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ARRENDAMIENTO

I.

DEFINICIN
En el derecho romano se distinguan tres clases o especies de locacin: la
locacin de cosas (ya sean inmuebles o muebles), la locacin de obra (o sea la
realizacin de un determinado trabajo) y la locacin de servicios. Se distingua
de esta manera la locatio rei, la locatio operarum y la locatio operis faciendi. 1
El contrato de arrendamiento, conocido en roma como locatio conductio,
era un contrato tpico que se formaba mediante el consentimiento de las
partes. Dicho consentimiento para la formacin del arrendamiento deba recaer
sobre los elementos principales del contrato: el objeto que poda ser mueble o
inmueble, corporal e incorporal, con excepcin de las servidumbres prediales
que solamente podan ser arrendadas conjuntamente con el terreno al cual
pertenecan y las cosas consumibles; y el precio del arrendamiento, que deba
ser cierto y en dinero. Esta ultima caracterstica variaba cuando se trataba de
arrendamiento de fundos, en cuyo caso, el precio poda ser pactado en
especie.2
Su definicin, la encontramos, en el artculo 1666 del Cdigo Civil cuando nos
dice: por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder al arrendatario el
uso de un bien por cierta renta convenida. El arrendamiento se caracteriza
porque se cede temporalmente un bien.
De acuerdo con el artculo 923 del cdigo civil, el propietario tiene las
facultades de usar y disfrutar, disponer y reivindicar. De esas facultades el
arrendamiento cede a favor de otra persona las facultades de usar y disfrutar
del bien, en cambio de una renta.

II.

NATURALEZA JURDICA
La doctrina civilista y clsica, sostiene que el contrato de arrendamiento es
un acto de administracin y no de disposicin, porque no constituye una

LAVALLE ZAGO, Eduardo. Contratos Civiles y Comerciales. Ediciones Jurdicas. 1992.


Pg. 159.
2
MAX ARIAS SHREIBER PEZET. Exegesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Edicin
2006. GACETA JURIDICA S.A. Pg.550

enajenacin del dominio del bien, ni la concesin al conductor de un derecho


real sobre ste, sino que tiende a la conservacin del patrimonio.
Esta tendencia de la legislacin, ha reafirmado la opinin doctrinaria cada vez
ms poderosa, de que el arrendatario de un predio urbano, tiene actualmente
un derecho real sobre el bien alquilado.
Mucho tiempo los doctrinarios discutieron la naturaleza jurdica del
arrendamiento. Unos sostenan que era un derecho personal, otros
consideraron que era un derecho real. Tal vez si hasta ahora se mantiene la
divisin de los tericos. Pero parece que ha prevalecido la tesis que sostiene
que el arrendamiento es un derecho personal, no porque sea intuito
personae, sino porque tiene un sujeto pasivo de la obligacin. Para poder
establecer si el arrendamiento es un derecho real o personal, es suficiente
comparar sus caracteres con los del usufructo en el que tambin se cede el
uso por una renta, cuando el usufructo es oneroso. El parecido es de tal
naturaleza que muchos tericos no han podido establecer sus diferencias.
Por ejemplo en el arrendamiento, se cede el uso; en el usufructo tambin.
Cuando el usufructo es oneroso, se paga una renta. Sin embargo existen
diferencias que separan profundamente a ambos institutos jurdicos.
Para explicar la diferencia, quiz convenga explicar la inmediatividad del
derecho real. No es la relacin de hecho con la cosa, la inmediatividad
significa que el titular de un derecho real obtiene por si solo el provecho o
beneficio que le rinden las cosas, sin sujeto pasivo que le haga gozar de
ellas. De tal modo que si el arrendamiento sufre una eviccin es decir sufre
una desposesin del bien, acudir donde el arrendador reclamndole el uso
pacfico del bien; es decir que el arrendamiento tendr siempre un sujeto
pasivo de la obligacin; mientras que en el usufructo, si el usufructuario sufre
una eviccin no tendr que acudir donde el propietario, sino que por s solo
recuperar la posesin, ejercitando la legtima defensa posesoria, o,
ejercitar las acciones posesorias, sea los interdictos o la accin posesoria
propiamente dicha, cuando su titulo se enfrente al ttulo del arrendatario o al
anticresista.

La conclusin a la que se arriba es que mientras el arrendatario tendr


siempre un sujeto pasivo, el usufructuario no tendr un sujeto pasivo. El
derecho real, se diferencia del personal en que mientras uno tiene
inmediatividad (que es actuar sin sujeto pasivo) el otro no tiene
inmediatividad y acude siempre al sujeto pasivo de la obligacin.
III.

CARACTERSTICAS
Es individual.- Vincula personas ya sea naturales o jurdicas, que
manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto, se obligan
mutuamente.
Es principal.- No depende de otro contrato. Es autnomo. Puede haber
convenciones accesorias como la clusula del arrendamiento venta o
subarrendamiento, pero son independientes.
Es de prestaciones recprocas.- Porque hay doble juego de
obligaciones y derechos, tanto del arrendador como del arrendatario. El
arrendador tiene la obligacin principal de mantener al inquilino en el
uso y goce del bien arrendado, y el derecho de percibir la renta
convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligacin de pagar el
alquiler en los perodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el
bien.
Es oneroso.- Porque existe contraprestacin. Esta caracterstica
presenta ventaja tanto para la parte arrendataria como arrendador. El
arrendatario ve disminuido su patrimonio con el pago de la renta, sin
embargo se ve compensado con el uso que se le ha cedido
temporalmente del bien. Por otra parte el arrendador pierde el derecho a
uso de su bien el cual es compensado con la entrega de una renta
previamente determinada.
Es conmutativo.- Se prev las consecuencias del contrato, tanto por el
arrendador como por el arrendatario, ya que las prestaciones de ambos
intervinientes, son equivalentes y porque, al tiempo de su celebracin,
pueden determinarse los beneficios que habr de producirle el contrato.
Es tpicamente de tracto sucesivo.- Se va cumpliendo en funcin del
tiempo y del pago de la renta, en forma sucesiva, continua y peridica.

Es temporal.- Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma


indefinida, ya que si se otorgara el bien por tiempo indefinido, se
desnaturalizara la esencia del contrato de arrendamiento y colisionara
con las caractersticas propias de la propiedad.
Es consensual.- Porque no se necesita documento alguno, basta el
concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de
arrendamiento. Para su existencia es suficiente que ambas partes estn
de acuerdo, den su consentimiento y aceptacin sobre el bien y el
monto de la renta.
Sin embargo, esto es inconveniente, porque la palabra no tiene ninguna
seguridad y, por tanto, hay que celebrarlo en un documento, ya sea
pblico o privado, para que las partes no se aprovechen de esa
situacin.
Es nominado. Porque mantiene un nomen iuris, el cual se encuentra
descrito y regulado segn las normas de la legislacin civil vigente (en
los Arts. del 1666 al 1712).
IV.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


A. SUJETOS
Arrendador. Se obliga a ceder el uso del bien. Tambin es llamado
locator.
Arrendatario. El que toma el bien en arrendamiento. Se le conoce
tambin con el nombre de locatario o conductor.
B. LA CESION TEMPORAL DEL USO DE UN BIEN
La cesin del bien debe ser temporal, ya que una separacin perpetua
del dominio y del goce le quitara todo sentido a la propiedad. Esta
temporalidad est dada no solo por su naturaleza sino tambin por la
ley.
El plazo de los arrendamientos de duracin determinada no puede
exceder de diez aos y cuando el bien arrendado pertenece a entidades
pblicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis aos.

