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DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. TEMA 1.- EL DERECHO DE PROPIEDAD. 1. LA APROPIACIÓN PRIVADA. 2. EL PRETENDIDO CARÁCTER ABSOLUTO DE LA PROPIEDAD. 3. LINEAS MAESTRAS DEL CC: “PROPIEDAD Y PROPIEDADES ESPECIALES”. 4. LA CONSIDERACIÓN PLURALISTA Y EL CONTENIDO DE LA PROPIEDAD. 5. EL PODER O FACULTAD DE EXCLUSIÓN. El CC no tiene un concepto o definición expresa de lo que es la propiedad privada. Si bien, admitida la institución y convertida en pilar básico del sistema económico que establece la CE, la propiedad privada significa ante todo que el propietario tiene poder de exclusión. El poder o facultad de exclusión es la capacidad que tiene el propietario de excluir a cualquier persona del uso y utilización de cuanto le pertenece; el propietario cuenta con las garantías suficientes para ello y, salvo que se den los requisitos de la expropiación forzosa, no podrá ser privado de sus bienes. 5.1 La facultad de cerrar o cercar las heredades (art. 388 CC) 5.2 Referencia al ius usus inocui. (uso predio ajeno sin daño, uso inocuo). 6. LA FACULTAD DE GOCE 6.1 Goce y disfrute. Según la terminología clásica, la facultad de goce significa que el propietario es, por principio y salvo que él disponga otra cosa, el único legitimado para usar, utilizar, modificar o incluso consumir la cosa que le pertenece. El goce y disfrute del bien es el verdadero elemento de definidor de las facultades de dominio, al igual que el propietario tiene facultad para modificar el destino económico de la cosa de acuerdo a su propia conveniencia, así como realizar toda suerte de actos de administración, incluida la transmisión o la obtención de frutos o rendimientos. No obstante, la facultad de goce y disfrute no supone un yugo para el titular que le obligue a su uso continuado. 6.2 Atribución y adquisición de los frutos La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distinguir entre bienes fructíferos y los que no lo son. Pues uno de los problemas que puede plantearse es a quién le corresponde a atribución y adquisición de los frutos: - La denominada accesión discreta: según el art. 354 CC “le corresponden al propietario los frutos naturales, los frutos industriales y los frutos civiles”. Esta regla de apoderamiento de los frutos se conoce como accesión discreta y constituye una mera derivación de la facultad de goce y disfrute o ius fruendi. La accesión discreta se diferencia de la accesión continua, por la cual se obtiene la propiedad de los bienes que son incorporados a la cosa principal de forma natural o artificial. - Percepción de los frutos: solo es posible cuando han sido objeto de separación de la cosa principal que los ha producido. En cuanto a los frutos civiles, estos se considerarán producidos por días. - La transmisión ius fruendi: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. Esto no contradice la regla general que atribuye los frutos al propietario, sino que establece que la percepción de los frutos está englobada dentro de la facultad de goce. Digamos que una persona tiene una explotación agrícola en usufructo, la finca pertenece al nudo propietario, pero los frutos obtenidos pertenecen al usufructuario. 6.3 La extensión del dominio en sentido vertical El art. 350 CC establece que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo, y puede hacer obras, plantaciones y las excavaciones que le convenga, salvando las servidumbres. Este precepto está matizado por la jurisprudencia, que establece que la extensión vertical del dominio no puede llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o intromisiones exclusivas 7. LÍMITES Y LIMITACIONES AL PODER DE GOCE: UTILIDAD PÚBLICA Y UTILIDAD PRIVADA. Existen numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por razones de utilidad pública o utilidad privada. Además de las servidumbres, existen otros aspectos, regulados por la legislación, que inciden sobre la titularidad dominical (porque el vehículo y el equipo de música son míos, no puedo por ello, usarlo a toda potencia a las 3 de la mañana). a) Las relaciones de vecindad. Ya en Roma se generó la problemática de las denominadas relaciones de vecindad, sobre la base de que cualquier propietario no podía generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. - Insuficiente regulación en el CC (no recogida sistemática, sino algunos artículos). - Caracterización legal de servidumbres. - Planteamiento actual… (leyes civiles especiales). 8. LA MEDIANERA. La medianera, a pesar de ser regulada en sede de servidumbre, no debe ser catalogada como tal, pues no hay predio dominante y predio sirviente, sino más bien una situación de beneficio común y simultáneo que provoca el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. 9. LA FACULTAD DE DISPOSICIÓN. La propiedad supone, entre otras cosas el derecho de disponer una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. - La realización de actos dispositivos: la facultad de disposición comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos, culminen o no en la pérdida de la propiedad. - La disposición como facultad integrada del derecho subjetivo: la facultad de disposición es un componente más del derecho subjetivo de propiedad que en términos económicos se manifiesta como un valor de cambio en una economía de mercado. 10. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER. La facultad de disponer es la regla general y cotidiana, pero existen algunos supuestos muy diverso y de naturaleza distinta en los que está se constreñida y vetada. - Prohibiciones legales de disponer: existen algunos supuestos donde es la propia ley la que establece la prohibición de disponer de la cosa (prohibición de disponer de la cosa hasta transcurridos cinco años para los herederos del declarado fallecido, legislación patrimonio histórico…). - Prohibiciones voluntarias de disponer: el derecho vigente no es muy partidario de las denominadas prohibiciones voluntarias, ya sean a título gratuito u oneroso. En cuanto a las de título gratuito destacan las limitaciones de carácter testamentario (el testador o causante limita que los herederos dispongan de la herencia), éstas son permitidas siempre que no sean perpetuas y no se superen las limitaciones del art. 781 CC, así como sean fundadas en justa causa o interés legítimo. En cuanto a las de carácter oneroso, está prohibida su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que no pueden surtir efectos frente a terceros. - Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer. 11. LOS LLAMADOS LÍMITES INTRÍNSECOS DE LA PROPIEDAD: ACTOS DE EMULACIÓN Y ABUSO DEL DERECHO. Existen una serie de reglas derivadas de la propia conformidad del derecho de propiedad que exigen al titular un comportamiento según determinados criterios. El ordenamiento jurídico exige que el derecho de propiedad sea ejercitado conforme a su propia función y significado, vetando su ejercicio de manera desorbitada o contraria a los parámetros de conducta socialmente asumidos. Esta limitación se lleva a cabo acudiendo a una serie de conceptos jurídicos indeterminados que se han ido imponiendo doctrinalmente. - La teoría de los actos de emulación: la cual declaraba contrarias al derecho y prohibidas aquellas conductas del propietario que, aun ejercitadas en el desarrollo y ejercicio de la titularidad dominical, no tienen otro fundamento que molestar al vecino. - El abuso del derecho: es un concepto jurídico indeterminado cuya concreción requiere del caso concreto y, por ende, de un atento análisis jurisprudencial. o La construcción jurisprudencial del principio: la consolidación del abuso del derecho es reciente, posterior a la codificación. En la segunda mitad del s. XIX algunos tribunales franceses empiezan a aludir a tal concepto. En España destaca una Sentencia del TS de 1.944 donde una central eléctrica ubicada en San Adrián del Besós, sufrió desperfectos de importancia por una extracción desproporcionada de arena del litoral. o La formulación legal de la prohibición del abuso del derecho: el art. 7.2 CC dice de forma expresa que la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. De igual manera la LOPJ establece que los jueves y tribunales deben rechazar fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso del derecho. Los presupuestos de aplicación son: actuación u omisión abusiva y consecuencia dañosa para un tercero. o Expansión y retroceso del abuso del derecho: el abuso del derecho constituye un principio general del Derecho y, por tanto, tiene capacidad expansiva. La ilegitimidad del abuso del derecho tiene carácter general, si bien no implica que se use de forma indiscriminada, la jurisprudencia matiza que: debe usarse con especial cuidado y solo entra en juego en ausencia de legislación aplicable. - La función social de la propiedad. o El reconocimiento constitucional de la propiedad privada delimitada por la función social (art. 33 CE) o La falta de reconocimiento de la propiedad como derecho fundamental o La función social de la propiedad como concepto jurídico indeterminado. Se trata de un concepto jurídico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales (art. 128.1 CE, la riqueza del país y se cual fuere su titularidad está subordinada al interés general). TEMA 3 LA COPROPIEDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 1. COMUNIDAD Y COPROPIEDAD. El art. 392 CC dice que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Las situaciones de copropiedad se regulan en el CC desde la perspectiva que la doctrina denomina “comunidad romana”. 2. LAS LLAMADAS COMUNIDADES ROMANA Y GERMÁNICA. 2.1 Las características diferenciales de la comunidad romana y germánica. Romana Cada copropietario tiene una cuota de participación que, en general, rige tanto para la contribución de gastos como para la formación de acuerdos. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar acuerdos, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad La copropiedad se concibe como tendencialmente transitoria. Cada propietario puede realizar, con respecto a su cuota, los actos de enajenación que estime oportunos. No existe vínculos, más allá que la titularidad compartida, entre los copropietarios. Germánica Inexistencia de cuotas Imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros. Tendencialmente permanente y estable. El copropietario, debido a la inexistencia de cuotas, no puede enajenar su posición en la copropiedad. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios. 2.2 La relativa intrascendencia de la contraposición. 2.3La propiedad dividida. Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél (p.ej. en una explotación agraria, uno recoge la cosecha y otro los pastos). 3. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS. El art. 393 CC establece que el concurso de partícipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario. Esta regla es de carácter dispositivo y supletorio. Es decir, pueden existir situaciones de copropiedad donde existan cuotas desiguales. Acreditada la desigualdad, mediante cualquier medio de prueba, los beneficios y cargas serán directamente proporcionales a la cuota respectiva. 4. FACULTADES Y DEBERES DE LOS CONDUEÑOS RESPECTO DE LA COSA COMÚN. 4.1 Uso y disfrute de los bienes comunes. La regla inicial en relación con el uso de las cosas es que puede usarse atendiendo a su destino y naturaleza. Pueden darse dos situaciones: - Que resulte posible su utilización conjunta por parte de los copropietarios (p. ej. una piscina comunitaria). - Que no sea posible su uso conjunto. En tal caso, los copropietarios deben de ponerse de acuerdo para determinar un régimen de utilización. 4.2 Conservación y defensa en juicio. Cualquier copropietario está legitimado procesalmente. 4.3 Administración de la cosa común. La regla general es que los acuerdos deben ser adoptados por mayoría de los partícipes. Pero no debe de atenderse al número de copropietarios, sino a la cuota de participación de cada uno; es decir, se requiere que la suma de las cuotas de los copropietarios constituya la mayoría. El CC prevé, ante la eventualidad que un propietario mayoritario tome acuerdos perjudiciales para el resto, que se pueda dirigir al juez para que provea lo que corresponda para defender los intereses del resto de copropietarios. 4.4 Disposición y alteración de la cosa común. Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. En el caso de alteraciones de la cosa común, como en la enajenación de la misma, rige la absoluta unanimidad de los miembros. 4.5 Contribución a los gastos comunes. Se hará conforme a la cuota de cada uno de los copropietarios. 5. ENAJENACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LA CUOTA PRIVATIVA. Pese a la situación de copropiedad, cualquiera de los partícipes puede llevar a cabo la enajenación, venta o cesión de su propia cuota, cuando lo estime oportuno. No obstante, el resto de copropietarios tendrán derecho a usar el retracto, es decir, tendrán un derecho de adquisición preferente a favor de los restantes copropietarios. 6. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. 6.1 La acción de división. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la copropiedad, para una eventual salida, el CC prevé la acción de división. Esta acción se trata de la facultad a instar la división de la cosa común, de forma libre por cada copropietario, sin necesidad de fundarla en justa causa o razones objetivas. Tan solo existen limitaciones a su uso cuando exista un pacto de indivisión o la cosa sea objetivamente indivisible. Es de carácter imprescriptible. 6.2 El pacto de indivisión. Se trata de un pacto en virtud del cual los copropietarios se obligan a mantener la cosa indivisa. Este pacto debe ser forma temporal, no pudiendo ser indefinido. El art. 400 CC establece un plazo máximo de 10 años, si bien este plazo es prorrogable por sucesivos pactos. No es frecuente su uso, aunque a veces se establece en cláusulas testamentarias. 6.3 La objetiva indivisibilidad de la cosa. Queda vetada la división en caso de que la cosa sea objetivamente indivisible, de forma que al realizar la división, la cosa quedara inservible para el uso al que se destina, o bien pierda su valor. El CC establece que en caso de cosa indivisible y los condueños no convinieren en uno se la adjudique indemnizando al resto, se venderá y se repartirá su precio. 7. LA PRÁCTICA DE LA DIVISIÓN. 7.1 Por los interesados. La división la podrán realizar los copropietarios de la forma que estimen conveniente, si bien han de actuar de forma unánime. Ni siquiera la autorización judicial puede suplir la falta de consentimiento de un condueño; si bien si es hábil cuando se exista falta de capacidad de obrar de uno de los comuneros. 7.2 Por árbitros o amigables componedores. El CC prevé esta posibilidad, estableciendo que deberán formar partes proporcionales evitando, en cuanto sea posible, los suplementos a metálico. 7.3 División judicial. Los dos anteriores requieren acuerdo de los copropietarios. En caso de desacuerdo o en supuestos de imposibilidad por no contar con alguno de los dueños, la división requiere instar el correspondiente proceso judicial (o laudo arbitral). 8. EFECTOS DE LA DIVISIÓN. 8.1 Entre los comuneros. El primer y fundamental efecto que produce la división es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribución se produce con efecto retroactivo: se entiende que cada comunero ha poseído la parte que le ha tocado durante todo el tiempo. Los copropietarios deben responder por evicción y saneamiento. 8.2 Respecto de terceros. Los acreedores o cesionarios podrán concurrir a la división y oponerse a que se verifique sin su consentimiento. No podrán impugnar la división consumada, salvo que existiera fraude o existiera la previa oposición. La división de la cosa común no perjudicará a tercero. 9. LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 10. ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS. La LPH reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos. De otro lado, corresponde al dueño de cada piso la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. 10.1 Derechos del propietario sobre las partes privativas. - Podrá realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio (dar cuenta al Pte.). - Puede dividir materialmente su parte privativa, lo cual genera la modificación de la cuota de participación. - Puede disponer libremente de su derecho de propiedad 10.2 Derechos del propietario sobre las partes o elementos comunes. Básicamente tiene derecho a utilizar, conforme a su naturaleza, todos los elementos del edificio. Pero no podrá proceder a su enajenación. 11. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO. La obligación fundamental del propietario radica en contribuir, según su cuota de participación, en los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservación del inmueble. Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás propietarios. Además debe permitir que en su propiedad se realicen las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble. 12. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Es de vital importancia pues determinará la participación en las cargas y beneficios atribuibles a cada uno de los copropietarios. La cuota deberá ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos de la Junta de propietarios. 12.1 Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota. - La cuota queda fijada en el título constitutivo de la propiedad. - Las cuotas serán tendencialmente inmodificables. - La alteración de las cuotas solo podrá variarse por acuerdo unánime. 12.2 Posibilidad de impugnación de la cuota injusta. Para fijar la cuota se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. 12.3 Fijación de la cuota en centésimas. 13. RÉGIMEN BÁSICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. 13.1 La Junta de propietarios. Es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad. Entres sus funciones está: nombrar Presidente, Secretario y/o Administrador, Aprobar los estados de cuentas, la ejecución de obras, los estatutos… Los acuerdos se tomarán por unanimidad (acuerdos que afecten al título constitutivo de la propiedad o los Estatutos), mayoría de 3/5, por simple mayoría, o por mayoría de 1/3. 13.2 El Presidente de la comunidad. 13.3 El Secretario. 13.4 El Administrador. TEMA 4. LA POSESIÓN Y LOS DERECHOS REALES. 1. LA ELASTICIDAD DEL DOMINIO Y LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Una de las características más importante del dominio es su elasticidad, esto es, la posibilidad de que el propietario utilice todas las facultades que el ordenamiento jurídico le proporciona sobre los bienes que le pertenecen, o que, por el contrario, utilice parte de su poderío, permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerciten ciertas facultades parciales. La expresión elasticidad del dominio resalta tanto la posibilidad de que sobre una misma cosa existan diversos derechos reales, como que la propiedad tiene una virtualidad o potencialidad absorbente. Esto segundo permite afirmar que la propiedad es el derecho real por excelencia. 1.1 Aproximación al concepto de derecho real. El origen de la expresión proviene del sistema jurídico romano, donde se denominaba iura en re (derecho sobre la cosa) a ciertas facultades que podía ejercitar sobre los bienes la persona titular de ellos. 1.2 Caracterización general de los derechos reales. La característica más importante del derecho real es el señorío. Este puede ser: - total: si una persona ejercita todas las facultades inherentes a la dominación de la cosa. - parcial: diversas personas ejercitan de forma simultánea y compatible esas facultades. La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad (derecho real pleno) y los demás derechos reales que el propietario atribuye o está obligado a reconocer a otras personas (derechos reales limitados) 1.3 Clasificación de los derechos reales limitados. - Derechos reales de goce: usufructo, uso, habitación, servidumbre y superficie. - Derechos reales de garantía: prenda e hipoteca. - Derechos reales de adquisición: tanteo, retracto y derecho de opción. 2. TITULARIDAD JURÍDICO REAL Y POSESIÓN. La titularidad jurídico real consiste en un poder directo e inmediato sobre la cosa, poder que puede plasmarse en facultades sobre las dos formas: que exista posesión, o sin que ésta exista. Por tanto, no todo derecho real conlleva a que exista posesión de la cosa objeto del derecho real. 2.1 La generalidad del fenómeno posesorio: la posesión como hecho y como derecho. Aunque coloquialmente se identifique la posesión con la propiedad, jurídicamente no es exacto. Poseer significa tener una cosa y es la tenencia material la nota más característica de la posesión; aunque, no obstante, la legislación reconoce supuestos en los que se reconoce la cualidad de poseedor a personas que, materialmente, no poseen la cosa. Los diversos supuestos de posesión van desde la tenencia material de una cosa (ius possesionis) hasta el puro derecho a poseer (ius possidendi). 3. PERFIL HISTÓRICO Y FORMULACIONES DE LA POSESIÓN. Existen múltiples y variadas situaciones posesorias. El señorío puede asentarse tanto en la posesión de hecho (ius possesionis) o posesión de derecho (ius possidendi). 4. NATURALEZA DE LA POSESIÓN Y FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA. Existe un debate doctrinal sobre la naturaleza de la posesión, si debe considerarse de hecho o de derecho. Se puede considerar dominante que afirma que la posesión constituye un derecho real. 5. CLASES DE POSESIÓN. 5.1 Posesión civil y posesión natural: la posesión en concepto de dueño. Posesión natural es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derechos como suyos (art. 430 CC). La doctrina mayoritaria afirma que esa distinción, la intención de tener la cosa como suya, debe identificarse con tener la cosa en concepto de dueño. Ambos tipos de posesión están protegidas por los interdictos, si bien, se puede identificar la posesión natural con la posesión interdictal, y la civil con la ad usucapionem. 5.2 Posesión en concepto de titular y no titular. El art. 432 CC establece que la posesión puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa para conservarlo o disfrutarlo, perteneciendo el dominio a otra persona. 5.3 La posesión en nombre propio o en nombre ajeno: el denominado “servidor de la posesión”. La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfrute, o bien por otra en su nombre (art. 431 CC). 5.4 Posesión mediata e inmediata. El CC no contiene referencia expresa a esta distinción. Si bien, la doctrina considera poseedor inmediato a quien goza de hecho de la cosa; y poseedor mediato quien deja de tener la posesión efectiva y material de ella. La posesión mediata admite graduaciones, mientras la inmediata no admite graduación. 5.5 Posesión injusta o viciosa. El art. 441 CC prohíbe que se adquiera la posesión violentamente, mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con derecho (ius possidendi) debe solicitar el auxilio de la Autoridad competente. El art. 444 CC dice que los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con violencia, no afectan a la posesión. 5.6 Posesión de buena y mala fe. La posesión de buena fe es importante en relación con los siguientes aspectos: 1. Respecto a la posible y eventual usucapión. 2. Atendiendo a la especial función legitimadora de la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe. 3. El régimen jurídico establecido respecto de la liquidación del estado posesorio. La buena o mala fe es un concepto abstracto. Para que exista buena fe el poseedor ha de tener creencia de legitimidad posesoria y, simultáneamente, ignorancia de ilegitimidad. No obstante, la buena fe se presume. 5.7 La tolerancia posesoria y la posesión precaria. Según el art. 444 CC los actos meramente tolerados no afectan a la posesión. Esto puede entenderse en dos sentidos: 1. En el sentido de quien lleva a cabo los actos de tolerancia, no llega a ser el verdadero poseedor, sino un simple detentador. 2. O entenderse que el verdadero poseedor admite la posesión de hecho de otra persona, tolerando la realización de actos posesorios. Esta situación es conocida como posesión precaria. En dichos casos es innegable que el poseedor precario es el verdadero poseedor, aunque solo sea de hecho, sin título. La posesión del precarista no puede ser calificada de mala fe, si bien no tienen el derecho de retención, según la jurisprudencia del TS. TEMA 5. DINAMICA DE LA POSESIÓN. 1. SUJETOS DE LA POSESIÓN. 1.1 Las reglas de la capacidad. Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para que los derechos de la posesión nazcan a su favor (art. 443 CC). El art. 38 CC prevé que las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases. 1.2 La coposesión. El art. 445 CC establece que la posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, salvo en los casos de indivisión. Por tanto, la única posibilidad de coposesión es en los casos de indivisión. 2. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN. La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho (art. 438 CC). 2.1 La ocupación material. En cuanto a las dos fórmulas de obtención de la posesión, previstas en el art. 438 CC (ocupación material y sujeción a la voluntad del poseedor), ambas tienen un alcance similar: el poseedor puede llegar a serlo con independencia de que en su posesión haya intervenido o no el anterior poseedor. 2.2 La transmisión de la posesión. El art. 438 CC establece que la posesión se puede adquirir por los actos propios y formalidades legales establecidas. Es decir, hace alusión a los mecanismos de traspaso posesorio. Entre tales medios destaca la tradición, basada en la entrega de la cosa con ánimo de transmitir la propiedad. 2.3 La transmisión por ministerio de la ley: la llamada posesión civilista. El art. 440 CC recoge la denominada posesión civilista. La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. 3. ADQUISICIÓN POR SI Y POR REPRESENTANTE. Según el art. 439 CC se puede adquirir la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatorio y por un tercero sin mandato; pero en este último caso no tendrá validez hasta que sea verificada por la persona en cuyo nombre se ejecuta el acto posesorio. 3.1 La representación en la adquisición de la posesión. 3.2 La adquisición de la posesión por el gestor sin mandato. 4. LA CONTINUACIÓN DE LA POSESIÓN: LAS PRESUNCIONES POSESORIAS. Adquirida la posesión, su mera existencia, despliega importantes efectos a favor del poseedor, entre ellos la de favorecer la continuidad de la posesión, mediante una serie de presunciones, generalmente, iuris tantum. 4.1 Presunción de buena fe. Según el art. 434 CC la buena fe en la posesión se presume siempre. Al que afirme que una posesión es de mala fe le corresponde probarlo. Esta prueba de mala fe requiere acreditación que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente o que se acredite que no realiza la posesión con un título justo. 4.2 Presunción de continuidad posesoria. El art. 436 CC establece que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario. (Ejemplo: arrendador que compra el inmueble) 4.3 Presunción de titularidad o de legitimidad posesoria. El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se puede obligar a exhibirlo (art. 448 CC). 4.4 Presunción de posesión accesoria de bienes muebles. El art. 449 CC establece que la posesión de una cosa raíz presupone la posesión de los muebles y objetos que estén dentro de ella, mientras no se acredite que deben ser excluidos. 4.5 Presunción de posesión intermedia. El art. 459 CC presupone que el poseedor actual que acredite que en una época anterior fue poseedor, se presume que también lo fue en toda la etapa intermedia. 5. LA PÉRDIDA DE LA POSESIÓN. Art. 460 CC: El poseedor puede perder la posesión: 1. Por abandono de la cosa. 2. Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito. 3. Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar fuera del comercio. 4. Por posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año. 5.1 El abandono de la cosa. Consiste en la dejación de poder física que el poseedor detenta sobre la cosa. 5.2 La cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito. El poseedor cede su título a otra persona. El poseedor puede dejar de serlo o pasar a ser poseedor mediato. 5.3 La destrucción o pérdida total de la cosa. La pérdida de la cosa, sea cual fuere la posesión, determina la perdición de la misma. Lo normal es que la destrucción sea involuntaria, pero puede acaecer de forma voluntaria. En cuanto a las cosas muebles, no se entiende perdida mientras se halle en paradero desconocido (art. 461 CC). 5.4 La posesión ajena: el despojo posesorio. Si la posesión ajena dura más de un año, se produce el traslado posesorio hacia el despojante. El despojado, puede recuperar su posesión, en el plazo anterior al año, mediante la acción interdictal, pues no puede usar sus propios medios o la violencia. TEMA 6. EFECTOS DE LA POSESIÓN. 1. EFECTOS DE LA POSESIÓN EN GENERAL. 1.1 El goce y disfrute de la cosa. El efecto fundamental y más ostensible de la posesión es el goce y disfrute de la cosa. Hay que diferenciar si la cosa es fructífera o no. Pues en el primer caso, además el poseedor hace suyos los frutos percibidos. 1.2 Las presunciones favorables al poseedor. 1.3 Otros efectos. 2. LA LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO. 2.1 Noción general. Se habla de liquidación del estado posesorio para referirse a las reglas que rigen la necesaria composición de intereses que conlleva todo cambio de poseedor. 2.2 El criterio de la buena o mala fe. Es el criterio fundamental para regular tal cuestión. No obstante, la buena fe se presumirá, salvo prueba en contrario. 2.3 El régimen de los frutos. Se establece el siguiente criterio, según exista buena o mala fe del poseedor claudicante, en favor del poseedor legítimo. POSEEDOR DE BUENA FE Hace suyo los frutos percibidos Respecto de las cosechas pendientes corresponde una cuota proporcional. le POSEEDOR DE MALA FE Debe abonar todos los frutos recibidos Incluso el valor de los frutos que hubiera podido recibir el poseedor legítimo. 2.4 Los gastos. A. Gastos necesarios: deben abonarse a todo poseedor claudicante, ya sea de buena o mala fe. Si bien, el poseedor de buena fe tiene derecho de retención. B. Gastos útiles o mejoras: son los que conllevan un incremento del valor de la cosa POSEEDOR DE BUENA FE Se le deben abonar y cuenta con derecho de retención. POSEEDOR DE MALA FE La doctrina mayoritaria considera que no deben serle abonados. C. Gastos suntuarios: gastos de lujo o de puro recreo. POSEEDOR DE BUENA FE No son abonables. Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las cosas añadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O bien que el sucesor se quede con lo accesorio pagando el precio que tenía en su día. POSEEDOR DE MALA FE No son abonables. Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las cosas añadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O bien que el sucesor se quede con lo accesorio pagando el precio que tiene en la actualidad. 2.5 La responsabilidad del poseedor por deterioro o pérdida de la cosa. El poseedor de buena fe no responderá por la pérdida o deterioro, salvo que se demuestre que ha actuado con dolo. El poseedor de mala fe responderá, en todo caso, incluso con fuerza mayor, cuando haya demorado la entrega de la cosa. 2.6 El prorrateo de las cargas. Las cargas se prorratearan entre los dos poseedores de forma proporcional al tiempo de su posesión. 2.7 La virtualidad de las reglas del CC sobre la liquidación del estado posesorio Aplicabilidad general y carácter dispositivo. 3. LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN DE BIENES MUEBLES: LA ADQUISICIÓN A NON DOMINIO. 3.1 Planteamiento del tema. La posesión tiene mayor repercusión en las cosas muebles que las inmuebles. 3.2 El art. 85 Código de Comercio. La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponder. 3.3 El art. 464 CC: la equivalencia entre posesión y título. La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale a título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. - Tesis romanista: entiende que solo es justo título a efectos de usucapión. - Tesis germanista: consagra la adquisición al poseedor de buena fe, salvo los supuestos de pérdida, hurto o robo (teoría dominante). - Jurisprudencia establece como requisitos: o Posesión efectiva o Buena fe. o Trasmisión del bien mediante un negocio válido. 4. LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN. TEMA 7. LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES: LA TRADICIÓN. 1. LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Un problema básico es determinar cómo se llega a ostentar la titularidad jurídico-real de los bienes. A nuestro sistema jurídico le importa que la adquisición/transmisión de derechos reales encuentre fundamento en un hecho, acto o negocio causal, el cual sea suficiente para producir el nacimiento del derecho. 2. LOS MODOS DE ADQUIRIR EN GENERAL: EXÉGESIS DEL ART. 609 CC. Art. 609 CC. Establece que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Puede también adquirirse por medio de la prescripción. 2.1 Los contratos de finalidad traslativa y la tradición. El CC requiere que exista tradición respecto de ciertos contratos. Lo que pone de manifiesto que existen contratos que tienen como fin transmitir derechos reales, lo cual permite diferenciar entre contratos de finalidad traslativa y los que carecen de ella. Los contratos de finalidad traslativa requieren que, además, se produzca la tradición. La tradición es la entrega o puesta en disposición del bien en favor del titular. 2.2 La donación, en particular. La donación es de naturaleza contractual y finalidad traslativa, no necesita de tradición o entrega para la celebración del mismo, aunque si es requisito necesario para su perfección. 2.3 La sucesión mortis causa. 2.4 El origen legal de ciertos derechos reales. El origen de ciertos derechos se encuentra algunas veces en la propia ley: usufructo, servidumbre, hipoteca… 2.5 La usucapión. La usucapión es motivo de adquisición de la propiedad como de los demás derechos reales. 