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Puedes hacer un pre plano identificando los lotes con numeros o letras, y

vender las fracciones que quieras con boleto de compraventa e


identificdolo de acuerdo a ese pre plano que en fotocopia formar parte
de la venta, y que el Sr. toma conocimiento de que se escriturr cuando
se haya aprobado el plano de subdivisin, con un plazo mximo de.....
meses.De esa forma juntars dinero y podrs hacer el mencionado plano. Yo
ttengo un caso exactamente igual de clientes que no pueden frontar los
gastos del plano antes e hice como te indiqu, ahora etoy pronto a
realizar la escritura de venta.Ese boleto de venta tendrias que hacerlo con un escribano para que ve
que no ests estafando a nadie y que realmente no puedes pagar dicho
plano.-

La Subdivisin estar a cargo de un Agrimensor un Ingeniero (con


competencia en mensura ). Lo representado en el plano de PH debe
coincidir con lo consignado en el plano Municipal, (aunque pueda diferir en
medidas y superficies resultantes hasta una cierta tolerancia) ya sea un
edificio construido (ley 13512) o a construir, en cuyo caso se llama
Prehorizontalidad (ley 19.724).
Con los dos planos la Direccin de Catastro Provincial procede a la
aprobacin del plano de P.H., y a posteriori ste ltimo.( ya con los
porcentajes que le corresponden a cada propietario , 55% y 45% ) se
inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de
Copropiedad del Condominio formado.

Los impuestos vendrn en funcin de los


porcentajes de cada propietario. Al mismo tiempo
se prorratean las superficies comunes a las
unidades funcionales en proporcin a los
porcentajes que resulten de cada una. De esta
forma, cada uno podr alquilar o vender de forma
independiente su casa, cosa imposible de hacer si
no es por P.H.
Si, entiendo pero fijate que se subdivide si cada unidad tiene acceso a la
calle en forma independiente o con la opcin de salida comun, o sea para
salir a la calle no tengo que pasar por el patio privado o de uso exclusivo de
la otra unidad.Estamos trabajando
Te aconsejaria que contrates un profesional, para que haga el anteproyecto
con las medidas reglamentarias, una porque estudiamos para hacerlo y
prestar ese servicio y otra porque si construyen sin permiso previo

municipal seguro pagan las multas adems todos los ambientes tienen
medidas minimas que cumplen con el Codigo de la Edificacin y el Urbano,
en matanza las multas van de 1800 a 3000 el m2. Primero se hacen los
papeles despus se colocan los ladrillos.

Quien asumio el costo de la mensura de subdivisin, fijate en el


contrato, ademas si la medida del terreno no cumple con el reglamento
de urbanizacin (medidas mnimas) lo van a tener que afectar al
regimen de propiedad horizontal, podes consultar con un agrimensor,
llevando los datos catastrales y el numero de padron

SE DEJA CONSTANCIA QUE NO SE PRESENTA


teniamos que presentar certificados de dominio e inhibicion cosa que no
hicimos y quedo acentado en el boleto de compra venta, la obligatoriedad
de reponer fiscalmente el conttrato por no haber llevado esos papeles.

Primero consulta con un agrimensor para que realize el estudio


(pasale el nmero de padron o partida del inmueble) y dictamine si
es posible la subdivisin, y si no lo es, entonces la nica salida ser
afectarlo al rgimen de propiedad horizontal.
Esta legitimado para subdividir solo el titular registral, el poseedor
con boleto no esta legitimado.
Yo en su caso tratara de dar publicidad a ese boleto (inscribirlo en
catastro, registro, etc) para que sea oponible a terceros.
Cuando se hipoteca el banco tiene su tasador que saca fotos de la
casa y procede a valuar el inmueble, tb se debe presentar plano de
edificacin actualizado, y por otro lado el banco designa un
escribano, quien realiza estudio de dominio en el registro de la
propiedad (examina la matricula y los antecedentes dominiales por
los ltimos 20 aos) y solicita certificado de dominio, de inhibiciones
y certificado catastral (y si inscribio el boleto en este certificado salta
que hay un poseedor legtimo y por lo tanto acreedor del titular
registral)