Pueden ser objeto de la prestacin materia de la obligacin que surge


de contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles
que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles.
El bien que se debe dar en arrendamiento debe estar determinado, ya
que es de la esencia de este contrato la devolucin del mimo bien por
parte del arrendatario al vencimiento del plazo contractual establecido.
C. LA RENTA
La renta puede consistir en una determinada suma de dinero, la que la
convierte en una obligacin con prestacin de dar bienes fungibles; o en
una parte de los frutos o productos provenientes del mismo bien, lo que
determina su obligacin de dar bienes inciertos; o la entrega de
cualquier otro bien, en cuyo caso la prestacin podr ser de dar bienes
ciertos o inciertos.
La forma de pago ser establecida por las partes en cuotas peridicas
(semanas, quincenas, mensuales, semestrales, anuales, etc.), pero no
existe inconveniente para que la renta se pague de una sola vez por
adelantado o al vencimiento del contrato si as lo convinieran las partes.
V.

DURACION DEL ARRENDAMIENTO


A. PLAZO DETERMINADO
Las partes tienen la libertad para concertar el plazo por meses,
bimestres, trimestres, aos, salvo la limitacin temporal que contiene el
artculo 1688 del Cdigo Civil. Esto es, que el contrato celebrado por
plazo determinado no puede exceder de 10 y 6 aos, en los casos
previstos en el artculo 1688. Consiguientemente, a la culminacin del
plazo, el arrendatario debe cumplir con restituir el bien con todos sus
accesorios.
1. Plazo de diez aos
Se aplica a los contratos celebrados respecto de bienes pertenecientes
a personas capaces, esto no significa que si los intervinientes guardan
silencio sobre la duracin del contrato se aplique este lmite del plazo,
5

sino que se convierte en un contrato con plazo indeterminado, cuyos


efectos estn regidos por el artculo 1703 del Cdigo Civil.
2. Plazo de seis aos

Cuando el bien arrendado pertenece a incapaces.

En este caso, el arrendamiento no puede tener una duracin mayor a


seis aos, en cuanto a la administracin de los bienes del menor o
mayor incapaz efectuada por sus padres, de acuerdo con las reglas
referidas a la patria potestad, estos pueden arrendar los bienes del
incapaz hasta por tres aos sin requerir para ello de autorizacin
judicial. Esto mismo plazo rige tambin para los bienes que estn a
cargo del tutor.

Cuando el bien pertenece a entidades pblicas

El lmite legal es slo cuando la entidad pblica participe como


arrendador en el contrato. En relacin a los bienes del Estado, se
requiere evitar la inmovilizacin larga de un bien, en funcin del inters
pblico, porque vencido los 6 aos, se pueden establecer condiciones
ms ventajosas.
B. PLAZO INDETERMINADO
El antecedente de este precepto es el artculo 1497 del Cdigo Civil de
1936, el mismo que contena una frmula restringida solo al alquiler de
casas, lo que no sucede con el presente numeral que comprende todo
tipo de bienes susceptibles de arrendarse.
Como se desprende de su texto, en el presente caso se trata de un
arrendamiento de duracin indeterminada. El pago de la renta ser por
meses, quincenas, semanas, das o cualquier otro periodo, de acuerdo a
como se haya estipulado.
El artculo 1690 del Cdigo Civil no faculta a considerar que el contrato
se ha renovado por un periodo igual a lo renovado anteriormente, sino

que el arrendamiento de duracin indeterminada se reputa por meses,


si la renta se paga por meses, u otro periodo, segn se pague la renta 3.
VI.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


A. DERECHOS

Al pago de la renta. La que puede ser pagada por periodos vencidos


o adelantados, o tambin ser pagada en su totalidad por adelantado;
de acuerdo al convenio efectuado entre los contratantes.

A pactar sobre el uso del bien arrendado. En consideracin del


principio de autonoma de

la voluntad, cabe un pacto sobre el

destino del bien, y si este se ha pactado especialmente, es obvio


que habr de cumplirse por estar este en inters de ambas partes.

Derecho de iniciar la accin de desalojo.

Derecho a cursar el aviso de conclusin del contrato, cumpliendo con


los requisitos y modalidades establecidas por la ley para cada caso.

Derecho a la devolucin del bien y al cobro de la penalidad. En


cuanto al segundo derecho, tal y como lo prescribe el artculo 1704
del Cdigo Civil vigente, vencido el plazo del contrato o cursado el
aviso de conclusin del arrendamiento, se el arrendatario no
restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y
a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin
igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva.

Derecho de realizar reparaciones urgentes. Como lo impone el


artculo 1673 del Cdigo Sustantivo tratado, el arrendatario debe
tolerar las reparaciones aunque importen privacin del uso de una
parte de l.

Derecho a pactar sobre quien recae la responsabilidad de realizar las


reparaciones necesarias, segn el artculo 1680 del Cdigo Civil.

Cas. N701-95-San Martn, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 20/04/98,


p.724.

Derecho a inspeccionar el bien por causa justificada, previo aviso de


siete das, amparado en el inciso 5 del artculo 1681.

Derecho a decidir sobre los cambios o modificaciones del bien,


sobre el subarrendamiento y cesin del contrato, conforme al artculo
1681 incisos 8 y 9.

B. OBLIGACIONES
a. Obligacin de entrega del bien
Art. 1678.- El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el
bien arrendado con todos su accesorios, en el plazo, lugar y estado
convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de de la entrega,
debe realizarse inmediatamente donde se celebro, salvo que por
costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.
Esta es la principal obligacin del arrendador y constituye una prestacin
de dar, que comprende tambin la de conservar el bien hasta su entrega
(Art. 1134 del Cdigo Civil)
La entrega deber ser hecha con todos sus accesorios salvo pacto
distinto en el lugar y en el estado que las partes hayan convenido. De
acuerdo con el artculo 888 del Cdigo Civil, son accesorios los bienes
que, sin perder su individualidad, estn permanentemente afectados a un
fin econmico y ornamental con respecto a otro bien.
El numeral bajo comentario contiene la regla establecida en el artculo
889 del Cdigo Civil, segn la cual los accesorios siguen la condicin del
bien, salvo que la ley o el contrato permitan su separacin o
diferenciacin
Con la entrega el arrendatario adquiere la posesin del bien. Su titulo es
el de un poseedor inmediato, por su misma temporalidad. Pero la
tradicin puede tambin ser ficta, cuando cambia el titulo posesorio de
quien esta poseyendo (el dominus, futuro arrendatario, enajena el bien al
comprador, futuro arrendador) o cuando se transfiere el bien que est en

poder de un tercero. En este caso, la tradicin produce efecto en cuanto


al tercero, solo desde que es comunicada por escrito (artculo 902 del
Cdigo Civil).
El arrendador est obligado a entregar el bien en el estado convenido por
las partes de tal modo que pueda destinrsele a la finalidad para la que
fue transferido. Caso contrario, y en virtud del saneamiento, responder
frente al adquiriente por al eviccin, por los vicios ocultos o por los
hechos propios. Este ltimo aspecto est vinculado con la obligacin de
no hacer implcita establecida para el arrendador en el inciso 1 del
artculo 1680, por la que est sujeto a mantener al arrendatario en el uso
del bien durante el plazo del contrato, lo que quiere decir que debe
abstenerse de realizar cualquier hecho que perturbe al arrendatario en el
uso pacfico del bien arrendado.
El estado a que se refiere la ley es aquel en que debe encontrarse el
bien segn lo convenido por las partes al tiempo de la entrega del
mismo. No tiene porque, en otras palabras, ser ptimo y, por el contrario,
puede darse el caso de que se arriende un inmueble en ruinas con el
objeto de usarlo en la filmacin de una pelcula: el estado necesario ser
en este evento el ruinoso, pues de lo contrario no servira para la
finalidad propuesta. Existe, empero una presuncin, y es que una vez
producida la entrega se entiende que es a satisfaccin del arrendatario y
que cuenta con todo lo necesario para su empleo. Como expresa Borda,
la conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se
le entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo
reclamo 4
En caso de que no se entregue el bien en el plazo convenido, o en
defecto de este inmediatamente donde se celebro el contrato (salvo la
hiptesis de la costumbre) y posteriormente el arrendador quiera hacerlo,
el arrendatario podr, frente a este cumplimiento tardo, negarse a
recibirlo y resolver el arrendamiento porque ya no le resulta de utilidad
4