2.6 La ocupación. 2.7 La accesión. 3. ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES: LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO. 3.1 Adquisición originaria. Es cuando la titularidad dominical se obtiene con independencia del derecho del titular anterior. Bien porque nace (tesoro) o se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior (usucapión) 3.2 Adquisición derivativa. Se produce cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona. El anterior titular puede transmitir íntegramente su propio derecho, o transferirlo parcialmente. Conforme al art. 609 CC la transmisión convencional requiere de dos elementos: - Existencia de contrato de finalidad traslativa. - La tradición o entrega de la cosa. 3.3 La teoría del título y el modo. Con esta denominación se hace referencia a la formalización conceptual de los requisitos de la traditio romana. La característica fundamental del sistema español en la transmisión derivativa de los derechos reales se fundamenta en que ha de existir un título causal o habilitante (justa causa) así como la existencia de traditio o entrega de la cosa (modo). 4. LA TRADICIÓN. 4.1 Concepto y efecto fundamental. La tradición significa la entrega de la cosa o de la posesión de la cosa sobre la que recae el derecho real que es trasmitido. La entrega ha de tener pretensión traslativa. Su efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad o derecho real sobre una cosa. Así, mientras no haya tradición, no habrá tenido lugar el traspaso de propiedad, el pretendido adquiriente solo tendrá derecho a reclamar que el transmitente ejercite un acto que le proporcione la propiedad (u otro derecho real) sobre la cosa. 4.2 Las clases o formas de la tradición. La transmisión manual se entiende como el paradigma de la tradición, si bien ésta no es aplicable en numerosas ocasiones (p. ej. venta de un piso). El CC regula las diversas formas de tradición, dentro de la compraventa. 4.3 La tradición real: material y simbólica. Art. 1462.1 CC: “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador”. - Materialmente: existe una entrega manual y efectiva (me llevo el pantalón de la tienda), o cuando el adquiriente ejercita de facto e inmediato los poderes propios de la propiedad (u otro derecho real) (me quedo en el piso que he comprado). - De forma simbólica: sin haber entrega manual, el transmitente realiza un acto que de forma inequívoca demuestra su intención de transmitir el derecho real (entrega las llaves del piso) 4.4 La tradición instrumental. Se llama así porque se genera en virtud del otorgamiento de escritura pública. Art. 1462.2 CC: “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato”. El otorgamiento de escritura equivale a la tradición o entrega. 4.5 Otras formas de tradición. - Traditio brevi manu: el transmitente no necesita entrega la cosa porque ya está en poder del adquiriente (compra de un piso por el arrendatario). - Constitutum possessorium: el transmitente sigue poseyendo la cosa pero en virtud de otro título (p. ej. el propietario pasa a ser arrendatario, porque vende la casa con la cláusula de vivir en ella en régimen de alquiler). - El simple acuerdo traslativo: traditio ficta. Solo se aplica a los bienes muebles. - La cuasitradición o tradición de derechos. Para los bienes incorporales (derechos de autor) donde se aplica las reglas generales sobre la tradición instrumental y simbólica. TEMA 8. OCUPACIÓN, ACCESIÓN Y USUCAPIÓN. 1. CONCEPTO Y BIENES SUSCEPTIBLES DE OCUPACIÓN. 1.1 Concepto y requisitos. La ocupación es la forma más primaria e intuitiva de adquirir la propiedad. Consiste en apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que puede ser objeto de libre apropiación. El art. 610 CC establece que “se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. Requisitos: - Aprehensión material de la cosa: este requisito es puesto en duda por algunos autores, que dicen que la ocupación no debe identificarse con la aprehensión material. En tal sentido, debe entenderse que la ocupación se da, no solo cuando existe aprehensión material, sino cuando se realice cualquier acto que predique la titularidad dominical de una cosa (p.ej. decir públicamente que se ha encontrado una estatua y se la ha apropiado). - Ánimo de apropiación dominical: no se requiere capacidad de obrar (los menores pueden ocupar), aunque si es necesario que el ocupante tenga voluntad y consciencia de la apropiación. - La carencia de dueño: este es un elemento fundamental. La inexistencia de dueño puede ser por causas diversas: nunca lo ha tenido, han sido abandonada, o existe afloramiento (tesoro oculto). 1.2 La exclusión de los bienes inmuebles del ámbito de la ocupación. Ley de Mostrencos y Ley de Patrimonio 33/2.003. La primera antiguamente y la segunda en la actualidad atribuyen los inmuebles sin dueño o abandonados directamente al Estado, por lo que los bienes inmuebles no pueden ser objeto de ocupación, ya faltaría un elemento fundamental: la carencia de dueño. 1.3 Otros bienes excluidos de la ocupación. - Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depósito. - Buques y aeronaves abandonados o perdidos. 2. LAS COSAS PERDIDAS: EL HALLAZGO. Las cosas abandonadas pueden legalmente ocuparse. Por el contrario, no son susceptibles de ocupación las cosas perdidas, ni las abandonadas de forma necesaria e involuntaria (p.ej. un vehículo averiado en la cuneta). 2.1 El régimen del CC. El CC (arts. 615 y 616) regula el hallazgo, esto es, encontrar una cosa mueble que no merece la calificación de tesoro. La primera idea a resaltar es que el hallador está obligado a consignar la cosa perdida en dependencias municipales. De no hacerlo puede ser sancionado, incluso en vía penal (hurto o apropiación indebida). Una vez consignada las facultades otorgadas al hallador son distintas, según aparezca el propietario o no: - Recompensa o premio: si la cosa supera el valor de 12.02 € (2.000 ptas.) se restituye y el propietario debe abonar una cantidad equivalente al 5% (vigésima parte), salvo que se hubiese ofrecido cantidad mayor. - Atribución de la cosa: si el propietario no aparece en el plazo de dos años, o si apareciendo no reclama la cosa, el hallador tiene derecho a quedarse con la cosa, o el precio obtenido en subasta pública, en su caso. 2.2 Los hallazgos regulados por leyes especiales. Las leyes establecen ciertos supuestos especiales donde no es posible la ocupación, atribuyendo la propiedad directamente al Estado, p.ej. las mercancías arrojadas en el mar en caso de naufragio. 3. EL TESORO OCULTO. 3.1 Concepto y regulación del CC. El art. 352 CC dice “se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste”. Características: - Carácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos. - Depósito oculto e ignorado: que impiden saber quién es su dueño actual, aunque se sepa quién fue el que lo ocultó. - Falta de legítimo dueño. 3.2 Reglas de atribución. Según el art. 351 CC: 1. El tesoro pertenece al dueño del terreno donde se hallare. 2. Sin embargo, si quien lo descubre lo hace por casualidad y no es el dueño del terreno, la mitad será del descubridor. 3.3 Primacía de los intereses generales: legislación del Patrimonio histórico. “Si los efectos descubiertos fueran interesantes para las Ciencias o las Artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado” (art. 351 CC). 4. REFERENCIA A LA CAZA Y PESCA. 5. ANIMALES ESCAPADOS. “Los animales fieros solo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domésticos si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor (animus revertendi)” (art. 465 CC). El régimen jurídico de los animales domésticos es el mismo que el de las restantes cosas muebles, con las siguientes salvedades: - El art 612 CC atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a perseguirlo en fundo ajeno durante dos días, indemnizando por los daños causados. Si pasa el plazo el propietario del fundo ajeno puede ocuparlo o retenerlo. - El art. 612.3 CC establece que el propietario de los animales amansados podrá reclamarlo en el plazo de veinte días; pasado ese plazo pertenece a quien los haya cogido y conservado. - El art. 613 CC establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un criadero a otro, serán propiedad del nuevo dueño, salvo que hayan sido atraídos por algún artificio o fraude. 6. LA ACCESIÓN. Art. 353 CC: “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente”. La accesión constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias. 6.1 Accesión de inmueble a inmueble. - Aluvión: incremento de terrenos ribereños por depósitos fluviales. - Avulsión: avenida de aguas extraordinarias que separan un trozo de terreno y lo depositan en otra finca. - Mutación de cauce. - Formación de isla. 6.2 Accesión de mueble a inmueble. Art. 358 CC: “lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”. El art. 359 CC prevé una presunción iuris tantum al establecer que todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa. - Suelo propio y materiales ajenos: el propietario debe abonar al titular de los materiales el valor, y si hubiera actuado de mala fe, debe, además, de indemnizar por daños y perjuicios. - Materiales propios y suelo ajeno: el CC reacciona con dureza contra el incorporante. Si ha actuado de mala fe, pierde los materiales sin derecho a indemnización; si actúa de buena fe, el propietario del suelo puede quedarse los materiales pagando los gastos necesarios, o bien, situar al incorporante en situación de comprador o arrendatario del suelo. - Suelo ajeno y materiales ajenos: es un supuesto raro en la práctica que se regula en el art. 365 CC, estableciendo una responsabilidad subsidiaria del dueño del terreno. 6.3 La accesión invertida o construcción extralimitada. A) La construcción extralimitada y la inversión de las reglas de accesión. El TS ha establecido jurisprudencialmente que en aquellos casos en los que el constructor de buena fe que construye principalmente en parcela propia, pero invade parcialmente una parcela ajena, no puede ser de aplicación el art. 361 CC. En estos casos, no se puede establecer que el edificio constituya accesión; la jurisprudencia dice que, en estos casos, lo principal sería el edificio y lo accesorio el suelo, dando lugar a lo que la doctrina denomina accesión invertida. B) Requisitos de la accesión invertida según la jurisprudencia del TS. 1. Que el edificio esté construido principalmente en suelo del constructor y parcialmente en suelo ajeno. Tampoco cabría la accesión invertida si el propietario del terreno ajeno se opone a la construcción en el momento inicial. 2. Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible. 3. Que el edificio en su conjunto tenga un valor superior al suelo invadido. 4. Que haya buena fe por parte del constructor. La buena fe se presume, por lo que habría que demostrar que actuó de mala fe. 5. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y el dueño del terreno invadido. C) Efectos de la accesión invertida: el pago del terreno invadido. El constructor deberá pagar al dueño el terreno invadido y todos los daños y perjuicios. 6.4 Accesión de mueble a mueble. - Unión: dos cosas muebles de distintos dueños se unen y forman una sola. La principal será la de mayor valor, y si valen igual, la de mayor volumen. - Mezcla o confusión: las cosas se confunden al unirse y no pueden separables. Se establece en este caso una copropiedad ordinaria. - Especificación: una persona mediante su trabajo modifica o transforma una cosa (p.ej. crear una estatua de un trozo de mármol). Si actúa de buena fe, el dueño del material podrá quedarse con la obra indemnizando por el trabajo o viceversa; si la obra tiene mayor valor, se quedará indemnizando por el material. Si actúa de mala fe, el dueño del material se queda con la obra sin indemnizar. 7. LA USUCAPIÓN: IDEAS GENERALES. 7.1 Prescripción y usucapión. Prescripción y usucapión tienen campos de aplicación muy diferentes: - La prescripción entra en juego respecto toda clase de derechos. - La usucapión, por el contrario, tiene un campo de aplicación más limitado: su juego queda reducido a la propiedad y algunos derechos reales. 7.2 La usucapión como prescripción adquisitiva y modo originario de adquirir. En el CC no se menciona expresamente el término usucapión, se habla de prescripción adquisitiva. En términos generales, la usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad y otros derechos reales basada en el hecho posesorio. 7.3 Fundamento de la usucapión. La existencia de la usucapión es una opción legislativa: el legislador considera oportuno que, bajo ciertos requisitos, se convierta en propietario quien inicialmente no lo es. Su fundamento está en el principio de seguridad y en consideraciones de orden público: no se puede generar una incertidumbre indefinida sobre la propiedad de los bienes. La doctrina considera que el fundamento de la usucapión es la necesidad de establecer normas seguras sobre la titularidad de los derechos, requeridas por el orden público. 7.4 Clases de usucapión: ordinaria y extraordinaria. El sistema positivo distingue entre usucapión ordinaria y extraordinaria. En la primera se establecen plazos más cortos de prescripción, si bien es necesario que exista buena fe y justo título. Para la usucapión extraordinaria los plazos son más largos, si bien, no es preciso acreditar buena fe y justo título. 7.5 Capacidad para usucapir. El CC no exige particular alguna para usucapir. No obstante, los menores e incapacitados pueden iniciar el proceso prescriptivo, pero para consolidar el derecho necesitan de la asistencia de sus representantes. 7.6 La prescripción del comunero. La prescripción ganada por un comunero es aprovechada por el resto. 7.7 La eficacia general de la prescripción ganada. 7.8 El ámbito objetivo de la usucapión. “Son susceptibles de prescripción todas las cosas que estén en el comercio de los hombres” (art. 1.936 CC). El art. 539 CC prevé que la servidumbre se constituya mediante usucapión. Son susceptibles de usucapión todos los derechos reales, con la excepción de los derechos de crédito. 8. POSESIÓN Y TRANSCURSO DEL TIEMPO COMO REQUISITOS GENERALES. El art. 1.941 CC exige que la usucapión sea “en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. - Posesión en concepto de dueño: solo si actúa en concepto de dueño puede servir como título para adquirir el dominio; si el poseedor actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios son irrelevantes a efectos de usucapión. - Posesión pública: la actividad debe acreditarse mediante la realización de actos posesorios que manifieste ante los demás la creencia de que el usucapiente está ejercitando facultades que le competen. Si actúa de forma oculta o clandestina su posesión es irrelevante a efectos de usucapión. - Posesión pacífica: la adquisición de la posesión no puede ser llevada a cabo de forma violenta. La posesión pacífica se debe prolongar durante todo el plazo de la usucapión, si existe discusión o debate, judicial o no, sobre la propiedad se pierde el carácter de pacífico. - Posesión ininterrumpida: cualquier acto que interrumpa la posesión, interrumpirá el plazo de usucapión, el cual volverá a computar de nuevo. 9. LOS ESPECIALES REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA. Art. 1.940 CC: “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley”. A los requisitos del art. 1.941 se une la buena fe y el justo título. 9.1 Buena fe. “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” (art. 1.950 CC). El art. 433 CC dice “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo impida”. El poseedor de buena fe ha de tener creencia de legitimidad posesoria, y simultáneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria. No obstante, hay que establecer que la buena fe se presume, es una presunción iuris tantum que acepta prueba en contrario, según el art. 434 CC. 9.2 Justo título. “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido” (art. 1.953 CC). “El justo título debe probarse, no se presume nunca” (art. 1.954 CC); esto parece colisionar con la presunción legal del art. 448 CC que establece que la posesión se presume con justo título. La jurisprudencia ha matizado que, a efectos de usucapión, será justos títulos los títulos válidos, incluso si por algún motivo de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución, no originan el derecho de propiedad de forma automática. Sin embargo, no se podrá entender como justo título aquellos que sean nulos de pleno derecho. 10. LOS PLAZOS POSESORIOS. 