000,000
(S/2,500,000 por el edificio y S/1,500,000 por el terreno). A partir de
esa fecha, el inmueble se ha utilizado para la administracin hasta
el 31 de enero de 2015, fecha en que es desocupado por la
compaa para ser alquilado a un tercero.
ABC ha decidido llevar la inversin inmobiliaria a su valor
razonable para lo cual contrat a un valuador independiente,
quin estableci que el inmueble tiene un valor razonable de
S/4,500,000 (S/2,800,000 por el edificio y S/1,700,000 por el
terreno).
La tasa de depreciacin utilizada es del 3%.
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble
Razonamiento
Un inmueble ocupado por su propietario debe ser contabilizado
segn la NIC 16 Inmuebles, maquinaria y equipo.
Cuando dicho inmueble ocupado por el propietario es
transferido a Inversin inmobiliaria debe ser contabilizada a su
valor razonable. La diferencia entre el valor del inmueble segn
libros y su valor razonable a la fecha de la transferencia a
inversin inmobiliaria debe ser tratada como si fuera una
revaluacin.

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble
Registro de la compra
S/.

S/.

4000,000

Inmuebles, maquinaria y equipos

Terrenos

1500,000

Edificios y construcciones

2500,000

A Caja y bancos

S/.

4000,000

30/6/10 Para contabilizar la compra del edificio

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble
Clculo de la depreciacin
Del 30.06.10 al 31.01.15
Tiempo de uso: 43 meses

Depreciacin mensual: S/2500,000 x 0.03 12 = S/ 6,250

Depreciacin acumulada: S/6,250 x 43 meses = S/268,750

Valor neto del edificio al 31.01.15

S/.

S/2500,000 S/268,750

2231,250

Valor del terreno

1500,000
3731,250

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble
Transferencia a su valor razonable

Valor
Contable
S/.
Edificio
Menos: Depreciacin
Terreno

Valor
Razonabl
e
S/.

2500,000 2800,000
( 268,750)

Ajuste
S/.
300,000
268,750

1500,000 1700,000

200,000

3731,250 4500,000

768,750

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro del ajuste al valor razonable

S/.
Inmueble, maquinaria y equipo

Cr.

S/.

S/.

500,000

Terrenos

200,000

Edificios y construcciones

300,000

Depreciacin acumulada

Dr.

268,750

A Excedente de revaluacin

768,750

31/01/15 Para registrar la valuacin entre el valor del inmueble llevado

segn la NIC 16 y su transferencia a valor razonable.

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro del impuesto a la renta diferido

S/.
Excedente de revaluacin
A Pasivo diferido por impuesto a la renta

S/.

230,625
230,625

31/01/15 Para registrar el efecto de la diferencia

temporal en la determinacin del impuesto a la renta
(30% de S/768,750)

10

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro de la transferencia
S/.
Inversin inmobiliaria

Dr.

Cr.

S/.

S/.

4,500,000

Inmueble, maquinaria y equipo

4,500,000

Terrenos

1,700,000

Edificios y construcciones

2,800,000

31/01/15 Para registrar la transferencia del inmueble

ocupado por el cliente a inversin inmobiliaria, el cual
ser alquilado a un tercero.

11

Caso 2: Transferencia de inmueble construido a inversin

inmobiliaria
Don Jorge S.A.C. ha terminado de construir un edificio el 30 de
junio del 2014, fecha en que se entreg en alquiler.
El costo del inmueble es de S/360,000 (terreno S/60,000, y edificio
S/300,000). La Gerencia ha calificado este inmueble como
inversin inmobiliaria, y ha decidido llevarla a su valor razonable
de acuerdo a la NIC 40, para lo cual estableci una tasacin por un
perito. Este valoriz el edificio en S/390,000 (terreno S/90,000 y
edificio S/300,000). Al 31 de diciembre de 2014, no hubo variacin
de su valor razonable.
Al finalizar el ao 2015 su valor razonable ascendi S/440,000
(terreno S/100,000, y edificio S/340,000).
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

12

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.
A. Contabilizacin del inmueble como Inversin inmobiliaria a su valor razonable.

30.06.14 Valor razonable

Terreno

Edificio

S/.

