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“2014.

Año de las letras argentinas”

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 14 de enero de 2015.-

VISTO:
La actuación nº 5908/10 fue iniciada en esta Defensoría del
Pueblo en virtud de la denuncia efectuada a los efectos de verificar la posible
demolición del inmueble sito en Avda. Martín García nº 743, Comuna 4 de
esta Ciudad, que se encuentra alcanzado por la Ley nº 3056, y la Resolución
nº 2389/12 en ella recaída.

Y CONSIDERANDO QUE:
El inmueble de referencia, sito en Avda. Martín
García y Gaspar Melchor de Jovellanos, corresponde a un conjunto de
edificios industriales que alguna vez albergaron a la Gran Editorial Kraft y está
compuesto por tres edificios: el más antiguo sobre Gaspar Melchor de
Jovellanos, clásico ejemplo de arquitectura fabril inglesa construido entre
fines del siglo XIX y principios del XX; sobre Martín García se alza uno más
elevado de estilo racionalista que se integra al anterior por la materialidad de
su fachada y sobre Uspallata se ubica el más reciente, de hormigón arenado
con grandes aventanamientos.
Atento al tema planteado, se remitió oficio a la
Dirección General de Registro de Obras y Catastro, en el que se solicitó
información sobre la autorización de las obras, así como la remisión de las
copias de los planos registrados (fs. 8). Dicho oficio debió ser reiterado (fs. 9).
Posteriormente se remitió una solicitud de informes
a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, en la que se solicitó
informe a esta Defensoría si se había autorizado algún permiso de demolición
y/u obra nueva para el predio en cuestión, si eran correctos los datos
consignados en el cartel de obra existente en el predio y la remisión de los
correspondientes planos registrados (fs 11 vta.).

1

En respuesta, la Dirección General de Registro de
Obras y Catastro remitió copia de los planos registrados, de los cuales surgía
que los edificios no serían demolidos sino modificados (fs. 34/49). En vista de
ello, la actuación fue archivada mediante Resolución nº 2389/12 del día 24 de
agosto de 2012.
Tiempo después se tomó conocimiento de que se
habría producido un cambio en el proyecto, por lo que se remitió un nuevo
oficio a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro solicitando la
remisión del nuevo plano registrado (fs. 87). Ante la falta de respuesta, se
remitió oficio solicitando la vista del Expediente nº 4210/00 por el cual tramita
la obra del motivo (fs. 88).
Se recibió respuesta de la Dirección General de
Registro de Obras y Catastro, en la cual remitió copia de las carátulas de los
planos de Ampliación y Modificación de Obra presentados para el predio en
cuestión, que sería destinado básicamente a comercio minorista, oficinas y
vivienda multifamiliar, e informó que los planos se encontraban pendientes de
registro (fs. 89/106). En los mismos obran -entre otros- los siguientes datos:
-

Propiedad de GEPAL S.A.
Circ. 3, Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e
Distrito C3I
FOT: 4
Superficie de terreno: 6.987.16 m²
Superficie a construir: 50.190.77 m²
Ancho de calles: Uspallata 13.86m., Gaspar Melchor de Jovellanos
13.86m., Avda. Martín García 26.00m, Isabel La Católica 13.86m.

Teniendo en cuenta que el edificio del motivo
estaba alcanzado por la Ley nº 3056, se remitió solicitud a la Dirección
General de Registro de Obras y Catastro a fin de que informara si se había
dado intervención a la Dirección General de Interpretación Urbanística (fs.
108/109), sin que se haya recibido respuesta.
Mediante Nota obrante a fs. 139, la Dirección
General de Registro de Obras y Catastro otorgó vista del expediente en
cuestión, pero esto no ocurrió hasta el día 2 de diciembre de 2014, ya que el

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mencionado organismo entregó a esta Defensoría algunos planos en formato
digital. La mayoría de los planos correspondían al proyecto que había
obtenido Registro en el año 2009, ya obrantes en la presente actuación, y
sólo tres de los mismos pertenecen al proyecto modificado (fs. 150/152). Si
bien no resultan claramente legibles por su baja calidad, en la carátula de los
mismos se observan los siguientes datos:
-

Plano de ampliación y modificación de obra
Propiedad de GEPAL S.A.
Circ. 3 Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e
Distrito C3I
Compensación FOT: 4
Superficie de terreno: 6.987,16 m²
Superficie a construir: 50.190,77 m²
“Según registro anterior”
Expte. nº 4210/00
Registro: 16 Oct. 2013

En el plano obrante a fs. 150, se grafica el balance
de superficies y se observa la siguiente leyenda: “La superficie a compensar
no supera el 9% de la superficie computable de F.O.T. bajo tangentes”. Esto
implica que se ha aplicado el Acuerdo nº 250/GCABA/CPUAM/04 (fs. 153) y
su modificatorio, Acuerdo nº 572/GCABA/CPUAM/04 (fs. 154), que establece
en su art. 1º que: “... En todos los Distritos de Zonificación del Código de
Planeamiento Urbano que admitan la materialización de la tipología
'Perímetro Libre' y sus derivados 'Semi Perímetro Libre' y 'Combinación de
Tipologías', se podrá autorizar el desarrollo de un volumen, que rebase el
plano límite, resultante de aplicar las relaciones R y r’’ establecida para su
distrito de zonificación, con una superficie cubierta no mayor al 9% (nueve por
ciento) de la superficie cubierta computable para el cálculo de F.O.T. que se
construya por debajo de dichos planos y por encima de la cota de la parcela...”
(fs. 154).
Para la aplicación de este Acuerdo debería
haberse dado intervención a la Dirección General de Interpretación
Urbanística y del Consejo del Plan Urbano Ambiental, organismos que no han
sido consultados ya que aparentemente, el nuevo proyecto fue autorizado