10.1 En la usucapión ordinaria. Bienes muebles: 3 años. Bienes inmuebles: 10 años. Si el perjudicado reside en el extranjero 20 años. 10.2 En la usucapión extraordinaria. Bienes muebles: 6 años. Bienes inmuebles: 30 años. 10.3 Cómputo de plazos. El art. 1.960 CC establece las siguientes reglas. A) Adición de periodos posesorios: el poseedor actual puede completar el período uniendo al suyo el del causante (p.ej. plazo del heredero más el del causante). B) Presunción de continuidad posesoria: el poseedor actual que lo fue en una época anterior, se entiende como poseedor durante el periodo intermedio. C) Cómputo de plazo: el día en que comienza a contar se tiene por entero, el último día debe cumplirse en su totalidad. Se utiliza el cómputo civil o continuo, contando los días inhábiles. Si el plazo es anual, el día final será el anterior al día del plazo (si comienza el 15 de enero, el plazo anual expira a las 24 horas del día 14 de enero del año siguiente). 11. RENUNCIA DE LA USUCAPIÓN. “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada, pero no al derecho a prescribir para lo sucesivo” (art. 1.935 CC). La renuncia puede ser expresa o tácita, siempre que no lo haga en perjuicio de un tercero. TEMA 9. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO. 1. TIPOLOGIA DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS. 1.1 Caracterización general de los derechos reales de goce. El grupo de los derechos reales de goce comprende los derechos de usufructo, uso, habitación, censo, servidumbre y superficie. Los derechos reales de goce afectan a la facultad de gozar correspondiente al propietario: contar con el uso y utilización de la cosa, disponer de ella en el sentido material, hacer suyo los frutos… El componente posesorio es un dato inherente a los derechos reales de goce, y supone una restricción de la facultad de gozar del titular dominical. Cuanto mayor sea el contenido del derecho real de goce más restringida verá el propietario su facultad de gozar (así en el usufructo quedará anulada, mientras en la servidumbre solo afectada). Los derechos de goce pueden ser de origen legal o convencional (normalmente, a cambio de precio). Si se extingue el derecho real de goce el propietario recupera la facultad de goce que tenía restringida (consolidación en términos técnicos). 1.2 Función económica de los derechos reales de garantía. En el mundo económico contemporáneo la titularidad de los bienes permite gozar del crédito sin que el propietario deje de gozar de la cosa; basta con que aporten dichos bienes en garantía al cumplimiento de sus obligaciones. A tal idea responden los derechos reales de garantía, cuyo paradigma es la hipoteca. Otro derecho real de garantía es la prenda. Prenda e hipoteca se distinguen, entre sí, por dos notas: - El carácter o naturaleza del bien sobre el que recaen: la prenda, según el CC, queda reservada para los bienes muebles; por el contrario, el objeto propio de la hipoteca son los bienes inmuebles. - El desplazamiento posesorio: la prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor; mientras que en la hipoteca no se requiere desplazamiento. 1.3 Facultad de disposición y derechos reales de adquisición preferente. La facultad de disposición permite al propietario enajenar el bien que le pertenece cuando le venga en gana. No obstante, existen determinados casos en los que, de forma excepcional, esta facultad de disposición se ve limitada en favor de otros intereses protegibles de deben primar sobre la libertad de disposición. Los derechos reales de adquisición preferente son el tanteo, retracto y opción. 2. EL USUFRUCTO. 2.1 Concepto y caracteres. “El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa” (art. 467 CC). Por tanto, el usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona puede disfrutar (poseer y obtener los frutos y rendimientos) de una cosa ajena. Evidentemente es un derecho real limitado. El usufructo se caracteriza por dos notas fundamentales: - El carácter temporal: el CC limita la duración del usufructo: o 30 años si se trata de personas jurídicas. o Si se trata de personas físicas, el máximo tiempo posible será la vida de ésta. Los usufructos vitalicios son los más frecuentes. - La exigencia de conservación de la cosa: debido a la temporalidad del usufructo, en algún momento, el usufructuario deberá devolver la cosa al nudo propietario. Por ello, el CC exige la conservación de la cosa conforme a su naturaleza. 2.2 Constitución del usufructo. “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por la prescripción” (art. 468 CC). A) El usufructo legal del cónyuge viudo: sin duda alguna, el paradigma de los usufructos legales lo representa el ordenado legalmente en favor del cónyuge viudo. B) Los usufructos de origen voluntario: deben distinguirse entre: i. Usufructos voluntarios constituidos inter vivos, que pueden realizarse a través de cualquier acto o contrato, ya sea a título oneroso o gratuito; ya sea transmitiendo la posesión y reservando la nuda propiedad, o bien al contrario (caso relativamente frecuente) ii. Usufructos testamentarios. El testador ordena la sucesión de forma que se atribuya a alguna persona el goce y disfrute de un bien, cuya nuda propiedad recae sobre otra. Es indiferente que se realice mediante testamento o legado. C) La constitución del usufructo mediante usucapión: requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales, posea el bien a título de usufructo durante el tiempo necesario para la usucapión, ya sea ordinaria o extraordinaria. D) El contenido del usufructo conforme al título constitutivo: tiene una extraordinaria importancia determinar cuál es el título constitutivo del usufructo. El art. 467 CC dice: “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”; el art. 470 CC dice que: “los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes”. 2.3 Sujetos del usufructo. “Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas simultáneamente o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intrasmisible” (art. 469 CC). Generalmente, la posición de usufructuario y de nudo propietario la ocupan personas singularmente consideradas. Sin embargo, es posible que tengan la condición de usufructuarios varias personas, y que la titularidad compartida se realice de forma simultánea o sucesiva. También pueden ser usufructuarias las personas jurídicas. A) Reglas de capacidad: el propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de disposición. El usufructuario deberá tener capacidad suficiente en relación con el acto o contrato que sirva de título constitutivo. B) Usufructos simultáneos: para su constitución se exige que todas las personas estén vivas. En caso de ser vitalicio, no se extinguirá hasta el fallecimiento de la última de ellas. C) Usufructos sucesivos: son generalmente testamentarios (dejo el usufructo a mi hija, y si ella faltase a mi nieto). La doctrina dice que el usufructo sucesivo deberá darse entre personas vivas, y en extremo, si no han nacido aún, hasta el segundo grado de parentesco. En caso contrario, perderían al carácter temporal. 2.4 Objeto del usufructo. El objeto sobre el que puede recaer el usufructo puede ser variopinto y diverso, y puede recaer tanto sobre las cosas como sobre los derechos. Puede recaer sobre cosas muebles e inmuebles. Puede recaer sobre la totalidad de la cosa o sobre parte de ella. Limites: las cosas objeto de usufructo, deben ser susceptibles de apropiación, transmisibles y no estar fuera del comercio. No se puede constituir sobre derechos personalísimos e intrasmisibles. A) Usufructo de derechos: el usufructo puede consistir tanto en el goce y disfrute de una cosa como un derecho, es decir, puede consistir en percibir una pensión o renta periódica, unos intereses, una participación en una explotación industrial o mercantil… B) Usufructo de un patrimonio: puede recaer sobre un patrimonio en sentido estricto, para ello el CC regula la responsabilidad del usufructuario en relación al pago de las deudas que exija la administración del patrimonio. 3. CONTENIDO DEL USUFRUCTO SEGÚN EL CC. 3.1 Obligaciones previas del usufructuario. 3.2 Las obligaciones de inventario y fianza. 3.3 Usufructuarios eximidos de las obligación de fianza. 3.4 La dispensa. El CC establece la obligación del usufructuario de prestar fianza y hacer inventario, antes de tomar posesión de las cosas (art. 491). Si bien, en la práctica esta cuestión no suele ocurrir, pues el art. 492 CC establece ciertas excepciones legales (al vendedor con reserva, de padres a hijos, entre cónyuges…), así como el art. 493 CC permite dispensar estas obligaciones cuando de ello no se perjudique a nadie. 4. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA. El usufructo es una situación transitoria, el usufructuario ostenta el goce y disfrute de la cosa de forma temporal, por ello resulta obvio que deba garantizar al nudo propietario que cuando le restituya la cosa esté en perfecto estado. Es por ello que el CC impone al usufructuario la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa objeto de usufructo. “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia…” (Art. 467 CC). 4.1 Obligaciones del usufructuario respecto de la conservación de las cosas usufructuadas. A) Diligente conservación de las cosas usufructuadas: el usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. El mal uso no constituye causa de extinción, pero si puede pedir que se le entregue la cosa obligándole a pagar al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos. B) Imposición de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias: el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que la cosa necesite para su uso y que sean indispensables para su conservación. C) Avisar al propietario de la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias. D) El abono de las cargas y los tributos. E) Comunicar cualquier perturbación de la nuda propiedad: deberá comunicar cualquier acto que pueda lesionar los derechos de propiedad y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios como si hubieran sido ocasionados por su culpa. 4.2 Obligaciones del nudo propietario relativas a la conservación de los bienes objeto de usufructo. A) El abono del coste de las reparaciones extraordinarias. B) El pago de los tributos e impuestos que le competan: como son los tributos que se devengan con cargo al capital. 4.3 El cuasiusufructo o usufructo de las cosas consumibles Aunque resulte paradójico, el CC permite el usufructo de las cosas consumibles. Por ello, se denomina cuasiusufructo. El art. 482 CC establece que si el usufructo recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirlas, tendrá derecho el usufructuario a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe estimado; cuando no se hubiesen estimado, tendrá derecho a restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo. 4.4 El usufructo de las cosas deteriorables. Dice el art. 481 CC que si el usufructo recae sobre cosas que sin consumirlas se deterioran poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas, sino en el estado en que se encuentran, pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiese sufrido la cosa por su dolo o negligencia. 4.5 El usufructo con facultad de disposición. Aunque no está regulado en el CC, el usufructo con facultad de disposición es muy frecuente en la práctica. Se establece la facultad de disposición del usufructuario para poder enajenar la totalidad o parte del bien objeto de usufructo Como bien dice el art. 470 CC, los derechos y obligaciones del usufructuario dependen del título constitutivo. Es por ello que la doctrina admite el usufructo con facultad de disposición, aunque parezca en discordancia con el deber de conservación de la forma y sustancia de la cosa. 5. DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO. 5.1 La posesión, goce y disfrute de la cosa. La posesión del usufructuario, salvando el derecho de propiedad y los derechos del enfiteuta, representan el mayor grado de uso y utilización posible de las cosas. El goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carácter general, puede afirmarse que las facultades de goce y disfrute son asimililables a las del propietario. A) El pleno goce de la cosa: accesiones y servidumbres: el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del aumento que reciba la cosa por accesión, de las servidumbres a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma. B) La percepción de los frutos. C) La realización de mejoras: el usufructuario podrá realizar en la cosa todas aquellas mejoras que considere, ya sean útiles o suntuosas, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa. D) La inexistencia de facultades del usufructuario en relación con el tesoro oculto y las minas. En estos casos el usufructuario será considerado un extraño. 5.2 Supuestos especiales de usufructo en relación con el disfrute. 5.3 Las facultades de disposición inherentes al derecho de usufructo. En nuestro sistema jurídico, el usufructo es un derecho plenamente negociable y transmisible, pese a su esencial temporalidad. 6. DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO. Durante la vigencia del usufructo los dos derechos reales coexistentes sobre la misma cosa funcionan con absoluta independencia, y su respectivo titular podrá disponer de ellos, ya que ambos tienen valor económico. Esto parece obvio en cuanto a los derechos del usufructuario, si bien puede parecer extraño en cuanto a la posición del nudo propietario, el cual no ostenta la posesión de la cosa. Si bien, hay que recordar que el usufructo es de carácter temporal y, por tanto, el propietario volverá a tener la posesión. Esa expectativa también es valorable en términos económicos, por ello, el nudo propietario podrá: A) Enajenar los bienes sujetos a usufructo. B) Hipotecar su derecho de nuda propiedad. C) Hacer obras y mejoras, sin perjuicio para el usufructuario. 7. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. Según el art. 513 CC: “El usufructo se extingue: 1. Por muerte del usufructuario. 2. Por expirar el plazo por que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 3. Por la reunión del usufructo y la propiedad en la misma persona. 4. Por la renuncia del usufructuario. 5. Por la pérdida total de las cosas objeto del usufructo. 6. Por la resolución del derecho del constituyente. 7. Por prescripción.” 7.1 La pérdida de la cosa. Se pueden diferenciar los siguientes casos: A) Pérdida total de la cosa asegurada: el efecto extintivo. Si la pérdida de la cosa es total, se impone la extinción del usufructo. B) La pérdida parcial: continuidad del usufructo. Si la cosa dada en usufructo se pierda solo en parte, continuará este derecho en la parte restante. C) La pérdida de la cosa asegurada. Abarca tres supuestos referidos a los bienes inmuebles. Si el seguro es concertado por ambos (propietario y usufructuario) el usufructuario tendrá derecho a seguir en usufructo en la reedificación o cobrar los intereses si no se realiza la edificación. Si el seguro es a costa del usufructuario adquirirá el precio del siniestro pero con la obligación de reedificar la finca. Si el seguro es a costa del propietario, el precio será para el propietario, pero el usufructuario tendrá derecho a usar el terreno y los materiales. 7.2 La expropiación del bien objeto de usufructo. Si la cosa fuese expropiada, el propietario está obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. 7.3 La prescripción. La prescripción extintiva del derecho de usufructo se produce cuando el titular no ejercita sus derechos en el plazo de 6 años si son bienes muebles, o 30 años si se trata de inmuebles. Estos plazos pueden ser acortados a 3 y 10 años respectivamente en los casos de usucapión ordinaria, es decir si existe buena fe y justo título. 7.4 Efectos de la extinción. El fundamental efecto de la extinción del usufructo radica en que el usufructuario o, en su caso, los herederos, deben restituir de forma inmediata la cosa al nudo propietario. Extinguido el usufructo, el usufructuario carece ya de ius fruendi y, aunque materialmente posea la cosa, deja de ser poseedor a título de usufructo. 8. LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN. 8.1 La regulación característica del CC. Ambos derechos reales tienen carácter personalísimo e intrasmisible y se rigen supletoriamente por las disposiciones del usufructo. El derecho real de uso es una especie usufructo limitado. Se circunscribe a los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta aumente. El derecho real de habitación se limita a otorgar al habitacionista la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Estos derechos no se pueden arrendar, ni traspasar. 8.2 Perspectiva contemporánea. Actualmente la situación de crisis y el problema de la vivienda familiar en casos de separación o divorcio, han hecho revivir estas figuras La ley 41/2.003 establece un derecho de habitación de origen legal en favor del legitimario discapacitado que conviviere con el fallecido. TEMA 10. OTROS DERECHOS REALES DE GOCE. 1. LAS SERVIDUMBRES: PREDIALES Y PERSONALES. El art. 530 CC define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Estaríamos ante las denominadas servidumbres prediales. El art. 531 CC dice que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad a quienes no pertenezcan la finca gravada. En este caso, serán servidumbres personales. Esta distinción tan solo tiene un valor didáctico o pedagógico. 2. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. 