GUILLERMO A. BORDA, pgina 363

(Tal sera el caso, por ejemplo, cuando se arrienda el puesto de una feria
que se realizara en determinadas fechas y se pretende efectuar la
entrega despus de iniciada la feria)
El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En
defecto de estipulacin debe efectuarse de inmediato donde se celebro
el contrato, salvo que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.
En cuanto al plazo, la entrega debe producirse en el que seale el
contrato. Si no ha sido fijado, tambin tendr que realizarse de inmediato
y en el lugar de la celebracin, salvo que por costumbre se efectu en
otro sitio o poca.
De lo expuesto en los dos prrafos anteriores se advierten dos hechos:
1) El carcter supletorio de las normas; y 2) La fuerza de la costumbre.
Los gastos de la entrega del bien arrendado, segn se deduce de lo
dispuesto por el artculo 1241, son de cuenta del arrendador y cabe
naturalmente el pacto contrario.
El incumplimiento de su obligacin por parte del arrendador autoriza al
arrendatario a:
1) Exigir la ejecucin forzada reclamando el cumplimiento del contrato
ante la autoridad judicial. Simultneamente puede solicitar la
indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos
2) Pedir la resolucin del contrato (inciso 5, articulo 1697 del cdigo civil).

b. Presuncin del buen estado


Articulo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se
halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
Como hemos sealado anteriormente el arrendador est obligado a
entregar al arrendatario el bien con todos sus accesorios, en el plazo,
lugar y estado convenidos
Expresa ngel Gustavo Cornejo, que es de buena prctica el hacer
constar, merced a un inventario, tanto mejor si se le lleva a cabo con
intervencin de peritos, el estado en que se entrega la cosa locada.

10

Faltando esta documentacin se presume, salvo prueba en contrario,


que la cosa entregada al conductor, se hallaba en estado de servir y con
todo lo necesario para el uso a que se destino

Desde luego le asiste al arrendatario el derecho a negarse a recibir el


bien cuando no est en estado de servir a la finalidad que l se propuso
y que aparece en el contrato, o si faltan accesorios no excluidos por las
partes. Si a criterio del arrendador la resistencia a la recepcin es
injustificada, proceder entonces a la consignacin del bien, para
liberarse de los riesgos.
c. Obligaciones adicionales del arrendador
Articulo 1680.- tambin est obligado el arrendador:
1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del
contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias, salvo pacto distinto.
Cumplida la principal prestacin del arrendador, cual es la entrega del
bien, tiene igualmente otras obligaciones adicionales que consisten en
un NON FACERE para mantener al arrendatario en el uso del bien
durante el tiempo que dure el contrato y un FACERE, que consiste en
conservar el bien en buen estado
Decimos que tiene una obligacin consistente en un NON FACERE,
porque el arrendador mantiene al arrendatario en el uso del bien
abstenindose de realizar cualquier acto que perturbe la posesin
pacifica que est gozando el ltimo de los nombrados. Esto permite que
el arrendatario pueda, inclusive, iniciar interdictos de retener y recobrar,
aun contra el propietario del bien (segundo prrafo del artculo 990 del
Cdigo de Procedimientos Civiles)
De Ruggiero explica que por una parte, el arrendador, aun habindose
reservado la facultad de vigilar ( dentro de los limites que son propios de
5

NGEL G. CORNEJO, pgina 323.

11

la proteccin de su propiedad) y controlar el uso que el conductor haga


de la cosa, no puede, mientras dure el arrendamiento, alterar la forma ni
introducir modificaciones que cambien el destino econmico de la cosa;
por otra parte corren a cargo del arrendador todas las reparaciones
necesarias para que pueda continuar destinndose la cosa al uso
convenido, salvo aquellas menores que segn la costumbre deban correr
a cargo del conductor. En el conflicto que surge entre la obligacin de
reparar impuesta al arrendador y el derecho del conductor a no ser
impedido ni turbado en el goce de la cosa por efecto de las reparaciones
que deban hacerse en ella, la ley adopta una solucin equitativa: impone
al conductor la obligacin de sufrir la molestia ocasionada por la
reparacin, siempre que esta sea urgente y no aplazable al tiempo de
cesar el arrendamiento, aun cuando por ella fuese privado de una parte
de la cosa; obliga al arrendador a disminuir la merced, proporcionalmente
al tiempo y a la parte de la cosa, de la cual el conductor fue privado 6
El arrendador est obligado a conservar el bien en buen estado para el
arrendatario y a realizar durante el plazo del contrato todas las
reparaciones necesarias para permitirle su uso conforme lo convenido
por las partes. En este orden de ideas, se encontrara sujeto a reparar el
bien deteriorado, en las circunstancias siguientes:
1) Caso fortuito o fuerza mayor, incluyendo el incendio, por lo que en
principio debe responder el arrendatario, a no ser que pruebe que han
ocurrido por causa no imputable a l.
2) Por vicios ocultos del bien existentes al momento de la transferencia y
estar obligado al saneamiento respectivo, siempre que estos vicios
hagan carecer al bien de las cualidades prometidas por el
transferente, que le daban valor o lo hacan apto para la finalidad de la
adquisicin. As, podr plantear la accin resolutoria o la accin
estimatoria, las que caducan a los tres meses tratndose de bienes
6

ROBERTO DE RUGGIERO, pgina 262.

12

muebles y a los seis meses, si se refiere a inmuebles, a contar desde


el momento de la recepcin del bien.
3) Por el deterioro del bien para su uso ordinario.
4) Por los derechos propios.
Se dice que hay contrasentido entre los casos de mantener el uso y
conservar el bien en buen estado

(inc. 1). Cuando se habla de

conservar, la ley se est refiriendo a las mejoras que corresponden al


arrendador.
Sobre el arrendatario recae la carga de dar inmediato aviso al
arrendador al respecto de las reparaciones que haya que efectuar,
bajo responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes. Cuando se
trata de reparaciones urgentes, se legitima al arrendatario para que las
realice directamente (pues de otro modo tanto l y los suyos, como el
arrendador podran sufrir graves perjuicios) con el derecho a ser
reembolsado y siempre que avise al mismo tiempo al arrendador
( primer y segundo prrafo del artculo 1682)
Para concluir, el arrendatario debe tolerar los trabajos que se efecten
para introducir las reparaciones necesarias, aunque le sean molestas la
privacin de uso y, en todo caso, podr plantear la resolucin del contrato
o la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
VII.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.


A. DERECHOS
Derecho a no pagar mayor suma que la convenida en el contrato.
Derecho a que se le garantice el uso y goce pacfico de la cosa

durante todo el tiempo de vigencia del contrato.


Derecho a exigir saneamiento por eviccin.
Derecho de retracto.
Primera opcin de compra del inmueble que ocupa en los casos de
venta, de adjudicacin en pago o aporte a una sociedad o cualquier
otro acto jurdico traslativo de dominio, salvo los que se hacen a
ttulo gratuito o donacin.

13

A que se le reembolsen los gastos hechos en mejoras necesarias o


tiles, si hubo pacto para estas ltimas.