S/.
90,000

30.06.14 Costo
Por ajustar:

300,000
(300,000)

(60,000)
30,000

13

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.
Transferencia a Inversin inmobiliaria
S/.
Inversin inmobiliaria (*)
Terreno
Edificios
Inmuebles, maquinaria
equipo
Terrenos
Trabajo en curso
Otros Ingresos

S/.
390,000

S/.

90,000
300,000
y
60,000
300,000
30,000

30.06.14 Por la transferencia de la construccin

terminada a inversin inmobiliaria a valor razonable.

Al 31 de diciembre del 2014 no hubo variacin en el valor razonable.

14

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.
B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)

Terreno

Edificio

S/.

S/.

Valor razonable 31.12.15

100,000

340,000

Valor razonable 31.12.14

( 90,000)

(300,000)

10,000

40,000

Variacin del valor razonable

15

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.
B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)
Por la variacin del valor razonable

S/.
Inversin inmobiliaria
Terreno
Edificios
A Otros ingresos

S/.
50,000

S/.

10,000
40,000
50,000

31.12.15 Para el reconocimiento de la utilidad por la

variacin del valor razonable del inmueble.

16

Caso 3: Usos mltiples

Almacenaje S.A. propietaria de un edifico que
utiliza para fines de la administracin, alquila los
aires a una importante empresa de alimentos que
ha colocado el mejor letrero de publicidad de la
ciudad. Por lo anterior, obtiene ingresos que
significan el 20% del total de las ventas del ao de
la almacenera. Dado lo anterior, el inmueble
debe ser registrado como inversin inmobiliaria en
los estado financieros de Almacenaje S.A. de
acuerdo con la NIC 40?
17

Solucin 3: Usos mltiples

No corresponde registrar al edificio como
inversin inmobiliaria por lo siguiente:

El edificio bsicamente se utiliza para fines

administrativos de Almacenaje S.A. y
El letrero utiliza los aires del edificio; y los
aires no deben considerarse como una
activo inmobiliario individual.

18

Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria

Concepto

En S/.

Valor del terreno de 1200 m2

600,000
Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%)
72,000
Honorarios de corretaje
6,300
Honorarios de diseo inmobiliario
35,000
Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing.
5,500,000
Licencia Municipal
10,500
Seguridad y seguros
12,300
6,236,100
=======

19

Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria

El terreno adquirido inclua un pequeo depsito cuyo

valor se estim en S/. 52,000, pero al no ser til para el
proyecto se destruy a un costo de S/.18,500.

Cul sera el registro contable para la inversin

inmobiliaria?

20

Solucin 4: Registro de inversin

inmobiliaria
En S/.
Valor del terreno de 1200 m2
Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%)
Honorarios de corretaje
Honorarios de diseo inmobiliario
Costo de la destruccin de depsito
Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing.
Licencia Municipal
Seguridad y seguros

Inv. Inmob.
600,000
72,000
6,300
35,000
18,500
5,500,000
12,300
6,244,100
=======

Gastos

10,500

21

Caso 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria
Utilice el caso anterior como antecedente para
este caso. Al 31 de diciembre de 2014, concluida
la
inversin
inmobiliaria
se
ofrece
en
arrendamiento oficinas. La Direccin decide que
la inversin se registre siguiendo el modelo del
valor razonable, para lo cual se solicitan
tasaciones a peritos expertos, con el siguiente
resultado:

22

Caso 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria
Perito

Detalle

En Soles

Comentarios

8,500,000

Segn informacin del mercado vigente en

junio de 2014.
Incluye deduccin del 8% del valor de
mercado por publicidad y comisin por
venta del edificio.

Pedro Quispe

Valor de mercado

Julia Maman

Valor de realizacin
inmediata

7,300,00

Valor de mercado

Valor determinado segn los planes de la

9,800,000 Gerencia de construir un Centro de
Convenciones anexo al edificio.

Valor de mercado

Toma como valor referencial el valor de

expropiacin de un edificio contiguo que se
5,900,000
expropi para ampliar la va de evitamiento
de la ciudad

Ral Flores

Timmy Smith

Determinar cul es el valor razonable segn NIC 40

23

Solucin 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria
Perito

Comentarios

Respuesta

Pedro Quispe

El valor de mercado no refleja condiciones recientes del

mercado.