2.1 Servidumbres legales y voluntarias. Las servidumbres se pueden tener un origen legal, o bien pueden establecerse por la voluntad de los dueños. 2.2 Servidumbres positivas y negativas. Las servidumbres positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer o dejar hacer alguna cosa por sí mismo. Las negativas prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que sería lícito si no estuviese constituida la servidumbre. 2.3 Servidumbres continuas y discontinuas. Son servidumbres continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son aquellas que se usan en intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. 2.4 Servidumbres aparentes y no aparentes. Aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. 3. LAS SERVIDUMBRES LEGALES. 3.1 Servidumbres en materia de aguas. Se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle en el CC. 3.2 Servidumbre de paso. A. Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. La servidumbre deberá hacerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuera posible, por donde sea menor la distancia. El ancho será el que baste para las necesidades del predio dominante. B. En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente. Si adquirida una finca, quedare enclavada entre otras del transmitente, éste está obligado a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario. C. La servidumbre temporal de obras. El dueño de predio ajeno está obligado a consentir el paso o colocación de materiales que sean necesarios para realizar obras, recibiendo la correspondiente indemnización. D. Servidumbre de paso para ganado: las vías pecuarias. Se rigen por las leyes especiales. 3.3 Referencia a la medianera. Aunque se regule en sede de servidumbre, la medianera es una situación especial de cotitularidad de las paredes, vallas, muros… que dividen o separan unas fincas de otras. Puesto que no existe relación de servicio entre un predio y su colindante. 3.4 Servidumbre de luces y vista. El único caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585 CC que establece que no se podrá edificar a menos de tres metros de distancia de la correspondiente linde, cuando existan derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante. 3.5 Servidumbres de desagüe. El CC regula dos: la de vertiente de tejados y la de patio enclavado. 3.6 Servidumbres acústicas. Reguladas en la Ley del ruido. 4. LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS. La libertad de constitución de servidumbre. El art. 594 CC establece que: “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le parece, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. 4.2 Título, contenido y relación de servicio en las servidumbres voluntarias. El art. 598 CC dice: “El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables”. 4.3 Reglas particulares. 1. En la servidumbre de obras el propietario del fundo dominante correrá con los gastos. 2. En caso de usufructo, será el nudo propietario el que puede constituir la servidumbre voluntaria. 3. Si recayera sobre una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, será necesario el consentimiento de los dos para establecer la servidumbre. 4. En régimen de copropiedad será necesario el consentimiento de todos. 4.1 5. CONSTITUCIÓN POR SIGNO APARENTE O DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA. La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación, o se haga desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura (art. 541 CC). 5.1 Requisitos o presupuestos de la constitución de servidumbre por signo aparente. A. Existencia de signo aparente: situación objetiva de relación de servicio entre fincas. Debe de tratarse de un signo o de una situación constatable que, externamente considerada, permite razonablemente concluir que entre dos predios o sectores de una finca posteriormente dividida existe una relación de servicio característica de una servidumbre. B. Signo establecido y/o mantenido por el propietario. C. Enajenación, división o segregación de fincas. 5.2 Actos obstativos a la constitución de la servidumbre. Si se dan los requisitos anteriores es título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente; y el dueño del predio dominante puede exigir su puesta en ejercicio, salvo que concurra alguno de estos supuestos: Que se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de las fincas. Que se haga desaparecer el signo aparente antes del otorgamiento de la escritura. 6. ADQUISICIÓN DE LA SERVIDUMBRE MEDIANTE LA USUCAPIÓN. 6.1 Las servidumbres susceptibles de usucapión: continuas y aparentes. El CC solo considera susceptibles de usucapión las servidumbres continuas y aparentes, evidentemente por motivos obvios. 6.2 El cambio normativo habido en el momento codificador. Es debido a la idea de libertad de predios. 6.3 El plazo veinteñal de usucapión. Según el art. 537 CC “las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años”. Por tanto, se establece una regla especial de usucapión para las servidumbres, cuyas características son: - El plazo especial de 20 años. - No es necesario la buena fe y justo título, necesario para la usucapión ordinaria, simplemente la posesión ad hoc. - La usucapión solo es viable para las servidumbres continuas y aparentes. 6.4 El cómputo de plazo. En las positivas será desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre hubiera empezado a ejercerla. En las negativas desde que se hubiera prohibido la ejecución del acto que sería lícito sin la constitución de la servidumbre. 7. NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. 7.1 Caracteres comunes. 1. La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, pese a que el CC resalte su condición de gravamen. 2. La servidumbre no se presume, sino que debe probarse. 3. Son inseparables de la finca a la que pertenecen. 4. Son tendencialmente perpetuas. 5. Se caracterizan por su indivisibilidad. 7.2 El razonable y correcto ejercicio de la servidumbre. Las servidumbres deben ejercerse de forma correcta y razonable, atendiendo a su posible contenido y a los datos de hecho, de tal manera que su ejercicio permita al fundo dominante obtener el óptimo servicio o utilidad posible, al mismo tiempo que cause el menor daño o menoscabo al predio sirviente. 8. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES. Las servidumbres personales son aquellas cargas de carácter real que, reuniendo el resto de características de las servidumbres, se establecen en provecho de una o más personas, o de una comunidad. Así planteadas, se caracterizan por la inexistencia de predio dominante, solo habrá un predio sirviente. El CC solo regula la servidumbre de pastos, si bien pueden establecerse otras servidumbres personales, como las de uso de balcón, el derecho de palco… 11. LA SUPERFICIE 11.1 Introducción: facultad de accesión y derecho de superficie. La accesión es el derecho que tiene el propietario del suelo para edificar, plantar o sembrar. En tal sentido, el CC presume que lo edificado, plantado o sembrado ha sido realizado por el propietario del suelo. Sin embargo el CC prevé que este derecho de accesión pueda ser objeto de transmisión y negociación. 11.2 Noción y caracteres. Por tanto, el derecho de superficie es la facultad que tiene una persona para edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de ello, durante un plazo determinado y por un precio o canon. El derecho de superficie existirá antes de llevar a cabo la accesión, así como subsistirá en caso de siniestro o perecimiento. Al igual que el usufructo, la superficie es de carácter temporal, si bien cumplen funciones diversas: el usufructo gira en torno a la conservación de la cosa, mientras la superficie tiene por objeto generar riqueza por parte del superficiario. 11.3 Regulación y clases. 11.4 Los denominados derechos de vuelo y subsuelo. TEMA 11. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA. 1. INTRODUCCIÓN. 1.1 La regulación en sede contractual. 1.2 Las reglas generales de contenido jurídico-real relativas a la prenda y a la hipoteca. 1.3 Presupuestos técnicos de la codificación en la sistematización de los derechos reales de garantía. A) La condición de los bienes objeto de derecho real. B) La posesión de los bienes gravados. 1.4 La evolución legislativa posterior al CC: las garantías reales mobiliarias. 2. CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. Aunque existan diferencias entre prenda e hipoteca, hay un régimen básico coincidente para los derechos reales de garantía. 2.1 La amplitud de la obligación garantizada y la accesoriedad de los derechos reales de garantía. Los derechos reales de garantía se constituyen siempre para asegurar el cumplimiento de una obligación preexistente. Esta obligación se denomina obligación principal u obligación asegurada. Los derechos reales puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras o están sujetas a condición suspensiva o resolutoria. La obligación debe ser evaluada en términos económicos y estar fijada en el momento de la constitución de la garantía en un montante pecuniario, o en criterios que delimiten su cuantía. El hecho que los derechos reales de garantía solo pervivan mientras está vigente la obligación principal, constituye la nota de accesoriedad. 2.2 La indivisibilidad de los derechos reales de garantía. La eficacia y pervivencia temporal de las garantías reales será efectiva hasta que no se produzca el total e íntegro cumplimiento de la obligación garantizada y, en su caso, de las obligaciones accesorias de ella dimanante. El cumplimiento parcial o la división de la obligación principal no conllevarán la división del derecho real de garantía. Por tanto, los derechos reales de garantía son indivisibles (supongamos que el deudor hipotecario ha abonado la mitad de la hipoteca, pues, aún así, la obligación asegurada sigue siendo la misma que si no hubiese pagado nada). No obstante, existe una excepción a la indivisibilidad, que es en el supuesto que existan varias cosas en prenda o hipoteca y cada una de ellas cubra una porción determinada del préstamo. 2.3 La especialidad. Cuando se habla de especialidad se hace referencia a que el objeto sobre el que recae la garantía ha de encontrarse especialmente determinado. 2.4 La repersecutoriedad. Pone de manifiesto las facultades que tiene el acreedor con respecto al bien gravado. El acreedor no puede pedir la reivindicabilidad de la cosa garantizada, pues carece de legitimación para ello; si bien, solo y exclusivamente tiene facultad para enajenar el bien gravado y preferencia de cobro frente a otros posibles deudores. 3. LAS FACULTADES DE VENTA DEL BIEN GRAVADO Y DE COBRO PREFERENTE. Salvo pacto en contrario, los derechos reales de garantía no conceden al acreedor la facultad de goce y uso de la cosa, la finalidad de estos derechos es garantizar el cumplimiento de la obligación asegurada. Lo cual se consigue atribuyendo al acreedor las facultades de venta coactiva y el derecho preferente de cobro. 3.1 La facultad de instar la venta del bien gravado (o ius distrahendi). El acreedor puede instar la enajenación de la cosa objeto de garantía, esto es, promover su venta en subasta pública para poder cobrar, de forma preferente, su crédito con el precio obtenido. 3.2 El ius distrahendi y la prohibición de pacto comisorio. El art. 1.859 CC dice: “El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”. Se trata de una norma de carácter imperativo que provoca la ilicitud del pacto comisorio. El pacto comisorio consiste en la estipulación convencional de que, en caso de incumplimiento, la cosa objeto de garantía pasaría a ser automáticamente propiedad del acreedor. Hay que añadir que frecuentemente, en la práctica, se burla esta prohibición acudiendo a otras figuras como la venta con pacto de retro. También hay que aclarar que la prohibición de pacto comisorio no está reñida con la posible dación en pago. 3.3 El derecho de preferencia en el cobro (o ius praelationis). El acreedor tiene preferencia de cobro sobre otros posibles acreedores respecto del precio obtenido en la subasta pública del bien gravado. 4. LA TITULARIDAD DE LOS BIENES GRAVADOS. 4.1 Capacidad dispositiva y propiedad del constituyente. El CC establece dos requisitos esenciales con respecto a los bienes gravados: 1. Que pertenezcan en propiedad al deudor pignoraticio o hipotecario. 2. Que estas personas tengan libre disposición de esos bienes. 4.2 Deudor y constituyente. Generalmente el que constituye un derecho real de garantía es el deudor del mismo. Si bien, es posible que una persona constituya una prenda o hipoteca en favor de un tercero. Ante tal eventualidad, el deudor seguirá siendo quien lo fuera en el momento de constitución de la garantía y sobre él seguirá pesando la obligación. 5. LA PRENDA. El derecho real de prenda se constituye mediante la entrega de una cosa mueble, susceptible de posesión. Art. 1.864 CC “pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión”. 5.1 El contrato de prenda. Además de los requisitos del art. 1.857 CC1, se necesita el traslado posesorio; es decir, que se ponga la cosa objeto de garantía en posesión del acreedor, o de un tercero de común acuerdo, en su caso. La entrega de la cosa, determina el nacimiento del derecho real. 5.2 La eficacia frente a terceros: la documentación pública del contrato. La forma de celebración del contrato es intrascendente inter partes, pues ninguna de ellas podrá debatir acerca de la existencia o no del derecho real de prenda, apoyándose en la forma contractual seguida. En cambio, respecto de terceros, si es transcendente la forma contractual, pues el art. 1.865 CC dice: “no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha”. 5.3 Otras formas de constitución. El contrato de prenda también se puede constituir mediante usucapión o a través de mortis causa. 6. CONTENIDO DE LA GARANTÍA PIGNORATICIA. 6.1 El deudor pignoraticio como pignorante. Vigente el derecho real de prenda, la pertenencia de la cosa pignorada determina que los frutos o productos que pudiera generar son propiedad del deudor. El art. 1.868 CC establece que: “si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuando exceden de los legítimamente debidos, los imputará al capital”. El art. 1.869 CC es claro al respecto, el deudor sigue siendo dueño de la cosa dada en prenda mientras no llegue el caso de ser expropiado. En cuando dueño de ella, le competen los gastos de conservación de la cosa, para ello el art. 1.867 CC otorga al acreedor pignoraticio el derecho de abono de los gastos hechos para la conservación de la cosa objeto de prenda. 6.2 La pertenencia de la cosa pignorada a tercero: el pignorante no deudor. Puede ocurrir que la cosa pignorada pertenezca a un tercero, distinto del deudor pignoraticio. En este caso la eventual ejecución de la prenda deberá realizarse con citación del deudor y del dueño de la prenda. 7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO. 7.1 Las obligaciones del acreedor pignoraticio. La posesión de garantía del acreedor pignoraticio es una posesión interina, que debe estar presidida por la idea de escrupulosa conservación de la cosa ajena. Por tanto, el acreedor pignoraticio está obligado a: 1 Art. 1.857 CC son requisitos de la prenda e hipoteca: 1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2. Que pertenezca en propiedad de quien la hipoteca o entrega en prenda. 3. Que estas personas tengan plena capacidad para enajenarlas o, en su caso, que estén autorizadas para ello. 1. No usar la cosa, salvo autorización del propietario. 2. Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su pérdida o deterioro. 3. Si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligación, el acreedor pignoraticio tiene el deber de restituir la cosa. 7.2 Los derechos del acreedor pignoraticio. 1. Posesión y derecho de retención sobre la cosa. 2. Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa. 3. Derecho al abono de los gastos de conservación. 4. Derecho a promover la enajenación forzosa de la cosa pignorada (ius distrahendi), en caso de que el deudor no cumpla con la obligación. 5. Derecho a cobrar de forma preferente, respecto a otros acreedores, en relación con el precio obtenido en subasta pública. 7.3 El derecho de retención. Que el acreedor pignoraticio posea la cosa es un requisito de la prenda. La cosa pignorada debe estar en posesión del acreedor o de una tercera persona. En el primer caso el acreedor será poseedor inmediato, mientras en el segundo lo será mediato. Además del derecho de posesión (ius possidendi) el acreedor cuenta con el derecho de retención sobra la cosa, hasta que se cumpla la obligación principal. Es decir, este derecho de retención no expira hasta que se abone el crédito, sino que debe llevarse a cabo el cumplimiento exacto e íntegro de la obligación garantizada. 7.4 El llamado pignus gordianum. El CC prevé que, en el supuesto de que el deudor contrajera con el acreedor otra deuda, sin haber satisfecho la primera; el acreedor pignoraticio podrá prorrogar la retención de la cosa entregada en prenda hasta que se le satisfagan ambos créditos. Si bien, la jurisprudencia ha matizado que no se le concede preferencia de cobro en relación al segundo y sucesivos créditos. 