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sobre el registro del año 2009.
Según se observa en éste y en los demás planos
(fs. 151/152) el proyecto incluiría la construcción de un bloque destinado a
vivienda multifamiliar localizado sobre la Avda. Martín García, sobre el
volumen existente en dicha avenida, que tiene 4 niveles, lindante con el
edificio de Avda. Martín García esquina Gaspar Melchor de Jovellanos que
tiene 6 niveles. El mencionado bloque contará con 23 pisos, con 7 unidades
funcionales y una azotea donde se ubica la sala de máquinas. Este volumen
alcanzaría unos 70 metros de altura (ver imagen de fs. 155).
Corresponde recordar que el terreno en cuestión
está afectado al Distrito C3I sobre la Avda. Martín García y al Distrito R2bI
sobre la calle Uspallata. El Distrito C3I tiene las siguientes normas de tejido:
-

Permite construir basamentos, edificios entre medianeras,
perímetro semilibre y de perímetro libre
FOS1: según normas de tejido
FOT2 máximo: 4
Altura para edificios de perímetro libre: R = h/d = 3,5

de

De acuerdo a estos indicadores en el predio en
cuestión se podría construir lo siguiente:
-

Superficie permitida a construir: 27.948.64 m² (Superficie de terreno
6.987.16 m² x FOT 4)
Altura permitida a construir: 45.5 metros (R = 3.5 x la mitad del ancho
de calle 13m).

Con la documentación obrante en la actuación, no
es posible determinar si el proyecto cumple con el FOT del distrito, debido a
que las áreas destinadas a estacionamiento o salas de máquinas, por
ejemplo, pueden ser deducidas del cálculo de FOT. Sin embargo, es posible
afirmar que el proyecto no cumplimenta con la altura del distrito, de hecho la
1
FOS: Factor de ocupación del suelo. Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyección
horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de
máximos.
2
FOT: Factor de ocupación total. Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie
edificable.

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supera en más de un 50%.
Además del posible incumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes, debe considerarse el impacto de la construcción en su
entorno. En tal sentido, cabe mencionar que el Plan Urbano Ambiental, Ley
2930, propone en su art. 24 la elaboración de un nuevo Código Urbanístico
con las siguientes características: “... El Código Urbanístico reemplazará al
Código de Planeamiento Urbano y tendrá por objetivo guiar la conformación
de la ciudad, incluyendo tanto los espacios públicos como los espacios
privados y las edificaciones que en los mismos se desarrollen, considerando
tanto las dimensiones ambientales, morfológicas y funcionales de la ciudad
en su totalidad, como las particularidades de sus diversas zonas, barrios y
sectores. Con respecto al tejido edilicio parcelario se otorgará especial
importancia a los criterios morfológicos y a los de admisibilidad de usos, que
contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de
configuración del tejido urbano, toda vez que se las aprecie como aspectos
deseables de los sectores consolidados. La normativa morfológica deberá
reconocer las características diferenciales de cada zona urbana según rasgos
locales específicos...”.
Esta propuesta se fundamenta en los objetivos del
propio Plan Urbano Ambiental que, para el apartado “Hábitat y Vivienda”, art.
8 inc. b), hacen referencia al “... mantenimiento de la diversidad funcional y de
fisonomías del hábitat residencial a través de las siguientes acciones (...)
Promover tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación
social ni a disrupciones morfológicas (...) Preservar los sectores urbanos de
baja y media densidad poblacional que manifiestan características singulares
de valor y buen grado de consolidación...”.

POR TODO ELLO:

EL DEFENSOR DEL PUEBLO
DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
R E S U E L V E:

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1) Recomendar al señor Secretario de Planeamiento del Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, arquitecto Héctor Antonio Lostri, que
arbitre los medios necesarios para la remisión a la Dirección General de
Interpretación Urbanística del Expediente nº 4210/00, por el que tramita un
proyecto de Ampliación y Modificación de Obra para el inmueble sito en Avda.
Martín García 701/57; Gaspar Melchor de Jovellanos 151; Uspallata 822/54 e
Isabel La Católica s/nº, registrado con fecha 16 de octubre de 2013, para su
intervención a fin de verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas
vigentes. En caso de ser necesario, se sugiere la intervención del Consejo del
Plan Urbano Ambiental.

2) Fijar en 30 (treinta) días el plazo previsto en el art. 36 de la Ley nº 3 de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.3

3) Registrar, reservar en la Dirección para su seguimiento y oportunamente,
archivar.
Código 401
DPOEP/SSDUEPyMA
LW/FF
RDB/DAL/DGAL
cd/MAER/DMESA
RESOLUCIÓN Nº 0031/15

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Ley 3, art. 36: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias,
recomendaciones, recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopción de nuevas medidas. Las
recomendaciones no son vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce una medida
adecuada, o no informa de las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en
conocimiento del ministro o secretario del área, o de la máxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las
recomendaciones propuestas.
Si tampoco así obtiene una justificación adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura,
con mención de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.