Eres argentino? si es asi paso a informarte: si tu boleto de compraventa


lo hizo un escribano y est la firma tuya y de la seora, es un instrumento
publico, que vale por si mismo y no necesita probarse dicho compromiso
de venta con ningun otro documento, solo quedaba la obligacin resieudl
de subdividir y escriturar, es as'? o faltaba pagar parte del precio
tambin?
Ya sea que faltaba el precio o no, tu tienes prioridad o sea, mejor derecho
que el segundo comprador por el titulo con fecha cierta y como
instrumento publico.- Te pregunto, la seora era la duea? como que los
hijos vendieron? necesito que me digas a nombre de quien estaba en la
escritura el inmueble, y si la seora era viuda o no, es importante ese
detalle.Luego dices que los hijos vendieron todo, de seguro que habr sido con
otro escfribano, ya que si hubiera sido el mismo habria manifestado el
compromiso de venta que ya habia firmado. ahora el escribano, como no
te asesor de inscribir en el Regisltro de la Propiedad ese b oleto de
compraventa?
si realmente la otra persona tiene una escritura y fue firmada por los hijos
y el nuevo comprador, alguna de ambas escritura es nula, porque o es
duea la seora o los hijos, o ambos si era un bien de la sucesin de su
esposo, porque si es as ambos contratos son nulos por faltarles otros
sujetos ( que serian los hijos en el tuyo, y la esposa en el del otro).supongamos que todo eswt bien: la seora duea, y el boleto por
escritura. Tienes que buscar un abogado para que haga un juicio de
nulidad de venta y escritura, y mientras tanto no te retiras del inmueble ni
por casualidad, y contrata un agrimensor para hacer la subdiv isin en
base al boleto que tienes en tu poder.si no te vas, de seguro que el comprador va a iniciarte un juicio de
desalojo, y tu tienes que defenderte con una demanda reconvencional de
nulidad de venta y escfritura como te dije.Es un caso lindisimo, porque hay para estudiar mucho, pero ojo a quien
se lo vas a dar este juicio, porque tiene que ser una persona

experimentada y con ganas de estudiar y trabajar. Vale la pena invertir


unos pesos en el abogado que te pedir de adelanto, porque tienes que
recuperar el terreno y la construccin.supongo que la escritura de la otra persona es posterior a la tuya, porque
si es anterior, ests al horno.cualquier aclaracin, porque esto es muy complicado, me escribes a mi
mail borabora47_06@yahoo.com.ar

Gastos de escrituracin y honorarios del escribano.


I) Se hallan a cargo del vendedor:
a) los honorarios del escribano por las diligencias efectuadas
para liquidar y pagar los impuestos atrasados (1);
b) en jurisdiccin nacional, y desde la vigencia del decr.
23046/56, los gastos y honorarios del escribano por el
estudio de ttulos (art. 96) (2); con anterioridad, la
jurisprudencia los pona a cargo del comprador (3);
c) tambin en jurisdiccin nacional y desde la misma fecha,
los gastos y honorarios referentes al diligenciamiento de los
certificados necesarios para otorgar la escritura (art. 95)
(4); anteriormente, la jurisprudencia se hallaba dividida (5).
II) Se hallan a cargo del comprador:
a) los honorarios del escribano por el otorgamiento de la
escritura (art. 1424: instrumento de la venta) (6), pero no
cuando se trata de una subasta judicial, pues en tal
supuesto ella no es necesaria (art. 1184) (7);
b) los sellos de la escritura matriz y de los testimonios (8);
c) los gastos de inscripcin en los registros (9).
III) El pacto en contrario, que menciona la disposicin
anotada en su ltima parte, slo tiene efecto entre las
partes, siendo inoponible al escribano que puede reclamar
sus gastos y honorarios de quien se halle legalmente

obligado, pues a su respecto ese convenio es res inter alios


acta.
------------------------------------------------------Indice de Notas
(Nota 1) CF, 11/6/45, LL 39-73, f. 19.147.
(Nota 2) CSN, 7/6/33, JA 45-30. Ver ley 11867, art. 1.
(Nota 3) CCom., 30/9/46, JA 1946-IV-105, f. 6588; CCom.C,
8/2/63, JA 1963-IV-656, f. 7337; CPaz, 26/7/63, LL 113-167,
f. 51.452; SCBA, 22/4/58, AS 1958-II-476. Ver ley 11867, art.
1.
(Nota 4) CRos. III, 8/8/57, JA 1958-III-573, f. 20.237; CRos.
IV, 7/7/72, JA 16-1972-646, f. 3145; CSgo.delE., 10/5/66, JA
1966-VI-Prov.-101, f. 45.
(Nota 5) CCom.C, 8/5/61, LL 103-446, f. 46.776. Ver art.
583.
(Nota 6) CCiv.C, 21/6/56, LL 84-433, f. 39.235.
(Nota 7) Ver art. 1498.
(Nota 8.) C2LPl., 30/7/40, JA 73-416. Ver arts. 2089 Ver
Texto y ss.
(Nota 9) Ver art. 2378.
La Escribana General de Gobierno no realiza Planos de Subdivisin. Ahora bien,
cuando se vende una parte de un terreno, se vende una parte indivisa, es decir, una
proporcin respecto del todo. Habitualmente las personas venden la parte del costado,
del frente o del fondo; entonces en esos casos la compradora no posee una parte
determinada. Por lo tanto, debern subdividir el terreno. La subdivisin es
reglamentada por cada Municipio, segn las medidas y zonas. De este modo, los
Planos de subdivisin o de Propiedad Horizontal debern ser confeccionados por
Agrimensores y los costos los manejan dichos profesionales.
se vende una parte de un terreno, se vende una parte indivisa, es decir, una
proporcin respecto del todo.
debern subdividir el terreno. La subdivisin es reglamentada por cada Municipio,
segn las medidas y zonas. De este modo, los Planos de subdivisin debern ser
confeccionados por Agrimensores