7.5 El ejercicio de las acciones reales. El CC reconoce al acreedor pignoraticio la facultad para poder ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para poder reclamarlas o defenderlas ante un tercero. 7.6 El ius distrahendi: la enajenación de la cosa pignorada. El acreedor tiene derecho a enajenar coactivamente la cosa pignorada en el supuesto de que el deudor no haga frente al exacto cumplimiento de la prestación debida 7.7 El derecho preferente de cobro. En el supuesto de que la cosa gravada culmine con su enajenación, el acreedor pignoraticio tendrá derecho preferente de cobro frente a otros acreedores. 8 EXTINCIÓN DE LA PRENDA. - Cumplimiento íntegro de la obligación. - Condonación (se presume si el acreedor entrega la cosa al deudor). TEMA 12. LA HIPOTECA. 1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA. 1.1 La noción legal contemporánea. Derecho inscrito en el Registro de la Propiedad que otorga la sujeción inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesión de sus dueños, quedan afectos en garantía al cumplimiento de una obligación principal y eventualmente a su venta o adjudicación en subasta pública. 1.2 La inscripción registral como requisito constitutivo. La inscripción en el registro tiene naturaleza constitutiva, sin ella la hipoteca no ha nacido todavía en la vida jurídica. 1.3 La hipoteca como derecho de garantía de carácter accesorio. La hipoteca requiere o presupone la existencia de una obligación principal, cuyo cumplimiento asegura y garantiza. Dicha obligación debe quedar evaluada económicamente. 1.4 La hipoteca como derecho real sin desplazamiento posesorio: relaciones entre el crédito y la hipoteca. El ejercicio de la acción hipotecaria permite que el acreedor cobre su crédito enajenando los bienes hipotecados mediante subasta pública. Si el precio obtenido, resulta insuficiente para abordar el pago de la obligación, el acreedor hipotecario seguirá siendo acreedor, pero ya común, del resto de la deuda. 1.5 La hipoteca como instrumento crediticio. 1.6 Clasificación de las hipotecas. Si nacen de la autonomía privada: hipoteca voluntaria. Si es a consecuencia de una disposición legal expresa: hipoteca legal. 2. LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES. 2.1 Noción general. Las hipotecas legales son las que encuentran su origen en la propia ley, en la actualidad representan un papel marginal. 2.2 Supuestos de hipoteca legal. 2.3 Los créditos tributarios. La LH atribuye a las Administraciones públicas un derecho preferente de cobro de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles. 2.4 Los créditos de los aseguradores. La LH atribuye preferencia a los créditos del asegurador. 2.5 La naturaleza de los créditos preferentes. A estos créditos preferentes la doctrina los denomina como hipoteca legal tácita. 2.6 Las hipotecas legales en el ámbito familiar. 3. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. La hipoteca hace nacer un verdadero derecho real. Su nacimiento coincide exactamente con el momento de la inscripción del correspondiente título, pues la inscripción en el Registro tiene naturaleza constitutiva. 3.1 Planteamiento general: la opción innovadora del CC. Además de los requisitos del art. 1.857 CC es necesario la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad. 3.2 El carácter constitutivo de la hipoteca en la LEC 1/2.000. 3.3 La constitución de hipotecas voluntarias. Como norma general, la hipoteca encuentra su origen en un contrato instrumentado en escritura pública. Pero esto no significa que no pueda tener otra vía de origen, es más un contrato de hipoteca no puede devenir ineficaz por haberse realizado en documento privado; el acreedor cuenta con el derecho de instar el otorgamiento de escritura pública ante la Autoridad judicial. La legislación hipotecaria también prevé que su origen sea testamentario, si el eventual acreedor manifiesta su aceptación. 3.4 La constitución de hipotecas legales. 4. LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON LA HIPOTECA, EN GENERAL. 4.1 El planteamiento tradicional. La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. 4.2 La flexibilización del mercado hipotecario y la modificación del art. 12 LH. La ley 41/2.007 modificó el mercado y sistema hipotecario, permitiendo la generalización de las hipotecas de máximos, rompiendo con ello la rigidez de los productos hipotecarios. 5. HIPOTECA DE TRÁFICO, DE SEGURIDAD Y DE MÁXIMO. 5.1 Hipoteca de tráfico u ordinaria. La obligación es cierta y, además, su cuantía queda determinada en la propia inscripción registral. La existencia y condiciones del crédito son directamente cognoscibles a través del Registro de la Propiedad. 5.2 Hipoteca de seguridad. Se da cuando la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripción registral; o bien de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (p. ej. obligaciones futuras o sometidas a condición). La exacta identificación del crédito hipotecario no puede deducirse del Registro de la Propiedad, cuya exactitud quedará circunscrita a la existencia de hipoteca. 5.3 Hipoteca de máximo o hipoteca flotante. Es un subtipo de la anterior; si bien, registralmente, consta el importe máximo del crédito asegurado. Esta hipoteca se ha consagrado con la reforma legislativa de la ley 41/2.007. 6. LOS INTERESES DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. 6.1 Introducción. La LH parte del presupuesto de que, si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca también cubre el pago de ellos. En caso de no existir pacto expreso, entrarán en juego los intereses legales. 6.2 Bienes hipotecados en poder de tercer poseedor. Llegado el momento de la ejecución de un bien hipotecado en poder de un tercero, la hipoteca solo garantizará los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario, que nunca podrá pactar un plazo superior a cinco años. 6.3 Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario. El acreedor podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de intereses vencidos. 6.4 Precisiones complementarias. 6.5 Los intereses variables. 6.6 El llamado Euribor hipotecario. 6.7 Los intereses moratorios. 6.8 Las costas y los gastos. 7. REFERENCIA A LAS ESPECIALIDADES HIPOTECARIAS ATENCIÓN A LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. EN 8. EL OBJETO DE LA GARANTÍA: BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA. El art. 106 LH establece que pueden ser objeto de hipoteca: los bienes inmuebles susceptibles de inscripción, y los derechos reales enajenables impuestos sobre ellos. 8.1 La hipoteca del derecho de usufructo. La hipoteca perdurará hasta que se cumpla la obligación o mientras dure el derecho de usufructo. 8.2 La hipoteca de la nuda propiedad. Si el nudo propietario pasa a ser usufructuario, la hipoteca se extenderá también al usufructo, si no se ha pactado lo contrario. 8.3 La hipoteca de los bienes previamente hipotecados. Es completamente posible volver a hipotecar un bien hipotecado. En caso de que un contrato de hipoteca contenga una estipulación prohibiendo una futura hipoteca, ésta será nula. 8.4 La subhipoteca. 8.5 La hipoteca del derecho de superficie y otros derechos análogos. 8.6 La hipoteca de las concesiones administrativas. 8.7 La hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con pacto de retro. 8.8 La hipoteca de los bienes litigiosos. 8.9 La hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas. 8.10 La hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal. 8.11 La hipoteca del remate. 9. LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES. 9.1 Las servidumbres. Las servidumbres no pueden ser objeto de hipoteca, salvo que se hipoteque el predio dominante y queden afecto, en tal caso. Esto es lógico, pues la servidumbre no puede ser enajenada debido a su carácter de inseparabilidad. 9.2 Los usufructos legales. No pueden ser objeto de hipoteca los usufructos legales, salvo el concedido al cónyuge viudo. 9.3 Los derechos de uso y habitación. No son hipotecables pues son personalísimos. 10. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA. Con la expresión extensión de la hipoteca nos referimos a la determinación exacta del conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garantía hipotecaria. 10.1 Extensión natural de la hipoteca. A. Accesiones naturales. La hipoteca se entiende a las accesiones naturales. B. Mejoras. Quedan igualmente afectas a la hipoteca. C. Indemnizaciones. Recibidas por el propietario del inmueble, siempre que el siniestro o hecho motivador haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, también las procedentes de la expropiación por utilidad pública. D. Otros aspectos. Se extiende a cualquier servidumbre, por ser inseparables del dominio. En caso de propiedad horizontal, también a la copropiedad de los elementos comunes. También al exceso de cabida. 10.2 Extensión convencional de la hipoteca. La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado, salvo pacto en contrario. 10.3 Extensión objetiva de la hipoteca con respecto al tercer poseedor. En caso de tercer poseedor, la extensión objetiva no será aplicable con respecto a las accesiones y mejoras del nuevo propietario. 11. DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. La legislación hipotecaria española requiere que en el caso de que la hipoteca afecte a varias fincas o derechos reales inmobiliarios, se determine desde el momento de su constitución hasta donde alcanza la responsabilidad hipotecaria, rechazando cualquier tipo de responsabilidad solidaria. 11.1 Agrupación o agregación de fincas. La LH excluye de extensión objetiva la agregación de terrenos o nuevas edificaciones. 11.2 División o segregación de fincas. La responsabilidad hipotecaria se mantiene incólume (indemne), conforme a las reglas previstas en el título de constitución, y todas las fincas o unidades registrales resultantes de la división siguen obligadas por la garantía hipotecaria, salvo que el acreedor hipotecario haya consentido la división. 11.3 La cotitularidad del crédito hipotecario. Si existe cotitularidad, la escritura debe contener si la responsabilidad es solidaria o mancomunada, y, en caso de ser mancomunada, la cuota de responsabilidad. 11.4 La hipoteca de cuotas indivisas: el art. 217 RH. 11.5 La hipoteca conjunta sobre edificios en régimen de propiedad horizontal. TEMA 13. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA. 1. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA. La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad de disposición de su posición jurídica. 1.1 La venta de finca hipotecada. Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por su propietario. El mantenimiento de esta facultad constituye uno de los presupuestos de la constitución de la hipoteca, de tal manera que si existiese una cláusula que estipulase la prohibición de enajenar el inmueble por parte del deudor, ésta sería nula. El TS ha considerado nulas las estipulaciones que limitan la libre disposición del inmueble por parte del deudor hipotecario. En caso de que el deudor hipotecario (con derecho de libre disposición) transmita la propiedad de la finca o derecho, el adquiriente tiene dos opciones: A) La subrogación del adquiriente: la asunción liberatoria: en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y comprador así lo pactan, el comprador se puede subrogar, no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, si el acreedor presta su consentimiento expreso o tácito. B) La transmisión de la finca: el tercer poseedor: se habla de tercer poseedor cuando la venta tiene lugar sin que el adquiriente asuma la responsabilidad personal derivada de la obligación garantizada. El adquiriente responde únicamente con los bienes hipotecados en cuanto la posible ejecución le puede acarrear la pérdida de ellos, por el impago de las amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de adquisición. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación de reintegrar el crédito, el acreedor seguirá reclamando al deudor como si la transmisión no se hubiese realizado. Sin embargo, el verdadero interesado en que no se produzca el impago es el tercer poseedor, ya que la eventual ejecución afecta a un bien que ya es suyo. 1.2 La subrogación hipotecaria a instancia del deudor. Con la reforma de la Ley 2/1.994, es posible la subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios con interés variable. El deudor hipotecario puede subrogar su hipoteca a otro acreedor, que le ofrezca mejores condiciones. En definitiva se trata de cambiar de banco. Con la ley 41/2.007 pasa a ser una mera modificación de hipoteca y no una extinción y posterior constitución de una nueva relación jurídica. 2. LA FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas. Durante el tiempo que media entre la constitución de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligación garantizada, la hipoteca otorga al acreedor una serie de facultades, de carácter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario. A este plazo se le denomina fase de seguridad, y consiste en que durante la misma, los derechos y expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante estos mecanismos: 2.1 La acción de deterioro o devastación. Es una medida de seguridad para evitar la depreciación del inmueble hipotecado por causas imputables al dueño. Consiste en que si el valor de la finca se deprecia por dolo o culpa del dueño, el acreedor puede solicitar la intervención judicial para obligar al dueño a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del inmueble afecto a la hipoteca. Si el propietario hace caso omiso y reitera la conducta, el juez puede dictar una providencia y poner el inmueble bajo administración judicial. Esta acción tiene poca relevancia en la práctica, pues las entidades financieras no suelen hacer un seguimiento de los bienes hipotecados. 2.2 La subrogación legal. Si el propietario del bien hipotecado recibe una indemnización por su pérdida, por motivo de un siniestro o expropiación forzosa, se produce la extensión natural de la hipoteca. Las indemnizaciones quedarán hipotecadas, tales cantidades quedarían afectadas al pago del acreedor hipotecario. Las entidades bancarias suelen estipular a que el banco sea el beneficiario de tales indemnizaciones para evitar que las aseguradoras o la Admón. pague directamente al deudor hipotecario. 3. LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. El acreedor puede ceder en todo o en parte el crédito hipotecario. 3.1 La escritura pública. Se considera un requisito imprescindible. 3.2 La inscripción registral. La inscripción de la cesión no es constitutiva, ni un requisito esencial. Ésta solo tiene naturaleza declarativa y despliega efectos frente a terceros. Según la jurisprudencia del TS la falta de inscripción no da lugar a la nulidad de la cesión. 3.3 La puesta en conocimiento del deudor. A partir de la reforma de la ley 41/2.007, ya no es necesario comunicar tal cesión al deudor. 3.4 Reglas particulares. La LH establece dos reglas particulares. 4. REFERENCIA LA MERCADO HIPOTECARIO. 5. EL CAMBIO DE RANGO. El rango de la hipoteca es la situación, jerarquía o nivel registral que una determinada hipoteca ocupa en el folio del inmueble. Ésta es susceptible de ser objeto de contratos sobre el particular. 5.1 La posposición de hipoteca. Al constituir una hipoteca el deudor puede posponer la hipoteca a otra futura, o lo que también se denomina como reserva de rango. Para ello son necesarios los siguientes requisitos: 1. Que el acreedor que haya de posponer lo consienta. 2. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas y demás conceptos de la hipoteca futura. 3. Que esa hipoteca futura se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido. Requisito sine qua non según la doctrina. 5.2 La permuta de rango hipotecario. Pese al silencio que existe en relación a una eventual permuta de rango hipotecario en la legislación vigente. La doctrina considera que este es viable siempre que exista acuerdo entre las partes implicadas. 6. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA Y DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. 6.1 La ejecución de la hipoteca. En caso de incumplimiento de la obligación asegurada, es obvio que el acreedor hipotecario puede instar la ejecución de la hipoteca. Eso significa promover la enajenación de las cosas hipotecadas para cobrar el crédito garantizado. 6.2 La acción real y acción personal del acreedor hipotecario. 6.3 Real Decreto-Ley 6/2.012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso. 10. PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. 10.1 La prescripción de la acción hipotecaria. El plazo de prescripción de la acción hipotecaria es de 20 años y comenzará a computar desde el momento en que puede ser ejercitada, esto es, desde el incumplimiento de la obligación garantizada abre la vía judicial. 