B. OBLIGACIONES
Vale decir que nuestro Cdigo Civil vigente, empleando una ms
adecuada tcnica jurdica, recoge en un solo artculo (1681) las
principales obligaciones a cargo del arrendatario e introduce supuestos
antes no contemplados y que eran, dudosos.
El artculo 1681 prescribe que el arrendador est obligado:
Inciso 1: A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el
destino que se concedi en el contrato o a que pueda presumirse de
las circunstancias.
La recepcin constituye la contra partida del deber de entrega que es
propio del arrendador y tiene suma importancia, pues a partir de ella
nacen para el arrendatario diversas responsabilidades y riesgos.
Una innovacin es aquella que concierne al cuidado del bien: el nuevo
cdigo exige que se haga con diligencia, en tanto que el derogado
estaba vinculado al celo que se tiene para las cosas propias (inciso 1 del
artculo 1517del cdigo civil de 1936).como es sabido, el criterio de la ley
anterior tena mucho de subjetivo, pes las cosas propias se cuidan bien,
regular o mal, segn la calidad, cultura grado de responsabilidad, etc. del
individuo.la diligencia es , por el contrario, ms precisa y objetiva, si bien
debe de calificarse de acuerdo con las circunstancias de las personas
,del tiempo y del lugar.
Finalmente, y si en el contrato se ha estipulado sobre el destino que se le
debe dar al bien el relacin con su uso, no puede el arrendatario
emplearlo con infraccin de este deber. Lo mismo sucede si el contrato
nada dice, pero el uso se presume de las circunstancias.
Inciso 2: A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar
convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
14

El pago de la renta es la obligacin principal a cargo del arrendatario,


como que constituye la contraprestacin por el uso temporal del bien.
Por ello su sealamiento es un factor especial en este contrato y de no
existir nos encontraramos frente a un comodato o prstamo de uso.
La renta debe de abonarse en el plazo y lugar sealados y en silencio
del contrato, de manera mensual y en el domicilio del deudor, esto es, el
del arrendatario.
El medio normal para acreditar el pago de la renta es el recibo del pago
que otorga el arrendador. El hecho de acreditarse el pago de alguna de
las cuotas peridicas o de la ltima, en su caso, hace presumir de las
anteriores, salvo prueba en contrario.7
Inciso 3: A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados
en beneficio del bien, con sujecin a las normas que lo regulan.
El inciso se refiere a las prestaciones accesorias de cargo del
arrendatario, consistentes en pagar los servicios suministrados en
beneficio del bien.
Obviamente, tales servicios estn referidos al arrendamiento de bienes
inmuebles y consiste por ejemplo, en los suministro de energa elctrica y
de agua.
El fundamento para imponer tales prestaciones a cargo del arrendatario
encuentra su razn de ser en que es el arrendatario quien se beneficia con
la utilizacin de la energa y del agua que le son suministrados. 8
Inciso

4:

A dar

aviso

inmediato

de

cualquier

usurpacin,

perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra le


bien.
Esto es importante para el arrendador, quien podr as plantear las
acciones que correspondan, en defensa de sus intereses.
7

MAX ARIAS SHREIBER PEZET. Exegesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Edicin
2006. GACETA JURIDICA S.A.
8
MAX ARIAS SHREIBER PEZET. Exegesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Edicin
2006. GACETA JURIDICA S.A.

15

Conviene hacer presente que en su calidad de poseedor inmediato, el


arrendatario puede utilizar las acciones posesorias necesarias y los
interdictos, siempre y cuando se trate de bienes muebles inscritos y de
inmuebles. Inclusive si su posesin es de ms de un ao puede rechazar
los interdictos que se promuevan contra l.
Inciso 5: A permitir al arrendador que inspeccione por causa
justificada el bien, previo aviso de siete das.
Inciso novedoso que tiene por objeto permitir al arrendador constatar el
estado de conservacin del bien a fin de comprobar si el arrendatario
observa un uso diligente del bien arrendado o, en su caso, si se han
producido deterioros o daos en el bien, y si se han efectuado
reparaciones de mantenimiento ordinario a que est obligado el
arrendatario.
La ley pone un lmite al derecho del arrendador a visitar el bien slo
puede ejercitarlo por causa.
Inciso 6: A efectuar las reparaciones que le corresponden conforme
a la ley o al contrato.
Debido a su potencial importancia econmica, resulta particularmente
conveniente que se pacte cuidadosamente cuales son las reparaciones
que quedan a cargo del arrendatario, evitando que se confundan con las
del arrendador .en lneas generales, y tomando como base el cdigo civil
francs, le tocaran al arrendatario las llamadas reparaciones men
tretien, es decir, las ordinarias, mientras que al arrendador le
correspondern las importantes o extraordinarias. 9
Inciso 7: A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.

MAX ARIAS SHREIBER PEZET. Exegesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Edicin
2006. GACETA JURIDICA S.A.

16

El arrendatario no debe de hacer uso imprudente del bien o contrario al


orden pblico o a las buenas costumbres, pues en una u otra forma
perjudicara los intereses del arrendador, hacindoles correr riesgos a la
propiedad o daando su buena imagen, todo lo cual tiene una
repercusin econmica que puede llegar a ser trascendente.
Inciso 8: A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.
No debe de olvidarse que el arrendatario solo tiene el derecho de usar el
bien y esto no se extiende a su modificacin total ni parcial, que muchas
veces tiene una alta dosis de subjetividad y que en el fondo equivaldra a
desconocer los derechos del arrendador.
Inciso 9: A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder
contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
Se considera que el arrendador no le es indiferente la persona del
arrendatario y por tal motivo se establece que este no puede subarrendar
el bien sin asentimiento escrito del arrendador.
Si, a pesar de tal restriccin, el arrendatario subarrienda el bien o cede el
contrato el arrendador puede solicitar la resolucin del contrato.
El arrendador tendr el derecho adems de resolver el

contrato, la

facultad de solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios que el


incumplimiento del deber de abstencin del arrendatario le hubiere
irrogado.
Inciso 10: A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del
contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de
su uso ordinario.
El bien debe ser devuelto:
a) al tiempo de vencer el plazo del contrato. Incurre en mora el
arrendatario, respondiendo pro los daos y perjuicios que irrogue por
el retraso doloso o culposo en el cumplimiento de esta obligacin.

17

b) En el estado en que lo recibi. Se puede presentar dos situaciones:


-que se hubiere descrito el bien en el momento de la entrega
sealando el estado en que se encontraba (bueno, malo, regular).
-que no se hubiere hecho esa descripcin en el momento de la
entrega, en cuya hiptesis se presume que el arrendatario entro en
posesin del bien en condiciones para su debido empleo.
En cualquiera de estos dos supuestos, si el bien ha sufrido mayores
deterioros y no ha existido pacto sobre el particular, el arrendatario
deber satisfacer al arrendador los daos perjuicios que pueda haber
causado.
Inciso 11: A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o
el contrato.
En aplicacin del principio de la libertad contractual, las partes pueden
restringir o ampliar las obligaciones que la ley seala para el arrendador o
arrendatario.
Puede considerarse el caso de una obligacin que resulte de la ley para
el arrendatario, pagar la mitad de los gastos y tributos del contrato, si este
constara de escritura pblica y si fuera inscrito en registros pblicos con
lo dispuesto en el artculo 1364 de Cdigo Civil.
VIII.

SUBARRENDAMIENTO
A. CONCEPTO
Artculo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o
parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un
tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del
arrendador.
Dice Lpez Vilas que "...el subarrendamiento propiamente dicho es, por
definicin, una relacin contractual de igual naturaleza que otra anterior y
que surge por consecuencia de la actitud del arrendatario del primer
contrato, el cual, al pactar con un tercero un nuevo arrendamiento

18

configurado con base en el primero, pasa a ocupar en la segunda relacin


el puesto del arrendador. No se trata, pues, de un arrendamiento hecho
simplemente por un arrendatario o por un usufructuario, cuyas facultades
le permiten ceder en parte el uso o disfrute de la cosa usufructuada a un
tercero. El subarrendamiento es algo ms: es un contrato de
arrendamiento que surge de otro anterior al que est conectado por ese
contratante comn en el que confluyen y se anan las cualidades de
arrendador y arrendatario10
Para que se presente el mecanismo de la subcontratacin y, como
especie de ella, el; subarrendamiento, se requiere la existencia de tres
puntos de referencia: el arrendador, el: arrendatario-subarrendador y el
subarrendatario.
En el siguiente grfico aparece esta triloga.