Requisitos para personas fsicas


1- El Boleto de compraventa, (en caso de existir sus respectivas
cesiones, deben estar autorizadas con firma del vendedor).
2- Debe adjuntarse tambin la fotocopia de la escritura antecedente,
(por la cual compr el titular de dominio que vendi por boleto).
3- Si el inmueble se ha originado por subdivisin posterior al ttulo de
propiedad, copia del Plano respectivo.
4- Autorizacin del vendedor para escriturar de acuerdo a lo prescrito
por la Ley 10.830.
5- Datos personales completos del vendedor y del comprador.
6- Copias del documento del comprador (1 y 2 hoja), del acta de
matrimonio o libreta en caso de ser casado; de la sentencia de divorcio,
(en caso de ser divorciado); y finalmente del CUIT, CUIL/CDI del
comprador y vendedor.
7- En caso de fallecimiento del titular del dominio, deber acompaarse
en original o copia certificada por el Juzgado:
a)- Escrito donde se denuncia el bien a escriturar.
b)- Declaratoria de herederos.
c)- Documento que ordena la inscripcin de la Declaratoria de
Herederos, con relacin al inmueble que se pretende transferir.
d)- Pago de tasa de justicia y sobre tasa.
e)- Constancia de cumplimiento del Artculo 20 y 21 de la Ley 6.176.

8- En caso de efectuar la escritura traslativa de dominio previamente


deber afectarse a propiedad Horizontal otorgndose el Reglamento de
Copropiedad y Administracin:
a)- Plano de Propiedad Horizontal entelado.
b)- Planillas de Coeficientes. Slo se otorgarn Reglamentos por dos
Unidades Fundacionales, tomndose la Valuacin Fiscal por la Unidad
Funcional a transferir.
9- Declaracin Jurada del Adquiriente, donde conste que el inmueble
cuya escrituracin se solicita es su nica propiedad y que ser destinada
a su vivienda familiar, de uso propio y ocupacin permanente, o a la
construccin de la misma.
10- Declaracin de Inters Social: Otorgada por la Municipalidad de
Berazategui, mediante decreto emitido por el Intendente Municipal una
vez iniciado el trmite. Es importante sealar que todos los formularios
pertinentes se retiran en la Subsecretara de Tierras.

Preguntas frecuentes
Vend o compr una parte de un terreno. Puedo hacer un plano de
subdivisin por la Escribana?
La escribana General de Gobierno no realiza Planos de Subdivisin.
Ahora bien, cuando se vende una parte de un terreno, se vende una
parte indivisa, es decir, una proporcin respecto del todo.
Habitualmente las personas venden la parte del costado, del frente o
del fondo, entonces en esos casos la compradora no posee una parte
determinada. Por lo tanto, debern subdividir el terreno. La subdivisin
es reglamentada por la Municipalidad, segn las medidas y las zonas. De
este modo, los Planos de subdivisin o Propiedad Horizontal debern ser

confeccionados por Agrimensores y los costos los manejan dichos


profesionales.
La subdivisin es reglamentada por la Municipalidad, segn las medidas
y las zonas. De este modo, los Planos de subdivisin o Propiedad
Horizontal debern ser confeccionados por Agrimensores.
cuando se vende una parte de un terreno, se vende una parte indivisa,
es decir, una proporcin respecto del todo

Descripcin:
La confeccin del expediente para acogerse a la Ley 1950
de Saneamiento de Ttulos Inscripcin en el Registro
Personal de Poseedores se compone de la Declaracin
Jurada que debe presentarse en la Unidad Ejecutora.
Nosotros lo preparamos con los datos aportados por el
poseedor que son fotocopia de su DNI y de dos testigos.
Esta Declaracin Jurada junto con las fotocopias de los DNI
de los testigos debe estar certificada ante Juez de Paz,
Polica o Escribano.
Tambin hacen falta 2 fotos del lote con la firma de los
testigos y tambin certificadas por Juez de Paz, Polica o
Escribano.
Alguna documentacin que se pueda presentar como
prueba que el lote esta posesionado por lo menos un ao,
debe coincidir esta prueba con lo declarado por los dos
testigos.
Impuesto inmobiliario de Rentas pagados o no.
Tambin se entrega el parcelario catastral.
Toda esta documentacin conforma el expediente el cual
nosotros armamos y se debe presentar en la Unidad
Ejecutora. Nosotros te acompaamos si lo deseas.
Cuando la posesin coincide con las medidas del lote, no
hace falta plano, pero si la posesin toma ms o menos de

un lote es necesario presentar un plano.


Para nosotros es conveniente el plano porque identifica
catastralmente y registralmente el lote.
El proceso administrativo del expediente es de
aproximadamente un ao, tiempo despus del cual los
impuestos del inmueble posesionado llegan a nombre del
poseedor.
El costo de la formacin del expediente son 1000 $ y con
plano 1500 $.

Carolina: Lo que Ache 29 realizo es perfectamente legal... art. 1185 CC.


ser un titulo imperfecto para constituir el derecho real, pero vale 100%
como obligacin contractual.
Saludos