10.2 La caducidad de la hipoteca. Nada se opone a que se establezca una caducidad convencional de la hipoteca, de modo que solo durante su vigencia pueda ser ejercitada la acción hipotecaria. 11. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA. La hipoteca sigue la misma suerte que la obligación principal. Sin embargo, registralmente hablando, puede seguir vigente la hipoteca, pese a la extinción de la obligación principal, siendo necesario cancelarla en virtud de escritura. 11.1 Derivada de la extinción de la obligación asegurada. Extinguida la obligación principal se extingue la hipoteca, pero tal efecto se produce únicamente inter partes, no frente a terceros. Mientras no se cancele registralmente no tendrá efectos frente a los terceros. 11.2 Extinción de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligación asegurada. La ejecución de una hipoteca preferente propiamente dicha o de cualquier derecho preferente determina la cancelación de la hipoteca. Supongamos que ejecutada la hipoteca el valor obtenido es de 85.000 €, mientras que la obligación asciende a 95.000 €; en este caso el acreedor podrá reclamar los 10.000 € restantes, pero a través de la vía ordinaria, pues la hipoteca se ha extinguido pese a la subsistencia de la obligación asegurada. TEMA 14. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. 1. CATEGORÍA SISTEMÁTICA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Son derechos que tienen, como nota común, otorgar a su titular la facultad de adquirir, con preferencia frente a cualquier persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla. Tales derechos son, básicamente, el tanteo, el retracto y la opción. 1.1 Facultad de disposición y derechos reales de adquisición preferente. La facultad de disposición es una de las notas más características de la propiedad, ya que permite al propietario enajenar sus bienes cuando y como guste, conforme al principio de libre propiedad. Sin embargo, en determinados casos, excepcionales, esta facultad de disposición puede verse coartada, por entender la ley que deben primar otros intereses sobre el principio de libre disposición del propietario, o bien por establecerlo el mismo propietario de forma convencionales. Por tanto, los derechos reales de adquisición preferente se perfilan como supuestos excepcionales que constriñen la facultad de disposición del propietario. 1.2 Origen legal y convencional de los derechos de adquisición preferente. El derecho de tanteo y el retracto tienen origen legal. Sin embargo, el derecho de opción tiene origen convencional o voluntario. 1.3 Contenido jurídico-real de los derechos de adquisición preferente. 2. EL TANTEO Y EL RETRACTO. 2.1 Concepto. Derecho de tanteo: es la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero. Derecho de retracto: es la facultad de adquisición preferente, por el que el titular de un derecho, abonando el tantundem, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero. 2.2 Identidad de función y momento temporal divergente. El tanteo y el retracto tienen la misma función: adquirir el derecho con preferencia. La diferencia entre ambos derechos está en el momento temporal en el que se ejercita. Mientras el tanteo se realiza antes de que se produzca la adquisición, cuando la enajenación está proyectada; el retracto se ejercita una vez realizada la enajenación, el retrayente se sitúa en la posición de la persona que había adquirido el bien. 2.3 Interdependencia entre el tanteo y el retracto. Tanteo y retracto son interdependientes pues no tiene sentido el uno sin el otro. Si se otorga el tanteo sin el derecho de retracto, bastaría con realizar la enajenación sin que el titular del derecho de adquisición preferente sea consciente o falseando la verdadera enajenación (afirmando un precio superior o condiciones más gravosas). Si se otorga el derecho de retracto sin tanteo, supone a que el titular del derecho de adquisición preferente tenga que esperar a que se produzca la enajenación del bien para poder ejercitar el derecho. 3. EL RETRACTO EN EL CC: EL RETRACTO LEGAL. 3.1 El llamado retracto legal. Según el art. 1.521 CC “El retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. El retrayente deberá abonar, además del precio de adquisición, los gastos que ésta le ha originado. El plazo de ejercicio del retracto es de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y, en su defecto, desde que el retrayente tuviera conocimiento de la venta. 3.2 Retracto de comuneros o copropietarios. Esta modalidad conlleva a que el resto de copropietarios de una cosa podrán ejercitar el derecho de retracto, en caso de enajenarse a un extraño una de las partes de la copropiedad. El requisito necesario es que aparezca un extraño en la copropiedad, pues si el comunero desea enajenar el bien sobre otro codueño, el resto de copropietarios no tienen derecho de retracto. La doctrina afirma que es aplicable tanto a las cosas muebles como inmuebles. En caso de que sean varios copropietarios los que deseen hacer uso del derecho, el mismo se realizará a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. En caso de conflicto el retracto de comuneros excluye al de colindantes. 3.3 Retracto de colindantes. “Tendrán el derecho de retracto los copropietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea” (art. 1.523 CC). El CC requiere, además, que las tierras colindantes puedan considerarse una unidad física, sin que existan entre ellas lindes naturales o servidumbres aparentes. Deben ser terrenos rústicos, excluyéndose los terrenos urbanos; así como la finca objeto de retracto no puede superar la hectárea. Si varios colindantes quisieran ejercitar el derecho de retracto, tendrá preferencia el dueño de la tierra con menor cabida, si fueran iguales, tendrá preferencia el que primero lo solicite. 3.4 Retracto de coherederos. El CC concede a los coherederos el derecho de retracto. Este derecho solo existe en el caso de que, antes de la partición uno de los herederos venda su derecho. 3.5 Tanteo y retracto enfitéuticos. 4. OTROS SUPUESTOS DE DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL: LOS RETRACTOS ARRENDATICIOS. 4.1 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas rústicas. 4.2 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas. 4.3 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de locales de negocio. 4.4 Los derechos de adquisición preferente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. 5. EL DENOMINADO RETRACTO CONVENCIONAL. 5.1 El retracto convencional. O también denominado venta con pacto de retro, consiste en una modalidad especial de compraventa que conlleva un pacto complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo determinado la cosa vendida. El que recompra además del precio debe de pagar los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. 5.2 La función de la venta con pacto de retro. En épocas anteriores se utilizaba esta figura para cubrir operaciones de préstamo, por lo general usurarios. Hoy en día, es una figura residual, mirada con recelo por la generalidad de los juristas. 5.3 Régimen jurídico básico. Basta con recordar dos extremos. 1. Si el vendedor no abona el precio de la cosa y los gastos del contrato y los útiles y necesarios hechos en la cosa vendida, el comprador adquirirá la cosa. 2. El plazo máximo de duración es de 10 años. En caso de no establecerse plazo se entenderá el plazo supletorio de 4 años. 5.4 El pacto de retroventa como derecho real. 6. EL DERECHO DE OPCION. 6.1 La opción de compra y la opción de venta. En la opción de compra, el concedente (el dueño de la cosa) otorga un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción. En la opción de venta, el eventual adquiriente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender. En la práctica tiene mucha menos relevancia. 6.2 La opción de compra como derecho real. La opción de compra es perfectamente lícita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado, el optante puede demandar al concedente de la opción. El problema no reside en el valor contractual, sino en determinar si su establecimiento puede afectar a terceros. Respecto a los bienes muebles no puede considerarse derecho real. En cambio, con los bienes inmuebles, debido a su obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad, la cosa es más discutible. TEMA 15. EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL. 1. INTRODUCCIÓN: FORMA Y PUBLICIDAD EN LAS RELACIONES JURÍDICO-INMOBILIARIAS. 2. DERECHO HIPOTECARIO INMOBILIARIO. O DERECHO REGISTRAL 3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. 3.1 La publicidad registral en general. Todos los registros tienen una nota común: publicar un hecho, acto o negocio jurídico con el objeto de que los mismos puedan ser conocidos por terceros. 3.2 El Registro de la Propiedad en cuanto institución. La relevancia del Registro de la Propiedad es particularmente notoria. Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Es una oficina u organismo público que, de forma oficial, publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales que hayan inscritos en él. Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro. Cada una de las oficinas está bajo la salvaguarda de un técnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado por oposición libre: el Registrador. 3.3 La publicidad formal en el Registro de la Propiedad. El acceso al contenido, siempre que el consultante tenga interés conocido o legítimo, a juicio del Registrador, se puede llevar a cabo de la siguiente forma: 1. Exhibición o consulta directa. 2. Mediante nota simple informativa (carece de valor de documento público). 3. Certificación registral, requiere petición escrita, tiene valor de documento público, haciendo fe del contenido y generando responsabilidad del Registrador en caso de omisión, inexactitud o falsedad. 4. SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LIBROS REGISTRALES. 4.1 Folio real y Libro de inscripciones. El Registro de la Propiedad bascula sobre los bienes inmuebles, siendo éstos los protagonistas y no las personas que ostentan los derechos sobre ellos. La razón es que lo bienes inmuebles perduran más que sus dueños. El Registro de la Propiedad no dedica un folio a cada persona, sino a cada finca. Frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema de folio real. El Libro de Inscripciones es aquel en el que se toma nota de aquellos derechos reales que, tras el correspondiente análisis del Registrador, son definitivamente inscritos 4.2 Libros índices. Sirven para facilitar la búsqueda. Tales índices ordenados alfabéticamente están referidos a fincas y personas. Estos libros tienen un valor auxiliar o instrumental. 4.3 Libro diario. Se anotan el denominado asiento de presentación, cuya fecha y hora son determinantes para determinar la prioridad temporal. 4.4 Libro-registro de entrada. Es un libro auxiliar al libro diario, y garantiza el funcionamiento regular y el orden de despacho del Registrador de los documentos presentados. 4.5 Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición. Está especialmente dedicado a la inscripción de las resoluciones judiciales que afectan a las facultades de administración y disposición (incapacidades, ausencias, fallecimientos…). También se anotan las alteraciones que afectan a las personas jurídicas (quiebras, convenios…) así como las alteraciones que afecten a los bienes conyugales. 4.6 Otros libros de registro. Libro de Inventario y el Libro de estadística. 5. EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. 6. LA FINCA REGISTRAL. 6.1 Las fincas propiamente dichas. Para referirse a los bienes inmuebles, la legislación hipotecaria suele utilizar el término finca. Es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rústicas y urbanas, y distinguirlas de las restantes unidades que la legislación considera como fincas. La LH considera también como fincas a: - Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, al menos, comenzada. - Los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. 6.2 Las fincas especiales. A. Las fincas discontinuas. B. El agua. C. Las concesiones administrativas. 6.3 La descripción de la finca. La legislación hipotecaria contiene una serie de normas que han de ser respetadas en la descripción de la finca que ingresa en el Registro. Al menos deberá constar la naturaleza, situación y linderos, objeto de la inscripción y su medida superficial 7. LA INMATRICULACIÓN DE LA FINCA. 7.1 La inmatriculación o primera inscripción del dominio. Por inmatriculación se conoce a la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad, ésta será de dominio, según el art. 7 LH. 7.2 La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas. Si una finca no está inscrita no podrá acceder al Registro derecho alguno constituido o recayente sobre ella. Según la normativa, la inscripción no es obligatoria, ni constitutiva, sino que es un acto puramente voluntario. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiera inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho. 7.3 Los medios de inmatriculación. 1. Mediante expediente de dominio. 2. Mediante título público de su adquisición. 3. Mediante el certificado al que se refiere el art. 206 LH. 7.4 El expediente de dominio. Es un proceso judicial seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia. 7.5 Los títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acto de notoriedad. Sin intervención judicial, son inscritos por el Registrador y comunicados a la colectividad a través de los edictos publicados en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. 7.6 La certificación de domino de entidades públicas (art. 206 LH). 7.7 La doble inmatriculación. Es frecuente el supuesto en el que una finca registral (total o parcialmente) aparezca registrada en dos o más folios. Esto supone un grave y complejo problema, siendo el punto débil del sistema hipotecario. En caso de doble inmatriculación, la concordancia del Registro se podrá realizar conforme a las siguientes reglas: 1. Cuando las fincas o participaciones de fincas inscritas en diferentes folios pertenezcan a la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado de las posteriores al más antiguo. Si hubiese terceras personas afectadas, deberán dar consentimiento prestado en escritura pública. 2. Si afectase a distintas personas, es preciso que exista acuerdo y a solicitud de ellos, se presentará la conformidad en escritura pública, procediendo el Registrador a actuar conforme a lo convenido. No hay precepto legal que establezca la prevalencia del dominio en la doble inmatriculación. La jurisprudencia, bastante compleja al respecto, parece admitir que prevalece el derecho del tercero hipotecario, y si todos o ninguno lo es, debería prevalecer la inscripción más antigua. 8. MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL. Se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afectan, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuera posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos de la finca. 8.1 Agrupación de fincas. Consiste en reunir dos o más fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicará un nuevo número, es decir se la abrirá un nuevo folio. 8.2 División de fincas. Una finca ya inscrita se divide en dos o más porciones. Cada una de las divisiones se inscribirá como finca nueva en un folio diferente. 8.3 Segregación de fincas. Supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. En términos materiales puede coincidir con la división, la diferencia está en que la segregación no genera el cierre registral de la finca matriz. 8.4 Agregación de fincas. Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones, sin que la finca mayor pierda su numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente. 9. ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES. Los actos y contratos celebrados no ingresan de forma íntegra en el Registro, sino que, presentados los correspondientes títulos en sentido material ante el Registrador, éste extrae el contenido jurídico-real en exclusiva y lo incorpora al folio registral correspondiente al inmueble en cuestión. La inscripción se refiere a la titularidad jurídico-real, pero deja constancia simultáneamente de cuál es la causa que la fundamenta y el título en virtud del cual ha accedido al Registro. 10. LA INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS COMO REGLA. 10.1 Los pasajes normativos del art. 2 LH. Declara inscribibles solo actos y contratos, con referencia expresa a ellos o los títulos en que han sido documentados, en cuya virtud se crean o se modifican los derechos reales propiamente dichos. Se inscribirán, ante todo: 1. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2. Los títulos en que se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre y otros cualesquiera reales. 3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales. 4. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenecen al Estado, o las Corporaciones civiles o eclesiásticas. 10.2 Crítica del casuismo del precepto. El objeto del art. 2 LH claramente es inscribir los derechos reales que recaen sobre los inmuebles, sin embargo la doctrina critica una técnica reiterativa y poco depurada. 