A:

ARRENDADOR

B:
ARRENDATARIO

Arrendamiento

C:
SUBARRENDATARI
O

Subarrendamiento

Los casilleros A y B encierran un contrato de arrendamiento, en el cual B


ha sido autorizado para subarrendar. Los casilleros B y C suponen el
ejercicio de esa autorizacin y la creacin de un nuevo contrato: el
subarrendamiento. Existen, en consecuencia, dos relaciones jurdicas
distintas: una es la que vincula a A con B (contrato de arrendamiento) y
otra a B con C (contrato de subarrendamiento). De lo expresado fluye que
entre A (arrendador) y C (subarrendatario) no existe relacin o vnculo
jurdico alguno. Por lo tanto, hay una coexistencia de contratos y
paralelamente al arrendamiento se da y se ejecuta el subarrendamiento.
El elemento comn est dado por el bien que es objeto de la prestacin.

10

RAMN LPEZ VILAS, El subcontrato, pgina 79.

19

Este bien es el mismo (una casa, una J maquinaria, etc.) y su entrega al


subarrendatario puede ser total o slo parcial.
De lo dicho se advierte que si bien la figura importa una triloga, esto es,
que existan tres partes, no se infiere de ello que las tres partes
intervengan en el contrato de subarrendamiento y, por el contrario, este
solo se da entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario. En
suma, es presupuesto lgico y necesario que preexista un contrato de
arrendamiento entre el arrendador y arrendatario, que constituye su
antecedente lgico y natural y que no se extingue, sino que, por el
contrario, perdura, aunque el arrendatario pierda totalmente la posesin
del

bien

(subarrendamiento

total)

no

solo

parcialmente

(subarrendamiento parcial)
El subarrendamiento presenta las siguientes caractersticas o notas
tipificantes:
1. El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un
tercero (el subarrendatario) con asentimiento escrito del arrendador. Si
falta ste asentimiento, que por lo dems se expresa formalmente (por
escrito, artculo 1697, inciso 4) el contrato de arrendamiento es
susceptible de resolverse y el subarrendamiento ser un acto nulo, por
no ser jurdicamente posible (artculo 214, inciso 3).
La necesidad de no permitir el subarrendamiento de manera libre ha
sido claramente sustentada por Borda, en opinin que compartimos.
Dice as: "... Es un contrato intuitu personae. La persona del locatario
es un elemento tenido en mira al contratar. Y luego resultar que todos
estos clculos resultarn fallidos porque el locatario subloca o cede a
cualquiera, sin la menor intervencin del dueo (...); cada da resulta
ms intolerable prescindir de la voluntad del propietario para decidir el
destino de la cosa y, sobre todo, cada da resulta ms inaceptable
autorizar que el locatario especule con la necesidad de vivienda y de
trabajo de terceros. Por todo ello este derecho a ceder y sublocar est

20

hoy sometido a sustanciales restricciones11.


2. El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, segn los
trminos del contrato.
3. Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se
superpone total o parcialmente al arrendamiento, ni suprime ni
suspende este ltimo. Hay, en suma, dos contratos paralelos y
coexistentes.
4. Las garantas constituidas por terceras personas se mantienen en
virtud de que el arrendatario y el subarrendatario son deudores
solidarios por mandato de la ley (artculo 1693).
5. La forma del contrato es libre. En la prctica conviene formalizarlo
literalmente.
6. Es oneroso.
7. Es derivado y tiene como lmites naturales las estipulaciones
contenidas en el contrato de arrendamiento y en particular, su
duracin. Por ello el artculo 1694 prescribe que a la conclusin del
arrendamiento s extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no
han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para
exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.
B. SOLIDARIDAD
Artculo 1693.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn
obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones
asumidas por el arrendatario.
Aun cuando no existe vnculo directo entre el subarrendatario y el
arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de la solidaridad
respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo,
en el loable propsito de reforzar sus intereses.
Si bien el subarrendamiento no confiere al subarrendatario ningn
derecho frente al arrendador, ya que segn qued explicado, el contrato
11

BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Buenos Aires, 1990., Pgs.
413 y 414.

21

solo lo vincula con el arrendatario, la solidaridad a que se contrae el


artculo bajo comentario se explica, a criterio de Masnatta, porque
"...existe una situacin de hecho ineludible: la relacin directa entre el
inters del arrendador y el inters del sublocatario. Estamos en presencia
del uso y goce de una cosa ajena, durante un plazo dado. Esa cosa no
solo es ajena a quien ha de aprovecharla (el subcontratante) sino a quien
le ha concedido ese derecho (el sublocador intermediario). La realidad de
tales circunstancias deben revestirse de significacin jurdica y por ende
el inters del arrendador es suficiente para que sea 'parte' en la situacin
jurdica creada. No solo est en juego el inters de un acreedor, sino
tambin el inters de un propietario ante el cambio virtual del titular del
derecho de uso y goce de la cosa que le pertenece"

12

Coincidimos-con Castillo Freyre cuando agrega la indivisibilidad a este


artculo13.
De lo expuesto en los prrafos anteriores, fluye que el subarrendamiento
no constituye, en modo alguno, la cesin de la posicin contractual. El
arrendatario, en efecto, no cede su posicin de tal y la conserva intacta.
C. EXTINCIN DE SUBARRENDAMIENTOS
Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los
subarrendamientos cuyos plazos no hayan vencido, dejndose a
salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la
indemnizacin correspondiente.
Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y
accesorio a l, a su terminacin se extingue tambin el primero y esto
opera ipso jure.
En el supuesto de que la conclusin del arrendamiento haya sido
motivada por la consolidacin o reunin en una misma persona (en este
caso en la del subarrendador) de la calidad de arrendador y arrendatario,

12

HCTOR MASNATTA,

El subcontrato. Abeledo- Perrot, Buenos Aires, 1966. pgina 56.

13

22

deber entonces respetarse el plazo del subarrendamiento, en virtud de


que fue expresin de su voluntad.
Concluyendo, la regla que consagra el artculo 1694 constituye una
aplicacin del principio de que "resoluto iure dantis resolvitur et ius
accipiens" (resuelto el derecho del que da, se resuelve tambin el
derecho del que recibe).
En su parte final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario
para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como
consecuencia de la terminacin de su contrato. Desde luego, es valor
entendido que no habr lugar a esa reparacin (salvo que as haya sido
convenido) si el subarrendatario conoca el plazo de duracin del
arrendamiento y acept el subarrendamiento por un plazo mayor.
D. CONSOLIDACIN
Artculo 1695.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento
cesa por consolidacin en la persona del arrendatario y del
arrendador.
En el supuesto de que se d la consolidacin en la persona del
arrendatario, esta causa no impide que el subarrendamiento pueda
sobrevivir. La ejecucin del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y
esta vez con mayor sustento, en virtud de haberse reunido en la persona
del arrendatario, la calidad de arrendador.
Con un ejemplo se aclara mejor esta situacin. Supongamos que "A" le
ha arrendado su casa a "B" y que este, a su vez, se la ha subarrendado a
"C". Con posterioridad "A" le vende la propiedad a "B" y el arrendamiento
termina por consolidacin, ya que "B" no puede ser arrendatario de s
mismo. Pero este hecho no altera la situacin de "C", quien conserva su
calidad de subarrendatario.
IX.