No es valor
razonable

Julia Maman

Segn la NIC 40, el valor de mercado no debe considerar

ningn gasto relacionado con la disposicin del inmueble.

No es valor
razonable

Ral Flores

El valor de mercado debe considerar informacin que sea de

dominio de ambas partes, en este caso solo la Gerencia tiene
la informacin privilegiada.

No es valor
razonable

Timmy Smith

La expropiacin del edificio contiguo se considera una venta

forzada y no expresa el deseo libre de vender.

No es valor
razonable

24

Caso 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable
En el caso antes revisado, los auditores
solicitaron como parte de su examen se les
proporcione al 31 de diciembre de 2014 un
peritaje a valores razonables conforme a la NIC
40. Segn la tasacin el valor del edificio
alcanza a S/. 8,050,000. (Terreno 850,000 e
Inmueble 7,200,000 ). Registrar la inversin
inmobiliaria segn el mtodo del valor
razonable

25

Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable

Valor razonable
Valor en libros
Mayor valor

En soles
Terreno
Inmueble
850,000
7,200,000
678,300
5,565,800
171,700
1,634,200
=======
=======

26

Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable
S/.
31 Inversiones Inmobiliarias - Valor razonable
311 Terrenos
171,700
312 Edificaciones
1,634,200
76 Ganancia de activos no financieros
a valor razonable
761 Inversiones inmobiliarias

S/.

1,805,900

Registro por mayor valor razonable de inversiones Inmobiliarias

27

Caso 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo o

existencias
Almacenaje S.A. tiene tres terrenos en la ciudad de Lima uno
lo utiliza para sus operaciones comerciales y los otros dos
terrenos, estn registrados como inversin inmobiliaria al
valor razonable. En el ao 2014, los alquileres disminuyen
significativamente y se decide vender uno de los terrenos y
utilizar el otro para sus operaciones comerciales.
Dar efecto en los registros contables a la decisin tomada.
Para lo anterior, considere el valor de los terrenos en libros
alcanza a S/.500,000 cada uno; en base al ltimo valor
razonable determinado al cierre del ao 2013. El valor
razonable actualizado de cada terreno a la fecha de la
decisin es de S/. 480,000.

28

Solucin 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo

o existencias
20 Mercaderas inmuebles
33 Edificaciones
66 Prdida por medicin de activos no
financieros al valor razonable
31 Inversiones Inmobiliarias
312 Valor razonable
40,000
312 Costo
960,000
Transferencia de las inversiones inmobiliarias
a activo fijo y existencias

480,000
480,000
40,000

1,000,000

29

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.
Inmuebles S.A. tiene dos oficinas comerciales en el
centro cvico de Lima, una de las cuales (cuyo valor
en libros es de S/100,000) estaba en venta y el otro
(con un costo de S/. 80,000, neto de depreciacin de
S/. 20,000) lo utilizan en sus operaciones.
Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10
aos de la Compaa AEROPERU, firma un contrato
de arrendamiento por dicho plazo por ambas
oficinas.
Registrar la transferencia de ambos locales. S/.
160,000 es el valor razonable de cada oficina.

30

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.
------------------------ Asiento 1 -----------------------31 Inversiones inmobiliarias
312 Edificaciones
3121 Valor razonable
60,000
3121 Costo
100,000
21 Productos terminados
214 Productos inmuebles
76 Ganancia por mayor valor de activos no
financieros por valor razonable
762 Activo inmovilizado
7621 Inversiones inmobiliarias
Por el registro de la transferencia de la oficina
en venta como inversin inmobiliaria

160,000

100,000

60,000

31

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.
------------------------ Asiento 2 -----------------------31 Inversiones inmobiliarias
160,000
312 Edificaciones
31212 Costo
80,000
31213 A valor razonable 80,000
39 Depreciacin acumulada.
391 Depreciacin acumulada
39131 Edificaciones
20,000
33 Inmuebles, maquinaria y equipo
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisicin o construccin
100,000
57 Excedente revaluacin/mayor valor razonable
80,000
Por el registro de la transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria

32

Caso 9:Transferencia de activo fijo a inversin

inmobiliaria
Inmobiliaria Distriluz S.A. propietaria de un inmueble
para sus oficinas administrativas, con un valor en
libros de S/.100,000 para el terreno y S/. 500,000 para
la construccin (neto de una depreciacin acumulada
de S/.150,000). El inmueble se revalu en aos
anteriores originando un excedente de revaluacin
por S/. 100,000.
Registrar la transferencia del inmueble a inversin
inmobiliaria si se desocupan las oficinas y se firmar
un contrato de alquiler con un tercero. El valor
razonable de la inversin inmobiliaria es de S/.
350,000.
33

Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin

inmobiliaria
Antecedentes:

Costo
Depreciacin acumulada
Revaluacin
Costo neto

Terreno

Inmueble

Total

100,000
-

550,000
(150,000)
100,000
500,000
=====

650,000
(150,000)
100,000
600,000
=====

100,000
=====

34

Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin

inmobiliaria
31 Inversiones inmobiliarias
350,000
31112 costo terreno
100,000
31212 Inmueb-costo
250,000
39 Depreciacin acumulada
3931 Inmuebles
150,000
57Excedente de revaluacin
100,000
66 Prdida por medicin de activos no financieros
662 Inversiones inmobiliarias
150,000
33 Inmueble, maquinaria y equipo
331 Terrenos
33111
100,000
332Inmueble
650,000
33211 Costo
550,000
33212 Revaluacin
100,000

Costo
administrativo

Por la transferencia a Inmueble administrativas de inmueble registrado

originalmente como activo fijo.
.
35

Caso 10: Medicin posterior

Una Compaa posee un terreno con un valor estimado de
US$10MM al 1 de enero de 2009, el cual est registrado como una
inversin inmobiliaria. La Compaa aplica el modelo del valor
razonable y debe reportar el 31 de diciembre de 2009.
El terreno estaba deshabilitado hasta que, el 30 de diciembre de
2009, un contrato de arrendamiento de 50 aos fue concedido a
ttulo oneroso por US$9.5MM. Se trataba de un arrendamiento
operativo. No se reconocieron ingresos por alquiler en el 2009 ya
que se consider inmaterial. Un tasador externo estim que,
despus de la concesin del arrendamiento, el valor razonable de
los intereses de la Compaa en el terreno al 31 de diciembre de
2009 fue de US$1MM. Al 31 de diciembre de 2010, el tasador
externo estim el valor de mercado de los intereses en la
propiedad por US$1.2MM.

36

Solucin 10: Medicin posterior

Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:
Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2009:
Al 1 de enero
de 2009

Al 31 de
diciembre de
2009

Asiento (1)

Asiento (2)

Asiento(3)

10.0

(9.0)

9.5

10.5

Caja

9.5

9.5

Ingreso diferido

(9.5)

(9.5)

Inversin inmobiliaria

Activos netos

10.0

(9.0)

Patrimonio

10.0

10.0

Resultados acum.
Total patrimonio neto

9.5

10.5

10.0

(9.0)

9.5

0.5

(9.0)

9.5

10.5

(1) Resultado del arrendamiento (US$9.5MM recibidos)

(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1MM de la valorizacin externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el ingreso diferido no cancelado, en el estado de situacin

37

Solucin 10: Medicin posterior

Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:
Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2010:
Al 1 de
enero de
2010

Asiento (1)

Asiento (2)

Asiento (3)

Al 31 de
diciembre de
2010

Inversin inmobiliaria
Caja
Ingreso diferido
Activos netos

10.5
9.5
(9.5)
10.5

0.19
0.19

(9.3)
(9.3)

9.31
9.31

10.51
9.5
(9.31)
10.7

Patrimonio
Resultados acum.
Total patrimonio neto

10.0
0.5
10.5

0.19
0.19

(9.3)
(9.3)

9.31
9.31

10.0
0.7
10.7

(1) Renta de alquiler cancelada en un ao de los US$9.5MM recibidos en 50 aos

(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1.2MM de la valorizacin externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el monto del ingreso diferido no cancelado, en el estado de
situacin (US$9.31MM)

38

NIC 40 Inversiones
Inmobiliarias