11. LA INSCRIPCIÓN DE RELACIONES JURÍDICAS DE NATURALEZA PERSONAL. 11.1 La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles. Son inscribibles los arrendamientos por un período de más de 6 años, o aquellos en los que se haya anticipado la renta de tres o más, o cuando, sin concurrir los requisitos anteriores, se hubiese convenido expresamente. El arrendamiento de fincas rústicas también podrá acceder al Registro conforme a las normas generales. 11.2 La inscripción de la opción de compra. Es también susceptible de inscripción. 12. LA INSCRIPCIÓN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS. El art. 2 LH prevé estas inscripciones. Pero estas inscripciones no son obligatorias, por lo que, en caso de que una persona adquiera una finca no será protegido por el Registro, pese a la falta de inscripción. TEMA 16. DINÁMICA Y EFECTO DE LAS INSCRIPCIONES. 1. PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO Y ACCESO DE LOS TÍTULOS AL REGISTRO. 1.1 Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario. El procedimiento hipotecario es el conjunto de acciones, operaciones y diligencias realizadas, tanto por los interesados, como por el Registrador, a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda. Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, que vinculan tanto a los particulares como al Registrador. Existe cierto debate doctrinal en cuanto la verdadera naturaleza del procedimiento hipotecario. Para Lasarte se trata de procedimiento especial, aunque sin negarle la existencia de ciertos aspectos administrativo. 1.2 El acceso de los títulos al Registro de la Propiedad. La regla básica de acceso al Registro es la exclusión de la oralidad, siendo necesario que su iniciación se produzca en virtud de presentación o aportación de un título al Registro (art. 3 LH). 1.3 El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción. Para el acceso al Registro, los títulos deben reunir, al menos, los siguientes: 1. Ser documentos públicos. 2. Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real. 3. Que el título acredite por sí mismo la existencia de un acto o derecho susceptible de inscripción. 1.4 La admisión excepcional de los documentos privados. Como norma general, el Registrador no extenderá asiento de presentación de los documentos privados; si bien, existen supuestos, tasados legalmente, que reconocen la posibilidad de que la presentación de un documento privado surta efectos registrales. 1.5 La presentación del título y la petición de inscripción. Con la simple presentación del título se entiende solicitada, de forma tácita, la petición de inscripción (principio de rogación). 1.6 El asiento de presentación. Es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico-real, cuya concisa descripción se plasma en el Libro diario, indicando la fecha y hora de ingreso, para poder determinar la prioridad de su presentación. La duración de vigencia del asiento de presentación es de 60 días. A. Prioridad en sentido formal. Determina el orden en el que el Registrador va a despachar y calificar los títulos. B. Prioridad en sentido material. Si los títulos son compatibles entre sí, el primero presentado goza de prioridad. 2. LA FUNCIÓN CALIFICADORA DEL REGISTRADOR. 2.1 Las materias objeto de calificación. Según el art. 18 LH, la función calificadora del Registrador comprenderá: - La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. - La capacidad de los otorgantes. - La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras. La actividad del Registrador se ciñe a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título. 2.2 El resultado de la calificación: faltas subsanables e insubsanables. En el caso de encontrar anomalías, por los motivos que fuera, la legislación determina efectos diferentes si la anomalía se constituye como una falta subsanable o insubsanable. - En el caso de que se trate de una falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando lo solicite el que presentó el título. - En caso se ser insubsanable se denegará la inscripción sin realizar la anotación preventiva. 2.3 El llamado recurso gubernativo. Es un recurso que podrá interponer, ante la Dirección General de los Registros y el Notariado, la persona a cuyo favor se iba a inscribir el derecho contra la calificación negativa del Registrador. 3. LA DINAMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES. 3.1 La exigencia del tracto sucesivo2. El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente concatenados, a esta concatenación se le denomina tracto sucesivo. Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita que tengan alcance jurídico-real. Ahora bien, las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, de la persona que es propietario de la finca inmatriculada, pues de lo contrario, se estaría ante una falta insubsanable. 3.2 La prioridad registral. La prioridad registral es de vital importancia, pues la persona que figura como propietario en el registro podría enajenar la finca dos veces. En tal caso, solo se daría valor a la realizada en primer lugar. 2 Tracto sucesivo: Aquel principio registral por virtud del cual se exige que el historial jurídico de cada finca figure en el Registro sin solución de continuidad. Lo recoge el art 20 LH. Consecuencia del mismo es que no se pueden inscribir títulos que no hayan sido «consentidos» por el titular inscrito o anotado A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurídico-real realizado, sino la fecha de entrada del título en el Registro. 3.3 Los títulos incompatibles y el cierre registral. En relación a los títulos incompatibles, la inscripción del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al Registro. Por ello se habla de cierre registral: el Registro queda cerrado respecto de la presentación posterior de títulos que contradigan otros ya inscritos. 3.4 El rango registral de los títulos compatibles. Hay que aclarar que el cierre registral no se da en relación con aquellos derechos reales que pueden coexistir de forma plural sobre una misma finca (como pueden ser varias hipotecas). Por tanto, si pueden coexistir varios derechos reales de forma simultánea, se plantea el problema de establecer el orden de jerarquía o prelación entre ellos. El rango registral es la prioridad o prelación de los títulos inscritos en una finca, el rango vendrá dado por la prioridad en la inscripción. 3.5 Quiebra y reanudación del tracto sucesivo. Salvo contadas excepciones, la inscripción registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad, no los demás derechos reales. Ni siquiera es obligatorio que las fincas estén inmatriculadas. Esto puede generar que la dinámica de los derechos reales sobre la finca se desarrolle extra registralmente, esto es, sin que el Registro existiese. Dicha eventualidad supone una quiebra del tracto sucesivo: el verdadero propietario de la finca no está reflejado en el Registro. El sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien desee inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas. Los instrumentos que permiten reanudar el tracto sucesivo son: el acta de notoriedad y el expediente de dominio. 3.6 La vigencia de los asientos: referencia a la caducidad y la cancelación. En términos generales, los asientos registrales una vez efectuados tienen una vigencia temporal prolongada y, en muchos casos indefinida. Sin embargo las anotaciones preventivas y un buen número de las notas marginales se caracterizan por su carácter provisional. La caducidad es un mecanismo que no afecta a las inscripciones, las cuales se proyectan de manera indefinida, sin embargo, las anotaciones preventivas y las notas marginales si se caracterizan por su carácter provisional. Sin embargo, la cancelación es el acto formal que provoca la pérdida de vigencia de valor del asiento respecto del cual se practica. 4. INSCRIPCION Y ASIENTO REGISTRAL. 4.1 El concepto técnico de inscripción. La inscripción constituye la especia más importante de las diversas figuras de asiento registral. En realidad, todo el sistema registral gira en torno a la inscripción, que es la única anotación registral tendencialmente permanente. 4.2 Clases de inscripciones y significado de la inscripción en Derecho español. A. Inscripción constitutiva. La inscripción forma parte del proceso creador del derecho real. B. Inscripción obligatoria. Son impuestas coactivamente por la ley, bajo pena o sanción en caso de incumplimiento. C. Inscripción declarativa. Tiene por misión fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia de un derecho real, a través de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos favorables. 4.3 Los estímulos a la inscripción: art. 319 LH. El citado artículo establece que los Jueces y Tribunales, y los Consejos y Oficinas del Estado no admitirán documentos o títulos que acrediten derechos reales que no hayan sido inscritos en el Registro, si el objeto es en perjuicio de un tercero. 4.4 Valor de la inscripción en relación con la tradición. Hace años se planteó el debate acerca si la inscripción suplía la tradición. Actualmente esta postura es rechazada y la existencia del sistema registral no altera las reglas establecidas en el CC. 5. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN, EN GENERAL. La inscripción registral produce efectos beneficiosos para quien, además de adquirir un derecho real, procura su constancia en el Registro. La inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real a favor del titular registral. 5.1 Noción inicial de la legitimación registral. La legitimación registral consiste en que, como regla general, y salvo prueba en contrario, la inscripción refrenda o autentifica al titular registral como verdadero titular del derecho inscrito. Es una presunción iuris tantum. 5.2 Noción inicial de la fe pública registral. En determinados supuestos, tratándose de terceros adquirientes que cumplen con ciertos requisitos, la legislación hipotecaria eleva los efectos protectores de la inscripción, determinando que ésta sea impugnable. Concretamente es el caso del tercero hipotecario, cuya inscripción registral le convierte en verdadero titular, por mandato legal. La presunción iuris tantum de la legitimación registral, pasa a ser una verdadera presunción iuris et de iure, en el caso del tercero hipotecario. 6. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL. 6.1 En general: la exactitud del Registro. Según el art. 38 LH a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen en la forma inscrita. 6.2 La realización de actos dispositivos: la presunción de pertenencia. Quien figura como titular de un determinado derecho en el Registro, está legitimado para llevar a cabo las facultades que ese derecho otorga. 6.3 La presunción posesoria. Se presume que la persona que tiene atribuida el dominio de la finca, según el Registro, está en posesión de los mismos. 7. LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LA USUCAPIÓN. 7.1 La usucapión en favor del titular inscrito (o secundum tabulas). La prescripción tabular tiene como efecto facilitar la usucapión a favor del titular inscrito. 7.2 La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito. Cuando la usucapión conseguida extra registralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito, es necesario distinguir dos supuestos. A. Carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario. La tensión o conflicto entre usucapiente y el titular inscrito se regirán por las normas del CC, sin que la inscripción desempeñe un papel relevante. B. Titular registral con condición de tercero hipotecario. En este caso la prescripción del usucapiente es irrelevante; prima la fe pública registral sobre la usucapión. 7.3 Las reglas sobre usucapión liberatoria o usucapio libertatis. 7.4 Referencia a la prescripción extintiva. 8. LA LEGITIMACIÓN DESDE LA PERSPECTIVA PROCESAL. Desde el punto de vista procesal, la posición del titular registral se ve notoriamente reforzada. El titular inscrito tiene legitimidad procesal. 8.1 Eficacia probatoria de la inscripción. 8.2 Sobreseimiento de los procedimientos de apremio: la tercería registral. 8.3 Ejercicio del procedimiento sumario regulado en el art. 41 LH. 8.4 El ejercicio del juicio verbal por los titulares de los derechos reales inscritos conforme a la LEC 2.000 9. LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN. 9.1 La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripción. La inscripción carece de fuerza sanatoria de la posibles adquisiciones o transmisiones que se hayan podido realizar contra el Derecho imperativo. 9.2 La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificación. La inscripción admite prueba en contrario y, por tanto, en caso de que la inscripción contenga alguna inexactitud, es natural que la legislación ofrezca los procedimientos oportunos para reiterar la exactitud. En general la rectificación deberá ser promovida por el titular o, en su caso, por la persona perjudicada. En caso de cotitularidad, habrán de actuar conjuntamente. En defecto de actuación del titular o el perjudicado, será necesaria la correspondiente resolución judicial. TEMA 17. LA FE PÚBLICA REGISTRAL. 1. LA PROTECCIÓN DEL TERCERO: LA FE PÚBLICA REGISTRAL. La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es solo exacto, sino también íntegro. El tercero debe ser protegido, en cuanto ha confiado en el Registro, adquiriendo el bien de quién estaba legítimamente facultado para enajenarlo, según el Registro. La fe pública registral es una presunción iuris et de iure establecida a favor del tercero hipotecario. 1.1 La fe pública registral en sentido positivo. Según el art. 34 LH, respecto a terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro; manteniendo en la adquisición al tercero de buena fe que adquiere de buena fe. 1.2 La fe pública registral en sentido negativo. El art. 32 LH establece que los títulos de dominio u otros derechos reales no inscritos en el Registro, no perjudican a tercero. 2. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO. En atención al art. 34 LH se podría definir al tercero hipotecario, como al tercero de buena fe que adquiere a título oneroso algún derecho real de la persona que figura en el Registro con facultades para enajenarlo. 3. PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO. 3.1 La adquisición a título oneroso. El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación. 3.2 La adquisición de buena fe. La buena fe no requiere ser particularmente justificada, pues la buena fe se presume siempre, mientra que no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Por tanto, la buena fe es una presunción iuris tantum. 3.3 La adquisición del titular registral anterior. Este requisito es evidente, la adquisición debe proceder de la persona titular o con facultades para enajenar según lo dispuesto en el Registro. 3.4 La inscripción de su propia adquisición. Requisito que impone el art. 34 LH. El tercero debe inscribir en el Registro su derecho. 4. ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL. 4.1 La eficacia respecto de terceros. La presunción iuris et de iure que otorga la fe pública registral al tercero hipotecario solo surte efectos frente a terceros y, para nada, juega inter partes. Es decir, la fe pública registral no invalida los posibles defectos jurídicos que pudiera contener el negocio jurídico entre el tercero y en anterior titular inscrito. 4.2 Circunstancias excluidas de la fe pública registral. La fe pública registral se circunscribe a las relaciones jurídico-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción registral. 4.3 La ineficacia de la adquisición del transmitente. La fe pública registral garantiza la adquisición del tercero hipotecario “aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro” (art. 34 LH). No obstante, el art. 37 LH establece una serie de supuestos, que delimitan con mayor precisión el verdadero alcance de la fe pública registral. A. Las acciones rescisorias y resolutorias. B. La revocación de donaciones. C. El ejercicio de los retractos legales. D. La rescisión por fraude de acreedores. TEMA 18. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y OTROS ASIENTOS REGISTRALES. 1. CONCEPTO Y CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS. La anotación preventiva es un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo, sino que pretende solo asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito. Supongamos que una persona reclama una finca, para evitar que el titular registral pueda enajenarla, el demandante puede solicitar al Registrador que realice una anotación preventiva y así evitar que un eventual adquiriente se convierta en tercero hipotecario. 2. ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LAS PRINCIPALES ANOTACIONES. 3. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS REPRESENTATIVAS DE OTRO ASIENTO. 4. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN FUNCIÓN DE GARANTÍA. 5. ANOTACIONES PREVENTIVAS DE VALOR NEGATIVO. 6. LOS RESTANTES ASIENTOS REGISTRALES.