CESIN DEL ARRENDAMIENTO

23

Artculo 1696.- La cesin del arrendamiento constituye la transmisin


de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero
que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin
contractual.
Utilizaremos un grfico para explicar mejor el mecanismo de la cesin.
Contrato de arrendamiento entre
A (el arrendador) y B (el
arrendatario)

B cede a C
C
ocupa el lugar de B

Se advierte de este grfico que al producirse la cesin de las obligaciones y


derechos del arrendatario "B" a "C", este ltimo lo reemplaza en su posicin
contractual, en calidad de nuevo arrendatario y "B" desaparece de la
relacin existente.
En suma, la cesin del arrendamiento se caracteriza por:
El arrendatario traspasa su posicin contractual a un tercero (cesionario)
que lo sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones. Se requiere
que el arrendador preste su conformidad antes, simultneamente, o
despus del acuerdo de cesin. Si la conformidad del arrendador ha sido
prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato
solo tiene efectos desde que dicho acuerdo ha sido comunicado al cedido
por escrito de fecha cierta (artculo 1435 del Cdigo Civil).
Esto quiere decir que con mayor razn la cesin del arrendamiento
realizada sin la conformidad del arrendador solamente tendr efectos desde
que l la preste con posterioridad.
1. El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta
de sus obligaciones y derechos. Unos y otros son asumidos por el
cesionario desde que se celebra la cesin. Empero, el arrendador podr
accionar contra el cedente si hubiera pactado con este que no queda
liberado por la cesin si el cesionario no cumple las obligaciones
asumidas. En este caso, el arrendador debe comunicar al cedente del
incumplimiento del cesionario dentro de los treinta (30) das en que se
produjo y, de no hacerlo, el cedente queda libre de responsabilidad

24

(artculo 1437 del Cdigo Civil).


2. Se mantiene el mismo contrato: lo que sucede es que el tercero pasa a
ocupar la posicin contractual del arrendatario.
3. Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario
sin la autorizacin expresa de aquel (artculo 1439 del Cdigo Civil).
4. La forma de la cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato
de arrendamiento (artculo 1413 del Cdigo Civil).
5. La cesin puede ser gratuita u onerosa.
X.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO


A. Causas de resolucin
Artculo 1697.- el contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos
mayores basta el vencimiento de un solo periodo y adems quince das.
Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que
venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que
hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se
vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya
pagado la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le
concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones.
Es una resolucin que tiene que ser ejercitada por el arrendador. De tal
manera, no opera de pleno derecho, ya que el arrendador puede tolerar el
incumplimiento. Cabe indicar que el mismo razonamiento se aplica respecto
del arrendatario en el caso del inciso 5 de este numeral.

25

a. Por falta de pago de la renta


Siendo la obligacin de pagar la renta la principal que asume el
arrendatario, el legislador ha considerado necesario establecer que el
incumplimiento de tal obligacin faculta al arrendador a solicitar la
resolucin del arrendamiento.
Con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1428 del Cdigo Civil el
perjudicado puede solicitar la resolucin del contrato ante el incumplimiento
de cualquier prestacin. Tal situacin no ocurre en el caso del arrendador
quien no puede salvo pacto distinto demandar la resolucin del contrato
ante la falta de pago de un solo periodo de renta.
Establece tambin a favor del arrendatario, la restriccin al derecho del
arrendador para resolver el contrato cuando se trata de periodos distintos al
arrendamiento por mes.
Si el arrendamiento se convino por periodos mensuales y se deja de
abonar la renta durante dos meses y un plazo de gracia de quince das.
En este caso, debe tenerse en cuenta el pacto distinto. En el supuesto de
que se necesit que hubiese sentencia para el pago de la totalidad o
parte de la renta y se vence con exceso de quince das el plazo
siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. En ese caso,
proceder la resolucin. Se sanciona as la reincidencia.
Si el arrendamiento se pact por periodos mayores, hasta el vencimiento
de un solo periodo y adems quince das. No se ha querido agravar la
situacin del arrendador extendiendo los plazos innecesariamente.
Tambin procede, en esta hiptesis, la figura de la reincidencia.
Por ltimo y si el arrendamiento fue convenido por periodos menores a
un mes (una semana, una quincena, etc.) basta que venzan tres
periodos. Igualmente opera aqu la reincidencia.
Cabe indicar que si se pact el pago de la renta por periodos adelantados
(as lo permite el artculo 1676) en la prctica la causal se reducir a un

26

mes y quince das de gracia, salvo que estemos frente a la norma


imperativa del artculo 1698 del Cdigo Civil.
b. Por hacerse vencido judicialmente al arrendatario en un proceso
sobre pago de la renta y nuevamente incumple con su prestacin.
Se trata del arrendatario reincidente, que se vio judicialmente obligado a
pagar la renta adeudada de 2 meses y 15 das, si se trata de renta abonada
por periodos mensuales, e incumple nuevamente el pago de la renta de 1
mes y 15 das. En este caso, el arrendador pude solicitar la resolucin del
contrato bastando para ello el citado incumplimiento.
c. Por destinar el bien a uso distinto del convenido o permite algn acto
contrario al orden pblico o a las buenas costumbres
El inciso 1 del artculo 1681 del cdigo civil establece que el arrendatario
est obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato. El
incumplimiento de esta obligacin autoriza al arrendador para solicitar la
resolucin del contrato, conforme a lo dispuesto en el inciso 3 del artculo
1697 del cdigo civil, ya que si se le da destino diferente al convenido sea
expresa o tcitamente se estar desvirtuando el contrato y atentando contra
el derecho y el inters del arrendador. Segn Salvat, determinar cuando el
locatario o arrendatario excede de los lmites del uso o goce estipulado o
autorizado por el destino de la cosa, es cuestin de hecho, librada a la
apreciacin de los jueces en cada caso particular. Cabe sealar que basta
la infraccin aludida, sin que se requiera probar que con ella se est
perjudicando al referido arrendador.
d. Por subarrendar o ceder el contrato en los casos no permitidos
Cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que no se
subarriende o ceda el contrato a un tercero, o no se concede por escrito tal
facultad, y el arrendatario viola su deber de abstencin, el arrendador, como
lgica

conclusin,

puede

solicitar

la

resolucin

del

contrato

de

arrendamiento.
Finalmente, debe indicarse que como consecuencia natural de la resolucin

27

el arrendatario est obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y


dems accesorios que le correspondan.
e. Por incumplimiento del arrendador o del arrendatario de cualquiera
de sus obligaciones
El inciso 5 refiere a un supuesto aplicable a las dos partes contratantes, y
no solo rige para las obligaciones previstas por la ley, sino tambin de
aquellas que emanen del contrato a diferencia de los incisos anteriores que
establecen causales de resolucin imputables nicamente al arrendatario.
As pues para la determinacin de las obligaciones de carcter legal que
recaen en el arrendador debe acudirse a los artculos 1678 y siguientes del
Cdigo Civil; y respecto a las del arrendatario, procede remitirse a los
artculos 1681 y siguiente del mismo cuerpo legal.
B. RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO
Articulo 1698.- La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a
lo pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casashabitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido
por lo menos de dos mensualidades y quince das.
Conforme al numeral 1698 las partes son soberanas para establecer las
causas de resolucin del arrendamiento, por cuando esta se deriva de la
falta de pago de la renta. La renta que debe pagar el arrendatario
libremente por las partes, las que fijarn adems la forma del pago y los
efectos de la mora. Si las partes nada establecen, rige la regla general
contenida en el inciso nmero 1 del artculo 1697 del Cdigo Civil, segn la
cual el arrendador puede solicitar la resolucin

del contrato cuando el

arrendatario deja de pagar dos meses y medio de alquileres, si el


arrendamiento se ha pactado por periodos mensuales.
Puede apreciarse, por lo tanto que este precepto establece una limitacin al
derecho del arrendador de solicitar la resolucin. En efecto, de no haberse
considerado el artculo 1698 del Cdigo Civil, el arrendador podra
demandar la resolucin ante la falta de pago de un periodo de renta
mensual, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 1428 del Cdigo Civil.

28

Segn este numeral, la contraparte que ha sido perjudicada por el


incumplimiento de la prestacin de su contraparte puede solicitar su
cumplimiento o demandar la resolucin del contrato. De modo que las
partes pueden pactar contra lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1697 del
Cdigo Civil.
En virtud de dicha facultad, puede convenirse que la falta de pago de una
mensualidad ser suficiente para que el arrendamiento pueda ser resuelto.
Sin embargo, el legislador otorga una tutela especial al arrendatario de
casas habitacin sujetas a la ley del inquilinato, en cuanto establece que no
procede la resolucin si no hay incumplimiento de, por lo menos, dos
meses y quince das. Esta parte de la norma es imperativa y contra ella no
procede pacto en contrario. De modo que en este supuesto, la libertad
contractual est restringida por razn del inters social.
XI.

CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO


A. CONCLUSIN DE ARRENDAMIENTO
Artculo 1699.- el arrendamiento de duracin determinada concluye al
vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea
necesario aviso previo de ninguna de ellas.
El modo normal de la conclusin de un contrato de arrendamiento de
duracin determinada es cuando vence el plazo establecido por las partes
no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas, recordemos que el
plazo es uno de los elementos llamados accidentales, es decir todos
aquellos que las partes pueden incorporar libremente por su propia voluntad
a la estructura de un negocio jurdico; sin embargo, el modo anormal de
conclusin ocurre cuando se produce la resolucin del mismo, la que
proceder en cualquiera de los casos previstos en el artculo 1697 del
cdigo material.14
El contrato de arrendamiento por duracin indeterminada concluye, en
cambio, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante. Tambin
podr concluir por acuerdo de las partes (muto disenso) o por consolidacin

14

CAS. N 831-97-Lima, 03/09/98.

29

cuando se renen en una misma persona las calidades de arrendador y


arrendatario.
B. CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO
Artculo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay
renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus
mismas

estipulaciones,

hasta

que

el

arrendador

solicite

su

devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.


De lo preceptuado en el artculo 1700, se da el caso, sin embargo-nos
seala SCHREIBER-de que normalmente vencido el plazo del contrato el
arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, el artculo in
comento seala que en tal hiptesis no hay renovacin tcita, sino la
continuacin del arrendamiento, bajos sus mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier
momento.

As

el

arrendamiento

continuar

como

una

duracin

indeterminada, bajo la presuncin iuris et de iure, al que se le pone fin


dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante. 15
En caso de que haya garantas que respaldan las obligaciones de las
partes, stas subsisten hasta la terminacin de la relacin contractual. Ms
an, cuando el legislador ha sido cuidadoso al sealar de manera expresa
los casos en que dichas garantas se extinguen como en los casos en si la
nueva obligacin se declara nula o es anulada, la primitiva obligacin
revive, pero el acreedor no podr valerse de las garantas pactadas por
terceros (artculo 1287), cuando la transaccin es indivisible y alguna de
sus estipulaciones es nula o anulada, se restablecen las garantas
otorgadas por las partes pero no las prestadas por terceros (artculo 1319);
las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin
la autorizacin de aquellas (artculo 1439).

15

SCHREIBER PEZET, Max.,Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, Lima, Editorial
Gaceta Jurdica. Pg. 636.

30

C. CONVERSIN DE PERIODOS VOLUNTARIOS


Artculo 1701.- En el arrendamiento cuya duracin se pacta por
periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de
ellas, los periodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en
forzosos si la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra
que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o
cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no
menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del
respectivo periodo, si se trata de inmuebles y de o menos de un mes,
en el caso de los dems bienes.
En el caso de arrendamiento por periodos forzosos y voluntarios a opcin
de una de las partes, el que est establecido en el artculo citado, BIGIO
CHREM, Jack16 nos pone el siguiente ejemplo, para el caso.
Supngase el contrato de arrendamiento de un inmueble que se inicia el 1
de enero de 2007 con los siguientes plazos:

Un plazo forzoso de 2 aos que vencer el 31 de diciembre de 2008.


Un plazo voluntario de 1 ao a opcin del arrendatario que concluir
el 31 de diciembre de 2009.

En el caso propuesto, tanto el arrendatario como el arrendador debern


respetar el plazo forzoso de duracin de 2 aos y el arrendatario tiene la
facultad de poner fin al contrato, si no desea continuar usando el bien,
avisando al arrendador con una anticipacin no menor de 2 meses, esto es,
con una fecha lmite que no puede exceder del 31 de octubre de 2007.
Vencida dicha fecha el plazo del periodo voluntario quedar convertido, sin
ms, en un plazo forzoso de 1 ao.
En cuanto a la situacin jurdica del arrendador, este debe estar a la actitud
que adopte el arrendatario por cuanto, en principio, el contrato de
arrendamiento tiene una duracin forzosa de 3 aos para l.
SCHREIBER, sentencia, que los contratos de arrendamiento en los que se
16

BIGIO CHREM, Jack., Cdigo Civil comentado por los 100 mejores especialistas,
Lima, Edit. Gaceta Jurdica. Tomo VIII.

31

haya pactado que su duracin se cuenta por periodos forzosos para ambas
partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se
convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que se otorg el
derecho de hacer valer la opcin, no avise a la otra que el arrendamiento
concluir al finalizar los periodos forzosos.
Dems est decir que el aviso, puede ser judicial o extrajudicial, debe
hacerse con dos meses de anticipacin al da del vencimiento, tratndose
de bienes inmuebles, y si se tratan de otros bienes, ser con un mes de
anticipacin.
D. PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES
Artculo 1702.- Si en el contrato se establece que los periodos sean
voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas d a la
otra el aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los periodos forzosos.
Se seala que de pactarse periodos voluntarios para ambas partes, este
concluir con las formalidades de los periodos forzosos. A este respecto
debe tenerse en cuenta que el contrato arrendamiento por si constituye el
elemento de seguridad que las partes buscan para establecer una relacin
segura sin perturbaciones. Si se pactara en un contrato de arrendamiento
simplemente periodos voluntarios con opcin para ambas partes ninguna
de ellas tendra la seguridad o tranquilidad necesaria para disfrutar del bien
arrendado.
Este

artculo

contempla

necesariamente

el

supuesto

de

que

el

arrendamiento se haya pactado por periodos forzosos y voluntarios para


ambas partes, ya que se expresa que bastar que cualquiera de ellas d a
la otra aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los periodos forzosos.
Sobre la base del principio de la autonoma de la voluntad, es obvio que se
podr pactar que el contrato de arrendamiento tenga periodos voluntarios
solamente con opcin para una o ambas partes, ms an si se tiene en
cuenta que ello es permitido por el artculo 1691 del Cdigo Civil.

32

E. CONCLUSION

DEL

ARRENDAMIENTO

DE

DURACION

INDETERMINADA
Articulo 1703.- Se pone fin a un arrendamiento de duracin
indeterminada dado aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
De acuerdo con lo que dispone este precepto, cuando se trata d un contrato
de arrendamiento de duracin indeterminada, cualquiera de las partes
puede ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte. No se
requiere pues de la aceptacin de la contraparte.
Si el arrendador cursa el aviso de conclusin del contrato al arrendatario y
este se niega a la desocupacin, el arrendador puede iniciar el proceso
correspondiente a fin de obtener el desalojo del arrendatario.
Es preciso resaltar que este precepto permite que tanto el arrendador
cuanto el arrendatario pongan fin de forma inmediata al arrendamiento sin
tener que cursar aviso con anticipacin. Sin embargo tratndose de una
norma supletoria las partes pueden acordar que el aviso deba cursarse con
la antelacin prevista en el contrato.
En lo que respecta al aviso extrajudicial, si bien este precepto no establece
una forma especfica para realizarlo, es preferible que se efecte por escrito
bajo cargo o mediante carta por conducto notarial.
F. NO RESTITUCIN DEL BIEN
Artculo 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de
conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la
penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta
del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importar la continuacin del arrendamiento.
Observamos en este artculo dos casos en que da lugar a que se curse el
aviso de conclusin del arrendamiento: el del contrato de duracin
indeterminada y el de aquel en que se pact una duracin determinada y

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producido el vencimiento del plazo el arrendatario se mantuvo en el uso del


bien

arrendado,

continuando

el

contrato

como

uno

de

duracin

indeterminada.17
Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendr
el arrendador derecho a exigir su devolucin y a continuar cobrando solo la
penalidad convenida. De no haberse pactado esta, cobrar una prestacin
igual a la renta del ltimo periodo, hasta la entrega del bien.
Tratndose del contrato que naci como de duracin indeterminada, hasta
que se curse el aviso el arrendador cobrar la renta pactada y de all en
adelante solo tendr derecho a la penalidad convenida o a falta de ella a
una prestacin igual a la renta del ltimo periodo, hasta la devolucin del
bien.
En ambos casos, desde el momento en que se da el aviso de despedida, el
cobro de la clusula penal y de la prestacin que la sustituye no significar
la continuacin del arrendamiento, pues a este ya se le puso fin mediante
dicho aviso.
G. OTRAS CAUSALES DE CONCLUSIN
Artculo 1705.- Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de
declaracin judicial, en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que
tena.
2. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo
devuelva con el fin de repararlo.
3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
4. En caso de expropiacin.
5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus
herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no
continuarn el contrato.
De estar inscrito el arrendamiento, no enerva el derecho del vencedor en el
proceso; por consiguiente, tambin en estuacin el arrendamiento concluye
de pleno derecho, esto es, sin necesidad de declaracin judicial
17

SCHREIBER PEZET, Max., Op. Pg. 639.

34

Con respecto al inciso segundo, seala que concluye el arrendamiento


cuando es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo
devuelva con el fin de repararlo. El caso en mencin el arrendatario perder
el uso del bien, que es el inters principal del contrato.
Respecto al tercer inciso hace alusin a la destruccin total o prdida del
bien arrendado. La conclusin del arrendamiento se produce de pleno
derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en arrendamiento, no
hay posibilidad de que el arrendatario pueda usarlo, que es la finalidad
esencial del contrato.
En el subsiguiente inciso, la conclusin opera de pleno derecho, ya que al
expropiarse, el bien queda fuera del comercio y ya no le es til al
arrendatario.
Y finalmente el inciso quinto, establece como causal de conclusin del
contrato la muerte del arrendatario, aqu, sus herederos de ste, comunican
al arrendador que no continuarn el contrato, concluye el contrato sin
necesidad de declaracin judicial.
H. CONSIGNACIN DEL BIEN
Artculo 1706.- En todo caso de conclusin del arrendamiento o
teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a
disposicin del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo,
aquel podr consignarla.
De esta manera el arrendatario se libera; la consignacin del bien
arrendado por parte del arrendatario procede cuando el bien es puesto a
disposicin del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el
arrendatario tiene derecho para resolverlo. Asimismo la consignacin puede
realizarse, impugnarse o retirarse de acuerdo con lo establecido en los
artculos 1251 a 1255 del Cdigo Civil.
Desde el da que el arrendatario realiza la consignacin se extingue su
responsabilidad por la renta. En caso de que la impugnacin se declare
fundada, el arrendatario est obligado a entregar al arrendador as rentas

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que hubiese dejado de percibir porque en ese caso, la consignacin se


habr realizado sin que el arrendamiento haya concluido o si que el
arrendatario tenga derecho para resolverlo (artculo 1707).

I. ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO


Artculo 1708.- En caso de enajenacin del bien arrendado se
proceder del siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar
el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin
en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido. Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar
el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
3. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a
respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe.
La enajenacin de bienes arrendados est regulada de una manera ms
integral en el artculo 1708 del cdigo civil vigente. En relacin con el bien
arrendado se aplica en nuestra legislacin el principio del Derecho Romano
de que emptio tollit locatum, es decir la venta rompe el arrendamiento,
salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar
el arrendamiento no inscrito. Ejemplos del primer supuesto los encontramos
en los incisos 2 y 3 del artculo (cuando el arrendamiento no ha sido inscrito
y cuando se trata de bienes muebles cuya posesin ha recibido el
adquirente de buena fe). Mientras que constituyen ejemplos del segundo
caso el inciso 1 y la excepcin del inciso 2 del mismo artculo (cuando el
arrendamiento ha sido inscrito y cuando el adquirente se oblig a respetar
el arrendamiento no inscrito, respectivamente). 18
Con relacin al inciso 1 del artculo bajo anlisis debemos sealar que se
18

SCHREIBER PEZET, Max., Op cit. Pg. 643.

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ha seguido la regla inversa consagrada, entre otros, por los Cdigos Civiles
de Francia e Italia. De este modo, si el arrendamiento estuviese inscrito, el
adquirente del bien arrendado deber respetar el contrato, lo que quiere
decir que la enajenacin obliga al comprador y libera al arrendador ya que
el adquirente queda sustituido desde el momento en que se adquiere el
bien en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
No se puede dejar de lado el hecho de que esta situacin constituye
solamente una excepcin a la regla de que la venta rompe el arrendamiento
y que se le otorga al arrendatario en virtud de su diligencia al inscribir el
contrato de arrendamiento.
Para que el arrendatario tenga derecho a oponer al adquirente del bien su
contrato de arrendamiento se requiere que se presenten conjuntamente las
siguientes circunstancias:

Que el plazo del contrato no hubiese vencido, si es de duracin


determinada. Si el contrato es de duracin indeterminada, el
adquirente tendr expedito su derecho para ponerle fin dando aviso

judicial o extrajudicial al arrendatario.


Que el arrendamiento estuviese inscrito en el Registro de la
Propiedad.

La regla genrica es entonces que la compraventa rompe al arrendamiento


porque se trata de un derecho personal que es oponible solamente a la otra
parte contratante. La compraventa no quiebra el arrendamiento solamente
cuando se ha tenido el cuidado de inscribir el arrendamiento.
El artculo 1709 prescribe sobre la indemnizacin al arrendatario cuando
concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el
arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios irrogados al
arrendatario. Esto se da

porque la enajenacin del bien arrendado

perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento


y es por eso que cuando el contrato concluye por esta causa, el
arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado
durante el plazo convenido; como esta situacin le afecta, tiene derecho a

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exigir al arrendador el pago de los daos y perjuicios irrogados.


Con respecto de los herederos del arrendatario, artculo 1710, para optar
por la continuacin del contrato, en primer trmino, debe indicarse que en
principio, el fallecimiento del arrendatario no pone fin al contrato de
arrendamiento, sino que este debe ser continuado por sus herederos que
vienen usando el bien.
No obstante, dada la especial situacin en que pueda verse involucrados
dichos herederos, la ley faculta para que la mitad o el mayor nmero de
ellos opten por continuar el arrendamiento o, en su contrario, puedan darlo
por terminado.
En lo prescrito en el artculo 1711, debemos hacer hincapi, en lo
concerniente en que el arrendatario est obligado a devolver el bien, en el
mismo estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el proveniente de su
desgaste ordinario, segn dispone el inciso 10 del artculo 1681. Ahora bien
esta devolucin puede darse tambin porque el contrato se ha resuelto de
pleno derecho por alguna de las causales previstas en el Cdigo Civil.
En cualquier caso, la devolucin del bien arrendado debe realizarse
siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratndose de bienes
susceptibles de ser ocupados, como lo son los inmuebles, el arrendatario
no puede desocuparlos sin haber recabado previamente autorizacin
escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva. Caso
contrario, ser responsable de la renta y de los pagos por los servicios a su
cargo que se devenguen despus de la desocupacin del bien hasta que el
arrendador tome posesin, de los daos y perjuicios correspondientes y de
que un tercero se introduzca en l.19
Por ltimo el artculo 1712 prescribe que los contratos de arrendamiento
regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas del
Cdigo Civil.

19

SCHREIBER PEZET, Max., Op cit. Pg. 646.

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BIBLIOGRAFIA
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1984, Lima, Editorial Gaceta Jurdica.
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1990
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II, Cusco editores, Lima, 1982.
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Jurdicas. 1992.
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8. SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil Argentino. Fuentes de las
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9. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario enciclopdico de derecho usual.
Tomo II. Eliasta. Buenos Aires, 1979.

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